Готовые и доступные. Рейтинг построенных ЖК Новомосковского АО с минимальными ценами

ЖК

Локация

Стоимость самой доступной квартиры (млн руб.)

Место по показателю

Площадь самой доступной квартиры (кв. м)

Место по показателю

Стоимость кв. м в самой доступной квартире (тыс. руб.)

Место по показателю

Прима-Парк

Щербинка

3,33

1

28,3

10

117,7

6

Андерсен

Десеновское

4

2

41,6

3

96,2

1

Кокошкино

Кокошкино

4,18

3

43,1

2

97

2

Первый Московский

Московский

4,24

4

41,02

4

103,4

4

Бутовские аллеи

Столбово

4,25

5

33

9

128,8

10

Новое Бутово

Язово

4,28

6

36,3

7

117,9

7

Новые Ватутинки, микрорайон Центральный

Десеновское

4,29

7

37,2

6

115,3

5

Внуково-2016

Ликова

4,38

8

35,81

8

122,3

8

Калипсо, 2 очередь

Щербинка

4,5

9

46,3

1

97,2

3

Рассказоvо

Рассказовка

4,83

10

38,3

5

126,1

9

Лайфхак от «Метриум Групп»: Ипотека в кризис – риск или шанс?

Как подойти к вопросу покупки квартиры по ипотеке в кризис и стоит ли в принципе брать кредит в столь нестабильные времена? Эксперты компании «Метриум Групп» проанализировали, на что стоит обратить внимание при покупке квартиры в ипотеку в кризис, чтобы обратить ситуацию в свою пользу.

«Квартирный вопрос – насущная тема для многих российских семей в благополучные времена и уже тем более в кризисные. К ипотечному кредитованию прибегают и те, кому не хватает пары миллионов на однушку эконом-класса, и те, кому срочно нужны 5-10 миллионов на элитные апартаменты», – говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп. – Статистика свидетельствует о том, что даже в период высоких ставок покупатели берут ипотеку, пусть и в меньшем объеме. Когда у семьи действительно есть необходимость в покупке квартиры, то никто не ждет окончания кризиса».

Больше всего в период нестабильности люди опасаются потери источника дохода в результате увольнения, сокращения или серьезного уменьшения заработной платы. Согласно социологическим опросам, в мае 2015 года порядка 27% россиян боялись потерять работу, а к июню 2016 года у 15% это уже случилось. Еще 27% ожидают, что их могут сократить. У четверти населения с мая 2015 по июнь 2016 года существенно снизилась зарплата, а 12% ушли в неоплачиваемый отпуск или были переведены на неполную рабочую неделю.

Однако и в спокойные времена случаются увольнения и сокращения зарплат. Одни покупатели не задумываются о возможных проблемах и берут кредиты без оглядки. Другие наоборот, излишне перестраховываются и откладывают решение жизненных вопросов в «долгий ящик». И тем и другим пригодятся советы экспертов компании «Метриум Групп».

Совет №1: сформируйте семейный резервный фонд

Этот совет пригодится всем семьям, но на начальном этапе покупки квартиры в ипотеку он особенно актуален: необходимо предусмотреть формирование резервного фонда – семейного НЗ (неприкосновенный запас). Если в спокойные времена НЗ должен быть равен трехмесячному доходу семьи, то в неспокойное время его стоит увеличить до шестикратного размера дохода семьи, можно и больше, но не меньше. Главная задача – не пытаться направить все свободные деньги на погашение кредита, а отложить их на тот период, когда при отсутствии регулярного дохода заемщику потребуется оплатить ежемесячный платеж. Усиленно погашать «последними» деньгами стоит лишь в том случае, если остаток по кредиту уже очень мал, и его можно быстро закрыть.

Совет №2: рассчитывайте свои силы разумно

Зачастую заемщики стараются оформить максимальную сумму кредита на минимальный срок, рассчитывая направлять на погашение все свободные средства, тем самым загоняя себя в «финансовый угол». У большинства банков существует требование, согласно которому платеж по ипотеке не должен превышать 40-50% от дохода семьи. Но есть кредиторы, которые строят свой расчет на том, что покупатель сам оценивает свои возможности, и готовы предоставить ему займ, оставляя на жизнь лишь «прожиточный уровень». В период кризиса даже платеж в 50% от дохода может оказаться непосильным в случае потери работы. При максимальной нагрузке на бюджет семьи возможностей для маневра по увеличению своих расходов у него нет. А вот при разумной комбинации суммы, срока и размера платежа, у семьи остается больше шансов благополучно выйти из сложной ситуации, когда доход по каким-то причинам снизился. Оптимальными параметрами ипотечного кредита считаются: 30% – первоначальный взнос, срок кредита – до 20 лет, ежемесячный платеж – 35-40% от дохода семьи.

Совет №3: продумайте запасной вариант

Естественно, есть события, на которые покупатель не в силах оказать влияние, однако он может застраховаться от них. Помимо обязательного при ипотеке страхования объекта залога, стоит оформить страхование жизни и здоровья основного заемщика, даже если планируете погасить кредит в кратчайший срок. Не так давно появился новый вид страховой защиты – от потери работы в результате сокращения. В зависимости от вида программы, выплаты будут получены в полном размере в течение 6 или 12 месяцев. Этого времени должно хватить для поиска новой работы. Важно, что этот совет не сэкономит расходы покупателя в ближайшей перспективе, но в долгосрочной может оказаться именно той самой «соломинкой», спасшей вас во время неприятных событий, которые могут произойти в период погашения ипотечного кредита во время кризиса.

«Чего делать в период кризиса точно не стоит – это покупать квартиру «просто чтобы что-то купить», поддаваясь ажиотажному состоянию аффекта в связи с окончанием программы субсидирования ставки, – рекомендует Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». – Какую бы цель не преследовал покупатель – вложить деньги в недвижимость, чтобы они не обесценились, или купить жилье для своей семьи – решение должно быть взвешенным и обдуманным. В связи с тем, что сейчас на рынке недвижимости явный переизбыток предложения, есть возможность найти именно свою идеальную квартиру или дом по привлекательной цене. Ведь средняя стоимость квадратного метра в массовом сегменте недвижимости с июня 2015 года к ноябрю 2016 года снизилась на 7,4%, и теперь гораздо легче приобрести то жилье, которое до кризиса было менее доступно. Таким образом, при правильном распределении финансовых сил и осмотрительном выборе будущей квартиры, никаких препятствий к покупке по ипотеке в кризис нет. Возможно, этот тот самый шанс, которого вы так долго ждали».

Источник:

Метриум Групп

ЮВАО – новый тренд на рынке недвижимости комфорт-класса

«Метриум Групп» - риэлторская и консалтинговая компания, чья деятельность сосредоточена на рынке жилой недвижимости Московского региона, а также Санкт-Петербурга.  Компания входит в тройку лидеров на первичном рынке жилья по объему продаж. Всего в риэлторском портфеле - 7 млн кв.м проектов. «Метриум Групп» стабильно продает 30 тыс. кв.м в месяц.

Деятельность «Метриум Групп» отличают два конкурентных преимущества. Первое – новая форма работы с застройщиками. Компания разработала и внедрила новую для рынка модель организации потоковых продаж – через совместные предприятия с застройщиком. Создано уже четыре СП, что говорит об актуальности и востребованности данной формы работы на рынке недвижимости.

Второе преимущество – инвестиционная деятельность. Так, «Метриум Групп» выступает стратегическим партнером АО «Сбербанк Управление Активами» (консультирует по вопросам оценки перспективности проектов в сфере недвижимости, занимается организацией продаж), а также инвестором закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости «Сбербанк - Жилая недвижимость» (создан в 2013 году), «Сбербанк – Жилая недвижимость 2» (создан в 2014 году). На текущий момент активы двух фондов составляют около 5,5 млрд рублей, инвестированных в новостройки Московского региона.

Квартира на первом этаже: ликвидна или нет?

Как искать выгодную ипотеку?

Потенциальный ипотечный заемщик похож на охотника. Он «сидит в засаде» с минимальным набором необходимых для получения кредита справок и документов и выжидает, когда какой-нибудь из банков объявит о привлекательной акции.

Перед Новым годом банки запускают различные скидочные акции на ипотечные кредиты. При этом конкурентная борьба на ипотечном рынке ужесточается. Поэтому есть вероятность того, что после праздничных каникул акции продолжатся на всю оставшуюся зиму.

Не успели?

Подавляющее большинство долгосрочных скидочных акций на ипотечном рынке действует до 31 декабря. Например, в конце этого месяца завершается акция «Ключевое предложение» Сбербанка. В ее рамках заемщики при первоначальном взносе в 20% от стоимости квартиры получают процентную ставку в 12% годовых в рублях на период до момента регистрации права собственности и 11% – после регистрации.

Также 1 января завершатся краткосрочные «предновогодние» акции. В частности, до 31 декабря уходящего года снизил ставки по всем рублевым ипотечным программам на 0,75 процентного пункта (п.п.) Райффайзенбанк. В результате минимальная ставка опустилась до 11,25%. DeltaCredit предложил потенциальным заемщикам новогоднюю скидку в размере 0,5 п.п.

По словам руководителя группы ипотечного кредитования Петербургского филиала банка «Уралсиб» Романа Корникова, благодаря различным «импульсным акциям» заемщик может найти ипотечный кредит со ставками на три процентных пункта ниже средних для рынка.

Естественно, часть горожан, только принявших решение брать ипотечный кредит, не успеют поучаствовать в текущих акциях. Хотя бы потому, что сбор документов и справок занимает определенное время.

При этом ипотека медленно, но верно дорожает. С декабря прошлого года по декабрь нынешнего, согласно оценкам Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), средняя ставка выросла с 11,6% до 12,4% годовых. А с 14 января АИЖК повышает ипотечные ставки по своим основным продуктам «Стандарт», «Материнский капитал» и «Малоэтажное жилье» в среднем на 1 п.п. По словам управляющего Санкт-Петербургским филиалом банка «Возрождение» Игоря Капленова, этим шагом АИЖК даст старт новому витку роста ипотечных ставок.

Значит, не успевшие воспользоваться скидочными банковскими программами потенциальные заемщики теряют вдвойне.

Банки пока не готовы говорить, продлят они свои долгосрочные акции на какой-либо срок в следующем году или нет.

Впрочем, ответ на данный вопрос можно получить самостоятельно.

Время покажет

Маркетинговые шаги для того и предпринимаются банками, чтобы увеличить число клиентов. Таким образом, вопрос должен звучать иначе: будут банки прерывать свои акции на январь-февраль или нет?

Во многом посленовогодняя маркетинговая активность банков будет зависеть от итогов четвертого квартала.

Уточним, в частных беседах банкиры все чаще признают, что пресловутый «отложенный спрос», обеспечивший рост ипотечного рынка в первом полугодии на 40-45%, закончился. Раньше типичным заемщиком было лицо, собиравшееся приобретать недвижимость еще в 2008 году, но из-за кризиса отложившее свои планы. Сегодня, по словам начальника отдела ипотечного кредитования филиала ВТБ24 в Петербурге Татьяны Хоботовой, основным покупателем квартир с привлечением ипотечных кредитов являются молодые семьи.

И потеря «отложенного спроса» приводит к сужению рынка. Так, в III квартале 2012 года Росреестр зарегистрировал в Петербурге 6138 ипотечных сделок, тогда как за аналогичный период 2011 года их число составило 6452. То есть в III квартале 2012-го число сделок, по сравнению с прошлым годом, не выросло, а уменьшилось на 5%.

В то же время большинство игроков пока пытаются данный негативный «сигнал» не замечать. Ведь для того, чтобы выявить общероссийскую тенденцию, итогов одного квартала в одном городе недостаточно.

