Объем предложения новостроек в Подмосковье за год вырос на 25%

Общий объем первичного рынка жилья в крупнейших городах ближнего Подмосковья к концу декабря 2013г. достиг 3,7 млн кв. м. За год предложение новостроек в области увеличилось на 25%, подсчитали аналитики компании "Домус финанс".

По данным компании, наибольшая доля рынка первичного жилья Московской области и Новой Москвы приходится на следующие города: Балашиха, Подольск, Красногорск, Химки, Железнодорожный, Одинцово, Люберцы, Мытищи, Видное, Московский, Королев, Долгопрудный, Реутов, Пушкино, Щербинка.

В соответствии с исследованием компании, наибольший прирост объемов предложения нового жилья по итогам 2013г. продемонстрировали Мытищи (+40%) и Пушкино (+60%). В последнем рекордное увеличение объемов недорогих квартир в продаже привело к снижению средней стоимости кв. м в новостройках на 5,1%.

Таким образом, по данным "Домус финанс", в 2013г. Пушкино стал лидером ближнего Подмосковья по показателям прироста предложения и одновременно стал городом с минимальным ростом стоимости 1 кв. м в новостройках.

В свою очередь, городом, показавшим в прошлом году наибольший рост цен на новостройки, стал Королев. Здесь, в соответствии с отчетом компании, средняя стоимость нового жилья увеличилась за год на 4,9% и составила почти 79 тыс. руб. за квадратный метр. Эксперты "Домус финанс" прогнозируют, что и в 2014г. рост цен в этом городе продолжится в связи с мораторием на строительство коммерческого жилья в городе, о котором в декабре объявил губернатор Московской области Андрей Воробьев.

Ключевой тенденцией рынка новостроек ближнего Подмосковья в 2013г. стал так называемый раскол. "Первичный рынок жилья Московской области сегодня нельзя рассматривать как единый - он состоит из локальных рынков отдельных городов, для каждого из которых характерны свои особенности и тенденции развития, - говорит генеральный директор компании "Домус финанс" Павел Лепиш. - Более того, в разных районах может наблюдаться разнонаправленная динамика показателей первичного рынка жилья. Обусловлено это прежде всего тем, что города области неравномерно обеспечены инфраструктурой, а также имеют разную транспортную доступность относительно столицы. Еще одна причина, обуславливающая неоднородность подмосковного рынка жилья - это перенасыщенность рынков отдельных городов".

В частности, по словам эксперта, в 2013 г. стала очевидной затоваренность рынков новостроек Красногорска, Балашихи и Домодедово. "Из-за перенасыщенности локальные рынки жилья в этих городах уже стагнируют, и эта тенденция сохранится в 2014 г.", - говорит Павел Лепиш.

К наиболее перспективным городам с точки зрения роста стоимости "квадрата" эксперт, в свою очередь, относит недооцененные Пушкино, Подольск, Долгопрудный, Видное, а также наукоград Королев. "В 2014г. продолжится рост популярности недооцененных городов, - отмечает он. - В условиях высокой стоимости метра в локациях, вплотную прилегающих к МКАД, покупатели уезжают все дальше от Москвы, в относительно камерные города с хорошим месторасположением и активно развивающейся инфраструктурой. Эта тенденция будет набирать обороты".

В целом эксперты "Домус финанс" прогнозируют значительную амплитуду колебаний цен на первичном рынке жилья ближнего Подмосковья в 2014г. Так, в недооцененных городах и на тех направлениях, где идет строительство и реконструкция транспортной инфраструктуры, годовой рост средней стоимости 1 кв. м в новостройках может составить до 15%. Снижение в "стагнирующей" группе, в свою очередь, способно достичь 5-7%.

Источник:

РБК-Недвижимость

Исследование: Ипотека делает людей счастливыми

Финансовое обременение в виде ипотеки стимулирует заемщиков к росту доходов, семейному счастью и рождению детей. Такие выводы можно сделать из исследования банка ВТБ24, специалисты которого проанализировали, как влияет на поведение потребителей получение кредита на приобретение недвижимости.

