четверг, 22 ноября 2018 г.
Искусственная поддержка спроса на недвижимость – это тупик
Строительной отрасли в нынешние непростые времена, естественно, нужна государственная поддержка, но не всякая помощь «одинаково полезна». Вместо того чтобы еще несколько месяцев поддерживать завышенные цены на жилье, снизив ставку по субсидируемой ипотеке до 7% годовых, лучше принять системные меры, которые в перспективе позволят девелоперам строить и продавать жилье дешевле. Адекватные платежеспособности покупателей цены на недвижимость – гораздо лучший драйвер спроса, чем льготная ипотека, отмечает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.
Люди мечтают о новой квартире, а не об ипотечном кредите
Строительство – системообразующая отрасль, обеспечивающая миллионы рабочих мест при нормальном функционировании и огромное количество обманутых дольщиков - в случае серьезных сбоев, поэтому беспокойство властей о ее самочувствии понятно и, учитывая актуальное состояние экономики, вполне оправданно. Однако выбранный властями способ поддержки девелоперов – путем временного стимулирования покупателей через ипотеку – подходит лишь для краткосрочных кризисов типа имевшего место быть в 2008-2009 гг. А сейчас, когда речь идет о глобальной перестройке экономики, такие меры, направленные на искусственную поддержку спроса, лишь отодвигают решение давно назревших структурных проблем.
Напомним, программа льготной ипотеки, в рамках которой государство субсидирует ставку по кредитам на покупку квартир в новостройках до 12% годовых, была запущена лишь полгода назад, в конце марта, и первоначально действительно давала хорошие результаты. По мнению многих риелторов и застройщиков, ипотека с господдержкой спасла практически умерший в начале года спрос на недвижимость.
Однако уже через три-четыре месяца выяснилось, что для большинства потенциальных покупателей квартиры не по карману даже по льготным ставкам. Те, кто мог и хотел взять кредит, в основном сделали это весной, сразу после старта программы, и к середине лета спрос вновь пошел на спад.
Теперь, чтобы помочь отрасли, испытывающей острый дефицит платежеспособных покупателей, подмосковные власти предлагают на полгода снизить ипотечные ставки до «радикальных» 7% – потому что, как пояснил зампред областного правительства Герман Елянюшкин, даже ипотека под 9% годовых (некоторые крупные застройщики предлагают кредиты с такой ставкой на первые несколько лет – прим. ред.) спрос уже не оживляет.
«Фактически, данная инициатива предполагает, что платежеспособность покупателей восстановится до докризисного уровня через шесть месяцев и граждане смогут покупать квартиры по нынешним ценам, поддерживаемым государственной ипотекой, уже без господдержки. А если не восстановится, то, получается, придется снижать ставку и дальше, до 4%?» – отметил руководитель IRN.RU на аналитической конференции Московской ассоциации риелторов «Рынок недвижимости: ситуация, тенденции, прогноз».
Снижение спроса на недвижимость связано не только и не столько с отсутствием дешевой ипотеки – действующая государственная программа предлагает чуть ли не самые выгодные условия кредитования за всю историю отечественного рынка, но покупательская активность все равно падает. Основная проблема состоит в том, что нынешний уровень цен на недвижимость, и не только на нее, сформировался в других экономических условиях - в период сверхдоходов от экспорта энергоресурсов, потока иностранных инвестиций, профицитного бюджета, постоянного роста зарплат, астрономических бонусов и т.п. И теперь, когда эпоха «шальных денег» закончилось, более не соответствует финансовым возможностям покупателей.
Льготными кредитами эту ситуацию не исправишь: в мегаполисах жилье настолько дорогое, что подавляющее большинство граждан не смогут его купить даже в беспроцентную ипотеку. Более того, меры, направленные на кратковременную активизацию спроса, с одной стороны, поддерживают неадекватные цены, которые все равно ждет вынужденная коррекция после завершения госпрограммы. А с другой – увеличивают кредитное бремя и без того закредитованных до нельзя россиян (по словам председателя Москомстройинвеста Константина Тимофеева, закредитованность населения достигла 80%). На фоне крайне высокой потребительской инфляции и падения доходов массовая «раздача» кредитов может привести к не менее массовым дефолтам в недалеком будущем: по данным АИЖК, объем просроченной задолженности по ипотечным кредитам уже достиг максимума за всю историю наблюдений.
«Вместо временного снижения ипотечной ставки стратегически более правильно принять меры, которые в будущем позволят застройщикам выводить на рынок проекты по более низким ценам. Поддерживать завышенный уровень цен в новых экономических условиях контрпродуктивно, потому что любые направленные на это усилия будут временными. При этом снижение стоимости жилья повышает его доступность для населения гораздо больше, чем субсидирование ставки. Люди ведь мечтают не о новых кредитах, которые придется выплачивать 20 лет, а о новых квартирах», - подчеркивает эксперт.
Больного надо лечить, а не подсаживать на наркотик
Существенно уменьшить стоимость реализации жилищных проектов можно было бы, во-первых, путем снижения расходов девелоперов на получение и подготовку участков под застройку – доля затрат на землю достигает 30% в бюджете застройщиков. В 2008 г. примерно для этих целей был создан Фонд РЖС, однако нельзя сказать, чтобы застройщики в московском регионе ощутили на себе результаты его деятельности. Теперь вместо фонда формируется Единый институт развития в жилищной сфере, который сосредоточится на реализации программы «Жилье для российской семьи». Однако совершенно очевидно, что в увеличении доступности земельных ресурсов нуждается строительная отрасль в целом, а не только участники госпрограммы, предназначенной для обеспечения жильем льготных категорий граждан.
В этом плане можно приветствовать усилия столичных властей, разработавших вместе с Клубом инвесторов Москвы законопроект о реорганизации промзон, который, в случае принятия, должен значительно упростить и удешевить процесс освоения промышленных территорий.
Во-вторых, деньги имеют стоимость во времени, поэтому сокращение количества согласований в строительной сфере также поспособствует оптимизации расходов девелоперов на обслуживание кредитов, выплату зарплат сотрудникам и т.п.
«Снизить в два раза затраты на строительно-монтажные работы нельзя без непоправимого ущерба для качества строительства. А сократить вдвое период реализации проекта вполне реально, что в итоге может дать примерно такую же экономию средств», - отмечает эксперт.
Справедливости ради надо отметить, что работа в этом направлении ведется не первый год. Как, в частности, сообщил глава Минстроя Михаил Мень на форуме PROESTATE, до конца 2015 г. правительство планирует убрать еще примерно 40 согласований из исчерпывающего перечня административных процедур в сфере с жилищного строительства. Однако на практике согласование проектов до сих пор нередко затягивается на годы.
В-третьих, если уж государство готово субсидировать ставки по кредитам, то логичнее было бы направить эти средства на снижение ставок по проектному финансированию, ставшему неподъемным для очень многих застройщиков. В перспективе это также способствовало бы снижению цен на жилье и, соответственно, росту спроса. При этом, девелоперы значительно лучше, чем частные покупатели, просчитывают кредитные риски и являются более равноправными партерами для банков.
«Вместо того чтобы поддерживать нежизнеспособный уровень цен на недвижимость, лучше, пока действует госпрограмма льготной ипотеки, провести реформы, которые позволят строить жилье быстрее и дешевле. Чтобы рынок в дальнейшем смог существовать в условиях сниженной платежеспособности покупателей сколь угодно долго, а не пока субсидии закончатся. Давайте вылечим больного, а не подсадим его на наркотик», - резюмировал руководитель IRN.RU.
Источник:
http://www.irn.ru
Рынок новостроек бизнес-класса Москвы в 1 квартале
Аналитики компании «Метриум Групп» подвели итоги 1 квартала на рынке новостроек бизнес-класса Москвы. Объем предложения увеличился на 1,1%, средняя цена квадратного метра уменьшилась на 0,4%. При этом в четверти проектов был зафиксирован рост цен.
Первый квартал 2016 года выдался весьма насыщенным для первичного рынка жилья бизнес-класса, отмечают аналитики «Метриум Групп». Официальные продажи открылись в четырех комплексах. В ЦАО началась реализация «Клубного дома на Таганке». В Северном округе стартовали сразу три проекта: «Маяковский», «Тимирязев парк» и «Царская площадь». При этом в нескольких объектах приостановлены продажи по причине переоформления документации застройщиками. А также были распроданы последние лоты в следующих новостройках: ЖК «АкадемикА», «Мичуринский». Таким образом, объем предложения увеличился на 1,1% и составил к концу марта около 12 100 квартир
1
в 72 проектах.
