Квартира в новостройке: «лишние» метры – удача или потеря?

Люди, имеющие опыт покупки новостроек, хорошо знают, что метраж приобретаемой квартиры – цифра в высшей степени «расчетная». Действительная величина объекта станет известна только после завершения строительства и проведения соответствующих обмеров. И совершенно не редки ситуации, когда площадь квартиры может отличаться от того, что написано в договоре. Что происходит в этом случае?

Этот и смежные вопросы изучал обозреватель «Журнала о недвижимости MetrInfo.Ru».

Панельные – точнее

Первый вывод, сделанный из общения с экспертами рынка – явление действительно имеет место быть. «Площади квартир после обмеров БТИ в 99% случаев отличаются от проектных площадей», - говорит Валентин Парийский, сотрудник отдела продаж «Ведис Групп». Правда, в большинстве случаев расхождения минимальны – но, если подходить к проблеме строго формально, то они есть.

Каковы именно эти расхождения? Здесь многое зависит от технологии строительства. Наибольшую точность дает панельная. «В панельном домостроении, где технологии отработаны годами, каждый дом представляет собой «конструктор» из заранее подогнанных по размеру «кубиков», - объясняет Дмитрий Котровский, вице-президент девелоперской компании «Химки Групп». – Там «лишние» метры появляются гораздо реже». По оценке наших консультантов, при среднем метраже квартиры в 60 кв. м отличия составят 0,5-1 кв. м, максимум 1,5 кв. м.

Другое дело – монолиты, где каждый дом, по сути, создается с нуля на стройплощадке. А еще квартиры в таких зданиях обычно больше по размерам – так что отклонения (в процентах) выглядят более ощутимо, если пересчитать их на квадратные метры. «В монолитных домах отличие может достигать несколько квадратных метров, - говорит Александра Кржевова, руководитель отдела маркетинга и аналитики ГК «Пионер». – В практике ГК «Пионер» более распространена ситуация превышения площади квартиры: в среднем обычно не более 7 кв. м».

Разумеется, встречаются и случаи, когда отличия и более существенные – до 10-15 кв. м. Но тут уже и причины другие. «Значительные расхождения по площади бывают крайне редко, они могут быть связаны с тем, что под строительство дома был использован еще дополнительный земельный участок, и, соответственно, общая площадь жилого дома увеличилась, - отмечает Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь». – Или, что еще хуже, вследствие некачественного надзора за строительством. Тогда значительное увеличение или уменьшение площади квартиры может быть только вершиной айсберга».

Доверяй, но перемеряй

Резонно возникает вопрос: а кто квартиры измеряет? Точнее говоря, измерить-то может каждый (для этого нужна обычная рулетка; более «технологически продвинутые» могут воспользоваться лазерным дальномером), но чьи результаты признаются как окончательные?

«Обмеры квартир обязан выполнить кадастровый инженер по отдельному договору с застройщиком, - говорит Василий Шарапов, юрист девелоперской компании «Сити-XXI век». – Обычно они осуществляются на стадии ввода здания в эксплуатацию. Кадастровые паспорта составляются как на здание в целом, так и на отдельные нежилые и жилые помещения, за исключением имущества общего пользования».

Теоретически, измерения должны производиться во всех квартирах. На практике кадастровые инженеры тоже могут схалтурить – провести обмеры на одном этаже, а потом написать, что все помещения выше или ниже «в точности такие же». Если собственник объекта недвижимости считает, что это не так – он может результаты оспорить. Только нужно опираться не на собственные дилетантские упражнения с рулеткой, а на авторитетного эксперта. «Покупатель квартиры имеет право воспользоваться услугами независимого кадастрового инженера, - говорит Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер». – И при расхождении цифр оспорить результаты обмеров в суде».

Балконно-лоджевые страдания

В подавляющем большинстве современных квартир имеются балконы или лоджии. Как поступать с ними? Тут надобно отметить, что российское законодательство словно специально написано так, чтобы максимально запутать тему.

Судите сами. Как напоминает Андрей Блажко, генеральный директор ООО «Домостроитель-Юго-запад», в соответствии с п. 3 ст. 16 Жилищного кодекса (ЖК) РФ «квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении». Иными словами, балконы и лоджии («помещения вспомогательного использования») входят в понятие квартиры.

С другой стороны, есть в ЖК ст. 15, п. 5 которой совершенно ясно говорит, что общая площадь жилого помещения суммируется площадей всех его частей «за исключением балконов, лоджий, веранд и террас». По этой причине, кстати, в Свидетельствах о собственности общая площадь квартиры указывается без учета этих «летних помещений».

Есть еще и «третья сторона» - СНиП 2.08.01-89 «Жилые здания». Этот документ предписывает лоджии и балконы в общей площади учитывать, но с понижающими коэффициентами – 0,5 и 0,3 соответственно.

На фоне столь впечатляющего «разнообразия» (заставляющего вспомнить хрестоматийное «два юриста – три мнения») застройщики обычно поступают по собственному разумению. Чаще всего подсчитывают лоджии и балконы с теми самыми коэффициентами 0,5 и 0,3. «Затраты на строительство этих помещений могут включаться в стоимость квартиры, - говорит Василий Шарапов («Сити-XXI век»). – К общедомовому имуществу они не относятся и будут использоваться собственником квартиры индивидуально».

Схожую проблему вспоминает Леонид Сандалов, заместитель директора АН «Бекар». «Были случаи, когда в двухуровневой квартире в общий метраж включили площадь лестницы, - говорит эксперт. – С покупателей брали деньги за лишние 10 кв. м. Разумеется, за такую техническую ошибку деньги были возвращены, но жильцам пришлось для этого обращаться в суд». От себя автор тут может добавить, что двухуровневая квартира с лестницей – это все-таки для нашего рынка экзотика. Встречались бы такие объекты чаще – они тоже стали бы предметом споров продавцов и покупателей.

Как договоритесь…

Российское гражданское законодательство (автор уже много раз говорил это – по разным поводам) весьма либерально: очень многие вопросы оно оставляет на усмотрение сторон. Как записано в договоре – так и будет. Полностью справедливо это и по отношению к изучаемой нами сегодня теме. Включать или не включать балконы и лоджии – покупатель и продавец вправе самостоятельно договориться об этом.

Аналогичный принцип (свободы договора) действует и для ситуаций, с которых мы начинали нынешнюю статью – когда по результатам обмеров площадь квартиры отличается от расчетной. Как правило, в типовых соглашениях, предлагаемых продавцами новостроек своим клиентам, содержатся следующие пункты:

- при незначительных отклонениях площади (в любую сторону) никаких доплат нет. «В договоре указано, что перерасчет проводится при расхождении площадей в ДДУ и по БТИ более 1 кв. м», - подтверждает Александра Кржевова (ГК «Пионер»). Иногда этот порог бывает чуть больше – скажем, 1,5 кв. м;

- при более значительном расхождении либо доплачивает покупатель (если квартира больше), либо компания продавец (если квартира меньше). При этом основой для расчетов является цена 1 кв. м, зафиксированная в договоре.

Стоит отметить, что приведенная выше формула является наиболее распространенной – но вовсе не обязательной. Иногда бывает и по-другому

– к примеру, цена, по которой покупатель «довыкупает» квадратные метры, оказывается выше, чем та, которую обязан вернуть застройщик. «Встречаются и случаи, когда застройщик оговаривает, что выплаты производятся «в одностороннем порядке»: только в случае, если размер квартиры стал больше, т.е. доплата касается только покупателя», - говорит Григорий Алтухов (ФСК «Лидер»). Соглашаться ли на такое – вопрос, что называется, риторический. «Если в договоре прописаны неравные условия, в т. ч. по сумме возвратов, то покупателю следует задать самому себе вопрос о мотивах своих действий, - убежден Арсений Васильев («УНИСТО Петросталь»). – Часто причина кроется в надежде на «авось» или в желании приобрести квартиру по демпинговым ценам с закрытыми глазами».

Резюме от журнала www.metrinfo.ru

Как и многие другие, данный вопрос оставлен законодателем на усмотрение сторон – покупатель и продавец вправе самостоятельно договориться о порядке доплаты. «Договориться» - это, конечно, фигура речи: застройщики обычно говорят, что договоры у них типовые, коррективы в них вносят крайне неохотно… Но в чем покупатель уж точно свободен – так это в праве решить, нужно ли ему приобретать на таких условиях. В конце концов, состояние рынка сегодня далеко не ажиотажное, можно поискать и другие варианты.

Источник:

www.metrinfo.ru

Скидки на новостройки: в Москве – до 15%, в Подмосковье – свыше 20%, а на элитные квартиры – до 36%

Дефицит спроса заставляет застройщиков оставаться щедрыми к оставшимся на рынке покупателям. Скидки в отдельных московских проектах сейчас достигают 15%, в Подмосковье, где конкуренция выше, а платежеспособность покупателей ниже, размер дисконта может составлять 20% и более, рассказали редакции IRN.RU застройщики и риелторы московского региона.

Скидки на квартиры

«Средний размер скидок на начало августа как в Москве, так и в области составлял 5-10%, но при этом если в Москве максимальный уровень скидок доходил до 10%, то в области по отдельным проектам он мог составить и 24%. Но отметим, что подобные скидки давали застройщики готовых проектов, где идут допродажи жилья и есть заинтересованность в скорейшей реализации объекта», - говорит коммерческий директор ФСК «Лидер» Григорий Алтухов.

Генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Софья Лебедева оценивает максимальный уровень дисконта на московском рынке новостроек в 15%, а средний – в 3-5%. При этом чем ближе объект расположен к центру Москвы, тем менее охотно застройщики соглашаются на предоставление дисконта, говорит управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая. Она объясняет это тем, что объем предложения до Третьего транспортного кольца (ТТК) довольно велик, и застройщики вынуждены бороться за покупателя. А пределах ТТК новостроек меньше, конкуренция ниже, поэтому девелоперы могут позволить себе быть менее сговорчивыми.

… и ипотеку

Помимо ипотеки с господдержкой ряд банков предлагает собственные льготные программы, рассказывает Мария Литинецкая. Банки договариваются с застройщиками о субсидированной процентной ставке: часть скидки, которую застройщик был готов предоставить покупателю, в денежном эквиваленте переводится банку. Это дает возможность банку предоставить ставку, например, в размере 10,7% (для сравнения - сегодня самая низкая ставка по ипотеке с господдержкой равна 11,4%).

Есть на рынке программы и со ставками 8-9% городовых. Однако прежде чем кидаться заключать договор, надо очень внимательно изучить его условия, подчеркивает Софья Лебедева.

«Например, если в договоре будет указана пониженная ставка по кредиту, а в последующие годы она будет пересмотрена в соответствии с текущими рыночными условиями, то стоит задуматься, - советует эксперт. - Прогнозировать ситуацию на рынке через три года очень сложно, и может получиться так, что по истечении трех лет заемщик может оказаться в сложной ситуации, так как проценты по кредиту будут очень большие. Поэтому лучше выбирать договор, по условиям которого ставка как в первые, так и в последующие годы будет фиксированной. Также покупателю стоит просчитать, что ему более выгодно - получить скидку на квартиру или пониженную ипотечную ставку».

«Черная пятница »: у кого-то густо, у кого-то пусто

17-19 июля состоялась первая в России официальная распродажа недвижимости, организованная ассоциацией REPA и коммуникационным агентством «Медиа-Шторм». В Black Friday приняли участие 47 компаний Москвы и Подмосковья, в том числе «Дон-Строй», «Крост», «Кортрос», «ПСН Групп», «А101 Девелопмент», KR Properties, «Магистрат», «БЕСТ-Недвижимость», «Метриум Групп», Tekta Group, «Лидер Групп», «Грас», «Сапсан», MR Group, «Интегра», «Мосреалстрой», «Тушино 2018» и т. д. Всего на продажу было выставлено 2707 лотов, в том числе 1759 квартир, 388 апартаментов, 60 лофтов, 47 коттеджей, 34 таунхауса и 419 земельных участков.

