Лицензирование скважин поможет сохранить экосистему Новой Москвы и Подмосковья

Не так давно власти заявили о необходимости обязательного лицензирования скважин для физических лиц. Будущая мера озадачила многих дачников Новой Москвы и Подмосковья, ведь практически на каждом втором участке пробурены собственные скважины, и часто – без контроля соответствующих органов и экспертиз. Однако данная инициатива властей отнюдь не нова: закон о недрах в России существует с 1992 года, и вода официально признана полезным ресурсом, добыча которого регламентируется законодательно и контролируется государством.

Однако до последнего времени процесс бурения скважин частными лицами не регулировался никак. Как правило, любой дачник мог нанять бурильную установку в частном порядке и получить собственную скважину, которая никем не проверялась и не регистрировалась. К чему привело столь бесконтрольное обращение с недрами? К примеру, в Наро-Фоминском районе водоносный слой на уровне 70 метров под землей уже полностью истощен, и важнейшей причиной этого стали именно скважины на частных землях. Данное явление может стать причиной движения пород, создания провалов и карстов, и наносит существенный вред экологии района.

Другая проблема несанкционированных скважин – сомнения в качестве добываемой воды. Без дополнительных проверок невозможно определить, на каком именно из слоев почвы течет наиболее чистая вода. В народе бытует мнение, что чем глубже скважина, тем вода в ней чище, но это не так. Профессионалы данного рынка знают, что глубокое бурение не всегда означает повышенную чистоту воды: к примеру, в Троицком административном округе Новой Москвы на уровне 170 метров вода обладает повышенным природным радиационным фоном, тогда как уровнем выше течет чистая вода, пригодная для питья. И таких примеров масса в каждом районе Подмосковья.

Самостоятельно частный дачник определить чистоту воды не сможет, а специализированные службы у нас, к сожалению, вызывают только очень сознательные граждане. Преимущество пользования скважиной, пробуренной профессиональной компанией, состоит еще и в том, что специалисты устанавливают водные фильтры: это позволяет избежать минерализации воды и повышенного содержания фтора. Кроме того, раз в три месяца компании делают забор проб воды, чтобы удостовериться в качестве воды. Также они могут проследить за состоянием водоносного слоя: его истощение приводит к деформации почвы и нарушению всей геологии района, что может привести к обезвоживанию, изменению растительного слоя и фауны в локации. А это – уже существенный удар по экосистеме местности.

Отсюда возникает логичное желание многих потенциальных дачников сделать выбор в пользу более комфортабельного загородного жилья – к примеру, загородной квартиры в малоэтажном комплексе, где все проблемы водоснабжения уже решены. К примеру, в «Ирландском квартале», который является частью малоэтажного комплекса «Остров Эрин», приобрести жилье можно всего за 2 миллиона рублей, а скважинами и другими коммуникациями уже займутся профессионалы. И, конечно, у жителя квартиры за городом никогда не возникнет потребности в оперативной реакции на новые инициативы властей: этими проблемами будет заниматься управляющая компания жилого квартала.

Лицензирование скважин, без сомнения, должно регулироваться законодательно: именно профессиональные структуры обязаны следить за частными скважинами, регулировать состояние слоя и запрещать пользование источниками с несоответствующей нормативам водой. Если система штрафов за несанкционированное бурение скважин начнет свое действие без амнистии, то штрафам в 1 миллион рублей может подвергнуться 80% домохозяйств Московской области и Новой Москвы.  На наш взгляд, наиболее эффективными этапами внедрения новой меры в законодательство могут стать предварительная амнистия для обладателей скважин, желающих их зарегистрировать, а также дальнейшие реальные меры против злостных нарушителей законодательства. Впрочем, наличие лицензированной скважины на участке может стать существенным плюсом при продаже дома: новым жителям не придется делать пробы самостоятельно и тратить средства на покупку лицензии. В текущей ситуации «замершего» рынка загородной недвижимости региона дальновидным дачникам, безусловно, стоит задуматься о скорейшем получении лицензии на скважину, которая позволит не только без опасений потреблять воду на участке, но и в перспективе продать дом с выгодой.

Экспертное мнение Владимира Яхонтова, управляющего партнера компании «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость»

Компания «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» вышла на рынок в 1997 году. В 2005 году компания «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» была преобразована в одну из самостоятельных бизнес-единиц группы компаний «МИЭЛЬ». «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» специализируется на продаже коттеджей, домов и земельных участков по всем подмосковным направлениям, осуществляет полный комплекс услуг и мероприятий по продвижению загородных новостроек и объектов регулярного рынка. Компания оказывает услуги как физическим, так и юридическим лицам, покупателям и продавцам, застройщикам и инвесторам – всем тем, кому необходима квалифицированная помощь по вопросам операций с загородной недвижимостью. В риэлтерском портфеле компании находится более 100 поселков. В 2000 году Компания первой вышла на рынок Подмосковья с проектами строительства таунхаусов. Деятельность компании «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» отмечена многочисленными профессиональными премиями и наградами.

ГК «МИЭЛЬ» — одна из самых крупных и опытных сетевых компаний российского рынка недвижимости. Основанная в 1990 году, сегодня ГК «МИЭЛЬ» объединяет более 110 офисов на территории РФ и за рубежом.

Группа компаний «МИЭЛЬ»

оказывает полный комплекс риэлторских услуг: покупка и продажа квартир на первичном и вторичном (регулярном) рынке, продажа загородной недвижимости, продажа коммерческой недвижимости, аренда городской, загородной и коммерческой недвижимости, операции с элитным жильем и с недвижимостью за рубежом. Также в рамках группы развивается инвестиционно-девелоперское направление деятельности.

Общий портфель проектов «МИЭЛЬ» составляет около 2 млн кв. м. Среди крупнейших проектов, в которых группа компаний принимала активное участие, — ЖК «Гранд Паркъ», «Приват-Сквер», «Академический», «Фьюжн Парк», микрорайоны «Волжский», «Юбилейный», «Красная горка» и другие.

7 причин, чтобы сбежать за МКАД

Комфорт со знаком плюс

На первичном рынке недвижимости появляются жилые комплексы комфорт- класса, обладающие такими же характеристиками, как объекты более высокого уровня – класса «бизнес». Эксперты компании «Метриум Групп» выяснили, какие дополнительные опции включают в свои проекты девелоперы, предлагающие жилье «на класс выше» в Москве и Подмосковье.

По итогам 1 полугодия на первичном рынке недвижимости Москвы было представлено 250 объекта, совокупная площадь которых составила 2,7 млн кв. м. В Подмосковье объем реализуемого жилья еще больше: в новостройках Московской области до 30 км от МКАД в продаже находится почти 4 млн кв. м в 362 проектах. «По объему предложения рынок недвижимости бьет все рекорды последних лет, – отмечает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум Групп». – Уровень конкуренции постоянно растет, при этом резервов для ведения «ценовых войн» у девелоперов практически не осталось. За несколько лет маржинальность в строительном бизнесе снизилась с 30-50% до 20-25%, а в некоторых проектах массового сегмента – до 10%. В таких условиях одним из главных методов привлечения покупателей становится повышение качества проектов».

Девелоперы, которые хотят сохранить долю на рынке и высокие темпы продаж, действуют по принципу «опереди или проиграешь». Своим покупателям они предлагают жилье с улучшенными характеристиками, но по той же цене, что сложилась в конкретном сегменте. Наиболее ярко эта тенденция проявляется в новых жилых комплексах класса «комфорт» – золотой середине современного рынка недвижимости по соотношению цены и качества.

1. Архитектура.

Индивидуальная архитектура появилась в массовом сегменте совсем недавно. Еще вчера это были типовые безликие дома, а сегодня многие новые комплексы комфорт-класса имеют свой неповторимый облик. Сегодня многие проекты массового сегмента отличает использование высококачественных материалов, которые раньше применялись только при строительстве дорогой недвижимости, рациональная планировка квартир, увеличенная высота потолков – от 3 м, яркий облик фасадов и стильные входные группы. Для разработки архитектурных концепций и строительства привлекаются лучшие российские и западные специалисты.

Например, для ЖК комфорт-класса «Новый Зеленоград», расположенного в Солнечногорском районе Подмосковья, концепцию разработало известное архитектурное бюро «SPEECH Чобан&Кузнецов». Дома переменной этажности в комплексе строятся по монолитной технологии, при этом каждый из них имеет свой уникальный облик. Высота потолков в квартирах составляет 3,15 м, что является редкостью для жилья массового сегмента. В городском квартале «Ривер Парк» первая очередь состоит из сборно-монолитных новостроек серии «ЕвроПа», а 2 и 3 очереди – из монолитных домов. Генподрядчиком 2 и 3 очередей проекта является компания ФОДД, которая ранее строила только дорогую элитную недвижимость. Высокие потолки, окна увеличенного размера, яркие фасады, квартальная застройка – все это является отличительной чертой «Ривер Парка».

«Жить в красивом доме приятнее, чем в одной из тысяч типовых «новостроек-близнецов» с безликим фасадом и подъездом, – говорит Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – С появлением в столице ярких необычных проектов комфорт-класса покупатели стали обращать внимание на качество архитектуры даже при выборе недорого жилья. Кроме того, использование дорогих отделочных материалов, например, натуральной керамической плитки, позволяет сохранить привлекательный вид фасадов, входных групп, фойе и лифтовых холлов на долгие годы».

2. Планировка квартир.

В новостройках типовых серий массового сегмента количество вариантов квартир, как правило, не превышает десяти – по два-три вида для однокомнатных, двух- и трехкомнатных квартир. В лучших проектах комфорт-класса количество вариантов планировок, предлагаемых покупателям, доходит до нескольких десятков, что не всегда можно встретить даже в новостройках бизнес-класса. Например, в «Ривер Парке» предусмотрено более 50 вариантов планировочных решений, в, т.ч. квартиры с террасами, а в ЖК «Новый Зеленоград» наряду с десятками планировок традиционных квартир также представлено жилье евроформата – с просторной кухней-гостиной.

«Большое количество вариантов планировок позволяет найти наиболее подходящую квартиру семьям с детьми, молодым парам и другим категориям покупателей, имеющим разные финансовые возможности, – говорит Евгения Акимова, генеральный директор IKON Development. – При этом в последние годы стало очень важным, чтобы каждый квадратный метр использовался  максимально эффективно: платить за «лишние» метры сегодня никто не хочет. В лучших проектах массового сегмента кухни отличаются большой площадью, просторные санузлы (один или два) запланированы даже в компактных квартирах, комнаты имеют правильную форму, а площадь проходных зон (коридоров и холлов) сведена к рациональному минимуму».

3. Инфраструктура.

Понятие комфорт уже давно не ограничивается и стандартным набором инфраструктуры. Детские сады, школы и поликлиники девелоперы обязаны строить по закону. Дополнительно в жилых комплексах, как правило, всегда открываются магазины, фитнес-центры и кафе, но их наличие уже является негласно признанным стандартом даже в сегменте недорогого жилья. Лишь немногие девелоперы готовы за свой счет строить в ЖК комфорт-класса такие дополнительные объекты инфраструктуры, которые ранее можно было встретить только в проектах бизнес-класса.

