Квартиры и новостройки в Истре и в Истринском районе

Истра – это и старинный город на северо-западе Подмосковья, чья главная достопримечательность – знаменитый Ново-Иерусалимский монастырь, и современный деловой и научный центр. Активное жилищное строительство в городе позволило многим переехать в современные дома, которые по качеству не уступают столичным. Но цены, разумеется, здесь значительно ниже. Сегодня новостройки Истры и Истринского района преимущественно представлены уже завершенными проектами с готовыми квартирами. Так что можно покупать, делать ремонт и заезжать.

Park Avenue (Парк Авеню) – малоэтажно и престижно

Park Avenue (Парк Авеню) – это первый малоэтажный загородный проект компании Villagio Estate, который состоит из семи корпусов с апартаментами и 184 трехуровневых таунхаусов. Возводится поселок в Истринском районе на 23-м км Новорижского шоссе. Застройщик позиционирует его в элитном сегменте.

Park Avenue расположился на удалении от трассы, поэтому здесь тихо и спокойно. Автор проекта - архитектор Фрэнк Ллойд Райт. По территории поселка протекает река, на ее берегах разбит парк общей площадью более 5 гектаров.

Парк и река разделяют поселок на две части, на одной стороне - таунхаусы с участками от 2,7 до 7,5 соток, на другой – апарт-комплексы. Корпуса с апартаментами – четырехэтажные, с террасами на первом этаже и эксплуатируемой кровлей. Дома и таунхаусы строятся из кирпича, отделываются деревом, травертином и камнем.

Площади таунхаусов - 294 или 361 кв.м. Предусмотрена свободная планировка, панорамное остекление. Стоимость домов – около 26 млн рублей или 42 млн рублей.

Площади апартаментов – 49-87 «квадратов», средняя стоимость метра 135 155 руб.

Поселок Park Avenue круглосуточно охраняется. Жителям Park Avenue будет доступна инфраструктура соседних поселков Villagio Estate, в частности, - детский сад в резиденции Monteville. Непосредственно в самом поселке проектом предусмотрены спа-комплекс и ресторан. Зимой в парке будут оборудованы небольшие склоны для катания на горных лыжах.

Путь до Park Avenue лежит по Новорижскому шоссе (23 км), доезжать нужно до развилки и сворачивать на частную дорогу.

Жилой комплекс на Ленина: просторные квартиры в центре Истры

Наиболее интересные жилые комплексы расположены в центральной части города. Один из них построен в микрорайоне №7 на улице Ленина, 27. Это двухсекционный дом на 10-12 этажей из кирпича и монолита. Хотя архитектура для дома простая – это классическое прямоугольное здание, но именно в таких домах без изогнутых линий и сложных архитектурных форм, можно эффективно использовать каждый квадратный метр жилой площади. В доме 194 квартиры из двух-четырех комнат. Площади варьируются от 72 до 134 кв.м. Высота потолков – 2,9 м. Установлены окна из импортного профиля с двойными стеклопакетами. Застройщик предлагает покупателям выбор – приобрести жилье с ремонтом или без него. Стоимость квадратного метра в среднем 90 217 руб.

Территория жилого комплекса благоустроена: построены детская и спортивные площадки, организована зона отдыха. Вблизи располагается живописное озеро Подкова, где тоже есть своя зона отдыха. Рядом - детский сад, школа, магазины. Дом сдан и заселен, поэтому искать квартиры стоит на вторичном рынке.

Жилой комплекс удобно расположен: в 400 м находится железнодорожная станция «Истра». Время в пути до Рижского вокзала (станция метро Рижская) от 1 часа 15 минут до полутора часов. В 100 м от дома - остановка общественного транспорта. От автовокзала Истры до станции метро Тушинская регулярно по расписанию отправляются междугородние автобусы. Время в пути - 1 час 20 минут. На автомобиле от дома (по улице Ленина, далее поворот на Московское шоссе и выезд на Волоколамское шоссе) до МКАД можно доехать минут за 50 (если нет больших пробок).

«Крепость» на Рабочей улице

Готовый объект в границах Истры можно найти на Рабочей улице, д. 27. Монолитно-кирпичный 15-этажный дом состоит из двух секций и включает одно-трехкомнатные квартиры общей площадью 40-88 кв.м. Высота потолков в квартирах – 2,75 м, на окнах установлены качественные стеклопакеты, в каждой квартире есть лоджия или балкон. Жилье продавалось без отделки. Участок вокруг дома благоустроен. Хотя ЖК позиционируется в экономклассе, его территория огорожена и находится под охраной ЧОП. Стоимость квадратного метра в среднем 88 356 руб.

Жилой комплекс расположен недалеко от леса. До железнодорожной станции - около 2 км., пешком – примерно 30 минут. Но на автобусе – это всего четыре остановки и 5-7 минут езды. На электричке до Рижского вокзала время в дороге в среднем составит 1 час 20 минут. Примерно столько же времени уйдет на дорогу и на автобусе. Конечная станция – метро Тушинская. От дома есть удобный выезд по Московской улице на Волоколамское шоссе. До Москвы можно доехать за 45 минут.

Жилой комплекс «Новые снегири»: в соседях - правительство

Жилой комплекс «Новые Снегири» («Новоснегиревский») строится в Истринском районе рядом с поселками Рождествено и Снегири, в 23 км от МКАД по Волоколамскому шоссе. Это масштабный проект, включающий 19 корпусов кирпично-монолитных жилых домов высотой 5-7-9 и 12 этажей, а также таунхаусы. Жилой фонд состоит из одно-трехкомнатных квартир общей площадью 28-150 кв.м. На первых этажах есть квартиры с отдельными выходами на придомовую территорию. Площадь таунхаусов варьируется от 183 до 193 кв.м. Основной объем строительных работ уже выполнен и сдан, квартиры в них следует искать на вторичном рынке, средняя стоимость квадрата – 67 000 руб.

Средняя цена реализации квартир в строящихся корпусах – 42 000 руб. за 1 кв.м.

В проект заложено строительство объектов собственной инфраструктуры - это детский сад, торгово-развлекательный комплекс и спортивный центр. Пока построен только оригинальный по архитектуре детский сад. Также в селе Рождествено и поселке Снегири есть несколько средних школ, гимназия и художественная школа. Вблизи жилого комплекса находится река Истра, где обустроены зоны отдыха. Поблизости находится Дом отдыха «Снегири» Управления делами президента.

Железнодорожное сообщение в районе хорошее, но ж/д станция «Снегири» находится на расстоянии около 2 км от ЖК. Пешком такой путь можно преодолеть за 30-40 минут. Поездка на автобусе № 47 займет 5-7 минут. До Москвы (станция Тушинская) на автобусе 40-50 минут езды. Хотя жилой комплекс располагается между Волоколамским и Новорижским шоссе, пока более удобно пользоваться Волоколамским. В план развития дорог области только включено строительство дороги, которая свяжет Новорижское шоссе с Волоколамским и пройдет в районе селе Рождествено в нескольких километрах от ЖК «Новоснегиревский». Работы находятся на проектной стадии. На дорогу до МКАД по Волоколамскому шоссе автомобилисты тратят около 35 минут.

В Дедовск за двухуровневыми квартирами

Ближе к Москве (17 км от МКАД) в Истринском районе в Дедовске (мкр. Фабричный, ул. Гвардейская, вл.12) строится ЖК «Дедовский». Жилой комплекс состоит из пяти разноэтажных (3-15 этажей) секций.

Квартиры от одной до трех комнат площадью 40-108 кв.м сдаются под чистовую отделку. На 14-15 этажах располагаются двухуровневые квартиры. На момент сдачи в квартирах будет выполнена полная разводка электрики с установкой розеток, выключателей, верхнего освещения. Также установят счетчики на горячую и холодную воду, на электричество и на отопление. Балконы и лоджии остеклены.

Средняя цена квадратного метра составляет 85 460 руб. Можно также приобрести площади под магазины и офисы (от 40 до 140 кв.м).

Застройщик уделяет большое внимание благоустройству территории. Масштабное озеленение включает посадку декоративных деревьев и кустарников, разбивку газонов и цветников. Для детей предусмотрены игровые комплексы. Собакам положена специальная площадка для выгула. Организована наземная парковка для автомобилей. В пешеходной доступности – лес, пруд, Центральный парк города Дедовск. Вблизи есть детский сад и школа, магазины, аптеки, отделения банков.

Центральное расположение в городе обеспечило «Дедовскому» хорошую транспортную доступность. До железнодорожной станции «Дедовск» - около 10 минут пешком. До Рижского вокзала дорога займет примерно 50 минут. На автомобиле по Волоколамскому шоссе при скорости 70 км в час путь можно преодолеть за 25 минут. На автобусе до станции метро Тушинская - 40 минут езды. Автобусы в Москву следуют по расписанию, и включают как прямое сообщение, так и транзитные рейсы.

«Однушки» - в «Павловской Слободе»

В 17 км от МКАД в поселке «Павловская Слобода» Истринского района расположился недавно построенный жилой комплекс «Павловская Слобода» - кирпичный четырехподъездный девятиэтажный дом на 165 квартир. Нежилая часть построена специально под магазин. Особенность проекта состоит в том, что большинство квартир (95) – однокомнатные (41,3-46,9 кв.м), 45 квартир – «двушки» (61,1-65,3 кв.м) и только 25 – трехкомнатные - 79,8 кв.м. Квартиры сдавались без отделки. Территория дома благоустроена и включает детскую площадку для игр, спортивную площадку и гостевую автостоянку общей вместимостью 12 машиномест. Квартиры следует искать на вторичном рынке. Средняя стоимость квадратного метра – около 87 000 руб.

В Москву (станция метро Тушинская) от автостанции поселка Павловская Слобода можно доехать на автобусе за 40 минут. Время в пути на автомобиле по Новорижскому шоссе займет 25 минут.

Инфраструктура для жизни и досуга

Одно из условий комфортного проживания в Подмосковье - развитая дорожно-транспортная сеть, позволяющая быстро доехать в Москву или за пределы области и обеспеченность объектами социальной инфраструктуры. В Истру можно добраться на электричке, которая отправляется с платформ возле станций метро Тушинская, Войковская, Дмитровская, а также с Рижского и Курского вокзалов и на автобусе от метро Тушинская, где и находится автовокзал. Время в пути составляет от 50 минут до полутора часов. Преимущество для автомобилистов – скоростное Новорижское шоссе.

Район также считается хорошо обеспеченным объектами социальной инфраструктуры и досуга: в Истринском районе расположено 39 детских садов и 25 общеобразовательных школ. Также в районе хорошо представлена спортивная инфраструктура, имеются две спортивные школы и 27 спортивных клубов. Культурный досуг можно провести в музеях - это Историко-архитектурный и художественный музей «Новый Иерусалим», Ленино-Снегиревский военно-исторический музей. В Истре работает старейший в Московской области драматический театр. Но основная достопримечательность города – Ново-Иерусалимский мужской монастырь, основанный еще в 1656 году патриархом Никоном. Сегодня сюда приезжает много прихожан и туристов, ведь Воскресенский собор монастыря создан по образу и подобию Храма Гроба Господня в Иерусалиме.

Основные инфраструктурные центры находятся в Павловской слободе, Дедовске, Истре, Глебовском, Новопетровском. Кроме того, большое число социально-бытовых и торгово-развлекательных объектов расположено на территории коттеджных поселков. Исторически Истринский район развивался как курортный, соответственно, здесь сосредоточено большое количество баз отдыха, пансионатов (в том числе, здесь располагается Дом отдыха «Снегири» Управления делами президента), спортивных центров и гольф-клубов, есть горнолыжный склон.

Ценовые горки: от 1,9 млн рублей за «хрущевку» до 17 млн рублей за двухуровневую квартиру

На вторичном рынке Истры бал преимущественно правят местные агентства недвижимости. Как и в других старинных городах Подмосковья, в Истре много ветхих домов, на вторичном рынке много квартир, расположенных в домах разной этажности (от 5 до 10 этажей) 1960-1980 годов постройки. Также предлагается жилье в многоэтажных домах, возведенных в городе с 1990 по 2000-е годы из монолита и кирпича. Небольшая часть - недавно сданные дома. Квартиры в таких домах соответствуют требованиям покупателей, в них новые коммуникации, хорошие планировки, благоустроенные дворы, поэтому цены назначаются более высокие. Но около 70% от общего объема предложения на вторичном рынке, все-таки приходится на сравнительно недорогие старые кирпичные 5-9-этажные дома. Поэтому и средняя стоимость квадратного метра недвижимости в Истре невысокая - около 90 тыс. рублей.

