Покупка недвижимости в рассрочку: с кем выгоднее заключать договор?

Недетские проблемы детской прописки (сделки с квартирами, где прописаны дети)

Правительство РФ хочет изменить порядок проведения сделок по продаже жилья, где зарегистрированы несовершеннолетние. Выписать детей можно будет только с разрешения органов опеки. Из-за этого сроки проведения сделок увеличатся как минимум вдвое.

Такой порядок проведения сделок с жильем, в котором прописаны дети, действовал до 2004 года. Теперь Министерство образования и науки России предлагает его вернуть.

Комиссия Правительства РФ по законопроектной деятельности уже одобрила соответствующий законопроект о корректировке Гражданского кодекса и в ближайшее время его внесут в Госдуму.

По старой схеме

Суть дела в следующем. Сейчас при совершении сделок по отчуждению (продаже, обмене, дарению и т. д.) жилой недвижимости требуется согласовывать эти операции с органами опеки только в двух случаях. Во-первых, когда одним из собственников или единственным собственником этой жилплощади является несовершеннолетний ребенок (или дети). Во-вторых, если такой несовершеннолетний находится под опекой и попечительством или лишен родительского попечения. Задача органов опеки в данном случае – следить, чтобы жилищные условия ребенка не ухудшились. То есть чтобы в результате переезда в новую квартиру у маленького собственника жилплощадь не оказалась бы меньше, чем было до этого. И чтобы по качеству новое жилье не уступало старому.

Министерство образования и науки предлагает распространить это правило на все сделки с недвижимостью, если в ней зарегистрированы несовершеннолетние. Разрешение со стороны органов опеки в данном случае будет требоваться на выписку ребенка из помещения, которое предполагается продать (обменять, подарить и пр.). И опять же его жилищные условия после регистрации в другой квартире не должны ухудшиться.

Чиновники ссылаются на постановление Конституционного Суда РФ от 8 июня 2010 года № 13-П, который признал, что из-за действующей нормы могут ущемляться интересы детей.

Кого это коснется

Участники рынка недвижимости уже всполошились, узнав о предстоящих переменах. Некоторые риэлторы даже поспешили заявить о грядущем коллапсе рынка. Прежде всего в отношении сделок купли-продажи: именно они составляют подавляющее большинство операций на рынке.

Заместитель генерального директора АН «Бекар» Леонид Сандалов считает, что проблем у продавцов и покупателей жилья действительно заметно прибавится, хотя катастрофы не произойдет: «Далеко не во всех продаваемых квартирах зарегистрированы дети. Сейчас при сделках с жильем, где собственником или одним из собственников является ребенок, органы опеки все-таки, как правило, дают свое согласие. Конечно, они тянут время… Но все же процесс идет».

Генеральный директор агентства недвижимости Home estate Елена Амирова отмечает: до 2004 года, когда резолюция органов опеки на сделках с «детскими» квартирами была обязательна, чиновники часто отказывали в заключении сделок без указания существенных на это причин.

Новость обеспокоила и застройщиков, так как значительная доля жилья в новостройках покупается гражданами на деньги от продажи имеющейся вторичной недвижимости. Когда денег от реализации старого жилья хватает на покупку нового без доплаты, то для продажи квартиры прописанных в ней детей на время регистрируют у друзей или родственников. А после сдачи построенного дома, заселения и оформления прав собственности прописывают по новому адресу.

Если жилье в новостройке стоит дороже имеющейся квартиры, то оставшуюся сумму клиент гасит за счет ипотеки или оформляет рассрочку на период строительства. В таком случае старая квартира обычно продается ближе к вводу новостройки в эксплуатацию, а деньги от ее реализации перечисляются застройщику в виде последнего платежа.

Если же продажа квартиры в старом доме затянется из-за проблем с получением согласия органов опеки, то покупатель недвижимости в строящемся доме не сможет своевременно рассчитаться с застройщиком.

Теоретически для органов опеки должно было бы быть достаточным условием для одобрения сделки то, что родители оформят долю в новой квартире или ее целиком на своих детей. «Участие несовершеннолетних в договоре долевого участия возможно – через родителей или опекунов. Но вряд ли это поможет решить проблемы согласования с органами опеки выписки ребенка из старой квартиры», – сомневается директор по продажам компании LEGENDA Виктория Федорова.

Нововведение коснется и сферы ипотечного кредитования, так как большинство сделок на вторичном рынке, в том числе и с привлечением кредита, – это цепочки операций по покупке и продаже жилья. И эти операции должны быть соотнесены по времени. Как предполагает руководитель отдела сопровождения «Первого ипотечного агентства» Юлия Фролова, в результате введения нового порядка времени на подготовку сделки потребуется больше, вырастет число необходимых для нее документов: банки будут требовать от заемщиков данные о том, куда выпишется ребенок после продажи квартиры. Вдобавок возникнет риск отказа сотрудников органов опеки согласовать выписку ребенка из квартиры. «Покупатели сейчас крайне неохотно рассматривают квартиры, где собственниками являются несовершеннолетние дети, и часто отказываются от таких вариантов при прочих равных. В результате такие квартиры стоят дешевле аналогичных объектов. А после принятия законопроекта такая же реакция ожидается и на квартиры с прописанными в ней детьми», – говорит Юлия Фролова.

Она рассказывает, что сейчас при сделках по купле-продаже недвижимости, в числе собственников которой есть дети, помимо правоустанавливающих документов на квартиру, технических документов и формы № 9, обязательно нужно иметь выписку из ЕГРП. Кроме того, если у продавца нет возможности лично получать резолюцию органов опеки и попечительства, он должен подготовить нотариальное заявление о согласии продажи квартиры с долей ребенка. В среднем сбор всех этих документов занимает одну-две недели. А срок рассмотрения заявки в органах опеки и попечительства – около двух недель, комментирует Юлия Фролова.

Учитывая, что число пакетов документов, которые теперь придется изучать сотрудникам органов опеки, вырастет даже не в разы, эти сроки тоже существенно увеличатся.

«Сейчас сделка в целом занимает чуть больше месяца. В связи с новыми правилами этот процесс увеличится вдвое или даже втрое. На сегодня более чем половина сделок купли-продажи жилья осуществляется с квартирами, где прописаны несовершеннолетние. У органов опеки попросту нет такого количества квалифицированных работников, чтобы проверять все документы», – добавляет Елена Амирова.

Чтобы ускорить операцию, гражданам придется договариваться с чиновниками. «В любом случае здесь можно говорить об усилении коррупционной составляющей, а это дополнительные расходы», – считает Фролова.

Медвежья услуга

Вместо защиты прав детей, которую декларирует своей законодательной инициативой Минобрнауки, может произойти ущемление этих прав, считают эксперты. Квартиры с прописанными детьми будет сложнее продать, цены на такое жилье могут понизиться, а на помещения без «обременения» в виде несовершеннолетних – наоборот, вырастут. Вряд ли все это пойдет на пользу детям.

Непонятно еще, как сотрудники органов опеки будут определять, ухудшатся у ребенка условия из-за смены прописки или нет. «Когда речь идет о продаже квартиры, которая в собственности у ребенка, то тут более-менее понятно. Но если никакой недвижимости у несовершеннолетнего нет, как может ухудшиться то, чего не существует?» – недоумевает Леонид Сандалов.

Эксперты также обращают внимание на то, что ни в каких нормативных актах не прописано, в течение какого срока органы опеки должны выдавать свою резолюцию. Нигде не обозначены и критерии ухудшения условий проживания.

Скорее всего, большинство граждан, которые собираются продавать квартиру, будут стараться заблаговременно перепрописать детей к знакомым и родственникам, чтобы не усложнять сделку. Правда, им все равно придется иметь дело с чиновниками органов опеки. Но по крайней мере на сборе документов для оформления купли-продажи это не отразится. Проблема в том, что не всем это подходит: у кого-то нет такого жилья, куда можно было бы выписать ребенка, другим людям приходится продавать жилье срочно, хотя они этого не планировали. Большинство же просто не знают о нюансах проведения таких сделок, и для них проблемы с органами опеки станут неприятным сюрпризом.

Автор: Ольга Мягченко

Источник:

БН.ру

Рейтинг покупательских предпочтений на рынке малоэтажных новостроек

Эксперты компании "Метриум Групп" выяснили, на что обращают основное внимание покупатели подмосковной недвижимости и составили рейтинг покупательских предпочтений на рынке малоэтажных многоквартирных ЖК.

1. Транспортная доступность

Выбирая квартиру за городом, покупатели в первую очередь ориентируются на местоположение ЖК, при этом хорошая транспортная доступность для большинства является решающим фактором. «Так как многие жители Подмосковья каждый день ездят на работу в столицу, многокилометровые пробки могут стать для владельцев загородного жилья серьезным испытанием, - говорит Наталья Козлова, коммерческий директор СП «Сампо». Поэтому при выборе недвижимости предпочтение отдается тем ЖК, которые расположены на пути следования по скоростным шоссе. Например,

ЖК SAMPO

строится в 25 км от МКАД по  Новорижскому шоссе, занимающему первое место в рейтинге самых легкодоступных направлений Подмосковья».

Среднее время в пути по Новорижскому шоссе от 10-километровой отметки за МКАД до ТТК в утренний час пик составляет 47 минут. На второй позиции находится Киевское шоссе с показателем 65 минут. Третье и четвертое место разделяют Рублевское и Калужское шоссе, среднее время в пути по которым составляет 1 час 25 минут.

Для тех, кто использует для поездок наземный общественный транспорт и электрички, важным является непосредственная близость ЖК от железнодорожной станции, а также наличие регулярных рейсов автобусов и маршруток. А идеально расположенными многоквартирными комплексами считаются те, которые имеют полный набор транспортных возможностей и находятся в пределах 30 км от МКАД.

2. Инфраструктура

Квартиры в малоэтажных ЖК приобретаются для постоянного проживания. Поэтому для обеспечения привычного городского комфорта в поселке или в непосредственной близости от него должны располагаться объекты социальной инфраструктуры. В идеальный инфраструктурный «набор», с точки зрения большинства покупателей, входит школа, детский сад, магазины, аптека, отделения банков, фитнес-центр, салон красоты, рестораны и кафе. «Обширная инфраструктура особенно важна для семей с детьми, доля которых среди покупателей загородной недвижимости очень высока, - рассказывает Наталья Козлова. - В строящемся в настоящее время ЖК SAMPO запланировано пять детских садов, две школы, многофункциональный центр и административно-торговый комплекс, где будут открыты продуктовые и хозяйственные магазины, розничный банковский центр, химчистка, кафе и парикмахерская. Кроме того, в 5 км от комплекса находится один из самых развитых центров инфраструктуры Истринского района – поселок «Павловская Слобода», где расположен торгово-развлекательный комплекс «Павлово подворье», Павловская гимназия и многие другие объекты, создающие комфортную среду для проживания».

3.  Экология

В рейтинге городов мира с лучшей экологией, Москва, к сожалению, занимает одно из последних мест – 201 из 215. В столице работают тысячи предприятий, выбрасывающих в атмосферу вредные вещества, и ездят миллионы автомобилей, загрязняющих воздух тоннами выхлопных газов. Желание выбраться из «каменных джунглей» и жить на природе в экологически чистом районе, является одним из ключевых факторов при принятии решения о переезде за город на постоянное место жительства.

Роза ветров Москвы расположена так, что вся гарь с московских предприятий уходит на восток, особенно поражая юго-восточные части – начиная от Щелковского и до Новорязанского шоссе. А самыми благоприятными районами считаются те, которые расположены к западу от столицы – Новорижское, Рублево-Успенское, Волоколамское, Ленинградское, а также Ярославское и Минское шоссе. Исключения на этих направлениях составляют только те районы, в которых находятся промышленные предприятия. Особенно привлекательными для покупателей загородных квартир являются ЖК, расположенные на экологически чистых направлениях в окружении крупных лесных массивов. Дополнительным плюсом является наличие поблизости природных водоемов – рек и озер.

