Каждая десятая квартира в Москве реализуется «на бумаге»

В течение III квартала 2016 года на рынке новостроек комфорт-класса Москвы продажи открылись в 6 новых проектах, а всего за 9 месяцев текущего года на столичный рынок в данном сегменте вышло 14 проектов.

При этом  в некоторых из проектов  момент старта продаж по срокам опережает начало строительства – сейчас, по оценкам «БЕСТ-Новострой», примерно одна из десяти квартир продается «на бумаге», то есть, подписывая договор, сложить мнение о будущей собственности покупатель может только по макету и рекламным проспектам.

Правда, отмечают эксперты «БЕСТ-Новострой», по сравнению с предыдущим кварталом объем квартир в корпусах, где строительство еще не начато, сократился за третий квартал на 22 п. п. до 9% от общего объема квартир на реализации. И достаточно высокой остается доля квартир на этапе «котлована»  - более 30% от общего объема.

Зато за указанный период в сегменте массового жилья увеличились доли квартир в корпусах на стадии монтажных и отделочных работ - с 22% во II квартале 2016 г. до 33% по итогам третьего. Доля же корпусов выросла на 15 п. п. и составила 33% от общего количества корпусов в продаже.

В целом, покупка квартиры на этапе «до начала строительства» вполне может оказаться удачной и выгодной – цены в это время самые низкие. Однако и риски слишком высоки. Соответственно, прежде чем решиться на сделку, следует получить как можно больше информации о застройщике и убедиться в его надежности. Кроме того, необходимо тщательно проверить все правоустанавливающие документы на строительство.

«Для осторожных же покупателей более целесообразным представляется приобретение новостройки на этапе 30%-ной готовности – цены к этому моменту еще не намного выше стартовых, зато в проекте появляется ипотека, что означает дополнительные гарантии, обусловленные проверками застройщика со стороны банков», - поясняет Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой».

Источник:

БЕСТ-Новострой

Подмосковье: квартиры в новостройках с отделкой

Многие покупатели на первичном рынке Подмосковья переориентировались на квартиры с отделкой. Этому поспособствовали застройщики, предложившие клиентам широкую палитру отделочных материалов и дизайнерских решений. В каких жилых комплексах сегодня застройщики предлагают покупателям услугу по отделке, вы и узнаете из нашей статьи.

Предложение выросло

Квартиры с отделкой перестали быть редкостью на рынке первичной недвижимости Московской области. Как напомнил «Журналу о недвижимости MetrInfo.Ru» Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер», активно застройщики начали предлагать этот товар в кризисном 2008 году, а затем число подобных предложений только увеличивалось. Объем рынка квартир с отделкой в Московской области эксперты оценили несколько по-разному. Леонард Блинов, заместитель генерального директора компании Urban Group, - в 10%. В компании ФСК «Лидер» назвали цифру 15%, а в ГК «МИГ-Недвижимость» считают, что на квартиры с отделкой приходится порядка 20% предложения новостроек Подмосковья.

Рост объема предложения имеет свое объяснение. Во-первых, увеличился спрос на такие квартиры, говорит Елена Чегодаева, руководитель отдела аналитики ГК «МИГ-Недвижимость». Например, по статистике компании Urban Group, около 25-30% покупателей заказывают отделку. Как правило, это «заемщики» или «альтернативщики»; для них основная цель – как можно быстрее въехать в квартиру. Во-вторых, наличие отделки повышает конкурентные преимущества продукта. Если сравнивать темпы продаж в рамках одного жилого комплекса, то, по данным ГК «МИГ-Недвижимость», корпуса с отделкой распродаются быстрее, чем корпуса без отделки, в среднем в 1,8 - 2 раза. Григорий Алтухов (ФСК «Лидер») считает вполне обоснованным желание застройщиков охватить максимально широкую аудиторию покупателей, предложить им то, чего нет у конкурента «через дорогу».

Хотя, полагает Наталья Саакянц, коммерческий директор Rose Group, целью перехода застройщиков на строительство и продажу жилья с отделкой должно стать сохранение порядка, чистоты и тишины в домах. Даже если в одной квартире идет ремонт, страдает весь подъезд. Шум, мусор, посторонние люди во дворе, подъезде и т.д.

В целом же, по оценке Ирины Доброхотовой, председателя совета директоров компании «БЕСТ-Новострой», сделать ремонт силами привлеченных строителей стоит недешево, особенно с учетом серьезного подорожания товаров для дома и ремонта. К примеру, в сегменте эконом на отделку придется потратить порядка 15-25% от стоимости квартиры, а в сегментах комфорт, комфорт+ и бизнес затраты на ремонт могут достигать 40, а иногда и 50% от бюджета сделки.

Разнообразие отделок

Чистовая отделка сейчас предлагается и в панельных домах типовых серий, и в монолитных ЖК. Но, как отметил Григорий Алтухов (ФСК «Лидер»), в силу особенностей строительства делать отделку проще в панельных домах – здесь уже возведены межкомнатные перегородки и на весь цикл отделки уходит меньше и времени, и финансов.

В настоящее время застройщики предлагают как стандартную отделку, так и улучшенную. Качество отделки прежде во многом определялось классом жилого комплекса. В экономклассе в большинстве случаев и отделка была соответствующей – один вариант на все квартиры, а в комплексах уровня комфорткласса и выше уже можно было рассчитывать на несколько вариантов отделки, в том числе и дизайнерской. Но сейчас ситуация начала меняться. «В нашем микрорайоне экономкласса «Новое Измайлово» в Балашихе, - рассказывает Григорий Алтухов (ФСК «Лидер»), - представлено четыре вида дизайнерской отделки, это был первый проект экономкласса в области, который предложил покупателям выбор четырех видов дизайнерской отделки на выбор».

Елена Чегодаева (ГК «МИГ-Недвижимость») сообщила, что в панельных сериях «Флагман», КОПЭ, «Парус» - в ЖК «Восточное Бутово» (д. Боброво, 5 км от МКАД по Симферопольскому шоссе) предлагается вариант отделки «оптима», в ЖК «Буниниский», ЖК «Москва А101» (Новая Москва) - «стандарт» и «оптима». Это комплексы экономкласса. В жилых комплексах комфорткласса - ЖК «Город-парк Первый Московский» (Новая Москва) четыре варианта отделки: «скандинавский», «современный», «английский», «классический», - в ЖК «Зеленая линия» (Коммунарка, Новая Москва) три варианта: «классика», «современный», «японский». В ЖК «Микрогрод в лесу» от Rose Group на Пятницком шоссе предусмотрен индивидуальный выбор материалов.

Отделка в цене

Застройщики в своих проектах как включают отделку в стоимость квадратного метра, так и предлагают ее как дополнительную опцию. Как сообщил Леонард Блинов (Urban Group), отделка в жилых комплексах компании – это дополнительная опция. Отделка под ключ выполняется с использованием качественных, преимущественно импортных материалов и сантехнического оборудования. Стоимость такой услуги в проектах ЖК «Солнечная Система» и «Опалиха О3» в Химках составляет около 9 тыс. руб. за кв. м. Как подчеркнул эксперт, средняя же цена за кв. м по Московской области выше - составляет примерно 11-12 тыс. рублей.

По оценке Натальи Саакянц (Rose Group), в массовом сегменте в среднем стоимость ремонта 1 кв. м варьируется от 7 до 12 тыс. руб. за кв. м. При этом цена объекта обычно увеличивается на 10%. Поскольку застройщики приобретают стройматериалы оптом со скидкой (иногда до 40%), то это автоматически снижает себестоимость ремонта. И в конечном итоге, отделка от застройщика оказывается дешевле примерно на 20%, а иногда и вдвое по сравнению с самостоятельным ремонтом, подсчитали в компании «БЕСТ-Новострой».

Найти квартиры с отделкой можно во всем Подмосковье

Перечень жилых комплексов с отделкой в Подмосковье сейчас довольно обширный, и подобрать готовое жилье можно практически на каждом подмосковном направлении. По данным ГК «МИГ-Недвижимость», в ЖК «Отрада-апарт» (Красногорский район) апартаменты реализуются с отделкой: в жилых комнатах и прихожей - стены оштукатурены, оклеены обоями под покраску, на полу - ламинат, потолки – шпаклевка и окраска водоэмульсионной краской. В санузлах и зонах кухонь – стены и полы отделаны керамической плиткой, потолки – шпаклевка и окраска водоэмульсионной краской. В санузлах установлены ванна, унитаз, раковина. Входная дверь – металлический каркас, облицован декоративными панелями, межкомнатные двери – ламинированные. Кроме того, предполагается оснащение мебелью. Средняя стоимость 1 кв. м составляет 102 тыс. руб. при средней стоимости жилого помещения 4 млн руб.

По словам Григория Алтухова (ФСК «Лидер»), компания предлагает отделку во всех своих областных проектах, причем вне зависимости от класса комплекса отделка везде дизайнерская. Квартиру с отделкой от ФСК «Лидер» можно приобрести как в готовом, так и в строящемся доме. Первым проектом ФСК «Лидер», где стало возможно приобрести полностью готовую к заселению квартиру, стал микрорайон «Новое Измайлово» в Балашихе. Здесь, как уже говорилось, представлено четыре вида дизайнерской отделки: «классика», «ар-деко», «авангард» и «модерн». Цены на квартиры с отделкой начинаются от 4,6 млн рублей. В готовом малоэтажном проекте «Западное Кунцево» (Одинцовский район) на первичном рынке остались единичные варианты с отделкой, и их стоимость начинается от 9,2 млн рублей. Здесь, как и в «Новом Измайлово» (Балашиха), четыре вида отделки на выбор, но в силу того, что это более высокий сегмент - комфорткласса, качество отделки здесь выше, чем в экономклассе. В UP-квартале «Новое Тушино» (Красногорский район) цены на квартиры с отделкой начинаются от 4,7 млн рублей, в «Сколковском» (Одинцовский район) - от 4,9 млн рублей. В двух этих проектах представлены три вида отделки: «классика», «ар-деко» и «авангард».

Наталья Саакянц (Rose Group) сообщила, что в «Микрогороде «В лесу» (Красногорский район) осуществляется продажа всех квартир с отделкой под ключ. В этом случае застройщик берет на себя дополнительные обязательства, ответственность и риски. «Мы сознательно выбрали такой формат, понимая все сложности и степень ответственности, чтобы сделать максимально комфортным проживание наших горожан. И мы считаем это нашим маркетинговым преимуществом среди других качественных проектов», - рассказывает эксперт. В итоге застройщик предлагает традиционные варианты под конкретный стиль. Это девять цветовых решений покраски стен, пять видов дверей, ламината, плиточных решений в коридоре и на кухне. В ванной комнате восемь цветов плитки. Дизайнеры компании составили композиции различных решений, благодаря чему предлагается несколько «базовых» вариантов отделки: «Карамель», «Миндаль», «Зефир», «Шоколад» и «Ваниль». Но каждый желающий может компоновать различные цвета и материалы из разных базовых отделочных решений для создания своего стиля, и более востребованными стали теплые, коричневые и шоколадные тона. Стоимость квартир с отделкой в «Микрогороде «В лесу» очень дифференцирована и зависит от готовности корпуса, от площади квартиры и других факторов. На середину февраля в «Микрогороде «В лесу» цена квадратного метра составила от 105 тыс. руб.

В ЖК «Белые Росы» (Котельники) продаются квартиры как с отделкой, так и без нее. Вариант с отделкой дороже на 10 000 рублей за каждый кв. метр, сообщили в компании «БЕСТ-Новострой». Так, квартира общей площадью около 41 кв. м продается без отделки по цене 135 тыс. руб. за кв. м, с отделкой - по 145 тыс. руб. за кв. м, приводит пример Ирина Доброхотова.

