Страницы

вторник, 25 декабря 2018 г.

Итоги года на рынке новостроек элитного класса Москвы



Аналитики компании «Метриум Групп» подвели итоги 2016 года на рынке новостроек элитного класса Москвы. Объем предложения вырос на 10,7%. Средняя цена в рублевом эквиваленте снизилась на 10,9%, в долларовом – на 2,6%.

По данным «Метриум Групп», в конце 2016 года на первичном рынке элитной жилой

1

недвижимости в реализации находилось 46 проектов с общим объемом предложения 1 505 квартир

2

(213,2 тыс. кв. м). В сравнении с началом года число экспонируемых лотов выросло на 10,7% (относительно предыдущего квартала – на 7,5%).

На протяжении всего отчетного периода на рынке наблюдалась низкая девелоперская активность. В экспозицию поступило всего 5 новых жилых комплексов. Для сравнения: в 2015 году в реализацию вышло 8 проектов, в 2014 году – 11 проектов. Причем три объекта поступили на рынок в 4 квартале 2016 года:



«Жизнь на Плющихе», девелопер – «Дон-Строй Инвест» (ЦАО, район Хамовники).



«Малая Ордынка, 19», девелопер – SMINEX (ЦАО, район Замоскворечье).



«Клубный дом на Космодамианской», девелопер – «ПроектСпецМонолит» (ЦАО, Замоскворечье).

Однако стоит отметить, что еще два комплекса пополнили сегмент в результате смены статуса с апартаментов на квартиры: «Резиденция МОНЭ» (девелопер – AB Development) и Клубный дом BUNIN (девелопер – Vesper). Кроме того, стартовали закрытые продажи в ЖК «Вишневый сад» (девелопер – AB Development).

Также следует подчеркнуть, что за рассматриваемый период в продажу поступили новые объемы квартир в ряде экспонируемых проектов. В частности, в ЖК «Садовые кварталы», ЖК «Суббота», ЖК «Воробьев дом».

Новые проекты элитного жилья, вышедшие на рынок в 2016 году



Проект

Девелопер

Округ

Район

Дата выхода

1

«Резиденция МОНЭ»

(перевод из апартаментов в квартиры)

AB Development

ЦАО

Пресненский

2 кв. 2016

2

«Дом на Хлебном»

«Волей Гранд»

ЦАО

Арбат

3 кв. 2016

3

Элитный Дом «РЕНОМЭ»

SMINEX

ЦАО

Тверской

3 кв. 2016

4

«Жизнь на Плющихе»

«Дон-Строй Инвест»

ЦАО

Хамовники

4 кв. 2016

5

«Малая Ордынка, 19»

SMINEX

ЦАО

Замоскворечье

4 кв. 2016

6

«Клубный дом на Космодамианской»

«ПроектСпецМонолит»

ЦАО

Замоскворечье

4 кв. 2016

По-прежнему лидером по числу элитных объектов в реализации является район Хамовники. На его долю приходится более четверти экспонируемых жилых комплексов (26%, без изменений относительно начала года). Второе место делят Тверской и Таганский районы (по 11%, без изменений относительно начала года). Тройку лидеров замыкают районы Арбат и Якиманка (по 9%, +2 п.п. и +1 п.п. соответственно).

По числу квартир в продаже на первой строчке также расположился район Хамовники (34%, 3 п.п.). На втором месте – Раменки (16%, -12 п.п.), на третьем – Тверской район (10%, +7 п.п.).

Структура предложения по районам (проекты)

Структура предложения по районам (квартиры)

По стадии строительной готовности наибольшее число реализуемых квартир находится в корпусах, уже введённых в эксплуатацию (30%, -3 п.п. относительно начала года). Незначительно меньше лотов предлагается в домах, в которых в настоящее время производятся отделочные работы (28%, -8 п.п.). В зданиях на стадии монтажа этажей на текущий момент реализуется 17% элитных квартир (+2 п.п.). На начальный этап строительства приходится четверть предложения (+9 п.п.).