За счет выхода новых комплексов доля САО в структуре предложения увеличилась на 5,5 п.п. В результате округ вошел в тройку лидеров по количеству реализуемых квартир: СЗАО (17,3%), САО (16%), ЗАО (14,2%). Помимо Северного округа существенная динамика отмечена в ЮАО. Благодаря старту продаж квартир в двух корпусах ЖК «ЗИЛАРТ» (лот №3 и №6), а также в новых секциях ЖК AFI Residence Paveletskaya, доля округа выросла на 3,7 п.п. и составила 13,1%. По остальным округам было зафиксировано снижение в пределах 0,6-2,3 п.п.
Распределение объема предложения по округам г. Москвы (проекты)
Распределение объема предложения по округам г. Москвы (квартиры)
Как отмечают аналитики «Метриум Групп», особых изменений в структуре предложения по типологии жилья не произошло. Превалирующий объем занимают двух- и трёхкомнатные квартиры: 35,2% и 30,2% соответственно. На студии и однокомнатные лоты приходится более четверти выборки – 26,3%. Интерес покупателей к квартирам больших площадей постепенно снижается. Предложение сконцентрировано преимущественно в комплексах, давно экспонируемых на рынке: в начале 2015 года доля многокомнатных квартир составляла 10%, в конце 2015 года – 9,3%, по итогам 1 квартала 2016 года – 8,3%.
Структура предложения по типологии (внешний круг – 1 кв. 2016, внутренний– 4 кв. 2015)
По данным «Метриум Групп», средняя цена предложения в новостройках бизнес-класса по итогам 1 квартала 2016 года составила 229 200 руб. за кв. м. Относительно декабря она уменьшилась на 0,4%. Учитывая тот факт, что в течение последнего года цена снижалась в среднем на 3% в квартал, такую динамику можно рассматривать как положительную тенденцию. В четверти проектов был зафиксирован рост цен.
Динамика средневзвешенной цены кв. м
Традиционно самые дорогие квартиры бизнес-класса предлагаются в ЦАО – 347 750 руб. за кв. м, квартальный прирост составил 5%. Далее следует ВАО – 258 395 руб. за кв. м (+1,7%). Тройку лидеров замыкает СЗАО – 256 415 руб. за кв. м (+3,6%). За исключением СВАО (+0,7%) по остальным округам наблюдалось снижение среднего уровня цены. Максимальная коррекция (-6,2%) отмечена в САО за счет выхода новых проектов на начальной стадии строительной готовности.
Средневзвешенная цена кв. м с разбивкой по округам
По итогам 1 квартала самые доступные предложения бизнес-класса зафиксированы в следующих проектах:
•
ЖК «Штат 18»: 3,8 млн руб. за студию площадью 21,5 кв. м;
•
ЖК «Невский»: 5,2 млн руб. за однокомнатную квартиру площадью 30,8 кв. м;
• ЖК Wellton Park («Голландский дом»): 5,3 млн руб. за однокомнатную квартиру площадью 26,1 кв.м.
Кол-во комнат
Площадь, кв. м
Цена кв. м, руб.
Стоимость, руб.
Мин.
Сред.
Макс.
Мин.
Сред.
Макс.
Мин.
Сред.
Макс.
студии
21,5
27,5
32,1
172 500
195 900
242 905
3 775 000
5 382 080
6 964 200
однокомн.
26,1
50,3
87,0
120 000
231 700
574 920
5 236 000
11 832 760
56 586 130
двухкомн.
31,1
76,5
162,5
103 000
226 775
543 350
6 252 400
17 581 020
65 573 510
трехкомн.
52,4
111,6
230,3
100 000
222 600
472 580
7 860 000
25 164 930
83 584 380
многокомн.
67,2
140,4
364,2
97 000
259 700
750 000
11 424 000
37 759 330
216 600 000
итого
21,5
85,3
364,2
97 000
229 200
750 000
3 775 000
19 967 600
216 600 000
Основные тенденции
«По итогам 1 квартала на первичном рынке жилья бизнес-класса представлено рекордное за посткризисный период количество квартир – порядка 12 100 лотов, - отмечает Анна Соколова, директор департамента консалтинга и управления проектами «Метриум Групп». - Увеличению предложения с начала года способствовал выход четырех жилых комплексов общей площадью 415 244 кв. м. Крупнейшим из них является ЖК «Царская площадь» проектной мощностью 289 750 кв. м (девелоперы – Coalco и MR Group).
В 1 квартале 2016 года средневзвешенная цена осталась практически неизменной (-0,4%) и составила 229 200 руб. за кв. м. К заявленным ценам застройщики готовы предоставлять скидки, но не в качестве основного инструмента продаж, а как «комплимент» покупателю.
Примечательно, что на рынке новостроек бизнес-класса в истекшем квартале средний уровень цен оказался более устойчивым по сравнению с массовым сегментом, где снижение за три месяца составило 2,1%. Такой тенденции способствует более высокая конкуренция на рынке доступного жилья. Объем предложения в массовом сегменте увеличился с начала года на 7,9%, в бизнес-классе – всего на 1,1%. Годовая динамика еще более показательна. В общей структуре предложения на первичном рынке жилья доля массового сегмента за 2015 год выросла с 40% до 53%, а бизнес-класса, напротив, снизилась с 54% до 43%.
В феврале-марте отмечено повышение спроса на квартиры бизнес-класса. Причин всплеска покупательской активности на рынке несколько. Наибольшее влияние на спрос произвело колебание курсов валют. За два месяца доллар относительно рубля снизился на 11,4%. Как следствие, на рынок недвижимости вернулась часть покупателей, стремящихся сохранить валютные сбережения.
Кроме того, за последний квартал отмечен рост стоимости машиномест по ряду жилых комплексов бизнес-класса. Бюджет покупки составляет в среднем 1,5-3,6 млн руб. В столице активно ведется развитие Московского парковочного пространства. Зона платной парковки постепенно увеличивается, что, несомненно, повышает спрос на места в подземных паркингах. Учитывая непростую экономическую ситуацию, в качестве альтернативы покупке застройщики предлагают аренду паркинга».
1
Для ряда комплексов объем предложения рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров продаж.
Источник:
Метриум Групп
Евро-стандарт: какой он?
Рынок недвижимости насыщен большим количеством предложений, хочешь на вторичке, хочешь в новостройке, любой район, любая цена квадрата. Что же стоит за желанием/потребностью в приобретении квартиры?
Последние аналитические данные показывают, что современный покупатель на рынке недвижимости, это инвестор в свое будущее, то есть человек, приобретающий квартиру для себя, для своей семьи. И тут, как в пирамиде Маслоу, есть потребности низшего и высшего порядка.
Немного расшифруем: первое, что приходит на ум при анализе массы предложений, это местоположение объекта, будем отталкиваться от среднестатистического покупателя, а это эконом сегмент, с небольшим захватом «комфорта», а значит, метро должно быть в шаговой доступности. На крайний случай его удаление не должно превышать 10-15 минут на общественном транспорте, которого, надо сказать, тоже должно быть в изобилии.
Итак, нашли – метро в 10 минутах пешком. Что дальше по шкале потребительских ценностей: из чего строят.
Все больше на рынке Санкт-Петербурга можно встретить предложение квартиры в кирпично-монолитном доме, панельное домостроение снизило темпы строительства, уступив место кирпично-монолитной технологии. Таким образом, все большее количество застройщиков предлагает именно кирпично-монолитные дома, что затрудняет выбор покупателя, в какой-то степени.
Тогда перейдем к следующей ценности: планировки квартир. Вот тут - то есть, где разгуляться: однокомнатные, квартиры-студии, двушки, трешки, новые стандарты от застройщиков (БК-стандарт, смарт, реал и т.д.). На фоне этой разноголосицы можно выделить ставшее уже привычным название: «евро». Первоначально эту приставку цепляли к однокомнатным квартирам, которые характеризовались обширным холлом, соединенным с кухней и отдельной комнатой, такай усовершенствованная форма квартиры-студии. Проектировщики шагнули еще дальше и теперь на рынке все чаще можно найти обозначение: «евро двушка». Что же это?
Все очень просто. Площадь такой квартиры, как правило, составляет 50-60 кв.м., а пространство организовано максимально эргономично: холл, соединённый с кухней, две изолированные комнаты, два санузла. Таким образом, получаем на меньшей площади больше пространства, воздуха и места для реализации дизайнерских амбиций.
Сегодня не все строительные компании готовы предложить рынку такой вот «идеальный» вариант квартиры, тем ценнее становится предложение компаний работающих с подобными проектами.
ЖК «Медалист», ЖК «Сириус», ЖК «Три кита», ЖК «Босфор» - проекты жилых домов, реализуемые
строительной компанией «Лидер Групп», именно в них можно найти широкий выбор «евро-планировок», отличающихся высоким качеством исполнения. А сам застройщик взыскал репутацию надежного продавца и партнера.