Девелоперская компания «Сити-XXI век» в ближайшее время предложит квартиры, полностью готовые для проживания в ЖК «Самоцветы» (Люберцы, ул. Кирова, 12), сообщает Сергей Лядов, пресс-секретарь компании. Будущие владельцы смогут выбрать скандинавский стиль, современный, английский, французский и европейский. Английский стиль воплощает строгую элегантность и традиции. Светлая цветовая гамма отделки во французском стиле подчеркивает классические элементы интерьера, раскрывая объем жилого пространства. Скандинавский стиль предусматривает чистоту линий и форм, максимально светлый и свободный интерьер. Современный стиль сочетает яркость и спокойствие. Европейский стиль предполагает естественность, светлые тона, а также вариативность: стены оставляют под покраску.

Услуга по ремонту сданных квартир предлагается как дополнительная опция на объектах ГК «Мортон». По информации Антона Скорика, генерального директора ООО «Мортон-Инвест», услуги оказывает одно из подразделений ГК «Мортон», которое специализируется на проведении отделочных работ жилых и офисных помещений – «Мортон Комфорт». В договоре прописываются сроки проведения ремонта, которые четко соблюдаются, и стоимость. Стоимость зависит от выбранной категории ремонта. Самым бюджетным вариантом ремонта является «Доступное качество» - это отделка с применением недорогих материалов и возможностью выбора цветовой гаммы, позволяющая выполнить отличный ремонт по доступной цене. Стоимость этой категории ремонта – от 6,5 тыс. руб. за кв. м. Далее в ценовой категории идет ремонт «Комфорт», стоимость этого вида ремонта составит 9,6 тыс. руб. за кв. м. Ремонт предусматривает высококачественную отделку с использованием более дорогих материалов с широким выбором цветов, фактур и рисунков, расширенным спектром отделочных работ, а также установкой дополнительного оборудования, что обеспечивает оптимальное сочетание цены и качества.

Можно сравнить стоимость квартиры без ремонта и с ремонтом от компании «Мортон Комфорт». Для примера взята небольшая однокомнатная квартира в монолитном корпусе нового проекта в Люберецком районе МО – ЖК «Люберецкий». Стоимость квартиры площадью 29,75 кв. м без ремонта составляет 3 530 650 руб. С ремонтом «Доступное качество» стоимость квартиры составит 3 781 995 руб., а «Комфорт» - 3 814 522 руб. Таким образом, стоимость квартиры с отделкой выше на 5% и 8% соответственно. Такое процентное соотношение стоимости характерно для большинства квартир на начальных этапах строительства.

В случае, если клиенты компании заключают договор ремонта одновременно с приобретением квартиры на начальном этапе строительства, стоимость работ остается фиксированной, хотя стоимость отделочных материалов может увеличиться, если цены на них вырастут более чем на 10%. Кроме того, после подписания договора компания «Мортон Комфорт» отслеживает дату выдачи ключей и вне очереди приглашает клиента их получить и подписать акт сдачи-приемки квартиры. Начиная с этой даты договор вступает в силу и ремонтная бригада приступает к работе.

Большинство же договоров на ремонт в ГК Мортон заключаются в тот период, когда дом уже построен. Так как по мере продвижения строительства происходит увеличение цены квадратного метра, то стоимость ремонта в процентном отношении снижается и может составлять в среднем около 5% от стоимости квартиры на ремонт «Доступное качество» и 8,5% на ремонт «Комфорт». Покупателю выдается клиентская карта, которая дает возможность получить скидку 5% на ремонт независимо от даты заключения договора – будь то в момент покупки или позднее.

Резюме от журнала www.metrinfo.ru

Готовые квартиры – товар, который давно ждали покупатели, не желающие погружаться в ремонт после получения ключей. Тем более что застройщики во многих проектах ушли от ранее используемой примитивной отделки и предлагают все больше разных интересных и модных вариантов.

Источник:

http://www.metrinfo.ru

В новостройках Москвы появились квартиры дешевле 5 млн рублей

Когда низких цен не стоит бояться

Долгое время покупателей «учили», что низкий уровень и, тем более, снижение цен на квартиры в новостройках – тревожный сигнал. Однако многие законы, работающие на растущем рынке, меняются в условиях экономической нестабильности и обострения конкурентной борьбы. В последнее время появляется все больше акций и доступных предложений. Редакция www.irn.ru разбиралась, в каких случаях низкая цена является нормальным и здоровым явлением, а в каких – знаком, что у проекта есть скрытые проблемы.

Вторая очередь дешевле первой

Одним из последних сюрпризов оказался старт продаж во второй очереди

ЖК «Ривер Парк»

с ценами ниже, чем на старте первой очереди: 4,9 млн рублей против 6,18 млн в самом начале продаж в жилом комплексе. По мнению руководителя «ИРН-Консалтинг» Татьяны Калюжновой, в данном случае снижение бюджета покупки не должно настораживать: «В первой очереди квартиры начали продавать в тот момент, когда строительство было в активной стадии, тогда как сейчас новые корпуса находятся на нулевом цикле. К тому же во второй очереди предполагаются монолитные дома, которые строятся дольше, чем панельные корпуса первой очереди».

Генеральный директор компании ООО «Ривер Парк» Лариса Швецова объясняет снижение стоимости квартир корректировкой ценовой политики с учетом текущей экономической ситуации. «Мы понимаем, что покупательская способность населения значительно снизилась. Поэтому нами было принято решение о выводе второй очереди на начальной стадии строительства, чтобы установить максимально привлекательные цены», - говорит она.

Кроме того, минимальный бюджет покупки снизился из-за появления более компактных квартир: минимальная площадь составляет всего 31 кв.м. При этом цены на аналогичные по размеру квартиры снизились несущественно. «На старте первой очереди квартиры площадью 38,85 кв. м стоили от 6,3 до 6,7 млн руб., на старте продаж второй очереди квартиры площадью 37,87 – 39,57 кв. м - от 6 до 6,6 млн руб. Учитывая разницу в стадии строительной готовности, это достаточно логичное предложение», - считает руководитель аналитического и консалтингового центра компании Est-a-Tet Владимир Богданюк. К тому же более низкая цена связана с расположением корпусов: три корпуса первой очереди находятся ближе к воде.

«Кроме того, когда стартовали продажи в «Ривер Парке», в этом и соседних округах практически не было конкурирующих проектов в комфортклассе, поэтому застройщик мог диктовать свои условия рынку в данном сегменте, - отмечает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой». - Сейчас же у проекта появились серьезные конкуренты: «Город на реке Тушино-2018», «Лайф Ботанический Сад», «Скай Сити». Поэтому нужно подстраивать цены с учетом этих объектов, иначе завышенный ценник может отпугнуть потенциальных покупателей».

По мнению Владимира Богданюка, установленный уровень цен на квартиры второй очереди – это пример разумного ценообразования в рамках текущей экономической ситуации, который позволит быстро продавать квартиры проекта, и, соответственно, продолжать активное строительство.

Причины не всегда очевидны

Для того чтобы понять, должна ли цена вызывать беспокойство, стоит разобраться в причинах снижения. Нужно учитывать, что первыми на реализацию поступает определенный пул квартир менее ликвидных в принципе (в угловых секциях, например), тогда как впоследствии выводятся лучшие квартиры – и цены повышаются, отмечает Ирина Доброхотова. Поэтому необходимо сравнивать стоимость конкретных квартир и их площади, обратить внимание на стадию строительства.

«Очереди могут обладать разными качественными показателями и наличием дополнительных опций. Так, если первая очередь выходила с готовой отделкой квартир, а в последующих очередях от нее отказались, то и стоимость жилья может быть значительно ниже, и наоборот», - говорит руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ-Недвижимость» Елизавета Гудзь. Худшие видовые характеристики, по словам генерального директора компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Софьи Лебедевой, могут привести к снижению цен на 10%, особенно в дорогих сегментах, где этот фактор наиболее значим.

Однако порой истинные причины более низкой цены могут быть не очевидны для рядового покупателя. «Немаловажной в формировании стоимости жилья является стратегия продаж девелопера, она регулирует скорость получения денежных потоков. Иногда застройщики прибегают к снижению стоимости жилья для более высокого темпа продаж, и, как следствие, более быстрого получения необходимых денежных средств», - утверждает Елизавета Гудзь.

В этом случае Татьяна Калюжнова («ИРН-Консалтинг») рекомендует сравнивать цены с аналогичными проектами на той же стадии строительства: «Если стоимость не будет существенно ниже, то беспокоиться не стоит, даже в случае появления более дешевых квартир, чем в первых очередях».

Если же цены и их динамика незначительно выбиваются из общерыночных тенденций, можно не беспокоиться и пользоваться моментом. «В этом и прелесть «рынка покупателя» (для самого покупателя): выбор объектов увеличивается, условия приобретения становятся выгоднее, увеличивается количество разного рода акций и спецпредложений», - отмечает Евгений Редькин, генеральный директор компании «Реалист».

Борьба с недоверием

В случае с более низкими ценами во второй очереди у покупателя есть дополнительные возможности проверить надежность стройки – посмотреть, как девелопер выполнил свои обязательства по первой очереди, сравнить темпы строительства в разных очередях, не снижаются ли они.

«Большинство клиентов при покупке даже не догадываются о том, что новый корпус выходит по более низкой стоимости. Исключения составляют разве что покупатели, которые следили за проектом с самого начала. Однако подавляющее большинство клиентов скорее сравнивают цены со среднерыночными», - говорит генеральный директор «Метриум Групп» Мария Литинецкая.

«На старте продаж второй очереди ЖК «Ривер Парк» мы не столкнулись с недоверием со стороны покупателей, - подтверждает Лариса Швецова. - Большинство наших клиентов уже давно следили за проектом и проявляли к нему большой интерес. Еще до старта продаж был сформирован довольно большой лист ожидания – порядка 200 человек, среди которых есть уже купившие квартиру в первой очереди и планировавшие приобрести жилье во второй. Новость о снижении стоимости на вторую очередь стала скорее приятным сюрпризом для большинства из них».

Будет больше

Несмотря на то, что эксперты единогласно назвали ситуацию со снижением стартовых цен во второй очереди ЖК «Ривер Парк» нормальной, они вспомнили немного подобных примеров. «На рынке Москвы помимо ЖК «Ривер Парк» известно еще о двух проектах, где в последующих корпусах произошло снижение стоимости квадратного метра или общей цены квартир», - говорит Мария Литинецкая. Это

ЖК «LIFE-Митинская Ecopark»

и

ЖК «Сердце столицы». Причем, если в первом случае уменьшение бюджета покупки на 700 000 рублей связано с наличием более компактных квартир, то во втором речь идет о снижении цены квадратного метра: 162 000 рублей против 183 00 рублей на старте первой очереди. Эксперт связывает это с ростом конкуренции на рынке недвижимости и с общим падением покупательской активности.

Владимир Богданюк считает, что в течение этого года возможно появление новых примеров подобного: «Связано это будет в основном с текущей экономической ситуацией в стране и желанием застройщика на старте продаж последующих очередей предложить потенциальным покупателям привлекательную стоимость».

При этом пока средний уровень цен на новостройки стабилен. Однако тенденция демократизации предложения, по словам Татьяны Калюжновой, очевидна, поэтому не стоит бояться низких цен – таков сейчас рынок.

Источник:

http://www.irn.ru

Март оказался самым противоречивым месяцем I полугодия

По итогам I полугодия 2017 года март продемонстрировал самые противоречивые для столичного рынка жилья результаты. По наблюдениям экспертов «Метриум Групп», данный месяц стал максимально продуктивным для новостроек и совсем неудачным для вторичного рынка квартир.

