Хорошая новостройка – готовая новостройка

Личный опыт: покупаем квартиру в новостройке

Как проверить застройщика?

Цены в новостройках Новой Москвы претерпели самое большое снижение за 2 года

В I квартале 2017 года новостройки Новой Москвы претерпели самое заметное снижение цен за последние два года. По подсчетам аналитиков «Метриум Групп» средняя цена «квадрата» на первичном рынке жилья в ТиНАО сократилась на 4,4%. Причем прежняя стоимость новомосковского жилья не удержалась даже на фоне общего увеличения строительной готовности представленных на рынке проектов.

В I квартале 2017 года эксперты «Метриум Групп» зафиксировали самое большое за последние два года сокращение средней стоимости жилья на первичном рынке Новой Москвы. По итогам первых трех месяцев 2017 года квадратный метр новостройках присоединенных территорий подешевел на 4,4%, со 104 970 руб. до 100 320. В Новомосковском округе первичное жилье потеряло в цене 4,1% (до 102 360 руб. за кв. м), а в Троицком – 3,3% (до 71 065 руб. за кв. м).

Парадоксально, но рынок новостроек Новой Москвы демонстрировал удивительно стабильную ценовую динамику на протяжении последних двух лет, пока новое жилье в старой Москве и Подмосковье то дорожало, то дешевело. По данным «Метриум Групп», с 2014 по 2015 года ежеквартальное изменение цен никогда не превышало 2–2,5%, однако в I квартале 2017 года стоимость «квадрата» сократилась на 4,4%.

Динамика средней стоимости жилья на первичном рынке Новой Москвы (руб. за кв.м)

Источник: «Метриум Групп»

Эксперты «Метриум Групп» отмечают, что снижение средних расценок на первичном рынке идет вразрез с коренным изменением структуры предложения, произошедшим с начала года. Если в IV кв. 2016 года на рынке Новой Москвы превалировало предложение квартир на начальном этапе строительства (43,7%), то в I квартале 2017 года большая часть представленных на рынке квартир была сосредоточена в корпусах на этапе монтажа этажей (37,8%). Кроме того, увеличилось предложение объектов, в которых идут отделочные работы (с 18,6% до 23,5%) Удельный вес квартир на котловане при этом снизился до 26,5%. Такое изменение структуры предложение, отмечают в «Метриум Групп», напротив, должно было привести к повышению цен, так как средняя цена по мере увеличения строительной готовности возрастает.

Предложение квартир в Новой Москве по стадии строительной готовности

Источник: «Метриум Групп»

«На протяжении последних лет умеренный рост цен в проектах Новой Москвы нивелировался увеличением объема предложения в новых ЖК и корпусах, которые стартовали с дисконтом к рынку, – говорит Анна Соколова, директор департамента консалтинга и управления проектами «Метриум Групп». – Именно поэтому стоимость среднего «квадрата» колебалась у одной и той же отметки (около 104 тыс. руб.). Однако в I квартале 2017 года многие девелоперы придержали рост цен, несмотря на повышение стадии строительной готовности в проектах. При этом темпы вывода в продажу новых корпусов застройщики не снизили: стартовала реализация новых объемов сразу в шести ЖК. Учитывая стабильный спрос в начале весны, по итогам II квартала, полагаю, мы станем свидетелями увеличения цен на локальном рынке».

Источник:

Метриум Групп

Итоги 1 полугодия на рынке Новой Москвы

Аналитики

компании «Метриум Групп»

подвели итоги 1 полугодия на рынке новостроек Новой Москвы. Высокая девелоперская активность привела к росту объема предложения на 17,3%. Средняя цена квадратного метра не изменилась по отношению к концу прошлого года и составила 104 800 руб.

По данным «Метриум Групп»¸ за первое полугодие 2015 г. на рынок новостроек Новой Москвы вышло 4 проекта комфорт-класса. Все комплексы расположены в Новомосковском административном округе (НАО).

В первом квартале 2015 года рынок пополнился одним объектом. Концерн «КРОСТ» объявил о старте продаж квартир в ЖК «Новая Звезда», расположенном в пос. Газопровод, НАО. На  территории в 25,4 га построят два жилых дома общей площадью 33,18 тыс. кв. м на 889 квартир. В проекте представлены квартиры свободной планировки без отделки, площадью от 21,02 до 53,1 кв. м. Минимальная цена квартиры – 3,5 млн руб.

Во втором квартале 2015 г. стартовали продажи в трех жилых комплексах: «Испанские кварталы», «Бунинские луга», «Внуково 2016». Компания «А 101 Девелопмент» вывела на рынок новый масштабный проект «Испанские кварталы», строящийся в пос. Сосенское, НАО. Площадь жилья в комплексе составит 278,4 тыс. кв.м. Строительство планируется закончить до 2020 года. В настоящее время в продажу поступили квартиры в четырех корпусах. Предложение включает квартиры свободной планировки площадью от 36 до 104,3 кв. м, минимальный бюджет покупки – 3,5 млн руб.

ГК «ПИК» приступила к реализации квартир в ЖК «Бунинские луга», расположенном в пос. Гавриково, НАО. Проект является продолжением комплексной застройки района «Бунинский». На сегодняшний день в продаже находится один панельный корпус. Здесь представлен широкий выбор планировочных решений (18 типов) от квартир-студий площадью 22,3 кв. м до четырехкомнатных квартир площадью 118,2 кв. м, минимальный бюджет покупки – 2,7 млн руб.

В конце июня стартовали продажи в новом масштабном ЖК «Внуково 2016», расположенном в пос. Внуковское, НАО. На участке 13,71 га планируется строительство 9 жилых корпусов общей жилой площадью более 106 тыс. кв. м. Девелопером проекта выступает компания «Самолет Девелопмент», квартиры предлагаются с полной чистовой отделкой. Пока в продажу поступил только один корпус, в нем представлены квартиры площадью от 32,35 до 70,82 кв. м, минимальный бюджет покупки составляет 2,94 млн руб.

Кроме выхода новых проектов, объем предложения Новой Москвы увеличился за счет вывода застройщиками новых корпусов и дополнительных объемов квартир в уже реализуемых комплексах. В первом квартале стартовали продажи квартир в новых домах следующих проектов: «Новые Ватутинки», «Татьянин Парк», «Прима-Парк», «Легенда», «Переделкино Ближнее», мкрн. на ул. Овражная в г. Щербинка, «Эдальго Garden Park» (корп. «Легенда №18»). Во втором квартале 2015 г. в ряде объектов началась реализация квартир в новых корпусах: город-парк «Первый Московский», «Бутовские Аллеи», «Рассказоvo». В ЖК «Спортивный квартал» девелопер выводил новые объемы и в первом и во втором квартале.

Стоит отметить, что за отчетный период завершились первичные продажи в ЖК «Юго-Западный», «Эдальго Garden Park» (без учета нового корпуса «Легенда №18»), а также в корпусах ЖК «Татьянин Парк», «Спортивный квартал», «Зеленая Линия», «Изумрудный», «Новые Ватутинки» и мкрн. на ул. Железнодорожная в г. Щербинка. Все названные проекты располагаются в НАО.

Таким образом, высокая девелоперская активность в первой половине 2015 г. привела к росту объема предложения на 17,3% – до 8 500  квартир в 35 проектах.

По данным «Метриум Групп», с точки зрения территориального распределения, строительство жилья в Новой Москве ведется не равномерно. Наибольшее число жилых комплексов строится в Новомосковском административном округе – расположенном ближе к старым границам Москвы. Предложение квартир в НАО с начала года увеличилось на 7,5 п. п. и составляет 80,5%. В Троицком административном округе (ТАО) доля квартир в предложении, соответственно, снизилась и составила 19,5% предложения.

Структура предложения первичного рынка жилья Новой Москвы по округам

Источник: «Метриум Групп»

Половина предложения (52,3%) приходится на квартиры в многоэтажных жилых комплексах (от 10 этажей). Квартиры в домах средней этажности (от 4 до 9 этажей) занимают четверть рынка (24,9%). С начала года объем предложения квартир в средней и многоэтажной застройке увеличился на 4,8 п.п и 0,8 п.п. соответственно. Жилье в малоэтажных комплексах сократилось за первое полугодие на 5,6 п. п. и составило 22,8% в июне 2015 г.

Структура предложения первичного рынка жилья Новой Москвы по этажности

(внешний круг – 2 кв. 2015, внутренний – 4 кв. 2014)

Источник: «Метриум Групп»

Практически половина реализуемых квартир (48,2%) предлагается в домах на стадии отделочных работ, полугодовой прирост составил 8,1 п. п. Треть квартир (31,2%) продается в строящихся корпусах, с начала года их доля увеличилась на 2,5 п. п. В проектах на начальном этапе строительства предлагается 13,1% квартир, за первое полугодие их доля сократилась вдвое или на 13,2 п. п. Остальные квартиры продаются во введенных в эксплуатацию домах.

Структура предложения первичного рынка жилья Новой Москвы по стадии строительной готовности (по количеству квартир)

Источник: «Метриум Групп»

По подсчетам аналитиков «Метриум Групп», средняя цена квадратного метра в новостройках на территории Новой Москвы по итогам первого полугодия 2015 года не изменилась по отношению к концу прошлого года и составила 104 800 руб. За первый квартал средний уровень цен сократился на 0,9%, за следующие 3 месяца ценовой показатель отыграл это снижение (+0,9%). При общем стабильном уровне цен, по каждому округу средняя цена предложения за первое полугодие 2015 г. снизилась на 3,6% и зафиксировалась в НАО на уровне 114 850 руб., а в ТАО – 63 950 руб.

В ТАО с начала года зафиксировано снижение ценовых показателей за счет вымывания из предложения квартир в проектах на высокой стадии строительства (отделка). Как отмечалось ранее, в НАО вышло 4 новых проекта на начальном этапе строительства с более низкой ценой предложения, что способствовало отрицательной динамике. В то же время, объем предложения в НАО вырос, что в сочетании с более высокой ценой по округу позволило средней цене квадратного метра остаться неизменной.

Площадь и стоимость квартир на первичном рынке жилья Новой Москвы

Типология

Площадь, кв.м

Цена кв.м, руб.

Стоимость, руб.

мин

сред

макс

мин

сред

макс

мин

сред

макс

однокомн.

21,5

40,2

83,0

54 500

110 700

159 818

1 831 000

4 549 700

11 989 200

двухкомн.

31,4

61,5

123,1

50 000

99 600

172 282

2 555 000

6 082 100

14 514 000

трехкомн.

42,4

90,7

178,0

52 000

104 800

141 850

3 572 100

9 800 300

37 169 000

многокомн.

97,9

114,5

185,2

70 000

87 200

150 839

7 443 100

10 122 000

27 908 000

Источник: «Метриум Групп»

Наиболее дешевые квартиры в Новой Москве в июне 2015 г. были представлены в ЖК «Борисоглебское» (1,83 млн руб. за 33,4 кв. м), в мкрн. на ул. Железнодорожная г. Щербинка (2,35 млн руб. за 24 кв. м) и в ЖК «Марьино Град» (2,45 млн руб. за 27,76 кв. м).

Основные тенденции

«По итогам первого полугодия 2015 года на рынке новостроек Новой Москвы отмечена высокая активность девелоперов, - комментирует Анна Соколова, директор департамента консалтинга и управления проектами «Метриум Групп». - Для поддержания строительной отрасли и повышения покупательского спроса на доступное жилье в сложившейся экономической ситуации правительством РФ в марте была запущена госпрограмма субсидирования ставок по ипотеке. Поскольку подавляющее большинство проектов, реализуемых в Новой Москве, относится к массовому сегменту, поддержка ипотеки положительно сказалась на покупательской активности и привела к повышению спроса. Стоит отметить, что за первое полугодие 2015 г. Центральный банк снизил ключевую ставку с 17%  (дек. 2014 г.) до 11,5%  (июн. 2015 г.), что также способствовало активизации игроков рынка и положительно отразилось на его развитии.