Так, покупка недвижимости по ипотеке действительно стимулирует сограждан искать новые источники дохода. У 63% заемщиков в течение года с момента оформления ипотеки увеличился доход, у двух третей из них увеличение дохода было сопряжено с повышением зарплаты или переводом на более высокую должность. Еще у 10% опрошенных произошло повышение доходов у одного из супругов. В 20% семей один из супругов сменил место работы, а 4% заемщиков смогли увеличить свое материальное положение за счет подработок.

При этом у большинства опрошенных после оформления ипотеки размер трат сохранился (58%), а у некоторых - даже увеличился (8%). Вполне логично, что части заемщиков пришлось снизить свои траты (32%).

"Ипотека - самый романтичный из банковских бизнесов, потому что мы помогаем людям осуществлять их мечты о хорошем жилье и тем самым улучшить качество жизни - например, создать семью, завести детей, и результаты исследования еще раз это показывают", - комментирует исследование старший вице-президент, директор департамента ипотечного кредитования ВТБ24 Андрей Осипов.

Также согласно данных исследования, изменение семейного положения заемщиков после оформления ипотеки происходит несколько реже, чем у других клиентов. Но и эти изменения скорее в положительную сторону. Так в брак после оформления ипотечного кредита вступили 12% респондентов, а развелось 5% заемщиков.

У каждой пятой семейной пары, оформившей ипотеку, за последние три года родился ребенок, еще 4% - ожидают прибавления в ближайшие месяцы. Примечательно, что специально планировали рождение ребенка сразу после получения ипотеки около 24% семей.

"Чаще всего ипотеку берут мужчины - в среднем 56% представителей сильного пола оформили ипотечный кредит в 2010-2011 годах. Преимущественно ипотека актуальна для регионов - 80% кредитов оформлены вне Москвы и Московской области, - говорится в исследовании банка. - Средний возраст ипотечного заемщика, как правило, 30-39 лет (60% опрошенных), его доход - до 40 тыс. рублей (59%)".

Источник:

РБК-Недвижимость

Панельное домостроение: пациент скорее жив?

Ударный август: первичка вышла из отпуска (Петербург)

Под конец лета петербургские застройщики увеличили активность и начали продажи сразу в 15 объектах. Причем десять из них – новые жилые комплексы и лишь пять – очереди в уже реализуемых проектах.

Отметим, что в июне и июле девелоперы вывели на рынок меньше объектов – девять и десять соответственно. Большинство августовских новичков были представлены покупателям в самом конце лета. Это явно свидетельствует о начале традиционного  осеннего оживления рынка.

Еще одна особенность августа – значительное число совершенно новых проектов, сразу десять. Обычно их выводят по три четыре, а, к примеру, в марте «свежих» и вовсе не было.

Великолепная десятка

Активно в августе вела себя на рынке компания Setl City – на ее счету сразу три объекта. Одна новостройка бизнес-класса – это ЖК «Мироздание» на Петроградской стороне. В нем разместится 191 квартира, 13 офисных посещений и подземный паркинг на 135 машиномест. Ввод объекта в эксплуатацию запланирован на декабрь 2016 года.

На берегу Большой Невки Setl City строит ЖК Stockholm – это два корпуса высотой пять-семь этажей, каждый из которых выполнен в форме подковы, обращенной к воде. В зданиях, объединенных подземным паркингом на 320 машин, запроектировано 272 квартиры – от одно- до пятикомнатных. Завершить строительство девелопер намерен в третьем квартале 2017 года.

Еще одну новостройку компания начала возводить на северо-западе города – в Каменке. Первая очередь ЖК «Чистое небо» включает в себя четырехсекционный жилой дом высотой 12 23 этажей с подземным паркингом на 181 машиноместо. В нем будет 787 квартир, а также коммерческие помещения на двух нижних этажах. Сдать первую очередь планируется в первом квартале 2017 года, тогда же будет введен в строй и детсад на 190 воспитанников.

В том же Приморском районе компания «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» начала строительство и открыла продажи в жилом комплексе «Шуваловский». Здесь запланированы 24 многосекционных 16 25 этажных дома на 8627 квартир, а также школа и два детских дошкольных учреждения. В рамках первой очереди будут построены три корпуса и детсад, их планируется сделать до конца 2016 года. Весь проект девелопер собирается завершить в 2020 м.

