Недвижимость по рангам: эконом, комфорт, бизнес, премиум, элит

Существуют общепринятые критерии деления жилья на классы. Насколько они актуальны, для кого важны и как отличить эконом от комфорта и бизнес от элиткласса? Несколько параметров помогут наиболее точно определить класс жилья: локация, уровень безопасности, материалы и технологии строительства, площади квартир.

Вкратце

Классификация недвижимости была разработана экспертами Российской гильдии риэлторов (РГР), и в 2012 году была утверждена Единая методика классифицирования жилых новостроек по потребительскому качеству (классу), рассказали эксперты «Журналу о недвижимости MetrInfo.Ru». «За основу были взяты критерии комфортности жилья, его потребительские и архитектурные характеристики. Были выделены 4 класса: экономкласс, средний (комфорт) класс, бизнес-класс и элитный класс. Первые два класса отнесли к массовому жилью, вторые два – к жилью повышенной комфортности», - рассказывает Дмитрий Котровский, партнер девелоперской компании «Химки Групп». Подробно обо всех свойствах каждого из классов можно посмотреть в таблицах в конце текста, здесь же будут представлены только наиболее актуальные характеристики, отражающие динамику рынка жилья.

Эксперты отмечают, что деление на классы довольно условно. Первоначально можно выделить два полюса: дешевое и дорогое жилье. Экономкласс - это жилье, выполненное по типовым проектам, с любым расположением, в основном в спальном районе, панельные дома с минимальными площадями квартир, с минимальным набором инфраструктуры либо она не предусмотрена вообще, паркинга также может не иметься.

К элитному классу относится жилье, расположенное в центре, выполненное по индивидуальному архитектурному проекту, из дорогих, натуральных материалов, с большой площадью квартир, высотой потолка от 3 - 3,5 метров, с высоким уровнем инженерного обеспечения, с подземным паркингом с расчетом 2 машино-места на квартиру.

«Жилье бизнес-класса – это жилье, где несколько критериев не дотягивают до элитного уровня. А жилье комфорткласса – это жилье, опережающее по нескольким качественным характеристикам жилье экономкласса», - максимально просто формулирует Татьяна Калюжнова, руководитель «ИРН-Консалтинг».

«Премиум-сегмент - это некий промежуточный вариант между бизнес-классом и элитным сегментом», - определяет Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер».

Место, место и еще раз место

Рассмотрим несколько наиболее важных критериев, по которым определяются классы. Главной отличительной характеристикой многие эксперты называют месторасположение. «Для меня принцип «место, место и еще раз место» не утратил своего значения. На мой взгляд, это основной признак, разделяющий рынок на доступное жилье (эконом- и комфорткласс) и жилье повышенной комфортности (бизнес-класс и элита)», - говорит Татьяна Калюжнова («ИРН-Консалтинг»).

Таким образом, элитное жилье всегда находится в ЦАО, в благоприятном окружении. Жилье бизнес-класса располагается в традиционно престижных округах - на западе, северо-западе и юго-западе Москвы в близких к центру районах. Объекты класса премиум могут быть построены в районах, характерных для бизнес-класса, но быть выше по своим качественным характеристикам, или же располагаться в ЦАО, но иметь большее количество квартир, чем в элитном ЖК, рассказывает Вячеслав Антропов, директор по развитию Contact Real Estate. «Все, что расположено за границами ЦАО, но имеет характеристики элитного жилья – это премиум-класс», - дополняет Екатерина Фонарева, коммерческий директор корпорации «Баркли». А вот жилье экономкласса находится в основном в спальных районах и может иметь любое окружение, в том числе с отрицательными элементами: промзоной, свалкой, вокзалом, железной дорогой, кладбищем и т.д.

Однако есть и другая точка зрения на локацию. «За последние 5-6 лет в столичном регионе такие важные ранее факторы, как локация и престижность района, перестают оказывать решающее влияние на позиционирование объекта в том или ином ценовом классе, - рассказывает Дмитрий Котровский («Химки Групп»), - особенно это касается бизнес-класса и премиального сегмента. Жилые комплексы бизнес-класса, премиум-класса появляются между ТТК и МКАД и за МКАД в престижных районах Подмосковья». То есть месторасположение постепенно становится не таким важным критерием. Такую же точку зрения высказывает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп»: «Если раньше дома бизнес-класса возводились преимущественно на западе, северо-западе или юго-западе столицы между Садовым кольцом и МКАД, то сегодня такие проекты можно встретить и на менее престижных восточных направлениях».

Но остается спорным вопрос, можно ли считать это бизнес- и премиум-классом или это все-таки следует относить к комфорту. Единого мнения здесь не может быть, да и не нужно. «Для покупателя позиционирование объекта в той или иной категории играет роль только на этапе первичного выбора. На этапе принятия решения клиент, как правило, ориентируется исключительно на собственные критерии и оценки», - заключает Ольга Денисова, директор департамента маркетинга компании «Магистрат».

Другие особенности

К ключевым критериям, отличающим жилье бизнес-класса от массовых сегментов, Мария Литинецкая («Метриум Групп») относит уровень безопасности и наличие подземного паркинга. Огороженная и охраняемая территория, подземный паркинг свойственны классам бизнес и элит. Причем обеспеченность машино-местами тоже имеет значение: для бизнес-класса – это 1,7 машино-места на квартиру, для элиткласса – 2. Наземный многоуровневый паркинг – признак массовых сегментов.

Среди других определяющих характеристик можно выделить материалы стен и технологии строительства. «Все панельное домостроение, развивающееся до настоящего времени в России, - это жилье экономкласса, независимо от расположения в городе», - считает Татьяна Калюжнова («ИРН-Консалтинг»). Другого мнения придерживается Игорь Сибренков, заместитель генерального директора ООО «Мортон-Инвест»: «В эконом и комфортклассе могут возводиться дома одинаковых серий, но при этом проекты класса комфорт будут обеспечены школами, детскими садами, поликлиниками, торговой, офисной, культурно-развлекательной и сервисно-бытовой инфраструктурой».

Также для высоких сегментов характерны более дорогая отделка фасадов и общественных зон, индивидуальный архитектурный проект от известных бюро или именитых архитекторов, ландшафтный дизайн. С инфраструктурой топовых сегментов есть сложности, которые описала Ольга Денисова («Магистрат»): «В силу жестких требований к локации дом топовой категории зачастую имеет небольшую территорию, что ограничивает возможности размещения насыщенной и разнообразной инфраструктуры». Например, в ЦАО – округе «элитки», где очень плотная застройка, размещать свою инфраструктуру просто негде. С другой стороны, все необходимое в центре и так есть. Тем не менее инфраструктура помимо обязательного паркинга и благоустроенной придомовой территории может включать спа-салоны, кафе-рестораны, химчистку и пр. «Детские сады и школы в таких проектах если и предусмотрены, то обычно платные», - добавляет Игорь Сибренков («Мортон-Инвест»).

Что касается квартир – здесь требования просты. Во-первых, элитность подразумевает «клубность», то есть небольшое количество квартир – от 20 до 30. Во-вторых, площади – с ними понятно: в элитке - просторные, в экономе – компактные. В-третьих, высота потолков: от 3 м – в бизнесе, от 3,2 – 3,5 – в элитке.

Вообще, скорее всего, деление на классы в большей степени полезно для аналитиков рынка, девелоперов, риелторов, а не для обычного покупателя. «Деление на какие-то категории, виды и подвиды актуально для профессиональных игроков рынка. Что касается потребителей – для них действует принцип выбора объектов не по классу, а по персональным, субъективным, критериям», - такое мнение выражает Дмитрий Пантелеймонов, директор департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп». И один из главных критериев при выборе – это цена. «Гораздо важнее в этом смысле ценообразование – если в проекте предлагается адекватная рыночная стоимость исходя из качественных характеристик объекта, класс проекта играет не столь важную роль для покупателей», - добавляет Владимир Богданюк, руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet.

Классовая вражда

В вопросе о подклассах, таких как эконом плюс, комфорт плюс, бизнес плюс, многие эксперты сходятся во мнении, что это не более чем маркетинговый ход – таким образом застройщики пытаются выделиться среди конкурентов. «Зачастую оказывается, что кроме этого плюса в названии в рекламных материалах принципиальных отличий нет. Единственным подклассом, который был принят рынком, является комфорт - улучшенный экономкласс», - отмечает Алексей Харитонов, директор по маркетингу и продажам «ЮИТ СитиСтрой».

Но не все эксперты согласны с этим. «К подклассам относятся дома, которым для более высокого класса жилья не хватает одного из критериев предусмотренной Единой методики классифицирования жилых новостроек по потребительскому качеству», - считает Дарья Третьякова, руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья». А Ирина Могилатова, управляющий партнер агентства недвижимости TWEED, выделяет подкласс бизнес плюс: «Это не подделка под элиту, а промежуточная история. По архитектуре, отделочным материалам, инженерии и наполнению такие дома вполне соответствуют элитному классу, но более масштабны и тяготеют к ТТК. Эти проекты реализуются примерно по одной схеме: несколько корпусов объединяются общей территорией закрытого типа». В качестве примера эксперт приводит ЖК Red Side, который расположен недалеко от ТТК, но по архитектурной составляющей, концепции, инженерной начинке и другим параметрам соответствует элитному дому.

Чтобы привлечь покупателя, бывает, что застройщики «повышают» класс объекта. «В основном завышают класс объекта некоторые застройщики недвижимости бизнес-класса, пытаясь позиционировать ее как «элитку», - отмечает Филипп Третьяков, генеральный директор Galaxy Realty. А Дмитрий Котровский («Химки Групп») считает, что больше всего этим «грешат» экономкласс («прикидываясь» комфортом) и комфорткласс (проектам приписываются признаки бизнес-класса).

Причины этого очевидны: «Завышая класс объекта девелопер получает псевдооснование завысить его стоимость, продавая дороже – зарабатывать больше», - рассказывает Иван Татаринов, коммерческий директор GLINCOM. «Правда, на таком перенасыщенном рынке недвижимости, как в Москве, это не работает. Покупатель сейчас достаточно осведомлен, к выбору недвижимости подходит внимательно, взвешивая все плюсы-минусы, сравнивая конкурентов», - заключает эксперт. А Алексей Харитонов («ЮИТ СитиСтрой») считает, что завышение класса способно даже отпугнуть покупателей и испортить репутацию застройщику.

Вот несколько примеров, которые, по мнению некоторых экспертов, не соответствуют заявленному классу. Жилой комплекс, расположенный в районе Черемушки, позиционируется как премиум-класс, что само по себе вызывает вопросы, при этом под одним из двух корпусов нет подземного паркинга. Новый ЖК в Чертаново позиционируется как бизнес, но у него нет собственной территории, нет охраны. Примечательно, что объект строился как офисное здание, поэтому имеет, например, высокие потолки и большие площади. Но одновременно этим обусловлена и коридорная система, что странно для бизнес-класса, т.к. означает отсутствие комфорта проживания и некоторой приватности. Другой ЖК на западе Москвы позиционируется как бизнес, но расположен у МКАД, территория не огорожена (планируется шлагбаум на въезд транспорта с охраной). Еще один комплекс на юго-востоке Москвы позиционируется как бизнес – прекрасный качественный проект с современным инженерным оборудованием, качественной архитектурой и т.д. Но с одной стороны от него кладбище, с другой - общежитие и отдел вневедомственной охраны.

Резюме от журнала www.metrinfo.ru

Как подчеркнул Дмитрий Пантелеймонов («Лидер Групп»), сегодняшний потребитель, заключая сделку, покупает не просто недвижимость и даже не место, где жить, а сам образ жизни. В большей степени это справедливо для покупателей элитного сегмента, для которых важна статусность, престижность жилья. Для покупателей массовых классов важным критерием является стоимость, а именно максимум «опций» по минимальной цене, переводя на «язык классов» - комфорткласс по цене эконома.

