Новостройки Москвы и Подмосковья: итоги 2013 года

По итогам 2013 г. на рынке новостроек Москвы и Подмосковья насчитывалось 1235 объектов. Первое место по числу новостроек занимал сегмент между 5 и 30 км от МКАД – здесь располагалось 535 домов. На втором месте находилась 5-километровая зона от МКАД – 378 объектов, на третьем – дальнее Подмосковье (за 30 км от МКАД) с 178 проектами. Меньше всего новостроек предлагалось в Москве от ТТК до МКАД – 144 объекта.

По данным регулярного мониторинга от www.irn.ru, в предыдущие годы в Москве всегда было больше новостроек, чем в дальнем Подмосковье. Но в начале 2013 г. число объектов в этих сегментах примерно уравнялось, а к концу года дальнее Подмосковье опередило Москву по количеству корпусов на рынке первичного жилья.

Согласно исследованию «Весь рынок новостроек Москвы от ТТК и Подмосковья за 3-4 кв. 2013 года. Сравнительный анализ», в дальнем Подмосковье в IV кв. 2013 г. появилось довольно много новых проектов, а также возобновилась реализация новостроек, где в III квартале пересматривалась ценовая политика, или продажи которых были приостановлены.

Среди новых проектов стоит назвать ЖК «Новый Клин», застройщиком которого выступает одноименная компания, и ЖК «Полет» от «Жилстрой Миллениум».

Микрорайон «Новый Клин» в одноименном городе состоит из десяти жилых домов от девяти до пятнадцати этажей. В IV квартале 2013 г. на продажу вышел монолитно-кирпичный 9-этажный дом на 128 квартир площадью 7044 кв. м. Здесь на стадии подготовки строительной площадки 1-3-комнатные квартиры площадью 32 – 77 кв. м предлагались за 1,3 – 2,9 млн руб. Достроить дом должны к концу 2015 г.

ЖК «Полет» в Ногинске – это микрорайон комплексной застройки из девяти монолитно-кирпичных домов переменной этажности. В IV квартале 2013 г. в реализацию поступил 15-17-этажный корпус на 536 квартир площадью 25 040 кв. м. На стадии разработки котлована 1-3-комнатные квартиры, включая студии, от 30 до 88 кв. м можно было приобрести за 1,1 – 3,6 млн руб. Ввести корпус в эксплуатацию должны в IV квартале 2015 г.

В Москве, напротив, появилось всего две новостройки, не предлагавшиеся в III кв. 2013 г. В «Большом Кусково» на продажу вышел еще один корпус, а также началась реализация нового жилого комплекса «Вершинино» от «Ведис групп». Более подробная информация представлена в статье «Новостройки Москвы: юго-запад в 2,6 раза дороже юга».

По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», в 30 км от МКАД рынок новостроек более динамичен. За IV кв. 2013 г. здесь была распродана или снята с продаж 121 новостройка, а на рынок вышло 144 объекта, не предлагавшихся в III квартале, из них 114 – в Подмосковье, еще 20 – в Новой Москве и 10 – в районах «Старой Москвы» за МКАД.

Среди новых проектов Подмосковья можно отметить ЖК «Рациональ» в Реутове, застройщиком которого выступает компания «Норд-Вэй», ЖК «Новое Тушино» в Красногорском районе от ФСК «Лидер», а также ЖК «Одинбург» в Одинцово от AFI Development.

Жилой комплекс «Рациональ» включает в себя два монолитно-кирпичных корпуса с подземной автостоянкой и торговый центр. Первый дом в 23-26 этажей рассчитан на 718 квартир общей площадью 38 655 кв. м. Стоимость 1-3-комнатных квартир площадью 36 – 88 кв. м варьировалась от 2,8 до 7,0 млн руб. Во втором корпусе можно было приобрести 2-4-комнатные квартиры от 69 до 108 кв. м за 6,0 – 9,2 млн руб. Это 4-8-этажный дом на 34 квартиры площадью 2970 кв. м. Строительство обоих домов еще не было начато, а ввести их в эксплуатацию намерены в конце 2015 г.

ЖК «Новое Тушино» возводится на территории площадью более 20 га. Это шесть монолитных многосекционных корпусов от 17 до 22 этажей на 5281 квартиру. В IV квартале 2013 г. стартовали продажи в шестом 18-этажном корпусе, где 1-3-комнатные квартиры площадью 40 – 96 кв. м на стадии фундаментных работ предлагались по 3,3 – 6,8 млн руб. Завершить строительство дома планировалось в I квартале 2015 г.

ЖК «Одинбург» предусматривает комплексное освоение территории площадью 33 га в несколько очередей. Здесь будет построено 677 413 кв. м жилья. В IV квартале в реализацию поступил 10-секционный 22-24-этажный монолитно-кирпичный дом на 2787 квартир площадью 150 767 кв. м. Стоимость 1-4-комнатных квартир, включая студии, от 30 до 118 кв. м на начальных этапах строительства составляла 2,5 – 9,1 млн руб. Завершение строительства дома заявляется в конце 2016 г.

Пока в Новой Москве не утвержден Генплан, количество новых проектов здесь ограничено. Рынок новостроек в основном пополняется новыми корпусами в уже строящихся жилых комплексах. В качестве примеров можно привести ЖК «Зеленая линия» от «АВГУР ЭСТЕЙТ» и город-парк «Первый Московский», реализацией которого занимается компания «Абсолют Недвижимость».

ЖК «Зеленая линия» располагается в Коммунарке. Проект застройки включает десять монолитно-кирпичных домов. В IV квартале 2013 г. на продажу вышли корпуса 5 и 6. Это 17-этажные дома, каждый из которых рассчитан на 135 квартир площадью 7466 кв. м. На начальных стадиях строительства стоимость 1-3-комнатных квартир от 40 до 81 кв. м варьировалась от 3,8 до 7,2 млн руб. Ввод домов в эксплуатацию планируется во II квартале 2015 г.

В городе-парке «Первом Московском» в реализацию поступили корпуса 36 (4 фаза) и 5 (6 фаза). Первый дом – это 25-этажная КОПЭ-башня на 146 квартир площадью 9292 кв. м, где 1-3-комнатные квартиры от 41 до 102 кв. м предлагались за 3,8 – 8,2 млн руб. А в корпусе 5 стоимость 1-2-комнатных квартир от 39 до 64 кв. м составляла 3,5 – 5,3 млн руб. Второй дом серии П-44К в 17 этажей рассчитан на 328 квартир площадью 16 763 кв. м. В конце 2013 г. оба корпуса находились на начальном этапе строительства, а их ввод в эксплуатацию намечен на 2015-2016 гг.

По мнению Татьяны Калюжновой, руководителя «ИРН-Консалтинг», невысокие темпы роста объемов предложения, а также статус столицы и надежды потенциальных покупателей на перспективы развития инфраструктуры и транспорта поддерживают устойчивый спрос на жилье в Новой Москве. А это в свою очередь приводит к более высокой положительной динамике цен, чем в Подмосковье.

В частности, за IV квартал 2013 г. средняя стоимость метра в Новой Москве в радиусе 5 км от МКАД выросла на 7,8%, а в Подмосковье на аналогичной удаленности от МКАД – всего на 1,4%. В 5-30 км от Московской кольцевой автодороги прирост составил 3,2% и 0,2% для Новой Москвы и Подмосковья соответственно.

Динамика цен за квартиру оказалась чуть ниже, чем за метр квадратный, из-за снижения средней площади жилья. А именно, в 5-километровой зоне от МКАД квартира в Новой Москве в среднем подорожала на 6,6%, а в Подмосковье – на 1,4%. В 5-30 км от МКАД средняя цена за квартиру на территории Новой Москвы выросла на 2,4%, а в Подмосковье, напротив, упала на 1,1%. Об этом свидетельствуют результаты исследования «Весь рынок новостроек Москвы от ТТК и Подмосковья за 3-4 кв. 2013 года. Сравнительный анализ».

Всего же по итогам года средняя стоимость квартир в Новой Москве показала положительную динамику в сравнении с I кварталом: на 5,4% в 5 км от МКАД и на 5,9% в 5-30 км от МКАД. А вот в Подмосковье этот показатель почти не изменился в радиусе 5 км от МКАД (0,6%) и снизился на 2,3% в 5-30 км от МКАД. Если «откинуть» инфляцию, то получится, что средние цены в Новой Москве топчутся на месте, а в Подмосковье – снижаются.

В целом же по Московскому региону средняя цена метра в конце 2013 г. варьировалась от 52 000 до 182 200 руб., а средняя стоимость квартиры – от 3,1 до 15,7 млн руб. в зависимости от сегмента.

Более детальное сравнение цен в схожих по свойствам новостройках Новой Москвы и Подмосковья приведено в статье «Новостройки Новой Москвы и Подмосковья: разница в цене достигает 30%».

Более подробная информация обо всех проектах на рынке первичного жилья столицы и Московской области предоставляется аналитическим центром «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» в рамках консалтинговых услуг.

Источник:

www.irn.ru

В апреле число ДДУ в Москве вновь превысило 5 000

Спрос на первичном рынке столичного жилья сохраняется на высоком уровне: как и месяцем ранее, в апреле число зарегистрированных Росреестром ДДУ снова превысило 5 000. Таким образом, отмечают эксперты «Метриум Групп», за первые четыре месяца в Москве было приобретено больше новостроек, чем за первое полугодие 2016 года и 10 месяцев 2015 года.

В апреле Росреестр по Москве зарегистрировал 5 147 договоров долевого участия (ДДУ), что немногим меньше, чем в марте, когда на первичном рынке столицы было заключено 5 418 сделок (-5%). Несмотря на незначительную коррекцию, отмечают эксперты «Метриум Групп», спрос на столичные новостройки сохраняется на невиданно высоком уровне. Показатели марта и апреля превышают результаты декабря 2016-го – самого успешного месяца в прошлом году, когда было зафиксировано 4 859 сделок на первичном рынке.

В годовом выражении число ДДУ возросло в два раза по сравнению с апрелем 2016 года (2 530 ДДУ). В «Метриум Групп» подсчитали – за первые четыре месяца 2017 года в Москве заключено 15 600 долевых договоров, что превышает суммарные результаты первого полугодия 2016 года (14 365 ДДУ), а также показатели десяти месяцев 2015 года (15 231 ДДУ) и восьми месяцев докризисного 2014 года (13 775 ДДУ).

Уверенную динамику сохраняет и рынок ипотеки: в апреле специалисты Росреестра зарегистрировали в столице 4 045 приобретений жилья с привлечением кредита, что немногим больше, чем в марте (3 989). По подсчетам «Метриум Групп», в сравнении с апрелем 2016 года количество таких сделок выросло на 31% (с 3 085). С начала года число ипотечных кредитов, выданных на покупку жилья в Москве, составило 12 682, что на 17% больше, чем за аналогичный период 2016 года (10 815), однако на 6% меньше, чем в январе-апреле 2014 года (13 432).

«В апреле 2017 года компания «Метриум Групп» реализовала на 90% больше квадратных метров жилья, чем в апреле 2016 года, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». – В первой половине месяца мы продолжали работать преимущественно с клиентами, которые ранее планировали подписание договора в начале года, однако из-за проблем в банковской сфере (долгого согласования новых ставок по кредитам после отмены господдержки) отложили сделку. Вторая половина апреля оказалась менее активной, что связано с приближением майских каникул. Стимулировала покупательскую активность не только доступная ипотека, но и повышение цен в четверти проектов массового сегмента Москвы. Рост составил в среднем 2-4%. Положительная ценовая динамика подогрела интерес к рынку недвижимости».

«Апрельские темпы реализации в «Ривер Парке» показали небольшое снижение относительно марта на 4,6%, что сопоставимо с динамикой на всем первичном рынке Москвы, – комментирует Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – Причем подобная статистика связана не с реальным снижением спроса, а с эффектом высокой базы прошлого месяца, когда был реализован спрос со стороны ипотечных заемщиков фактически за все три первые месяца года. Если не принимать во внимание данный факт, то по уровню покупательской активности апрель показал даже чуть лучшие результаты. Помимо доступных ипотечных ставок, интерес к первичному рынку жилья поддержал в том числе рост цен. Например, только в нашем проекте он составил в апреле порядка 2%».

