Аналитики компании «Метриум Групп» подвели итоги 2016 года на рынке новостроек элитного класса Москвы. Объем предложения вырос на 10,7%. Средняя цена в рублевом эквиваленте снизилась на 10,9%, в долларовом – на 2,6%.
По данным «Метриум Групп», в конце 2016 года на первичном рынке элитной жилой
1
недвижимости в реализации находилось 46 проектов с общим объемом предложения 1 505 квартир
2
(213,2 тыс. кв. м). В сравнении с началом года число экспонируемых лотов выросло на 10,7% (относительно предыдущего квартала – на 7,5%).
На протяжении всего отчетного периода на рынке наблюдалась низкая девелоперская активность. В экспозицию поступило всего 5 новых жилых комплексов. Для сравнения: в 2015 году в реализацию вышло 8 проектов, в 2014 году – 11 проектов. Причем три объекта поступили на рынок в 4 квартале 2016 года:
•
«Жизнь на Плющихе», девелопер – «Дон-Строй Инвест» (ЦАО, район Хамовники).
•
«Малая Ордынка, 19», девелопер – SMINEX (ЦАО, район Замоскворечье).
•
«Клубный дом на Космодамианской», девелопер – «ПроектСпецМонолит» (ЦАО, Замоскворечье).
Однако стоит отметить, что еще два комплекса пополнили сегмент в результате смены статуса с апартаментов на квартиры: «Резиденция МОНЭ» (девелопер – AB Development) и Клубный дом BUNIN (девелопер – Vesper). Кроме того, стартовали закрытые продажи в ЖК «Вишневый сад» (девелопер – AB Development).
Также следует подчеркнуть, что за рассматриваемый период в продажу поступили новые объемы квартир в ряде экспонируемых проектов. В частности, в ЖК «Садовые кварталы», ЖК «Суббота», ЖК «Воробьев дом».
Новые проекты элитного жилья, вышедшие на рынок в 2016 году
№
Проект
Девелопер
Округ
Район
Дата выхода
1
«Резиденция МОНЭ»
(перевод из апартаментов в квартиры)
AB Development
ЦАО
Пресненский
2 кв. 2016
2
«Дом на Хлебном»
«Волей Гранд»
ЦАО
Арбат
3 кв. 2016
3
Элитный Дом «РЕНОМЭ»
SMINEX
ЦАО
Тверской
3 кв. 2016
4
«Жизнь на Плющихе»
«Дон-Строй Инвест»
ЦАО
Хамовники
4 кв. 2016
5
«Малая Ордынка, 19»
SMINEX
ЦАО
Замоскворечье
4 кв. 2016
6
«Клубный дом на Космодамианской»
«ПроектСпецМонолит»
ЦАО
Замоскворечье
4 кв. 2016
По-прежнему лидером по числу элитных объектов в реализации является район Хамовники. На его долю приходится более четверти экспонируемых жилых комплексов (26%, без изменений относительно начала года). Второе место делят Тверской и Таганский районы (по 11%, без изменений относительно начала года). Тройку лидеров замыкают районы Арбат и Якиманка (по 9%, +2 п.п. и +1 п.п. соответственно).
По числу квартир в продаже на первой строчке также расположился район Хамовники (34%, 3 п.п.). На втором месте – Раменки (16%, -12 п.п.), на третьем – Тверской район (10%, +7 п.п.).
Структура предложения по районам (проекты)
Структура предложения по районам (квартиры)
По стадии строительной готовности наибольшее число реализуемых квартир находится в корпусах, уже введённых в эксплуатацию (30%, -3 п.п. относительно начала года). Незначительно меньше лотов предлагается в домах, в которых в настоящее время производятся отделочные работы (28%, -8 п.п.). В зданиях на стадии монтажа этажей на текущий момент реализуется 17% элитных квартир (+2 п.п.). На начальный этап строительства приходится четверть предложения (+9 п.п.).
