«Метриум Групп» - риэлторская и консалтинговая компания, чья деятельность сосредоточена на рынке жилой недвижимости Московского региона, а также Санкт-Петербурга. Специализируется в сегментах новостроек и загородной недвижимости (коттеджи и мультиформатные посёлки). В риэлторском портфеле компании - 2,5 млн кв.м. проектов, находящихся в реализации, в том числе на эксклюзивной и ко-эксклюзивной основе – 1,7 млн кв.м жилья. Входит в пятерку лидеров на первичном рынке жилья по объему продаж.
Цифра 40 играет в нашей жизни роль непростую, иногда прямо-таки магическую. Все мы знаем, сколько лет длится бабий век; какова крепость популярнейшего на Руси напитка; а «температура 40» является свидетельством тяжелейшей болезни – такой, от которой и до попадания на небеси недалеко… В сегодняшней ситуации у рассматриваемого нами числа появился еще один смысл.
Американский доллар (который многие наши сограждане странным образом обожают и ненавидят одновременно) как-то резво пустился в рост. И котировка в 40 рублей за доллар сегодня вовсе не кажется невероятной. Возможно ли такое развитие событий и что в этом случае произойдет с рынком недвижимости – в этих вопросах мы и постарались разобраться.
«Для меня ничего невозможного нет»
Опрошенные «Журналом о недвижимости MetrInfo.Ru» эксперты в целом заявили, что подобная перспектива вовсе не невероятна. Правда, особое, отличное от других комментаторов мнение высказал Игорь Оноков, генеральный директор девелоперской компании «Леонтьевский Мыс». «Я не вижу предпосылок для 10-процентного скачка курса при сегодняшнем развитии экономических и политических событий, - считает он. – Тем более что Центробанк повысил ставки, что обычно ведет к не повышению курса доллара».
Все прочие говорили другое. «Такая ситуация не кажется фантастичной на фоне последних событий, - говорит Андрей Владыкин, руководитель департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость». – Ведь доллар смог вырасти на 20%. А если он смог это, то сможет прибавить и еще 10%».
Самое печальное – это то, что, по мнению многих, в данной ситуации от нас мало что зависит (под «нами» автор, естественно, понимает не частных лиц, а государство). «Ситуация вполне реальна, и не зависит от России, - отмечает Юрий Печников, директор по стратегическому развитию девелоперской компании «Сити-XXI век». – Американская экономика восстанавливается, а это значит, что инвесторы начинают менять движение капиталов. Рубль, как и валюты других развивающихся стран, будет падать. Но не резко. Будет плавное, скорее ступенчатое, снижение, без резких, шоковых скачков в течение ближайших трех лет». Аналогичное мнение и у Михаила Кондырева, управляющего партнера компании «33 Поселка». «В краткосрочном периоде нас вряд ли ждет значительное повышение курса доллара (и падение рубля), - говорит он. – Но в перспективе, вследствие снижения нашего экономического роста и, напротив, восстановления роста в США (где это уже наметилось) и Евросоюзе, курс доллара и евро будет повышаться».
Примечательной показалась нам и точка зрения Надежды Хазовой, генерального директора агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба». «Доллар по 40 руб. – не предел для рынка, - считает она. – Вот если он достигнет отметки в 45 руб., тогда встанет большой вопрос, будут ли проводиться сделки и каким образом». Таким образом, получается, что и перспектива с курсом в 45 руб. не кажется невозможной.
Ползли, ползут и ползти будут
Как ситуация с возможным «отощанием» рубля скажется на рынке недвижимости? Как ни парадоксально это прозвучит - скорее всего, никак. Точнее говоря, на рынке уже происходят определенные процессы, которые особенно не связаны с курсом доллара. Немного выше он или ниже – большой разницы нет.
«Можно сказать, что такой сценарий уже реализовался: ослабление рубля уже произошло, и мы видим последствия, - говорит Оксана Вражнова, председатель правления ГК «МИЭЛЬ». – Однако хочется еще раз подчеркнуть, что эти изменения произошли не только и не столько благодаря ослаблению рубля, а в связи с целым комплексом различных факторов: среди них и сложная ситуация в банковской сфере, и присоединение Крыма».
Теоретически, естественной реакцией продавцов на рост доллара должно бы стать повышение рублевых цен. Но, как продолжает Оксана Вражнова, тут все зависит от количества покупателей, желающих приобрести недвижимость – в том числе и с целью сохранения своих накоплений. «На рынке уже сложилась рабочая ситуация, никаких потрясений не предвидится, и рублевые цены так и будут потихоньку ползти, - подводит итог эксперт. – Мы видим очень живой и активный рынок, на котором покупатели не таятся совершенно: напротив, они активно ищут объекты, в которые можно вложить свои деньги».
Похожий прогноз – плавное удорожание – дает и Михаил Кондырев («33 Поселка»). И среди причин этого также называет факторы, напрямую не связанные с курсом доллара: например, повышение себестоимости строительства, повышение стоимости перевода земель в категорию ИЖС. «Все это толкает цены вверх», - резюмирует эксперт.
Впрочем, ко всему сказанному выше нужно сделать важную оговорку: плавное развитие рынка возможно только в том случае, если рубль будет обесцениваться также плавно. «При условии, если изменения будут происходить быстрыми темпами, продавцы начнут снимать квартиры с продажи, - предрекает Константин Шибецкий, директор ипотечного отделения ГК «МИЦ». – Некоторые собственники попытаются компенсировать падение рубля за счет соразмерного увеличения рублевой цены квартиры. Однако на практике такая позиция не даст никакого результата, поскольку люди, чья покупательская способность ухудшилась, не будут готовы приобретать жилье по завышенным ценам. Поэтому, скорее всего, рынок просто «встанет».
Недорогой город: «иммунитет» максимальный
Сказанное в предыдущей главе касается всего рынка – но при этом у каждого из его сегментов обнаруживается собственная специфика. Традиционно наиболее крепким к различным пертурбациям, вызванным скачками валютного курса, оказывается недорогое жилье в городе – эконом-класс. Объяснения простые: во-первых, такие квартиры люди чаще приобретают для собственного проживания. А во-вторых, торговля давно идет за рубли, рассчитываются с собственными контрагентами (строителями, поставщиками стройматериалов и т.д.) застройщики также рублями. Так что никакого особого резона болезненно реагировать на рост доллара тут нет.
«При дальнейшем ослаблении рубля, после определенной отметки (по нашим оценкам, 37-38 рублей за доллар), застройщики могут разделиться на два лагеря, - считает Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки». – Одни поднимут цены – на 3-5%, другие оставят их на прежнем уровне, повышая их только по мере роста строительной готовности». Впрочем, оговаривается эксперт, такой сценарий – «только один из вариантов».
Еще одной реакцией может стать смещение спроса в сторону более доступного жилья – меньше площадь, дальше от центра, готовность пожертвовать Москвой в пользу Ближнего Подмосковья. «Люди готовы покупать экономные и комфортные квартиры небольшой площади: в большей степени «однушки», в меньшей - «двушки», - говорит Андрей Владыкин («НДВ-Недвижимость»). О схожем феномене упоминает и Софья Лебедева («МИЭЛЬ-Новостройки»): по ее мнению, в некоторых объектах бизнес-класса произойдет изменение этого формата на более низкий класс, например, на качественный комфорт. «Особенно это может коснуться подмосковного бизнес-класса, где проект «красит» не только место (которое ценится само по себе, как в Москве) а именно «начинка» проекта, - отмечает эксперт. – Девелопер в силах ее менять, а, следовательно, управлять строительной себестоимостью проекта».
И, наконец, на фоне роста следует ждать различных акций: слоганы, подчеркивающие, что рубль падает, а мы держим цены, потребители увидят в изобилии. «Многие идут по этому пути: поднимают цены, но дают скидки и проводят акции», - отмечает Ольга Матюгова, финансовый директор ООО «Феникс Групп».
Недорогой загород: на первый-второй рассчитайсь!
Понятие «загородная недвижимость» обширно – сюда можно включить много разных категорий. И ключевым вопросом тут оказывается назначение: приобретается ли объект для постоянного проживания или в качестве дачи?
Если первое – то недвижимость фактически ничем не отличается от описанной в предыдущей главе: жить людям где-то надо, а невысокая цена гарантирует стабильный спрос. «Загородное жилье экономкласса сейчас является одним из самых востребованных форматов, - говорит Екатерина Коган, эксперт аналитического отдела компании Kaskad Family. – Спросом пользуются таунхаусы ценой в 6-12 млн руб. на удалении не более 20 км от Москвы. Многие эксперты говорят, что если продолжится рост доллара, в том числе и на фоне обострения украинского конфликта, то в краткосрочной перспективе наши соотечественники продолжат вкладывать свои рублевые сбережения в рынок загородного жилья экономкласса».
А вот для тех объектов, которые можно назвать «вторыми» (предназначенными не для постоянного проживания, а для отдыха), нынешняя обстановка не лучшая. Все-таки дача – это такой предмет роскоши, «гвоздика в петлице», приобретать которую в условиях экономических неурядиц как-то несвоевременно. Небольшое личное наблюдение автора: периодически я бываю в районе платформы Храпуново (28 км от МКАД к востоку) и вижу расклеенные на заборах многочисленные объявления некоего страдальца, который никак не может продать там свою дачу за 600 тыс. руб.
«Элитка» - и так долларовая, но…
Цены на элитную недвижимость (что городскую, что загородную – тут разницы нет) традиционно считаются в валюте. «Данный рынок в основном работает с долларовыми ценами, премиальные объекты редко продаются в рублях, - говорит Ирина Могилатова, управляющий партнер агентства недвижимости TWEED. – Большинство сбережений клиентов нашего сегмента хранится в долларах или евро. Мало кто предпочитает рубли. Соответственно, увеличение стоимости американской валюты до 40 руб. на ценообразовании элитных объектов, в принципе, никак не скажется».
Здесь, однако, требуется оговорка. Состоятельные и влиятельные люди, спору нет, действительно хранят свои сбережения в валюте – так что повышение рублевого ценника из-за скачков курса им не страшно. Но эти же самые люди очень чувствительны к другому – малейшим колебаниям экономической и политической конъюнктуры. Доллар по 40 руб. – это, как ни крути, свидетельство того, что не все в государстве ладно, и покупатели данной категории могут просто уйти с рынка. До тех пор, пока на все беспокоящие их вопросы не будут получены внятные ответы.
Ипотека: не нашего ума дела
Возможно, кому-то из наших читателей подобная постановка покажется обидной, но это действительно так. Первую скрипку на ипотечном рынке играют банки: именно они определяют, сколько давать кредитов (или не давать вообще), а также на каких условиях. Потребителям остается только принять или не принять предложение.
«Банки уже начали закручивать гайки, не дожидаясь того момента, как доллар достигнет отметки в 40 руб., - считает Андрей Владыкин («НДВ-Недвижимость»). – Сейчас все движется к обычным антикризисным мерам, включающим повышение требований к заемщикам и увеличение уровня первоначального взноса. Стоимость денег на межбанковском рынке растет, и это приводит к увеличению процентных ставок. Пока о повышении заявили несколько банков. Рост ставок невысокий – на уровне 0,3 - 0,4%. Поэтому на активности покупателей ситуация не сказалась. В целом сложно сказать, на каком проценте остановится интерес клиентов к кредитам. Ведь в период кризиса (2008-2009 гг.) граждане брали ипотечные кредиты и под 17-18%. Хотя, конечно, логика говорит о том, что увеличение процента будет способствовать падению интереса к заемным средствам».
Резюме от журнала www.metrinfo.ru
Доллар за 40 руб. и выше – это действительно не очень приятно. Причем более всего огорчает не сама цифра (в конце концов, за последние четверть века мы много чего насмотрелись), сколько понимание, что все это свидетельствует об общем нездоровье экономики. Хочется надеяться, что по такому сценарию наша жизнь не пойдет.