4. Планировочные решения квартир

Наибольшей популярностью в малоэтажных ЖК пользуются однокомнатные квартиры площадью 35-40 кв.м и двухкомнатные площадью 55-60 кв.м, которые часто приобретают семьи с 1-2 детьми. «На рынке уже давно наметилась тенденция к сокращению площадей приобретаемого жилья, - отмечает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». – Отказ от «лишних» метров помогает сэкономить не только при покупке квартиры, но и не тратить дополнительные деньги на ежемесячные коммунальные и эксплуатационные платежи. Важным нюансом планировки также является площадь проходных зон. Основную площадь квартиры должны занимать жилые комнаты и кухня. Тогда как на долю холлов и коридоров должно приходиться не более 20%».

Идеальными с точки зрения планировки являются квартиры с правильной формой. «Дополнительные острые углы в помещении «крадут» пространство и не дают возможность оптимально расставить мебель и обустроить жилье, - обращает внимание Наталья Козлова. – В ЖК  SAMPO, генподрядчиком которого является известная финская компания «Лемминкяйнен» (Lemminkäinen), все помещения спроектированы оптимальным образом и имеют правильную форму».

5. Застройщик

По сравнению с многоэтажными комплексами, в «малоэтажке» риск недостроя гораздо ниже. Это обусловлено и низкой себестоимостью строительства, и более короткими сроками возведения жилья. В общей сложности от старта проекта до готовности дома может пройти всего год.

«В последние годы на рынке малоэтажных новостроек не стоит проблема серьезного затягивания строительства, - говорит Наталья Козлова. - Это не выгодно самим застройщикам, ведь в случае невыполнения сроков сдачи объекта, по закону им приходится выплачивать покупателям неустойку. Нередки случаи, когда дом возводится с опережением графика срока – это позволяет застройщикам быстрее оборачивать деньги и делает проект экономически более выгодным. Тем не менее, покупатели осторожно подходят к выбору недвижимости на первичном рынке, внимательно изучая предыдущий опыт девелоперов».

«В настоящее время на рынке малоэтажных многоквартирных ЖК не наблюдается  дефицита предложения, - говорит Мария Литинецкая. – Если несколько лет назад, на заре появления этого формата жилья, доступные по цене квартиры раскупались как «горячие пирожки», то сегодня покупатели становятся более искушенными. Переезжая за город, они не хотят отказываться от привычного уровня комфорта. В целом, конкуренция за покупателей оказывает положительное влияние на рынок малоэтажных многоквартирных ЖК. Застройщики новых комплексов сегодня уделяют пристальное внимание выбору земельных участков, качеству строительства и инфраструктуры. Это позволяет привлечь тех потенциальных покупателей, которые хотели бы поселиться за городом, но ранее опасались возможных сложностей – например, связанных с неразвитой инфраструктурой».

Источник:

Метриум Групп

Новостройки Подмосковья: города щелковского направления.

«Метриум Групп»: Метро в Новой Москве охватит 50% реализуемых проектов

«Метриум Групп» – риелторская и консалтинговая компания, чья деятельность сосредоточена на рынке жилой недвижимости Московского региона. Компания входит в тройку лидеров на первичном рынке жилья по объему продаж. Портфель «Метриум Групп» насчитывает 123 проекта общей площадью 11,6 млн кв.м. (с учетом всех проектов в продаже, а также будущих законтрактованных проектов). Ежемесячно компания реализует в среднем 30 тыс. кв.м, работая с крупнейшими девелоперами жилой недвижимости региона. В 2016 году «Метриум Групп» признана Риелтором №1 (лидер продаж) по итогам голосования премии «Рекорды рынка недвижимости» и «Риелтором года» по версии Urban Awards.

«Метриум Групп» является партнером СBRE, крупнейшей компании в мире, оказывающей услуги в сфере по консалтингу и управлению инвестициями в коммерческой недвижимости. Партнерство CBRE и «Метриум Групп» позволяет предоставлять своим клиентам весь спектр услуг, охватывающих как коммерческую, так и жилую недвижимость, а также дает возможность клиентам компаний иметь доступ к лучшей комплексной экспертизе на рынке.

[1]

Дата получения разрешения на ввод в эксплуатацию указана для корпуса, в котором расположен самый доступный по цене объект.

Квартира в Москве: из мечты в реальность

Сегодня

ДСК-1

представляет Вашему вниманию новый развивающийся город внутри столичного мегаполиса! Возможно, именно это предложение поможет притворить в жизнь мечты о собственной квартире в Москве.

Держим курс на Юго-Восток

Комбинат начинает масштабную застройку района

Некрасовка, который расположен в Юго-Восточном административном округе г. Москвы, всего в 5 километрах от МКАД. В новом районе предусмотрены все условия для комфортного проживания, работы и отдыха.

Некрасовка будет состоять из восьми жилых кварталов (111 домов серии

П-44Т/К

и

Д-25

) и социально-значимых объектов: 2 поликлиники, 10 детских садов, 7 школ, большой физкультурно-оздоровительный комплекс, 4 социально-бытовых объекта, 6 наземных автостоянок в общей сложности на 3610 машиномест. Первые этажи жилых домов предназначены для  торговых и социально бытовых объектов. В общей сложности в Некрасовке будет построено более 2,0 млн. квадратных метров жилой и не жилой недвижимости.

В настоящее время ДСК-1 начинает монтаж корпусов в кварталах 10 и 11.

10 квартал будет состоять из 8 домов. На территории планируется строительство  детского сада на 220 мест и объекта социально-культурного назначения. 11 квартал включает в себя 22 дома, одну школу на 1150 мест, два детских сада каждый из которых рассчитан на 350 мест.

Объекты  дошкольного и среднего школьного образования запланировано возводить одновременно с жилыми домами. На территории предусмотрено обустройство гостевых паркиногов, комплексное благоустройство и озеленение местности.

Первая очередь застройки включает в себя 2 корпуса в 10 квартале, 3 корпуса в 11 квартале (серии домов П-44Т/К), школу и детский сад. Плановый срок ввода данных объектов в эксплуатацию - конец 2014 года.

Новость о скором старте продаж квартир в столичном районе Некрасовка стала поводом активного обсуждения жилого комплекса на просторах интернета. Чем же так привлекателен новый проект для потенциальных новосёлов и дальновидных инвесторов?

Метро в шаговой доступности

К 2016 году «Мосметрострой» планирует завершить строительство Кожуховской линии метро. Новая станция

«Некрасовка»

будет располагаться всего в нескольких минутах ходьбы от жилых домов. В текущем году на территории соседнего московского района Выхино-Жулебино планируется открытие станций метро «Лермонтовский проспект» и «Жулебино».

Еще одна приятная новость для жителей района –

ГУП «НИиПИ Генплана Москвы»

опубликовало транспортную схему, согласно которой в будущем линия скоростного трамвая пройдет от пересадочного узла станции метро «Косино-Ухтомская» через район Некрасовка до г. Железнодорожный.

Новая транспортная развязка на 8-ом км МКАД, обеспечивает свободный выезд из микрорайона.

В настоящее время налажено наземное транспортное сообщение: шесть автобусных маршрутов и семь линий маршрутных такси. В самое оживленное время автобус № 841 доставит пассажиров экспрессом без остановок по новой эстакаде от станции метро «Выхино» до района Некрасовка за 20 минут. Также наземным общественным транспортом из Некрасовки можно добраться до станций метро «Новокосино»,  «Братиславская», «Люблино».

До центра Москвы идут электрички от платформы «Люберцы-1». Путь до Казанского вокзала по железной дороге займет 30 минут вашего времени.

Инфраструктура района:

Новые дома в Московском районе «Некрасовка» строятся неподалеку от жилого комплекса

«Красная горка

» - Московская область г. Люберцы.  Такое удачное соседство понравится тем, кто любит отдыхать на природе. Если захочется отправиться на пикник, то будет достаточно прокатиться вглубь Люберецкого района, на территории которого расположено много интересных водоемов – озер, прудов, рек и песчаных карьеров.

Неподалеку от строящихся кварталов 10 и 11 уже есть школа и детский сад. В 20 минутах езды на автомобиле расположена Детская школа Искусств имени М.А. Балакирева – одно из самых известных в Европе детских образовательных учреждений.

Пока новый Московский район Некрасовка лишь набирает силу и мощь объекты инфраструктуры доступны также в близлежащих московских населенных пунктах - Жулебино и Кожухово. В этих соседних развитых районах есть все необходимое: многочисленные магазины, торгово-развлекательные и спортивные центры, медицинские учреждения и сервисные службы. 5-10 минут займет поездка на машине в один из крупнейших торговых центров столицы «Мега-Белая Дача» или в любой из популярных сетевых гипермаркетов: Ашан, Метро, Реал, OBI

Цена квартирного вопроса

Стоимость квадратного метра на первичное жилье в столичных районах впечатляет. По данным портала

www.irn.ru

один «квадрат» в новостройках Митино в среднем обойдется 150 000  рублей; в Тушино - 152 000 рублей; в Марьино - 146 000 руб.; и в Южном Бутово - 140 000 руб. В жилом комплексе «Некрасовка-парк», расположенном в непосредственной близости от нашей

новой застройки, стоимость квадратного метра составляет 84 000-105 000 рублей.

Эксперты прогнозируют, что с запуском метро цена на квартиры в районе Некрасовка возрастет на 30-35%.

В мае 2013 года вниманию будущих жильцов в кварталах 10,11 будут предложены 17-ти этажные дома серии П-44Т/К (корпуса 3,4,5,6,7) с квартирами следующих площадей:

•1-комнатные квартиры 37,2-40,0 кв. м.

•2-х комн. кв. – 51,7-63,4 кв. м.

•3-х комн. кв. – 77,2-84,5 кв. м.

В офисе «ДСК-1 и Компания» Вам помогут подобрать квартиру и предоставят подробную информацию о способах ее приобретения.

Преимущества новостроек от ДСК-1

Совершив «экскурсию» на стройплощадку, можно полюбоваться темпами строительства: корпуса растут на глазах. Срок эксплуатации домов от ДСК-1 составляет 100 лет. Наружные стеновые панели – трехслойные (для профессионалов: бетон, утеплитель - полистирол, бетон). Фасады, облицованные плиткой «под кирпич», не только презентабельно выглядят: такая наружная отделка надёжно защищает конструкции дома от воздействия окружающей среды. Еще один плюс к внешней эстетике – крыша, покрытая натуральной черепицей BRAAS.

Что же представляют собой квартиры от ДСК-1? Планировочные решения комфортны и привлекательны. Каждая комната  изолирована, в квартирах установлены пластиковые окна высокого качества, лоджии и балконы остеклены.

Особого внимания заслуживают кухни с эркерами: удобные, светлые и довольно просторные. Вентиляционный короб, теперь не занимает дополнительного места на кухне, а вынесен в коридор. В однокомнатных квартирах санузел совмещен, а в 2-х и 3-х комнатных квартирах - раздельный. Перебои с подачей горячей и холодной воды исключены: предусмотрено водоснабжение с верхним розливом.

На этапе заселения квартиры предоставляются покупателям готовые для производства чистовых отделочных работ с выполненными инженерными коммуникациями:

•

Введены в действие системы электроснабжения, отопления, водоснабжения, канализации и вентиляции.

•

Установлены приборы контроля и учета потребления электроэнергии и воды.

Итоги

С планами на приобретение квадратных метров стоит определиться как потенциальным новосёлам, так и дальновидным инвесторам. Ориентировочный срок начала реализации квартир в муниципальном образовании Некрасовка, кв. 10 и 11 – май 2013 года.

В мае 2013 года ОАО «Домостроительный комбинат №1» отметит свое 52-летие. Совершенствование технологий, высокое качество строительства, благоустроенное и уютное жилье, а также забота о людях – вот основные принципы ежедневной работы комбината.

Источник:

Домостроительный комбинат №1

Недвижимость: как она может помочь на пенсии?

