В 2013 году в градостроительной политике Москвы повеяло свежими идеями. Команда нового главного архитектора столицы Сергея Кузнецова, занимающего сей пост с августа 2012 года, предложила перейти к квартальному строительству. И Москомархитектура даже принялась за разработку новых правил застройки, а в канун Нового года был обнародован проект закона «О нормах и правилах градостроительного проектирования в городе Москве».
«Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» не мог остаться в стороне от таких изменений и решил выяснить, что может принести данное решение обычным горожанам и как наметившаяся тенденция скажется на облике Первопрестольной и рынке недвижимости.
Строительство Москвы
Как разъяснила нам Наталья Картавцева, заместитель генерального директора ОАО «ОПИН», в современном девелопменте можно выделить три типа застройки.
Первый из них – точечная застройка. В этом случае девелоперу выделяется участок внутри существующего района, и его главная задача - максимально вписать новое здание в существующий ландшафт, при этом ориентируясь на уже существующую инфраструктуру, так как создать ее с нуля практически невозможно.
Второй тип – застройка микрорайонами. Она возможна, когда есть внушительный участок земли, который можно застраивать и домами, и инфраструктурой, создавая полноценное жилое сообщество. У застройщика в этом случае достаточно много вариантов в планировании и большой простор для фантазий.
Ну и третий тип застройки – квартальная. Фактически она объединяет в себе два первых типа, так как подразумевает освоение определенной территории внутри существующей застройки, но освоение комплексное, предполагающее строительство и жилья, и коммерческой недвижимости, и инфраструктурных объектов в том объеме, который необходим для обслуживания жильцов новых кварталов. Правда, помимо этого квартальная застройка подразумевает еще и формирование огороженного общественного пространства, которым смогут пользоваться лишь местные жители.
«Для кварталов характерны четкие границы, жесткая сетка улиц и замкнутые дворы», - отмечает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп».
Во второй половине XX века Москва переживала бурное развитие и расширение, присоединения к себе территории близлежащих сел и деревень, застройка шла целыми микрорайонами. С годами свободных участков становилось все меньше и в обжитых районах столицы, и, естественно, в историческом центре стала возможной лишь точечная застройка. Но в спальных районах строительство велось все так же – микрорайонами. «В итоге Москву застроили домами с одинаковыми фасадами, появились гигантские неблагоустроенные пространства», - считает Ольга Гусева, коммерческий директор ГК «МИГ-Недвижимость». «Всего за одно поколение столица значительно выросла в размерах, объемах и этажности, вместе с пригородами достигнув рубежа в 15 миллионов жителей. Москва заболела пробками на дорогах, ухудшением экологии. Отдельные территории начали производить угнетающее впечатление, став источниками депрессивной атмосферы, отторгающей горожан. Для многих жизнь в столице перестала быть комфортной», - говорит Дмитрий Земсков, генеральный директор компании STRATEGY & DEVELOPMENT. «И кроме того, инфраструктура города не выдерживает нагрузки, которую создают микрорайоны», - добавляет Павел Лепиш, генеральный директор компании «Домус финанс». Да и площадок для строительства микрорайонов, таких как, например, «Гранд Парк», «Царицыно» или «Марфино», в пределах МКАД с каждым годом становится все меньше.
Все это заставило Москомархитектуру задуматься об изменении градостроительной политики, и выбор был сделан в пользу квартальной застройки. «Смещение в данную сторону продиктовано проблемами, с которыми сейчас столкнулась Москва, и анализом того, как такие проблемы решаются в других столицах и крупных городах», - полагает Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер». В результате архитекторы пришли к выводу, что для современной городской среды более всего подходит квартальная застройка.
Прежде всего, она обещает помочь в решении транспортной проблемы: «Сейчас в столице четко выделяется деловой центр, окруженный спальными микрорайонами, и транспортное сообщение как между периферией и центром, так и между соседними микрорайонами далеко не всегда удобно. В микрорайонах много тупиковых улиц и проездов, выполняющих исключительно функцию подъездных путей, не задействованных в основной дорожной сети, в связи с чем проезд от района к району возможен лишь по внешним дорогам, которые год от года становятся более перегруженными. А во многих европейских городах с квартальным принципом застройки сеть дорог более плотная и проницаемая, у горожан всегда есть альтернативные пути проезда, и транспортный поток распределяется более равномерно», - объясняет Григорий Алтухов (ФСК «Лидер»). «На сегодня в спальных микрорайонах Москвы плотность уличной сети составляет 7 км/кв. км. А на урбанизированных территориях других городов мира эти показатели выглядят следующим образом: в Барселоне - 16 км/кв. км, в Париже - 15 км/кв. км, в Нью-Йорке – 12 км/кв. км. Повысив плотность уличной сети в Москве, можно существенно улучшить комфорт проживания и избавить столицу от таких пробок», - добавляет Дмитрий Земсков (STRATEGY & DEVELOPMENT).