Компания «ОптимаГрупп» открыла продажи в ЖК комфорт-класса «Трилогия» на проспекте Народного Ополчения. Этот объект представляет собой три отдельно стоящих 23 этажных здания с фасадами, выдержанными в скандинавском стиле. Между собой корпуса объединены двумя паркингами на 248 мест. В одном из зданий запроектирован детсад на 40 мест. Сдать новостройку планируется в первом квартале 2017 года.

Компания «Лидер Групп» вывела на рынок квартиры в ЖК «Сириус», который строится на Московском шоссе, на месте бывшего мясокомбината «Самсон». В его составе будут два 16- и 22-этажных корпуса в общей сложности на 576 квартир, из них более половины – это студии и «однушки». Запроектирован также подземный паркинг на 100 машиномест. Дома будут сданы в третьем квартале 2016 года и втором квартале 2017 го.

Компания «Полис групп» открыла продажи в первом корпусе ЖК «Краски лета» в Мурино. 19 этажный двухподъездный жилой дом рассчитан на 623 квартиры – от студий до двухкомнатных. Его сдача запланирована на четвертый квартал 2016 года. Всего в рамках первой очереди будет построено пять корпусов на 2441 квартиру.

Компания PRK-Group вывела на рынок квартиры в ЖК «Петергоф Парк» – это девять пятиэтажных корпусов, 790 квартир с чистовой отделкой. Они будут расположены на территории, ограниченной Ропшинским шоссе, улицами Парковой и Юты Бондаровской. Сдать жилой комплекс в эксплуатацию застройщик собирается в декабре 2016 года.

Холдинг «Петротрест» объявил о старте продаж в ЖК «Капитал Классик» в Колпино. В девятиэтажном доме бизнес-класса на 127 квартир предусмотрен подземный паркинг на 93 машиноместа. Окончание строительства запланировано на второй квартал 2016 года.

А на Васильевском острове компания «ЛенСпецСМУ» возводит ЖК «Самоцветы» – четыре десятиэтажки в общей сложности на 2015 квартир, а также подземные паркинги на 1654 машиноместа. На территории комплекса запроектирован детский сад на 190 воспитанников. Пока в продажу выведен только один корпус – 626 квартир. Сдать его в эксплуатацию планируется в третьем квартале 2015 года.

Знакомые все лица

В августе проявила активность и компания «Ленстройтрест»: на рынок выведены два корпуса в разных проектах. Один из них – двухсекционный шести-семиэтажный дом в ЖК «IQ Гатчина» на 64 квартиры (большей частью однокомнатных), причем некоторые из них – с террасами. Ввод в эксплуатацию данного корпуса, как и всей первой очереди комплекса, намечен на четвертый квартал 2015 года.

Одновременно «Ленстройтрест» открыл продажи в шестом корпусе ЖК «Янила Кантри» в популярном у застройщиков Янино. Это 14 этажный дом на всего 112 квартир (студии и двухкомнатные). Планируемый срок ввода – третий квартал 2015 года.

Там же в Янино компания «СУ-155» предложила покупателям 93 квартиры в 12 этажном корпусе № 4 первой очереди ЖК «Янино-Парк». Сдать корпус планируется до конца 2015года.

Финская компания «Лемминкяйнен» предложила рынку квартиры во второй очереди ЖК «Тапиола» в Адмиралтейском районе – это шесть секций монолитно-панельного дома класса «комфорт-плюс». Ассортимент широк: от одно- до пятикомнатных квартир – как с чистовой отделкой, так и без нее. Ввод в эксплуатацию второй очереди (собственно, она же и последняя) намечен на ноябрь 2015 года.

А «Строительный трест» объявил о старте продаж во второй очереди ЖК «Лиственный», который возводится рядом с лесопарком Сосновка. В пяти секциях будет расположены в общей сложности 684 квартиры – от одно- до трехкомнатных. Завершить строительство планируется в конце 2016 года.

В сентябре можно ожидать дальнейшей активизации девелоперов. Уже получили разрешения на строительство и, вероятно, начнут в начале осени продажи «Мирланд девелопмент» (четвертая очередь ЖК «Триумф-парк»), Setl City (ЖК «Алые паруса» в Усть-Славянке»), «Строительный трест» уже вовсю возводит (но пока не продает) свой ЖК «NewПитер» Также ожидается вывод на рынок нового проекта компании «С.Э.Р.» на Ланском шоссе и нескольких других, более мелких, объектов.