Мнения экспертов:
Евгений Клец, руководитель отдела продаж компании «Вектор Инвестментс»
В целом, на рынке как городской, так и загородной недвижимости валютные колебания провоцируют всплеск спроса на качественное предложение. Как пример – по итогам первого квартала специалистами «Вектор Инвестментс» отмечена выраженная активизация спроса на квартиры в ЖК «Пятницкие кварталы». Объясняется это не только высоким качеством самого продукта, но и тем, что нам удается удерживать цены на уровне ноября 2013 года – в среднем это 79 тыс. руб. за кв. м.
Денис Бобков, руководитель аналитического центра ОАО «ОПИН»
Прогнозировать поведение на валютном рынке – занятие неблагодарное. Однако говорить о том, как может развиваться рынок недвижимости в тех или иных условиях, мы можем. Последние несколько месяцев рынок четко продемонстрировал вектор развития при валютных колебаниях. Так, в эконом, комфортклассе при росте доллара и падении рубля был отмечен повышенный спрос. А притом что особой популярностью пользовались квартиры малой площади, подтверждается тот факт, что существенно выросла, порядка 30%, именно доля инвестиционных покупок. Люди выбрали для себя недвижимость в качестве основного инструмента сбережения денежных средств.
В бизнес-классе ситуация несколько иная. Учитывая портрет покупателя этого сегмента жилья и бюджет самой покупки, сценарий развития событий зависел от того, в какой валюте потенциальный покупатель хранил денежные средства. Проводить какие-либо обменные операции люди не спешили, так как не понимали, куда двинется валюта на следующий день.
Источник:
http://www.metrinfo.ru
По программе господдержки покупателям доступен жилищный кредит по ставке не более 12% годовых. Однако на первичном рынке недвижимости есть проекты, в которых ипотека предоставляется и под меньший процент. Аналитики компании «Метриум Групп» составили рейтинг проектов Москвы, в которых действуют самые низкие ставки по ипотеке. Примечательно, что только в 3 из 10 жилых комплексов девелоперы субсидируют ипотеку на весь срок кредитования.
Программа субсидирования ипотечной ставки была запущена весной 2015 года с целью поддержать банковскую и девелоперскую отрасли. По итогам прошлого года, доля сделок с господдержкой составила свыше 30% от всей выданной ипотеки в 2015 году. Изначально срок действия программы был ограничен 1 марта 2016 года. Однако Правительство решило продлить программу субсидирования ипотеки до конца 2016 года, несмотря на то, что в январе Минфин заявлял о нецелесообразности пролонгации и предлагал разработать иные меры стимулирования спроса. В 2016 году лимит господдержки составит 16,5 млрд рублей.
Напомним, согласно программе, заемщики получают государственную ипотеку по ставке не выше 12% годовых, а разница между реальной рыночной и субсидированной ставками компенсируется банкам из госбюджета. Однако на первичном рынке недвижимости есть проекты, в которых ипотеку можно взять и под меньший процент. Аналитики компании «Метриум Групп» составили рейтинг жилых комплексов Москвы в ее старых границах, где ипотека в рамках программы субсидирования доступна по самым минимальным ставкам.
Самый низкий процент по государственной программе субсидирования ипотечной ставки представлен в ЖК «Город на реке Тушино - 2018» - от 6% годовых. Согласно условиям, получить ипотеку на таких условиях можно сроком до 15 лет, первоначальный взнос при этом должен быть не менее 50%. Кредит предоставляет «Россельхозбанк».
Второе место занял жилой комплекс SREDA – от 7% годовых. Согласно договору, в первые три года с момента покупки переплата по ипотеке составляет 7% годовых, с четвертого года - 11% годовых. Максимальный срок кредита составляет 30 лет. Ипотека предоставляется «Промсвязьбанком».
Замыкает тройку лидеров мкрн «Царицыно-2». Ипотечная ставка по программе господдержки в зависимости от срока кредита (до 15 лет или до 30 лет) составляет 7,5% или 8,5% годовых. Минимальный первоначальный взнос должен составлять не менее 20%. Ипотека предоставляется «Россельхозбанком».
Также взять кредит по минимальным ипотечным ставкам (до 10,6%) можно в мкрн «Северный», ЖК «Варшавское шоссе 141», ЖК «Маршала Захарова 7», ЖК «Новый Зеленоград», ЖК «Ривер Парк», ЖК «Мичурино-Запад», ЖК «Life-Митинская Ecopark» и ряде других.
ЖК массового сегмента Москвы с минимальными ипотечными ставками по программе господдержки:
Название
Минимальная ставка
Максимальный срок кредита
Перв. взнос
Банк
ЖК «Город на реке Тушино - 2018»
6%
10 лет / 15 лет
30% / 50%
«Россельхозбанк»
ЖК SREDA
7% первые 3 года, далее 11%
30 лет
20%
«Промсвязьбанк»
Мкрн «Царицыно-2»
7,5% / 8,5%
15 лет / 30 лет
20%
«Россельхозбанк»
Мкрн «Северный»
8,6% первые 2 года, далее 11,6%
30 лет
20%
«Связьбанк»
ЖК «Варшавское шоссе 141»
9,4% первый год, далее от 11,4%
30 лет
20%
ВТБ24
ЖК «Маршала Захарова 7»
9,4% первый год, далее от 11,4%
30 лет
20%
ВТБ24
ЖК «Новый Зеленоград»
9,5%
30 лет
20%
DeltaCredit
ЖК «Ривер Парк»
10,5%
25 лет
20%
«Тинькофф Банк»
ЖК «Мичурино-Запад»
10,6%
5 лет
50%
«Газпромбанк»
ЖК «Life-Митинская Ecopark»
10,6%
7 лет
50%
«Газпромбанк»
Источник: «Метриум Групп»
Примечательно, что в семи из десяти проектов с самой низкой субсидируемой ставкой на первичном рынке Москвы срок кредита ограничен всего несколькими годами. Так, в ЖК SREDA специальная ставка в 7% действует первые три года. В мкрн «Северный» ипотека под 8,6% доступна в первые 24 месяца со дня подписания договора. В ЖК «Варшавское шоссе 141» и ЖК «Маршала Захарова 7» ставка 9,4% действует на протяжении года. В ЖК «Мичурино-Запад» и ЖК «Life-Митинская Ecopark» ставка в 10,6% предоставляется на пять и семь лет соответственно.
«В большинстве случаев ставка по ипотеке ниже субсидируемых государством 12% - это так называемая «маркетинговая акция» от девелоперов, направленная на привлечение дополнительного спроса со стороны потенциальных заемщиков, – отмечает Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». – Банк выдает кредит под меньшие проценты, а застройщик возмещает ему «упущенную» прибыль. Естественно, девелоперу крайне не выгодно компенсировать разницу в ставках все 20-30 лет кредита. Поэтому столь привлекательные условия по ипотеке, как правило, действуют первые 1-3 года. Далее проценты по кредиту увеличиваются. Соответственно, покупка квартиры по «маркетинговой ставке» выгодна в первую очередь тем, кто планируем закрыть ипотеку в ближайшие несколько лет».
Только в трех из десяти проектах озвученная низкая ставка сохраняется на длительный период кредитования – 25-30 лет. Это мкрн «Царицыно-2» (ставка 8,5% на 30 лет), ЖК «Новый Зеленоград» (9,5% на 30 лет) и ЖК «Ривер Парк» (ставка 10,5% на 25 лет). Таким образом, в данных комплексах покупатель экономит деньги не только в первые несколько лет кредита, но и на всем сроке погашения задолженности.
«Падение реальных доходов населения привело к тому, что при покупке недвижимости все чаще люди обращаются к ипотечному кредитованию, - говорит Евгения Акимова, генеральный директор IKON Development. – К примеру, в нашем проекте доля заемщиков составляет 80-85%. И если в докризисный период кредиты погашали за 5-7 лет, то сейчас все больше клиентов рассматривают ипотеку на срок 15 лет и более, чтобы максимально снизить ежемесячные платежи. Учитывая потенциальный спрос, мы приняли решение разработать совместно с банком собственную программу, в рамках которой наши покупатели берут ипотеку по сниженной ставке - 9,5% - на протяжении всего срока кредита, а не только первых нескольких лет. Так, однокомнатная квартира стоимостью 2,1 млн рублей с минимальным первоначальным взносом обойдется клиенту в 18 тыс. рублей в месяц при сроке кредита 15 лет. Для сравнения, при «стандартной» субсидируемой ставке в 12%, пришлось бы заплатить на 480 тыс. рублей больше за весь срок кредита».
«Продление субсидирования ипотечной ставки позволит поддержать спрос на рынке недвижимости на протяжении всего 2016 года, - комментирует Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – К сожалению, пока мы еще даже не достигли дна кризиса, не говоря о каких-то положительных тенденциях, поэтому девелоперской отрасли просто необходима мера дополнительного стимулирования спроса. С учетом того, что по некоторым проектам доля ипотечных заемщиков достигает 60-70%, отказ от программы субсидирования ипотечной ставки мог привести к заморозке строительства ввиду отсутствия стабильных финансовых поступлений от продаж. А это в свою очередь подорвало бы доверие к строительной отрасли в целом, могли пострадать даже надежные застройщики. Тем не менее, необходимо разрабатывать и другие меры поддержки. В качестве примера можно привести субсидирование ставок по проектному финансированию. Это снизило бы кредитную нагрузку и повысило финансовую устойчивость всех игроков рынка».
Источник:
Метриум Групп
Устойчивое падение рубля относительно основных мировых валют – доллара и евро – подталкивает потенциальных покупателей московской элитной недвижимости вкладывать свои сбережения в жилье. Их опасения усиливаются еще за счет ожиданий возможных неожиданных поворотов в российской экономике после окончания Олимпийских игр в Сочи. О том, как влияют колебания курса валют и негативные тенденции в российской экономике на стоимость элитной недвижимости в столице, рассказали эксперты порталу "РБК-Недвижимость".
По словам управляющего партнера IntermarkSavills Дмитрия Халина, на рынке жилья любые колебания на период, пока все не "устаканится", создают неопределенность и для покупателей, и для продавцов. "Сейчас на эти опасения накладываются ожидания окончания Олимпиады, когда курс валют станет более понятным и когда цены займут свои определенные позиции",- говорит он и добавляет, что результаты всех этих тенденций станут заметны в конце февраля - в марте текущего года. Похожее явления можно было наблюдать на элитном рынке во второй половине 2013 года, когда появилась реакция на банкротства кипрских банков.
Тем не менее, ряд экспертов замечает, что уже сейчас покупатели не сильно доверяют банковским накоплениям и стремятся конвертировать их в элитные объекты. По словам руководителя департамента загородной недвижимости Contact Real Estate Алсу Хамидуллиной, несмотря на традиционно считающийся "мертвым" месяц январь, агентства недвижимости и застройщики фиксируют шквал звонков и показов. "В прошлом году за аналогичный период у нас было 180 звонков от клиентов, в январе 2014 мы зафиксировали 339 обращений. То есть, покупательский интерес возрос почти на 50%!" - констатируют в агентстве Contact Real Estate.
Как отмечает руководитель отдела городских продаж департамента жилой недвижимости компании Knight Frank Ольга Тараканова, перед новым годом рубль всегда ослаблен, а в январе он восстанавливается, но в этом году мы видим другую картину. "Даже если говорят о возможном финансовом кризисе, то нам, как английской компании, в это сложно поверить, ведь в Европе и США мы не наблюдаем аналогичных явлений, на примере западного рынка в мировом масштабе мы выходим из кризиса. Обычно январь считается неактивным месяцем, так как многие покупки делаются в конце года. Сейчас мы можем констатировать, что ажиотаж на рынке элитного жилья существует",- рассказывает эксперт и добавляет, что на него также влияет и отзыв лицензий у банков.
По мнению директора по работе с ключевыми клиентами Kalinka Real Еstate Consulting Group Полины Меделяновской, опасения вызывают не только денежные средства на депозитах, которые будет трудно получить при отзыве лицензии у банка, но и средства, которые уже должны быть перечислены во время сделок. Клиенты сейчас для безопасных расчетов во время покупок уходят к крупнейшим банкам.
"Покупатели опасаются за свои сбережения и готовы конвертировать их в жилье, тем более, что цены в элитных новостройках уже последние три года зафиксированы в рублях. Они даже готовы вкладывать на начальной стадии строительства объекта", - пояснила Ольга Тараканова.