В марте Росреестр по Москве зарегистрировал 5 418 договоров долевого участия в строительстве (ДДУ) – самый высокий показатель за все I полугодие. Чуть меньше сделок было зафиксировано в апреле (5 147) и мае (4 159). Количество ДДУ, заключенных в марте, оказалось максимальным не только в разрезе полугодия, но и всего прошедшего пятилетия, подчеркивают эксперты «Метриум Групп». Даже в самые результативные месяцы кризисной и докризисной поры первичный рынок не испытывал такого наплыва покупателей. Последний рекорд был зафиксирован в декабре 2016 года, когда Росреестр зарегистрировал 4 859 ДДУ в Москве.

Мартовская активность клиентов нашла отражение и в показателях работы «Метриум Групп». Число сделок с первичной недвижимостью в марте превысило на 40% результаты марта 2016 года – лучшая динамика за полугодие. Большое число приобретений жилья наблюдалось и в мае, который оказался продуктивней аналогичного месяца прошлого года на 27%.

Между тем на вторичном рынке наблюдалась противоположная динамика. В марте было зарегистрировано 10 213 сделок купли-продажи, что на 24% меньше, чем в тот же месяц 2016 года. Эксперты «Метриум Групп» отмечают, что провал по числу операций со «вторичкой» в марте оказался даже хуже, чем в январе, когда спрос традиционно находится на самом низком уровне в течение года. В первый месяц 2017 года было заключено меньше сделок (4 812), но в годовом выражении падение спроса оказалось менее значительным, чем в марте (20%).

«Новостройки активно теснят «вторичку», которая продолжает доминировать в качестве объекта приобретения в структуре спроса на жилье, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». – Тем не менее, разрыв в стоимости «квадрата» на первичном и вторичном рынке минимален, причем нередко московские новостройки дешевле, а пропасть в плане качества объектов возрастает. Особенно этот процесс ускорился с началом кризиса, когда застройщики заметно улучшили все ключевые характеристики новых жилых комплексов, тогда как вторичный фонд продолжает ветшать. Полагаю, при сохранении нынешней тенденции уже в ближайшие пять лет число сделок с новостройками превысит количество транзакций на «вторичке».

По подсчетам экспертов «Метриум Групп», в первом полугодии 2017 года на первичном рынке жилья в среднем каждый месяц заключалось порядка 4 000 сделок, тогда как на вторичном рынке – 9 100, то есть в 2,3 раза больше. Между тем в 2013 году, на «первичке» каждый месяц проходило в среднем 1 770 сделок, а на «вторичке» – 13 000, то есть имел место семикратный разрыв. Таким образом, за последние пять лет он сократился в три раза.

Источник:

Метриум Групп

Обзор жилых комплексов в лучших районах Москвы

Объем предложения на столичном рынке жилья неуклонно растет. Покупателям все сложнее сделать правильный выбор и не потеряться в богатом ассортименте новостроек. Одним из главных критериев поиска жилого комплекса в мегаполисе является качество жизни в районе: экология, транспортная доступность и социальная инфраструктура интересуют каждого покупателя. Эксперты «Метриум Групп» подготовили обзор жилых комплексов в наиболее благоприятных для жизни районах Москвы.

Аналитики «Метриум Групп» подготовили обзор первичного рынка жилья в наиболее ликвидных локациях столицы, отличающихся лучшими показателями по экологии, транспортной доступности и обеспеченности социальными объектами. В основу обзора положен рейтинг 10 лучших столичных районов, составленный ранее в «Метриум Групп». На этот раз аналитики изучили предложения первичного рынка в данных районах, которые вошли в обзор. В Топ-5 не попали районы без проектов новостроек (Бескудниково и Марфино).

Топ-5 лучших районов Москвы*

Район

Округ

Экология

Транспорт

Инфраструктура

Итоговый балл

1

Зюзино

ЮЗАО

10

8

5,6

7,56

2

Фили-Давыдково

ЗАО

8

8,4

5,6

7,34

3

Черемушки

ЮЗАО

6

8,4

6,6

7,29

4

Измайлово

СВАО

10

5,2

7,4

6,93

5

Хорошевский

САО

6

8,4

5,4

6,87

Источник: «Метриум Групп»

*В рейтинг не вошли районы ЦАО, а также Дорогомилово, Раменки, Гагаринский, Ломоносовский, Донской и Беговой, так как они обладают заведомо высокой транспортной доступностью и обеспеченностью социальными объектами. Для подавляющего большинства покупателей недвижимости эти районы не представляют интереса ввиду слишком высокой стоимости жилья. Кроме того, в рейтинге учитывались только жилые комплексы.

1. Зюзино (ЮЗАО)

По результатам исследований экспертов «Метриум Групп», наивысший общий рейтинг по всем трем критериям (экология, транспортная доступность, обеспеченность инфраструктурой) у района Зюзино. Однако по социальной инфраструктуре он уступил занявшим третью позицию Черемушкам и Измайлово. На сегодняшний день в Зюзино представлены один проект бизнес-класса и два жилых комплекса комфорт-класса.

Единственный проект высокобюджетного сегмента в Зюзино – это ЖК «Айвазовский» на Малой Юшуньской улице. Жилой комплекс состоит из 12 секций переменной этажности (от 6 до 30 этажей). Сейчас здание уже введено в эксплуатацию. В состав ЖК входят собственные социальные объекты: детский сад и подземный двухуровневый паркинг на 590 м/м (по числу квартир в проекте). Минимальная площадь представленной в продаже квартиры составляет 72 кв. м, а стоимость – 15,97 млн руб.

ЖК «Родной город. Каховская» – современный проект комфорт-класса, состоящий из трех монолитных корпусов (16 – 23 этажа) недалеко от ул. Каховка. Продажи стартовали в конце 2015 года, а сдача ЖК намечена на II кв. 2018 года. К распоряжению жильцов – одноуровневый подземный паркинг на 201 машино-место. Как и другие современные проекты, «Родной город. Каховская» предлагает покупателю большой выбор планировок. Минимальная площадь квартиры – 34,2 кв. м, а бюджет покупки – 6,76 млн рублей.

ЖК «Горизонт» – двадцатиэтажный жилой комплекс массового сегмента на Балаклавском проспекте. Сейчас дом уже введен в эксплуатацию. Квартиры в «Горизонте» отличаются от более современных проектов крупными габаритами: минимальная площадь – 51,2 кв. м, высота потолков – 3 м «Входной билет» в этот проект на сегодняшний день составляет 10,04 млн рублей.

2. Фили-Давыдково (ЗАО)

Вторую позицию в рейтинге лучших локаций столицы занял район Фили-Давыдково. По экологии он уступил только два балла лидеру рейтинга, но по показателю транспортной доступности превзошел Зюзино. Это не удивительно: через район проходит важнейший Кутузовский проспект, связанный с другими удобными магистралями: Рублевским, Можайским и Аминьевским шоссе, а также Минской улицей. В пяти минутах ходьбы находится станция метро «Славянский бульвар».

На территории Фили-Давыдково, а также по соседству находится множество зеленых зон: Долина реки Сетунь, Матвеевский лес, Парк Победы и Филёвский парк. По уровню обеспеченности социальной инфраструктурой данный район также не уступает лидеру рейтинга: в Фили-Давыдково 20 детских садов, 17 школ, восемь поликлиник и шесть библиотек.

В Фили-Давыдково на сегодняшний день представлен только один жилой комплекс – проект премиум-класса «Квартал Триумфальный». Данный ЖК – часть масштабного проекта реконструкции кварталов 1-2 района Фили-Давыдково, которой занимается компания «ФЦСР». Сейчас ведется строительство жилого корпуса №18 – монолитного дома переменной этажности (от 14 до 23). Одна из основных особенностей проекта – просторные квартиры площадью от 61,6 кв. м до 229,7 кв. м. Кроме того, в корпусе запланированы видовые квартиры площадью 210 кв. м с выходом на собственные террасы. Также застройщик предусмотрел двухуровневый подземный паркинг на 450 автомобилей. Минимальный бюджет покупки в проекте составляет 14,13 млн рублей, срок сдачи – конец 2018 года.

«Хорошая экология, транспортная доступность и обеспеченность «социалкой» – это действительно редкое сочетание для московских районов, – говорит Павел Телушкин, исполнительный директор компании «ФЦСР». – Как правило, речь идет об обжитых локациях в пределах МКАД, где девелоперам «негде развернуться» из-за существующей застройки и коммуникаций. Район Фили-Давыдково стал исключением из этого правила с большой перспективой. Именно здесь на месте старых хрущевок «ФЦСР» ведет реконструкцию квартала, где в скором времени появится сразу несколько качественных ЖК, первым из которых станет «Квартал Триумфальный».

3. Черёмушки (ЮЗАО)

Третью позицию занимают Черёмушки – еще один район Юго-Западного административного округа в рейтинге. По уровню транспортной доступности и обеспеченности социальной инфраструктурой данная локация опережает лидера Топ-5, однако уступает первым двум строчкам по экологии. В районе Черёмушки представлено большое число социальный учреждений: 25 школ, 9 детских садов и 6 поликлиник.

В данной локации на сегодняшний день находится в продаже один жилой комплекс бизнес-класса – «Розмарин». Здания по адресу ул. Наметкина, 18 уже введены в эксплуатацию. ЖК с охраняемой территорией состоит из 9 секций переменной этажности от 12 до 31 этажей. «Розмарин» богат собственной инфраструктурой – трехуровневый паркинг, детский сад, теннисный корт, фитнес-центр. Минимальная площадь квартиры, представленной на сегодняшний день в проекте, 54,6 кв. м, а бюджет покупки – 15,29 млн рублей.

4. Измайлово (ВАО)

Фактически четвертая позиция в рейтинге принадлежит району Бескудниково, однако на сегодняшний день в данной локации не представлен ни один жилой комплекс в продаже. Однако следующий за ним район Измайлово уступает своему конкуренту только по одной позиции (транспортная доступность), но опережает по экологии и обеспеченности социальными объектами. Более того, Измайлово – это один из двух (наряду с Зюзино) районов столицы с максимальным рейтингом по экологии (10 из 10) благодаря огромному Измайловскому парку.

В районе Измайлово на сегодняшний день представлен только один проект – жилой квартал бизнес-класса «Виноградный», который вышел на рынок еще в 2010 году. ЖК «Виноградный» состоит из четырех монолитных корпусов от 7 до 18 этажей в высоту. Проект отличает большая площадь благоустроенных прилегающих территорий – 2,8 га с собственным парком, аллеями, фонтанами, детскими и спортивными площадками. Минимальная площадь квартиры в продаже – 57 кв. м, а бюджет покупки – 18,13 млн рублей.

5. Хорошёвский (САО)

На пятой строчке рейтинга расположился район Марфино, однако, как и в случае с Бескудниковским районом, новых проектов первичного рынка в данной локации нет. Следующий район в рейтинге Хорошёвский, тем не менее, только в обеспеченности объектами инфраструктуры не дотягивает до показателей Марфино. В то же время по уровню экологии он ничем не хуже, к примеру, Черёмушек, а по транспортной доступности не уступает району Фили-Давыдково.

В Хорошёвском районе сегодня представлены три жилых комплекса бизнес-класса. ЖК «Лица» – монолитный комплекс, состоящий из 7 секций по 24 этажа каждая. «Лица» – один из самых инновационных комплексов Москвы. На основе общедомовой системы Wi-Fi в комплексе внедрены интеллектуальная система распознавания въезжающих автомобилей, виртуальный консьерж, внутридомовая навигация с помощью смартфона и др. Минимальная площадь квартиры составляет 50 кв. м, а «входной билет» в проект – 15 млн рублей.