Соответственно, участники рынка надеются на исполнение оптимистических прогнозов. То есть ожидают, что в IV квартале объем выданных ипотечных кредитов в России достигнет 335,88 млрд руб. И по сравнению с данными за аналогичный период 2011 года (245,52 млрд руб.) рост составит 39%.

Кому плохо, а кому – хорошо

Проще говоря, если по итогам IV квартала не только в Петербурге, но и в других городах число сделок окажется ниже прогнозного, уже все кредиторы будут вынуждены признать, что на рынке наступила стагнация. И тогда большинство банков не рискнет прерывать свои скидочные программы в зимние месяцы. Более того, число банков, практикующих такие акции, расширится.

За потенциальных заемщиков ипотеки банки начнут настоящую «маркетинговую войну». «Мы считаем, что в 2013 году ипотеку ждет настоящий бум. Банки будут бороться за клиента и, в условиях конкуренции, разрабатывать максимально удобные, простые и выгодные ипотечные схемы», – уверен руководитель Ипотечного центра Est-a-Tet Алексей Новиков.

Напомним, по данным ЦБ на 1 сентября 2012 года, в России на 963 кредитные организации приходится 2674 филиала и более 22,7 тысячи дополнительных офисов. Как минимум банкам нужно всем своим сотрудникам платить зарплату, а без клиентов, которые приносят прибыль, это невозможно.

Ипотечный же кредит для банков является якорным продуктом в работе с физическими лицами. Как сообщила БН руководитель центра ипотечного кредитования филиала Абсолют Банка в Санкт-Петербурге Екатерина Базилевская, именно на базе ипотечного кредита банк формирует долгосрочные отношения с клиентом. «Ипотечному заемщику обычно также оформляется пластиковая карта банка, открываются текущий и депозитный счета, – пояснила специалист. – Это повышает лояльность клиента и формирует у него привычку делать все операции через единственный банк».

Если ипотечный рынок в IV квартале покажет ожидаемый рост, у банкиров не появится стимулов к дополнительным шагам по привлечению клиентов. Это не значит, что акции вообще исчезнут с рынка, просто их число останется близким к сегодняшнему. А в традиционно «несезонные» январь-февраль акции вовсе могут быть приостановлены.

Еще скидки

Потенциальный заемщик может найти скидки не только в рамках акций. Для примера приведем скидочную программу НОМОС-Банка: 0,25% от процентной ставки за подтверждение дохода только справкой 2-НДФЛ; 0,5% – если размер платежа по кредиту не превысит 45% от ежемесячного дохода; до 0,75% – если клиент захочет внести единовременную плату за выдачу и обслуживание кредита; и до 0,5% – если клиент покупает квартиру на вторичном рынке жилья с помощью агентства недвижимости – партнера банка. При этом все скидки суммируются, то есть в целом можно сократить процентную ставку на 2%.

Уточним, поскольку до 70% клиентов приходят в банки через застройщиков и агентства недвижимости, многие игроки разработали для этих «посредников» различные программы лояльности.

«Большинство агентств недвижимости имеют одинаковую преференцию – их клиенты могут рассчитывать на скидку по процентной ставке в размере 0,5% годовых, – рассказывает директор департамента маркетинга и банковских продуктов Росбанка Дмитрий Ищенко. – Что касается застройщиков, то спецусловия разнятся».

«Целый ряд застройщиков Санкт-Петербурга являются стратегическими партнерами ВТБ24. Максимальная скидка к базовой процентной ставке для заемщиков, решивших приобрести квартиру у нашего стратегического партнера, составляет 1 п.п», – со своей стороны отмечает Татьяна Хоботова, «У нескольких партнеров Райффайзенбанка в Петербурге есть программы, позволяющие их клиентам получить ипотечный кредит на более выгодных условиях, – в свою очередь, говорит руководитель группы ипотечного кредитования регионального центра «Северо-Западный» ЗАО «Райффайзенбанк» Константин Мурашкин. – В частности, подобные преференции есть у застройщиков «ЮИТ Санкт-Петербург», «Городской домостроительной компании», «Балтийская жемчужины», агентств недвижимости «Адвекс», «Итака» и других. На сегодня преференция составляет 1 п.п».

На рынке присутствуют и другие «скидочные» форматы. Так, по словам начальника отдела развития розничного бизнеса Санкт-Петербургского филиала Связь-Банка Анастасии Развариной, в ее организации есть льготы для клиентов, имеющих положительную кредитную историю, в том числе в других банках. Также льготы полагаются в рамках «зарплатных» проектов. То есть в случаях, когда начисление зарплаты заемщика производится на карту Связь-Банка. Ставка по ипотеке для таких заемщиков на 0,5 п.п. ниже.

Правда, в одних случаях эти скидки суммируются со скидками акций, в других нет.

Советы начинающим

Таким образом, горожанам, «созревшим» брать ипотеку, но не успевающим воспользоваться скидками по «новогодним» акциям, можно предложить следующий алгоритм действий.

Подготовить пакет документов и справок, действительных длительный срок, в двух-трех-пяти экземплярах. Дело в том, что запрос на выдачу ипотечного кредита лучше отправлять в несколько банков сразу.

Конечно, в ряде банков можно получить кредит, подав минимальное число документов, но не следует ожидать, что это будет самый дешевый вариант. Поэтому собранный пакет должен быть настолько полон, насколько возможно.

«Для рассмотрения ипотечной кредитной заявки в Газпромбанке требуется заполнить анкету и предоставить три обязательных документа, подтверждающих личность заемщика, доход и трудовую деятельность. Дополнительные документы предоставляются по запросу банка в случае необходимости. Также по желанию заемщик может предоставить документы, подтверждающие получение дополнительного дохода или наличие в собственности квартиры или автомобиля», – в частности, пояснила БН вице-президент компании, начальник Департамента по работе с физическими лицами Анна Горячева.

Пару часов придется потратить на изучение в интернете вопроса, какие банки и с какой периодичностью проводят скидочные акции. Ведь если акция была удачной, скорее всего, банк ее повторит.

И далее ждать «в засаде», не забывая регулярно просматривать банковские сайты в ожидании новых акций. Причем не следует ограничивать число сайтов «избранными» банками. В банковской среде информация об удачных акциях распространяется довольно быстро, и положительный опыт вполне может повторить другой банк.

При этом будет полезно заранее выяснить, какие агентства недвижимости тесно сотрудничают с «избранными» банками.

А если предполагается приобретение новой квартиры в конкретном жилом комплексе, то не помешает отслеживать, какие именно банки этот объект аккредитовали.

В случае, когда взятие ипотеки планируется через некоторый срок (от трех месяцев), то в заинтересовавших банках следует получить кредитные карты. Далее надо взять по каждой из карт небольшой кредит и погасить его досрочно. И таким образом создать благоприятную кредитную историю.

Правда, перед самой подачей заявки на ипотеку все карты следует аннулировать. «При расчете вашей кредитоспособности оператор автоматически вычитает из ваших доходов максимально возможную сумму кредита по карте. Даже если вы кредиткой вообще не пользуетесь», – поясняет вице-президен ГК «ЮРИНФО» (сервисный агент АИЖК) Николай Лавров.

При столь кропотливом анализе рынка у будущего заемщика вскоре выработается собственный рейтинг потенциальных кредиторов. Человек начнет понимать, что, скорее всего, выгодное предложение он услышит от такого-то банка. И на этот банк следует перерегистрировать свою зарплатную карту, чтобы впредь начисление зарплаты шло именно через эту кредитную организацию. Обычно бухгалтеры компаний, в которых работают потенциальные заемщики, относятся к подобному шагу с пониманием.

Может быть, имеет смысл даже подать документы в пару банков и не спешить брать одобренный кредит. Для справки: обычно через какое-то время (один-два месяца) базу по «зависшим» заявкам банк передает одному из аккредитованных агентств недвижимости. По указанным в заявке телефонам начинает звонить кто-нибудь из этого агентства. И, как правило, агент наделен правом давать дополнительные скидки.

Источник:

БН.ру

Новостройки у Парка Победы: плата за престиж

Московский район занимает на карте Санкт-Петербурга особое место. Он, во всяком случае центральная его часть, примыкающая к Московскому проспекту с севера и с юга от Парка Победы, воспринимается петербуржцами как престижное место для жизни и уступает в популярности только Центральному, Адмиралтейскому, Петроградскому и Василеостровскому районам. Новостроек на этой территории немного, и престиж места явно заложен в их цену.

ЖК «Граф Орлов», 1-я очередь: Московский пр., 181; НПО «Пигмент» / «Л1»

Площадь участка – 2,3 га; общая площадь квартир – 70 тыс. кв. м; количество квартир – 1028

Самый крупный жилой комплекс неподалеку от Парка Победы – «Граф Орлов» от компании «Л1» (бывший «ЛЭК»). Это один из самых затяжных долгостроев города. Реализация проекта началась в 2004 году. Сроки сдачи, анонсируемые покупателям, много раз переносились, а разрешение на строительство не получено до сих пор.

В прошлом году «Л1», точнее входящий в холдинг застройщик НПО «Пигмент», попытался воспользоваться объявленной Смольным «амнистией» для строящихся без соответствующей документации объектов и оформить разрешительную документацию на ЖК «Граф Орлов». Госстройнадзор застройщику отказал, ссылаясь на несоответствие проекта градостроительному плану (часть участка относится к зонам регулируемой застройки, на которые распространяют охранные нормы, в том числе высотного регламента).

О сносе «самостроя» речи не идет – в Госстройнадзоре подтвердили, что не исключают «возможности получения застройщиком разрешения на строительство при предъявлении им пакета документов, указанного в законе». В компании сообщили, что «это техническая работа и в самое ближайшее время она будет сделана». На сайте застройщика информации крайне мало – нет даже проектной декларации.

«Граф Орлов», один из самых известных в городе долгостроев, практически завершен

По словам директора по развитию компании «Л1» Надежды Калашниковой, в 2014 году планируется сдать первую и вторую очереди ЖК «Граф Орлов». Побывав на стройплощадке, журналисты убедились: хотя документы на ввод первой очереди подавались в Госстройнадзор несколько месяцев назад, осталось еще немало недоделок – не обустроена придомовая территория, не до конца выложена облицовочная плитка, кое-где торчат провода.

«Граф Орлов» позиционируется как комплекс премиум-класса и помимо домов включает в себя подземные паркинги, помещения для магазинов и предприятий сферы обслуживания. Но, видимо, долгая история строительства сказалась на цене – она много ниже, чем в премиальных комплексах, и начинается от 98 тыс. руб. за кв. м. Продажи ведутся по договорам ЖСК.

ЖК «Победы, 5»: ул. Победы, участок 1, западнее д. 181 по Московскому пр.; ООО «Азимут» / Legenda Intelligent Development

Площадь участка – 0,13 га, общая площадь квартир – 7 тыс. кв. м, количество квартир – 51

Рядом с «Графом Орловым» строится еще один дом премиум-класса. Весной 2012 года компания Legenda Intelligent Development вывела здесь на рынок комплекс, сначала называвшийся «Легендой», а затем переименованный в «Победы, 5».

Дом строится неторопливо. Около года назад, побывав на стройплощадке, журналисты БН убедились: сдать объект в первоначально заявленный срок, до 19 ноября 2013 года, не удастся. В августе прошлого года разрешение на строительство было продлено до сентября 2014-го.

Затянутый сеткой фасад облицуют отделочным камнем. Фасадные работы еще не завершены.

За минувший год здание заметно подросло: построены все 14 этажей, завершены кровельные работы. Но фасады еще далеки от готовности, балконы остеклены не полностью. Компании придется сильно поторопиться, чтобы успеть к сентябрю.

Многоквартирный дом, состоящий из двух секций, строится из монолитного железобетона с системой вентилируемого фасада жилых этажей. Здание будет облицовано природным камнем. В двух подземных этажах расположен гараж на 49 машиномест (явно недостаточно для элитного жилья).