Резюме журнала www.metrinfo.ru

Покупателю есть, что выбрать и на первичном, и на вторичном рынке. То, что здешние новостройки находятся на высокой стадии готовности, и практически переходят на рынок вторичных квартир, только на руку клиенту. Конечно, готовое стоит дороже, но ведь это уже настоящая недвижимость, которая существует в реальности, а не только в проекте. В кризисные времена это обстоятельство крайне важно.

Источник:

http://www.metrinfo.ru

Темпы сдачи подмосковного жилья падают

Рынок новостроек эконом-класса Москвы в ноябре

Аналитики компании «Метриум Групп» подвели итоги ноября на рынке новостроек эконом-класса Москвы. Объем предложения снизился на 16,8%, средняя цена квадратного метра увеличила на 3,2% и составила 151 040 рублей.

В ноябре 2014 года на рынке

новостроек эконом-класса

г. Москвы продолжилась тенденция последних месяцев, и еще больше усилился рост покупательской активности. При этом новых проектов на рынок не поступало. В ЖК «Некрасовка» вышел в продажу один корпус, также в конце месяца официально было объявлено о старте продаж в двух корпусах в ЖК «Эталон-Сити». В то же время завершились продажи в ЖК «Белый парк» и в одном из корпусов ЖК «Большое Кусково».

Как подсчитали аналитики «Метриум Групп», по итогам ноября совокупный объем предложения на рынке новостроек эконом- и комфорт-класса составил порядка 5 190 квартир в 23 проектах. Предложение на рынке снизилось в сравнении с предыдущим месяцем на 16,8%, что сравнимо с аналогичным показателем за весь третий квартал 2014 года (снижение на 18,9%).

Из комплексов, которые пользуются наибольшим спросом среди покупателей, следует отметить ЖК «Царицино-2», «Некрасовка-Парк», «Вершинино» и «Фили Град». В последнем, к примеру, за один месяц была реализована треть всех октябрьских предложений.

В распределении предложения по округам значительных изменений не произошло. По-прежнему в ЮАО продается большая часть нового жилья эконом-класса - 35,1% корпусов и 75,5% квартир. В сравнении с октябрем, доля продаваемых корпусов в округе сократилась на 1,3%. За ним следует ЮВАО (31,6% корпусов и 8,7% квартир), замыкает тройку СЗАО, где продается 15,8% корпусов и 5,3% квартир. В САО был продан единственный реализуемый объект эконом-класса - ЖК «Белый парк».

*Без учета объема предложения во втором корпусе ЖК «Эталон-Сити», где нет данных в открытых источниках информации по объему предложения.

Структура предложения по типологии изменилась незначительно. 47% от общего объема продаваемого жилья приходится на двухкомнатные квартиры, 35% – на однокомнатные. Доля трехкомнатных составляет 15%, что на 3% ниже доли аналогичных предложений за предыдущий месяц. Таким образом, продажа трехкомнатных квартир в ноябре шла довольно активно.

В ноябре в корпусах на ранней стадии строительства продавалось 41% квартир. Еще треть лотов приходилось на уже введенные в эксплуатацию новостройки, а 19% – на корпуса, где ведутся отделочные работы. По сравнению с октябрем, процентное отношение стадий строительства изменилось незначительно.

По данным «Метриум Групп», за прошедший месяц средняя цена квадратного метра на рынке новостроек эконом-класса увеличила на 3,2% и составила 151 040 рублей. Некоторые застройщики отреагировали на высокий покупательский спрос ростом цен (в сравнении с октябрем рост составил 0,87%). При этом для дальнейшего поддержания покупательской активности и максимально эффективной реализации объектов, многие предлагают дисконт на покупку и проводят различные акции.

В ноябре повышение средней цены квадратного метра коснулось трех округов Москвы. Наибольший рост (на 17,5%) зафиксирован в ЮЗАО. Причиной такого резкого повышения стало изменение ценовой политики в ЖК «Горизонт». На 6,7% увеличился средний уровень цен в СЗАО, где в ЖК «LIFE-Митинская» за прошедший месяц активно продавались квартиры большой площади с меньшей стоимостью квадратного метра. Также на 2,9% возросла цена в ЮАО. Средняя цена в СВАО снизилась на 3,7% из-за изменения структуры предложения в округе. Небольшое снижение также произошло в ЮВАО и ВАО.

Средняя стоимость однокомнатной квартиры по итогам ноября составила 7,08 млн руб., двухкомнатной - 9,41 млн руб., а трехкомнатной - 13,45 млн руб. По сравнению с сентябрем рост составил 2,84%, 0,68% и 3,17% соответственно.

Самые бюджетные предложения на рынке новостроек представлены в ЖК «Некрасовка». Здесь есть возможность приобрести однокомнатную квартиру площадью 38,8 кв.м за 4,63 млн. руб. Совершить бюджетную покупку можно и в «Некрасовка-Парк», где минимальная стоимость квартиры составляет 4,75 млн руб. за 40 кв.м. В ЖК «Царицыно-2» самая дешевая квартира площадью 33,8 кв.м. стоит 4,82 млн. руб.

«В ноябре на рынке новостроек массового сегмента покупательская активность продолжила рост, многие девелоперы отчитались о значительном повышении объема продаж по своим проектам, подводит итог Анна Соколова, директор департамента аналитики и консалтинга «Метриум Групп». - В общей сложности объем предложения за месяц сократился почти на 17%. На фоне ажиотажного спроса в ноябре активно росли цены. В общей сложности средняя цена квадратного метра поднялась на 3,2%, по отдельным наиболее успешным проектам повышение достигало 10%. При этом, чтобы поддержать темпы продаж, застройщики предлагают различные акции и выгодные варианты рассрочек.

Повышенный интерес в ноябре покупатели на рынке новостроек массового сегмента проявляли к трехкомнатным квартирам. В наиболее доступных и успешных проектах объемы продаж таких лотов приблизились к уровню традиционно более популярных однокомнатных и двухкомнатных квартир. Обозначенная тенденция во многом вызвана продолжающимся ухудшением экономической ситуации в стране. Те, кто планировал приобрести дорогостоящую трехкомнатную квартиру, вынуждены принимать решение как можно скорее, пока в очередной раз не выросли проценты по ипотечным кредитам после недавнего повышения ключевой ставки РФ, а их сбережения не обесценились».

Источник:

metrium.ru

Дело привычки: новые квартиры москвичи выбирают в своих районах

Москвичи и жители Подмосковья при смене квартиры стремятся купить новое жилье в привычном районе, поэтому роль локального спроса очень высока. Редакция IRN.RU разбиралась, почему люди не хотят покидать привычные районы и к чему это может привести.

Рынок удивляет

Жительница Обручевского района Мария решила продать свою «двушку» и купить «трешку», поскольку семье с двумя детьми в старой квартире стало тесно. Мария была в курсе основной тенденции на рынке – не слишком активного спроса на вторичную недвижимость и некоторого снижения цен. Поэтому она готовилась к тому, что придется дать скидку на свою квартиру, однако рассчитывала, что и по поводу цены новой квартиры удастся поторговаться.

В реальности все сложилось иначе. «Мы выставили собственную квартиру за 14 млн рублей, это не самая высокая цена в районе на панель нулевых годов постройки, но и явно не демпинговая, к тому же на 2 млн выше, чем в 2013 году, когда я в предыдущий раз задумалась о продаже квартиры, - рассказывает Мария. – Даже при такой цене всего за полмесяца на квартиру появилось два претендента, которые были готовы ее купить хоть на следующий день и даже не пытались торговаться». Однако возникли проблемы с подбором альтернативны. «Самый дешевый вариант адекватной трехкомнатной квартиры в относительно современном доме – 19 млн рублей. Квартира менее трех лет в собственности и в договоре продавец был готов прописать только 5 млн рублей, то есть не самый надежный вариант, - сетует Мария. - Цены на юридически чистые трёшки в нашем районе начинаются от 21 млн рублей. Мы оказались не готовы к такой доплате, а более доступные варианты предлагались либо в малометражках в старом жилом фонде, либо в более дешевых районах, а менять район мы не хотим. В результате мы решили пока повременить с улучшением жилищных условий».

Руководитель «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжнова объясняет подобные случаи высокой лояльностью москвичей своим районам. «Люди в принципе не очень любят менять место проживания. На переезд идут в основном покупатели, которые сейчас живут в менее благополучных районах, и то не всегда. Зато те, кому повезло жить в хорошем месте, редко соглашаются переехать в худшую локацию, пусть и более дешевую. Они знают, что новая квартира в том же районе обойдется дорого, поэтому не готовы скидывать цены и на свое старое жилье – они скорее согласятся ждать покупателя год или вовсе остаться в старой квартире», - считает эксперт.

Редакция IRN.RU решила проверить этот тезис и провести онлайн-голосование, в ходе которого читателям был задан вопрос, где они выберут жилье, если соберутся его менять. Выяснилось, что 57% ответивших привязаны к нынешней локации: 35,9% выбрали бы новое жилье в своем же районе, а 21,1% готовы рассматривать другой район, но в том же направлении (ветка метро, шоссе).

Москвичи любят своё

Данные риелторов подтверждают, что москвичи при смене квартиры стремятся остаться в привычном районе. «По нашим данным, это около 63%, если учитывать пожелания при запросе на поиск нового жилья», - говорит Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Estate. Примерно такие же цифры называет директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов: «По нашим оценкам, около 60-70% покупателей при выборе новой жилплощади руководствуются, в том числе, ее близостью к прежнему месту жительства».

Схожая картина наблюдается и на рынке новостроек, причем эксперты отмечают, что доля локальных покупателей за последнее время выросла. Так, по данным «МИЭЛЬ-Новостройки», в настоящее время она колеблется в диапазоне от 60 до 65%, тогда как в предыдущие годы составляла около 50%. «На первичном рынке почти исчезли инвесторы, следовательно, львиная доля покупок совершается «для себя», поэтому люди чаще выбирают те проекты, которые расположены рядом, - комментирует эти цифры генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина. - Второй причиной можно назвать резкое увеличение числа проектов в Москве. Сейчас предложение на первичном рынке таково, что в каждом округе столицы можно найти бюджетное предложение. Следовательно, у тех покупателей, которые присматривается к первичному рынку, появилось больше возможностей найти подходящее предложение в своей локации».

Интересно, что люди, использующие услугу взаимозачета, реже остаются в своем районе. Как отмечает руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина, около 25% взаимозачетных сделок совершают жители районов, в которых расположена интересующая их новостройка. Возможно, это связано с тем, что такие покупатели зачастую не готовы доплачивать за более качественную квартиру в том же районе, поэтому предпочитают пожертвовать локацией, чтобы обменять свою квартиру на лучшую.

«Как показывает практика, мобильность населения во многом зависит от сегмента. Например, владельцы элитного жилья стремятся перебраться «поближе к центру». А вот в массовом сегменте действительно наблюдается привязанность к району», - утверждает Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». Этот вывод подтверждает коммерческий директор ФСК «Лидер» Григорий Алтухов: в доме премиум-класса «Дыхание» на долю жителей Тимирязевского района приходится 31% покупателей, что ниже показателей в эконом- и комфортклассах.

У некоторых девелоперов массового жилья доля локальных сделок, напротив, порой заметно выше средней по рынку. «В ЖК «Ривер Парк» 68% клиентов – это локальный спрос, то есть жители нашего и соседних районов. Еще около 15% – соседних округов, 17% – иных районов Москвы, Подмосковья и других городов», - поделилась Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». В компании «Эталон-Инвест» назвали цифру в 70%. «Особенно это касается квартир большой площади – двух-, трех- и четырехкомнатных. Люди, заинтересованные в приобретении квартиры «под расширение», отдают предпочтение именно новостройкам. Что касается однокомнатных квартир, их чаще всего приобретают жители Подмосковья и других регионов России», - говорит Елена Смаковская, заместитель генерального директора компании «Эталон-Инвест».