Главной инфраструктурной достопримечательностью «Ривер Парк» – уникальной не только для массового, но и элитного жилья – станет собственная пешеходная набережная шириной 20 метров и протяженностью 1,5 км, которую девелопер обустраивает на собственные средства. Кроме того, здесь будет открыта детская парусная школа, а также оборудованы лодочная станция и пирсы. Любители активного отдыха, наверняка, оценят специальные велодорожки, которые превращаются зимой в трассу для лыжников. Семьи с детьми смогут поучаствовать в мероприятиях, на специальной площадке с амфитеатром, где будут проводиться праздники. Каждую зиму будет заливаться каток с новогодней елкой. Помимо этого, на территории городского квартала будет создана обширная инфраструктура, в которую входит школа, детский сад, центр образования, поликлиника с женской консультацией, кафе и рестораны, магазины, салоны красоты, отделения банков, фитнес-центры, химчистки, медицинские центры, аптеки и торгово-развлекательный центр.

В ЖК «Новый Зеленоград» будет создана инфраструктура по сути «города в городе», что является особенно ценным для жителей Подмосковья: пять детских садов, две школы, центр детского творчества, поликлиники, два спортивных комплекса, салоны красоты, кафе, рестораны, кинотеатр и торгово-развлекательный центр, дом быта, химчистки, отделения банков и магазины детских товаров. Таким образом, жителям не придется лишний раз выезжать в Москву или Зеленоград.

4. Благоустройство территории.

Многие девелоперы, работающие на рынке недорого жилья, по-прежнему формально подходят к обустройству территорий, прилегающих к жилым комплексам. Небольшой двор, выполненный в «стандартной комплектации», включает в себя чаще всего только детскую площадку и несколько лавочек. В лучших ЖК комфорт-класса разработке и реализации концепции благоустройства уделяется такое же внимание, как и строительству домов.

В ЖК «Новый Зеленоград», расположенном на участке площадью 92 га, под озеленение и благоустройство отведены 50% территории. В каждом дворе будут открыты велопарковки, на всей территории появится 10 километров велодорожек. Детские площадки с современным оборудованием и аттракционами разделены по возрастам. Для подростков будут открыты роллердромы и горки для скейтборда. На всей территории появятся прогулочные бульвары, а для владельцев домашних животных организованы специальные площадки для выгула собак.

В «Ривер Парке» площадки также разделены по возрастам для детей 1-6 лет, 6-11, от 12 лет и отдельно для взрослых. Причем девелопер не ограничился «стандартным» набором, а поставил игровые элементы, которые развивают детей физически, располагают к исследованию территории, приобретению новых навыков, знаний и впечатлений. Для взрослых и подростков предусмотрены трансформируемые спортивные площадки, которые из футбольного поля летом превращаются в хоккейную площадку зимой. В саду, украшающем территорию, предусмотрено непрерывное цветение растений до самой глубокой осени.

5. Дополнительные преимущества.

Некоторые объекты и опции, включенные девелопером в концепцию строительства и благоустройства жилого комплекса по своей инициативе, являются той самой «вишенкой на торте», которые отличают типовые проекты от жилых комплексов «на класс выше». Например, во всех дворах и парках ЖК «Новый Зеленоград» будет работать бесплатный Wi-Fi. При желании покупатели смогут приобрести персональные кладовые. Кроме того, на территории, помимо привычных объектов инфраструктуры, будут открыты  молочно-раздаточный пункт и зоомагазин. На территории «Ривер Парка» обустроят специальные безопасные маршруты, чтобы дети смогли добираться до школы без сопровождения родителей. Также для младших школьников предусмотрены развивающие зоны под открытым небом. На набережной появится корабль-плавучий сад, а зимой на главной площади будет открыт каток с новогодней елкой.

«Принцип «Всегда на класс выше» является основой стратегии компании IKON Development, – отмечает Евгения Акимова. – Время «крепких середняков» на рынке недвижимости стремительно уходит. Если ты сейчас не стремишься сделать жилье лучшим в своим классе, завтра тебя не будет». «В то время, когда многие девелоперы заявляют о значительном падении спроса, в нашем проекте продажи постоянно растут, – говорит Лариса Швецова. – Чтобы проект был успешным, при его разработке и строительстве должны использоваться технологии не вчерашнего, а завтрашнего дня. Плюс он должен иметь множество таких «изюминок», которых нет в проектах конкурентов. При этом девелоперы должны работать над оптимизацией своих расходов, а не перекладывать дополнительные затраты на покупателей».

«В условиях беспрецедентно большого объема предложения покупатели стремятся выбрать не просто хороший, а идеальный объект недвижимости, – резюмирует Мария Литинецкая. – По итогам 1 полугодия 2016 года средневзвешенная цена кв. м на первичном рынке жилья массового сегмента в Москве составила 142,2 тыс. руб. В бизнес-классе этот показатель достиг 234,7 тыс. руб. Средняя стоимость однокомнатных квартир массового сегмента составила 6,13 млн руб., двухкомнатных – 8,84 млн руб., трехкомнатных – 12,61 млн руб. В бизнес-классе – 11,84 млн руб., 17,65 млн руб. и 26,43 млн руб. соответственно. Когда проект комфорт-класса почти не уступает по качеству более дорогим комплексам, но квартира в нем стоит в 2 раза дешевле, многие покупатели отдают предпочтение именно жилью класса «комфорт». Такие комплексы задают новые стандарты и вектор движения для остальных участников рынка. Благодаря появлению новостроек «на класс выше», в наибольшем выигрыше оказываются покупатели, которые имеют уникальную возможность приобрести современное жилье уровня бизнес-класса по цене недвижимости класса «комфорт».

Источник:

Метриум Групп

За парковку на газонах хотят штрафовать на 5 тысяч рублей

Мэр Москвы внес в столичный парламент проект поправок в городской Административный кодекс, который вводит штраф 5 тысяч рублей за парковку на газонах и возможность контролировать ее с помощью камер. Член комиссии по законодательству Мосгордумы Татьяна Ломакина рассказала M24.ru, что депутаты пока не рассматривали этот документ. Однако парламентарий считает, что камеры помогут заставить водителей отказаться от парковки на газонах.

Отметим, что сейчас статья 4.41 КоАП Москвы предусматривает штраф за парковку на газонах от четырех до пяти тысяч рублей для граждан, 30 тысяч рублей - для должностных лиц, 300 тысяч - для юридических. Таким образом, проект поправок ужесточает только наказание для граждан - у них останется лишь штраф 5 тысяч. При этом законопроект разрешает наказывать нарушителей, используя данные с камер видеонаблюдения.

"Также предлагается использовать средства фотовидеофиксации при администрировании размещения автотранспортных средств на газонах, в связи с чем в главу 8 КоАП Москвы предлагается перенести состав правонарушения, предусмотренный статьей 4.41", - говорится в пояснительной записке к законопроекту.

Как пояснила M24.ru Татьяна Ломакина, "письма счастья" приучат водителей не парковаться на газонах. "Здесь важнее не ужесточение наказания, а его неотвратимость", - сказала она.

Отметим, что заниматься парковкой на газонах будет не полиция, а Объединение административно-технических инспекций (ОАТИ). Оно тоже имеет право на рассылку "писем счастья" и уже штрафует автомобилистов за парковку на газоне.

В проекте поправок в КоАП также предлагается ввести ответственность за то, что строители или коммунальщики не восстановили газон вовремя после его порчи. За такие нарушение предлагается штраф в размере от 40 до 50 тысяч для должностных лиц и от 50 до 100 тысяч рублей – для юридических лиц.

Кроме того, в законопроекте предлагают ввести наказание за нарушения в уходе за городскими цветочными клумбами, в том числе плохой полив и мусор. Штрафовать коммунальщиков предлагается на 50 тысяч рублей - должностных лиц, а юридических лиц - на 100 тысяч рублей.

Ранее M24.ru сообщало, что инспекторы ОАТИ получат 200 планшетов для автоматической фиксации нарушений в области благоустройства города. Предполагается, что инспекторы ОАТИ будут патрулировать городские улицы с гаджетами и снимать на камеру нарушения в области благоустройства. Снимки будут прикладываться к административному протоколу, который тоже можно будет заполнить в режиме онлайн.

Напомним, инспекторы ОАТИ также следят за нарушениями с помощью городской системы видеонаблюдения, к которой они имеют удаленный доступ со своих рабочих мест. Напомним, в Москве сейчас работает 140 тысяч городских камер.

Источник:

http://www.m24.ru

Земля — народу: чем закончится очередная реформа в России

В 2015 году в России начнется очередной — завершающий — этап земельной реформы. Его смысл состоит в том, чтобы ввести в оборот земли, которые сейчас не используются, максимально упростить процедуру оформления участков как для бизнеса, так и для граждан. Муниципалитетам будет передана примерно половина земель, находящихся в федеральной собственности (не считая лесного фонда), что позволит пополнить их бюджеты и введет в экономический оборот огромное количество земли.

«Федеральный закон N171 „О внесении изменений в Земельный Кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ“ от 23.06.2014 г. вступит в силу с 1 марта 2015 года — дело в том, что изменения нужно внести не только в Земельный Кодекс, но и в массу других законов и нормативных актов — от Гражданского Кодекса до уставов муниципальных образований», — заявила корреспонденту ИА REGNUM юрист Елена Царева. Она рекомендует внимательно разобраться в новом законодательстве, поскольку изменения касаются практически каждого — и горожан, и сельчан, и пенсионеров, и бизнесменов, жителей абсолютно всех регионов страны.

Устанавливается новый порядок предоставления и гражданам, и юридическим лицам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. В частности, землю можно будет получить без аукциона — например, льготным категориям населения и жителям малонаселенных местностей, которых в России предостаточно. «Ясно, что в глухой глубинке продавать участки с торгов бессмысленно, на них просто никто не придет. Напротив, туда нужно людей привлекать. Поэтому в малонаселенных местностях специалисты, которых на селе не хватает, смогут получать земельные участки в безвозмездное пользование, а по истечении шести лет — в собственность. Перечень таких муниципальных образований и категорий граждан будет устанавливаться региональными законами», — отметил в интервью «Российской газете» заместитель министра экономического развития Павел Королев, представлявший от имени правительства РФ законопроект в Федеральном Собрании.

Кроме того, получить землю без торгов смогут и юридические лица, если они будут строить социально важные объекты — дороги, коммуникации, детские сады, больницы, спортивные площадки, или такие специфические сооружения, как электростанции, гидротехнические объекты, промышленные предприятия. Еще важнее, что сократится максимальное время принятия решения об этом — с 3 лет до 3 месяцев. Закон облегчает процедуру получения предпринимателями земли и во многих других случаях: сельхозпроизводителями после трех лет аренды, владельцами киосков и рекламных конструкций и т.д.

Поправки в Земельный Кодекс можно назвать и очередным этапом дачной амнистии. Во-первых, в оборот войдет огромное количество пустующих земель, которые можно использовать как для жилищного, так и для дачного строительства. Во-вторых, с 2015 до 2020 года будет действовать норма, согласно которой в упрощенном порядке можно оформить так называемые «прирезки» к участкам — самозахваченные куски земли, на которые никто больше не претендует. «Разумеется, речь идет только о тех прирезках, которые не являются землей общего пользования или частью соседского участка. Это будет платная, но совсем не дорогая процедура. Всем, кто в свое время расширил таким образом свой участок, я категорически рекомендую эту процедуру пройти, потому что государство не всегда будет таким добрым», — подчеркнула Елена Царева. Однако «доброта» государства распространяется только на добросовестных владельцев и арендаторов земельных участков. Неиспользуемые в течение трех лет участки будут изыматься — эта норма и сейчас существует в законодательстве, а в новом будет прописана процедура ее осуществления. Одновременно решится и проблема долгостроев: под застройку земля с торгов будет отдаваться в аренду только на нормативный срок строительства, максимум на 10 лет. По истечении этого срока орган местного самоуправления имеет полное право участок вместе с долгостроем продать.

