Обзор готовых ЖК бизнес-класса Москвы с минимальной стоимостью жилья

За последние три года доля столичных жилых комплексов бизнес-класса, в которых можно приобрести недвижимость дешевле 10 млн рублей и получить ключи в день покупки, увеличилась почти в 3 раза. Аналитики компании «Метриум» подготовили обзор готовых новостроек бизнес-класса Москвы с самым доступным жильем.

По итогам I квартала 2018 года на первичном рынке столичной недвижимости представлено 96 жилых комплексов бизнес-класса. 38 или 39,6% ЖК уже получили разрешение на ввод в эксплуатацию – для всех или отдельных корпусов. При этом недвижимость стоимостью до 10 млн руб. в настоящее время можно приобрести в 13 из 38 или в 34,2% ЖК с готовыми корпусами.

По итогам аналогичного периода 2015 года, РВЭ имели 33 из 65 или 50,8% жилых комплексов. Однако жилье стоимостью до 10 млн руб. продавалось только в 4 из 33 или в 12,2% ЖК. Таким образом, за три года доля проектов бизнес-класса с полученным РВЭ, в которых можно купить недвижимость дешевле 10 млн руб, увеличилась в 2,8 раз.

Интересен тот факт, что за тот же период стоимость «входного билета» на рынок введенного в эксплуатацию жилья бизнес-класса снизилась в 2 раза. Самым доступным предложением в настоящее время является студия площадью 21,5 кв. м и стоимостью 3,8 млн рублей в ЖК «Штат 18». Тогда как в I квартале 2015 года минимальный ценник составлял 7,9 млн руб. (студия площадью 31 кв. м в ЖК Wellton Park).

Наибольшее число проектов с самым доступным жильем в готовых столичных новостройках бизнес-класса по итогам I квартала 2018 года представлено в ЗАО. В этом престижном округе находится четыре из 13 или 30,7% жилых комплексов, в которых продается недвижимость стоимостью до 10 млн руб. На первом месте среди предложений с самым низким ценником и «ключами в день покупки» находится ЖК «Концепт House, в котором студию площадью 27,8 кв. м можно приобрести за 5,98 млн рублей. На втором – ЖК «Крылатский», где предлагается жилье площадью 46,3 кв. м за 7,1 млн руб. На третьем – ЖК «Level Кутузовский», в котором квартира площадью 40,6 кв. м стоит 9,1 млн руб.

Еще по три проекта с минимальным ценником на жилье в готовых новостройках бизнес-класса находятся в СЗАО и СВАО. В СЗАО покупателям предлагается недвижимость стоимостью 8,3-8,9 млн руб. и минимальной площадью квартир 38-42,3 кв. м. В СВАО цены на самое доступное жилье в готовых корпусах находятся в диапазоне 5,1-8,1 млн руб., а минимальная площадь лотов составляет 29,3-44,5 кв. м.

В САО недвижимость бизнес-класса стоимостью до 10 млн руб. в жилых комплексах с готовыми корпусами можно купить в двух проектах. Минимальный ценник составляет 8,1-8,2 млн рублей, а площадь квартир – 36-44,7 кв. м. И, наконец, еще один проект находится в ВАО, в котором «входной билет» стоит 3,8 млн руб. за недвижимость площадью 21,5 млн руб.

Среди предложений с бюджетом покупки ниже 10 млн руб. в продаже преобладают однокомнатные квартиры площадью от 36 до 46,3 кв. м. Они представлены в 10 из 13 или 76,9% проектов. Еще в трех жилых комплексах с готовыми новостройками можно купить студии – площадью от 21,5 кв. м до 29,3 кв. м. При этом ни в одном из проектов нет жилья с ремонтом от застройщика – вся недвижимость сдается без отделки.

Минимальная стоимость квадратного метра в новостройках, вошедших в обзор, в настоящее время находится в диапазоне от 141,8 тыс. руб. до 234,1 тыс. руб. По итогам I квартала 2015 года, самый недорогой «квадрат» в готовых проектах с минимальным ценником на жилье стоил 188,3 тыс. руб. Таким образом, за три года этот показатель снизился на 24,7%.

«В настоящее время в жилом комплексе «Level Кутузовский» реализовано 90% квартир, – говорит Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group. – ЖК был построен за рекордно короткий срок – 18 месяцев, выдача ключей началась в декабре 2017 года. Стоимость квартир в проекте после получения РВЭ остается одной из самых доступных на рынке столичной недвижимости бизнес-класса. При этом качественные характеристики полностью соответствуют стандартам, принятым для жилья такого уровня. Среди них – высота потолков в квартирах (3,05 метров), разные типы балконов и лоджий, дизайнерская отделка входных групп, двухуровневый подземный паркинг, в который можно спуститься на лифте непосредственно из жилого корпуса, детский сад, а также закрытый охраняемый двор на стилобате с высококачественными детскими площадками и ландшафтным озеленением. Для удобства клиентов наши менеджеры обеспечивают ускоренную регистрацию сделок. Поэтому ключи от новых квартир можно получить в день обращения – сразу после оплаты».