Больше всего локальных покупателей – в небольших точечных проектах, которые строятся в сложившихся районах. Так, на объектах компании «Лидер Инвест», которая специализируется на таких проектах, до 80% покупок совершают люди, проживающие в том же либо соседнем районе. «Местное население проявляет интерес к проектам «Лидер Инвеста» уже на этапе согласования ГПЗУ с целью поменять свое жилье на новое и более современное в привычном районе», - отмечает руководитель комплекса продаж компании Олеся Кошкина.

На краях и за МКАД

Руководитель отдела продаж ГК «Пионер» Дмитрий Ефимов отмечает, что даже в сегменте комфорт действует правило увеличения доли локальных покупателей по мере удаления от центра: «В нашем проекте «LIFE-Митинская Ecopark» доля покупателей, живущих в Митине, существенно выше, чем доля жителей Свиблова среди покупателей «LIFE-Ботанический сад». Полагаю, что этот факт может отражать общую ситуацию, когда жители пусть и отдаленных, но инфраструктурно развитых и удобных районов предпочитают остаться в своем районе, а не менять привычный образ жизни. В то же время проекты, расположенные ближе к центру города, притягивают спрос более широкого круга покупателей».

Особенно высока доля местных покупателей в городах, расположенных на достаточно большом удалении от МКАД. «В ЖК «Мелодии леса» мы наблюдаем преимущественно локальный спрос. 90% наших покупателей – те, кто живут недалеко от Зеленограда. Как показывает практика, москвичи не готовы переезжать дальше 10-15 км от МКАД», - говорит Светлана Шмакова, вице-президент ГК «САПСАН». Такая же доля локальных покупателей в ЖК «Архимед» в Сергиевом Посаде. «Этот город является достаточно комфортным для жизни, поэтому неудивительно, что люди в поисках улучшения жилищных условий предпочитают найти хороший вариант здесь же, а не стремятся ближе к Москве, где, к тому же, более высокие цены», - отмечает директор по маркетингу Tekta Group Вартан Погосян.

Жители Москвы, которые из-за ограничений по бюджету вынужденно уезжают за МКАД, тоже стремятся придерживаться привычной локации. «Москвичи, переезжающие в Подмосковье, чаще всего выбирают города по направлению своего прошлого места жительства. Редко бывает, что москвич, всю жизнь живущий в районе Аэропорт, купит квартиру в Домодедово, а не в Химках», - говорит Владимир Богданюк, руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet.

Причем касается это не только коренных москвичей. Алексей из Тулы и Карина из Пермской области работают в МИСиС и живут в студенческом общежитии в районе Беляево. Там они поселились, как только переехали в Москву после школы и поступили в вуз. Сейчас пара ждет собственную квартиру в ЖК «Татьянин парк» в Солнцево. «Мы выбирали квартиру до 6 млн рублей и были готовы к переезду за МКАД. Но нам было важно, чтобы квартира была недалеко от метро (пусть и строящегося), а также по юго-западному направлению. Уж не знаю почему, но не лежит душа к северу, востоку и другим районам, а здесь все привычно», - объясняет Алексей.

Даже покупатели, которые перебираются в Подмосковье из регионов, выбирают сторону, которая ближе к их родному городу. Например, по данным «МИЭЛЬ-Новостройки», в проекте «Новогорск Парк», который расположен в Химкинском районе, почти 70% покупателей из ЦФО приходится на жителей Тверской области.

Источник: «МИЭЛЬ-Новостройки»

Прирастают к районам

В своем стремлении остаться в привычном районе люди порой иррациональны. «У нас был случай, когда для переселения клиентки из Измайлово на юго-запад пришлось приложить немало усилий, - рассказывает Вадим Ламин. - Женщина не хотела переезжать, потому что привыкла и хотела квартиру только в этом районе. Пришлось убеждать, что есть другие районы, несравнимо более комфортные для проживания. Составлялись обзоры экологической обстановки, обеспеченности инфраструктурными объектами и т.д. Убедить взрослого человека непросто». А Михаил Куликов вспоминает, как при расселении коммуналок риелторы подробнейшим образом знакомили человека с социальной средой того места, в котором были готовы предложить ему вариант: «В буквальном смысле водили по поликлиникам, магазинам, паркам, показывали, где и как здесь организован досуг пенсионеров, где люди смогут общаться. То есть приходилось проводить существенную предварительную работу, чтобы убедить клиента переехать в лучшие для него условия».

«Причины, по которым покупатели не хотят менять районы, обычно связаны с привычной средой обитания (магазины, школы, детские сады, друзья и парки отдыха) – то есть люди просто «прирастают» к своему району. Именно поэтому они обычно выбирают сначала локацию, а уже потом изучают, какие предложения в ней есть, - отмечает председатель совета директоров «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. - Нередко москвичи подбирают квартиры по пути следования на дачу либо недалеко от живущих здесь родственников».

Бывают и очень рациональные причины привязанности к району. «Например, молодые семьи с маленькими детьми, выбирая квартиру, в основном приобретают ее поближе к дому родителей. Причем на выбор зачастую влияет факт, кто из родителей супругов готов больше помогать в уходе за детьми», - говорит Александр Москатов, управляющий директор брокерского департамента «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости».

Так, программист и глава молодой семьи Рафаэль родился и провел детство в Лобне (северное направление), но уже несколько лет снимает квартиру в районе Зябликово на юге Москвы. Когда после свадьбы и рождения ребенка зашла речь о покупке квартиры, молодой отец рассматривал как север Подмосковья, где живут его родители, так и юг – недалеко от полюбившегося ему Зябликова, где к тому же обитают родители жены. Поскольку у тещи с тестем больше возможностей помогать с ребенком, чем у его родителей, в результате выбор пал на квартиру в городе Видное.

Страсть к переменам

Иногда люди наоборот стремятся радикально сменить район, хотя такие покупатели явно в меньшинстве. По данным онлайн-голосования на www.irn.ru, всего 6,9% на вопрос о гипотетической локации нового жилья ответили «только не в своем районе». Нередко такое случается при разводах, говорит Вадим Ламин.

Бывает так, что социальные связи не привязывают, а отталкивают. Людям важно вырваться из определенной социальной среды, и это являются ключевым мотивирующим фактором для смены района проживания, причем порой они сами не могут сформулировать такое требование. «Я помню случай, как к нам обратилась семья, желающая – так следовало из их слов – улучшить жилищные условия: переехать из старой панельной «девятиэтажки» в современный дом. Мы сбились с ног в поисках подходящего варианта. Людям не нравилось все: не тот этаж, не та цена, планировка, цвет перил в подъезде… - рассказывает Михаил Куликов. - Я голову сломал, в чем дело, пока в приватном разговоре с главой семьи не выяснил, что ребенок в семье страдает наркотической зависимостью, и единственной причиной переезда является желание родителей вырвать его из привычного круга общения».

Зачастую подобные случаи связаны со здоровьем ребенка. «Несколько лет назад подбирали квартиру для семьи, в которой также был ребенок с особенностями развития, - вспоминает Александр Москатов. - Причина переезда заключалась в том, что ребенка устроили в очередную обычную среднеобразовательную школу в районе метро «Автозаводская». Новые одноклассники его быстро приняли в коллектив, у него появились друзья. Семья жила достаточно далеко от этой станции, и в итоге они приняли решение – продали свою квартиру и купили другую поближе к школе».

Следствия для рынка

Но все же случаи намеренного переезда на другой конец города – исключение из правила, обычно лояльность своему району высока. «Часто и успешно этим пользуются риелторы. Например, наиболее эффективным способом привлечения внимания к продаваемой квартире в спальном районе до сих пор считается развешивание объявлений на соседних домах», - отмечает Вадим Ламин.

Схожими приемами пользуются девелоперы и брокеры на первичном рынке. «Никто не станет вешать наружную рекламу новостройки в Реутове на западном направлении, поскольку целевой аудитории такого объекта там нет», - говорит Владимир Богданюк. Для девелоперов есть и другое преимущество – большая предсказуемость. «При проектировании любого жилого комплекса застройщик ориентируется в первую очередь на локальный спрос. Сегодня даже не самый удачный на первый взгляд проект будет интересен тем, кто живет в ближайшем окружении», - полагает Мария Литинецкая.

Однако есть и недостаток у такой привязанности. «Жители престижных районов, например на западе и юго-западе Москвы, редко уезжают оттуда. Дополнительный спрос на жилье в таких районах создают новые покупатели, а также те, кто готов уехать из менее благополучных округов. При этом как раз в этих районах из-за малого количества промзон под реконструкцию недостаточно площадок для строительства нового жилья, в результате в районе формируется дефицит предложения. В то же время в менее дорогих районах с большим количеством промзон, напротив, появляется много нового жилья, предложение оказывается в переизбытке», - говорит Татьяна Калюжнова. Поэтому растет ценовой разрыв между и без того дорогими и дешевыми районами.

Источник:

http://www.irn.ru

Новое о налогах на недвижимость

Снижению цен на жилье мешают психология и обременения

Последние 15 лет недвижимость практически постоянно дорожала, поэтому многим участникам рынка чисто психологически трудно смириться с возможностью ее удешевления. Кроме того, снижению цен мешает огромное количество обременений, которые повесили на застройщиков в эпоху сверхприбылей в строительной отрасли, заявил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко в эфире программы «Отражения» на «Общественном телевидении России».

Нынешний уровень цен на недвижимость сложился в прежние годы в принципиально иных макроэкономических условиях. В этой другой реальности, прекратившей свое существование после обрушения цен на нефть и введения санкций против России, в нашу страну огромным потоком текли деньги из-за рубежа – в виде доходов от продажи дорогих энергоресурсов, инвестиций, дешевых западных кредитов и т.п. В результате часть населения, так или иначе имевшая доступ к этим финансам, могла оплачивать товары и услуги, в том числе жилье, по крайне высоким ценам. А все остальные – и таковых подавляющее большинство – последние пять-семь лет были отрезаны от рынка недвижимости.

Когда макроэкономическая и геополитическая ситуация изменилась и «шальные деньги» ушли из страны, выяснилось, что те, кто сейчас может позволить себе покупку жилья – уже его купили. А те, кому квартира нужна – не могут ее приобрести даже в ипотеку под нулевой процент. Хотя это не малоимущие граждане, а представители среднего класса… Есть множество способов определения «справедливой» цены метра, но какой из них ни возьми, цены на недвижимость в Москве оказываются завышены в полтора-два раза.

Почему же продавцы не торопятся снижать цены, несмотря на резкое падение спроса? Во-первых, за время, пока цены росли и застройщики получали сверхприбыли, на них успели повесить огромное количество обременений в плане создания социальной и дорожной инфраструктуры, огромных выплат в бюджет – за пользование землей, кадастровая стоимость которой за последние годы в Москве выросла на порядок, за изменение ее статуса и т.п. В результате девелоперам часто очень трудно решиться на снижение цены по причине и без того невысокой рентабельности проектов. Поэтому, если власти заинтересованы в увеличении доступности жилья для граждан и улучшении ситуации в сфере строительства, им, прежде всего, необходимо облегчить нагрузку, взваленную на застройщиков в более благоприятные для отрасли времена.

Во-вторых, участники рынка привыкли к тому, что недвижимость всегда дорожает и чисто психологически не готовы к иному развитию событий. Основная масса застройщиков до сих пор живет иллюзиями о том, что надо только чуть-чуть подождать и все само наладится, квартиры вновь начнут разбирать как горячие пирожки. Во многом эти представления сформированы прежним кризисом, когда, действительно, после катаклизмов 2008 г. с осени 2009 г. все вновь пошло в рост. Но тогда имел место классический финансовый кризис, при котором после ликвидации ценовых пузырей достаточно быстро следует восстановление. А сейчас страна перестраивается на новые рельсы, та жизнь, которая была до 2014 г., в обозримом будущем не вернется. Так что переждать кризис не получится…

В этом смысле сентябрь был очень показательным: несмотря на начало делового сезона и девальвацию рубля, которая раньше всегда приводила к ажиотажу, активность на рынке выросла лишь на 10-15%. В предыдущие годы с наступлением осени всплеск спроса всегда был более ощутимым. Поэтому, по всей видимости, в ближайшие месяцы участники рынка, осознав бесперспективность надежд на быстрое восстановление платежеспособного спроса, будут вынуждены корректировать свою ценовую стратегию, увеличивать скидки, чтобы хотя бы с нулевой рентабельностью, но распродать «зависшие» квартиры и получить возможность расплатиться с банками – в девелопменте очень велика долговая нагрузка.