Самый главный системный плюс нового законодательства состоит в том, что оно делает процедуру распределения земли прозрачной. «Сейчас система распределения земельных ресурсов непрозрачна, во многом противоречива, обременена излишними согласованиями и тянется слишком долго, иногда до трех лет, — говорит Павел Королев. — Вопрос о том, выставлять свободный муниципальный участок на продажу или нет, решается произвольно местными властями, нет исчерпывающего перечня причин для отказа в предоставлении участка, установленных сроков для принятия органами власти необходимых решений. Определены только сроки кадастрового учета и регистрации права собственности. Все остальное — на усмотрение чиновников. Потенциальные покупатели земли вынуждены выступать просителями, „договариваться“ с местной властью. Новый закон разрабатывался, обсуждался 5 лет, он обобщил почти 25-летний опыт выстраивания рыночных правоотношений в землепользовании. В нем много детально прописанных процедур прямого действия (неслучайно документ занимает более 300 страниц), с конкретными и достаточно краткими сроками их выполнения. В целом они не должны превышать трех месяцев».

Краеугольным камнем взаимоотношений потенциального застройщика и местных властей всегда был так называемый акт выбора земельного участка, в котором описывалось, какой объект и с какими параметрами можно построить в том или ином месте. «Фактически это превратилось в переговорный процесс между органами власти и заявителями, — добавил Королев. — В этом году по всей территории страны завершается утверждение правил землепользования и застройки. Поэтому теперь вопрос о том, какой объект и с какими параметрами можно построить, уже не может быть предметом переговоров — это должно быть определено в градостроительном регламенте. Соответственно, порядок предоставления земельных участков будет основываться на генплане территории, правилах землепользования и застройки, а также документации по планировке территорий».

Иными словами, новое земельное законодательство не только даст муниципалитетам дополнительные возможности для формирования своего бюджета, но и заставит муниципальную власть стать более компетентной. «Это означает, что власть должна понимать перспективы развития муниципального образования и заранее определить предназначение той или иной ее части. В том числе зарезервировать то, что может потребоваться в будущем. Иначе говоря, власть должна быть компетентна, — убежден замминистра экономразвития РФ. — Таким образом, мы входим в режим внятного управления земельными ресурсами, когда потенциальный правообладатель, инвестор понимает, что, к примеру, вот здесь он может строить здание, но не выше трех этажей. Альтернатива — нынешний режим постоянных переговоров с администрацией, торга за то, чтобы получить участок или построить дом на один-два этажа выше. Гражданин или юридическое лицо, глядя на публичную кадастровую карту, будет видеть, на какие земли он может претендовать, и выбирать участок, исходя из уже определенных параметров застройки. Определившись с участком, нужно подать заявление с требованием выставить его на продажу».

Генеральный директор УК Zeppelin Андрей Кротков уверен, что поправки к закону позволят укрепить институт собственности и послужат хорошим стимулом развития всей системы планирования территорий. «Новый закон призван укрепить институт собственности, сделать процесс установления и изменения вида разрешенного использования земель единообразным, а значит — более прозрачным и простым. Это не только приведет к развитию всей системы планирования территорий, но и внесет ясность в последующую работу реализуемых объектов. Например, сейчас существует ряд проблем с арендой и эксплуатацией ряда муниципальных объектов. Само по себе новое законодательство их, может быть, и не снимет, но сделает более разрешимыми», — уверен Кротков.

Помимо всего прочего, ожидается, что новое земельное законодательство позволит снизить цены на землю — во-первых, потому, что практически любой сможет купить участок напрямую у муниципалитетов, минуя посредников, во-вторых, потому что значительно увеличится предложение — ведь в оборот будет введено значительное количество земли, которая сейчас находится в федеральной собственности и никак не используется. «Я бы не обольщалась насчет Подмосковья и земель вокруг больших городов — там цены вряд ли упадут, слишком уж перегретый рынок, — заявила Елена Царева. — А вот в небольших городах и на землях сельхозназначения нововведения скажутся положительно. Это особенно актуально сейчас, когда стоит задача увеличить в России сельскохозяйственное производство, расширить переработку сельхозпродукции. Закон готовился задолго до всяких санкций, но оказался как нельзя более своевременным».

Источник:

ИА REGNUM

Комфорта много не бывает: обзор жилых комплексов Москвы комфорт-класса

Готовые квартиры бизнес-класса – дефицитный продукт по доступной цене

Средний бюджет покупки квартиры бизнес-класса в готовых новостройках в пределах МКАД на 42% выше, чем аналогичный показатель для строящихся жилых комплексов в данном сегменте. При этом, как отмечают аналитики компании «Метриум», приобрести жилье бизнес-класса в сданном доме можно и по вполне доступной цене. На сегодняшний день порог входа составляет всего 5,1 млн рублей.

По оценке экспертов «Метриум», в сданных в эксплуатацию новостройках бизнес-класса реализуется около 3,5 тыс. квартир. Это составляет всего 20,5% от общего объема предложения в данном сегменте. При этом средний бюджет покупки квартиры в жилом комплексе бизнес-класса с оформленным разрешением на ввод в эксплуатацию сегодня составляет 22,6 млн рублей. В строящихся домах данного сегмента квартира в среднем обойдется в 15,9 млн рублей. То есть разница в цене между готовым предложением и жильем в стадии строительства составляет 42%.

Впрочем, минимальные показатели отличаются не так сильно. Если студия площадью 25,2 кв. м в строящемся доме бизнес-класса со сроком сдачи в 3 квартале 2018 года обойдется в 4,94 млн рублей (ЖК «Хорошевский»), то в жилом комплексе SHIROKAYA цены сегодня начинаются от 5,1 млн рублей за студию площадью 29,3 кв. м. Получается, что уровень порога входа в готовых домах всего на 3,2% выше, чем в строящихся. А в пересчете на стоимость квадратного метра жилье в сданном доме будет даже дешевле: 174,1 тыс. рублей в ЖК SHIROKAYA против 196 тыс. рублей в ЖК «Хорошевский».

Изучив текущее предложение в сданных жилых комплексах бизнес-класса, аналитики «Метриум» составили рейтинг проектов с минимальным порогом входа. Первое место, как уже было сказано, занял ЖК SHIROKAYA – от 5,1 млн рублей за 29,3 кв. м. Вторая позиция осталась за жилым комплексом «Концепт House», в котором за 5,33 млн рублей можно приобрести студию площадью 27,9 «квадратов». Замыкает тройку лидеров ЖК «Крылатский» с минимальным показателем 7,56 млн рублей за просторную «однушку» площадью 51,7 кв. м.

Четвертое место занял ЖК «На улице Коминтерна» – от 7,57 млн рублей за 47 кв. м. Последнее место в топ-5 досталось ЖК «Лобачевский» – от 7,84 млн рублей (44,7 кв. м). В десятку самых доступных готовых новостроек бизнес-класса также вошли жилые комплексы «Кристалл» (от 8,22 млн рублей), «Альбатрос» (от 8,9 млн рублей), «Родной город. Октябрьское поле» (от 8,96 млн рублей), «Level Кутузовский» (от 9,53 млн рублей) и «Лосиный Остров» (от 9,81 млн рублей).

Топ-10 самых доступных готовых новостроек бизнес-класса

ЖК

Округ

Район

Min стоимость квартиры (млн руб.)

Площадь квартиры (кв. м)

Стоимость кв. м (тыс. руб.)

1

SHIROKAYA

СВАО

Северное Медведково

5,1

29,3

174,1

2

Концепт House

ЗАО

Можайский

5,33

27,9

191,0

3

Крылатский

ЗАО

Крылатское

7,56

51,7

146,2

4

На улице Коминтерна

СВАО

Бабушкинский

7,57

47

161,1

5

Лобачевский

ЗАО

Раменки

7,84

44,7

175,4

6

Кристалл

САО

Левобережный

8,22

44,7

183,9

7

Альбатрос

СЗАО

Строгино

8,9

38

234,2

8

Родной город. Октябрьское поле

СЗАО

Щукино

8,96

41,5

215,9

9

Level Кутузовский

ЗАО

Можайский

9,53

43,3

220,1

10

Лосиный остров

ВАО

Богородское

9,81

46

213,3

Источник: «Метриум»

«На сегодняшний день на рынке новостроек бизнес-класса сложилась ситуация, когда готовые квартиры вполне могут конкурировать по ценам со строящимся жильем, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум», участник партнерской сети CBRE. – Если средние показатели различаются весьма значительно, то при более пристальном изучении рынка можно найти объекты с оформленным разрешением на ввод в эксплуатацию, в которых порог входа будет сопоставим с находящимися в стадии строительства проектами. Впрочем, по объемам предложения готовые и доступные новостройки бизнес-класса конкурировать уже не в состоянии. Это дефицитный продукт, который, к тому же, довольно быстро раскупается. Это значит, что тем, кто желает приобрести квартиру в сданном жилом комплексе бизнес-класса, лучше не откладывать покупку надолго».

Источник:

Метриум

Жилье экономкласса вытеснили за границы МКАДа

Размен с доплатой: Как улучшить жилищные условия

В советские времена, когда все жилье находилось в государственной собственности, обмен квартир происходил с помощью договора мены. Мена сильно сужала рамки поиска варианта, ведь найти квартиру, которая понравится тебе, с условием, что хозяину этого жилья понравится твоя квартира и он согласится в нее переехать, - было очень непросто.

Современная альтернативная сделка - это фактически тот же обмен квартир, только с оформлением договора купли-продажи и с обязательной доплатой. По данным риэлторов и девелоперов, количество альтернативных сделок на рынке недвижимости Москвы сегодня достигает 70%.

Разъезд с доплатой

Сегодня среди самых распространенных "альтернатив" - улучшение жилищных условий и обмен на квартиру большей площади. Люди переезжают из "однушки" в "двушку", из "двушки" в "трешку", а также из области в Москву и т. д.

Как говорит председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова, более 70% сделок с недвижимостью являются альтернативными. Подавляющее большинство продавцов квартир предполагают приобрести что-либо взамен, реализовав свои конкретные цели: улучшить жилищные условия, либо, наоборот, получить доплату за счет переезда в квартиру меньшей площади или в район с более низкой стоимостью квадратного метра. Это может быть разъезд с родителями или соседями по коммунальной квартире, или же просто переезд в аналогичное жилье, расположенное в другом районе (например, поближе к работе). "Свободная продажа встречается значительно реже и касается квартир, в которых продавец, как правило, не проживает. Например, инвесторы вкладываются в новостройки на стадии строительства, а затем продают эти квартиры после сдачи объекта. Это может быть квартира, доставшаяся по наследству, в которой нет необходимости, и ее могут продать, чтобы вложить деньги во что-либо иное: например, в строительство загородного дома или приобретение недвижимости за рубежом", - считает эксперт.