Также квартальная застройка будет способствовать гармоничному развитию районов, созданию комфортного для жизни пространства – с уютными дворами, зонами отдыха, зелеными насаждениями, которые воспринимаются жителями как «собственная» территория, а не городская, как это обычно бывает в больших микрорайонах. «Новые кварталы будут более камерными, с домами высотой около 10 этажей. А с психологической точки зрения жить в доме меньшей этажности комфортнее, чем в огромном «муравейнике», - полагает Павел Лепиш («Домус финанс»). – И кроме того, уменьшение этажности домов приведет к сокращению нагрузки на инфраструктуру». Квартальная застройка должна улучшить и внешний вид столичных районов, ведь предполагается, что дома в новых проектах будут отличаться уникальной архитектурой, разнообразием фасадов и определенным стилем.
Однако пока еще нельзя сказать, что квартальная застройка будет единственным вариантом. «С одной стороны, в управлении Москомархитектуры считают, что это единственная приемлемая форма новых инвестиционных проектов, которая может быть поддержана государством», - говорит Петр Кветный, советник генерального директора ООО «Мега-Мечта». Но, с другой стороны, нет запрета и на застройку микрорайонами, и даже точечная застройка в некоторых случаях остается возможной.
К тому же пока не очень четко сформировано понятие квартальной застройки. «Например, одни утверждают, что она подразумевает автономность, а значит, при проектировании кварталов необходимо качественно «начинить» их инфраструктурой — предусматривать все, но без излишеств. А другие говорят о том, что запланированные столичные кварталы будут состоять только из жилых домов, а поликлиники, школы, детские сады и другие учреждения социальной инфраструктуры разместят в отдельных кластерах, и собственно вместо них на освободившейся территории начнут строить новые дороги», - рассказывает Дарья Третьякова, руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья». «И очевидно, что новая градостроительная инициатива затронет в основном новомосковские территории, где строительство идет с нуля, потому что в пределах МКАД площадок для реализации «квартальной» концепции практически нет. Разве что на территориях бывших промзон», - считает Павел Лепиш («Домус финанс»).
Плюсы и минусы квартальной застройки
Конечно, у квартальной застройки, как и у всякого явления, есть свои плюсы и минусы.
По мнению Дмитрия Земскова (STRATEGY & DEVELOPMENT), очевидные плюсы квартальной застройки – это:
«При квартальной застройке все территории используются более рационально. Внутренние дворовые пространства отводятся под места отдыха, детские и спортивных площадки, а внешние, то есть улицы - под магазины, кафе и рестораны и другую необходимую жителям инфраструктуру», - говорит Григорий Алтухов (ФСК «Лидер»). «Причем наличие инфраструктурных объектов на первых этажах домов делает улицы не только интересными, но и безопасными. Свет от витрин фактически обеспечивает социальный контроль, а вот в микрорайонах улицы представляют собой обычные дороги без каких-либо общественных функций, поэтому ночью по ним ходить даже страшно», - добавляет Мария Литинецкая («Метриум Групп»).
Большое достоинство квартальной застройки - это возможность соблюсти единый архитектурный стиль, который не будет диссонировать с окружающей средой.
Да и с инфраструктурой проблем быть не должно: квартальная застройка позволяет построить достаточное количество инфраструктурных объектов, пусть даже и в отдельном кластере близ жилых домов. Для покупателей жилья квартальная застройка - это однозначный плюс, соглашается Роман Попов, директор департамента стратегического консалтинга Kalinka Real Estate Consulting Group, – им больше не придется покупать квартиры в пресловутых «многоэтажках в поле»: к жилым домам будет прилагаться полноценный инфраструктурный кластер, проложено необходимое количество подъездных дорог и развязок.
Но имеются и минусы. «В отличие от микрорайонов кварталы характеризуются бОльшей плотностью застройки. Здания будут находиться примерно в два раза ближе друг к другу, чем сейчас. При несоблюдении ограничений высотности и других нормативов это может привести к появлению дворов-колодцев», - предупреждает Дмитрий Земсков (STRATEGY & DEVELOPMENT).
Не всем понравится выделение инфраструктуры в отдельную зону: «Сейчас, к примеру, популярна идея «двора без машин», когда паркинги выводятся за пределы жилой застройки. Но ведь каждый из нас имеет свои привычки и пристрастия. Бабушкам, гуляющим с детьми, такая идея нравится. А автомобилистам – не очень», - рассуждает Павел Лепиш («Домус финанс»).
Что изменится?
На объемах предложения и ценах переход к квартальной застройке, скорее всего, не отразится: «При квартальном подходе можно достичь тех же объемов застройки, что и при строительстве высоток. Достаточно выбрать правильную конфигурацию домов и, например, построить вместо одной башни несколько многосекционных корпусов по периметру участка – благо нормы по инсоляции это позволяют. В итоге на выходе застройщики могут получить то же самое количество квадратных метров. А значит, переход к квартальной застройке вряд ли изменит и цены, - рассуждает Мария Литинецкая («Метриум Групп»). – Правда, в среднесрочной перспективе можно будет наблюдать небольшое снижение темпов выхода новых объектов, ведь застройщикам понадобится некоторое время, чтобы изменить свои проекты (уже сейчас в планируемые проекты вносят необходимые корректировки). Но девелоперы быстро адаптируются к новым правилам игры, и рынок по-прежнему будет расти».