О том, что жизнь российских пенсионеров, как бы это помягче, не слишком изобильная, известно хорошо. И многие наши сограждане (особенно в том возрасте, когда пенсия уже не за горами) задумываются о том, как бы на «заслуженном отдыхе» не пришлось предаваться столь увлекательному занятию, как сбор пустых бутылок. С другой стороны, у нас ситуация интересная: любой москвич – по определению миллионер, если принимать в расчет стоимость имеющейся у него недвижимости.

Так что сам собой напрашивается вопрос: как бы сделать так, чтобы этот актив (квартира) работал, помогая обеспечить действительно достойную старость? В возможных вариантах ответа мы и решили разобраться.

Варианты «поедания кирпича»

Вариант, первый приходящий в голову – заключить договор ренты или пожизненного содержания с обеспечением. Об этих сделках написано уже тысячи раз, поэтому тезисно:

Очевидный плюс такого решения, по мнению обозревателя «Журнала о недвижимости MetrInfo.Ru», в бесхлопотности: потрудиться нужно только при заключении самого договора, а далее будешь просто получать деньги – до конца дней. Но есть и очевидный минус: пенсионер лишает квартиры своих собственных наследников (при их наличии). В общем, дилемма.

Есть и еще один популярный аспект. «Пенсионеру, заключающему подобный договор, нужно подумать о собственной безопасности, - говорит Михаил Куликов, директор департамента вторичного рынка компании «ИНКОМ-Недвижимость». – Бывали случаи, когда покупатели, желающие побыстрее вступить в права на квартиру, «помогали» старикам отойти в мир иной. Поэтому очень важно не заключать договор ренты со случайными людьми, какими-то маргинальными личностями и так далее, которые были найдены по объявлению. Ни в коем случае не соглашаться на какие-то встречи с незнакомыми людьми. Обязательно нужно оповестить своих родственников, которые не претендуют на квартиру, но при этом могли бы отслеживать ситуацию. У которых будут все контакты людей, с которыми пенсионер заключает договор ренты». На взгляд автора, это все-таки «страшилка». Покупатель, заключивший договор ренты, окажется первым подозреваемым, если с пенсионером что-то случится – вряд ли можно этого не понимать. У мошенников, охотящихся за квартирами стариков, «инструментарий» совсем другой.

Естественно, интересен вопрос о том, сколько денег может получить пенсионер за свою квартиру? Наши консультанты из риелторского сообщества ответа на него не дали – что неудивительно, поскольку сделки ренты и пожизненного содержания проводятся крайне редко. Вовсе не потому, что нет желающих со стороны продавцов – не хотят как раз покупатели, понимая, какой, извините за выражение, «геморрой» они тут получают. Так что единственным источником цифр оказалась «Моссоцгарантия» - ГУП, созданное по инициативе правительства Москвы. Их предложения:

«Договоры пожизненного содержания с иждивением заключаются с пенсионерами, супружескими парами и семейными парами из их числа, достигшими 65 лет; одинокими инвалидами первой группы, достигшими 55 лет; и одинокими инвалидами второй группы, достигшими 60 лет. Продавцу гарантируется единовременная денежная выплата в размере 3% от рыночной стоимости передаваемого жилого помещения. А также содержание с иждивением в объеме двух величин прожиточного минимума на душу населения в г.Москве (сейчас - 12 145 руб. в месяц), этот объем подлежит увеличению с учетом роста соответствующей величины прожиточного минимума на душу населения. Еще предусмотрена 100-процентная оплата коммунальных услуг, а также организация и оплата ритуальных услуг».

Еще можно напомнить, что на Западе очень популярна т.н. «обратная ипотека» - в англоязычных странах ее называют eat your brick, «съешь свой кирпич». «Суть механизма в том, что пожилые люди получают в банке кредит под залог своей недвижимости, - объясняет Максим Клягин, аналитик УК «Финам Менеджмент». – Заемщик продолжает пользоваться своей квартирой или домом и не обслуживает кредит: проценты капитализируются». После смерти заемщика возможны два варианта. Либо наследники гасят кредит (полностью, вместе со всеми набежавшими процентами), и тогда они получают недвижимость. Либо банк реализует предмет залога, забирает себе причитающиеся деньги – а наследникам достается то, что осталось (если вообще что-то осталось).

«Вариант, близкий по функционалу к ренте, - отмечает Максим Клягин. – Он постепенно развивается и на российском рынке. Как демонстрирует мировая практика, этот инструмент характеризуется высокой эффективностью – как в части положительного социального влияния, так и в макроэкономическом аспекте за счет масштабного возвращения в экономику частных накоплений, фактически замороженных в недвижимости».

Пожертвовать простором

Второй лежащий на поверхности путь – это переехать в квартиру подешевле, получив на руки существенную сумму. Например, как напомнил нам Вадим Рубцов, ведущий специалист риэлторской компании «Русский дом недвижимости», обычная двухкомнатная квартира в Москве (50 кв. м, спальный район) стоит сегодня порядка 10 млн руб. Однокомнатную в Москве же (только район подальше, от метро на транспорте) можно найти за 4,5 млн. А если согласиться перебраться в Подмосковье, да еще и в новостройку – вполне можно найти вариант и в пределах 2 млн руб. В последнем случае, правда, квартиру придется ждать года два – но это время можно жилье снимать.

В любом случае, подобный маневр способен принести владельцу недвижимости многие миллионы рублей единовременно. Так что вопрос исключительно в том, как этими средствами распорядиться. Положить под подушку и просто проедать – не слишком разумно: деньги могут украсть, да и инфляция отнюдь не дремлет. Так что разумнее средства вложить. Отрадно, что опрошенные нами эксперты не советовали старикам различных рискованных стратегий вроде игры на фондовом рынке или Forex. «Длинные» вклады в надежные банки с доходностью 11-12% годовых – это самое разумное. «Деньги лучше положить на банковские депозиты, - рекомендует Вадим Рубцов. – Причем лучше суммами не более 700 тыс. руб. в разных банках».

Автор тут позволит себе напомнить, что 700 тысяч – сумма, страхуемая государством. Существует государственное Агентство по страхованию вкладов, и если банк является участником данной программы – вложенные в него средства частных лиц не сгорят даже в случае банкротства банка или отзыва у него лицензии.

Стать рантье

Это третий вариант – сдать квартиру в аренду. В отличие от двух предыдущих он более хлопотный: нужно заключить не одну сделку, после которой наслаждаться покоем, а постоянно участвовать в процессе – искать снимающих, следить за ними и получать деньги, делать в квартире мелкий ремонт после отъезда и искать новых.

Имеет ли вся эта затея смысл? Вопрос непростой. Уже много раз отмечено, что доходность на нашем рынке аренды не превышает 4-5% годовых. Банк, предлагающий 11-12%, выглядит гораздо привлекательнее. Но не забудем такой аспект: если вы положили деньги в банк, прождали год, сняли проценты и потратили их – основная сумма осталась той же, что и была раньше (в деньгах), а фактически она уменьшилась (из-за инфляции). В случае же с квартирой денег от аренды вы получаете меньше, зато сама квартира с годами дорожает. В общем, вопрос «квартира или банковский депозит?» - сложный, явно тянущий на отдельную тему. Мы же продолжим для тех, кто считает это дело выгодным.

У данного пути есть три варианта. Первый – сдать одну комнату в имеющейся квартире. Здесь есть свои преимущества – например, не нужно совершать вообще никаких сделок по продаже, обмену. Также к плюсам, обращает внимание Галина Киселева, директор департамента аренды квартир компании «ИНКОМ-Недвижимость», стоит отнести и то, что квартира всегда будет под присмотром. А еще пожилые люди часто страдают от дефицита общения, и арендаторы (если отношения с ними сложатся) могут помочь в решении и этой проблемы. «Иногда бывает, что отношения складываются настолько дружеские, что люди продолжают общаться и после того, как квартирант съезжает», - говорит Галина Киселева.

Что до минусов, то главный из них тот же самый, что назван в предыдущем абзаце – появление соседей. Увы, описанная выше пасторальная картинка (прекрасные отношения с жильцом) – это все-таки исключение, а правило в сегодняшнем мире другое: соседи раздражают. Особенно на старости лет. В общем, решение о том, идти ли по этому пути, во многом зависит от личности самого потенциального арендодателя – хорошо ли он уживается с людьми. И, конечно, в этом случае надо тщательно выбирать себе жильцов. Лучше, если по знакомству.

И о деньгах. Цена комнаты, конечно, зависит от массы разных нюансов – местоположение, метраж, состояние. Но в целом, как говорит Инна Игнаткина, директор отделения компании «МИЦ-Недвижимость» на Пресне, в Москве можно ориентироваться на сумму 15-20 тыс. руб. в месяц.

Второй вариант – это разделить квартиру на две: одну для себя, вторую под сдачу. Похоже на то, что мы описывали во второй главе нашего повествования – с тем отличием, что вырученные деньги мы вкладываем не в банк, а в недвижимость. В этом случае, предупреждает Наталья Завалишина, генеральный директор компании Distant-Property, обе квартиры, скорее всего, будут уже не в Москве, а в Подмосковье. Или – в лучшем случае – одна в области, а вторая в Москве, но совсем на окраине. Это совсем неплохо: по словам Галины Киселевой («ИНКОМ»), минимальная стоимость аренды составляет сегодня 28 тыс. руб. (ЮАО и ЮВАО), 29 тыс. (ВАО), 32 тыс. (СВАО и САО), 33 тыс. (СЗАО) и 34 тыс. (ЮЗАО и ЗАО).

И третий путь, довольно экстремальный – не разменивать имеющуюся квартиру, а сдавать целиком, а для себя снимать. В том же Подмосковье. При всей привлекательности («двушку» в Москве вполне реально сдать за 40-45 тыс. руб., а в области снять за 20) это довольно рискованное мероприятие. «Нужно разбираться в договорах, которые заключаешь, уметь защищать свои права, - предупреждает Вадим Рубцов («РДН»). – Можно оказаться в ситуации, когда свою квартиру сдал, а из снимаемой тебя выселяют раньше срока».

Граждане мира

Последний из рассматриваемых нами вариантов – самый радикальный: уехать за границу! Причем «технологии» здесь в принципе те же, что в описанных выше вариантах:

можно оставить в собственности московскую квартиру, сдать ее в аренду и на вырученные деньги (плюс пенсия) что-то снимать за границей;

можно продать квартиру здесь, купить жилье там и как-то распорядиться оставшимися деньгами – скажем, положить в банк;

можно купить за границей более одного объекта недвижимости и жить за счет сдачи в аренду тех, которые не используются для вашего проживания.

На взгляд автора (сугубо субъективный, конечно), лучше всего первый вариант – во всяком случае, для начала. Жизнь за границей не то чтобы хуже – просто она во многом совершенно иная, чем здесь. Например, во многих странах в принципе не существует бесплатного медицинского обслуживания. Также сложно предсказать, как каждый конкретный пенсионер переживет «вживание» в новое для себя общество – один быстро отыщет компанию, другой же будет мучиться без оставшихся в Москве друзей и знакомых.

«Прежде чем переезжать на ПМЖ за границу, стоит попробовать несколько месяцев пожить в той или иной стране, внимательно прислушиваясь к своим предпочтениям, - говорит об этой проблеме Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость и основатель компании Indriksons.ru. – Могут быть проблемы с климатом, языковым барьером. Разумнее сдавать имеющуюся квартиру в Москве и арендовать квартиру в полюбившейся стране. И, кстати, при такой схеме можно в любой момент переехать на новое место».

Что касается конкретных стран, то тут с большим отрывом от прочих идет Болгария - Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock, обращает внимание на такие ее преимущества, как хорошее качество жизни при невысоких ценах. К тому же в стране хороший для жизни климат и близкий к русскому язык. Альтернативой является Черногория – страна также недорогая и близкая (ментально, лингвистически) России.