Всего по итогам акции было заключено примерно 700 сделок, сообщил управляющий партнер ассоциации профессионалов рынка недвижимости REPA Филипп Третьяков. То есть, по идее, был продан каждый третий-четвертый объект. Но это в среднем, а на практике компании оценивают результативность распродажи совершенно по-разному.

По словам Марии Литинецкой, максимальная конвертация в одном из проектов «Метриума» составила 52%, в других жилых комплексах продажи показали тоже «очень неплохой результат». Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новостроя», также довольна участием своей компании в «Черной пятнице»: «У нас итоги акции достаточно позитивные. В первые же часы было продано 15 квартир, потом в течение трех суток было заключено 80 броней, они постепенно трансформируются в реальные сделки. На наш взгляд, акция была нужна рынку, помимо необходимого в сезон летнего затишья оживления, акция позволила объединить участников рынка, создать единую площадку акционных квартир, удобную для покупателей».

Есть и компании, не получившие от акции ощутимой отдачи. «У нас не было особого всплеска продаж в результате «Черной пятницы», — цитирует Forbes Романа Тимохина, генерального директора MR Group. — По две-три квартиры в день как продавали, так и продавали».

Впрочем, больше всего критиковали мероприятие компании, в нем не участвовавшие. По мнению Даромира Обуханича, первого заместителя гендиректора ГК МИЦ, «Черная пятница» – это «абсолютное зло», раскачивающее рынок, который и без того «близок к ватерлинии». Огромные скидки – в 20-30% - могу позволить себе только московские объекты с большой маржинальностью, а на подмосковном рынке при таком дисконте велик риск, «что будет что-то не достроено», заявил девелопер на конференции «Коммерсанта» «Рынок жилья новой и старой Москвы».

По тем же причинам крайне негативно к Black Friday Real Estate отнеслось и подмосковное правительство, испугавшееся, что застройщики, продав квартиры в новостройках с огромными скидками, потом не смогут достроить объекты и чиновникам придется решать проблемы очередной волны обманутых дольщиков.

Максимальная скидка в рамках акции составила 36% - на элитный объект, рассказал Forbes Филипп Третьяков. Однако многие компании ограничились обычными для нынешнего рынка скидками в 5-10-15%.

«Квартиры в проектах, реализуемых нашей компанией в рамках «Черной пятницы», были представлены со скидками от 2% до 15%. Это вполне рыночные скидки, без сильного демпинга. В проектах, которые мы выставляли, цены всегда росли и никогда не падали. Все опасения по поводу нерыночных дисконтов, которые застройщики давали якобы от своего «отчаянного положения», оказались напрасны. Скидки в размере 5-15% вовсе не являются демпингом ниже себестоимости», - говорит Мария Литинецкая из «Метриум Групп» (в распродаже участвовало 15 квартир компании от инвесторов).

Сам Третьяков также признает, что в плане скидок Black Friday Real Estate совсем не была похожа на традиционные «черные пятницы», в рамках которых товары – одежду, бытовую технику и т .п. - можно купить с дисконтом в 80-90%. «Вы сами видите, какие скидки сейчас предлагают застройщики, в том числе крупные. Достаточно проехать по городу – увидите: «миллион в подарок», 25% и т. д. Идея заключалась в том, чтобы за три дня на одной площадке максимально представить рынок недвижимости московского региона», - заявил он на конференции «Коммерсанта».

Надо отметить, что были претензии к акции и у московских чиновников – не столько по поводу размера скидок, сколько в связи со схемами продаж объектов.

«Мы как комитет по долевому строительству сделали несколько звонков не буду говорить в какие компании просто для мониторинга схем, по которым продаются площади в рамках «Черной пятницы». Ничего близкого к 2014-ФЗ там не было озвучено», - сообщила начальник управления формирования и реализации инвестиционных программ Москомстройинвеста Наталия Лисюкова.

Сам Третьяков утверждает, что жилье в рамках акции продавалась либо не по договорам долевого участия в соответствии с 214-ФЗ, либо по договорам купли-продажи.

Надежды на девальвацию

Несмотря на явный дефицит спроса, ряд компаний, например «Мортон» и «Химки Групп», объявили о намерении повысить с 1 сентября цены на квартиры на фоне очередного обвала курса рубля, опускавшегося на этой неделе ниже 70 руб. за доллар.

Логика девелоперов понятна – они ждут повторения ажиотажа конца прошлого года, когда из-за девальвации национальной валюты граждане побежали вкладывать свои рублевые сбережения в недвижимость. Однако в этот раз надежды на резкий рост спроса могут оказаться тщетными – те, кто хотел конвертировать рубли в квадратные метры, уже сделали это во время двух волн паники в 2014 г. Об этом свидетельствует, во-первых, тот факт, что второй период повышенной активности покупателей в прошлом году был существенного короче первого (см. «Цены на недвижимость в Москве и Подмосковье в новой макроэкономической реальности».), а во-вторых, очень значительное увеличение доли ипотечных покупателей на рынке новостроек в текущем году. По оценкам риелторов, если в 2014 г. примерно 45-50% квартир в Москве и Подмосковье покупались в кредит, то сейчас – уже порядка 70-80%.

Более того, по данным подмосковных властей, на рынке вообще не осталось покупателей-физлиц, которые могут оплатить квартиру без помощи заемных средств. Как рассказал зампред правительства Московской области Герман Елянюшкин, хотя формально 15% сделок проходят со стопроцентной оплатой, на самом деле речь идет не о приобретении квартир гражданами, а о зачетных схемах участников строительства, когда застройщик рассчитывается с генподрядчиком квадратными метрами.

Одновременно с ростом доли ипотеки в общем объеме сделок выдача ипотечных кредитов падает: по данным ЦБ РФ, в июне (более свежих данных нет – прим. ред.) показатель сократился на 36% в денежном выражении по сравнению с аналогичным периодом 2014 г. В Подмосковье, по словам Елянюшкина, спрос на ипотеку в этому году упал минимум на 50-60%. И это несмотря на возможность взять кредит под 12% в рамках госпрограммы субсидирования ставки. То есть, с одной стороны, у подавляющего большинства потенциальных покупателей нет денег, достаточных для покупки недвижимости – каким бы не был курс рубля. А с другой – брать кредиты в нынешней нестабильной макроэкономической ситуации люди боятся.

Единственное, на рынок недвижимости могут выйти обладатели валютных сбережений, чья платежеспособность благодаря девальвации только увеличилась. Но, учитывая высокие темпы инфляции, особенно на товары первой необходимости, в сочетании с отрицательной динамикой доходов населения, накоплениями в размере стоимости квартиры в любой валюте сейчас могут похвастаться очень немногие. Поэтому в обозримом будущем скидки будут скорее расти, чем падать. А компаниям, перестаравшимся с повышением цен, в дальнейшем, возможно, придется особенно далеко идти навстречу покупателям.

Источник:

http://www.irn.ru

Рейтинг МФК с лучшим соотношением жилой и коммерческой недвижимости

Интернет-ипотека обойдется без лишних справок

Запуск ВТБ24 услуги по «виртуальному» рассмотрению заявок на ипотечные кредиты не является для российского рынка революционным прорывом. Тем не менее сегодня готовность идти в интернет и сокращать число требуемых с потенциальных заемщиков справок становится главным оружием конкурентной борьбы ипотечных банков.

Услуга по предоставлению ипотечных кредитов через интернет пока не стала полноценной. Несколько российских банков готовы «удаленно» рассмотреть заявку потенциального заемщика и даже принять решение о выделении кредита на основании присланных электронных копий документов. Но для заключения контракта клиенту все же придется посетить банковский офис.

Слово застройщикам

«В последние несколько месяцев доля продаж квартир в кредит с предъявлением покупателем минимального пакета документов составляет 20% от общего числа ипотечных сделок», – рассказывает начальник управления кредитования и инвестиционного проектирования ЗАО «Ленстройтрест» Максим Шлемен.

«Сбор справок о доходах, выписок со счетов и прочих «бумажек» всегда были факторами, отпугивающими клиентов от ипотеки», – признает руководитель отдела продаж ГК «Пионер» направления «Санкт-Петербург» Марина Виноградова.

Шире круг

ВТБ24 объявил о расширении спектра услуг на рынке ипотечного кредитования. Теперь рассмотрение заявки на выдачу кредита банк готов проводить «удаленно». На этой стадии отношений с кредитором клиент появляться в банковском офисе не обязан. Он может заполнить специальное заявление-анкету на сайте банка и дождаться ответа по телефону.

Также важно, что ВТБ24 запустил «интернет-ипотеку» в рамках программы «Победа над формальностями», предусматривающей получение ипотечного кредита всего по двум документам.

Иначе говоря, тестируемый сегодня продукт ВТБ24 появился на стыке двух, обеспечивающих массовый приток клиентов, трендов – развития банковских интернет-технологий и сокращения документооборота.

Правда, для подписания договора все же требуется личное присутствие клиента. И пока этот сервис доступен лишь приобретателям жилья в Москве и Московской области.

Между тем революционной для российского ипотечного рынка инициативу ВТБ24 не назовешь. Так, например, уже не первый год Ханты-Мансийский банк при рассмотрении заявки принимает сканированные копии документов через интернет от проживающих в других регионах потенциальных заемщиков. Впрочем, в банке уточняют, что по программе «Перемены к лучшему» (ипотека на квартиры в городах России) запрашивается не сокращенный, а стандартный пакет документов.

Ничего оригинального

В свою очередь, пресс-служба DeltaCredit, комментируя БН нововведение ВТБ24, сообщила, что подобная интернет-услуга у них стартовала полтора года назад. Клиенты банка могут приобретать квартиру в городе присутствия банка, находясь или проживая в других регионах. Весь процесс, от подачи заявки до вынесения одобрения, происходит дистанционно.

При этом у DeltaCredit есть и собственный ипотечный продукт с «сокращенным» пакетом документов – «Кредит по одному документу». В частности, для рассмотрения заявки от «удаленного» заемщика банк готов принять сканированную копию паспорта.

Наконец, программа «Ипотечный кредит по одному документу» имеется и в продуктовой линейке банка «Санкт-Петербург». Но, как констатировали в банке, подавать заявку клиенту необходимо лично.

Таким образом, сегодня на российском ипотечном рынке, пусть не в массовом порядке, но есть предложения как по кредитованию с минимальным числом предоставляемых заемщиком документов, так и их «виртуальному» рассмотрению. Одни игроки рынка предлагает заемщикам «упрощенку», другие – «удаленку», третьи, которых большинство – за счет региональных партнеров DeltaCredit, – всё вместе.

А ВТБ24 – просто первый пришедший в этот сегмент банк с участием госкапитала.

Сиамские тенденции

Можно ожидать, что банк «Санкт-Петербург» также вскоре усовершенствует программу «Ипотечный кредит по одному документу». Дополнит ее возможностью «удаленного» одобрения заявки.

Ведь, как прогнозирует аналитик «Инвесткафе» Екатерина Кондрашова, в скором времени подобные интернет-продукты появятся в предложении большинства активных игроков ипотечного рынка. Все больше кредиторов осознают, что методика «удаленного» одобрения заявок дает дополнительное конкурентное преимущество.

В то же время, сообщает начальник ипотечного департамента банка Дмитрий Алексеев, именно программа «Ипотека по одному документу» является локомотивом ипотечной стратегии банка. Так, сегодня в портфеле банка «Санкт-Петербург» соответствующие жилищные кредиты составляют 40%.