«За три года количество проектов бизнес-класса на первичном рынке недвижимости Москвы увеличилось почти в 1,5 раза, – резюмирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE. – По итогам I квартала 2018 год в новостройках бизнес-класса представлен рекордный объем предложения – 17050 квартир общей площадью 1,306 млн кв м. В условиях высокой конкуренции привлекательный ценник является одним из самых эффективных методов привлечения покупателей. Некоторые девелоперы снижают стоимость «входного билета» за счет значительного уменьшения площади жилья. В результате недвижимость в нескольких проектах бизнес-класса сегодня можно купить даже дешевле, чем в жилых комплексах массового сегмента. Однако, как показывает наше исследование, в продаже представлены и готовые новостройки в престижных районах, в которых площадь доступной недвижимости соответствует стандартам бизнес-класса (40 и более кв. м для однокомнатной квартиры). Это позволяет удовлетворить спрос со стороны тех покупателей, которые хотят купить качественное и просторное жилье по минимальным ценам, но при этом не ждать новоселья от нескольких месяцев до двух лет».

Источник:

Метриум

Доступное жилье: цены в московских новостройках эконом-класса

Вопреки всем прогнозам и заявлениям о том, что массовому жилью в столице больше нет места, доля новостроек эконом- и комфорт-класса растет, подсчитали в компании "Метриум Групп". В общей структуре первичного рынка жилья Москвы (включая апартаменты) на эконом- и комфорт-класс приходится 36% предложения. Без учета апартаментов доля доступного жилья больше - 49%.

С этим мнением согласны не все игроки рынка. Так, прошлой неделе генеральный директор инвестиционно-риэлторской компании Est-a-Tet Кайдо Каарма заявил, что в границах старой Москвы больше не будет доступного жилья. "Сегодня цены в Москве в пределах МКАД в 2 раза выше, чем за его пределами, и эта тенденция сохранится", - отметил эксперт.

По данным "Метриум Групп", в настоящее время в городе ведется реализация 22 комплексов эконом- и комфорт-класса, большинство из которых представляет собой комплексную застройку, а общий объем предложения составляет 4570квартир в 59 корпусах. Основная часть предложения внутри сегмента доступного жилья - и по количеству корпусов (63%), и по числу квартир (78%) - приходится сейчас на комфорт-класс, что говорит о росте качественных характеристик проектов. Однако в 2013 году новых проектов низкого ценового диапазона на рынок еще не выходило.

Средневзвешенная цена "квадрата" в сегменте экономкласса составляет 114,1 тыс. руб. В комфорт-классе - 137,0 тыс. руб., отмечается в исследовании компании.

Стоимость квартир в новостройках эконом- и комфорт-класса в Москве

"До кризиса на рынке жилой недвижимости Москвы четко прослеживалась тенденция выхода проектов бизнес и элит-классов. Доля данных сегментов в общем объеме предложения Москвы в 2007-2008 гг. составляла порядка 80-90%. Однако финансовый кризис и смена правительства Москвы привели к смещению вектора развития рынка в плоскость эконом-класса: с 17% в 2007 году доля эконом-класса увеличилась до 36% к текущему моменту", - отмечает директор департамента аналитики и консалтинга "Метриум Групп" Анна Соколова.

По оценке специалистов компании, новые реалии рынка и осторожное поведение покупателей недвижимости привели к существенному перепрофилированию проектов: реконцепция заключалась в изменении классности, квартирографии в комплексах, уменьшению их площади и, соответственно, бюджетов покупки.

"Все эти факторы свидетельствуют о том, что в настоящий момент предложение на рынке жилой недвижимости Москвы стало в большей степени адаптировано к характеристикам спроса по сравнению с докризисным периодом, - делает вывод Анна Соколова. - Снижение бюджета покупки на рынке новостроек привело к существенному росту числа сделок купли-продажи квартир, которое сегодня превосходит аналогичные показатели до кризиса".

Источник:

РБК-Недвижимость

Стоит ли вкладываться в хрущевку на перспективу?

