Собянин запретил строить жилье без социальных объектов

Мэр столицы Сергей Собянин посвятил вчерашний день новым территориям Москвы, которые стали частью города почти два года назад и за прошедшее время сильно изменились - там появились новые парки, детские сады и поликлиники, началось строительство многих социальных объектов.

То, что это только начало, градоначальник дал понять во время осмотра жилых комплексов, строящихся в Новой Москве в соответствии с последними требованиями властей - никакого жилья без необходимой инфраструктуры. Благодаря такому подходу мэру удалось не только посмотреть на новые высотки, но и сыграть в теннис на корте недавно открывшейся теннисной школы - она стала крупнейшей в ТиНАО.

Всего в  прошлом году в Новой Москве построили более 2 млн кв. м недвижимости - 1,5 млн "квадратов" жилья и почти 600 тыс. кв. м офисных, торговых и многофункциональных центров, предоставляющих рабочие места. Не забыли и о социальной инфраструктуре: возвели 4 поликлиники, 3 детских сада и 2 школы. В этом году темпы обещают нарастить - только в микрорайоне "Новые Ватутинки", который посетил градоначальник, должны к 1 сентября ввести школу на 1100 мест и детсад, рассчитанный на 250 детей, а в следующем году открыть поликлинику на 550 посещений за смену.

- Проект этого микрорайона в свое время был одним из самых проблемных, тут планировалось построить около миллиона квадратных метров жилья с минимальным количеством социальных объектов и отсутствием рабочих мест, - рассказал Сергей Собянин. - Мы провели большую работу с застройщиком, и компания согласилась на изменение проекта планировки территории, так что здесь теперь будет один из наиболее комплексных проектов застройки. Предполагается уменьшение объемов жилья примерно до 600 тысяч "квадратов", удвоение числа социальных объектов, создание порядка 10 тысяч новых рабочих мест.

"Новые Ватутинки" - это два квартала в 14 километрах от МКАД по Калужскому шоссе. Один из них большой, состоящий из высотных зданий, отчасти уже застроен и заселен - там возвели 11 домов и детский садик на 220 мест. Другой квартал - поменьше и состоит из почти 100 небольших 3-этажных домов, которые сейчас строятся. "Все инфраструктурные объекты строятся одновременно с жилыми корпусами, тем самым обеспечивая новоселов всем необходимым в шаговой доступности. На территории микрорайона оборудовано около 10 тысяч машиномест из расчета одно место на одну квартиру, так что проблем с парковкой здесь также не будет", - рассказал "РГ" представитель компании-застройщика микрорайона.

После осмотра "Новых Ватутинок" Сергей Собянин отправился в другой строящийся жилой комплекс Новой Москвы - "Vnukovo Tennis Village" рядом с аэропортом "Внуково". Градоначальник не стал смотреть на стройку, а отправился в уже построенную крупнейшую в ТиНАО теннисную школу - ее возвел застройщик на собственные средства, еще даже не построив дома. Мэр пообщался с детьми, которые занимаются в школе спортом, и поговорил с их родителями - они поблагодарили градоначальника за появление в районе современного и многопрофильного спорткомплекса. "Это, к сожалению, один из немногих проектов, при реализации которых строятся сначала спортивные и социальные объекты, а уже потом появляется жилье. Причем здесь получилась не просто какая-то средняя спортивная площадка, а одна из самых крупных теннисных школ в России", - подчеркнул градоначальник.

В теннисной школе уже занимаются около 700 детей, причем некоторые из них приезжают не из соседних районов, а со "старых" территорий Москвы. Юные спортсмены готовы преодолевать путь длиной 21 километр по Киевскому шоссе только чтобы заниматься в комфортных условиях.

Еще одним пунктом посещения в графике мэра была открытая в январе поликлиника в поселении Первомайское - она уже четвертая из построенных в Новой Москве в прошлом году. Выдерживать рекордные сроки строительства получается, потому что амбулатории одноэтажные и рассчитаны на 100-150 посещений в смену каждая. Они собираются из готовых модулей, произведенных в Германии. Для небольших поселений ТиНАО это в самый раз - мощностей как раз хватает, а завершения стройки не нужно ждать годами.

- Одной из самых главных проблем присоединенных территорий был острый недостаток социальных объектов и в том числе поликлиник, - рассказал градоначальник. - В Первомайском, к примеру, была маленькая амбулатория, располагавшаяся в неприспособленном помещении. Сейчас же здесь  первоклассная современная поликлиника, оснащенная всем необходимым оборудованием.

Только в Первомайском к новой поликлинике сейчас прикреплено более 8 тысяч человек. Все 4 амбулатории в Новой Москве построены за счет внебюджетных средств в рамках благотворительной программы компании "Транснефть". А всего инвесторы должны возвести в Новой Москве до 2016 года 5 объектов здравоохранения, 10 школ и 22 детских сада.

Источник:

Российская газета

Совместное предприятие застройщика и риэлтора – в чем плюсы для покупателя?

Купить квартиру на первичном рынке сегодня можно не только у застройщика или риэлтора, но также через совместное предприятие – специально созданную структуру на объекте для продажи квартир. Зачем участники рынка создают такие структуры и что это дает покупателю?

Сделки на первичном рынке недвижимости всегда требуют большого количества оформительских действий. Помимо прямой продажи они сопровождаются и различными дополнительными услугами. Большинство жилых проектов сейчас реализуется по 214-ФЗ, поэтому речь идет о двух моментах – регистрации договора долевого участия (при покупке) и оформлении свидетельства о праве собственности (когда дом построен). Покупатель может заключить договор на эти услуги как с застройщиком, так и риэлтором. При этом если первую услугу он получает сразу, то вторую лишь через 2-3 года, когда дом будет построен и введен в эксплуатацию.

«Приобретая квартиру напрямую у застройщика и подписывая договор на соответствующие услуги по сопровождению сделки, покупатель в большинстве случаев может быть уверен в том, что получит и квартиру, и все оформленные документы на нее, - говорит Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». - Однако для застройщиков регистрация ДДУ и оформление свидетельств о праве собственности – это непрофильная деятельность. Многие из них вообще предпочитают не нагружать себя процедурными сложностями, поэтому не берут на себя обязательств по оформлению прав собственности, а только регистрируют ДДУ. Тогда как покупателю удобнее сразу заключить договор на обе услуги, чтобы избежать проблем в дальнейшем. Самостоятельное оформление свидетельства о праве собственности – крайне сложная процедура именно с бюрократической точки зрения. Кроме того, она может растянуться на длительное время – 2-3 года».

Покупая квартиру у риэлтора, покупатель сразу получает весь пакет сопутствующих услуг – и регистрацию ДДУ, и оформление свидетельства о праве собственности. При этом у риэлтерской компании, как правило, богатый опыт в оказании подобных услуг, они знают все «ходы-выходы». Однако в этом случае появляются некоторые риски. Застройщик в любой момент может расторгнуть договор с агентом и привлечь к реализации проекта другую риэлтерскую компанию, которая уже не несет никакой ответственности перед клиентами, купившими ранее квартиры. Конечно, прежний агент, скорее всего, выполнит взятые на себя обязательства. Но сроки оформления свидетельства о праве собственности неизбежно растянутся, поскольку риэлтерской компании, которая ушла с реализации проекта, будет сложнее взаимодействовать с застройщиком.

Вот и получается, что оформительская процедура имеет свои риски как в первом, так и во втором случае, каждый из которых не гарантирует покупателю своевременное получение права собственности. Однако совсем недавно на рынке появилась новая схема продажи жилья – через совместное предприятие (СП), при которой все эти риски пропадают. Автором новой бизнес-модели стала компания «Метриум Групп». В 2012 году она создала свое первое СП с застройщиком – ООО «Новые Ватутинки». Вторым совместным предприятием стало ООО «Ривер Парк», которое появилось в 2014 году.

ЖК «Новые Ватутинки» сегодня входит в тройку крупнейших проектов Новой Москвы. Он расположен в самом центре присоединенных территорий, в 14 километрах от МКАД по Калужскому шоссе. Проект реализуется по 214-ФЗ, аккредитован в ведущих ипотечных банках. Комплекс состоит из двух микрорайонов – многоэтажного Центрального и малоэтажного Южного. В рамках проекта также предусмотрена полноценная и развитая инфраструктура, строительство которой ведется параллельно с возведением жилых домов.

Городской квартал комфорт-класса «Ривер Парк» в ЮАО - знаковый для столицы проект, так как объединяет в себе три приоритетных градостроительных направления: реорганизация промзоны, обустройство набережной и квартальная застройка. «Ривер парк» выделяется на фоне других новостроек Москвы благодаря своему уникальному месторасположению - он находится одновременно на воде и у парка. Проект также включает развитую инфраструктуру – школу, детский сад, паркинг, пешеходную набережную длиной 1,5 км и пр.

«Совместное предприятие представляет собой компанию, в которой мажоритарную долю имеет девелопер, а миноритарную – агентство недвижимости, - рассказывает Мария Литинецкая. - Фактически застройщик создает собственную риэлтерскую структуру, которая обслуживает только один проект. При этом все организационные вопросы ложатся на его партнера, то есть на привлеченное агентство недвижимости. При таком раскладе покупатель приобретает квартиру у застройщика, что кажется ему более надежным. Также клиент получает полный пакет сопроводительных услуг в привычном формате, как их обычно предоставляет агент. При этом покупатель может быть уверен, что все услуги будут выполнены – компания, которая, по сути, принадлежит девелоперу, никуда не денется».

При обращении в СП покупатель также получает различные преференции от риэлтерской компании, например, специальные условия по ипотечному кредитованию в рамках совместных акций с банками и скидки от партнеров по программе лояльности (в их число входят страховые фирмы, строительные и мебельные магазины, архитектурные бюро, грузоперевозчики и пр.). Кроме того, у покупателя появляются дополнительные гарантии того, что сопроводительные услуги – и регистрация ДДУ, и оформление права собственности – будут выполнены в заявленный срок. В случае с совместным предприятием нет разделения на интересы застройщика и риэлтора. СП работает на то, чтобы выполнить свои обязательства перед девелопером и физическими лицами как можно быстрее.

«Модель совместного предприятия уже доказала свою эффективность, в том числе для покупателей, – резюмирует Мария Литинецкая. – Существующие СП показывают высокие результаты, которыми не может похвастаться ни один застройщик или риэлтор. В частности, в «Новых Ватутинках», где уже сдано в эксплуатацию 12 корпусов, мы оформляем от 200 до 600 прав собственности в месяц. Подобных результатов удается добиться за счет того, что в СП создается внушительный отдел оформления, при этом оно берет на себя множество обязательств, которыми риэлтор, как правило, не занимается (например, постановку объекта на кадастровый учет). Все процедурные вопросы, которые обычно разделены между застройщиком и агентом, в совместном предприятии решаются в одном лице. Поэтому регистрация ДДУ и оформление прав собственности происходит в несколько раз быстрее».

Благодаря участию компании «Метриум Групп», созданное СП становится не только профессиональным отделом продаж, но и своего рода головным офисом по управлению проектами застройщика. В задачи последнего входят профессионально-консультационные услуги по разработке и развитию проекта или проектного пула, организация системы продаж, полное оформление сделок, а также создание системы постпродажного обслуживания. По сути, работа СП превращает строящиеся объекты в готовый и максимально ликвидный на рынке продукт.

Источник:

metrium.ru

Подмосковье выигрывает у заграничного курорта близостью к столице

Где купить дешевую квартиру рядом с метро

В конце 2016 года новостройки в Москве стали стоить дороже на 3%

По итогам декабря 2016 года цены на новостройки в Москве выросли на 3%, а в Подмосковье средняя стоимость квадратного метра осталась на уровне ноября. Рост средних цен в Москве аналитики

девелоперской компании ОПИН

объясняют заметной положительной динамикой в наиболее бюджетном экономклассе жилья (+3% в декабре) и самом дорогом – элит-классе, где стоимость квадратного метра увеличилась на 8%.