Автор: Павел Гинев

Источник:

БН.ру

Гатчина может стать стольным градом

Губернатор Ленобласти Александр Дрозденко не исключает, что в скором будущем город Гатчина станет столицей всего региона. Переезд сюда областных чиновников и депутатов неизбежно приведет к бурному росту жилого и офисного строительства, уверены эксперты.

Александр Дрозденко пока заявляет о грядущем переезде администрации в Гатчину гипотетически, подчеркивая, что окончательное решение еще не принято. Но одновременно приводит массу аргументов в пользу перебазирования чиновников на 35 километров к югу от Петербурга. Прежде всего губернатор заботится о своих подчиненных: те сейчас вынуждены ютиться по нескольку человек в маленьких кабинетах. Помимо главного здания на Суворовском, 67, областная администрация владеет особняками на площади Ломоносова, набережной Фонтанки, Рижском проспекте, а еще несколько зданий арендует у города. Но места чиновникам все равно не хватает.

Ни копейки из бюджета

Еще один и, пожалуй, козырной аргумент – возможность частично компенсировать затраты на дорогостоящий переезд из федерального бюджета. Финансирование из центра может быть использовано для обеспечения Гатчины инженерными и транспортными коммуникациями. Дело в том, что в конце апреля, в ходе заседания Президентского Совета по науке и образованию в Институте ядерной физики в Гатчине, Владимиру Путину представили проект создания Международного центра нейтронных исследований. Создание «ядерного кластера» может простимулировать развитие инфраструктуры всего райцентра. Кроме того, к 2015 году в Гатчине будет построен Наноцентр стоимостью более миллиарда рублей.

«Раньше я говорил о том, что переезд вряд ли возможен. Потому что это дорого и жалко Гатчину. Сегодня ситуация изменилась: район развивается, появляются новые условия для инвесторов, мне Гатчину жалко меньше, и в очередной раз эта идея появилась после заседания Президентского совета», – рассказал Александр Дрозденко.

Глава региона подчеркнул, что из текущего бюджета области на переезд не будет потрачено ни копейки. Помимо федеральных денег дополнительные средства удастся выручить за счет продажи объектов недвижимости в Петербурге. Впрочем, есть еще проблемы юридические.

«Мы совместно с крупными инвесторами, которые приходят сегодня в Гатчину, полностью пересмотрим градостроительную документацию и генпланы Гатчины и Гатчинского района, чтобы понять, как те будут развиваться. И если в генпланах нам найдется место, то тогда мы примем принципиальное решение», – пояснил губернатор.

Толчок к развитию

На сегодняшний день в Гатчине проживает 93 тысячи жителей – это крупнейший населенный пункт Ленобласти. Город известен своим знаменитым дворцом, построенным в конце XVIII века специально для императора Павла I. Дворцовый ансамбль, а также весь центр города включены в Список всемирного наследия ЮНЕСКО.

Жилищный фонд в Гатчине довольно старый, а нового жилья почти не строится. Можно упомянуть разве что два жилых комплекса Гатчинского комбикормового завода, а также жилой квартал компании «Ленстройтрест». Средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке Гатчины составляет около 40 тыс. руб., на вторичном – чуть менее 50 тыс. руб.

Эксперты, опрошенные БН, в один голос говорят, что столичный статус безусловно даст толчок к бурному развитию Гатчины.

«В первую очередь будет развиваться рынок услуг, затем офисной и жилой недвижимости. Ресурсами для появления новых объектов недвижимости город располагает», – уверен управляющий партнер NAI Becar Projects Владимир Андреев.

Часть чиновников наверняка не захотят в ежедневном режиме перемещаться из Петербурга в Гатчину и обратно. Это, по мнению начальника отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светланы Денисовой, приведет к созданию нового элитного сектора жилой недвижимости, предназначенного для областных чиновников, чего-то вроде гатчинской «Рублевки». На сегодняшний день «элитки» здесь нет совсем, а самыми дорогими объектами недвижимости являются коттеджи в Гатчинском районе, которых, кстати, здесь довольно много.

