Важным событием для рынка первичного жилья столицы в 2012 году стало расширение границ Москвы.
Од
нако с изменением статуса новых территорий в одночасье не улучшилось их развитие, особенно в части транспортной и социальной инфраструктуры. Кроме того, изменения не коснулись ценообразования, и на рынке до сих пор определяется стоимость на жилье отдельно по Старой и по Новой Москве, отмечают эксперты, опрошенные порталом "РБК-Недвижимость".
Как отмечают эксперты, интерес к недвижимости Новой Москвы проявился сразу после анонсирования расширения границ столицы, что отразилось в первую очередь на ценах. "С момента официального объявления до вступления закона о расширении территории Москвы в действие (в июне 2012 года) цены на рынке первичной недвижимости на этих территориях выросли на 20-25% (учитывая инфляцию)", - сообщила "РБК-Недвижимости" генеральный директор компании "Метриум Групп" Мария Литинецкая.
В целом и сейчас интерес к предложениям Новой Москвы остается. По данным "Метриум Групп", в крупных проектах новостроек экономкласса средние темпы продаж составляют 80-120 квартир в месяц.
Сколько построят жилья в Новой Москве в 2013 году
В течение нескольких ближайших лет объемы ввода жилья, как на территории Старой, так и Новой Москвы не будут существенно увеличены. В соответствии с столичной программой "Жилище" на 2012-2016 годы, по заключенным инвестиционным контрактам в течение пяти лет планируется ввести в эксплуатацию 12,7 млн кв. м жилья за счет всех источников финансирования, что в среднем соответствует 2,5 млн кв. м в год.
В соответствии с планами столичных властей, в этом году будет сдано около 1,5 млн кв. м. "За счет смены правительства и пересмотра инвестконтрактов в 2011-2012 годах вышло не так много проектов, и результаты этого года в старых границах столицы будут провальными. Положение спасут новые территории - дополнительный миллион квадратных метров сохранит темпы развития столичного стройкомплекса на прежнем уровне", - считает генеральный директор компании Est-a-Tet Кайдо Каарма.
По данным аналитиков, в общей сложности на территории Новой Москвы в настоящий момент заявлено к строительству около 30 млн кв. м жилья. При этом за текущий год планируется сдать в эксплуатацию около 1 млн кв. м, то есть около 3% от общего числа заявленных к строительству площадей. По оценке экспертов компании Est-a-Tet, если темпы строительства сохранятся, то территории застроят за 30 лет.
"Реализация всех заявленных проектов потребует серьезных затрат со стороны городских властей на прокладку коммуникаций, несмотря на то что большая часть комплексов строится на расстоянии не более 20 км от МКАД, комментирует Кайдо Каарма.
В настоящий момент московские власти разрабатывают генплан развития присоединенных территорий, который должен быть принят в 2014 году. Игроки рынка недвижимости ожидают увеличения объемов строительства после его принятия. Однако в 2013 году к выходу на рынок готовятся в основном проекты, которые были начаты год или два назад, еще до официального присоединения территорий.
Спрос и предложение новостроек
Выход большого числа новых проектов привел к высокому уровню конкуренции. Соответственно, застройщики вынуждены улучшать качественные характеристики своих проектов для того, чтобы поддерживать активные продажи на протяжении всего периода реализации объекта, отмечают аналитики.
"Спрос на новостройки Новой Москвы остается довольно высоким, ведь стоимость 1 кв. м здесь вдвое (на 53%) ниже средней стоимости по Старой Москве. Ожидать, что в ближайшее время этот разрыв существенно сократится, не приходится. По-прежнему крайне велико отставание новых территорий как по социальной, так и по транспортной инфраструктуре", - отмечает заместитель генерального директора по стратегическому и инвестиционному развитию компании "НДВ-Недвижимость" Ольга Новикова.
В целом, по оценкам риэлторов, темпы продаж новостроек в Новой Москве в 2,5 раза превышают этот показатель в аналогичных проектах в границах Москвы.
Несмотря на относительно высокий уровень цен в новостройках Новой Москвы, пока это более доступные предложения по сравнению со "старомосковскими". Кроме того, на присоединенных территориях покупателю предлагается большой выбор в доступных сегментах "эконом" и "комфорт". "Получение столичного статуса при относительной доступности по цене для многих покупателей будет являться определяющим фактором, что обеспечит сохранение высокой заинтересованности к новостройкам присоединенных территорий", - считает управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев.