В остальном объект вполне отвечает заявленному премиальному статусу: антикварная хрустальная люстра, украшающая холл, двухэтажный паркинг с автомобильными лифтами, огромный простор выбора площади и планировки жилья. На верхних этажах есть видовые апартаменты с застекленными эркерами. В основном здесь запроектированы двух- и трехкомнатные квартиры площадью от 80 до 270 кв. м.

Элитный ЖК строится в окружении хрущевок и гаражей

На сегодняшний день стоимость «квадрата» начинается с 230 тыс. руб. (напомним: продажи начинались в 2012 году со 140 тыс. руб.). Договоры заключаются в рамках ФЗ-214. Предлагаются рассрочка и ипотека.

ЖК «Большой Московский»: Новоизмайловский проспект, участок 40 (рядом с д. 39, корп. 1); ООО «СПб Реновация»

Площадь участка – 0,2 га, общая площадь квартир – 2,1 тыс. кв. м, количество квартир – 35

Продвигаясь вдоль Московского проспекта на север, мы осмотрели еще одну новостройку, находящуюся в самой начальной стадии. Недавно «СПб Реновация» приступила к реализации третьего проекта, включенного в городскую программу реновации кварталов, застроенных хрущевками. Жилой комплекс «Большой Московский» будет построен на территории, ограниченной Новоизмайловским и Ленинским проспектами, Кубинской и Бассейной улицами. В перспективе отслужившие свой срок пятиэтажки будут снесены, а жильцы получат квартиры в построенных на их месте новых домах.

На стройплощадке идут испытания грунтов. Будущий дом от старых построек отделяет только тропинка.

Но пока о сносе речи не идет. Первый объект – девятиэтажку на 35 квартир – возведут на зеленом пятачке между жилой застройкой и детским садом, от забора которого до ограждения участка не более десяти шагов. На данном этапе соседство стройки не мешает детсадовцам: на участке ведутся испытания грунтов, а это работа нешумная. Но в дальнейшем строителям придется позаботиться о том, как минимизировать беспокойство для жителей микрорайона.

Рядом с домом возведут пристроенную парковку на 35 машиномест, также обещают обустроить детскую и спортивную площадки и засеять газоны. Посадка новых деревьев взамен вырубленных под застройку проектной декларацией не предусмотрена.

Предполагается, что дом будет введен в эксплуатацию до конца первого квартала 2015 года. Панельные дома возводят, безусловно, очень быстро. Но учитывая, что компания не приступила даже к обустройству свайного поля, планы выглядят слишком оптимистично.

В соответствии с новыми правилами стройплощадка обнесена прозрачным забором

Расположение дома весьма неплохое: всего полтора километра до станции метро «Парк Победы», 200 метров – до Новоизмайловского проспекта с большим количеством общественного транспорта, 300 метров – до парка Авиаторов. Но цены кусаются: при стопроцентной оплате или ипотеке стоимость квадратного метра начинается от 106 тыс. руб. Предлагается беспроцентная рассрочка на период строительства. Продажи ведутся в соответствии с ФЗ-214.

ЖК «Московский квартал», 1-я и 2-я очереди: Московский пр., 143; «СМ-Девелопмент»

Площадь земельного участка – 5,1 га, общая площадь квартир – 96 тыс. кв. м, количество квартир – 1536

Еще одна новостройка на Московском проспекте – ЖК «Московский квартал», который возводится буквально рядом с метро «Электросила», на участке, принадлежащем заводу «Силовые машины». В этом году застройщик вывел на рынок квартиры в домах второй очереди (всего их будет три).

Фасад первой очереди выглядит вполне готовым. Первая очередь «Московского квартала» выходит на Варшавскую улицу – зеленую, но отнюдь не тихую.

Интересная деталь: не будучи профессионалом на рынке недвижимости, компания «СМ-Девелопмент», в отличие от некоторых лидеров строительного рынка, крайне щепетильно относится к размещению на сайте строительной документации и всех изменений к ней. Потенциальному покупателю не придется шерстить интернет в поисках информации о легитимности стройки.

Возведение ЖК идет очень активно – с прошлого визита БН первая очередь, десятисекционный кирпично-монолитный дом комфорт-класса, полностью достроена. На наших глазах на фасад наносились последние штрихи – рабочий красил детали на последнем, семнадцатом этаже. Впрочем, для доделок еще достаточно времени – разрешение на строительство этого дома действует до февраля 2015-го.

Вторая очередь, согласно разрешению, должна быть сдана до декабря 2016-го. Она представляет собой дом разной высоты, от 7 до 15 этажей, состоящий из 15 секций. Он относится к бизнес-классу и отличается от первой очереди высокими потолками (3 м после чистовой отделки), более просторными квартирами и лифтом, спускающимся в паркинг. Да и сам паркинг будет куда больше – 237 машиномест против 96 в первом доме. Соответственно, цены на квартиры в первой очереди, несмотря на близкий срок сдачи, несколько ниже, от 98,4 тыс. руб. за кв. м. Во второй – от 112,8 тыс. руб. за «квадрат».

Жильцы ЖК не будут испытывать проблем с общественным транспортом

Продажи ведутся в рамках ФЗ-214. Есть ипотека и беспроцентная рассрочка на период строительства.

Подводим итог. Если не считать высокорискового объекта от «Л1», то жилья по сравнительно низким ценам в средней части Московского района не найти. Даже квартиры в панельной многоэтажке от «СПб Реновации», довольно удаленной от метро и расположенной в глубине хрущевского квартала, на стадии «до котлована» продаются довольно дорого.

Источник:

БН.ру

Топ-10 самых ярких фасадов новостроек Москвы и Подмосковья

Топ-10 самых ярких фасадов новостроек Москвы и Подмосковья

Девелоперы решили сделать жизнь новоселов ярче. На рынок выходит все больше архитектурных проектов с цветными фасадами.

«Дома с цветными фасадами выглядят более позитивно и выразительно, - считает Максим Столяр, креативный директор, руководитель 1-й архитектурной мастерской группы компаний «Терра Аури». В Москве, где количество пасмурных дней составляет большую часть календаря, яркие цветовые пятна просто необходимы. Русское зодчество всегда тяготело к ярким краскам. В советское время традиции позабылись, и, возможно, поэтому, цветные фасады жилых домов пока удивляют людей. Но это радостное удивление, ведь известно, что яркие цвета вызывают положительные эмоции. И чем больше будет ярких красивых домов, тем приятнее станет жить в столице».

Эксперты «Терра Аури» изучили жилые комплексы эконом-и комфорт-класса, реализуемые на территории Москвы и Подмосковья, и составили Топ-10 проектов с наиболее интересными цветовыми решениями фасадов.

1.

ЖК «Арт»

г. Красногорск, мкр. Павшино, ул. Центральная. Застройщик ГК «КРОСТ». Архитектурная концепция - бюро Dante O. Benini & Partners Architects

Жилой комплекс, состоящий из 6 высотных домов переменной этажности, разместится на участке 10 га, 7 га из которой будет отведено под парковые зоны. Планируемый срок введения в эксплуатацию – II кв. 2014 г.

Концепция проекта разработана специалистами бюро Данте Оскара Бенини, одного из ведущих мастеров современной итальянской архитектуры, совместно со знаменитым художником-авангардистом Марио Арлат. Жилой комплекс задуман как объемная живописная картина, созданная художником в городском пространстве. Центральную композицию образуют шесть домов переменной этажности, объединенных в единый архитектурный ансамбль. На фасадах жилых зданий появится абстрактная графическая композиция высотой 140 м и площадью 45 тыс. кв. м, созданная в оригинальной манере Марио Арлати. Амбициозное произведение монументально-декоративного искусства станет самым большим в мире и имеет все основания войти в «Книгу рекордов Гиннеса».

2.

«LIFE-Митинская»

СЗАО, Митино. Застройщик - ГК «ПИОНЕР».

Проект комфорт-класса «Life-Митинская» состоит из трех жилых зданий переменной этажности (от 17 до 23 этажей). ЖК располагается в пешей доступности от м. «Митино». Планируемый срок окончания строительства - II квартал 2014г.

Фасады жилого квартала «LIFE-Митинская» разработаны архитектурной мастерской «Сергей Киселев и партнеры». Проект отличает яркая расцветка фасадов. Контрастное чередование вставок красного, серого и белого цвета объединяют здания в единый архитектурный ансамбль. Использование в оформлении фасадов белого и серого цветов позволяют ЖК органично вписаться в окружающую застройку, а разбросанный по фасадам яркие квадраты красного не дают зданиям слиться с городским пейзажем.

3.

ЖК «Ньютон»

г. Мытищи, Кирпичная улица. Девелопер - TEKTA GROUP.

ЖК «Ньютон» представляет собой два больших корпуса переменной этажности высотой от 12 до 24 этажей. Дома возводятся по монолитной технологии с вентилируемым фасадом. Окончание строительства запланировано на IV квартал 2014г. Проектированием комплекса занималось проектное бюро «РилайД-Проект». Дизайн-проект оформления входных групп и мест общего пользования дома разработан ООО «Арх групп».

Дом,  облицованный ярко-желтыми, зелеными и оранжевыми панелями, выглядит очень ярким и современным. В оформлении объекта использованы различные фактуры, позволяющие визуально объединить идею фасадов, логотип ЖК и пространство входной группы. Так, например, при оформлении входных групп будут использованы наклонные цветные поверхности, выполненные из керамогранита. Цветовое оформление каждой секции будет индивидуальным и состоять из сочетаний зеленого, желтого и оранжевого тонов.

4.

Микрогород «В лесу»

Красногорский район, 6 км от МКАД. Застройщик -  RGI international.

Строительство рассчитано на 8 очередей. Площадь застройки первой очереди — 160 тыс. кв. м. Завершение строительства запланировано на 2017г.

Архитектурная концепция  - Speech. Дома и кварталы «В лесу» спроектированы по традиционному европейскому принципу, когда многоподъездное здание кажется группой разных домов, стоящих близко друг к другу. Дома отличаются узнаваемым выразительным фасадом, каждый из которых был разработан архитекторами специально. В микрогороде будут как одноцветные дома (например, синие или оранжевые), так и фасады, сочетающие в себе несколько цветов.

5.

ЖК «Эдальго»

г. Москва, НАО, район Сосенское, поселок Коммунарка, 3 км от МКАД по Калужскому шоссе.

ЖК состоит из 7 корпусов переменной этажности (от 11 до 19 этажей), выполненных в индивидуальном стиле. Строительство шести жилых корпусов завершено. 7-й корпус планируется ввести в эксплуатацию в IV квартал 2013г.

Проект разработан совместно с европейскими архитекторами. Все корпуса объединены в единый архитектурный ансамбль. Яркие фасады корпусов зеленого, голубого, розового, песочного, терракотового оттенков  придают радужное настроение жилому комплексу. Экзотичную нотку в архитектуру привносит рисунок на торцевой стороне корпуса № 4 — «движущаяся» вереница жирафов. Цветовые акценты расставляют балконы-террасы, представляющие собой цветные ограждающие конструкции из легкого металла.

6.

ЖК «На Базовской улице»

Западное Дегунино, ул. Базовская, 15. Генеральный проектировщик, технический заказчик и управляющая компания – «Терра Аури».

В состав жилого комплекса входят 12 корпусов общей площадью 151 422 кв.м. Проектные решения предусматривают создание прогулочной зоны, сопоставимой со сквером средних размеров. Объекты инфраструктуры будут размещены по внешнему периметру ЖК. Проект предусматривает озеленение и благоустройство прилегающей территории площадью 9 га. В декабре 2013 года 11 жилых домов планируется ввести в строй. В 2014 году будет возведен еще один корпус площадью 14,6 тысяч кв. м. К 2015 году в квартале построят детский сад на 280 мест, школу на 550 мест и поликлинику на 750 мест.