Коттеджи, таунхаусы, малоэтажные дома: где за городом дороги лучше?
Транспортная доступность и трафик на основных загородных магистралях – показатели, на которые обязательно обращают внимание горожане, приобретающие загородную недвижимость. Практически каждое подмосковное шоссе, прошедшее ремонт или реконструкцию, становится более привлекательным для покупателей, а застройщики коттеджных поселков получают новых клиентов.
Выбирая загородное жилье, москвичи прикидывают, сколько времени они потратят на дорогу. Люди планируют переехать за город, как минимум на сезон, а то и дольше. Во многих коттеджных поселках созданы условия для круглогодичного проживания, и вопрос загруженности подмосковных трасс становится еще более актуальным. Как реконструкция шоссе сказывается на спросе и продажах «Журналу о недвижимости MetrInfo.Ru» рассказывают эксперты рынка загородной недвижимости.
Реконструкция в цифрах
Среди показателей, характеризующих успешность загородного проекта, считает Дмитрий Котровский, партнер девелоперской компании «Химки Групп», транспортная доступность является одной из важнейших, наряду с ценой домовладения и локацией. А полноценный спрос на загородном рынке жилья начал формироваться в 2005 году, когда начались реконструкции дорог, - добавляет Максим Лещев, генеральный директор ГК «Гео Девелопмент».
По оценке Сергея Цывина, руководителя офиса «Проспект Вернадского» Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость, в среднем спрос на объекты вблизи реконструированных трасс возрастает на 15-20%. При этом Михаил Кондырев, управляющий партнер компании «33 Посёлка», отмечает, что соседние направления конкурируют между собой. Когда меняется ситуация с транспортной доступностью или появляются перспективы существенного ее улучшения, покупательский интерес практически сразу реагирует и смещается в сторону того направления, о котором появляются хорошие новости. Например, после реконструкции Киевского шоссе спрос вырос на 12-15%, и это как раз произошло, главным образом, за счет перераспределения покупателей с соседних и конкурирующих трасс, отмечает эксперт. А по данным Максима Лещева (ГК «Гео Девелопмент»), спрос на загородные объекты после реконструкции Киевского шоссе вырос в среднем на 20% «и район дальних дач буквально обрел новую жизнь».
Другой пример – реконструкция Новорижского шоссе. По данным компании «33 Посёлка», после открытия новых развязок на Новой Риге в 2009-2011 гг. спрос на загородную недвижимость на данном направлении вырос на 30%. Здесь рост сделок произошел благодаря значительному увеличению скорости движения. В результате, Новорижское шоссе вышло в лидеры спроса в сегменте бизнес-класса, и в элитном сегменте потеснило с этой позиции Рублевку.
Положительную динамику демонстрируют и другие подмосковные шоссе. Александр Дубовенко, управляющий директор корпорации GOOD WOOD напоминает о вводе в эксплуатацию участка дороги «Москва - Санкт-Петербург»: «Это самый крупный в истории Московской области единовременный ввод дороги такого масштаба, ведь запущено 50 км новой пятиполосной дороги». Отрезок дороги от МКАД до Солнечногорска выполняет свою функцию на 100%, считает Алексей Артемьев, директор департамента загородной недвижимости агентства TWEED: а «когда трассу достроят полностью, – это будет новым прорывом на загородном рынке».
В будущем, по мнению Ильи Менжунова («Метриум Групп»), наибольшее влияние на загородный рынок прилегающих территорий окажет реконструкция Дмитровского шоссе. Здесь прекрасные леса и озера, однако это направление сегодня является недооцененным именно по причине сложной транспортной доступности.
В настоящее время ведутся серьезные работы на Ярославском шоссе, и после их завершения можно ожидать увеличения спроса на недвижимость. Пока Ярославка – это сплошные пробки и для того, чтобы как-то добраться до конечной точки пути, требуется немало терпения. Скорее всего, предполагает Михаил Кондырев («33 Посёлка»), Ярославское и Дмитровское шоссе будут конкурировать между собой и привлекут часть клиентов с Щелковского, реконструкция которого начата в 2013 году. После строительства дублера Горьковского шоссе, которое сейчас очень перегружено, это шоссе тоже станет более востребованным, - предполагает Максим Лещев (ГК «Гео Девелопмент»).
Анатолий Довгань, руководитель отдала анализа и мониторинга рынка IntermarkSavills, считает, что оценивая то или иное направление, нужно еще и учитывать, насколько оно загружено за счет строительства крупных проектов-новостроек. Например, положительный эффект от завершения реконструкции Новорижского шоссе может быть нивелирован возведением «лишних» 1-2 млн кв. м в новостройках-многоэтажках. И существенное улучшение ситуации будет наблюдаться на Ярославском шоссе, где довольно много новостроек в городах-спутниках, однако, загородный рынок (коттеджные поселки) не столь развит как на западных направлениях.
Поселки и дорога
Эксперты приводят примеры конкретных поселков, куда охотно потянулись покупатели, когда ситуация с дорогами заметно улучшилась. Дмитрий Котровский, партнер девелоперской компании «Химки Групп», рассказывает о семейном спортивно-образовательном кластере «Олимпийская деревня Новогорск» (5 км от МКАД), в составе которого есть и флагманский загородный проект (частные дома). После того, как была проведена реконструкция Ленинградского шоссе, построены эстакады от Новокуркинского шоссе через Воротынскую улицу и Куркинское шоссе, эстакады над Путилковским шоссе, эстакады над МКАД, в районе 73-го километра, платной дороги на Шереметьево, покупатели стали воспринимать Новогорск как практически столичный район с выдающимся природным окружением. Раньше люди приезжали по Ленинградскому шоссе через область, теперь их путь лежит через Куркино, а это Москва.
По мнению Михаила Кондырева («33 Посёлка»), самым ярким примером влияния улучшения дорожной ситуации является строительный бум на Новорижском шоссе, который совпал с началом работ по реконструкции трассы. Среди самых известных проектов того времени – поселок «Бенилюкс» (17 км от МКАД), строительство которого стартовало в 2003 году. По мере продвижения дорожных работ, увеличивался спрос. Девелоперы запустили целую плеяду успешных проектов, которые вывели Новую Ригу в лидеры по популярности у покупателей.
Сергей Цывин, руководитель офиса «Проспект Вернадского» Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость приводит в пример КП «Александровский», расположенный в 14 км от МКАД по Новой Риге. Здесь возможность быстро добраться играет ключевую роль, ведь многие покупатели – это большие семьи, которые продают двух- или трехкомнатные квартиры в столице и переезжают жить в поселок.
Компания «САПСАН» развивает два коттеджных поселка на Новой Риге – «Княжье Озеро» (24-й км) и Ла-Манш (55-й км). Как только на шоссе началась реконструкция, началось существенное увеличение спроса в обоих проектах, вспоминает Иван Потапов, директор по продажам Группы Компаний «САПСАН». Еще один всплеск активности покупателей в компании зафиксировали, когда были открыты все основные отрезки трассы: теперь от МКАД до поселка «Княжье озеро» можно добраться за 15-20 минут, а до «Ла-Манша» – за 40-50 минут.
С реконструкцией Киевского шоссе дороги Виктор Сюков, заместитель генерального директора компании «АЛЛТЕК Девелопмент» («Графские пруды» и «Графский лес») связывает активное освоение территории девелоперами. Кроме того, застройщики и сами по мере сил улучшают дорожное сообщение. Так, компания «АЛЛТЕК Девелопмент» инвестировала около 80 млн. рублей в реконструкцию дороги от Киевского шоссе до поселка «Графские пруды» (20 км от МКАД). От Киевского шоссе поселок удален на 10 км.
И КП «Графские пруды» (20 км от МКАД) - проект компании, был одним из первых предложений высокого класса на этом направлении. Затем на соседней территории появился «младший брат» – поселок «Графский лес». «Обе эти территории насчитывают около 150 участков, в продаже к сегодняшнему дню осталось только пять объектов - четыре участка и один готовый дом», - отмечает эксперт.
«Мы отметили увеличение спроса и продаж в наших проектах на Ярославском шоссе, - рассказывает Михаил Кондырев («33 Посёлка»). - Строители обещают, что после завершения работ в этом году, время в пути с разрешенной скоростью движения от МКАД до Бетонного кольца составит 15 минут. Покупатели уже отреагировали на это. Выросший интерес и объемы продажи можно оценить в 12-15% для поселков «Софринские пруды» (38 км от МКАД по Ярославскому направлению) и «Талицкие берега» (42 км от МКАД).