Генеральный директор агентства «Петербургская Недвижимость» Сергей Дроздов считает, что после принятия решения о перебазировании администрации цены на жилье в Гатчине вырастут. «Любое такое событие всегда привлекает внимание. Поэтому квартиры здесь могут подорожать. Тем не менее я бы отметил, что здесь жилье и так не дешевое. Покупатели есть, но пока в основном они или из Гатчины, или из регионов», – отмечает эксперт.

Правда, звучат и пессимистические голоса. Прежде всего аналитики сочувствуют тем, кто ценит спокойную жизнь в маленькой Гатчине. «Сами жители такому “соседству” рады вряд ли будут, поскольку это тихий и уютный город и увеличение потока машин лучше его не сделает. И небольшой рост цен на их жилье вряд ли эти неудобства способен компенсировать», – считает исполнительный директор компании «Матрикс-Недвижимость» Игорь Петров.

Всего, по предварительным данным, областным чиновникам понадобиться для своего размещения порядка 100 тыс. кв. м офисной недвижимости. Строительство, если решение будет принято, может начаться осенью 2014 года.

Автор: Павел Гинёв

Источник:

БН.ру

Проекты КОТ: несущественные недостатки и ощутимые достоинства

По оценке специалистов компании «Метриум Групп», около 55% проектов эконом- и комфорт-класса в «старой» Москве можно отнести к категории КОТ. В бизнес-классе этот показатель составляет 50%, на территории Новой Москвы – 80%. Даже в элитном сегменте, среди клубных домов и точечной застройки, встречаются масштабные проекты на несколько сотен тысяч квадратных метров. Аналитики компании «Метриум Групп» «разложили по полочкам» плюсы и минусы комплексного освоения территории.

Вектор развития российского рынка недвижимости в последние годы все больше уходит в сторону проектов комплексного освоения территории. Сегодня масштабные районы строятся и в Москве, и в области, и во многих других регионах страны. Встретить их можно во всех сегментах - от эконом-класса до элитки.

«Появление такого большого количества проектов комплексного освоения территории обусловлено сразу несколькими факторами, - говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум Групп». - Во-первых, сокращением свободных площадок под точечную застройку. Во-вторых, программа реновации промзон позволила высвободить под строительство жилья огромные площади не просто внутри МКАД, но и в Центральном административном округе. Ну и, наконец, освоение территорий Новой Москвы каким-либо другим способом выглядело бы как минимум странно: тысячи гектаров свободной земли застраивать точечно абсолютно нецелесообразно.

Эксперты компании «Метриум Групп» разобрали основные плюсы и минусы данного формата. И пришли к выводу, что если отрицательные качества КОТов не будут нивелироваться на этапе проектирования, то в конечном итоге можно свести на нет все преимущества.

Плюсы КОТ

Доступное жилье

Как правило, в проектах комплексного освоения территории стоимость жилья ниже, чем в точечной застройке примерно на 15%. Столь ощутимый дисконт достигается за счет масштаба. Когда счет идет на сотни тысяч квадратных метров, издержек у девелоперов меньше, что напрямую влияет на себестоимость. Кроме того, большие объемы строительства позволяют застройщику сократить свою маржу. Ведь он все равно получит хороший доход от реализации большого количества квартир.

Продуманная концепция

Каждый проект КОТ – это создаваемый с нуля город, в котором можно учесть все ключевые градостроительные ошибки: рассчитать необходимое количество дорог и создать парковочное пространство, которое хватит на всех, обеспечить всех маленьких жителей проекта местами в детских садах и школах, создать комфортную среду обитания, в которой приоритет будет отдан человеку, а не автомобилям.

Все новое

Покупка квартиры в проекте КОТ – это уникальная возможность не просто поселиться в новом доме, а жить в пространстве, где новое вокруг все: коммуникации, дороги, парки, детские площадки, тротуары, инфраструктура. Помимо того, что новыми вещами в принципе приятнее пользоваться, в этом есть и практическая польза: в детских садах и школах нет очередей, поликлиники и больницы оснащены самым современным оборудованием и т.д.

Полный набор инфраструктуры

Проекты комплексного освоения территории немыслимы без полного набора всей необходимой инфраструктуры. И понятие «вся необходимая» не ограничивается детским садом и магазином. Когда речь идет о строительстве жилых районов на несколько десятков тысяч человек, в проект закладываются и школы, и поликлиники, и ФОК, торговые и деловые центры и пр. То есть девелоперы возводят все то, к чему привыкли жители городов в повседневной жизни.