В сложившихся условиях покупательский спрос на доступное жилье сместился из дорогих районов в пределах старой Москвы в сторону более доступного жилья в новых районах ТиНАО. По итогам первого полугодия 2015 г. наибольшим спросом пользовались крупные проекты с продуманной концепцией и доступным бюджетом покупки. Рост цен в отдельных успешных проектах в течение первого квартала 2015 г. компенсировался выводом новых значительных объемов по более низкой цене. В результате средняя цена квадратного метра в целом не изменилась.

В конце 2014 г. была принята территориальная схема Новой Москвы, сейчас ведутся финальные доработки документа после общественных слушаний. На сегодняшний день план дальнейшего долгосрочного развития присоединенных новых территорий определен, в перспективе это будет способствовать повышению активности застройщиков и скорому выходу на рынок новых проектов.

Во втором полугодии можно ожидать, что сохранится тенденция смещения покупательского спроса в сторону более доступного жилья в новых районах Москвы, где бюджет покупки значительно ниже, чем в старых границах города. Цены на квартиры в успешных проектах будут умеренно расти в соответствии с повышением строительной готовности новостроек».

Источник:

Метриум Групп

Малоэтажка бросается в бой

Пока что малоэтажное строительство не стало достойным конкурентом высоток. Но все больше людей не хотят жить в малокомфортных муравейниках, забитых машинами дворах и малогабаритных квартирах. В пределах мегаполиса, к сожалению, другого доступного жилья нет.

Новое малоэтажное жильё (непонятно, правда, почему его называют малоэтажным) в Петербурге и окрестностях пока что строят мало. В Германии 82% новостроек возводят в данном формате, в Финляндии – 89%. А в США и вовсе 83% построенного жилья составляют дома на одну семью. Россия идет особым путем. В Новой Москве и Подмосковье, по данным компании «Миэль – Новостройки», на долю малоэтажных комплексов приходится около 40% строительства. В Санкт-Петербурге и пригородах совокупный показатель не дотягивает и до 10%. Основные объемы жилья «делается» на высотной, плотно заселенной застройке. Так и рождаются многочисленные муравейники с сотнями подъездов и многими тысячами квартир. Так застраивается Кудрово и Девяткино. Как «малоэтажники» умудряются находить своего покупателя и как конкурируют с «высотниками» рассказали эксперты.

«Нам не нужно конкурировать с девяткино-кудровскими новостройками. У нас свой покупатель. Это другая целевая аудитория. Для наших покупателей помимо цены важна экологическая ситуация, малая этажная нагрузка. Это люди, которые готовы проехать 10 минут от города на автомобиле, чтобы оказаться вдали от городской суеты, шума и загазованных улиц мегаполиса», - уверяет руководитель РR-отдела

ЖК Yolkki Village

Александра Чайкина.

«Не всем покупателям недвижимости по душе формат так называемых «муравейников», которыми застроены районы Девяткино и Кудрово. Многие малоэтажные комплексы выделяются на этом фоне благодаря гораздо меньшей плотности застройки. У покупателя недвижимости в МЖК будет меньше соседей, а значит, шанс почувствовать себя в уединении и тишине, так необходимых жителям мегаполиса, гораздо выше. Еще один плюс, малоэтажные жилые комплексы  позволяют купить просторную квартиру за меньшие деньги. Кроме того, инфраструктура в предлагаемых сейчас на рынке МЖК отвечает всем запросам потребителей. Застройщики предпочитают строить в локациях, где уже есть магазины, школы и детские сады, а также возводят детские учреждения внутри проектов. Все это в совокупности со свежим воздухом и отсутствием проблем с парковкой делает подобные предложения более привлекательными, чем приобретение небольшой квартиры в городской новостройке», - уверен коммерческий директор компании «Кивеннапа» Роман Бойцов.

«90% пришедших к нам клиентов предпочитают малоэтажное жильё. Муравейники мегаполиса – это именно то, от чего они бегут. Загородная жизнь с городским комфортом – это именно то, что они ищут», - говорит руководитель отдела продаж ГК «СДС» Роман Яковлев.

Высотные застройщики, особо не задумываясь, привлекают покупателей исключительно низкой ценой. Поэтому в жилых комплексах экономкласса так много однотипных, самых продаваемых квартир, без изюминки, ведь любая лишня деталь увеличивает конечную стоимость, что может отпугнуть клиента. Малоэтажным застройщикам приходится конкурировать с высотниками не только по цене, но и предлагать дополнительные опции: террасы, большие лоджии, окна в пол, свободный от  машин благоустроенный двор, ну большие по площади квартиры за «те же деньги».

«Нашими преимуществами являются доступные цены и разнообразие планировок. От студий до просторных двухуровневых квартир и квартир с террасами. Нельзя не сказать также о квартирах с собственной террасой на крыше и функциональной придомовой территорией. Ко всему прочему можно добавить и немаловажный плюс – возможность припарковать машину без проблем», - отмечает Роман Яковлев.

«Мы не претендуем на то, чтобы составлять конкуренцию городским высоткам, потому что малоэтажная застройка это совершенно другой объем вводимого жилья. Мы предлагаем некую альтернативу для тех, кто хотел бы иметь другое качество жизни, но за те же деньги, - говорит генеральный директор компании «Пул-Экспресс» Андрей Бочков.

«За прошедшие 8 месяцев 2016 года доля покупателей, купивших малометражное жилье, составляет всего 14% от общего количества сделок. Такой небольшой показатель обусловлен тем, что недвижимость в наших жилых комплексах в основном приобретают молодые семьи с детьми, предпочитающие покупать средний по размерам проект таунхауса площадью 70 кв. м. Причем  стоимость такого таунхауса аналогична стоимости квартиры-студии в Девяткино и Кудрово», - добавляет Роман Бойцов.

Действительно малоэтажное жилье выигрывает по цене у высоток даже в таких сомнительных по комфорту районах, как Девяткино и Кудрово. Более 35% квартир в МЖК продается по цене около 55 тыс. рублей за кв. м.

«Пограничная цена в моем представлении составляет порядка 50 тыс. рублей за квадратный метр. Однако, тут все зависит от коэффициента застройки. Например, можно на двух гектарах построить 5 тысяч, а можно 15 тысяч квадратных метров жилья. Очевидно, что если на двух гектарах возводится 15 тыс. квадратных метров жилплощади, то себестоимость будет ниже», - считает Андрей Бочков.

Очередь на жилье для военнослужащих будет конвертирована

С 1 января 2014 года отслужившие профессиональные военнослужащие будут получать не готовые квартиры, а деньги – от 3 до 13,5 млн руб. В очереди на жилье сегодня стоят 55 тысяч защитников Отечества. Рынок недвижимости Москвы, Петербурга и еще нескольких «популярных» городов может быть «взорван».

Подробности революционной инициативы министра обороны Сергея Шойгу о наделении нуждающихся в улучшении жилищных условий военнослужащих деньгами вместо квартир пока остаются «закрытыми» даже для будущих исполнителей. Главной интригой нововведения можно считать то, что ряду категорий офицеров обещаются более крупные суммы, чем в рамках военной ипотеки.

Деньги немалые

Министерство обороны РФ разрабатывает закон о единой денежной выплате (ЕДВ) на приобретение жилья для военнослужащего. Точнее говоря, это будут поправки в ФЗ «О статусе военнослужащих». Предполагается, что документ вступит в силу с Нового года. И тогда, согласно обнародованным планам Минобороны, стоящие в очереди военнослужащие для решения жилищных проблем будут получать не квартиры, а деньги.

По словам заместителя министра Руслана Цаликова, нижний порог выделяемой суммы составит 3 млн руб. На такую выплату сможет претендовать отслуживший три года холостяк. Если у неженатого военнослужащего «за плечами» накопится 15 лет выслуги, он сможет претендовать на 4,5 млн руб. Ну а если офицер, прапорщик либо сверхсрочник имеет иждивенцев, размер ЕДВ увеличивается. Как говорит Руслан Цаликов, выслужившему 25 лет и имеющему семью из трех иждивенцев защитнику Родины будет полагаться 13,5 млн руб.

Между тем ежегодно из рядов ВС увольняются около 15 тысяч военнослужащих. Еще 55 тысяч стоят в очереди сейчас (данные на 1 января 2013 года). А согласно статистике ФГКУ «Росвоенипотека», наиболее привлекательными регионами для военнослужащих при приобретении жилья являются Московская область, Краснодарский край, Ростовская область, Санкт-Петербург, Ленинградская область и Калининградская область. (См. таб. 1)

То есть в этих регионах может произойти заметный рост спроса на недвижимость. И если Министерство обороны РФ «выдаст» деньги единовременно, рынок будет просто «взорван».

Более того, поскольку Минобороны обещает давать очередникам суммы, сопоставимые со стоимостью недешевого жилья, следует ожидать пересмотра предпочтений. Если прежде военнослужащие из экономии выбирали пригород, то теперь станут присматривать жилье в самих городах. Кроме того, вырастет число желающих обосноваться в Москве и Петербурге. И, наверное, в Сочи.

Обещанное «делим надвое»

Правда, размеры выплат еще не утверждены. Они будут определяться специальным постановлением Правительства РФ. И в реальности они могут оказаться ниже обещанных.

Кроме того, остается открытым вопрос, что будет происходить с квартирами, уже построенными для военнослужащих в рамках прежней схемы решения их жилищных проблем.

Как сообщила БН начальник Западного регионального управления жилищного обеспечения (ФГУ «Западрегионжилье») Оксана Плетнева, скорее всего, обе программы станут действовать параллельно – очередник сможет выбирать, получать ли готовую квартиру из предлагаемого списка или деньги на руки.

Но в таком случае трудно представить офицера, согласившегося на жилье вместо денег. Ведь «реформа» решения жилищного вопроса военнослужащих как раз и «буксует» из-за того, что большинство очередников выражают недовольство предлагаемыми объектами. И зачастую просто отказываются вселяться. А число «невостребованных» квартир по стране превысило 20 тысяч. Основные претензии сводятся к тому, что предлагаемое жилье оказывается низкого качества и построено в неудобном месте.

Впрочем, возможно, и выдача денег будет сопровождаться такой бюрократической волокитой, что поневоле офицеры станут соглашаться на получение готового жилья из министерского списка. Но подобное развитие ситуации маловероятно, поскольку есть обещание президента РФ Владимира Путина оперативно решить задачу обеспечения военных постоянным жильем.

Недвижимость во мгле

В попавшем в интернет проекте поправок в ФЗ «О статусе военнослужащих» говорится, что право на субсидию получат «признанные нуждающимися в улучшении жилищных условий» военнослужащие (и члены их семей) после 20 лет выслуги. Либо уволенные по «хорошим» (не по вине самого военнослужащего) статьям после 10 лет службы. Но достоверность этого документа вызывает сомнения хотя бы потому, что в своем заявлении Руслан Цаликов упомянул о военнослужащих, отслуживших три года.

Оксана Плетнева уточняет, что никаких «внятных» директив пока в Управление не поступало. Ожидается, что вопрос «прояснится» во второй половине текущего года.

Таким образом, кроме размеров выплат остаются открытыми еще ряд вопросов. В каком «формате» будут выделяться деньги – сертификатами, суммой на индивидуальный счет или как-то иначе? Можно ли будет приобретать на «государственные» деньги загородное жилье, квартиры на первичном рынке, использовать эти средства для ремонта имеющегося жилья?

Наконец, нет ответа на вопрос, как будет «сопрягаться» новая программа обеспечения военнослужащих деньгами на жилье со «старой» программой «военной ипотеки» (официально именуемой «накопительно-ипотечная система (НИС) жилищного обеспечения военнослужащих».) Ведь максимальная сумма кредита по военной ипотеке на данный момент составляет 2,35 млн руб. При этом за срок службы на именном счете каждого участника НИС должно скопиться около 6 млн руб. То есть в ряде случаев сумма получается ощутимо ниже, чем по новой системе единой денежной выплаты.