Примером влияния дорожного вопроса на продажи могут служить «Довиль» (10 км от МКАД) и «Трувиль» (18 км от МКАД) на Минском шоссе. Платный дублер сильно помог этим поселкам увеличить продажи, даже несмотря на кризисное время и высокие цены. Как уточнил Алексей Артемьев (TWEED), на данный момент предложения с домами в этих проектах стоят от полутора миллионов долларов и выше.
Дорожный вопрос как тормоз
Высокая загрузка шоссе, плохое качество дорожного покрытия – причины которые «работают» против покупок. Один из примеров, когда проблемы с реализацией возникли именно по причине неважной транспортной доступности приводит Илья Менжунов («Метриум Групп»). Это элитный поселок «Западная Резиденция» (19 км от МКАД по Минскому шоссе), но после открытия платного дублера Минского шоссе и строительства эстакады над железнодорожным переездом количество заключенных сделок увеличилось в несколько раз.
Михаил Кондырев («33 Посёлка») считает, что КП «Подколокольный» (55 км от МКАД) компании «33 Поселка», как и другие проекты, реализуемые девелоперами в Клинском районе, были бы проданы гораздо быстрее, если бы не сложная ситуация на Ленинградском шоссе. После открытия дублера Ленинградского шоссе на участке от МКАД до Солнечногорска, поток машин снизился на 30% (по оценкам СМИ Зеленограда). В частности в поселке «Подколокольный» спрос вырос уже на завершающей стадии продаж. «Однако не надо забывать, что вновь построенная современная трасса является бесплатной только до лета – с июня движение станет платным, что также может вновь перераспределить транспортный поток», - предупредил эксперт.
За все приходится платить
Улучшение качества головных дорог в Подмосковье можно расценить как некий презент застройщикам, ведь в таком случае они получат не только больше покупателей, но шанс продать жилье дороже. Правда, этот рост происходит не сразу, а в течение нескольких лет. Дмитрий Сперанский, руководитель Бюро аналитики по рынку недвижимости, аналитик Ассоциации риэлторов СПб и ЛО, объясняет, что оно начинается в момент объявления властей о намерениях реконструировать какую-либо трассу и к моменту окончания работ уже завершено. Но за этот период список коттеджных поселков на данной территории почти полностью обновляется, а новички сразу выходят с новыми ценниками.
Ольга Ландграф, руководитель отдела продаж коттеджного комплекса «Юкковское» (Ленинградская область) считает, что реконструкция влияет на рост стоимости объектов в поселке опосредованно. Это скорее – значительное преимущество перед конкурентами. Реконструкция трассы привлекает девелоперские проекты в район, здесь начинает активно строиться коммерческая недвижимость: развлекательная инфраструктура, рестораны, предприятия сервиса, детские и спортивные учреждения и прочее. Все это добавляет району престижность, а это, в свою очередь – поднимает цену на проекты, которые были выведены здесь в этот момент.
Особое мнение эксперта
Валентин Зуев, руководитель отдела продаж компании Villagio Estate:
Реконструкция трассы всегда положительно влияет на спрос. К примеру, окончание ремонта на Новой Риге однозначно позитивно сказалось на интересе покупателей: практически исчез негатив, который мог появиться у клиента на обратной дороге из поселков в первый или последующий разы. Сказать, насколько именно возрастает интерес к жилью после реконструкции, сложно, так как довольно трудно заметить эту разницу за очень короткий срок. Кто-то приобретает жилье с перспективой, ожидая, когда окончится ремонт трассы, кто-то откладывает покупку до выгодных спецпредложений, кроме того, нельзя не учитывать сезонность или макроэкономические причины, которые мы наблюдали в 2014 году. К примеру, объемы реализации элитного жилья на Новой Риге за весь последний год выросли почти на 21%, но это не только влияние завершенного ремонта, но и общий рост рынка в период с декабря по февраль.
Источник:
http://www.metrinfo.ru
Объем предложения массовых новостроек Москвы сократился на 31%
По подсчетам аналитиков компании «Метриум», количество квартир в новостройках массового сегмента в Москве сократилось за год на 31%. Объем предложения первичного жилья эконом- и комфорт-класса откатился к значениям лета 2016 года. При этом в I полугодии 2018 года темпы выхода на рынок новых проектов упали в почти в три раза.
По итогам июня на московском рынке новостроек массового сегмента было представлено 14,8 тыс. квартир. Между тем в июне 2017 года число таких объектов в продаже оценивалось в 21,6 тыс. единиц, напоминают эксперты «Метриум». Таким образом, за год объем предложения сократился на треть и достиг уровня, сопоставимого с июнем 2016 года (15,1 тыс. квартир).
Тенденция к сокращению числа представленных в продаже квартир наметилась во второй половине 2017 года, отмечают аналитики «Метриум». В период с июня 2017 года до июня 2018 года ежемесячно число представленных в продаже объектов сокращалось в среднем на 3%.
Особенно этот процесс ускорился в I полугодии 2018 года, когда в среднем предложение столичных новостроек эконом- и комфорт-класса уменьшалось на 4% в месяц. В итоге суммарная площадь всех квартир данного сегмента в продаже сократилась до 889 тыс. кв.м, что на 27% меньше, чем в июне 2017 года, подсчитали в «Метриум».
Одновременно заметно замедлились темпы выхода на рынок новых проектов. Так, за I полугодие 2018 год в столице поступили в продажу семь жилых комплексов комфорт-класса. Между тем, по данным «Метриум», за аналогичный период 2017 года стартовала реализация 18 жилых комплексов, что более чем в два раза больше.
Аналитики «Метриум» отмечают, что конкуренция остается острой. Несмотря на сокращение числа представленных в продаже квартир, суммарное количество проектов остается большим. В июне 2018 года в Москве насчитывалось 76 проектов комфорт-класса, тогда как в июне 2017 – 66, а в том же месяце 2016 года – 45.
Несмотря на интенсивность пополнения рынка новыми проектами и корпусами, объем предложения на начальной стадии строительства уменьшается, отмечают эксперты «Метриум». Год назад на котловане шла реализация 22% первичных квартир, а сейчас – 17%. Спрос при этом за год вырос в 1,5 раза.
«Быстрое сокращение предложения первичных квартир совпадает по времени с взрывным ростом спроса в Москве, вызванным ипотечным бумом, – комментирует Наталья Круглова, генеральный директор «Метриум», участник партнерской сети CBRE. – «Вымывание» объема предложения из-за повышения покупательской активности стало основным результатом развития рынка в последний год. Вместе с тем мы видим, что число проектов не уменьшается. Количество корпусов в продаже с июня 2017 по июнь 2018 увеличилось на 14%. Такое противоречие говорит об одном – несмотря на высокую интенсивность, спрос еще намного меньше предложения. Фактически активность клиентов «распыляется» на большое число проектов, из-за чего завершить продажи во всех ЖК невозможно, так как при появлении новых, более доступных вариантов, внимание клиентов частично переключается на них».
«Стремительное сокращение предложение в массовом сегменте не стало бы возможным без уменьшения бюджета покупки, – говорит Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – К примеру, в проекте «Ривер Парк» минимальная стоимость квартир на старте продаж в августе 2014 года составляла 6,3 млн рублей. На протяжении четырех лет мы постоянно обновляли предложение за счет новых корпусов, где приемлемые цены сохранялись: сейчас минимальный бюджет начинается от 6,5 млн рублей, а апартаменты можно приобрести за 4,35 млн рублей. Благодаря сдержанной ценовой политике девелоперов на рынке была создана благоприятная для покупателей среда, которая привлекла большое количество клиентов. Как только ставки по ипотеке начали сокращаться, потенциал спроса был реализован».
Источник:
Метриум
Квартиры и новостройки в Подольске и Подольском районе
Подольск – один из самых благополучных городов Подмосковья. Он отличается приличной транспортной доступностью, которая заметно улучшилась после реконструкции Варшавского шоссе. Из Москвы можно добираться автобусами и маршрутками от станций метро «Аннино» или «Ул. Академика Янгеля», электричками от Курского вокзала. Город хоть и промышленный, но зеленый, да и инфраструктура Подольска развита. Поэтому неудивительно, что жилья здесь строят довольно много, выбор неплохой, да и цены вполне приемлемы, так как велика доля бюджетных новостроек.
Жилой комплекс «Рязановский»: рядом с будущей станцией метро
Начнем обзор с
ЖК «Рязановский», который расположился на севере Подольска, на Рязановском шоссе. Это проект компании ПЖИ. Комплекс возводится в три очереди, это монолитно-кирпичные дома 16-17-18 этажей. Покупателям предлагаются одно-трехкомнатные квартиры площадью 34-95 квадратных метров. Обращает на себя внимание, что в третьей очереди (Мкрн. «Силикатная-2», Подольская улица, д. 16), в 16-этажном доме представлено 195 однокомнатных квартир.