Объекты первичного и вторичного рынка, номинированные в рублях, пользуются повышенным спросом, так как крупные покупатели и инвесторы обычно держат деньги в валюте, и для них цена на такие объекты в долларах соответственно снижается, поясняет Алсу Хамидуллина.
По словам Ольги Таракановой, в российской практике обычно к расчетам стоимости "квадрата" элитного жилья применяется стоимость в долларовом эквиваленте. Тем не менее, замечает эксперт, многие застройщики в своих прайс-листах указывают курс валюты до начала обвала рубля и часто не совпадает с текущим курсом Банка России. Если же условная единица при расчетах совпадает с резко возросшим официальным курсом, то застройщики готовы покупателям элитки давать существенные скидки.
"Люди боятся за свои сбережения и стараются побыстрее вложить их в недвижимые активы. Ситуация со стремительной девальвацией рубля стимулирует и тех клиентов, которые выбирали объекты последние год-два пребывали в раздумьях",- комментирует ситуацию Алсу Хамидуллина.
Напротив, люди, которые получают стабильный рублевый доход, уже не могут позволить себе приобрести объекты, номинированные в долларах, так как они резко взлетели в цене. "Как всегда, в текущей ситуации пострадает больше всего средний класс населения",- резюмирует она.
Значение индекса KEYS для элитных новостроек Москвы на конец 2013 г составило 20 200 долларов за 1 кв. м. За 2013 г. показатель снизился на 4,7% (снижение за IV квартал составило 1,5%).
Источник:
РБК-Недвижимость
Существуют десятки стереотипов о загадочной женской логике, непредсказуемом женском поведении и чрезмерной женской эмоциональности. Накануне международного женского дня 8 марта эксперты компании «Метриум Групп» развеяли несколько мифов о поведении прекрасной половины при покупке недвижимости.
Миф первый: женщины любят ушами
Ушами женщины любят слушать признания в вечной любви, изысканные комплименты и планы про отпуск на Мальдивах. При выборе недвижимости они не слушают никого, кроме своего внутреннего голоса. Да, при показе квартиры им можно «петь соловьем», рассказывая, что этот район и дом «самые-самые». Но большинство представительниц прекрасной половины склонны доверять все же не чужим словам, а своим собственным впечатлениям. В новостройке составить свое представление о проекте женщинам помогают 3d-визуализация, макет проекта, шоу-румы. Когда же выбор происходит на вторичном рынке, женщины любят неторопливо походить по комнатам, постоять у окна. Пока мозг анализирует можно ли «вписать» в эти стены образ идеального жилья, женщина обращается к своей интуиции. Именно она должна подсказать ей - «та» это квартира или нет.
Миф второй: женщины не знают, чего хотят
«Если женщина искала зеленое пальто, а купила красную сумку, аналитика бессильна», - говорят мужчины. На самом деле, женщины просто слишком хорошо знают, чего они хотят! Именно поэтому они никогда не купят «неидеальное» зеленое пальто, но встретив по пути «ту самую» красную сумку, приобретут ее без раздумий.
Выбирая вещи, машины и квартиры, мужчины стремятся быстрее достичь своей цели – купить то, что нужно, и «закрыть вопрос». Поэтому обычно они делают выбор из двух-трех приемлемых предложений. Женщины же будут искать жилье своей мечты до тех пор, пока не убедятся, что вот этот вариант наилучший из всех возможных. В процессе выбора они одновременно анализируют множество критериев. «Встанет» ли на кухне гарнитур мечты? Сколько в квартире поместится шкафов? Удобно ли будет детям добираться до школы? На каком расстоянии находятся магазины? И пока «пазл» из десятков деталей не сложится окончательно, женщина будет просматривать все новые и новые варианты.
Миф третий: женщины любят спонтанные покупки
Когда дело касается недорогих мелочей, женщина, придя в магазин, действительно может купить больше, чем планировала. Но при выборе дорогих товаров ни о каких спонтанных покупках, сделанных под влиянием эмоций, не может быть и речи. Сначала представительницы прекрасного пола изучают все предложения, руководствуясь исключительно рациональными мотивами, и только потом приступают к осмотру наилучших вариантов. Вероятность того, что при покупке недвижимости женщина совершит сделку после посещения первых двух квартир из списка, близка к нулю. Даже если жилье ей очень понравилось и цена не выше той, на которую она рассчитывала, женщина будет думать, что где-то все равно может быть что-то получше. Тогда как мужчина вполне может заключить сделку спонтанно. Если квартира устраивает его по основным критериям, дальнейшие поиски он считает бессмысленной потерей времени.
Миф четвертый: женщины транжирят деньги
Этот миф придумали мужчины, которые не в силах понять – как можно купить двадцатые туфли только потому, что у них есть «вот этот прелестный бантик». Если мужчина не нарцисс или метросексуал, ему нужно гораздо меньше вещей, чем женщине. Поэтому превышение мысленных «лимитов» о том, сколько и чего достаточно иметь воспринимается, как растранжиривание средств. В целом, женщины легче расстаются с небольшими суммами, считая эти траты вкладом в свой привлекательный внешний вид и хорошее настроение. Но когда дело доходит до фундаментальных покупок – таких, как квартира, – их поведение кардинально меняется. Любой агент по недвижимости знает, что никто не торгуется за «каждую копейку» так, как это делают женщины. Дело в том, что любые сэкономленные деньги они воспринимают не как средства, которые можно отложить, а как дополнительный доход, который можно потратить на что-то еще. В случае с дорогостоящей недвижимостью торг позволяет «заработать» крупные суммы на мебель или предметы интерьера.
Миф пятый: квартирный вопрос должен решать мужчина
Те женщины, которые не разделяют идей феминизма, по-прежнему мечтают о принцах. Но только вместо того, чтобы их герой победил дракона, женщины хотят, чтобы он оплатил недвижимость, а выбор уютного «гнездышка» предоставил ей, своей любимой. Если мужчина сам выбрал квартиру, купил ее и пришел, позвякивая связкой новых ключей, вечер восторгов со стороны подруги или жены ему, конечно, обеспечен. Но вероятность того, что квартира будет полностью соответствовать придуманному женщиной идеалу, не очень велика. Поэтому постепенно в ее голове начнут роиться мысли: от - «кухня могла бы быть и побольше», «коридор слишком узкий», «рядом нет ни одного приличного магазина», до – «я бы никогда такое не купила»! Конечно, женщина смирится с «дареным конем» и со временем даже может полюбить его всем сердцем. Но в глубине души все равно будет мечтать о квартире, которую когда-нибудь выберет сама.
«У независимой бизнесвумен и матери семейства представления об идеальной квартире, несомненно, будут разными, - говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум Групп». – Но всех женщин, независимо от их семейного положения, уровня доходов и социального статуса объединяет одна особенность. При выборе комфортного и уютного «гнездышка» у них «включаются» оба полушария мозга – и то, которое отвечает за рациональное мышление, и то, что вызывает эмоциональные проявления. Рациональный «голос» концентрирует внимание женщины на стоимости недвижимости, расположении дома, инфраструктуре и планировке. А эмоциональная часть натуры – на внешнем виде и ауре жилья. Выбор квартиры для женщины чем-то похож на выбор свадебного платья. Каждая невеста отлично знает, в каком наряде она будет неотразима и готова потратить сколько угодно времени, чтобы найти «свое платье» - единственное из тысяч. Благо, что сейчас количество предложений на рынке недвижимости так велико, что свою идеальную квартиру может найти каждая женщина!»
Источник:
Метриум Групп
Западное направление традиционно считается самым дорогим и престижным в Подмосковье. Именно здесь находятся две трассы, соперничающие за первое место в увлекательном состязании «А у нас сотка земли самая дорогая!» - Рублево-Успенская и Новорижская. По этой причине обозреватель нашего журнала, добравшийся до западного сектора Московской области (в рамках «сериала», в котором мы рассматриваем всю недвижимость – городскую, загородную, высокую, малоэтажную – на расстоянии до 15 км от МКАД), испытал понятное волнение.
Экология: с заботой о себе любимых
Об экологической ситуации к западу от Москвы лучше всего свидетельствует простой факт: именно здесь традиционно располагались загородные резиденции высших руководителей государства. Ближняя дача Сталина – в Кунцево (сегодня это территория внутри Москвы, но в те годы было ближним Подмосковьем). Дача Брежнева – в Заречье. Известные уже нынешнему поколению Горки, где во время своего президентства и после жил Ельцин.
Выбор сильных мира сего означает два обстоятельства. Во-первых, берется изначально наилучшая территория. Во-вторых, ее последующее развитие ведется так, чтобы ничем не обеспокоить сиятельных обитателей.
Опрошенные «Журналом о недвижимости MetrInfo.Ru» эксперты полностью подтвердили тезис о замечательной экологической ситуации ближнего запада – насколько это вообще возможно вблизи от мегаполиса. Упоминались и преимущественные западные ветры, уносящие прочь все выхлопы столицы. И текущая в том же направлении Москва-река. «На данном направлении практически отсутствуют крупные источники загрязнения: крупные производства здесь отсутствуют, - говорит Елизавета Гудзь, руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ-Недвижимость». – К благоприятным факторам можно отнести высокую степень распространения лесов. На данном направлении расположено несколько особо охраняемых природных территорий регионального значения».
Из «негатива» эксперт называет автотранспорт: скопление машин в крупных городах направления, Красногорске и Одинцово, неблагоприятно сказывается на экологии. Второй момент – в районе в связи с крупномасштабным строительством жилых районов и дорог происходит вырубка лесов. Что ж, все это – обратная сторона популярности.
Дороги: уже хорошо и становится еще лучше
Вполне благополучна и ситуация с транспортом: шоссе на данном направлении много, и большинство населенных пунктов расположены так, что добраться до них можно по нескольким трассам.
«Рублево-Успенское шоссе представляет собой практически идеальную трассу: минимальное количество светофоров, высококачественное дорожное покрытие, отсутствие грузового автотранспорта и т.д., - рассказывает Илья Менжунов, директор департамента загородной недвижимости компании «Метриум Групп». – Однако есть у данной магистрали один существенный недостаток: дорога имеет статус правительственной, поэтому ее постоянно перекрывают. Тем не менее покупателей, планирующих приобрести здесь дом, этот фактор не останавливает».
Новорижское шоссе, продолжает эксперт, выгодно отличается от других трасс Подмосковья: на нем нет светофоров, оно не проходит через крупные населенные пункты. В настоящее время проводится масштабная реконструкция, в ходе которой дорога будет значительно расширена, на ней будет построено 20 путепроводов и четыре моста. «Вопреки прогнозам, никакого транспортного коллапса на Новорижском шоссе из-за реконструкции не произошло, - отмечает Илья Менжунов. – На время работ движение было организовано хорошо, а сами работы ведутся очень быстро».
На старых трассах – Волоколамской и Минской – ситуация менее благоприятна: они проходят через крупные населенные пункты и изобилуют светофорами. Однако ситуация должна улучшиться: на Минском шоссе реконструкция уже ведется, а на Волоколамском начнется в 2014 году.
Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер», напоминает о происшедшем совсем недавно важном событии: в ноябре открылся участок скоростной трассы в обход Одинцова. Он связывает МКАД и 33-й км Минского шоссе, позволяя добираться до Москвы без пробок буквально за 5-10 минут. До 1 января дорога работает в бесплатном тестовом режиме, а потом станет платной.
И без машины не пропадешь
Хорошо развит на западном направлении и общественный транспорт. «Если говорить о ближнем Подмосковье, то практически любой населенный пункт имеет прямое автобусное сообщение с ближайшей станцией метро, - отмечает Леонард Блинов, директор по маркетингу Urban Group. – В частности, из Красногорска на автобусе или маршрутке можно доехать до станций Арбатско-Покровской и Таганско-Краснопресненской линий».
Все в порядке и с железнодорожным сообщением. «По западной части Подмосковья проходят трассы двух направлений: белорусского и рижского, - говорит Владимир Каширцев, директор по развитию бизнеса компании «Азбука Жилья». - В среднем временной интервал между электричками составляет 15-20 минут. К 2014 году планируется запустить одну из первых линий наземного метро, которая будет проходить от Белорусского вокзала до города Одинцово, интервалы движения между поездами не будут превышать 5-7 минут. К 2020 году планируется запустить ветку наземного метро от станции Тушино до поселка Нахабино».