Пока, как сообщила БН начальник отдела ипотечного кредитования филиала ВТБ24 в Петербурге Татьяна Хоботова, новость о подготовке поправок в ФЗ «О статусе военнослужащих» никак не отразилась на текущем спросе. Напомним: ВТБ24 запустил программу «Ипотека для военных» в декабре 2011 года. (См. таб. 2)

В свою очередь генеральный директор «Уником СПб», вице-президент ГК «ЮРИНФО» Николай Лавров уверен, что обе программы «не пересекаются», благо «военную ипотеку» может взять только начинающий служить офицер. Тем не менее эксперт признает, что определенная растерянность у участников НИС наблюдается.

Между тем начальник «Западрегионжилья» Оксана Плетнева уверена, что при новом порядке ее ведомство не будет упразднено. Ведь как минимум останется необходимость проверять заявки. Увы, случаи, когда военнослужащие претендуют на жилье без должных оснований, – не редкость.

В общем, делать выводы, изобретено ли, наконец, идеальное средство решения жилищных проблем российских военнослужащих, преждевременно.

Таблица 1.

Таблица 2.

Источник: «Росвоенипотека»

Автор: Игорь Чубаха. Рисунок: В.Щербаков

Источник:

БН.ру

Строить в Москве стало быстрее и понятнее. Но не легче

Московские власти, усиленно пытающиеся облегчить застройщикам жизнь, стараются не зря: сократились сроки реализации строительных проектов, а главное – весь процесс стал понятным и более-менее прогнозируемым, признают сами девелоперы. Но вести бизнес легче не стало: падение спроса на жилье и рост стоимости финансирования проектов вполне успешно компенсируют застройщикам снятые административные барьеры.

Достижения московского стройкомплекса

В плане улучшения инвестиционного климата стройкомплекс делает акцент на ликвидации избыточных согласований и переводе всех возможных процедур в электронный вид, заявил руководитель столичного департамента градостроительной политики Сергей Левкин на круглом столе «Стало ли легче строить в Москве», организованном Московским урбанистическим форумом совместно с департаментом и Агентством стратегических инициатив.

В частности, еще в 2013 г. были отменены:

В 2015 г. был принят новый порядок оформления ордеров для производства земляных работ в случае капитального строительства. Исчезла необходимость в проведении геотехнической экспертизы; согласовании проектной документации на проведение работ, связанных с нарушением дорожной одежды, изменением или ограничением движения транспорта и пешеходов с ГИБДД; согласовании проектов организации строительства и проектов производства работ на земляные работы в службе Госсанэпиднадзора; получении заключения о соответствии требованиям гражданской обороны и предупреждения чрезвычайных ситуаций проекта строительства; согласовании проектов благоустройства территорий в охранных зонах коммуникаций.

В настоящее время бизнесу в электронном виде доступны следующие госуслуги: государственная экспертиза проектной документации и результатов инженерных изысканий; получение разрешения на строительство; получение заключения о соответствии построенных объектов требованиям технических регламентов и проектной документации; получение разрешения на ввод объектов в эксплуатацию; утверждение архитектурно-градостроительного решений; получение паспорта колористического решения фасадов зданий; согласование дизайн-проектов размещения вывесок; предоставление сведений информационной системы обеспечения градостроительной деятельности города Москвы; направление извещения о начале и об окончании строительно-монтажных работ, предоставление ежеквартальной отчетности застройщиков об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства; оформление ордера на земляные работы.

На достигнутом власти останавливаться не намерены. С 1 апреля только в электронном виде будет предоставляться услуга по подготовке, утверждению и изменению градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ). Также в этом году планируется перевести в электронный вид согласование специальных технических условий (к 1 августа); выдачу технического заключения о соответствии документации Сводному плану инженерных сетей и подземных сооружений (к 1 ноября); предоставление информации из Сводного плана подземных коммуникаций и сооружений в городе Москве (к 1 декабря).

Застройщикам нововведения пришлись по вкусу: по итогам 2015 г. 73% всех заявлений на получение госуслуг из области строительства было подано в электронном виде.

Планы на перспективу

Как рассказал Сергей Левкин, департамент градостроительной политики совместно с Минстроем и Минэкономразвития РФ при участии ресурсоснабжающих компаний работает над упрощением размещения инженерных сетей – для этого нужно будет внести изменения в градостроительное и земельное законодательство. Предполагается классифицировать виды сетей с точки зрения их технических характеристик и в зависимости от класса установить требования к оформлению земельных отношений и к градостроительной подготовке территории.

22 марта столичный градоначальник Сергей Собянин подписал постановление правительства Москвы № 108-ПП, которым отменяется необходимость получения разрешения на строительство некоторых видов сетей инженерно-технического обеспечения. Контролировать размещение и эксплуатацию таких сетей будет Объединение административно-технических инспекций Москвы и Ростехнадзор. Для размещения магистрально-распределительных сетей сохраняется действующий порядок.

В настоящее время в Москве завершается формирование Сводного плана подземных коммуникаций и сооружений, в котором будет отражена информация обо всех действующих и проектируемых подземных инженерных коммуникациях и сооружениях. С 1 апреля данный информационный ресурс начнет функционировать в тестовом режиме, обещают власти.

Кроме того, уполномоченные структуры сейчас занимаются переводом архива Геофонда г. Москвы в части геологических изысканий в электронный вид и включением его в состав Интегрированной автоматизированной информационной системы обеспечения градостроительной деятельности, то есть идет «оцифровка» результатов инженерно-геологических изысканий. Благодаря этому строительные организации получат доступ к информации о геологических характеристиках земельных участков, на которых планируется строительство и, соответственно, смогут снизить затраты на подготовку проектной документации, а также улучшить качество проектирования.

Также планируется включить в состав ГПЗУ технические условия подключения к инженерным сетям и информацию о подземных коммуникациях и сооружениях. Эта инициатива столичного стройкомплекса уже одобрена Минстроем, Минэкономразвития и Агентством стратегических инициатив. Пилотный проект по предоставлению застройщику возможности запросить технические условия подключения к сетям водоснабжения и водоотведения одновременно с заявкой на выдачу ГПЗУ начнет реализовываться до конца апреля.

Принято решение о создании единого контактного центра строительного комплекса Москвы, в котором можно будет получить актуальную информацию о порядке прохождения процедур в строительстве. По словам Левкина, этот сервис начнет функционировать в пилотном режиме в течение 2016 г. А в рамках кабинета застройщика на портале стройкомплекса можно будет воспользоваться «калькулятором процедур». В зависимости от типа планируемого объекта, а также градостроительных условий и ограничений развития территории застройщики смогут сразу получить информацию о последовательности, сроках и стоимости прохождения процедур, необходимых документах и т.п.

Застройщики: строить стало лучше, строить стало веселее

Застройщики в целом высоко оценивают старания московского правительства. Тем более что ранее строительный бизнес, по словам его представителей, не был избалован таким вниманием к своим нуждам. «Не помню, чтобы 10 лет назад нас собирали и спрашивали, чем вам помочь, - поделился наболевшим президент Национальной ассоциации застройщиков жилья, председатель совета директоров корпорации «Баркли» Леонид Казинец. – Разве что в кризис 1998 г. нас вызвали и сказали, что объемы падения строительства такие, что давайте мы вам что-нибудь быстренько подпишем – ну, может, инвестконтракты у кого зависли. И, пожалуй, все… А сейчас работа с процедурами, застройщиками ведется планомерно».

По его мнению, кризис – очень удачное время для наведением порядка в строительной отрасли. С одной стороны, когда нет перегрузки инвестиционной активности в городе – и застройщиков стало меньше, и аппетиты у них теперь поскромнее – можно спокойно во всем разобраться. С другой, из-за ухудшения макроэкономической ситуации, снижения спроса на жилье и удорожания кредитных ресурсов возникла жесткая потребность научиться строить предельно экономно. «Процедуры, присоединения, согласования – это все деньги. А с деньгами в инвестпроектах стало очень тяжко, очень тощая ситуация, буквально доллары с метра», - посетовал глава «Баркли».

За последнее время административный «климат» Москвы улучшился для девелоперов процентов на 30%, считает Казинец. «Если раньше застройщика спрашивали, в чем тяжесть твоей жизни, он отвечал: процедуры смертельные, ничего не могу сделать. Сейчас это третья-четвертая-пятая позиция (в списке жалоб – прим. ред.). Тяжелее стало со спросом и деньгами, с процедурами точно стало легче», - подчеркнул президент Национальной ассоциации застройщиков жилья.

Оптимизация согласовательных процедур и их перевод в электронную форму, в частности, позволяет девелоперам экономить на персонале: тем же количеством сотрудников мы обеспечиваем согласование гораздо большего объема проектов, отметил Иван Романов, управляющий директор «Группы ЛСР» в Москве.

Необходимость в некоторых специалистах вообще отпала, добавила Любовь Цветкова, председатель правления Ассоциации инвесторов Москвы: «Если раньше нужно было с составе технического заказчика держать отдельного сотрудника – назывался он специалистом по прохождению экспертизы, - который дневал и ночевал в экспертизе, воевал с каждым экспертом, обивал пороги, приходил с конфетами, то теперь вообще такой сотрудник не нужен. Почти все происходит в электронной форме. Это не значит, что экспертиза стала лояльнее к нам относиться – иногда весь проект приходится переделывать. Но этот процесс теперь лишен творческой окраски, общение чаще всего идет в электронном виде: эксперт задает вопрос – мы ему отвечаем, надо – переделываем».

Больше всего девелоперов радует даже не сокращение количества различных согласований, а их жесткая регламентация, сокращение «творческой составляющей», что позволяет сделать весь процесс прогнозируемым по срокам и затратам. Снижаются риски реализации строительных проектов – а это для застройщиков главное.

По словам Ивана Романова, управляющего директора «Группы ЛСР» в Москве, в настоящее время при наличии земли и градостроительной документации выйти на площадку и начать строительство можно примерно за полгода – столько времени потребуется на изменение вида разрешенного использования участка, разработку архитектурно-градостроительного решения, получение разрешения на строительство и т.п. – всего порядка 10 процедур. А раньше, до перехода на электронную форму подачи заявок и разработки регламентов, аналогичный процесс затягивался на годы, так как ответственные за согласования чиновники могли мурыжить застройщика бесконечно долго, но так и не дать определенного ответа.

Например, еще четыре года назад процедура согласования свидетельства об архитектурно-градостроительном решении, по выражению общественного представителя АНО «АСИ» в Москве Дмитрия Волкова, представляла собой поиск общего языка между архитектором, который проектирует, и архитектором, который согласует. И пока они его искали, инвестор платил за земельный участок, за простои, за все. Сейчас эта процедура регламентирована, осуществляется в электронном виде и, по опыту, действительно проходит в заявленные сроки (14-30 дней), отметил Волков.

«Но главное отличие даже не в сроках, а в том, что предсказуемость инвестиционного проекта увеличилась на порядок, - подчеркнул Романов. - Благодаря тому, что московское правительство сформировало четкий регламент и последовательность выполнения согласований, мы можем с высокой степенью вероятности сказать, в какой момент у нас будут получены все предусмотренные законодательством согласования. Это позволяет нам планировать инвестиции в проект, делает более предсказуемым получение дохода, это снижает наши издержки, и мы можем предложить нашим покупателям жилье по более низким ценам».

По оценке Цветковой, сроки реализации строительных проектов от получения ГПЗУ до разрешения на ввод в зависимости от уникальности проекта, его местоположения и т.п. сократились от 10 до 25-30% - это минимум 5-6% бюджета проекта, «что в условиях отсутствия денег очень важно», подчеркнула она.

Ложки дегтя

Конечно, в огромной бочке меда, которую, по-видимому, представляет собой градостроительная политика московских властей последних лет, не обошлось без нескольких ложек дегтя. Во-первых, были облечены процедуры, связанные с самим строительством, а «большая работа, которая предшествует ГПЗУ, так и осталась сложной, тяжелой и неоднозначной», отметила Любовь Цветкова. Во-вторых, далеко не все подразделения московского правительства также отзывчивы к нуждам девелоперов, как стройкомплекс. Например, в департаменте транспорта не то что нет электронной формы подачи заявок - там даже невозможно получить отметку о том, что твоя корреспонденция принята, рассказала Цветкова.