«На первичном рынке подмосковной недвижимости, как и в столице, в апреле мы отметили оживление спроса, – говорит Евгения Акимова, генеральный директор IKON Development (девелопер проекта «Новый Зеленоград»). – Так, в ЖК «Новый Зеленоград» в этот месяц мы заключили на 27% сделок больше, чем годом ранее. Причем интересен факт, что по количеству квадратных метров рост составил 70,9%. Таким образом, средняя площадь предложения выросла на 13 «квадратов» – с 39 кв.м до 52 кв.м. Подобная динамика свидетельствует об увеличении интереса к подмосковным проектам со стороны столичных жителей, которые, продав свою старую недвижимость, перебираются в более просторные квартиры за пределами МКАД. И если в 2015-2016 гг. мы наблюдали смещение покупательской активности в старые границы Москвы, то весной 2017 года произошло преломление ситуации и клиенты между расположением и площадью стали все чаще голосовать за большее число «квадратов».

Активность покупателей на вторичном рынке жилья продолжает расти: в апреле в Москве было зарегистрировано 10 784 перехода прав собственности – на 571 больше, чем в марте. Тем не менее, в годовом выражении число сделок со старым жилым фондом продолжает сокращаться, отмечают эксперты «Метриум Групп». По сравнению с апрелем 2016 года их количество сократилось на 15% (с 12 714). В январе-апреле на «вторичке» заключили чуть больше 34 тыс. договоров, тогда как в аналогичный период 2016 и 2015 годов – по 41 тыс., а в 2014 – 58,5 тыс.

Источник:

Метриум Групп

Даниловский район: да здравствует новая жизнь!

В ближайшие годы у Даниловского района ЮАО Москвы есть все шансы из депрессивного промышленного превратиться в современное и комфортное для жизни место. Последние годы столица активно ведет программу реновации бывших промзон. Наличие огромного количества промышленных предприятий на территории Даниловского района, среди которых знаменитый ЗиЛ, обеспечили ему «безоговорочное» участие в этой программе.

Перспективы район имеет самые благоприятные. Сейчас его характеризует отличная транспортная доступность, а также хорошо развитая социальная инфраструктура. В то же время его проблемы — старая промышленность и ветхий жилой фонд, но уже в ближайшем будущем район ждет масштабная трансформация, процесс которой уже запущен.

В настоящее время здесь ведется строительство сразу нескольких масштабных жилых объектов. Выбор для тех, кто хочет жить в близлежащем к центру столицы месте, огромный — и по цене, и по статусу. Поскольку Даниловский район расположен по обе стороны Москвы-реки, все новостройки находятся в пешей доступности от набережных, которые тоже ждет большое преображение. Во всем мире стоимость недвижимости рядом с водой может быть выше на 20% по сравнению с аналогичными вариантами. Современные проекты, которые реализуют столичные девелоперы, это концептуальные кварталы с оригинальной архитектурой и социальной составляющей. Например, на месте бывшей промзоны ЗиЛ вырастут культурные объекты Зиларта, а в

квартале «Парк Легенд»

уже создана уникальная спортивная инфраструктура. Помимо этого, Даниловский район приобретет большое количество парковых зон, которые повлияют на экологическую обстановку заметно в лучшую сторону. Не малую роль играет и окружение: в Нагатинской пойме строится один из грандиозных проектов парк развлечений «Остров мечты», а добраться до центра Москвы можно за считанные минуты.

Большинство новостроек в Даниловском районе — это жилые комплексы бизнес-класса, что характерно для объектов, имеющих такое месторасположение.  Стоимость квадратного метра в них начинается от 170 тыс./руб. (с учетом акций) для квартир и от 134 тыс./руб. для апартаментов. В единственном объекте комфорт-класса ЖК «Парк Легенд» — от 169 тыс./руб. за кв.м для квартир и от 135 тыс./руб. для апартаментов.

Учитывая местоположение и качество строящихся жилых комплексов, можно предположить, что когда Даниловский район приобретет законченный облик, он станет не просто еще одним районом Москвы. По сути, здесь будет реализован принцип «город в городе». Переосмысление бывшего индустриального района, его интеграция в городскую ткань продиктовано временем. Обладая столь перспективными ресурсами, Даниловский район имеет великолепные шансы стать одним из самых привлекательных для жизни районов столицы

Рожденные кризисом: на рынке растет популярность малоэтажного жилья

Треть покупателей подмосковных квартир предпочитают малоэтажные новостройки. Почему такое жилье пользуется повышенным спросом и каковы перспективы развития этого формата, проанализировали эксперты компании «Метриум Групп».

За 20 лет число малоэтажных домов в России выросло в 7 раз. Сегодня на долю этого сегмента приходится 52% всего объема строительства в нашей стране. До кризиса 2008 года большой популярностью пользовались таунхаусы и отдельно стоящие коттеджи. В последние пять лет одной из самых ярких тенденций на подмосковном рынке недвижимости стал рост спроса на жилье в многоквартирных домах высотой в 3-4 этажа. В этот сегмент сместился целый пласт потребителей самых разных категорий. Это и семейные пары с маленькими детьми, и одинокие мужчины и женщины в возрасте от 40-45 лет, и экономически активные молодые люди 25-35 лет. В настоящее время большую часть жилья в подмосковных малоэтажках приобретают жители Москвы и области. На их долю приходится около 60%. Оставшиеся 40% составляют приезжие из других регионов. Популярность этого формата жилья объясняется несколькими причинами.

Доступная цена

Диапазон цен на самые дешевые квартиры в Подмосковье начинается от 1,4 млн рублей. В среднем, стоимость «квадрата» в малоэтажке варьируется от 70 до 90 тыс. рублей, что на 20-30% ниже рыночных цен на аналогичные квартиры в многоэтажных комплексах. Это обусловлено, прежде всего, тем, что себестоимость возведения малоэтажек значительно ниже. Во-первых, технология строительства и инженерное оснащение таких домов проще. Во-вторых, согласно российскому законодательству для домов с высотностью до трех этажей девелоперам не надо проводить экспертизу. Поэтому они могут в более короткие сроки разработать проектную документацию, получить разрешение, начать стройку и возвести сам комплекс. «Невысокая себестоимость делает такое жилье доступным для разных категорий покупателей, - говорит Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». – Наибольшей популярностью в малоэтажных ЖК пользуются однокомнатные квартиры площадью 35-40 кв.м и двухкомнатные площадью 55-60 кв.м, которые часто приобретают семьи с детьми».

Благоприятная экологическая среда

Большинство малоэтажных новостроек сосредоточены в Красногорском, Истринском и Одинцовском районах, которые славятся хорошей экологией. «В 1 квартале открылись продажи в строящемся ЖК SAMPO, расположенном в Истринском районе, в 25 км от МКАД по скоростному Новорижскому шоссе, - говорит Наталья Козлова, коммерческий директор СП «Сампо». – Это одно из самых престижных и экологически благоприятных направлений Подмосковья. Большую часть территории здесь занимают зеленые массивы. Чистый воздух, близость леса и водоемов – это те слагаемые комфорта, которые нельзя найти в «каменных джунглях». Поэтому малоэтажное жилье часто выбирают те, кто ценит спокойный ритм жизни в окружении природы».

Низкая плотность застройки

Среда, существующая в районах с малоэтажной застройкой, намного более уютная и комфортная. Она избавляет от ощущения жизни в «муравейнике», что неизбежно в мегаполисе. В малоэтажных ЖК складывается особенная уникальная клубная атмосфера. Здесь все соседи знают друг друга в лицо и бережно относятся к окружающему их пространству. «Небольшое число жителей означает, что уютные дворы у дома не будут перегружены автомобилями, - отмечает Наталья Козлова. – У молодых семей с детьми нет проблемы дефицита мест в детских садах, входящих в инфраструктуру комплекса. Пожилые люди не чувствуют себя в изоляции и не испытывают одиночества. Ведь в малоэтажных комплексах всегда формируется местное сообщество, и между людьми складываются теплые соседские отношения».

Минимальный риск недостроя

Наученные опытом прошлых кризисов, люди больше не хотят рисковать и вкладывать средства в «долгие» проекты. По сравнению с многоэтажными комплексами, в малоэтажке риск недостроя ниже. Это обусловлено и низкой себестоимостью строительства, и более короткими сроками возведения жилья. В общей сложности, от старта проекта до готовности дома может пройти всего год. «Строящийся в настоящее время ЖК SAMPO состоит из трехэтажных домов и объектов инфраструктуры, - говорит Наталья Козлова. - Строительство ведется в четыре этапа. В рамках первого планируется возведение 46 домов общей жилой площадью около 102 тыс. кв.м, административно-торгового центра, а также двух детских садов на 175 мест. Окончание строительства первой очереди намечено на 2 квартал 2016 года. Но особенность этого проекта в том, что застройщик строит дома с опережением графика. Поэтому первая очередь уже практически готова. Тот факт, что дома выводятся в продажу на высокой стадии готовности, минимизирует риски покупателя в текущих экономических условиях».

«К настоящему времени покупатели недвижимости успели оценить преимущества жизни в малоэтажных домах, и спрос на квартиры в ЖК этого формата не падает даже в условиях кризиса. Поэтому в ближайшие годы сегмент малоэтажного строительства будет продолжать развиваться, - резюмирует Мария Литинецкая. – Популярность малоэтажных ЖК – это отличный пример того, когда совпадают интересы и девелоперов, и покупателей недвижимости. Такое жилье выгодно строить и покупать. Своим появлением малоэтажные жилые комплексы обязаны кризису 2008 года. До этого за МКАД, в основном, строили коттеджи и многоквартирные комплексы. Но в сложной экономической ситуации спрос на дорогие частные дома резко упал, а строительство больших многоквартирных домов оказалось невыгодным для девелоперов. Только крупные компании имели возможность вкладывать в проекты огромные средства, срок возврата которых мог затянуться на неопределенное время. Альтернативой, позволяющей возводить и продавать жилье «быстро и дешево», стали малоэтажные дома.

Нынешний кризис, скорее всего, станет новым катализатором для этого сегмента рынка. Его развитию способствует прежде всего положительное отношение к «малоэтажке» со стороны властей - ведь такие дома не портят ландшафт и не создают большой нагрузки на социальную и транспортную инфраструктуру, а квартиры в них более доступны по цене. Поэтому в Правительстве России малоэтажное строительство считают приоритетным направлением в решении жилищных проблем граждан нашей страны. Президентом поставлена задача: довести к 2020 году долю малоэтажных домов до 70% от общего объема вводимого жилья. Поэтому в ближайшие годы скорее всего мы увидим на рынке много новых малоэтажных проектов».

«Метриум Групп» - риэлторская и консалтинговая компания, чья деятельность сосредоточена на рынке жилой недвижимости Московского региона, а также Санкт-Петербурга. Входит в пятерку лидеров на первичном рынке жилья по объему продаж. Всего в риэлторском портфеле компании - 5 млн кв.м. проектов. В «Метриум Групп» созданы и используются в работе лучшие среди агентств в Москве инструменты маркетинга: офисы продаж с шоу-румами, программы лояльности, «Фабрика ремонтов».

Кроме этого, деятельность компании отличают два важных стратегических направления работы, по которым не работает ни одна риэлторская и консалтинговая компания в Москве. Первое – организация потоковых продаж через совместные предприятия с застройщиком. На данный момент создано уже три СП с участием «Метриум Групп» и девелопера. Второе – создание ПИФов недвижимости совместно с ведущими банками. Так, «Метриум Групп» выступает стратегическим партнером ЗАО «Сбербанк Управление Активами» (консультант в сфере недвижимости, организация продаж) и инвестором фонда «Сбербанк - Жилая недвижимость», «Сбербанк – Жилая недвижимость 2». Оба фонда созданы с целью инвестирования в новостройки эконом- и комфорт-класса Москвы и Московской области на начальной стадии строительства.

Источник:

Метриум Групп

Как купить новостройку по переуступке

Иногда бывает так, что квартиру в новом доме, которая устраивает вас по всем параметрам, продает не застройщик, а частное лицо. Человек купил ее по договору долевого участия (ДДУ), но позже решил продать. Приобрести жилье в этом случае можно, заключив договор переуступки прав требования с первоначальным покупателем. Эксперты «Метриум» рассказали, на какие моменты нужно обязательно обратить внимание при заключении такого договора, и что должно насторожить, чтобы сделка не принесла проблем.