И именно этот продукт позволил банку в первом квартале нынешнего года занять на петербургском рынке жилищного кредитования третье место, сместив Газпромбанк. Тогда как ранее тройка лидеров неизменно состояла из банков с участием госкапитала – Газпромбанка, ВТБ24, Сбербанка.

Напомним, что за три первых месяца 2013 года петербургский филиал Газпромбанка выдал 650 жилищных кредитов на 1,5 млрд руб., а «Санкт-Петербург» – 1300 кредитов на 2,6 млрд руб.

Соответственно, чтобы не потерять наработанные конкурентные преимущества банку придется не следовать тенденции, а идти впереди.

Таким образом, вскоре еще один банк будет предлагать продукт, максимально упрощающий общение заемщика с кредитором.

Несекретное оружие победы

Кстати, в первом квартале ВТБ24, наконец, обогнал ближайшего конкурента – Сбербанк – по объемам выданной ипотеки в Петербурге. Уточним: за первые три месяца нынешнего года в Петербурге ВТБ24 выдал 2200 ипотечных кредитов на сумму 4,4 млрд руб. против 1550 кредитов на 3 млрд руб., выданных Сбербанком.

Между тем президент – председатель правления банка ВТБ24 Михаил Задорнов отмечает, что в ипотечном портфеле банка доля займов по программе «Победа над формальностями» от общего числа кредитов тоже (как и у «Санкт-Петербурга») близка к 40%.

Для справки: подобная программа у Сбербанка отсутствует. Возможность получить жилищный кредит без справок о доходах, представив всего два документа (паспорт и заполненная анкета) есть только у «зарплатных» клиентов Сбербанка.

Иначе говоря, можно прогнозировать, что именно готовность каждого конкретного банка сокращать число запрашиваемых «бумаг» и развивать «удаленные» сервисы будет в значительной мере определять его место в ипотечном рейтинге страны.

Лишним аргументом в пользу такого вывода служит снижение возраста среднестатистического заемщика. Так, заместитель начальника управления розничных кредитных продуктов Росбанка Ольга Докучаева, констатирует, что среди ипотечных заемщиков Росбанка около 40% составляют мужчины в возрасте от 31 до 40 лет. В большинстве это россияне, знакомые с компьютером с детства.

Сегодня хорошими темпами растет доля погашения ипотечных займов через интернет. А, по словам Дмитрия Алексеева, уже сегодня 80% заявок на ипотеку поступают в банк «Санкт-Петербург» через интернет-каналы.

Проще говоря, рост числа потенциальных клиентов, предпочитающих общаться с кредитной организацией через интернет, стимулирует не только развитие интернет-обслуживания, но и рост числа программ с сокращением числа предоставляемых клиентом документов. И обе эти тенденции «срастаются» в одну. А, кроме того, новый шанс потеснить лидеров ипотечного рынка получают даже не входящие во всероссийский «топ» банки.

При этом, как отмечает Екатерина Кондрашова, риски банка при «удаленной» работе с клиентами существенно не увеличиваются. «В данном случае риски не велики: во-первых, первоначальный взнос составляет от 35%, во-вторых, существует обязательное страхование, в-третьих, максимальный размер кредита составляет 5 млн руб.», – полагает эксперт.

Также к снижению рисков ведет серьезное развитие банковских скоринговых технологий. Кредиторы получают все новые и новые возможности проверки, не доставляющие потенциальным клиентам лишних хлопот.

Автор: Игорь Чубаха. Коллаж: В. Кунгуров

Источник:

БН.ру

Эксперты: Динамика цен на недвижимость в Москве в условиях кризиса будет разнонаправленной

Весь 2014 год рынок недвижимости Москвы и России находился под давлением геополитических и макроэкономических факторов — к такому выводу пришли эксперты рынка, подводя итоги года. Конфликт вокруг Украины, ухудшение отношений с Западом, введение санкций, отток капитала, падение цен на нефть и девальвация рубля — все эти обстоятельства повлияли на недвижимость двояко. С одной стороны, их действие можно суммарно охарактеризовать как «денег стало меньше», а с другой, как «недвижимость снова оказалась предметом повышенного интереса», отмечают специалисты.

Как сообщили корреспонденту ИА REGNUM в аналитическом центре «Индикаторы рынка недвижимости» (IRN.ru), на протяжении 2014 года внешние факторы успели дважды вызвать ажиотаж вокруг недвижимости, чего никогда не было ранее. Первая волна ажиотажа пришлась на начало 2014 года и длилась с января по середину апреля и стала реакцией людей на ситуацию с присоединением Крыма и ухудшением отношений с западным миром. Тогда в равной мере повысилась активность как инвестиционных покупателей, так и поспешивших побыстрее купить квартиру для жизни и решить квартирный вопрос по принципу «пока не стало хуже». Вторая волна ажиотажа на рынке недвижимости началась в ноябре и достигла своего апогея в декабре 2014 года на фоне беспрецедентного обвала рубля. Она оказалась даже более сильной и более эмоциональной, чем первая, но, видимо, станет и более краткосрочной, прогнозируют эксперты. «По сути, рынок недвижимости захлестнула та же паника, что и все другие товарные рынки, и большинством людей двигало желание купить хоть что-нибудь, чтобы спасти деньги», — пояснили они.

Вполне понятна как рациональная, так и эмоциональная подоплека действий населения во время обеих вспышек ажиотажа, полагают авторы исследования. Впрочем, самое интересное в другом, уверены они. «В прежние годы любой ажиотаж на рынке недвижимости оборачивался ростом цен минимум на 20-30%, а то и до 100%, как было в 2003 или 2006 годах. На этот же раз цены на квартиры в Москве и в других городах и регионах России почти не выросли, особенно если сравнивать их с ростом курса доллара, прибавившем в 2014 году около 100%, — отметили аналитики. — Рублевые цены на недвижимость в Москве и Подмосковье прибавили за 2014 год 12% и к концу года приблизились к уровню в 190 тысяч рублей за метр. Из 12% годового прироста 4-5% пришлось на первую волну ажиотажа в начале года, остальные — на вторую половину осени и декабрь. Более того, если после Нового года курсы валют стабилизируются и покупательский ажиотаж быстро сойдет на нет, то потенциал дальнейшего роста квадратного метра выглядит сомнительным. По итогам же 2014 года недвижимость с трудом покрыла инфляцию, размер которой, очевидно, будет выше как прогнозных, так и официальных оценок».

Другое важное обстоятельство состоит в том, что недвижимость в Москве и Подмосковье не готова больше расти вслед за долларом, причем даже в элитном сегменте, добавили эксперты. Экономика за последние годы стала в основном рублевой, рублевые доходы и сбережения преобладают, поэтому платить за покупку или аренду жилья пропорционально доллару сейчас не может почти никто, пояснили специалисты. В связи с этим большинство продавцов перешло в рубли или зафиксировало курс, а та незначительная часть предложений, которая пытается привязаться к доллару, как правило, не продается. По этой причине цены на квартиры в Москве в долларовом выражении показывают ощутимый минус. Долларовый индекс стоимости жилья в столице снизился за 2014 год на 25% и составил к концу года менее 3500 долларов за метр (если ориентироваться на более динамичный еженедельный индекс). Индекс упал ниже «дна», достигнутого в 2009 году после кризиса 2008 года, и пока продолжает движение вниз.

В этих условиях продавцы жилья в дорогом сегменте чаще пытаются привязать цены к доллару, поэтому первое время дорогой сегмент выглядит более устойчивым. В разрезе географии самым устойчивым по цене оказался Центральный округ, за ним следуют наиболее престижные Западный округ и Юго-Западный округ. Все иные «народные» округа и районы, как и обычные типы жилья, показали примерно одинаковый минус с небольшими вариациями, отмечают авторы исследования. Впрочем, уточнили они, дорогой сегмент нередко только выглядит более устойчивым первое время после кризиса и ослабления рубля. Если же рассматривать более продолжительные периоды времени, например, 3-5 лет, то динамика цен в дорогом и недорогом сегментах оказывается почти одинаковой. То есть цены на дорогие квартиры все равно приходится снижать в той же пропорции, что и на типовое жилье, только происходит это позже и нередко в неявном виде.

«К концу 2014 года ситуация во всех сферах экономики зависла на распутье между сценариями 2008 и 1998 годов. Не вдаваясь в макроэкономические и политические детали, первый сценарий можно охарактеризовать как „умеренное ослабление рубля со скорым откатом назад“. Второй — „существенное ослабление рубля навсегда“. Какой из них в итоге реализуется в нынешних условиях, пока не ясно никому, — резюмировали аналитики. — Примечательно, что во время обоих кризисов, и в 2008, и в 1998 году, падение долларовых цен на недвижимость в Москве и России было почти одинаковым — примерно на 35%. Опять же, не вдаваясь в детали, можно сделать вывод, что в такой степени недвижимость теряет свою реальную стоимость по отношению к твердым валютам. В данной ситуации дело даже не в долларе, это может быть евро или юань, так как ослабление рубля происходит примерно пропорционально ко всем основным мировым валютам. Логично предположить, что и в нынешний кризис ослабления российской недвижимости к твердым валютам можно ожидать в той же пропорции, на 35% примерно. А вот динамика рублевых цен будет зависеть от итогового ослабления рубля и, скорее всего, будет разнонаправленной».

Источник:

ИА REGNUM

RDI: о главном тренде подмосковного рынка земли под многоэтажное строительство

13 апреля 2016 года в МИА «Россия сегодня» прошел круглый стол, посвященный стоимости земельных участков в Подмосковье и тенденциям развития данного рынка. В мероприятии принял участие генеральный директор RDI.GROUP Владимир Комар. Среди экспертов также выступили генеральный директор ГК «Гео Девелопмент» Максим Лещев, руководитель отдела стратегического консалтинга и исследований Cushman & Wakefield Денис Соколов, вице-президент по земельным активам группы «ПСН» Владислав Рябов, руководитель проектов департамента по работе с земельными активами «ОПИН» Алексей Тонконогов.

Эксперты рассказали о новых правилах и тенденциях на рынке загородной недвижимости, в том числе обсудили, какие сделки с земельными участками сегодня наиболее распространены и каковы причины данных трендов. Так, все гости отметили возрастающую популярность совместного освоения участков девелопером и землевладельцем, а также то, что основной массив участков приобретается непосредственно под развитие и реализацию конкретных проектов. «Таким образом, земля выступает в качестве одной из составляющих себестоимости будущего строительства, а денежный формат сделок постепенно уходит с рынка», – прокомментировал Владимир Комар. Он также подчеркнул, что приобретать землю стоит у тех, у кого есть четкий план по ее развитию.

Согласен с коллегой и Максим Лещев: по его мнению, сама по себе земля сейчас не покупается – только под строительство. Причем больше всего девелоперов интересуют быстроокупаемые проекты. Среди популярных направлений, под которые приобретается земля, эксперты отметили в том числе индивидуальное строительство в ближайшем Подмосковье, ретейл, небольшие коммерческие и инфраструктурные объекты, в том числе для личных целей покупателя.

Кроме того, Владимир Комар подчеркнул, что девелоперы обращают все более пристальное внимание на законодательную «чистоту» земли и на отсутствие у нее различных обременений. Это связано, во-первых, с ужесточением согласований в многочисленных инстанциях, а во-вторых, с тем, что большинство конечных покупателей также внимательно отслеживают юридические аспекты сделки.

Специалисты отрасли поделились своим видением, какая именно стратегия – покупать, держать или продавать – в нынешних условиях оптимальна для подмосковных участков. И конечно, главным вопросом круглого стола стала стоимость земли в Подмосковье в текущем году. Участники встречи обсудили факторы, оказывающие наибольшее влияние на цены, и заметные тенденции, а также дали свои прогнозы, как будет развиваться ситуация в ближайшем будущем. В частности, Денис Соколов считает, что земель в коммерческом обороте будет больше, а привлекать деньги под застройку в ближайшей перспективе станет еще сложнее.