По заверениям властей, уже к началу мая будут составлены списки панельных хрущевок, подлежащих сносу в рамках амбициозной программы реновации районов пятиэтажной застройки. Почти 80% жителей этих домов поддерживают расселение и ожидают переезда. Однако часть собственников планирует продать свои квартиры, рассчитывая на инвестиционный спрос. Эксперты «Метриум Групп» проанализировали все возможные риски и выгоды приобретения таких объектов на сегодняшнем этапе.

До недавнего времени квартиры в панельных пятиэтажках оставались самым незавидным вариантом на рынке столичного жилья. Дома с физически изношенными коммуникациями и морально устаревшими планировками продавались дешевле других объектов, но далеко не по бросовым ценам, отмечают аналитики «Метриум Групп». Хрущевки интересовали в основном покупателей с самым низким бюджетом. Тем не менее, в свете правительственных инициатив привлекательность хрущевок может возрасти – теперь владение квартирой в пятиэтажке дает перспективу на улучшение жилищных условий. Однако данная возможность сопряжена как с выгодами, так и определенными рисками.

Выгода №1: Обжитая локация

Рассматривая предложения на рынке жилья московского региона, сегодняшний покупатель быстро приходит к выводу о том, что в хорошо обжитых районах столицы в пределах МКАД доступных вариантов качественного и современного жилья немного. В связи с этим многие предпочитают новое (или относительно новое) жилье в Подмосковье, Новой Москве или столичных районах за МКАД, не желая вселяться в некомфортные «панельки» только ради удачной локации в Москве.

Согласно программе реновации кварталов пятиэтажной застройки, расселение жильцов хрущевок пройдет либо в их районе, либо в соседнем, но в границах округа. Эксперты «Метриум Групп» отмечают, что исключение сделано только для Центрального, Зеленоградского, Троицкого и Новомосковского административных округов – их обитатели могут получить новое жилье в любом районе. То есть приобретя хрущевку в желаемой локации столицы сейчас, в перспективе покупатель получит там же новое жилье.

Выгода №2: Капитализация инвестиций

Цены на вторичном рынке жилья столицы непрерывно снижаются уже три года подряд. Стоимость «квадрата» в новостройках стагнирует, переживая то скачки, то падения. В таких условиях жилье становится преимущественно сберегательной инвестицией. Тем не менее, как ни парадоксально, но вложения в наименее ликвидный объект рынка – панельную хрущевку – в рамках программы расселения могут принести доход.

В пояснительной записке к законопроекту о реновации, депутаты подчеркивают, что увеличение стоимости предоставляемых новых квартир по сравнению с освобождаемыми объектами может составить до 35%. По данным экспертов «Метриум Групп», в наименее ликвидных локациях разница в цене «квадрата» новостройки и хрущевки может достигать 50%. Это значит, что квартиру в новостройке в случае необходимости можно будет перепродать с выгодой, причем довольно быстро, ведь далеко не во всех столичных районах старой застройки большой выбор новостроек.

Выгода №3: «Лишние» метры

Одна из главных отрицательных характеристик хрущевки – теснота, причем не только жилых помещений, но и кухонь, коридоров, балконов, а также мест общего пользования. В современных новостройках эти проблемы решены, в том числе благодаря внедрению евроформата (объединённые гостиные и кухни). Однако наиболее доступные лоты на первичном рынке далеко не всегда превышают площадь в 40 кв. м., отмечают в «Метриум Групп».

Как показала практика предыдущей программы расселения хрущевок, собственники получали более просторные квартиры, несмотря на соблюдение правила равнозначности площади и количества комнат. Как правило, новые квартиры, превышали старые на 5-10 кв. м. В рамках нынешней программы дополнительные «квадраты» жители получат безвозмездно, что добавит новому жилью не только удобства, но и стоимости.

Выгода №4: Полная отделка

По данным «Метриум Групп», до 86% квартир, представленных на первичном рынке массового сегмента (а это самые доступные по цене предложения жилья в столице), сдаются в эксплуатацию без отделки. Это означает, что с приобретением квартиры расходы покупателя не прекращаются: на ремонт стандартной «однушки» (до 45 кв. м.) уходит от 700 тыс. до 1,2 млн рублей. Косметическое состояние объектов на вторичном рынке вовсе оставляет желать лучшего.

В рамках текущей программы реновации, новостройки для переселенцев будут сдаваться с полной отделкой. Более того, при желании собственники смогут организовать перепланировку, как отмечается в пояснительной записке к законопроекту.

Риск №1: Неудачная локация

Главный риск на сегодняшнем этапе – это отсутствие четких правил переселения. Неизвестно, какие альтернативы будут предлагаться, в какой именно локации, можно ли будет от них отказаться. Рассматриваемый Госдумой законопроект пока не содержит ответов на эти вопросы.