Рост цен в наиболее популярных классах недвижимости уровня «комфорт» и «бизнес» сдерживался благодаря выходу новых проектов, которые преимущественно были представлены именно в этих сегментах, поясняют в ОПИН.

По итогам декабря 2016 года средняя цена квадратного метра новостроек Москвы в совокупности по всем классам составила 258 149 руб., в Новой Москве – 98 111 руб. и 80 088 руб. в Подмосковье.

Объем предложения при этом за год в Москве сократился на 9%, в Подмосковье на 5%, что свидетельствует о возобновившейся активности на рынке недвижимости, пик которой ожидаемо пришелся на конец года. Напомним, что в течение года тенденции сокращения выхода новых проектов в Москве и Новой Москве не наблюдались (в отличие от Московской области).

«Ситуацию в конце года на рынке недвижимости можно оценить как стабильную с потенциалом существенного роста, - считает Руководитель Аналитического центра девелоперской компании ОПИН Денис Бобков. – Подводя итоги, мы можем подтвердить многие из прогнозов, данные в начале 2016 года: рост доли ипотеки, спроса и как следствие – продаж.  Средние показатели цен в совокупности по всем проектам пока не демонстрируют существенного роста, но опять же если рассматривать цены внутри проектов, то рост сегодня составляет в среднем 1-1,5%/месяц».

За 2016 год на рынке недвижимости действительно сформировался потенциал для нового витка развития отрасли. Этому будут способствовать и новые тенденции в градостроительстве и законодательные инициативы. Принятые меры направлены как на защиту прав дольщиков, так и на изменение условий работы для застройщиков.  В любом случае, московский регион развивается с точки зрения транспортной и социальной инфраструктуры, что способствует появлению новых проектов, внутри которых параллельно со строительством нового жилья также будут реализованы рекреационные, спортивные и, конечно, социальные кластеры.

«В течение первого полугодия 2017 года мы ожидаем роста средних цен в Московском регионе на уровне не менее 5%, что будет обусловлено сокращением объема предложения, качественным изменением структуры предложения в Москве. Кроме того, следует ожидать сохранения на приемлемом уровне ставок по ипотечным кредитам, что положительно скажется на спросе, несмотря на завершение программы господдержки»,- подчеркнул Денис Бобков.

О компании:

ПАО «ОПИН»

– крупнейшая девелоперская группа в Московском регионе, основанная в 2002 году, основной компетенцией которой является строительство жилой и коммерческой недвижимости в Москве и Подмосковье. За 14 лет ОПИН реализовала порядка 500 000 кв. м коммерческих площадей и освоила порядка 500 гектаров земли под многоэтажную и малоэтажную недвижимость, а также таунхаусы и коттеджи. ОПИН стала первой публичной российской компанией на рынке недвижимости, акции которой котируются на Московской бирже.

Покупатель жилья комфорт-класса: женщин стало больше, мигрантов – меньше

Ипотечный заемщик-мужчина с московской пропиской в возрасте 31-35 лет. Именно так, по версии «Речников Инвест» – застройщика

городского квартала комфорт-класса «Ривер Парк»

– выглядит типичный покупатель жилья в новостройках массового сегмента Москвы.

Городской квартал «Ривер Парк» по итогам 2016 года вошел в топ-15 самых продаваемых московских новостроек комфорт-класса. Поэтому портрет покупателя в данном проекте можно экстраполировать на весь рынок массового сегмента. Чтобы выяснить, кто выбирает жилье в новостройках комфорт-класса, «Речников Инвест» проанализировал сделки первого полугодия 2017 года и ранжировал покупателей по возрасту, полу, способам оплаты и городам.

Мужчин и женщин среди покупателей массового сегмента оказалось почти поровну: 53% и 47% соответственно. Интересно, что за год доля вторых увеличилась на 1%. По форме взаиморасчета по-прежнему лидирует ипотека (48%). Еще 39% сделок совершаются со 100% оплатой, 13% – в рассрочку. Относительно 2016 года структура взаиморасчета с застройщиком осталась почти прежней – произошло минимальное снижение доли ипотеки на 3%. По данным аналитиков «Речников Инвест», это связано с краткосрочным ростом ипотечных ставок в начале 2017 года после завершения программы господдержки.

Источник: ООО «Речников Инвест»

«Несмотря на то, что доля женщин среди покупателей новостроек массового сегмента меньше 50%, большая часть первичных обращений поступает в проекты комфорт-класса от представительниц прекрасного пола, – отмечает Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – Именно жены занимаются мониторингом программ ипотеки, доскональным изучением графика платежей, сравнением ставок по страхованию. Однако это не значит, что потом они же оформляют кредит на себя. В «Ривер Парке» среди всех заемщиков 41% – женщины. Соответственно, доля мужчин в общей структуре ипотечных сделок – 59%. По итогам 2016 года соотношение по половому признаку было иным: 38% и 62% соответственно. Рост доли женщин-заемщиков – позитивный знак для рынка. Ведь в 2015-2016 годах наблюдалась как раз обратная тенденция. Опасаясь не справиться с кредитной нагрузкой из-за роста цен, женщины чаще мужчин отказывались от приобретения недвижимости. Поэтому пусть небольшой, но рост количества заемщиков женского пола говорит о восстановлении рынка и большей уверенности покупателей в своих финансовых возможностях».

В 2017 году самыми активными покупателями в массовом сегменте были люди в возрасте 31-35 лет. На них пришлось 24% заключенных сделок. Еще 18% договоров застройщик «Ривер Парка» заключил с клиентами 36-40 лет и 16% сделок – до 30 лет. Причем интересно, что 5% квартир были куплены людьми уже пенсионного возраста 61-69 лет. За год возрастная структура изменилась минимально, кардинального перераспределения сделок по возрастному составу не отмечено.

Источник: ООО «Речников Инвест»

По данным «Речников Инвест», большая часть покупателей столичных новостроек комфорт-класса – москвичи (69%). Относительно 2016 года их доля не изменилась. Зато усилили позиции клиенты из подмосковных городов: с 22,97% в 2016 году до 25,5% в 2017 году. Наибольшее число сделок заключили жители городов Видное, Балашихи, Люберцы. Оставшиеся 5,5% договоров пришлись на региональных покупателей, среди которых жители Чебоксар, Казани, Новосибирска, Сургута. Год назад клиенты из других областей заключили 8,1% сделок.

«Снижение бюджета покупки в столичных комплексах способствовало росту доли подмосковных покупателей, которые, продав старое жилье, с небольшой доплатой теперь могут обменять его на московскую недвижимость, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум Групп» (партнер по реализации ЖК «Ривер Парк»). – Однако в первую очередь это касается крупных городов-спутников в первом поясе от МКАД с самой высокой стоимостью квадратного метра. Большая часть жителей Подмосковья по-прежнему не может позволить себе квартиру в пределах МКАД. Поэтому, несмотря на перераспределение покупательской активности в пользу столицы, соотношение предложения и спроса в московском регионе остается сбалансированным: на первичный рынок Подмосковья приходится 63% всех квартир в продаже и 65% заключенных ДДУ. На Москву – 37% предложения и 35% сделок соответственно. Одновременно в 2017 году стабилизация экономической ситуации снизила масштаб внутренней миграции. Московские новостройки стали менее интересны региональным клиентам».

«Несмотря на столь широкую географию проживания наших клиентов, все покупатели «Ривер Парка» принадлежат к одной социальной группе, – подводит итог Лариса Швецова. – По концепции и характеристикам городской квартал приближен к новостройкам бизнес-класса, что подстегивает спрос со стороны определенной категории клиентов. В частности, порядка 60% всех покупателей новостройки – семьи с детьми. Подобный портрет клиента сформировался не только благодаря семейной концепции, но и уровню цен чуть выше среднего из-за наличия уже готовых корпусов в продаже. В результате, в «Ривер Парке» создается однородное окружение людей схожего социального положения и достатка. Поэтому с большой вероятностью жители не просто легко наладят добрососедские отношения, но и, возможно, найдут новых знакомых».

Пресненский район – апартаментный центр Москвы

На сегодняшний день в Пресненском районе сосредоточен самый большой объем предложения апартаментов в Центральном административном округе. Этот район ценят как застройщики, которые из года в год запускают здесь новые проекты, так и покупатели, охотно приобретающие недвижимость. Аналитики компании «Метриум Групп» выяснили, почему эта локация идеально подходит для такого формата недвижимости, как апартаменты.

По данным компании «Метриум Групп», на сегодняшний день в Пресненском районе на первичном рынке предлагается 960 апартаментов в 11 проектах. Это 40,5% от всего объема предложения в этом сегменте в ЦАО и без малого 10% от общего количества апартаментов на рынке Москвы. Из всех столичных районов Пресню обгоняет только Хорошевский, а среди районов ЦАО Пресненскому нет равных. При этом апартаменты в Пресненском районе пользуются стабильным спросом у покупателей. В одном только апартаментном комплексе «Пресня Сити» в первом полугодии было реализовано 115 лотов, что является очень высоким показателем.

Как отмечают аналитики компании «Метриум Групп», популярность Пресненского района обусловлена рядом факторов. Среди них и шаговая доступность до делового центра Москвы, и развитая инфраструктура, и хорошая транспортная ситуация. Немаловажную роль играют и ценовые характеристики: приобрести апартаменты сегодня можно по цене от 8,23 млн рублей. Это один из самых низких показателей в ЦАО.

Деловой и административный центр

По мере заполнения офисных площадей в ММДЦ «Москва-Сити» в Пресненский район смещается вся деловая активность столицы. Иметь офис или представительство в московских небоскребах стремятся многие бизнесмены, в том числе и зарубежные. Сегодня арендаторами и собственниками коммерческой недвижимости в «Москва-Сити» являются такие компании, как IBM, KPMG, ВТБ, «Норильский никель», General Motors, Pfizer и многие другие. Ежедневно на работу сюда приезжают десятки тысяч человек. Со временем многие из них понимают, что намного удобнее жить в том же районе, а не ездить с другого конца Москвы. Тот, кто хочет жить непосредственно в гуще событий, приобретает апартаменты в башнях «Москва-Сити». Но многие из тех, кто намерен переехать сюда вместе с семьей, выбирают более спокойные локации, но в шаговой доступности от ММДЦ.

Кроме того, на территории Пресненского района располагается второе по значимости после Московского Кремля административное здание – Дом Правительства России.

Инфраструктурный центр

Традиционно центральные районы Москвы очень богаты инфраструктурой. И Пресненский район не является исключением. В частности, в составе ММДЦ «Москва-Сити» расположен один из крупнейших торгово-развлекательных комплексов в Европе – «АФИМОЛЛ Сити». Кроме того, на территории района находится множество театров (МХАТ им. Горького, МДТ им. Пушкина, Театр Сатиры и еще 23 сцены), лучшие рестораны Москвы, многочисленные бутики и т.д.

Впрочем, многих из тех, кто приобретает апартаменты на Пресне, волнует и образовательная инфраструктура для детей. Сегодня на территории района работают 10 образовательных центров, в которые входят полтора десятка средних школ и более 30 детских садов. Здесь же находятся и главные творческие ВУЗы страны: Московская государственная консерватория им. Чайковского, Литературный институт им. Горького и Российская академия театрального искусства ГИТИС.

Особого упоминания заслуживает и транспортная инфраструктура района. Главной автомобильной артерией является Звенигородское шоссе, переходящее в улицу Красная Пресня. Эта трасса примечательна сразу по двум причинам. Во-первых, ее продолжением в Московской области является знаменитая Новая Рига, что обеспечивает жителям Пресненского района удобный доступ к своим загородным домам. А во-вторых, это одна из немногих вылетных магистралей, которая не доходит до центра Москвы, а упирается в Садовое кольцо. За счет этого многие автомобилисты, которым нужно попасть со Звенигородского шоссе в пределы Садового, выбирают варианты объезда. Что, в свою очередь, снижает нагрузку на дороги внутри района.