Источник:

http://www.metrinfo.ru

Транспортный каркас Новой Москвы. Обзор жилых комплексов у строящихся дорог

Согласно утвержденной 4 декабря 2014 года схеме территориального планирования Новой Москвы, в ближайшие 20 лет здесь будет построено около 600 км новых дорог. Однако основной транспортный каркас будет сформирован уже в ближайшие три года. Аналитики компании «Метриум Групп» наложили схему будущих дорог на карту присоединенных территорий и выяснили, какие жилые комплексы из возводимых сегодня выиграют от реализации планов по строительству новых магистралей.

На официальном портале Комплекса градостроительной политики и строительства города Москвы перечислены 11 объектов улично-дорожной сети, которые в ближайшее время будут реконструированы или построены с нуля. По оценке специалистов компании «Метриум Групп», в той или иной степени транспортная доступность улучшится у 64% реализуемых сегодня на первичном рынке жилых комплексов.

1. Реконструкция центральной автодороги в поселок Коммунарка

Поселок Коммунарка является самой застраиваемой локацией на территории Новой Москвы. В настоящий момент здесь реализуются четыре масштабных жилых комплекса: «Эдальго», «Москва А101», «Зеленая Линия» и «Эдальго Garden Park». Въезд в Коммунарку осуществляется с Калужского шоссе через перекресток у поселка Газопровод. Трассу планируется расширить до двух полос в каждую сторону, а в перспективе она будет продлена до аэропорта «Остафьево».

2. Реконструкция автодороги от Киевского шоссе до Калужского шоссе

Трасса пройдет от деревни Мамыри до деревни Саларьево мимо поселка завода Мосрентген через Хованское кладбище. В настоящий момент здесь не ведется строительство новых жилых комплексов.

3. Реконструкция автодороги Минское шоссе - Киевское шоссе - Калужское шоссе

Самая протяженная магистраль из тех, строительство которых запланировано на ближайшие три года (без учета реконструкции Калужского и Киевского шоссе) – ее протяженность составляет около 23 километров. Дорога пройдет на месте существующей трассы через деревни Митькино (Минское шоссе), Крекшино, Ивановское, Разозкино, Верховье и выйдет к Калужскому шоссе через Троицк.

Больше всего от строительства этой дороги выиграет жилой комплекс Экопарк «Горчаково». Будущие жители проекта смогут быстро добраться как до Калужского, так и до Киевского шоссе. Такая возможность есть и сейчас, однако в настоящий момент качество трассы оставляет желать лучшего. Кроме того, благодаря этой магистрали альтернативные варианты проезда до МКАД получат ЖК «Новые Ватутинки», «Солнечный», «Троицкая Ривьера», «Изумрудный», «Тройка» и «Легенда» - в случае сильной загрузки Калужки, автомобилисты смогут быстро попасть на Киевское, Боровское или Минское шоссе. Такая же опция, но от Киевского шоссе в сторону Калужского или Минского, будет доступна покупателям квартир в ЖК «Ново-Никольское».

4. Реконструкция автомобильной дороги от Боровского шоссе до Киевского шоссе

Протяженность этой трассы составит менее 3 км. Она пройдет от деревни Рассказовка до развязки у города Московский (продолжение трассы до Калужского шоссе – см. пункт 7). У этой дороги располагается новый жилой комплекс «Рассказоvо», жители которого получат возможность пользоваться либо Киевским, либо Боровским шоссе. Также ею смогут воспользоваться покупатели квартир в ЖК «Юго-Западный», «Первый Московский», «Переделкино Ближнее» и «Солнцево-Парк».

5. Реконструкция Внуковского шоссе

Столичные власти планируют реконструировать Внуковское шоссе на участке от Минского шоссе (деревня Внуково) до Боровского шоссе (деревня Изварино). В настоящий момент в этой локации не возводится ни один жилой комплекс.

6. Строительство автодороги из района Бутово до центральной дороги в поселок Коммунарка

Трасса из района Южное Бутово пройдет от улицы Портнягина по улице Академика Семенова до центральной дороги поселка Коммунарка. Здесь предполагается строительство нового участка протяженностью около 600 метров, который соединит Бутово с Коммунаркой. Впоследствии через новую трассу можно будет попасть на магистраль Коммунарка – аэропорт «Остафьево». Новая дорога позволит будущим жителям проектов «Бунинский», «Бутовские аллеи» и «Новое Бутово» в качестве альтернативного маршрута пользоваться Калужским шоссе.

7. Реконструкция Валуевского шоссе

Еще одна длинная трасса, протяженность которой составит около 12 км. Она начнется от Киевского шоссе в городе Московский и продлится до поселка Десна на Калужском шоссе. При этом пройдет не по прямой, а через деревню Марьино. Магистраль будет проложена по уже существующей дороге, однако ее качественные характеристики существенно улучшатся. Ровно посередине будущей трассы располагается жилой комплекс «Спортивный Квартал». Таким образом, его жители смогут быстро попасть как на Калужское, так и на Киевское шоссе. А при желании доехать и до Боровского шоссе через Рассказовку (см. пункт 4). Со стороны Калужского шоссе новая дорога сможет стать альтернативным маршрутом для жителей проектов «Новые Ватутинки» и «Андерсен», а со стороны Киевки – для ЖК «Юго-Западный» и «Первый Московский».

8. Реконструкция улицы Героя Соломатина поселка завода Мосрентген

Строительство жилья в настоящий момент не ведется.

9. Реконструкция улицы Музыкальная поселка завода Мосрентген

Строительство жилья в настоящий момент не ведется.

10. Реконструкция автодороги Киевское шоссе - деревня Марьино

Эта дорога, по сути, будет дублировать трассу от города Московский до деревни Марьино (см. пункт 7), однако в отличие от Валуевского шоссе будет менее извилистой и пойдет по малонаселенной местности. Таким образом, будущие жители жилого комплекса «Спортивный Квартал» получат персональную трассу, по которой смогут быстро и без пробок выехать на Киевское шоссе.

11. Реконструкция Остафьевского шоссе

Остафьевское шоссе проходит между городом Щербинка и селом Остафьево мимо одноименного аэропорта. В отдаленной перспективе, когда будет построена трасса Коммунарка – аэропорт «Остафьево», через это шоссе можно будет попасть из Щербинки (Симферопольское шоссе) на Калужское шоссе. Однако сейчас эта трасса представляет ценность только для покупателей квартир в ЖК «Прима Парк». Да и то сомнительную – они смогут воспользоваться примерно двумя километрами дороги от дома до железной дороги Курского направления.

«Столичные власти планируют завершить строительство всех перечисленных трасс в 2016-17 годах, - говорит Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». – А это значит, что новые дороги будут готовы как раз к моменту активного заселения большей части указанных жилых комплексов. Таким образом, приобретая квартиру сейчас, покупатели могут быть уверены, что совсем скоро транспортная доступность их будущего жилья существенно улучшится. Особенно повезло жителям ЖК "Спортивный Квартал". Это единственный из всех проектов, который находится на пересечении сразу нескольких новых трасс. Автомобилисты смогут выбирать между маршрутами через Калужское, Боровское или Киевское шоссе. Причем на Киевку будет два разных выезда».

«Метриум Групп» - риэлторская и консалтинговая компания, чья деятельность сосредоточена на рынке жилой недвижимости Московского региона, а также Санкт-Петербурга. Специализируется в сегментах новостроек и загородной недвижимости (коттеджи и мультиформатные посёлки). В риэлторском портфеле компании - 2,5 млн кв.м. проектов, находящихся в реализации, в том числе на эксклюзивной и ко-эксклюзивной основе – 1,7 млн кв.м жилья. Входит в пятерку лидеров на первичном рынке жилья по объему продаж.

«Метриум Групп» выступает стратегическим партнером ЗАО «Сбербанк Управление Активами» (консультант в сфере недвижимости, организация продаж), а также инвестором фонда «Сбербанк - Жилая недвижимость», «Сбербанк – Жилая недвижимость 2». Оба фонда созданы с целью инвестирования в новостройки эконом- и комфорт-класса Москвы и Московской области на начальной стадии строительства.

Источник:

metrium.ru

Сделка с квартирой по договору ренты: обсуждаем депутатские инициативы

Минувшей осенью в СМИ появились сообщения, что в Госдуме собираются реформировать систему заключения сделок ренты и пожизненного содержания с иждивением. Согласно опубликованной информации, депутат Михаил Сердюк («Справедливая Россия») подготовил поправки к закону «Об опеке и попечительстве», суть которых – для заключения подобного договора нужно будет получить еще и согласие органа опеки.

Понятно, что законопроект в данном случае совершенно не равен закону, но данная инициатива говорит о том, что государству (или как минимум отдельным его представителям) дела в этой сфере кажутся не совсем благополучными. Мы тоже решили порассуждать о предмете – нуждаются ли участники подобных сделок в дополнительной защите? И (совсем крамольная мысль) какая именно из сторон нуждается?

Капля в море

Прежде всего, мы озаботились масштабом проблемы – сколько вообще таких договоров заключается? Выясненные «Журналом о недвижимости MetrInfo.Ru» цифры впечатлили – но не в смысле грандиозности, а совсем наоборот. Итак, согласно официальным данным Росреестра, в 2013 году в стране было заключено 12,9 млн различных договоров с жилыми помещениями. Годом ранее, кстати, было больше – 14,35 млн. И на все это многомиллионное море приходится лишь чуть больше 10 тыс. в год (менее 0,1%!) сделок ренты и пожизненного содержания с иждивением. (Напомним, кстати, и об их отличиях друг от друга. Рента – это только выплачиваемые деньги, а пожизненное содержание с иждивением подразумевает еще и оказание каких-то услуг в натуральном виде: убраться в квартире, принести продукты и т.п.).

Но и это еще не все. Как выяснилось, 85% подобных договоров заключается между людьми, состоящими между собой в родстве. Так что на долю такого, если можно выразиться, «чистого» рынка, где действуют исключительно рыночные механизмы, приходится лишь 1,5, много 2 тыс. сделок в год. На всю Россию!

Мои года – мое богатство

Попробуем разобрать причины подобного положения. Некоторые из них очевидны: например, приобретенную квартиру покупателю приходится долго ждать. В отличие от, к примеру, ипотеки – там в купленную недвижимость можно вселяться сразу же, а долг выплачивать потом, десятилетиями.

Даже в сравнении с приобретением новостройки «на котловане» рента проигрывает. Да, новую квартиру тоже придется подождать – но срок ожидания в случае с новостройкой строго фиксированный: он обозначен в ДДУ. Тогда как период «освобождения» купленной в ренту недвижимости совершенно не поддается никакому прогнозированию. Автору рассказали случай, когда квартира была приобретена у 80-летней старушки – покупатель, вероятно, считал, что совершил выгодную сделку и уже прогуливался по магазинам в поисках обоев для будущей гостиной. С тех пор прошло 23 года – покупатель вышел на пенсию, его малолетние (на момент заключения договора) дети выросли и сами обзавелись семьями – а бабушка продолжала пребывать в добром здравии. Еще немаловажные детали: квартиру от застройщика вы получите новехонькую, с иголочки – тогда как недвижимость по ренте, скорее всего, окажется из очень старого фонда. Не забудем и о налогах (они в ближайшие годы станут заметно ощутимее) – пока новой квартиры нет, нет и трат на нее. А купленная в ренту квартира сразу становится юридической собственностью покупателя, и платить налоги за нее нужно с первого дня.

Однако все приведенные соображения – отнюдь не самые главные. Важнее другое: незащищенность покупателя. В наших реалиях «несчастный» пенсионер имеет 25 оснований сначала пополучать денежки лет пять, а потом пойти в суд и сказать, что покупатель условия не выполняет (вон, обязался два раза в неделю продукты приносить, а в прошлом июле уехал, зараза, в отпуск, и в одну из недель приносил только один раз) – и договор расторгается. Квартиру вернут продавцу, а покупатель в лучшем случае обретет право получать с сирого и убогого пенсионера целых 2-3 тыс. руб. в месяц (больше нельзя – пенсия небольшая). За 2-3 тысячи лет как раз расплатится – в нынешних ценах.