Ограничения при заключении договора уступки

Выражаясь юридическим языком, в соответствии со ст. 382 ГК РФ, кредитор передает свое право требования квартиры к застройщику другому лицу на основании договора цессии, который еще называют договором уступки прав требования (ДУПТ). Для подобного рода сделок характерны определенные ограничения, которые отражены в п. п. 1 и 2 ст. 11 ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Одно из ограничений заключается в том, что договор цессии можно заключить только в определенный промежуток времени: с момента государственной регистрации договора долевого участия (ДДУ) и до подписания передаточного акта между дольщиком и застройщиком.

Второе ограничение: дольщик не может переуступить право требование по ДДУ, если он еще не оплатил договор. Такое может быть, к примеру, если квартира приобреталась в рассрочку. В таком случае замена дольщика возможна только с согласия застройщика. При этом подписывается договор уступки с переводом долга. В текст соглашения вносится формулировка о том, что дольщик № 1 передает дольщику № 2 долг перед застройщиком (вписывается сумма).

Кроме того, застройщик может наложить запрет на реализацию квартиры по уступке, чтобы первые дольщики в массовом порядке не выходили на рынок с предложениями о перепродаже. Ведь в результате застройщик теряет прибыль, так как инвестиционное жилье, как правило, продается дешевле.

Чтобы избежать признания сделки недействительной из-за запрета на продажу, нужно получить письменное согласие застройщика на заключение договора переуступки. Если в ДДУ нет запрета на уступку, после проведения сделки необходимо уведомить о ней застройщика, приложив к письму копию зарегистрированного договора и свои контакты.

Инвесторов становится меньше

Еще 5-7 лет назад договор переуступки активно использовали инвесторы, которые зарабатывали за счет разницы в цене квартиры в доме на стадии котлована и перед вводом в эксплуатацию. Сегодня перспективы заработать на этом не столь очевидны: рост цен даже в ходе строительства уже минимален, что затрудняет возможность просчитать «дивиденды». Если 5-10 лет назад стоимость метра за весь период строительства увеличивалась в среднем на 30-50%, а в наиболее успешных проектах и на все 100%, то сегодня – лишь на 10-25%.

Договоры переуступки в настоящее время составляют от 3% до 15% в структуре сделок по ДДУ, и постепенно это число снижается, что связано с двумя причинами. Во-первых, как уже было сказано, заработать на перепродаже квадратных метров все сложнее из-за сдержанного роста цен. Во-вторых, инвестиционные квартиры часто реализуются на 5-10% ниже «ценника», выставленного застройщиком на аналогичное жилье. Но если объект, который продает инвестор, обладает явной ликвидностью, например, очень интересной планировкой или видовыми характеристиками, то цены на такие лоты могут быть более высокими. В то же время надо учесть, что торг с продавцом-инвестором возможен, а с застройщиком – нет.

Риски договора переуступки

Существует ряд рисков, о которых покупатель должен знать в случае приобретения жилья по договору переуступки.

Во-первых, все наслышаны о вероятности долгостроя, когда речь заходит о покупке квартиры по договору долевого участия. Покупатель жилья по договору цессии рискует точно так же. Поэтому тщательная проверка надежности застройщика не менее важна, чем при оформлении обычного ДДУ.

Во-вторых, есть риск объявления сделки недействительной. Среди причин, которые могут к этому привести – факт признания первого дольщика банкротом в течение года после продажи квартиры, а также отсутствие уведомления застройщика о переходе права требования.

Наконец, для покупателя сохраняются многие риски, свойственные покупке вторичного жилья. Например, лучше заранее узнать, нет ли в числе собственников по ДДУ несовершеннолетних, и приобретена ли для них другая недвижимость, не меньшая по площади. Также покупателю необходимо выяснить, не состоял ли в браке продавец на момент покупки квартиры, а если состоял, получил ли письменное согласие супруга на ее продажу.

Переуступка прав на квартиру, если ее стоимость увеличилась, облагается налогом в размере 13% от разницы в цене, и стороны нередко уменьшают стоимость жилья в договоре. Покупателю стоит учесть, что это может сократить размер налогового вычета на покупку квартиры, а в случае расторжения договора он получит только указанную в нем сумму.

Но есть и хорошие новости. Несколько лет назад банки, как правило, не одобряли выдачу ипотечного кредита на приобретение жилья по договору цессии. Но сегодня они гораздо охотнее соглашаются финансировать сделки по переуступке на аккредитованные объекты недвижимости: это говорит о том, что механизм ДУПТ уже неплохо отработан. Среди кредитных учреждений, готовых давать ипотеку на указанных условиях – «Сбербанк», ВТБ24, DeltaCredit, «Банк Москвы» и др.

Оформление сделки

Поэтапное оформление сделки включает в себя:

– заключение договора переуступки между первоначальным дольщиком и покупателем, которому он продает жилье. Конечному покупателю передаются оригиналы ДУПТ и ДДУ. При этом договор уступки прав содержит ссылку на договор долевого участия. Кроме того, в нем отражается ключевая информация об объекте, его характеристиках и стоимости. Также подтверждается факт полного исполнения финансовых обязательств продавца перед застройщиком. В свою очередь, компания-застройщик передает новому покупателю документы об оплате. Если квартира в ипотеке, конечному покупателю нужно получить справку о снятии обременения;

– составление передаточного акта всей вышеперечисленной документации. Акт заверяется обеими сторонами по договору об уступке прав требования;

– передачу пакета документов в МФЦ для регистрации ДУПТ в Росреестре;

– оплату покупки.

После получения зарегистрированных документов, которые выдадут новому покупателю в МФЦ, он получает законное право требования на приобретенный объект.

«Покупая квартиру по договору уступки прав требования, нужно досконально изучить историю проекта и его документацию, а также мнения других дольщиков на форумах, – подчеркивает Наталья Круглова, генеральный директор компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE. – Цель – удостовериться, что у застройщика нет проблем, способных помешать сдаче объекта в срок. Даже если в интернете нет негативных отзывов, может насторожить, в частности, тот факт, что монолитные работы на объекте еще не завершены, а большая часть квартир уже выставлена на продажу по договору переуступки. Поэтому рекомендую сначала изучить мнения экспертов о застройщиках и их проектах, а затем выбирать жилой комплекс, в котором вы планируете купить квартиру по переуступке».

Источник:

Метриум

Загородная и зарубежная альтернатива: москвичам интересна малоэтажная застройка и коттеджи за МКАД

В 2016 году эксперты компании «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» зафиксировали рост интереса к сделкам альтернативы. По итогам 1 полугодия на рынке загородной недвижимости возросла актуальность тренда на переезд: количество заявок на продажу квартиры в Москве и покупку загородного жилья увеличилось в компании на 17%. В случае с альтернативной сделкой покупатель, как правило, продает городскую квартиру, которая является единственным жильем, и переезжает за город. Наиболее популярным направлением среди таких покупателей сейчас является Новая Москва.

«Примечательно, что основная масса заявок по альтернативным сделкам касается объектов малоэтажного строительства: жилых комплексов в зоне до 30 км от МКАД. В основном к таким сделкам прибегают те, кто имеет достаточно ограниченный бюджет, но мечтает о загородном образе жизни. Поэтому, если у человека нет «лишней» недвижимости, он продает основную и приобретает квартиру в малоэтажном ЖК за городом, чтобы начать вести принципиально иной образ жизни», – рассказывает управляющий партнер компании «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» Владимир Яхонтов.

Тенденции к переезду москвичей за город поспособствовало, в частности, улучшение транспортной ситуации. Именно в Новой Москве сейчас происходит наиболее качественная реконструкция дорожных артерий, и после окончания работ время в пути до Москвы значительно сократится. Популярность малоэтажного формата в том числе обусловлена принципиально иным качеством жизни, которое предоставляет жизнь за городом. С одной стороны, покупатель приобретает полноценную квартиру со всеми необходимыми современному горожанину условиями для жизни. С другой, эта квартира находится в небольшом жилом комплексе за городом, в окружении леса и водоемов, и такой формат позволяет совместить жизнь на природе с привычным комфортом города. Так, именно наличие «чистой» природной составляющей, которая доступна в границах города, и сравнительно недорого – то, что в первую очередь привлекло покупателей жилого комплекса «Андерсен» в Новой Москве.

Кроме того, отмечают в «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость», одной из популярных альтернатив на загородном рынке Подмосковья и Новой Москвы стала продажа зарубежной недвижимости и приобретение дома в Московской области. «Мы фиксируем обращения, в основном, от пожилых людей, которые расстаются со своей зарубежной недвижимостью и приобретают дома в Подмосковье. Это преимущественно русские люди из Германии и других стран Западной Европы, которые стремятся к комфорту и покою, но обострившаяся ситуация с мигрантами заставляет их возвращаться на Родину. С начала года в нашей компании уже завершилось четыре сделки такого плана по приобретению коттеджей в мультиформатном ЖК «Остров Эрин», и, судя по растущему потоку обращений, их будет больше» – отмечает Владимир Яхонтов.

Истчоник:

МИЭЛЬ

Предприятия купят жилье работникам

В апреле в Арзамасе Нижегородской области состоялось торжественное открытие жилого дома, построенного в рамках государственного проекта по созданию фонда наемного жилья (госпрограмма "Арендное жилье").

Купить квартиру, даже с использованием ипотеки, по разным оценкам, сегодня могут позволить себе не более 20-30 процентов российских семей. В то же время претендовать на бесплатное социальное жилье могут лишь самые неимущие. Поэтому большинство россиян оказалось заложниками сложившейся ситуации, попав в эту "вилку": доходов семьи не хватает, чтобы приобрести жилье в собственность, но они превышают "планку", необходимую для получения государственной помощи.

Для решения этой проблемы и была разработана госпрограмма "Арендное жилье". Смысл ее - помочь предприятиям, нуждающимся в "закреплении" кадров, построить арендные дома (их иногда называют "доходными"), в которых работники могли бы снимать квартиры дешевле, чем на "черном" рынке.

Финансовую модель для выполнения программы разработало Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК).

"Это новый ипотечный продукт для юридических лиц "Арендное жилье", - пояснили "РГ" в агентстве. - Были сформированы условия кредитования юридических лиц для приобретения уже построенного жилья для дальнейшей сдачи внаем. Сумма кредита от 5 миллионов до 500 миллионов рублей, максимальный срок - 20 лет. Кредит не может быть предоставлен более чем на 70 процентов от стоимости объекта строительства. Процентная ставка варьируется в зависимости от соотношения размера кредита к стоимости залога и срока кредитования и может составлять 8,8-12,7 процента годовых".

В АИЖК поясняют, что участвовать в программе могут и предприятия, и муниципалитеты. Первые фактически создают для себя фонд "ведомственного жилья", чтобы привлечь и закрепить квалифицированные кадры. Вторые - с помощью доходных домов могут решить проблему нехватки педагогов, медиков, прочих бюджетников.

Агентство выступает "организатором" ипотеки, гарантируя банкам выкуп заложенного жилья в случае форс-мажора. Именно за счет этого удается сохранять относительно невысокие ставки по таким кредитам.

Поскольку погашать ипотечный кредит заемщик - наймодатель должен за счет поступающих арендных платежей, величину арендной платы для семей, снимающих жилье в таком доме, можно просчитать заранее. Первый опыт показал, что реально уложиться в суммы, заметно меньшие, по сравнению со стоимостью аренды на "черном" рынке.

"Пилотные" дома, на которых отрабатывалась финансовая модель, были построены осенью 2012 года в Новосибирске. Тогда кредит на приобретение 130 квартир в двух домах был выделен за счет собственных средств АИЖК.

И вот теперь в Арзамасе 12 квартир в новом доме приобретены с использованием ипотеки Арзамасским приборостроительным заводом. Ставка найма для работников завода в квартирах, оборудованных мебелью и бытовой техникой, составит около 6 тысяч рублей в месяц - для однокомнатных квартир, и чуть больше 10 тысяч - для двухкомнатных.

"В течение ближайших трех лет для работников завода планируется построить еще 5 домов на 150 квартир, а в 2013 году дополнительно будет приобретено 75 квартир, - пояснили в АИЖК. - По существу, в программе может участвовать любой из 65 банков, с которыми сотрудничает агентство".

Доходные дома в рамках программы "Арендное жилье" уже строятся в Пензенской области, в Алтайском и Красноярском краях. Ведутся переговоры с администрациями других регионов.

Источник:

Российская газета

Ипотека: эксперты отвечают на вопросы

Возвращение «прописки»: на благо петербуржцам?