С другой стороны, как отметил Максим Лещев, застройщики учитывают самые различные аспекты, позволяющие им добиться снижения цены, – обременения, условия кредитования, наличие или отсутствие разрешительной документации и т.д. Таким образом, стартовую цену 1 сотки земли в 200-250 тыс. рублей можно существенно понизить. В свою очередь, Владислав Рябов сообщил, что средняя цена сотки в Московском регионе составляет от 100 до 500 тыс. рублей в зависимости от расположения и размера участка: «Самые дорогие направления – запад и северо-запад, самые дешевые – восток и юго-восток».

Алексей Толстоногов отметил, что участки под многоэтажное строительство сейчас представляют собой самый сложный сектор, так как спроса на нем фактически нет. Участок под многоквартирное строительство интересен для покупателя, только если находится в высокой степени готовности, если на него есть ППТ и ГПЗУ, а также есть возможность быстро получить разрешение на строительство. При этом на данный момент расчеты в денежном эквиваленте практически не проводятся. «Вместо этого в договорах указывается определенный процент полезных площадей на выходе из проекта», – сообщил Алексей Тонконогов.

Справка:

RDI Group

– холдинг, ведущий бизнес в наиболее перспективных отраслях экономики. Он объединяет ряд компаний, оперирующих в разных сегментах, что позволяет строить диверсифицированный, устойчивый к рискам бизнес.

Основное направление деятельности группы – девелопмент и инвестиции в недвижимость. Мы ведем проекты по комплексному освоению и развитию больших территорий, управляем жилыми многоквартирными комплексами. Инвестиционный блок занимается стратегическим и портфельным финансированием сферы инноваций, высоких технологий, телекоммуникаций и консалтинга. Также в группу входит агропромышленный комплекс. Уникальным направлением бизнеса являются инвестиции в культурные сервисы и проекты, наше флагманское подразделение – арт-ярмарка Viennacontemporary.

Взят курс на малоэтажное строительство

В настоящее время многие горожане расплачиваются за просчеты архитекторов прошлого столетия, которые предпочитали вести вертикальную застройку спальных районов на небольших земельных участках, чтобы обеспечить большое количество трудящихся жильем. Результатом чего стали ряды серых панельных многоэтажек, тесные и мрачные дворы, припаркованные на газонах автомобили, отравленный выхлопами воздух и вечные пробки в часы пик на выезде из района при отсутствии развитой социальной и транспортной инфраструктуры. Решить проблему можно только за счет совершенно нового подхода к организации жилого пространства: застройки городских окраин малоэтажными корпусами.

В девяностые годы девелоперские компании, получив свободу выбора расположения и типа новых объектов, продолжали сооружать многоэтажные корпуса уже из экономических соображений: максимальную прибыль легче всего получить не тогда, когда строится качественное комфортабельное жилье, а при застройке масштабных спальных районов низкокачественными высотными домами без обеспечения соответствующей инфраструктурой.

Исправить ситуацию довольно непросто, хотя регулярные попытки предпринимаются во многих мегаполисах. В столице, например, администрация разработала новые требования к застройке кварталов, в рамках которых будут развиваться не отдельные микрорайоны, а камерные кварталы, сочетающие жилое пространство и инфраструктурные объекты. За счет такого нововведения предполагается не только сэкономить на городском пространстве, но и образовать новые удобные транспортные сообщения в новых столичных районах.

Эксперты считают, что реализация данного проекта будет практически невозможна в уже сложившихся районах в виду огромных денежных и временных затрат, так как потребуется демонтаж не только пятиэтажных корпусов, но и 9-12-этажных высоток, построенных во второй половине прошлого века. Так что новые урбанистические тенденции, скорее всего, будут применяться уже на присоединенных к мегаполису территориях и в рамках комплексной застройки столичных промышленных зон.

Необходимое условие строительства современного комфортабельного жилья – это уменьшение этажности корпусов, которое все еще игнорируется многими девелоперами. Непривычные для россиян малоэтажные проекты, дополненные развитой инфраструктурой, должны стать полной противоположностью тем каменным джунглям, которые создают сверхвысокую нагрузку на экологическую обстановку, инфраструктуру и душевное состояние жильцов. Подмосковные власти уже сделали первый шаг на пути к изменениям в лучшую сторону, запретив высотное строительство в регионе.

Богатые земельные ресурсы, развитая транспортная сеть и рассредоточение коммерческих объектов на территории российских мегаполисов вполне способны позволить разрядить напряженную обстановку в плотно заселенных микрорайонах. В то же время развитие тенденции малоэтажных пригородов позволяет не только создать комфортные условия для проживания всех членов отдельно взятой семьи, но и освоить масштабные пустынные территории, существующие за городами, улучшить транспортную ситуацию и экологическую обстановку, что повлечет за собой и улучшение общего физического состояния россиян.

При все очевидных преимуществах малоэтажной застройки городских районов и пригородов есть один большой недостаток, отпугивающий девелоперов: увеличение затрат на строительство и, как результат, повышение цены квадратного метра жилья для покупателя. Как следствие, уменьшится и плотность застройки в городах, что вызовет уменьшение предложенных площадей для реализации. Но, как считают эксперты, повышение стоимости жилья не станет роковым для рынка недвижимости, ведь многие покупатели уже сейчас делают выбор в пользу малоэтажных проектов. А если  городская администрация предпримет соответствующие стимулирующие меры для поддержания новых проектов, то увеличение стоимости жилья для граждан станет и вовсе практически незаметным.

Успех реализации подобных проектов на западе уже давно подтвержден: в мегаполисах Европы и Америки субурбанизация началась еще полвека назад, и теперь на окраинах крупных городов вместо социально неблагополучных кварталов существуют престижные малоэтажные районы, где предпочитают селиться целые семьи, в то время как в застроенном небоскребами центре проживает, в основном, не обремененная семьей молодежь или не самые обеспеченные слои населения, вынужденные ютиться в многоквартирных корпусах.

Наша страна сегодня может использовать накопленный другими странами опыт для грамотного развития городских окраин, чтобы создать комфортные условия для проживания в малоэтажных кварталах.

Новостройки Подмосковья: сколько стоит доступное жилье в Балашихе?

На первичном рынке недвижимости подмосковной Балашихи в реализации находилось 114 корпусов в 22 проектах (по состоянию на конец мая 2013 года), подсчитали риэлторы компании "НДВ-Недвижимость". При этом, большая часть предложения представлена в доступном ценовом сегменте - классах "эконом" и "комфорт" (32% и 54% соответственно), на бизнес-класс приходится 14%.

Почти половина (48%) новостроек Балашихи - объекты типового домостроения. А доля монолитных и монолитно-кирпичных новостроек составляет 31% и 21% соответственно.

"Рынок первичной недвижимости Балашихи остается перенасыщенным, - комментирует руководитель департамента аналитики и консалтинга "НДВ-Недвижимости" Елизавета Гудзь. - Несмотря на высокие объемы строительства, покупательский спрос весьма небольшой".

Основная масса первичного жилья в Балашихе (62,5%) выставлена в продажу по цене от 60,1 тыс. до 70 тыс. рублей за 1 кв. м.

За 3-4 млн рублей в Балашихе можно купить квартиру площадью 50 кв. м Если говорить о стоимости предложения, то большая часть новостроек - 39% - представлена в диапазоне от 3,1 до 4 млн рублей. По такой цене можно купить квартиры площадью до 50 кв. м в строящихся домах, планируемых к вводу в эксплуатацию в конце 2013 года. Значительная часть квартир (33%) реализуется в диапазоне от 2,1 до 3 млн руб. В рамках данной стоимости возможно приобрести квартиру площадью до 40 кв. м в новостройках, срок ввода которых запланирован на 2014 год.

"Балашиха - это один из самых доступных городов в ближнем Подмосковье по стоимости квадратного метра, - продолжает Елизавета Гудзь. - Это обусловлено, во-первых, сложной транспортной ситуацией. Во-вторых, рост объема строительства жилья не повлек за собой развитие дополнительной социальной инфраструктуры, а это негативно сказалось на уровне комфортности проживания в городе".

По данным компании "Домус финанс", среднестатистические ипотечные покупатели новостроек в Балашихе - это молодые семьи, имеющие одного или двух детей, оба супруга работают и получают средний доход.

Среднестатистические покупатели новостроек в Балашихе приобретают 1-2-х комнатные квартиры и вносят первоначальный взнос в размере 20-40%, накопленный, как правило, с помощью родителей. Кредит стараются взять на максимальный срок, чтобы ежемесячный платеж был более комфортным.

Ровно половина всех ипотечных покупателей в Балашихе имеет подтвержденный доход. Другая половина заемщиков - лица без подтвержденного официального дохода, и оптимальным вариантом для них является ипотека по паспорту.

По статистике, основные покупатели квартир в Балашихе - жители ближайшего Подмосковья, а также других городов России, преимущественно восточного и юго-восточного направления: Рязань, Бронницы, Тамбов и др.

Источник:

РБК-Недвижимость

Рынок новостроек бизнес-класса Москвы в 1 полугодии

Первое полугодие 2015 года на рынке жилой недвижимости бизнес-класса ознаменовалось выходом всего двух новых проектов: ЖК «Дом на Рогожском Валу» (АО «Лидер-Инвест») и ЖК «Невский» (ГК «Крост»). В обоих комплексах в продажу поступило по два корпуса проектной мощностью в 120 и 484 квартиры соответственно. При этом объем предложения в сегменте увеличился за шесть месяцев на 17% (свыше 1 400 квартир), что сопоставимо с динамикой за аналогичный период активного для бизнес-класса прошлого года.

Существенный прирост количества реализуемых квартир обусловлен появлением новых корпусов в уже реализуемых комплексах:

·        «Сердце Столицы» (корп. №4);

·        «Хорошёвский» (корп. №1,3,4,5,6,7);

·        «Лефорт» (корп. №2);

·        V-House (корп. №2);

·        «Крылатский» (корп. №2);

·        «ФилиЧета-2» (корп. №5).

Кроме того, в течение полугодия возобновились продажи в ЖК «Академ-Палас» и «Новоясеневский». А также предложение сегмента пополнилось переведенными в квартиры бывшими апартаментами в арх-проекте «Лица».

По данным аналитиков «Метриум Групп», к концу второго квартала первичный рынок жилья бизнес-класса включал 64 проекта с суммарным количеством квартир в продаже около 9 800 единиц в 132 корпусах. Наибольший объем нового предложения пришелся на Северный, Северо-Западный и Западный округа. В результате СЗАО и ЗАО переместились в структуре предложения на первое и второе места (20,6% и 18,1% соответственно). На третью строчку в списке лидеров опустился ЮЗАО (13,9%). А Северный округ занял четвертое место, увеличив свою долю на рынке с 1,8% до 11,4%.

Распределение объема предложения по округам г. Москвы (проекты)

Распределение объема предложения по округам г. Москвы (квартиры)

Источник: «Метриум Групп»

За полугодие доли одно- и трехкомнатных квартир на рынке жилья бизнес-класса выросли (на 1,4 п.п. и 0,8 п.п. соответственно), а двух- и многокомнатных – уменьшились (на 1,6 п.п. и 0,6 п.п. соответственно). Тем не менее, традиционное для сегмента преобладание квартир, включающих две или три комнаты, сохранилось. К концу второго квартала на них пришлось 33,4% и 35% предложения соответственно.