Больше всего рискуют жители и покупатели хрущевок тех округов Москвы, в рамках которых возможно расселение в любые районы (ЦАО, ТАО, НАО, ЗелАО). У них появляется теоретическая вероятность лишиться жилья, к примеру, в тихом Вишняковском переулке (Замоскворечье) и переселиться в новостройку в не столь удачном Басманном районе недалеко от м. «Электрозаводская». Учитывая обилие старых производственных площадок под строительство в данном районе, отмечают эксперты «Метриум Групп», именно здесь могут появиться новостройки для переселенцев.

Схожие риски возникают у владельцев неоднородных масштабных районов, которые окружены противоречивыми локациями. Скажем, жителей пятиэтажек в Царицыно могут переселить в прилегающее Чертаново, а обитателей Южного Тушино – в Митино (за МКАД).

Риск №2: Проигрыш в цене

В менее удачной локации стоимость альтернативной новостройки может оказаться меньше, чем во вторичных хрущевках в более ликвидном районе. Скажем, в Кузьминках средняя стоимость квадратного метра в хрущевках составляет порядка 145 тыс. рублей. В соседнем Люблино, куда могут переселить жителей пятиэтажек из Кузьминок, средняя цена «квадрата» в новостройке составляет 132 тыс. рублей.

Однако чаще всего разница в расценках на старые хрущевки и новостройки в соседних локациях минимальна. Проще говоря, выиграть на разнице в цене получится далеко не всегда, но и проигрыш не столь вероятен. Скорее всего, большинство квартир окажутся дороже старых не более чем на 10-15%.

Риск №3: Сроки переезда

Текущая программа сноса пятиэтажек намного масштабнее предыдущей: если в первую волну были снесены около 1 700 хрущевок, то сейчас власти намереваются избавиться от 8 000 зданий и расселить 1,6 млн человек. Очевидно, что единовременно все эти люди переселены не будут, равно как и альтернативные новостройки для них не построят сразу. Реновация неизбежно будет проходить поэтапно, а это значит, что какие-то пятиэтажки попадут под расселение раньше других.

Более того, если первая волна сноса растянулась на 18 лет, то теперь властям понадобится по самым оптимистичным оценкам не менее 25 лет. Это значит, что кто-то получит новую квартиру в ближайшие годы, а другие – на горизонте десятилетия. В связи с этим приобретение хрущевки без четкого понимания сроков ее расселения – крайне опрометчивый поступок. В то же время нужно понимать, что как только станут известны графики переселения, собственники попавших в них пятиэтажек незамедлительно повысят цены, предупреждают аналитики «Метриум Групп».

Риск №4: Отказ от программы

Не стоит забывать и об общих рисках, связанных с экономической и политической ситуацией в стране. Власти заявляют о том, что помощь частных инвесторов пока не требуется. Однако эксперты «Метриум Групп» отмечают, что программа обойдется по предварительным оценкам в 3,5 трлн рублей, тогда как весь годовой бюджет столицы составляет 1,9 трлн рублей.

При этом экономическая ситуация остается непростой. Согласно долгосрочному бюджетному прогнозу Минфина до 2034 года, расходы бюджетной системы в соотношении с ВВП будут уменьшаться ближайшие 18 лет из-за снижения доходов. В связи с этим высока вероятность, что реновация не будет доведена до конца.

«Если рассматривать приобретение квартиры в хрущевке, как инвестицию с целью последующей перепродажи полученной взамен новостройки, то такое вложение весьма сомнительно, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум Групп». – Представьте, что вы пришли в банк, где вам предлагают сделать вклад, по которому неизвестна ни доходность, ни срок возврата. Именно таким объектом инвестиций мне представляется квартира в сносимой пятиэтажке. Выгода от разницы в цене между старым и новым объектом будет существенно колебаться в зависимости от конкретной локации, улицы, характеристик самой квартиры. Просчитать это практически невозможно, не имея представления об альтернативном варианте. А узнать о нем можно будет только, уже имея в собственности хрущевку.

Если вы намерены приобрести квартиру в сносимой пятиэтажке с расчетом на улучшение собственных жилых условий, то и в этой схеме также еще много неизвестных. Кроме того, уже сейчас ясно, что условия переселения будут намного более жесткими, чем в первую волну сноса. Для тех, кто располагает достаточным бюджетом для приобретения «однушки» в панельной пятиэтажке (от 4,5 до 7 млн рублей), на мой взгляд, более надежным вариантом станет все-таки квартира на первичном рынке, причем как с точки зрения инвестиций, так и для собственного проживания».