Второй проект – ЖК «Династия» на Хорошевском шоссе 25. Жилой комплекс состоит из семи монолитных секций переменной этажности (21, 22, 23, 24 этажа). В основу концепции ЖК легло сочетание архитектурных направлений начала XX века эклектики и ар-деко. Примечателен закрытый от взглядов посторонних двор-парк с площадками для детей, амфитеатром, скейт-парком и тренажерами для фитнеса. Для автомобилистов в жилом комплексе предусмотрен паркинг на 1200 машино-мест, а также гостевая стоянка. Жители также смогут воспользоваться кладовыми помещениями площадью от 11 кв. м до 33 кв. м. Минимальная площадь квартиры в «Династии» составляет 36 кв. м, а бюджет покупки – 7,18 млн рублей.

ЖК «Прайм Тайм», расположенный на ул. Викторенко 11. Данный жилой комплекс поступил в продажу осенью 2016 года. В рамках первой очереди проекта возводится девятисекционный дом, достигающий 15 этажей. В основу архитектурной концепции положен неоклассический стиль, который удачно перекликается с уже существующими в районе шедеврами сталинского ампира и современными новостройками. Общая площадь благоустроенной территории составляет 1 га, которого 2 500 кв. м приходится на детские и спортивные площадки. Минимальная площадь квартиры в проекте составляет 36 кв. м, а самый низкий бюджет покупки – 8,71 млн рублей.

«Как видно из рейтинга, самые лучшие районы столицы пока предлагают небольшой выбор проектов, однако в большинстве своем это качественные новостройки высокого ценового сегмента, – говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». – В то же время большинство из них уже завершены, и лишь пять («Квартал Триумфальный», «Родной город. Каховская», «Лица», «Прайм Тайм», «Династия») находятся в стадии активной реализации. С первого взгляда, более надежным вложением станет готовый дом, поэтому можно было рекомендовать завершенные проекты в лучших районах. В то же время нужно понимать, что в готовых новостройках цены практически не растут (на уровне инфляции), тогда как в строящихся ЖК стоимость «квадрата» еще повышается. Именно поэтому я бы рекомендовала приобретать жилье в новых проектах в данных локациях, так как они еще принесут немалую выгоду их покупателям за счет увеличения капитализации. Кроме того, новостройки в востребованных локациях всегда будут пользоваться спросом у покупателей жилья, а значит собственнику или инвестору будет легче реализовать квартиру на рынке в случае необходимости».

Источник:

Метриум Групп

В 2015-ом состоится "премьера" некоторых долгостроев

Налоги и недвижимость: кто платит и сколько

Недвижимость и налоги – явления, которые с давних времен ходят рука об руку. Квартиры и дома стоят дорого. Следовательно, человек, приобретший что-нибудь из real estate, по определению состоятельный, деньги с него получить можно. Это во-первых. А во-вторых, недвижимость – явно из числа тех активов, которые на виду: в виде клада под елкой не закопаешь и в иностранный банк не положишь. Эти два простых соображения приковывают к данному виду имущества интерес фискальных органов – во всех странах.

Обозреватель «Журнала о недвижимости MetrInfo.Ru» решил написать своеобразный «сериал» по теме «Недвижимость и налоги». Сегодня – первая часть повествования, посвященная приобретению.

Покупатели – их в России берегут

Ипотека: разбег перед падением

За три квартала 2014 года объемы выданной ипотеки увеличились по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 40%.

Существенная поддержка спроса с привлечением ипотеки способствовала росту объемов строительства нового жилья, а не цен на него. В условиях существенного замедления темпов развития экономики сектор жилищного строительства выглядит более оптимистично. Ввод жилья по итогам 9 месяцев 2014 года составил 624 тыс. квартир общей площадью 48,2 млн кв. м (к соответствующему периоду 2013 года рост составил 28,6% и 24,6%, соответственно). Доля ипотечных сделок в продажах нового жилья составляет не менее 40%, а по многим объектам превышает 80%.

Во второй половине 2014 года темпы роста рынка ипотеки стали замедляться. Граждане предпочли покупать валюту или отложить деньги на черный день. И тем не менее с учетом высоких темпов роста первого полугодия темпы роста ипотечного рынка в 2014 году в целом составят около 20-30%.

Дальнейшее развитие ипотеки закладывает фундамент для будущего роста объемов ввода жилья, что в свою очередь оказывает значимый стимулирующий эффект на развитие экономики в целом и вносит ощутимый вклад в рост ВВП. В этих условиях замедление темпов роста рынка ипотеки может оказать сейчас гораздо более ощутимое влияние на экономику по сравнению с ситуацией 2008-2009 годов. Для нейтрализации этого риска целесообразно реализовать программу поддержки жилищного строительства, как это было сделано с привлечением средств ВЭБ в проекты строительства доступного жилья и ипотеку в 2010-2013 годах.

Банкам не хватает ликвидности, так как приток депозитов замедлился, а внешние рынки закрыты. К сожалению, Банк России не использует такой инструмент предоставления ликвидности, как прямой выкуп активов. По оценкам АИЖК, накопленный высококачественный портфель ипотечных жилищных кредитов (3 трлн рублей; доля кредитов без единой просрочки составляет более 95%) является хорошим залогом для операций Банка России по предоставлению ликвидности. Однако в ломбардный список ЦБ, бумаги из которого могут выступать обеспечением по кредитам, включены ипотечные ценные бумаги на сумму не более 210 млрд рублей (менее 7% всей задолженности по ипотеке). Вместе с тем с сентября 2010 года для развития рынка ипотеки АИЖК реализует программу по приобретению облигаций с ипотечным покрытием, в соответствии с которой осуществляется выкуп старших выпусков ипотечных облигаций участников рынка. Расширение такой программы в условиях прекращения доступа на рынок капитала долгосрочных ресурсов пенсионных накоплений позволило бы удовлетворить потребности банков в долгосрочном фондировании для ипотечного кредитования.

Банки стараются привлекать заемщиков не демпинговыми ставками, а сервисом, упрощая процедуру получения кредита и приобретения недвижимости. На первичном рынке существенно улучшилось взаимодействие с застройщиками, в том числе аккредитация объектов. Несмотря на некоторое снижение требований к заемщикам, качество ипотечного портфеля сохраняется на высоком уровне. Доля ипотечных ссуд со сроком задержки платежей более 90 дней составляет 2%, а общий объем ипотечных ссуд без единого просроченного платежа - около 95,6%.

Однако такая стабильность во многом обеспечивается высокими темпами роста ипотечного портфеля. В абсолютном выражении проблемные кредиты (с просрочкой более 90 дней) выросли за 8 месяцев 2014 года на 20% до 64,6 млрд рублей. Мы ожидаем некоторого снижения качества портфеля с началом замедления темпов выдачи кредитов. Банкам следует очень внимательно оценивать кредитные риски и не допускать необоснованного снижения требований к заемщикам. В случае резкого ухудшения экономической ситуации сильнее всего пострадают заемщики, получающие "серую" зарплату.

Еще один волнующий вопрос - ставки по ипотеке. До конца года возможно удорожание кредитов в связи с сохранением высокой стоимости фондирования. Пока основные участники рынка не торопятся полностью компенсировать за счет заемщиков возросшую стоимость денег на рынке (к ноябрю - на 2-3 п.п., а с учетом последних решений ЦБ - на 3-5 п.п.), повысив пока ставки лишь на 0,5-1 п.п. Дальнейшее повышение ставок может негативно отразиться на доступности ипотечных кредитов для населения и, как следствие, на получаемых банками доходах. И это в условиях, когда другие виды кредитования гораздо более рискованны. По итогам года ставки по ипотеке составят до 12,6% за счет уже большого объема кредитов, выданных по средней ставке в 12,2%. Ставка к концу декабря может вырасти до 13,5%.

По оценкам АИЖК, психологической границей ставки по ипотеке является уровень в 14,5-15%, выше которого ставки не поднимались даже в кризисный 2009 год. Деньги в экономике останутся дорогими, и банки встанут перед дилеммой: повышать ставки выше психологического уровня либо ужесточать неценовые условия выдачи с целью снижения кредитных рисков. На наш взгляд, большинство участников рынка, стремясь сохранить ипотечное кредитование как одно из значимых направлений бизнеса, выберут второй вариант.

В целом 2015 год будет очень непростым. Существуют высокие риски сокращения в 2015 году объема выдачи ипотечных кредитов по причинам, с одной стороны, снижения спроса потенциальных заемщиков, испытывающих падение реальных доходов, а с другой стороны, ужесточение требований кредиторами, имеющими проблемы с долгосрочной ликвидностью.

Таблица. Структура ипотечных ссуд выданных в 1 полугодии 2014 года, по срокам

Период

Процент

до 5 лет

7%

от 5 до 10 лет

21%

от 10 до 20 лет

60%

от 20 до 25 лет

8%

свыше 25 лет

4%

Источник:

Российская газета

Таунхаусы в Подмосковье: обзор новых объектов

Изменить свою жизнь можно, если переехать из городской квартиры в таунхаус в пригороде Москвы. Благо цены «таунов» и квартир в столичных многоэтажках сопоставимые. За те же деньги вы получаете бОльшую в два раза площадь, свой участок земли, место для автомобиля.

Первичный рынок таунхаусов Подмосковья пополняется новыми предложениями. Впрочем, процесс идет вяло: по информации «ИРН-Консалтинг», за последние полгода на рынок вышло всего четыре новых проекта и возобновились продажи двух поселков, приостановленные еще осенью. Это отрицательный «рекорд» за последние пять лет: обычно на рынок поступало от 12 до 43 поселков, не предлагавшихся в предыдущем полугодии.

Да и в целом - таунхаусы по сравнению с другими объектами загородной недвижимости в столичном регионе пока в меньшинстве. По данным аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость», на текущий момент насчитывается 68 495 загородных объектов в коттеджных поселках, из них 8% приходится на таунхаусы и 3% - на дуплексы.

По оценке Владимира Яхонтова, управляющего партнера «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость», всего на загородном рынке Подмосковья насчитывается около 810 организованных поселков, в которых идут продажи.

Основная доля предложения (около 60%) традиционно приходится на участки без подряда, а доля таунхаусов составляет около 15-20%. При этом по сравнению с 2013 годом, в 2014-м количество поселков, в которых предлагаются таунхаусы, увеличилось на 20%.

«Сам формат существует уже почти 15 лет, но только в период между кризисом 2008 года и нынешней стагнацией он набрал настоящую популярность», - отмечает Михаил Кондырев, управляющий партнер компании «33 Поселка».

По данным компании «ИРН-Консалтинг», в 30-километровой зоне от МКАД на рынке первичного загородного жилья Московского региона сосредоточена основная масса поселков с таунхаусами – 124 из 159, или 78%.

По подсчетам Ильи Менжунова, директора департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп», примерно треть всех подмосковных поселков таунхаусов сконцентрирована в пределах 15 км по Новорижскому, Калужскому, а также Минскому шоссе. Западные и юго-западные направления Московской области девелоперы и покупатели выбирают в силу хорошей транспортной доступности и благоприятной экологической обстановки этих территорий. К тому же здесь, в ближнем поясе Москвы, достаточно свободных участков под строительство. Чуть меньше таунхаусов на Дмитровском, Осташковском и Каширском шоссе. На Киевском направлении в пределах 15 км от кольцевой автодороги можно насчитать не более 8 коттеджных поселков, включающих таунхаусы.

Направлениями - лидерами по объемам предложения таунхаусов в радиусе 30 км от МКАД, являются Новорижское, Калужское и Дмитровское шоссе: суммарно здесь расположено 34% всех поселков с таунхаусами. Еще 13% поселков находится на Киевском и Каширском шоссе. «Таким образом, самые большие объемы предложения таунхаусов сосредоточены в Новой Москве (Калужское и Киевское шоссе) – 17,0%, а также на Новой Риге – 16,1%», - отмечает Татьяна Калюжнова, руководитель «ИРН-Консалтинг».