Структура предложения по типологии (внутренний круг – 4 кв. 2014 г., внешний – 2 кв. 2015)

Источник: «Метриум Групп»

По подсчетам аналитиков «Метриум Групп», средневзвешенная цена кв.м по итогам полугодия уменьшилась на 0,7% – до 242 060 руб. Относительно первого квартала снижение составило 4,1%, причиной чему послужил выход большого объема нового предложения с более доступным по рынку уровнем цен. В частности, заметную роль сыграло поступление в продажу около 800 квартир в ЖК «Хорошёвский» со средней ценой 179 500 руб./кв.м. В результате квадратный метр в Северо-Западном округе стал стоить в среднем на 19,5% меньше, чем в предыдущем квартале. В целом за полугодие наибольшая динамика цены кв.м отмечена в ВАО (+34,7%), САО (+30,5%) и ЮВАО (+24%).

Средневзвешенная цена кв.м с разбивкой по округам

Источник: «Метриум Групп»

В конце первого полугодия 2015 года минимальный бюджет покупки в бизнес-сегменте составил 6,321 млн руб. По такой стоимости можно было приобрести квартиру площадью 29,4 кв.м в ЖК «Невский». На 20 тысяч дороже (6,341 млн руб.) стоила самая доступная квартира (площадью 37,3 кв.м) в  ЖК «Хорошёвский». А за 6,825 млн руб. можно было приобрести квартиру в 45,5 кв.м на первом этаже ЖК «1147».

Что такое капремонт и сколько за него придется платить с 2014 года?

Осталось меньше полугода до введения в России новой системы финансирования капитального ремонта многоквартирных домов (МКД). С 2014 года россияне должны будут ежемесячно оплачивать взносы на капремонт своих домов.

Регионы должны к 2014 году разработать региональные программы капремонта жилья. Основой для формирования региональной программы являются оценка размера средств, необходимых для проведения капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома, а также определение очередности проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах. Целью программы должно стать своевременное проведение капремонта общего имущества многоквартирных домов.

Предполагается, что с 1 июля 2014 года жителям МКД будут приходить первые счета с графой "капремонт".

С 1 июля 2014 года жителям России станут приходить счета с графой "капремонт"

Ситуация с состоянием жилого фонда в России выглядит печально. По разным оценкам, общее количество МКД в России составляет 2,6 млн, из них больше половины (1,6 млн) на текущий момент нуждаются в капремонте.

Стоит отметить, что на капремонт в РФ в 2008–2012 годах было потрачено 296,2 млрд рублей, из них 214,2 млрд – средства Фонда ЖКХ. На эти средства было отремонтировано 135 тыс. МКД. Эксперты подсчитали, что, соответственно, на текущий капремонт жилья потребуется около 3,5 трлн рублей.

Однако до сих пор не большинство регионов не утвердили тарифы, не создали собственные региональные программы капремонта и даже не провели оценку состояния жилфонда. Также жильцам осталось не так много времени, чтобы определиться куда пойдут их взносы: на собственные счета или региональным операторам.

Россиян волнует, куда пойдут их деньги, насколько эффективно ими будут управлять и что они за них получат в итоге. Что же ждет жильцов многоквартирных домов в 2014 году? Редакция "РБК-Недвижимости" постаралась разобраться, что будет включать в себя капремонт, сколько придется платить и куда пойдут эти деньги.

Сколько будет стоить капремонт

Конкретные тарифы каждый регион будет определять самостоятельно, исходя из занимаемой общей площади помещения в МКД, принадлежащего собственнику такого помещения, и могут быть дифференцированы в зависимости от муниципального образования, в котором расположен многоквартирный дом, его типа и этажности, стоимости проведения капитального ремонта отдельных элементов строительных конструкций и инженерных систем многоквартирного дома, нормативных сроков их эффективной эксплуатации до проведения очередного капитального ремонта.

По прогнозам экспертов, в среднем расценки будут на уровне 5–10 рублей за квадратный метр. То есть владельцу стандартной средней квартиры площадью 50 кв. м придется каждый месяц выкладывать на капремонт от 250 до 500 рублей. От уплаты взносов будут освобождены только жители домов, которые находятся в аварийном состоянии и подлежат сносу.

Максимально возможный размер взноса на капитальный ремонт в России может составить 39 рублей за 1 кв. м в месяц

В фонде "Институт экономики города" провели исследование предельного размера взноса на капремонт, удовлетворяющий критерию доступности для граждан.

Согласно расчетам, исходя из статистических данных за 2011 год, в подавляющем большинстве субъектов РФ доля расходов на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в среднедушевом доходе находится на среднем и низком уровне, единственным ограничителем при установлении размера взноса на капитальный ремонт будет являться прирос т этого показателя не более чем на 1,5 процентных пункта. Максимально возможный размер взноса на капитальный ремонт в этих субъектах РФ составляет от 7 до 39 рублей за 1 кв. м в месяц.

В пяти субъектах РФ (Карачаево-Черкесская Республика, Ставропольский край, Ивановская область, Новгородская область и Республика Калмыкия) доля расходов на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в среднедушевом доходе в 2011 году находилась в интервале от 10,5% до 11,9%. Максимально возможный размер взноса на капитальный ремонт в этих субъектах РФ составляет от 2,7 до 8,5 рубля за "квадрат" в месяц.

В четырех субъектах РФ (Амурская область, Республика Алтай, Республика Тыва, Камчатский край) и без установления взноса на капитальный ремонт доля расходов на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в среднедушевом доходе в 2011 году превышала рекомендуемое предельное значение 12%.

Стоит отметить, что стоимость капремонта имеет конечную сумму. Для каждого вида дома она разная. "Можно собрать эту конечную сумму на специальном счете и делать ремонт, когда это необходимо, либо бесконечно платить деньги региональному оператору", – пояснил директор направления "Городское хозяйство" фонда "Институт экономики города" Сергей Сиваев.

Нужно понимать, что деньги на капремонт и содержание дома – это в том числе и повышение его капитализации. "Капремонт – это восстановление потребительских качеств строения, но нужно еще задумываться о его модернизации и улучшении. Капремонт должен стать не банальным латанием протекающих крыш, а улучшением энергоэффективности. В будущем это позволит сократить расходы на коммунальные услуги", – отмечает Сергей Сиваев.

Куда пойдут деньги

Предполагается, что копить на ремонт можно будет двумя способами: сбрасываться в общий котел и ждать, пока до дома дойдет очередь на ремонт, или копить на свой дом на специальном счете. Такой счет может открыть жилищный кооператив или ТСЖ, а деньги на нем будут принадлежать собственникам жилья, а не региональному оператору.

Сергей Сиваев считает, что жители МКД должны сами решать свои проблемы, собирать деньги на капремонт собственных домов на спецсчетах, а не класть их в фонд, который создадут чиновники. Власти также придерживаются такого мнения. Однако здесь они лукавят. Жильцам дается всего месяц, чтобы определиться, куда пойдут их деньги. Понятно, что за месяц собрать собрание всех жильцов МКД и принять решение нереально. Все помнят, как создавались управляющие компании в домах и как трудно собрать жильцов для принятия какого-либо решения.

По прогнозу Сергея Сиваева, всего около 10% ТСЖ смогут создать собственные спецсчета для сбора денег на капремонт. Возможно, в крупных городах эта цифра будет больше и 30% МКД смогут собирать деньги на спецсчетах, предположил эксперт.

Также пока непонятно, как банковские структуры отреагируют на создание специальных счетов и будут ли они кредитовать капремонт домов. Здесь стоит отметить, что, например, в странах Балтии объем кредитов на капремонт домов превышает объемы ипотеки.

Когда дойдет очередь до вашего дома

Жилищным кодексом установлен один абсолютный критерий первоочередности – непроведение капитального ремонта, где такое проведениие требовалось на дату приватизации первого жилого помещения. Также определен один относительный критерий первоочередности – если установлена необходимость проведения капитального ремонта в многоквартирном доме, в порядке, утвержденном правительством РФ.

Критерии очередности могут быть дифференцированы по муниципальным образованиям. Субъект может устанавливать свои критерии, основанные на техническом состоянии объектов общего имущества, носящие социальный характер или исходя из любых иных предпосылок.

По мнению экспертов, ключевые критерии должны основываться на технических и эксплуатационных характеристиках элементов домов с учетом климатических и экологических особенностей субъекта и требованиях, определенных субъектом к проведению капитальных ремонтов с учетом их приоритетности.

В ближайшее время региональные власти должны поставить на учет все многоквартирные дома и указать для каждого срок комплексного ремонта или сроки каждой из работ, проводимых отдельно. Однако, по мнению экспертов, предсказать, что понадобится дому, на много лет вперед практически невозможно.

Что будут ремонтировать

В Жилищном кодексе определен перечень услуг и работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД, оказание и выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, и включает в себя: ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения; ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт; ремонт крыши, в том числе переустройство невентилируемой крыши на вентилируемую крышу, устройство выходов на кровлю; ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в МКД; утепление и ремонт фасада; установку коллективных (общедомовых) приборов учета; ремонт фундамента многоквартирного дома.

Нормативным правовым актом субъекта РФ перечень услуг и работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД, финансируемых за счет средств фонда капитального ремонта, может быть дополнен другими видами услуг и работ.

В случае принятия собственниками помещений в МКД решения об установлении взноса на капитальный ремонт в размере, превышающем минимальный размер взноса на капитальный ремонт, часть фонда капитального ремонта, сформированная за счет данного превышения, по решению общего собрания собственников может использоваться на финансирование любых иных услуг и работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД.

Автор: Сергей Велесевич

Источник:

РБК-Недвижимость

На первичном рынке апартаментов цена метра выросла только в трех округах из восьми

Почти 2,5% прибавил квадратный метр столичных апартаментов за третий квартал, но по сегментам эксперты «БЕСТ-Новострой» отмечают разнонаправленную динамику.

К примеру, в элитном сегменте стоимость метра снизилась на 1,9% до 644 тыс. руб., в бизнес-классе выросла на 1,6% до 244,7 тыс. руб. а в комфорт-классе в связи с выходом нового комплекса по привлекательным ценам (ниже сложившегося в локации уровня), снизилась  почти на 4% до 142 тыс. руб. за кв. м. А в разрезе по локациям квадратный метр подорожал только в трех округах из восьми.

Наибольший прирост – почти на 9% – продемонстрировал ЦАО, изменения в нем вызваны существенным сокращением экспозиции 1-комнатных лотов, цена квадратного метра в которых ниже, чем в многокомнатных апартаментах. На сегодняшний день стоимость метра в округе составляет 475 тыс. руб.

В САО квадратный метр  вырос на 5,4% до 245,6 тыс. руб. за кв. м – здесь изменения вызваны, главным образом, повышением цен в проектах «ВТБ Арена», Art Residence, «Царская площадь», «Лайнер» и «Водный», обусловленных ростом строительной готовности.

По той же причине  до 162 тыс. руб. подорожал квадратный метр и в СВАО - плюс 4,4% за счет роста цен  в отдельных проектах в связи с увеличением стадий строительной готовности.

В остальных округах средняя цена метра показала отрицательную динамику.  В ЗАО это было обусловлено выходом на рынок нового проекта ONLY, в котором, несмотря на отделку «под ключ», представлен довольно большой объем  апартаментов по ценам, существенно ниже среднего уровня по округу (от 177 тыс. руб. за кв. м).

Снижение цен в ВАО на 5,8% до 154 тыс. руб. за кв. м связано с завершением продаж лотов малых площадей в проекте Re:form, находящемся на финальной стадии строительства. Снижение цен в ЮАО на 11,6% до 125 786 руб. за кв. м вызвано окончанием продаж в наиболее дорогом проекте округа – Pure Loft.

Но самое значительное снижение зафиксировано в ЮВАО, где после коррекции завышенных изначально цен в проекте «Золоторожский», средняя стоимость метра опустилась на 25% до 182 тыс. руб.