Источник:

Метриум Групп

Лайфхак от «Метриум»: Плюсы ремонта квартиры зимой

Считается, что ремонт лучше делать летом. Действительно, с мая по сентябрь комфортнее жить за городом или можно отправиться в отпуск, пока строители приводят квартиру в порядок. Однако холодные время года оказывается не худшим, а иногда и лучшим периодом для внутренних отделочных работ. Эксперты компании «Метриум» рассказали о плюсах ремонта квартиры зимой.

1. Скидки на стройматериалы

В холодное время года строительные магазины устраивают крупные распродажи. Во многом это связано с низким спросом: мало кто делает ремонт зимой, поэтому товар просто лежит. И чтобы получить хоть какую-то прибыль, продавцы снижают цены на весь ассортимент, начиная с цемента и заканчивая кисточками. Кроме того, магазины стараются распродать прошлогодний товар, чтобы освободить склады перед весенней поставкой. За счет скидок затраты на стройматериалы будут на 10-15% ниже, чем в теплое время года. Приятным дополнением станет и то, что зимой в магазинах практически нет покупателей, потому можно внимательно рассмотреть ассортимент и не стоять в очереди на кассе.

2. Экономия при замене окон

Вопреки общему мнению, зима – отличный период для обновления окон. Люди ошибочно полагают, что за время установки квартира остынет и потом будет холодно спать. Хотя на самом деле монтаж занимает всего 2-3 часа. Поэтому если закончить работы до вечера, то к ночи батареи нагреют помещение до комфортной температуры. За счет распространения этого мифа, зимой спрос на покупку и монтаж окон падает. Благодаря этому стоимость самих стеклопакетов и их установки уменьшается примерно на 30%.

3. Сниженные цены на строительные работы

Низкий спрос на рынке строительства влияет и на ремонтные бригады. С ноября по февраль у специалистов практически нет предложений – конкуренция становится большой, без работы сидеть никому не хочется, поэтому мастера уменьшают цены на свои услуги. Так, зимой с бригадой можно договориться сделать ремонт на 20% дешевле, чем в теплые месяцы, когда предложений о работе много и квалифицированные бригады нарасхват.

4. Высокое качество строительных работ

Многие уверены, что сделанный в холодное время года ремонт недолговечен: якобы от весеннего потепления ламинат вздуется, на стенах поползут трещины, а обои отклеятся. Однако, если правильно выполнять все работы, то ничего из этого не произойдет. И зимой как раз появляется шанс нанять более опытную бригаду: в летние месяцы у квалифицированных работников расписан каждый день и вклиниться в их график получается редко. В холодное время года даже у самых популярных специалистов практически нет заказов, поэтому можно выбрать мастеров, которые сделают более качественный ремонт и в некоторых случаях могут даже предложить хозяевам современные и более выгодные с финансовой стороны решения. Например, посоветовать малоизвестные, но качественные и недорогие строительные материалы.

5. Скорость ремонта

Летом хозяева стараются на время ремонта переехать на дачу или отправиться в отпуск. В таком случае контролировать работу строителей сложно. Поэтому мастера не спешат делать ремонт, а иногда и вовсе отвлекаются на другие объекты, чтобы за «высокий» сезон успеть получить больше денег. Соответственно, строительные работы могут растянуться на несколько месяцев. В холодное время года такой сценарий вряд ли произойдет. Во-первых, хозяева если и переезжают на время ремонта в съемную квартиру, но все равно находятся в городе. По этой причине они смогут чаще навещать строителей и оценивать объем выполненных работ. А во-вторых, бригаде найти еще один заказ на стороне сложнее, так как зимой спрос на строительные услуги низкий.

«Зима – не повод отказываться от ремонта квартиры, – комментирует Наталья Круглова, генеральный директор компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE. – Более того, в это время года можно хорошо сэкономить, потому что строительные материалы и работы обойдутся на порядок дешевле, чем в летние месяцы. Конечно, ремонт зимой имеет свои нюансы и тонкости. Однако если их учитывать, то хозяева квартир получат недорогой, качественный и быстрый результат. И смогут встретить весну в обновленной и свежей квартире».

5 тенденций подмосковного рынка новостроек

За 4 месяца 2017 года на первичном рынке Подмосковья было заключено в 1,9 раз больше ДДУ, чем в Москве. Однако по многим показателям в сфере строительства и продажи жилой недвижимости в регионе наблюдается отрицательная динамика. Аналитики компании «Метриум Групп» назвали 5 актуальных тенденций, характерных для рынка новостроек Московской области в текущем периоде.

1. Снижение темпов строительства.