Автономность проживания

Как следствие, в проектах КОТ очень высок уровень автономности проживания. Все нужное для комфортной жизни - начиная от продуктового магазина, и заканчивая рабочими местами - есть в наличии в шаговой доступности. И необходимость покидать свой район отпадает сама собой. Это оказывает существенное влияние на качество жизни – нет нужды ежедневно терять драгоценные часы в пробках, появляется больше свободного времени для общения с близкими и саморазвития.

Минусы КОТ

Долгострой

Сроки реализации масштабных проектов комплексного развития территории рассчитаны на несколько лет, а то и десятилетий. И строятся они в несколько этапов, каждый из которых вводится и заселяется по очереди. А это значит, что в первые несколько лет покупателям квартир придется фактически жить на стройке. Проблема эта решаема: необходимо грамотно зонировать территорию застройки, разделяя жилые микрорайоны парковыми пространствами, объектами улично-дорожной сети и инфраструктуры.

В качестве удачного примера можно привести новомосковский жилой комплекс «Новые Ватутинки». Уже построенный и сданный в эксплуатацию квартал Южный находится с одной стороны Калужского шоссе, а строящийся микрорайон Центральный – с другой. То есть стройка в Центральном ни коим образом не мешает жителям Южного. В тоже время в микрорайоне Центральный строительство жилых домов ведется таким образом, что к моменту сдачи корпуса в эксплуатацию, во всех окружающих его зданиях основные строительные работы уже завершены, а тяжелая строительная техника переведена на новые участки застройки. Это позволяет полностью избавить жителей от ощущения вечной стройки вокруг.

Сначала жилье, потом инфраструктура

Одна из самых болезненных тем для новоселов -  появление инфраструктуры в последнюю очередь, после строительства всего жилья. Не секрет, что во многих проектах КОТ жителям, которые уже заселились в свои квартиры, приходится ждать появления детских садов, школ и других объектов. Все это накладывает ощутимый отпечаток на качество жизни в новом доме. Впрочем, этот вопрос решается довольно просто: нужно приобретать квартиры у тех девелоперов, которые строят жилье и инфраструктуру параллельно. Так, в «Новых Ватутинках» уже построены 3 детских сада, общеобразовательная школа и завершается возведение поликлиники.

Нагрузка на «внешний мир»

Даже если девелопер до мелочей проработает свой проект, построит необходимое количество внутренних дорог для комфортного перемещения по жилому комплексу, жителям рано или поздно придется выехать за его приделы и столкнуться с «внешним миром». Учитывая большое количество жителей, нагрузка на дороги, не относящиеся к проекту, будет очень велика. И это неизбежно приведет к длительным пробкам. Решать эту проблему нужно либо в сотрудничестве с местными властями, либо подбирать площадку под строительство с оглядкой на градостроительные планы.

Здесь в пример можно привести ЖК «Ривер Парк». Согласно проекту планировки участка застройки, утвержденному Градостроительно-земельной комиссией под руководством мэра Москвы Сергея Собянина, столичные власти вложат 90 млн рублей в расширение Коломенской улицы, ведущей к жилому комплексу. Это позволит жителям «Ривер Парка» быстро попасть на проспект Андропова. Сам же проспект вскоре будет реконструирован, а рядом с ЖК в 2018 году появится метро. Таким образом, нагрузка на внешнюю дорожную инфраструктуру будет минимальной, а транспортная доступность жилого комплекса ощутимо улучшится.

Финансовые риски

Каждый проект КОТ – это огромные финансовые затраты. И вряд ли в России найдется много девелоперов, которые смогли бы самостоятельно финансировать строительство районов на несколько десятков тысяч жителей. Поэтому при комплексном освоении территорий не обойтись без привлечения заемных средств. В условиях финансовой нестабильности, постоянных колебаний курса рубля и изменений ключевой ставки ЦБ, брать кредиты сегодня довольно проблематично: банки выделяют средства под очень высокий процент и крайне неохотно. Кроме того, положение многих коммерческих банков сегодня крайне незавидно – почти каждый день приходят новости о лишении лицензий одного или нескольких кредитных организаций. Выходом из ситуации является сотрудничество с лидерами российского банковского сектора – Сбербанком и ВТБ. В частности, Сбербанк выступает финансовым партнером таких масштабных проектов, как «Новые Ватутинки» и «Ривер Парк».