Покупатели предпочитают наиболее развитые территории Новой Москвы, расположенные недалеко от МКАД. Здесь же сосредоточен и основной объем предложения новостроек. По оценкам риэлторов, высокий уровень спроса наблюдается в отношении новостроек Коммунарки, Московского, а также отдельных жилых проектов вне городов, привлекающих покупателя хорошей транспортной доступностью, близостью к границам Старой Москвы, а также относительно доступными ценами.
По данным "НДВ-Недвижимости", на территории Новой Москвы больше всего проектов комфорт-класса, их доля составляла 52-64%. Причем к началу года доля комфорт-класса уменьшалась за счет выхода на рынок объектов экономкласса. Доля наиболее доступного жилья летом составляла порядка 27%, к началу года выросла до 39%. Наименьшим числом проектов представлен в Новой Москве бизнес-класс, его доля не превышает 9-11%. Такая ситуация связана с более сложной транспортной доступностью и отсутствием инфраструктуры, необходимой для объектов бизнес-класса, поясняют эксперты.
Цены в новостройках Новой Москвы
На начало года новостройки экономкласса в Новой Москве, по данным компании Blackwood, предлагались по цене 82 140 руб. за 1 кв. м, комфорт-класса - 84 820 руб. за 1 кв. м, бизнес-класса - 125 680 руб. за 1 кв. м.
По данным опрошенных "РБК-Недвижимостью" экспертов, уровень цен предложения с момента присоединения новых территорий (1 июля 2012 года) повысился незначительно - на 3-4%. Так как бурный рост цен (20-25%) произошел с момента объявления о планах увеличить Москву в 2,5 раза.
Сейчас уровень цен предложения новостроек Новой Москвы (более чем в 2 раза ниже, чем в пределах МКАД), привлекает на рынок жилья этих территорий дополнительный спрос, который не может быть реализован в пределах МКАД. Рост цен на новостройки Новой Москвы прогнозируется, но, безусловно, они не достигнут "старомосковского" уровня. По оценке отдела исследований холдинга "Миэль", наступающий год станет годом стабилизации цен - +5/-5% по итогам года.
Необходимо отметить, что большое значение имеет текущий уровень цен на объекты, которые находятся на развиваемой территории. "Применительно к Новой Москве, где новостройки уже существенно подросли в цене после объявления о присоединении территорий, о возможном росте цен в текущем году можно будет говорить в пределах 7-10%", - считает Константин Ковалев.
"Рост цен будет сдерживаться ростом ипотечных ставок и экономической нестабильностью. По наиболее удачным проектам рост может составить 10-15%. Но в среднем по рынку за счет выхода новых проектов, которые, как правило, придерживаются демпинговой политики на старте, средний уровень цен останется прежним", - прогнозирует Мария Литинецкая.
Средневзвешенные цены предложения новостроек на территории Новой Москвы на 1января 2013 года, долл. за 1 кв. м
Следующий год будет менее активный?
По мнению генерального директора компании "Миэль-Новостройки" Софьи Лебедевой, в 2013 году мы можем получить менее платежеспособный и более избирательный спрос. Помимо цены все более важную роль играют расположение и качество объекта, считает она.
По данным "Миэль", в 2013 году ожидается сохранение уровня спроса на жилье, расположенное в новых московских округах. Однако, учитывая негативные экономические прогнозы, а также растущий объем предложения как в Новой Москве, так и в целом в Московской области, проекты которой часто являются для потенциальных покупателей альтернативой, не следует ожидать существенного увеличения спроса.
Пока экономическая ситуация в мире остается все еще нестабильной, но на России она сказывается в меньшей степени. Активный по сделкам рынок все равно показывает умеренный рост по ценам и количеству новых проектов. Умеренный в том числе потому, что все ожидают возможного ухудшения ситуации и осторожно относятся к повышению цен и существенному увеличению портфеля проектов. "В случае если у нас еще больше дестабилизируется ситуация в Европе и мы увидим снижение финансирования со стороны банков и ухудшение показателей на фондовом рынке, тогда, конечно, ни о каком росте цен вообще речи не пойдет, - прогнозирует Мария Литинецкая. - Стабилизация цен и рост ипотечных ставок, которые сегодня фактически приблизились к кризисным значениям, могут привести к тому, что следующий год будет менее активный. Скорее всего, мы увидим небольшое снижение количества сделок".
Кроме того, в последнее время застройщики весьма активно получают разрешения на строительство. Таким образом, ситуация будет усугубляться выходом новых проектов, добавляет она. "При сохранении, с одной стороны, активности застройщиков, с другой стороны, ограничивающих факторов по спросу, можно будет даже ожидать и небольшого снижения средней стоимости жилья", - заключила Мария Литинецкая.
Автор: Сергей Велесевич
Источник:
РБК-Недвижимость
Комментариев нет:
Отправить комментарий