Собственно, цены уже постепенно ползут вниз. Только за III квартал 2015 г. средняя стоимость метра на рынке новостроек Москвы упала на 8,5%. Это не значит, что в какой-то момент новостройки дружно подешевели - средняя цена уменьшается благодаря выходу на рынок новых, все более дешевых проектов и отсутствию заметного роста цены метра по мере повышения стадии строительной готовности объекта (ранее разница в цене между квартирой «на котловане» и в готовом доме составляла не менее 20-25%).

Кроме того, застройщики стимулируют продажи с помощью значительных скидок – как правило, за счет экономии на проектном финансировании. Сейчас ставка по кредитам для девелоперов составляет 20-25% годовых, и наиболее адекватные компании понимают, что лучше все продать за два-три месяца с хорошей скидкой, чем год ждать покупателей, выплачивая огромные деньги банку. Максимальные скидки обычно предоставляются на определенный пул квартир, условно менее ликвидных (большие площади, первый этаж и т.п.).

Конечно, ситуация на рынке очень разная - есть проекты, где жилье продается даже лучше, чем до кризиса, причем без каких-то огромных дисконтов. Это оригинальные, продуманные до мелочей проекты с хорошей транспортной доступностью, предлагающие высокое качество жизни, идеальные с точки зрения соотношения цены и качества. Квартиры в таких новостройках быстро раскупают даже в нынешних условиях – благодаря тому, что эти проекты на голову выше, чем у конкурентов. А те проекты, которые делались по принципу «и так купят», на нынешнем рынке оказались совершенно не востребованы.

В целом сейчас очень удачное время для покупателей: на рынке много интересных предложений, при этом можно спокойно торговаться и, если есть подходящий по качеству и цене вариант – покупать. А если нет - не расстраиваться и выбирать дальше. Спешить с покупкой не стоит, но и упорно ждать падения цен тоже смысла не имеет - может случиться так, что цены снизятся, но не на тот объект, который вам нужен, резюмировал эксперт.

Источник:

http://www.irn.ru

В 2016 году в Москве будет сдано около 100 жилых проектов. Часть 1. Массовый сегмент

Аналитики компании «Метриум Групп» подсчитали, что в наступившем 2016 году в Москве и на присоединенных к столице территориях девелоперы намерены сдать в эксплуатацию 97 жилых и апартаментных комплексов. Это на 15,5% больше, чем планировалось ввести в прошлом году. При этом 41,2% от этого количества относится к массовому сегменту.

По данным «Метриум Групп», на начало 2016 года в «старой» и Новой Москве первичные продажи велись почти в 280 жилых комплексах и комплексов апартаментов. Из них на долю проектов, которые должны сдаться в эксплуатацию в текущем году, приходится чуть более трети – 97 новостроек. Это на 13 проектов больше, чем должно было сдаться в 2015 году. Тогда планировалось ввести в эксплуатацию 84 жилых и апартаментных комплекса. Однако в реальности это количество оказалось меньше: ровно в трети жилых и апартаментных комплексов в силу различных обстоятельств сроки ввода в эксплуатацию были перенесены с конца прошлого года на начало текущего. При этом эксперты «Метриум Групп» отмечают, что на рынке также представлены проекты, в которых корпуса вводятся раньше заявленного срока. К таким относятся жилые комплексы «Ривер Парк» и «Новые Ватутинки».

«Причины удлинения сроков строительства банально просты - просчеты или косяки управляющих проектом, срыв сроков самими строителями или прямое недофинансирование работ со стороны заказчика, - рассказывает Дмитрий Старостин, вице-президент компании AEON Corporation (девелопер ЖК «Ривер Парк»). - Конечно есть и оттенки у каждого случая – например, договоры генподряда с валютной составляющей с турецкими компаниями. Если вышеперечисленные причины отсутствуют и грамотное управление дополняет надежный и проверенный подрядчик - вот это и есть прямая дорога к досрочной сдаче объекта».

«Причиной переноса сроков сдачи дома оказываются самые разные факторы, причем некоторые из них даже не зависят от самого застройщика, - добавляет Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки». - К примеру, это могут быть близко проходящие грунтовые воды, не выявленные во время предварительных изыскательных работ. Также одна из самых больших проблем для любого московского застройщика - отсутствие единой карты инженерных сетей. В результате, неприятным «сюрпризом» может стать обнаружение на стройплощадке труб и коммуникаций, не обозначенных ни на одном плане. Третья причина срывов сроков строительства – финансовая сторона вопроса. Некоторые застройщики заключили договоры с подрядчиками в валюте. В результате ослабления рубля сумма выплат по контракту увеличилась в два раза. А это в некоторых случаях грозит уже разрывом договоров и поиском нового генподрядчика. И, пожалуй, одна из самых парадоксальных, но при этом часто встречающихся проблем для девелоперов, – невозможность подключения к инженерным сетям. Дом может быть полностью готов, но из-за нехватки инженерных мощностей для ввода проекта в эксплуатацию, дольщики не получают ключи вовремя. Поэтому любой застройщик, не имеющий на площадке собственные инженерные мощности (отопление, канализация, водоснабжение, электричество и пр.), оказывается в зоне риска. Чтобы не нарушить обязательств перед дольщиками, необходимо, во-первых, закладывать на строительство время с определенным лагом, чтобы у девелопера была возможность справиться с непредвиденными обстоятельствами. Во-вторых, выбирать для реализации проекта только надежных известных генподрядчиков с большим опытом работы. Тогда сдать комплекс можно не просто вовремя, но и с опережением сроков».

По срокам сдачи проекты, запланированные к вводу в 2016 году, распределяются примерно поровну между первым и последним кварталами года – 32% и 35% соответственно. Во втором квартале 2016 будут сданы 23% проектов. А вот на третий квартал придется ровно 10%.

Данные: «Метриум Групп»

Если рассматривать объем предложения в разрезе количества лотов, то в общей сложности на столичном первичном рынке сегодня представлено 43,7 тыс. квартир и апартаментов во всех ценовых категориях. Из них 14,8 тыс. (33,9%) предлагаются в домах, которые запланированы к сдаче в новом году.

Больше всего в текущем году будет сдано объектов массового сегмента. На их долю приходится 41,2% проектов от общего количества вводимых в 2016 году проектов и 50,6% от общего количества лотов.

Данные: «Метриум Групп»

Жилые комплексы массового сегмента. «Старая» Москва

В массовом сегменте в старых границах Москвы на 2016 год запланированы к вводу в эксплуатацию 14 проектов. Ровно половина из них будет сдана в 4 квартале. Это жилые комплексы «Варшавское, 141», «Life-Митинская Ecopark», «Дом на Нагатинской», «Летчика Бабушкина, 17», ЖК на Ельнинской улице, МФК «Фили Град» и отдельные корпуса  микрорайона «Северный».

Еще в 6 проектах ввод в эксплуатацию запланирован на первый квартал: «Мичурино-Запад», «Белый Парк 2», О7, ряд корпусов в ЖК «Ривер Парк», по одному корпусу в ЖК «Эталон-Сити» и «Некрасовка».

А во втором и третьем кварталах 2016 года в массовом сегменте ожидается затишье. В этот период будут сданы только два корпуса в ЖК «Некрасовка» (2 квартал) и ЖК «Терлецкий парк» (3 квартал).

Самая низкая стоимость квадратного метра среди проектов, ввод в эксплуатацию которых намечен на этот год, зафиксирована в ЖК «Некрасовка» - от 89,6 тыс. рублей (2 квартал). На второй позиции расположился микрорайон «Северный» с показателем 93,5 тыс. рублей за «квадрат» (4 квартал). И замыкает тройку ЖК «Эталон-Сити». Здесь стоимость квадратного метра начинается от 109,7 тыс. рублей (1 квартал).

Что характерно, все три проекта расположены за МКАД. Если же рассматривать предложение внутри Московской кольцевой автодороги, то минимум представлен в ЖК «Терлецкий парк» (3 квартал, от 119,1 тыс. рублей).

Наименьший бюджет покупки отмечен в микрорайоне «Северный» (от 3,44 млн рублей), ЖК «Варшавское, 141» (от 3,98 млн рублей, 4 квартал) и ЖК «Некрасовка» (от 4,24 млн рублей).

ЖК массового сегмента в «старой» Москве со сроком сдачи в 2016 году

Название

РВЭ

Площадь (кв. м)

Цена кв. м (тыс. руб.)

Бюджет (млн руб.)

min

max

min

max

min

max

«Некрасовка» (кв. 11, корп. 3, 4, 11)

1-2 кв.

38,5

80,6

89,6

125,2

4,24

7,35

Мкрн «Северный» (корп. 7, 8)

4 кв.

30,3

88,2

93,5

135

3,44

8,42

«Эталон-Сити» (корп. 1)

1 кв.

37,5

93,5

109,7

119,2

4,47

10,26

«Терлецкий парк»

3 кв.

33,25

123,05

119,1

169,8

4,95

15,26

«Варшавское, 141»

4 кв.

22,4

87,8

123,2

193

3,98

12,95

«Life-Митинская Ecopark»

4 кв.

38,84

87,8

140,6

210,7

7,03

15,93

«Мичурино-Запад»

1 кв.

35,44

77,17

145

179

6,17

11,4

ЖК на Ельнинской

4 кв.

38,58

88,7

162

200

7,56

14,68

МФК «Фили Град»

4 кв.

27,58

103,3

164

290

4,74

25,31

«Дом на Нагатинской»

4 кв.

41

96,2

167,1

232,2

7,64

18,18

«Летчика Бабушкина, 17»

4 кв.

44

120

170

190

4,48

20,7

«Белый Парк 2»

1 кв.

45,8

81,3

178

193

8,79

14,63

«Ривер Парк» (корп. 8-10)

1 кв.

38,85

78,8

185,8

216

7,37

16,71

О7

1 кв.

40,8

113

188,8

207,6

7,86

23

Итого: 14 ЖК

22,4

123,05

89,6

290

3,44

25,31

Источник: «Метриум Групп»

Жилые комплексы массового сегмента. Новая Москва

На территории Новой Москвы в 2016 году ввод в эксплуатацию жилых домов запланирован в 20 проектах. Причем в большинстве из них будут сданы только отдельные корпуса: по 4 корпуса запланированы к сдаче в микрорайоне Центральный ЖК «Новые Ватутинки» и ЖК «Бутовские аллеи», 12 корпусов ЖК «Андерсен» и 1 корпус в ЖК «Новое Бутово». А жилых комплексов, которые в текущем году будут достроены полностью, здесь представлено не так много: это «Спортивный квартал» и «Марушкино».

На второй квартал к сдаче запланированы корпуса в 7 проектах: ЖК «Эдальго Garden Park» («Легенда №18») и «Новая Звезда», микрорайон Щербинка (1 корпус), ЖК «Прима-Парк» (2 корпуса), «Первый Московский» (8 корпусов), «Новое Бутово» (2 корпуса), «Переделкино Ближнее» (5 корпусов).

В третьем квартале не будет сдано ни одного проекта в Новой Москве. Зато в 4 квартале жилые дома будут сдаваться сразу в 9 новостройках. Это ЖК «Белая Звезда», первая очередь ЖК «Борисоглебское», 3 корпуса в ЖК «Легенда», «Белая Звезда», 8 корпусов ЖК «Первый Московский», 1 корпус в ЖК «Бунинские луга», 5 корпусов в ЖК «Внуково-2016», 2 корпуса в ЖК «Москва А101», 4 корпуса в ЖК «Рассказоvо» и 5 корпусов в ЖК «Татьянин Парк».

Минимальная стоимость квадратного метра в проектах Новой Москвы, сдающихся в текущем году, на сегодняшний день составляет 50 тыс. рублей. От этой отметки цены начинаются в ЖК «Борисоглебское». На второй и третьей позициях с небольшой разницей расположились ЖК «Легенда» и микрорайон Щербинка – от 65,1 тыс. и от 65,5 тыс. рублей соответственно.

Самые низкие цены на квартиры в новостройках, ввод в эксплуатацию которых намечен на ближайший год, также представлены в ЖК «Борисоглебское» - от 1,9 млн рублей. На втором месте ЖК «Спортивный квартал» - от 2,26 млн рублей. «Бронза» у ЖК «Марушкино» - от 2,93 млн рублей.