Отсутствие поддержки государства

Первые проекты комплексного освоения территории в современном понимании появились в России почти 10 лет назад. И почти сразу же заинтересовали государство. В 2007 году Министерство регионального развития отобрало 22 экспериментальных проекта КОТ, которые должны были получить поддержку государства. Кому-то она действительно досталась, другие проекты так и не были реализованы из-за кризиса 2008-2009 годов. Потом проекты КОТ ушли в тень, чиновники о них забыли, и сегодня большинству девелоперов приходится самим решать свои проблемы. И если с инфраструктурной нагрузкой они еще как-то справляются, то строительство дорог до участков застройки и обеспечение их инженерией может стать серьезным обременением, удорожающим проект и в итоге перекладываемым на конечного покупателя. Системного подхода к решению этой проблемы сегодня не существует, каждому девелоперу приходится «выкручиваться» самостоятельно. К счастью, без дорог, электричества, воды и газа жители проектов КОТ не остаются.

«Проекты комплексного освоения территории призваны вывести качество жизни населения на новый уровень, - говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум Групп». – Однако для этого они должны быть продуманы до мелочей, учитывать многочисленные подводные камни и «болезни» масштабных проектов. Нельзя просто взять и застроить несколько сотен гектаров земли без оглядки на то, как потом люди будут обживать эту территорию. Если в небольшом жилом комплексе какие-то недостатки концепции повлияют на жизнь ограниченного числа человек, то в проектах КОТ речь идет о численности населения, сопоставимым с небольшим городом. Только осознав уровень ответственности перед будущими жителями, девелопер сможет реализовать проект комплексного освоения, который действительно изменит жизнь к лучшему».

Источник:

Метриум Групп

Новостройки: как выжить после отказа от долевого строительства

Снижение цен на жилье на фоне роста себестоимости строительства может сделать нерентабельными значительную часть девелоперских проектов. Ситуацию усугубляет грядущая реформа ФЗ-214, в результате который застройщики могут лишиться самого дешевого источника финансирования – денег дольщиков. Чтобы предотвратить обвал жилищного строительства в стране, властям придется застройщикам помочь - материально и организационно, отмечает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

Напомним, в России обсуждается вопрос поэтапного перехода к новой системе приобретения новостроек. 24 июля на заседании Совета при президенте России по жилищной политике была поставлена задача до 2020 года перейти от системы долевого строительства к продажам готового жилья. С таким предложением выступил губернатор Подмосковья Андрей Воробьев. Соответствующие изменения в законодательство планируется внести уже осенью.

Предполагается, что с 1 января 2016 года покупатель, банк и застройщик будут заключать трехсторонний договор, по которому средства дольщиков должны будут поступать на спецсчет в банке, а из банка — направляться на проектное финансирование. Таким образом, будет обеспечено финансирование полной стоимости проекта и строительство завершится в срок, говорится в материалах совещания. А с 1 января 2020 года можно будет продавать жилье только после ввода объекта в эксплуатацию, пишет РБК.

«Ясно, что при нынешней структуре затрат после ликвидации долевого строительства многие проекты уйдут в минус и станут нецелесообразными. И властям придется либо смириться с падением объемов жилищного строительства, что явно не входит в их стратегические планы, либо серьезно усилить поддержку отрасли», - считает руководитель IRN.RU.

В рамках долевого строительства покупатели становятся соинвесторами стройки, снабжая девелоперов деньгами в обмен на обещание в будущем предоставить квартиру, в момент заключения сделки еще не существующую в природе. Банковское финансирование, которое планируется сделать основным для девелоперов после отмены ДДУ, стоит значительно дороже средств дольщиков – в отличие от граждан-физлиц, банкиры под обещания не кредитуют. В настоящее время, по словам председателя Москомстройинвеста Константина Тимофеева, проценты по кредитам для девелоперов достигают 22% годовых. Крупные компании могут рассчитывать на более гуманное отношение, но даже они пока не хотят связываться с банками – слишком дорого.