Объемы ввода жилья в Подмосковье планомерно росли с 2000 года. За 15 лет, к концу 2015 года, этот показатель увеличился в 3,7 раз – с 2,6 млн кв. м до 9,6 млн кв. м. При этом в масштабах страны Московская область все эти годы являлась лидером в сфере жилищного строительства. Так, в прошлом году ее доля достигла отметки 11,1% от общей площади всей введенной в эксплуатацию жилой недвижимости России. Для сравнения: доля Москвы в тот же период составила 4,2%.

Но в 2016 году темпы строительства в Московской области начали снижаться. По итогам 2016 года объем ввода жилья в Подмосковье по сравнению с 2015 годом уменьшился на 8,3%, достигнув отметки 8,8 млн кв. м. Отрицательная динамика зафиксирована и в этом году. По данным Росстата, в 1 квартале 2017 года объем ввода жилья снизился на 7,5% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

2. Усиление конкуренции со столичными проектами.

За 4 месяца 2017 года на рынке первичной недвижимости Подмосковья было зарегистрировано 29 610 договоров долевого участия, что на 8,3% ниже, чем за аналогичный период прошлого года. В Москве за 4 месяца 2017 года было зарегистрировано 15 600 ДДУ, что выше показателей аналогичного периода прошлого года на 70,6%. «Доля Подмосковья в общем числе сделок на первичном рынке в Московском регионе продолжает сокращаться, – говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум Групп». – Единственным фактором, который позволяет сдерживать массовый отток платежеспособного спроса в Москву является ценовое преимущество подмосковных проектов».

Средневзвешенная цена предложения в новостройках эконом- и комфорт-класса в Подмосковье составляет 74,6 и 80,5 тыс. руб. за кв. м соответственно. В столичных новостройках массового сегмента средняя стоимость «квадрата» находится на уровне 148,6 тыс. руб.

«Минимальный «входной билет» на первичный рынок Москвы в мае этого года стоил 2,66 млн руб. за студию общей площадью всего 19 кв. м, – говорит Евгения Акимова, генеральный директор компании IKON Development (девелопер ЖК «Новый Зеленоград»). – В ЖК «Новый Зеленоград» за те же деньги можно купить студию площадью 30,1 кв. м, а за 2,99 млн руб. квартиру с европланировкой общей площадью 37,8 кв. м – с просторной кухней-гостиной площадью 20,6 кв. м и спальней. При этом средняя стоимость квадратного метра в проекте составляет 75,8 тыс. руб., что почти в два раза ниже средневзвешенной цены в столичных новостройках».

3. Вытеснение «слабых» игроков с рынка.

В конце 2012 года по инициативе властей Московской области был создан реестр проблемных застройщиков. Первоначально в него вошла 31 компания. К концу 2016 года реестр насчитывал уже 106 неблагонадежных девелоперов, а к началу июня 2017 года – 122 строительные компании, ведущие свою деятельность в Подмосковье.

«Рост себестоимости строительства в последние два года привел к снижению уровня рентабельности девелоперского бизнеса на 15-20%, – говорит Мария Литинецкая. – При этом продажи во многих подмосковных проектах стремительно сокращаются. На рынке есть готовые объекты, в которых не реализовано 30-40% всех квартир, тогда как несколько лет назад этот показатель редко превышал 10-15%. В таких условиях «слабые» игроки неизбежно уходят с рынка».

4. Концентрация спроса в лучших ЖК.

По итогам 1 квартала 2017 года на первичном рынке Московской области было представлено около 300 объектов, насчитывающих более тысячи корпусов с совокупным объемом предложения более 3 млн кв. м. При этом многие из жилых комплексов не соответствуют возросшим требованиям покупателей и испытывают кризис ликвидности.

«В условиях высокой конкуренции спрос концентрируется в самых лучших проектах с ярко выраженной концепцией, – говорит Евгения Акимова. – В то время как на подмосковном рынке новостроек снижалось общее количество сделок, в ЖК «Новый Зеленоград» число заключенных ДДУ в 2016 году выросло на 46%. В первом корпусе IV.04, сданном в эксплуатацию в апреле этого года, продано 89% из 466 квартир. Сохранять стабильные темпы продаж и финансовую устойчивость удается только тем компаниям, которые строят жилье лучшее в своем сегменте или «на класс выше», и при этом удерживают цены на низком уровне за счет оптимизации всех бизнес-процессов. Уникальные преимущества проекта могут проявляться в уникальной архитектуре, благоустройстве территории, дополнительных объектах инфраструктуры, а также предложении квартир с улучшенной планировкой и отделкой».

5. Укрупнение проектов.