Добросовестные горожане не пострадают от возвращения «прописки», как заверяют в УФМС по Петербургу и Ленобласти. Правоохранительные органы не намерены преследовать горожан, живущих не по адресу регистрации. Штрафовать будут лишь владельцев «резиновых» квартир.

Уже в весеннюю сессию Государственная Дума РФ рассмотрит президентский законопроект об ужесточении правил регистрации по месту жительства. Предполагается, что такой закон вернет институт советской «прописки». Законопроект уже вызвал критику со стороны экспертов и недоумение у граждан. Аналитики предполагают, что, будучи принятым, закон серьезно усложнит жизнь горожан, снимающих жилье и проживающих не по адресу регистрации. Глава Управления Федеральной миграционной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области Дарья Дунаева на днях прояснила, как планируется реализовывать федеральную инициативу на практике и почему от нее не пострадают добросовестные петербуржцы.

Одна из главных новелл – обязанность граждан регистрироваться по месту фактического проживания. За предоставление ложных данных о месте жительства или сведений о себе гражданину будет грозить штраф или даже тюрьма. По мнению чиновницы, от новых требований не должны пострадать петербуржцы, проживающие не по месту регистрации, вынужденные снимать жилье или те, кто переезжает жить к родственникам. Хотя теперь на таких граждан и будут распространены нормы федерального миграционного законодательства, обязывающие россиян при перемещении в другой субъект или город вставать на учет – после 90 дней пребывания по новому месту жительства.

Впрочем, по истечении трех месяцев проблемы у незарегистрированных граждан все же могут возникнуть – в том случае, если в УФМС на них поступят жалобы со стороны соседей, представителей ЖСК, ТСК или УК.

«Мы не намерены преследовать петербуржцев, проживающих не по фактическому адресу. Никто не будет организовывать специальные ежедневные рейды. Но если к нам поступят обращения с требованием проверок, мы будем обязаны изучить все факты. В каждом конкретном случае мы будем разбираться отдельно», – сказала Дарья Дунаева.

А вот уже попавшим под проверки горожанам, снимающим квартиру или живущим у родственников, придется каждые три месяца подтверждать в УФМС, что у них имеется регистрация в другом помещении и они там периодически проживают. Для этого им необходимо будет заручиться письменным свидетельством соседей, представителей ТСЖ, ЖСК или УК. Чтобы избежать подобной мороки, миграционная служба рекомендует таким гражданам все же зарегистрироваться по месту фактического проживания. Как отмечает Дарья Дунаева, регистрация, в частности, поможет устроить ребенка в районную школу или детсад.

Если законопослушных граждан обещают «не трогать», то владельцам «резиновых» квартир и нелегальным мигрантам стоит готовиться к крупным штрафам в 100-500 тыс. руб. По информации УФМС, сейчас в Петербурге насчитывается около 800 «резиновых» квартир, в каждой из которых зарегистрированы более ста человек. Расположены они в самых разных районах города: как в центре, так и на окраине.

Примечательно, что в «черный список» УФМС начинают попадать помещения, в которых зарегистрировано свыше 30-40 человек. «Мы берем на контроль такие объекты, но не всегда можем их отследить», – отметила Дарья Дунаева. Причина – возможность оформлять регистрацию по почте сразу для нескольких десятков человек. Напомним, что в России граждане могут «прописаться» в уведомительном порядке с согласия собственников, даже если они не состоят в родстве с жильцами или владельцами помещения.

«Сейчас мы в суде добиваемся отмены регистрации по большинству “резиновых” квартир. У нас уже сложилась успешная судебная практика, которая помогает нам выигрывать дела», – говорит глава миграционной службы. Информировать правоохранительные органы о нелегалах, превращающих квартиры в общежития, предлагается самим жильцам.

«Это в интересах соседей. В помещениях, которые арендуют нелегальные мигранты, чаще всего не установлены приборы учета, а их собственники платят по нормативу. Это значит, что оплачивать все потребленные ресурсы приходится остальным жильцам», – уверена Дарья Дунаева.

Впрочем, в УФМС готовы признать: к законопроекту остается еще много вопросов. Так, не разработана четкая, понятная процедура установления самого факта фиктивного проживания. Не прописано, в каком случае должен применяться штраф, а в каком уголовное преследование. Предполагается, что федеральный законодатель определит все эти нюансы в ближайшее время. Иначе без точных формулировок граждан могут ждать новые неприятные сюрпризы.

Источник

БН.ру

Автор: Светлана Коваленко

Сколько стоит квартира рядом с лучшей школой города

Аналитики компании «Метриум Групп» составили рейтинг районов Москвы в пределах МКАД с самыми высокими показателями обеспеченности школами и выяснили, сколько же стоит квартира в пешей доступности от лучших учебных учреждений города 2016 года.

Рейтинг обеспеченности районов общеобразовательными учреждениями был составлен на основе данных Федеральной службы государственной статистики РФ (Росстата). Каждому району присвоен коэффициент. Показатель выше единицы обозначает, что мест в школах хватает всем детям, проживающим в районе. Показатель меньше единицы значит, что мест в школах не хватает, и чем ближе к нулю коэффициент, чем сложнее обстоит ситуация.

Как показало проведенное аналитиками «Метриум Групп» исследование, первое место по обеспеченности школами занял район Гольяново в ВАО с коэффициентом 1,1. Однако сегодня на первичном рынке в нем не представлено ни одного проекта новостроек.

Вторая строка рейтинга с показателем обеспеченности школами в 1,08 досталась району Измайлово в ВАО. На первичном рынке здесь представлен единственный жилой комплекс бизнес-класса «Виноградный» с минимальным бюджетом покупки в 18,6 млн рублей за 52 кв.м.

Тройку лидеров с коэффициентом в 1,06 замыкает район Сокольники, где на сегодняшний день нет ни одного проекта на первичном рынке недвижимости.

Четвертое место присвоено району Орехово-Борисово Северное (коэффициент - 1,04), в котором можно приобрести квартиру сразу в двух новостройках: ЖК «Маршала Захарова 7» от 4,09 млн рублей за 25,3 кв.м и ЖК «Ясный» от 4,93 млн рублей за 35,1 кв.м.

Пятое место занял район Лосиноостровский (коэффициент - 0,99), где на выбор покупателям предоставлены четыре жилых комплекса с минимальным бюджетом покупки от 6,94 млн рублей за 125 кв.м в ЖК «Изумрудная 24» до 36 млн рублей за 125 кв.м в Клубном доме «Таежный». Купить жилье можно также в ЖК «Дом на Изумрудной», стоимость в котором  начинается от 7,8 млн рублей за 41,2 кв.м и ЖК «Бабушкинский Парк» с бюджетом от 8,3 млн рублей за 41,2 кв.м.

В десяток самых обеспеченных школами районов в пределах МКАД также вошли Басманный (коэффициент - 0,96), Лефортово (коэффициент - 0,92), Марьино (коэффициент - 0,89), Филевский Парк (коэффициент - 0,88), Вешняки (коэффициент - 0,83). Приобретая здесь жилье, можно быть уверенными в отсутствии проблем с устройством ребенка в школу.

Топ-10 столичных районов внутри МКАД с лучшей обеспеченностью школами

Округ

Район

Коэффициент

Жилой комплекс

Минимальный бюджет покупки

1

ВАО

Гольяново

1,1

-

-

2

ВАО

Измайлово

1,08

ЖК «Виноградный»

от 18,6 млн рублей за 52 кв.м

3

ВАО

Сокольники

1,06

-

-

4

ЮАО

Орехово-Борисово Северное

1,04

ЖД «Маршала Захарова 7»

от 4,09 за 25,3 кв.м

ЖК «Ясный»

от 4,93 млн рублей за 35,1 кв.м

5

СВАО

Лосиноостровский

0,99

ЖК «Дом на Изумрудной»

от 7,8 млн рублей за 41,2 кв.м

ЖК «Изумрудная 24»

от 6,94 млн рублей за 41 кв.м

Клубный дом

от 36 млн рублей за 125 кв.м

«Таежный»

ЖК «Бабушкинский Парк»

от 8,3 млн рублей за 41,2 кв.м

6

ЦАО

Басманный

0,96

Клубная резиденция «Чистые пруды»

от $1,7 млн за 95 кв.м

ЖК «Арт Хаус»

от $ 4 млн за 200 кв.м

ЖК «Дом на Покровке»

от $ 558,6 тыс. за 57 кв.м

7

ЮВАО

Лефортово

0,92

ЖК «Петр I»

от 4,5 млн рублей за 22,7

ЖК «Лефорт»

от 8,77 млн рублей за 38,15 кв.м

ЖК «Символ»

от 4,4 млн рублей за 27,3 кв.м

«ЖК на Душинской улице»

от 8 млн рублей за 46 кв.м

8

ЮВАО

Марьино

0,89

ЖК «Домашний»

от 4,14 млн рублей за 30,9 кв.м

9

ЗАО

Филевский Парк

0,88

ЖК «Фили Град»

от 8,3 млн рублей за 38,7 кв.м

ЖК «ФилиЧета-2»

от 9,5 млн рублей за 46,6

ЖК «Фили Парк»

от 6,7 млн рублей за 27,5 кв.м

10

ВАО

Вешняки

0,83

ЖК «На Барклая»

от 15,5 млн рублей за 52 кв.м

Источник: «Метриум Групп»

Для тех покупателей, которым в первую очередь важна не высокая обеспеченность учебными учреждениями, а их статус и рейтинг, аналитики компании «Метриум Групп» составили список жилых комплексов на первичном рынке недвижимости, расположенных в пешей доступности (не более пяти минут ходьбы) от лучших школ-2016. За основу был взят рейтинг столичного департамента образования, опубликованный 25 августа 2016 года.

В пешей доступности от «Лицея №1535» в Хамовниках, который оказался лучшим общеобразовательным учреждением Москвы, находится сразу четыре жилых комплекса элитного класса, продающихся на первичном рынке. Минимальный бюджет покупки составляет 29,6 млн  рублей за квартиру площадью 59,6 кв.м в ЖК Barrin House.

Вторую строку в рейтинге лучших школ Москвы занял Лицей «Национального исследовательского университета «Высшая школа экономики», расположенный в Тверском районе. В пяти минутах ходьбы от него находится только один проект первичного рынка – Клубный дом «Советникъ». Минимальный бюджет в нем составляет $620,6 тыс. за 45,5 кв.м. Стоит отметить, что лицей имеет еще два филиала в районе Басманный, рядом с которыми нет жилых проектов на первичном рынке.

Третью строку в списке лучших общеобразовательных учреждений занимает Лицей «Вторая школа». В пешей доступности от него нет предложений на первичном рынке жилья.

Четвертое место заняло государственное общеобразовательное учреждение «Пятьдесят седьмая школа» в Хамовниках. В пяти минутах ходьбы располагаются две новостройки: Клубный дом «Резиденция на Всеволожском» с бюджетом 7,2 млн рублей за 42,6 кв.м и ЖК «Большой Афанасьевский» со стоимостью предложения в  $13,5 млн за 492 кв.м.

Замыкает пятерку лидеров Лицей № 1580 при МГТУ имени Н.Э. Баумана, расположенный в районе Нагорный. В пешей доступности можно купить квартиру сразу в двух проектах комфорт-класса: ЖК «Чертаново Северное 7Б» с минимальной стоимостью в 7,2 млн рублей за 42,6 кв.м, а также ЖК «Горизонт» с бюджетом покупки от 10,4 млн рублей за 51 кв.м.

В первую десятку лучших учебных учреждений  также вошли Школа № 179 (Тверской), Школа-интернат имени А.Н. Колмогорова (Фили-Давыдково), Гимназия на Юго-Западе № 1543 (Тропарево-Никулино), Многопрофильный лицей № 1501 (Тверская), Лицей № 1502 при МЭИ (Восточный). Новостройки в шаговой доступности есть только рядом с первым и последним из данного списка школ:  Клубный дом «Советникъ» (от $620 тыс. за 45 кв.м) и Квартал «Наследие» (10,3 млн рублей за 52,2 кв.м) соответственно.

Как показало исследование, самые лучшие школы представлены, в основном, в центральных районах Москвы, которые застраиваются, как правило, элитным жильем. Таким образом, получается, что лучшее образование доступно преимущественно детям обеспеченных родителей.