Соответственно, чтобы компенсировать исчезновение самого дешевого источника финансирования жилищного строительства правительству придется обеспечить снижение ставки по банковским кредитам для девелоперов. Опустить процент до приемлемого уровня рыночными методами в обозримом будущем вряд ли получится, поэтому, скорее всего, будет запущена программа субсидирования кредитов на строительство жилья – по типу льготной ипотеки для граждан.

То, что государство не собирается оставлять застройщиков «при своих интересах», подтверждают и подмосковные власти, инициировавшие реформу 214-ФЗ. «Застройщик может также самостоятельно привлекать деньги банка, но это должна быть более низкая ставка. Да, беспроцентных денег дольщиков как раньше в том же объеме больше не будет, но должны появиться более дешевые кредитные. Как раз этот механизм губернатор Московской области А.Ю. Воробьев и предложил проработать с банками, которые имеют большой опыт финансирования жилищного строительства, например Сбербанк и ВТБ», - говорится в сообщении пресс-службы зампреда правительства Московской области Германа Елянюшкина.

«Кроме того, деньги имеют стоимость во времени, чем короче согласовательный процесс, тем дешевле финансирование. Снизить в два раза себестоимость строительно-монтажных работ без потери качества нельзя, а сроки реализации проекта – вполне, причем на конечную цену это окажет примерно такое же влияние», - поясняет Олег Репченко. Так что сделать строительные проекты менее затратными и, следовательно, более выгодными для девелоперов может ликвидация лишних административных барьеров.

Нельзя сказать, что правительство ничего не делает в этом направлении – сокращён перечень обязательных согласований, услуги переводятся в электронный вид и т.д., по на практике результаты этих усилий пока не очень ощутимы. Хочется надеяться, что, в связи с грядущей реформой отрасли, чиновники будут действовать более решительно.

Кроме того, власти имеют возможность существенно сократить одну из основных расходных статей девелоперского бизнеса, обеспечив более привлекательные условия получения площадок под жилищное строительство. Напомним, в структуре затрат столичных застройщиков примерно треть приходится на землю.

«Чтобы строительство жилья оставалось выгодным в новых условиях, застройщики должны получать землю существенно дешевле, чем раньше, потому что из-за низкой платёжеспособности населения продать жилье, построенное на этой земле, они тоже смогут только по более низким, чем ранее, ценам», - говорит Репченко.

Чиновники, в общем-то, уже дано пытаются сделать землю более доступным ресурсом, даже особую структуру по введению в оборот пустующих земельных участков придумали - Фонд РЖС (недавно на основе фонда и АИЖК было образовано Агентство жилищного развития). Итоги деятельности фонда довольно неоднозначные, но для Москвы, которой это учреждение в любом случае практически не занималось, важна другая инициатива, исходящая уже от самих застройщиков. Речь о законопроекте о развитии промзон, разработанном Клубом инвесторов Москвы и активно лоббируемом столичным руководством. Первоначально планировалось, что законопроект, внесенный в Госдуму в конце апреля, будет рассматриваться в сентябре, но парламентарии занялись им в ускоренном порядке: 30 июня документ был одобрен в первом чтении.

В первую очередь документ направлен на решение проблемы большого количества собственников в промзонах, чьи интересы не совпадают и с кем не удается договориться - именно это часто мешает приступить к крупным проектам редевелопмента на территории промзон.

Законопроект среди прочего предусматривает принудительное изъятие недвижимости у собственников с целью скорейшей реорганизации промзон – то есть освоения этих территорий застройщиками. Таким образом, в результате принятия закона должен появиться относительно недорогой механизм перераспределения земельных ресурсов в пользу жилищного строительства. Как уже заявил вице-мэр Марат Хуснулли, на промышленных территориях можно возвести примерно 40 млн кв. м жилья, так что ресурса этого хватит надолго.

«У застройщиков сильно разрослась затратная часть, а покупатели больше не могут покупать жилье по прежним ценам. Реформа долевого строительства эту проблему усугубляет. Поэтому, если власти не хотят обвала одной из ключевых для национальной экономики отраслей, им придется пойти навстречу застройщикам», - резюмирует Олег Репченко.

Источник:

http://www.irn.ru