Опрошенные нами эксперты эту позицию полностью поддержали. «Заключение договора ренты – это не очень популярная форма приобретения квартиры, поскольку такая сделка невыгодна – в первую очередь плательщикам ренты, - говорит адвокат Олег Сухов. – Это связано с ограничением прав нового собственника: он не может распоряжаться имуществом (продать, подарить, сдать в аренду) без согласия получателя ренты. Зато несет бремя содержания имущества в полном объеме без каких-либо ограничений и льгот, а кроме того, обязан тратить значительные средства на содержание и обеспечение рентополучателя».

«Если сделку не удается расторгнуть по-хорошему, продавец обращается в суд, - добавляет Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». – Чаще всего правосудие встает на сторону стариков, а покупатель в лучшем случае возвращает свои деньги, потраченные на уплату ренты». А Михаил Куликов, директор департамента вторичного рынка компании «ИНКОМ-Недвижимость», добавляет, что помимо самих пенсионеров огромный риск для покупателей представляют их семьи. «Известны случаи, когда родственники, прежде не принимавшие никакого участия в жизни пожилого человека, осознают, что квартира от них уходит, - говорит эксперт. – Они объявляются и убеждают пенсионера поменять свое решение. Иногда, даже после смерти рентополучателя родственники пытаются отсудить квартиру у рентоплательщиков. Так что риски существуют с обеих сторон, но в большей степени рискуют покупатели».

Мошенничества есть, но

Из предыдущей главы может возникнуть впечатление, что автор пытается доказать: престарелым людям на рынке недвижимости ничего не угрожает, а в роли мошенников часто выступают они сами. Это, конечно, не так – стариков по-прежнему «обувают». Вот только к ренте и пожизненному содержанию с иждивением все это не имеет никакого отношения. «Имея умысел заполучить квартиру преступным путем, злоумышленники стремятся к одному: как можно меньше оставить следов, по которым их могли бы разоблачить, - объясняет адвокат Олег Сухов. – Поэтому, как правило, никаких договоров (ренты, дарения или купли-продажи) между мошенниками и пенсионерами не заключается. Преступники обманным путем получают от такого лица генеральную доверенность, дающую право распоряжаться всем имуществом жертвы. После этого пенсионера обычно не убивают, а вывозят куда-нибудь подальше – в заброшенную деревню в другом регионе, например. Пока жертва опомнится, мошенники успевают реализовать имущество и скрыться».

Согласимся, что все это как-то совершенно не вяжется с рентой – ситуацией, когда покупатель многие годы (а то и десятилетия) платит продавцу ежемесячное содержание. Процесс происходит у всех на виду, о нем осведомлены и соседи, и родственники, и полиция. А если с пенсионером вдруг случилась какая-то неприятность, покупатель квартиры сразу же оказывается первым подозреваемым. Плательщику ренты надо быть уж совсем клиническим имбецилом, чтобы не понимать столь очевидных вещей.

Защищают не так и не тех

Вернемся теперь к благодеяниям, которые грозят обрушиться на данный рынок из Госдумы. Опрошенные нами эксперты обратили внимание на несколько примечательных моментов.

Прежде всего, налицо очевидное ограничение дееспособности продавца. До сего момента такое было возможно лишь по решению суда, а тут вдруг одним махом все российские пенсионеры признаются неспособными распоряжаться своим имуществом. А речь, между прочим, идет о 40 млн человек – без малого 30% населения страны. «В нашей стране среднестатистические граждане становятся пенсионерами в 55 и 60 лет, - замечает по этому поводу Мария Литинецкая («Метриум Групп»). – Почему дееспособные люди в таком возрасте и даже старше должны спрашивать у органов опеки, можно ли им распорядиться своим имуществом?». «Это какая-то дискриминация по возрастному признаку», - поддерживает Михаил Куликов («ИНКОМ-Недвижимость»).

Второй момент – очевидная коррупциогенность. «Некоторые чиновники наверняка будут «грешить» сбором денежной «дани» за необходимый документ», - убеждена Мария Литинецкая («Метриум Групп»).

И, наконец, предлагаемая г-ном депутатом процедура предполагает защиту того, кто в общем-то не нуждается в защите. Зато ничего не говорит о противоположной стороне – честных и законопослушных гражданах, которые сначала абсолютно легально приобретают квартиры, годами платят за них, а потом в один момент лишаются всего – на том основании, что продавец такой старенький и суду его жалко. Это отнюдь не гипербола: адвокат Олег Сухов приводит пример судебного процесса, на котором договор был расторгнут только потому, что у бабушки, продавшей 13 годами ранее свою квартиру, ухудшилось здоровье. Суд посчитал подобные обстоятельства существенными и достаточными.

«Вряд ли предлагаемые изменения существенным образом изменят существующую практику, - подводит итог Владимир Зимохин, замруководителя юридического департамента компании «НДВ-Недвижимость». – К сожалению, усложнение процедуры не всегда гарантирует положительный результат».

Резюме от журнала www.metrinfo.ru

К сожалению, предлагаемые меры идут в фарватере того, чем наши законодатели стараются осчастливить граждан в последнее время. Есть проблема или нет – надо обязательно что-нибудь запретить и «усилить контроль». Хотя лучше бы сначала разобраться – что к чему.

Источник:

http://www.metrinfo.ru

Квартиры по субсидии от застройщика в Подмосковье и Новой Москве

В текущих кризисных условиях, когда доходы сокращаются, накопить деньги на жилье становится все труднее и труднее, даже первоначальный взнос на ипотечный кредит собрать непросто, да и взваливать на себя огромный долг очень рискованно. Но у некоторых граждан проблема с решением квартирного вопроса все-таки не так безнадежна благодаря субсидиям на приобретение жилой недвижимости. Полагаются они, конечно, не всем, и получить их не просто, но вполне реально.

И «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» решил напомнить, как это можно сделать, кому и на что стоит рассчитывать, а также мы выяснили, какие объекты сегодня можно приобрести с помощью субсидий.

Расчет на субсидию

Для начала хочется обрадовать: список граждан, которые могут претендовать на жилищные субсидии, то есть на безвозмездную дотацию для приобретения жилья, ограничен, но не так уж и мал. Москвичи могут рассчитывать на субсидии в рамках федеральной целевой программы «Жилище» (предполагалось, что она будет действовать до 2016 года, но в правительство внесен проект о ее продлении до 2020 года) или московской программы, правила которой определяются московским законом от 14.06.2006 года № 29 «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения» и постановлением правительства Москвы от 26.10.2004 года № 729-ПП «О предоставлении жителям города Москвы субсидий на строительство или приобретение жилища».

Москва предоставляет субсидии очередникам, признанным нуждающимися в улучшении жилищных условий и состоящим на соответствующем учете (можно ли претендовать на улучшение жилищных условий за счет города и как встать на учет, подскажут в Департаменте городского имущества города Москвы и в префектурах административных округов). Размер такой субсидии зависит от количества лет, которые гражданин простоял в очереди на жилье, и от наличия или отсутствия льгот по предоставлению жилплощади. К примеру, льготы на скорейшее получение квартир есть у ветеранов, инвалидов I группы, многодетных семей, тяжелобольных и т.п. А рассчитывается субсидия исходя из нормативной стоимости квадратного метра жилья, которая определяется ежеквартально на основе данных о средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения в крупнопанельных домах типовых серий. На сегодня она чуть больше 92,4 руб. за квадрат. Но надо иметь в виду, что дотация предполагает приобретение довольно бюджетного жилья, площадь которого ограничена нормативом: для одиноко проживающего человека – это 36 кв. м, для семьи из двух человек – 50 кв. м; для семьи из трех человек – 70 кв. м; для семьи из четырех человек – 85 кв. м; для семьи из пяти и более человек – по 18 кв. м на каждого.

Однако формула расчета субсидии несложная:

С = норматив по жилой площади * нормативная стоимость квадратного метра * K,

где С – субсидия

К – коэффициент, учитывающий количество лет, проведенных в очереди на жилье, он определяется по таблице:

Таблица определения размера субсидий в процентах

Количество полных лет, прошедших после постановки на учет

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10 и более лет

Процент от нормативной стоимости жилого помещения (К)

Граждане, имеющие жилищные льготы

10

30

51

65

70

70

70

70

70

70

Общие основания

5

12

20

30

40

51

60

64

67

70

Например, для семьи с одним ребенком, которая простояла в очереди 8 лет, но льгот на скорое получение жилплощади не имеет, субсидия составит:

С = 70 * 92 439 * 64% = 4 141 267 руб.

И как видно из таблицы, максимально возможный размер субсидии, выделяемой Москвой, не может быть больше 70% от нормативной стоимости жилья, и если гражданин оставляет в собственности имеющееся у него жилье, то размер субсидии уменьшается еще.

По правилам федеральной программы «Жилище» в большинстве случаев субсидия также покрывает лишь часть стоимости приобретаемого жилья (рассчитанной по нормативам): «Например, для молодой семьи без детей она составляет до 35%, для семьи с детьми - до 40%, а нуждающийся в улучшении жилищных условий молодой специалист, т.е. выпускник в возрасте до 30 лет, впервые заключивший трудовой договор с бюджетным учреждением или предприятием агропромышленного комплекса, может получить субсидию в размере 30% первого взноса по ипотеке», - рассказывает Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки». Впрочем, отдельные граждане могут рассчитывать на дотацию, которая покроет всю стоимость недвижимости, но правда, как уже отмечалось выше, не рыночную, а нормативную. В этом случае норматив по стоимости квадратного метра утверждается Минстроем России раз в полугодие, а норматив по площади для одиноко проживающего человека составляет 33 кв. м, для семьи из двух человек – 42 кв. м; для семьи из трех и более человек – по 18 кв. м на каждого.

Субсидию по программе «Жилище» получают военнослужащие, прослужившие более 10 лет, вышедшие на пенсию по возрасту сотрудники Государственной противопожарной службы, МВД России, ФСБ, ГУИОН, МЧС и федеральных органах налоговой полиции, члены семей военнослужащих, погибших в период прохождения военной службы, молодые семьи (это семьи, где супругам меньше 35 лет), молодые ученые (кандидаты наук не старше 35 лет и доктора наук до 45 лет, работающие в научных учреждениях не менее 5 лет), граждане, подвергшиеся радиационному воздействию вследствие катастроф, вынужденные переселенцы, граждане, выезжающие (выехавшие) из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей, граждане, которые лишились жилого помещения в результате чрезвычайных ситуаций и стихийных бедствий, от террористических актов, ветераны Великой Отечественной войны.

Так как программа «Жилище» - федеральная, воспользоваться ей могут как москвичи, так и жители Московской области. Примеры расчета субсидий для некоторых категорий граждан «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» уже приводил и как получить помощь на покупку жилья, тоже рассказывал. («Субсидия на приобретение жилья. Узнайте о своих правах - заставьте государство заплатить за вашу квартиру! Выбираем новостройки», «Отмечаем день семьи полезными советами. Как государство помогает гражданам с жильем – изучайте правила выдачи субсидий. Чем больше семья, тем солиднее материальная помощь!»).

Субсидированное жилье

Используя субсидию, можно купить как готовое жилье во вчерашней новостройке или на вторичном рынке, так и строящееся. Но в последнем случае, как сообщают в пресс-службе «НДВ-Недвижимость», жилье должно реализовываться только в соответствии с 214 законом, то есть по договору участия в долевом строительстве (ДДУ), а готовность новостройки должна быть не менее 70%.

«Кроме того, проект должен быть аккредитован предприятием, которое в данном административном образовании (городе, регионе и т.п.) занимается решением социально-экономических задач по реализации жилищных программ. Обычно аккредитацией занимается Агентство по реализации жилищных займов и субсидий», - рассказывает Дмитрий Пантелеймонов, директор департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп». А для того, чтобы получить одобрение от такого агентства, как сообщает Софья Старкова, заместитель директора по продажам ФСК «Лидер», как минимум в портфеле застройщика не должно быть объектов с нарушенными сроками строительства.