Однако есть и более доступные варианты – две новостройки комфорт-класса у Лицея № 1580 при МГТУ имени Н.Э. Баумана, занимающего престижное пятое место в общем рейтинге столичных школ. Минимальных порог входа в ЖК «Чертаново Северное 7Б» составляет 7,2 млн рублей. Однако стоит понимать, что речь идет об однокомнатной квартире. «Трешка» в том же комплексе, наиболее подходящая для семей с ребенком школьником, обойдется как минимум в 11,98 млн рублей. При этом рядом с тремя из десяти лучших школ города нет ни одной новостройки, поэтому покупатели могут рассматривать исключительно вторичную недвижимость.

Жилые комплексы в пешей доступности от лучших школ Москвы в 2016 году

Место в рейтинге

Название

Район

Жилой комплекс

Min стоимость

1

«Лицей № 1535»

Хамовники

ЖК Knightsbridge Private park

$2,17 млн за 123,2 кв.м

ЖК «Садовые кварталы»

$1,6  млн за 106 кв.м

Barrin House

29,6 млн  рублей за 59,6 кв.м

ЖК «На Трубецкой»

56 млн рублей  за 68 кв.м

2

Лицей «Национального исследовательского университета «Высшая школа экономики»

Тверской/ Басманный

Клубный дом «Советникъ»

$620,6 тыс. за 45,5 кв.м

3

Лицей «Вторая школа»

Гагаринский

-

-

4

Центр образования № 57

Хамовники

Клубный дом «Резиденция на Всеволожском»

140,6 млн руб за 104,2 кв.м

ЖК «Большой Афанасьевский»

$13,5 млн за 492 кв.м

5

Лицей № 1580 при МГТУ имени Н.Э. Баумана

Нагорный

ЖК «Чертаново Северное 7Б»

7,2 млн рублей за 42,6 кв.м

ЖК «Горизонт»

10,4 млн рублей за 51 кв.м

6

Школа № 179

Тверской

Клубный дом «Советникъ»

$620 тыс. за 45 кв.м

7

Школа-интернат имени А.Н. Колмогорова

Фили-Давыдково

-

-

8

Гимназия на Юго-Западе № 1543

Тропарево-Никулино

-

-

9

Многопрофильный лицей № 1501

Тверская

-

-

10

Лицей № 1502 при МЭИ

Восточный

Квартал «Наследие»

(«Квартал на Преображенской»)

10,3 млн рублей за 52,2 кв.м

Источник: «Метриум Групп»

«Инфраструктура района для семейных покупателей, пожалуй, главный фактор при выборе жилья, особенного, если дети уже школьного возраста, – отмечает Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». – Понятно, что каждый родитель желает для своего ребенка самого лучшего образования. И нередкой практикой становится перевод ребенка к старшим классам в более «сильную» школу для эффективной подготовки к выпускным и вступительным экзаменам в ВУЗ. Естественно, по возможности школа не должна располагаться далеко от дома. Тем не менее, жить в пешей доступности от лучших учебных учреждений города могут позволить себе единицы. Школы, попавшие в топ-10, находятся преимущественно в уже старых, давно сложившихся районах столицы, где цена квадратного метра доходит до нескольких десятков тысяч долларов. По всей видимости, ситуация мало изменится в ближайшие годы, ведь земельных участков для нового строительства в пешей доступности от лучших школ фактически нет».

Источник:

Метриум Групп

Как обустроить комфортную зону отдыха на балконе или лоджии

Балконы или лоджии есть в большинстве городских квартир. Увеличение полезной жилплощади за счет летних помещений набирает популярность. Однако, для того, чтобы превратить балкон в функциональное пространство совсем не обязательно демонтировать наружную стену дома. Эксперты компании «Метриум» рассказали о том, как обустроить комфортную зону отдыха на балконе или лоджии с минимальными затратами.

Прежде всего, необходимо определиться с терминологией. Балкон – это выносная конструкция, основанием которой является железобетонная плита, выступающая со стены здания. Лоджия является частью дома и ограничена стенами с трех сторон. Балконы, как правило, имеют более скромные площади, что объясняется особенностями их конструкции: выносные плиты не рассчитаны на большую нагрузку. Стандартные размеры балконов и лоджий в современных новостройках составляют 320x100 и 580x120 см соответственно, однако габариты летних помещений могут варьироваться в зависимости от конкретного проекта.

Подготовка помещения

Перед тем, как приступить к превращению балкона или лоджии в уголок для отдыха, необходимо очистить пространство для творчества. Многие используют балкон как кладовку для вещей, которым не нашлось места в квартире. Остатки стройматериалов, различные инструменты, зимняя резина, сезонная одежда, спортинвентарь – чего только не отыщешь на этом складе. От лишнего хлама лучше избавиться, но если расставаться с «дорогими сердцу предметами» не хочется, можно найти для них более подходящее место, например, гараж. Для действительно нужных вещей при оформлении балкона стоит предусмотреть компактную систему хранения.

И в зной, и в стужу…

Если вы планируете проводить время на балконе или лоджии не только в теплую погоду, но и в зимние холода, стоит подумать об утеплении стен современными изоляционными материалами (речь идет, конечно же, о застекленных помещениях). Самые бюджетные варианты – минеральная вата и пенопласт. Выносить батареи центрального отопления за пределы внутреннего пространства квартиры нельзя, поэтому для отопления балкона или лоджии зимой придется использовать специальные обогреватели. Наиболее экономичным с точки зрения энергопотребления является инфракрасный. Кроме того, в отличие от масляных и конвекторных аналогов, такой прибор не сушит воздух. Однако, он не лишен недостатков: если в помещении много мебели, которая мешает потоку инфракрасных лучей, могут появиться «теневые» зоны.

Стоит рассмотреть и такой вариант обогрева помещения как электрический теплый пол, но нужно принять во внимание, что его установка обойдется дороже приобретения обогревателя в два-три раза. Для экономии электроэнергии лучше оборудовать такой пол автоматической системой контроля температуры.

Да будет свет!

Еще один важный вопрос при обустройстве балкона – освещение. Хорошим решением для небольшого помещения станет светодиодная лента. С ее помощью можно организовать как локальное освещение, так и «подсветить» весь периметр. Самое главное преимущество такого устройства – быстрый и простой монтаж. С этой задачей справится практически любой человек, даже если он плохо разбирается в электронике. Светодиодную ленту можно комбинировать с обычными источниками освещения, но для их установки лучше пригласить специалиста.

Отделка

Особое внимание стоит уделить выбору цвета при отделке балконов и лоджий. Для оформления помещений, расположенных на северной стороне дома, лучше использовать теплые тона, а «южным» идеально подойдут холодные оттенки.

Самый бюджетный вариант отделки стен и потолка на балконе или лоджии –пластиковые панели. Этот материал пластичен и легко монтируется. Кроме того, он отличается широким цветовым разнообразием, однако, стоит учесть, что такие панели быстро блекнут на солнце. Обшить стены и потолок можно также листами гипсокартона. Этот материал скроет все неровности поверхностей. Такой способ отделки не требует больших затрат времени и средств. Еще один доступный по цене вариант – МДФ-панели (импортный аналог ДВП). Они обладают очень разнообразной «внешностью». Обычно их покрывают шпоном и ламинирующей пленкой, которая может иметь любую окраску, в том числе имитировать натуральные материалы. Очень популярна также обшивка балконов и лоджий вагонкой. Интерьер, созданный с помощью настоящей древесины, смотрится очень изысканно. Бюджетный вариант – вагонка из хвойных пород дерева. Лиственный аналог стоит дороже, но отличается более высокой прочностью и качеством.

Все эти материалы боятся сырости и низких температур, поэтому использовать их рекомендуется только в утепленном помещении. Если же вы решили обустроить балкон исключительно для летних посиделок, можно просто «освежить» стены и потолок краской.

Для отделки основания балкона идеально подойдет самовыравнивающийся наливной пол. Его главные преимущества – доступная цена, а также отсутствие стыков и швов. Этой смесью можно покрыть любую твердую поверхность – бетонные плиты (после выравнивания), цементную стяжку, керамическую плитку. Полимер равномерно распределяется по полу и затвердевает, превращаясь в прочное основание. Однако, такое глянцевое футуристичное покрытие по вкусу не всем. Приверженцы классического стиля могут сделать обычный деревянный пол на лагах или положить плитку.

Мебель и декор

Выбор предметов интерьера для обустройства балкона или лоджии сегодня огромный. Пространство в таком помещении ограничено, поэтому хорошим решением станет складная мебель: раздвижные столы и стулья легко убрать, когда они не нужны, и освободить место. Если площадь позволяет, можно разместить на балконе небольшой угловой диван, удобные кресла, пуфики или даже повесить гамак. Часть помещения можно обустроить под рабочий кабинет, игровую для детей или мини-спортзал. Балкон, примыкающий к кухне, станет удобной столовой, если сделать из подоконника барную стойку.

Стеллажи и полки, встроенные в стену, смотрятся органично и не «съедают» пространство. Для хранения вещей идеально подойдут также ящики-скамейки: они вместительны, компактны и функциональны. При оформлении любых лоджий и балконов от штор лучше отказаться – они визуально сужают и без того небольшое помещение. Если вам кажется, что естественного света слишком много, повесьте на окна жалюзи.

Самый бюджетный вариант дизайна балкона – интерьер в арабском или индийском стиле: для воплощения этой идеи достаточно постелить на пол ковер, поставить невысокий столик и дополнить образ несколькими подушками.

«Превратить балкон или лоджию в комфортную зону отдыха по силам каждому, – комментирует Наталья Круглова, генеральный директор компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE. – Стереотип о балконе-кладовке постепенно уходит в прошлое. Сегодня в моде – стильные и функциональные «маленькие оазисы». Такое преображение вовсе не обязательно должно сопровождаться значительными финансовыми затратами. Сделать балкон «пригодным для жизни» можно по вполне демократичным ценам».

Источник:

Метриум

Инвестиции в недвижимость – Москва, Московская область или зарубежье? Выбираем лучший вариант

Широко известные экономические проблемы последнего года (сегодня, кажется, каждая вторая статья начинается со слов об «экономических проблемах») несколько охладили пыл наших сограждан в инвестировании. У многих просто не осталось свободных денег, чтобы вкладывать их. Но все-таки инвесторы остаются, и они, как всегда, озабочены вопросом об инструменте. Краткий обзор того, во что вообще можно вкладывать (применительно к нашему любимому рынку недвижимости, разумеется), мы и предлагаем читателям.

Новостройки Московского региона

«Если говорить об успешной инвестиции в недвижимость в целом, то выгодной будет любая сделка, доходность которой превысит доходность депозита в крепком государственном банке», - объясняет основные принципы инвестирования Роман Семчишин, директор инвестиционного департамента TEKTA GROUP. Сегодня Сбербанк предлагает вклады примерно под 9% и сберегательный сертификат под 13%. Крупные коммерческие банки могут предложить ставку на уровне 14-16%. Следовательно, учитывая издержки превращения объекта недвижимости в финансовый инструмент (ремонт, оборудование, издержки на риелтора/юриста/нотариуса, налоги и т.д.), доходность сделки должна быть не менее 20% годовых. «В противном случае инвестиция попросту теряет смысл», - заключает эксперт.

На первое место в нашем рейтинге мы поставили квартиры в строящихся домах в Подмосковье и Москве. Причем именно в таком порядке – сначала область, а потом столица. Объяснение простое: недвижимость в Подмосковье существенно дешевле, а это важный плюс. Сначала самому инвестору будет проще «дотянуться» до такого приобретения (людей, имеющих в кармане 3-4 млн руб., заметно больше, чем тех, у кого этих миллионов 7-8). А затем – когда придет пора из инвестиции выходить – по тем же самым причинам на такую квартиру будет проще найти покупателя.

Разумеется, далеко не всякая квартира подходит на роль инвестиционного инструмента – тут надобно придирчиво выбирать. «Одним из основных критериев при выборе должен быть потенциальный спрос, которым будет пользоваться квартира при перепродаже, то есть насколько высока ее ликвидность, - разъяснил «Журналу о недвижимости MetrInfo.Ru» Алексей Оленев, замдиректора департамента новостроек компании Est-a-Tet. – Объект должен быть небольшим – одно-, максимум двухкомнатным. Если же вложить деньги в четырехкомнатную квартиру, то из-за конечного высокого бюджета при перепродаже квартира будет пользоваться невысоким спросом, а срок ее экспозиции на рынке затянется». С другой стороны, продолжает эксперт, чересчур экономить на размерах не стоит. Студии – не слишком хороший инвестиционный продукт, потому что конечные потребители недвижимости хотят полноценное жилье. А это стандартные однокомнатные квартиры, а не студии.