Михаил Чулков, генеральный директор агентства по продаже и аренде недвижимости в Португалии MICHAEL & JENEVA Portugal Property, советует обратить внимание на Португалию – страну, очень популярную у европейских пенсионеров. Здесь мягкий климат и значительно более низкие (чем в остальной Европе) цены. Дмитрий Ефуни, генеральный директор компании Icon, говорит о Венгрии – одной из самых дешевых стран для пенсионеров и, пожалуй, единственной в Шенгене, где можно получить ВНЖ как при покупке недвижимости, так и при ее аренде. Для этого пенсионеру надо предоставить долгосрочный контракт аренды (минимум на 1 год), денежные средства (справку из Пенсионного фонда, справку из банка о зачислении пенсии на банковский счет, справку из банка о денежных накоплениях) и медицинскую страховку.

Но, задумываясь над жизнью за границей, на наш взгляд, надо иметь в виду две вещи. Первое – это непредсказуемое ослабление рубля, из-за этого ваш доход, получаемый от аренды московской квартиры и конвертируемый в инвалюту, может серьезно сократиться, и именно сегодня эту ситуацию переживают российские дауншифтеры. Второе - как показывает практика, жизнь за границей недешевая, и ваш ежемесячный доход должен быть все-таки приличным, чтобы обеспечивать достойное существование. Одной российской пенсии явно недостаточно. («Жизнь в Болгарии. Цены. Мифы и реальность. Считаем затраты на проживание и обслуживание недвижимости. Интересные варианты на бальнеологических курортах в Велинграде и Сандански».)

Резюме от журнала www.metrinfo.ru

Как видим, возможностей у пенсионеров (настоящих и будущих) распорядиться своей недвижимостью масса. Да, от многих из них просто захватывает дух – такими радикальными они кажутся, такой решительности требуют. Что ж, как говорится, хочешь жить – умей вертеться…

Источник:

http://www.metrinfo.ru

Инвестиционная квартира: куда вложить деньги?

Инвестирование средств на рынке новостроек Петербурга и Ленобласти, если действовать с умом, дело практически беспроигрышное. Прибыль инвестора напрямую зависит от грамотного выбора объекта.

Инвестиции в недвижимость не только в Петербурге, но и, пожалуй, во всем мире является одним из самых надежных способов сбережения и приумножения личного капитала. Фондовые рынки зависят от малейших макроэкономических изменений и уже не раз в новейшей истории демонстрировали свою нестабильность, паевые инвестфонды после кризиса 2008-2009 годов потеряли доверие инвесторов (во всяком случае, в России). Депозиты в надежном банке едва покрывают инфляционные издержки и подходят скорее для безопасного хранения денег, чем для извлечения существенной прибыли.

Квартира как инвестиция

Другое дело – недвижимость. Даже самые крупные макроэкономические бедствия могут привести лишь к относительно кратковременной просадке рынка, который впоследствии обязательно восстанавливает утраченные позиции. В короткой истории российского рынка недвижимости есть сразу два наглядных примера.

Сразу после дефолта августа 1998 года цены на недвижимость в Петербурге в долларовом эквиваленте (в то время объекты оценивались именно в американской валюте) упали на 15%, однако уже в феврале 1999 года цены вернулись на прежний уровень. В октябре 2008 года, достигнув своего пика, рынок недвижимости снова начало трясти из-за всемирного экономического кризиса. Тогда падение продолжалось более года и стоимость «квадрата» как на первичке, так и на вторичке упала на треть. Но опять-таки уже в начале 2010 года цены снова пошли вверх, а весной 2014-го вернулись к докризисному уровню.

Уже много лет как существует экспертное мнение: покупка жилья – гораздо более надежный метод инвестирования, чем другие известные способы. Разумеется, речь идет о рынке строящегося жилья, ибо на вторичке сейчас быстро заработать гораздо сложнее. Такой шанс был разве что незадолго до кризиса 2008-2009 годов, когда некоторые квартиры на вторичном рынке Петербурга за год подорожали почти вдвое. Но вряд ли есть смысл рассчитывать на повторение подобного сценария в ближайшей перспективе.

Можно, конечно, купить квартиру и затем сдавать ее в аренду, однако окупится она в таком случае лет через 10-15. Это хороший вариант для тех, кто приобретает жилье «на вырост» – для собственных детей. Но нас в данном случае интересует более короткий период инвестиции – два, максимум четыре года, что подразумевает вложение денег исключительно на первичном рынке.

Разумеется, и этот способ нельзя назвать абсолютно безопасным. Риски здесь присутствуют, хотя их и меньше, чем четыре-пять лет назад. Впрочем, и абсолютно безопасного способа увеличить капитал не существует в природе.

Мастерство выбора

Ключевой момент, от которого зависит величина конечного дохода инвестора – это выбор застройщика, дома и конкретной квартиры в нем. Казалось бы, здесь все просто: самым ликвидным товаром на рынке является малогабаритное жилье, а большинство покупателей при принятии решения о покупке недвижимости руководствуется в первую очередь ценой. Значит, самый лучший вариант для инвестирования – дешевая студия или «однушка».

Однако такая стратегия верна лишь отчасти. Действительно, вкладывать деньги выгоднее в дешевые и небольшие по площади квартиры. Но, во-первых, демпингующих застройщиков, которые на старте продаж выставляют ценник сильно ниже рынка, многие специалисты советуют обходить стороной. Слишком уж велик риск вложиться в долгострой, а то и вовсе остаться без квартиры.

Во-вторых, дешевые объекты – это почти всегда плохая локация: за КАДом, вдали от метро и зачастую без всякой социальной инфраструктуры. А потому дорожают такие объекты в процессе строительства значительно медленнее, чем новостройки внутри городской черты. Не говоря уже о том, что продать жилье будет впоследствии делом нелегким.

Наличие отделки в квартире или соседство новостройки с парком интересно небольшому числу покупателей. Главное для них – это цена предложения

Наконец, в неудачно расположенном жилом комплексе к концу строительства могут быть не распроданы все квартиры, и даже малогабаритные – это бывает довольно часто. В результате при продаже такого жилья придется конкурировать с девелопером и, скорее всего, снижать цену. И это не говоря о том, что зачастую застройщики всеми силами стараются ставить палки в колеса продавцам квартир по переуступке (договорам цессии) – лишние конкуренты им не нужны.

Понятно, что какую-то прибыль инвестор (если объект будет сдан) все-таки получит. Но ради 5-7% годовых вряд ли стоило затевать столь сложную операцию, учитывая, что на обычном депозите в коммерческих банках можно заработать гораздо больше.

Вывод: лучше изначально инвестировать бóльшую сумму и вложиться в действительно перспективный проект, который за время строительства потенциально принесет прибыль не менее чем 30% от вложенных средств. Именно настолько в среднем по городу растет стоимость «квадрата» от момента старта продаж до сдачи дома.

Куда вложить деньги?

Бывают случаи, когда рост цен во время строительства дома (два-три года) может превысить 50%. Например, когда компания-новичок на рынке, имеющая в собственности или аренде хороший земельный участок в обжитых районах и сравнительно недалеко от метро, при открытии продаж специально занижает стоимость жилья. Впоследствии свою ценовую политику девелопер, разумеется, корректирует. Но удачливые и внимательные инвесторы, если не упустят момент, могут отхватить действительно лакомый кусок.

Именно удачно расположенные в обжитых или активно застраиваемых районах новостройки с хорошей транспортной доступностью дорожают сильнее всего. Еще не так давно лидерами в этом отношении были Приморский и Выборгский районы. Однако свободной земли здесь уже довольно мало и, соответственно, застройщики обращают свой взор на другие части города, в первую очередь на Московский и Красносельский районы. Здесь на ближайшие годы запланировано строительство значительных объемов жилья, а, значит, у инвесторов увеличиваются шансы на покупку квартиры на самом старте продаж, когда цена минимальна.

Самой большой популярностью у покупателей пользуются жилые комплексы эконом-класса на границе города и области и недалеко от метро

Среди других перспективных территорий выделяются Мурино, Кудрово и Шушары. Что касается Мурино, то здесь активно строится социальная инфраструктура, также есть планы по строительству двух дорог в обход поселка. Ну, а наличие станции метро «Девяткино» – это один из основных козырей данной территории.

В Кудрово строительство метро только в планах (впрочем, вполне конкретных), и как раз в этом и состоит инвестиционная привлекательность этого поселка: цены на недвижимость с вводом станции обязательно вырастут. Отметим, что некоторые специалисты именно ряд новостроек в Ленобласти считают лучшими вариантами для инвестирования, поскольку те дорожают втрое быстрее, чем расположенные в городе.

Наконец, в Шушарах стоимость «квадрата» на начальном этапе строительства в среднем самая низкая внутри городской черты. Но в качественном кирпично-монолитном доме сразу после сдачи она вполне может достичь уровня среднегородских показателей. Так, инвесторы, вложившиеся в удачные проекты три-четыре года назад, сейчас могут продать квартиры вдвое дороже, чем те стоили на этапе котлована (даже с учетом инфляции за это время прибыль все равно не опускается ниже 80%). Правда, это стало возможным во многом благодаря довольно существенному росту цен на жилье в 2010-2012 годах. В настоящее время на такую доходность рассчитывать все же не приходится.

Лучше без отделки

Что еще важно учитывать при вложении денег в объект недвижимости? Прежде всего – лучше выбирать квартиру без отделки. И уж, конечно, незачем делать ее самому после получения ключей. Как утверждают специалисты, продать квартиру гораздо проще с голыми стенами. Хотя бы из тех соображений, что покупатели сначала рассматривают самые доступные по цене варианты, а ремонт, даже самый бюджетный, приводит к росту стоимости.

Кроме того, потенциальные приобретатели жилья часто обращают внимание на вид из окна. Соответственно, для инвестиционных целей желательно выбирать квартиры на верхних этажах и чтобы окна не выходили на стену соседнего корпуса или унылую промзону. Какие у будущей квартиры будут видовые характеристики, можно предугадать еще на этапе котлована.

При выставлении квартиры на продажу лучше всегда закладывать в цену возможность торга. Тогда можно будет с легким сердцем сбросить 1-2% заявленной стоимости в целях ускорения сделки. Специалисты советуют собственникам (если жилье продается для дальнейшего инвестирования) заранее определиться со следующим проектом – чтобы деньги не «зависли». Наконец, на успех продажи влияет и сезонность. Так, пик спроса в нашем городе приходится на вторую половину весны (апрель-май).

Источник:

БН.ру

Ипотека: кредит по низким ставкам

Как правильно узаконить перепланировку

Девелоперы стараются вносить максимальное разнообразие в линейку своих планировочных решений. Однако у покупателей жилья все равно нередко возникает желание «доработать» квартиру под себя. Эксперты «Метриум Групп» подготовили ряд советов, как грамотно провести и узаконить перепланировку.

По букве закона

Прежде всего, стоит понимать, что переделать всю квартиру полностью не удастся: полет своей фантазии придется так или иначе соотносить с имеющимися нормативными документами. В России существуют определенные стандарты обустройства жилых помещений, и нарушать их нельзя. Затевая перепланировку, придется сверяться с многочисленными документами – СНиПами (строительными нормами и правилами) и СанПиНами (санитарными правилами и нормами), СП (сводами правил), ГОСТами, МГСН (столичным строительными нормами) и ВСН (ведомственными строительными нормами).

Единого федерального закона о перепланировке не существует, однако в Жилищном кодексе РФ прописаны общие положения. В частности, там говорится о том, что же такое перепланировка. Итак, перепланировкой жилого помещения считается «изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения». Также в документе утанавливается понятие переустройства, которое подразумевает установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования.

Жилищный кодекс требует согласовывать перепланировки с органами местного самоуправления, соответственно, субъекты РФ издают региональные законы. В столице процесс перепланировки регулируется Постановлением «Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и жилых домах». Согласовываются перепланировки с Государственной жилищной инспекцией города Москвы (Мосжилинспекцией).

Перепланировка жилых помещений должна производиться в соотвествии со следующими нормативами:

Порядок действий

Если вы затеяли перепланировку, важно понимать, какой порядок действий правильный. Согласовывать перепланировку необходимо до ее проведения, иначе можно понести наказание. Если планировка была сделана самовольно, но в целом учитывала все нормативы, а в ходе работ не затрагивались несущие конструкции, можно будет «отделаться» штрафом в 2500 рублей. При этом перепланировку с Мосжилинспекцией по факту проведения все-таки согласовать придется.