По оценкам «БЕСТ-Новострой», дальнейшее развитие данного формата будет обусловлено, в том числе, и решением Мосгордумы о снижении налоговой ставки на апартаменты с 2% до 0,5%, что существенно снизит затраты на их содержание и повысит привлекательность данного формата для покупателей.

Источник:

БЕСТ-Новострой

Цены на недвижимость в Москве и Подмосковье: где находится точка равновесия?

Объем предложения на рынке жилья московского региона находится на историческом максимуме: только в сегменте новостроек и апартаментов на продажу выставлено более 7 млн кв. м. Платежеспособный спрос очень низкий и продолжает падать. Очевидно, что в такой ситуации снижение цен на недвижимость неизбежно. О том, как долго и какими темпами жилье будет дешеветь, рассказал руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко на организованном IRN.RU круглом столе «Как продать 7 млн квадратных метров новостроек?».

Предложение на историческом максимуме, спрос – на минимуме

Предложение новостроек и апартаментов в Москве и Подмосковье в последние года растет беспрецедентно высокими темпами. Если в 2011-2013 гг., в период умеренного развития рынка, когда не было ни ажиотажа, ни стагнации, объем предложения многоэтажного жилья в столичном регионе, по данным компании «ИРН-Консалтинг», составлял 4-5 млн кв. м, то год назад в продаже было уже 5,9 млн кв. м. А на начало 2016 г. - 7,1 млн кв. м. То есть по сравнению с докризисными временами объем предложения первичного жилья в Москве и Подмосковье увеличился примерно в полтора раза.

Признаков сокращения объема предложения в ближайшем будущем пока не наблюдается. С одной стороны, новостройки продаются не так быстро, как хотелось бы - времена, когда все разбирали еще на этапе котлована, ушли в прошлое. Соответственно, можно ожидать увеличения доли нераспроданных квартир в готовых домах. С другой – несмотря на падение спроса, застройщики заявляют все новые объекты. При этом, судя по решениям градостроительных органов Москвы и Подмосковья, огромное количество проектов находится в работе, и если хотя бы часть запланированного выйдет на рынок, то предложение жилья может существенно превысить 7 млн кв. м.

В отличие от предложения, платежеспособный спрос на жилье значительно сократился на фоне ухудшения макроэкономической ситуации. По данным Росстата, реальные зарплаты в прошлом году упали на 9,5%, а инфляция достигла 12,9%. В таких условиях у россиян остается все меньше денег на покупку жилья, оплату ипотеки или аренды.

К примеру, до кризиса человек зарабатывал 100 000 руб., половина из которых уходила на жизнь, а 50 000 руб. он мог потратить на обслуживание ипотечного кредита. Сейчас тот же гражданин получает в лучшем случае те же 100 000 руб., а может, и значительно меньше, но еда, одежда и коммунальные услуги обходятся уже не в 50 000, а в 70 000 руб., поэтому на ипотеку остается максимум 30 000 руб. А значит, человек может купить только существенно более дешевое жилье, чем раньше.

Льготная ипотека в этом плане панацеей не является, хотя, конечно, хорошо, что программу продлили. Но ставка в 12% слишком высока для большинства россиян, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Несколько лет назад, в более благоприятные с точки зрения платежеспособного спроса времена, банки предлагали коммерческую ипотеку под 8-10-11%. Например, в 2011 г. большой популярностью пользовалась ипотека от Сбербанка со ставкой 8% в год на 8 лет. Впрочем, главным ограничителем спроса остается все же не дорогая ипотека, а завышенный уровень цен на жилье, не соответствующий возможностям потенциальных покупателей. Проще говоря, при нынешней стоимости жилья в Москве мало кто может позволить себе столичную квартиру даже в беспроцентную ипотеку.

Скорого восстановления экономики, а следовательно, увеличения спроса на жилье не прогнозируют даже государственные институты. Согласно опубликованному на днях базовому сценарию прогноза Банка России, в 2016 г. ВВП РФ сократится на 1,5–1,6%, а в 2017 г. темпы роста экономики будут близки к нулю – при цене нефти в $30 за баррель (с медленным восстановлением до $40 в 2018 г.). Если цены на нефть продолжат снижаться и закрепятся на уровне $25 за баррель, ВВП в текущем году потеряет 2-3% - это рисковый сценарий. А от оптимистичного ЦБ вообще отказался.

Цены – движение вниз

Если предложение на максимуме и растет, а спрос – на минимуме и падает, то цены, очевидно, будут снижаться. Как долго и в какой степени, будет зависеть от динамики стоимости нефти, основного экспортного товара Российской Федерации.

IRN.RU всегда подчеркивал, что прямой корреляции между ценами на нефть и недвижимость нет. Но есть опосредованная: уровень нефтяных цен во многом определяет объем средств, поступающих в отечественную экономику, а значит, и на рынок недвижимости. Чем выше доходы РФ от экспорта нефти, тем больше средств имеет шанс попасть на рынок и привести к росту цен на жилье. И наоборот.

Конечно, цены на недвижимость реагируют на движение нефтяных котировок далеко не сразу. Но если взять продолжительные отрезки времени, за которые экономика успевает абсорбировать нефтяные деньги или, напротив, ощутить их нехватку, то связь между определенными уровнями стоимости нефти и долларовой ценой квадратного метра в Москве становится очевидной.

В настоящее время цены на нефть колеблются в диапазоне $30-50 за баррель. Этому коридору соответствует стоимость московского жилья на уровне $2000 за метр по индексу IRN.RU. И в течение последнего года цены уверенно движутся к данной отметке - сейчас московский метр топчется вокруг $2300.

При сохранении стоимости нефти в указанном диапазоне цены на недвижимость до конца 2016 г., по всей видимости, потеряют еще примерно 10-15% и по итогам года стабилизируются около $2000 за метр. Или 140-150 тыс. руб. - при нефти в $30-50 за баррель курс рубля, судя по актуальной политике ЦБ, скорее всего, составит 60-80 руб. за доллар.

Фактически, речь идет о сохранении тенденций 2015 г., года недвижимость также подешевела на 10-15%. Это наиболее вероятный сценарий.

Однако ухудшение макроэкономического фона (нефть ниже $30 за баррель продолжительное время, новая волна кризиса и т.п.) может увести метр к отметке $1000. Фактически, рынок недвижимости вернется в ситуацию, в которой существовал в течение 10 лет, с 1993-1994 по 2003-2004 гг., до начала нефтяного бума. Но не сразу, а в течение двух-трех лет, которые понадобятся для снижения цен на 30-40% от нынешних уровней (темпами примерно на 10-15% в год).

В рублях метр будет стоить примерно 100-120 тыс., так как столь дешевая нефть, скорее всего, обвалит курс отечественной валюты до 100 руб. за доллар и ниже.

Таким образом, разница между базовым и пессимистичным сценарием заключается в продолжительности периода падения цен - ограничится ли он текущим годом или продлится еще пару лет.

Источник:

http://www.irn.ru

Квартиры в новостройках: какие метражи покупают в Москве и Подмосковье

Риэлторы из компании "Домус финанс" поделились интересной статистикой: выяснили наиболее популярный метраж в сегменте новостроек Москвы и Московской области.

Так, самыми востребованными квартирами в новостройках Подмосковья оказались квартиры площадью 36 кв. м, продажи квартир такой площади составляют около 6% от общего числа сделок в регионе.

"В целом, в Московской области большинство сделок в первичном сегменте заключаются с квартирами метражом в диапазоне 35-40 кв. м. – таких покупок, по итогам прошедших восьми месяцев 2013 года, зафиксировано около 20%”, - уточняют в компании.

Что касается Москвы, то в столице "вилка" предложения по площадям квартир является более широкой, чем в области. В столице самые популярные метражи (без учета элитных новостроек) отличаются друг от друга более чем в два раза – это 54 кв. м и 120 кв. м. Каждая из этих площадей в общем числе сделок занимает приблизительно по 5%.

В целом, если говорить о диапазоне метражей, то в Москве самый высокий спрос наблюдается на квартиры площадью 80-85 кв. м и 115-120 кв. м (приблизительно по 10% от общего числа сделок в регионе).

Отметим, в рамках июльского опроса исследовательский холдинг Ромир подробно расспросил жителей российских городов об их жилищных условиях. В ходе исследования выяснилось, что желаемый метраж нового жилья, о котором мечтают россияне, не так уже велик. Средняя площадь квартиры, которая устроила бы респондентов, составляет 93 кв. м. При этом две трети (68%) опрошенных готовы довольствоваться квартирой площадью от 60 до 120 метров. Об апартаментах от 150 метров и больше мечтает 9% участников опроса.

Махинации с метражами

Махинации с метражами квартир - одни из самых распространенных среди застройщиков, предупреждают юристы. "Нередко застройщики при осуществлении финальных расчетов с покупателями оперируют некорректными данными о метраже квартир, учитывая в нем площадь балконов и лоджий, - рассказывают специалисты "Юридического центра адвоката Олега Сухова". - Между тем подобные арифметические фокусы незаконны. Ведь в соответствии с ч. 5 ст. 15 Жилищного кодекса РФ балконы, лоджии, веранды и террасы не включаются в общую площадь жилого помещения".

Жилищный кодекс, исключивший балконы и лоджии из общего метража жилья, вступил в силу в 2005 году. Однако до сих пор на строительном рынке вводятся в эксплуатацию долгострои, строительство которых началось еще до принятия этого документа. Существовавший ранее правовой вакуум позволял девелоперам при заключении договоров и расчетов с покупателями учитывать площадь лоджий и балконов в общей стоимости недвижимости - на все 100 % либо с понижающими коэффициентами (0,3–0,5). Но и этого застройщикам, оказывается, мало.

"Сегодня многие компании стремятся искусственно «раздуть» общую площадь с помощью различных ухищрений, - рассказывают юристы. - Например, опираются на такие данные обмеров БТИ, которые (ошибочно либо умышленно) произведены не от границы ограждающих конструкций (перил балкона), а от вспомогательных, фасадных элементов. Например, от металлокаркасов витражей, которые, как правило, отстоят от краев перекрытия на 15–30 см. В результате нехитрых манипуляций площадь квартиры увеличивается относительно проектных значений".

Источник:

РБК-Недвижимость

Обзор рынка недвижимости по итогам мая 2013 года

Новостройки ближнего Подмосковья: до 15 км от МКАД

Подмосковье само по себе неоднородно. Дальние края области, находящиеся на удалении 100 и более км, фактически ничем не отличаются от сопредельных регионов. А вот города и поселки на расстоянии не более 15 км от МКАД – совсем другое дело. Проекты новых зданий, качество строительства, обеспеченность свежеиспеченных районов транспортом и инфраструктурой – все это оказывается там иной раз не хуже, чем в Москве.

Новостройки городов самого ближнего к столице пояса – эта тема стала сегодня предметом изучения для

«Журнала о недвижимости MetrInfo.Ru». А чтобы никому не было обидно (почему один город упоминается раньше, другой позже), мы расставили «героев» нашего рассказа в строгом алфавитном порядке.

Первый и последний предлагать: россияне впадают в поэтажные крайности

Жители многоквартирных домов ценят приватность. Лучший способ выполнять акробатические трюки в собственной квартире и не беспокоить соседей снизу – поселиться на первом этаже. Избавиться от топота жильцов этажом выше – купить пентхаус под крышей. Но если раньше жизнь на первом и последнем этажах была сопряжена с рядом неудобств, то сегодня девелоперам удалось качественно модернизировать этот продукт и предложить интересные решения не только в элитном сегменте, но и на рынке новостроек комфорт-класса.

Urban Group провела исследование и выяснила, как возраст покупателей недвижимости сказываются на их квартирных амбициях, в чем различия между жилищными предпочтениями миллениалов* и людей поколения X**,  а также как изменился рейтинг популярности недвижимости редких форматов во 2 полугодии 2016 года.