Зеленый центр

В Центральном административном округе не так много зеленых зон. Краснопресненский район по уровню обеспеченности парками и скверами занимает в ЦАО одну из лидирующих позиций. В частности, здесь находятся Московский зоопарк, парк «Красная Пресня», Пресненский парк, парк Декабрьского восстания, знаменитые Патриаршие пруды, Тверской и Никитский бульвары внутри Садового кольца и Красногвардейский бульвар за его пределами. Таким образом, жители апартаментов в Пресненском районе имеют возможность совершать прогулки на свежем воздухе в непосредственной близости от дома.

Доступный центр

Как отмечают эксперты «Метриум Групп», на сегодняшний день приобретение апартаментов в Пресненском районе является одной из немногих возможностей стать обладателем недвижимости в Центральном административном округе по вполне доступной цене. Справедливости ради стоит отметить, что на северо-востоке ЦАО есть апартаменты дешевле, однако это будут студии площадью порядка 20 «квадратов» в неблагоприятной локации рядом с крупными транспортными узлами.

Цены в Пресненском районе начинаются от 182 тыс. рублей за квадрат. Ценовой минимум зафиксирован в апартаментном комплексе «Пресня Сити». На второй позиции расположился проект «Рассвет Loft*Studio» с показателем 305 тыс. рублей за кв. м, а на третьем месте – «Сады Пекина» (от 332,6 тыс. руб. за кв. м).

По стоимости апартаментов «Пресня Сити» снова в лидерах. Всего за 8,23 млн рублей здесь можно приобрести однокомнатные апартаменты площадью 42 кв. м. Следом идет «Дом на Красина» - 11,16 млн рублей. Однако здесь в минимальном бюджете предлагается студия площадью 27,9 кв. м. И замыкает тройку одна из высоток в «Москва-Сити» - IQ квартал. Здесь «входной билет» обойдется в 21,75 млн рублей.

Самые же дорогие апартаменты предлагаются в комплексе «Город Столиц» - 922,88 млн рублей. С таким бюджетом можно приобрести пентхаус площадью 465 «квадратов». У этого лота отмечена и самая высокая стоимость квадратного метра в Пресненском районе – 1,98 млн рублей за «квадрат».

Таблица. Обзор рынка апартаментов в Пресненском районе Москвы

Название проекта

РВЭ

Площадь апартаментов

(кв. м)

Стоимость кв. м (тыс. руб.)

Стоимость апартаментов (млн руб.)

min

max

min

max

min

max

«Пресня Сити»

3 кв. 2018

42

85

182

241,3

8,23

20,42

«Рассвет Loft*Studio»

4 кв. 2016

56,8

194,5

305

370

21,91

66,95

«Сады Пекина»

3 кв. 2016

59,64

171,5

332,6

620

22,99

88,49

IQ-квартал

4 кв. 2016

58,98

114,71

352

451

21,75

48,87

«Дом на Красина»

Получено РВЭ

27,9

58,6

400

400

11,16

24,36

«ОКО»

Получено РВЭ

65

298

492,6

679

32,11

202,33

«Меркурий Сити Тауэр»

Получено РВЭ

97,4

523,1

499

945,1

50,76

494,4

«Башня «Восток» (комплекс «Башня Федерация»)

4 кв. 2016

78,8

370,5

500

850

43,34

267,9

«Клубный дом на Малой Бронной, 26»

Получено РВЭ

56

143

700

800

93,1

114,4

«У Патриарших»

Получено РВЭ

70,5

150

1100

1500

105,75

186,13

«Город столиц»

Получено РВЭ

208

465

1127,9

1984,7

263,68

922,88

Итого: 11 проектов

27,9

523,1

168,5

1984,7

7,39

922,88

Источник: «Метриум Групп»

«Пресненский район является абсолютно самодостаточным, жителям практически не нужно выезжать за его пределы, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум Групп». – Дух старой Москвы и престижность локации обуславливает высокий спрос на рынке недвижимости. При этом на сегодняшний день в этом районе представлены только два жилых комплекса, все остальные новостройки – это апартаменты. Поэтому у тех, кто хочет жить именно в этом районе ЦАО, практически не возникает необходимости выбирать между двумя форматами. А высокая вариативность предложения в сегменте апартаментов позволяет покупателям подобрать недвижимость в буквальном смысле на любой кошелек – от 7,39 млн до почти миллиарда рублей. Впрочем, Пресненский район привлекателен не только для покупателей, но и для девелоперов. Здесь есть довольно большое количество площадок под перспективную застройку. И в ближайшее время на рынок будут выходить новые проекты в данной локации».

Источник:

Метриум Групп

Новостройки Москвы: возвращение экономкласса

Половина строящегося жилья в столице относится к бюджетным сегментам, отмечает руководитель «ИРН-Консалтинг».

В старую Москву, которая традиционно воспринимается как площадка для строительства дорогого жилья, возвращаются бюджетные новостройки. За последние пять лет доля экономкласса в общем объеме строительства коммерческого жилья выросла почти в три раза и к настоящему времени уже достигла 50% рынка, отмечает руководитель компании «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжнова.

В начале 2000-х в Москве строили много панельного жилья – до 30% рынка. С учетом сравнительно дешевых монолитных новостроек, которые возводились в округах, традиционно считающихся менее престижными – Северо-Восточном, Восточном, Юго-Восточном и Южном, – и характеризовались не самой удачной локацией, доля экономкласса в Москве достигала 40% рынка первичного жилья. Но постепенно, по мере притока в российскую экономику нефтяных денег, роста благосостояния населения и себестоимости строительства в столице (цена земли, доли города, инфраструктурных обременений), московские застройщики переключались на возведение дорогой недвижимости – бизнес- и элитного классов.

Смене приоритетов поспособствовал и федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве жилья», вступивший в силу весной 2005 г. Принятие закона, разрешавшего продавать квартиры в новостройках только после оформления прав на земельный участок и получения разрешения на строительство, привело к резкому увеличению расходов девелоперов, особенно на начальном этапе реализации проекта. В результате строить дешевое жилье на дорогой московской земле стало просто невыгодно, и застройщикам, у которых были собственные производственные мощности (домостроительные комбинаты), пришлось «переехать» в Подмосковье, куда вместе с ними и переместился рынок жилья экономкласса Московского региона.

«А в Москве после 2005 года практически все проекты коммерческого жилья старались вытянуть в бизнес-класс», – пояснила эксперт.

Нет, панель из Москвы никуда не исчезла – в столице по-прежнему строили дешевое типовое жилье, но на рынок оно не попадало, так как практически весь объем распределялся в рамках городских жилищных программ.

В принципе, перекос в сторону дорогого жилья в Москве, возникший в середине 2000-х гг., был экономически оправдан. Первопрестольная стала местом, куда стекались финансовые и миграционные потоки не только со всей России, но и со всего ближнего зарубежья, так что спрос на столичную недвижимость, причем весьма платежеспособный спрос, был огромен, а объемы жилищного строительства внутри МКАД – ограничены ввиду дефицита свободных площадок и последствий 214-ФЗ. Состоятельные граждане, намучившиеся в крохотных квартирках советской эпохи, хотели жить с размахом и с удовольствием покупали «единички» от 50 кв. м и «двушки» от 80 кв. м.

По данным «ИРН-Консалтинг», перед кризисом 2008 г. из 211 новостроек (примерно 4,7 млн кв. м квартир) от Третьего транспортного кольца до МКАД лишь 43 здания (800 000 кв. м) можно было отнести к экономклассу. То есть на относительно доступное жилье приходилось примерно 17% от общих объемов строительства.

Средняя цена метра в бизнес-классе примерно на 45% превышала таковую в экономклассе – 188 000 против 130 000 руб. Однако из-за того, что жилье бизнес-класса значительно больше по площади, цена квартиры была почти вдвое выше: если в экономклассе она составляла в среднем 7-8 млн руб., то в бизнес-классе – 14-15 млн руб.

Возможно, Москва бы и по сей день оставалась городом бизнес-класса, однако грянувший в 2008 г. кризис заставил девелоперов скорректировать планы в сторону уменьшения площадей и снижения цен. Демократизацию рынка стимулировало и увеличение объемов строительства в Подмосковье, оттягивавшее спрос из Москвы.

В результате квартиры размером с футбольное поле теперь редко встречаются и в элитных ЖК – кризис научил скромности даже состоятельных покупателей, зато в бюджетном сегменте выросло не только количество проектов, но и их качество: появились новостройки комфорткласса, сочетающие относительно доступную стоимость с некоторыми опциями жилья бизнес-класса (монолитная или монолитно-кирпичная технология строительства, более просторные квартиры, более удачные планировочные решения, подземный паркинг и т.п.).

По данным «ИРН-Консалтинг», между ТТК и МКАД в июле 2014 г. на продажу предлагалось 152 новостройки, в том числе 76 из них (50%) – эконом- и комфорткласса. Суммарная доля квартир, выставленных в них на продажу, составила 62%. Более подробно об этом читайте в статье «Новостройки Москвы в июле 2014 г.: на рынке затишье».

«Столичный рынок повернулся в сторону доступного жилья – это по большому счету единственное, что сейчас пользуется спросом», – подчеркнула Татьяна Калюжнова.

И по всей видимости, будет пользоваться в обозримом будущем, так как макроэкономическая ситуация сейчас не способствует росту доходов населения и доступности ипотечных кредитов. А значит, и роста платежеспособного спроса на рынке недвижимости ожидать не стоит.

Источник:

http://www.irn.ru

Апартаменты кредитуют практически наравне с квартирами – ставки от 12% годовых

Обзор ипотечных программ, распространяющихся на апартаменты, показал, что в большинстве случаев условия кредитования практически не отличаются от тех, что предлагаются покупателям квартир (если не учитывать программы ипотеки с господдержкой).

По оценкам «БЕСТ-Новострой», особенно активно кредитуется сегмент апартаментов комфорт-класса, где основная категория покупателей имеют ограниченный бюджет – доля ипотеки здесь составляет порядка 40%, а в некоторых комплексах достигает и 50%. В более дорогом бизнес-классе покупатели реже прибегают к займам, соответственно и доля ипотечных сделок здесь ниже  – примерно 20%.

Так или иначе, условия кредитования уже вплотную приблизились к тем, что банки предлагают покупателям квартир.

На данный момент в ряде проектов с апартаментами, реализуемых компанией «БЕСТ-Новострой», действует минимальная процентная ставка 12% годовых: такое предложение сформировано по программе АИЖК. Схожие условия предлагаются в квартале «Березовая аллея» («ПримСоцБанк», от 12%).

В большинстве проектов для оформления ипотечного кредита необходим первоначальный взнос в размере 20% – точно такие же условия предлагаются, как правило, и покупателям квартир. Однако есть и более выгодные программы, например, с 15%-м первоначальным взносом («БФА Банк», квартал «Березовая аллея») или даже без первоначального взноса (ЖК «Лайнер»).

Также покупатели апартаментов, равно как и покупатели квартир, могут ориентироваться на длительные сроки кредитования: это важно в первую очередь тем заемщикам, кто хочет уменьшить размер ежемесячного платежа. Как и в случае с жилыми комплексами, в проектах с апартаментами ипотечные кредиты предлагаются на срок до 30 лет. Если учесть, что бюджет покупки апартаментов обычно ниже, чем аналогичных по параметрам квартир, то ипотечный кредит становится необременительным для заемщика.

Например, при минимальном бюджете 3,7 млн руб. потребуется первоначальный взнос в размере 740 тыс. руб., при ставке 12% годовых ежемесячный платеж составит приблизительно 39 460 рублей.