Еще следует обратить внимание на транспортную доступность. Хотя в Подмосковье, говорит Алексей Оленев, привлекательными для инвестиций являются практически все города-сателлиты, особенный интерес представляют те, где транспортная доступность в перспективе улучшится – например, будет построено легкое метро. В Москве же перспективными локациями следует признать промзоны: большинство из них имеют удобное местоположение.

Само приобретение подобной квартиры, заверили наши эксперты, – дело не очень накладное. В смысле, что к основной стоимости недвижимости прибавляется не так много всевозможных «накруток». Если не брать ипотеку (а подобный кредит, естественно, обходится дорого), то дополнительные платежи невелики. 1 - 1,5% за юридическое сопровождение сделки, 2-3 тыс. руб. за нотариальное удостоверение документов (сделка обычно обходится без нотариуса, а вот доверенности на право госрегистрации нужно заверять нотариально), еще 2-3 тыс. руб. комиссии банку за перевод денег. «Таким образом, покупая однокомнатную квартиру стоимостью порядка 5 млн руб., надо прибавить к ним еще порядка 60 тыс.», - подводит итог Алексей Оленев.

Что касается заработка, то он тут получается спекулятивным – т.е. от перепродажи квартиры через несколько лет, после завершения строительства. В среднем цена вырастает за два года на 30% (по 15% годовых), но здесь все очень индивидуально. Если выбрать хороший проект, прирост цены может составить и 50%.

Теперь несколько конкретных примеров. Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер», называет в качестве такового UP-квартал «Новое Тушино», расположенный в 1 км от МКАД по Путилковскому шоссе. В корпусах первой очереди однокомнатные квартиры площадью 39,88 кв. м в декабре 2013 года стоили по 88 тыс. руб. за кв. м (3,33 млн за весь объект), сегодня же они продаются по 108,6 тыс. руб. за кв. м (4,28 млн руб.). Таким образом, рост за 1 год и 4 месяца составил 28%, но он не окончательный. У проекта есть запас роста за счет ввода корпусов в эксплуатацию, завершения строительства проекта в целом.

Юлиан Гутман, директор департамента новостроек компании «ИНКОМ-Недвижимость», говорит еще о ряде интересных адресов:

- ЖК «Высокий Берег» (Лыткарино, 8 км от МКАД). Это новостройка на начальном этапе, квартиры свободной планировки, без отделки. Стоимость однокомнатных начинается от 2,42 млн руб., двухкомнатных – от 3,78 млн. Цена окончательная, больше нет никаких доплат риелторам. Средняя стоимость готовой однокомнатной квартиры в Лыткарино составляет 3,8 млн руб., так что данная инвестиция через два года должна принести инвестору 40-50% дохода;

- ЖК «Новоснегиревский» (24 км от МКАД по Волоколамскому шоссе). Комплекс с собственной инфраструктурой рядом со станцией Снегири. Монолитно-кирпичные дома в 9-12 этажей, в которых расположены очень просторные квартиры – однокомнатные начинаются от 49 кв. м. Стоимость однокомнатных квартир составляет от 2,31 млн руб., двухкомнатных – от 2,87 млн, трехкомнатных – от 3,98 млн руб. Наибольшая доходность ожидается через 2 - 2,5 года, после сдачи ЖК в эксплуатацию – она составит 40-55%;

- ЖК «Мкр. Немчиновка» (1 км от МКАД к западу). До комплекса – всего 15 минут на транспорте от метро «Молодежная». Панельные дома серий П44Т/К, в них уже идет заселение. Стоимость однокомнатных квартир варьируется от 4 до 5,6 млн руб., двухкомнатных - от 6,7 млн руб., трехкомнатных - от 7,53 млн руб. Это хорошее предложение и для сдачи в аренду, а после оформления квартир в собственность цены в этом комплексе вырастут еще на 10%.

Апартаменты и лофты

В принципе, это те же новостройки, только с «изюминкой». Она такая двусмысленная. С одной стороны, апартаменты лучше обычных квартир: они, как правило, дешевле, к тому же часто расположены в весьма симпатичных местах – например, уже упоминавшихся выше промзонах, которые сегодня активно выводят из центральной части Москвы. С другой – у апартаментов существенно выше коммунальные платежи и налоги. Причем окончательный размер налогов еще до конца не прояснен – и это обстоятельство, конечно, нервирует потенциальных инвесторов.

Несмотря на все риски и минусы, этот вид недвижимости остается весьма популярным. «На рынке апартаментов существует несколько основных тактик инвестирования, - говорит Роман Попов, директор департамента стратегического консалтинга Kalinka Group. – Одна из них – покупка на старте проекта. Например, в ЖК St. Nickolas на Никольской улице за первые два месяца продаж было скуплено 70% апартаментов. Конечно, девелопер, поняв, что объект был сильно недооценен, повысил стоимость квадратного метра. Таким образом, средняя доходность инвесторов, вошедших на объект на старте, за короткий период составила 15-20%».

Показатель

St. Nickolas

ВТБ Арена парк

ЖК «Сады Пекина»

Мин

Среднее

Мин

Среднее

Мин

Среднее

Стоимость 1 кв. м на старте продаж

$15,5 тыс.

$19,5 тыс.

183 тыс. руб.

230 тыс. руб.

290 тыс. руб.

360 тыс. руб.

Стоимость 1 кв. м в активной фазе продаж

$20,5 тыс.

$25,5 тыс.

319 тыс. руб.

460 тыс. руб.

420 тыс. руб.

537 тыс. руб.

Увеличение цен

+32%

+31%

+74%

+100%

+45%

+49%

Еще один путь, продолжает Роман Попов, – вложиться в покупку апартаментов в комплексах, сочетающих в себе несколько форматов – апартаменты и квартиры. В рамках одного объекта стоимость 1 кв. м апартаментов дешевле квартир на 7-25%, а отличаются они только юридическим статусом и, как правило, меньшей площадью лотов. Соответственно, бюджет сделки гораздо меньше. В итоге инвестор получает то же качество, но по более низкой цене.

Показатель

ЖК «Фили Град»

Wine House

ЖК «Кленовый DOM»

Средняя стоимость 1 кв. м апартаментов

177 тыс. руб.

457 тыс. руб.

887 тыс. руб.

Средняя стоимость 1 кв. м квартир

217 тыс. руб.

550 тыс. руб.

1,2 млн руб.

Разница в стоимости кв. метра

~20%

~15%

~25%

Читать полностью:

http://www.metrinfo.ru/articles/143816.html

Это особенно интересно, если планируется получать доход с аренды, а не с перепродажи апартаментов. Арендная ставка в большей степени зависит от количества комнат, а не от площади квартиры, поэтому при меньшей стоимости покупки доходность от аренды апартаментов может приносить от 7% годовых, в то время когда средняя доходность от арендного бизнеса жилья составляет 5%.

Еще один пример инвестиционно привлекательного проекта приводит Александр Самодуров, руководитель компании NAI Becar Apartments. Это The Loft Club –деловая резиденция, включающая в себя лофт-апартаменты и офисы. Проект расположен в шаговой доступности от ст. м. «Тульская», по адресу: Москва, Духовской пер., 17. Здесь представлены апартаменты свободной планировки от 26 до 250 кв. м. Цена объектов – от 6,5 млн руб. за 26 кв. м. Предполагается как рост стоимости (более чем на 10% в год), так и доход от аренды (9-12% годовых).

Московская вторичка

Суть этой инвестиционной стратегии – приобрести уже готовую квартиру и сдать ее в аренду. Доходность, конечно, окажется меньше – однако тут есть и свои плюсы. Например, отсутствие рисков того, что дом не будет построен. Также инвестору наверняка понравится и то обстоятельство, что квартиру можно сдать практически сразу же после приобретения, то есть доход начнет поступать почти незамедлительно.

«Целесообразно остановить выбор на однокомнатной квартире в пешей доступности от метро: на такие варианты всегда существует устойчивый спрос, - рекомендует Оксана Вражнова, председатель правления группы компаний «МИЭЛЬ». – Объект следует выбирать в комфортном благополучном районе, лучше всего в качественном доме, с удобной планировкой, недалеко от метро. Лучше всего подойдет недвижимость на западе, юго-западе и севере столицы, и, конечно, в ЦАО.

Минимальная цена московской вторички на сегодня, продолжает эксперт, составляет 4 млн руб. – это «гостинка» в районе Гольяново. Однако поскольку мы помним, что нужна квартира в хорошем районе, реальная цена «входного билета» существенно выше. Однокомнатная квартира общей площадью 35 кв. м, с кухней 7, на 12 этаже 12-этажного дома в Строгино (15 минут пешком от одноименной станции метро) будет стоить порядка 7,5 млн руб. Сдать ее сегодня можно примерно за 30-35 тыс. руб. в месяц.

Итоговый расчет доходности, если честно, не радует. 35 тыс. руб. в месяц при цене покупки 7,5 млн руб. – это 4,87% годовых. Обратим внимание, что расчет строился на максимальной цене аренды (35 тыс., а не 30), из уравнения полностью исключены квартплата, налоги, периодические простои квартиры, а также необходимость хотя бы иногда делать в ней ремонт. С учетом всего этого реальная доходность вряд ли превысит 4% годовых. Но люди все равно идут этим путем – вероятно, сказывается привычка. А также надежда на то, цена квартиры в течение последующих лет вырастет – и тогда к нашему арендному доходу добавится еще и спекулятивный…

Заграница: доходность невысока, но

…

Герой «Золотого теленка» Шура Балаганов не подозревал о существовании Рио-де-Жанейро – кроме Москвы и Ленинграда, он из очагов мировой культуры знал только Киев, Мелитополь и Жмеринку. Мы с вами, уважаемый читатель, стоим несколько выше: о загранице знаем и вполне можем устремить наши инвестиционные помыслы туда.

Минусы иностранной недвижимости хорошо известны. Прежде всего, это невысокая доходность. Точнее говоря, она является таковой в странах в развитым и прозрачным рынком – но мы ведь в такие же и хотим, правда? Несколько лет назад автор этих строк слышал, что наибольшую доходность в мире дают бедняцкие районы в Бразилии – купив халупу в фавеле где-нибудь в Сан-Паулу, вы отобьете вложенные деньги в течение… девяти месяцев, т.е. доходность за год превысит 100%. Подтвердить или опровергнуть эти данные я не в силах, однако могу заметить, что подобная инвестиция потребует еще и снаряжения роты спецназа, которая будет денно и нощно охранять вашу недвижимость, да и вас лично тоже.

Но вернемся на нормальные рынки. Помимо доходности в 2-3% годовых, из тамошних проблем можно припомнить языковой барьер, незнание законов, а также необходимость управлять вашей собственностью дистанционно – это означает, что вам потребуется управляющий, услуги которого будут стоить денег.

Но на все эти минусы имеется один мощнейший плюс. Страны Европы, Северной Америки и некоторые прочие стабильны – т.е. там можно спокойно планировать свое будущее, не опасаясь какого-нибудь политического «кульбита». Это соображение как магнит притягивает инвесторов – они согласны и на доходность пониже, и на дополнительные расходы.

Сегодня мы хотели бы немного рассказать о Венгрии. Страна не относится к Западной Европе – поэтому доходность от аренды там выше. С другой стороны, уровень рисков, как нам представляется, приемлем. «Безусловно, наиболее привлекательным для инвестирования регионом является столица Будапешт, - говорит Дмитрий Ефуни, генеральный директор компании ICON. – Самыми ликвидными тут оказываются 1-2-комнатные квартиры. Стоимость объекта в 65 кв. м с хорошим ремонтом – 70 тыс. евро. Цена с учетом дополнительных трат (риелтор, адвокат, государственные пошлины, единоразовый налог на недвижимость) увеличится на 7%, т.е. составит около 75 тыс. евро. Сдавать в аренду такую квартиру можно в районе 600 евро в месяц, в год получается 7200 евро».

В Венгрии, продолжает эксперт, нет ежегодного налога на недвижимость – это выгодно отличает страну от соседей. Коммунальные платежи при сдаче в аренду всегда оплачивает арендатор. Налог на прибыль от сдачи в аренду составляет 16%, однако в Венгрии практикуется сдача в аренду без заключения договора, поэтому данный расход при желании можно исключить. Но даже если этот расход принять (он составит 96 евро в месяц, и наш доход от аренды снизится до 504 евро), все равно получается 8% годовых. Даже если добавить в это уравнение другие затраты (управляющий, простои и ремонт, возможность колебания в плохую для вас сторону курса форинта), все равно выходит не менее 6% годовых.