Что касается дорогих проектов, то, по информации Константина Романова, директора по развитию компании Villagio Estate, порядка 50% всех элитных таунхаусов сосредоточено на Новорижском шоссе. Около 15% объектов данного формата расположено на Рублево-Успенском направлении, по 8% - на Ленинградском и Минском шоссе.

Цены заинтересуют покупателей

Тенденции, заявившие о себе в целом на загородном рынке, проявляются и в сегменте «таунхаусы». Застройщики уменьшают площади квартир, тем самым снижая цену за объект. Как отметила Татьяна Калюжнова («ИРН-Консалтинг»), за последний год (с весны 2014 года по весну 2015-го) заявленная средняя стоимость квартир-секций в поселках таунхаусов до 30 км от МКАД снизилась на 2,7%: с 11,2 до 10,9 млн руб. И в основном это связано с уменьшением средней площади квартир-секций: 169 против 178 кв. м.

При этом на рынок вышли весьма компактные секции по ценам не выше стоимости обычных квартир. Например, по данным «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость», в КП «Артек» (Волоколамское, 17 км) секция в таунхаусе площадью 99,5 кв. м продается за 5,5 млн руб.; в КП «Марсель» (Калужское, 34 км) – готовый «таун» 90 кв. м на 4,5 сотках земли - за 6,5 млн руб.; в КП «Европейская долина-2» (Калужское, 24 км) - секция 101 кв. м обойдется всего 4,3 млн, а секция от 60 кв. м - за 3,4 млн руб.

Свою лепту в политику ценообразования вносят и различные акции от застройщиков, в конечном итоге снижающие цену. Как объяснил Владимир Яхонтов («МИЭЛЬ-Загородная недвижимость»), загородный рынок массового сегмента не ощутил на себе волны того ажиотажного спроса декабря 2014 года, который пришелся на рынок квартир. На рынке таунхаусов спрос вел себя согласно сезонности. А с обвалом рубля и нестабильностью экономики спрос начал снижаться. Такие события вынуждают застройщиков привлекать покупателей различными методами: это прежде всего скидки, акции, бонусы при покупке. Например, в КП «Наполеон» (Калужское, 27 км) скидка при 100%-й оплате - 10%.

По словам Юлии Грошевой, директора департамента загородной недвижимости Kalinka Group, застройщики в элитном сегменте вынуждены «играть» с курсом валюты, фиксируя его на уровне 35-42 рублей за доллар. Например, в поселке «Трувиль» (18 км от МКАД по Минскому шоссе) действует акция «Три по тридцать три»: можно выбрать из трех предлагаемых таунхаусов и приобрести недвижимость по курсу 33 рубля за доллар.

Больше того, Илья Менжунов («Метриум Групп») предполагает, что ввиду непростой экономической ситуации и снижения покупательской способности населения многие девелоперы, скорее всего, будут выводить на рынок новые проекты уже с дисконтом 10-15% от среднерыночной цены, чтобы перетянуть на себя спрос.

В отличие от элитного рынка таунхаусов в проекты экономкласса закладывается меньшая прибыльность, и диапазон для маневров у застройщиков гораздо уже. «Поэтому в нашем сегменте при базовом сценарии развития рынка глубоких скидок и понижения цен мы не прогнозируем», - говорит Константин Филиппишин, генеральный директор группы компаний «Экодолье».

Антон Архипов, руководитель офиса «Сретенское» департамента загородной недвижимости «ИНКОМ-Недвижимость», также считает, что в будущем цены на таунхаусы не будут ощутимо падать, ведь уже сейчас «застройщики работают на грани рентабельности в связи с тем, что они активно конкурируют с квартирами. Позиционируя на рынке доступные таунхаусы как новый формат, им необходимо перетягивать на себя покупателей, поэтому они жертвуют рентабельностью ради стабильных продаж». К тому же существенно усложнился процесс согласования для проектов таунхаусов, увеличились социальные нагрузки, подрастает себестоимость строительства.

Новые проекты

Многие проекты, включающие таунхаусы и вышедшие в последнее время на загородный рынок Подмосковья, соответствуют тенденциям времени, что увеличивает их конкурентную способность по сравнению с реализованными несколькими годами ранее. В числе поселков, на которые следует обратить внимание, Татьяна Калюжнова («ИРН-Консалтинг)» назвала КП комфорткласса «Артек», который располагается в 17 км от МКАД по Волоколамскому шоссе. В начале ноября 2014 года компания «Фокса» вывела на продажу пятую очередь проекта, которая рассчитана на 122 таунхауса и обеспечивается всеми центральными коммуникациями, в том числе теплоснабжением и горячей водой от собственной общепоселковой котельной. В начале весны 2015 г. в рамках пятой очереди квартиры-секции от 99,5 до 140,2 кв. м на участках от 0,9 до 1,5 сот. можно было приобрести за 5,5 – 7,9 млн руб.

На Симферопольском шоссе в начале декабря 2014 г. вышел в продажу новый поселок KASKAD Park от компании «KASKAD Недвижимость». Он расположен в городском округе Домодедово около д. Бережки в 20 км от МКАД. Пока в реализацию поступила только первая очередь строительства, в рамках которой будет построено 236 таунхаусов. Приобрести квартиры-секции на начальном этапе строительства площадью 97,0 – 177,4 кв. м с участками 0,6 – 5,3 сот. можно за 3,8 – 9,0 млн руб. Окончание строительства первой очереди намечено на IV квартал 2016 г.

По данным Ильи Менжунова («Метриум Групп»), в 2014 году на загородный рынок вышел проект «Кембридж» (25 км по Новорижскому направлению). Это кирпичные таунхаусы в английском стиле, состоящие из 4, 6 и 8 секций. Все секции имеют по два парковочных места, мансарды и 2-3 этажа. Площади домов варьируются от 110 кв. м до 150 кв. м. Размер придомовых участков составляет 1-3 сотки. Инфраструктура комплекса представлена следующими объектами: фитнес-клуб, медицинский центр, школа, детский сад с углубленным изучением английского языка, спортивные и детские площадки, магазины, кафе, ресторан, отделение банка, автомойка, шиномонтажная мастерская и т.д. Цены в поселке «Кембридж» начинаются от 5,5 млн рублей.

Во втором квартале 2015 года ожидается выход нового поселка таунхаусов бизнес-класса «Рига!Рига!». Комплекс расположен на одном из самых престижных направлений Подмосковья - Новорижском шоссе, в 16 км от МКАД. В «Рига!Рига!» возводятся кирпичные двухэтажные таунхаусы двух типов: площадью 125 кв. м (с двумя или тремя спальнями и с палисадником в 0,5 сотки) и площадью 164 кв. м (с тремя или четырьмя спальнями и с палисадником до 2 соток). На территории поселка предусмотрены 27 детских игровых площадок, детский сад, развивающий центр, мини-зоопарк, а также спортивные площадки, горнолыжный спуск и прогулочная набережная длиной 2 км. Средняя стоимость таунхауса – 9 млн рублей.

Антон Архипов («ИНКОМ-Недвижимость») выделил проект «Акваполис», который вышел в конце прошлого года. Он расположен на берегу Истринского водохранилища. Здесь таунхаус площадью 112 кв. м можно купить за 2,9 млн руб. – рекордную по сегодняшним временам цену.

В прошлом году вышел новый проект у группы компаний «Лосиный остров» - «Заповедный парк 2», где предлагаются дуплексы 100 кв. м по цене 4,9 млн руб. и 132 кв. м по цене 5,6 млн руб. Для проекта с удаленностью 16 км по Ярославскому или Щелковскому шоссе это вполне демократичные цены. Более того, цена квадратного метра таунхауса здесь ниже, чем цена квадратного метра квартиры в многоэтажной новостройке в этом же радиусе, подчеркивает эксперт.

В марте 2014 года стартовали продажи в первом подмосковном проекте группы компаний «Экодолье» – жилом комплексе «Экодолье Шолохово», сообщил Константин Филиппишин («Экодолье»). Это мультиформатный жилой комплекс, расположенный в 15 км от МКАД по Дмитровскому шоссе. Как и все проекты ГК «Экодолье», жилой комплекс «Экодолье Шолохово» представляет собой комплексное освоение территорий. Здесь будут все центральные коммуникации, собственная социальная и коммерческая инфраструктура, в т.ч. школа и детский сад. На сегодня в жилом комплексе можно приобрести коттеджи площадью от 110 до 393 кв. м, стоимостью от 8 млн руб. и таунхаусы с площадью блока 88 кв. м и 169 кв. м, стоимостью от 3,9 млн руб. В стоимость домов и таунхаусов уже входит земельный участок и введенные в дом коммуникации (газ выводится на участок).

Осенью компания Villagio Estate вывела на рынок новый проект премиум-класса – поселок таунхаусов Futuro Park, рассказывает Константин Романов (Villagio Estate). Загородный комплекс расположен на 23-м км Новой Риги рядом с другими проектами компании. В поселке будет построено 382 таунхауса свободной планировки площадью 168 и 238 кв. м с участками от 2 до 4 соток. Сейчас действует спецпредложение, по которому ограниченное количество таунхаусов можно приобрести за 11 млн рублей. Инфраструктура проекта включает парковый ансамбль, детский сад и начальную школу, медицинский центр, спа-комплекс, крытый бассейн, теннисные корты, ресторан и магазин, многоуровневый паркинг и вертолетную площадку для служб МЧС.

Традиционно журнал www.metrinfo.ru задал своим экспертам «вопрос напоследок»: будут ли застройщики чаще браться за проекты с таунхаусами или предпочтут другие форматы жилья в Подмосковье?

Татьяна Калюжнова, руководитель «ИРН-Консалтинг»:

В текущих условиях застройщики будут чаще браться за формат таунхаусов, а не за формат коттеджных поселков, нежели несколько лет назад. В силу более низкой стоимости таунхаусы продаются активнее, чем коттеджи.

Сдерживающим фактором для развития сегмента таунхаусов является статус земельных участков, на которых планируется строительство, и стоимость перевода земель из одной категории в другую. Если расходы на изменение статуса земли (в идеале таунхаусы должны строиться на землях населенных пунктов под малоэтажное жилищное строительство) съедают экономику проекта, тогда застройщики могут временно приостановить его реализацию до лучших времен.

Антон Архипов, руководитель офиса «Сретенское» департамента загородной недвижимости «ИНКОМ-Недвижимость»:

В новых реалиях процесс выхода загородных проектов стал дольше и дороже – количество новых проектов не возрастет. Конечно, они будут выходить, но до затоваривания рынка нам очень далеко. Скорее можно ожидать дефицита хороших предложений.

Константин Филиппишин, генеральный директор группы компаний «Экодолье»:

Таунхаус сегодня является одним из наиболее востребованных форматов малоэтажного жилья, т.к. обладает рядом очевидных преимуществ, даже в условиях сложившейся экономической ситуации. Поэтому, я думаю, количество малоэтажных проектов с таунхаусами будет только расти.

Владимир Яхонтов, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость»:

В текущих экономических условиях можно предположить, что таунхаусы не только не потеряют, но и будут приобретать все большую популярность у покупателей в связи с ценовой доступностью формата в сравнении с классическим загородным домом.

Юлия Грошева, директор департамента загородной недвижимости Kalinka Group:

Ситуация на рынке такова, что даже крупные застройщики уходят в малоэтажное строительство. На малоэтажные комплексы есть спрос, они рентабельны. Поэтому можно быть уверенным в ликвидности таунхаусов. С другой стороны, это не самый доходный формат и зарождающихся новых проектов в премиум-сегменте пока нет.

Константин Романов, директор по развитию компании Villagio Estate:

Думаю, популярность этого формата никуда не уйдет, тем более сейчас, когда именно малоэтажные объекты особенно ценятся с точки зрения ликвидности и сохранения финансовых средств.