Романтики VS Прагматики

Согласно исследованию, миллениалы на 25% чаще поколения Х стремятся жить на верхних этажах, желательно в квартире с панорамными окнами во всю стену и террасой на крыше. Зато зрелое поколение  Х на 30% больше ценит нестандартное жилье на первых этажах: ситихаусы (квартиры с террасой на первом этаже) или квартиры-офисы с отдельным входом с улицы.  Панорамные окна им также по душе, но не в жилой комнате, а на лоджии.

При этом россияне всех возрастов одинаково заинтересованы в покупке квартиры с окном в ванной комнате и высокими потолками 3-3,2 м. В этих случаях разница между предпочтениями двух поколений незначительна и не превышает статистические погрешности. Правда, еще более высокие – четырехметровые – потолки больше привлекают представителей поколения Х.

«Времена, когда жилье на первом и последнем этажах считалось неликвидным, постепенно уходят в прошлое. Благодаря появлению редких форматов квартир, в том числе в сегменте комфорт-класса, эти этажи получили новое «прочтение» и небывалую популярность у покупателей. Так, в декабре 2016 года спрос на ситихаусы и квартиры с террасами на крыше вырос в 4 и 2  раза соответственно по сравнению с аналогичным периодом прошлого года», – отметила директор по информационной политике и PR Urban Group Яна Максимова.

Двое из трех россиян разбираются в жилье редких форматов, и каждый третий думает о его покупке

В ходе опроса выяснилось, что уже порядка 70% потребителей неплохо разбираются в нестандартных квартирах с высокими потолками, французскими окнами, огражденной террасой на первом этаже или террасой на крыше, окном в ванной комнате, квартирах-офисах и других редких форматах жилья. Участники исследования Urban Group высоко оценили привлекательность подобных решений для повседневной жизни: так, каждый второй клиент рассматривает возможность покупки необычной квартиры даже при увеличении стоимости такой недвижимости на 10-15%.

Панорамные окна «переросли» высокие потолки по популярности

Пальма первенства в декабре 2016 года досталась квартирам с панорамными окнами: о данном решении в своей квартире мечтает каждый второй покупатель недвижимости.  Высокие потолки, фавориты майского опроса, опустились на второе место, потеряв 20 п.п. былой привлекательности. Также в топ-5 жилищных «изюминок» вошли двухуровневая квартира, застекленная лоджия и терраса на первом этаже.

*  Миллениалы – это люди, родившиеся с 1983 по 2000 годы. Их также называют поколением Y.

** Поколение X – люди, рожденные с 1963 по 1983 гг.

Источник:

Urban Group

Покупка новостройки по аккредитиву: нежелательный риск

Большинство застройщиков Петербурга привлекают деньги покупателей жилья до регистрации договоров долевого участия. Для этого используется механизм аккредитива. Юристы считают эту схему законной, а контролирующие органы – нежелательной для покупателя.

Напомним: застройщик имеет право привлекать деньги дольщиков лишь после получения разрешения на строительство и опубликования проектной декларации (ч.1 ст. 3 ФЗ-214). При этом договор долевого участия (ДДУ) подлежит обязательной государственной регистрации. Вопрос о том, в какой именно момент покупатель должен платить по договору – до или после регистрации, еще недавно оставался открытым.

До и после

Раньше подавляющее большинство застройщиков, продающих по ДДУ, требовали оплачивать жилье сразу после заключения договора. Тем самым участники рынка страховали свои риски: в период между подписанием договора и его оформлением потенциальный дольщик мог передумать покупать жилье. Причем без каких-либо финансовых последствий для себя.

Впрочем, при этом рисковали и дольщики: с момента подписания ДДУ до его оформления регистрирующим органом проходит в среднем от двух недель до полугода. Теоретически в этот период будущая квартира может быть продана вторично – поскольку сведения о ней не внесены в Единый государственный реестр прав (ЕГРП).

Вопрос о том, в какой именно момент можно привлекать деньги покупателей, был окончательно решен весной 2010-го. Тогда Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ запретил строительным компаниям требовать оплату по договору до момента его госрегистрации. В результате застройщики придумали, казалось бы, весьма удачную форму финансовых взаимоотношений с покупателями – стали заключать соглашения об открытии аккредитива. «По факту это вынужденная мера. Но с одной стороны, она закрепляет намерения сторон, а с другой – относительно безопасна для будущих дольщиков», – утверждает заместитель директора АН «Бекар» Леонид Сандалов.

Эксперты уверены, что использовать механизм расчетов по аккредитиву в сфере долевого строительства абсолютно законно.

По словам старшего юриста практики недвижимости и градостроительства компании Rightmark group Веры Рябовой, схема выглядит следующим образом. Будущий дольщик обращается в согласованный с застройщиком банк с заявлением на открытие аккредитива и экземпляром ДДУ, в котором предусмотрены условия расчета. Банк в свою очередь открывает специальный аккредитивный счет, на который зачисляются денежные средства дольщика. «После государственной регистрации договора застройщик предоставляет в банк документы, указанные в аккредитиве (обычно это зарегистрированный ДДУ и выписка из ЕГРП). Если документы соответствуют условиям аккредитива, банк перечисляет денежные средства застройщику», – пояснила Вера Рябова.

Проще говоря, будущий дольщик поручает банку перевести определенную сумму на счет застройщика – но лишь после выполнения и документального подтверждения компанией своих обязательств по договору аккредитива.

Если квартира приобретается на заемные средства, аккредитив может быть открыт за счет предоставленного банком ипотечного кредита.

Законно, но неправильно

Как пояснила юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры» Софья Соколова, основное преимущество аккредитива состоит в том, что данная схема, по сути, является механизмом взаимной ответственности дольщиков и застройщиков. «Оплату договора долевого участия гарантирует банк – при соблюдении строительной компанией всех обязательств, взятых ей при открытии аккредитива. Если застройщик не выполнит хотя бы одно из них, финансовое учреждение попросту не перечислит компании средства. Защищен и покупатель: если по каким-то причинам ДДУ не будет зарегистрирован, деньги будут возвращены гражданину в полном объеме», – рассказала Софья Соколова.

Фактически банк выступает третьей стороной в ДДУ – и несет полную ответственность за все нарушения условий договора об открытии аккредитива со стороны застройщика.

Аккредитивы удобны и тем, что использовать их можно не только при заключении ДДУ, но и при покупке жилья по механизму ЖСК.

К тому же, как объяснил генеральный директор АН «Новый Петербург» Андрей Вересов, механизм аккредитива позволяет финансировать строительство дома. «Во многих случаях банк предоставляет кредиты застройщикам именно за счет средств, поступивших на аккредитивы», – пояснил эксперт.

Тем не менее, как рассказали в Комитете по строительству, некоторые компании до сих пор не используют аккредитивы и требуют оплачивать ДДУ до его государственной регистрации – путем простого перечисления средств на счет застройщика. Это считается нарушением, за которое участников рынка штрафуют. «Чтобы не подвергаться внеплановой проверке и штрафу за неисполнение предписания, застройщики и переходят на расчеты по аккредитиву», – пояснили в Комитете по строительству.

Впрочем, сами чиновники считают и эту схему нежелательной для покупателя. И советуют гражданам перечислять деньги лишь после регистрации ДДУ.

Рискованная форма

Действительно, у аккредитивного способа расчетов есть существенные минусы.

Среди них, по словам Софьи Соколовой, высокие банковские комиссии, оплата которых обычно возлагается на будущего дольщика (могут достигать 15-20 тыс. руб.).

Главный же риск для дольщика состоит в том, что у банка, в котором открыт аккредитив, могут отозвать лицензию. Причем, как говорит Вера Рябова, средства, перечисленные будущим дольщиком на аккредитивный счет, не подпадают под систему страхования вкладов.

Когда финансовое учреждение не в состоянии выполнять свои обязательства, все операции по аккредитиву прекращаются. Если ДДУ не зарегистрирован и – в соответствии с условиями аккредитива – деньги не перечислены на счет застройщика, у последнего не возникнет обязательств по передаче квартиры. Несостоявшемуся дольщику придется требовать возврата перечисленных по аккредитиву средств у банка, который не может выполнять свои обязательства. Что крайне проблематично.

Если же лицензию у банка отнимут после регистрации ДДУ, и, соответственно, исполнения условий аккредитива, застройщик будет обязан передать квартиры дольщикам. Строительная компания сможет требовать деньги у банка, в котором «зависли» средства. И если финансовая структура не сможет рассчитаться по долгам, это может привести к весьма негативным последствиям для строительной компании – вплоть до ее банкротства.

В данной статье мы рассмотрели самый распространенный вариант аккредитивных расчетов в сфере долевого строительства – когда условием раскрытия аккредитива является государственная регистрация ДДУ. А моментом оплаты по договору долевого участия считается дата раскрытия аккредитива. Впрочем, по словам генерального директора Консультационного Центра по Долевому Строительству и Недвижимости Анны Максимовой, у некоторых застройщиков Петербурга условием раскрытия аккредитивов является подача документов на регистрацию. Что, конечно, существенно увеличивает риски дольщиков.

Защититься от большинства рисков, связанных с использованием данного механизма, можно лишь в том случае, если датой оплаты ДДУ будет считаться момент внесения денег на аккредитив. Но, как показывает практика, застройщики не готовы заключать договор на таких условиях (во всяком случае, БН такие случаи неизвестны). Ведь если у банка, в котором открыт аккредитив, отнимут лицензию, застройщик будет обязан исполнить все обязательства по передаче жилья.

Так что в большинстве случаев, подписывая с застройщиком договор об открытии аккредитива при покупке жилья, вы фактически удваиваете свои риски. Обанкротиться может как строительная компания, так и банк, в котором был открыт аккредитивный счет. Если застройщик настаивает на аккредитивной схеме расчетов за квартиру, есть смысл договориться о рассрочке платежа и перечислить на аккредитив лишь первоначальный взнос (оставшуюся сумму можно внести уже после регистрации ДДУ). В этом случае удастся снизить риски – по крайней мере, связанные с возможным банкротством банка, в котором открыт аккредитив.

Автор: Сергей Бардин

Источник:

БН.ру

Аренда квартиры под элитный костел

Детские неожиданности материнского капитала

В России более 1,7 млн семей улучшили свои жилищные условия с привлечением средств материнского семейного капитала. Но значительная часть таких сделок могут быть признаны ничтожными.

Ранее большинство банков при сделках с материнским капиталом не соглашались на выделение ребенку доли в приобретаемой квартире. Благодаря этому часть подобных сделок оказалась под угрозой судебного опротестования.

Детские обиды

По статистике Пенсионного фонда РФ (ПФР), 1,76 млн российских семей смогли решить квартирный вопрос с привлечением средств материнского семейного капитала (МСК). Из этого числа более 1,2 млн семей частично или полностью погасили материнским капиталом жилищные кредиты на сумму 415 млрд руб. Уточним, МСК выдается родителям, у которых после 1 января 2007 года появился второй, третий или последующий ребенок.

Но по действующему законодательству большинство прошедших сделок, в которых материнским капиталом гасились кредиты, можно признать ничтожными.

Напомним, согласно пункту 4 статьи 10 ФЗ-256 «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» говорится, что жилое помещение, приобретенное с помощью средств МСК, оформляется в общую собственность родителей и детей. То есть на детей необходимо оформлять долю от приобретаемой квартиры.

В противном случае, как поясняет генеральный директор «Балтийской ипотечной корпорации» Галина Афанасенко, сделка может быть оспорена любым заинтересованным лицом. Точнее говоря, подать иск о признании сделки ничтожной в будущем смогут обиженные члены семьи, которых не наделили собственностью, органы опеки и попечительства и, наконец, сам Пенсионный фонд РФ.

