Сегодня покупатель жилья в новостройке помимо выгодной цены обращает внимание на концепцию проекта, на планировочные решения и архитектуру зданий, а также на инфраструктуру, которая предлагается в жилом комплексе или микрорайоне, ведь у современных жителей столицы и Подмосковья на первый план постепенно выходит качество жизни, удобство и комфорт.
Собственно, поэтому к инфраструктуре появляются определенные требования, с которыми и решил ознакомиться «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru», выяснив также, насколько желания покупателей соответствуют тому, что предлагают застройщики.
Покупательские запросы
По мнению большинства экспертов рынка, среди факторов, на которые обращают внимание покупатели новостроек, инфраструктура занимает третье место после стоимости и месторасположения (и соответственно - транспортной доступности) недвижимости. Конечно, в первую очередь раскупаются самые дешевые варианты, но когда цены примерно одинаковы, начинается сравнение инфраструктурных составляющих. Таким образом, инфраструктура стала конкурентным преимуществом застройщиков, особенно в тех районах Москвы и области, где она развита слабо. «И в случае отсутствия необходимых объектов клиент может отказаться от покупки квартиры в данном проекте и отдать предпочтение другому, где нужные объекты присутствуют», - утверждает Марина Тимашова, директор по маркетингу и рекламе девелоперской компании «Сити-XXI век».
Но не вся инфраструктура одинаково необходима покупателям. «В первую очередь покупателю важна детская и социальная инфраструктура. Без них привлекательность проекта, особенно если он состоит из нескольких корпусов и рассчитан на несколько тысяч жителей, резко снижается. А вот отсутствие спортивных сооружений непосредственно на территории жилого комплекса далеко не так критично, без них новостройку продать легче, чем, например, без детского сада, - утверждает Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер». – Не очень нужна и инфраструктура «узкой специализации», которая интересна ограниченному кругу лиц, например, собственный кинотеатр». «А вот наличие в новых микрорайонах развитой торговой инфраструктуры жители приветствуют», - говорит Антон Скорик, генеральный директор ООО «Мортон-Инвест». Также, как отмечает Наталья Бланкова, маркетолог компании «Эталон-Инвест», востребованы благоустроенные зоны отдыха (детские и спортивные площадки, скверы и парки). А Алексей Харитонов, директор управления продаж и маркетинга компании «ЮИТ СитиСтрой», прибавляет к этому развлекательную инфраструктуру.
Вообще же, всю инфраструктуру можно разделить на две условные группы: объекты благоустройства (детские и спортивные площадки, прогулочные зоны, малые архитектурные формы и т.п.) и объекты социально-торговой сферы (капитальные объекты) - школы, детские сады, магазины, физкультурно-оздоровительные комплексы и поликлиники, центры дополнительного образования, развлекательные центры, заведения общественного питания и т.п.
«В первой группе на вершине потребностей оказываются детские и спортивные площадки, затем идут рекреационные зоны, где могут проводить время все члены семьи, а далее следует озеленение. Менее же востребован всякого рода «декор» в виде фонтанов, альпийских горок, вазонов – они, безусловно, украшают территорию, но покупатели могут обойтись и без них. А во второй группе самые важные – детские учреждения: школы и детские сады», - рассказывает Григорий Алтухов (ФСК «Лидер»).
Среди прочих объектов второй группы наибольший интерес вызывают магазины с продуктами, товарами первой необходимости и спортивные учреждения. Конечно, от проекта к проекту предпочтения жильцов могут отличаться, что подтверждают исследования и опросы покупателей компании «Сити-XXI век»: «Так, в квартале «Краски жизни» в пожеланиях по объектам инфраструктуры 24% жильцов отметили фитнес-клуб, далее следует салон красоты (12%), аптека, продуктовый магазин и детский досуговый центр - почти по 10%. А вот в комплексах «Альбатрос» и «Подсолнухи», а также в мини-полисе «Самоцветы» в пожеланиях по объектам инфраструктуры большинство покупателей на перовое место поставило продовольственный магазин. В двух первых ЖК на свою потребность в магазине указали по 15% жильцов, далее разместив аптеку и фитнес-клуб (по 12%). А в мини-полисе «Самоцветы» за продуктовый магазин проголосовало 22% жильцов, и по 15% - за аптеку и детский досуговый центр», - рассказывает Марина Тимашова.