Теория в практике
В элитном секторе квартальная застройка стартовала еще до разработки новых правил и решений сверху, и опыт девелоперов оказался более чем положительным: «Традиционно элитным жильем в Москве считались особняки на Остоженке. Но когда в Хамовниках, благодаря выводу промышленных предприятий, появилось несколько кварталов – ЖК «Садовые кварталы», ЖК KNIGHTSBRIDGE, район стал продолжением «золотой мили». Многие жители Остоженки переехали в Хамовники ради квартального образа жизни с единой социальной средой и достойным уровнем проживания в камерном окружении. Фактически эти проекты изменили представление об элитном жилье и снизили среднюю стоимость «элитки», - рассказывает Наталья Картавцева (ОАО «ОПИН»).
Однако более бюджетных объектов квартальной застройки в пределах старой Москвы пока нет. «На данный момент лишь рассматривается проект реконструкции территории ЗИЛ, его планируют реализовывать как проект квартальной застройки. Здесь возведут здания высотой 9-12 этажей, и плотность застройки будет составлять около 20 тыс. кв. м/га. Проект включит в себя жилье, апартаменты, детские сады, школы, объекты торгово-бытового и социального обслуживания, гаражи и поликлиники. От внешнего пространства комплекс будет дополнительно отделен зданиями с апартаментами и административно-деловым центром. А на «южной» территории, несколько обособленно от жилого массива, что, естественно, плюс, будет сконцентрировано производство, это сохранит рабочие места. Но вместе с тем может неблагоприятно сказаться на мнении покупателей о комфортности проживания», - рассказывает Дарья Третьякова («Азбука Жилья»).
Не много проектов квартальной застройки пока и в замкадных районах, а также на территории Новой Москвы, где планируется развивать новый формат в первую очередь. «В качестве примера можно назвать UP-квартал «Новое Тушино» в 1 км от МКАД по Путилковскому шоссе, квартал «Южный» района «Новые Ватутинки». Также приближен к принципу квартальной застройки генеральный план жилого комплекса «Москва А101»», - рассказывает Григорий Алтухов (ФСК «Лидер»). Ольга Гусева (ГК «МИГ-Недвижимость») в некоторой степени относит к проекту квартальной застройки «Коммунарку», Павел Лепиш («Домус финанс») – «Некрасовку», а Мария Литинецкая («Метриум Групп») помимо названных проектов выделяет микрогород «В лесу».
Эти проекты относятся к эконом и комфортклассам.
«В ЖК «Новое Тушино», который начал застраиваться в 2013 г., каждый монолитный корпус будет иметь свой внутренний двор, и в соответствии с принципами квартальной застройки дворовая зона будет отделена от уличной. Кроме того, на шесть жилых корпусов построят два детских сада, школу и медицинский центр», - рассказывает Григорий Алтухов (ФСК «Лидер»).
В этом проекте реализуются 1-3-комнатные квартиры свободной планировки площадью от 39,7 до 96,34 кв. м. А цены начинаются от 73 тыс. руб. за квадратный метр, или от 3,57 млн руб. за квартиру.
Примерно такие же цены и в ЖК «Новые Ватутинки» (14 км от МКАД по Калужскому шоссе), который совмещает в себе микрорайонную и квартальную застройки и состоит из микрорайона «Центральный» и квартала «Южный» (малоэтажная застройка). Стоимость квартир здесь начинается от 3,22 млн рублей. «Девелопер планирует сделать комплекс абсолютно самодостаточным. В квартале «Южный» будет открыт детский сад и торговый центр, к тому же квартал расположен на берегу реки Десна, поэтому в проекте запланирована набережная и даже собственный пляж. И кроме того, жители «Южного» смогут пользоваться инфраструктурой микрорайона «Центральный», в состав которой войдут две школы, детские сады, детская и взрослая поликлиники, физкультурно-оздоровительный центр и паркинги. При этом «Новые Ватутинки» – это один из редких на сегодняшний день примеров, когда застройщик строит инфраструктуру одновременно с жилыми домами, а не в последнюю очередь», - рассказывает Мария Литинецкая («Метриум Групп»).
Со временем проектов квартальной застройки будет больше. «Но при этом надо учесть, что такой вариант застройки все же требует единого генерального плана развития территорий, поскольку он предполагает четкую и непрерывную взаимосвязь районов. И пока Московский регион будет застраиваться в разбивке на отдельные участки, по-настоящему квартальной застройки не получится, так как улицам одного отдельно взятого квартала будет просто некуда продолжаться», - объясняет Григорий Алтухов (ФСК «Лидер»). В общем, чтобы говорить о будущем квартальной застройки, надо для начала дождаться генплана Новой Москвы.
Источник:
www.metrinfo.ru