ЖК «На Базовской улице» - первый пример социального проекта с качественной европейской архитектурой: яркие фасады панельных корпусов комплекса меняют привычное представление о скучном облике типовых домов. Здания облицованы керамической плиткой. В оформлении нескольких корпусов доминирует один цвет – зеленый, оранжевый или синий. Фасады остальных «сложены» из ярких разноцветных кубиков. Каждый дом отличается индивидуальным цветовым решением. Дизайн внутренней отделки мест общего пользования поддерживает общую архитектурную концепцию дома.

7.

LIFE-Волжская

ЮВАО, Текстильщики. Застройщик - ГК «ПИОНЕР».

Жилой квартал LIFE-Волжская включает семь монолитных односекционных корпусов высотой от 14 до 20 этажей. ЖК расположен рядом со станцией метро «Волжская», в шаговой доступности от природного парка «Кузьминки-Люблино». Окончание строительства запланировано на IV квартал 2014 г.

Фасады жилого квартала «LIFE-Волжская» разработаны архитектурной мастерской «Сергей Киселев и партнеры». Каждый корпус оформлен декоративными контрастными вставками бежевого, оливкового и пепельно-серого цвета, благодаря чему жилой комплекс обладает единым стилем и органично вписывается в городскую застройку.

8.

ЖК «Ново-Молоково»

Расположен в 9 км от МКАД по Каширскому шоссе, неподалеку от г. Видное. Девелопер - RDI Group.

Проектом предусмотрено возведение 13-и разноэтажных корпусов (от 4 до 9 этажей) общей площадью свыше 230 тыс. кв. м. Полностью строительные работы планируется завершить в 2015 году.

Дома в ЖК «Ново-Молоково» сгруппированы в форме каре, что создает эффект застройки невысокой плотности. Фасады домов украшены броскими вертикальными ярко-зелеными, красными и голубыми «пеналами», в которые «спрятаны» балконы.

9.

ЖК «Новогорск»

Новогорск (городской округ Химки), 7 км от Москвы. Застройщик - ЗАО «Девелоперская компания «Конструктор». Генеральный проектировщик - Творческо-производственное объединение «Резерв».

На территории в 72 гектара будет построен 31 жилой квартал из 3-5-этажных монолитных домов. Более 40% территории отдано под общественные, прогулочные зоны, парки и инфраструктурные объекты. Срок завершения проекта - 2016 год.

Оригинальные архитектурные идеи проекта подчеркнуты с помощью цвета: фасады части домов «разлинованы» белыми, светло- и темно-зелеными линиями. Зеленая краска фасадов перекликается с зеленью деревьев и газонов, создавая иллюзию единого цветового пространства. Ряд домов облицован «деревянными» панелями коричневого цвета. Фасады серого цвета не выглядят скучными, они «расписаны» белыми квадратами и зелеными перекрестными линиями.

10.

«Краски жизни»

г. Видное. Застройщик - компания «Сити-XXI век».

Квартал представляет собой часть миниполиса «Радужный». Общая площадь возводимого жилья и объектов инфраструктуры в квартале "Краски жизни" составляет 200 тысяч кв.м. В составе жилого комплекса войдут шесть корпусов переменной этажности (3-8-17 этажей). Комплекс жилых домов планируется реализовать в 3 этапа. Сроки окончания строительства – 2015г.

Яркие цветовые решения фасадов, плавно переходящие от желтого к оранжевому, выделяют квартал на фоне окружающей застройки. Нестандартные архитектурные решения отличают и общественные зоны. Например, для защиты от солнца служит конструкция из повторяющихся секций арок, соединенных поперечными брусьями.

Окно в новый мир. Обзор жилых комплексов Новой Москвы с нестандартным остеклением

Доля элитного жилья вне ЦАО превысила 50% от предложения в сегменте

Элитное жилье традиционно ассоциируется с центром города. Однако в последние годы значительно вырос объем предложения в дорогих новостройках за пределами Центрального административного округа. К концу первой половины 2016 года доля предложения в элитных жилых комплексах вне ЦАО достигла исторической отметки в 50% и даже превысила ее на половину процентного пункта. Аналитики компании «Метриум Групп» проследили, как менялось соотношение объемов предложения внутри и за пределами ЦАО за последние 2,5 года.

Всего каких-то три-четыре года назад было практически невозможно представить элитную новостройку вне ЦАО. Исключение делалось лишь для отдельных проектов в престижном Западном округе. Да и то, многие эксперты рынка отказывали этим новостройкам в праве называться элитными. И долгое время особняком стоял жилой комплекс «Город яхт» на севере Москвы: благодаря местоположению на берегу водохранилища и собственному яхт-клубу проекту удалось закрепиться в «высшей лиге», его элитный статус не подвергался сомнению.

Когда во второй половине 2013 года Корпорация «Баркли» представила элитный жилой комплекс Barkli Residence в Южном административном округе, рынок разделился на два противоборствующих лагеря. Впрочем, время расставило все на свои места. Barkli Residence уже готовится к вводу в эксплуатацию, в продаже здесь остались единичные квартиры, а на первичном рынке элитного жилья ровно половина объема предложения сегодня представлена за пределами ЦАО.

В первом полугодии 2014 года на первичном рынке элитного жилья было представлено всего 3 новостройки вне ЦАО. Это были уже упомянутые «Город яхт» и Barkli Residence, а также жилой комплекс SNEGIRI ECO. Суммарно они занимали долю в 14,4% от всего объема предложения в элитном сегменте.

Позднее к ним присоединились жилой комплекс «Долина Сетунь» (район Раменки, ЗАО), который изменил позиционирование и поднялся на класс выше, а также жилой комплекс Capital House (район Очаково-Матвеевское, ЗАО). За счет этого по итогам 2014 года доля предложения в элитном сегменте вне ЦАО достигла отметки в 25,7%.

За первые 6 месяцев 2015 года в элитном сегменте стартовали продажи еще в одном жилом комплексе в престижном районе Раменки Восточного административного округа – «Воробьев дом». Это первый элитный проект в Москве от одного из крупнейших столичных девелоперов – компании MR Group. И доля предложения за пределами административных границ центра Москвы вплотную приблизилась к трети от всего объема в элитном сегменте.

Больше всего элитных проектов за пределами ЦАО вышло на рынок во втором полугодии 2015 года – сразу три жилых комплекса: «Клубный дом на Серпуховском валу» (Даниловский район, ЮАО), клубный дом «Аристократ» (изначально продажи велись под названием «Вересаева, 11», Можайский район, ЗАО) и масштабный жилой комплекс «Суббота» почти на 400 квартир (Беговой район, САО). Как следствие, количество квартир в продаже достигло уровня в 43,2% от всего объема предложения в элитном сегменте.

Ну и наконец, по итогам первой половины 2016 года доля предложения в элитном сегменте за пределами ЦАО превысила 50%. Это произошло даже несмотря на то, что за указанный период на элитном рынке не стартовало ни одного нового проекта – объем увеличился за счет вывода дополнительного пула квартир в уже реализуемых жилых комплексах. Таким образом, всего за 2,5 года доля элитного предложения за пределами ЦАО увеличилась более чем в три раза с 14,4% до 50,5%.

Источник: «Метриум Групп»

Таким образом, на сегодняшний день за пределами Центрального административного округа ведутся первичные продажи в 8 элитных жилых комплексах, суммарный объем предложения в которых превышает 650 лотов.

Самые низкие цены в элитных новостройках вне ЦАО представлены в жилом комплексе «Суббота». Стоимость квадратного метра начинается от 297 тыс. рублей, а квартиры – от 13,32 млн рублей. На втором месте по уровню стартовых цен идет «Клубный дом на Серпуховском бульваре», где показатели составляют 314,5 тыс. рублей и 17,69 млн рублей соответственно. И замыкает тройку Клубный дом «Аристократ», где «квадрат» продается по цене от 327,5 тыс. рублей, а квартира – от 19,92 млн рублей.

Самый высокий уровень цен в элитных новостройках за пределами ЦАО отмечен в жилом комплексе Capital House – 1,28 млн рублей за квадратный метр и 461,41 млн рублей за квартиру.

Обзор предложения в элитных жилых комплексах за пределами ЦАО

(объекты расположены в порядке увеличения стоимости кв. м)

Источник: «Метриум Групп»

«Расширение географии – один самых заметных на сегодняшний день трендов в элитном сегменте, – комментирует Илья Менжунов, директор Департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп». – И вызван он сразу несколькими причинами. Во-первых, это дефицит земли под застройку в ЦАО. Говорить о том, что ее нет совсем, было бы неправильно. Участков предостаточно, однако многие землевладельцы не спешат выводить на рынок новые проекты в текущей экономической ситуации. Во-вторых, среди покупателей сегодня существует запрос, если так можно выразиться, на доступное элитное жилье. Порог входа в высокобюджетном сегменте опустился до рекордно низкой отметки. И многие из тех, кто раньше планировал приобретение жилья бизнес-класса, сегодня выбирают элитные проекты. И таким покупателям не принципиально расположение жилых комплексов за пределами ЦАО, ведь они и раньше рассматривали варианты в этих же локациях, но ниже классом. Учитывая стремительные темпы увеличения доли предложения вне центра города, вероятнее всего уже совсем скоро мы станем свидетелями окончательного разделения элитного сегмента на собственно элит и премиум-класс. Причем премиум-класс по своим географическим, качественным и ценовым характеристикам будет скорее ближе к бизнесу, чем к «настоящей» элитке».

Источник:

Метриум Групп

Обманутые дольщики: кого к ним относить

Почти 42% будущих участников программы господдержки заплатят первый взнос старой квартирой

Почти половина покупателей новостроек, которые планируют в ближайшее время воспользоваться ипотечными семейными программами с государственной поддержкой, рассчитывают заплатить первоначальный взнос со средств от продажи старой квартиры.

Такие данные содержатся в результатах опроса, проведенного

агентством недвижимости «Бон Тон». При этом, из общего числа опрошенных покупателей, почти половина (49,7%) не имеют денег на первоначальный взнос и рассматривают другие программы без или с небольшим первоначальным взносом.

Из оставшихся 50,3% участвовавших в исследовании 41,9% заявили о намерении в ближайшее время стать ипотечными заемщиками по программе господдержки и при этом в качестве первоначального взноса использовать средства, вырученные от продажи уже имеющейся в собственности квартиры.  Суммой, необходимой для вхождения в субсидированную ипотеку, располагают 33,8% опрошенных. И наконец, 24,2% планируют заплатить часть первого взноса с использованием материнского капитала.

Напомним, минимальный первоначальный взнос по ипотечной программе с государственной поддержкой составляет 20%. Воспользоваться субсидированной ипотекой со сниженной процентной ставкой могут семьи, в которых в период с 1 января 2018 по 31 декабря 2022 года родится второй ребенок, а также семьи, у которых в заявленный период времени появится третий ребёнок. В первом случае период с льготной ставкой составляет 3 года, во втором – 5 лет. Большинство крупных банков уже подключились к программе господдержки. Так, в течение всего льготного срока в Сбербанке ставка составляет 6% (далее – 9,5%).

Страхование ответственности в долевом строительстве: нужны ли изменения в существующей схеме?

27 ноября в рамках Финансового форума России прошла конференция «Страховой бизнес России». Председатель совета директоров ГК «Гранель» Андрей Назаров принял участие в работе одного из круглых столов конференции.

27 ноября в Москве в рамках второго дня работы Финансового форума России прошла конференция «Страховой бизнес России». Вопрос страхования гражданской ответственности застройщиков, который сегодня стоит как никогда остро, обсуждался на круглом столе «Страхование ответственности в долевом строительстве». С начала октября текущего года для заключения договора страхования гражданской ответственности застройщика к страховым компаниям стали предъявляться жесткие требования. Большинство компаний, соответствующих этим требованиям и вошедших в список Центробанка, на практике не принимает участия в этом виде страхования, считая его высокорискованным. В рамках прошедшего круглого стола участники обсудили возможные варианты решения этой проблемы.