Структура предложения по стадии строительной готовности (квартиры)
По подсчетам аналитиков «Метриум Групп», средняя цена кв. м по итогам 2016 года составила 680 110 руб. ($10 653), что практически идентично показателю предыдущего квартала (680 960 руб. или $10 478). Однако в сравнении с началом года были зафиксированы значительные изменения. В рублевом эквиваленте средняя цена снизилась на 10,9%, в долларовом – на 2,6%.
Основная отрицательная корректировка показателя была зафиксирована в 1 кв. 2016 года (на 9,6% – с 763 600 руб. до 690 650 руб.). Главная причина – прямое снижение цен во многих проектах. В объектах, номинированных в рублях, коррекция составила 10-15%. В отдельных комплексах, где стоимость квартир была представлена в долларах, цены изменились в 1,5-1,7 раз.
Во втором квартале также было зафиксировано снижение средней цены в рублевом эквиваленте (на 2,3%). При этом за счет укрепления курса рубля стоимость в долларовом выражении показала рост (+3%).
В третьем квартале положительная динамика цены была отмечена в обеих валютах (+0,9% и +2,4% соответственно). В четвертом – показатель практически не претерпел изменений.
Динамика цены кв. м в элитном сегменте жилья в 2016 году
В распределении по районам изменение цены кв. м за год было еще более значительным. Наибольший прирост показали Даниловский (+36%) и Беговой (+32%) районы. Причем в каждом из них представлено по одному проекту, а корректировка стоимости объясняется совокупностью двух факторов: прямым повышением цены и изменением структуры предложения.
Наибольшее снижение ценового уровня отмечается в Очаково-Матвеевском (-43%) и Пресненском (-42%) районах. В первом случае основной причиной стало снижение стоимости квартир в единственном экспонируемом в данной локации комплексе Capital House. Во втором – поступление в продажу относительно масштабного (для элитного сегмента) проекта Резиденция «Монэ» с более бюджетным предложением.
Динамика цены кв. м в 2016 г. в элитном сегменте жилья по районам
Наиболее доступные предложения представлены в следующих комплексах:
•
Элитный Дом «РЕНОМЭ» (18,2 млн руб. за 46,6 кв. м);
•
«Клубный дом на Серпуховском валу» (18,9 млн руб. за 52 кв. м);
•
«Суббота» (19,7 млн руб. за 47 кв. м);
•
Клубный дом «Аристократ» (19,8 млн руб. за 58,9 кв. м);
•
Royal House on Yauza (23 млн руб. за 56,24 кв. м).
Самые дорогие квартиры, выставленные в открытой продаже на элитном рынке:
•
Knightsbridge Private park ($14,7 млн за 500,61 кв. м);
•
«Кленовый DOM» (758,3 млн руб. за 456 кв. м);
•
NOVEL HOUSE ($9,72 млн за 511,7 кв. м)
•
«Большой Афанасьевский» ($9,7 млн за 462,6 кв. м);
•
Клубный дом «Котельнический» (583,6 млн руб. за 350 в. м);
Стоимость квартир в зависимости от количества комнат
Кол-во комнат
Площадь, кв. м
Цена кв. м, руб.
Стоимость, руб.
Мин.
Сред.
Макс.
Мин.
Сред.
Макс.
Мин.
Сред.
Макс.
однокомн.
41,5
62,8
106,0
336 000
553 423
1 587 300
18 190 000
35 050 768
138 730 020
двухкомн.
58,4
97,2
176,4
320 100
643 436
1 746 030
23 018 652
63 238 134
255 269 586
трехкомн.