…А теперь – наши традиционные «индивидуальные портреты» населенных пунктов направления. Цены и характеристики объектов приведены в конце статьи - в таблицах.
Немчиновка и Трехгорка
Поселки в Одинцовском районе. Они расположены ближе к Москве, чем само Одинцово: Немчиновка в 1 км от МКАД, а Трехгорка – в 4 км. В последние годы здесь развернулось активное жилищное строительство. В частности, Трехгорка стала одним из мест массовой панельной застройки.
Один из крупнейших новых микрорайонов – «Новая Трехгорка», возведение которого уже практически завершено. Минимальная цена однокомнатной квартиры здесь, говорит Леонард Блинов (Urban Group), составляет от 2,57 млн руб., двухкомнатной – от 3,4 млн.
Одинцово
Один из крупнейших городов Московской области – его население приближается к 140 тыс. человек. «В Одинцово ведется активная реконструкция старых районов с ветхим жилым фондом, осуществляется застройка новых территорий крупномасштабными проектами комплексной застройки, в основном на окраинах, - говорит Елизавета Гудзь («НДВ-Недвижимость»). – Средняя цена предложения на первичном рынке составляет около 90 тыс. руб. за кв. м».
По оценке Марии Литинецкой, генерального директора компании «Метриум Групп», рынок новостроек Одинцово «традиционно насыщен объектами с различными качественными и ценовыми характеристиками». Как отмечает эксперт, сейчас в городе продается 34 корпуса, совокупный объем предложения в которых превышает 3 тыс. квартир. В основном преобладают проекты комплексной застройки – на них приходится 95% предложения.
Татьяна Алексеева, заместитель генерального директора Vesco Consulting, называет несколько интересных объектов нового строительства в самом городе и Одинцовском районе. По ее мнению, это ЖК «Лесной Город'Ок», а также «Одинцовский парк» и «Одинбург».
Владимир Каширцев («Азбука Жилья») обращает внимание на еще один из крупнейших строящихся ЖК - «Гусарская баллада». Часть данного ЖК расположена в самом Одинцово, другая часть – в поселке ВНИИССОК. Микрорайон представлен многоэтажными монолитными домами, средневзвешенная цена предложения составляет 75,0 тыс. руб. за кв. м.
Марина Денискина, руководитель департамента жилищного строительства ГК «Гео Девелопмент», в числе заслуживающих внимания называет ЖК «Ромашково», расположенный в Одинцовском районе на Рублево-Успенском шоссе. Цены там начинаются от 85 тыс. руб. за кв. м, в продаже есть квартиры от 39 до 105 кв. м.
Красногорск
Город с населением около 128 тыс. человек. В ряду населенных пунктов Подмосковья Красногорск занимает особое место: здесь находятся Дом правительства Московской области и областной суд. В Красногорске же расположена и первая станция Московского метрополитена, находящаяся вне административных границ Москвы – «Мякинино».
Рынок новостроек Красногорска очень активен. По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», Красногорск – лидер по объемам реализуемого жилья. В III квартале здесь продавалось 58 домов. Это и объекты точечной застройки, и 25 корпусов в ЖК «Красногорье», общая площадь его квартир составляет почти 1,4 млн кв. м. (См. статью «Города-лидеры на рынке новостроек Подмосковья и Новой Москвы».)
«На текущий момент возводится 74 корпуса в составе 22 проектов, совокупный объем предложения превышает 3,4 тыс. квартир, - добавляет Мария Литинецкая («Метриум Групп»). – В городе широко представлены проекты различных классов и ценовых категорий, от относительно дешевого панельного жилья до корпусов премиум-класса с авторской архитектурой и уникальными характеристиками. Средняя цена на первичное жилье в Красногорске находится на уровне 105,1 тыс. руб. за кв. м».
Среди наиболее интересных проектов эксперты компании «Эталон-инвест» назвали ЖК «Изумрудные холмы» - он находится в самых разных стадиях, часть корпусов уже возведена, остальные в работе или еще только проектируются. В микрорайоне Павшинская пойма продолжаются работы по возведению ЖК «Спасский мост» и «Молодежный».
О Павшинской пойме говорит и Владимир Каширцев («Азбука Жилья»). По его словам, это один из самых быстроразвивающихся районов Красногорска, где на территории 150 га будет возведен целый комплекс современных и комфортабельных домов. Кроме этого, проектом предусмотрено и строительство собственной инфраструктуры со школами, детскими садами, подземным паркингом и ресторанным комплексом на благоустроенной набережной Москвы-реки.
Загородная недвижимость
В отличие от многих прочих направлений, где на расстоянии 15 км от МКАД практически не осталось недвижимости загородного формата, с западом все иначе. На Рублево-Успенском и Новорижском шоссе урбанизация сознательно сдерживается – так что рынку коттеджей ничего не угрожает.
«Рублево-Успенское шоссе продолжает удерживать лидерство по уровню цен на загородное жилье. Здесь традиционно реализуются высокобюджетные проекты, средняя цена на домовладение в которых составляет порядка $3-5 млн, - говорит Илья Менжунов («Метриум Групп»). – Наиболее бюджетными вариантами на Рублевке являются таунхаусы, которые предлагаются по цене от $1,5 - 2 млн, и земельные участки без подряда. Среди проектов, расположенных в 15 км от МКАД, можно отметить поселки Barvikha Hills, Park Vill, «Жуковка», «Барвиха ХХI», «Жуковка XXI», «Усово», «Усадьбы Усово», «Верхнее Сареево».
Новорижское шоссе заметно дешевле. «Средняя стоимость домовладений здесь составляет 40-45 млн руб., площадь – 350-440 кв. м, - отмечает Илья Менжунов. – В зоне до 15 км от МКАД расположены поселки «7 миля», «Новахово», «Павловы Озера», Crystal Istra, Rubin Estate. В первом на продажу выставлены участки с подрядом, а в остальных – коттеджи».
Резюме от журнала www.metrinfo.ru
Недвижимость городского формата однозначно может быть рекомендована для приобретения: цены на нее ниже, чем в Москве, а качество зачастую выше. В западном Подмосковье много делается для улучшения транспортной ситуации, так что и по возможности быстро и комфортно доехать на работу и с работы эти места не уступают отдаленным столичным районам.
С «загородкой» все сложнее. Рублевка и Новая Рига – это, конечно, очень престижно, но цены на всю эту благодать совершенно запредельные. Так что инвестиционные перспективы представляются сомнительными. Впрочем, сегодня коттедж в этих местах приобретаются не из экономической сообразности, а по совершенно иным соображениям, главное из которых – престиж.
Источник:
www.metrinfo.ru
Конструктивизм – один из важнейших стилей, во многом благодаря ему наша страна внесла большой вклад в мировую архитектуру. Однако технические и планировочные решения, которые были прорывными в начале XX века, не слишком востребованы в настоящее время. В рамках серии статей про разные типы жилья на вторичном рынке редакция IRN.RU рассказывает о квартирах в конструктивистских домах.
Под угрозой
Конструктивизм – это одно из ведущих направлений в советской архитектуре 1920-1930-х годов. Точных критериев у стиля нет, поэтому даже искусствоведы зачастую спорят по поводу отнесения того или иного здания к конструктивизму, и не существует формального списка таких домов. Тем не менее можно выделить его отличительные особенности, которые в принципе свойственны советскому авангарду – строгость, геометричность и экспериментальные планировочные решения.
Программа реновации поставила под угрозу многие из этих зданий. До начала голосования правительство Москвы заявляло о том, что около 300 строений в 40 рабочих поселках не войдут в программу, однако Архнадзор обнаружил другие конструктивистские дома в адресном перечне после того, как он был представлен к голосованию. Сейчас в перечне Архнадзора находится более 450 домов, среди которых не только конструктивистские здания (их в списке оказалось более 30), но все относящиеся к авторской архитектуре. После объявления результатов голосования жильцов выяснилось, что в 278 домах из списка Архнадзора проголосовали за участие в программе реновации. В начале июля глава Москомархитектуры Юлиана Княжевская заявила, что ценные дома сносить не будут, хотя жильцов все же обещают расселить. Сами дома вместо сноса будут реконструированы. Однако решение по конкретным домам будут принимать столичные власти, причем уже после того, как он будут расселены. Пока неизвестно, сохранят ли все 278 домов из списка Архнадзора, где жители проголосовали за участие в программе реновации. Организация настаивает на том, чтобы на законодательном уровне исключить все дома, возведенные по индивидуальным проектам, из программы реновации и запретить проводить в них голосования о сносе в будущем.
Между тем, конструктивистские дома сносились и раньше. В частности, несмотря на протесты, в 2016 году начался снос четырех из шести домов в рабочем поселке «Погодинская» в Хамовниках. Не удалось отстоять и Таганскую АТС архитектора Василия Мартыновича. И все же пока в Москве насчитывается немало конструктивистских и стилистически близких домов, хочется верить, что они сохранятся и в будущем. Многие из них жилые, поэтому квартиры в них нередко выходят на вторичный рынок.
Дома-коммуны и общежития
Основная часть конструктивистских домов располагается в центре Москвы в зоне от Садового до Третьего транспортного кольца, поскольку в 1920-1930-х годах активно застраивалась территория, которая на тот момент была городской. Поскольку в то время страна оправлялась после Первой мировой и Гражданской войн, эти дома не получили такого же массового распространения, как новостройки последующих эпох.
Не самым распространенным, но интересным типом конструктивистского жилья стали дома-коммуны. В основу их концепции легла идея французского социалиста-утописта Шарля Фурье, который описал в своих работах так называемый «фаланстер» – дворец, рассчитанный на совместное проживание 1 500 человек. Такой дом должен был объединить весь быт, досуг и даже воспитание подрастающих поколений жильцов в духе коллективизма. В СССР строительство подобных, но не столь масштабных домов началось в 1928 году. Вместо квартир в таких зданиях выделялись «спальные кабины», например, в доме-коммуне на ул. Орджоникидзе их размер составлял всего 2,7 на 2,3 м, окна не были предусмотрены. Предполагалась, что в этих помещениях люди будут только спать, а остальная жизнь будет протекать в общественных зонах – банях, столовых с кухней-фабрикой, библиотеках, физкультурных уголках. Однако быстро наступило разочарование: уже в 1930 году данная практика была осуждена специальным постановлением ЦК ВКП(б). «С тех пор большинство подобных зданий пережило не одну реконструкцию, чтобы привести их планировки хоть в какое-то соответствие с устоявшимися представлениями о приватной жизни, - говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». - Наиболее известные образцы этого направления в столице – это дом-коммуна «Изотерма», студенческий дом-коммуна Текстильного института, дом-коммуна в 4-м Сыромятническом переулке».
На следующем этапе жилые дома сохранили авангардные конструктивистские формы, но несколько поменяли содержание. После первых пятилеток зародилось первое поколение советской элиты – инженеров, руководителей, военных, которым требовалось дать отличное от простых рабочих качество жизни. Поэтому ни о каких «спальных кабинах» речь уже не шла – в конструктивистских домах появляются квартиры с полноценными спальнями, гостиными и даже комнатами для прислуги (как, к примеру, в Доме на Набережной). В Доме Наркомфина, в частности, появляются даже двухуровневые квартиры. Тем не менее в том же здании все еще раздельно проектировались блоки для семейного проживания и «одиночек», то есть полностью от идеи «коллективного человека» архитекторы не отказались. В этих домах, как правило, по-прежнему отсутствовали кухни, которые при последующих реконструкциях организовывали в неприспособленных для этого изначально помещениях. Среди примеров таких домов можно назвать Комплекс общежитий Института красной профессуры, жилые дома артистов МХАТ в Брюсовом переулке.