Круглой стол собрал представителей всех заинтересованных сторон – Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства, страховых компаний, общества взаимного страхования застройщиков и девелоперов.

Мнение застройщиков, испытавших новые трудности после ужесточения требований к страховым компаниям, в ходе своего выступления озвучил председатель совета директоров ГК «Гранель» Андрей Назаров. «Согласно действующему законодательству существуют два возможных варианта наступления страхового случая: обращение судом взыскания на земельный участок и банкротство застройщиков - процедура требует, как минимум 5 лет. По сути существующий механизм не защищает интересы дольщиков. Новые требования к страховым компаниям не изменили эту ситуацию, но создали дополнительные проблемы. Если раньше риски застройщиков делили между собой 69 страховых компаний, а потом 40, то теперь они распределяются на 20 страховщиков, из которых реально работают только трое. Необходимо разобраться, для чего нужны все эти ужесточения в условиях кризиса», - отметил спикер.

Свою позицию относительно необходимости ведения новых критериев к страховщикам обозначил Никита Стасишин, директор департамента жилищной политики Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства: «Действующий ранее тариф страхования не отвечал сохранности при наступлении страхового случая и возврате денег участнику долевого строительства. Существующие сегодня тарифы дают возможность людям, вкладывающим денежные средства в жильё на этапе строительства, чувствовать себя защищенными». Представитель Минстроя сообщил, что ситуация в отрасли на сегодняшний день стабильна, никаких проблем с регистрацией договоров долевого участия нет. По словам Стасишина, уменьшение пула страховщиков вызвало приостановку регистрации договоров долевого участия только тех девелоперов, которые были застрахованы в компаниях, не отвечающих требованиям Банка России. Как правило, это маленькие застройщики, крупных игроков нововведения никак не задели, и деятельность группы компаний «Гранель» тому подтверждение.

Кирилл Холопик, руководитель аппарата Национального объединения застройщиков жилья, в своем выступлении назвал основные проблемы, существующие сегодня в сфере страхования: отсутствие института перестрахования и суброгации. По его мнению, законодательство необходимо изменить таким образом, чтобы при наступлении страхового случая страховая компания приобретала права дольщиков. Такая мера сделает рынок страхования более привлекательным и приведет к увеличению числа реально работающих компаний, среди которых появятся и западные перестраховщики.

Интересно было услышать позицию представителя самого активного участника в сфере страхования застройщиков в Московском регионе – Сергея Пахомова, директора Потребительского общество взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков (ПОВС). По словам эксперта, в России сегодня существует 12 обществ взаимного страхования, из них реально работает только одно – ПОВС, на долю которого приходится 280 застройщиков и 838 застрахованных объектов в 35 регионах Российской Федерации. «Мы находимся в начале пути, во всем цивилизованном мире существует обязательное страхование ответственности застройщика перед инвесторами. 2 года практической деятельности нашего страхового сектора на этом поприще с учетом особенностей страхового бизнеса в России – это ничто. Необходимо определенное время, чтобы сектор развился и встал на ноги», - сообщил эксперт.

Все участники дискуссии сошлись во мнении, что на сегодняшний день механизм приобретения жилья по Договору долевого участия зарекомендовал себя как эффективный. Практика покупки жилья на этапе строительства существует во всем мире, а в нашей стране для многих семей — это единственно возможный способ улучшить свои жилищные условия. Безусловно, нужно совершенствовать действующих механизм страхования гражданской ответственности застройщиков в нашей стране, однако отменять ДДУ не стоит ни при каких условиях. Внесение радикальных изменений в 214 ФЗ в период кризиса может серьезно осложнить ситуацию в строительной отрасли и привести к возврату на рынок «серых» схем реализации жилья.

Справка о компании

ГК «Гранель», основанная в 1992 г., специализируется на строительстве жилой и коммерческой недвижимости в нескольких регионах Российской Федерации. Компания «GranelleDevelopment», которая входит в структуру ГК «Гранель», осуществляет активную деятельность в сфере девелопмента масштабных жилых микрорайонов разнопланового формата в Москве и ближнем Подмосковье. Портфель проектов компании насчитывает 3,5 млн. кв.м. и включает в себя малоэтажные и многоэтажные жилые комплексы, полностью обеспеченные всей необходимой для комфортной жизни инфраструктурой. Специалисты компании контролируют все стадии процесса девелопмента – с момента разработки концепции, проектирования и строительства, до реализации и управления объектами. Благодаря многолетнему опыту и слаженной работе команды профессионалов ГК «Гранель» предлагает на рынок продукт высокого качества по доступным ценам. Все проекты компании возводятся с применением высококачественных строительных материалов, отвечают высоким требованиям современного жилищного строительства и отличаются уникальными архитектурными решениями. С начала своей деятельности группа компаний построила около 3 млн кв.м. жилой недвижимости, своевременно передав дольщикам более 75 000 квартир.

www.granelle.ru

Спрос на квартиры евроформата вырос на 30%

По итогам 1 квартала 2017 года доля покупателей жилья комфорт-класса в возрасте от 25 лет до 31 года держится на уровне конца прошлого года и составляет порядка 36%. При этом молодая аудитория все чаще останавливает свой выбор на компактных квартирах евроформата, главным преимуществом которого является низкая цена за счет оптимизированной площади двух жилых помещений — гостиной и кухни. В 1 квартале 2017 года спрос на такие квартиры год к году вырос на 30%. Доля покупателей квартир данного формата в возрасте от 25 лет до 31 года выше доли приверженцев стандартной планировки на 27%.

Минимальная площадь квартир евроформата в проектах Urban Group составляет 19 м2 для однокомнатной студии, 32 м2 и 51 м2 для 2-х и 3-х комнатных соответственно. По оценкам экспертов, тенденции к снижению представленного диапазона площадей на российском рынке нет. При проектировании девелоперы стараются располагать небольшие по площади квартиры в секции с учётом их возможного объединения.

«Мы видим закономерный спрос на компактные «евроквартиры». Данный вариант идеально подойдет для тех, кому важно иметь собственное жилье и при этом не переплачивать за лишние квадратные метры. Лучшим расположением для малогабаритного жилья являются средние этажи. На первом этаже небольшая квартира может быть недостаточно освещена, в то время как последние этажи продаются по более высокой цене за квадратный метр. Соответственно, покупателю выгоднее выбрать большую площадь, чем переплачивать за видовые характеристики пентхауса», — отмечает директор по информационной политике и PR Urban Group Яна Максимова.

Источник:

Urban Group

Ремонт от застройщика: две стороны одной медали

Жилье с ремонтом от застройщика на рынке новостроек стало получать распространение после кризиса 2008-2009 годов. Сегодня доля квартир с отделкой «под ключ», то есть готовых к проживанию, в проектах Москвы от ТТК до МКАД и Подмосковья составляет порядка 12% от общего объема (по данным «ИРН-Консалтинг»). Доля апартаментов с отделкой меньше как минимум вдвое. Однако застройщики сообщают, что запрос покупателей на отделку растет, а значит, и предложение в ближайшие год-два увеличится.

Только тщательно разобравшись, что такое ремонт от застройщика и чего от него ждать, можно решить, подходит ли этот вариант лично вам. В ходе онлайн-конференции «С ремонтом или без? Все об отделке квартир и апартаментов от застройщика» разобраться в теме помогали эксперты компаний «Донстрой» и «Интеко».

Хорошая цена

Основной плюс отделки от застройщика, который эксперты называют в первую очередь, это ее стоимость - примерно на 20-30% ниже частного ремонта аналогичного уровня и класса. Такое значительное удешевление достигается за счет оптовой закупки материалов и более низкой стоимости самих работ.

Сравним. Актуальные рыночные цены за ремонт начинаются примерно от 35-40 тыс. руб. за кв. м с учетом не самых дешевых, но все же достаточно скромных материалов и сантехники, говорит Лилия Лобанова, совладелец дизайн-студии Jazzberry. Стоимость же отделки от застройщика, по данным директора департамента маркетинга компании «Магистрат» (входит в ГК «Интеко») Ольги Денисовой, составляет в среднем 23-25 тыс. рублей за кв. метр в комфортклассе.

В комплексе «Лайнер» (ГК «Интеко»), который относится к бизнес-классу, отделка более высокого уровня и стоит она уже 35 тыс. рублей за кв. метр. Стоимость ремонта в проекте «Сердце Столицы» («Донстрой») - тоже «бизнес» - составляет около 40 тыс. руб. за кв. метр.

Еще одна немаловажная выгода при покупке жилья с ремонтом - при условии, что он включен в ДДУ, - касается ипотечных заемщиков: затраты на ремонт включаются в стоимость ипотечного кредита, следовательно, процентная ставка по нему существенно ниже, чем была бы по потребительскому, который, скорее всего, такому покупателю пришлось бы брать на ремонт.

Второй плюс - хорошо продуманный проект (за который также не надо платить). «Типовой проект от застройщика, конечно, уступает индивидуальному, разработанному дизайнером исключительно под вас, но он в любом случае будет лучше, чем стихийный ремонт без всякого проекта, который, к сожалению, очень часто делают наши соотечественники», - говорит Лилия Лобанова (Jazzberry).

«Дизайн-проекты квартир разрабатываются профессиональными бюро, которые умеют наилучшим образом подчеркнуть все преимущества каждой планировки и продумать все мелочи. Например, мы закладываем столько розеток, сколько может максимально понадобиться будущим жителям (с запасом). А в сегменте DeLuxe проекты зачастую разрабатывают именитые дизайнеры», - говорит первый заместитель генерального директора компании «Дон-Строй Инвест», руководитель бизнес-направления «Продажи» Ирина Прачёва. Так, в доме SmolenskyDeLuxe для каждой из квартир, предлагаемых с готовой отделкой и обстановкой, разработан уникальный дизайн-проект, автор – известный архитектор Борис Уборевич-Боровский.

Третий плюс заключается в том, что покупатель полностью освобождается от заботы о ремонте. Не нужно ни во что вникать, выбирать, искать, закупать и «стоять над душой» у рабочих - все это целиком и полностью ложится на застройщика.

Что включено

Чтобы не столкнуться с разочарованием от готового ремонта, нужно заранее разобраться, что в него входит. Стандартный вариант, который сегодня наиболее распространен - это отделка «под ключ», которая подразумевает все «грязные» и все финишные работы. В итоге вы получаете: разводку воды и электрики (с установкой розеток, выключателей, значительно реже - светильников); декоративную отделку стен, пола, потолков; установку входных и межкомнатных дверей, а также сантехники и батарей.

В деталях комплектация квартир у разных застройщиков может отличаться. Например, в комплексе «Лайнер» в апартаментах с отделкой санузел укомлектован полностью: унитаз, раковина со смесителем и с тумбой, душевая кабина и полотенцесушитель. А где-то могут обойтись только раковиной и унитазом.

Значительно реже в отделке от застройщика встречается частичная комплектация мебелью. Так, в «Сердце Столицы» будет установлена кухонная мебель индивидуального производства, встроенная бытовая техника (без холодильника) и все точечные светильники (споты). В «Лайнере» устанавливается кухонный гарнитур с барной стойкой, мойка со смесителем, варочная панель и вытяжка.

Нужно отметить, что меблировка кухни принята в западных странах и, видимо, постепенно будет набирать обороты в отечественных проектах. Например, сейчас уже анонсируется комплекс апартаментов Only в 10 минутах ходьбы от Филевского парка, где все лоты будут продаваться с отделкой и с полностью меблированной и оснащенной техникой кухней.