Если же в ходе работ затрагивались несущие стены, перекрытия или конструкция полов, необходимо будет получить техническое заключение, подтверждающее безопасность проведенных работ. А вот если выяснится, что несогласованная заранее перепланировка противоречит техническим нормативам, указанным выше, собственнику придется возвращать все на место за свой счет.

Разумеется, несогласованная перепланировка ставит под вопрос возможность проведения любых сделок с недвижимостью. Она грозит сложностями с поисками покупателя, а банк может отказать в предоставлении ипотечного кредита, поэтому в интересах собственника действовать по закону и сначала согласовывать проект перепланировки, а затем уже браться за работу. Итак, каков же порядок действий?

Получаем поэтажный план от застройщика.

Это важный документ, на котором обозначены все несущие и ненесущие конструкции. Он также необходим для того, чтобы определить точное расположение помещений в квартирах в новостройках с так называемой «свободной планировкой». Даже если вы приобрели жилье «в бетоне», где стены обозначены условно, это не значит, что их можно возводить, как душе угодно: окончательное зонирование также необходимо согласовать.

Приступаем к разработке желаемой планировки и определяем, необходимо ли согласование.

Любое изменение того, что нарисовано на поэтажном плане БТИ, будет считаться перепланировкой – изменение стен, перегородок, сантехприборов, проемов, конструкции полов, присоединение общедомовой собственности, изменение формы окон, демонтаж подоконных блоков, а также вмешательство в инженерные коммуникации.

Если необходимо только перенести сантехприборы в границах ванной или туалета, переместить раковину или электроприту на кухне, сломать встроенную мебель, предварительное согласование не потребуется. Можно сделать ремонт, а уже затем обратиться в Мосжилинспекцию, которая направит к вам комиссию для проверки проведеных работ. По завершении проверки вы получите на руки подписаный акт.

Если речь идет о более глобальных изменениях, имеет смысл обратиться к каталогу типовых перепланировок в жилых домах, размещенному на сайте Мосжилинспекции. По сути это готовые решения, которые будут согласованы с высокой вероятностью, но не 100%. Они предусматривают снос и возведение ненесущих перегородок, устройство или перенос проемов, демонтаж встроенной мебели, перенос сантехники. Также есть некоторые варианты перепланировок с затрагиванием несущих конструкций. Если какой-то из этих проектов приглянулся, следует уведомить Мосжилинспекцию о грядущей перепланировке, при этом сославшись на конкретный типовой проект, но претворять его в жизнь придется «один в один». При этом если проект входит в каталог, но затрагивает несущие конструкции, не обойтись без дополнительного технического заключения, которое должно подтвердить, что именно в вашем доме эти изменения реализуемы. Все будет зависеть от состояния дома, этажа квартиры и наличия перепланировок у соседей: возможно, они уже успели затронуть несущие конструкции, и дополнительное вмешательство будет опасно.

Обращаемся за помощью.

Типовые проекты разработаны все-таки для ограниченного числа серий домов, а также предлагают не очень много дизайнерских решений. Поэтому чаще всего перепланировка все-таки становится индивидуальной, и провести ее без помощи профессионалов бывает сложно: как минимум, обывателю трудно ориентироваться во всех существующих нормативах. Для разработки проекта перепланировки можно обратиться в архитектурно-проектные бюро, чьи специалисты могут не только составить план, но и помочь с процессом его согласования. Помощь в грамотном документальном оформлении готовы оказать также многие юридические конторы.

Если планируемые работы не затрагивают несущие конструкции дома, то проект можно заказать в любой проектной организации, состоящей в СРО и имеющей свидетельство о допуске к таким работам. В случаях, когда вмешательства в несущие конструкции дома не избежать, проект должен быть выполнен автором проекта дома, а при отсутствии сведений о нем – ГУП «МосжилНИИпроект».

Собираем документы.

Когда проект готов, настает время собирать документы. Для согласования перепланировки собственнику квартиры в многоквартирном доме потребуется следующий перечень документов:

Документы сдаются в МФЦ по месту жительства или «одно окно» жилищной инспекции при отсутствии в районе МФЦ.

Ждем решения.

Срок согласования перепланировки составляет 20 рабочих дней по проекту и 35 дней на рассмотрение типовых проектов. По истечении этого срока собственник получает или разрешение на перепланировку, или мотивированный отказ.

Отказ может быть получен, если проект перепланировки не соответствует жилищному законодательству, если есть решение суда, запрещающее перепланировку, или техническое заключение с выводами о невозможности перепланировки, оформленное проектной организацией. Также может быть получено заключение от Департамента культурного наследия Москвы, запрещающее перепланировку, если речь идет об историческом здании. В отказе указывается причина и рекомендации по ее устранению: проект можно доработать и добиться его принятия в новом виде.

Делаем ремонт и получаем акт.

Если разрешение получено, можно приступать к ремонту. После его завершения вызывается приемочная комиссия, которая должна проверить соответствие проведенных работ согласованному проекту. Если все в порядке, подписывается акт о завершенной перепланировке. Копия акта должна быть направлена в БТИ, она служит основанием для оформления нового технического паспорта БТИ квартиры в черных линиях. На этом этапе планировка окончательно согласована.

Запрещенные приемы

Стоит понимать, что не все работы в принципе могут быть согласованы. Не допускается ухудшение жилищных условий – причем как соседей, так и своих собственных. То есть даже если вы сами согласны уменьшить свою жилую площадь, Мосжилинспекция все равно должна будет требовать от вас, чтобы жилищные условия соответствовали нормативам. Площадь комнаты в однокомнатной квартире не должна быть меньше 14 кв. м, в многокомнатных квартирах площадь общей комнаты должна быть не менее 16 кв. м, а спальни и кухни – как минимум 10 и 8 кв. м соответственно.

Например, один из самых распространенных запросов – перенос кухни в другое место, но перенести ее можно только на нежилую часть квартиры. Поэтому чаще всего идут по пути объединения кухни и гостиной: нет дополнительных затрат по переносу коммуникаций, и такой проект довольно просто согласовать, если дом монолитный. Но стоит учитывать, что в однокомнатной квартире такой вариант не пройдет: при объединении жилая комната перестает таковой считаться и на плане экспликации обозначается как гостиная, а в квартире должна быть хотя бы одна жилая комната. Кухня-ниша (помещение с кухонным оборудованием, но без обеденной зоны) в однокомнатной квартире может быть 5 кв. м.

Также собственники нередко хотят объединить кухню с лоджией, однако в последней редакции постановления о перепланировке отсутствует пункт, допускавший такой вариант. Формально запрета нет, но на практике настаивают на установке «французского окна» между кухней и лоджией. Кроме того, нельзя переносить на лоджии, балконы и веранды радиаторы отопления, подключенные к общедомовой системе горячего водоснабжения и/или центрального отопления.

Не получится добиться разрешения на объединение газифицированного помещения с жилой комнатой: то есть если на кухне газовая плита, от варианта с «европейской планировкой» придется отказаться. Устройство проемов между жилыми комнатами и газифицированными кухнями без плотно закрывающейся двери также не допускается.

«Человек стремится к улучшению своих жилищных условий, – комментирует управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая. – Зачастую этого можно легко добиться с помощью перепланировки, однако это сложный процесс, требующий понимания нормативов, регулирующих жилищное строительство, Тем не менее, кажущиеся сложности – это не повод отказываться от своей мечты, ведь грамотная перепланировка не только позволяет максимально эффективно использовать каждый квадратный метр, но и повышает ликвидность недвижимости. Квартиры с хорошими планировками гораздо быстрее находят покупателей, но, разумеется, речь идет о тех случаях, когда все сделано в соответствии с законом. А вот несогласованная перепланировка – это преступление. Найти покупателей и риелторов, которые закроют на нее глаза, будет трудно».

Источник:

Метриум Групп

Стало ли жилье доступнее? Считаем реальные доходы, ипотечные ставки и цены на квартиры

За последние три года жилье стало дешевле: продавцы на вторичном рынке идут на существенные скидки, а на первичном рынке появляются новые бюджетные проекты с достаточно недорогими квартирами. С другой стороны, из-за санкций, девальвации рубля и трудной экономической ситуации упали реальные доходы населения, на продукты и основные нужды уходит больше денег, а значит, остается меньше возможностей копить на квартиру или выплачивать ипотеку. Редакция IRN.RU выяснила, стало ли жилье доступнее для среднего москвича.

«Получка» растет, реальная зарплата снижается

Номинальные зарплаты москвичей за последние три года выросли. По данным Росстата, если в 2013 году средняя зарплата в Москве составляла 55 485 рублей, то в январе-мае 2016 года – уже 68551 рубль. Однако и цены на самые необходимые продукты и товары выросли, в результате реальные зарплаты москвичей с 2013 года снизились на 13,9%.

Руководитель направления исследований аналитического центра HRData Олег Смирнов считает цифры официальной статистики по средним зарплатам несколько завышенными. По его словам, средняя зарплата в столице не превышает 65 000 рублей, а 70 000 рублей обычно получают специалисты достаточно высокой квалификации и с опытом работы. Например, такие зарплаты часто предлагаются финансовым аналитикам, PR-менеджерам, инженерам-проектировщикам, юристам и некоторым руководителям, например, начальникам отдела кадров и даже директорам магазинов.

Интересно, что снижение зарплатных предложений больнее всего ударило по москвичам с доходом ниже среднего. «В более высокооплачиваемых сегментах динамика зарплатных предложений сильно варьируется в зависимости от конкретной позиции и даже конкретного специалиста: компании стремятся сохранить наиболее квалифицированные кадры, поэтому зарплаты узкоквалифицированных специалистов и талантливых управленцев остаются на прежнем уровне и даже растут», - утверждает Олег Смирнов.

Поскольку основная аудитория покупателей недвижимости – это как раз состоявшиеся специалисты старше 30 лет, цифру в 70 000 рублей в месяц можно считать достаточно справедливой и можно на нее опираться в расчетах доступности жилья.

Простые подсчеты

«Многие специалисты во всем мире считают жилье доступным, если стоимость квадратного метра равна среднему доходу населения, - говорит руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. – Это, конечно, несколько упрощенный подход, но все же весьма показательный».

Если взять его за основу, получается, что за последние 3 года жилье в Москве действительно стало доступнее. Если в 2013 году в цену одного квадратного метра жилья (169 500 рублей) «вмещалось» 3 средних зарплаты, сейчас – только 2,5 (средняя цена квадратного метра составляет примерно 173 000 рублей).

Посмотрим, какая ситуация сложилась на первичном рынке Москвы. Цена квадратного метра в новостройках от ТТК до МКАД, по данным «ИРН-Консалтинг», выросла со 180 400 (3,3 зарплаты в 2013 году) до 204 000 рублей (сейчас – 2,9 зарплаты). «Однако из-за уменьшения площадей и активного развития формата квартир-студий общий бюджет покупки снизился. Средняя стоимость квартиры в московской новостройке в 2013 году составляла чуть более 15,2 млн руб. рублей, сейчас – 13,8 млн рублей», - говорит руководитель «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжнова.

Больше конкретики

Обозначенные выше подсчеты показательны для составления общей картины, но весьма абстрактны. Посмотрим, какие реальные варианты доступны москвичам со средней зарплатой с учетом ипотеки. Для наглядности возьмем одинаковый первоначальный взнос на квартиру в 1 млн рублей. Поскольку квартиры обычно покупают семейные пары, для расчета совокупного дохода умножим средние зарплаты на два – 110 000 рублей на двоих в 2013 году и 140 000 рублей в 2016 году.

Комфортным принято считать платеж по кредиту, который не превышает половину общих доходов, то есть в 2016 году это 70 000 рублей. При средней в I полугодии 2016 года ставке 12,7% годовых, первоначальном взносе в 1 млн рублей и сроке кредитовании 15 лет максимальная стоимость квартиры может быть 6,6 млн рублей.