Источник:

http://www.metrinfo.ru

Страхование квартир на дачный и отпускной сезон

Спорить выгодно

С 2015 года в Москве повысились налоги для собственников коммерческой недвижимости, причем сразу по нескольким пунктам. С 0,9% до 1,2% поднялась налоговая ставка, кроме того, увеличился и пул объектов, налогообложение которых исчисляется от кадастровой стоимости здания.

В столице определение кадастровой стоимости зданий проводится раз в два года в основном сравнительным подходом, который не учитывает целый ряд нюансов и земельных участков, и особенно зданий. Например, по полной стоимости считаются этажи подземных паркингов, которые не приносят владельцам арендного дохода, сопоставимого с торговыми и офисными площадями. Таких примеров множество, что и вынуждает собственников оспаривать кадастровую стоимость своих объектов.

За прошлый год и начало этого года, по данным Росреестра, в сегменте торговых и офисных центров было вынесено около 30% положительных решений по оспариваемой кадастровой стоимости, по земельных участкам - около 20%. Учитывая высокую налоговую нагрузку на предпринимателей и организации, владеющих дорогостоящими объектами коммерческой недвижимости, механизмы определения и оспаривания кадастровой стоимости недвижимости интересуют сейчас практически всех. Оспаривать кадастровую стоимость объекта, если вы с ней не согласны, можно и нужно. Остается разобраться как.

Оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости только два: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Первое основание, по сути, предполагает исправление фактических ошибок в сведениях об объекте недвижимости. Устранение этих ошибок, как правило, производится в досудебном порядке и не является серьезной проблемой. Если же с данными об объекте недвижимости все в порядке, оспаривать завышенную кадастровую стоимость следует по второму основанию.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами, юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Анализ судебной практики позволяет заключить, что к таким заинтересованным лицам могут быть отнесены собственники объектов недвижимости, арендаторы, субъекты права постоянного бессрочного пользования и пожизненного наследуемого владения, а также лица, заинтересованные в выкупе зданий или земельных участков, если выкупная цена зависит от кадастровой стоимости объектов.

Так, в постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 19.06.2014 по делу А82-9984/2013 суд указал следующее : "Действующее законодательство не связывает возможность проведения оценки объекта с наличием исключительно права собственности на этот объект. Наличие у предпринимателя права аренды земельного участка, арендная плата за пользование которым определена с учетом кадастровой стоимости, и преимущественного права на заключение нового договора аренды на следующий срок является достаточным основанием для реализации права на проведение оценки рыночной стоимости соответствующего объекта. Кроме того, выкупная цена участка определяется на основании его кадастровой стоимости, поэтому реализация предпринимателем права на выкуп спорного земельного участка поставлена в зависимость от спорной оценки".

Как оспаривать кадастровую стоимость объекта недвижимости? Для юридических лиц и государственных органов закон предусматривает обязательный досудебный порядок. До обращения в суд указанные заинтересованные лица обязаны обратиться в территориальную комиссию Управления Росреестра по субъекту РФ с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости. Для физических лиц и индивидуальных предпринимателей обращение в комиссию не является обязательным.

Можно ли обжаловать в судебном порядке решение территориальной комиссии? Длительное время по данному вопросу судебная практика была крайне противоречивой. Однако с внесением изменений в ст. 24.18 ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ" оспаривание решений территориальных комиссий допускается только в двух случаях: если комиссия отклонила заявление заинтересованного лица о пересмотре кадастровой стоимости или не рассмотрела его в установленный законом срок.

С начала года в апелляции рассмотрено уже несколько дел, где суды посчитали решения комиссии об отклонении заявления заинтересованного лица незаконными. При этом следует обратить внимание на тот факт, что отклонение заявления территориальными комиссиями было вызвано несоответствием представленных отчетов оценщиков закону об оценочной деятельности в части используемых подходов к оценке объектов недвижимости.

В августе 2014 года был фактически разрешен спор, в какой суд обращаться с требованием о признании кадастровой стоимости равной рыночной.

Ст. 24.18 ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ" использует термин "суд", что стало поводом к неоднозначному толкованию этого вопроса. Впоследствии ст. 26 ГПК РФ была дополнена п. 8, согласно которому судам общей юрисдикции стали подведомственны дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

Кроме того, в письме от 02.10.2014 N 7-ВС-4473/14 Верховный суд РФ указал, что законодатель, употребляя термин "суд" в новой редакции закона, подразумевает именно "суд общей юрисдикции" в качестве надлежащего судебного органа по рассмотрению споров о кадастровой стоимости.

Поскольку правила о подсудности таких споров судам общей юрисдикции вступили в силу совсем недавно, говорить о наличии сформировавшейся практики судов общей юрисдикции не приходится. Опубликованные определения Верховного суда об отказе в передаче дел в Президиум касаются в основном судебных актов, вынесенных арбитражными судами РФ.

Вместе с тем, учитывая большое количество спорных вопросов (как материальных, так и процессуальных), связанных с заявлением требований о признании кадастровой стоимости равной рыночной и об оспаривании решений территориальных комиссий, ясность могли бы внести разъяснения Верховного суда РФ по вопросам рассмотрения судами споров об определении кадастровой стоимости.

Источник:

Российская газета

Чего НЕ нужно делать при покупке квартиры в новостройке

Советов о том, как правильно подойти к процессу покупки квартиры в новостройке на просторах интернета, можно найти огромное количество. Однако рекомендации по поводу того, чего НЕ нужно делать покупателю, встречаются крайне редко. Эксперты «Метриум Групп» взялись восполнить этот пробел.

Переоценивать свои финансовые возможности

Порог входа на первичном рынке сегодня находится на очень низком уровне. И купить квартиру в ипотеку могут себе позволить многие. Однако далеко не все задумываются о том, как гасить ипотечный кредит. Достаточно ли стабильная работа? Есть ли у вас «подушка безопасности» на случай ее потери? Какую долю от зарплаты вы готовы отдавать на ежемесячные выплаты? По мнению экспертов «Метриум Групп», ипотеку стоит брать в том случае, когда вы безболезненно можете отдавать половину заработка на погашение кредита, имея при этом «резервный фонд» в размере как минимум шести ежемесячных платежей.

Откладывать покупку понравившейся квартиры

Каждый из нас стремится сэкономить. Особенно если это касается таких масштабных покупок, как приобретение квартиры. И желание подождать скидок является вполне естественным. Только если речь не идет о конкретном понравившемся варианте. Если вы уже определились с выбором, то откладывать покупку не стоит. Велика вероятность, что схожие запросы окажутся и у других покупателей. И до сезона распродаж квартира вас не дождется. Кроме того, в ожидании снижения цены, есть риск получить обратное: в наиболее ликвидных проектах цены растут, и довольно быстро.

Работать с несколькими агентствами недвижимости

Стремление сэкономить может также проявиться и в желании найти более привлекательное предложение у другого брокера. Но это обернется лишь потраченным зря временем. Сегодня все агентства недвижимости работают по общим прайсам от девелопера. Поэтому разница может быть лишь в уровне сервиса и сопутствующих услугах, а квартира при этом будет стоит одинаково.

Надеяться, что менеджер по продажам сам раскроет всю информацию об объекте

Не нужно рассчитывать на то, что менеджер по продажам проявит инициативу и сам распишет все минусы и плюсы проекта. В избежание неприятных сюрпризов задача покупателя заключается в том, чтобы задавать вопросы, в том числе самые неудобные. Частный или муниципальный детский сад строится во дворе дома? На сколько очередей рассчитан проект и как долго будет продолжаться строительство по соседству? Существуют ли утвержденные градостроительные планы по развитию соседних с домом участков, не появится ли там какая-нибудь высотка, перекрывающая вид из окна, или шумная трасса? Причем желательно заранее составить «опросный лист», чтобы не забыть спросить что-нибудь важное.

Доверять слишком восторженным или крайне негативным отзывам

Одним из главных советов покупателям квартир в новостройках является мониторинг форумов и отзывов в социальных сетях. Но нужно понимать, что этими каналами давно пользуются и сами девелоперы. Волна негатива может быть спровоцирована конкурентами, а масса восторженных комментариев нередко является саморекламой. Истина где-то посередине, но определить ее дано не всем. Лучше задать прямой вопрос на волнующую тему представителю застройщика. По его реакции и ответу можно будет сделать больше выводов, чем по соцсетям.

Чересчур полагаться на имя девелопера

Еще один из часто встречающихся советов покупателям квартир в новостройках касается репутации девелопера. Принято считать, что чем известней застройщик, чем больше он проектов ведет одновременно, тем он надежней. Ошибочность этого мнения показала ситуация с компанией СУ-155. Некогда крупнейший в России застройщик оказался банкротом, а его дольщики теперь ждут, пока их жилье достроят другие девелоперы. Напротив, многие малоизвестные компании со скромным портфелем проектов предлагают покупателям интересные жилые комплексы и нередко сдают свои объекты раньше срока.

Гнаться за лишними метрами

Принято считать, что большая квартира – это хорошо. Но при выборе жилья все-таки лучше исходить не из категорий «большая-маленькая», а из конкретных требований к объекту недвижимости. И держать в голове тот факт, что за каждый лишний метр площади коридора, прихожей, санузла или гардеробной вам придется заплатить немалые деньги. Следует выбирать рациональные планировки: квартиры прямоугольной формы, в которых можно спланировать максимально функциональное жилое пространство.

Рассчитывать на одновременный ввод жилья и инфраструктуры

Сегодня редко можно встретить жилой комплекс, не располагающий собственной инфраструктурой. Однако покупателям не стоит надеяться на то, что одновременно с ключами от квартиры они получат и все обещанные блага цивилизации. Как правило, инфраструктурные объекты строятся в последнюю очередь. Если вообще строятся. Поэтому не нужно уповать на то, что въехав в новую квартиру, вы сразу сможете отдать своих детей в обещанную школу или детский сад. Случаи, когда инфраструктура возводится параллельно с жильем, единичны. И встречаются они в масштабных проектах комплексного освоения территорий, например, таких как «Новые Ватутинки» в Новой Москве.

Верить на слово рассказам о транспортной доступности

На каждом сайте, рекламирующем тот или иной жилой комплекс, можно увидеть информацию о том, сколько времени понадобится для того, чтобы дойти до метро, доехать до МКАД, Садового кольца или абстрактного центра Москвы. Принимать эти данные на веру – серьезная ошибка. Даже если девелопер не желает сознательно ввести покупателя в заблуждение, в своих расчетах он не в состоянии учесть массу факторов: скорость ходьбы, манеру езды, ДТП, ремонт дорог, физическое состояние водителя/пешехода и т.д. Поэтому прежде, чем делать выбор в пользу той или иной новостройки, нужно несколько раз самостоятельно проделать путь от потенциального будущего дома до важного пункта назначения.

Соглашаться подписывать документы без досконального изучения

Вряд ли нужно в очередной раз повторять, что единственным вариантом заключения сделки по приобретению жилья в строящемся доме, гарантирующем защиту прав покупателя, является договор долевого участия, зарегистрированный в соответствии с требованиями ФЗ-214. И все другие варианты лучше просто не рассматривать. Но даже в случае заключения ДДУ есть риски. Например, если девелопер не успевает выполнить свои обязательства в срок, он может попросить дольщика подписать дополнительное соглашение о переносе сроков строительства. И в этом случае покупатель лишается права требовать компенсацию за задержку ввода в эксплуатацию.

«Несмотря на стремительный рост первичного рынка недвижимости Москвы и рекордные объемы сделок, уровень грамотности населения в вопросах приобретения квартир в новостройках все равно остается довольно низким, – резюмирует Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». – И это нередко играет с покупателями злую шутку. И даже если в конечном итоге все завершается благополучно, то могут остаться неприятные воспоминания о процессе приобретения жилья и разочарование от самого объекта недвижимости. Этого можно избежать, если учесть ряд нюансов еще на этапе выбора новостройки и квартиры. И наши советы о том, каких действий покупателю стоит избегать, наверняка помогут многим в принятии правильного решения».