В ряде комплексов застройщики сами стараются своим клиентам смягчить условия покупки по ипотеке. К примеру, в ЖК «Ясный» сейчас действуют специальные условия кредитования от банков ВТБ и ВТБ24 – на первые два года процентная ставка на апартаменты составляет 10% (первые 2 года). Правда, и в этом случае она выше, чем на квартиры – на приобретение квартиры в том же комплексе  действует процентная ставка 8,3% (тоже в первые 2 года).

«В целом же, банки уже давно перестали относиться к апартаментам как к рискованному залогу, причем апартаменты от крупных застройщиков большая часть банков-партнеров кредитует с удовольствием. В этом году  перечень банков, которые выдают ипотеку на апартаменты, пополнили «Абсолют банк», Бинбанк, банки «Открытие»  и «Российский капитал», – поясняет Наталья Селиванова, руководитель отдела ипотеки «БЕСТ-Новострой». – Правда, ипотеку на апартаменты банки выдают в основном на аккредитованные ими объекты, и при этом подстраховываются более высокими ставками, нежели при выдаче кредитов на покупку квартир».

Источник:

БЕСТ-Новострой

Новостройки на северо-западе Подмосковья за год подорожали на 15%

С начала 2012 года квартиры на первичном рынке жилья северо-запада Московской области подорожали на 15%. Такой рост на 3-5% больше, чем в среднем по Подмосковью, сообщается в исследовании компании Urban Group.

"Опережающий темп роста цен обусловлен традиционно повышенным спросом со стороны покупателей на это направление, а также развитием ряда крупных инфраструктурных проектов (скоростной участок Ленинградского шоссе, реконструкция развязки МКАД и Ленинградского шоссе, станция метро "Пятницкое шоссе"). Дополнительным фактором роста цен стало активное повышение строительной готовности девелоперских проектов", - отмечают аналитики компании.

В соответствии с обзором, самый дорогой город в северо-западного направления оказался Красногорск со средней ценой 1 кв. м в 87 тыс. рублей. Второе место рейтинга самых дорогих городов этого направления занимают Химки (77 тыс. рублей за 1 кв. м). Третье место получил район Ивакино (однокомнатная квартира площадью 33,4 кв. м стоит 2,45 млн рублей).

Районы с самой низкой ценой - Сходня и Подрезково. Здесь можно купить однокомнатную квартиру площадью 24,4-36,8 кв. м за 2,14-2,28 млн рублей.

На третьем месте рейтинга - Путилково, где средняя стоимость предложения составляет 4,5 млн рублей (72 тыс. рублей за 1 кв. м). На следующей позиции - город Долгопрудный. Здесь средняя стоимость квартир составляет 4,2 млн рублей (70 тыс. рублей за 1 кв. м). Самые недорогие новостройки северо-западного направления возводятся в городе Лобне (средняя цена квартиры - 3,3 млн рублей, 58 тыс. рублей за 1 кв. м).

По прогнозам специалистов компании, в следующем году может произойти незначительное замедление темпов роста, обусловленное тем, что в 2012 году был зафиксирован существенный рост объема предложения.

Источник:

РБК-Недвижимость

Сколько стоит новогодняя ночь в коттедже?

Где на Руси жить хорошо или насколько доступно жилье по ипотеке?

Российские "умные дома" XXI века

В начале подготовки этой статьи руководитель аналитического центра компании Est-a-tet Денис Бобков дал разочаровывающий комментарий: "Так как все "умные технологии" стоят денег, в России они пока применяются в офисном строительстве". В жилом строительстве, по его словам, "умного" мало...

Отсутствие производства и востребованности технологий "умного дома" у широкого круга девелоперов в России привела к тому, что цена на них высока. Поэтому позволить их себе могут не все проекты. Сложность применения инновационных технологий состоит не только в дороговизне, но и в существующих нормах строительства, которые не предусматривают их использование. "Поэтому по-настоящему инновационных решений в настоящее время на рынке немного; тех, которые дошли до практического применения, еще меньше", - говорит директор инвестиционного департамента Tekta Group Роман Семчишин.

Более того, сама фраза "умный дом" в среде девелоперов оказывается не очень популярной. "Мы стараемся избегать словосочетания "умный дом" из-за неточного перевода, заезженности и множества определений, которыми наделяет это понятие массовое сознание сегодня, - заявляют в пресс-службе ГК "СУ-155". - Для обозначения технологии мы предпочитаем словосочетание "системы автоматики"".

"Система управления в "умном доме" обеспечивает согласованную работу всех инженерных систем, что для жителей означает максимум комфорта в повседневной жизни, - дает свое объяснение понятия генеральный директор УК "Царицыно-Комфорт" Павел Зыков. - Однако широкое применение данной технологии в России пока сильно тормозится, поскольку нет инструментов, позволяющих удержать стоимость квадратного метра на приемлемом уровне в случае строительства "умного дома". Поэтому технология используется частично - в системах учета и сбережения энергоресурсов, контроля доступа, охранно-пожарных системах".

Тем не менее все участники рынка - представители застройщиков, управляющих компаний и риэлторов, опрошенные редакцией "РБК-Недвижимости", "умным домом" называют совокупность автоматических систем: безопасности (контроль состояния инженерии, пожарная безопасность, охранные системы, системы таяния снега и льда на крыше, на пандусах и т. п.), энергосбережения и комфорта (обеспечение комфортного нахождения - автоматические системы отопления, охлаждения воздуха, вентиляции и т. п. программирование техники, например, набор ванны с определенной температурой к приходу хозяина).

При этом энергосберегающая составляющая понятия "умный дом", как правило, включает:

• систему рекуперации отработанной энергии;

• систему эффективного кондиционирования, защищающую дом от перегрева в летний период с целью экономии затрат на его охлаждение;

• использование фотоэлементов для автоматизации включения и выключения освещения;

• управление отходами (раздельный сбор и последующая переработка);

• эффективное водопотребление (сантехприборы с датчиками потребления, использование ливневой воды в технических целях);

• использование безопасных для здоровья материалов.

Вы видели такие дома в России? Нет? А они есть...

Примеры "умных" новостроек

Одним из первых примеров "умных" новостроек в сегменте массового жилья можно назвать дом в Москве, в районе Жулебино. В 2009 году в рамках инновационного проекта "Цифровой район Жулебино" на юго-востоке столицы появился первый "умный дом", где практически всеми системами управляет компьютер. От обычной многоэтажки его отличает уникальная система энергосбережения, основанная на использовании информационных технологий. За температурой в помещениях следят специальные датчики, которые также помогают выявить несанкционированные утечки тепла.

Продолжая "умную" тему в сегменте жилья эконом- и комфорт-класса, нельзя не упомянуть и московский микрорайон "Царицыно" (на фото выше). "Одним из проектов, где нашли применение элементы интеллектуальных технологий, является "Царицыно", - рассказывает гендиректор управляющей компании "Царицыно-Комфорт" Павел Зыков. - Так, в домах устанавливается система АСКУЭ, которая накапливает информацию со счетчиков и с определенной периодичностью автоматически передает ее в единый диспетчерский центр. Таким образом, каждый житель в режиме онлайн сможет узнать, сколько он расходует электричества и воды".

В пресс-службе ГК "СУ-155" привели собственные примеры "умных" многоквартирных домов. Например, в московском микрорайоне "Молжаниново" (ул. Синявинская), который строится СУ-155 для семей военных по контракту с Министерством обороны РФ, дома оснащаются индивидуальными пунктами учета и регулирования тепла. Эти системы позволяют нормализовать режим отопления дома, установить оптимальную температуру в квартирах, экономят тепловую энергию, предоставляют возможность жильцам оплачивать отопление в зависимости от фактического потребления, повышают аварийную устойчивость каждого объекта.

В одном из домов микрорайона "Красногорье" (застройщик ГК "СУ-155") в Павшинской пойме установлена автоматическая телеметрическая система учета потребления тепла и воды. По сути, она представляет собой онлайн-систему мониторинга в режиме реального времени. Система позволяет получать обратную связь от приборов учета, таким образом, диспетчерская служба управляющей компании знает, сколько ресурсов потребляет каждая квартира, и будет оповещена о неполадках.

Особенный интерес в портфеле проектов СУ-155 вызывает экспериментальный дом, построенный по технологии несъемной опалубки в Волжском - городе-спутнике Волгограда. Возводится дом в жилом комплексе "Прибрежный квартал" и входит в пилотный проект федеральной программы "Энергоэффективное жилье". Инженерное устройство дома предполагает частичный подогрев воды солнцем, что позволит жителям экономить на счетах за горячую воду, особенно летом. Проект подразумевает использование технологии рекуперации воздуха. Она позволяет использовать теплый вытяжной воздух для нагрева входящего свежего воздуха, не смешивая их. Попутно с фильтровкой и нагреванием воздуха система позволяет экономить электроэнергию.

ГК "СУ-155" может похвастаться и калининградским ЖК "Зеленый остров", где в каждой квартире установлены индивидуальные газовые бойлеры для нагрева воды. Так любой житель имеет возможность регулировать необходимый уровень тепла и платить по факту потребления. В оформлении наружных стен этого ЖК применялись теплоизолирующие отделочные материалы. "Такой подход позволяет экономить до 30% тепла и, соответственно, своего бюджета на оплату услуг ЖКХ", - рассказывают в пресс-службе ГК "СУ-155".

В сегменте жилья бизнес-класса "умным" можно назвать ЖК "Акварели" (девелопер - Tekta Group) в подмосковной Балашихе. "Применение вентилируемого фасада позволяет уменьшить теплопотери и сократить расходы электроэнергии, используемой для обогрева помещений, - рассказывает о проекте Роман Семчишин из Tekta Group. - Автоматические системы пожаротушения с речевым оповещением защищают объекты от пожара". Кроме того, известное архитектурное бюро "Остоженка" специально для ЖК "Акварели" разработало уникальные световые дворы. Они обеспечивают максимальное естественное освещение всех помещений жилого комплекса. В световой двор внутри секции выходят окна нежилых помещений. Они освещены благодаря переменной этажности и использованию современных светоотражающих материалов при отделке фасадов. При этом благодаря размещению инновационных фасадов по световому фронту с наружной стороны секции обеспечивается максимальная инсоляция жилого комплекса. Для остекления жилого комплекса "Акварели" были выбраны однокамерные энергосберегающие стеклопакеты в профиле KBE. Однокамерный стеклопакет с низкоэмиссионным стеклом по своим характеристикам лучше, чем обычный двухкамерный стеклопакет. Коэффициент сопротивления теплопередаче составляет 0,63-0,64 (требование ГОСТ 30674-99 = 0,56), что будет работать на сохранение комфортной температуры в квартире в любое время года. Эти свойства способствуют повышенному сбережению тепла внутри помещения и экономии электроэнергии, необходимой для обогрева помещения.

В элитном сегменте жилого строительства "умным домом" можно назвать московский респектабельный ЖК премиум-класса "Дом на Бурденко" в Хамовниках. Главной особенностью жилого комплекса будет использование современных энергосберегающих технологий: альтернативный источник электроэнергии от солнечных батарей, система ливнестока для сбора и очистки дождевой и талой воды с последующим ее возвратом в технический водопровод и т. д. Управлять автоматической деятельностью "Дома на Бурденко" будет специальная программа "умный дом". На базе IP-технологии система позволяет осуществлять многозонный климат-контроль, управлять освещением по световому сценарию, поддерживать автоматические алгоритмы, дистанционно управлять бытовой техникой с инфракрасным или интернет-входом, электроприводами жалюзи, штор, контролировать защиту от пожара, вторжения, протечек, установить видеоконтроль за детской площадкой, паркингом, холлом.

***

Конечно, в планах девелоперов - наращивание применения "умных технологий" для своих проектов. "Технологии "умного дома" мы собираемся применять при строительстве перспективного масштабного проекта в Митино, объединяющего многофункциональный деловой центр с апартаментами и соответствующей инфраструктурой (фитнес-центром, торговой зоной и т. д.), - рассказывает руководитель проектов комплексного освоения территорий ГК "Пионер" Сергей Гайфулин. - На сегодняшний день ожидается получение сертификата BREEAM, используемого в мировой строительной практике для защиты окружающей среды и повышения эксплуатационных характеристик зданий".