Руководитель департамента городской недвижимости компании "НДВ-Недвижимость" Светлана Бирина в свою очередь отмечает, что на сегодняшний день на "альтернативы" приходится 45% от общего количества проводимых сделок на вторичном рынке. В сделках участвуют совершенно разные клиенты, у каждого из которых своя ситуация. Бывает, что в одной альтернативной цепочке встречаются и дешевые квартиры с комнатами, и дорогое жилье. "Один из самых сложных процессов при "альтернативах" - это одновременное расселение многокомнатных коммуналок, в которых проживают 5-6 разных семей, и более. Здесь важно учесть интересы каждого собственника. А их много, у всех разные возможности, бюджет и пожелания", - говорит Светлана Бирина.

Первичная альтернатива

Альтернативные сделки широко распространены не только на рынке вторичного жилья, но в и новостройках. По словам председателя совета директоров компании "Бест-Новострой" Ирины Доброхотовой, условно можно назвать сделку альтернативной в том случае, если владелец вторичной квартиры желает продать имеющееся жилье и приобрести квартиру в новостройке. В таком случае ему остается подобрать подходящий вариант в новом доме и найти покупателей на готовую квартиру. По оценке аналитиков компании, около 20% покупателей приобретают новое жилье за счет продажи старого. Если средств от продажи "вторички" недостаточно для покупки новой квартиры, возможно оформление ипотеки.

Руководитель департамента городской недвижимости компании "НДВ-Недвижимость" Светлана Бирина говорит, что альтернативных сделок на первичном рынке становится все больше. "Подобные покупки называются взаимозачетом и предусматривают продажу имеющейся квартиры в обмен на жилье в новостройке, - поясняет эксперт. - Это очень востребованная услуга среди потребителей благодаря тому, что строящиеся дома на порядок дешевле, чем вторичная недвижимость. Поэтому люди могут обменять небольшую квартиру в старом доме на квадратные метры в новостройке, увеличив свою жилплощадь".

Ипотека при альтернативной сделке

Эксперты сходятся в одном: без дополнительных средств при альтернативных сделках с жильем зачастую не обойтись. "Клиенты оформляют ипотеку или доплачивают из собственных средств, - отмечает Светлана Бирина. - В целом "альтернативы" - одни из самых трудоемких операций на рынке вторичного жилья, и оформление кредита может еще больше осложнить сделку".

Ирина Доброхотова уверена: рынок ипотечного кредитования сегодня очень гибкий, и возможно проведение альтернативных сделок самой разной сложности, например, продажа квартиры, приобретенной в ипотеку и находящуюся в залоге, с последующим приобретением другой квартиры также в ипотеку.

Исполнительный директор компании "Миэль - Сеть офисов недвижимости" Алексей Шленов отмечает, что зачастую ипотека - то условие, без которого многие сделки не могут состояться. "Средняя сумма кредита в Москве на сегодняшний день составляет порядка 4 млн рублей. Это как раз та сумма, которая зачастую необходима покупателям в качестве доплаты для улучшения жилищных условий", - уточняет он.

Автор: Ксения Алиева

Источник:

РБК-Недвижимость

Градозащитники: Нужно срочно менять весь порядок принятия градостроительных решений в Москве

Порядок принятия градостроительных решений в Москве нужно менять, если город не хочет новых жертв, подобных домам Привалова, попавшим под снос, несмотря на протесты экспертов-градозащитников и общественности. Об этом 22 января заявили координаторы общественного движения «Архнадзор», комментируя скандальную ситуацию вокруг памятника городской архитектуры.

«При всей беспрецедентности и циничности, снос ансамбля домов Привалова на Садовнической улице, 9 в январе 2015 года является совершенно типичным и закономерным результатом нынешнего порядка принятия градостроительных решений в Москве, а также характера и состава городского органа, принимающего решения о сохранении либо сносе зданий — комиссии при правительстве Москвы по рассмотрению вопросов осуществления градостроительной деятельности в границах достопримечательных мест и зон охраны объектов культурного наследия, в просторечии — „сносной“, — отметили общественники. — На рассмотрение этой комиссии постоянно выносятся вопросы, связанные с проектами, решения по которым уже приняты высшими городскими инстанциями. Так, в случае с домами на Садовнической улице уже имелись постановление правительства Москвы и решение Градостроительно-земельной комиссии Москвы (ГЗК) во главе с мэром Сергеем Собяниным о реализации инвестиционного контракта, выданный Москомархитектурой градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), разрешение Мосгоcстройнадзора на строительство нового объекта на месте исторических зданий. Совершенно очевидно, что комиссия, руководимая вице-мэром, большинство состава которой представляют сотрудники различных городских органов исполнительной власти, в подобных ситуациях не способна выносить объективные и независимые решения о сохранении либо сносе зданий. Если вопрос уже предрешен городским правительством или городским руководством, комиссия превращается в орган, штампующий принятые вне ее решения».

В «Архнадзоре» полагают, что основная доля решений в сфере градостроительства и в сфере сохранения наследия принимает градостроительно-земельная комиссия города (ГЗК), возглавляемая мэром. «Ни градозащитное, ни экспертное сообщество не представлены в этой Комиссии. Ни пути подготовки информации для заседаний Комиссии, ни принципы принятия решений абсолютно не ясны», — констатировали общественники.

По их мнению, необходимо изменить порядок принятия всех градостроительных решений, связанных со сносом зданий в Москве: только после объективного рассмотрения первичного вопроса о возможности частичного либо полного сноса (демонтажа) должны приниматься постановления или распоряжения городского правительства и ГЗК, утверждаться архитектурные проекты, подписываться контракты, выдаваться ГПЗУ и разрешения на строительство и т.п. «Требуют изменения состав и характер городского органа, принимающего решения о сносе или сохранении зданий. Основополагающим фактором, определяющим возможность или невозможность сноса того или иного здания, является его архитектурная, градостроительная, историческая или иная культурная ценность. Однако люди, являющиеся профессиональными экспертами в этой области, составляют в нынешней Комиссии меньшинство, — отметили в „Архнадзоре“. — А судьбу исторических зданий определяют голосованием специалисты совершенно иных профессий и сотрудники различных сфер городского хозяйства, что выглядит столь же логично, как, например, если бы эксперты по культурному наследию решали большинством голосов проблемы ядерной физики…»

Градозащитники напомнили, что комиссия одобрила снос не только комплекса на Садовнической улице, 9, но и демонтаж значительной части объекта культурного наследия — Кругового депо Николаевской железной дороги, реконструкцию с частичным сносом дома Прошиных на 1-й Тверской-Ямской улице, которая закончилась уничтожением уникального фасада стиля модерн, приговорила к сносу ценные образцы архитектуры конструктивизма на ул. Орджоникидзе, ул. Красина, ул. Красная Пресня; одобрила снос исторических построек и урезание территории объекта культурного наследия — Сретенского монастыря, а также одобрила напрямую запрещенные действовавшими нормативными актами правительства Москвы снос исторических зданий и новое офисное строительство на территории комплекса Ново-Екатерининской больницы на Страстном бульваре.

«При этом в составе комиссии вообще не представлены урбанисты, специалисты по ревитализации зданий и территорий, реставраторы, краеведы, историки Москвы, эксперты по наследию ХХ века, музейное сообщество. А голоса немногих экспертов по наследию и представителей общественных организаций при решении спорных вопросов тонут в большинстве солидарно голосующих представителей органов городской власти, — констатировали градозащитники. — Необходимо создание в Москве специализированного Совета по культурному наследию и сохранению исторического города, состоящего из компетентных в этой области ведущих экспертов и представителей общественных организаций. Именно такому Совету может быть доверено решение вопросов о сохранении зданий, о допустимости реализации градостроительных и архитектурных проектов на территории достопримечательных мест и зон охраны объектов культурного наследия. Такие Советы давно и успешно работают в Санкт-Петербурге и ряде других городов».

Отметим, что сегодня же, 22 января, гражданские активисты провели серию одиночных пикетов напротив здания правительства Москвы на Тверской, 13, требуя отправить в отставку заместителя мэра Москвы по вопросам градостроительной политики Марата Хуснуллина. Как сообщили корреспонденту ИА REGNUM в пресс-службе партии «Яблоко», общественники намерены провести серию пикетов против нынешней градостроительной политики в Москве. Инициаторы подали заявки на два массовых мероприятия у правительства Москвы — на 27 января и 1 февраля.

Дома Привалова, снос которых возмутил московскую общественность, неравнодушную к вопросам сохранения культурного наследия — это ансамбль, дающий представление об эволюции творчества известного зодчего московского модерна Эрнста-Рихарда Карловича Нирнзее. Кроме того, они тесно связаны с историей русской литературы, со многими авторами Серебряного века и, в частности, с Сергеем Есениным. В третьем корпусе 9-го дома в 1913-1916 гг. располагалась редакция журнала «Млечный путь», в котором были опубликованы первые стихи Есенина. Здания являются выявленными объектами культурного наследия и, таким образом, охраняются государством. Общественность не была допущена к обсуждению вопроса на заседание сносной комиссии.

Источник:

ИА REGNUM

Предложение больших квартир в столице намного меньше спроса

Дешевые новостройки в черте МКАД еще сохраняются

Дешевое жилье постепенно вымывается из столицы если не совсем за пределы МКАД, то на окраины. Эта тенденция, скорее всего, сохранится, в ближайшие годы (подробнее о вероятном поведении рынка недвижимости в целом см. в статье «

Недвижимость Москвы, Подмосковья и России после 2012 года: конца света не будет, но и «эпохи Возрождения» тоже

», а о крупных проектах класса комфорт+ и бизнес – в статье «

Картина маслом: новостройки Москвы атакуют промзоны

»).

Однако относительно дешевые

новостройки в Москве

в будущем продолжат появляться, в том числе в обжитых и комфортных районах, отмечают в аналитическом центре «

Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU

».

Для справки:

Количество зарегистрированных сделок купли-продажи

жилья в Москве

увеличилось в декабре 2012 г. по сравнению с ноябрем на 19,1% – до 11 366

транзакций. Количество зарегистрированных договоров участия в

долевом строительстве

в Москве в декабре увеличилось, по сравнению с октябрем 2012 года, на 18,1% – до 2070 соглашений, следует из материалов столичного управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра).

Ценою подешевле

По данным ГК «

МИЦ

», в 2013 г. на рынке бюджетных новостроек сохранится

тенденция

роста объема предложения, характерная для прошедшего 2012 г. Новые объемы будут выходить на

рынок

как в рамках уже реализующихся, так и в рамках новых проектов.

Рост цен

ожидается умеренный на уровне 10-15% год. Таким образом, рынок продолжит стабильно развиваться.

Среди наиболее крупных проектов, ожидаемых к выходу на рынок в ближайшее время, можно отметить проект мкр. «Царицыно-2», застройщиком которого выступит ОАО «Московский комбинат хлебопродуктов», успешно реализующий мкр. «Царицыно». Еще один новый проект, запланированный к реализации на юге города, – ЖК «Варшавские холмы».

Девелопером

проекта выступает ГК

«ПИК».

Группа компаний «Эталон»

планирует построить жилой комплекс комфорткласса площадью около 140 000 кв. м в Алексеевском районе.