Но самая главная проблема, единодушны застройщики, – это отсутствие исчерпывающего перечная процедур по подключению к инженерным сетям и вообще поведение «естественных монополистов», которые «отрываются по полной» на девелоперах.

«Чтобы получить разрешение на строительство, я должен подать в электронном виде одно заявление, а чтобы направить заявку на технологическое присоединение, например, в МОЭСК, я должен подать два десятка документов. И с первого раза у меня это не получится, даже если я очень-очень большой профессионал. И не в электронном виде, а в одно окно, с пожеланием, чтобы их было хотя бы два, чтобы очередь была поменьше», - пожаловался Дмитрий Волков.

Необходимо создать единую систему, включающую все организации, имеющие отношение к строительному процессу, считает Волков. И обеспечить одинаковые для всех правила игры, добавил Романов. Тогда девелоперы действительно смогут существенно оптимизировать затраты на реализацию проектов и сделать жилье более доступным для конечных потребителей.

«В Москве всегда «хотелок» девелоперских было больше, чем площадок. Всегда был overload инвестиционной активности. В какой-то степени он сохраняется и сейчас, хотя кризис этому не способствует. Если разрешить всем строить, что они хотят и где хотят, через два дня вы удивитесь. Поэтому процедуры, которые регулируют инвестиционную активность в городе, должны быть жесткими. Но они должны быть понятными и конкретными», - подчеркнул Леонид Казинец.

Источник:

http://www.irn.ru

Инвестиционные бега на рынке новостроек Москвы: рейтинг самых быстро растущих в цене проектов

Минувший 2014 год можно вполне назвать парадоксальным: несмотря на очень высокую покупательскую активность, в среднем по рынку цены росли не столь стремительно. Однако если рассматривать отдельные проекты, то можно обнаружить новостройки с крайне впечатляющей динамикой. Аналитики компании «Метриум Групп» подготовили рейтинг самых инвестиционно привлекательных проектов в разных сегментах первичного рынка жилья, стоимость квадратного метра в которых за 12 месяцев поднялась сильнее всего.

По данным специалистов компании «Метриум Групп», быстрее всего в прошлом году росли рублевые цены на рынке элитного жилья. Причины этого вполне очевидны: в данном сегменте исторически прайс-листы формируются в долларах, поэтому рублевый эквивалент цен увеличивался пропорционально девальвации национальной валюте. По итогам 12 месяцев прирост средней стоимости квадратного метра в рублях составил 36%, однако в долларах цены «упали» почти на четверть (24,4%).

В бизнес-классе средний «квадрат» прибавил 17,8%. А в эконом- и комфорт-классе рост цен не превысил ускорившуюся к концу года инфляцию и составил всего 10,7%. На фоне ажиотажного спроса, когда в офисах продаж выстраивались очереди, а колл-центры девелоперов не справлялись с нагрузкой, темпы роста могли быть более высокими. Но если отойти от практики замеров «средней температуры по больнице», то можно обнаружить проекты, цены на квартиры в которых росли в разы быстрее рынка. Эксперты компании «Метриум Групп» сравнили цены на новостройки, которые продавались на первичном рынке в течение всего года, и составили рейтинг инвестиционной привлекательности для каждого из трех сегментов: «элит», «бизнес» и «эконом/комфорт».

Единственным критерием оценки стало изменение стоимости квадратного метра в процентах относительно конца 2013 года. При этом для сравнения были взяты цены в одинаковых или сопоставимых по площади квартирах. «Динамику роста цен можно оценивать по-разному, - комментирует Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». – Кто-то сравнивает средние цены в проекте, другие – изменение минимальных показателей. Однако эти методы не дают реальной картины. Одним из самых наглядных способов оценки является сравнение цен на один и тот же лот в начале и в конце отчетного периода. При этом наши аналитики старались брать для оценки одинаковые квартиры с минимальной площадью. Традиционно цена квадратного метра в таких лотах выше, однако и в качестве объекта для инвестиций небольшие квартиры рассматриваются гораздо чаще».

Элитный сегмент

Первая пятерка новостроек на первичном рынке элитного жилья показала поистине феноменальный рост рублевых цен: практически во всех проектах было зафиксировано увеличение цены в два и более раза. Во многом роль сыграл почти двукратный рост курса доллара. Но присутствовали и другие факторы: сдача домов в эксплуатацию и снижение объемов предложения.

Первую позицию с показателем 135,6% занял жилой комплекс «Пречистенка, 13». По состоянию на конец 2013 года стоимость квадратного метра в рассматриваемом в рамках рейтинга лота составляла 1,15 млн. рублей. А к концу 2014 квадрат в этой же квартире стоил уже 2,71 млн рублей.

На второй строчке разместился Клубный дом «Плотникоff», где цены за год выросли с 800,5 тыс. до 1,73 млн рублей – на 116,6%. «Бронза» досталась жилому комплексу Knightsbridge Private park – +104% (с 624,5 тыс. до 1,27 млн рублей). В пятерку также вошли жилые комплексы Novel House и «Арт Хаус». Рост цен по этим проектам составил 78,3% и 72,4% соответственно.

Бизнес-класс

Ценообразование в новостройках бизнес-класса от колебаний курсов валют зависит в меньшей степени, чем в элитном сегменте. Однако часть строительных и отделочных материалов все-таки производится за рубежом, поэтому растущие доллар и евро оказывают влияние и на эту категорию первичного рынка. Впрочем, у всей пятерки проектов-лидеров рост цен был обусловлен, в первую очередь, входом в финальную стадию реализации – почти во всех проектах уже получено разрешение на ввод в эксплуатацию.

Сильнее всего за год выросли цены в жилом комплексе «Скай Форт» – более чем в полтора раза (53,6%). Если в декабре 2013 года стоимость квадратного метра в рассматриваемой квартире составляла 187,1 тыс. рублей, то в конце 2014 года этот показатель достиг уже 287,4 тыс. рублей. Обладателем «серебра» стал жилой комплекс  «Розмарин» (ранее – «Газойл сити»), где годовой рост цен составил 41,8% со 272,8 тыс. до 386,7 тыс. рублей. Замыкает тройку ЖК «Мосфильмовский» с показателем +40,3% (с 197,5 тыс. до 277 тыс. рублей). Четвертое место досталось ЖК «Янтарный город» (29,8%), пятое – ЖК UNION PARK (26,3%).

Эконом- и комфорт-класс

Рост средних цен в сегменте массового жилья по итогам года оказался на уровне инфляции, однако в пятерка лидеров по инвестиционной привлекательности существенно обогнала этот показатель. Среди факторов, повлиявших на ценовую динамику, были отмечены высокий спрос и близость сроков завершения строительства.

Лидером в этом сегменте стал жилой комплекс «Некрасовска-Парк». За 12 месяцев 2014 года стоимость квадратного метра в однотипных квартирах здесь увеличилась на 35,2% со 110 тыс. до 148,7 тыс. рублей.

Единственным проектом в рейтинге, где не удалось сравнить цены на однотипные лоты в одном и том же корпусе, оказался жилой комплекс «Царицыно-2». Все квартиры в домах, выставленных на продажу в декабре 2013 года были реализованы, а в конце 2014 на рынок были выведены новые корпуса. Для сравнения аналитики компании «Метриум Групп» взяли квартиры одинаковой площади в домах на этапе котлована. Как оказалось, за 12 месяцев девелопер проекта поднял стартовые цены сразу на 24,9% с 118,5 тыс. до 148 тыс. рублей за квадратный метр. Это позволило ЖК «Царицыно-2» занять второе место в рейтинге.

В тройку также вошел жилой дом МПИ. Под конец года в этом проекте остались в продаже только большие квартиры площадью более 100 кв. м. Рост цен в этом проекте составил 21,9% с 133,2 тыс. до 162,4 тыс. рублей за кв. м. Замыкают пятерку ЖК LIFE Митинская и «Вершинино». Цены в этих проектах выросли на 21,4% и 12,9% соответственно.

«Несмотря на сложную экономическую ситуацию, сложившуюся в стране, недвижимость по-прежнему остается одним из самых надежных инструментов для вложения средств, - комментирует генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая. – И лидеры рейтинга это подтверждают: при грамотном подходе к выбору жилого комплекса для инвестиций, можно не только уберечь свои накопления от девальвации рубля, но и получить неплохую прибыль. По оценкам наших экспертов, в ближайшее время проектов с высоким инвестиционным потенциалом будет становиться все меньше. Поэтому желающим удачно вложить свои средства будет все сложнее подбирать подходящие объекты. Можно с уверенностью говорить о том, что хорошую ценовую динамику сохранят проекты, обладающие уникальными характеристиками. Например, жилой комплекс "Ривер Парк". Это единственный в Москве жилой комплекс, расположенный одновременно на берегу Москвы-реки и в шаговой доступности от парка – музея-заповедника "Коломенское". Всего за пять месяцев с момента начала продаж минимальная стоимость квадратного метра в этом проекте выросла на 23%».

«Метриум Групп» - риэлторская и консалтинговая компания, чья деятельность сосредоточена на рынке жилой недвижимости Московского региона, а также Санкт-Петербурга. Специализируется в сегментах новостроек и загородной недвижимости (коттеджи и мультиформатные посёлки). В риэлторском портфеле компании - 2,5 млн кв.м. проектов, находящихся в реализации, в том числе на эксклюзивной и ко-эксклюзивной основе – 1,7 млн кв.м жилья. Входит в пятерку лидеров на первичном рынке жилья по объему продаж.

«Метриум Групп» выступает стратегическим партнером ЗАО «Сбербанк Управление Активами» (консультант в сфере недвижимости, организация продаж), а также инвестором фонда «Сбербанк - Жилая недвижимость», «Сбербанк – Жилая недвижимость 2». Оба фонда созданы с целью инвестирования в новостройки эконом- и комфорт-класса Москвы и Московской области на начальной стадии строительства.

Источник:

metrium.ru

Докризисный уровень цен на жилье в Москве - это аномалия

Аномально высокие докризисные цены на недвижимость в московском регионе не соответствуют новой экономической норме и актуальному уровню платежеспособности покупателей. И чем быстрее рынок это признает, тем лучше будет для самого рынка, заявил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко на организованной Московской ассоциацией риелторов аналитической конференции «Рынок недвижимости: ситуация, тенденции, прогноз».

Симптомы схожие, болезни разные

Несмотря на схожесть симптомов – дефицит ликвидности, падение нефтяных котировок, снижение долларовых цен на недвижимость примерно на треть и т.п., прошлый кризис, 2008-2009 гг., и нынешний имеют совершенно разную природу. Если случившийся семь лет назад в России катаклизм был результатом временного закрытия внешних финансовых рынков для развивающихся стран из-за схлопывания ипотечного пузыря в США, то сейчас речь идет о последствиях самого серьезного после распада СССР конфликта с Западом, кардинального изменения баланса спроса и предложения на сырьевых рынках и, соответственно, исчерпания потенциала существующей экономической модели, основанной на росте потребления.

Проще говоря, поток денег с Запада – в виде доходов от продажи сверхдорогих энергоносителей, дешевых кредитов для российских компаний, иностранных инвестиций в отечественный фондовый рынок и т.п., - который питал российскую экономику вообще и рынок недвижимости в частности на протяжении 10 с лишним лет, иссяк. Причем очень надолго, если не навсегда: в обозримом будущем Запад санкции не отменит – Россия не собирается отдавать Крым, а ведущие европейские державы и США не скрывают настроя на долгую конфронтацию; нефть к $100 за баррель тоже явно не вернется - скорее стоит опасаться дальнейшего снижения котировок на фоне роста предложения за счет поступлений из Ирана и проблем в китайской экономике, которые, по оценкам экспертов, могут вылиться в полномасштабный мировой кризис.