ЖК массового сегмента в Новой Москве со сроком сдачи в 2016 году

Название

РВЭ

Площадь (кв. м)

Цена кв. м (тыс. руб.)

Бюджет (млн руб.)

min

max

min

max

min

max

«Борисоглебское» (1 очередь)

4 кв.

33,4

74,21

50

72,5

1,9

4,44

«Легенда» (корп. 1, 2, 7)

4 кв.

37,1

86,5

65,1

87,6

3

6,5

Мкрн Щербинка (д. 4)

2 кв.

41,48

96,83

65,5

89

3,58

6,73

«Марушкино»

1 кв.

39,6

75,77

70

74

2,93

5,3

«Спортивный квартал» (корп. 4-6, 10-15)

1 кв.

27,79

67,9

73,4

106,3

2,26

5,58

«Белая Звезда»

4 кв.

45,19

102,51

78,01

82

3,62

8,05

«Прима-Парк» (корп. 22, 23)

2 кв.

28,91

82,62

81

124,6

3,5

7,13

«Первый Московский» (фаза 3, корп. 5-9, 11, 12, 18, фаза 6, корп. 2-7, 9)

2-4 кв.

37,8

103,61

81,7

139,5

4,01

10,2

«Бунинские луга» (корп. 1.11)

4 кв.

22,5

118,2

84,5

135

2,98

10,6

«Внуково-2016» (корп. 4-7, 9)

4 кв.

31,96

80,31

85,4

106,9

3,07

7,3

«Андерсен» (корп. 18-25, 34, 36, 38, 40)

1 кв.

38,22

100,27

89,7

170

3,6

15,69

«Новые Ватутинки», микрорайон Центральный (корп. 33, 34, 36, 37)

1 кв.

56,12

56,2

93,7

98,8

5,26

5,55

«Эдальго Garden Park» («Легенда №18»)

2 кв.

27

79,1

98

117

3,05

7,91

«Москва А101» (корп. 13, 14)

4 кв.

40,9

87

101,3

124,1

4,58

8,81

«Новая Звезда»

2 кв.

22,9

49,7

102

155

3,02

5,49

«Новое Бутово» (корп. 7, 10, 11)

1-2 кв.

36,25

80,96

102

141,9

4,32

9,45

«Переделкино Ближнее» (фаза 5, корп. 5, 8, 11-13)

2 кв.

37,2

84,6

107

149,5

4,91

10,64

«Бутовские аллеи» (корп. 19, 22)

1 кв.

37

78,2

109,2

133

4,52

9,66

«Рассказоvо» (корп. 1-4)

4 кв.

37

94

110,7

139,3

4,9

12

«Татьянин Парк» (корп. 1-5)

4 кв.

45,42

113,08

112,9

150

6,24

16,96

Итого: 20 ЖК

22,5

118,2

50

170

1,9

16,96

Источник: «Метриум Групп»

Комплексы апартаментов комфорт-класса

В общей сложности в 2016 году в Москве будут сданы в эксплуатацию 31 комплекс апартаментов. Из них 10 проектов в элитном классе, 14 – в бизнес-классе и 7 – в комфорт-классе.

В низшей ценовой категории в первом и третьем кварталах текущего года не запланированы к сдаче ни одного апартаментного комплекса. 4 проекта – «Клубный дом на Пришвина», «Дом на ВДНХ», «

Парк Легенд

» и «Клубный дом на Менжинского» - будут введены во 2 квартале, а сразу три многофункциональных комплекса от компании MR Group – МФК «Савеловский Сити» (корпус Б1), «Фили Град» (2 очередь) и «Водный» – в 4 квартале.

В проектах комфорт-класса со сроком ввода в ближайшие 12 месяцев стоимость апартаментов начинается от 117 тыс. рублей за «квадрат» (МФК «Савеловский Сити»). От 120 тыс. рублей за кв. м цены начинаются в «Клубном доме на Пришвина». А в «Доме на ВДНХ» ценник стартует от 125 тыс. рублей за кв. м.

Самый доступный по цене лот в объектах, сдающихся в новом году, представлен в «Клубном доме на Пришвина» - 4,36 млн рублей. За 4,6 млн рублей можно приобрести апартаменты в МФК «Савеловский Сити», а в МФК «Фили Град» минимальный порог вхождения находится на уровне 4,63 млн рублей.

Комплексы апартаментов комфорт-класса со сроком сдачи в 2016 году

Источник: «Метриум Групп»

«2016 год начался на довольно пессимистичной ноте: рубль стремительно обесценивается на фоне дешевеющей нефти, - резюмирует Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». – Как следствие, кризис в российской экономике будет усиливаться. А это значит, что можно с уверенностью прогнозировать смещение спроса в проекты, ввод в эксплуатацию которых придется на текущий год. В уже сданных в 2015 году жилых и апартаментных комплексах цены могут оказаться недоступными для большинства покупателей жилья в массовом сегменте, а в проекты с более низкими ценами, сдающиеся в 2017-19 годах, покупатели будут идти с опаской. К примеру, сегодня можно приобрести квартиру в готовом доме, сдающемся в первом квартале, всего за 2,26 млн рублей. Столь низкие цены представлены в «Спортивном квартале». Если рассматривать варианты, сдающиеся в начале года внутри МКАД, то здесь диапазон минимальных цен составляет от 6,17 до 8,79 млн рублей. Стоит обратить внимание на ЖК «Ривер Парк» - единственный в столице проект комфорт-класса, расположенный на первой линии Москвы-реки в шаговой доступности от парка «Коломенское». Стоимость квартир здесь начинается от 7,37 млн рублей».

Источник:

Метриум Групп

Как менялись планировки массового жилья

За первые четыре месяца 2017 года количество сделок со вторичным жильем в Москве по сравнению с аналогичным периодом прошлого года уменьшилось на 16,2% , а в Подмосковье на 9%. Одной из причин снижения интереса ко «вторичке» является моральное устаревание квартир и их несоответствие требованиям покупателей, которые прежде всего касаются планировок. По сравнению с домами, построенными в 60-е – нулевые годы жилье в новостройках обладает более качественными планировками с оптимальной площадью различных зон. Эксперты компании «Метриум Групп» рассказали, как изменились планировочные решения массового жилья за последние несколько десятилетий.

Кухни

Площадь кухонь в хрущевках, построенных в 60-е годы, составляла всего 5-7 кв. м. В 80-е годы в некоторых типовых сериях домов она увеличилась до 8-9 метров. Отказ от маленьких кухонь стал главным отличием квартир, построенных в последнее десятилетие.  Практика показала: чтобы разместить в кухне всю необходимую бытовую технику, а также организовать в ней зону столовой-гостиной, необходимо помещение площадью 12-16 кв. м.

Главным трендом последних нескольких лет стало появление в новостройках квартир с евро-планировкой, где кухня и гостиная располагаются в одном помещении. «В ЖК «Новый Зеленоград», строящемся в Солнечногорском районе Подмосковья, однокомнатные квартиры имеют просторную кухню-гостиную площадью 14,7 кв. м, а в «двушках» ее площадь составляет 18 кв. м, – говорит Евгения Акимова, генеральный директор компании IKON Development (девелопер ЖК «Новый Зеленоград»). – Европейские планировки делают жилплощадь максимально функциональной. За счет большой площади кухни-гостиной, даже самая компактная однокомнатная квартира выглядит просторной и очень удобной для жизни. Поэтому такое жилье пользуется огромной популярностью на протяжении всего периода реализации проекта».

Комнаты

Проходные комнаты, которые несколько десятилетий назад можно было встретить во многих квартирах, остались в прошлом. В современных новостройках изолированы все жилые помещения. Исключение составляют только студии, рассчитанные на проживание одного-двух человек.

Изменения коснулись и геометрии комнат. Длинных и узких помещений, получивших прозвища «трамваи» или «пеналы» с шириной всего 2,5 м, в современных новостройках больше нет. Опыт показал, что самыми удобными для расстановки мебели являются комнаты в форме квадрата. Кроме того, такие помещения визуально воспринимаются, как более просторные. Поэтому многие застройщики стараются проектировать комнаты с равнозначной длиной и шириной. Прямоугольные комнаты с современных квартирах по-прежнему существуют, но их ширина составляет 3,4 метра и более.

Еще одним трендом последних лет при строительстве массового жилья стал отказ от слишком больших комнат в пользу увеличения площади кухонь, прихожих и санузлов. Площадь спален в большинстве недорогих новостроек сегодня составляет 12-15 кв. м, гостиных – 14-18 кв. м.

Санузлы

В типовых «хрущевках» и блочных девятиэтажках площадь ванной составляла всего 2 кв. м, а туалета – 1 кв. м. В кирпичных пятиэтажках советского домостроения совмещенный санузел размещался на площади 3 кв. м. Во многих квартирах нельзя было поставить даже полноценную ванну, и их жильцам приходилось довольствоваться микроскопическим «сидячими» аналогами.

В большинстве современных новостроек минимальный размер ванной комнаты начинается от 3 кв. м, а туалеты планируются с шириной от 1 метра, что дает возможность разместить в нем не только унитаз, но и раковину.

Не редкостью даже в недорогих новостройках стало наличие в двух- и трехкомнатных квартирах двух санузлов. «В ЖК «Новый Зеленоград» площадь санузла даже в самой компактной студии площадью 21,6 кв. м составляет 3,1 кв. м, – говорит Евгения Акимова. – В двухкомнатной квартире площадью 64,7 кв. м санузел занимает помещение площадью 5,8 кв. м, а в трехкомнатной площадью 72,7 кв. м спроектировано два санузла – площадью 3,5 и 4 кв. м».

Прихожие и коридоры

В домах эпохи советского домостроения площадь прихожих, как правило, составляла всего 2-4 кв. м, а ширина коридоров не превышала 1,2-1,3 метров. Разместить в них можно было только вешалку для верхней одежды и узкую тумбу для обуви. Одеваться для выхода на улицу в таком тесном пространстве мог только один человек, а о размещении вместительных шкафов для хранения не могло идти и речи.

В последние годы площадь входной зоны в новостройках значительно увеличилась – до 5-8 и более кв. м, а ширина прихожих, как правило, находится в диапазоне 1,5-3 метра. Это позволяет установить в них системы для хранения верхней одежды и других вещей. Например, в ЖК «Новый Зеленоград» размер прихожей в трехкомнатных квартирах площадью 64 кв. м составляет 10,4 кв. м. При этом помещение спроектировано в форме квадрата, что позволяет разместить в нем вместительные шкафы и сохранить ощущение простора. Также при создании проектов во многих современных жилых комплексах девелоперы предусматривают наличие во входных зонах гардеробных. Так, в ЖК «Новый Зеленоград» есть варианты трехкомнатных квартир площадью 56,3 кв. м, в которых размер гардеробной в прихожей составляет 2,8 кв. м.

Балконы и лоджии

Наличие балкона было мечтой всех советских граждан, так как они имелись далеко не в каждой квартире. А просторные лоджии и вовсе встречались только в самых «продвинутых» сериях домов. Как правило, такие помещения использовались в качестве кладовых – для хранения велосипедов, санок и лыж, домашних заготовок и редко используемых вещей. Когда в 90-х годах стала доступной процедура утепления и остекления, балконы и лоджии многие начали превращать в зимние сады, кабинеты или мини-тренажерные залы.

В настоящее время вопрос о том, быть или не быть балконам и лоджиям в жилых комплексах, девелоперы решают по-разному. В одних проектах в угоду архитектурной составляющей они полностью отсутствуют, в других – эти помещения проектируются практически в каждой квартире. При этом, чтобы не портить внешний вид фасада, применяется единое остекление всех балконов и лоджий, а их площадь, как правило, составляет 3-5 и более кв. м.

Модным трендом в последние годы также стало строительство квартир с просторными террасами, по площади не уступающими полноценной комнате. Например, в столичном городском квартале «Ривер Парк» представлены террасы площадью от 12 до 21 кв. м.

«Покупателей с абсолютно одинаковым укладом жизни не существует, – говорит Евгения Акимова. – Для одних важным является наличие в квартире большой кухни, для других – просторных комнат. Единственным способом удовлетворить потребности самых разных групп клиентов является предложение большого количества планировок. В ЖК «Новый Зеленоград» представлено более 50 вариантов планировочных решений, в том числе жилье евро-формата. Такое разнообразие – редкость не только для массового сегмента, но и более дорогого жилья. Однако, как показывает опыт, будущее – за данной стратегией. В первом корпусе ЖК «Новый Зеленоград», сданном в эксплуатацию в апреле этого года, продано 89% квартир. При этом одним из решающих аргументов в пользу покупки для многих покупателей стала именно возможность выбора жилья, идеально подходящего для их семьи».