«Сегодня в старых границах Москвы за эту сумму можно приобрести квартиру примерно в 30 проектах массового сегмента, - говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». - Максимально доступная площадь равна 73,9 кв. м за 5,8 млн рублей (трехкомнатная квартира в мкрн «Северный» (СВАО, район Северный) в корпусе со сроком сдачи во II квартале 2018 года».

В 2013 году средняя ставка по ипотеке составляла 12,4%. При условии, что семья отдавала половину своего общего дохода за ипотечный кредит (55 000 рублей) при сроке 15 лет, максимально возможная стоимость квартиры могла равняться 5,5 млн рублей. За эту сумму можно было рассматривать покупку жилья лишь в шести проектах массового сегмента в старых границах Москвы, причем в основном за МКАД. Например, за 4,9 млн рублей можно было приобрести «однушку» площадью 34,7 кв. м в ЖК «Загорье» в Восточном Бирюлево.

Компания Est-a-Tet привела другой интересный расчет – сколько придется копить на квартиру москвичам со средним доходом. По данным экспертов, всего за год срок накопления на «однушку» экономкласса в Москве уменьшился на 1 год и 2 месяца (6,6 года), а в комфортклассе – на 1 год и 1 месяц (7,6 года).

Все названные экспертами примеры квартир, которые доступны москвичам со средним доходом, собраны в конце статьи*.

Поправка на реальность

Если руководствоваться такими примерами, жилье действительно стало доступнее благодаря появлению в Москве проектов в более дешевых сегментах. Однако эти расчеты не учитывают рост цен, который не позволяет откладывать на жилье или отдавать в качестве ежемесячных ипотечных платежей те же суммы, что 3 года назад.

Посмотрим, сколько теперь могут откладывать на жилье москвичи со средним доходом с учетом возросших трат на основные нужды. Итак, в 2013 году семейная пара могла откладывать или отдавать за ипотеку половину своего дохода, а вторую половину (55 000 рублей) – тратить. За 3 года реальные зарплаты москвичей снизились на 13,9%. А значит, на поддержание того же уровня жизни москвичам со средней зарплатой уже не хватит половины совокупного дохода (70 000 рублей), их траты составят примерно 81 300 рублей. Получается, что на квартиру они могут откладывать уже меньше половины совокупного дохода, 58 700 рублей. Это совсем немного, но больше, чем половина совокупного дохода в 2013 году (55 000 рублей).

По данным банков и финансовых структур, москвичи не стали экономить на ипотеке. Так, при сохранении цены квадратного метра примерно на том же уровне, средний размер ипотечного кредита в Москве, по данным АИЖК, даже немного вырос – с 3,5 млн до 3,6 млн рублей. Первоначальный взнос также не претерпел изменений. По данным ВТБ24, как и 3 года назад, люди чаще всего приходят за ипотекой с суммой 35-40% на руках.

При этом москвичи готовы сокращать траты на основные нужды. По данным ВЦИОМ, за последний год 71% жителей столицы стали экономить на продуктах питания (45% - незначительно, 26% - существенно). Этот показатель даже выше среднего по России (65%). Таким образом, москвичи скорее пожертвуют другими тратами, но все равно будут стремиться купить квартиру.

* Какую квартиру могла себе позволить пара москвичей со средним доходом в 2013 году (110 000 рублей на двоих) и какое жилье доступно им сейчас (совокупный доход – 140 000 рублей)?

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой»:

В случае если клиент планирует покупать квартиру в ипотеку по программе с государственной поддержкой, первоначальный взнос в размере 20% от стоимости квартиры является обязательным условием. Соответственно, если принять 1 млн рублей за первоначальный взнос, то клиенты могут рассчитывать на бюджет покупки в 5 млн рублей. Подобные лоты можно найти в таких жилых комплексах, как «SREDA» «Варшавское шоссе, 141», «Лучи», «ВЛюблино», «Ясный». В пределах 5 млн руб. «однушку» площадью 39-40 кв. м можно приобрести в ЖК «Мир Митино», а в ЖК «Домашний» за 5,637 млн можно купить небольшую двухкомнатную квартиру.

По стандартным программам ипотечного кредитования с первоначальным взносом в размере 15% бюджет покупки составит не более 7,2 млн рублей (на большую сумму при таком размере первоначального взноса и ежемесячном доходе семья рассчитывать не сможет).

В 2013 году в бюджете до 7,2 млн руб. в Москве были доступны проекты массового сегмента, квартиры с одной (комфорткласс) или двумя комнатами (преимущественно эконом за пределами МКАД). К примеру, в ЖК «LIFE-Митинская» однокомнатную квартиру площадью 43 кв. м с отделкой можно было приобрести за 6,6-6,7 млн руб. Аналогичная по площади «однушка» в ЖК «Большое Кусково» предлагалась за 6,5 млн руб., а в ЖК «Некрасовка-Парк» двухкомнатную квартиру метражом 52 кв. м можно было купить за 5,2 млн.

Директор ипотечного центра «МИЭЛЬ-Новостройки» Татьяна Гусева:

Если рассматривать ипотечный кредит по программе господдержки, то при кредите на 15 лет максимально одобренная сумма кредита при таком уровне дохода составит 8,26 млн рублей. Но учитывая, что по льготной ипотеке первоначальный взнос должен составлять не менее 20% (в нашем случае это 1 млн рублей), максимально возможная цена квартиры – 5 млн рублей. В мкр. Богородский (Щелковский район Подмосковья) можно купить трехкомнатную квартиру площадью 84 кв. метра за 4,8 млн рублей. В проекте «ЭКО Видное» (Ленинский район Московской области) можно купить двухкомнатную квартиру площадью 51 кв. м за 5 млн рублей.

Если же рассматривать стандартные программы кредитования, где размер первоначального взноса начинается от 15%, но и ставки выше, максимально допустимый размер кредита составит 7,38 млн рублей. В данном бюджете в Москве, например, можно рассчитывать на однокомнатную квартиру в комплексе PerovSky площадью 38-44 кв. м. В Реутове, мкр А, можно купить двухкомнатную квартиру площадью 88 кв. м за 6,7 млн рублей (рядом метро «Новокосино»).

Источник:

http://www.irn.ru/articles/39455.html

Валютным ипотечникам грозит налог за конфискованные квартиры

При взыскании и продаже квартир проблемных валютных заемщиков банки готовы простить им остаток долга, так как вырученных денег обычно не хватает на погашение всего кредита. Но те должники, которые идут на такие условия, должны уплатить 13%-ный налог на полученный доход (сумму списания долга), пишет сегодня газета «Известия» со ссылкой на письмо Ассоциации российских банков (АРБ) министру финансов Антону Силуанову. Банки предложили министерству освободить заемщиков от уплаты подоходного налога с суммы прощенной банком задолженности. Одновременно банки просят считать полученный убыток от списания расходами — тем самым снизится их налог на прибыль.

Сумма списания долга стала считаться доходом допустившего дефолт заемщика относительно недавно — первые информационные письма Минфина и ФНС об этом вышли в конце 2012 года. В текущем году эта норма закреплена на уровне закона во избежание каких-либо разночтений: поправки в Налоговый кодекс приняты в мае и вступят в силу с января 2016 года. Так, списанные долги не аннулируются, а числятся не менее пяти лет на внебалансовых счетах банка и по ним ведется работа по взысканию, поясняет издание. До 2012 года Минфин считал иначе: моментом возникновения у должника выгоды признавалось именно аннулирование долга, а не списание его с баланса.

«Для многих семей предлагаемый алгоритм реструктуризации является не только одним из наиболее действенных, но и, по сути, единственно возможным, — говорится в письме. — Он позволяет сохранить свою репутацию, кредитную историю и избежать судебных процессов. Но заемщики зачастую отказываются от такого способа урегулирования задолженности в связи с необходимостью уплаты подоходного налога».

Господдержка ипотеки на вторичном рынке поможет продавать новостройки

В Минфине готовы поддержать инициативу лишь частично. В частности, издание сообщает, что ведомство готово освободить от налогообложения только ту часть прощаемого долга, которая компенсируется банкам государством в рамках принятой программы помощи ипотечным заемщикам (принята в начале 2015 года). Программой, в частности, предусмотрена возможность прощения банком части основного долга по ипотечному кредиту при изменении валюты договора займа на рубли. При этом 50% убытка, но не более 200 тыс. руб., банку будет возмещено в виде госсубсидий — иными словами, заемщики смогут рассчитывать на освобождение от налогообложения только половины прощенной суммы, и то лишь в том случае, если она не выше 400 тыс. руб. В целом на поддержку рублевых и валютных заемщиков заложено 4,5 млрд руб.

Эксперт Института законодательства и сравнительного правоведения при правительстве Иван Соловьев рассказал изданию, что речь идет о господдержке валютных ипотечных заемщиков — а  правительство уже приняло участие в решении этого вопроса, запустив программу помощи ипотечным заемщикам, оказавшимся в сложной финансовой ситуации. К тому же, напомнил собеседник «Известий», с 1 октября 2015 года многие вопросы, связанные с невозможностью выплат по кредитным обязательствам, могут быть решены в рамках механизмов банкротства физических лиц. По данным Росстата, реальные располагаемые доходы населения в июле снизились на 2% по сравнению с аналогичным периодом 2014 года, а за семь месяцев 2015 года в годовом выражении — на 2,9%.

Источник:

РБК-Недвижимость

Апартаменты: преимущества и риски

Панель vs монолит

Сегодня 70% строящихся новостроек Москвы — это монолит. Оставшиеся 30% рынка делят между собой кирпич и панель. При этом доля панельного строительства в течение последних 3 лет растет: появляются новые серии типовых домов, дешевле и качественнее предыдущего поколения. Цены на такое жилье ниже, скорость возведения домов — больше, а в кризис два последних фактора оказываются решающими для строителей.

На выбор покупателя сегодня влияет одновременно несколько факторов — цена, степень готовности новостройки, а если это панельный дом, то учитываются еще удобство планировки и наличие внутренних стен, поскольку последнее значительно сокращает время и средства на обустройство квартиры в будущем.

Спрос на различные типы жилой недвижимости коррелирует с предложением. Покупатель выбирает монолит уже потому, что другое строительство сегодня практически не ведется. Вдобавок к этому, метафорическую стену между жильцами и панелью советские архитекторы возводили весь XX век — в форме «хрущевок» с их неудобными планировками и крохотными кухнями.

Алексей Белоусов, коммерческий директор Capital Group, рассказал о технологиях панельного и монолитного строительства, а также о преимуществах новой серии типовых домов «Доммос».

Какая технология — панель или монолит — более новая?

В основе любой монолитной конструкции лежит железобетонный каркас. Этот принцип проверен временем: он использовался при строительстве монолитных зданий в Древнем Риме, во Франции XIX века, в советскую эпоху и сегодня.

«Римский бетон» был получен из смеси песка с каменным щебнем еще в четвертом столетии до нашей эры, на его основе возведены первые монолитные сооружения — театры в Помпеях и Риме. Железобетон был открыт французами в 1867 году и после этого получил самое широкое распространение во всем мире. Монолитные здания советской эпохи — это всем известные Центральный телеграф, Дом «Известий» и сталинские высотки, среди которых главный корпус МГУ, жилые дома на Котельнической набережной и на Кудринской площади и другие.

Панельное строительство уходит своими корнями в начало прошлого века, то есть, это сравнительно новая технология. Массовый характер оно приобрело после Второй мировой войны с необходимостью обеспечить миллионы людей, лишенных крова, быстрым и качественным жильем.

В СССР экспериментальные серии типовых домов появились в конце 40-х годов прошлого века, и первые панели отливались не на заводах, а на строительной площадке с использованием каркаса из арматуры, опалубки и бетона. Уже в 50-х годах все элементы конструкции панельных домов стали выпускать на специализированных предприятиях, на строительной площадке производился только монтаж зданий. Стенами будущих квартир служили панели, на которые устанавливались напольные и потолочные перекрытия из железобетонных плит. Пространства между всеми компонентами панельного дома заполнялись бетоном.