«При выборе новостройки важно оценить инвестиционный потенциал проекта, – добавляет Евгения Акимова, генеральный директор IKON Development (девелопер проекта «Новый Зеленоград»). – При правильном подходе ваша квартира будет дорожать не только по мере роста стадии строительной готовности дома, но и после его ввода в эксплуатацию. Речь идет о проектах реновации промзон и комплексного освоения территории. Учитывая, что такие новостройки проектируются по принципу «город в городе», помимо жилой составляющей, девелоперы активно развивают также социальную и коммерческую инфраструктуру. С каждым новым объектом ликвидность вашей квартиры будет только увеличиваться, что гарантирует рост цен даже через несколько лет после новоселья».

Источник:

Метриум Групп

Рассрочка длиной с ипотеку

На сегодняшний день ипотека является наиболее востребованным инструментом для приобретения жилья. Однако предстоящее завершение государственной программы субсидирования ставки неизбежно приведет к росту ее стоимости и снижению спроса. В такой ситуации альтернативой могут стать рассрочки. Как показало исследование, проведенное аналитиками «Метриум Групп», уже сегодня длительность рассрочки по отдельным проектам может быть сопоставима со сроками ипотечного кредитования. Эксперты составили рейтинг столичных проектов с наиболее длинными рассрочками.

По данным Центробанка РФ, количество кредитов, выданных в России в первом полугодии 2016 года, на 37% превышает показатели аналогичного периода года 2015. Столь стремительные темпы роста во многом стали возможными благодаря действию госпрограммы льготного ипотечного кредитования. Однако уже 31 декабря текущего года правительство планирует завершить субсидирование ставки по ипотеке. И учитывая тот факт, что ключевая ставка по-прежнему находится на довольно высоком уровне, а экономическая ситуация в стране все еще далека от докризисной, процентные ставки по ипотеке могут существенно вырасти сразу после завершения госпрограммы.

Для рынка недвижимости это может обернуться довольно неприятными последствиями. Однако негативное влияние от роста ставок можно нивелировать за счет развития еще одного инструмента финансирования приобретения жилья – рассрочки. Согласно проведенному аналитиками «Метриум Групп» исследованию, на сегодняшний день рассрочка предоставляется в 86,7% всех жилых и апартаментах комплексах Москвы, включая присоединенные территории. Однако более чем в половине из них срок, на который девелопер предлагает отложить оплату приобретаемого жилья, составляет 2-3 месяца, максимум – полгода.

«Рассрочку на полгода вряд ли можно назвать самостоятельным инструментом финансирования покупки жилья, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум Групп». – Такие короткие сроки удобны для тех, кто продает свое старое жилье на вторичном рынке, ожидает получения годового бонуса или выплаты дивидендов, не имеет возможности оперативно «вытащить» деньги из своего бизнеса. Как правило, этот механизм используется в категории жилья бизнес-класса и выше. А вот в массовом сегменте в большинстве случаев отсрочка выплаты стоимости квартиры даже на 12 месяцев погоды не сделает».

При этом возможность получить рассрочку на более длительные сроки есть, но далеко не везде. Примерно в 24% проектов на первичном рынке максимальный период предоставления отсрочки платежа составляет 1 год. В 10,6% жилых и апартаментных комплексах – до 24 месяцев. А вот на срок более двух лет рассрочку дают лишь в 6% новостроек. Эксперты «Метриум Групп» составили рейтинг самых длительных рассрочек на рынке, в который вошли 10 проектов. Отсрочить выплату полной стоимости приобретаемой недвижимости в них можно на срок от 2,5 до 7 лет.

1 место. «Эталон-Сити»

Срок рассрочки: до 7 лет

Самый длительный срок рассрочки на сегодняшний день составляет почти 7 лет – в ЖК «Эталон-Сити» девелопер предлагает частями выплачивать стоимость квартиры до июня 2023 года. При этом первоначальный взнос составляет от 20%, а обслуживание рассрочки – 1% от остатка в месяц. Как отмечали в начале 2016 года специалисты банка «ДельтаКредит», именно 7 лет является средним сроком погашения задолженности по ипотеке. По данным ЦБ, в среднем ипотека в России выдается сроком на 15 лет, однако многие заемщики гасят кредиты на покупку жилья досрочно.

2 место. «Символ», «Спортивный квартал», «Марьино Град»

Срок рассрочки: до 5 лет

Ипотеку сроком на пять лет сегодня можно получить сразу в трех проектах, два из которых располагаются на территории Новой Москвы. Так, в жилом комплексе «Спортивный квартал» на этот срок получить рассрочку можно при внесении 30% собственных средств, а процентная ставка составит 9% годовых. Такие же условия действуют и в ЖК «Марьино Град». А в жилом комплексе «Символ» при столь длительной рассрочке процентная ставка рассчитывается исходя из размера первоначального взноса: от 4% годовых при взносе 70% до 10% годовых при внесении 30% собственных средств.

3 место. Match Point, «Летний сад»

Сроки рассрочки: 3 года и 4 месяца

В проекте Match Point рассрочка предоставляется до конца строительства. Согласно проектной декларации окончание строительно-монтажных работ запланировано на 4 квартал 2019 года. При первоначальном взносе 30% процентная ставка составит 15% годовых, а при размере собственных средств от 50% - 11% в год.

В жилом комплексе «Летний сад» сроки те же, однако условия более лояльные – при взносе от 50% своих денег проценты на остаток не начисляются.

4 место. «Долина Сетунь», «Суббота», «Атмосфера»

Срок рассрочки: до 3 лет

На сегодняшний день более чем в 10 жилых и апартаментных комплексах Москвы можно оформить льготную рассрочку от «дочки» банка ВТБ24 – ВТБ24 Лизинг. На самом деле приобрести квартиру с помощью лизинга можно практически в любой новостройке, однако в ряде проектов действуют совместные программы застройщика и финансового института, которые по своей сути больше похожи именно на рассрочку, чем на полноценный лизинг. Впрочем, главное отличие лизинга от ипотеки все-таки сохраняется: до момента выплаты полной стоимости объекта недвижимости его собственником является лизинговая компания, а не фактический покупатель квартиры или апартаментов.

По размеру первоначального взноса условия во всех проектах примерно одинаковые – от 35%. А вот по срокам могут значительно различаться – от 12 месяцев до 3 лет. Максимальный срок зафиксирован в проектах «Долина Сетунь», «Суббота» и в уже отметившемся выше комплексе апартаментов Match Point, где кроме рассрочки от девелопера на 3 года и 4 месяца, можно также оформить лизинг на 3 года.

Кроме того, на 3 года – до сентября 2019 года – можно оформить беспроцентную рассрочку от девелопера в новом жилом комплексе комфорт-класса «Атмосфера». Предложение действует при внесении 50% собственных средств.

5 место. «Садовые кварталы»

Срок рассрочки: 2,5 года

В жилом комплексе «Садовые кварталы» наиболее длительная рассрочка также  предлагается компанией ВТБ24 Лизинг – 2,5 года. Для приобретения квартиры по этой программе необходимо внести не менее 35% собственных средств.

Табл. Рейтинг самых продолжительных программ рассрочки на столичном рынке

Название проекта

Срок рассрочки

Первоначальный взнос

Процентная ставка

Минимальная стоимость объекта недвижимости

1 место

«Эталон-Сити»

До 7 лет

20%

1% в месяц

От 5,21 млн руб.

2 место

«Спортивный квартал»

До 5 лет

30%

9% годовых

От 2,26 млн руб.

«Марьино Град»

30%

9% годовых

От 2,72 млн руб.

«Символ»

30-70%

4-10% годовых

От 4,4 млн руб.

3 место

«Летний сад»

3 года и 4 месяца

50%

Без процентов

От 5,74 млн руб.

Match Point

30-50%

11-15% годовых

От 6,09 млн руб.

4 место

«Атмосфера»

3 года

50%

Без процентов

От 4,14 млн руб.

«Суббота»

35%

Без процентов

От 13,32 млн руб.

«Долина Сетунь»

35%

Без процентов

От 32,15 млн руб.

5 место

«Садовые кварталы»

2,5 года

35%

Без процентов

От 29,64 млн руб.

Источник: «Метриум Групп»

«Несмотря на то, что рассрочку сегодня предлагают застройщики подавляющего большинства проектов на первичном рынке Москвы, реальной альтернативой ипотеке они являться не могут, – резюмирует Мария Литинецкая. – Но в ближайшем будущем ситуация может кардинально измениться. В случае отказа правительства продолжить программу субсидирования ставок по ипотечному кредитованию на 2017 год, девелоперам нужно будет как-то решать проблему снижения спроса. И рассрочка может стать тем самым спасательным кругом, который поможет поддерживать объемы сделок если не на текущем уровне, то хотя бы минимально необходимой для ведения деятельности отметке. Поэтому можно прогнозировать, что уже до конца текущего года начнут появляться новые «долгоиграющие» программы рассрочки. Не исключен и выход на рынок недвижимости большего количества лизинговых компаний, которые предложат продукт, схожий с рассрочкой от ВТБ24 Лизинг».

Источник:

Метриум Групп

Лидеры продаж III квартала в высокобюджетном сегменте

В III квартале 2018 года на долю 15 наиболее ликвидных проектов столичного рынка высокобюджетных новостроек пришлось 18% всех продаж, подсчитали эксперты компании «Метриум», изучив данные Росреестра. Тройка лидеров полностью поменялась, все первые позиции заняли новостройки бизнес-класса. При этом ни один элитный ЖК не попал в число самых продаваемых, но в рейтинг вошли три премиальных проекта.

Во III квартале в самых продаваемых новостройках высокобюджетного сегмента, объединяющего комплексы бизнес-, премиум- и элитного классов, было заключено 2,4 тыс. договоров долевого участия. В среднем ежемесячно в таких проектах покупатели приобретали порядка 53 квартир. В рейтинге участвовали как апартаменты, так и жилые комплексы.

Лидером по продажам в III квартале стал ЖК «Фестиваль Парк» (Левобережный район). За квартал этот проект поднялся с третьей позиции, потеснив прошлого лидера – ЖК «Сердце Столицы» (Хорошёво-Мнёвники), который покинул рейтинг. Вторую строчку занял ЖК «Зиларт» (Даниловский район), который тремя месяцами ранее находился на шестой позиции. Прежний обладатель «серебра» (ЖК Headliner) перешел на третью строчку.

Все участники рейтинга представляют бизнес-класс за исключением трех проектов премиум-класса. Восьмую строчку занял ЖК данного сегмента Prime Park, а на предпоследнюю и последнюю позиции вышли проекты в Пресненском районе столицы – City Park и Neva Towers. Ни один жилой комплекс элитного сегмента не вошел в рейтинг.

«Элитные квартиры в новостройках – это эксклюзивный продукт, поэтому едва ли темпы продаж такого жилья когда-либо приблизятся к значениям, характерным для жилых комплексов, которые обходятся в два-три раза дешевле, – комментирует Илья Менжунов, управляющий директор «Метриум Премиум», участник партнерской сети CBRE. – Тем не менее, весьма примечательно, что в рейтинг попали три проекта премиум-класса, в которых средняя цена «квадрата» значительно выше, чем у преобладающих в списке ЖК бизнес-класса. Это свидетельствует о том, что покупателей с солидными бюджетами (20 млн рублей и выше) на рынке тоже достаточно, и они проявляют высокую активность».

Средняя стоимость квадратного метра в лидирующих жилых комплексах составляет 252,9 тыс. рублей за кв. м. По сравнению со II кварталом этот показатель вырос на 4,6%. При этом средний бюджет покупки в самых ликвидных высокобюджетных проектах увеличился с 17,6 млн до 18,9 млн рублей. По мнению экспертов «Метриум», такая тенденция связана с тем, что покупательской спрос сконцентрирован на наиболее доступных лотах.