Такие меры – это фактически дополнительная страховка граждан, получивших субсидию, от недостроя или долгостроя (в какой-то мере от этого защищает и сам ДДУ, но не в полной): как отмечает Ольга Новицкая, директор по связям с общественностью ГК «МИЦ», факт выделения денежных средств Агентством по реализации жилищных займов и субсидий говорит о надежности застройщика. «Да и готовность проекта не менее 70% - это уже гораздо безопаснее», - говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой».

При покупке же квартир на вторичном рынке заключается договор купли-продажи. И Агентство по реализации жилищных займов и субсидий проверяет юридическую чистоту недвижимости и соответствие ее определенным правилам. «В частности, субсидию нельзя использовать на приобретение жилища, находящегося под арестом или под залогом либо обремененного чьими-либо правами на проживание», - говорит Дарья Третьякова, руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья».

Таким образом, мошенничество при покупке жилья с помощью субсидии, маловероятно, гораздо проблематичнее вопрос сроков: «Дело в том, что после выдачи субсидии она должна быть реализована в течение 6 месяцев, иначе право на дотацию сгорает, и всю процедуру оформления покупателю приходится проходить вновь», - сообщает Дарья Третьякова. К тому же довольно трудоемка сделка, в которой совмещается использование субсидии и получение ипотеки, в этом случае вопрос срока стоит еще острее.

И еще одна проблема в сумме субсидии: «В большинстве случаев, даже если гражданин долго стоял в очереди, она не превышает 4 млн. руб., а чаще составляет 2,5-3 млн. руб. (к примеру, молодая семья с одним ребенком в лучшем случае может рассчитывать всего лишь на 2,4 млн. руб.). И приобрести на эти деньги квартиру в Москве – конечно, нереально. Требуется либо доплата из собственных сбережений либо ипотечный кредит, который, по нашим оценкам, привлекается примерно в половине сделок», - говорит Ирина Доброхотова («БЕСТ-Новострой»). Проще же купить квартиру за пределами МКАД, где часто можно подобрать вариант, не требующий доплаты или кредита. Собственно поэтому выбор проектов, в которых можно купить жилье с помощью субсидии, смещен в Новую Москву и еще больше - в Подмосковье.

Ознакомиться со всеми предложениями, которых на самом деле не так уж и много (возможно потому, что требуется высокая готовность проекта), можно в отделах жилищных субсидий всех округов столицы или подмосковных городов: «Там есть перечень застройщиков и агентств, работающих с гражданами, получившими субсидию, и обычно он выдается при получении свидетельства (сертификата) на субсидию», - сообщает Ирина Доброхотова («БЕСТ-Новострой»). А в качестве примера представим несколько проектов.

Москва, старая и новая

В старой Москве вариантов, подходящих получателям субсидий, не обладающих большими накоплениями или доходами, практически нет. Эксперты выделяют лишь масштабный проект комплексной застройки ЖК «Царицыно», расположенный в ЮАО, недалеко от Царицынского парка и в 10 минутах езды от метро Царицыно.

«Проектом предусмотрено возведение 15 монолитно-кирпичных домов, в которых первые этажи отведены под салоны красоты, магазины, кафе и аптеки, и объектов инфраструктуры: поликлиники на 175 посещений в смену, ФОК с бассейном, двух школ на 1000 учащихся, четырех детских садов на 410 мест, торгово-развлекательного комплекса, детских и спортивных площадок, подземных паркингов и т.п. При этом шесть корпусов уже введены в эксплуатацию, а два из них даже заселены. И уже открыты два детских сада», - рассказывает Ирина Доброхотова («БЕСТ-Новострой»). Остальные же корпуса находятся на высокой стадии строительства (монтаж кровли, остекленение, внутренняя отделка) и планируются к сдаче в 2-3 кварталах 2015 г. Но выбор квартир из-за этого, конечно, не очень большой, а цены не самые низкие. Например, в корпусе 12, который планируется сдать в 3 квартале текущего года, стоимость квадратного метра начинается от 140,2 тыс. руб., а самая скромная однушка площадью 42,6 м. кв. стоит 6,6 млн. руб. (без отделки, если заказывать отделку, цена будет больше 7 млн. руб.). А в корпусе 7, который уже введен в эксплуатацию, однокомнатная квартира площадью 50,3 м кв. без отделки стоит 7,7 млн. руб.

А более бюджетные предложения нужно искать, конечно, за пределами МКАД – в Новой Москве. «Здесь, например, с помощью субсидии можно приобрести квартиры в одном из лучших проектов комплексной застройки – микрорайоне «Центральный» ЖК «Новые Ватутинки», расположенном в 14 км от МКАД по Калужскому шоссе.

В рамках этого проекта, который сочетает в себе все плюсы загородной жизни и городского комфорта, предусмотрено строительство 5 микрорайонов, и первый из них (первая очередь строительства) как раз микрорайон «Центральный», уже сданный в эксплуатацию, причем вместе с детским садом на 220 мест. Шесть корпусов микрорайона «Центральный» - это современные панельные дома серий П-3М и П-3МК переменной этажности (14-17 этажей) общей площадью 84,4 тыс. кв. м. В этих домах располагаются 1 644 квартиры с метражом от 35 до 86 кв. м (и 575 из них продаются). Их стоимость начинается от 3,8 млн. руб., и это при наличии отделки!», - рассказывает Ирина Доброхотова («БЕСТ-Новострой»). При этом в проекте предполагается богатая инфраструктура: помимо уже действующего детского сада будут построены еще 3 сада, 2 школы, поликлиника, физкультурно-оздоровительный комплекс, торговый центр, подземный паркинг, многоуровневые наземные гаражи, детские и спортивные площадки и зоны отдыха, а строительство одной общеобразовательной школы уже начато.

И еще один проект Новой Москвы - ЖК «Татьянин Парк», расположенный всего лишь в 500 м от МКАД у деревни Говорово и состоящий из 25 монолитно-кирпичных домов переменой этажности (от 6 до 25 этажей), выполненных по индивидуальному проекту. Плюсов у этого объекта довольно много: «Одной из отличительных особенностей ЖК «Татьянин Парк» является сниженная плотность застройки, что способствует созданию на территории проекта дополнительных зон отдыха. Комплекс отличается и хорошей транспортной доступностью: он расположен недалеко от основных автомагистралей, а в 2017 году в непосредственной близости от жилых корпусов планируется открытие новой станции метро «Терешково». А еще будущие жильцы будут обеспечены всей необходимой социальной инфраструктурой: на территории ЖК построят школу на 1100 мест, 2 детских сада на 215 мест каждый и медицинский центр с поликлиникой», - рассказывает Ольга Новицкая (ГК «МИЦ»).

Ну а с помощью субсидии можно купить квартиры в корпусах 19-24, готовность которых составляет 70% и более (срок сдачи в эксплуатацию 2 кв. 2015 – 2 кв. 2016 гг.). В этих домах стоимость квадратного метра в однокомнатных квартирах стартует от 132 850 руб., а минимальная цена «квадрата» - 124 850 руб. Но выбор квартир уже маленький, и в силу высокой готовности проекта полная стоимость недвижимости высокая: к примеру, однушка площадью 53,59 м кв. в 19 корпусе предлагается за 7,6 млн. руб. Однако можно немного подождать пока повысится готовность других корпусов – возможно, тогда получится подобрать вариант чуть дешевле. Либо стоит обратить внимание на квартиры, реализуемые по переуступке прав требования.

Предложения Подмосковья

Но бОльший выбор жилья по субсидиям, как уже говорилось, предлагается в Подмосковье. Есть проекты и в городах-спутниках столицы, и в более удаленных районах, отличающиеся меньшей стоимостью.

Широкий ассортимент проектов и квартир, например, предлагает компания «Мортон». И среди них специалисты рынка недвижимости особенно выделяют ЖК «Бутово Парк-2», ЖК «Бутово Парк – 2Б» и ЖК «Путилково». «Эти проекты расположены практически сразу за границей МКАД и имеют хорошую транспортную доступность (при наличии автомобиля – от ред.). Кроме того, на территории жилых комплексов, выполненных в концепции «мортонградов» (городов в городе), застройщик создал мощную собственную инфраструктуру, которая делает эти микрорайоны достаточно автономными и комфортными для проживания», - отмечает Анна Соколова, директор Департамента аналитики и консалтинга компании «Метриум Групп».

А также на хорошем счету у экспертов ЖК «Завидное», расположенный в городе Видное в 4 км от МКАД. «В рамках этого проекта возведено 14 панельных домов современных серий П-44Т, П-44К, 111-М, а также запланированы 2 школы, 2 детских сада, нескольких подземных паркингов и зоны отдыха. Можно купить 1-3-комнатные квартиры (от 36 м кв.) стоимостью от 4,24 млн. руб., а стоимость квадратного метра начинается от 52 тыс. руб.», - рассказывает Ирина Доброхотова («БЕСТ-Новострой»).

ЖК «Бутово Парк 2», состоящий из 15 панельных корпусов переменной этажности (10-25этажей) серий П-44Т, П-44К, 111-М, П3М и КОПЭ-Башня, строительство которых уже завершено, находится в 5 км от МКАД по Варшавскому шоссе. А ЖК «Бутово Парк 2Б», где запланировано строительство 41 корпуса популярных панельных серий П-44Т, 111-М, П3М, П-44-1/25Н1, Град-1М, расположен в 6 км от МКАД. На территории этих микрорайонов запланировано строительство 8 детских садов, 7 общеобразовательных школ, двух поликлиник, ФОК, делового и торгового центров, паркингов, многочисленных детских и спортивных площадок и даже Русского культурно-просветительского центра и православного храма. При этом в первом проекте – ЖК «Бутово Парк 2» - можно купить 1-4-комнатные квартиры площадью 38,5 – 102 м кв., минимальная стоимость однушки – 4,94 млн. руб., а квадратного метра – 79 тыс. руб. А в ЖК «Бутово Парк 2Б» предлагаются студии и 1-3-комнатные квартиры площадью 22,91 – 80 м кв., и цены в корпусах на более высоких стадиях строительства (доступных по субсидии) начинаются от 3,5-4 млн. руб. Например, однокомнатная квартира площадью 35,41 м кв. в корпусе 13 стоит 3,7 млн. руб.

Примерно такие же цены и в Мортонграде «Путилково», который возводится в Красногорском районе, всего в 500 м от МКАД между Пятницким и Ленинградским шоссе. Например, однокомнатную квартиру в построенном корпусе 14 можно купить за 3,99 млн. руб. При этом проектом помимо 29 жилых корпусов, панельных серий П-44Т, 111-М, П-44-1/25Н1, КОПЭ-«Парус» и монолитно-кирпичных, запланировано 4 детских сада, 2 школы, физкультурно-оздоровительный центр, православный храм, Центр русской культуры и зоны для отдыха с велосипедными дорожками, беседками, площадками для детских игр и спорта. К тому же микрорайон окружен лесными массивами и большинство его квартир отличается прекрасными видовыми характеристиками.

Не так далеко от ЖК «Путилково», в городе Химки, находится еще один интересный объект, предлагающий жилье обладателям субсидий - ЖК «Менделеев», который строится в 5 км от МКАД, в непосредственной близости от ТЦ «МЕГА». «Проектом этого комплекса предусмотрено строительство 25-этажного жилого дома комфорт-класса с различными кафе, сервисными службами и магазинами на первых этажах. Ключевые преимущества ЖК «Менделеев» — это близость к Москве и качественное транспортное сообщение, наличие развитой социальной и коммерческой инфраструктуры в окружении комплекса, высокое качество строительства, хороший выбор планировочных решений и адекватная стоимость предложения, - говорит Дмитрий Пантелеймонов (ГК «Лидер Групп»). – Минимальная стоимость квадратного метра составляет 96,5 тыс. руб., а стоимость квартир площадью от 27 до 107 кв. м начинается от 3,7 млн. руб.».