«Современные покупатели хотят, чтобы в приобретаемом жилье рационально использовался каждый квадратный метр, – резюмирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум Групп». – При этом разнообразие планировок является одним из важных «козырей» для привлечения их внимания. Однако только в единицах жилых комплексов, представленных сегодня на первичном рынке, количество видов планировок насчитывает несколько десятков. Это связано с тем, что рынок недвижимости не может мгновенно реагировать на изменения конъюнктуры: с момента разработки проекта до сдачи жилого комплекса проходит несколько лет. Такие проекты как «Новый Зеленоград»,  предвосхищают ожидания покупателей и задают новые стандарты завтрашнего дня. Но эволюция рынка неизбежна, и постепенно доля комплексов с большим выбором планировочных решений будет увеличиваться».

Источник:

Метриум Групп

Топ-10 стран мира с самой дорогой жилой недвижимостью

Во всем мире сегодня продается около 500 объектов, которые можно отнести к сегменту сверхдорогой недвижимости – стоимостью от $30 млн (или около 2 млрд в рублевом эквиваленте). К такому выводу пришли эксперты выставки «Шоурум жилой недвижимости», изучив предложение ведущих международных брокерских агентств. На основе собранных данных специалисты составили рейтинг стран по количеству сверхдорогих лотов.

1 место. Соединенные штаты Америки. Более 150 лотов

Безоговорочным лидером по количеству сверхдорогой жилой недвижимости, выставленной на продажу, сегодня является США – более 150 апартаментов, резиденций и земельных участков стоимостью свыше $30 млн. А «потолок» здесь составляет $250 млн или 15 млрд рублей. Это один из самых высоких показателей в мире. Причем за эту цену предлагаются сразу два объекта. Один из них – это огромное ранчо в Техасе, площадь которого составляет 137 квадратных километров. Это примерно вдвое больше территории, занимаемой Центральным административным округом Москвы. Покупатель сможет не только жить здесь, но и получать доход от аренды, продажи грунтовых вод и сена – примерно $2 млн в год.

Если же говорить о более привычном формате недвижимости, то за те же $250 млн можно приобрести роскошную виллу в районе Бел-Эйр в Лос-Анджелесе. Ее площадь составляет около 5 тыс. кв. м, на которых разместились 10 спален, 3 кухни, 5 баров, открытый бассейн, боулинг-зал на 4 дорожки, кинотеатр формата 4К Dolby Atmos на 40 мест, вертолетная площадка, спа-центр, гараж-галерея с коллекцией эксклюзивных автомобилей стоимостью свыше $30 млн, 2 погреба для вина и шампанского, полностью заполненные элитными сортами и многое другое.

2 место. Россия. 50 лотов

В России объектов стоимостью свыше $30 млн примерно в три раза меньше, чем в США. И верхняя планка находится значительно ниже – на уровне $111,5 млн (6,7 млрд рублей). За эту сумму предлагается настоящий дворец на территории бывшего санатория «Барвиха». Резиденция площадью 2,4 тыс. кв. м на территории в 1 га может похвастаться наличием винного погреба, бассейна, спа-зоны, лифта для перемещения между этажами и многим другим.

3 место. Великобритания. 30 лотов

«Бронза» достается Великобритании с показателем 30 сверхдорогих лотов. Звание самого дорого объекта сегодня принадлежит историческому поместью, которое вполне могло бы стать площадкой для съемок популярного сериала Downton Abbey. Стоимость резиденции составляет $103,88 млн (6,23 млрд рублей). Площадь замка составляет 4,8 тыс. кв. м, в нем расположилось 24 спальни. Интерьеры оформлены в роскошном викторианском стиле. Само здание относится к категории Grade II* - особо важных исторических объектов, причем окружающие его ландшафтные сады маркированы Grade I. Такой же статус, к примеру, носит Букингемский дворец – официальная лондонская резиденция британских монархов.

4 место. Швейцария. 28 лотов

На четвертой позиции расположилась Швейцария. В этой стране сегодня экспонируются 28 лотов стоимостью $30 млн и более. Причем по максимальному уровню цен «страна банкиров» не входит даже в первую десятку. Наиболее дорогостоящий объект в этой локации обойдется в $59 млн (3,54 млрд рублей). Это вилла в стиле hi-tech на берегу Женевского озера. Она имеет довольно скромную площадь – «всего» 645 кв. м. А площадь участка с собственной береговой линией составляет 60 соток.

5 место. Франция. 23 лота

Франция сегодня может предложить состоятельным покупателям 23 лот стоимостью свыше $30 млн. При этом здесь реализуется самый дорогой в мире объект – вилла Palais Bulles (дословно – Дворец Пузырей). Это работа знаменитого венгерского архитектора Антти Ловаг, сына эмигрантов из России и Финляндии. Дом строился в период с 1975 по 1989 год для французского промышленного магната Пьера Бернара. После его смерти в 1991 году «Дворец Пузырей» приобрел дизайнер Пьер Карден, используя дом в качестве летней резиденции.

Свое название вилла получила благодаря уникальному архитектурному проекту. Здесь почти нет острых углов, все пространства имеют сферическую форму. При этом каждая из десяти спален оформлена именитыми современными художниками. Дом площадью 1,2 тыс. кв. м расположен рядом с Каннами, из его окон и с террас открываются захватывающие виды на Каннский залив. В 2016 году он был полностью реновирован и в марте 2017 выставлен на продажу. Покупателя, готового заплатить $411,37 млн (24,68 млрд рублей), пока не нашлось.

На шестом месте расположилась Испания, где в ценовом диапазоне от $30 млн экспонируется 19 объектов, а самый дорогой из них обойдется в $57 млн (вилла площадью 2 тыс. кв. м на участке 40 га на Балеарских островах). В соседней Италии экстремально дорогих лотов несколько меньше – 14 объектов. При этом самый большой ценник у дворца эпохи позднего Ренессанса (1542 год постройки) в центре Рима - $67 млн.

На восьмой позиции идут Объединенные Арабские Эмираты (9 лотов, максимальная стоимость - $50,36 млн). Девятое место у французского заморского сообщества Сен-Бартелеми (7 лотов, максимум – $54 млн). И замыкает десятку стран с самым большим количеством объектов жилой недвижимости стоимостью свыше $30 млн Израиль. Здесь на экспонируются 3 объекта в данной ценовой категории, а максимум составляет $44,5 млн.

Познакомиться поближе с эксклюзивной жилой недвижимостью со всего мира можно будет с 21 сентября по 1 октября в «Крокус Сити Молл», где пройдет выставка «Шоурум жилой недвижимости».

При подготовке материала были использованы базы компании Knight Frank, агентств недвижимости аукционных домов Sotheby's и Christie's, а также сервиса CIAN.ru.

Источник:

showroom-realty.ru

Застройщикам изменят правила продажи жилья

Фонд содействия развитию жилищного строительства (РЖС) установил квалификационные требования для участников аукционов по продаже прав на заключение договоров аренды земельных участков под жилищное строительство, а также размещение объектов, предназначенных для производства строительных материалов. О том, как повлияют нововведения на строительный рынок, "РБГ" рассказала заместитель гендиректора Фонда "РЖС" Светлана Кузнецова.

- Фонд "РЖС" провел первые земельные аукционы, где для участников были установлены квалификационные требования. Каковы итоги?

- Первые аукционы были проведены в конце марта. По итогам трех аукционов планируется заключение договоров аренды под жилищное строительство.

Все земельные участки, выставляемые на торги, разные. Например, в Татарстане или Московской области - небольшие, по 3 га, а в Нижегородской области - 204 га.

В соответствии с федеральным законом № 290-ФЗ требования к опыту потенциального застройщика соотнесены с объемом жилья, которое на данном участке в соответствии с аукционной документацией необходимо построить. Чтобы пройти квалификацию застройщик должен иметь опыт работы не менее трех лет, в том числе опыт возведения жилья объемом не менее среднегодового объема ввода жилья, установленного в аукционной документации.

Так, например, на одном из упомянутых участков площадью 3 га планируется построить не менее 8 тыс. кв. м в течение трех лет. При этом у участника аукциона должен быть опыт работы в качестве застройщика не менее чем три года при условии, что совокупный объем ввода жилья за последние три года составил не менее чем 8 тыс. кв. м.

Этот объем абсолютно посильный для средней строительной компании. Поэтому опасения, что квалификационные требования смогут пройти только крупные застройщики, не подтвердились. При этом сохранилась главная идея квалификационных требований - недопущение некомпетентных застройщиков на рынок жилищного строительства.

Также у застройщика должен быть допуск СРО в качестве застройщика. Кроме того, застройщик не должен находиться в стадии банкротства и в стадии административного приостановления деятельности, а также не должен состоять в реестрах недобросовестных поставщиков, которые ведутся в соответствии с федеральными законами № 94-ФЗ и № 223-ФЗ.

Подать заявку на участие в аукционе можно и от лица простого товарищества, состоящего из нескольких строительных компаний. При этом требования к опыту работы, объему застройки и к допуску СРО применяются совокупно, но каждый из участников должен соответствовать хотя бы одному из указанных квалификационных требований. Остальные требования распространяются на каждого из членов простого товарищества в отдельности.

В конечном итоге все эти меры направлены на увеличение объемов доступного качественного жилья. Однако для того, чтобы было много жилья, нужны не только квалифицированные застройщики, которые строят хорошо и быстро, но прежде всего должно быть достаточно площадок с оптимальными условиями по инфраструктуре всех видов, преимущественно среднего размера - 30-35 га. От этого увеличивается предложение и снижается конечная цена на жилье.

- Какие технико-экономические требования к планировке и застройке, а также применяемым материалам устанавливает фонд и в каких случаях?

- Федеральным законом № 161-ФЗ попечительскому совету фонда дана возможность также включать в условия аукционов по предоставлению участков для жилищного строительства либо размещения предприятий стройиндустрии требования к планировочным решениям, технико-экономическим показателям застройки, применяемым материалам и технологиям в части их энергоэффективности и экологичности. Мы предъявляем те требования к застройке, которые позволяют создать действительно комфортное инновационное жилье.

В рамках заключенных договоров аренды фондом проводится постоянный мониторинг выполнения всех установленных требований. Предусматривается ежемесячная отчетность застройщика, на площадках установлены вэб-камеры и др. При этом фонд не только контролирует проекты, но и координирует выполнение всех этапов проекта. Фонд участвует в стадии получения технических условий для присоединения к объектам инфраструктуры, подготовки проекта планировки, проектирования, самого строительства, поэтому проекты на земельных участках фонда реализуются в два раза быстрее по сравнению со средними сроками освоения участков в целом по стране.

В соответствии с № 290-ФЗ фонду предоставлено право проведения совместно с застройщиком строительного контроля, в том числе качества выполняемых на объекте строительных работ.

Также проводится независимая экспертиза проектной документации и строительно-техническая экспертиза при строительстве.

- Насколько выгодно бизнесу участвовать в подобных проектах?

- Все зависит от конкретного земельного участка, его рыночной цены и спроса, т.к. если в течение года после окончания строительства жилье не будет востребовано гражданами из числа отдельных категорий, застройщик вправе продавать жилье любым лицам без ограничения цены. Сейчас мы составили перечень регионов и муниципалитетов, в которых, по нашим оценкам, так называемые "голландские" аукционы будут востребованы со стороны бизнеса. Но необходима совместная работа региональных и местных властей по формированию оптимального предложения для рынка жилья.

Автор: Евгения Мамонова

Источник:

Российская газета

Покупка жилья в новостройке до начала официальных продаж

Таунхаусы Подмосковья: средние цены стабильны, а Новая Москва дорожает

Скидки на типовое жилье обычно составляют 100 тыс руб

Спрос на новостройки в России стагнирует

Аналитики компании «Метриум» пришли к выводу, что снижение ипотечных ставок не помогло российскому рынку первичного жилья выйти из стагнации. По итогам 2017 года спрос на новостройки в России остался на уровне 2016 года: в стране было заключено почти 700 тыс. договоров долевого участия, что всего на 0,3% меньше, чем в 2016 году. Сокращение спроса на строящееся жилье отмечено в 53 из 82 регионов страны.