А это – результаты голосования на портале www.irn.ru, в котором принимали участие пользователи, и как видите, он вполне соответствует общим тенденциям.
Инфраструктура для детей
Как следует из вышесказанного, покупателям новостроек крайне важна детская инфраструктура. Это объясняется тем, что большая их часть - 50-80% - это молодые семьи уже с детьми или рассчитывающие завести ребенка в ближайшем времени. Например, в жилом микрорайоне «Изумрудные холмы», как сообщает Наталья Бланкова («Эталон-Инвест»), доля молодых семей около 60%. Поэтому обязательные атрибуты современного жилого комплекса и тем более масштабного микрорайона – детский сад и школа: «Если в проекте нет школы и детского сада, а в семье подрастают дети, то велика вероятность, что покупатели отдадут предпочтение новостройке и району с более благоприятной ситуацией по детской инфраструктуре», - утверждает Виталий Витрищак, начальник информационно-маркетингового отдела КТ «ДСК-1 и Компания». Но, впрочем, при комплексной застройке большой территории школы и детские сады планируются всегда, ведь необходимо, чтобы выполнялись условия по обеспечению жителей объектами социальной инфраструктуры, без этого проекты не согласовывают.
«А помимо образовательных и дошкольных учреждений всех покупателей с детьми интересует вопрос, где гулять с ребенком, т.е. нужны детские площадки, зоны и парки отдыха», - говорит Наталья Бланкова («Эталон-Инвест»).
Дальнейшие потребности покупателей разнятся в зависимости от пристрастий и увлечений: кто-то хочет развивать в своем малыше способности к языкам или танцам, поэтому прежде всего желает видеть на территории жилого комплекса, досуговый центр, а для других родителей важно, чтобы ребенок занимался спортом, поэтому возникает необходимость в физкультурно-оздоровительном центре с различными секциями и в спортивных площадках. «Например, по результатам наших опросов, проводимых среди покупателей квартир в новостройках, около 10% покупателей в качестве желаемого объекта инфраструктуры указали досуговый центр, но, правда, при условии, что в нем будет разнообразный набор кружков: художественный, музыкальный, танцевальный», - рассказывает Марина Тимашова («Сити-XXI век»).
«Также многих покупателей с детьми интересует наличие детской и взрослой поликлиники неподалеку от новостройки или в самом микрорайоне», - отмечает Регина Толоконникова, директор департамента маркетинга и рекламы ЗАО «Группа компаний «Жилищный капитал». «Вообще при идеальном раскладе в проекте должны быть школа, детский сад и поликлиника, в крайнем случае, они должны располагаться не далее чем в 5-10 минутах ходьбы, чтобы туда не нужно было добираться на общественном или личном транспорте, тогда покупатели квартир остаются довольными», - уверяет Виталий Витрищак (КТ «ДСК-1 и Компания»).
Инфраструктура для отдыха и спорта
Довольными покупателей делает и инфраструктура для спорта и проведения досуга, хотя она и не так важна, как детские учреждения и социальные объекты.
«Спорта в нашей жизни становится все больше, причем самого разного. Поэтому покупатель заинтересован в наличии уличных спортивных площадок, пользоваться которыми можно по желанию. Такие площадки, как правило, универсальны, например, футбольное поле зимой легко трансформируется в каток», - говорит Григорий Алтухов (ФСК «Лидер»). И практически каждый застройщик сегодня считает своим долгом организовать такую площадку с зоной для детей и для взрослых, даже в рамках точечной застройки.
А вот большие спортивно-оздоровительные сооружения появляются далеко не в каждом проекте. Чтобы их окупить, нужна высокая заполняемость. Детские сады и школы однозначно будут заполнены, а вот с секциями в спортивном центре застройщик может и просчитаться, ведь часть посетителей обязательно не устроит тренер, другую часть – расписание занятий, третью - их стоимость. В общем, всегда есть вероятность, что такой центр не будет заполнен на 100%, поэтому если в проекте возводится ФОК, то он обычно открывает свои двери всем желающим. Да и возводятся такие сооружения только в проектах массовой застройки.