На самом же престижном западном направлении с помощью субсидии можно купить жилье в UP-квартале «Западное Кунцево» (Одинцовский р-н, п. Ромашково, 2 км от МКАД). «Этот проект малоэтажной застройки (5-6 этажей), состоящий из 19 корпусов, полностью завершен, дома сданы в эксплуатацию, но бюджет покупки начинается всего от 4,6 млн. руб. При этом на территории комплекса предусмотрена собственная развитая инфраструктура: на первых этажах некоторых жилых домов разместятся магазины, салоны красоты, аптека, отделение банка и кафе, будут построены детский сад и общеобразовательная школа, детские и спортивные площадки, подземный паркинга на 600 машиномест и наземная гостевая автостоянка», - рассказывает Софья Старкова (ФСК «Лидер»).

Довольно удачным приобретением с помощью субсидии также может стать и квартира в ЖК «Новокосино-2» в Реутове. Восточное направление, конечно, не такое престижное, но зато Реутов граничит с МКАД, а в пешей досягаемости от комплекса располагается метро. При этом проект будет прекрасно обеспечен социальной и торговой инфраструктурой, в его составе запланированы школы, детские сады, спортивный центр и т.п. «Здесь субсидию можно использовать при покупке квартир в корпусах № 1 и 2. Метраж предложений находится в диапазоне от 24,5 до 96 кв. м., а стоимость квадратного метра начинается от 82 тыс. руб.», - сообщает Ирина Доброхотова («БЕСТ-Новострой»).

Немного дешевле на этом же направлении будет проект «Алексеевская Роща», расположенный в 5 км от МКАД, в Балашихе, в шаговой доступности от национального парка «Лосиный Остров». «ЖК «Алексеевская Роща» из 15 панельных и монолитно-кирпичных домов представляет собой самодостаточный микрорайон, в котором планируется построить 5 детских садов, школу со стадионом, спортивные площадки, собственную парковую зону; детскую и взрослую поликлинику; 9-уровневый наземный паркинг на 1069 машиномест и т.д. Кроме того, комплекс уже введен в эксплуатацию, но еще предлагает 1-2-комнатные квартиры площадью от 37,9 до 64 кв. м по цене от 3,1 до 4,4 млн. руб.», - рассказывает Дарья Третьякова («Азбука Жилья»).

Но если собственных накоплений у обладателя субсидии не много и стоит задача уложиться в полученную сумму, то в большинстве случаев приходится обращать внимание на проекты более удаленные от МКАД. Но впрочем, и там есть достойные объекты.

«Например, ЖК «Космическая гавань», расположенный в городе Краснознаменск. Он введен в эксплуатацию и является проектом комфорт-класса. В проекте предусмотрено строительство паркинга, детских площадок и зон отдыха, а купить можно 1-3-комнатные квартиры, площадью от 38,8 до 110,1 кв. м по цене от 2,9 до 7,1 млн. руб.

Или можно выбрать жилье в ЖК комфорт-класса «Светолюбово» в городе Пушкино. Этот проект представлен 5 монолитными домами, и в его составе также запланированы детский сад на 80 мест и открытая автостоянка на 300 машиномест. Жилой комплекс находится на завершающей стадии строительной готовности и предлагает 1-3-комнатные квартиры площадью от 34,3 до 78,9 кв. м по цене от 2,2 до 4,8 млн. руб.», - сообщает Дарья Третьякова («Азбука Жилья»).

Резюме журнала www.metrinfo.ru

Купить квартиру сегодня, конечно, не просто, однако некоторым категориям граждан может помочь безвозмездная субсидия, предлагаемая либо в рамках федеральной программы «Жилище» либо по московской программе обеспечения жильем очередников. Ее размер зависит от многих факторов, и в том числе от количества лет, проведенных в очереди на жилье, он определяется исходя из норм по жилой площади и стоимости квадратного метра и в большинстве случаев не покрывает всю стоимость недвижимости, особенно в пределах МКАД. Но если обратить внимание на Новую Москву или на Подмосковье, где в общем-то и сосредоточен основной объем проектов, принимающих субсидии, то можно обойтись минимальными доплатами либо уложиться в выделенную сумму.

Источник:

http://www.metrinfo.ru

Как жить в квартире и получать за это деньги?

Обратная ипотека, как и многие финансовые продукты, появилась в США, еще в далекие 1960-е. Примерно 30 лет она практически не развивалась и некую популярность получила только в 1990-е, хотя количество банков, предоставляющих такую услугу, до сих пор ограничено.

Тем не менее сегодня механизм обратной ипотеки работает уже во всем мире, в том числе и в России.

Картина маслом: новостройки Подмосковья все прозрачнее

Количество зарегистрированных сделок по купле-продаже

жилья в Подмосковье

в 2012 г. выросло по сравнению с 2011 г. почти на 72% – до 532 905

транзакций. Таковы данные управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра) по Подмосковью. Значительная часть деловой активности приходится на первичный рынок: общее число зарегистрированных за минувший год договоров участия в

долевом строительстве

в Подмосковье увеличилось на 38% и достигло 68 513 соглашений.

Относительная стабильность рынка, если исключить кратковременные периоды

волатильности, – хорошее время для решения насущных жилищных проблем, отмечают в аналитическом центре «

Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU

». В обозримом будущем этой возможностью можно пользоваться (подробнее о вероятном поведении рынка недвижимости в целом см. в статье «

Недвижимость Москвы, Подмосковья и России после 2012 года: конца света не будет, но и «эпохи Возрождения» тоже

»).

Нарастающая законопослушность…

Итак, число зарегистрированных за минувший год договоров участия в

долевом строительстве

в Подмосковье увеличилось на 38% и достигло 68 513 соглашений. «Постепенно застройщики понимают, что выгоднее работать честно, прозрачно», – говорит министр по долевому жилищному строительству Московской области Александр Коган.

В регионе создан

реестр

проблемных застройщиков, появились прецеденты крупных штрафов за незаконное привлечение средств граждан в строительство жилья. Сумма штрафов по постановлениям, вынесенным Комитетом по долевому жилищному строительству и ветхому аварийному жилью, составила 38,3 млн руб., из них на 25,7 млн руб. оштрафованы застройщики, привлекавшие средства граждан в обход закона «Об участии в долевом строительстве». Активно работает информационная кампания по разъяснению гражданам механизмов регулирования

долевого строительства.

…и последствия ослушания

Комитет обновил реестр проблемных застройщиков, действующих на территории Московской области, – их число в декабре практически не изменилось, составив 67 компаний, следует из информации на сайте ведомства.

Реестр проблемных застройщиков был создан в Подмосковье в 2012 г. по поручению Сергея Шойгу, занимавшего пост губернатора Московской области. В конце октября 2012 года комитет впервые опубликовал реестр проблемных застройщиков Подмосковья, в который вошла 31 компания. По итогам ноября число застройщиков, попавших в реестр, выросло более чем в два раза - до 66 компаний. По итогам декабря из реестра были исключены две компании и три компании добавлены в список, следует из материалов на сайте комитета.

Представитель пресс-службы комитета пояснила РИА «Новости», что в черный список застройщиков Подмосковья по итогам декабря 2012 г. вошли ООО «Арвида», ОАО «ММП имени В.В. Чернышева» и ООО «Принед-Союз». Исключены из реестра, по ее словам, были компании «МегаСтройИнвест» и «Квартал Гальчино». В частности, компания «МегаСтройИнвест», которая была включена в список из-за несоответствия нормативам финансовой устойчивости, досрочно ввела дома в эксплуатацию и предоставила отчетные документы.

По данным комитета, общее количество объектов долевого строительства в Подмосковье в четвертом квартале составило 1293 дома – на 143 больше, чем в третьем квартале. В эти проекты привлечены средства 73 200 граждан.

Сейчас Комитет Московской области по долевому жилищному строительству, ветхому и аварийному жилью призывает

дольщиков

банкротящейся компании СФК «Реутово», возводящей

жилые комплексы «Южная звезда»

и «Некрасовский» в

Балашихе, как можно скорее направить обращения в арбитражный суд о включении требований в реестр требований о передаче жилых помещений или реестр денежных требований, указывается в сообщении на сайте комитета.

Дорогое и дешевое

В ближнем Подмосковье стоимость новостроек постепенно выравнивается. Самым дорогим из ближайшего пояса считается

Реутов, а вот самым демократичным по ценам – Балашиха. Однако, согласно аналитическим данным компании «

Домус финанс

», разрыв в стоимости между подмосковными городами постепенно нивелируется.

Статистика свидетельствует, отмечается в ее

исследовании, что ценовая картина подмосковной недвижимости настолько разнообразна, что по своей структуре напоминает лоскутное одеяло. Даже города, которые расположены по одному направлению или в равной степени удалены от МКАД, могут в разы отличаться по средней стоимости жилых объектов. «Классикой жанра» можно назвать Реутов и Балашиху. В Реутове, который является лидером по дороговизне, средняя температура цен по итогам ноября накалилась до 100 168 руб. за 1 кв. м, а вот в Балашихе – самом доступном городе –

стоимость недвижимости

остается вполне прохладной – 67 721 руб. за 1 кв. м. (Подробнее о ценовой ситуации по районам Подмосковья см. статью «

Картина маслом: новостройки Подмосковья все прозрачнее. Часть II

».)

«Если сейчас разницу можно попытаться объяснить наличием в Реутове станции метро, то раньше данного фактора не было. И основной причиной было разное удаление от МКАД, – комментирует генеральный директор компании «Домус финанс» Павел Лепиш. – В целом же высокий уровень цен подпитывается не только близостью к столице, но и высоким потребительским спросом в традиционно популярных городах. Ведь то, что уже давно известно, вызывает, как правило, больше доверия со стороны покупателей».

Тем не менее

тенденция

последнего года свидетельствует о том, что разница в стоимости подмосковной недвижимости очень медленно, но сокращается. Ранее неизвестные или более удаленные от МКАД города постепенно завоевывают популярность, и вслед за спросом повышается цена объектов.

Если сравнить рост

стоимости квадратного метра

в самых дорогих и самых доступных городах, то получается, что наиболее интенсивно увеличивалась стоимость именно «непопулярных» городов. Например, если Пушкино,

Долгопрудный, Железнодорожный и Королев подорожали с июля по ноябрь от 7% до 10%, то в «топовых»

Мытищах, Реутове и Красногорске цены изменились минимально - на 1-4%. Максимальный рост был отмечен в Пушкино – 10,1%, а минимальный – в Мытищах (1,6%). А это города, расположенные на одном направлении.

«Такому сценарию развития способствовали несколько факторов. Во-первых, покупатели перестали «бояться» Подмосковья и все чаще маленькой

квартире

в спальном

районе Москвы

предпочитают комфортную в одном из областных городов. Во-вторых, при выборе объекта стали ориентироваться не на чужой опыт (мол, если все там покупают, значит – это неплохо), а на собственные требования к жилью: удобное сообщение с тем или иным

районом Москвы, параметры дома и квартиры,

инфраструктура

конкретного ЖК, экология… В-третьих, если несколько лет назад далеко не все населенные пункты ближайшего Подмосковья могли похвастаться хорошей инфраструктурой, то сейчас она интенсивно развивается повсеместно. И, конечно же,

ценовой фактор

: города с не самой высокой

ценой квадратного метра, в которых застройщики предлагают квартиры небольших метражей, становятся наиболее доступными для широкого круга покупателей. В совокупности все это привело к тому, что спрос стал расти, а вслед за ним – и цены», – комментирует Павел Лепиш.

Удаленность

Расстояние до столицы остается главным ценообразующим фактором. «Самые дешевые квартиры находятся в городах, удаленных от Москвы на 130-150 км», – говорится в исследовании

Гильдии риэлторов Московской области. По подсчетам экспертов, наиболее доступное жилье в Московской области можно приобрести в городах, удаленных от Москвы на 130-150 км, например, в

Рошале

(145 км к востоку от Москвы), где квадратный метр на вторичке стоит 28 400 руб. (

рост цен

за год составил 3%).