Напомним, фондовый рынок КНР к настоящему времени подешевел на 40% по сравнению с июньским пиком, индекс деловой активности в промышленности страны в августе снизился до минимума трехлетней давности, экспорт, на который приходится 23% ВВП, в июле упал на 8,8%. На тревожные сигналы из второй по величине экономики мира биржевые индексы США и Европы отреагировали масштабным падением: Dow Jones Industrial Average в августе показал худшую динамику за последние 17 лет, Nasdaq - за 14 лет, европейский фондовый рынок завершил август максимальным снижением с 2011 г.

Насколько серьезны китайские трудности и чем все это закончится для мировой экономики, пока судить сложно, но на нефть, а, следовательно, и на рубль, подобные новости влияют предсказуемо: котировки черного золота и курс национальной валюты в августе опустились ниже уровней начала года.

Сочетание внутреннего системного кризиса с геополитическим и надвигающимся мировым не оставляют российской экономике и рынку недвижимости шансов на быстрое восстановление по образцу 2009 г., когда уже летом цены на жилье стабилизировались, осенью наметился их рост, а в 2010 г. о кризисе все забыли. Избыток дешевой ликвидности остался в прошлом, экономике для возобновления устойчивого роста необходима структурная перестройка, а это априори дело небыстрое.

Нормальные цены новой реальности

Дефицит ликвидности обрушил спрос на жилье: по оценке крупнейших риелторских агентств московского региона, покупательская активность на вторичном рынке к концу лета упала на 30-40% относительно прошлого года. Данные участников рынка подтверждаются и официальной статистикой: в июле Росреестр зарегистрировал на 38,2% меньше переходов прав на недвижимость в Москве, чем годом ранее . Новостройки чувствуют себя лучше благодаря более адекватной ценовой политике застройщиков и запуску государственной программы льготной ипотеки, но платежеспособные покупатели заканчиваются и в этом сегменте.

Причины проблем со спросом очевидны – нынешний уровень цен на недвижимость, сформировавшийся в эпоху «шальных денег», не соответствует реальному уровню платежеспособности покупателей. А какой же соответствует? Тот, на котором цены находились в начале-середине 2000-х, когда в Россию полилась дешевая ликвидность и на московском рынке недвижимости начал надуваться пузырь. Сейчас деньги ушли, следовательно, цены должны опуститься до «стартового уровня», то есть примерно до $2000 за 1 кв. м. Именно долларов, так как рублевые цены отражают не столько экономически обоснованную стоимость активов, сколько политику ЦБ РФ .

«Цены на жилье в Москве, сложившиеся в прежние годы, – это аномалия, - подчеркнул эксперт. - При таких ценах рынок недвижимости существовать больше не сможет. Если рынок как можно быстрее признает, что уровень цен должен быть существенно ниже и сможет его обеспечить, то будет прекрасно строить и продавать квартиры еще много-много десятилетий. Если будет пытаться всеми правдами и неправдами удержать цены, то только отодвинет неизбежное лопание пузыря, которое окажется тем более болезненным, чем дольше и чем более изощренными методами участники рынка будут пытаться цены удержать».

А сколько в рублях?

К настоящему времени долларовые цены на жилье в Москве упали до $2810 за метр по индексу IRN.RU. В рублевом выражении стоимость квартир на вторичном рынке формально остается на прежнем уровне, в диапазоне 180-200 тысяч рублей за метр, однако размер дисконта постоянно растет. Если в декабре 2014 г. продавцы даже пытались повышать цены на волне ажиотажной активности покупателей, то уже в январе-марте квартиры продавались со скидками 3-5%, а летом торг увеличился до 10-15%.

Сейчас многие продавцы держатся за прежние ценники, рассчитывая на оживление рынка осенью по аналогии с 2009 г. Однако эти надежды вряд ли оправдаются, поэтому к концу года скрытые скидки, скорее всего, преобразуются в открытое снижение цен предложения - на те же 10-15%.

Конечно, динамика рублевых цен во многом завит от стоимости отечественной валюты - если курс рубля опустится до 100 рублей за доллар, то за метр будут давать примерно столько же, сколько сейчас (при курсе около 100 руб. за доллар уровень цен в $2000 за метр как раз соответствует нынешним 200 000 рублей). Однако если рубль останется примерно на текущем уровне или несколько выше, а экономическая ситуация кардинально не улучшится, то в 2016 г. метр потеряет еще примерно 10-15%, достигнув уровня 140 000 – 150 000 руб., при котором московские квартиры станут доступны бОльшему числу потенциальных покупателей. В дальнейшем можно ожидать стабилизации рынка и даже роста рублевых цен пропорционально ослаблению рубля – если курс отечественной валюты будет падать.

Источник:

http://www.irn.ru

Рейтинг небоскребов на первичном рынке Москвы

На сегодняшний день Москва занимает первое место в Европе по количеству небоскребов – зданий выше 100 метров. В общей сложности в столице России представлено около 150 высоток. И это количество постоянно увеличивается – с начала 2017 года стартовали 5 проектов, в которых один или несколько корпусов имеют высоту более стометровой отметки. Эксперты «Метриум Групп» изучили московские новостройки и составили рейтинг самых высоких проектов, представленных на первичном рынке Москвы.

По состоянию на конец первого полугодия 2017 года в Москве ведутся первичные продажи в 30 жилых и апартаментных комплексах, высота зданий в которых превышает отметку в 100 метров. Ровно половина из них – 15 проектов – относится к бизнес-классу. На втором месте идет категория «комфорт» – 6 новостроек. Показатели премиум-класса и элитного сегмента составляют 4 и 5 адресов соответственно.

Больше всего небоскребов, в которых ведутся первичные продажи, представлено в Центральном административном округе – 7 проектов. И все они расположены в Пресненском районе, большинство – в ММДЦ «Москва-Сити». 5 высотных новостроек дислоцируются на северо-западе Москвы, 4 – в САО.

Самой высокой из представленных на первичном рынке новостройкой является башня «Восток» комплекса «Федерация». Ее высота составляет 374 метра, что одновременно является самым большим показателем как в целом по Москве, так и во всей Европе. На сегодняшний день в этом проекте представлены апартаменты площадью от 59,8 кв. м по цене от 33,5 млн рублей.

«Серебро» рейтинга самых высоких новостроек столицы достается проекту «ОКО» - 354 метра. Порог входа в данном апартаментном комплексе находится на уровне 28,4 млн рублей (от 64 кв.м). Замыкает тройку комплекс «Меркурий Сити Тауэр». Его высота – 338,8 метров. Минимальная стоимость апартаментов здесь составляет 59,4 млн рублей (107,8 кв. м).

В топ-5 столичных небоскребов, в которых ведутся первичные продажи, также вошли апартаментные комплексы Neva Towers (336,9 м, от 17,7млн рублей) и «Город Столиц» (301,6 м, от 89,9 млн рублей). Причем все проекты из первой пятерки имеют ряд схожих характеристик: это высотки из ММДЦ «Москва-Сити», они относятся к элитному сегменту, а предложение в них идет в статусе апартаментов.

Самым же высоким на сегодняшний день жилым комплексом с квартирами на первичном рынке Москвы является новый проект премиум-класса «Нескучный HOME & SPA». Высота строящегося сегодня корпуса составляет 262 метра и по этому показателю он занимает шестое место в рейтинге высотных новостроек. Всего проектом предусмотрено возведение пяти башен, самая высокая из которых поднимется до отметки в 262 метра. Минимальный бюджет покупки в ЖК «Нескучный HOME & SPA» - 9 млн рублей за квартиру площадью 45,6 кв. м. Также здесь можно приобрести апартаменты по цене от 10,93 млн рублей (от 56 кв. м).

Следом с показателем ровно 200 метров идет жилой комплекс Wellton Towers, цены в котором стартуют от 5,6 млн рублей. Восьмое место принадлежит уже введенному в эксплуатацию проекту бизнес-класса «Триколор», высота которого составляет 192 метра. Это вторая новостройка в десятке, в которой предлагаются и квартиры, и апартаменты. Цены начинаются от 13,1 млн и 6,4 млн рублей соответственно.

На девятом месте расположился жилой комплекс «Центр-Сити», в составе которого возводятся 7 башен высотой более 100 метров. Самая высокая из них имеет «рост» 174,9 метров. Стать владельцем квартиры в проекте можно по цене от 5,1 млн рублей. И замыкает десятку многофункциональный комплекс «Пресня Сити». Эта высотка достигает отметки в 156 метров, а порог входа для покупателей в ней установлен на уровне 8,1 млн рублей.

«В топ-10 самых высоких новостроек Москвы попали сразу 4 проекта, вышедших на рынок за последний год, – говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум Групп». – Это свидетельствует о том, что столичные девелоперы сегодня проявляют большой интерес к высотному строительству. Что, в свою очередь, является ответом на запрос со стороны покупателей. Ведь в крупнейших городах мира наиболее престижное жилье предлагается именно в небоскребах. И Москва здесь явно следует за международными трендами».

Источник:

Метриум Групп

Как купить квартиру через эскроу-счет

В скором времени купить квартиру в строящемся доме напрямую от застройщика будет нельзя. В России идет реформа, в результате которой деньги дольщиков будут заменены на банковские кредиты. Изменится и схема покупки квартиры в новостройке. Все нюансы новой модели раскрывают эксперты «Метриум».

После 1 июля 2019 года квартиры в новых проектах жилых комплексов будут продаваться только через банк. Покупатель вносит средства на специальный сберегательный счёт (эскроу) и ждёт завершения строительства. После получения ключей вкладчиком банк перечислит деньги застройщику. Через год эта схема станет обязательной почти для всех новостроек, хотя уже сейчас есть возможность купить квартиру, внеся деньги на эскроу-счёт.

Как продавались новостройки раньше

В 2000-е годы основным источником финансирования строительства нового жилья стали деньги покупателей, поэтому был принят закон о долевом строительстве (214-ФЗ), который ввел понятие «дольщика». Строительные компании (девелоперы) собирали средства людей, желающих приобрести квартиру в ещё не построенном доме (дольщиков), и направляли их на возведение нового жилья. Как правило, оно обходилось гораздо дешевле, чем готовое, поэтому модель долевого финансирования стала очень популярной. Покупатель заключал договор долевого участия (ДДУ) с застройщиком, направлял деньги строительной компании и ждал завершения дома.

В большинстве случаев всё заканчивалось хорошо: люди получали свои квартиры, а девелоперы – прибыль. Однако в долевом финансировании были свои минусы, отмечают эксперты «Метриум». Строительство могло прекратится из-за плохого спроса или вовсе из-за мошенничества. Это приводило к появлению проектов-долгостроев: люди годами не могли получить ни вложенные деньги, ни обещанное жилье, а число обманутых дольщиков достигло десятков тысяч человек. Поэтому в 2017 году власти решили запретить напрямую собирать деньги покупателей для строительства жилья.

Как будут продаваться новостройки теперь

В конце прошлого года власти придумали новую схему финансирования жилищного строительства. Теперь девелоперы будут строить новое жильё только на кредиты банков или собственные деньги. Получать средства покупателей напрямую им нельзя.

Однако это не значит, что россияне потеряют возможность приобрести квартиру в строящемся доме, отмечают эксперты «Метриум». Покупатель сможет выбрать понравившийся объект и заключить договор с застройщиком, но расплачиваться будет не с ним напрямую, а через банк, который выдал кредит на строительство. Для этого открывается специальный счет (эскроу). Покупатель вносит на него средства. Девелопер получает доступ к счёту после сдачи здания в эксплуатацию и регистрации права собственности хотя бы одним из покупателей. Это позволит избежать появления долгостроев и обманутых дольщиков.

Что такое эскроу-счёт

Эскроу-счёт – это сберегательный счёт в банке, который открывается для расчетов между покупателем квартиры в строящемся доме и застройщиком. Чтобы открыть эскроу-счет, необходимо подписать трехсторонний договор между банком, покупателем и застройщиком. Покупатель (депонент) вносит средства на данный счет в качестве оплаты строящегося жилья. Если жильё приобретается в ипотеку, то вместо заёмщика деньги на него зачисляет банк, выдавший кредит на квартиру. С этого момента ни дольщик, ни продавец жилья (застройщик) не могут распоряжаться деньгами, подчеркивают эксперты «Метриум». Банк, в котором открыт эскроу-счёт, финансирует строительство дома кредитами, а не деньгами покупателей. Как только здание вводится в эксплуатацию и покупатели начинают оформлять квартиры в собственность, банк переводит средства с эскроу-счетов застройщику.