Но большинство покупателей это не расстраивает. В районах новой массовой застройки структура микрорайона уже включает в себя целый комплекс объектов оздоровительного назначения, в том числе фитнес-центры, спортивные площадки, стадионы, детские игровые площадки и помещения, отведенные под организацию спортивных кружков и секций, говорит Алексей Харитонов («ЮИТ СитиСтрой»).
Важная составляющая - паркинги
А вот парковок в современных новостройках пока недостаточно, особенно по демократичным ценам, хотя потребность в них есть. «Количество автомобилей в Москве ежегодно увеличивается на 8-10%, что составляет 350-400 тыс. машин. По данным ГИБДД, в 2013 году в Москве зарегистрировано около 5 млн автомобилей. Поэтому потребность в паркингах только растет, причем в любых: закрытых и открытых», - утверждает Алексей Харитонов («ЮИТ СитиСтрой»). «Хотя, конечно, в большинстве своем покупатели новостроек хотят ставить машины на подземные паркинги (желательно, теплые), с возможностью подняться на лифте в собственную квартиру, они желают иметь гарантированное место, доступное в любое время суток», - говорит Регина Толоконникова (ЗАО «Группа компаний «Жилищный капитал»). И нельзя сказать, что таких паркингов в новых проектах нет, напротив, их немало, «но, к сожалению, они не всегда востребованы в том объеме, в котором возводятся, так как подземные работы серьезно влияют на их себестоимость строительства, а следовательно, места на таких парковках не могут стоить дешево», - уверяет Наталья Бланкова («Эталон-Инвест»).
«Плотность застройки и стоимость земли не позволяют развивать открытые паркинги, а стоимость многоярусных подземных парковок очень высока, она доходит до 15% от стоимости, например, двухкомнатной квартиры», - говорит Алексей Харитонов («ЮИТ СитиСтрой»). Поэтому большинство новоселов, предпочитают искать места для парковки во дворе или в окрестных переулках и уж точно не готовы оплачивать места на паркингах единовременно.
«Таким образом, паркинги пользуются спросом только в случае доступной цены», - отмечает Виталий Витрищак (КТ «ДСК-1 и Компания»). Поэтому многие застройщики разрабатывают специальные программы для реализации парковочных мест: «К примеру, наша компания в некоторых проектах выводит в продажу машино-места уже на начальной стадии строительства и дает беспроцентную рассрочку до момента ввода дома в эксплуатацию», - рассказывает Регина Толоконникова (ЗАО «Группа компаний «Жилищный капитал»). Рассрочку предоставляет и компания «ЮИТ СитиСтрой», к примеру, на 1-2 года, разрабатывая при этом программы рассрочки на 5-10 лет. Если застройщики предлагают подобные условия покупки парковочных мест, то данная инфраструктура тоже становится востребованной.
Обзор предложений
Таким образом, для современного покупателя новостройки идеальный проект – это комплекс, где есть школа, детский сад, зоны отдыха, спортивные и детские площадки, магазины и развлекательные центры, а также доступный по ценам паркинг. Кроме того, есть потребность в поликлиниках и спортивных комплексах.
Конечно, весь этот набор не возможен в ЖК точечной застройки, ближе к центру столицы, поэтому полный набор инфраструктуры предлагается только в масштабных проектах комплексной застройки, в спальных районах Москвы, на территориях за МКАД и в Московской области.
Примером комплексов с хорошим набором собственной инфраструктуры являются, например, проекты ГК «Мортон», выполненные в градостроительной концепции «Мортонград», которая подразумевает снижение плотности застройки, увеличение количества детских садов и школ, комплексное развитие прилегающих лесопарковых территорий и т.п. «В настоящее время по этой концепции строятся крупнейшие объекты комплексной застройки - Мортонград «Путилково» (Красногорский район) и Мортонград «Бутово» (Ленинский район), - рассказывает Антон Скорик (ООО «Мортон-Инвест»). - И в каждом из них возводится необходимое количество школ и детских садов, полностью удовлетворяющих потребности жильцов в доступном и качественном детском образовании, а также строятся детские досуговые центры. Также во всех крупных проектах запланированы торговые комплексы, паркинги и плоскостные автостоянки – огороженные, охраняемые и освещенные участки земли с разметкой для автомобилей. Но самое главное - в «Мортонградах» реализуется идея создания культурного ядра - русских культурно-просветительских центров, где будут находиться библиотеки, разнообразные кружки и секции, театральные и спортивные студии, а также вместительные концертные залы и открытые творческие площадки».