Средняя стоимость квадратного метра в комплексе 81 000 руб. Квартиры продаются в соответствии с договором долевого участия № 214-ФЗ.
Можно купить квартиры с отделкой, то есть вы получите жилье, где стены будут оклеены обоями, на пол уложен ламинат и линолеум, установлены межкомнатные двери и сантехника, а в некоторых случаях – обустроена кухня. Такой ремонт будет стоить в среднем 7-9 тыс. руб. за кв.м.
Район, где строится ЖК «Рязановский», хорошо развит, рядом с ним - детский сад, новая школа, аптеки, кафе, отель, автостоянка, гипермаркет «Карусель», мебельный центр «Шмель» и другие магазины. В соответствии с планами развития города, в этом районе должны быть построены социальные объекты, реконструировано Рязановское шоссе.
Подольск относится к тем подмосковным городам, где планируется строить наземное метро. Промежуточной станцией этой линии должна стать платформа «Силикатная», до которой от ЖК «Рязановский» можно дойти за несколько минут.
Ну а пока из Москвы можно добраться на личном автомобиле по старому Варшавскому шоссе (12 км от МКАД), на электричке от Курского вокзала, а также станций «Текстильщики» и «Царицыно» до станции «Силикатная». От станции метро «Бульвар Дмитрия Донского» ходит автобус № 507.
Жилой дом на улице Шаталова: квартиры для народа
Еще один проект от ПЖИ –
жилой дом на улице Шаталова
(д. № 2). «Дом на Шаталова» располагается в микрорайоне «Шепчинки», на южной окраине Подольска. Это 17-этажное односекционное монолитно-кирпичное здание, которое возводится по индивидуальному проекту. Придомовая территория будет благоустроена и озеленена.
Покупателям предлагается приобрести одно-двухкомнатные квартиры площадью от 36 до 61 квадратных метров. Можно приобрести квартиры с отделкой (обои на стенах, ламинат и линолеум на полу, межкомнатные двери и сантехника). Средняя стоимость квадратного метра 72 025 руб.
Жителям «Дома на Шаталова» будут доступны школы, садики, всевозможные магазины, спортивные центры. Кроме того, район расположен рядом с лесопарковой зоной.
Еще один плюс района «Шепчинки» - хорошее транспортное сообщение и с центром Подольска, и с Москвой. Рядом находится железнодорожная платформа «Кутузовская», до Москвы от станции метро «Южная» ходит автобус № 413.
ЖК «Львовский»
в поселке с хорошей инфраструктурой
Теперь из города мы плавно перемещаемся в его пригороды и оказываемся в поселке «Львовский», где знакомая нам компания ПЖИ возводит одноименный жилой комплекс. «Львовский» - поселок городского типа, который находится недалеко от железнодорожной станции и в 27 км. от МКАД. В поселке довольно приличная инфраструктура - три общеобразовательные школы, школа искусств, четыре детских сада, две библиотеки, станция скорой помощи, больница (крупнейшая в районе), стадион «Подолье». Есть клинико-диагностический центр и дом культуры. Недалеко - гипермаркет «Глобус». Из окрестных достопримечательностей стоит упомянуть памятник садово-паркового искусства - парк усадьбы «Подвязное»
Три корпуса находятся улице Орджоникидзе. Дома – монолитно-кирпичные, состоят из двух секций в 10 и 14 этажей. Еще один корпус расположился на улице Горького, это монолитно-кирпичное, четырехсекционное здание разной высоты (11-13-15-17 этажей). Дома построены и сданы в эксплуатацию, так что ключи покупателям выдаются практически сразу. Набор квартир – одно-трехкомнатные, от 35 до 87 кв. метров. Средняя стоимость – 74 000 руб. за метр.
Добираться до «Львовского» можно электричкой от Курского вокзала, «Текстильщиков» или «Царицыно» до станции «Львовская». От станции метро «Южная» - маршрутным такси №432. На автомобиле – по Варшавскому шоссе.
Жилой комплекс «Весенний»: с гардеробными и кладовками
Жилой комплекс «Весенний»
строится в микрорайоне-тезке, который тоже называется «Весенний», в поселке Сосновый Бор. Это в 20 км. от МКАД, очень близко от южных окраин Подольска.
ЖК «Весенний» - проект Группы Компаний «АРС» (ARS Group). В «Весеннем» возводятся монолитно-кирпичные дома от 17 до 23 этажей с улучшенной звукоизоляцией. Здесь продаются 1-3-комнатные квартиры площадью 37-93 кв. метров, есть возможность свободной планировки, квартиры сдаются без отделки. Проектами предусмотрены просторные кухни (от 8,8 кв. м), балкон или лоджия, а в 2- и 3-комнатных квартирах - гардеробные и два санузла. К квартире можно докупить кладовку в подвальных помещениях. Средняя стоимость метра – 67 085 руб.
Инфраструктура комплекса предусматривает парковку для жителей и гостей, а также детский сад с бассейном и школу. Что касается внешней инфраструктуры, то недалеко находятся ТЦ «Глобус» и «ЛеруаМерлен», спортивный комплекс, бассейн, картинг-клуб.
Жилой комплекс также привлекает и своей близостью к лесному массиву и удаленностью от промышленных зон.
Из Москвы до ЖК «Весенний» можно добраться на автомобиле по скоростному Симферопольскому или Варшавскому шоссе. От станций метро «Южная» и «Аннино» ходят автобус и маршрутное такси №435. А от Курского вокзала – электричка до станции «Весенняя».
ЖК «Симферопольский» («Быково») - для семейной жизни
ЖК «Симферопольский»
– это проект Подольского Домостроительного комбината, расположился комплекс в поселке Быково к северо-востоку от Подольска, и этот поселок ближе к Москве, чем непосредственно сам город, в 14 км. от МКАД. Дома серии П-349 возводятся в несколько очередей, постепенно вводятся в эксплуатацию. Дома многосекционные, разноэтажные – в 6-7-8-9-10 этажей. Особенность технологии строительства, по которой возводится ЖК, заключается в том, что в результате дома получаются теплыми.
Квартиры – одно-трехкомнатные, площадью 35-79 кв. метров. Средняя стоимость квадратного метра 65 750 руб.
Жилой комплекс «Симферопольский» позиционируется, как удачное место для семейного проживания. Во-первых, дома строятся в экологически благополучном месте (нет промышленных предприятий), с чистым воздухом и водоемом. Проектом предусмотрено благоустройство территории. Во-вторых, в шаговой доступности – два торговых центра. На территории района – школа, детский сад, амбулатория, стадион, спорткомплекс, дом культуры.
Ближайшая к жилому комплексу трасса – Симферопольское шоссе. Но из Москвы добираться до жилого комплекса на автомобиле лучше по старому Варшавскому шоссе. Электричкой – от Курского вокзала (станций «Царицыно», «Текстильщики») ж/д станции «Силикатная». Далее автобусами № 39,40. От станции метро «Южная» идут автобусы и маршрутки № 435,426,432,413. От станции метро «Бульвар Дмитрия Донского» - маршрутное такси № 868.
Оценим город
В заключение нашего обзора следует сказать несколько слов о самом Подольске. Судя по всему, активное жилищное строительство должно пойти на пользу городу, так как современные дома смотрятся довольно элегантно. А вот для «старого» города (до «новостроечного» периода, начавшегося в последние лет пятнадцать) характерна «хаотичная застройка без выраженного центра и унылая типовая архитектура. В городе большое количество домов послевоенной постройки и типовых домов 60-х–70-х годов», - говорит Ирина Игнатьева, директор по маркетингу «КомСтрин».
Как уж неоднократно отмечалось в статье, одно из достоинств города, который находится в 15 км от МКАД по Варшавскому шоссе – его хорошая транспортная доступность. Хотя Подольск и не принадлежит к «ближнему кругу» Москвы. Сегодня дорога от станций метро «Аннино» или «Улица Академика Янгеля» занимает около часа. Нет дефицита в автобусах и маршрутках. Можно воспользоваться и Симферопольским шоссе, которое на данный момент считается одним из самых незагруженных. Нет проблем с железнодорожным сообщением - от Курского вокзала курсируют электрички до города, время в пути занимает меньше часа, от платформы «Царицыно» - меньше получаса. В самом Подольске три железнодорожные станции – «Подольск», «Силикатная», «Кутузовская». В перспективе обещано наземное метро.
Утверждать, что «все хорошо, прекрасная маркиза», мы конечно не будем. В Подмосковье нет городов, не имеющих проблем с транспортом. Есть они и у Подольска. «На электричке дорога до Курского вокзала занимает в среднем 55 мин., так как железная дорота петляет и идет по окружности, огибая половину Москвы. На машине в час-пик дорога до МКАД может занять более часа», - предупреждает Ирина Игнатьева («КомСтрин»).