Бизнесу – «бизнесово»

Помимо того, что включено, нужно понимать, какого вида и качества будут использованные в отделке материалы. А их уровень зависит от класса самого проекта. В верхнем ценовом сегменте в отделке квартир используются дорогие материалы, например, в клубном доме SmolenskyDeLuxe - натуральный камень и дерево, сантехника уровня VilleroyBoch. В комплексе бизнес-класса «Лосиный остров» устанавливают немецкую сантехнику Laufen. В квартале бизнес-класса «Сердце Столицы» в отделке планируют использовать паркетную доску марки Tarkett, обои бренда Loymina (коллекция Enigma), устанавливать входные двери марки Union, одинаковые для квартир с отделкой и без.

Объем работ и используемые материалы должны быть прописаны в договоре. Ирина Прачева уточняет, что, застройщик, как правило, оставляет за собой право поменять материалы, так как за время строительства дома отдельные позиции могут снять с производства, однако замена должна быть произведена на аналогичные, без потери в качестве.

В целом же принцип такой: «В экономе попроще, в бизнес-классе подороже. Но откровенную халтуру «для галочки», которую после въезда нужно сразу менять, уже давно никто не ставит», - уверяет Ольга Денисова. Ну и, конечно, лучше один раз увидеть, поэтому эксперт рекомендует в процессе выбора объекта обязательно посетить его шоу-рум, если он есть, чтобы все самому посмотреть и оценить.

Разумные ограничения

К недостаткам готового ремонта относят, прежде всего, невозможность воплотить индивидуальные пространственно-планировочные решения.

В ходе конференции читатель портала посетовал, что при выполнении ремонта застройщики бывают несговорчивыми и отказываются вносить в проект даже те изменения, которые не требуют от них никаких затрат. Например, не возводить межкомнатную перегородку, которую покупатель все равно планирует потом ломать.

Однако, как объяснили эксперты, на то есть объективные причина: застройщик обязан сдавать все свои объекты в соответствии с проектом (а на квартиру с отделкой существует отдельный проект), и поменять его, даже разово и под отдельного покупателя, просто не в праве. Несоответствие планировки данному проекту, скажем, любое возведение и снос перегородок, просто не позволит застройщику сдать дом.

Поэтому покупателям, планирующим приобретение квартиры с отделкой, эксперты советуют сразу подбирать максимально подходящий по планировке вариант.

Если же говорить сугубо об эстетике, то здесь у покупателей выбор чуть больше, но тоже ограниченный. Например, в «Лайнере» существует единственный вариант отделки, но есть и такие объекты, где их несколько. Порой предлагаемые дизайны отличаются только по стилистике, а порой - и по уровню. Так, в жилых комплексах компании Urban Group в рамках одного проекта вы можете выбрать между демократичными и более дорогими видами отделки.

В «Сердце Столицы» предлагаются два варианта стиля интерьера, которые отличаются преимущественно по цвету пола и дверей. В одном случае основной тон задает темное дерево, в другом – светлое, при этом и там, и там используется модная однополосная паркетная доска с красивым естественным рисунком дерева. «С учетом того, что мы предлагаем 6 различных типов планировок, и для каждого разработано по два дизайн-проекта в различной цветовой гамме, квартиры будут разными. Кроме того, у вас всегда остается широкий простор для творчества – в процессе меблировки и декорирования каждая квартира приобретает совершенно неповторимый облик», - убеждена Ирина Прачева.

Ограниченность возможностей и вариантов - это обратная сторона дешевизны: как объясняют эксперты, именно максимальная стандартизация процесса позволяет поставить его на поток и предлагать ремонт от застройщика по таким привлекательным ценам.

Вариант для меньшинства

Возможно, для кого-то наилучшим решением стал бы так называемый черновой ремонт от застройщика, когда выполняются все грязные работы (залита стяжка, возведены перегородки, выровнены все поверхности), а владельцу квартиры остается только отделка.

По словам Ольги Денисовой, такие варианты предлагаются, но реже. Например, они есть в ЖК «Прима-Парк» в Новой Москве («Кортрос»), в Московской области – в ЖК «Новое Измайлово-2» (ФСК «Лидер»), микрорайоне «Некрасовка-Парк» («Лексион-Девелопмент). «Это обусловлено спросом. Сейчас большинство покупателей делятся все же на два типа: те, кто хочет сделать всё сам, под себя, и те, кто хочет, грубо говоря, приехать на выдачу ключей с чемоданами. Вариант, который ищете вы, мне бы, наверное, тоже больше понравился, но анализ рынка показывает, что мы в меньшинстве», - отвечает читателю эксперт.

Вариант ремонта под чистовую отделку прорабатывают сейчас для своих новых проектов в «Донстрое». Однако, как объясняет Ирина Прачева, даже при выполнении черновых работ уже закладываются характеристики финишного покрытия стен и пола. Ведь разные материалы предполагают различную технологию подготовки поверхности: если стены подготовлены под поклейку обоев, вы не сможете их покрасить без проведения дополнительных работ, если полы подготовлены под плитку, нельзя просто положить паркет или ламинат и т.п. Так что о полной свободе самовыражения здесь все равно нельзя говорить.

Проблемы с делегированием

Для некоторых покупателей освобождение от забот о ремонте также оборачивается недостатком, так как означает отсутствие возможности собственного контроля за ходом работ.

Действительно, когда ремонт квартир ведется одновременно со стройкой, доступ туда ограничен - либо вовсе запрещен, либо производится по согласованию с застройщиком. «Вы, конечно же, сможете посмотреть квартиру, но не контролировать процесс ремонтных работ – это зона ответственности застройщика, взявшего на себя обязательства передать вам квартиру в наилучшем виде», - объясняет Ирина Прачева.

Если же квартира при сдаче не имеет такого вида, а покупали вы ее по договору долевого участия (ДДУ), то, согласно 214-ФЗ, можно составить соответствующий акт, на основании которого либо потребовать исправление недостатков у застройщика, либо устранить их своими силами и выставить застройщику счет.

«Любые недоделки – криво положенный ламинат, плохо поклеенные обои, течет кран, отваливается штукатурка – вы можете и должны потребовать исправить», - советует Ольга Денисова.

«Но ответственные застройщики, - убеждена Ирина Прачёва - стараются избегать таких ситуаций, ведь покупка квартиры с отделкой подразумевает как раз избавление вас от любых ремонтных работ».

Источник:

http://www.irn.ru

Быстрее, тише, дешевле. 5 преимуществ «стального строительства»

В Москве строится первый комплекс апартаментов на стальном каркасе. На западном рынке данная технология уже несколько десятилетий применяется в жилищном строительстве. В России до недавнего времени она, в основном, использовалась при  проектировании объектов промышленного назначения. О плюсах и перспективах «стального строительства» на рынке жилой недвижимости рассказали эксперты компании «Метриум Групп».

По итогам 1 квартала 2017 года на первичном рынке апартаментов Москвы было представлено 105 проектов. 59 из них состоят из монолитных корпусов. Второй по популярности является технология строительства из кирпича – таких комплексов апартаментов в столице 25. Еще 18 объектов строятся по монолитно-кирпичной технологии. Аутсайдером на рынке апартаментов является панельное домостроение – только 2 проекта включают в себя панельные дома.

В январе 2017 года предложение пополнил проект, спроектированный по уникальной для российского рынка технологии строительства на стальном каркасе. Это корпус из 378 апартаментов в городском квартале «Ривер Парк», расположенном в районе Нагатинский затон в 20 метрах от Москвы-реки. Во всем мире «стальное строительство» является классической технологией, используемой более 60 лет. Самые высокие небоскребы в Америке и 60% зданий в Европе построены из металла. В середине прошлого века данная технология была использована при проектировании столичных сталинских высоток и «домов-книжек» на Новом Арбате. Однако в советское время она не получила распространения в массовом жилищном строительстве. Это объяснялось высокой стоимостью стали, а также тем, что значительный объем металлопроката шел на нужды оборонной промышленности.

Рост конкуренции на рынке столичной жилой недвижимости, повышение стоимости традиционных стройматериалов и снижение рентабельности девелоперского бизнеса стали катализаторами для поиска новых эффективных решений. Кроме того, в последние годы в России образовался избыток мощностей по производству стали, а также снизилась ее стоимость на мировом рынке. Поэтому некоторые девелоперы, видя перспективы технологии строительства на металлокаркасе, стали внедрять ее на российском рынке. Свое второе рождение в нашей стране «стальное строительство» получило в комплексе «Москва-Сити»: по этой технологии построены «Башня на набережной» и башня «Евразия». Затем она стала использоваться при проектировании менее масштабных проектов. В настоящее время жилые здания на металлокаркасе уже построены в Москве, Екатеринбурге, Новосибирске, Новокузнецке, Краснодаре и Нижнем Новгороде.

Возрождающаяся популярность «стального строительства» объясняется целым рядом преимуществ, которые оно имеет по сравнению с другими технологиями:

1. Снижение стоимости квадратного метра

Использование технологии «стальной каркас» снижает себестоимость строительства на 5-10% по сравнению с монолитными зданиями. Это дает возможность девелоперам предложить покупателям конечный продукт по более выгодной цене. В корпусе апартаментов «Ривер Парк» самый недорогой лот на старте продаж стоил 4,29 млн руб., а минимальная стоимость квадратного метра составляла 123 тыс. руб. Это почти в 2,4 раза ниже, чем средняя цена «квадрата» на столичном рынке апартаментов по состоянию на конец 2016 года. При этом только в 8 из 99 проектов, представленных в продаже на первичном рынке, есть лоты со стоимостью квадратного метра до 125 тыс. руб.

2. Сокращение сроков строительства

В среднем, строительство одного здания с квартирами или апартаментами занимает 18 месяцев. В случае с домами на металлокаркасе этот срок сокращается на 3-4 месяца. Детали стального каркаса изготавливаются на заводе, а на площадке они собираются, как конструктор LEGO. В условиях высокой конкуренции фактор скорости позволяет девелоперам привлечь «осторожных» покупателей, опасающихся приобретать квартиры и апартаменты на этапе котлована. Кроме того, быстрые темпы строительства сокращают издержки девелоперов на обслуживание кредитов, что также снижает себестоимость проекта.

3. Разнообразие планировочных решений

В «Ривер Парке» представлены однокомнатные апартаменты площадью 29,6-40,7 кв. м, двухкомнатные – от 50,7 кв. м о 63,3 кв. м и трехкомнатные – от 67,1 кв. м до 69,2 кв. м. Благодаря отсутствию несущих стен, конструкция зданий на стальном каркасе позволяет объединять соседние помещения, получая пространство большей площади. Это значительно увеличивает выбор вариантов, а возможности для внутренней перепланировки ограничиваются только фантазией покупателей.

4. Возможность строительства на проблемных участках

Каркас здания из металла в два раза легче монолитных конструкций, поэтому многоэтажные дома можно строить на участках со слабым грунтом. Благодаря легкости каркаса и меньшей нагрузке на основание, не требуется возводить мощный фундамент, что также снижает себестоимость строительства. И, наконец, здания на металлокаркасе меньше подвержены усадке. Ее полный срок не превышает года, тогда как в панельных домах он растягивается на 2-3 года, а в кирпичных может продолжаться 5-6 лет.

5. Экологическая безопасность

По сравнению со строительством монолитных, кирпичных и панельных зданий, при сборке домов из готовых металлоконструкций на строительной площадке удается значительно снизить уровень шума и пыли. Это особенно важно, когда стройка ведется в непосредственной близости от существующих жилых зданий. Например, в городском квартале «Ривер Парк» корпус апартаментов строится на участке, расположенном рядом с уже заселенной первой очередью.