Поздно пить «Боржоми»

При этом вплоть до последнего времени ипотечные кредиторы крайне неохотно соглашались на выделение ребенку доли. Причина – банки не хотят иметь дело с залоговой квартирой, в число собственников которой входят дети. «Нас останавливают возможные сложности с дальнейшей реализацией объекта в случае дефолта заемщика», – сообщил БН один из банкиров.

Из-за этого процедура получения материнского капитала в ПФР была усложнена. Появилось требование, чтобы родители представили нотариально заверенный документ, в котором они обязуются в течение шести месяцев после выплаты последнего взноса за кредит оформить долю детей в праве собственности на квартиру.

Сегодня большинство банков пересмотрели подходы и уже дают согласие на выделение доли ребенку в приобретаемом жилье. «Такие банки, как Сбербанк, ВТБ24, «Уралсиб» и банки, работающие по стандартам АИЖК, ничего не имеют против выделения доли несовершеннолетним», – отмечает руководитель отдела ипотечного кредитования АН «Итака» Оксана Викулова.

Однако семьям, ранее купившим квартиру с погашением части кредита МСК, уже ничего не изменить.

Заднее число

Беда в том, что с одной стороны – исполнение нотариально заверенного обязательства никем не контролируется. Федеральным законом № 256 и Правилами направления средств материнского капитала (постановление Правительства РФ № 862 от 12.12.2007) осуществление контрольных функций за выполнением гражданами указанного письменного обязательства не предусматривается.

А с другой стороны, как отмечает руководитель отдела ипотечного кредитования компании «Петербургская Недвижимость» Юлия Мошкова, отложенное оформление выделения доли ребенку превращается в крайне забюрократизированную процедуру.

И у многих родителей, ни в коем случае не помышляющих об ущемлении прав своих детей, банально «опускаются руки».

Признаем, эта дыра известна законодателям. В частности, директор юридического департамента Агентства по ипотечному и жилищному кредитованию (АИЖК) Анна Волкова в интервью БН по данному вопросу сообщила: «Мы ожидаем, что наиболее эффективным окажется взаимодействие между Пенсионным фондом РФ и Росреестром. В сведениях ЕГРП будут перечисляться права членов семьи на жилое помещение». А основанием для записи, кроме прочего, будут и данные из ПФР.

Но совершенствование законодательства – дело не быстрое. И на сегодня ни у покупателя жилья, ни у риэлторов практически нет возможности проверить чистоту квартиры, ранее приобретенной в ипотеку с использованием средств МСК.

Штопаем дыру

Впрочем, Галина Афанасенко подсказывает, что защитить ипотечные сделки с МСК уже сегодня можно. Эксперт предлагает выяснять у продавца, имелось ли у того право на получение МСК на момент приобретения жилого помещения. Проще говоря, с владельца нужно требовать справку из территориального отделения Пенсионного фонда РФ об остатке средств материнского капитала.

Если указанная в справке сумма оказывается нетронутой, то продавец не реализовал свое право на МСК. Угроза грядущих судебных разбирательств снимается.

Если же остаток средств МСК меньше законодательно установленного уровня либо равен нулю, тогда уже нужно проверять, выделялась ли доля ребенку.

Президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости Дмитрий Щегельский предлагает в сомнительных случаях брать с продавца нотариально заверенное заявление о том, что «при покупке жилья маткапитал не использовался».

Автор: Игорь Чубаха. Коллаж: Владислав Кунгуров

Источник:

БН.ру

Новостройки Подмосковья по ценам от 1,5 до 2 миллионов рублей – комфорт за доступные деньги

Какой кредит дадут ипотечному должнику?

Есть несколько причин, заставляющих заемщика ипотеки задумываться о получении дополнительного займа. И взять в банке добавочный кредит сегодня не проблема. Проблема – его вернуть.

Число банковских программ для россиян, не до конца погасивших ипотеку, но уже задумывающихся о новых кредитах, растет день ото дня. И если клиент сохраняет «незапятнанную» кредитную историю, он может рассчитывать на дополнительные преференции.

Долговые рекорды

Россиянин, задумывающийся о получении ипотечного кредита, обычно уже выплачивает либо выплачивал другой банковский кредит. Согласно оценкам бюро кредитных историй «Эквифакс Кредит Сервисиз», число впервые обращающихся за займом граждан стремительно тает. Так, если в конце 2012-го не имели кредитной истории 32% претендентов, то всего за полгода – к июню – их доля снизилась до 24%.

И если прежний кредит выплачен, и кредитная история не была «подпорчена», никаких проблем с получением нового кредита потенциального заемщика не ожидает.

Более того, в силу ужесточающейся конкуренции, на мелкие проступки должника в ряде случаев банкиры готовы закрыть глаза. «Если есть негативная кредитная история, но кредиты погашены до января 2010 года, мы не принимаем эту информацию к сведению», – сообщает БН, например, директор представительства банка DeltaCredit в Санкт-Петербурге Ирина Илясова.

Между тем жизнь в кредит становится привычной. И все больше россиян начинают работать «от кредита до кредита». А многие граждане берут новые займы, не успев погасить прежние. Так, аналитики отмечают, что сегодня наблюдается рост числа заемщиков, имеющих кредитные обязательства сразу перед тремя-четырьмя банками. Если в апреле прошлого года доля таких заемщиков составляла 21,19%, то сегодня уже 25,42%.

Соответственно, закономерным становится вопрос: а может ли получить ипотечный кредит россиянин, уже выплачивающий в настоящее время один или несколько потребкредитов.

Региональный директор Северо-Западного филиала Росбанка Илья Злуницын:

К добросовестным заемщикам относятся: не имеющие текущей просроченной задолженности/ активной реструктурированной ссуды; не допустившие по погашенному кредиту просрочки свыше 30 календарных дней; не допустившие по действующим кредитам (в случае наличия) просрочки сроком более 5 календарных дней или в сумме более 150 рублей/5 долларов США/5 евро.

Подсчитали – прослезились

В теории перспектива обслужить такого заемщика несет банку дополнительные риски. Но в большинстве случаев решение банка будет зависеть не от числа выплачиваемых долгов, а от размера запрашиваемой на приобретение жилья суммы.

Если выплаты по новому долгу совокупно со старыми выплатами не будут превышать 40% доходов (в ряде банков эта «планка» ставится на уровень в 45-50%), клиент получит кредит. Если общие выплаты окажутся выше, банк, скорее всего, откажет в займе.

Кстати, эксперты рекомендуют будущим заемщикам перед подачей заявки «закрывать» кредитные карты с лимитами. Поскольку при оценке кредитоспособности даже невостребованные лимиты банк будет вычитать из подтвержденных доходов.

Также следует уточнить, что в ряде случаев банки демонстративно «не интересуются» доходами клиента. Речь идет об ипотечных продуктах с минимальным пакетом документов, предоставляемых соискателем кредита.

Но нужно учитывать, что в таких программах обычным условием является высокий первоначальный взнос – от 35% стоимости приобретаемого жилья. А для привыкшего жить в долг гражданина накопление крупной суммы само по себе зачастую превращается в непреодолимую проблему.

Кроме того, по таким продуктам ощутимо выше процентные ставки. А при оценке кредитоспособности соискателя банк все равно будет запрашивать данные о нем в Бюро кредитных историй. И далеко не каждому банку придется по душе заемщик, обремененный большим числом текущих долгов.

Программа «Перехват»

Многих интересует и другая ситуация. А может ли лицо, уже выплачивающее ипотечный кредит, получить у своего банка (или у другого) в долг дополнительную сумму.

Ответ положительный. Банки все чаще пытаются добросовестных плательщиков займов друг у друга переманить. Новые программы по «перехвату» клиентов на рынке потребкредитования появляются регулярно. Например, с 18 июня запустил программу кредитования «Отличная история» Бинбанк. Как уточняют в банке, «добросовестные заемщики будут получать преимущества при выдаче им нового кредита» независимо от того, какой кредитор прежде клиента обслуживал.

Естественно, игроки ипотечного рынка стали принимать контрмеры против «утечки» клиентов.

«Специальной программы потребительского кредитования для «ипотечников» в банке не существует, – рассказывает региональный директор Северо-Западного филиала Росбанка Илья Злуницын. – Но есть льготные условия для добросовестных заемщиков, то есть имеющих положительную кредитную историю в нашем банке». По его словам, если доход позволяет обслуживать еще один кредит, то таковой можно получить со сниженной процентной ставкой.

Свободных мест нет

Другие банки не только готовы давать свои «верным» клиентам преференции, но и выделяют добросовестных ипотечных заемщиков в отдельную категорию.

Более того, если заемщик платит по «ипотечным» счетам в срок, он вправе, при получении дополнительного финансирования, претендовать на определенные преференции.

«Исключительно для наших ипотечных клиентов есть специальное предложение по потребкредитованию, – рассказывает Ирина Илясова. – Уже через полгода после того, как клиент взял ипотечный кредит, он может получить и потребительский кредит». Сроки такого кредитования – от 1 года, а суммы – от 90 тыс. руб., ставки для долларового кредита начинаются с 10,5%, а для рублевого – от 14,5% в зависимости от срока кредитования. Погашаются потребительские кредиты быстрее заявленных сроков, среднее время погашения – два-три года. «Этот кредит пользуется большим спросом у наших клиентов», – уточняет специалист.

«После оформления ипотечного кредита жизнь не заканчивается: если клиент платежеспособен, банк готов оформить ему потребительский кредит без определенной цели использования», – резюмирует директор департамента кредитования Энергомашбанка Ирина Федорова. И перед «варягами», пытающимися переманить клиентов, банки, предлагающие дополнительное кредитование, имеют явные преимущества. Поскольку отпадает надобность лишней проверки, процедура одобрения заявки может значительно упрощаться.

Так, в начале июня запустил продукт «Ипотечный бонус» банк ВТБ24. Кредит оформляется в дополнение к уже полученному клиентом ипотечному кредиту без привычного для других кредиторов сбора документов. «Никакого дополнительного обеспечения по такому кредиту не требуется, ставка по нему составляет 16,75%, максимальная сумма до 3 млн руб., срок до 7 лет», – рассказывает начальник отдела ипотечного кредитования филиала ВТБ24 в Санкт-Петербурге Татьяна Хоботова.

Не надо жадничать

В то же время при росте кредитной нагрузки на клиента растут риски не только для банка, но и для самого заемщика. Так, по прогнозу коллекторского агентства «Секвойя Кредит Консолидейшн», просроченная задолженность по ипотеке растет на 10% в год и к концу текущего года в стране может составить более 30 млрд руб.

«Во второй половине 2013-го существует риск роста объемов просроченной задолженности в связи с тем, что в 2012 году банки снизили требования к ипотечным заемщикам», – констатируется в аналитических материалах агентства.

О растущих рисках при дополнительном кредитовании в ходе онлайн-конференции предупреждала читателей БН и заместитель генерального директора Агентства по ипотечному жилищному кредитованию Марина Малайчик.

В частности, специалист рекомендовала осторожней относиться к решению взять потребкредит на выплату начального взноса по ипотеке.

«Брать потребительский кредит для того, чтобы внести первоначальный взнос по ипотеке достаточно рискованно, да к тому же невыгодно, – поясняла эксперт. – По такому кредиту банк начислит очень высокие проценты – ставки по потребительским ссудам составляют 15-30% годовых».

Со своей стороны БН тоже достаточно критично относится к идее повышенной кредитной нагрузки. Особенно сейчас. В свете растущих общеэкономических угроз увеличивается вероятность потери работы. А расплатиться с несколькими кредиторами, увы, труднее, чем с одним.

Автор: Игорь Чубаха. Фото: Алексей Александронок

Источник:

БН.ру