Но вот безусловный плюс города – он хорошо обеспечен инфраструктурой. В городе много образовательных учреждений – средних школ, гимназий, школ со спортивным и творческим уклоном, еще имеется 9 вузов. Функционирует 5 больниц, 5 поликлиник, военный клинический госпиталь, родильный дом. Среди спортивных объектов - ледовый дворец спорта «Витязь», стадион «Труд», дворец «Спорт-сервис», спортивные клубы «ДК Октябрь» и «Космос», конноспортивные комплексы «Фаворит» и «Престиж», теннисная академия, а также – отлично оснащенные лыжные базы. Плюс выставочный и киноконцертный залы, дома культуры и многозальный кинотеатр сети «Каро Фильм».
Недавно эксперты компании «Метриум Групп» оценивали степень развития социальной инфраструктуры городов ближнего и среднего Подмосковья и составили соответствующий рейтинг. В нем – 27 городов. Так вот Подольск занял в этом «хит-параде» третье место, уступив лишь Люберцам и Мытищам, оставив далеко позади себя куда более близкие к МКАД города. Согласитесь, неплохой аргумент за покупку квартиры в этом подмосковном городе.
Источник:
http://www.metrinfo.ru
Реформа 214-ФЗ: квартира в центре Москвы как уставной капитал строительной компании
Требования к уставному капиталу застройщиков в новых поправках к 214-ФЗ достаточно скромны, и их выполнение не станет проблемой для столичных компаний. Другое дело, что упомянутые поправки заставят девелоперов инвестировать в проекты больше собственных средств, что, естественно, приведет к снижению прибыли на вложенный капитал, отмечает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.
В конце июня Госдума, а затем и Совет Федерации одобрили поправки в закон о долевом строительстве (214-ФЗ). Основные нововведения касаются требований к уставному капиталу застройщиков. Так, при минимальном размере уставного капитала в 2,5 млн руб. застройщик сможет построить не более 1,5 тыс. кв. метров. Если он намерен построить более 500 тыс. кв. метров, размер уставного капитала не должен быть ниже 1,5 млрд руб. Если застройщик на дату направления проектной декларации не будет удовлетворять данным требованиям, то ему будет запрещено привлекать средства дольщиков (то есть строить будет можно, но не на деньги граждан). Новые требования вступят в силу с 1 июля 2017 года.
При расчете размера уставного капитала будет учитываться общая площадь всех не введенных в эксплуатацию жилых и нежилых помещений в составе всех многоквартирных домов и / или иных объектов недвижимости, которые строит застройщик с привлечением денежных средств участников долевого строительства, говорится в тексте закона.
Как отмечается в пояснительной записке к документу, целью законопроекта является повышение защиты прав граждан - участников долевого строительства многоквартирных домов и / или иных объектов недвижимости. «Мы надеемся, что данная мера (введение повышенных требований к уставному капиталу застройщиков – при. ред.) позволит очистить рынок от компаний, не обладающих достаточным объемом денежных средств для ведения строительства, а значит, они не должны привлекать средства дольщиков», - цитирует пресс-служба Москомстройинвеста председателя ведомства Константина Тимофеева.
По мнению Олега Репченко, ни к каким существенным подвижкам на московском рынке принятия закона не приведет: «Остапы Бендеры от строительного бизнеса, которые собирали с граждан деньги, не вкладывая ни копейки собственных средств, исчезли еще в период кризиса 2008-2009 г., немало поспособствовавшего оздоровлению отрасли. А компании, работающие в Москве сейчас, без особого труда выполнят требования закона. Благо никаких заоблачных цифр в нем не содержится».
Максимальная сумма в 1,5 млрд руб. касается самых крупных девелоперов. По данным Национального объединения застройщиков жилья (НОЗА) на конец апреля 2016 г. (более свежей информации нет), во всей России только 21 строительная компания имеет в своем портфеле свыше 500 000 кв. м строящегося жилья. И лишь 13 из них представлены на рынке московского региона - это ЛСР, «Мортон», ПИК, «Абсолют», «Эталон» и т.д. Для членов этого элитного клуба требования нового закона явно не являются неподъемными. Например, у ЛСР, согласно финансовой отчетности, в 2015 г. выручка составила 86,8 млрд руб., у «Эталона» - 42,4 млрд руб., ГК ПИК – 51 млрд.
Примечательно, что даже у таких крупных и активных компаний, как ФСК «Лидер» и «Интеко», объем строящегося жилья не дотягивает до максимума, составляя 436 588 кв. м и 366 360 кв. м соответственно. Таким образом, если данные НОЗА верны, эти девелоперы должны будут внести в уставной капитал уже не 1,5 млрд, а 800 000 млн руб.
Но это «крупняки», среднестатистические компании строят меньше - средний размер проекта в московском регионе составляет 50 000 - 100 000 кв. м. И даже большие проекты, рассчитанные на миллионы кв. м, девелоперы всегда строят очередями, не более 100 000 кв. м в каждой, что также позволяет сократить размер уставного капитала. Согласно новому закону, для строительства 50 000 – 100 000 кв. м жилья достаточно 80-150 млн руб. уставного капитала - это стоимость не самой дорогой элитной квартиры в центре Москвы.
Конечно, в регионах есть застройщики, у которых нет даже нескольких миллионов рублей свободных средств. Но это значит только то, что это ненадежные компании и им не место в девелоперском бизнесе.
«Девелопмент требует больших капиталовложений, поэтому всегда и везде в мире это достаточно крупный бизнес. Как и, например, самолетостроение или автопром. Мелкие компании могут работать подрядчиками, а для девелопмента, тем более в сфере строительства многоэтажного жилья, нужны значительные финансовые средства. Поэтому ухода с рынка несостоятельных во всех смыслах участников бояться не стоит – скорее наоборот, это обезопасит дольщиков и повысит доверие к отрасли», - подчеркивает эксперт.
Монополизации рынка крупными застройщиками также не произойдет, считает Олег Репченко. Просто потому, что крупных компаний только в московском регионе насчитывается несколько десятков, чего вполне достаточно для создания конкурентной среды.
Что касается самих застройщиков, то главная проблема новых поправок для них отнюдь не в том, что требования к размеру уставного капитала стали чрезмерными – на деле компании вкладывают в проекты много больше, чем прописано в законе. А в том, что эти требования перестали быть формальными. Напомним, раньше можно было собирать с граждан миллиарды рублей, зарегистрировав какое-нибудь ООО «Пупкин и Ко» с уставным капиталом в 10 000 руб., которыми де-факто и ограничивалась ответственность застройщика перед покупателями. Внесение поправок в 214-ФЗ должно не только прекратить эту порочную практику, но и заставить застройщиков увеличить долю собственных инвестиций в реализацию проекта. Проект от этого выиграет – дополнительная финансовая подушка никогда не помещает, в период кризиса – особенно. Но прибыль застройщиков на вложенный капитал снизится (чем меньше доля собственных средств, тем выше прибыль при одинаковой рентабельности всего проекта), а количество площадок, которые можно осваивать одновременно, - сократится. Девелоперам такие перспективы нравится не могут.
Источник:
http://www.irn.ru
Не только ипотека: главные инструменты покупки квартиры в новостройках
В последнее время застройщики соревнуются не только по цене и «начинке» своих проектов, но и по максимальному ассортименту инструментов покупки. Даже если человек по каким-то причинам не хочет или не может взять ипотеку, ситуация небезнадежна. Покупатель может воспользоваться длительной рассрочкой, лизингом, а также сдать старую квартиру в трейд-ин, при этом сохранив право проживания в ней. О самых удобных способах купить квартиру в новостройке, не обладая полной суммой, рассказала первый заместитель генерального директора компании «Дон-Строй Инвест», руководитель бизнес-направления «Продажи» Ирина Прачёва в ходе онлайн-конференции «Не хватает на покупку квартиры? Ипотека, рассрочка, лизинг и другие инструменты, которые реально работают».
Ипотека
После решения о продлении субсидирования ипотечной ставки на новостройки до 1 января 2017 года рынок «выдохнул». Без субсидирования ставки составляют в среднем 14-15% годовых, что для многих покупателей является критичным. Ипотека по государственной программе предполагает ставку не более 12% при покупке квартиры по ДДУ и первоначальном взносе не менее 20%. При этом для тех, кто покупает квартиры у застройщиков, являющихся партнерами банков, ставки даже ниже. Например, на объектах «Донстроя» кредит от ВТБ24 составляет 11,5%. В рамках специальных акций некоторые застройщики предлагают и более низкие ставки по 7-9%, однако нужно иметь в виду, что обычно это не «чистая» ипотека, а специально разработанная программа, при которой ставку субсидирует сам застройщик обычно на срок до 2-3 лет – потом ставка вновь возвращается к стандартной банковской.