Наконец, последний тип жилой застройки конструктивистского периода – это микрорайоны. Строго говоря, первые жилые комплексы в современном понимании относились именно к конструктивизму, так как вместе с многоквартирными домами в проекты включалась вся необходимая инфраструктура - детские сады, школы, библиотеки, рестораны и магазины. Такие дома создавались в основном для состоявшихся семей и «ударников» соцтруда, поэтому квартиры в них уже были полноценными. Примеры конструктивистских комплексов в Москве – Городок художников в районе Аэропорт, жилые комплексы «Дангауэровка», «Нижняя Пресня».
Конструктивизм был распространен не только в Москве, но и в Ленинграде, а также в других крупных городах, и даже в Подмосковье. Например, по словам ведущего эксперта по недвижимости АН «Дом.ру» (партнер корпорации риелторов «Мегаполис-Сервис») Константина Каупуша, в Коломне насчитывается около 20 конструктивистских домов.
Часто неудобны
Поскольку в эпоху конструктивизма строили экспериментальные дома, в них нет стандартных планировок. «Основные характеристики этого архитектурного направления – четко выраженные геометрические формы (квадратные, круглые и т.д.), монолитность внешнего облика, широкие оконные проемы, отказ от декоративных элементов. Квартиры в этих домах отличаются высокими потолками, толстыми стенами, перекрытия здесь зачастую смешанные – и деревянные, и железобетонные. При этом есть и дома, где стены не полностью кирпичные, а засыпные – в пространство между внутренней и наружной стенами засыпаны, например, опилки, что вкупе с деревянными перекрытиями повышает уровень пожароопасности», - говорит Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимость».
Лифты в таких домах, если и были, то в основном навесные – снаружи здания. Кухни в домах, где они были предусмотрены, обычно небольшой площади – до 7 кв. м. Однако в некоторых домах, в которых были коммунальные квартиры, кухни, напротив, очень просторные. Например, по словам Константина Каупуша, в конструктивистских домах в Коломне площадь кухни составляет 10-17 кв. м. «Она светлая (часто с двумя огромными окнами), но – проходная: из нее идет вход и в первую, и во вторую комнату. Лично мне это кажется преимуществом – меньше места под бесполезный коридор, а размер такой кухни позволяет сделать из нее практически еще одну комнату, поставить угловой диван, большой стол, да и вообще, не жалеть места».
Во многих домах не были предусмотрены ванные комнаты. Сейчас в большинстве таких домов они появились в результате реконструкции. Однако до сих пор встречаются квартиры без ванных. Такой пример привел Константин Федоров, генеральный директор АН «Проспект-Недвижимость» г. Санкт-Петербург, партнер КР «Мегаполис-Сервис»: «Двухкомнатная квартира расположена в центре Санкт-Петербурга, на Октябрьской набережной, комнаты изолированные, общая площадь 56,6 кв. м, комнаты 17,3 и 25,2 кв. м, кухня 7 кв. м, санузел совмещенный. Кирпичный трехэтажный дом 1928 года постройки прошел капитальный ремонт в 2010 году, вид из окон на набережную и во двор, до метро «Новочеркасская» 10 минут на трамвае. Казалось бы, все хорошо: центр, вид из окна, цена, близость метро. Однако далее начинаются «но»: нет ванной комнаты, пол дощатый, квартира достаточно запущена и требует ремонта, то, что мы привыкли понимать как коридор и прихожая, тоже как таковые отсутствуют».
Зачастую в конструктивистских домах неудобные по современным меркам планировки: «Все годы существования конструктивистских домов их жители перекраивали стены вдоль и поперек, - говорит Мария Литинецкая. - Перепады уровней полов в разных комнатах, окна – в ванной, и их отсутствие – на кухне, очень маленькие спальни и огромные гостиные, витиеватые коридоры – это далеко не исчерпывающий список проблем с планировками».
Однако есть и преимущества. «Удобное месторасположение (скорее всего, центральная часть города), толстые стены хорошо сохраняют тепло, а помещения за счет широких оконных проемов хорошо освещаются», - перечисляет Дмитрий Таганов.
В центре и рядом
По данным «Инком-Недвижимости», в общем объеме московской застройки конструктивистских домов не так уж много – не более 3-4%. «Причем, судя по моим наблюдениям, есть строения, которые обладают какими-то чертами конструктивизма, однако яркими представителями этого стиля не являются, поэтому не всегда понятно, можно ли отнести их к данному направлению», - отмечает Дмитрий Таганов. По оценке Дмитрия Халина, управляющего партнера Savills в России, на вторичном рынке Москвы насчитывается не менее 220 квартир в конструктивистских домах.
«Такие объекты сохранились преимущественно в центре Москвы, в старых рабочих районах (Пресненский район, Хамовники, Донской, Дорогомилово) и новых для того времени промышленных локациях (Лефортово, Басманный, Южнопортовый районы, Сокольники, Преображенское, Марьина Роща)», - говорит Мария Литинецкая.
Из-за хорошей локации такие дома зачастую присутствуют на рынке премиального жилья. «Нашему агентству чаще всего приходится иметь дело с теми домами, которые расположены в центральном округе внутри Садового кольца, - рассказывает Дмитрий Халин. - Конечно, самый показательный дом, где больше всего предложений на продажу – «Дом на набережной» (улица Серафимовича, дом 2). В этом доме регулярно появляются новые объекты. Средняя цена квартир порядка 10 000 долларов США за кв. м. Предложение доходит до 40-50 объектов, которые единовременно выставлены в этом доме. Из других домов, с которыми нам приходится иметь дело, - жилой дом на Тверской, 6 (Дом кооператива «Крестьянская газета»), Брюсов переулок, 17 (Жилой дом артистов МХАТа), Большая Бронная, 8 (Дом работников Центрального телеграфа). Предложение в каждом из этих домов, как правило, составляет одну-две квартиры, находящиеся в продаже».
Дешевле сталинок
По словам руководителя офиса «На Фрунзенской» компании «МИЭЛЬ – Сеть офисов недвижимости» Ольги Тихоновой, цены на квартиры в конструктивистских домах обычно примерно соответствуют средним в своей локации. «Как правило, они стоят на 15-20% дешевле, чем расположенные поблизости «сталинки» и кирпичные «брежневки». Однако, безусловно, они дороже примерно на 20% типовых панельных проектов хрущевской поры», - говорит Мария Литинецкая.
По данным Savills, разброс цен для таких предложений очень велик – в зависимости от района от 170 000 до 750 000 рублей за кв. м. «Наиболее дорогостоящее предложение по цене 1 кв. м находится в жилом доме артистов МХАТ в Брюсовом переулке, 17. Наиболее доступные варианты – в жилом комплексе «Дангауэровка» в Лефортово», - говорит Дмитрий Халин.
Для редких ценителей
По словам экспертов, исторические дома, построенные в эпоху конструктивизма, сейчас не сильно востребованы. «При прочих равных покупатели предпочитают новые дома с новыми коммуникациями. Если покупатель рассматривает «сталинки», он может выбрать и конструктивистский дом. Это одна группа покупателей, которые ценят интересные фасады, определенные планировки, высокие потолки», - говорит Ольга Тихонова.
Тем не менее отдельные покупатели ищут именно такое жилье. «Как правило, их привлекают нестандартные архитектурные формы, необычные решения для остекления (ленточное, круглое), - считает Мария Литинецкая. - Кроме того, среди покупателей квартир в комплексе общежитий Института красной профессуры встречались потомки живших в нем когда-то высокопоставленных советских военных и ученых».
Подобная ситуация со спросом наблюдается и в Санкт-Петербурге. «Если говорить о спросе на жилую недвижимость в таких домах, то она, скорее всего, на любителя и, я бы даже сказал, ценителя. Например, я сам занимался продажей квартиры в доме 1938 года постройки с капитальным ремонтом, - рассказывает Константин Федоров. - Многих клиентов не устраивала нестандартность планировки, отличие дома, его внешнего вида от рядом стоящих домов. Несмотря на то, что планировка квартиры была действительно нестандартная, на нее нашелся покупатель. И что самое интересное – это был клиент из Москвы. Для него были важны тот уют и атмосфера, которые сохранились в данной квартире».
На столичном рынке премиального жилья тоже встречаются фанаты конструктивизма. «Нам известны случаи, когда покупатели буквально скупают квартиры в домах эпохи конструктивизма с тем, чтобы затем провести там реконструкцию. И таких покупателей не смущает плохое состояние домов и квартир в них – они четко понимают, что это историческое наследие, которое со временем принесет им дивиденды», - говорит Дмитрий Халин. Однако это скорее исключение из правил. По оценке эксперта, общее количество совершаемых в течение года сделок в домах, построенных в стиле конструктивизма, можно пересчитать по пальцам одной руки.
По мнению Марии Литинецкой, данный тип жилья изрядно обветшал за последние 80-90 лет, поэтому в ближайшие годы оно будет только дешеветь. «Сейчас моды на конструктивизм нет, квартиры в домах эпохи конструктивизма не являются ликвидным продуктом. Возможно, пройдет какое-то время, и этот ранний советский архитектурный стиль снова войдет в моду, а интерес со стороны нового поколения, для которого эти дома будут уже глубокой-глубокой историей, пойдет в рост, конечно, если дома доживут до этого счастливого будущего», - резюмирует Дмитрий Халин.
Источник:
http://www.irn.ru
Чтобы распоряжаться купленной квартирой по своему усмотрению и совершать любые сделки с ней – продавать, дарить или передавать в наследство – вы должны обладать зарегистрированными в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) правами на нее. Эксперты компании «Метриум» проанализировали, как и где грамотно оформить документы, чтобы получить заветную запись в реестре, и на что стоит обратить внимание.
Государственной регистрации подлежат право собственности на недвижимость и все совершаемые с ней сделки: купли-продажи, дарения, наследования и пр. Кроме того, регистрируются ограничения прав и обременения недвижимости: ипотека, доверительное управление, аренда. Все перечисленные сведения об объекте заносятся в единую базу ЕГРН и хранятся там в актуальном на текущий момент виде.
На рынке первичной недвижимости оформление права собственности, как правило, входит в пакет услуг продающей стороны. При покупке вторичного жилья данная процедура ложится на плечи покупателя. При этом неважно, гражданин России он, иностранец или вовсе не имеет гражданства. Права собственника, которому еще не исполнилось 14 лет, регистрирует его законный представитель (родитель, попечитель или усыновитель), а недееспособного – опекун.
Для оформления права собственности владельцу недвижимости нужно обратиться в регистрирующий орган (любой офис «Мои документы» или Росреестра) и подождать 5-12 дней, в зависимости от особенностей конкретной ситуации. Причем заявка может быть подана любым наиболее удобным способом: лично в соответствующем органе, с помощью доверенного лица, по почте или через онлайн-портал Госуслуг. Ветераны ВОв и инвалиды I и II групп могут воспользоваться бесплатной услугой обслуживания на дому.
Прежде чем зарегистрировать право собственности на квартиру, необходимо уплатить государственную пошлину в размере 2 000 рублей для физических и 22 000 рублей для юридических лиц. Отследить статус заявки можно с помощью специальной онлайн-услуги на сайте Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра).
В первую очередь, вам нужно само заявление на регистрацию, в котором указываются сведения о вас, вашей недвижимости и действиях, которые вы хотите совершить. На его основании регистрирующий орган оформляет право собственности. Форму заявления можно скачать с официального сайта Росреестра.
Кроме этого необходим ряд документов, среди которых:
– удостоверяющий личность (паспорт),
– правоустанавливающий (тот, на основании которого вы стали владельцем),
– квитанция об уплате госпошлины.
Полный перечень того, что потребуется для регистрации, указан на сайте Росреестра.
В случае, если вы оформляете собственность лично в регистрирующем органе, специалисты окажут вам ощутимую помощь: помогут с заполнением заявления, проверят на правильность документы и исправят неточности при необходимости. Так риск получить отказ в оформлении из-за допущенных ошибок будет сведен к минимуму. Это значительно упростит и ускорит процедуру.
Некоторые до сих пор ошибочно полагают, что свидетельство розового цвета с печатью и водяными знаками – это доказательство права собственности на недвижимый объект. С 2016 года единственным действительным подтверждением того, что вы обладаете недвижимостью, является выписка из Единого государственного реестра. Поэтому сегодня, если вы продаете квартиру, главное – иметь зарегистрированное в системе право собственности, а не обладать им на каком-либо бумажном носителе.