Первые серии домов с типовыми планировками сейчас известны как «сталинки». В идентичных по своему виду, но просторных и с высокими потолками квартирах было комфортно. Рост городского населения и критическая нехватка жилья привели к появлению «хрущевок» с низкими потолками и маленькой площадью. Печально известные пятиэтажки предназначались для покомнатного расселения семей, то есть, были общежитиями.

Как строят современные дома?

Процесс строительства монолитного здания можно упрощенно описать так: по форме будущего дома монтируется каркас из арматуры, которая затем опоясывается опалубкой. Эта «формочка» заливается бетоном, после застывания которого опалубку снимают. И так этаж за этажом.

Этот метод апробирован веками, но у него есть одна особенность — от качества используемых материалов и соблюдения технологии зависит прочность и долговечность конструкции в целом. Конечный продукт имеет более высокую себестоимость для застройщика, а, следовательно, для покупателя.

Современные материалы позволяют добиваться качественных результатов при строительстве монолитных зданий, но это продукт для тех покупателей, которые готовы ждать и вкладывать деньги и свое время в будущую квартиру. Панельное строительство, напротив, быстрое, и кроме того, выбирая квартиру в таком доме, покупатель сразу приобретает удобную планировку и значительно экономит на отделке.

Технологии возведения панельных домов значительно продвинулись за последнее десятилетие. Если раньше основных претензий к панельным зданиям было три — типовые некомфортные планировки, отсутствие шумоизоляции, «пробелы» на стыках плит, то современные архитектурные и конструктивные решения нивелировали все эти недостатки.

Новейшие серии типовых панельных домов

Современные серии панельных домов создаются с использованием роботизированных технологий, и одна из таких систем — «Доммос». Мы выбрали ее для строительства

жилого комплекса комфорт-класса «Позитив»

в Румянцево. Система «Доммос» целиком произведена на немецком автоматизированном оборудовании, не допускающем погрешности в параметрах более 1 мм. Таким образом, на этапе производства конструктивных элементов будущего здания исключаются обусловленные неровностью плит зазоры между панелями в сборке. Монтаж геометрически точных элементов позволяет возводить здание за максимально короткие сроки. Толщина панельных плит — от 240 мм для внутренних перегородок до 400 мм для несущих стен — обеспечивает высокую шумо- и теплоизоляцию.

При этом данная серия допускает вариативность планировочных решений. Например, в «Позитиве» мы предусмотрели различные планировки однокомнатных, двухкомнатных и трехкомнатных квартир, основываясь на анализе потребительского спроса. На сегодняшний день в этом жилом комплексе наиболее востребованы квартиры площадью от 50 до 70 кв.м.

Только 3,5% предложения в новостройках «старой» Москвы находится рядом с лучшими школами

Ради обучения в лучших московских школах многие родители готовы возить своих детей через весь город. При этом большие расстояния негативно сказываются на ребенке – он устает уже по дороге. И эффект от обучения в хорошей школе нивелируется снижением концентрации внимания. Эту проблему можно решить переездом ближе к месту учебы. По оценке экспертов компании «Метриум», сегодня рядом с лучшими столичными общеобразовательными учебными заведениями ведутся продажи квартир и апартаментов в 20 новостройках, на долю которых приходится 3,5% предложения в «старой» Москве.

В ходе исследования аналитики «Метриум» использовали «Рейтинг вклада школ в качественное образование московских школьников», ежегодной составляемый Департаментом образования города Москвы. Эксперты взяли топ-20 лучших школ столицы и сопоставили их расположение с жилыми и апартаментными комплексами, реализуемыми сегодня на первичном рынке. В данный обзор попали новостройки, которые находятся на удалении не более 10 минут пешком от школы.

Как показало исследование, только рядом с 11 из 20 лучших школ Москвы сегодня представлены проекты на первичном рынке. Всего специалисты «Метриум» насчитали 20 новостроек, в которых экспонируются около 1,5 тыс. квартир и апартаментов. При этом большинство школ из топ-20 расположены в наиболее престижных районах столицы, что отразилось на сегментации рассматриваемых проектов. Так, ровно половина всех жилых и апартаментных комплексов относятся к премиум- и элитному классам. По пять проектов представлено в категориях «бизнес» и «комфорт».

Первое место в рейтинге столичных школ на сегодняшний день занимает Лицей Высшей школы экономики. Рядом с ним находятся три новостройки, причем все они имеют статус апартаментов. Наиболее доступная недвижимость предлагается в проекте Metropolis loft – от 19,03 млн рублей.

На втором месте находится школа №1513 в районе Хамовники. В этой локации расположены одни из самых дорогих проектов Москвы. Порог входа в шаговом доступе от школы составляет 32,94 млн рублей («Садовые кварталы»), а самая дорогая квартира обойдется почти в миллиард рублей (928,51 млн рублей, Knightsbridge private park).

Замыкает тройку лучших общеобразовательных учреждений Москвы школа №179. В шаговом доступе от нее сегодня реализуется только один проект – элитный комплекс апартаментов «Большая Дмитровка IX», цены в котором начинаются от отметки в 83,87 млн рублей.

Если же рассматривать новостройки, расположенные рядом с лучшими школами Москвы из топ-20 рейтинга, по минимальной цене, то лидером на сегодняшний день является жилой комплекс «Ривер Парк». Он находится в шаговом доступе от лицея №1523, входящего в структуру Предуниверситария МИФИ (16-е место). Самый доступный лот в «Ривер Парке» – это апартаменты за 4,35 млн рублей. Стоимость квартир в проекте начинается от 6,43 млн рублей.

Второе место – у комплекса апартаментов бизнес-класса «Золоторожский», где ценовой минимум зафиксирован на отметке в 4,59 млн рублей. Данный проект находится рядом со школой имени Маршала Чуйкова (17-е место).

«Бронза» по минимальной стоимости – у комплекса «Ясный». Цены на апартаменты в проекте начинаются от 5,88 млн рублей, на квартиры – от 6,31 млн рублей. Будущие жители смогут отдать своих детей в Специализированный учебно-научный центр имени Колмогорова Московского государственного университета. Это учебное заведение занимает 13-ю строчку рейтинга Департамента образования Москвы.

«Локация жилого комплекса «Ривер Парк» во многом уникальна, по своим характеристикам она значительно превосходит стандартные требования для комфорт-класса, – говорит Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». ­– Это и собственная набережная Москвы-реки протяженностью 1,5 км, и близость крупного заповедника. Но не меньшую важность играет и соседство с высококлассной инфраструктурой. В частности, в шаговом доступе от проекта находится одна из лучших столичных школ, входящих в Предуниверситарий МИФИ. То есть дети жителей «Ривер Парка» смогут не только получить качественное среднее образование, но и продолжить обучение в университете, входящем в топ-10 лучших вузов России».

«Хорошая школа в шаговом доступе от дома – это весомое конкурентное преимущество, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум», участник партнерской сети CBRE. – В Москве есть немало школ, ради обучения в которых родители готовы ежедневно изнурять себя и детей длительными поездками на общественном транспорте или по пробкам на машине. При этом нужно учитывать, что школьное образование – это длительный процесс, растянутый на одиннадцать лет. Поэтому вместо того, чтобы тратить время на дорогу, имеет смысл рассмотреть вариант с покупкой жилья в шаговом доступе от места учебы. Тем более, что на первичном рынке сегодня представлено немало проектов рядом с лучшими школами, в том числе и довольно доступные по цене новостройки».

Источник:

Метриум

Ипотеке кризис не грозит

В первом полугодии нынешнего года мы были свидетелями ужесточающейся конкурентной борьбы игроков ипотечного рынка. На региональном уровне это противоборство привело к перераспределению долей и смене лидеров. На федеральном – к некоторому снижению процентных ставок по жилищным кредитам.

С окончанием весны снижение процентных ставок по ипотеке не остановилось. Но в связи с угрозой финансового кризиса банки стали снижать ставки в рамках «недолговечных» акций.

Рост замедляется

Во второй половине прошлого года в портфелях банков доля потребительских кредитов росла настолько быстро, что часть игроков даже подумывали о сворачивании ипотечных программ. «Ряд банков, ранее имевших диверсифицированные кредитные портфели, сегодня сфокусировали все усилия именно на потребительских кредитах», – отмечал тогда в интервью БН председатель правления банка DeltaСredit Сергей Озеров.

В первом же полугодии 2013 года «стрелка качнулась в обратную сторону». Так, согласно оценкам Национальное бюро кредитных историй за первые шесть месяцев 2013 года суммарный объем действующих розничных кредитов увеличился на 17,5%, тогда как объем ипотечных займов, являющихся составной частью розничного рынка – на 18,5%.

Таким образом, одной из главных тенденций российского потребительского кредитования в минувшем полугодии можно назвать следующую: по темпам роста вышло вперед ипотечное кредитование (см. диаграмму).

Тем не менее пусть и медленней, чем в других видах потребкредитования, темпы прироста ипотечного кредитования продолжают снижаться. «Анализ месячной динамики предоставления ипотечных кредитов показывает, что рынок ипотеки постепенно замедляется: по отношению к маю 2012 года рост объемов в количественном выражении составил около 6%, а в денежном – 16%», – отмечают аналитики Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). При этом ускорение ипотечному рынку не придало даже проведенное весной рядом игроков снижение процентных ставок.

Напомним: в начале марта об уменьшении всех ставок по жилищному кредитованию на один процентный пункт заявил Сбербанк. На 0,5 п.п. в начале апреля снизил ставки по программам «Новостройка», «Вторичный рынок» «Залоговый кредит целевой», и на 2 п.п. по программе «Залоговый кредит нецелевой» Промсвязьбанк. На 1 п.п. по ряду программ снизил в апреле ставку банк «Ак Барс». А в мае объявили о снижении процентных ставок по ряду программ АИЖК и ВТБ24.

И если на начало года средняя процентная ставка по ипотечным кредитам равнялась 12,9%, то сейчас она составляет 12,7%.

«Российская экономика продолжает замедляться уже пятый квартал подряд, – констатирует заместитель генерального директора АИЖК Марина Малайчик. – Вероятность входа экономики в рецессию и высокая стоимость депозитов населения, которые по-прежнему составляют треть ресурсной базы банков, как раз и способствует сохранению высоких ставок по кредитам».

Таким образом, считает специалист, в настоящее время нет условий для того, чтобы рынок ипотечного кредитования рос теми же темпами, что и в прошлом году.

Новые лидеры

В то же время для регионального ипотечного рынка Петербурга, наверное, самым значимым событием прошедшего полугодия является смена лидеров.

Согласно подсчетам «Санкт-Петербургского центра доступного жилья», по итогам января-марта, петербургский филиал ВТБ24 обогнал Северо-Западный банк Сбербанка России. За первый квартал нынешнего года в Петербурге ВТБ24 выдал 2200 ипотечных кредитов на сумму 4,4 млрд руб. против 1550 кредитов на 3 млрд руб., выданных Сбербанком. А с традиционно третьего места петербургский филиал Газпромбанка (650 кредитов на 1,5 млрд руб.) был вытеснен банком «Санкт-Петербург» (1300 кредитов на 2,6 млрд руб.).

Во втором квартале, несмотря на ответные шаги проигравших конкурентов, положение в «турнирной таблице» не изменилось. На первом месте опять находится филиал ВТБ24, выдавший горожанам с апреля по июнь 2270 кредитов на 4,7 млрд руб. На втором – Северо-Западный банк Сбербанка России, выдавший 2190 кредитов на 4,3 млрд руб. На третьем – как и тремя месяцами ранее – «Санкт-Петербург» с 1550 кредитами на сумму в 3,3 млрд руб.

При этом, как отмечает начальник отдела маркетинга «Санкт-Петербургского центра доступного жилья» Юрий Варламов, общий рост петербургского ипотечного рынка в первом полугодии составил около 25%.