Новые проекты, выход которых на рынок ожидается

ЖК

Адрес

Девелопер

Площадь, кв. м

Новые проекты

Мкр. «Царицыно-2»

Элеваторная ул., д. 11

ОАО «Московский комбинат хлебопродуктов»

300 000

-

Район

Алексеевский

ГК «Эталон»

138 900

ЖК «Варшавские холмы»

Южное Чертаново, рядом с метро «

Аннино

» и «Ул. Академика Янгеля»

ГК «ПИК»

130 000

Новые объемы в реализующихся проектах

Мкр. «Некрасовка-парк»

Люберецкие поля аэрации

«Лексион Девелопмент»

360 000

ЖК «Большое Кусково»

ул. Перовская, вл. 66

ГК «ПИК»

130 000

Источник: ГК «МИЦ»

Некоторые подробности

«Царицыно-2» является продолжением

микрорайона

«Царицыно», крупнейшего строящегося объекта в Москве. Проект предусматривает возведение более 300 000 кв. м

недвижимости. Приблизительный объем

инвестиций в строительство

составит 17 млрд руб. Девелопером «Царицыно-2», как и «Царицыно», является Московский комбинат хлебопродуктов (ГК «Настюша»). Договор эксклюзивной реализации с компанией «

НДВ-Недвижимость

» уже подписан.

«Царицыно-2» – это 275 000 кв. м жилья, административно-деловой центр на 62 000 кв. м, школа на 850 мест и детский сад на 320 мест. Будут построены спортивные и детские площадки, проложены аллеи для прогулок. Концептуально «Царицыно-2», как и микрорайон «Царицыно», планируется исходя из последних тенденций мирового градостроительного опыта: шаговая доступность самых необходимых объектов

инфраструктуры,

подземные паркинги, комфортные и безопасные дворы, продуманное благоустройство. Таким образом, «Царицыно-2» можно отнести к сегменту комфорт+.

«В этом году в реализацию поступят однокомнатные квартиры от 38 кв. м, двухкомнатные от 52 кв. м, трехкомнатные от 77 кв. м, – говорит генеральный директор компании «НДВ-Недвижимость»

Александр Хрусталев. – Покупатели могут быть уверены – это снова будет качественное и доступное жилье». Цены на «Царицыно-2» еще не сформированы, но в мкр. «Царицыно» оставшиеся

квартиры

продаются по ценам от 100 000 руб. за кв. м, отмечают в

www.irn.ru.

«Успех микрорайона «Царицыно» мы связываем во многом с участием в проекте компании «НДВ-Недвижимость», - говорит Игорь Пинкевич, председатель совета директоров компании «Настюша». - Это не просто риелтор, который присутствует на объекте. Раньше реализацией нашего объекта занимались многие компании, но практически все они не смогли успешно работать с таким масштабным и уникальным проектом, как мкр. «Царицыно». Поэтому у нас даже не было вопроса, кому поручить реализацию «Царицыно-2».

Группа компаний «Эталон», одна из крупнейших и старейших строительных компаний на российском рынке жилой недвижимости, объявила о приобретении прав на новый проект строительства жилого комплекса комфорткласса в Москве планируемой общей площадью ориентировочно 138 900 кв. м. Реализацией проекта займется компания «

Эталон-Инвест

».

Жилой комплекс будет построен на

земельном участке

площадью около 8 га, расположенном неподалеку от парка «

Сокольники

» и всего в 7 км от

центра Москвы. Участок находится в 10 минутах ходьбы от станции метро «

Алексеевская

» и железнодорожной станции Москва-3, рядом с проспектом Мира. Начало строительства и старт

продажи недвижимости

проекта намечен на 2015 г. Предполагаемый срок завершения строительства – 2018 г.

Президент ГК «Эталон» Вячеслав Заренков отметил: «Этот новый проект в Алексеевском районе Москвы является нашим пятым приобретением в Московском столичном регионе. Мы уже добились существенных успехов в области увеличения нашего портфеля в Московском столичном регионе: благодаря этому новому проекту наш общий земельный банк в регионе достиг примерно 1,57 млн кв. м нереализованной чистой реализуемой площади,  или 39% от общего земельного банка ГК «Эталон».

ГК «Пионер»

продолжает развитие масштабного проекта жилых кварталов LIFE. В начале года компания объявила о том, что получила разрешение на ввод в эксплуатацию 1, 2, 3 и 4 корпусов

жилого комплекса «LIFE-Сходненская». В данный момент на территории комплекса осуществляется строительство пятого жилого корпуса, а также продолжается строительство подземно-наземного паркинга с эксплуатируемой кровлей.

«На сегодняшний день в квартирах продолжаются отделочные работы, а с мая 2013 года планируется начать передачу ключей жителям первых четырех корпусов», – прокомментировал заместитель генерального директора

ГК «Пионер»

(направление Москва) Виктор Лисин.

ЖК «LIFE-Сходненская» – жилой комплекс комфорткласса общей площадью 72 588 кв. м, реализуемый

ГК «Пионер»

в рамках концепции «Жилые кварталы LIFE». На территории комплекса планируется строительство детского дошкольного учреждения, а также реализация масштабного проекта благоустройства территории – детских и прогулочных площадок, декоративных беседок, зеленых насаждений. Окончание всего комплекса работ по строительству и благоустройству планируется в IV квартале 2013 года. По данным сайта «Пионер», стоимость предлагаемых 2-3-комнатных квартир до 21 января варьируется от 10,6 до 16 млн руб. (включая отделку).

Источник:

Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU

Картина маслом: элитная недвижимость Москвы. Часть II

Старый фонд оказывается выгодным приобретением

По итогам апреля 2015 года аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank объявили об историческом рекорде продаж элитных новостроек Москвы. Впрочем, другие участники рынка высказали более сдержанную позицию, отметив снижение других показателей рынка, самых главных. Резко упали в среднем бюджеты сделок, снизился объем средних реализуемых площадей (

см. подробнее «Картина маслом: элитная недвижимость Москвы. Часть I»

). В целом статистика свидетельствует, скорее, о снижении показателей, отмечают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».

Падение показателей продаж аналитики Kalinka Group связывают с рядом высокобюджетных покупок в предыдущем месяце. В марте было закрыто несколько крупных сделок на первичном рынке, в том числе – самая крупная (пока что) сделка на рынке в 2015 г. с бюджетом $35 млн, пояснила Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group.

Фактором, который привел к всплеску в апреле, специалисты Knight Frank называют приобретение японской корпорацией «Юника» 19 апартаментов в комплексе «Театральный дом», что составило 11,5% от всего объема продаж в апреле.

Большие площади

Многие желающие приобрести элитное жилье не представляют его без простора. Так мыслили и девелоперы раньше. Приведем более ранний пример до 1998 г. – здание на пересечении Кутузовского проспекта и Рублевского шоссе. До кризиса застройщик ООО «Тема» продавал его по $3500 за метр – цена казалась заоблачной, половина дома строилась в кредит. А квартиры были минимум по 250-300 кв. м. Когда денег застройщику явно не хватило, достройку поручили тогдашнему департаменту инвестиционных проектов строительства (ДИПСу).

Что сделал тогдашний руководитель ДИПС Леонид Краснянский? Уменьшил площадь квартир в достраиваемом крыле (сделал новую «нарезку» меньшей площади без ущерба для фасада), снизил цену до $1500 за метр и получил прибыль. А первоначальный застройщик еще долго пытался продать свою долю зависших площадей по первоначальной цене.

Для справки: С 2011 года по заключенным ранее контрактам департамента инвестиционных программ строительства города Москвы (далее - ДИПС), правопреемником которого выступает Москомстройинвест, было построено 1,13 млн кв. метров недвижимости различного функционального назначения. Как рассказал председатель Москомстройинвеста Константин Тимофеев, речь идет о 26 проектах бывшего ДИПСа, которые по итогам детальной проработки были реализованы, а объекты введены в эксплуатацию.

Однако есть покупатели, интересующиеся именно большими площадями, отмечают в www.irn.ru.

Обаяние исторического фонда

Элитное жилье можно приобрести и на вторичном рынке. На него попадают как квартиры из уже построенных элитных домов, так и объекты исторического фонда в самом центре столицы.

«Кризис – это не только период трудностей, но и время новых возможностей для покупателей элитной недвижимости», – говорит Дмитрий Халин, управляющий партнер IntermarkSavills. Сейчас можно найти предложения с ценой квадратного метра, сравнимой с отдаленными спальными районами. Коррекция цен на такие варианты с сентября 2014 г. составила около 35%.

По данным компании, еще два года назад за $4000-5000 за кв. метр также можно было купить квартиру в ЦАО, но это было жилье совершенно другого уровня и качества, нежели сегодня. Это были площади от 200 кв. м с окнами на Садовое кольцо, в домах, состояние которых оставляло желать лучшего. Или это могли быть практически разрушенные квартиры в 2-3-этажных домах под снос в невостребованных районах, иногда даже комнаты в многокомнатной коммунальной квартире. Сейчас рынок предоставляет редкую возможность купить жилье намного более высокого уровня за те же деньги.

По оценке IntermarkSavills, во вторичной продаже в ЦАО находится, как минимум, 30 квартир площадью 150-200 кв. м (3-4 спальни + кухня-гостиная), которые могут быть отнесены к историческому фонду. В целом, доля таких предложений на рынке составляет десятые доли процента: всего на вторичном рынке ЦАО в продаже около 8000 квартир (которые пока не могут найти покупателя).

Варианты «вторички»

В большинстве случаев просторные и одновременно недорогие для элитного рынка квартиры можно найти в районе Чистых прудов, Тверской улицы, Старого Арбата, Таганки, Китай-города, отмечают в www.irn.ru. Одной из особенностей таких предложений является наличие эркеров и большого числа окон – это гарантирует отличную планировку и инсоляцию. Чаще всего речь идет о фасадных особняках, бывших доходных домах, что делает такие лоты практически уникальными даже для исторического центра Москвы.

С сентября 2014 г. коррекция цен на такие варианты, по информации IntermarkSavills, составила около 35%. Это значит, что если до кризиса предлагаемые лоты оценивались собственниками в среднем за $7000 за кв. м, то в марте-апреле 2015 г. их цена составила уже $4600 за кв. м. На отдельные лоты размер дисконта достигает 65%.

Если сравнивать такие предложения с квартирами в премиальных новостройках, то получается, что в пределах $1 млн в новом доме можно найти квартиру площадью около 90-100 кв. м без отделки. А сдача ГК проекта запланирована лишь на 2016-2017 гг. Это нередко влечет за собой дополнительные расходы на аренду квартиры в период ожидания, не говоря уже о неудобствах и тратах, связанных с ремонтом новой квартиры. Если покупатель ориентируется исключительно на метраж (например, хочет приобрести 150-200 кв. м, или 3-4 спальни), то в сегодняшних новостройках, например, в Хамовниках, он должен быть готов доплатить еще $300 000-500 000, а после ввода проекта в эксплуатацию опять же провести отделочные работы.

Аналогичный метраж в районе Якиманки будет стоить в среднем $2-2,5 млн, на Арбате – около $3 млн.

«Один из клиентов IntermarkSavills приобрел в 2008 г. многокомнатную квартиру в одном из тихих переулков Тверского района по цене $5500 за кв. м. Квартира, площадью 235 кв. м располагалась на пятом этаже исторического дома начала XX века и в ремонте не нуждалась. Новый хозяин без труда сдал ее в аренду, получив очень интересную для Москвы доходность – 9% годовых. По нашим оценкам, сегодня цена этой квартиры в случае ее продажи составляет $9500 [за метр]», – говорит Кристина Томилина, руководитель отдела продаж городской недвижимости IntermarkSavills.