В 2017 году в России было заключено 700 тыс. договоров участия в долевом строительстве (ДДУ), что на 0,3% меньше, чем в 2016 году, когда Росреестр зафиксировал 702 тыс. сделок. Таким образом, отмечают эксперты «Метриум», рынок новостроек в России продолжает пребывать в рецессии. В 2014 году в стране было заключено 847 тыс. ДДУ, после чего последовал кризисный обвал спроса в 2015 году, когда число ДДУ сократилось до 679 тыс. (-20%). В 2016 году спрос восстановился, но не полностью – россияне заключили 702 тыс. ДДУ. В 2017 году число сделок по-прежнему отстает от докризисного значения на 17%.

Источник: «Метриум» по данным Росреестра

Лидеры объема

Спрос на новостройки по стране распределен крайне неравномерно. Почти половина (49%) всех сделок приходится на шесть из 82 регионов. В их числе: Московская область (95 тыс. ДДУ), Москва (71 тыс.)[1], Санкт-Петербург (63 тыс.), Краснодарский край (49 тыс.) Ленинградская область (36 тыс.), Новосибирская область (26 тыс.). Как и прогнозировали эксперты «Метриум» в прошлом году, спрос на новостройки продолжает концентрироваться в наиболее экономически развитых регионах, тогда как в других локациях он либо стагнирует, либо сокращается. В 2016 году на долю шести ведущих регионов – «Большой шестерки» – приходилось только 45% всех сделок (323 тыс. ДДУ), в 2017 году суммарный спрос в них вырос на 5% и достиг 340 тыс. сделок (49%).

«География спроса на новостройки полностью отражает неравномерность экономического развития России, – говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE. – Вложиться в строящееся жилье могут позволить себе преимущественно жители крупных городов и окружающих их агломераций. Причем доля последних в совокупном спросе по стране возрастает. Кроме того, в этих регионах высокие объемы строительства, тогда как в прочих субъектах РФ новостроек мало, и локальные рынки образованы преимущественно вторичным жильем. Обращает на себя внимание и тот факт, что спрос растет в меньшей части регионов, тогда как в большинстве субъектов он падает. Однако увеличения числа сделок в меньшинстве регионов достаточно, чтобы итоговое количество ДДУ осталось на уровне прошлого года. Это также свидетельствует об углублении экономического неравенства разных уголков страны».

Источник: «Метриум» по данным Росреестра

Среди регионов «Большой шестерки» наиболее яркую динамику роста спроса продемонстрировала Москва. Если по итогам 2016 года в столице было заключено 49 тыс. ДДУ, то в 2017 году их число увеличилось до 71 тыс. ДДУ (46%). С большим отрывом от нее следует Санкт-Петербург (9%) и Московская область (3%). На остальных крупнейших рынках зафиксировано снижение покупательской активности: в Краснодарском крае – на 6%, в Ленинградской области – на 11%, в Новосибирской области – на 19%. Последний регион, отмечают аналитики «Метриум», имеет все шансы выпасть из когорты самых активных рынков жилья. За прошедший год число сделок с новостройками в Новосибирской области сократилось с 32 тыс. до 26 тыс. Между тем ближайший претендент на попадание в «Большую шестерку» – Ростовская область – нарастила число заключенных ДДУ с 17 тыс. до 21 тыс.

Обращает на себя внимание Челябинская область, которая еще в прошлом году входила в десятку регионов с самым большим рынком первичного жилья. В 2017 году спрос здесь сократился на 46% – с 16 тыс. ДДУ до 9 тыс. ДДУ. Также из лидирующей десятки выпала Самарская область, где в 2017 году число сделок на первичном рынке сократилось на 14% (с 17 тыс. до 14 тыс. ДДУ). Их места заняли Татарстан и Красноярский край.

Лидеры динамики

Наилучшую динамику спроса в 2017 году показали рынки первичного жилья Липецкой области (96%), Архангельской области и Ненецкого АО (87%), Крыма и Севастополя (85%), Удмуртской республики (68%), Сахалинской области (66%). Эксперты «Метриум» отмечают, что речь идет об относительно небольших рынках: за исключением Липецкой области, где в 2017 году было заключено 12 тыс. ДДУ, в других перечисленных регионах годовой объем спроса составляет менее 10 тыс. сделок.

Наиболее заметное снижение спроса на новостройки в 2017 году произошло в Омской области (65%), Саратовской области (58%), Ханты-Мансийском АО (46%), Челябинской области (46%), Астраханской области (43%). Аналитики «Метриум» отмечают, что, как и в случае с лидерами роста, в большинстве регионов-аутсайдеров сделок заключается менее 5 тыс. в год.

Ипотека не спасла

В 2017 году рост спроса на первичном рынке жилья был отмечен только в 29 регионах, на которые приходится 59% сделок с новостройками в России. В среднем по сравнению с 2016 годом покупательская активность в них увеличилась на 26%. При этом сократилось число сделок в 53 регионах России, в которых в прошлом году было заключено 41% от общего числа ДДУ. В среднем снижение числа заключенных в них ДДУ составило 22%. В целом же по стране спрос на новостройки остался на прежнем уровне, так как годовая динамика не превысила и одного процента.

«На первый взгляд, складывается парадоксальная ситуация, – говорит Мария Литинецкая. – За прошедший год средневзвешенная ставка по ипотечному кредиту снизилась на 2,05 процентных пункта и достигла самого низкого уровня за всю историю российской ипотеки (9,8%). Именно этот фактор стал драйвером спроса на жилье в Москве, о чем говорят все участники местного рынка. Однако в регионах подешевевшая ипотека не способствовала росту спроса, так как доходы населения крайне малы и продолжают сокращаться. В то же время следует признать, что спрос при такой конъюнктуре мог и сократиться, поэтому сохранение динамики прошлых лет также можно признать достижением, связанным со смягчением условий кредитования».

Невосприимчивость региональных покупателей новостроек к снижению ипотечных ставок косвенно подтверждает статистика Центрального банка, отмечают аналитики «Метриум». Согласно данным ЦБ РФ, в 2017 году в России было выдано 312 тыс. ипотечных кредитов на покупку строящегося жилья (по ДДУ), тогда как в 2016 году их число составило 306 тыс. Таким образом, число ипотечных сделок с новостройками в прошлом году по России увеличилось всего на 2%. Это разительный контраст по сравнению с общим числом выданных кредитов, включающих рынок вторичного жилья. В 2016 году было выдано 856 тыс. кредитов на покупку готовых квартир, а в 2017 году – 1 млн (+27%). Такая тенденция обусловлена сокращением разрыва между ставками по ипотеке на покупку новостроек и готового жилья.

Таким образом, уменьшение ставок по ипотеке в большей степени стимулировало спрос на готовое (преимущественно вторичное) жилье, а не на строящиеся ЖК. Вместе с тем объем выданной ипотеки для участия в долевом строительстве вырос за 2017 год на 16%: с 571 млрд рублей до 661 млрд рублей.

Прогноз на 2018 год

Аналитики «Метриум» прогнозируют, что в следующем году ситуация на рынке новостроек принципиально не изменится. Доходы населения продолжат стагнировать, как и цены на жилье. В таких условиях единственным источником роста спроса в целом на жилищном рынке останется ипотека. 2018 год начался с очередного снижения ключевой ставки до 7,5%, предпринятого Центробанком в феврале. Этот шаг регулятора позволяет предположить, что смягчение кредитно-денежной политики продолжится и дальше, пока ЦБ не увидит роста инфляции и улучшений в экономической активности. В связи с этим ставки по ипотеке в течение следующего года могут сократиться до 9,1-9,0%.

«Сокращение ставок на 3 процентных пункта за последние три года привело к уменьшению ежемесячного платежа по ипотеке примерно на 20-30%, – говорит Мария Литинецкая. – Именно этот факт сделал ипотеку более доступной. Однако одинаково ли позитивна данная тенденция для сегментов первичного и вторичного жилья? На мой взгляд нет, и это наглядно демонстрируют результаты прошлого года. По данным АИЖК, по итогам 2017 года доля сделок с ипотекой на рынке новостроек в России почти не изменилась – 50% против 49% в 2016 году. При этом аналогичный показатель на вторичном рынке вырос с 25% до 31%. Число выданных кредитов на покупку «первички» не изменилось, а на «вторичке» выросло на 26%. Такая динамика не удивительна: 44% семей, по данным ВЦИОМ, на которые ссылается АИЖК, рассматривает улучшение жилищных условий прежде всего, как расширение жилой площади. Именно поэтому наши соотечественники «конвертировали» подешевешую ипотеку в более просторные квартиры, пусть и во вторичном жилом фонде. Покупка строящегося жилья для наших соотечественников, особенно в провинции, остается по-прежнему дорогостоящим и до определенной степени экзотическим вариантом решения квартирного вопроса. Квадратные метры для жизни нужны здесь и сейчас, и желательно с отделкой. Вложение в новостройку – своего рода инвестиция в будущее – могут позволить себе ограниченное число наших сограждан, причем их количество коррелирует с общим уровнем жизни в регионе».

Вместе с тем эксперты «Метриум» отмечают, что тенденции московского рынка жилья идут в разрез с региональными трендами. Здесь квартиры в новостройках напротив пользуются растущим спросом, тогда как доля сделок со «вторичкой» постепенно сокращается.

«Уровень жизни в столице на порядки выше, чем в регионах, причем даже если мы говорим о клиентской аудитории массового жилья, – говорит Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – Кроме того, у столичного покупателя, как правило, есть дорогой актив в виде старой квартиры в Москве, к примеру, доставшейся в наследство. Московская «вторичка» значительно дороже квартир, которые продаются на стадии котлована. В совокупности эти факторы предопределяют более высокий спрос на строящееся жилье в Москве, чем в регионах. В прошлом году число заключенных в Москве ДДУ увеличилось на 52%, тогда как спрос на старые квартиры снизился на 2%. В отличие от жителей провинции, приоритет в улучшении жилищных условий москвича – это более высокий качественный уровень, которые могут дать только современные новостройки с яркой архитектурой, собственной инфраструктурой, паркингом и нестандартным благоустройством. В связи с этим я полагаю, что в следующем году спрос на новостройки в Москве продолжит увеличиваться. Принимая во внимание ограничения на выдачу кредитов с небольшим первоначальным взносом, я полагаю, что спрос на первичном рынке может увеличиться на 20-30%».

«Не следует также забывать о структуре предложения новостроек в Москве, которая очень отличается от региональной, – комментирует Роман Сычев, генеральный директор TEKTA GROUP (девелопер ЖК «Маяковский»). – В Москве доля бизнес-класса в общем объеме предложения первичного рынка составляет 41%, тогда как в других регионах нашей страны этот показатель обычно не достигает и четверти. Дешевеющая ипотека становится более привлекательным инструментом и для покупательской аудитории данного сегмента: кредит под относительно небольшой процент с досрочным погашением в течение 1-3 лет стал более выгодным, чем рассрочки, которыми раньше пользовались покупатели дорогостоящего жилья. Именно поэтому мы фиксируем рост доли ипотечных сделок в наших проектах бизнес-класса до 45%. При этом в целом жилищный вопрос для покупателей нашего продукта так или иначе уже давно решен, поэтому они преследуют долгосрочные задачи, приобретая квартиры в строящихся домах (скажем, переселить детей или родителей). Именно поэтому наша покупательская аудитория и впредь будет ориентироваться на предложения первичного, а не вторичного рынка и по мере увеличения ипотечного кредитования мы ожидаем роста спроса на новостройки бизнес-класса в Москве».

Источник:

Метриум Групп

Разрыв в цене между массовым сегментом и бизнес-классом сокращается

Разница в стоимости «входного билета» в сегментах новостроек эконом/комфорт- и бизнес-класса «старой» Москвы опустилась ниже отметки в 40%. Как отмечают аналитики компании «Метриум Групп», это самый низкий показатель за последние годы. Такая динамика связана с тем, что в бизнес-классе развиваются те же тенденции, что и в массовом сегменте – снижение площадей и выход проектов за МКАД.