Как оформляется сделка с застройщиком и банком

1. Застройщик и дольщик заключают ДДУ, по условиям которого оплата строящейся квартиры пройдет с использованием эскроу-счета. На оформление и регистрацию ДДУ в Росреестре уйдет 9 дней.

2. Затем покупатель, банк и застройщик подписывают трехсторонний договор на открытие эскроу-счета. Этот процесс займет около трех дней.

3. Покупатель вносит средства на эскроу-счет. С этого момента ему остается только дождаться завершения строительства.

Таким образом, на оформление всей сделки по покупке квартиры в строящемся доме с оплатой через эскроу-счет понадобится около двух недель.

Можно ли вернуть деньги с эскроу-счёта

Вернуть деньги с эскроу-счета покупатель может при расторжении ДДУ. Однако нужно помнить, поясняют эксперты «Метриум», что законное основание для такого действия у покупателя квартиры только одно – неисполнение застройщиком своих обязательств. Проще говоря, забрать деньги только из-за того, что клиент передумал покупать квартиру уже нельзя.

Поэтому средства с эскроу-счёта вернуться клиенту только если:

– застройщик не передаст квартиру в оговоренный срок или станет очевидно, что он не успеет завершить строительство вовремя;

– девелопер признан банкротом или в его отношении открыто конкурсное производство (одна из процедур, предваряющих банкротство);

– застройщик ликвидирован по решению суда.

Что если застройщик обанкротится

В случае банкротства застройщика дольщик не теряет деньги. Они сохранятся на эскроу-счете независимо от судьбы девелопера. В такой ситуации у клиента появится выбор между двумя сценариями. Во-первых, покупатель может оставить деньги на эскроу-счёте и потребовать в суде передачи ему жилья (если оно уже построено) или подыскать вместе с другими дольщиками нового девелопера для завершения проекта. Во-вторых, клиент может забрать средства и направить их в другую стройку.

Что если обанкротится банк

Каждый взнос на эскроу-счет, открытый для участия в долевом строительстве, застрахован государством на сумму до 10 млн рублей. Это значит, что подавляющее большинство покупателей квартир в строящихся домах вернут свои деньги при форс-мажоре. В среднем, российское жилье стоит дешевле 10 млн рублей (около 3 млн рублей). Однако в Москве и Санкт-Петербурге в массовом сегменте новостроек средние трехкомнатные квартиры обходятся, как правило, дороже (от 12 млн рублей и выше), и это покупателям нужно учитывать. Риски сохраняются при приобретении дорогостоящего жилья бизнес-, премиум- и элитного класса, а также загородных домов или таунхаусов.

Вместе с тем право открывать эскроу-счета для покупателей строящегося жилья получат далеко не все банки. На сегодняшний день Центробанк утвердил список из 55 таких учреждений. В их число входят наиболее надежные участники рынка, чьё банкротство маловероятно.

В каких новостройках будут продаваться квартиры через эскроу-счета

С 1 июля 2019 года не все новостройки будут продаваться по новой схеме. Законодатели предусмотрели, что через счёт эскроу привлекаются деньги только в том проекте, где первый ДДУ заключен после 1 июля 2019 года. Остальные новостройки будут реализовываться, как и сейчас, с прямым перечислением средств девелоперу.

Однако уже сегодня по новой схеме начали работать некоторые застройщики и банки, отмечают эксперты «Метриум». «Российский капитал» и Сбербанк открыли эскроу-счета и выдали кредиты на несколько проектов.

На какой стадии можно купить новостройку через эскроу-счет

Раньше застройщик стремился открывать продажи на стадии котлована, чтобы получить деньги как можно раньше. При новой схеме привлечения средств такая необходимость, казалось бы, исчезает, ведь теперь кредит даёт банк. Однако банк заинтересован в снижении рисков, поэтому ему выгодно раннее привлечение денег дольщиков, поясняют в «Метриум». Чем больше средств соберёт застройщик, и чем раньше они окажутся на эскроу-счетах, тем дешевле становится кредит для строительной компании. Поэтому продажи, как и сейчас, откроются на ранних стадиях строительства.

Насколько подорожают новостройки

Участие банка в строительстве будет не бесплатным. Кредитор в новой схеме финансирования берёт на себя значительные риски, которые снимаются с дольщиков. Затраты на обслуживание кредита и выплату процентов будут учитываться девелоперами при определении цены на жильё. Чем дороже кредит – тем дороже квартиры в новостройках для покупателей. Вместе с тем, банки заявляют о готовности снизить ставки для застройщиков до такой степени, что их участие в строительстве не отразится на ценах. Однако это произойдет в том случае, если новостройка будет пользоваться успехом у покупателей.

«Новая схема привлечения средств на строительство защищает большинство покупателей (кроме клиентской аудитории элитного жилья) от финансовых потерь, – говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум», участник партнерской сети CBRE. – Деньги покупателя новостройки сохранятся в любом случае, независимо от неприятностей, которые могут случиться с застройщиком, банком или самим клиентом – средства с эскроу-счета не конфискуются, даже если сам покупатель окажется должником. Возможно, клиент потеряет только время, если со строительством дома возникнут проблемы, однако даже в этом случае ему не придется ждать годами возврата средств или завершения объекта. Вместе с тем, за гарантию сохранности от рисков все-таки придется заплатить. По нашим расчётам, при переходе на эскроу-счета новостройки могут подорожать минимум на 10%».

Источник:

Метриум

Новые квартиры в центре Петербурга: пора исполнять мечты!

Благодаря удобным схемам продаж и значительным скидкам в

компании «ЛенСпецСМУ»

современное жилье в престижных районах Северной столицы становится доступнее.

Время действовать

О том, чтобы жить в центре Петербурга, в самом сердце города, хоть раз в жизни мечтал каждый. Ведь так здорово каждый день любоваться восхитительными видами Северной столицы! А осуществить свою мечту пробовали? Вряд ли. Считается, что жилье в престижных районах Петербурга стоит очень дорого, и с этим утверждением многие почему-то сразу же соглашаются. Даже не пытаясь узнать, какие варианты есть в продаже. Так может перестать бояться и наконец начать действовать? Тем более что с помощью компании «ЛенСпецСМУ» можно позволить себе нечто большее, чем просто квартиру в спальном районе. Например, поселиться в центре Петербурга. Несбыточные желания? Вовсе нет!

Для истинных ценителей

ЛенСпецСМУ возводит дома в разных районах города, в том числе и в центре. При этом  удачное местоположение новостроек сочетается с привлекательными ценами на квартиры.

К примеру, взять Центральный район. Здесь, в самом сердце Петербурга, буквально в двух шагах от Невского проспекта и площади Восстания, строится жилой комплекс «Царская столица». Это эксклюзивный проект компании «ЛенСпецСМУ». Современный комплекс с абсолютно новой инфраструктурой гармонично вписался в историческую застройку центра. Для ценителей Петербурга это идеальный вариант, но самое главное – вполне доступный. Цена квартир в сданных корпусах начинается от 5 миллионов рублей

1

– на сегодняшний день это, пожалуй, самое выгодное предложение в центре Петербурга.

Любители уникальных видов, разводных мостов и вечерних набережных из всех районов Петербурга выделяют Василеостровский. И поселиться в красивейшей старинной части культурной столицы вполне реально! На улице Уральской компания «ЛенСпецСМУ» строит жилой комплекс «Самоцветы» – это единый архитектурный ансамбль, состоящий из четырех 10-этажных корпусов, которые органично вписываются в окружающий пейзаж. Все квартиры – от компактных студий до больших четырехкомнатных – имеют продуманные планировки и сдаются без отделки, так что новоселы смогут воплотить в них любые свои дизайнерские задумки.

Подчеркнуть статус

Респектабельный Московский район считается визитной карточкой Петербурга. Он всегда был одним из самых благоустроенных в городе, местом, где жила политическая элита. Здесь, неподалеку от Московских Триумфальных ворот и одноименной станции метро, компания «ЛенСпецСМУ» возводит жилой комплекс «Московские ворота». Шесть разноэтажных корпусов прекрасно впишутся в окружающую застройку, а во дворе комплекса будут построены современная школа и детский садик с бассейном. Планировки квартир сохраняют особенности знаменитых «сталинок» – большие кухни, высокие потолки, широкие лоджии. Стоимость готовых квартир с отделкой начинается от 3,5 миллионов рублей

2.

Покупай и заселяйся

Высокому уровню домов соответствует и отделка квартир. В жилых комплексах «Московские ворота» и «Царская столица» покупатели смогут выбрать отделку двух цветовых решений:  «Янтарь» с нейтральной  бежево-коричневой гаммой или визуально более просторную  «Лазурь». Так что после получения ключей останется только расставить мебель по своему вкусу, добавить яркие интерьерные акценты – и можно праздновать новоселье. А если хотите порадовать себя, своих близких или друзей дополнительной скидкой на квартиры компании «ЛенСпецСМУ», то тогда спешите получить подарочную карту «Здравствуй, ёлка!  которая дает право на дополнительные скидки. Акция действует до 31 января 2016 г. Получить карту можно в офисах продаж компании, а поскольку право на скидки имеет любой ее обладатель, карту можно не только использовать лично, но и подарить.

1

Цена действительна на однокомнатные квартиры в ЖК «Царская столица» при 100% оплате до 31.01.16.

Парковки все выше и выше

В районе Арбат могут появиться подземные и вертикальные стоянки, парки на крышах и другие необычные объекты. С инициативой их создания местные жители обратились к заместителю мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Марату Хуснуллину. Главе стройкомплекса идея понравилась, он поручил своим подчиненным ее проработать и вынести на заседание Градостроительно-земельной комиссии.

Уже много лет Арбат задыхается от огромного скопления автомобилей. Поблизости расположены офисно-деловые, торговые центры, государственные учреждения, и парковочных мест на всех явно не хватает. Поэтому водители вынуждены ставить свои машины где придется. Разумеется, местных жителей и депутатов не устраивает такое положение дел, и они самостоятельно ищут варианты, как разгрузить улицы. На недавней встрече с Маратом Хуснуллиным жители Центрального округа Москвы поделились своими наработками. Так, архитектор Ирина Соколова рассказала, что после реконструкции инженерных сетей в районе Арбат (их перенесли в большой коллектор) под пешеходной зоной осталось множество пустот, которые можно использовать для создания подземных парковок. Такие технологии существуют и активно применяются в различных мегаполисах мира.

Всего архитекторы насчитали под Арбатом около 40 таких пустот. По их подсчетам, на месте каждой можно «закопать» трехэтажную парковку на 50 машино-мест. «В нашем районе есть еще одна большая проблема – недостаточно скверов. Над парковками можно благоустроить зоны отдыха и детские площадки», – рассказала Ирина Соколова.

Еще один вид парковок – вертикальные – предполагается разместить около глухих фасадов зданий

По словам архитектора, при строительстве сооружений специально делали одну из стен глухой – без окон, чтобы можно было пристраивать какие-то объекты: магазины, детские сады, столовые, но сейчас актуально строить парковки. Чтобы они смотрелись в арбатских переулках органично, их планируется украсить зеленью.

Строить парковки предполагается за счет средств частных инвесторов. По словам Ирины Соколовой, желающие уже есть. По оценке генерального директора ГК Stroytech Юрия Волкова, организация таких небольших многоуровневых парковок в ближайшее время должна вызвать у инвесторов живой интерес. В середине мая этого года бесплатных стоянок для машин не останется внутри Бульварного кольца, а позже и на всей территории ЦАО. При этом очевидно, что спрос на машино-места превышает предложение. «По оценкам инвесторов, которые готовы взять на себя строительство подобных парковок, – рассказал корреспонденту «МП» Глеб Славутский, директор департамента развития и маркетинга компании «Автолокатор», – стоимость строительства одного места под землей составит около 90 тыс. долларов, на вертикальных конструкциях – 60 тыс. долларов. Стоимость годового обслуживания за машино-место на подземной парковке может составить около 55 тыс. рублей, на вертикальной – около 30 тысяч. Соответственно оплата парковки в месяц для владельца автомобиля может колебаться от 3 до 10 тысяч».