Схожие идеи реализуются и в проектах с концепцией «Мини-полис» от компании «Сити-XXI век». К примеру, мини-полис «Строгинский», который включает в себя ЖК «Альбатрос», ЖК «Подсолнухи» и ЖК «Янтарный город», привлекает покупателей не только объектами образовательной и социальной инфраструктуры, но и прекрасными детскими площадками, дворцом спорта «Янтарь» с бассейном, досуговым центром с кружками и театральной студией «Жар-птица».
Но, впрочем, хорошую инфраструктуру можно найти не только в концептуальных проектах, но и просто в масштабных жилых комплексах. «Например, в микрорайоне «Солнцево-Парк», который расположился на территории Новой Москвы в 9 км от МКАД по Боровскому шоссе, было запланировано 3 детских сада, 2 школы, поликлиника, православный храм, русский культурно-просветительский центр с библиотекой, досуговый клуб с кружками, театральной студией и концертным залом, стадион, скейт-парк, торговый центр, подземный и надземный многоуровневый паркинг, - рассказывает Антон Скорик (ООО «Мортон-Инвест»), - поэтому проект долгое время был лидером спроса, с 2010 г. ежемесячно в нем продавалось от 150 до 240 квартир, и сегодня, когда строительство микрорайона практически завершено, в реализации остались лишь единичные предложения».
А вот в ЖК «Западное Кунцево» (2 км от МКАД) выбор квартир пока есть, здесь можно купить 1-4-комнатные варианты площадью от 31,7 до 110,6 кв. м, стоимостью от 3 985 940 руб. за квартиру. «При этом в проекте предусмотрен собственный детский сад, школа, магазины, кафе, а вся свободная территория отдана под благоустроенные площадки для отдыха. Только в первой очереди запланировано 22 площадки – четыре спортивных и 18 детских. А во второй очереди, помимо детских и спортивных площадок, запланирован стадион, столы для настольного тенниса и зоны для занятий на тренажерах, а также роллердром и площадка для барбекю. Также в комплексе предусмотрено создание двух спортивных кластеров, в каждом из которых будет универсальная площадка для волейбола и баскетбола и площадка для стритбола», - рассказывает Григорий Алтухов (ФСК «Лидер»).
Также хорошую инфраструктуру могут предложить довольно масштабные проекты, которые возводятся в спальных, но обжитых районах столицы, где уже есть и школы, и спортивные центры, и магазины. Пример такого проекта - ЖК «Зеленый берег», который возводится в районе Чертаново Центральное на ул. Кировоградская, в 7 минутах ходьбы от метро «Пражская». «Этот проект располагается в районе с богатой инфраструктурой, в состав которой входят школы, поликлиники, многочисленные магазины, торговые центры, фитнес-центры, бассейны. Так, в непосредственной близости от ЖК находятся конноспортивный комплекс «Битца» и спортивный комплекс «Чертаново». Кроме того, этот объект отличается благоприятной экологией, потому что рядом расположен Битцевский парк, а сами корпуса стоят на берегах каскада прудов», - рассказывает Алексей Харитонов («ЮИТ СитиСтрой»), отмечая, что и другие проекты компании «ЮИТ СитиСтрой» возводятся в обжитых районах в окружении уже действующих инфраструктурных объектов.
Резюме журнала www.metrinfo.ru
Сегодня инфраструктура стала довольно важным аспектом при выборе жилья в новостройке, покупатели выбирают удобство и комфорт, тем более когда выбор стоит между проектами практически с одинаковой стоимостью. А самыми важными объектами становятся школы, детские сады, магазины, площадки для занятий спортом и зоны отдыха, без них проект считается не очень удачным, если только он не возводится в обжитом районе с богатой инфраструктурой. Также покупатели интересуются досуговыми центрами для детей, спортивными центрами и бассейнами. И что радует, застройщики охотно предлагают все это, особенно в проектах комплексной застройки за МКАД или в Московской области, в столице же немало новых объектов возводится в хороших развитых районах.
Источник:
www.metrinfo.ru