Структура предложения по стадии строительной готовности (квартиры)

По подсчетам аналитиков «Метриум Групп», средняя цена кв. м по итогам 2016 года составила 680 110 руб. ($10 653), что практически идентично показателю предыдущего квартала (680 960 руб. или $10 478). Однако в сравнении с началом года были зафиксированы значительные изменения. В рублевом эквиваленте средняя цена снизилась на 10,9%, в долларовом – на 2,6%.

Основная отрицательная корректировка показателя была зафиксирована в 1 кв. 2016 года (на 9,6% – с 763 600 руб. до 690 650 руб.). Главная причина – прямое снижение цен во многих проектах. В объектах, номинированных в рублях, коррекция составила 10-15%. В отдельных комплексах, где стоимость квартир была представлена в долларах, цены изменились в 1,5-1,7 раз.

Во втором квартале также было зафиксировано снижение средней цены в рублевом эквиваленте (на 2,3%). При этом за счет укрепления курса рубля стоимость в долларовом выражении показала рост (+3%).

В третьем квартале положительная динамика цены была отмечена в обеих валютах (+0,9% и +2,4% соответственно). В четвертом – показатель практически не претерпел изменений.

Динамика цены кв. м в элитном сегменте жилья в 2016 году

В распределении по районам изменение цены кв. м за год было еще более значительным. Наибольший прирост показали Даниловский (+36%) и Беговой (+32%) районы. Причем в каждом из них представлено по одному проекту, а корректировка стоимости объясняется совокупностью двух факторов: прямым повышением цены и изменением структуры предложения.

Наибольшее снижение ценового уровня отмечается в Очаково-Матвеевском (-43%) и Пресненском (-42%) районах. В первом случае основной причиной стало снижение стоимости квартир в единственном экспонируемом в данной локации комплексе Capital House. Во втором – поступление в продажу относительно масштабного (для элитного сегмента) проекта Резиденция «Монэ» с более бюджетным предложением.

Динамика цены кв. м в 2016 г. в элитном сегменте жилья по районам

Наиболее доступные предложения представлены в следующих комплексах:



Элитный Дом «РЕНОМЭ» (18,2 млн руб. за 46,6 кв. м);



«Клубный дом на Серпуховском валу» (18,9 млн руб. за 52 кв. м);



«Суббота» (19,7 млн руб. за 47 кв. м);



Клубный дом «Аристократ» (19,8 млн руб. за 58,9 кв. м);



Royal House on Yauza (23 млн руб. за 56,24 кв. м).

Самые дорогие квартиры, выставленные в открытой продаже на элитном рынке:



Knightsbridge Private park ($14,7 млн за 500,61 кв. м);



«Кленовый DOM» (758,3 млн руб. за 456 кв. м);



NOVEL HOUSE ($9,72 млн за 511,7 кв. м)



«Большой Афанасьевский» ($9,7 млн за 462,6 кв. м);



Клубный дом «Котельнический» (583,6 млн руб. за 350 в. м);

Стоимость квартир в зависимости от количества комнат

Кол-во комнат

Площадь, кв. м

Цена кв. м, руб.

Стоимость, руб.

Мин.

Сред.

Макс.

Мин.

Сред.

Макс.

Мин.

Сред.

Макс.

однокомн.

41,5

62,8

106,0

336 000

553 423

1 587 300

18 190 000

35 050 768

138 730 020

двухкомн.

58,4

97,2

176,4

320 100

643 436

1 746 030

23 018 652

63 238 134

255 269 586

трехкомн.