Напомним, по данным Росреестра, в Петербурге за первое полугодие 2012 года было зарегистрировано 12 658 сделок с привлечением ипотеки (по сведениям «Санкт-Петербургского центра доступного жилья» – 12 910 ипотечных кредитов на сумму 27,6 млрд руб.). Это, как подсчитали в Росреестре, на 30,5% больше, чем за аналогичный период 2011 года.

Говоря проще, на рынке жилищного кредитования Петербурга происходит то же, что и во всей стране. Темпы роста снижаются.

«Очевидно, что в третьем квартале этого года борьба за клиента и за первые места на ипотечном рынке города примет еще более острый характер», – подчеркивает заместитель управляющего филиалом ВТБ24 в Санкт-Петербурге Максим Никулин.

Иными словами, в связи с замедлением роста ипотечного рынка, как на региональном, так и на федеральном рынке, наблюдается ужесточение конкурентной борьбы. Банкам становится все тесней на ипотечном рынке, поскольку новых клиентов находится все меньше.

Верная примета

Пусть многие игроки пытаются завоевать внимание потенциальных клиентов совершенствованием качества услуги – ценовые критерии для большинства будущих заемщиков остаются приоритетными. То есть кредиторы, претендующие на увеличение (а порой и просто сохранение) своей доли ипотечного рынка, поневоле вынуждены идти на снижение процентных ставок. И это несмотря на растущую кризисную угрозу.

Уточним: при ухудшении экономической ситуации в первую очередь следует ожидать рост курса доллара. Так, по словам заместителя директора аналитического департамента ИК «Альпари» Дарьи Желанновой, нынешней осенью возможен рост курса до 36 рублей за «зеленый». Соответственно, при реализации этого сценария рублевые цены на недвижимость вырастут.

Получается, что, снижая далее процентные ставки, кредиторы наращивают риски. Но в том-то и дело, что с наступлением лета для снижения ставок банки выбирают более «хитрую» тактику, чем весной. Они объявляют о снижении не по базовым программам, а в рамках акций – на короткий срок.

Читаем последние сообщения. Сбербанк: «Акция продолжится до 11 августа 2013 года». МТС Банк: «С 8 июля по 30 сентября 2013 года в МТС Банке действуют специальные условия предоставления кредитов на приобретение недвижимости». Абсолют Банк: «Акция продлится до 10 октября 2013 года»…

Проще говоря, до конца заявленного периода действия акций банки не ожидают заметного ухудшения экономической обстановки в стране. Ну а если очередного витка финансового кризиса пока не опасаются специалисты, то и непрофессионалам нечего бояться.

То есть как минимум до октября финансовый кризис нам не грозит.

Динамика объема выданных в РФ ипотечных кредитов, млрд руб./квартал

Таблица подготовлена АИЖК

Автор: Игорь Чубаха

Источник:

БН.ру

В августе зафиксирован всплеск инвестиционной активности

По данным «Метриум Групп», в августе на первичном рынке жилья в Москве число первичных обращений от инвесторов выросло на 43% по сравнению с июлем. В годовом выражении (август к августу) данный показатель увеличился на 21%. Общая стоимость объектов, заинтересовавших инвесторов в последний летний месяц 2017 года, составила 636 млн рублей. Внимание покупателей-оптовиков было сконцентрировано на новостройках массового сегмента и бизнес-класса.

Август на рынке первичного жилья Москвы отметился высокой активностью инвесторов, которая в кризисные годы существенно снизилась. По проектам «Метриум Групп» число первичных обращений клиентов, желающих приобрести одновременно более одной квартиры, возросло на 43% по сравнению с предыдущим месяцем. Общая стоимость объектов по данным заявкам – 636 млн рублей.

Интерес инвесторов фиксируется в разных сегментах, отмечают эксперты «Метриум Групп». Причем в жилых комплексах бизнес-класса инвесторы склонны проводить более крупные оптовые сделки, чем в комфорте. Так, в ЖК бизнес-класса «Царская площадь» инвестор выкупил целый этаж – 17 квартир общей площадью более 1 000 кв. м на сумму свыше 230 млн рублей. В ЖК «Прайм Тайм» поступила заявка на квартиры общей площадью 720 кв. м и стоимостью 260 млн рублей. В ЖК «Ленинский, 38» пакетная сделка включает объекты площадью 400 кв. м на 120 млн рублей.

В комфорт-классе инвестиционные сделки отличаются меньшими масштабами, как по площади и количеству приобретаемых объектов, так и по их суммарной стоимости. Так, в ЖК комфорт-класса «Ясный» в августе была закрыта сделка по покупке пяти квартир общей площадью 200 кв. м стоимостью 26 млн рублей.

Аналитики «Метриум Групп» отмечают также, что претерпела изменения и инвестиционная стратегия покупателей-оптовиков. Большинство из них заявили о планах сдавать приобретенные блоки квартир в аренду.

«В период волатильности валют и некоторой дестабилизации банковского сектора консервативные инвесторы обращаются к наиболее надёжному инструменту – недвижимости, – говорит Евгения Старкова, директор по маркетингу компании MR Group. – Причём в данном случае их интерес распространяется на наиболее ликвидные и заслуживающие доверия объекты. Например, первая очередь жилого комплекса «Царская площадь», который стал одним из лидеров спроса в своём сегменте в августе, сейчас находится на стадии облицовки фасадов, монолитные работы здесь уже завершены. Поэтому основной интерес к квартирам и апартаментам проявляют именно консервативные инвесторы и конечные покупатели: доля оптовых сделок в августе составила 47% от общего числа».

«Всплеск инвестиционной активности в августе был связан с двумя факторами, – комментирует Наталья Круглова, генеральный директор «Метриум Групп». – Прежде всего, сыграла роль нестабильность в банковском секторе – в середине месяца в прессе прошла информация о возможных проблемах в крупных банках. Это привело к оттоку капитала, который был направлен вкладчиками на приобретение жилья. Прежде всего, их интересовали практически готовые новостройки Москвы. Кроме того, с начала года фиксируется улучшение ситуации в экономике. По итогам года Минэкономразвития ожидает рост ВВП 2%. Восстановление деловой активности также стимулирует инвестиционный спрос».

Источник:

Метриум Групп

Инвестиции в недвижимость: риски и возможности

Фактически все последние 15 лет московская недвижимость дорожала – с небольшими перерывами на кризисы и т.п. Однако то, что происходит сейчас, является не столько кризисом в классическом понимании этого слова, когда сначала все неадекватно раздулось, потом пузырь схлопнулся и затем вновь возобновился рост, а переходом в новую экономическую и геополитическую реальностью. И в этой новой реальности московские квадратные метры могут не только прибавлять в цене, но и дешеветь – точно так же, как и в других городах и странах. Поэтому если есть желание вложить деньги в недвижимость, то покупать квартиру надо с прицелом на сдачу в аренду, а не в расчете на спекулятивную перепродажу, заявил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко в эфире радио «Столица FM».

Инвестиционный потенциал недвижимости перешел в сберегательный

Цены на недвижимость в Москве были обязаны своим почти непрерывным ростом в течение полутора десятков лет в основном притоку средств из-за рубежа, главным образом из стран Евросоюза. Однако падение цен на нефть, возвращения которых на уровень $100 за баррель в обозримом будущем не прогнозируют даже самые оптимистичные аналитики, и западные санкции против России – быстро отменять их явно никто не собирается – отрезали отечественную экономику и, в частности, рынок недвижимости от источника дешевой ликвидности. Эпоха шальных денег и обеспеченного ими постоянного роста цен на квадратные метры подошла к концу.

«Мы привыкли к реальности, в которой недвижимость почти всегда дорожала. Но в мировой практике есть немало примеров обратного. Взять хотя бы Японию», - отметил эксперт.

Однако новые условия существования рынка недвижимости не означают, что недвижимость полностью утратила привлекательность как инвестиционный актив. Просто теперь, когда роста цен никто не гарантирует, недвижимость может быть интересна в качестве инструмента не для преумножения, а для сбережения капитала и как источник небольшого, но постоянного дохода – от сдачи в аренду.

Новостройки

«Единственный сегмент, где можно надеяться на существенный прирост стоимости самого актива, - это жилье на стадии строительства. Не за счет общерыночного роста цен – его нет, а потому, что квартира в новостройке всегда растет в цене по мере повышения этапа готовности дома, так как полуфабрикат превращается в готовый продукт», - пояснил Олег Репченко.

Таким образом, чем раньше инвестор войдет в проект, то есть купит квартиру, тем больше он сможет заработать, продав недвижимости после завершения строительства дома. Возможностей для выгодной покупки сейчас много: застройщики в борьбе за поредевших покупателей предлагают скидки до 15-20-25%, машино-места в подарок и другие приятные бонусы. Некоторые девелоперы на старте проекта продают часть квартир по ценам существенно ниже рынка – чтобы заместить деньгами дольщиков подорожавшее проектное финансирование.

«На рынке сейчас работают компании, пережившие кризис 2008-2009 г., они адекватно оценивают уровень платежеспособности своих клиентов, готовы снижать маржу и даже временно поработать в ноль», - отмечает руководитель IRN.RU.

Однако надо всегда тщательно взвешивать риски, которые стоят за «сладкими» предложениями. Риск недостроя существует даже на растущем рынке, а когда экономика в кризисе, вероятность возникновения финансовых проблем у застройщика и, как следствие, затягивания сроков строительства возрастает многократно. Если стройка продлится пять лет, то, даже если квартиру удастся в итоге перепродать с 20-процентной прибылью, это вряд ли устроит инвестора.

Апартаменты

Апартаменты (жилье с нежилым статусом) на стадии строительства – потенциально еще более доходный, но и более рискованный актив для инвестиций. Апартаменты точно так же, как и новостройки, могут сдать в эксплуатацию с большой задержкой или не сдать вообще – если девелопер обанкротится. Но, будучи с юридической точки зрения нежилыми помещениями, апартаменты стоят на 15-20-30% дешевле новостроек аналогичного качества и локации, при этом сдать в аренду их можно примерно за те же деньги, что и квартиры – арендаторам обычно не очень важен официальный статус недвижимости.

Однако расходы собственника на содержание апартаментов будут значительно выше, чем обычных квартир – как в плане коммунальных платежей, так и налогов. Для примера: налог на имущество физических лиц для апартаментов в Москве по действующему законодательству составляет от 0,5% до 2% от кадастровой стоимости объекта, а для квартир – 0,1 – 0,3%. Ставка 2% применяется только в отношении суперэлитного жилья стоимостью свыше 300 млн руб. И даже если в ближайшем будущем власти узаконят апартаменты, сделав их подвидом жилой недвижимости, совсем не факт, что налоги существенно снизятся. Во всяком случае, законопроект о статусе апартаментов, разработанный Фондом «Институт экономики города» по заказу московских властей, предусматривает повышенные ставки налогоблажения апартаментов по сравнению с квартирами в многоквартирных домах.

С другой стороны, в рамках антикризисных мер московское правительство предоставило девелоперам возможность перевода проектов с офисами и апартаментами на начальных этапах реализации в жилье через пересмотр градостроительного плана земельного участка. То есть, купив апартаменты, можно в итоге оказаться собственником полноценного жилья – если очень-очень повезет.

«Это вариант для любителей игры в орлянку – прибыльный, но очень рискованный. Дальше – только казино в Монте-Карло», - подчеркнул эксперт.

Офисы

Ставки аренды на офисы выше, чем на жилье, но именно офисный рынок сильнее всего пострадал от кризиса. За последние годы в Москве было введено очень много новых бизнес-центров – российская столица привлекала девелоперов как точка притяжения капиталов со всего СНГ. Однако из-за кризиса и санкций уровень деловой активности в столице упал и вряд ли восстановится в ближайшие год-два. В настоящее время объем предложения офисов в Москве значительно превышает спрос: в классе А пустует примерно 30% площадей, а ставки аренды снижаются не только в долларах, но и в рублях. И, по-видимому, будут снижаться и дальше, резюмировал эксперт.

Источник:

http://www.irn.ru