Именно там находится самая дешевая квартира, выставленная на продажу во всей Московской области, по данным компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости». Трехкомнатную квартиру площадью 56,4 кв. м можно приобрести за 750 000 руб.

Самая же дорогая квартира Подмосковья расположена в Мытищах, по данным компании, – восемь комнат на седьмом этаже 11-этажного дома, общая площадь 335 кв. м, стоит 37 млн руб.

Для сравнения

: самая дорогая квартира на открытом рынке в Москве стоит 817 млн руб. Общая площадь этой 10-комнатной

квартиры в Пресненском районе

– 687 кв. м. А стоимость самой дешевой квартиры на вторичном рынке Москвы – «единички» площадью 13 кв. м на последнем этаже кирпичной

пятиэтажки

в районе станции метро «

Щелковская

» - составляет 3,9 млн руб.

Среди других городов с дешевым жильем аналитики выделяют

Зарайск

(36 700 руб. за 1 кв. м, рост 5%), Серебряные Пруды (38 300 руб., рост 6%),

Егорьевск

(40 100 руб., рост 3%) и

Талдом

(40 600 руб., рост 6%).

Источник:

Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU

Идеальное жилье: экзотические запросы покупателей

Отсутствие в пятикилометровой зоне «площадок» для снайперов, санузел для домашних питомцев, вид из окна на кладбище – такие требования предъявляют иногда покупатели жилья в Петербурге. БН представляет самые экзотические запросы на вторичном рынке.

С экстравагантными требованиями покупателей к будущему жилью риэлторы сталкиваются редко – раз в два-три года. В основном «экзотику» требуют покупатели элитного жилья, которые не ограничены в средствах и могут позволить себе за деньги любую прихоть. Впрочем, специфические заявки на вторичном рынке есть и при покупке квартир эконом-класса.

От месяца и до пяти лет

Иногда на поиски «идеального», в представлении клиента, жилья, если тот готов ждать, уходит до трех-пяти лет. Варианты могут подобрать и за пару месяцев. Средний срок поиска – около года.

Риэлторы пытаются удовлетворить все требования, так как работают по принципу «желание клиента – закон». Но иногда найти «квартиру мечты» попросту невозможно, поскольку таких объектов просто не существует в природе. На «невыполнимые» запросы приходится около половины всех необычных заявок. Но даже если идеальное для покупателя жилье подыскать невозможно, то специалисты стараются убедить клиента в том, что можно найти альтернативный вариант.

Многие риэлторы считают, что исполнить пожелания богатых клиентов проще, чем запросы менее обеспеченных граждан. «Как правило, граждане с большими доходами хорошо знакомы с ситуацией на рынке, они адекватно оценивают свои пожелания. В то время как покупатели дешевого жилья в реалиях рынка ориентируются обычно хуже. В половине случаев им неизвестны характеристики типового жилья – хрущевок, брежневок, сталинок, «кораблей». Из- за чего возникают казусы в запросах. Например, есть граждане, которые хотят приобрести в домах-хрущевках квартиры с ванными от 10 кв. м или жилье в домах-брежневках с кухнями от 15 кв. м. Или требуют, чтобы им нашли двухкомнатную квартиру у метро за 1,5 млн руб. Такие запросы нельзя назвать странными, они просто непродуманы», – рассказывает президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости Дмитрий Щегельский.

Однако состоятельные граждане редко нуждаются в немедленном улучшении жилищных условий и могут позволить себе ждать подходящего варианта длительное время. А те, кто стеснен в средствах, заинтересованы в быстром поиске и немедленной покупке жилья.

БН опросил экспертов рынка недвижимости и составил перечень самых необычных требований, которые поступали риэлторам за последние два-три года.

У страха глаза велики

Около четверти экзотических запросов оказались связаны с наличием у клиентов тех или иных фобий.

Как рассказал заместитель директора АН «Бекар» Леонид Сандалов, один из клиентов потребовал, чтобы ему отыскали большую по площади и комфортную квартиру на втором этаже с видом из окон во двор-колодец, куда бы не могли попадать солнечные лучи. Покупатель экзотического жилья не являлся поклонником вампиров и графа Дракулы, просто с детства не любит солнце. В психологии существует термин гелиофобия – страх перед солнечными лучами. Такой запрос удалось удовлетворить довольно быстро, и через три месяца клиент въехал в подходящую квартиру.

Другая небедная клиентка в летах, несмотря на то что вполне могла позволить себе приобрести жилье премиум-класса, попросила подобрать ей минимальную по площади однокомнатную квартиру. Она объяснила, что для собственного проживания ей необходима очень маленькая квартира, так как лишь в таком помещении она чувствует себя комфортно. В данном случае, как предположили риэлторы, речь могла пойти об агорафобии – то есть боязни открытых пространств. Вариант подыскивали в течение полугода. Клиентка долго удостоверялась, что ей действительно предложили минимальный по площади вариант.

Чудеса планировки

На втором месте среди необычных запросов – жилье с нестандартной планировкой.

Как рассказала руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина, покупатель искал квартиру, в которой не было бы туалета рядом с кухней. «К сожалению, средств, которыми он располагал, было недостаточно для покупки объекта в монолитном доме со свободной планировкой, потому мы стали искать жилье только в “панельках”. В большинстве домов типовых серий туалет располагается рядом с кухней, тем не менее после долгих поисков нам удалось найти квартиру с нужными ему характеристиками», – отметила она.

Руководитель отдела исследований рынка недвижимости Knight Frank St Petersburg Тамара Попова вспомнила случай, когда решающим фактором для сделки стало наличие в помещении не менее двух туалетов, а не его цена, метраж, количество и месторасположение дома.

А около года назад клиентами ГК «ЮРИНФО» стали участники музыкальной группы, которые хотели приобрести просторную квартиру с минимальным количеством внутренних стен. Музыканты пояснили свои запросы тем, что помещение было необходимо для репетиций и общения, а стенные перекрытия мешали творческому процессу. Заявку удалось удовлетворить за полгода.

Богатая фантазия элиты

Однако все вышеперечисленные требования не идут ни в какое сравнение с запросами, предъявляемыми покупателями квартир премиум-класса. Как рассказали в одном риэлторском агентстве, один клиент выдвинул условие, чтобы рядом с его будущим жильем в пятикилометровой зоне не было высотных строений, на которых могли бы расположиться снайперы. Это условие выполнить не удалось, и в итоге клиент отказался от дальнейшего сотрудничества. «Такие запросы сейчас далеко не редкость. Иногда вип-клиенты требуют, чтобы риэлторское агентство собрало для них досье на соседей, а перед заключением сделки отправляют собственную службу охраны досконально обследовать территорию», – рассказал генеральный директор АН «Аркада» Андрей Васильев.

Риэлторам АН «Бекар» недавно пришлось искать для клиента прохладную, хорошо вентилируемую квартиру-студию. Помещение было необходимо мужчине исключительно для хранения коллекции дорогих книг. Студию удалось подобрать за месяц.

Другим обеспеченным покупателям потребовалось наличие в элитной квартире дополнительного санузла, который должен был располагаться исключительно при входе. Как пояснили в Knight Frank St Petersburg, клиентам он был нужен для того, чтобы мыть собаке лапы сразу после прогулки. Заявка также была исполнена.

По «фэн-шую»

Почти в каждом пятом экзотическом запросе – требование о наличие в квартире «хорошей ауры». Как говорят риэлторы, большинство клиентов не могут объяснить, что вкладывают в это понятие, а чтобы не допустить ошибку берут с собой на осмотр помещений экстрасенсов или специалистов по фэн-шуй.

Для некоторых покупателей имеют значение номер квартиры, дома, корпуса, в котором они будут жить. Граждане готовы долго ожидать жилье со «счастливой для них нумерологией».

Романтика окон

Вид из окон для покупателей часто становится одним из главных критериев при выборе жилья.

Как рассказали в «НДВ-Недвижимость», в их практике был случай, когда клиент искал квартиру с окнами, выходящими на козырек. Мужчина не был стеснен в средствах, но почему-то планировал использовать козырек в личных целях – для размещения на нем мини-садика.

Не менее экзотическим выглядело и обращение в одно из агентств с просьбой подобрать квартиру с видом на кладбище. Как выяснилось впоследствии, клиент считал, что соседство с местом захоронений гарантирует тишину под окнами.

Еще один покупатель, художник по профессии, просил подобрать ему квартиру с видом на промзону. Индустриальные панорамы вдохновляли его на творчество.

Сложное в простом

В последние годы экзотических требований к жилью стало гораздо меньше, чем в конце девяностых – начале двухтысячных.

Большинство обеспеченных клиентов уже успели реализовать свои мечты об «идеальной квартире». И покупатель в основной своей массе не гонится за экстравагантностью. Более того, у горожан крайне востребованы квартиры эконом- и комфорт-класса в новых домах с планировкой, которая отвечает функциональным потребностям для проживания. Например, семье из трех человек вряд ли требуется прихожая в 70 кв. м.

При этом пока что спрос на жилье у покупателей не растет. А это значит, что риэлторам придется еще внимательнее подходить к индивидуальным требованиям клиентов и «биться» за каждого из них.

Автор: Светлана Коваленко

Источник:

БН.ру

Города-спутники Подмосковья помогут решить проблемы Москвы

Тема о развитии городов-спутников в Подмосковье стала одной из наиболее ярких секций деловой программы международной выставки «Строительная неделя Московской области-2014». На дискуссии обсудили перспективы создания в Подмосковье замкнутых экономических кластеров, возможности для формирования рабочих мест в городах-спутниках, а также - социальной инфраструктуры.

«От активного развития городов-спутников выиграют все – как Подмосковье, так и Москва в том числе, которой это позволит решить часть своих транспортных, пространственных и социальных проблем, связанных с трудовой миграцией из региона», - начал дискуссию ее модератор, Антон Финогенов, директор института территориального планирования «Урбаника». – Именно поэтому нам сегодня так важно обсудить все центральные аспекты данной темы».

О точках роста, способствующих формированию городов-спутников, рассказал Павел Тигер, директор по управлению инвестициями ГК «Глубина». «По нашим оценкам существует несколько успешных направлений, вокруг которых могли бы формироваться такие города – это медицинские проекты, образовательная сфера, как в Европе, где вокруг университетов вырастают небольшие, обслуживающие их города», - отметил он. – Также как драйвер роста подходит и концепция Зеленограда, который исторически был создан именно как спутник вокруг производства микроэлектроники в 60-х годах прошлого века».

По данным Павла Тигера, на данный момент планируется восстановление производства на территории Зеленограда, и уже сейчас в этом кластере появились качественные резиденты. Он констатировал, что для активизации создания кластеров  необходима синергия усилий властей области, городов и девелоперов. Это позволит быстрее добиться  того, чтобы жители Подмосковья смогли сохранить качество жизни без трудовой миграции в столицу.

Говоря о картине маятниковой трудовой миграции в области, Эвелина Ишметова, заместитель генерального директора по развитию группы компаний RRG, добавила, что это явление выглядит угрожающим еще с 2001 года. По ее данным, сегодня 1,5 млн людей, то есть каждый 4-й житель региона, ежедневно ездит в Москву на работу.

«Впрочем, нельзя сбрасывать со счетов и миграцию выходного дня, так как жители Подмосковья активно ездят в столицу за шоппингом и развлечениями», - сообщила она. – Так что в городах-спутниках нужно активно развивать не только производства и жилье, но и  торговые и инфраструктурные объекты».  «Действительно, города-спутники не должны быть городами-спальниками, в которые люди приезжают только переночевать», - поддержала ее Анна Иванова, директор по развитию финского проектного бюро Rumpu. По словам Вартана Погосяна, директора департамента маркетинга TEKTA GROUP, в идеале города-спутники должны быть не замкнутыми, а интегрированными. «По сути, каждый из них должен быть создан в качестве мини-Москвы – с наличием торговых, культурных, развлекательных и социальных объектов», - считает он.