Информацию из реестра может легко получить каждый человек в удобное ему время из любой точки мира, отправив запрос по интересующему объекту недвижимости. Выписку выдадут в течение пяти дней в электронном или бумажном виде. В ней будет указано, кто является собственником на текущий момент. Стоимость услуги составляет 300 рублей для физических лиц и 950 рублей – для юридических.
Важно помнить, что информация из реестра запрашивается для каждого случая отдельно: сведения, которые в ней содержатся, актуальны и действительны только на момент выдачи, поэтому нельзя получить документ один раз и оставить его на будущее. Как только в ваших руках появилась выписка, с недвижимостью могут совершаться новые сделки, регистрируемые в ЕГРН.
Если вы получили выписку из ЕГРН и обнаружили, что кроме вас собственником квартиры является посторонний человек, вам нужно обратиться в Росреестр и заявить о наличии возражений. Случаи подобного рода оспариваются в судебном порядке.
От такой ситуации можно себя обезопасить: обратитесь с заявлением о внесении в реестр специальной записи, благодаря которой совершение сделок в отношении недвижимости будет невозможно без вашего личного участия. В таком случае попытки других лиц повлиять на информацию, которая содержится в ЕГРН, будут отклоняться регистрирующим органом без объяснения причин. Исключение, на которое вы не сможете повлиять, – изменение прав собственности на основании судебного решения.
Возможно также, что в вашей выписке есть технические ошибки (опечатки, грамматические или арифметические ошибки и пр.). В таком случае вам достаточно подать заявление об исправлении неточностей и подождать три дня.
Выписка из ЕГРН содержит в себе основную информацию об объекте недвижимости, в том числе сведения о его собственнике. Однако встречаются ситуации, когда не все правообладатели обратились в росреестр с заявлением о регистрации права собственности. В таком случае и в выписке сведений о них не будет. Поэтому если вы покупаете квартиру и ориентируйтесь только на данные, полученные в ЕГРН, есть риск совершить сделку, которая в дальнейшем будет признана недействительной. Это возможно, например, если продажа была совершена одним из супругов без согласия другого, хотя квартира находится в долевой собственности. Договор о вашей покупке впоследствии будет оспорен в судебном порядке и расторгнут. Избежать данной проблемы можно одним способом: тщательно изучайте документы и узнавайте обо всех правообладателях на квартиру.
«Оформление права собственности – необходимая и обязательная процедура для владельцев недвижимости, – резюмирует Наталья Круглова, генеральный директор компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE. – Только после ее регистрации в Едином государственном реестре вы считаетесь полноправным собственником жилья. На первый взгляд сбор и оформление необходимых документов могут показаться слишком сложным и долгим процессом. Однако вам следует только придерживаться определенного алгоритма: подготовить необходимые документы, оплатить государственную пошлину, обратиться с заявлением в регистрирующий орган и ждать результата».
Источник:
Метриум Групп
Стоит ли удивляться, что заработав деньги, люди хотят их сберечь и приумножить. Эксперты рынка недвижимости не устают убеждать: недвижимость – это одно из самых перспективных и надежных направлений для этих целей. Особенно подходят новостройки Подмосковья. Широкая география, умеренные цены и большой выбор проектов на разных стадиях строительства позволяет инвесторам подобрать нужный проект в заданном бюджете.
Какие проекты стоит рассматривать инвесторам в первую очередь, «Журналу о недвижимости MetrInfo.Ru» рассказывают эксперты рынка новостроек.
Все наши комментаторы солидарны во мнении, что инвестиции в строящееся жилье в Московском регионе были и остаются выгодным и надежным инструментом сохранения и приумножения денежных средств. Хотя, как отметила Марина Тимашова, директор по маркетингу и рекламе девелоперской компании «Сити-XXI век», прибыль инвесторов изменилась, и после 2009 года инвестиции в строящуюся недвижимость перестали приносить головокружительные доходы в 40-50% за период строительства (1,5-2 года). В целом, правильно выбранный объект-новостройка для вложения средств может обеспечить доход 25-30% без учета инфляции.
Впрочем, на рынке есть примеры и более солидного роста, однако надо понимать, что это очень удачные объекты. Так, в компании «Метриум Групп» подтвердили, что в ЖК «Эко Видное» (город Видное), за 2,5 года цена выросла на 50%. По данным «Мортон-Инвест» за такой же период времени в микрорайоне «Солнцево-Парк» (Москва, район Солнцево) стоимость квадратного метра увеличилась до 60%.
Для инвестиций в жилье Подмосковья наиболее выгодно, считает Анна Соколова, директор департамента аналитики и консалтинга компании «Метриум Групп», рассматривать ближний пояс области (до 20 км от МКАД). Но и в случае бОльшего удаления, при наличии рядом ж/д станции или высокоскоростной магистрали, такие жилые комплексы интересны как для вложений, так и для собственного проживания.
Недвижимость эконом- и комфорт-класса в наименьшей степени подвержена рыночным колебаниям, дополняет Игорь Сибренков, заместитель генерального директора ООО «Мортон-Инвест», и потому является привлекательным инструментом сбережения и инвестирования средств в нестабильные экономические периоды. Но для того, чтобы в будущем можно было бы рассчитывать на хороший доход, инвестору нужно правильно оценить некий скрытый потенциал как самого проекта, так и его окружения.
Время и место
Эксперты рынка недвижимости назвали несколько моментов, на которые нужно ориентироваться инвестору. Как напоминает Александр Энгель, руководитель отдела новостроек ГК «МИЦ», для того чтобы на дату продажи квартиры зафиксировать наибольшую доходность, рекомендуется выбирать новостройки на начальном этапе строительства, когда стоимость квадратного метра жилья минимальна. Но чем раньше входишь в проект, тем выше риск, предупреждает Марина Тимашова («Сити-XXI век»).
Поэтому необходимо внимательно изучить документацию проекта и историю самого застройщика, напоминает Анна Соколова («Метриум Групп»). Важное значение имеют и продавцы - реализующие объект компании. В случае непрофессиональных действий продавца поступления средств от дольщиков могут быть недостаточными, что может привести к заморозке строительства. Поэтому наличие проектного финансирования от крупнейших банков положительно влияет на перспективы проекта и его инвестиционную привлекательность.
Игорь Сибренков («Мортон-Инвест») добавляет, что уже созданы механизмы, которые страхуют покупателей жилья от недостроя, - с помощью дополнительной страховой гарантии от общества взаимного страхования (ОВС), банковской гарантии или страховой компании. «Как показал опыт 2014 года, наиболее надежным и действенным способом является ОВС», - считает эксперт.
Важные критерии
Инвестиционно-привлекательным объектом может быть прежде всего тот, который удачно расположен, и до него легко добраться. Максимальный потенциал роста имеют подмосковные проекты, располагающиеся в зоне развития транспортно-инфраструктурных проектов, - подчеркивает Леонард Блинов, заместитель генерального директора Urban Group. Как правило, открытие новых трасс, транспортно-пересадочных узлов, новых станций метро существенно повышают стоимость недвижимости, располагающейся рядом. По оценкам аналитиков «Мортон-Инвест», открытие станций метро может увеличивать стоимость квадратного метра близлежащего жилья до 35-40%.
Если рассматривать характеристики самой новостройки, то, по мнению Александра Энгеля (ГК «МИЦ»), высоким спросом пользуются жилые дома, возведенные по монолитной технологии (они имеют большое разнообразие архитектурных форм, более долговечны, лучшие характеристики тепло- и звукоизоляции).
Наиболее ликвидны, добавил Леонард Блинов (Urban Group), компактные по площади квартиры, которые имеют сравнительно небольшой бюджет покупки, но обеспечивают высокий инвестиционный доход в пересчете на стоимость одного квадратного метра. «В качестве объекта инвестирования наиболее интересны 1-2-комнатные квартиры небольших площадей», - согласился Игорь Сибренков («Мортон-Инвест»). И сейчас среди застройщиков наблюдается тенденция к уменьшению площадей квартир, что говорит о смещении спроса в сторону жилья небольших габаритов.
Так же необходимо обращать внимание на то, что бы проект не был объектом точечной застройки без школ и детских садов рядом. Максимальный набор инфраструктуры застройщик может обеспечить только при комплексной застройке территории, которая в большинстве случаев подразумевает очередность строительства, перечисляет эксперт. Также следует обращать внимание, чтобы в крупных проектах инфраструктура начинала строиться параллельно с жильем, тогда квартиры в готовых корпусах проекта будут ликвидны, и их можно быстро продать ближе к завершению строительства. Покупатели, приобретающие жилье на вторичном рынке для себя, уже при заселении хотят отдать своих детей в школы и детские сады и иметь развитую инфраструктуру шаговой доступности.
В числе других не менее важных критериев Марина Тимашова («Сити-XXI век»), назвала известность проекта на рынке, продуманную стратегию продвижения и реализации. Также важны удобная схема покупки и отсутствие потенциальных проблем юридического характера при дальнейшей перепродаже. Лучшим вариантом в данном случае является приобретение квартиры в соответствии с законом об участии в долевом строительстве (№ 214-ФЗ). Стоит обратить внимание на соотношение цена/качество жилья. И, как отметила эксперт, качеством частные инвесторы зачастую пренебрегают.
Куда стоит инвестировать
В Подмосковье строится довольно много интересных для инвесторов жилых комплексов, обладающих перечисленными выше характеристиками. В числе таких проектов Анна Соколова («Метриум Групп») назвала ЖК «Болтино» (9 км от Москвы по Осташковскому шоссе) - единственный из малоэтажных объектов бизнескласса, расположенный на севере Подмосковья, у «большой» воды. Отличительная особенность ЖК «Болтино» от других «малоэтажек» - продажа квартир с отделкой от застройщика. Квартиры «под ключ» в аналогичных проектах - большая редкость. Отделка в квартирах будет выполнена по дизайн-проекту, специально созданному итальянским бюро «Паоло и Моретти». Стоимость квартир начинается от 4 млн рублей. Проект будет сдан в 4 кв. 2015 года. Продажи начались в июле 2014 года.
Второй проект - «Высокие Жаворонки» - масштабный жилой микрорайон экономкласса в Одинцовском районе, в 22 км от МКАД по престижному Можайскому шоссе. Комплекс отличается удачным расположением с точки зрения благоприятной экологической обстановки и хорошей транспортной доступностью. Участок, на котором строится ЖК, с одной стороны граничит с крупным лесным массивом, а с другой – с Можайским шоссе, обеспечивающим связь со столицей. Стоимость квартир в комплексах начинается от 2,7 млн рублей. Действует военная ипотека. Проект будет полностью реализован во II квартале 2016 года. Продажи начались в сентябре 2014 года. Оба комплекса находятся в начальной стадии реализации, поэтому именно сейчас наиболее выгодно инвестировать в строительство этих объектов.
Леонард Блинов сообщил, что сейчас у компании Urban Group в продаже два инвестиционно привлекательных продукта. Первый - ЖК «Опалиха О3» в Красногорске, который находится на начальной стадии продаж, поэтому стоимость квартир будет повышаться за счет повышения стадии готовности объекта. Этот проект находится непосредственно около железнодорожной станции «Опалиха», кроме того девелопер строит прямую дорогу от ЖК до Новой Риги. Проект реализуется в формате «Города для жизни», с архитектурой премиум-класса, созданной архитектором Максимом Атаянцем, социальной инфраструктурой бизнес-класса в проектировании которой участвовал итальянский архитектор Этторе Мария Маццола, и доступной ценой (студии 28 кв. м от 2,86 млн рублей).
Второй проект – ЖК «Солнечная система», находится в Химках в зоне формирования транспортно-пересадочного узла европейского класса. Это также проект комплексного освоения территории также строится в формате «Города для жизни». Применяются интересные решения, которые не встречались ранее, к примеру, будут полностью разделены проезжая и пешеходная зоны. Предусмотрена вся необходимая социальная инфраструктура. Стоимость квартиры (28 кв. м) начинается от 2,7 млн рублей.