Есть перспективные задумки и у ГК "СУ-155". "Внедрение автоматизированных систем является перспективной задачей в строительстве объектов ГК "СУ-155", - заявляют в пресс-службе девелопера. - Доля таких нововведений будет расти год от года". Идея одного из крупнейших застройщиков России заключается в том, чтобы создать единое устройство, которое позволит решать до 90% задач по автоматизации квартиры. Речь идет о комфорте для жителей квартир - управление светом, климатом, безопасностью, домашней техникой и прочими устройствами. "Мы работаем по сути над созданием массовой системы "умный дом"", - рассказывают в СУ-155.

Автор: Игнат Бушухин

Источник:

РБК-Недвижимость

На чем не стоит экономить при ремонте квартиры в новостройке

«После покупки новой квартиры денег совсем не осталось, а в ней еще нужно делать ремонт!» С такой проблемой сталкиваются многие покупатели недорогого жилья. Однако даже когда семейный бюджет «трещит по швам», сокращение некоторых статей расходов на ремонт сегодня может привести к неприятным проблемам завтра. Эксперты компании «Метриум Групп» рассказали, в каких случаях экономия приводит к тому, что «скупой платит дважды».

1. Сокращение сроков ремонта.

Отметить новоселье в купленной квартире хочется как можно быстрее. Особенно, если во время ремонта приходится тратить столь необходимые деньги на оплату арендованного жилья. Однако первое, на чем не стоит экономить – это на времени! После просмотра телепередач, посвященных ремонту, может сложиться впечатление, что превратить квартиру из «бетона» в «конфетку» можно всего за несколько дней. На самом деле, за кадром остаются недели и месяцы работ. Например, штукатурка, нанесенная слоем в 1 см, сохнет не менее 10 дней, а цементно-песчаная стяжка пола – 25 дней и более. Любое нарушение технологии и вынужденное сокращение сроков чревато появлением трещин и другими неприятными последствиями. Поэтому чрезмерная спешка при проведении ремонта – это большой риск возникновения проблем в будущем. Кроме того, практика показывает, что при дефиците времени материалы часто покупаются «впопыхах» и на них тратится больше денег, чем при спокойном и тщательном изучении и сравнении предложений разных продавцов.

2. Оплата услуг ремонтных рабочих.

Стоимость капитального ремонта квартиры в новостройке в настоящее время, в среднем, составляет 5-10 тыс. руб. за 1 кв. м. Вместе с тем, нередко можно встретить более дешевые предложения от ремонтных бригад. Перспектива «выгадать» 1-2 тыс. за «квадрат», на первый взгляд, кажется очень заманчивой, так как в расчете на общую площадь квартиры это позволяет сэкономить несколько десятков или даже сотен тысяч рублей. Однако найм рабочих, предлагающих цены значительно ниже среднерыночных, – рискованное мероприятие. Во-первых, «на выходе» можно получить ремонт очень низкого качества. Даже дорогая плитка после укладки непрофессионалом будет выглядеть хуже, чем более дешевая, но идеально уложенная. То же самое произойдет с обоями или напольным покрытием. Во-вторых, в процессе будет использовано огромное количество черновых и чистовых материалов, которые при неудачном ремонте окажутся буквально выброшенными «на ветер». Любая переделка повлечет за собой новые расходы, многие из которых могут оказаться гораздо более значительными, чем суммы, сэкономленные в начале. Поэтому к выбору подрядчика надо подходить очень тщательно, пытаясь найти «золотую середину» между ценой и качеством работ.

3. Черновые материалы.

Качественные черновые материалы являются «фундаментом» ремонта. Если мебель, бытовую технику, текстиль и предметы интерьера можно покупать постепенно, то черновые материалы нельзя заменить без «разрушительных» последствий. Они будут служить до следующего капитального ремонта.

При покупке самых дешевых материалов результат похож на игру в «русскую рулетку». В некоторых случаях, возможно, удастся «проскочить», но где-то обязательно притаится опасность. Если на стенах начнет отслаиваться штукатурка, то вместе с ней «упадут» и хорошие обои. Если будет выбран плохой клей, то в ванной может «посыпаться» дорогая плитка.

В условиях ограниченного бюджета необходимо в каждой категории материалов выбирать лучшие образцы по соотношению цены и качества. Для этого бывает достаточно воспользоваться рекомендациями независимых экспертов и почитать на специализированных форумах, что советуют люди, уже прошедшие ремонтную «эпопею». Нередко популярность и дороговизна бренда не означает, что нельзя найти более бюджетную альтернативу.

4. Электрика.

Недостаток розеток и выключателей, а также неправильное устройство электропроводки занимают первые строчки в народных рейтингах под названием «100 ошибок ремонта». Экономия на электрике влечет за собой целый ряд неприятных последствий. Во-первых, из-за недостатка розеток по всей квартире впоследствии придется использовать неэстетичные удлинители. Во-вторых, сеть может не справиться с нагрузкой от таких бытовых  приборов, как стиральные и сушильные машины, духовки или СВЧ. В лучшем случае это приведет к «выбиванию» автоматов, в худшем – к возгоранию.

Проблемами в будущем может обернуться даже такая мелочь, как экономия на количестве проводов. Их прокладка в стенах к местам расположения розеток и выключателей не должна проводиться «по диагонали». Это связано с тем, что при сверлении отверстий в стене для навески фотографий, картин или полок, можно «перебить» провод, точное расположение которого неизвестно. При его замене пострадает отделка стены, которую придется делать заново.

5. Стяжка пола.

Полы в квартирах новостроек, сдаваемых с «черновой» отделкой, могут представлять собой как «голые» бетонные плиты, так и поверхность со «строительной стяжкой», качество которой чаще всего оставляет желать лучшего. И в том, и в другом случае, укладка финишного напольного покрытия без дополнительных ремонтных работ грозит деформацией материала и его порчей. На полу могут появиться трещины, паркетная доска или ламинат начнут скрипеть и «гулять» под ногами, а на линолеуме проступят малопривлекательные бугры или ямки.

Для того чтобы избежать этих проблем, необходимо устройство стяжки. Если перепад уровня пола в квартире не превышает 1 см, то можно использовать специальные самовыравнивающиеся материалы. Если же разница высот больше, то не обойтись без цементно-песчаной, полусухой или сухой стяжки.

6. Подготовка поверхностей.

Любые новые дома подвержены усадке. Этот процесс может продолжаться несколько лет, и со временем приводит к появлению микротрещин на отделанных стенах и потолках. Чтобы эта ситуация не возникла, не стоит экономить на качественной подготовке поверхностей. После штукатурки стен или потолков на них необходимо наклеить стеклохолст (сетку-«паутинку») или малярный флизелин, и при финишной шпатлевке использовать качественные высокоэластичные материалы.

При подготовке стен также не стоит экономить на «выведении» под 90 градусов углов, стыков с потолком и полом, а также на выравнивании тех участков, где будет установлена мебель. В противном случае, до следующего ремонта придется смириться со щелями между стеной и напольными и потолочными плинтусами, а также шкафами и прочими предметами мебели.

7. Напольное покрытие.

Неудачным решением при ремонте является укладка самого дешевого «временного» напольного покрытия с расчетом на его замену в будущем. Если обои можно переклеить, а стены перекрасить без серьезных «разрушений», то демонтировать старый пол и положить новый достаточно сложно. Особенно, если в качестве напольного покрытия был выбран керамогранит или керамическая плитка. Эти работы являются одними из самых грязных и дорогих. Например, стоимость укладки напольной плитки в настоящее время составляет 700-1000 руб. и более за 1 кв. м. Поэтому лучше сразу выбирать такой отделочный материал для пола, который будет оставаться привлекательным и радовать долгие годы, даже если его стоимость немного выходит за рамки запланированного бюджета.

8. Санузлы.

Стоимость работ, материалов, сантехники и мебели в санузлах может составлять 10-20% общей сметы на ремонт и обустройство квартиры. Однако пытаться значительно сэкономить в «мокрых» помещениях не стоит. Как правило, ремонт в ванных и туалетах делается на 10-25 лет, поэтому все компоненты должны быть как можно более качественными. Ванна – такой, которая не потеряет внешний вид через несколько лет, душевые системы и смесители – надежными и удобными.

Кроме того, лучше не начинать «выгадывать» деньги на арматуре – трубах, фитингах, коллекторах и запорных кранах. В случае протечки пара сотен рублей, сэкономленных на каком-то из этих компонентов, могут превратиться в круглую сумму, необходимую на новый косметический ремонт. Кроме того, при затоплении компенсацию ущерба могут потребовать соседи, живущие снизу.

9. Утепление лоджии.

При наличии лоджии в квартире, многие новоселы хотят использовать ее площадь для устройства кабинета, зимнего сада, уголка для творчества или мини-тренажерного зала. Однако, чтобы превратить холодное помещение в теплое, потребуются значительные вложения. Во-первых, необходима замена остекления на качественные стеклопакеты. Во-вторых, на стенах и потолке придется создать «пирог» из термоизоляционных материалов – пеноблоков, панелей экструдированного пенополистирола или минваты и пароизоляции. В-третьих, для обогрева помещения нужно смонтировать электрические «теплые полы» или установить масляные радиаторы. Без проведения полного комплекса работ, лоджия зимой будет холодной и сырой. Кроме того, при нарушении технологии утепления из-за экономии на материалах, в холодное время года соседи могут обнаружить на потолке своей лоджии конденсат и потребовать оплатить их ремонт.

10. Освещение.

Недостаток искусственного света в помещениях может испортить любой, даже самый качественный ремонт. Одна люстра на потолке в комнате или на кухне считается  пережитком прошлого. Сегодня в моде наличие во всех помещениях разнообразных сценариев освещения, реализуемых с помощью как традиционных люстр, светильников, бра и торшеров, так и более современных решений, например, скрытой светодиодной потолочной подсветки или вмонтированных в пол источников света.

Повесить «еще одно бра» со скрытой подводкой на стену или смонтировать точечные светильники на потолке после окончания ремонта уже не получится. В большинстве случаев для этого необходимо провести целый комплекс «разрушительных» мероприятий, от которых пострадает существующая отделка. Поэтому сделать выводы проводов и выключатели для всех осветительных «точек» необходимо на этапе черновых работ. При нехватке бюджета на покупку всех люстр и светильников, лучше некоторое время пожить с «лампочками Ильича», чем на долгие годы оставить часть «уголков» в квартире без необходимой подсветки.

«В настоящее время почти половина квартир массового сегмента приобретаются с привлечением ипотечных кредитов, – резюмирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум Групп». – Этот показатель является индикатором того, что многие покупатели недорогой недвижимости ограничены в средствах. При этом в большинстве новостроек эконом- и комфорт-класса квартиры представляют собой «бетонные коробки» и требуют значительных вложений в ремонт. С учетом расходов на покупку мебели и обустройство, затраты могут составлять 15-30% от стоимости недорогого жилья. Поэтому если финансовые проблемы стоят достаточно остро, то лучше выбрать квартиру с чистовой или предчистовой отделкой от застройщика, постепенно оплачивая ее с помощью того же ипотечного кредита. В настоящее время эта возможность есть в 27 из 66 жилых комплексов массового сегмента. В такой квартире можно жить с момента получения ключей, постепенно делая чистовой ремонт или «кастомизировать» существующую отделку по своему вкусу».

Источник:

Метриум Групп

Московские власти готовы ввести "тихий час" для шумного ремонта в квартирах

Московские власти разработали законопроект, запрещающий проведение шумного ремонта в квартирах с 19.00 до 9.00. Он также вводит "тихий час" - с 13.00 до 15.00. Документ разработала Мосжилинспекция, он будет вноситься в Мосгордуму от лица мэра, рассказал M24.ru председатель комиссии по законодательству столичного парламента Александр Семенников.