Завершил дискуссию Алексей Воронцов, начальник Главного управления архитектуры и градостроительства Московской области, который подчеркнул, что он не видит особого смысла создавать новые спутники. «У нас есть все возможности использовать те города, что есть, по максимуму насыщая их производством, бизнесом, развивая инфраструктуру, создавая новые рабочие места», - отметил он. По его данным, на данный момент область нуждается в около 2 млн. рабочих мест, и это колоссальный дефицит, данную проблему нужно решать как первоочередную.

Источник:

stroymosreg.ru

Плюсы и минусы изменений в закон о долевом строительстве с точки зрения рядового потребителя

В последние два-три года закон о долевом строительстве претерпел радикальные изменения

1. Юристы, политики, бизнесмены и журналисты уже давно обсудили и разложили по полочкам эти новеллы, а также их влияние на дальнейшее развитие строительного бизнеса. Однако до сих почти никто не задался простым вопросом - а насколько вообще данные перемены выгодны самому дольщику, ради которого и затеяна реформа?

Почти все изменения в сфере долевого строительства касаются самого застройщика. Рядовой дольщик с ними не сталкивается при заключении договора. Единственное исключение составляет счет эскроу. Это относительно новое явление в российском законодательстве и деловой практике. Причем российский эскроу в некоторых своих чертах существенно отличается от зарубежных «собратьев», которые используются на Западе около 100 лет. Впрочем, я не ставлю своей задачей рассказать в этой статье обо всех отличиях и нюансах счетов эскроу у нас и за границей. Моя цель гораздо скромнее: осветить плюсы и минусы применения новых инструментов в долевом строительстве России. Но для начала давайте простыми словами скажем, что понимает под эскроу закон № 214-ФЗ.

Эскроу в контексте ДДУ

Эскроу по закону № 214-ФЗ - это бесплатный и беспроцентный счет с внесенными денежными средствами, открываемый дольщиком в уполномоченном банке еще до окончания строительства, для последующего перечисления средств застройщику после получения последним разрешения на ввод дома в эксплуатацию. Правовые особенности данного счета регулируются вышеуказанным законом.

Вообще, искать плюсы и минусы финансового инструмента при отсутствии судебной практики — дело неблагодарное. Эскроу только начал применяться в России, и у меня просто нет каких-либо ярких примеров, чтобы излагать далеко идущие выводы. Поэтому мой анализ положительных и отрицательных сторон эскроу будет опираться в основном на аналогии, предположения (точнее предвидение), а также на мнения первых владельцев данного счёта.

Плюсы и минусы эскроу в долевом строительстве

Еще раз повторю, плюсы и минусы эскроу - понятие относительное. Здесь надо исходить из цели и главной функции данного инструмента, который преследует, прежде всего, сохранность средств дольщика. Тем не менее многие граждане (с которыми я общался) этого не понимают. Россияне привыкли, что кредитная организация всегда начисляет проценты. Однако, на средства, зачисленные физлицом на счет эскроу для оплаты договора долевого участия, проценты не начисляются

2. То есть, положив деньги в банк после регистрации ДДУ, собственник никогда не получит вознаграждения за простое хранение средств. Даже если он не успеет получить жильё и досрочно расторгнет договор ДУ по любой из нижеперечисленных причин: банкротство застройщика, невыполнение строительной компанией условий соглашения, желание дольщика прекратить договор в одностороннем порядке и так далее. Гражданин в любом случае вернет себе только ту сумму, которую он ранее зачислил на счет. Не более того.

Второй относительно негативный момент заключается в ограничении размера страховой выплаты по счету эскроу суммой в 10 миллионов рублей

3. Это предельное возмещение, на которое может рассчитывать дольщик в случае банкротства банка. То есть, если гражданин внес на счет для оплаты по ДДУ, допустим, 12, 15 или 20 миллионов рублей, то в случае краха кредитной организации он вернёт только 10 миллионов. Впрочем, я не думаю, что в России наберется много таких обеспеченных дольщиков. Единственным исключением является Москва, где уровень цен на жилье значительно выше, чем в регионах. Но, в крайнем случае, покупку новостройки будут оформлять члены семьи или супруги в долевую собственность с открытием нескольких эскроу-счетов, каждый из которых будет застрахован на 10 млн.

Определенные неудобства представляет и тот факт, что далеко не все кредитные организации России имеют право работать с эскроу по ДДУ. В настоящее время их насчитывается всего 58

4. Среди них такие гиганты, как Сбербанк, Промсвязьбанк, «Альфа-Банк» и другие. Получается, что в этом случае потенциальный потребитель ограничен в своем выборе. С полным перечнем банков можно ознакомиться на сайте ЦБ РФ

5.

Следующая сложность при использовании эскроу состоит в том, что деньги, внесенные покупателем, фактически депонируются и даже блокируются банком.

6

Это означает, что в случае крайней необходимости (свадьба, смерть или болезнь родственника и так далее) гражданин не сможет снять часть средств, а потом снова пополнить счет. Возврат этих денег возможен только при расторжении договора. А в этом случае человек однозначно потеряет право на квартиру в строящемся доме. Поэтому перед гражданином встанет четкий выбор: взять деньги и расторгнуть соглашение или искать какие-то другие источники для получения нужной суммы.

Вот, пожалуй, и все негативные (если их вообще можно считать таковыми) моменты использования эскроу в долевом строительстве с точки зрения потребителя. Остальные недостатки, на мой взгляд, не являются определяющими и относятся скорее к юридической конструкции норм. Например, статья 857 ГК РФ, определяя понятие банковской тайны, говорит, что сведения о счете предоставляются только клиентам, их представителям, госорганам и бюро кредитных историй. А вот статья 860.9 ГК РФ указывает, что кроме владельца счета эскроу сведения, являющиеся банковской тайной, может потребовать еще и его бенефициар. То есть контрагент. В случае с ДДУ - это застройщик. Следовательно, законодателю необходимо внести соответствующие уточнения в норму о банковской тайне.

Ну и наконец, закон предусматривает, что срок договора эскроу не может более чем на шесть месяцев превышать дату ввода дома в эксплуатацию, зафиксированную в проектной декларации. Ну, хорошо. А что дальше? Мы все знаем, как у нас возводятся и сдаются дома. Иногда готовые здания принимаются вообще месяцами. В конце концов, дольщики получают через суд возмещение, компенсации, а потом и квартиры. А как быть в случае, если дом не сдан, но фактически построен, а эти полгода, указанные в декларации, уже истекли? Ведь договор эскроу прекратит свое действие, и банк запросит дольщика о том, куда переводить деньги. И что остаётся делать гражданину? Получать средства и напрямую отдавать их в строительную компанию? Или вообще отказываться от квартиры? Непонятно. Следует ввести норму, регулирующую подобные случаи.

Что касается плюсов данной новеллы, то они тоже имеются. Начну с того, что закон полностью освобождает гражданина, открывшего эскроу по ДДУ, от уплаты всевозможных комиссий, да и вообще от любого вознаграждения банку. То есть кредитная организация оказывает эту услугу дольщику совершенно бесплатно. Последний просто заполняет заявление, подписывает договор и зачисляет деньги. Вот и все.

Второй плюс заключается в том, что все счета эскроу застрахованы в АСВ

7. Выше я писал о пределе размера возмещения в 10 миллионов рублей как о негативном моменте. Однако само по себе обязательное страхование счета в долевом строительстве является однозначно положительным фактором. Оно гарантирует возврат средств физлицу при банкротстве банка.

Третий положительный момент заключается в том, что в отношении эскроу не действуют общепринятые нормы списания денежных средств. Иными словами, даже если дольщик имеет алиментарные обязательства, задолженность перед кредиторами, бюджетом или в отношении него возбуждено исполнительное производство, то все равно никто не имеет права списывать эти деньги. Более того, ИФНС и другие госорганы не могут приостанавливать операции по данному счету и накладывать на него арест

8. Данные средства предназначены только для расчета по ДДУ.

Впрочем, это не означает, что должник-дольщик может сидеть и радоваться тому, как он сумел всех обвести вокруг пальца, открыв эскроу. Суд, судебный пристав, прокурор, следователь или другой уполномоченный орган вправе вынести постановление и запретить Росреестру регистрировать переуступку прав требования по ДДУ, то есть продавать «долевку» либо оформлять залог и вообще распоряжаться этим требованием. Тот же пристав может просто обратить взыскание на имущественные права

9. Кроме того, уже после окончания строительства компетентный орган вправе наложить арест на саму квартиру. Это можно сделать одновременно с оформлением права собственности должником. Так что злостным дольщикам-должникам эскроу не поможет сохранить средства и спрятать имущество.

То есть по своей сути данная норма выгодна и застройщику, и дольщику. Она гарантирует, что строители в любом случае получат свои деньги за объект, а потребитель - жилое помещение.

Информационное сопровождение дольщика

Тоже очень важные новеллы. Закон 304-ФЗ обязал строителей публиковать в единой информсистеме сведения о своей компании и её деятельности

10. Предполагается, что потребители, ознакомившись с информацией, примут решение - обращаться к этой фирме или нет. На сайте должны выкладываться проектная декларация, разрешение на строительство, проекты договоров, фотографии возводимых домов и так далее

11.

Правда, здесь есть один и очень большой минус. Эти сведения в основном доступны только контролирующим органом и самим застройщикам. Рядовые потребители могут ознакомиться только с самой общей информацией.

Компенсационный фонд

Еще до введения принципа обязательного использования счетов эскроу (начнет действовать с июля 2019 года) законодатель создал особый компенсационный фонд

12. Строительная фирма обязана отчислять в это учреждение по 1,2% от общей стоимости каждого ДДУ. За счет этих денег будет погашаться задолженность обанкротившихся застройщиков перед дольщиками и достраиваться жилые здания.

Необходимо отметить, что создание фонда сыграло свою положительную роль. Он повысил финансовую защиту потребителей и гарантировал им, в конечном итоге, получение жилья.

Выводы

Несмотря на то, что закон о долевом строительстве претерпел большие изменения, они в основном касаются деятельности застройщиков. Эти новеллы регулируют правила ведения строительного бизнеса и устанавливают требования к финансовой устойчивости девелопера.

И хотя данные нормы, в конечном итоге, направлены на защиту дольщиков, они совершенно не затрагивают права, обязанности или нужды граждан. Действительно, какое дело рядовому потребителю до того, что участник строительной компании должен соответствовать определенным требованиям, а девелопер спекулирует на рынке ценных бумаг? Дольщику нужна новая квартира и уверенность в том, что его деньги не пропадут. А подобную уверенность дают лишь нормы о компенсационном фонде и о счете эскроу.

И в заключение, у меня есть еще одно последнее маленькое уточнение. То, что все сейчас считают эскроу, таковым на самом деле не является. Я его могу назвать своеобразным эскроуподобным счетом. Классический эскроу, принятый на западе, предусматривает, например, платежи всем лицам, которые участвуют в сделке с недвижимостью, - от риелтора и адвоката до строителей и страховщика. А у нас только застройщику. Кроме того, владелец эскроу в США платит еще и тарифы за его обслуживание, дополнительные комиссии и при этом также не получает процентов. Сумма с подобного счета списывается ежемесячно (или ежегодно), то есть частями. С него же при ипотеке списывается налог на недвижимость и проценты за пользование кредитом. Ну и наконец, при расторжении договора эскроу в США зачастую необходимо выплатить штраф.

Поэтому тот финансовый инструмент, который мы сейчас видим в законе № 214-ФЗ, не является эскроу. Это скорее его очень усеченный вариант с чисто российской спецификой. А как он будет действовать - покажет время.

Автор: Адвокат Олег Сухов

[1]Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 года (в редакции от 29.07.2018 года).

[2]П.5. ст. 15.5 Федерального закона № 214-ФЗ.