69,2
133,8
241,0
310 200
660 905
1 596 000
36 690 000
89 767 365
304 416 610
многокомн
78,4
202,0
519,6
357 634
759 958
1 947 120
52 000 000
161 652 657
938 511 840
Итог
41,5
141,8
519,6
310 200
680 112
1 947 120
18 190 000
102 915 417
938 511 840
Основные тенденции
Низкая девелоперская активность. В 2016 году на первичный рынок элитной жилой недвижимости вышло 5 новых проектов (еще два объекта пополнили сегмент вследствие изменения статуса апартаментов на квартиры). Для сравнения:в 2015 году продажи открылись в 8 жилых комплексах, в 2014 году – 11. Однако следует подчеркнуть, что данная тенденция наблюдалась только в элитном сегменте квартир, на рынке высокобюджетных апартаментов, напротив, было отмечено увеличение объема поступления новых проектов в реализацию (с 7 в 2015 г. до 10 в 2016 г.). Таким образом, в целом рынок дорогой недвижимости по-прежнему остается интересным для застройщиков.
Диверсификация портфелей проектов девелоперов, специализирующихся в дорогом сегменте. На фоне сложной экономической ситуации с целью снижения рисков ряд девелоперов, традиционно работающих в элитном классе, стали наращивать объемы строительства в менее дорогих сегментах. Тенденция обозначилась еще в конце 2015 года, когда Корпорация «Баркли» впервые вывела проект комфорт-класса в Новой Москве, а «Дон-Строй Инвест» – самый масштабный в своем портфеле комплекс бизнес-класса «Символ», характеризующегося весьма демократичными ценами. В 2016 году список пополнился компанией Capital Group, которая вместе с партнерами вошла в два «замкадных» проекта комфорт-класса: «МИР Митино» и «Позитив».
Вынужденная коррекция цен. Элитный класс стал единственным сегментом, где застройщики массово вынуждены были пойти на прямое снижение цен. После шокирующего роста курсов валют в 2014-2015 гг. первым шагом девелоперов еще в 2015 году стал перевод цен в национальную валюту. Начало 2016 года ознаменовалось еще и падением цен сразу в нескольких проектах. Прежде всего – в тех, где застройщики не пожелали переводить стоимость квартир в рубли. В течение последующих трех кварталов в большинстве комплексов цены предложения оставались неизменными, а средний показатель по рынку демонстрировал минимальные колебания. При этом реальные сделки могли происходить с существенным дисконтом, который в сложившихся условиях был готов предоставить практически каждый застройщик.
Стабильный спрос. Снижение цен и лояльные условия продажи, включая большие скидки, позволили сохранить интерес покупателей к сегменту. Спрос был сосредоточен преимущественно в проектах с рублевым ценообразованием от зарекомендовавших себя застройщиков. В тенденции предыдущего года популярностью пользовались квартиры площадью до 150 кв. м, однако зафиксирован и ряд крупных сделок.
Прогноз на 2017 год
«В 2017 году ожидается более высокая динамика выхода новых проектов – от небольших клубных домов до довольно крупных для высокобюджетного сегмента комплексов, – комментирует Илья Менжунов, директор Департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп». – Увеличение предложения планируется, прежде всего, в районах Замоскворечье и Якиманка. Также в тенденции последнего времени дальнейшее развитие рынка дорогого жилья ожидают и некоторые районы за пределами ЦАО (Донской, Раменки).
Дальнейшего массового снижения цен рынок вряд ли увидит – основная коррекция уже произошла, а новые проекты выходят в большинстве случаев с тщательно продуманным рублевым ценообразованием. По итогам года можно ожидать увеличения среднего уровня цен, обусловленного повышением стоимости квартир в успешных проектах. Рост цен не должен сказаться на уменьшении покупательской активности. Поддержать объем спроса в сегменте дорогого жилья позволит старт продаж новых проектов с интересными локациями и концепцией, а также привлекательными условиями покупки».
1
В настоящем обзоре учитывается предложение квартир (статистика по апартаментам ведется отдельно).
2
Без учета объема предложения в проектах с предварительными (закрытыми) продажами.
Источник:
Метриум Групп
Комментариев нет:
Отправить комментарий