По его словам, речь идет о поправках в городской закон "О тишине", а также в Кодекс об административных правонарушениях (КоАП) Москвы. Согласно законопроекту, шумный ремонт будет запрещен вечером и ночью - с 19.00 до 9.00, а также два часа днем - с 13.00 до 15.00. "Нарушителей планируют наказывать штрафами от 1 до 2 тысяч рублей – это наказание прописано в действующем законе "О тишине", – пояснил депутат. Для должностных лиц денежное наказание составит от 4 до 8 тысяч, для юридических – от 40 до 80 тысяч рублей.

По словам Семенникова, комиссия по законодательству рассмотрит документ 28 апреля, после этого его планируется представить на рассмотрение Мосгордумы.

Напомним, что закон о тишине действует в столице с 2002 года. Согласно этому документу, нарушать покой граждан нельзя с 23.00 до 7.00. Жаловаться на шум можно в полицию. Таким образом, если новый законопроект будет принят, тем, кто делает ремонт, отведут на восемь часов в сутки меньше на шумные работы.

Пресс-секретарь Мосжилинспекции Алексей Сенченко, инициатива об ограничении шумного ремонта возникла в ведомстве еще в прошлом году. Тогда москвичи поддержали предложение своими голосами на портале "Активный гражданин" и на сайте Мосжилинспекции.

"В среднем в год мы получаем от москвичей около 15 тысяч жалоб на незаконную перепланировку у соседей. Примерно в половине случаев работы в квартирах оказываются законными. Они вызывают недовольство только из-за сильного шума", – пояснил Сенченко.

Москвичи в прошлом году высказались за ужесточение городского закона "О тишине" в рамках голосования на проекте "Активный гражданин". 69% опрошенных считают, что шумные работы в домах должны вестись с 9:00 до 19:00, а не с 7:00 до 23:00, как сейчас. Причем почти половина респондентов (47%) предлагает прерывать работы на "обеденный перерыв" в дневное время. Около четверти москвичей (22%) полагают, что перерыв можно и не делать. 19% горожан – за "тихий час", при этом согласны сделать общий график шумных работ лояльней к ремонтникам – с 8.00 до 22.00. И только 10% опрошенных заявили, что ничего вообще менять не надо.

Отметим, с июля 2014 года "тихий час" действует в Подмосковье. Днем там запрещено шуметь с 13 до 15 часов. Вечером и ночью покой окружающих нельзя нарушать с 21:00 до 8:00 в будни, а также с 22:00 до 10:00 в выходные. Штрафы за нарушения этих правил для физических лиц в области составляют от 1 до 3 тысяч рублей, для должностных - от 5 до 10 тысяч рублей, для юрлиц - от 20 до 50 тысяч рублей. За повторное правонарушение в течение года граждан штрафуют на 4 тысячи рублей, должностных лиц – на 15-30 тысяч, юридических лиц – на 60-80 тысяч. Нарушителей, пойманных в третий раз, наказывают еще строже: граждан штрафуют на 5 тысяч, должностных лиц – на 50 тысяч, а юрлиц – на 100-150 тысяч рублей.

По мнению руководителя лаборатории полевых исследований города Высшей школы урбанистики Петра Иванова, поправки в московский закон "О тишине" очень актуальны. "В городе плохая ситуация с шумовым загрязнением, и она слабо контролируется", – добавил Иванов. В то же время эксперт отметил, что подобные ограничения лучше вводить на уровне домов, а решения должно принимать каждое отдельное ТСЖ. "Предложенная схема ориентирована на молодые семьи с детьми. Им действительно нужен этот дневной перерыв. При этом в некоторых старых домах вообще нет ни одного ребенка, и там это правило будет причинять неудобства", – пояснил урбанист.

Исполнительный директор ассоциации НКО по содействию развития ТСЖ и ЖСК Евгения Юнисова считает, что поправки в закон о "О тишине" нужны, поскольку шумные ремонтные работы часто беспокоят всех проживающих в доме. "Никаких механизмов воздействия, кроме административных, у жильцов в этом случае нет", – добавила Юнисова.

Однако, по ее мнению, в закон обязательно нужно внести пункт, оговаривающий работу аварийных служб в любое время суток. "Если в доме произошла авария, и создалась ситуация, опасная для жизни и здоровья людей, все службы должны работать без ограничений, невзирая на шум", – заключила эксперт.

Источник:

http://www.m24.ru

Рассрочка от застройщиков: подводные камни оформления

С каждым месяцем рассрочка становится все более популярным механизмом покупки жилья на первичном рынке Петербурга. И если раньше застройщики в основном предлагали выплачивать стоимость квартиры лишь до момента сдачи дома, то сейчас они делают ставку на более длительные сроки.

По мнению экспертов, главными причинами роста популярности рассрочки является повышение ставок по ипотечным кредитам и ужесточение требований банков к заемщикам.

По любым схемам

Застройщики уже начали запускать программы длительных рассрочек (на пять-семь лет и больше). До недавнего времени такие предложения встречались лишь у тех компаний, которые продают жилье с помощью механизма ЖСК. Как поясняет генеральный директор «Консультационного Центра по Долевому Строительству и Недвижимости» Анна Максимова, когда недвижимость приобретают путем вступления в ЖСК, основанием для получения права собственности является полная выплата пая. Но в Гражданском кодексе не предусмотрена обязанность покупателя жилья оплатить пай в полном объеме лишь до момента завершения строительства. Таким образом, механизм ЖСК позволяет предоставлять рассрочку фактически на любой срок.

Компании, которые продают жилье по договорам долевого участия (ДДУ), главным образом предлагали рассрочку лишь до момента завершения строительства – максимум на два-три года.

Теперь ситуация поменялась. Так недавно компания «ЮИТ», которая продает жилье исключительно по ДДУ, предложила покупателям семилетнюю рассрочку на квартиры в строящихся домах. Эксперты утверждают, что в скором времени этому примеру последуют и другие участники рынка.

На любой стадии

Дело в том, что 214-й закон позволяет предоставлять практически любые виды рассрочек.

В соответствии с 5-й статьей 214-ФЗ, оплату по ДДУ можно производить единовременно, либо – в установленный этим договором период. То есть, по словам ведущего юриста ООО «Лигал студио» Олега Никифорова, стороны могут определить любую дату оплаты или договориться о поэтапном внесении платежей – вне зависимости от стадии строительства дома. «Более того, законодательство не запрещает вносить часть оплаты по договору как до, так и после сдачи дома в эксплуатацию», – резюмирует эксперт.

При оформлении права собственности на жилье, купленное по ДДУ, регистрирующий орган требует подтвердить исполнение дольщиком обязанностей по оплате договора. Но, как уточняет руководитель практики по недвижимости и инвестициям компании «Качкин и партнеры» Дмитрий Некрестьянов, по действующему законодательству момент оформления права собственности на жилье, купленное по ДДУ, не зависит от формы его приобретения – будь то рассрочка или 100%-ная оплата.

«Теоретически застройщик может переоформить право собственности на дольщика и до того, как он оплатит полную стоимость квартиры. В этом случае одновременно с регистрацией права собственности покупателя, скорее всего, будет составлен договор залога жилья в пользу застройщика», – пояснил эксперт.

К тому же 214-ФЗ также позволяет передать квартиру дольщику до того, как он исполнил обязательства по полной оплате стоимости договора. «В договоре долевого участия застройщик может установить обязательство передать объект как после полной, так и после частичной оплаты дольщиком цены договора», – поясняет юрист практики недвижимости и градостроительства компании Rightmark Group Наталья Кузьмина.

На птичьих правах

То есть теоретически покупатель может получить ключи от квартиры и оформить право собственности до того, как оплатит ее полную стоимость.

В большинстве случаев вы сможете оформить право собственности лишь после того, как перечислите на счет застройщика полную стоимость квартиры. Тем самым застройщики страхуют себя от невыплат со стороны клиентов. Более того, ряд компаний не станут подписывать акт приема-передачи квартиры, пока покупатель не внесет как минимум половину ее стоимости.

К примеру, по условиям семилетней рассрочки, предлагаемой компанией «ЮИТ», покупателям дают ключи только после оплаты 60% общей стоимости квартиры (заключить договор долевого участия можно, заплатив лишь 35% от стоимости жилья). Право собственности, как пояснила начальник отдела продаж «ЮИТ Санкт-Петербург» Екатерина Васильева, возникает у дольщика только после полной оплаты суммы по договору.

Риски и перспективы

Эксперты уверены, что в ближайшей перспективе застройщики Петербурга будут все чаще предлагать программы длительных рассрочек (на пять-семь лет и больше). Очевидно, что в этой ситуации рассрочка будет на равных конкурировать с ипотекой. Уже сейчас, по словам руководителя департамента аналитики «НДВ СПб» Марины Никишовой, по механизму частичной оплаты приобретается до половины квартир в строящихся домах Петербурга и его ближайших пригородов.

Впрочем, существует и другое мнение. Многие застройщики уверены, что пока что жилищное кредитование остается самым популярным механизмом покупки строящегося жилья. По словам директора по продажам ЗАО «Строительный трест» Сергея Степанова, около 75% покупок на объектах компании совершается на условиях 100%-ной оплаты или с помощью заемных средств. «В рассрочку приобретают лишь около 25% квартир в наших домах. В последние несколько лет эти цифры достаточно стабильны. Даже рост процентных ставок по кредитам, который наблюдался в конце 2012 года, не сократил числа ипотечных сделок. Более того, мы заметили обратную тенденцию: количество обращений со стороны потенциальных покупателей жилья в ипотеку увеличилось на 5%», – утверждает он.

Главное преимущество механизма частичной оплаты – относительно невысокий процент переплаты по сравнению с банковским кредитом. Чаще всего застройщики предлагают либо беспроцентную рассрочку, либо, если речь идет о длительных сроках, – под 8-12% годовых (см. таблицу). К тому же при выдаче ипотечного кредита банки тщательно проверяют потенциального заемщика – застройщики же подходят к этой процедуре по большей части формально. «Чтобы получить рассрочку, от клиента не требуется дополнительных усилий. Главное – принять решение о покупке квартиры», – подчеркивает директор по маркетингу компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Екатерина Гуртовая.

Но при всей своей доступности рассрочка несет в себе больше рисков, нежели покупка жилья с помощью ипотечного кредита. Например, если застройщик окажется банкротом и начатый им «недострой» передадут другой компании, то она, скорее всего, предложит дольщикам, которые не до конца выполнили свои обязательства по рассрочке, выкупить неоплаченные квадратные метры по определенной новым застройщиком цене. По словам Анны Максимовой, в случае если начнется процесс банкротства застройщика, но дом к тому времени уже будет введен в эксплуатацию, граждане, которые внесли часть суммы, могут требовать лишь возврата денег, но никак не права собственности на квартиру.

Получив ипотечный кредит, покупатель сможет заселиться и оформить право собственности после завершения строительства дома. Купив квартиру в рассрочку, дольщик, скорее всего, получит ключи лишь после того, как внесет не менее половины суммы. А с правом собственности придется подождать – до того, как вы полностью оплатите свою покупку.

Автор: Сергей Бардин

Источник:

БН.ру

Хотели бы вы побывать на строительных площадках столицы?

Малоэтажные жилые комплексы в Подмосковье: предложение выросло, появились бюджетные варианты

В Подмосковье все больше появляется малоэтажных жилых комплексов. Областные власти поддерживают этот вектор развития жилищного строительства, да и застройщики стремятся вывести на рынок предложение, на которое есть спрос у покупателей.

Как много строится такого жилья в Московской области, по каким направлениям и в каких коттеджных поселках или загородных жилых комплексах можно приобрести квартиры по выгодным ценам, «Журналу о недвижимости MetrInfo.Ru» рассказывают эксперты рынка недвижимости.