Игорь Сибренков рассказал о двух проектах ГК «Мортон». Это ЖК «Люберецкий» в Люберцах с минимальной стоимостью 1-комнатной квартиры от 3 468 тыс. руб., и Мортонград «Путилково» (между Пятницким и Ленинградским шоссе в Красногорском районе Московской области) - от 1 951 тыс. руб. Вложив деньги на раннем этапе строительства, инвестор может рассчитывать на хороший финансовый результат.
Что будет с ценами?
На сегодня ситуация в экономике страны еще далека от стабилизации, и не очень понятно, что будет с ценами на недвижимости, а значит – с прибылью инвесторов. Да и неясно, как будут обстоять дела с ликвидностью жилья, ведь для того, чтобы инвестиции были удачными, объект должен найти покупателя. Журнал www.metrinfo.ru попросил своих экспертов порассуждать на данную тему.
Александр Энгель - руководитель отдела новостроек ГК «МИЦ»:
Недвижимость в Московском регионе будет востребована всегда. Кризис 2008 года показал, что после небольшого падения рынок довольно быстро восстановился. В сложившихся условиях, когда уровень инфляции достиг предельных значений, себестоимость строительства увеличилась, речи о снижении цены квадратного метра быть не может, скорее наоборот, в течение года мы прогнозируем рост на уровне 30%.
Спрос на качественные проекты, снабженные необходимой социальной инфраструктурой, расположенные в престижных городах Московской области, сохранится и в условиях кризиса.
Леонард Блинов, заместитель генерального директора Urban Group:
Первичный рынок Подмосковья ориентирован на жилье экономкласса и по своему объему является самым большим в регионе, что делает его наименее спекулятивным, то есть не подверженным резким колебаниям из-за всплесков инвестиционного спроса. Соответственно, в кризис он будет гораздо более устойчивым, по сравнению с первичным рынком жилья экономкласса в Москве. Подмосковный первичный рынок – это выбор консерватора, то есть не стоит ожидать сверх высокой прибыльности, но и глубокого падения также не будет. Это хороший инструмент для сохранения сбережений.
В целом на дальнейшее развитие отрасли будет влиять в совокупности ряд причин – экономическая и политическая обстановка в нашей стране, колебания на валютном рынке, развитие ипотечного кредитования и уровень ключевой процентной ставки.
Анна Соколова, директор департамента аналитики и консалтинга компании «Метриум Групп»:
При сохранении в ближайшие несколько месяцев устойчивого спроса на рынке недвижимости Подмосковья, застройщики продолжат повышать цены на свои проекты. Вероятно, пик повышения придется именно на первый квартал 2015 года. Однако если экономическая ситуация не изменится в лучшую сторону, то можно ожидать корректировки цен. Новые проекты будут выходить с дисконтом к рынку до 15%. А по старым проектам, которые уже находятся в реализации, можно ожидать различных акций от застройщиков, то есть снижения цен в виде скидок, а не напрямую. При этом, если традиционные сезонные акции в более благополучные времена предусматривали снижение на 5-10%, то сейчас можно ждать акций со скидками до 15-20%. Цены начнут восстанавливаться только при улучшении экономической ситуации в стране. В первую очередь это произойдет в наиболее ликвидных проектах. Таким образом, несмотря на неблагоприятную экономическую ситуацию, инвестор все равно сможет приумножить свои средства. Однако процесс получения прибыли будет существенно растянут по времени.
Игорь Сибренков, заместитель генерального директора ООО «Мортон-Инвест»:
Сейчас, в связи с изменением экономической ситуации, мы прогнозируем рост цен на жилье в 2015 году в размере минимум на 20%. При этом на завершающих стадиях строительства объекты будут дорожать более высокими темпами. Поэтому недвижимость остается не только прибыльным инвестиционным инструментом, но и надежным. Нестабильность рынка может обесценить финансовые активы, а доступное качественное жилье в силу низкой степени обеспеченности населения России пользуется спросом всегда.
Источник:
http://www.metrinfo.ru
Уже в следующем году ЦБ может заставить банкиров указывать в договоре полную стоимость ипотечного кредита.
Госдума приняла во втором чтении два законопроекта, имеющих существенное значение для российского рынка кредитования. Благодаря этим документам Центробанк РФ получает инструмент, позволяющий ограничивать высокие процентные ставки по жилищному кредитованию на первичном рынке недвижимости.
Головоломка из двух законов
Из принятых Госдумой во втором чтении законопроектов непосредственное влияние на рынок жилищного кредитования в перспективе могут оказать два документа. Это проект закона «О потребительском кредите (займе)» и проект сопутствующего закона «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов РФ в связи с принятием ФЗ “О потребительском кредите (займе)”».
Впрочем, при просмотре текста первого законопроекта – «О потребительском кредите (займе)» – создается впечатление, что ипотечное кредитование полностью исключено из его сферы правоприменения. Так, пункт 2 статьи 1 вроде бы не оставляет в таком выводе сомнений: «Настоящий Федеральный закон не применяется к отношениям, возникающим в связи с предоставлением потребительского кредита (займа), обязательства заемщика по которому обеспечены ипотекой». Однако в проекте сопутствующего закона уточняется, что ипотечный договор между заемщиком и кредитором должен быть составлен по тем же правилам, что и договор потребкредитования. «К договору кредита (займа), заключенному с физическим лицом, обязательства заемщика по которому обеспечены ипотекой, применяются требования ФЗ “О потребительском кредите (займе)”», – гласит поправка в статью 9 «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Законодатели создали определенную путаницу. Один законопроект якобы жилищного кредитования не касается. Зато второй утверждает, что впредь ипотечные договоры будут писаться по правилам первого закона.
Более того, участники отечественного рынка кредитования почти единогласно главной новацией проекта ФЗ «О потребительском кредите (займе)» называют ужесточение для кредиторов правил составления договоров.
Таким образом, после принятия обоих законов кредиторы будут переписывать типовые договоры как для потребительского, так и для ипотечного кредитования.
Прозрачный договор
Проект ФЗ «О потребительском кредите (займе)» содержит прямые указания, какую информацию банк (или выдающая займы некредитная организация) обязан включить в предлагаемый на подпись заемщику договор.
Буквально на первых страницах документа должна размещаться таблица с «четким, хорошо читаемым шрифтом». И в этой таблице должны быть перечислены все индивидуальные условия займа: сумма, срок, процентная ставка, перечень возможных видов обеспечения, информация о перемене процентной ставки и предупреждение о возможности уступки кредита третьим лицам. Кроме этого, кредитор обязывается сообщить о способах возврата кредита, о сроке, в течение которого заемщик вправе отказаться от кредита, об ответственности заемщика и санкциях за ненадлежащее исполнение условий договора, о подсудности споров по договору.
Все это делается, чтобы защитить заемщиков от скрытых платежей. «Борьба со скрытыми комиссиями при предоставлении кредитов лишь отчасти увенчалась успехом», – поясняет заместитель председателя Комитета Совета Федерации по бюджету и финансовым рынкам Николай Журавлев. «У основных игроков комиссии полностью, конечно, не исчезли», – уточняет ведущий специалист департамента ипотеки «НДВ СПб» Вадим Юсупов.
Таким образом, в качестве дополнительной меры по защите заемщиков рынок кредитования получит единую форму договора с указанной полной стоимостью кредита. И согласно законопроекту «О потребительском кредите (займе)» эта форма должна быть установлена нормативным актом Банка России. Проще говоря, на ипотечном рынке появится единый стандарт договоров.
Кстати, согласно этому же законопроекту, в случае если договором будет предусмотрено открытие заемщику специального банковского счета, операции по такому счету должны осуществляться кредитором бесплатно. Напомним, банки до сих пор не отказались от практики брать с клиента плату за перевод денег со счета на счет. И новая норма умерит аппетиты кредиторов.
Возвращение эффективной ставки
«Единый ипотечный договор мог бы стать удобным и прозрачным документом для кредитных организаций, клиентов и для соответствующих государственных органов», – отмечает начальник управления продаж ипотечных продуктов Нордеа Банка Роман Слободян. Кстати, уже сегодня ипотечные договоры по сравнению с потребительскими включают на порядок меньше уловок, заставляющих должника раскошелиться.
Между тем в идее «полной стоимости кредита» нет ничего оригинального. Еще в конце 2006 года Центробанк опубликовал указание № 1759-У. Этот документ обязывал коммерческие структуры с 1 июля 2007 года раскрывать «эффективную процентную ставку», проще говоря, реальную стоимость кредитов. Кроме того, право на получение полной информации по кредиту до заключения кредитного договора закреплено в статье 10 ФЗ «О защите прав потребителей», статье 30 ФЗ «О банках и банковской деятельности». Однако до настоящего момента у регуляторов не хватало сил настоять, чтобы банки вели себя законопослушно.
«Центробанк, обязав коммерческие банки раскрывать эффективную процентную ставку по кредитам и даже дав формулу для ее расчета, не указал, какие конкретно платежи должны в этот расчет включаться, – констатируют авторы сайта finmath.ru. – В результате разные банки придерживаются разных точек зрения на этот вопрос: многие, например, не включают в расчет как раз страховые выплаты».
Теперь, согласно законопроекту «О потребительском кредите (займе)», полная стоимость кредита будет размещаться в квадратной рамке в правом верхнем углу первой страницы договора, перед таблицей. И рассчитываться «полная стоимость» будет по формуле, похожей на ранее предлагавшуюся для расчетов «эффективной процентной ставки» (см. Справку БН).
Первичка – тонкая материя
Пока не названы сроки, когда законопроекты будут приняты. Впрочем, законодатели надеются, что оба закона вступят в силу с 1 июля 2014 года.
Однако ни один из законопроектов не отвечает на остро стоящий для кредитования на первичном рынке недвижимости вопрос.
Поясним: в настоящее время по собственной классификации Центробанк относит жилищные кредиты на первичном рынке недвижимости к беззалоговым кредитам. Иначе говоря, не считает их ипотечными. При этом согласно требованиям ЦБ банки должны резервировать под не обеспеченные залогом кредиты собственные деньги на случай возможных невозвратов.
Ранее минимальные нормативы резервирования по беззалоговым потребительским кредитам составляли 0,5% от объема кредитования. Сейчас по не обеспеченным залогом кредитам необходимо резервировать 2%. А с 1 января 2014 года ожидается введение обязательного резервирования суммы в размере 3% от не обеспеченных залогами кредитов. Напомним, для этого надо внести соответствующие правки в Положение Банка России «О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери» (Положение 283-П). «Соответственно, банкам приходится держать без движения все более крупные суммы, – прокомментировал БН ситуацию начальник ипотечного департамента Банка “Санкт-Петербург” Дмитрий Алексеев. – И кредитование покупок недвижимости на первичном рынке становится все менее и менее интересным».
В законопроекте же о потребкредитовании дается весьма расплывчатая формулировка.
Параграф 1 пункта 1 статьи 3 гласит: «Потребительский кредит (заем) – денежные средства, предоставленные кредитором заемщику на основании кредитного договора, договора займа, в том числе с использованием электронного средства платежа, в целях, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности (далее – договор потребительского кредита (займа)), в том числе с лимитом кредитования». Иначе говоря, право определять, является ли ипотека на первичку настоящим ипотечным кредитом или потребкредитом, остается за Центробанком. Таким образом, впредь до специальных разъяснений ЦБ ипотека на новостройки будет регулироваться законом «О потребительском кредите (займе)».
И в этом ракурсе следует вспомнить недавнее обещание главы Центробанка Эльвиры Набиуллиной. Она заявила, что ее организация берет на себя задачу по снижению средних ипотечных процентных ставок в стране.
В рамках же законопроекта о потребкредитовании ЦБ получает административный рычаг управления процентными ставками. Ведь документ кроме прочего устанавливает ограничение полной стоимости кредита.
Согласно новым правилам игры Центробанк будет ежеквартально рассчитывать среднерыночное значение полной стоимости для разных категорий кредитов. И не будет иметь права устанавливать ставки, более чем на треть превышающие среднерыночные значения. Иными словами, ипотека на новостройки получит административно управляемый потолок ставок.