Первую автоматизированную трехэтажную стоянку с лифтами планируется сделать в Большом Афанасьевском переулке, 35. Правда, для этого необходимо согласие мэрии. Местные депутаты инициативу уже одобрили, предложение внесено в Мосгордуму. Если эксперимент пройдет успешно, то практику строительства парковок-этажерок, не исключает Ирина Соколова, могут распространить на весь центр.

По словам Глеба Славутского, в Европе, где также остро стоит проблема с машино-местами, уже давно работают подземные парковки. Хорошо развитая система парковок – один из факторов, который обеспечивает в европейских городах отсутствие автомобилей в местах, где нельзя оставлять машину. Например, в Вене наружная часть подземной парковки представляет собой небольшое строение площадью около 15 кв. метров, в котором располагается автомобильный лифт.

Однако при реализации задумки могут возникнуть проблемы, считает Анна Цирульская, заместитель начальника ФГУП «ЦПО» при Спецстрое России, которая в целом идею арбатских архитекторов поддерживает. «Подземное строительство в ЦАО сильно осложнено из-за обилия грунтовых и техногенных вод, приводящих к провалам и оседаниям почвы. Кроме того, искусственно перегороженные в результате строительства паркинга подземные воды могут сильно ухудшить гидрологическое состояние местности. При этом они несут угрозу не только соседствующим, но и удаленным от места строительства капитальными объектами. Например, реконструкция Большого театра, в результате которой здание углубили на 40 метров, привела к тому, что грунтовые воды, огибая здание, размывают почву под Малым театром. Поэтому строительству любой подземной парковки в обязательном порядке должны предшествовать комплексные инженерные изыскания», – отметила эксперт.

Еще одна инициатива, с которой жители Арбата обратились к Марату Хуснуллину, – создание на крышах зданий «зеленых зон». Еще в марте депутаты района одобрили проект создания первой озелененной крыши

в двухэтажке по адресу Арбат, 19. Автор проекта, Ирина Соколова, рассказала, что озеленение крыши будет производиться на средства частных инвесторов – это немецкая компания «Инжиниринг Доберсек ГмбХ», офис которой расположен в этом здании. По оценке архитектора, работы на площади около 400 кв. метров обойдутся примерно в 1 млн долларов. Реализовать проект планируется в течение нынешнего лета. Согласно проекту, помимо растений из итальянских питомников на крыше появится физкультурно-оздоровительный комплекс с массажными кабинетами, фитобар. Вход для всех желающих будет бесплатным, деньги планируется взимать только за предоставляемые услуги. Если эксперимент окажется удачным, зеленые кровли могут появиться еще на 20 арбатских крышах. Создание «зеленых крыш» для Москвы идея не новая, один из первых проектов был реализован в 2007 году на кровле гастронома «Новоарбатский» (Новый Арбат, 11), где сделали газон и планировалось открыть кафе, сейчас зеленая кровля не эксплуатируется.

Марату Хуснуллину инициативы жителей понравились. Он поручил главному архитектору ЦАО Александру Сорокину, главе Москомстройинвеста Константину Тимофееву посмотреть предложенные разработки. «Идеи правильные, – отметил глава стройкомплекса, – беру их под свой личный контроль. Возможно, не все они реализуемые, нужно посмотреть, разобраться». Заммэра поручил докладывать ему по данному вопросу раз в месяц на строительном штабе по ЦАО.

Автор: Максим Клинский

Источник:

Московская перспектива

Тенденции в строительстве тематических жилищных комплексов

За июль в продажу поступило больше ЖК, чем за полугодие

По подсчетам аналитиков компании «Метриум», в июле официальные продажи начались в восьми московских жилых комплексах массового сегмента – это больше, чем за все первое полугодие 2018 года. Причиной стали изменения в законодательстве о долевом строительстве, которые подстегнули девелоперскую активность. Тем не менее, общее количество квартир в продаже за июль не увеличилось, а уменьшилось.

В июле 2018 года на столичном рынке новостроек массового сегмента стартовали продажи в восьми жилых комплексах, а их общее число достигло 81, подсчитали эксперты «Метриум». При этом за все первое полугодие началась реализация только семи проектов, то есть в среднем каждый месяц появлялся один ЖК. Столь высокой активности на рынке не наблюдалось не только в 2018 году, но и том же месяце 2017 года. Тогда продажи стартовали только в одном проекте комфорт-класса.

Эксперты «Метриум» связывают всплеск количества новых проектов с законодательными изменениями, произошедшими 1 июля 2018 года. Вступили в силу поправки, значительно ужесточающие требования к девелоперским компаниям. Однако их действие распространяется только на тех застройщиков, которые реализуют проекты по разрешениям, выданным после 1 июля 2018 года. Это стимулировало застройщиков получить как можно больше разрешительных документов до этой даты. В июне в Москве было выдано 132 разрешения на строительство, тогда как ежемесячно с начала года выдавалось по 10-15 документов в месяц.

Тем не менее, отмечают аналитики «Метриум», выход в продажу рекордного количества жилых комплексов не повлиял на тенденцию к сокращению общего числа квартир на рынке массовых новостроек. По итогам июля данный показатель сократился на 4,7% и достиг 14,1 тыс. квартир. Между тем в начале года на рынке было представлено 19,1 тыс. квартир, а в июле 2017 года – 20,2 тыс.

«Главная причина на первый взгляд противоречивой тенденции – высокий спрос, – комментирует Наталья Круглова, генеральный директор компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE. – Впервые за посткризисный период темпы прироста числа сделок начинают опережать поступление в продажу новых объемов жилья. Создаются предпосылки для ликвидации дисбаланса спроса и предложения на столичном рынке, который сформировался в 2015-2016 гг. Соответственно, в обозримой перспективе можно ожидать роста цен на первичное жилье комфорт-класса».

Для летнего сезона не характерны высокие темпы продаж, отмечают эксперты «Метриум», но в июле 2018 г. количество сделок в массовом сегменте увеличилось на 12%, в сравнении с аналогичным периодом 2017 года – на 45%. Одновременно в данном сегменте наметился рост цен: средняя стоимость квадратного метра за месяц увеличилась на 1,6% и составила 156,8 тыс. руб.

На положительную динамику оказало влияние плановое повышение цен несколькими застройщиками в ряде жилых комплексов, считают в «Метриум». Примечательно, что треть июльских комплексов вышла в продажу по стартовым ценам выше среднерыночных, что было нехарактерно в предыдущие годы для новых ЖК.

Источник:

Метриум

Спрос на подземные бункеры растет

«Метриум Групп»: ВАО – округ контрастов

Как ослабление рубля отразится на рынке жилой недвижимости?

Хотя в III и IV квартале покупательская активность в среднем была снижена, что можно объяснить реакцией покупателей на ожидаемые изменения на финансовом рынке, декабрь принес неожиданный всплеск спроса на недвижимость в регионах. Активный спрос в конце 2013 г. и начале 2014-го во многом обусловлен отзывом ЦБ лицензий ряда банков. Люди стали закрывать счета и выводить деньги с депозитов, инвестируя в жилые метры. Начало 2014 г. показало позитивную динамику покупательской активности, первый месяц наступившего года принес больше сделок, чем декабрь 2013 г. Дальнейший прогноз делать пока трудно, но стабильная динамика роста по-прежнему сохраняется.

Недвижимость – самая твердая валюта в стране. На сегодняшний день это распространенное мнение, но не самое верное. Недвижимость может быть в цене, например, во время сильного кризиса происходит обвал курса рубля, что сразу же отражается на стоимости недвижимости. Тем не менее, как показала практика, жилые метры постоянно прибавляют в цене и восстановление происходит относительно быстро, но зависит от сегмента.

Вряд ли 2014 год принесет значительные ценовые колебания. Мы прогнозируем стабильный рост цен на уровне инфляции. Что касается остальных факторов роста, помимо падения курса рубля к основным валютам, в их число входит возможный рост ставок по ипотеке, что может осложнить покупку недвижимости для многих слоев населения.

Не стоит забывать и о нововведенных поправках к ФЗ-214, вступивших в силу с 1 января 2014 г. Теперь для заключения договоров участия в долевом строительстве застройщику необходимо страховать риски гражданской ответственности перед дольщиками. Это осуществляется либо через заключение договора поручительства с банком (банковская гарантия), либо через заключение договора страхования гражданской ответственности с ОВС или компанией-страховщиком. Обойдется такой договор от 2% и более от стоимости жилья, что отразится на его финальной стоимости для покупателя.

Тем не менее существует мнение, что новая поправка не затронет цены. Во многом такая позиция связана с поведением и привлечением средств дольщиков: не многие решаются покупать квартиры в строящихся домах на стадии котлована из-за незащищенности вложенных средств. Застройщику приходится брать кредит для финансирования начальных этапов строительства, и кредитные ставки, составляющие от 15% и выше, в итоге влияют на итоговую стоимость жилья. Поправки к закону, подразумевающие защищенность дольщиков, призваны в том числе обезопасить вкладчиков от потерь даже на начальных стадиях строительства. Но даже если число покупателей, участвующих в ДДУ, резко возрастет и привлечение заемных средств со стороны банков застройщику не потребуется, скидка, которую клиенты рассчитывают получить за покупку квартиры на стадии котлована, будет соизмерима ставке по кредиту.

Все же вложения в недвижимость, без всяких сомнений, еще долго будут надежным и привлекательным инструментом сохранения капитала. Конечно, ликвидность того или иного объекта будет всегда зависима от стоимости и сегмента. Как показала практика 2009 г., в кризис недвижимость бизнес- и элитклассов реализовать труднее. Примером прошлых лет стало перенасыщение рынка и последующая стагнация, обусловленная большим количеством предложений и малым спросом, что сделало сегмент «дорогого» жилья практически неликвидным. В экономсегменте такой ситуации не наблюдается. Это можно объяснить постоянным недостатком квадратных метров. В особенности в растущих городах.

Если представить ситуацию резкой девальвации рубля, на первых этапах рынок доступного жилья пострадает сильнее всего. Сегмент экономкласса более чувствителен к валютной динамике и изменению цены. Конечно, спрос на доступное жилье останется высоким, но продать квартиры в новостройках будет труднее.

Сравнивая вторичный и первичный рынки, в случае девальвации следует ожидать оживление на вторичном. В большинстве случаев это объясняется тем, что создавать новое жилье в рублях будет дороже, тогда как на вторичном рынке все необходимые затраты уже произведены. Не стоит забывать и о психологических факторах, например, когда у человека есть что-то «про запас», он чувствует себя защищенным. Так, многие предпочитают делать вклады в недвижимость и в кризисных ситуациях «избавляться от запасов».

Сложившаяся ситуация пусть и имеет значительные сходства с 2009 годом, является от него в то же время отличной. Я считаю, что падение рубля – это скорее коррекция. Рубль был переоценен, он должен был быть дешевле. Сейчас коррекция произошла, и поводов для паники быть не должно. Тем, кто планировал покупку недвижимости в новом году, – покупать, а тем, кто об этом не думал, – подумать еще раз и не форсировать события. В рублях, как я уже упоминал, снижение цен пока не предвидится. Но номинирование цен в у.е., о чем сейчас ходит много разговоров, очень маловероятно. Маловероятно, но возможно. Для этого нужна значительная инфляция. А если цены будут даже переведены в условные единицы, не факт, что этой единицей станет доллар. Соответственно, при значительном усилении инфляции и переходе к валютным индексам рынок недвижимости ожидает неизбежный ценовой рост в национальной валюте.