Малоэтажные комплексы – это дома высотой до четырех этажей, рассчитанные на проживание нескольких семей. В целом – это формат городской застройки, но в силу малой этажности в домах проживает немного людей.

По мнению Ксении Гришковец, маркетолога компании «Пересвет-Инвест», данный формат более рентабелен для застройщиков. Благодаря тому что в загородных поселках есть малоэтажные дома, девелопер может предложить покупателям не только дорогостоящие коттеджи, но и довольно бюджетные по цене квартиры. При этом комфорт проживания остается на уровне загородного поселка (хорошая экология, близость лесных массивов, благоустроенная территория).

Стимулом к появлению малоэтажных комплексов в составе коттеджных поселков, стал повышенный спрос на недорогое загородное жилье, которое многие горожане стали рассматривать в качестве основного после кризиса 2008 года, говорит Антон Архипов, руководитель офиса «Сретенское» департамента загородной недвижимости «ИНКОМ-Недвижимость».

На сегодня доля малоэтажных комплексов в загородных проектах пока невысокая. Михаил Кондырев, управляющий партнер компании «33 Поселка» оценил ее в 12-15% от всего предложения на загородном рынке. В компании «ИНКОМ-Недвижимость» считают, что речь идет не более чем о 10%. «Квартиры в трехэтажных многоквартирных домах представлены практически во всех проектах «Экодолье» - на разных очередях строительства, - сообщил Константин Филиппишин, генеральный директор группы компаний «Экодолье». - В зависимости от проекта доля трехэтажных многоквартирных домов составляет от 5 до 15%».

На конец 2014 года в продаже насчитывалось 72 жилых комплекса многоквартирных малоэтажных домов в Московской области. Из них 65 – экономкласс, 7 – бизнес-класс (по данным компании «Инострой»). Доля малоэтажных жилых комплексов в общем предложении жилья в премиум-сегменте составляет не более 3-5% от рынка, уточнил Алексей Трещев, руководитель отдела загородной недвижимости Knight Frank.

По данным «Метриум Групп», наибольшее число малоэтажных комплексов расположено в Красногорском, Балашихинском, Одинцовском, Люберецком, Истринском, Солнечногорском районах. В аналитическом центре «ИНКОМ-Недвижимость» отмечают, что больше всего такого предложения сосредоточено на северо-западе. 29% расположено по Ленинградскому и Пятницкому шоссе. 19% находится на южных направлениях – по Каширскому и Симферопольскому шоссе. 16% - в основном на территории Новой Москвы (Киевское и Калужское шоссе). Сегмент премиум-класса, по информации Knight Frank, представлен на Новорижском и Рублево-Успенском шоссе.

Где искать «малоэтажку»

Как правило, малоэтажные проекты включаются застройщиками в состав коттеджных поселков, где представлены все виды загородной недвижимости – коттеджи, дуплексы, таунхаусы, многоквартирные дома. Но не все застройщики склонны к «мультиформату».

По мнению Антона Архипова («ИНКОМ-Недвижимость»), формат поселка во многом зависит от расстояния от Москвы. Например, в 10 км от МКАД подавляющее большинство застройщиков включат малоэтажную застройку в свой поселок. Это и понятно – вблизи столицы земля дорогая, поэтому здесь выгоднее строить жилье, характерное для пригородов (таунхаусы, «малоэтажка»).

В зоне 10-30 км от МКАД желания строить дома с квартирами будет уже меньше, а свыше 30 км от МКАД малоэтажная застройка актуальна в каких-то исключительных случаях: например, когда проект примыкает к крупному подмосковному инфраструктурному центру.

Будет ли загородный девелопер заниматься «малоэтажкой» или не будет – зависит и от назначения земельного участка. Как объясняет Анна Соколова, директор департамента аналитики и консалтинга компании «Метриум Групп», в том случае если земля отведена под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) и на ней не разрешено строить многоквартирные дома, девелопер предпочитает возводить именно коттеджный поселок, так как изменение назначения земли – довольно долговременное и затратное мероприятие. Во-вторых, нередко набор видов недвижимости зависит от конфигурации самого участка. К примеру, если земля расположена на престижном направлении, но при этом имеет вытянутую форму вдоль трассы, застройщик предпочитает строить менее дорогое жилье, т.е. квартиры именно у дороги, тогда как более дорогие таунхаусы и коттеджи располагаются дальше от автомагистрали. Близость к дороге в этом случае будет компенсировать относительно небольшая стоимость квартир. В-третьих, девелоперы часто реализуют проект малоэтажки из-за того, что участок - маленький. «Гораздо проще и выгоднее построить несколько десятков квартир на небольшой площади, чем создавать камерный поселок на десять коттеджей», - полагает эксперт.

Эксперты отмечают, что «малоэтажка» практически никогда не включается в состав дорогих поселков премиум-класса, где ценится «индивидуализм». Исключение составляют ЖК, которые изначально являются дорогими квартирными комплексами. Юлия Грошева, директор департамента загородной недвижимости Kalinka Group, также напомнила, что первые малоэтажные квартирные дома появились в клубном поселке «Резиденция Монолит» (Новорижское шоссе, 21 км) в качестве жилья для обслуживающего персонала.

Что важно покупателю

Что еще должен учесть девелопер, который собирается строить многоквартирные загородные дома? Поселок должен быть удобно расположен, чтобы до него можно было доехать практически любыми видами транспорта. Ведь для многих жителей загородная квартира – единственное жилье и работают они в Москве. Если от поселка можно пешком дойти до электрички или эффективно налажено движение другого общественного транспорта, то доля квартирного жилья в таких проектах существенно увеличивается, отмечает Константин Филиппишин (ГК «Экодолье»).

Еще одним существенным параметром для покупателей квартир в загородных поселках или рядом с ними является наличие социальной и коммерческой инфраструктуры. Загородные квартиры, особенно небольших площадей, приобретают в основном молодые семьи, и им необходимы поликлиники, школы, детские сады и магазины, расположенные неподалеку.

Что и где продается

В настоящее время рынок квартир в малоэтажных загородных ЖК представлен проектами в разных ценовых категориях.

В компании «Метриум Групп» назвали малоэтажные проекты с самыми бюджетными предложениями, которые вышли на рынок в 2014-м и начале 2015 года. На первое место определили ЖК Friday Village (Пятницкое шоссе, 12 км). Застройщик – ООО «Инвестиционно-строительная компания Максимум». Минимальная стоимость квартиры площадью около 31 кв. м - от 2,08 млн руб. ЖК Friday Village будет состоять из четырехэтажных монолитных домов с квартирами индивидуальной планировки. Будет построен собственный детский сад. На территории ЖК есть небольшое озеро, вокруг которого будет обустроена зона отдыха для жителей. Окончание строительства – IV квартал 2017 года.

Второе место было отдано ЖК «ЗаМитино» (Пятницкое шоссе, 11 км). Застройщик – ГК Kaskad Family. Минимальная стоимость квартир площадью 31,7 кв. м - от 2,22 млн руб. Проект включает 15 четырехэтажных кирпичных домов, детский сад, магазин, парковку. В конце февраля 2015 года в продаже открылись три новых корпуса. Окончание строительства – II кв. 2017 года.

Третье место занял ЖК SAMPO (Новорижское шоссе, 25 км). Застройщик – финская компания «Лемминкяйнен». В рамках первого этапа строительства ЖК SAMPO будет построено 46 сборных железобетонных трехэтажных домов с монолитными перекрытиями. А также объекты инфраструктуры: пять детских садов, две школы, многоуровневый паркинг, административный и многофункциональные центры, где расположатся магазины, химчистки, аптека, парикмахерская, кафе. Как уточнила Наталья Козлова, коммерческий директор ООО «Сампо», на выбор предлагаются одно-, двух- и трехкомнатные квартиры без отделки. Минимальный бюджет покупки однокомнатной квартиры – 2,31 млн руб. (37,39 кв. м), двухкомнатной – 3,38 млн руб. (58,81 кв. м), трехкомнатной – 4,71 млн руб. (82 кв. м). Окончание строительства – I кв. 2017 года (первая очередь).

Четвертая позиция у ЖК «Лукино» (Каширское шоссе, 11 км). Застройщик – ООО «КМ Констракшн». Проект включает 12 четырехэтажных монолитно-кирпичных жилых домов, а также свой собственный детский сад, торгово-развлекательный центр, свой парк. Минимальная стоимость квартиры - 2,51 млн руб. (41,5 кв. м). Окончание строительства – 2 кв. 2016 г.

Замыкает пятерку ЖК «Театральный парк» (Ярославское шоссе, 13 км) от «Гранель Девелопмент». По проекту строятся монолитные трехэтажные дома, а также детского сада, школы, поликлиники, спортивных площадок. Минимальная цена - 2,77 млн руб. за квартиру площадью 42 кв. м. Окончание первой очереди строительства – III кв.2016 года.

Ксения Гришковец («Пересвет-Инвест») отметила ЖК «Мечта» (между Дмитровским и Ленинградским шоссе в 23 км от МКАД). Предлагаются квартиры как небольшой площади (24,4 кв. м), так и с индивидуальным участком (от 1,5 до 4 соток). С отделкой и без нее. Так, квартира 24,4 кв. м стоит с базовой отделкой 1,92 млн рублей, под ключ - 2,72 млн руб. Квартира площадью 34,2 кв. м с отделкой под ключ и с собственным участком продается за 4,46 млн руб.

ЖК «Сколково Парк» расположен на престижном западном направлении, вблизи ключевых транспортных артерий – Кутузовского и Мичуринского проспектов. На территории в 8,5 гектаров построены 6 корпусов, составляющих архитектурный ансамбль необычной изогнутой формы. Здесь представлены 442 1-, 2-, 3- и 4-комнатные квартиры. Над дизайном ландшафта трудились английские архитекторы. Стоимость квартир в ЖК «Сколково Парк» - от 25 млн до 47 млн рублей. По данным Kalinka Group, реализация квартир в этом жилом комплексе идет быстрыми темпами: только за январь продано 20 квартир.

Поселки «Довиль» (Минское шоссе, 10 км) и «Трувиль» (Минское шоссе, 18 км) стали первыми поселками, где в сочетании с другими объектами недвижимости – таунхаусами, дуплексами, виллами - появились квартиры класса люкс, рассказывает Юлия Грошева (Kalinka Group). Сейчас просторные квартиры свободной планировки представлены и в ЖК «Парк Рублево» (Мякининская пойма). В поселке 21 жилой дом с 407 квартирами. Все квартиры имеют террасы и панорамное остекление. Площадь квартир - от 64 до 280 кв. м. Комплекс имеет всю необходимую инфраструктуру: фитнес-центр, детские сады, спортивные площадки. В непосредственной близости находятся торговые центры, супермаркеты, рестораны, яхт-клуб и водная база. Стоимость квартир варьируется от 21 млн руб. до 86 млн руб.

LEVEL Barvikha Residence – первый проект высококлассного уровня, вышедший в 2015 году на рынок загородной недвижимости Подмосковья. Расположенный в деревне Барвиха, в 7 км от МКАД по Рублево-Успенскому шоссе, комплекс включает в себя три четырехэтажных корпуса на 80 квартир. Проект создан архитектором Юрием Григоряном. Площадь квартир - от 50 до 175 квадратных метров, предусмотрена возможность объединения. Клиент при желании может выкупить весь этаж. Стоимость квартир в проекте варьируется в пределах 16,8 - 54,5 млн руб.

Секреты ценообразования

Квартиры в малоэтажных домах, за исключением предложений элитного сегмента, как правило, более доступны по цене, нежели таунхаусы и коттеджи. На ценообразование в первую очередь влияет стоимость земельного участка. Например, говорит Наталья Козлова (ООО «Сампо»), на трех сотках земли можно построить малоэтажный дом с 20-25 квартирами или таунхаус с двумя секциями. Очевидно, что цена квартиры в мультиформатных комплексах сравнительно ниже, чем в таунхаусах или коттеджах. Стоимость квадратного метра квартир начинается от 50-60 тыс. рублей, тогда как в таунхаусах – от 65 тыс. рублей и выше.