[3]Ст.12.1. Федерального закона № 177-ФЗ «О страховании вкладов физических лиц в банках Российской Федерации» от 23.12.2003 года.

[4]Перечень уполномоченных банков ЦБ РФ по состоянию на 01.08.2018 года.

[5]http://www.cbr.ru

[6]Ч.2. Ст.15.5 Федерального закона № 214-ФЗ

[7]Агентство по страхованию вкладов.

[8] Ст. 860.8 ГК РФ

[9] Ст. 75 Федерального закона № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» от 02.10.2007 года.

[10]https://наш.дом.рф

[11]Федеральный закон «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 03.07.2016 N 304-ФЗ (последняя редакция)

[12]Федеральный закон № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан-участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 29.07.2017 года.

Источник:

https://www.irn.ru

Московские лофты: сколько стоит жилье в кирпичных стенах

О формировании в Москве нового сегмента рынка недвижимости - лофт-апартаментов - аналитики заговорили только в 2011 году. В 2012 году тенденция роста продолжилась, сегмент получил более четкие очертания. Появились ключевые проекты основных игроков рынка, такие проекты как "Парк Мира" (Sminex), The Loft (Red Development), проекты KR Properties, а также другие нишевые проекты сегмента редевелопмента. Совокупный объем предложения лофт-апартаментов, по данным консалтинговой компании S.A. Ricci, в 2012 году составил около 55 тыс. кв. м.

По просьбе "РБК-Недвижимости" в S.A. Ricci составили обзор московских лофт-проектов.

Park Mira

Адрес: Проспект Мира, дом 102, стр. 2

Размеры лофтов: от 36,8 кв. м до 93 кв. м

Стоимость 1 кв. м: от $5480

Новый комплекс апартаментов бизнес-класса "Парк Мира" сочетает в себе узнаваемые выразительные архитектурные элементы классического ампира и современные технологии - новейшие системы безопасности, инженерии и связи. Благодаря высоте потолков в 4,5 м и большим окнам с витражным остеклением, апартаменты в "Парке Мира" имеют максимум естественного освещения и хорошие видовые характеристики.

Подробнее о Park Mira см.: Комплекс апартаментов "Парк Мира" возвращает сталинский ампир на рынок элитного жилья

Petrovsky Apart-House

Адрес: Cтаропетровский проезд, дом 1

Размеры лофтов: от 38,3 кв. м до 170,3 кв. м

Стоимость 1 кв. м: от $5670

Вдохновение архитектурой современных европейских городов: Милан, Барселона, Хельсинки, Стокгольм - воплотилось в комфортном и дизайнерском доме. Концепция фасадных решений заключается в эффектном сочетании лаконичных и выразительных линий, игры объемов и ярких цветовых акцентов. Уникальность проект - в полностью оборудованной эксплуатируемой кровле (открытая терраса в стиле лэнд-арт). Зеленые концептуальные фасадные решения и французские балконы поддерживают атмосферу комфорта и уюта.

Loft Garden

Адрес: улица 2-я Рыбинская, дом 13

Размеры лофтов: от 33,1 кв. м до 163,6 кв. м

Стоимость 1 кв. м: от $4470

Реконструкция проекта Loft Garden представляет хорошо продуманное разделение офисной части и апартаментов. Здания выполнены из полнотелого красного кирпича. Огромные оконные проемы и высота потолка более 3,6 м, позволяют добиться оптимального сочетания комфорта в стиле loft. Уникальной особенностью Loft Garden являются двухуровневые апартаменты с отдельным входом и собственным садом. В ходе реконструкции производится полная замена инженерных систем, реставрация фасадов, замена кровли, установка современной системы безопасности и пожаротушения. Проектом предусмотрен трехэтажный дом с мансардой общей площадью 10 404,5 кв. м. Наземный паркинг на150 машиномест.

Loft Factory

Адрес: Новорязанская улица, дом 26

Размеры лофтов: от 33,25 кв. м до 188,5 кв. м

стоимость 1 кв. м: от $5600

Новый проект представляет собой дом переменной этажности с восхитительной мансардой и оригинальным фасадом. Всего предусмотрено 38 лофт-апартаментов.

Loft Post

Адрес: лица Фридриха Энгельса, дом 46

Размеры лофтов: от 25 кв. м до 216,6 кв. м

стоимость 1 кв. м: от $5600

История апарт-квартала Loft Post уходит в далекий XVIII век. Апарт-квартал расположен в историческом месте - это центр немецкой слободы. В XVIII - XIX веках здесь располагались доходный дом и немецкий рынок.Loft Post- новый проект лофт-апартаментов с уникальным архитектурным решением. В проекте резиденции предусмотрены креативные пространства, которые включают: красный кирпич, огромные панорамные окна, высокие потолки и свободную планировку.

Manhattan House

Адрес: улица Верхняя Масловка, 20, стр. 1

Размеры лофтов: от 32,94 кв. м до 212 кв. м

стоимость 1 кв. м: от $9000

В духе Нью-Йоркского Манхеттена, Manhattan House располагается в настоящем здании 30-х годов, олицетворяя американский стиль лофт. После полной реновации, в доме появились новейшие системы инженерии и связи, огромные окна, консьерж-сервис и надежная система безопасности. Дом сочетает в себе современность и привлекательность американского классицизма.

"Николаевский дом"

Адрес: Комсомольский проспект, дом 9а

Размеры лофтов: от 72,71 кв. м до 128,93 кв. м

стоимость 1 кв. м: от $10 500

Название "Николаевский дом" не случайно - окна жителей этого дома выходят на храм Святителя Николая Чудотворца, в элитном районе Москвы - Хамовниках. "Николаевский дом" - это благородный дом, в оформлении которого использованы такие материалы, как природный камень и дерево. Внешние стены здания - из красного кирпича.

Studio_8

Адрес: пр. Аэропорта, 8

Размеры лофтов: от 53,7 кв. м до 85,35 кв. м

стоимость 1 кв. м: от $4600

Фасадные работы проекта Studio_8 будут выполнены с традициями исторической промышленной архитектуры. Помимо лицевой фасадной кладки будет архитектурная подсветка исторических фасадов здания. Так же будут установлены стилизованные фонари для освещения дворового пространства, вместе со специально разработанной системой информационных указателей.

The Loft

Адрес: Духовской переулок, дом 17, стр. 11

Размеры лофтов: 38,6 кв. м

стоимость 1 кв. м: $6400

В здании кожевенной фабрики, после качественной реконструкции, с сохранением настоящих внутренних кирпичных стен и фасадов, имеющих историческую ценность, разместились современные loft-апартаменты. В апартаментах царит особая атмосфера, созданная кирпичным фасадом, огромными окнами, декоративными балами и колоннами. Стоит выделить мансардные апартаменты. Свет им обеспечивается с помощью зенитных окон, специально созданных для больших пространств.

Wine House

Адрес: Садовническая ул., 57

Размеры лофтов: от 49 кв. м до 366,2 кв. м

стоимость 1 кв. м: от $13 170

Wine House - это старинный дом из красного кирпича 1888-1889 годов постройки общей площадью 5,5 тыс. кв. м. Апартаменты представляют собой искусный синтез творческой свободы архитектурного стиля loft и роскошной жизни уровня luxury. Историческое здание из красного кирпича словно инкрустировано в кольцо из новых современных клубных домов элитного квартала Wine House. Некогда это здание принадлежало семейному делу Петра Арсеньевича Смирнова, заслуженно носившего титул "царского виночерпия". Девизом дела Смирнова было: "Давать лучшее, вырабатывать продукты из первоклассного русского материала и не жалеть средств и затрат на усовершенствованнейшие аппараты производства". Узнаваемые бутылки из синего стекла Товарищества Петра Смирнова стали своего рода символом эпохи.

"Даниловская Мануфактура"

Адрес: Варшавское шоссе, дом 9

Размеры лофтов: от 73,51 кв. м до 128 кв. м

стоимость 1 кв. м: от $7268

"Даниловская мануфактура 1876" - это не новострой, здесь нет имитации бывшего фабричного производства, в "Даниловской Мануфактуре" вы найдете подлинную атмосферу промышленного здания XIX века. Стены комплекса помнят еще время, когда фабрика была одним из ведущих хлопчатобумажных производств дореволюционной России и всего мира. Сегодня "Даниловская Мануфактура" - это оригинальный деловой квартал в стиле лофт. На фоне памятника индустриальной революции соседствуют офисы креативных компаний, event-площадка, уютные рестораны, магазины и совершенно особенные апартаменты.

"Кадашевские Палаты"

Адрес: 3-й Кадашевский пер., дом 7/9, стр.1

Размеры лофтов: от 132,39 кв. м до 351,46 кв. м

стоимость 1 кв. м: от $13 000

"Кадашевские палаты" - новый лофт-проект класса premium, расположенный в престижном и живописном районе исторического центра Москвы - Замоскворечье. История "Кадашевских палат" прослеживается с середины XVIII века, впервые здание появилось на градостроительном плане Москвы 1752 года. Во время войны 1812 года, когда Замоскворечье почти полностью выгорело, каменный дом «Кадашевских палат» чудом уцелел. Свою уникальную форму здание приобрело в 1905 году благодаря известному архитектору Адольфу Эрихсону - знаменитому автору ресторана Прага. В "Кадашевских палатах" он остановился на модерне. От модерна здание унаследовало общую линию фасадов, огромные окна красивой скругленной формы, а внутри - парадную лестницу, с коваными перилами, выдержанными в лучших традициях этого элегантного стиля.

Проект перевоплощения "Кадашевских Палат" выполнило известное международное архитектурное бюро GHK Architects, которое с величайшим вниманием подошло к сохранению исторического облика и уникальных линий фасада. В отделке предусмотрено использование классических материалов: мореное дерево, натуральный камень, кирпич, бронза. В "Кадашевских палатах" планируется сделать как минимум четыре апартамента с отдельными входами - выходящими во двор французскими окнами. Предусмотрены также двух и трехуровневые апартаменты свободной планировки с использованием мансарды. Все апартаменты имеют большие окна. Высота потолков - около 4 м.

Клубный дом на 2-ом Хорошевском проезде

Адрес: 2-ой Хорошевский проезд, 9К1

Размеры лофтов: от 32,12 кв.м до 86,2 кв. м

стоимость 1 кв. м: от $4937

В клубном доме на 2-ом Хорошевском проезде предусмотрено:

- благоустроенная придомовая территория с беседками и детской площадкой;

- наземная парковка;

- романтические мансарды;

- охрана и консьерж-сервис.

Tivoli

Адрес: Стромынский переулок, дом 6

Размеры лофтов: от 30,1 кв. м до 90 кв. м

стоимость 1 кв. м: от $6171

Tivoli - это новый клубный дом с апартаментами бизнес-класса в тихом переулке престижного и экологически чистого района столицы Сокольники.

Лофт на Берзарина

Адрес: Ул. Берзарина, дом 12

Размеры лофтов: от 28,8 кв. м до 108,9 кв. м

стоимость 1 кв. м: от $6032

Фасады дома выполнены с применением гранита, японского алполика и клинкерного кирпича. В отделке лобби и общественных зон использованы натуральные материалы и массивы ценных пород дерева.

Стильный архитектурный облик здания, сдержанная роскошь интерьеров, живописный парк напротив дома и месторасположение на тихой улочке позволили перенести атмосферу пребывания в престижном квартале одной из столиц Скандинавии в Москву.

Clerkenwell House

Адрес: Комсомольский проспект, дом 42, стр.2

Размеры лофтов: от 63,93 кв. м до 195,3 кв. м

стоимость 1 кв. м: от $6032

Новый проект лофт-апартаментов расположился в Хамовниках. Изысканный лофт представляет собой пятиэтажный клубный дом с восхитительной мансардой и оригинальным фасадом. Окна выходят в тихий двор. Всего предусмотрено 43 лофт-апартаментов свободной планировки.

Источник:

РБК-Недвижимость