Вроде бы это на руку потенциальным заемщикам. С другой стороны, банки, которые не смогут найти дешевое фондирование, будут уходить с этого рынка. А это приведет к сокращению вариантов выбора.
P.S.
Косвенное отношение к рынку ипотечного кредитования имеют новеллы законопроектов, посвященные содержанию кредитных историй и регулированию коллекторской деятельности. Но эти новшества требуют рассмотрения в отдельной публикации.
Справка БН
Статья 6 законопроекта «О потребительском кредите (займе)»
Полная стоимость потребительского кредита (займа)
1. Полная стоимость потребительского кредита (займа), рассчитанная в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, размещается в квадратной рамке в правом верхнем углу первой страницы договора потребительского кредита (займа) перед таблицей, содержащей индивидуальные условия договора потребительского кредита (займа), и наносится прописными буквами черного цвета на белом фоне четким, хорошо читаемым шрифтом максимального из используемых на этой странице размера. Площадь квадратной рамки должна составлять не менее пяти процентов площади первой страницы договора потребительского кредита (займа).
2. Полная стоимость потребительского кредита (займа) определяется в процентах годовых по формуле:
где: d1- дата i-го денежного потока (платежа);
d0 - дата начального денежного потока (платежа) (совпадает с датой перечисления денежных средств заемщику);
n - количество денежных потоков (платежей);
ДПi - сумма i-го денежного потока (платежа) по договору потребительского кредита (займа). Разнонаправленные денежные потоки (платежи) (приток и отток денежных средств) включаются в расчет с противоположными математическими знаками – предоставление заемщику кредита на дату его выдачи включается в расчет со знаком «минус», возврат заемщиком кредита, уплата процентов по кредиту включаются в расчет со знаком «плюс»; ПСК – полная стоимость кредита, в процентах годовых.
При определении полной стоимости потребительского кредита (займа) все платежи, предшествующие дате перечисления денежных средств заемщику, включаются в состав платежей, осуществляемых заемщиком на дату начального денежного потока (платежа) ( ).
3. В расчет полной стоимости потребительского кредита (займа) включаются следующие платежи заемщика, с учетом особенностей, установленных настоящей статьей:
1) по погашению основной суммы долга по договору потребительского кредита (займа);
2) по уплате процентов по договору потребительского кредита (займа);
3) платежи заемщика в пользу кредитора, если обязанность заемщика по таким платежам следует из условий договора потребительского кредита (займа) и (или) если выдача потребительского кредита (займа) поставлена в зависимость от совершения этих платежей;
4) плата за выпуск и обслуживание электронного средства платежа при заключении и исполнении договора потребительского кредита (займа);
5) платежи в пользу третьих лиц, если обязанность заемщика по уплате таких платежей следует из условий договора потребительского кредита (займа), в котором определены такие третьи лица, и (или) если выдача потребительского кредита (займа) поставлена в зависимость от заключения договора с третьим лицом.
Автор: Игорь Чубаха
Источник:
БН.ру
В октябре 2016 года в столице было зарегистрировано 3 383 договора долевого участия – это самый высокий показатель за всю историю рынка долевого строительства, отмечают аналитики «Метриум Групп». Предыдущий рекорд был зафиксирован в августе текущего года, когда было заключено 3 356 ДДУ. Между тем, показатели вторичного рынка и ипотеки продолжили снижение.
В октябре 2016 года в Москве Росреестр зарегистрировал самое большое число договоров долевого участия (ДДУ) с начала года – 3 383 сделки. Это превысило показатель предыдущего месяца на 12,5% (3 007), а по сравнению с октябрем 2015 года количество сделок на рынке долевого строительства увеличилось в 2,5 раза (1 328 ДДУ). При этом, как отмечают аналитики «Метриум Групп», уровень спроса на новостройки в столице в октябре побил предыдущий рекорд, поставленный в августе (3 356 ДДУ).
«Октябрьские данные по числу ДДУ позволяют нам по праву признать 2016 год самым «горячим» за всю историю рынка долевого строительства Москвы, – отмечает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум Групп». – За десять месяцев текущего года уже заключено 26 918 ДДУ. Для сравнения: за весь прошлый год Росреестр зарегистрировал 19 667, в 2014 году – 24 029 ДДУ. Даже в относительно благополучном в экономическом плане 2013 году участники долевого строительства подписали только 21 251 договор. Причин у ажиотажного спроса несколько: это окончание программы субсидирования ипотеки, накопленный отложенный спрос, а также ожидание традиционного ослабления национальной валюты в новогодние праздники. Все эти факторы подталкивают покупателя к скорейшему решению квартирного вопроса в оставшиеся месяцы 2016 года».
Между тем показатели спроса на вторичном рынке, а также данные по ипотеке в октябре продемонстрировали снижение, отмечают эксперты «Метриум Групп». Так, число зарегистрированных переходов прав собственности снизилось на 8% по сравнению с сентябрем и на 12,9% по сравнению октябрем 2015 года. Спрос на вторичные квартиры увеличивался с начала 2016 года, достигнув пика в марте, когда Росреестр зарегистрировал 13 363 переходов прав собственности. Однако с апреля этот показатель начал снижение и составил в октябре 8 062 переходов.
«Несмотря на тенденцию к снижению спроса на вторичном рынке, в целом, 2016 год показывает лучшую динамику, чем 2015 год, – комментирует Илья Менжунов, директор Департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп». – С января по сентябрь 2016 года было зарегистрировано 90 955 переходов, тогда как годом ранее за этот же период было зарегистрировано 80 420 договоров (рост составил 13%). Действительно, на вторичном рынке улучшение ситуации не столь заметное, как в «первичке», однако ни о каком кризисе спроса в данном сегменте говорить нельзя».
Схожая тенденция наблюдается и по числу зарегистрированных сделок с ипотекой. Данный показатель также показывал рост с начала 2016 года и достиг максимума в августе, когда было зарегистрировано 4 674 ипотечных договора. К октябрю этот показатель снизился до 3 437 сделок, что на 1,8% меньше, чем в сентябре, но все же на 29,8% больше, чем годом ранее.
«Уменьшающаяся активность покупателей на вторичном рынке «потянула» за собой вниз показатели по ипотеке, где в абсолютном выражении заключается все-таки больше сделок, чем на «первичке», – отмечает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум Групп». – Убеждена, что если бы мы имели отдельные статистические данные по числу ипотечных кредитов на первичном и вторичном рынках, мы бы увидели рост кредитования покупок в новостройках. В целом, данные Росреестра за октябрь в очередной раз продемонстрировали, что московский покупатель все больше ориентируется на рынок нового жилья».
Источник:
Метриум Групп
Риэлторы оценивают 2012 год как наиболее успешный на первичном рынке элитной жилой недвижимости Центрального административного округа столицы за всю его историю. По мнению игроков рынка премиального сегмента, опрошенных порталом "РБК-недвижимость", 2013 год также принесет новые рекорды: элитная "первичка" будет развиваться так же активно, и на рынке Москвы появятся новые ценовые максимумы.
Цены вырастут
Несмотря на прогнозы о предстоящем кризисе, на рынок по-прежнему выходят новые проекты (шесть элитных жилых комплексов за 2012). Спрос на жилье также демонстрирует рекордные показатели. По данным Contact Real Estate, в прошлом году на элитном рынке столицы была продана 721 квартира, что на 131% превышает показатель 2009 года, на 7,9% - показатель 2010 года и на 9,7% - 2011 года. На начало года открытые первичные продажи велись в 45 жилых элитных комплексах ЦАО Москвы. Общий объем предложения на начало 2013 года составил 1345 квартир, или 209,1 тыс. кв. м. По отношению к началу 2012 года количественный объем предложения увеличился на 15,3%.
По данным Contact Real Estate, совокупный объем предложения в денежном эквиваленте на конец 2012 года превысил отметку 3 млрд долларов. Самая дешевая квартира в 2012 году была продана в ЖК "Английский квартал" - за 406,6 тыс. долларов, самая дорогая квартира - в ЖК "Остоженка Парк Палас" за 9,9 млн долларов.
Средний уровень цен предложения на первичном рынке элитного жилья Москвы в начале текущего года составил 20 880 долларов за 1 кв. м. По сравнению с аналогичным показателем за декабрь 2011 года цена снизилась на 4,8%. Как отмечают специалисты Kalinka Real Estate Consulting Group, данное снижение было обусловлено не реальным снижением цен на объекты, а существенным изменением структуры предложения, в том числе увеличением доли объектов, находящихся на начальных стадиях строительства.
Игроки рынка прогнозируют, что прирост цены за "квадрат" составит не более 5-7% за 2013 год, а количество продаваемых квартир будет оставаться на уровне 150-160 объектов за квартал.
Новые проекты
В элитном сегменте в 2013 году первичный рынок будет развиваться так же активно, как и в 2012 году. Консультанты прогнозируют выход на рынок около 10 новых элитных жилых комплексов, как с квартирами, так и с апартаментами класса de luxe.
"В 2013 году благодаря выходу на рынок новых проектов класса de luxe, обладающих уникальными характеристиками и не имеющих аналогов на сегодняшний день, на рынке появятся новые ценовые максимумы. Некоторые из ожидаемых проектов находятся уже на стадии завершения проектирования и подготовки к выходу на рынок", - рассказала "РБК-Недвижимости" председатель совета директоров Kalinka Real Estate Consulting Group Екатерина Румянцева.
Например, только Kalinka Real Estate Consulting Group в следующем году выведет на рынок три новых проекта. Первый проект уже анонсирован - Golden Mile Private Residence по адресу: Остоженка, 9. Он подразумевает реконструкцию жилого дома с сохранением исторических фасадов. На шести этажах разместятся 14 апартаментов с каминами и два пентхауса с террасами и частными бассейнами. Второй проект - многофункциональный комплекс с апартаментами "Арбат 24-26" станет одним из самых ярких адресов на международном рынке. Третий проект с видом на Кремль также обещает стать громкой премьерой десятилетия и войти в топ-10 мировых адресов.
Тенденции и прогнозы
Большинство покупок в 2012 году, как и прежде, совершалось представителями крупного бизнеса. В то же время резко сократилась доля сделок, заключаемых с чиновниками федерального и регионального уровней. "Представители государственных структур ограничивают свое присутствие на элитном рынке из-за политики, проводимой верховной властью, и коррупционных скандалов последних лет", - комментирует руководитель отдела жилой недвижимости Bluestone Group Ольга Смирнова.
В 2013 году сохранится тенденция к росту объемов предложения крупных девелоперских компаний, аффилированных с госбанками. Уже сейчас на них приходится 60% всего объема предложения, вышедшего на рынок за год. И их доля продолжает расти. "Это может привести к огосударствлению и монополизации премиального сегмента рынка, что в дальнейшем может привести к ухудшению качества реализуемых проектов", - считает Екатерина Румянцева.
ЖК "GRAND DELUXE на Плющихе"
ЖК "GOLDEN MILE private residences
"
По мнению аналитиков, спрос продолжит смещаться в сторону жилых комплексов на стадии "нулевой цикл", в которых ведется строительство согласно ДДУ по 214-ФЗ. Часть спроса сосредоточится в апартаментных жилых комплексах.
Однако есть и "ложка дегтя". По мнению экспертов, в 2013 году рынок недвижимости может быть подвержен макроэкономическим рискам, связанным с курсом валют и стоимостью сырья, с изменением налогообложения, а также с политической ситуацией в стране.
Рынок элитной недвижимости в Москве сейчас очень перспективен, и все с ним будет отлично, если его не испортят... Основные риски на данный момент - это новые налоговые инициативы, которые могут привести к серьезному дисбалансу рынка. "Во-первых, это инициатива налогообложения недвижимости по ее кадастровой стоимости, - считает управляющий партнер Contact Real Estate Денис Попов. - Во-вторых, возможная отмена плоской шкалы налога на доходы физических лиц (НДФЛ). Тогда чем выше будет доход, тем больше подоходный налог. Таким образом, при введении новой шкалы рынок будет еще больше загнан в "серую" зону. И, наконец, инициатива введения налога на роскошь, активно обсуждавшаяся на протяжении всего прошлого года".
Сергей Васелевич
Источник:
РБК-Недвижимость