Антон Архипов («ИНКОМ-Недвижимость») объясняет, как формируются цены на примере ЖК «Акваполис» и «Лосиный остров», которые реализует компания. На небольшие однокомнатные квартиры и студии в малоэтажных домах цена начинается от 1,4 млн руб. до 2,2 млн руб., двухкомнатные будут чуть дороже - от 2 до 3 млн руб. И тут же к ним стыкуются таунхаусы: от 2,9 в некоторых случаях, а в среднем 3,5 – 4,5 млн руб. Далее - от 5 до 7 млн руб. – начинаются цены на коттеджи. Таким образом, цены на предложение плавно растут согласно ассортиментной линейке.

Какова судьба малоэтажного формата в условиях кризиса, будут ли люди сейчас их покупать, а застройщики – возводить? Эти вопросы журнал www.metrinfo.ru задал своим экспертам.

Антон Архипов, руководитель офиса «Сретенское» департамента загородной недвижимости «ИНКОМ-Недвижимость»:

Сейчас происходит процесс становления этого сегмента, его отработка, и спрос растет. Во многом это происходит ввиду ценового перекоса. При лучшем качестве жизни цена на квадратный метр такого жилья ниже, чем в аналогичных комплексах с многоэтажными домами в рассматриваемом районе. Появился этот перекос потому, что у застройщиков организованных поселков другая экономика, и они могли себе позволить предлагать такие квартиры за небольшие деньги. Конечно, постепенно эта грань будет стираться. Во всем развитом мире жилье такого качества в охраняемых поселках стоит дороже, чем массовое, многоэтажное.

Константин Филиппишин, генеральный директор группы компаний «Экодолье»:

Это зависит от степени развития самого проекта. Если к жилому комплексу подсоединены все инженерные сети и хотя бы на первых пусковых комплексах завершено строительство дорог и выполнено благоустройство, то квартиры в трехэтажных домах в таких поселках продаются с самой высокой динамикой. Формат квартир в трехэтажных домах, на наш взгляд, является самым быстрорастущим сегментом жилья в России. Во всех регионах и в Подмосковье в частности этот формат обгоняет все другие виды жилья.

Ксения Гришковец, маркетолог компании «Пересвет-Инвест»:

Квартиры более доступны по цене, поэтому спрос на них не столь снизится, даже в период экономической нестабильности. Гораздо сильнее сокращается объем продаж дорогостоящих коттеджей.

Алексей Трещев, руководитель отдела загородной недвижимости Knight Frank:

Спрос на такие квартиры - это тренд настоящего времени, который будет только прогрессировать в рамках новых экономических реалий и желания покупателя искать альтернативу городскому виду жилья.

Малоэтажные ЖК в Подмосковье

Название ЖК

Шоссе, удаленность от МКАД

Этап строительства

Тип дома

Жилой комплекс «Экодолье Обнинск»

Киевское шоссе, 87 км от МКАД

На текущий момент завершено строительство 1-й жилой очереди поселка, активно строятся 2-я и 3-я очереди жилого комплекса. Поселок активно заселяется, живут жители, подключены все центральные коммуникации, выполнено благоустройство, налажено движение общественного транспорта. Завершение строительства проекта запланировано на 3 квартал 2016 г.

Трехэтажный многоквартирный дом, квартиры от 25 кв. м до 47,7 кв. м

Жилой комплекс «Экодолье Шолохово»

Дмитровское шоссе, 15 км от МКАД

Старт проекта состоялся в марте 2014 г. На текущий момент идет активное строительство первой очереди. Пуск первой очереди в эксплуатацию запланирован на осень 2015 г.

Трехэтажный многоквартирный дом, квартиры от 24 кв. м

Источник: ГК «Экодолье»

Малоэтажные жилые комплексы Московской области, вышедшие на рынок в 2014 и начале 2015 года

Название ЖК

Шоссе, удаленность от МКАД

Тип дома

ЖК SAMPO

Новорижское шоссе, 25 км

монолитный

ЖК Friday Village

Пятницкое шоссе, 12 км

монолитный

ЖК «ЗаМитино»

Пятницкое шоссе, 11 км

кирпичный

ЖК «Лукино»

Каширское шоссе, 11 км

монолитно-кирпичный

ЖК «Театральный парк»

Ярославское шоссе, 13 км

монолитный

ЖК Apila

Рублево-Успенское шоссе, 20 км

монолитный

ЖК «Сказка»

Новорижское шоссе, 17 км

монолитный

ЖК «Болтино»

Осташковское шоссе, 9 км

монолитный

Источник: «Метриум Групп»

Элитные проекты с малоэтажными домами в Подмосковье

Название ЖК

Шоссе, удаленность от МКАД

Этап строительства

Тип дома

Довиль

10 км от МКАД по Минскому шоссе

Построен

Блюмакс

Трувиль

18 км от МКАД по Минскому шоссе

Построен

Блюмакс

Парк Рублёво

1 км от МКАД, Мякининская пойма

Построен

Монолит-кирпич

Сколково Парк

1 км, Сколковское шоссе

Построен

Монолит-кирпич

LEVEL Barvikha Residence

7 км от МКАД, Рублево-Успенское шоссе

В IV квартале 2016 года – сдача в эксплуатацию

Монолит-кирпич

Источник: Kalinka Group

Читать полностью:

http://www.metrinfo.ru/articles/143497-3.html

Источник:

http://www.metrinfo.ru

Новостройки Петербурга: апрельский призыв

В минувшем апреле в Петербурге и его окрестностях девелоперы открыли продажи в семи новых жилых комплексах. Среди них – сразу два проекта комплексного освоения, где «квадрат» стоит гораздо меньше среднерыночных показателей.

Помимо семи «новичков», на рынок выведены еще две очереди в уже реализуемых проектах. Итого: девять объектов, на два больше, чем в марте.

КОТы прилетели

Начнем с долгожданного события – наконец-то началась реализация квартир в малоэтажном проекте «Главстроя СПб» «Юнтолово». Компания откладывала старт продаж неоднократно и в итоге открыла их примерно на два года позже первоначальных планов. Задержка, и это давно не секрет, обусловлена конфликтом застройщика с городскими властями: стороны обвиняли друг друга в невыполнении обязательств по инвестконтракту.

Собственно, судьба всего проекта целиком (а это 2,2 млн кв. м жилья) до сих пор находится под вопросом. Судебные разбирательства тянутся, и не исключено, что город сможет вернуть себе более 400 га территории, которую застройщик купил на торгах в 2007 году. И тогда первой очередью (четырнадцать пятиэтажных кирпично-монолитных корпусов, детский сад на 140 воспитанников, парковка и магазины) все и ограничится.

Оценивать вероятность такого события мы не возьмемся. Но в любом случае 14 корпусов общей площадью 115 тыс. кв. м к концу 2014 года «Главстрой СПб» возвести собирается, и вряд ли ему что-то сможет помешать. На старте продаж стоимость «квадрата» весьма привлекательна – от 50 тыс. руб.

Второй масштабный объект в апреле вывела на рынок компания «ЛСР. Недвижимость. Северо-Запад». Правда, до «миллионника» ЖК «Новая Охта» не дотянул – в Красногвардейском районе к 2017 году на участке площадью 110 га будет построено около 805 тыс. кв. м жилья и коммерческих помещений (более 12 тыс. квартир).

Проект будет реализовываться в три очереди. Пока началось строительство первой. Это 23 панельных жилых дома высотой до 19 этажей и общей жилой площадью более 340 тыс. кв. м (всего 5377 квартир). Помимо жилья, девелопер обещает построить школы, стадионы, бассейн и офисные помещения. В продажу выведено на сегодняшний день лишь пять домов, их сдача намечена на IV квартал будущего года. Цена квадратного метра точно такая же, как и у объекта «Главстроя СПб» – от 50 тыс. руб.

Областное пополнение

Не отстает от Петербурга и Ленобласть. На территории 47-го региона в апреле началось строительство двух новых жилых комплексов. СК «Петрострой» открыла продажи в жилом комплексе «Ласточка» в поселке Мурино, на территории бывшего совхоза «Ручьи» – у петербургских застройщиков это очень популярное место. 15-этажный панельный дом рассчитан на 2463 квартиры.

Как сообщили БН в компании, сейчас на рынок выведено около 500 квартир в первой очереди проекта. Это исключительно студии и «однушки», более просторное жилье запроектировано в последующих очередях. Сдать первые секции в ЖК застройщик планирует во II квартале 2015 года, а весь проект реализовать к маю 2021 года. Стоимость квадратного метра (заметим, в «однушке») начинается от 53,2 тыс. руб.

Там же в Мурино компания «Навис» уже достаточно длительное время возводит свой ЖК «Созвездие». Правда, официально продажи начались лишь в середине апреля. Пока только в первой очереди – это 22-этажный дом на 643 квартиры (в основном студии и «однушки»). Срок сдачи – конец 2014 года, «квадрат» стоит от 68 тыс. руб. Весь жилой комплекс компания планирует достроить в IV квартале 2015 года.

Малоизвестный пока на рынке застройщик, ДСК «Сертолово», начал продажи в своем малоэтажном проекте. ЖК «Воздух», расположенный в городе Сертолово, состоит из 46 четырехэтажных панельных домов (2598 квартир), парковок (1158 машиномест), детского сада и школы. Все это компания собирается возвести к сентябрю 2015 года.

На рынок вышли девять домов первой очереди, их ДСК «Сертолово» планирует сдать уже в марте будущего года. Квадратный метр стоит от 54 тыс. руб.

Рядом с метро

В Петербурге, помимо двух вышеупомянутых проектов КОТ, на рынок выведено еще два совершенно новых объекта.

ЖК «Московский квартал», продажи в котором компания «СМ-Девелопмент» открыла в начале апреля, строится буквально вплотную к метро «Электросила», на месте заводских цехов. Общая площадь комплекса составит порядка 140 тыс. кв. м. Всего здесь к 2017 году будет возведено три жилых корпуса класса «комфорт», детский сад на 125 мест, коммерческие здания, а также три подземные парковки. Стоимость жилья класса «комфорт» и «комфорт плюс» достаточно высока, уже сейчас «квадрат» предлагается по цене от 90 тыс. руб. и выше.

Компания Legenda 15 апреля вывела на рынок свой третий объект в Петербурге – ЖК «Legenda на Яхтенной, 24». Он также в перспективе будет находиться сравнительно недалеко от метро: уже в 2016 году могут достроить станцию «Улица Савушкина», надземный вестибюль которой будет расположен менее чем в километре от жилого комплекса.

К этому времени ЖК уже должен быть готов, его планируется сдать во II квартале 2016 года. Всего в трех корпусах «Legenda на Яхтенной, 24» будет 755 квартир и двухуровневый паркинг на 237 машиномест. Стоимость «квадрата» начинается от 90 тыс. руб.

В начале апреля были открыты продажи во второй очереди ЖК «Кантемировский» от компании «ЦДС». Она включает в себя два кирпично-монолитных дома в общей сложности на 491 квартиру (только одно- и двухкомнатные). Плановый срок сдачи II очереди – IV квартал будущего года. Минимальная цена квадратного метра – 66,3 тыс. руб. Полностью ввести комплекс в эксплуатацию «ЦДС» собирается в 2017 году.

Что касается прогнозов на май, то можно предположить, что в конце весны на рынок выйдет еще несколько интересных проектов. В частности, ожидается начало продаж во второй очереди ЖК «Капитал» (застройщик – «Строительный трест»), ЖК «София» («ЛСР. Недвижимость. Северо-Запад») и ЖК «Царская столица» («ЛенСпецСМУ»), все объекты уже получили разрешения на строительство.

Автор: Павел Гинёв

Источник:

БН.ру