Несмотря на «нежные» российско-американские отношения, специалисты по инвестициям советуют обратить внимание на Нью-Йорк. Недвижимость в деловой столице мира окупится всегда. Правда, не нужно забывать, что она весьма дорогая. «Если вы хотите купить квартиру, лучше инвестировать в новостройки. Их приобретение окупается лучше, чем капиталовложения в другие сегменты рынка, - советует Елена Маслова, консультант по инвестициям Douglas Elliman, Нью-Йорк. - Вам предоставляется свободный доступ к покупке, к тому же этот сектор недвижимости стабилен, и, как правило, жилье в новостройках отличается лучшим качеством».

Надо иметь в виду, что когда квартиры в новостройках официально появляются в продаже, почти треть из них обычно недоступна: их успевают увести из-под носа за 30-дневный период предпродаж, когда девелопер предлагает жилье ограниченному кругу «семьи и друзей».

Тем не менее лучшие сделки совершаются во время первой фазы продаж. Как правило, предлагаются хорошие условия по оплате в рассрочку. Первоначальный взнос варьируется от минимальных 10 до 20 (и более) процентов, которые требуются в большинстве случаев. Однако некоторые застройщики позволяют делать лишь 10-15% первоначальный взнос от стоимости, а затем распределяют недостающую сумму на ближайшие шесть месяцев.

Пример инвестиций в новое строительство - 100 Barclay St, где официальные продажи еще не начались. Сейчас - этап «friends & family». Цены от $20 000 за квадратный метр. Всего в доме 161 квартира. Все маленькие квартиры (1 bedroom) уже проданы. В башне будет пентхаус размером с футбольное поле.

Резюме от журнала www.metrinfo.ru

Как видим, рынок недвижимости предлагает самые разные возможности для инвестирования. Единственное, чего там нет – это сумасшедшей доходности: все реальные варианты предлагают умеренный рост вложенных денег. Это печально, но – с другой стороны – является логическим продолжением стабильности и надежности. Там, где доходность фантастическая, и риски так же высоки.

Особое мнение эксперта

Роман Семчишин, директор инвестиционного департамента TEKTA GROUP:

Стоит сразу отказаться от идеи покупки недвижимости за рубежом. Дело в том, что уже на первой стадии – оценки ликвидности – вы столкнетесь с проблемой поиска объективной аналитики по западному рынку. Если вы не живете за границей, то будет непонятно, откуда брать сведения. Не забудем и про языковой барьер. Помните, то, что для вас перевели, – реклама, а не профессиональная нишевая аналитика. Второй подводный камень – иные представления о доходности сделки за рубежом. На западе доходность в 2-3% считается хорошей в отличие от России, где инвесторы избалованы высокими ставками. И наконец, немаловажную роль играет новый взгляд российских властей на вывод капитала за границу. Это и антиофшорное законодательство, и последние инициативы власти, связанные с инвестиционной активностью своих граждан за рубежом. Слишком много хитросплетений и тонкостей для рядового инвестора-любителя. Так что вариант с дальними странами отпадает.

Источник:

http://www.metrinfo.ru

Метриум Групп: «вредные советы» для покупателей квартир в новостройках

Покупка квартиры в новостройке – это важный и ответственный поступок, к которому нужно подходить осмысленно. Строящееся жилье всегда таит в себе массу подводных камней и опасностей. Но если следовать рекомендациям профессионалов, то многих неприятностей можно избежать. В преддверии 1 апреля эксперты «Метриум Групп» решили пойти от обратного и дать покупателям несколько «вредных советов» в стиле Григория Остера.

Вредный совет №1

Никогда не проверяйте, где находится жилье. Ведь у вас наверняка есть немало лишнего времени, которое вы с удовольствием проведете в пробках. Да и наличие школ, детских садов, поликлиник и магазинов рядом с домом совсем не обязательно. Образование детям ни к чему, а болеете вы редко. Ну а что касается стоянки для машины, то газон рядом с подъездом вас вполне устроит, правда?

Вредный совет №2

Никогда не узнавайте, кто возводит новостройку. Зачем? Если кто-то затеял стройку, то можно не сомневаться: он свое дело знает, все построит качественно и в срок. Все без исключения застройщики являются опытными профессионалами, свято чтущими закон и работающими в интересах будущих жильцов. Ну а если вдруг случайно вы наткнулись в интернете на плохие отзывы, то будьте уверены: это происки врагов.

Вредный совет №3

Никогда не бойтесь рисковать. Это касается всех сфер жизни, а покупки квартиры в новостройке – в особенности.  Всем известно, что выгоднее всего приобретать жилье на этапе котлована. Но вы же умнее всех. Почему бы не вложиться в проект еще до получения всех необходимых разрешений? Вот ведь где выгода!

Вредный совет №4

Никогда не проверяйте, кто из банков работает с проектом. В России сегодня действуют сотни финансовых организаций. И с чего вдруг вас должно настораживать, что новостройка не аккредитована в Сбербанке, ВТБ24, Газпромбанке и у других лидеров ипотечного рынка? Ведь у них наверняка завышенные процентные ставки и слишком жесткие требования к заемщикам. Гораздо лучше, если можно взять кредит у банка из второй-третьей сотни. А если повезет, то под залог квартиры в выбранном вами доме вообще никто не даст ипотеку. Заем в микрофинансовой организации под 800% годовых всегда будет вашей «палочкой-выручалочкой».

Вредный совет №5

Никогда не обращайте внимания на то, в какой валюте вы берете ипотечный кредит. Менеджер банка сам подберет для вас лучший вариант. Ведь всем известно, что лучший – это более дешевый. Ставки по ипотеке в долларах или евро всегда ниже. А в случае девальвации рубля вы получите уникальную возможность обратиться к премьер-министру и президенту. Или даже сходить на митинг.

Вредный совет №6

Никогда не просите застройщика показать документы. Вы же не юрист и все равно ничего не поймете. Все, что вам необходимо знать, и так расскажет менеджер по продажам. И не задавайте лишних вопросов, не отвлекайте человека от работы. Вас таких у него знаете сколько?

Вредный совет №7

Никогда не уточняйте, будет ли с вами заключен договор долевого участия в соответствии с 214-ФЗ. Вам эта информация погоды не сделает, а представителя застройщика может насторожить: а не засланный ли вы казачок? Кстати, по уголовному кодексу РФ 214 статья – это вообще «вандализм».

Вредный совет №8

Никогда не ставьте под сомнение содержание рекламы. Особенно если она напечатана в газете или показана по телевизору. Ведь ни там, ни там врать не станут. В это свято верили ваши бабушки, дедушки и родители. А старшие всегда правы. В рекламе показали парк, детский сад, шаговую доступность до метро? Отлично! Берите не раздумывая, пока вас не опередили более расторопные сограждане.

Вредный совет №9

Никогда не стесняйтесь раздавать автографы. Конечно, вы не голливудская звезда, но когда вас просят поставить подпись, пользуйтесь этим шансом с удовольствием. Особенно когда дело касается покупки квартиры в новостройке. Соглашение о переносе сроков сдачи в эксплуатацию? Акт приема-передачи без просмотра квартиры? Это же всего лишь подпись, простая формальность!

Совет №10 (серьезный)

«Никогда не слушайте советов обывателей и не рассчитывайте на везение и удачу, когда речь идет о покупке квартиры в строящемся доме, – резюмирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум Групп». – Шутки шутками, а в нашей стране до сих пор возникает огромное количество проблем из-за низкой грамотности населения в юридических и финансовых вопросах. Покупка квартиры в новостройке – это риск. Всегда. Его можно минимизировать, но свести к нулю удается крайне редко. Поэтому на любом этапе сделки нужно быть предельно внимательным, взвешивать каждое свое решение, прогнозировать последствия. Это позволит избежать многих проблем и все-таки стать счастливым обладателем долгожданной квартиры в новостройке».

Источник:

Метриум Групп

Новостройки: купить квартиру и к ней - кладовку

Сегодня покупатели получили возможность приобретать нежилые помещения для хранения разных вещей. Однако пока такая опция предусмотрена не во всех новостройках. Проекты с кладовками строятся по индивидуальным проектам и относятся к классу комфорт или выше.

Большинство покупателей расценивают покупку нового жилья в новостройках как несомненное улучшение жилищных условий, например, чтобы у каждого члена семьи была своя комната. Но этого мало, «своя комната» должна быть и у вещей - велосипедов, лыж, санок, автомобильных. Весь этот скарб удобно хранить в специальных помещениях – кладовках.

Как объяснила «Журналу о недвижимости MetrInfo.Ru» Марина Тимашова, директор по маркетингу и рекламе девелоперской компании «Сити-XXI век», дополнительные помещения для хранения вещей, какими являются кладовки, как правило, располагаются в подземных паркингах и подвалах, застройщики изначально закладывают такие площади в проекты.

Персональный мини-склад

«По нашим данным, возможность приобретения отдельного кладового помещения – в цокольном этаже или на чердаке – сегодня предлагается не более чем в 20 многоквартирных новостройках Московской области», - говорит Галина Гараева, генеральный директор компании «Континент».

Но у покупателей кладовки очень популярны, и застройщики это учитывают: «Например, в первой очереди застройки мини-полиса «Радужный» у нас не было такого предложения, но спрос был. И компания приняла решение в следующих очередях добавить данную опцию», - вспоминает Марина Тимашова («Сити-XXI век»).

Чаще всего покупка помещения для хранения вещей – дело добровольное, покупатель приобретает кладовку в дополнение к квартире. «Мы не практикуем так называемые пакетные предложения: «кладовка+квартира», - рассказывает Марина Тимашова. - Во-первых, клиент воспринимает это как навязывание услуги, во-вторых, для покупателя такая покупка в итоге может обойтись дороже». Нет пакетных предложений и в ЖК «Садовые Кварталы». Как считает Ольга Магилина, директор департамента маркетинга ООО «Магистрат», вариант покупки кладовки как отдельного объекта более востребован: в этом случае человек свободен в выборе подсобного помещения – по размеру, расположению. Некоторые предпочитают покупать несколько кладовок или объединять несколько в одну. А те покупатели, что берут квартиру в рассрочку, предпочитают приобрести подсобку после того, как рассчитаются за жилье.

По наблюдениям Марины Тимашовой («Сити-XXI век»), наибольшим спросом пользуются кладовые помещения от 3 до 6 кв. м. Этих размеров достаточно, чтобы разместить самое необходимое - велосипеды, шины, инструменты, варенья и соленья. При желании покупатель может выбрать кладовку больших размеров. Например, на 12 «квадратах» уже можно оборудовать мастерскую.

Более того, в некоторых жилых комплексах кладовку в нежилой части дома может купить даже посторонний человек. «Не знаю, как у других, а у нас она закрепляется не за квартирой, а за покупателем, - говорит Ольга Магилина (ООО «Магистрат»). - Кладовку может приобрести и человек, не купивший квартиру в этом комплексе и не собирающийся ее покупать. Процедура заключения сделки похожа на покупку квартиры – конкретный человек покупает конкретное подсобное помещение и выбирает его на свой вкус».

Где искать кладовки?

Кладовки как дополнительная опция присутствуют далеко не во всех новостройках. По данным девелоперской компании «Сити-XXI век», кладовки востребованы в классе жилья выше, чем эконом. А так как компания предлагает квартиры комфорткласса, «кладовочная» опция включена в ее проекты. Как уточнила Марина Тимашова, кладовки предусмотрены в ЖК «Краски жизни» (Красногорск) и «Самоцветы» (Люберцы).

Кладовые помещения на цокольных и первых этажах жилых домов предлагает в своих проектах и компания Urban Group. Кладовки есть в ЖК«Опалиха О2», «Город набережных», «Солнечная система». Кладовки представляют собой полноценные помещения (от 3 до 5 кв. м) с индивидуальной дверью. В помещения проведено электричество, есть плафон и выключатель, соблюдены все требования безопасности, а температура даже в самый холодный период не опускается ниже +5 градусов.

По словам Ольги Магилиной (ООО «Магистрат»), в элитном ЖК «Садовые Кварталы» (ул. Ефремова, вл. 12), кладовки разной площади располагаются на подземном уровне.