69,2

133,8

241,0

310 200

660 905

1 596 000

36 690 000

89 767 365

304 416 610

многокомн

78,4

202,0

519,6

357 634

759 958

1 947 120

52 000 000

161 652 657

938 511 840

Итог

41,5

141,8

519,6

310 200

680 112

1 947 120

18 190 000

102 915 417

938 511 840

Основные тенденции

Низкая девелоперская активность. В 2016 году на первичный рынок элитной жилой недвижимости вышло 5 новых проектов (еще два объекта пополнили сегмент вследствие изменения статуса апартаментов на квартиры). Для сравнения:в 2015 году продажи открылись в 8 жилых комплексах, в 2014 году – 11. Однако следует подчеркнуть, что данная тенденция наблюдалась только в элитном сегменте квартир, на рынке высокобюджетных апартаментов, напротив, было отмечено увеличение объема поступления новых проектов в реализацию (с 7 в 2015 г. до 10 в 2016 г.). Таким образом, в целом рынок дорогой недвижимости по-прежнему остается интересным для застройщиков.

Диверсификация портфелей проектов девелоперов, специализирующихся в дорогом сегменте. На фоне сложной экономической ситуации с целью снижения рисков ряд девелоперов, традиционно работающих в элитном классе, стали наращивать объемы строительства в менее дорогих сегментах. Тенденция обозначилась еще в конце 2015 года, когда Корпорация «Баркли» впервые вывела проект комфорт-класса в Новой Москве, а «Дон-Строй Инвест» – самый масштабный в своем портфеле комплекс бизнес-класса «Символ», характеризующегося весьма демократичными ценами. В 2016 году список пополнился компанией Capital Group, которая вместе с партнерами вошла в два «замкадных» проекта комфорт-класса: «МИР Митино» и «Позитив».

Вынужденная коррекция цен. Элитный класс стал единственным сегментом, где застройщики массово вынуждены были пойти на прямое снижение цен. После шокирующего роста курсов валют в 2014-2015 гг. первым шагом девелоперов еще в 2015 году стал перевод цен в национальную валюту. Начало 2016 года ознаменовалось еще и падением цен сразу в нескольких проектах. Прежде всего – в тех, где застройщики не пожелали переводить стоимость квартир в рубли. В течение последующих трех кварталов в большинстве комплексов цены предложения оставались неизменными, а средний показатель по рынку демонстрировал минимальные колебания. При этом реальные сделки могли происходить с существенным дисконтом, который в сложившихся условиях был готов предоставить практически каждый застройщик.

Стабильный спрос. Снижение цен и лояльные условия продажи, включая большие скидки, позволили сохранить интерес покупателей к сегменту. Спрос был сосредоточен преимущественно в проектах с рублевым ценообразованием от зарекомендовавших себя застройщиков. В тенденции предыдущего года популярностью пользовались квартиры площадью до 150 кв. м, однако зафиксирован и ряд крупных сделок.

Прогноз на 2017 год

«В 2017 году ожидается более высокая динамика выхода новых проектов – от небольших клубных домов до довольно крупных для высокобюджетного сегмента комплексов, – комментирует Илья Менжунов, директор Департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп». – Увеличение предложения планируется, прежде всего, в районах Замоскворечье и Якиманка. Также в тенденции последнего времени дальнейшее развитие рынка дорогого жилья ожидают и некоторые районы за пределами ЦАО (Донской, Раменки).

Дальнейшего массового снижения цен рынок вряд ли увидит – основная коррекция уже произошла, а новые проекты выходят в большинстве случаев с тщательно продуманным рублевым ценообразованием. По итогам года можно ожидать увеличения среднего уровня цен, обусловленного повышением стоимости квартир в успешных проектах. Рост цен не должен сказаться на уменьшении покупательской активности. Поддержать объем спроса в сегменте дорогого жилья позволит старт продаж новых проектов с интересными локациями и концепцией, а также привлекательными условиями покупки».

1

В настоящем обзоре учитывается предложение квартир  (статистика по апартаментам ведется отдельно).

2

Без учета объема предложения в проектах с предварительными (закрытыми) продажами.

Источник:

Метриум Групп

Комментариев нет:

Отправить комментарий