В 2016 году из 11 новых жилых комплексов, вышедших на рынок Подмосковья, 6 имели общую проектную площадь жилья от 300 тыс. до 1,5 млн кв. м.  Помимо строительства обязательных объектов социальной инфраструктуры, таких как детские сады, школы, поликлиники и паркинги, девелоперы крупных проектов организуют в них такую среду, в которой все необходимое для жизни есть на территории комплекса. Например, в ЖК «Новый Зеленоград» запланировано строительство торгово-развлекательного центра, кинотеатра, кафе и ресторанов, фитнес-центров, спортивных комплексов, открытых спортплощадок и велодорожек, центра детского творчества, детских аттракционов, площадок для игр и роллердромов, салонов красоты, дома быта, зоомагазина, магазина детских товаров и молочно-раздаточного пункта.

«Создание социальной инфраструктуры является одной из самых затратных статей при строительстве жилого комплекса, – говорит Мария Литинецкая. – Ее доля доходит до 25-27% в структуре расходов, и дополнительные объекты значительно увеличивают эту цифру. Однако повышать стоимость квадратного метра намного выше среднерыночных значений девелоперы не могут, так как цена на рынке Подмосковья является одним из главных критериев при принятии решения о покупке. «Растворить» расходы на инфраструктуру без повышения стоимости «квадрата» можно только в крупных проектах».

«На подмосковном рынке представлен рекордный объем квартир в новостройках, и застройщики продолжают выводить новые очереди в существующих проектах, – говорит Евгения Акимова. – Но спрос продолжает падать, поэтому проблема затоваривания уже сегодня проявляется достаточно остро. Чтобы привлечь платежеспособных покупателей,  проект должен быть продуман до мелочей. В настоящее время покупатели хотят приобрести не просто «крышу над головой», а квартиру в комплексе, где сформирована гармоничная и удобная среда для жизни. Если же проект не обладает яркой идеологией и концепцией, то девелоперы неизбежно сталкиваются с кризисом ликвидности, который усугубляется по мере выхода новых качественных объектов. Одной из эффективных стратегий, которой придерживается наша компания, является строительство жилья «на класс выше». Благодаря этому покупатели могут получить лучший продукт в сегменте комфорт-класса, дополнительно обладающий характеристиками жилья бизнес-класса и по доступным ценам».

«Подмосковный рынок новостроек переживает непростые времена, – резюмирует Мария Литинецкая. – Экономических предпосылок для увеличения платежеспособного спроса не существует, а покупателей с «живыми» деньгами становится все меньше. Об этом свидетельствует тот факт, что почти каждая вторая квартира на первичном рынке Подмосковья в настоящее время приобретается с привлечением ипотечных кредитов, а у некоторых застройщиков доля ипотечных сделок доходит до 75-80%. При этом более 85% покупателей приобретают недвижимость для собственного проживания, поэтому пристально сравнивают предложения разных девелоперов и выбирают жилье в самых «продвинутых» комплексах. В ближайшие годы тенденции, характерные для сегодняшнего рынка, продолжат свое развитие. Слабые игроки не выдержат конкуренции с более сильными компаниями и уйдут с рынка. Совокупный объем предложения будет плавно уменьшаться, а конкуренция со столичными новостройками усиливаться».

Источник:

Метриум Групп

Закон о банкротстве для горе-заемщика. Приятные мифы и суровая правда

В конце минувшего года был принят закон, в просторечии называемый «О банкротстве физических лиц». В основном он должен волновать тех, кто взял потребительские кредиты. А ведь их берут и на квартирные цели – на ремонт жилья, для небольшой доплаты (вместо ипотечных), для покупки дачи, участка. Так что рынка недвижимости закон так или иначе коснется. И об ипотеке в связи с новациями мы тоже поговорим.

Подготовка к шторму

Официальное название нового закона – №476-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части регулирования реабилитационных процедур, применяемых в отношении гражданина-должника». Он был окончательно принят под самый занавес прошлого года – 29 декабря и вступает в силу с 1 июля года нынешнего.

Изучая вопрос, мы обнаружили что данный ФЗ имеет весьма давнюю историю – существует его проект, датированный январем 2010 года. Так что первый вопрос, сам собой возникающий, – почему он принят именно сейчас?

Опрошенные «Журналом о недвижимости MetrInfo.Ru» эксперты дали, в общем-то, предсказуемые ответы – дело в хорошо известных проблемах, существующих в экономике. «В связи с негативными экономическими процессами, протекающими в нашей стране по всем известным причинам, платежеспособность населения падает, - говорит Дина Орлова, ведущий эксперт по кредитным продуктам информационного агентства «Банки.ру». – Следовательно, существует реальный риск резкого ухудшения качества кредитных портфелей банков. Знаково, что принят закон в конце декабря 2014 года – после резкого падения курса рубля и увеличения ключевой ставки».