Безусловно, ипотека является значимым драйвером продаж. По данным Est-a-Tet, доля ипотечных сделок в Москве превышает 42%, а в области она составляет 63% от общего количества продаж. По оценкам Ирины Прачёвой, в эконом- и комфорт-классах ипотечные сделки достигают 60-80% от общего объема продаж, тогда как в более дорогих сегментах этот процент ниже. Например, по объектам «Донстроя» он составляет 28%.
Интересно, что, несмотря на трудную экономическую ситуацию и связанные с ней риски, банки все еще предлагают ипотеку без подтверждения дохода. «Например, в рамках программы банка ВТБ24 «Победа над формальностями» кредит можно оформить по двум документам (копии паспорта и водительского удостоверения или заграничного паспорта) при условии внесения первоначального взноса в размере 35% от стоимости квартиры», - рассказывает Ирина Прачёва.
Рассрочка
В прежние годы рассрочка от застройщика не являлась альтернативой ипотеке. Она предлагалась только на короткий срок (до 1-2 лет), а значит, предполагала либо очень большой первоначальный взнос, либо непомерные ежемесячные платежи. Сейчас появились длительные программы сроком до 5 лет и более. Банки отмечают, что срок кредита, прописанный в договоре, обычно составляет 15 лет, однако в реальности люди гасят ипотеку в среднем за 7 лет. То есть такая рассрочка от застройщика уже очень близка к ипотеке по сроку погашения.
При этом проценты по программам рассрочки обычно ниже банковских. Например, у «Донстроя» по ряду объектов возможна беспроцентная рассрочка на 18, 14, 12 или 11 месяцев при первом взносе 60%, 50%, 40% или 35% соответственно. Длительная рассрочка сроком до 5 лет предлагается в ЖК «Символ», где, в зависимости от первоначального взноса (30%, 50% или 70%), процентная ставка составит, соответственно, 10%, 8% или 4% годовых.
У читателей www.irn.ru возник закономерный вопрос – как застройщик может дать рассрочку на 5 лет, если срок строительства не более 2 лет. «С покупателем заключается ДДУ, в котором прописана рассрочка платежа на 5 лет. Покупатель сможет получить ключи и оформить квартиру в собственность после полной оплаты договора – через 5 лет или ранее, - объясняет Ирина Прачёва. - Как показывает практика ипотечного кредитования, большинство заемщиков стремится досрочно погасить ипотечный кредит, и мы полагаем, что по программе рассрочки ситуация будет аналогичной. Если же к моменту ввода дома в эксплуатацию у покупателя не будет достаточной для погашения остатка суммы, но будет необходимость оперативного получения ключей и оформления квартиры в собственность – он всегда может воспользоваться ипотечным кредитом, просто оформив его на остаток стоимости квартиры».
Таким образом, длительная рассрочка от застройщика может оказаться намного выгоднее ипотеки, особенно при большом первоначальном взносе. Однако покупатель должен быть готов к тому, что ключи от квартиры он получит только после того, как полностью рассчитается с застройщиком. Дополнительное преимущество – отсутствие необходимости подтверждения дохода.
Комбинированные программы
На рынке существуют еще две полезные схемы – трейд-ин и лизинг недвижимости. О них редакция IRN.RU уже писала. Сейчас начали появляться специальные инструменты, основанные на комбинировании этих способов. Так, недавно «Донстрой» представил программу «Поменяй жилье, не меняя жизнь». Этот инструмент позволяет человеку воспользоваться инструментом трейд-ин и остаться жить в старой квартире. Жилье в этом случае приобретает компания «ВТБ24 Лизинг», которая берет со старого собственника ежемесячные платежи.
По сути, эта программа является альтернативой обычной схемы, когда человек продает старую квартиру ради покупки жилья в новостройке, а затем вынужден снимать временное жилье до того, как дом будет достроен. Только в данном случае покупатель избегает необходимости поиска арендного жилья, переезда, оплаты риелтора и других неудобств. К тому же покупатель сохраняет регистрацию в старой квартире до того, как переедет в новостройку. Еще одно преимущество – платежи примерно соответствуют рыночным арендным ставкам, но при этом являются фиксированными. То есть, в отличие от аренды, человек может быть уверен, что ему не повысят ежемесячную плату.
Правда, покупатель должен быть готов к существенному дисконту по отношению к рыночной цене его старой квартиры. По словам Ирины Прачёвой, он составляет около 30%. «Но если в период действия лизинговой сделки (который может составлять до двух лет) вы сами найдете покупателя, готового купить квартиру по более высокой стоимости, разница будет вам выплачена, - отмечает эксперт. - Таким образом, в рамках этой программы вы можете проживать в своей квартире до момента готовности новостройки к переезду и продавать ее на открытом рынке – а если продать не получится, то просто оставить старую квартиру в зачет новой по первоначальной оценке».
Таким образом, сегодня на рынке представлен широкий ассортимент инструментов покупки квартиры. В зависимости от возможностей и потребностей покупатель может выбрать либо стандартную ипотеку с небольшим первоначальным взносом, либо увеличить первоначальный взнос, но сэкономить на процентах в случае с рассрочкой, либо воспользоваться удобным способом отдать старую квартиру взамен новой.
Источник:
http://www.irn.ru
Квартира в новостройке: берем в рассрочку
Далеко не у всех покупателей недвижимости есть на руках сумма, необходимая для покупки квартиры. На первичном рынке выручить их может не только ипотека, но и рассрочка от застройщика. В ряде случаев такой инструмент и удобнее, и выгоднее банковского кредита.
Рассрочка платежа от застройщика - заманчивое предложение. Но оно действует далеко не на каждом объекте и не у каждого застройщика. «Как правило, рассрочка предоставляется, когда до окончания строительства того или иного объекта остается примерно один год», - сообщает Виталий Витрищак, начальник информационно-маркетингового отдела, «ДСК-1 и Ко». Марина Тимашова, директор по маркетингу и рекламе девелоперской компании «Сити-XXI век», рассказала «Журналу о недвижимости MetrInfo.Ru», что в настоящее время с возможностью оплаты в рассрочку реализуется большинство новостроек в Московской области и значительная часть строящихся объектов в Москве. Хотя, по подсчетам Натальи Бланковой, маркетолога компании «Эталон-Инвест», рассрочка при продажах жилья на рынке Москвы и Подмосковья применяется нечасто, до 70% процентов застройщиков не пользуются данным инструментом.
Согласно исследованиям RDI, около 60% квартир приобретаются в ипотеку, 30% - без привлечения заемных средств (100% оплата) и только 10% с использованием рассрочки. «Таким образом, - делает вывод Александр Мазурик, заместитель коммерческого директора RDI, - рассрочка только на третьем месте».
Владимир Кочубей, директор по маркетингу коммандитного товарищества «СУ-№155» и Компания», считает, что доля сделок с использованием рассрочки зависит от класса объекта и специфики региона. Например, в Санкт-Петербурге даже в массовом сегменте такой инструмент, как рассрочка, более популярен и распространен, нежели в Москве. «Возможно, - предполагает эксперт, - причины в том, что у программ в Северной столице более удобные условия, например, период выплаты может доходить до нескольких лет».
В Московском регионе основной интерес к рассрочке наблюдается в сегментах класса бизнес и выше, что обусловлено спецификой покупателей. Покупателям новостроек такого класса, а это чаще всего владельцы бизнеса, бывает удобнее проводить оплату несколькими траншами, чем единовременно выводить из оборота крупную сумму. У среднего покупателя квартир экономкласса иная структура доходов, поэтому и необходимость в рассрочке возникает реже. Исключение, если клиент ожидает срока закрытия банковского вклада или средств от реализации другой недвижимости (или автомобиля).
При этом, как отметила Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой», рассрочка на объектах обычно не сказывается на заметном росте продаж, а ее можно рассматривать как альтернативный вариант оплаты для клиента, которому по какой-то причине не подходит или не нужна ипотека.
Хотя на практике оба вида оплаты пользуются устойчивым спросом у покупателей. «Все зависит от материальных возможностей человека, - отмечает Софья Старкова, генеральный директор агентства недвижимости «Лидер». - Если у клиента есть возможность расплатиться до окончания строительства объекта, он предпочитает рассрочку».
Александр Мазурик (RDI) добавляет, что на сегодня ипотеку можно оформить под 12 - 12,5% годовых при первоначальном взносе в размере от 15 до 30% от стоимости жилья и сроке кредитования от 10 до 30 лет. Ежемесячные платежи будут достигать 40-45 тыс. рублей.