На цокольном этаже 1-го корпуса ЖК «Рациональ» (Реутов, мкр-н № 6) расположено 206 кладовых помещений с освещением площадью 4-5 кв. м. Кладовые помещения также предусмотрены во второй очереди ЖК «Архимед» (Сергиев Посад) от TEKTA GROUP. Помещения под индивидуальные кладовки расположены на техническом этаже дома. Площадь помещений составляет от 3 до 10 кв. м. Всего в новостройке 66 кладовок. В ЖК «Новый Зеленоград» (Солнечногорский район) предусмотрены как колясочные и площадки для хранения велосипедов в подъезде, так и отдельные кладовки площадью 3-6 кв. м, расположенные в цокольном этаже жилых корпусов.

В классе эконом ситуация несколько иная. Представитель группы компаний ПИК утверждает, что в сегменте массового жилья практически не встречается предложений по отдельному приобретению подсобных помещений вне квартир. Поэтому в домах многих серий, строящихся силами ГК ПИК, запроектированы «темные комнаты» прямо в квартирах, их можно использовать как гардеробные или кладовые помещения.

Похожая позиция озвучена и пресс-службой ГК «СУ-155»: «Специально инвестировать дополнительные средства в кладовые покупатели сегмента эконом, к которому относится жилье ГК «СУ-155», не стремятся ввиду частой ограниченности бюджета на покупку самой квартиры». Но в типовой серии ИП-46С в планировке некоторых квартир обязательно есть кладовые комнаты (они входят в общую площадь и соответственно стоимость квартиры).

Никакой отдельной платы покупатели не вносят и за общие подсобные помещения в малоэтажных домах без лифта в малоэтажном жилом комплексе Like City от ГК «СУ-155» (Одинцовский район).

Купить или арендовать?

Приобретение дополнительного помещения увеличивает бюджет сделки. Поэтому Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой», полагает, что включать эти метры в стоимость квартир излишне, так как это может сказаться на спросе, - нужно лишь предлагать возможность приобретения кладовки как дополнительную опцию. И грамотно рассчитывать стоимость такого предложения либо формировать пул арендных помещений для их сдачи собственникам квартир на определенный срок.

Хотя, с другой стороны, цена квадратного метра кладовки ниже, чем жилого помещения. И получается, что более выгодно купить кладовку, чем выделять жилую площадь под организацию своеобразного хранилища или снимать ее.

«В ЖК «Рациональ» 5-метровая кладовка на территории подземного паркинга стоит порядка 260 тысяч рублей, - объясняет Галина Гараева («Континент»). - Годовая аренда склада индивидуального строительства стоит около 55 тысяч рублей. К тому же подобные склады в большинстве случаев расположены далеко от дома, тогда как в кладовку можно спуститься на лифте».

По данным компании «Сити-XXI век», в среднем цена на кладовые помещения колеблется от 45 до 68 тыс. руб. за «квадрат». «В «Красках жизни», - уточнила Марина Тимашова («Сити-XXI век»), - компания предлагает кладовки по 53 тыс. руб. за кв. м, в «Самоцветах» - по 55 тыс. руб. за кв. м).

Продажи кладовок в ЖК ««Солнечная система» в Химках компания Urban Group построила так, чтобы стимулировать покупателей сделать это как можно раньше. Стоимость кладовых в ЖК от 153 000 р., что составляет 49 500 руб. за 1 кв. м. При этом в зависимости от срока платежа покупатели получают скидки. Если кладовка приобретается одновременно с покупкой квартиры, то цена на нежилое помещение составляет 70% от действующей стоимости кв. м. При завершении продаж квартир в доме цена поднимается до 80%, при сдаче дома – до 90%, а позже - до 100%.

В элитном комплексе «Садовые кварталы» в Москве, по данным Ольги Магилиной (ООО «Магистрат»), цена стартует примерно от миллиона рублей, но есть несколько вариантов чуть дешевле – зависит от площади и расположения. Пакетных предложений в «Садовых Кварталах» нет, сейчас на объекте проходит акция «1=1+1». В рамках этой акции покупатель квартиры может получить в подарок подсобку или машино-место.

В целом же Ирина Доброхотова («БЕСТ-Новострой»), считает, что спрос именно с целью покупки кладовок небольшой, однако покупатели интересуются возможностями хранения вещей непосредственно рядом с домом. Поэтому ЖК, в которых предусмотрены большие тамбуры возле квартир, колясочные, площадки для размещения велосипедов пользуются повышенным интересом.

Особое мнение эксперта:

Константин Злобин, директор по развитию группы компаний «Астерра»:

Сейчас наблюдается переходный период: люди стремятся расширить малогабаритные квартиры и все острее встает вопрос, где держать коляски, велосипеды, шины – на балконе? Это пережиток. Поэтому люди очень нуждаются в отдельных подсобных помещениях.

По-хорошему, кладовки, равно как и подземные парковки, надо дарить. Потому что покупатель уже оплатил квартиру с фундаментом, а его вынуждают еще раз платить за эту площадь. Это то же самое, что продавать подъезд или лифт.

Если же имеются в виду так называемые хобби-помещения на этаже (площади, которые по СНиПам не проходят как жилые, но примыкают к квартирам и могут использоваться владельцами как дополнительное помещение) – то их, однозначно, нужно продавать, потому что под них выводятся строительные метры, на которые тратится девелопер. Впрочем, такие площади должны предлагаться с разумным дисконтом.

Источник:

http://www.metrinfo.ru/

В 15 ЖК массового сегмента детские сады сдаются раньше или в одно время с жильем

Принято считать, что возведением социальной инфраструктуры девелоперы занимаются в последнюю очередь – уже после ввода в эксплуатацию жилой части. Как показало исследование компании «Метриум», это далеко не всегда так. На сегодняшний день в «старой» Москве реализуются 15 новостроек массового сегмента, в которых детские сады либо уже построены, либо будут сданы к началу предстоящего учебного года.

По итогам I квартала 2018 года на первичном рынке «старой» Москвы представлено 75 жилых комплексов в массовом сегменте. В 46 из них предусмотрено возведение детских садов. Однако в подавляющем большинстве этих проектов строительство образовательной инфраструктуры запланировано на завершающем этапе реализации. И лишь в 15 новостройках в рассматриваемом сегменте дошкольные учебные заведения либо уже готовы, либо будут сданы в ближайшие месяцы – во II и III кварталах текущего года.

Как отмечают аналитики «Метриум», эти 15 новостроек можно разделить на две группы. К первой относятся жилые корпуса со встроенно-пристроенными ДОУ («Ясный», «Водный», «Родной город. Каховская», «Дом на Нагатинской» и др.). В данном случае ввод в эксплуатацию происходит одновременно. Вторая – это крупные жилые комплексы с отдельно стоящими детскими садами («Ривер Парк», «Некрасовка», «Загорье» и др.). Также есть проекты, в которых совмещаются оба варианта. К примеру, в ЖК «Лучи» уже введен в эксплуатацию корпус со встроенным ДОУ, но в будущем также предполагается строительство отдельного здания детского сада.

Самым доступным на сегодняшний день жилым комплексом с готовым детским садом является «Некрасовка». Более чем за семь лет здесь было построено пять ДОУ на 1100 мест и четыре школы для 4300 учеников. Летом 2018 года в 11 квартале района будет сдан еще один сад на 350 мест. Цены в проекте сегодня начинаются от 3,69 млн рублей.

Второе место у жилого комплекса «Кварталы 21/19», где цены стартуют от 4,54 млн рублей. Строительство детского сада здесь уже завершено, в настоящий момент идет его передача на баланс города.

Тройку лидеров замыкает ЖК «Лучи». Здесь минимальный бюджет покупки составляет 4,57 млн рублей. При этом стоит отметить, что сданный в эксплуатацию детсад является встроенно-пристроенным, он рассчитан на 150 детей.

Четвертое и пятое места у жилых комплексов «Загорье» и «Водный». Ценовые минимумы в этих проектах составляют 5,14 млн и 5,24 млн рублей соответственно. Детские сады в данных новостройках уже сданы в эксплуатацию.

Следом идет жилой комплекс «Ривер Парк», где строительство детского сада находится в активной стадии. А завершение стройки запланировано на III квартал текущего года. Самая доступная на сегодняшний день квартира обойдется в 6,7 млн рублей.

В первую десятку проектов с готовыми или находящимися в завершающей стадии строительства детскими садами также вошли «Город на реке Тушино-2018» (от 6,93 млн рублей), «Родной город. Каховская» (от 7,25 млн рублей), «LIFE-Митинская Ecopark» (от 8,1 млн рублей) и «На Мельникова» (от 8,71 млн рублей). Самый высокий порог входа зафиксирован в МФК «Фили Град», в котором сейчас распродаются последние квартиры - от 10,97 млн рублей. Однако в скором времени будет дан старт третьей очереди проекта, что позволит покупателям приобрести квартиру на этапе котлована по более привлекательной цене.

ЖК массового сегмента с детскими садами, сдающимися до нового учебного года

Название проекта

РВЭ ЖК

РВЭ ДОУ

Площадь (кв. м)

Стоимость кв. м

(тыс. руб.)

Стоимость лота

(млн руб.)

Min

Max

Min

Max

Min

Max

Некрасовка

Получено,

2 кв. 2018 – 4 кв. 2019

Получено,

2 кв. 2018

32,3

94,2

82

129,6

3,69

8,88

Кварталы 21/19

Получено,

2 кв. 2018 – 3 кв. 2019

Получено

30,3

90

128,3

190,6

4,54

13,8

Лучи

4 кв. 2018 – 4 кв. 2019

Получено

33,3

100,8

100,6

175,2

4,57

14,6

Загорье

Получено

Получено

36,2

139,6

107

181

5,14

23,45

Водный

3 кв. 2018

Получено

25,8

59,4

159

210

5,24

11,03

Ривер Парк

Получено,

4 кв. 2018

3 кв. 2018

30,2

146,4

167,7

280

6,70

40,99

Город на реке Тушино-2018

3 кв. 2018 – 4 кв. 2019

3 кв. 2018

38,1

141,9

142,7

234,1

6,93

22,39

Родной город. Каховская

Получено

Получено

34,2

104,5

190

242,2

7,25

23,72

LIFE-Митинская Ecopark

Получено

Получено

42,4

45,2

191

235,3

8,1

10,63

На Мельникова

2 кв. 2018

Получено

45,1

290

165,4

232,4

8,71

63,29

Ясный

2 кв. 2018

2 кв. 2018

57,1

91,2

141

184,1

8,88

14,79

LIFE-Ботанический сад

Получено

3 кв. 2018

39,2

132,2

215,3

309,1

9

34,79

Варшавское шоссе 141

Получено

Получено

57,9

57,9

160,1

164,4

9,27

9,52

Дом на Нагатинской

Получено

Получено

43,1

107,3

191

232

10

20,92

Фили Град

Получено

Получено

42,1

136,3

225

357,5

10,97

47,94

Итого: 15 проектов

25,8

290

82

357,5

3,69

63,29

Источник: «Метриум»

«Несмотря на то, что проект активно строится, мы ведем работы таким образом, чтобы жители уже сданных корпусов могли пользоваться собственной инфраструктурой, – говорит Дмитрий Старостин, вице-президент компании AEON Corporation (девелопер ЖК «Ривер Парк»). – Сегодня мы ведем строительство современного детского сада, спроектированного индивидуально для нашего жилого комплекса. Изначально мы хотели сделать частное дошкольное учреждение, однако пошли навстречу покупателям и пересмотрели планы в пользу муниципального детсада. Однако многие атрибуты коммерческих учебных заведений было решено адаптировать под бесплатный государственный садик. В итоге жители получат современное здание с привлекательной архитектурой, дизайнерской отделкой интерьеров, просторными трансформируемыми помещениями, в том числе для занятий спортом».

«Параллельное возведение жилья и инфраструктуры является важным конкурентным преимуществом проекта, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум», участник партнерской сети CBRE. – Одна из самых обсуждаемых тем на форумах жителей любой новостройки – это сроки ввода детских садов и школ. Несмотря на красивые обещания девелоперов, многим покупателям квартир в новых домах приходится ждать образовательной инфраструктуры очень долго. И на этом фоне жилые комплексы с готовыми объектами выглядят крайне привлекательно. Особенно учитывая тот факт, что более 60% клиентов в массовом сегменте – это семьи с детьми».

Источник:

Метриум Групп