Источник:

http://www.irn.ru

Квартиры и новостройки в Сходне

Купить квартиру в Сходне можно в новостройках на разных стадиях строительства. На выбор предлагаются квартиры в домах, которые отличаются оригинальными проектами, современным инженерным оснащением, удобными планировками. Во многих жилых комплексах предусмотрена внутренняя инфраструктура, есть паркинги, организованы озелененные зоны отдыха и детские площадки. Сходня – сегодня один из районов города Химки, хотя до сих пор зачастую воспринимаются как самостоятельный город, активно развивающийся, в том числе и за счет жилищного строительства.

ЖК «Альфа Центавра»

- проект компании Galaxy Group в Химках на Ленинградском шоссе, недалеко от района Сходня. Обращает на себя внимание футуристическая архитектура жилого комплекса и соответствующее оформление придомовой территории (космические мотивы) - декоративные клумбы изображают планеты, аттракционы для детей - в виде звездолетов и ракет.

В 17-этажных монолитных корпусах покупателям предлагаются одно-, двух-трехкомнатные квартиры с площадями от 41,4 до 92,3 кв. м. Высота потолков - 2,8 метра. Средняя стоимость квадрата в жилом комплексе – 91 195 руб. Инфраструктура окружающего района Новые Химки хорошо развита: жителям доступны два детских сада, две школы, лицей, детская поликлиника, супермаркеты.

Жилой комплекс «Альфа Центавра» расположен в 2,5 км от кольцевой автодороги, маршруты для автомобилистов - по Ленинградскому или Новокуркинскому шоссе. От станции метро Речной вокзал идет маршрутка № 532, от Планерной - маршрутки №№154 и 469, автобус № 484.

В

жилом комплексе «Правый берег», который строит «Группа компаний ТЕРРИТОРИЯ» на улице Юннатов на берегу канала им. Москвы в Химках, недалеко от Сходни, можно купить квартиру бизнес-класса. Предложение заинтересует яхтсменов и любителей отдыха на воде – у жилого комплекса имеется свой выход к воде на набережную и к парковке для катеров и яхт.

Комплекс представляет собой 13 разновысотных монолитно-кирпичных домов (4-24 этажей). У берега – малоэтажные корпуса. В продаже 1-5-комнатные квартиры и пентхаусы с площадями от 28 до 280 кв. м. Средняя стоимость метра – 133 838 руб. Проектом предусмотрены охраняемая придомовая территория, детский сад, подземный паркинг.

Рядом с «Правым берегом» - школы, детские сады, поликлиника, академия тенниса, пляж, яхт-клуб, ТЦ «Мега Химки», «Лига», «Гранд», Leroy Merlin. парк им. Толстого. Электричка от Ленинградского вокзала довезет до станции Химки. Маршрутки и автобусы курсируют от станций метро Планерная и Речной вокзал. Путь на автомобиле - по Ленинградке, улице Маяковского, улице Кудрявцева.

Жилой комплекс экономкласса «Авентин»

компания «Лев» строит на Железнодорожной улице, вл. 3. ЖК, названный «в честь» одного из холмов Рима, представляет собой небольшой микрорайон, состоящий из трех панельных 17-тиэтажных домов. В подъездах оборудованы подъемники для колясочников, предусмотрены подземный паркинг и гостевая парковка.

Инфраструктура ЖК «Авентин» - это школа, детский сад, поликлиника для детей и взрослых, торговый центр. В продаже небольшие квартиры ходовых площадей – одно- и двухкомнатные 36-67 кв. м. Жилье сдается без отделки. Средняя стоимость метра в ЖК - 60 500 руб.

В пешеходной доступности от ЖК - детский сад, школа, стадион, больница, магазины. До МКАД - 11 км. На автомобиле маршрут проходит по Первомайской, Сходненской улицам и Ленинградке. От Ленинградского вокзала – электричкой до ж/д Сходня, далее 5-7 минут пешком. Автобусы и маршрутки №№ 662, 342, 370, 1х. отправляются в Сходню от метро Речной вокзал. Маршрутка № 268м, автобусы №№ 202, 203, 1х - от Планерной.

Жилой комплекс «Сходня парк»

возводит компания «Земинжконсалт» на Первомайской улице. Проект включает пять монолитно-кирпичных домов (9 этажей с мансардой) и паркинг. Покупателям предлагаются одно-трехкомнатные квартиры 33-166 кв. м. Также в продаже - две пятикомнатные квартиры и одна семикомнатная. Можно купить жилье с отделкой и без.

Инфраструктура комплекса включает ресторан, развлекательный центр, супермаркет аптеку, отделение банка, магазины. Метр в среднем стоит 62 350 руб. В микрорайоне функционируют школа, детский сад, Российская международная академия туризма, спортивные учреждения, рынок, универмаг. По соседству – лесопарк.

Ж/д станция Сходня - в 15 минутах ходьбы, электричка идет от Ленинградского вокзала. От метро Речной вокзал можно доехать на маршрутках и автобусах №№ 662, 342, 370, 1х. От станции Планерная отправляются м/такси № 268м, автобусы №№ 202, 203, 1х. Маршрут для автомобилистов - по Ленинградскому шоссе и Первомайской улице.

Жилой комплекс «Квартал-7»

- масштабный проект компании «Стройгрупп» в Сходне состоит из восьми монолитно-кирпичных 17-этажных домов комфорт-класса. Первые и вторые этажи домов займут помещения коммерческого и офисного назначения. В ЖК предусмотрены одно-трехкомнатные квартиры 39-126 кв. м. Квартиры свободной планировки, с установленными металлопластиковыми окнами, входными дверями, застекленными лоджиями и балконами. Стоимость жилья- 70 510 руб. за метр в среднем.

В пешеходной доступности от комплекса расположился парк, работают четыре детских сада, гимназия, лицей и две школы. Также на небольшом расстоянии находится спорткомплекс, поликлиника и больница, ДЮСШ, торговый центр Сходня.

От МКАД до ЖК по Ленинградскому шоссе 13 км. – это примерно 25-40 минут езды. На электропоезде до Ленинградского вокзала до станции Сходня 25-40 минут езды, далее 6-8 минут пешком. Около 35 минут потребуется для того, чтобы на автобусах №№ 202 и 203 доехать до станции метро Планерная.

На пересечении улиц Ленинградская и Горная компания «Дениз-девелопмент» возводит

жилой комплекс «Горный». В составе ЖК четыре 15-этажных и пять шестиэтажных домов. Здания монолитно-кирпичные. В ЖК предусмотрены четыре подземных автостоянки на 865 машиномест, а также пятиярусный паркинг на 312 машиномест.

Для отделки фасада используется керамический кирпич трех цветов - терракотовый, абрикосовый и светло-коричневый. На крышах - газовые котельные, предусмотрены пандусы, система автоматического тушения пожаров. Площади 1-3-комнатных квартир - от 43 до 95 кв.м. Из окон верхних этажей открывается красивый вид. Лоджии и балконы застеклены, квартиры сдаются с полной отделкой. Средняя стоимость метра - 71 070 руб.

В районе работает школа и детсад, торговый центр. ЖК расположен в 12 км от МКАД, выезд на Ленинградку - в 2,8 км от ЖК. От Ленинградского вокзала до станции Сходня следуют электрички, далее 25 минут пешком. От станции метро Речной вокзал можно доехать на автобусах №№ 662, 342, 370, 1х.

Жилой комплекс «Мичуринский квартал»

от компании «Жилищный капитал» находится на улице Мичурина. Это пять 10-14-17-этажных домов - панельно-кирпичных и кирпично-монолитных. Фасады облицованы керамическим кирпичом и искусственным камнем.

Одно-четырехкомнатные квартиры без отделки имеют площади от 37 до 125 кв. м. Стоимость метра - 74 910 руб. Для жильцов с ограниченными возможностями увеличена ширина коридоров, дверных проемов, занижена высота бордюров, полы вестибюля и лифтов - на одном уровне. Организованы детская и спортивная площадки, гостевая парковка. Рядом – парк, детский спортивный центр, начальная школа, гимназия, лицей, четыре детских сада, ДЮСШ, музыкальная школа, поликлиника.

На машине до ЖК нужно ехать от МКАД по Ленинградскому шоссе, далее по Новосходненскому. От Ленинградского вокзала на электричке - до станции Сходня. От метро Речной вокзал отправляются автобусы и маршрутки - №№ 662, 342, 370, 1х. От станции Планерной - на м/такси № 268м, автобусами №№ 202, 203, 1х.

Коротко о Сходне

Cходню окружают леса, она соседствует с известными с давних времен дачными поселками Фирсановка и Жаворонки. Еще один плюс - удобное дорожно-транспортное сообщение с Москвой и Подмосковьем. Ленинградское шоссе проходит рядом и обеспечено от Сходни хорошими подъездными путями. Из Москвы от станций метро Речной вокзал и Планерная в Сходню налажено регулярное автобусное сообщение и если повезет не попасть в транспортный затор, на дорогу уйдет всего минут 20-25. Более прогнозируемый транспорт – электрички, которые отправляются от Ленинградского вокзала и следуют до станции Сходня. Время в дороге в среднем составляет 25 минут.

Инфраструктура Сходни довольно разнообразная – это стадион «Юность», спортивный клуб «Агацукан», музыкальная школа, несколько школ и детских садов, Российская международная академия туризма, торговые центры, супермаркеты, аптеки и отделения банков.

Жилой фонд Сходни раньше был в значительной части представлен частными домами. Существует проект застройки северной Сходни предполагающий снос «частников», строительство жилья и объектов инфраструктуры, однако против него протестуют местные жители.

В настоящее время на вторичном рынке можно купить квартиры как в старых пятиэтажных или 9-12- этажных домах, так и во вчерашних новостройках.

Резюме www.metrinfo.ru

Сходня хороша природным окружением, она не слишком далека от Москвы, добираться, в принципе, не очень сложно. Инфраструктура приличная, и конечно, радуют цены на новостройки – в два-три раза ниже, чем в столице.

Источник:

http://www.metrinfo.ru

Недвижимость Москвы, Подмосковья и России после 2012 года

Шпаргалка для чиновников: Как анонимно приобрести недвижимость за границей

Общественное мнение, а также законодательные инициативы ставят под угрозу недвижимость за границей, которая принадлежит российским госслужащим и парламентариям. Как чиновникам оставаться кристально чистыми в глазах россиян и при этом владеть недвижимостью за границей - в материале "РБК-Недвижимости".

Напомним, на днях блогер под ником Доктор Зло (doct-z), опубликовал у себя на странице информацию о заграничной недвижимости депутата Госдумы РФ Владимира Пехтина. Doct-z обвинил Пехтина во владении несколькими апартаментами в Майами и участками земли в США. Общую стоимость двух квартир и земли блогер оценил, основываясь на открытых источниках, в 2,5 млн долларов.

Пикантность ситуации заключается в том, что в декларации о доходах за 2011 год депутат перечислил только недвижимость, которая находится на территории России. Он указал в документе несколько земельных участков, а также землю и два дома, принадлежащие супруге.

Депутат Владимир Пехтин в настоящее время попросил приостановить его полномочия главы думской комиссии по этике до окончания проверки сообщений о его доходах и имуществе. При этом он опроверг информацию об имеющейся у него недвижимости в США.

Похожая история приключилась и с председателем комитета Совета Федерации Михаилом Маргеловым, которого подозревают в том, что он, являясь владельцем сразу трех квартир во Флориде и Калифорнии, не занес их в налоговую декларацию. Ранее блогеры нашли недвижимость в США у прославленного хоккеиста, а ныне депутата Владислава Третьяка, а члену верхней палаты парламента РФ миллиардеру Виталию Малкину напомнили про нью-йоркскую квартиру стоимостью около 16 млн долларов.