Валерий Шумилин, президент ГК Fedeco, специально для IRN.RU

Источник:

http://www.irn.ru

Квартиры и новостройки в Старой Купавне

Старая Купавна – небольшой городок с промышленно-производственным потенциалом. Природные преимущества – леса и озера – привлекли в эти края строителей. Сегодня купить квартиру в Старой Купавне можно в домах на разной стадии готовности. Интересные по ценам предложения имеются и в многоэтажках, и в малоэтажных жилых комплексах. Новостройки в городе Старая Купавна ждут своего покупателя!

В сегодняшней статье «Портал о недвижимости MetrInfo.Ru» остановится на самых интересных новостройках Старой Купавны.

ЖК «Купавино» - на берегу Купавинского озера

Жилой комплекс «Купавино»

- проект ГК Роскомстрой недвижимость в центре Старой Купавны, на улице Октябрьская, вл. 14А, на берегу Купавинского озера. ЖК состоит из шести 17-этажных монолитных секций с подземным паркингом. Фасады отделываются керамогранитом. Жилая часть представлена 1-3-комнатными квартирами 26-71 кв. м, без внутренних перегородок и без отделки. Балконы и лоджии остеклены. На первом этаже - детский сад. Квартиры продаются по 57 000 руб. в среднем за метр.

Территория комплекса огорожена, охраняется. Она будет освещена, озеленена, будут устроены тротуары, детские игровые площадки, зона отдыха со скамейками, беседки и цветники. Пляжную зону облагородят. Вблизи располагаются детские сады, школа, поликлиника.

До ЖК удобнее добираться от станции метро Партизанская на автобусе №444. От Ярославского вокзала поезда отправляются до станции Монино, далее автобусом или маршруткой №33. От Курского вокзала нужно ехать до станции Купавна, далее на автобусе №37. На автомобиле - по Горьковскому шоссе.

ЖК «Венеция» - микрогород в Озерках

Жилой комплекс «Венеция»

- к его строительству «Восточная инвестиционно-строительная компания» приступила в 2015 году, - расположен в микрорайоне Озерки Старой Купавны. Застройка состоит из девяти 7-этажных домов из одной-трех и пяти секций. Дома объединены стилобатом, где расположатся офисы, магазины, паркинг. Для отделки используется кирпич и панели под искусственный камень.

Площадь 1-3-комнатных квартир - от 39 до 105 кв. м., они сдаются без отделки. Средняя стоимость метра - 51 108 руб. Продаются офисные и торговые помещения. Территория комплекса будет озеленена, благоустроена, появятся детские и спортивные площадки.

Вблизи ЖК «Венеция» - сквер Боевой славы, детский сад, лицей, универсамы «Дикси» и «Лукошко». Из Москвы можно доехать от станции Партизанская автобусами №№322, 444, 399, от Измайловской – автобусом №599, от Новогиреево - №№587 и 886, от Новокосино - №585. Электрички до станции Купавна отправляются от Курского вокзала. Далее автобусом или маршруткой №37. На автомобиле - по Горьковскому шоссе.

ЖК «Калейдоскоп» - дом в центре города

«Калейдоскоп» - это жилой комплекс

в центре города (улица Кирова, 23). В 17-этажном монолитном доме с вентилируемыми фасадами из пяти секций продаются 1-2-3-комнатные квартиры 34-77 кв. метров, метр в среднем стоит 61 915 руб. Жилье реализуется в соответствии с законом № 214-ФЗ. Застройщик проекта - «Жилищная компания», она входит в группу компаний СК «ОЛИМП».

На территории «Калейдоскопа» организуют тротуары, зону отдыха, детскую площадку. Прогулочные аллеи будут освещаться. Предусмотрен открытый и охраняемый паркинг. В нескольких минутах ходьбы - торговый центр, фитнес клуб, рестораны и кафе. Жителям также доступны общеобразовательная, музыкальная и художественная школа, детские сады, поликлиника. Недалеко сосновый бор и Купавинское озеро.

Доехать до жилого комплекса можно от метро Партизанская на автобусах №№ 444, 322. От Курского вокзала – электричкой до станции Купавна, далее автобусом или маршруткой №37, от Ярославского – до станции Монино и далее автобусом и маршруткой №33. На автомобиле – по Горьковскому шоссе.

На пути обновления

Город Старая Купавна находится в Ногинском районе Московской области, в 22 км от МКАД. В состав городского поселения входит восемь населенных пунктов: сам город Старая Купавна, село Бисерово, три поселка - 2-й Бисеровский участок, Зеленый, Рыбхоз и три деревни – Щемилово, Новая Купавна, Кролики.

Во многом известность городского поселения связана с природным окружением, включая природный парк Бисеровский и озеро ледникового происхождения Бисерово. На озере создана благоустроенная зона для отдыха и купания. Проводить выходные на озере приезжают не только жители близлежащих поселений, но и из Москвы.

Старая Купана также - большой индустриальный центр, обеспечивающий занятость местному населению. Всего в промзоне сосредоточено около 30 предприятий разной направленности, включая химико-фармацевтический комбинат «Акрихин», Купавинский опытно-экспериментальный механический завод, текстильную фирму «Купавна».

Но развитие территории требовало и строительства жилья. В настоящее время застройщики обратили внимание на ту часть Купавны, которая была занята частной застройкой. На ее фоне современные жилые комплексы смотрятся выигрышно не только за счет внешнего вида, но и потому, что включают объекты инфраструктуры, имеют благоустроенную территорию, спортивные и детские игровые площадки, зоны отдыха, организованные паркинги.

Инфраструктура города включает четыре средние школы и столько же детских садов, музыкальную и хореографическую школы, поликлинику и городскую больницу, дворец культуры «Акрихин», дом культуры «Купавна». В декабре 2015 году в Старой Купавне открыт МФЦ, где можно в одном месте получить многие государственные или муниципальные услуги.

Из объектов отдыха расположенных вблизи Купавны следует отметить санаторий «Родники», загородный клуб «Бисерово-Спортинг» и конгресс-отель «Ареал».

Положительные перемены также связаны с реконструкцией Горьковского шоссе (М-7 «Волга»). В ближней его части - на территории Балашихи будет построено три развязки: на пересечении Горьковского шоссе с Объездным (18-й километр), Леоновским (22-й километр), а также с Советской улицей (21-й километр).

Реконструкцию на участке Москва – Владимир в границах Московской области планируется закончить к 2020 году. В результате выполненных работ движение на Горьковском шоссе будет полностью избавлено от светофоров, также ликвидируют левые повороты.

Резюме портала www.metrinfo.ru

Жилье в Старой Купавне подойдет тем, кто любит природу, рыбалку, отдых на воде. Привлекает соотношение цена-качество – дома строятся современные, стоимость квадратного метра вполне умеренная.

Источник:

http://www.metrinfo.ru

Ипотека становится доступнее

Осень на рынке недвижимости ознаменовалась ростом количества сделок по покупке жилья с использованием ипотеки. По итогам третьего квартала 2013 года, на примере продаж в нашем

жилом комплексе бизнес-класса «Правый Берег»

в Химках, мы видим, что на долю заемщиков приходится порядка 50% от общего числа покупателей. В то время как в начале года их процент был существенно меньше.

В Подмосковье несколько лет назад из-за роста среднерыночных ставок с 11,9% до 12,5% объем покупателей-заемщиков начал сокращаться. Если по итогам 2011 г. порядка 120 207 сделок совершалось с привлечением ипотечных кредитов, то уже в конце 2012 г. на их долю приходилось около 113 170, согласно подсчетам Росреестра. По итогам 1 квартала 2013 г. из общего количества сделок (254 675) на ипотеку пришлось около 22,4% (57 190).

Но на сегодня число покупателей-заемщиков возрастает. Мы видим это и по рынку в целом, и по динамике продаж в нашем жилом комплексе бизнес-класса «Правый Берег», который мы реализуем в Химках на берегу канала им. Москвы. Так, по данным координатора работы ипотечного сектора ГК «Территория» Яны Грековой, пик активности по сделкам с привлечением ипотечного кредита был зафиксирован в августе, когда на их долю пришлось до 60% продаж.

В основном, это происходит потому, что банки заинтересованы в привлечении клиентов и проводят множество интересных акций, направленных на снижение средних ставок и на облегчение самого процесса получения кредита. Так, по словам Яны Грековой, Сбербанк инициировал акцию «12-12-12», согласно которой ипотечный кредит выдается всего под 12% годовых, первоначальный взнос при этом составляет 12% от стоимости квартиры, а средний срок кредитования равен 12 лет включительно. Акция пользовалась большой популярностью летом и была продлена до 31.12.2013 г.

Также с 1 сентября 2013 г. ВТБ24 запустил новую промо-акцию по программе «Стоящееся жилье», согласно которой уровень ставок составляет от 11,5% до 12,25% без повышения на инвестиционный период, а размер первоначального взноса начинается от 15%. На сегодня это одно из самых интересных предложений,  которое пользуется большим спросом у наших клиентов. Банк Петрокомерцбанк тоже периодически предлагает различные специальные программы, которые привлекают не мало заемщиков.

Причем, если раньше ипотека использовалась в основном в сегменте эконом-класса, то на сегодня объекты бизнес-класса все чаще приобретаются с помощью этого финансового инструмента. Согласно анализу покупателей квартир в нашем

жилом комплексе бизнес-класса «Правый Берег», порядка 40% заемщиков имеют собственный бизнес, 25% являются наемными сотрудниками с высоким уровнем дохода, 35% - из числа работников со среднем уровнем дохода 70 000 руб. в месяц и выше.

Это связано со многими факторами. Во-первых, банки устроили настоящий бархатный сезон, продлевая самые востребованные летние акции. Во-вторых, покупатели предпочитают приобретать недвижимость уже сейчас, поскольку не уверены в стабильности экономической ситуации и прочности курсов валют. По нашим прогнозам, уровень процентных ставок по ипотечным кредитам не изменится до конца года, а самые популярные акции от ведущих банков хоть и носят временный характер, но, скорее всего, будут продлены.

ЖК «Правый Берег» обладает целым рядом преимуществ для комфортного проживания, таких как круглосуточная охрана, подземная транспортно-логистическая система и паркинг, авторская архитектурная концепция, панорамное остекление (с 13 этажа) и захватывающий вид на город, а также несколько вертолетных площадок и близость к яхт-клубу. В связи с этим квартиры, как правило, приобретаются с целью личного проживания семейными парами среднего возраста.

Жилой комплекс «Правый берег» расположен в Химках в двух километрах от МКАД на берегу канала имени Москвы, поэтому инфраструктура проекта предусматривает собственную набережную и удобный выход к пляжу и спортивному комплексу яхт-клуба «Маяк», откуда можно самостоятельно дойти на яхте до Клязьминского, Пестовского, Пироговского и Химкинского водохранилищ. На крыше двух высотных зданий комплекса также запроектированы вертолетные площадки.

Железнодорожная станция «Химки» расположена в десяти минутах ходьбы от комплекса через территорию парка имени Л.Н. Толстого. Время пути на электричке до станции «Комсомольская» составляет 20 минут, а до станций «Речной вокзал» и «Планерная» можно добраться за 15 минут на наземном транспорте. Также, помимо реконструкции Ленинградского шоссе и строительства новых развязок и съездов на МКАД, в километре от комплекса ведется активное строительство новой скоростной трассы «Москва — Санкт-Петербург».

Проект ЖК «Правый берег» предусматривает возведение двухуровневого подземного отапливаемого паркинга на 797 машиномест, куда можно попасть непосредственно из жилой зоны комплекса на бесшумных лифтах. Гостевые парковочные места также входят в состав подземного паркинга, а проектировщиками разработаны системы транспортной логистики въездов и выездов из паркинга и движения автотранспорта по подземной части комплекса.

Девелопер проекта – инвестиционно-строительный холдинг ЗАО «Группа компаний ТЕРРИТОРИЯ» был образован в феврале 2009 года в результате реструктуризации компании ОАО «Межрегиональная Девелоперская Компания». В инвестиционный портфель холдинга вошли проекты загородной, коммерческой и жилой недвижимости Московского региона, а также строительство гостинично-туристических центров и яхт-клубов. В отдельное направление деятельности компании выделено управление и эксплуатация собственных объектов недвижимости.

Источник:

ГК Территория