При беспроцентной рассрочке на полгода суммы ежемесячных выплат составляют 150-200 тыс. рублей. Если рассрочка от года до полутора лет, то на остаток суммы после внесения первоначального взноса начисляются 12-14% годовых, и платежи достигают 100-120 тыс. рублей в месяц.
Варианты платежей
Условия получения рассрочки разные: и с процентами, и без процентов. Все нюансы прописываются в договоре. Причем Марина Тимашова («Сити-XXI век») уточнила, что если объект реализуется в соответствии с 214-ФЗ, график оплаты в рассрочку является частью ДДУ. Во всех других случаях с покупателями заключается договор рассрочки платежа.
Основная разница рассрочек, предоставляемых застройщикам, как раз в сроках и платежах. Наталья Бланкова («Эталон-Инвест») объяснила, что в массе своей беспроцентные рассрочки предлагаются на короткий срок (до 2-3 месяцев), а рассрочки под 1 - 1,5% в месяц или 13-14% годовых можно получить на срок до ввода объекта в эксплуатацию. Однако есть исключения. Например, в жилом комплексе «Эталон-Сити» (Москва) можно приобрести квартиру с беспроцентной рассрочкой до декабря 2015 года. А в жилом микрорайоне «Изумрудные холмы» (Красногорск) в 1 секции корпуса № 5 предлагаются квартиры с беспроцентной рассрочкой до сентября 2018 года, то есть почти на 5 лет.
«На наших проектах, как правило, мы предоставляем рассрочку до окончания строительства объекта, - рассказывает Софья Старкова (агентство недвижимости «Лидер»). - А в некоторых случаях ее пролонгируем до момента заселения». Рассрочка может быть беспроцентная на период до 6 месяцев или с процентами, если она предоставляется на более длительный период. Если, например, покупатель готов заплатить в качестве первоначального взноса 70% от стоимости квартиры, то на шесть месяцев ему предоставляется беспроцентная рассрочка. Если первоначальный взнос составляет 30%, то рассрочка предоставляется под 1,5% в месяц. Эксперт приводит конкретный пример: двухкомнатная квартира в 7 корпусе (сдача 4 кв. 2014 г., заселение 2 кв. 2015 г.) микрорайона «Новое Измайлово» площадью 67,05 кв. м и стоимостью 4 579 515 рублей. При рассрочке на 1 год и первоначальном взносе 30% рассрочка предоставляется по 1,5% в месяц на остаток. Ежемесячный платеж составит 259 543 рубля. Сумма переплаты - 303 346 рублей. Если покупатель, к примеру, выберет беспроцентную рассрочку на 4 месяца, то первоначальный взнос составляет 50% от стоимости квартиры - 2 290 000 рублей, то платежи должны быть осуществлены ежемесячно в размере 572 379 рублей.
В СУ-№155 условия получения рассрочки отличаются и по срокам, и по процентам. Владимир Кочубей («СУ-№155» и Компания») рассказал, что на объектах в Московской области есть два варианта предоставления рассрочки: беспроцентная на 2 недели и на срок от одного до трех месяцев под 15% годовых на остаток (первоначальный взнос от 30%). «Эта программа не распространяется на объекты в Москве, студии, построенное жилье и на объекты, где действуют акции», - уточнил эксперт.
Ответственность за просрочку
Вместе с тем рассрочка платежа - это серьезное обязательство, нарушение которого может иметь неприятные последствия. Владимир Кочубей («СУ-№155» и Компания») подтвердил, что если просрочка составляет день-два и клиент сообщает о причинах, идет на контакт, то проблем не возникает. Но если же проблема становится явной и необъяснимой, то договор расторгается.
Похожую позицию заявил и Алексей Харитонов, директор управления продаж и маркетинга компании «ЮИТ СитиСтрой». С его слов, на практике просрочка до 1-2 недель не критична для застройщика, но если просрочка существенна и подпадает под регулирующие действия, например, 214-ФЗ, то застройщик вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке.
Марина Тимашова («Сити-XXI век») добавила, что в случае заключения договора рассрочки платежа в его рамках могут быть прописаны санкции за нарушение покупателем финансовых обязательств. «Если таковых не предусмотрено, - предупреждает эксперт, - размеры штрафов определяются в соответствии с действующим законодательством».
У АН «Лидер» более лояльная позиция. Софья Старкова (АН «Лидер») сообщила, что в компании, как правило, стараются идти навстречу покупателям и если по объективным причинам он не может вовремя выплатить остаток долга, меняют график платежей на более удобный для клиента. Эксперт допустила, что бывают и такие ситуации, когда покупатель не рассчитал свои силы и выплатить остаток у него не получается вовсе. В таком случае он может на оставшуюся сумму оформить ипотеку - к ДДУ оформляется дополнительное соглашение, где все это также прописывается.
Как показывает практика, наличие рассрочки на объектах не все покупатели расценивают позитивно. Есть и такие, кто опасается идти на сделку, полагая, что в данном предложении есть «второе дно». Поэтому журнал www.metrinfo.ru решил напрямую спросить своих экспертов о том, может ли наличие рассрочки на объекте свидетельствовать о каких-то проблемах на объекте? Например, застройщику нужно стимулировать продажи, поэтому он и внедрил такой механизм.
Софья Старкова, генеральный директор агентства недвижимости «Лидер»:
Предоставление рассрочки застройщиком вовсе не свидетельствует о наличии у него каких-то проблем или дефицита спроса на квартиры. Наоборот, для застройщика рассрочка менее выгодна, нежели ипотека или стопроцентная оплата. Ведь рассрочка по сути - это отложенный платеж. Застройщик не получает деньги сразу. В случае предоставления на определенный период беспроцентной рассрочки застройщик не получает тот доход, который мог бы получить при продаже квартиры позднее, ведь ее стоимость в новостройке растет каждый месяц.
Рассрочка, безусловно, помогает увеличивать количество сделок, но говорить, что она является драйвером спроса на новостройки, как, например, ипотека, нельзя. В нашей компании с применением рассрочки заключается около 20% от общего объема сделок.
Владимир Кочубей, директор по маркетингу коммандитного товарищества «СУ-№155» и Компания»:
Предоставление рассрочки ни коим образом не свидетельствует о каких-либо проблемах проекта. Для стимулирования продаж этот вариант тоже подходит мало, так как затягивает срок получения денег продавцом, растит дебиторскую задолженность и мешает планировать и управлять денежными потоками. Этот инструмент предлагается для удобства клиентов как жест доброй воли застройщика.
Наталья Бланкова, маркетолог компании «Эталон-Инвест»:
Ни о каких проблемах рассрочка не свидетельствует. Напротив, рассрочку могут позволить себе лишь те застройщики, которые не испытывают трудностей с финансированием строительства. Ведь если денег на стройку не хватает, с клиентов стремятся получить оплату сразу, как собственными средствами, так и посредством ипотеки.
Алексей Харитонов, директор управления продаж и маркетинга компании «ЮИТ СитиСтрой»:
Прежде всего, нужно исходить из того, что любое предложение, не являющееся рыночным, должно рассматриваться как риск. Возможно, это просто маркетинговая акция по привлечению клиентов, но все равно в этом случае нужно постараться получить максимальный объем информации как о проекте, так о застройщике. Подойдут любые источники информации, как сам застройщик, так и открытые источники: форумы, тематические сайты. Обязательно надо обращать внимание на состояние текущего строительства, его динамику относительно старта, эту информацию всегда можно найти на сайте застройщика. В среднем строительство многоквартирного дома занимает 18-24 месяца с момента выхода на площадку, и если уже прошел год, а коробка дома все еще на уровне нижних этажей, стоит попросить объяснить застройщика ситуацию и задуматься, не связано ли такое «выгодное» предложение с текущими проблемами застройщика, которые в будущем могут усугубиться. По закону 214-ФЗ покупатель вправе ознакомиться с проектной документацией застройщика и при большом желании купить дешево может найти консультанта - юриста или строителя, который поможет оценить ситуацию перед принятием решения.
Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой»:
Не обязательно. Один и тот же объект может продаваться и по ипотеке, и в рассрочку (например, ЖК «Одинцовский парк» - здесь действуют ипотечные программы от 10 банков, и в то же время есть возможность воспользоваться беспроцентной рассрочкой на 3 месяца или рассрочкой под 1% на 1 год). Однако если объект не аккредитован ни в одном банке и ипотеки не предвидится, если в то же время квартиры реализуются не по ДДУ - это может свидетельствовать о некоторых проблемах, которые испытывает застройщик.
Источник:
www.metrinfo.ru
Подписаться на:
Сообщения (Atom)