«Технология строительства на стальном каркасе до недавнего времени в России массово применялась только при возведении объектов промышленного назначения, торговых центров и складских комплексов, – говорит Григорий Ваулин, генеральный директор компании «Ферро-Строй» (девелопер проекта «Ривер Парк»). – Однако ключевые преимущества «стального строительства», такие как высокая скорость застройки и возможность снижения себестоимости проекта делают данную технологию очень перспективной на рынке жилой недвижимости. Этому способствует и снижение цен на мировом рынке металлопроката, наблюдаемое в последние годы. При благоприятном развитии событий, доля многоэтажных зданий на стальном каркасе за несколько лет может увеличиться до 20%».

«Снижение себестоимости и сокращение сроков строительства в настоящее время являются важнейшими задачами для девелопмента, – резюмирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум Групп». – Высокая конкуренция за покупателей подталкивает компании к поиску инновационных решений. Быть первопроходцем и продвигать новые технологии на рынке – это всегда непростая задача. Но опыт девелопера городского квартала комфорт-класса «Ривер Парк» доказывает эффективность такой стратегии. Например, при строительстве домов первой очереди была использована немецкая опалубка самой современной серии, которая применяется только в столичных проектах бизнес- и элитного класса. А при строительстве паркинга была использована уникальная европейская инновационная технология Hoesch Additiv Decke. Ее главная особенность – отсутствие промежуточных колонн в зоне парковки, что делает процесс парковки более удобным и позволяет запроектировать больше машино-мест, не увеличивая при этом этажность и площадь паркинга. К настоящему времени в первой очереди «Ривер Парка» реализовано более 97% всего объема предложения, а во второй очереди – 93%. Такие темпы продаж можно наблюдать только в единицах столичных проектов».

Источник:

Метриум Групп

5 плюсов подмосковных ЖК с комплексной застройкой

80% застройки в ближнем Подмосковье приходится на проекты комплексного освоения территории (КОТ). Эксперты компании «Метриум Групп» назвали 5 причин, по которым квартиры в таких ЖК востребованы покупателями.

В отличие от обычных ЖК, проекты с комплексным освоением территории обладают рядом преимуществ для покупателей:

1.

Качественная инфраструктура

В проектах, построенных по концепции КОТ, все слагаемые инфраструктуры, необходимые для комфортной жизни, находятся непосредственно на территории комплексов. Это детские сады, школы, поликлиники, магазины, спортивные сооружения, паркинги, отделения банков и другие социальные, коммерческие и образовательные объекты. «В настоящее время более 80% покупателей приобретают квартиры в Подмосковье не с инвестиционными целями, а для собственного проживания, - говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум Групп». - В основном их приобретают семьи с детьми. Первый вопрос, который интересует их при выборе недвижимости: в какой детский сад или школу будет ходить наш ребенок, где мы будем проводить свой досуг и есть ли на территории комплекса магазины? Предпочтение отдается тем ЖК, в которых все необходимое находится в шаговой доступности».

2. Выгодная цена

За счет больших масштабов строительства, девелоперам, занимающимся комплексным освоением территории, удается экономить до 10-15% от общего бюджета проекта. Благодаря этому, они имеют возможность делать потенциальным покупателям более выгодные предложения, чем у конкурентов. «В ЖК «Новый Зеленоград», который строится рядом с южной границей Зеленограда, 1-комнатную квартиру площадью 36,12 кв. м можно купить всего за 2,15 млн руб., - говорит Евгения Акимова, генеральный директор IKON Development. – 2-комнатная квартира площадью 50,15 кв. м стоит 3,14 млн руб., 3-комнатная – площадью 75,99 кв. м – 4,41 млн руб.».

Для сравнения: средний бюджет покупки квартиры в Подмосковье сегодня составляет – 3,5 млн руб. для 1-комнатных квартир, 4,5 млн руб. для 2-комнатных, и 5,5 млн руб. для 3-комнатных.

3. Сокращение времени и расходов на проезд

Только на поездки с ребенком в детский сад или школу и обратно у родителей ежедневно может уходить 1-3 часа. За год это оборачивается потерей нескольких суток. Если добавить время на регулярные поездки в магазины, банки, поликлиники и спортивные учреждения, получится, что несколько недель в году жители Подмосковья, пользующиеся инфраструктурой столицы или крупных населенных пунктов области, проводят «в дороге». Если все необходимые объекты находятся на территории жилого комплекса, потери времени сведены к минимуму. Кроме того, около 70% квартир в массовом сегменте на первичном рынке Подмосковья в настоящее время приобретается по ипотеке. Когда значительная часть доходов семьи уходит на погашение кредитов, возможность сократить любую статью расходов, в том числе на транспорт, является очень важной. За год экономия на бензине, а также оплате проезда на общественном транспорте, стоимость которых постоянно растет, может составить несколько десятков тысяч рублей.

4. Отсутствие дефицита мест в детских учреждениях

Наличие государственной школы или детского сада недалеко от границ построенного ЖК в ближайшем населенном пункте, не гарантирует того, что в них будут свободные места для детей новоселов. В проектах с комплексным освоением территории и собственными объектами, этой проблемы не существует. Девелоперы тщательно рассчитывают необходимое количество мест и планируют размеры учебных и дошкольных заведений, исходя из количества жителей.

5. Наличие рабочих мест

Одним из главных факторов, останавливающих многих потенциальных покупателей от приобретения недвижимости в Подмосковье, является отсутствие работы в непосредственной близости от места жительства. Большинству новоселов приходится ежедневно ездить на работу в столицу. Если раньше девелоперы вообще не уделяли внимания решению проблемы «маятниковой миграции», то теперь они начали делать первые шаги в этом направлении. Например, на территории «Нового Зеленограда» будет построен новый научно-деловой кластер, где запланировано создание 10 тыс. новых рабочих мест. Пока пример ЖК «Новый Зеленоград» - это, скорее, исключение из правил. Но возможность найти работу рядом с домом является важным преимуществом, позволяющим девелоперам выделить новый ЖК среди аналогичных объектов и привлечь покупателей. Поэтому высокая конкуренция среди застройщиков Подмосковья будет способствовать созданию рабочих мест непосредственно на территории комплексов.

На строительство инфраструктурных объектов и дорог девелоперы тратят 5-15% общего бюджета на проект. Однако их расходы окупаются, благодаря повышенному интересу покупателей и ускоренным темпам продаж. «В ЖК «Новый Зеленоград» всего за год с начала продаж реализовано более 50% квартир стартового квартала, - говорит Евгения Акимова. – Во многом это объясняется тем фактом, что на территории комплекса разместится множество объектов инфраструктуры: детских садов, школ, комфортных паркингов, спортивных комплексов, поликлиники, кафе, ресторанов и мест социально-бытового обслуживания».

«Невысокая цена на подмосковную недвижимость позволяет обзавестись собственным жильем самым разным категориям покупателей – молодым семьям с детьми, студентам, пенсионерам, - резюмирует Мария Литинецкая. - Имея на руках всего 400-500 тысяч рублей, можно взять квартиру в ипотеку и уже через год отпраздновать новоселье. С точки зрения комфорта и качества строительства, современные квартиры в подмосковных ЖК ничем не уступают жилью в столице. А по такому параметру, как экологическая среда существенно превосходят любые новостройки мегаполиса. При этом комплексная застройка полностью решает главную проблему, которая ранее останавливала людей от покупки квартир в области – недостатка инфраструктуры. Комплексы с хорошей локацией, удобными и недорогими квартирами и необходимым набором социальных и коммерческих объектов остаются ликвидными даже в условиях общего падения платежеспособного спроса».

Источник:

Метриум Групп

Квартиры в новостройках от частников: порой дешевле, чем от застройщика

Во время ажиотажа в конце 2014 году многие квартиры покупались инвесторами, а значит, через какое-то время они вновь выйдут на рынок. Чтобы избежать уплаты налога, согласно исследованию www.irn.ru, инвесторы предпочитают продавать квартиры до получения их в собственность – по переуступке прав требований. И такие объекты от частников можно порой купить дешевле, чем у застройщика.

Вторичная первичка

Эксперты пока не отмечают увеличения числа продаж квартир в новостройках частными лицами. Однако в ближайшие месяцы, по прогнозам председателя совета директоров «БЕСТ-Новострой» Ирины Доброхотовой, рост сделок по переуступке может вырасти на 10-12%: «По нашим экспертным оценкам, примерно на столько увеличилось число инвестиционных сделок в сегменте новостроек эконом- и комфорткласса в конце прошлого года».

По словам заместителя генерального директора по продажам компании «НДВ-Недвижимость» Яны Сосоревой, рост числа сделок по переуступкам уже отмечается в проектах с высокой степенью готовности: «Это связано с тем, что инвесторы проявляют высокую активность, желая вложить полученные деньги в новые проекты».

Между тем, генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая не ожидает увеличения продаж купленных ранее квартир. «В текущей нестабильной экономической ситуации продает квартиру только тот, кто заранее знает, куда он вложит полученные от продажи средства. Сегодня практически никто не хочет держать деньги на руках. Спрос на квартиры по переуступке сегодня не велик и по причине того, что такая форма покупки подразумевает в основном единовременную оплату, а сегодня клиентов, способных оплатить всю сумму сразу, найти особенно сложно», – объясняет эксперт.

Кроме того, инвестиционные сделки конца прошлого года по большей части не были спекулятивными. «Частные лица вкладывали средства в новостройки главным образом для сохранения своих сбережений не на один-два года. Жилье покупалось в долгосрочных целях – для детей, родителей. И эти квартиры вряд ли выйдут на рынок в ближайшее время», – говорит Сергей Лядов, пресс-секретарь девелоперской компании «Сити-XXI век».

Дисконт до 10%

Цены от частных лиц во многом зависят от конкретного комплекса и времени продажи. Если квартира выходит на рынок в момент, когда реализация ЖК близка к завершению и аналогичных квартир от застройщика не предлагается, ее стоимость будет в рамках рынка. «Если вы хотите быстро продать новостройку по переуступке в период, когда у застройщика в продаже есть достаточное количество аналогичных квартир, то надо делать достаточно существенный дисконт, не менее 10% от цен застройщика», – отмечает Нина Кузнецова, учредитель компании Urban Realty.

Правда, если объект ликвиден, скидка на квартиру обычно не превышает стандартный дисконт от застройщика, который, по словам заместителя директора департамента новостроек Est-a-Tet Алексея Оленева, составляет от 2% до 8%.

А вот завышать цену, если у застройщика остались квартиры в продаже, по словам коммерческого директора ФСК «Лидер» Григория Алтухова, не стоит: «В этом случае покупатель с большой долей вероятности уйдет напрямую к застройщику».

Лучший момент

Продать квартиру по переуступке прав можно до момента подписания акта о передаче объекта долевого строительства. И перед продажей человек должен полностью расплатиться с застройщиком или по договоренности с ним оставшийся долг может быть уплачен новым покупателем.

«В принципе, переуступить права можно на любых этапах строительства – как только вырастает цена и появляется возможность получить доходность», – говорит Мария Литинецкая. Но чаще всего инвесторы предпочитают продавать квартиры на финальных стадиях строительства. «С финансовой точки зрения выгоднее продавать квартиру в уже достроенном и сданном в эксплуатацию доме, поскольку в этом случае ее стоимость больше примерно на 10-15%, нежели в доме достроенном, но еще не сданном», – отмечает Ирина Доброхотова. Но здесь важно не дотянуть до момента подписания акта и вступления в право собственности, иначе придется продавать квартиру по обычному договору купли-продажи и заплатить подоходный налог.

Кроме того, по мнению Нины Кузнецовой, при выборе момента продажи стоит ориентироваться на застройщика: «Лучше всего продавать квартиру по переуступке в тот момент, когда у застройщика в продаже уже нет больше такого типа квартир».