За границей начнется распродажа

В связи с громкой общественной антикоррупционной кампанией, в рамках которой всплыли незадекларированные дома и квартиры многих отечественных чиновников и депутатов, популярные у россиян страны ждет массовая распродажа элитной недвижимости, считают эксперты.

"Скандалы ставят чиновников в очень тяжелое положение, выход из которого крайне затруднителен, если не прибегать к фиктивным сделкам", - говорит управляющий инвестициями и эксперт в области международных инвестиций в недвижимость Игорь Индриксонс. По его словам, основная масса зарубежной недвижимости чиновников РФ сосредоточена в таких странах, как Италия, Испания, Греция или Болгария. В данный момент недвижимость этих стран абсолютно неликвидна, поэтому для российских владельцев недвижимости ситуация складывается просто катастрофическая. Объекты на этих рынках могут продаваться буквально годами даже с большими скидками, поэтому совершенно неясно, как российские чиновники будут продавать свою недвижимость в столь сжатые сроки, да еще чтобы это были абсолютно легальные сделки.

"Чтобы продать недвижимость на «падающих» рынках в сжатые сроки по сколь-нибудь приемлемым ценам, нередко прибегают к нелегальным сделкам, то есть недвижимость продается фиктивно - родственникам за несколько сотен евро, - продолжает Игорь Индриксонс. - Если же отказаться от «серых» схем, то недвижимость необходимо выставлять с беспрецендентыми скидками относительно среднерыночной стоимости, другого выхода просто нет".

Единственными, кто выиграет от всей этой суеты, будут специализированные юристы, которые занимаются открытием офшорных компаний и проведением сделок с ними, потому что в такой ситуации недвижимость больше девать просто некуда. Открыть офшорную компанию стоит примерно 2 тыс. долларов, годовое обслуживание - около 1 тыс. долларов. Что несравнимо дешевле потерь при легальной продаже недвижимости.

"Стоит отметить, что российские чиновники все же люди неглупые, поэтому некоторая часть из них совершала покупку недвижимости на офшорные компании. Но, как правило, до покупок с использованием офшоров были и прямые сделки", - считает эксперт. В итоге недвижимость «потечет» за копеечные суммы во владение офшорных компаний.

Несколько способов остаться в тени

Для российского покупателя характерно желание не афишировать свои зарубежные активы, поэтому всегда был и будет интерес к таким схемам приобретения зарубежной недвижимости, где можно максимально избежать огласки.

Есть несколько способов приобретения недвижимости за рубежом без лишней огласки: через создание юридического лица в офшорной зоне, которая не раскрывает бенефициаров, через трастовые компании, а также с помощью своих доверенных лиц (дальних родственников, знакомых, подчиненных и т.д.). Начнем с последнего.

Один из самых необычных способов скрыть зарубежную недвижимость - приобрести ее на имя дальних родственников, подчиненных или совсем посторонних людей, которым вы доверяете. Как рассказал сотрудник одной крупной риэлторской компании, пожелавший остаться неизвестным, чиновники часто покупают недвижимость, в том числе за рубежом, на дальних родственников. "Были случаи, когда элитные особняки оформлялись даже на водителя. Госслужащие просто могут расширить круг родственников или подставных лиц, чтобы обойти этот закон", - рассказывал в свое время риэлтор на страницах "РБК-Недвижимости".

Другой способ конфиденциальной покупки недвижимости за границей - траст. Но не во всех странах. "В Великобритании в сделках по покупке недвижимости иностранными гражданами все чаще используются трастовые фонды, - рассказывает глава департамента зарубежной недвижимости Moscow Sotheby's International Realty Анна Батизи. - Трасты используются для защиты активов в странах, где законодательство основано на англосаксонской правовой системе. Опытные английские юридические организации могут предоставить полное сопровождение по подобной сделке".

В противовес этому граждане стран континентальной Европы, в которых преобладает романо-германская система законодательства, не могут использовать трасты как инструмент для приобретения недвижимости, так как такие попытки пресекаются налоговыми органами. Во Франции, Бельгии и Германии использование трастов для приобретения недвижимости очень тщательно отслеживается и в ряде случаев запрещается.

В этих странах для "тайного" владения недвижимостью рекомендуется ее покупка через юридическое лицо. Однако с точки зрения сохранения личности собственника в тайне это относительно действенный метод, так как владелец квартиры все же должен быть связан с этой компанией. "Так, например, стал известен факт приобретения квартиры в лондонском One Hyde Park одним из выходцев из стран СНГ - он приобретал объект через одну из компаний, - говорит региональный директор департамента жилой недвижимости компании Knight Frank Russia & CIS Елена Юргенева. - В большинстве случаев покупка через юридическое лицо является возможностью оптимизировать схему налогообложения, это зависит от законодательства каждой страны. К примеру, во Франции можно приобрести жилье через Société Civile Immobilière (SCI), это общество по управлению и торговле недвижимостью. Такое приобретение дает некоторые преимущества, например возможность завещать жилье любому человеку, а не только тем, кого предусматривают обычные французские законы. Акционеры SCI могут быть нерезидентами Франции, но это не является способом скрыть данные о владельце, так как существует список акционеров".

Для покупки недвижимости в США эксперты в области международного права рекомендуют прибегать к помощи офшорных компаний. Подобного рода сделки не противоречат местному законодательству. Например, когда встает вопрос о наследстве, этот процесс в США наименее болезненно проходит именно для владельцев офшоров, также стоит отметить, что налоговые льготы через офшорные компании здесь работают легче всего.

Помимо стандартных схем владения имуществом через трастовые фонды, неблизких родственников или доверенных лиц чиновник, например, может выступать своеобразным спонсором для своих пожилых родителей, которым необходим климат или медицинский сервис швейцарских Альп. Ведь обязанность их содержания прямо предусмотрена российским законодательством, как и прямое участие родителей в образовании детей, то есть оплата обучения, аренда или покупка недвижимости непосредственно на обучаемого. В таком случае схема приобретения имущества, последующее его обслуживание, частые поездки в страну пребывания или нахождения недвижимости прямо не попадают под действие законопроекта и т. д.

Скрыть факт покупки недвижимости за границей чиновники могут и с помощью организации закрытого акционерного общества (ЗАО) на территории России, которое через ряд дочерних компаний или даже напрямую владеет акциями иностранной компании или недвижимостью, либо имущественными правами в иностранных государствах. Конечно, в этом случае имена владельцев ЗАО будут известны властям РФ.

Автор: Игнат Бушухин

Источник:

РБК-Недвижимость

Цена страхования обманутых дольщиков

Как снизить кадастровую стоимость своей недвижимости

Кадастровая стоимость (КС) земельных участков, домов и квартир является базой для расчета налогов на землю и недвижимость, а также размера ставок аренды и выкупа территории. Одной из неприятных проблем, с которыми сталкиваются собственники, является завышенная госоценка. Это приводит к необоснованно крупной ставке земельного налога. Но кадастровую стоимость все-таки можно уменьшить. При этом способов два: решить свою проблему можно в досудебном порядке либо прибегнуть к помощи юристов, которые в суде, возможно, смогут вам помочь, рассказывает газета "Московский Комсомолец".

Напомним, новый налог на недвижимость, согласно которому собственники жилья и земельных участков будут платить больше, начнет свое шествие по России в 2014 году. По идее, он заменит, а точнее, объединит действующие налог на имущество и земельный налог. По сути, платить придется за единый объект недвижимости – дом с землей или квартиру с землей, но обсчитывать все будут отдельно и в обоих случаях по кадастру. Отметим, что сейчас земельный налог берут с кадастровой стоимости земли, а налог на имущество рассчитывается по более низкой базе – инвентаризационной.

Инвентаризационная стоимость объекта недвижимости устанавливается бюро технической инвентаризации (БТИ). А кадастровая оценка максимально приближена к рыночной стоимости объекта недвижимости и значительно выше инвентаризационной. Например, в центре Москвы текущая инвентаризационная оценка домов старого фонда почти в 30 раз ниже, чем рыночная. Так, двухкомнатная квартира в столице в районе метро "Сретенский бульвар" площадью 60 кв. м в сталинском доме 1955 года постройки оценивается БТИ приблизительно в 400 тыс. руб. Тогда как рыночная ее стоимость варьируется от 15 до 18 млн рублей. По расчетам ФНС, фискальная нагрузка в среднем по стране составит около 1,5 тыс. рублей в год с небольшой стандартной "двушки". Но это в среднем. А ведь многие владеют сразу несколькими объектами недвижимости, и платить им придется вдвойне, а то и втройне, уточняет "МК".

В случае несогласия с установленной кадастровой стоимостью собственники недвижимого имущества могут ее оспорить как в судебном, так и в досудебном порядке. Цель такого оспаривания заключается прежде всего в снижении налогооблагаемой базы объекта недвижимости.

Рассмотрим оба порядка урегулирования споров по результатам кадастровой оценки.

Возможность оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в комиссиях предусмотрена законом "Об оценочной деятельности". Для этого создается рабочая группа по рассмотрению споров о результатах кадастровой оценки.

Такие комиссии создаются органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке на территории соответствующего субъекта РФ. Узнать о том, где будут созданы такие комиссии, можно на официальном сайте Росреестра.

Закон об оценочной деятельности предусматривает два основания для пересмотра результатов кадастровой оценки: 1) недостоверность сведений об объекте недвижимости; 2) неучет изменения стоимости объекта по годам.

В случае, если заявление о пересмотре КС было подано на основании второго пункта, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта в размере его рыночной цены.

Правда, на досудебном этапе можно столкнуться с определенными трудностями. Например, на эту процедуру отводится всего шесть месяцев.

Оспорить результаты кадастровой оценки в арбитражном суде можно в течение трех месяцев с момента, когда заявителю стало известно о нарушении его прав

Если вы недовольны результатами кадастровой оценки и решением, принятым комиссией, вы можете оспорить это решение в арбитражном суде. Для начала необходимо проанализировать всевозможные варианты судебного разрешения спора, понять, какие иски и к кому должны быть предъявлены в той или иной ситуации.

Исковое заявление подается на орган исполнительной власти субъекта РФ, который принимает итоговое решение по государственной кадастровой оценке. Стоит обратить внимание, что подача в суд с исковых требований относительно пересмотра кадастровой стоимости без обращения в комиссию с соответствующими требованиями не имеет под собой правовых оснований. Арбитражный суд, установив, что исковое заявление подано без соблюдения соответствующих норм, вправе оставить иск без удовлетворения.

И здесь нельзя забывать о сроках исковой давности. Оспорить результаты кадастровой оценки в арбитражном суде можно в течение трех месяцев с момента, когда заявителю стало известно о нарушении его прав. Кроме того, необходимо заранее озаботиться поиском эксперта, способного провести соответствующую экспертизу по делу.

Судебная экспертиза может производиться лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла и др., но не являющимися государственными судебными экспертами. Экспертная деятельность не подлежит лицензированию и аккредитации. Тем не менее при выборе эксперта следует руководствоваться таким критерием, как опыт работы в области проведения оценочной экспертизы, рассказывают журналисты "МК". В том случае, если данные требования будут соблюдены, то ваши шансы на успех резко возрастут.