«Покупатели высокобюджетных новостроек в наше время более практично и рационально подходят к выбору жилого комплекса с точки зрения цены, – комментирует Роман Сычёв, генеральный директор Tekta Group (девелопер ЖК «Маяковский»). – Соображения престижа, конечно, сохраняют важность, но в приоритете остается надежность застройщика, а в 2017 году, к сожалению, случались громкие «уходы» с рынка некоторых игроков, в том числе и премиального сегмента. Кроме того, важна функциональность комплекса – если клиент находит подходящий по расположению, качеству, инфраструктуре объект, он не станет переплачивать конкуренту за лишние площади. Именно поэтому в рейтинге представлены в основном проекты с широкой линейкой предложений по уровню цен».

Источник:

Метриум

В Москве стоимость жилья за полгода упала на 2,3 процента

По оценкам аналитиков, в новостройках эконом-класса в июне отмечено увеличение средневзвешенной цены квадратного метра на 1,1%. По итогам исследования рынка новостроек эконом-класса в Москве, наибольшим спросом среди новостроек данного сектора пользуются масштабные проекты комплексной застройки с доступными ценами на квартиры.

Больше всего  квартир покупают в микрорайонах "Некрасовка-Парк" и "Царицыно-2". Причем, как отмечают эксперты, в первом проекте, где стоимость квартир варьируется от 3,646 до 9,261 млн руб. (87 000 - 117 500 руб./кв.м) объем предложения за последний месяц снизился на 24%. В "Царицыно-2" с бюджетом от 4 до 9,57 млн руб. (90 100 - 110 600 руб./кв.м) количество реализуемых квартир в июне уменьшилось на 10,7%.

При этом, распределение объема предложения по округам не претерпело значительных изменений. Основная часть реализуемых квартир сосредоточена в ЮАО (68,2%), около четверти - в ЮВАО (23,0%). Таким образом, суммарно на эти два округа приходится более 90% предложения.

По данным "Метриум Групп", в июне доля предложения в домах, введенных в эксплуатацию, сократилась на 3,5% и составила 40,2%. Незначительно снизился процент квартир в домах на этапе отделочных работ (12,9%). Доли предложения в новостройках на начальной стадии строительной готовности и на этапе монтажа этажей увеличились - на 2,2% и 5,6% соответственно (18,6% и 28,3%).

В структуре предложения по количеству комнат выросла доля однокомнатных и многокомнатных квартир - на 1,6% и 0,2% соответственно. Процент двухкомнатных квартир уменьшился на 1,8%, трехкомнатных - остался на прежнем уровне.

Между тем, по оценкам аналитиков, в новостройках эконом-класса в июне отмечено увеличение цены квадратного метра на 1,1%. Она составила 125 940 руб. Рост цены наблюдался почти во всех округах (кроме ВАО) - от 0,2% в СЗАО до 3,9% в СВАО.

Минимальная и максимальная стоимости квартир, по информации  "Метриум Групп", приходятся на те же объекты, что и в мае - мкрн. "Некрасовка-Парк" и ЖК "Соловьиная Роща" соответственно. При этом, цены и в одном, и в другом комплексе за месяц выросли. Так, в "Некрасовка-Парк" самая дешевая квартира (37,2 кв.м) стоила в июне 3,646 млн руб., что на 2,1% выше, чем в мае. В "Соловьиной Роще" стоимость наиболее дорогой квартиры (88,7 кв.м) увеличилась на 3,6% и составила 26,984 млн руб. Средняя стоимость однокомнатной квартиры в новостройках эконом-класса в июне составила  5,504 млн руб., двухкомнатной - 7,952 млн руб., трехкомнатной - 10,474 млн руб.

Всего за последние шесть месяцев в сегменте бюджетной недвижимости на рынок вышло четыре новых проекта: мкрн "Царицыно-2" (450 тыс. кв.м), ЖК "Фили Град" (378,2 тыс. кв.м), ЖК "Некрасовка" (2 млн кв.м), ЖК "О7" (60 тыс. кв.м).

"В целом, за прошедшее полугодие объем предложения в новостройках эконом-класса, несмотря на выход новых проектов, понизился на 7,5%, - отмечает генеральный директор "Метриум Групп" Мария Литинецкая. - Причиной такого снижения является не только спрос на квартиры, но и стратегия компаний, выставляющих жилые лоты выборочно".

Эксперты делают вывод: за первые шесть месяцев 2013 года цена квадратного метра также уменьшилась на 2,3%. Это связано с выходом большого объема нового предложения в самых доступных новостройках Москвы ("Некрасовка-Парк" и "Царицыно") весной этого года. За исключением апреля и мая, цена квадратного метра ежемесячно возрастала от 0,2% до 1,8%.

"Несмотря на то, что в Москве осталось не так много свободных площадок под новое строительство, и девелоперы предпочитают использовать их под объекты бизнес- и премиум- класса, в настоящее время известно о нескольких проектах, в рамках которых будут возведены дома бюджетной ценовой категории, - полагает Мария Литинецкая. - К примеру, в апреле этого года Градостроительно-земельная комиссия Москвы утвердила проект планировки территории площадью 59,69 га в Митино. Общая площадь будущего микрорайона составит 975,2 тыс. кв.м, из которых 675 тыс. кв.м будет отдано под жилье. Еще одним проектом, утвержденным ГЗК недавно, стал проект комплексной застройки на Рязанском проспекте. Девелоперская компания "Группа ПСН" планирует построить 590 тыс. кв.м недвижимости (295 тыс. кв.м жилья) в рамках реорганизации территории промзоны №56 "Грайвороново".

Источник:

Российская газета

Платить и не расплатиться

Большинство заемщиков, не сумевших расплатиться по ипотечному кредиту и вынужденных гасить долг за счет продажи недвижимости, остаются должны банку-кредитору. У 60-80% таких заемщиков "остаточный" долг с учетом судебных издержек, пени и штрафов составляет примерно половину первоначального кредита. Люди оказываются в глубокой долговой яме, из которой не могут выбраться.

Такие тревожные данные приведены в исследовании, проведенном Финансовым университетом при правительстве РФ. В абсолютном большинстве случаев банки вынуждены довзыскивать такие долги с привлечением коллекторов. И это оборачивается для заемщиков, оставшихся и без жилья, и без денег, еще большими осложнениями.

Даже в случае, когда долг взыскать невозможно и кредитор готов его списать, у заемщика появляется новая проблема: так называемая "материальная выгода". С суммы "прощенного" долга он обязан заплатить НДФЛ (подоходный налог) в размере 13%. Социальную значимость проблемы переоценить сложно: заемщик не только теряет все, но и еще оказывается должен либо банку, либо государству. Поэтому многие должники пытаются скрывать свои реальные доходы, меняют место жительства, по сути скрываются, поскольку не видят выхода.

Сложившаяся ситуация невыгодна и кредитным организациям, говорит руководитель исследовательской группы Финансового университета, доктор экономических наук Александр Цыганов. Результаты исследования показали: довзыскать необеспеченную часть долга у заемщика фактически невозможно. Затраты на взыскание могут оказаться больше самой суммы долга, то есть сам процесс взыскания убыточен для банка-кредитора.

Выходом может стать страхование ответственности заемщика или страхование финансовых рисков, считают исследователи. На западе этот механизм активно используют, и он работает вполне эффективно.

"Во-первых, это обеспечивает возможность брать кредиты с низким первоначальным взносом, во-вторых, такое страхование обеспечивает защиту заемщика в случае его дефолта или кризиса", - поясняет Александр Цыганов.

В России часть банков уже начали страховать подобные риски. Однако особенности российского законодательства таковы, что с выполнением обязательств страховщиков возникают сложности.

"На практике даже наличие подобной страховки (совсем не дешевой) абсолютно не гарантирует получение страховой выплаты в случае дефолта, - поясняет эксперт. - Страховщик может намеренно затянуть процесс, а то и вовсе отказать в выплате по надуманным предлогам в расчете на низкую финансовую грамотность наших граждан.

И действительно, лишь единицы идут в суд с иском на страховую компанию". Еще более болезненные ситуации возникают, когда взявшая ипотечный кредит семья теряет кормильца. И в этом случае страховые компании нередко отказывают в выплате, и семья теряет жилье.

"Ответ на вопрос, почему в России не работает отстроенная и проверенная на Западе система ипотечного страхования, прост и заключается в огромных комиссиях, которые страховщики вынуждены платить банку за то, что он оптом продает их страховки, - поясняют авторы исследования. - В среднем, за право заключения договора страхования через банк страховщики платят по 40-45% комиссионных".

Структура тарифной ставки не предусматривает столь высокие комиссионные, потому страховщик, выплачивая большие поборы в пользу банка, неизбежно будет отказывать терпящим дефолт заемщикам в выплате страховки.

То есть фактически между банками и страховщиками существует негласный "договор": кредитные организации требуют от заемщиков наличие страховки, причем диктуют конкретную страховую компанию.

"Свои" страховщики при этом увеличивают объемы продаж, а значительные комиссии банков в итоге оплачивают заемщики. Учитывая значительность сумм в ипотечном кредитовании, такая ситуация выгодна и страховщикам, и кредиторам. Все риски, по сути, ложатся на человека, оформляющего кредит.

"Такая ситуация в ипотеке говорит, скорее, о "болезни роста", который переживает любой развивающийся рынок, - считает Цыганов. - Уровень ипотечной задолженности, который был незаметен для банков еще 10 лет, когда ипотека только зарождалась, теперь приобретает все более ощутимые масштабы".

Доля просроченных платежей в общем объеме накопленной ипотечной задолженности на 1 февраля 2013 г. составила 2,08%. Объем просроченных валютных платежей достиг 13,8 млрд рублей. Именно ипотечное страхование может стать решением существующей проблемы, делают вывод эксперты. Однако для того, чтобы система заработала, ее необходимо совершенствовать, в том числе и законодательно. В частности, они предлагают ввести запрет на высокие комиссии. В США, например, работает специальный "модельный закон", запрещающий любые комиссии и другие требования банков, например, по размещению средств страховщиков на депозитных счетах. Если банк является выгодоприобретателем по договору страхования, то он не вправе брать никаких комиссий за заключение договора, так как при помощи этого договора он защищает себя от повышенных рисков, а не занимается продвижением продуктов страховщика.

Автор: Ирина Невинная

Источник:

Российская газета

«Метриум Групп»: Предложение квартир с отделкой выросло в 3,5 раза с 2014 года

«Метриум Групп»

– риелторская и консалтинговая компания, чья деятельность сосредоточена на рынке жилой недвижимости Московского региона. Компания входит в тройку лидеров на первичном рынке жилья по объему продаж. Портфель «Метриум Групп» насчитывает 123 проекта общей площадью 11,6 млн кв.м. (с учетом всех проектов в продаже, а также будущих законтрактованных проектов). Ежемесячно компания реализует в среднем 30 тыс. кв.м, работая с крупнейшими девелоперами жилой недвижимости региона. В 2017 и 2016 году «Метриум Групп» признана «Риелтором года» по версии престижной премии Urban Awards. В 2016 году – Риелтором №1 (лидер продаж) по итогам голосования премии «Рекорды рынка недвижимости».

«Метриум Групп» является партнером СBRE – крупнейшей компании в мире, оказывающей услуги в сфере по консалтингу и управлению инвестициями в коммерческой недвижимости. Партнерство CBRE и «Метриум Групп» позволяет предоставлять своим клиентам весь спектр услуг, охватывающих как коммерческую, так и жилую недвижимость, а также дает возможность клиентам компаний иметь доступ к лучшей комплексной экспертизе на рынке.