Девелоперы против

Если инвестор решил продавать квартиру еще до того, как аналогичные распроданы, да еще и с дисконтом, частный продавец становится конкурентом застройщика. «Поэтому застройщик устанавливает за оформление переуступки свою комиссию, которая в ряде случаев может свести маржу инвестора к минимуму, – говорит Ирина Доброхотова. – В некоторых случаях ее размер может достигать 10% от стоимости квартиры. Известен случай из практики одного хорошо известного на рынке застройщика, когда комиссия на переуступку была установлена в размере 17% от стоимости квартиры. Впрочем, и застройщик был один из самых надежных, и доходность инвестиций в то время была существенно выше. Тем не менее большинство покупателей предпочли дождаться права собственности».

Однако о серьезной конкуренции, по мнению экспертов, речи не идет. «К моменту «активизации» частных инвесторов, то есть к моменту максимальной готовности, у застройщиков остаются небольшие объемы квартир – в районе 10-15%. Спрос на них сохраняется, поскольку всегда есть доля покупателей, предпочитающих иметь дело с застройщиком напрямую», – считает Григорий Алтухов.

Некоторые застройщики даже помогают частным лицам продавать их инвестиционные квартиры. «Как правило, такие объекты выставляются на сайт застройщика и отображаются в общем списке предложений, но с пометкой «от частного лица». Это довольно распространенная практика», – отмечает Мария Литинецкая. Иногда застройщики даже настаивают на том, чтобы инвесторы передавали им продажу квартир. «При этом они устанавливают на эту услугу достаточно высокую цену – от 60 000 рублей и выше», – говорит Нина Кузнецова.

Права защищены, но не все

Сами покупатели порой относятся с недоверием к квартирам в новостройках, продающимся частниками. «Среди многих покупателей бытует ошибочное мнение, что, покупая квартиру от инвестора, ответственным лицом выступает именно это физическое лицо. Это не так, поскольку за успешное завершение строительства и передачу объекта в установленные сроки перед дольщиком отвечает в любом случае застройщик», – утверждает Алексей Оленев.

Но покупателям обязательно стоит помнить о том, что все денежные обязательства застройщика исчисляются от суммы, которая обозначена в ДДУ с первым покупателем. То есть последний покупатель сможет потребовать с застройщика штрафные санкции в случае задержки сроков сдачи или возврат денег, исходя из первоначальной суммы покупки, а не той, которую он заплатил частному продавцу при оформлении договора переуступки прав требований.

Поэтому покупатели предпочитают приобретать квартиры по переуступке только в жилых комплексах на финальных стадиях строительства. «Когда я выбирала квартиру в новостройке в Лобне, устраивающий меня вариант нашелся только у частного продавца, – рассказывает менеджер Анастасия. – Я пошла на это исключительно из-за того, что дом был почти готов, к тому же он был на особом контроле городских властей: это бывший долгострой, который «спасал» новый застройщик». Правда, инвесторы обычно и продают квартиры на поздних стадиях. Если квартира продается по переуступке в начале строительства, это должно стать тревожным звоночком и поводом задуматься, почему инвесторы бегут с проекта, не дождавшись прироста цен.

Кроме того, существенные риски могут возникнуть, если по переуступке продает квартиру не частное лицо, а компания. Управляющий партнер Центральной коллегии адвокатов Белгородской области Евгений Киминчижи поделился случаем из практики. Человек покупал квартиру по переуступке прав требований у посредника, который являлся подрядчиком у застройщика по одной из стадий монтажных работ. По словам эксперта, застройщики достаточно часто расплачиваются с подрядчиками квартирами. «В итоге оказалось, что часть работ застройщиком не была принята, и фактически наш продавец-подрядчик остался просрочившим должником. Все бы ничего, если бы не условие договора с застройщиком, позволяющее переуступать имущественные права на квартиру только после полной оплаты застройщику, в данном случае – после надлежащего исполнения условий подряда, – рассказывает юрист. – Соответственно, застройщик сослался на недействительность договора уступки, что подтвердили судебные инстанции. Потребовались значительные усилия, чтобы стороны пришли к соглашению, по условиям которого просроченное подрядчиком в денежном выражении на себя принял покупатель».

Юрист девелоперской компании «Сити-XXI век» Василий Шарапов подчеркивает, что переуступка прав по контракту обычно сопровождается также передачей обязанностей: «Поэтому рекомендуется внимательно изучить договор на предмет наличия неисполненных обязательств, которые придется исполнять в будущем за прежнего инвестора». Управляющий партнер юридической компании «Кочерин и партнеры» Владислав Кочерин рекомендует обязательно запросить выписку из ЕГРП и проверить, оформлены ли права на данный объект и принадлежат ли они в действительности продавцу. «Кроме того, обязательно надо проверять, полностью ли были произведены расчеты по предыдущим договорам, то есть, помимо стандартных договоров, надо также требовать платежные и иные документы, подтверждающие расчеты между сторонами», – говорит юрист.

По мнению специалистов аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», покупка квартиры по переуступке прав требований – это нормальная практика. Но при таких сделках покупателям нужно быть еще более бдительными, чем при обычной покупке по ДДУ. А продавцам необходимо иметь в виду, что на фоне падающего спроса на недвижимость им будет не так просто конкурировать и с застройщиками, и с продавцами вторичной недвижимости, и с такими же инвесторами.

Источник:

http://www.irn.ru

Страхование квартиры: выбор программы и страховщика

В последние несколько лет всё больше наших сограждан покупают полисы страхования жилища. Значительная часть страхователей остается недовольной как условиями, так и (что гораздо чаще) размерами выплат страхового возмещения. На что же надо обратить внимание при приобретении полиса?

Выбор компании для страхования жилья - процесс не такой простой, каким кажется на первый взгляд. Важны два фактора: «размер кошелька» клиента и надежность страховой фирмы. Гражданин должен быть на 100% уверен, что при возникновении ущерба страховщик исполнит обязательства, а не будет уклоняться от выплат.

Не желая рекламировать кого-либо, я укажу параметры, на которых следует заострить внимание при выборе страховщика.

Прежде всего, следует учитывать размеры и срок работы компании. Она должна присутствовать хотя бы в топ-15 крупнейших страховщиков России и действовать на рынке никак не менее 10 лет. Крупные страховые фирмы обладают, как правило, достаточным капиталом и широкой федеральной сетью, что значительно облегчает работу с ними. Второй момент, на который надо обратить внимание – это вид страхования, преобладающий в портфеле компании. Если львиную долю в нем занимает КАСКО или ОСАГО, то лучше найти другого страховщика. Автострахование – это высоко рискованный бизнес, а потому надежные компании всегда уравновешивают его более стабильными и менее убыточными видами услуг. В том числе, кстати, и страхованием недвижимости.

Далее следует учитывать соотношение выплат и сборов. Если сборы большие, а выплаты маленькие, то значит, страховщик платит неохотно и клиенту придется с ним судиться, чтобы получить возмещение. И наоборот, если выплаты превышают 70-80%, то фирма, возможно, скоро обанкротится.

Программа страхования или исчерпывающий перечень рисков

Определившись с перечнем компанией, приступаем к изучению правил страхования, которые они предлагают. Здесь в первую очередь надо понять, какие именно риски грозят вашей квартире? От чего следует страховать недвижимость? Если это многоквартирный дом, то правила обязательно должны содержать защиту от затопления, повреждения имущества, кражи, пожара и так далее. Помимо перечисленного, следует учитывать риски, свойственные региону, где располагается квартира. Если вы проживаете в Москве, то вряд ли стоит опасаться землетрясений, наводнений, цунами и прочих катаклизмов. А вот когда объект расположен, например, в Алтайском или Краснодарском крае, то его стоит застраховать от наводнений.

Впрочем, всего предусмотреть невозможно. Житель Челябинска Василий Сущенок в 2012 году застраховал трехкомнатную квартиру в крупной федеральной компании по классической программе, где, кажется, были учтены все риски: от наводнения до землетрясения. Когда над городом взорвался метеорит, то недвижимости Василия был причинен существенный ущерб. Взрыв выбил оконные рамы и двери, поломал мебель. Учитывая данный факт, Сущенок подал заявление страховщику о выплате возмещения. Однако компания отказала клиенту на том основании, что «падение метеорита не является страховым случаем по договору». И формально она были права: риск падения «космического гостя» не был предусмотрен соглашением. Понадобилось решение суда, который обязал страховщика выплатить возмещение ввиду того, что квартира застрахована от «воздействия ударной волны». Действительно, все разрушения произошли именно от ударной волны, вызванной взрывом, а не от самого болида.

Основные условия договора и программы

Принято считать, что договор является главным документом, где определяются существенные условия сделки. Все это правильно, но не в сфере страхования. Здесь особые законы, а потому условия, определяющие характер взаимоотношений между сторонами присутствуют как в договоре, так и в программе.

Итак, на что обратить внимание, оформляя сделку?

Начну с программы. Прежде всего, следует уяснить термины. Одна страховая компания считает «стихийным бедствием» ураган, шторм, землетрясение, цунами, град, наводнение и даже извержение вулкана. А вот другая – только землетрясение, извержение вулкана и шторм. Понятно, что охват рисков у первого страховщика гораздо больше.

Второй момент – это наличие франшизы. Многие клиенты не обращают внимания на данное условие, а когда наступает страховой случай и фирма отказывает им в выплате, начинают возмущаться. А зря. Следует внимательно читать правила, прежде чем заключать договор. Если в документах есть франшиза, то ущерб, меньший, чем ее сумма, будет возмещать сам страхователь. Если же размер потерь превысит франшизу, то вред оплатит страховая компания. Жительница Москвы Ольга Чагина застраховала квартиру на 1 500 000 рублей с франшизой. Что это такое она спросить постеснялась или просто невнимательно прочитала программу. Через полгода в ее жилище вспыхнул пожар, который удалось быстро потушить. Ольга обратилась к страховщику за возмещением, но последний отказал в выплате на вполне законных основаниях. Все дело в том, что франшиза по ее договору составляла 150 000 рублей, а ущерб от пожара оценен в 136 784 рубля 78 копеек. Поэтому если вы хотите полной защиты, то следует отказаться от франшизы. Это, конечно, увеличит стоимость полиса, но спокойствие дороже.

Теперь несколько слов о самом договоре. Необходимо проверить правильность написания данных страхователя (фамилия, имя, отчество, паспортные данные), а также адрес объекта. Ошибки здесь недопустимы. Особое внимание следует обратить на сроки сбора документов при наступлении страхового случая, их перечень, и на порядок подачи заявления о причиненном ущербе.

Обязательно следует выяснить, каков процент амортизационного износа. Выплата возмещения производится с его учетом и при наступлении страхового случая клиент получит сумму, уменьшенную на этот процент. Дабы это не было сюрпризом, его размер следует узнать еще до заключения договора. Также надо уточнить условия выплаты. Она может быть как «агрегатной», так и «неагрегатной». В первом случае страховая сумма начнет уменьшаться с каждым страховым событием, так как фирма будет вычитать из нее суммы платежей и, в конце концов, дойдет до минимального размера. Если же страховка неагрегатная, то уменьшаться она не будет, но стоимость ее гораздо выше.

Выводы адвоката

Как может понять вдумчивый читатель, заключение договора страхования на квартиру и вообще на недвижимое имущество представляет собой довольно сложный процесс. И тому, кто никогда не сталкивался с этим, будет трудно учесть все нюансы.

При этом я хотел бы предостеречь от упования на помощь страховых брокеров. Спору нет, многие из них профессионалы и легко подберут нужную страховую программу. Но не надо забывать, что брокер – это бизнесмен, которому выгодно в первую очередь продать страховку. А вот предостеречь клиента и отстоять его интересы – дело десятое. В этих условиях я бы советовал обратиться к адвокату, который изучит как договор, так и правила страхования и поможет избежать возможных неприятностей в будущем.

Адвокат Олег Сухов специально для IRN.RU.

Источник:

http://www.irn.ru