Источник:

РБК-Недвижимость

Средний первоначальный взнос в 2016 году вырос до 40%

Специалисты группы компаний «МИЭЛЬ» подвели итоги 2016 года на ипотечном рынке первичного жилья Московского региона. Выяснилось, что средний размер первоначального взноса вырос с 29% до 40%. Также оказалось, что в прошлом году заемщики стали более активно приобретать двухкомнатные квартиры, а интерес к однокомнатным незначительно снизился.

По данным «МИЭЛЬ», доля ипотечных сделок в Московском регионе в 2016 году составила 50%. Для сравнения в 2015 году данный показатель был равен 47%, а в 2014 году – 44%.

Поквартальная разбивка выглядит следующим образом: в первом квартале доля ипотечных сделок составляла 42%, во втором квартале – 53%, в третьем квартале – 54% и в четвертом квартале прошлого года – 51%.

Средняя сумма ипотечного кредита по итогам 2016 года составила 2,52 млн рублей, что незначительно больше, чем годом ранее (2,45 млн рублей). При этом средний размер первоначального взноса увеличился до 40%, в то время как в 2015 году он был 29%.

«Такой значительный рост среднего размера первоначального взноса связан не с тем, что у населения появилось больше свободных средств, а с тем, что на рынке стало больше предложения в доступном сегменте», – объясняет директор ипотечного центра компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Татьяна Гусева.

В течение года мы наблюдали изменения ставок даже в рамках программы льготной ипотеки. Дело в том, что равные условия и высокая конкуренция между кредитными организациями привели к тому, что банки в борьбе за заемщика старались предложить более интересные условия. Например, в 1 квартале ставки по господдержке были 12%, а уже во втором квартале ставки стали постепенно снижаться. Своего минимума по льготной ипотеке ставки достигли в третьем квартале – всего 10,5-10,9%.

Во второй половине года стали появляться программы с нулевым первоначальным взносом. Например, такая программа от банка «Возрождение» доступна в жилых комплексах «Видное 2.0», «Андерсен»; от Металлинвестбанка – в PerovSky, «Ирландский квартал», «Домодедово Парк», «Новогорск Парк»; от Сургутнефтегазбанк в «Люберцы 2016» и «Внуково 2016». Банки совместно с застройщиками стараются создать более интересные и конкурентные предложения, которые могут заинтересовать дополнительные группы потенциальных покупателей.

Специалисты компании проанализировали портрет ипотечного заемщика в 2016 году. На долю заемщиков женского пола приходится 53%, мужчины оформляют 47% ипотечных займов. Среди ипотечников 42% составляют москвичи, еще 30% пришлось на региональных покупателей и 28% – на покупателей из Московской области.

В 2016 году ипотечные заемщики более активно по сравнению с предыдущим годом приобретали двухкомнатные квартиры. Если в 2015 году среди сделок с привлечением кредитных средств на покупку однокомнатных квартир приходилось 66%, то в 2016 году показатель снизился до 63%. При этом в 2016 году сделок с двухкомнатными квартирами было 28% против 23,5% годом ранее.

«Данную тенденцию мы связываем с изменением структуры предложения, в первую очередь с появлением большого количества новых бюджетных проектов. Если раньше покупатель в Москве мог рассчитывать только на однокомнатную квартиру, то сейчас он вполне может подобрать доступный вариант евродвушки или даже полноценной двухкомнатной квартиры. Стоит учитывать, что и средние площади предлагаемых квартир стали меньше, следовательно, стоимость квартиры ниже», – комментирует Татьяна Гусева.

Наиболее активными ипотечными заемщиками в прошлом году были покупатели в возрасте от 31 до 40 лет – 31% сделок. На втором месте заемщики в возрасте более 50 лет – на их долю пришлось 27% сделок. Еще 25% ипотечных кредитов оформили покупатели от 41 до 50 лет. Традиционно наименьшая доля приходится на заемщиков в возрасте до 25 лет – 7% сделок.

«В 2017 году после отмены льготной ипотеки мы не ожидаем снижения интереса к ипотечным продуктам сразу по двум причинам. Во-первых, ставки по базовым ипотечным программам максимально комфортны для рынка – сейчас они начинаются от 11%. Правда, сейчас все банки обновляют условия по ипотечным программам, поэтому окончательно ставки на ближайшее время будут понятны через две-три недели. Вторая причина – это невысокие реальные доходы населения, следовательно, необходимость в кредитных средствах для покупки недвижимости.

Отмена льготной ипотеки может привести к незначительному перераспределению части покупательского спроса со строящихся новостроек на готовые дома или вторичный рынок. Дело в том, что привлекательные ставки по господдержке подстегивали некоторых покупателей рассмотреть предложения именно в возводимых домах, в то время как для сданных новостроек и вторички действовали базовые программы с более высокими ставками», – подвела итог Татьяна Гусева.

Источник:

МИЭЛЬ-Новостройки

Инвестиции с долгосрочной перспективой: обзор ЖК, сдающихся одновременно с вводом нового Калужского

«Метриум Групп» - риэлторская и консалтинговая компания, чья деятельность сосредоточена на рынке жилой недвижимости Московского региона, а также Санкт-Петербурга. Входит в пятерку лидеров на первичном рынке жилья по объему продаж. Всего в риэлторском портфеле компании - 5 млн кв.м. проектов. В «Метриум Групп» созданы и используются в работе лучшие среди агентств в Москве инструменты маркетинга: офисы продаж с шоу-румами, программы лояльности, «Фабрика ремонтов».

Кроме этого, деятельность компании отличают два важных стратегических направления работы, по которым не работает ни одна риэлторская и консалтинговая компания в Москве. Первое – организация потоковых продаж через совместные предприятия с застройщиком. На данный момент создано уже три СП с участием «Метриум Групп» и девелопера. Второе – создание ПИФов недвижимости совместно с ведущими банками. Так, «Метриум Групп» выступает стратегическим партнером ЗАО «Сбербанк Управление Активами» (консультант в сфере недвижимости, организация продаж) и инвестором фонда «Сбербанк - Жилая недвижимость», «Сбербанк – Жилая недвижимость 2». Оба фонда созданы с целью инвестирования в новостройки эконом- и комфорт-класса Москвы и Московской области на начальной стадии строительства.

Сотки - дачникам, ларьки - торговцам

Миллионы владельцев домов и дач на земельных участках, выделенных под сады, огороды или жилищное строительство в советское время и не оформленных в собственность, смогут бесплатно получить свидетельства о регистрации земли. Минэкономразвития внесло в Госдуму проект поправок в Земельный кодекс, которые значительно упрощают с 1 января 2015 года порядок предоставления физлицам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Компании тоже смогут получать участки без проведения торгов. Но только если запланируют возвести на неосвоенной земле социальные объекты: дороги, детские площадки или больницы.

Новые нормы введут в легальный оборот миллионы участков, повысят собираемость земельного налога. А граждане, владеющие земельными участками на основании советских нормативных актов, избавятся от судебных процедур. "Если участок находится в пользовании, его границы размежеваны, на жилые строения оформлены документы, то после вступления закона в силу, люди смогут обратиться в органы власти, которые передавали землю в бессрочное пользование или в аренду, заявив о правах на нее", - поясняет член профильного комитета "Деловой России" Александр Закондырин.

По словам эксперта "РГ", урегулирование правовых земельных отношений с государством позволит людям эффективнее распоряжаться своими наделами - продавать, сдавать в аренду, закладывать и передавать в залог. В целом поправки охватывают большой пласт проблем землепользования и существенно меняют сложившиеся нормы в земельных отношениях. "По сути мы имеем дело с новой земельной реформой", - констатирует Закондырин. Закон об оформлении в упрощенном порядке прав граждан на объекты недвижимого имущества и приватизации земельных участков, известный в народе как "дачная амнистия", в полной мере не оправдал надежд, говорит он. Да и ее срок заканчивается 1 марта 2015 года. Чтобы люди не остались с нерешенными проблемами, минэкономразвития предлагает более радикальные упрощения.

Предлагается также выделять землю в индивидуальную собственность или в аренду для членов всевозможных коллективных садово-дачных товариществ. И не по выкупной цене, а по кадастровой или вообще бесплатно. Правительство еще конкретизирует эти механизмы, если закон будет принят. "До сих пор большинство членов садоводческих товариществ в качестве документов имеют только книжку члена садового товарищества, а прав на землю в нем нет", - поясняет эксперт. Особенно это характерно для российской глубинки. И если завтра на месте садоводческого товарищества решат построить торговый центр или дорогу, компенсаций за землю люди не получат. Смогут собственники и индивидуальные землепользователи установить и правовые отношения с конкретным землевладельцем или арендодателем. Затрагиваются в проекте закона и особенности земельных аукционов, на которые муниципальные власти будут обязаны выставлять свободные земельные участки по заявлениям физлиц. Правда, в том случае, если на эти земли не претендуют крупные игроки, которые намерены заниматься комплексным развитием территорий.

Еще одна новация документа в том, что некоторые категории граждан смогут получить землю без аукционов. Это, например, льготники, нуждающиеся в земельных наделах для строительства жилья или ведения личного подсобного хозяйства. Начальная цена участков будет устанавливаться из кадастровой стоимости. Для обеспечения жильем и обзаведением личным подсобным хозяйством льготников муниципалитеты получат право бесплатно предоставлять земельные участки. При этом "думцы" в регионах смогут определять муниципалитеты, на территориях которых допускается предоставление бесплатных земель. Это должно простимулировать переселение людей в регионы, нуждающиеся в людских ресурсах.

42,5 миллиона земельных участков насчитывается у россиян. Многие из них не оформлены по правилам

Получить землю без торгов удастся и юридическим лицам, если они решат строить социально важные объекты - дороги, коммуникации, детские сады, больницы, спортивные площадки. Или же такие специфические сооружения, как электростанции, гидротехнические объекты, промышленные предприятия. В целом максимальное время, необходимое для предоставления земельного участка без торгов, сократится для них с нынешних трех лет до трех месяцев.

В случае принятия законопроекта крупно повезет и мелким бизнесменам. Десятки тысяч предпринимателей - владельцев киосков, ларьков и магазинов "на колесах" - будут освобождены от обязательного заключения договоров аренды на земельные участки. Это же послабление касается владельцев рекламных конструкций. Сейчас от торговцев и изготовителей рекламных щитов часто требуют организовывать постановку на кадастровый учет земельных участков, чтобы затем заключать договора об их аренде. Причем без гарантии, что киоск на этом месте впоследствии не снесут или не выставят на новые торги. В Московской области, к примеру, каждые 11 месяцев владельцы палаток и ларьков заново участвуют в земельных аукционах, не имея преимущественного права перед остальными претендентами. По словам Натальи Чудаковой, члена правления "ОПОРЫ России", бизнесмены по сути становятся заложниками ситуации. "При рассмотрении законопроекта в Думе хотелось бы еще предусмотреть и преференции на земельных аукционах на право аренды для законопослушных предпринимателей", - отметила она. Тем более работают в этом секторе самозанятые граждане, которые на аукционах должны получать право аренды земли как минимум на 5 лет. "Законопроект увеличит скорость открытия бизнеса гражданами, которым не придется тратить время на оформление земельных участков. Но в документе крайне важно прописать и процедуры получения разрешений на аренду земельных участков со стороны чиновников. Слишком коррупционный сектор", - говорит Закондырин.

Источник:

Российская газета