На сегодняшний день самый низкий уровень цен в массовом сегменте зафиксирован в микрорайоне «Северный», расположенном в одноименном районе «старой» Москвы, но за пределами МКАД. Минимальный бюджет здесь составляет 2,73 млн рублей за компактную студию площадью чуть более 25 кв. м. В бизнес-классе порог входа отмечен на уровне 3,8 млн рублей за квартиру площадью 22 кв. м в жилом комплексе «Штат 18». И тоже за МКАД – в районе Новокосино. Таким образом, самая бюджетная квартира в комфорт-классе стоит на 39,2% дешевле, чем самый доступный объект в комфорт-классе.

Эксперты «Метриум Групп» исследовали разницу в минимальных бюджетах в массовом сегменте и в бизнес-классе с 2013 года и пришли к выводу, что 39,2% является самым низким показателем. Причем в последний год до кризиса (2013) и в год, когда «все началось» (2014), сохранялся баланс.

Так, в середине 2013 года самая доступная квартира в эконом-классе стоила 3,68 млн рублей – полноценная «однушка» площадью 37,4 кв. м в ЖК «Некрасовка». А в жилом комплексе бизнес-класса Wellton Park ценовой минимум составлял 5,8 млн рублей (30,5 кв. м). То есть разница была 57,6%.

К концу первого полугодия 2014 года, когда первый этап девальвации рубля уже состоялся, этот показатель незначительно снизился – на 2,1 процентных пункта до уровня 55,5%. Самая дешевая квартира в комфорт-классе в тот момент стоила 4,4 млн рублей (33,77 кв. м) и предлагалась в ЖК «Царицыно-2». А в бизнес-классе минимум составлял 6,84 млн рублей за квартиру площадью 40,5 кв. м в ЖК «Кристалл».

А вот уже в середине 2015 года разрыв в стоимости «входного билета» в массовом сегменте и бизнес-классе составлял уже почти два раза: 3,29 млн рублей (мкрн «Северный», 30,3 кв. м) против 6,32 млн рублей (ЖК «Невский», 29,4 кв. м). Столь существенную разницу можно объяснить тем, что под влиянием кризиса застройщики массового жилья начали искать варианты стимулирования спроса за счет более низких цен. В то время как более инертный рынок бизнес-класса еще не успел адаптироваться к новым реалиям.

Впрочем, снижение разрыва в стоимости самых доступных предложений в комфорт- и бизнес-классе до уровня 39,2% показывает, что тенденции массового сегмента уже распространились и на первичном рынке жилья бизнес-класса: обе сравниваемые квартиры с минимальным ценником расположены за МКАД, а их площадь едва превышает 20 кв. м.

Что характерно, при сопоставлении «вторых номеров» - жилых комплексов комфорт- и бизнес-класса, которые занимают сегодня вторые места в своих сегментах по минимальному уровню цен, корреляция сохраняется. В частности, в микрорайоне «Домашний» ценовой минимум составляет 3,14 млн рублей за студию площадью 26,78 кв. м, а в масштабном проекте бизнес-класса – ЖК «Символ» - квартира примерно такой же площади (27,3 кв. м) обойдется в 4,4 млн рублей. То есть разница будет в 40,1%.

Кроме того, эксперты «Метриум Групп» отмечают еще ряд интересных моментов. К примеру, за последний год рублевый эквивалент разницы в стоимости между самыми доступными предложениями в комфорт- и бизнес-классе сократилась почти в 3 раза. Сейчас для того, чтобы «повысить класс», необходимо заплатить на 1,07 млн рублей больше, а годом ранее «добавка» бы составила 3,03 млн рублей.

Также проведенное исследование позволило понять, как сильно снизился порог входа в сравнении с последним докризисным годом. Для массового сегмента этот показатель составил 25,8%, а доступность бизнес-класса повысилась на 34,5%. Причем стоимость самой недорогой квартиры бизнес-класса сегодня почти сравнялась с минимальным уровнем цен в массовом сегменте в 2013 году.

Сравнение массового сегмента и бизнес-класса по стоимости «входного билета»

Массовый сегмент

Бизнес-класс

Разница

Название ЖК

Min площадь (кв. м)

Min стоимость (млн руб.)

Название ЖК

Min площадь (кв. м)

Min стоимость (млн руб.)

Млн руб.

%

2016 год

Мкрн «Северный»

25,5

2,73

«Штат 18»

22

3,8

1,07

39,2

2015 год

Мкрн «Северный»

30,3

3,39

«Невский»

29,4

6,32

3,03

92,1

2014 год

«Царицыно-2»

33,77

4,4

«Кристалл»

40,5

6,84

2,44

55,5

2013 год

«Некрасовка»

37,4

3,68

Wellton Park

30,5

5,8

2,12

57,6

Источник: «Метриум Групп»

«То, что рынку недвижимости приходится подстраиваться под меняющуюся экономическую конъюнктуру, сегодня видно как в массовом сегменте, так и в бизнес-классе, – резюмирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум Групп». – Факт снижения минимального порога входа и сокращение разрыва между массовым сегментом и бизнес-классом наглядно демонстрируют один из основных рыночных трендов – стремление привлечь покупателя низкой ценой, что особенно актуально на фоне сокращающихся реальных доходов населения. И как показывает статистика, им это вполне удается – продажи на столичном первичном рынке в последний месяц лета побили все возможные рекорды».

Источник:

Метриум Групп

Синергия разных форматов жилья - будущее Новой Москвы

Специалисты компании «Метриум Групп» проанализировали сегмент мультиформатных проектов Новой Москвы. Как оказалось, таких комплексов немного, тем не менее, именно за ними будущее рынка недвижимости Новой Москвы. По мнению экспертов, на присоединенных территориях мультиформатные комплексы - универсальное решение, при котором малоэтажные районы не будут конкурировать с многоквартирными домами, а создадут эффект синергии из-за разных целевых аудиторий.

Малоэтажное жилье до кризиса развивалось преимущественно в дорогих сегментах. Основной тенденцией последних лет стало массовое появление малоэтажных проектов в эконом-классе, в частности в Новой Москве, которая сегодня активно застраивается. Доля малоэтажного жилья по объему предложения (по количеству реализуемых квартир) на присоединенных территориях составляет около 23%, среднеэтажного – тоже 23%, при этом многоэтажек 54%. Сейчас здесь реализуется 6 жилых комплексов с малоэтажными домами, 5 среднеэтажных, 19 многоэтажных, а проектов со смешанной застройкой 7. В ЖК «Новые Ватутинки» представлено малоэтажное и многоэтажное жилье от 3 до 12 этажей. Остальные 6 комплексов совмещают в себе помимо городского формата, еще и загородный. В ЖК «Спортивный квартал», «Ново-Никольское», «Дубровка», «Изумрудный», «Западная долина», «Остров Эрин» объединены квартиры и загородные дома.

Если сравнивать проекты смешанного формата, то можно увидеть, что спрос на малоэтажку и многоэтажку находится на одном уровне. Например, ЖК «Новые Ватутинки» разделен на два микрорайона – Центральный и Южный. В первом идет строительство многоэтажных корпусов (стоимость квартир начинается от 3,58 млн рублей), во втором - малоэтажных домов (от 3,68 млн рублей). При сравнительно одинаковой ценовой категории спросом пользуются квартиры в обоих микрорайонах.

Квартиры в ЖК «Ново-Никольское» можно купить от 3,55 млн рублей в среднеэтажных корпусах и от 3,9 млн рублей в малоэтажке. Самым дорогим мультиформатным комплексом является ЖК «Дубровка». Здесь представлены квартиры в 7-8 этажных домах с минимальным бюджетом покупки от 6,49 млн рублей. Трехэтажные таунхаусы уже построены и распроданы, поэтому они продаются на вторичном рынке, стоимость начинается от 15 млн рублей.

Самым доступным среди мультиформатных комплексов Новой Москвы остается ЖК «Спортивный квартал» - однокомнатную квартиру площадью 28,41 кв. м в 12-ти этажном корпусе можно купить, располагая 2,26 млн рублей, а однушка (28 кв. м) в трехэтажном доме этого комплекса обойдется в 2,19 млн рублей.

Мультиформатные комплексы Новой Москвы

ЖК

Инфраструктура

Формат

Стоимость млн. руб.

«Спортивный квартал»

Прогулочные и детские игровые зоны, а также — выход к реке с собственной набережной. Школа олимпийского резерва, детский сад и общеобразовательная школа, магазины, аптеки, банки, пункт охраны, объекты сферы обслуживания

Многоэтажные корпуса

от 2,26

«Ново-Никольское»

Детские сады (на 40, 100 и 150 мест), школы (на 825 и 285 мест), спортивно-оздоровительный комплекс, торговый и общественно-деловой центр, магазины, библиотеки и даже гостиница (на 200 мест). Кроме того, возводится автостоянка в семь этажей, которая будет иметь 2 грузопассажирских лифта.

Среднеэтажные корпуса

от 3,55

Малоэтажные корпуса

от 3,90

Таунхаусы

от 7,66

«Новые Ватутинки»

Подземный паркинг и автостоянки для гостей, 3 школы, поликлиника, 4 детских садика, спортивно-оздоровительный и торговый комплексы. Детские площадки, тротуары для прогулок, зоны отдыха, в том числе активного, площадки для выгула собак и хозяйственной деятельности. Комплексное озеленение района, включающее устройство газонов и цветников, посадку кустарников и деревьев.

Центральный (многоэтажные дома)

от 3,58

Центральный (многоэтажные дома)

от 3,68

«Дубровка»

Торговый центр, супермаркет, кафе и бары, спа-салон, отделения банка и страховой компании, а также детский сад клубного типа, детские площадки, подземный паркинг. В планах - строительство второго детского сада, школы, девятиэтажного торгово-развлекательного центра и фитнесс-центра, который должен будет включать в себя помимо тренажерных и игровых залов еще и два бассейна.

Среднеэтажные корпуса

от 6,49

«Изумрудный»

Персональная стоянка и дополнительная гостевая парковка. Собственная зона отдыха с широкими и тенистыми аллеями для прогулок, спортивными и детскими площадками.  В цокольном этаже управляющей компанией - помещения хозяйственного назначения от 7 до 24 кв. м для хранения колясок, велосипедов, лыж, и др. Детский сад на 120 мест, охрана и своя служба эксплуатации.

Малоэтажные корпуса

от 5,07

Таунхаусы

от 8,60

Коттеджи

проданы

«Западная долина»

На территории комплекса будут расположены магазины, супермаркет, аптеки, булочные, банковские отделения, детский сад, школа, офисные здания, рекреационно-парковая зона, круглосуточная охрана.

Малоэтажные корпуса

от 4,72

Таунхаусы

от 6,00

«Остров Эрин»

Здание общественного центра, детский сад, две зоны отдыха, охрана, игровые и спортивные детские площадки, места для выгула собак, парковка.

Малоэтажные корпуса

от 2,90

Коттеджи

от 7,90

«Смешанный формат застройки позволяет найти компромисс интересов девелопера, властей и покупателя, при котором учитываются желания и требования всех сторон, - подчеркивает Мария Литинецкая, генеральный директор «Метриум Групп». – Девелопер получает оптимальный способ освоения территории, не теряя в доходности, власти - выполнение всех норм строительства и соблюдение установленных требований, а покупатель может выбирать из большего разнообразия предложения, представленного в одном конкретном проекте. Кроме того, в мультиформатных комплексах людей привлекает меньшая плотность застройки и связанные с этим элементы более комфортного проживания. Очереди в районные магазины – короче, детей на площадках – меньше, парковочных мест – больше. В то же время с точки зрения ландшафта, визуальных характеристик и качества проживания, низкая застройка, конечно, является оптимальной, и значительно улучшает внешний вид местности. Тем не менее, выбор всегда остается за покупателем».

«Я считаю, что будущее рынка недвижимости за мультиформатными проектами, в рамках которых возводится как малоэтажное, так и многоэтажное жилье, – говорит Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки». – Они позволяют девелоперам снизить риски, прежде всего, за счет максимального охвата целевой аудитории – каждый покупатель волен выбрать соответствующий его интересам образ жизни: активный многоэтажный микрорайон или спокойный малоэтажный квартал. Особенно это актуально в текущих условиях экономической нестабильности. При этом наиболее ликвидными становятся те проекты, где помимо разнообразных форматов жилья строятся и все необходимые объекты инфраструктуры. Именно они пользуются наибольшим спросом среди покупателей. Соответственно, сокращается и срок реализации таких проектов, что также является плюсом для девелопера».

Источник:

metrium.ru