«Сегодня каждый пятый гражданин имеет два и более кредита, - поддерживает эту точку зрения Алексей Комаров, нотариус (Санкт-Петербург). – При этом сумма просроченных кредитов выросла до рекордного значения в 652,3 млрд руб. Очевидно, что с учетом экономической ситуации к лету 2015 года мы столкнемся с массовыми неплатежами граждан по обязательствам. Экономический рецепт для проблемы – финансовая помощь банкам наряду с зачисткой тех, кто вел совсем спекулятивную политику. В плане нормативно-правового обеспечения – закон о банкротстве физлиц».

«Процент граждан, имеющих кредиты в банках, на сегодня очень высок, - отмечает Дарья Погорельская, заместитель гендиректора по правовым вопросам компании «МИЦ-Девелопмент». – Учитывая текущую экономическую ситуацию в стране, можно предположить, что ситуация с исполнением гражданами обязательств по кредитным договорам только усугубится. Со временем вырастет и налоговое бремя: налог на имущество физических лиц (квартиры, дома), который будет рассчитываться от кадастровой стоимости имущества, приближенной к рыночной, также, по всей вероятности, приведет к росту задолженности граждан перед государством. В таких условиях законодатель принял своевременное решение о включении в законодательство норм, регулирующих реструктуризацию и прекращение долгового бремени граждан».

Тезисно для «чайников»

Чтение законов – занятие на любителя. Профессионалам, конечно, интересны первоисточники, но остальным гражданам предпочтительнее получить уже готовые ответы от экспертов. Вот и мы спросили – что в новом ФЗ?

«Смысл закона в том, чтобы дать легальную возможность через процедуру банкротства реструктурировать долг, - говорит адвокат Артем Сидоров. – А если это невозможно – произвести оценку и продажу имущества, разделить вырученные средства, после чего фактически долги списать. Кроме того, требования кредиторов удовлетворяются пропорционально, а не в порядке поступления, как в случае с исполнительным производством».

«По нашему мнению, основной смысл закона – установление цивилизованных законных инструментов работы с просроченными долгами граждан, - убеждена Дарья Погорельская («МИЦ-Девелопмент»). – Закон устанавливает такие процедуры банкротства для граждан, как: реструктуризация долгов, реализация имущества, мировое соглашение. В случае, если суд признает обоснованным заявление о признании гражданина банкротом и введет процедуру реструктуризации его долгов, судом будет назначен финансовый управляющий, который и будет фактически решать вопрос с задолженностью». Таким образом, продолжает эксперт, суть закона состоит в том, чтобы передать управление долгами, а заодно и имеющимся имуществом гражданина-должника в руки профессионального управляющего, ввести посредника между должником и кредиторами, который в рамках установленной законом процедуры будет решать проблему должника и его кредиторов.

Процедуру банкротства, предусматриваемую новым ФЗ, Дина Орлова («Банки.ру») расценивает как «весьма бюрократическую». Она считает принципиальными следующие положения ФЗ:

- гражданин может быть признан банкротом, если требования к нему составляют не менее 500 тыс. руб., и эти требования не исполнены в течение 3 месяцев. Но при этом гражданин сам может подать заявление о признании его банкротом – в случае, если предвидит такое развитие ситуации;

- в процессе инициации процедуры банкротства не начисляются штрафы / пени / неустойки;

- назначается финансовый управляющий, который проводит всю процедуру, может участвовать в суде от имени гражданина, получать информацию об имуществе гражданина от органов власти и выполняет другие функции. Вознаграждение финансового управляющего состоит из фиксированной части (10 тыс. руб., оплачивается гражданином) и процентов от размера удовлетворенных требований кредиторов (2%; оплачивается после удовлетворения требований).

«Халявы» не будет!

В некоторых изданиях появились статьи, трактующие новый закон – мягко скажем – своеобразно: он, дескать, создает вольницу для любителей дармовщинки. Понабрали кредитов, потом отказались их выплачивать, объявили себя банкротом… Остаемся перед законом чисты аки голубицы, можно снова радостно кредитоваться.

Опрошенные нами эксперты посоветовали нам развеять эти мифы. «Процедура банкротства не приведет к простому аннулированию долгов, и ответственности с должников никто не снимет», - говорит Александр Пахомов, вице-президент, директор департамента проблемных активов банка ВТБ24.

«Введение новых мер означает, что граждане должны начать более ответственно относиться к своим долгам, - считает Дарья Погорельская («МИЦ-Девелопмент»). – Согласно закону, в течение пяти лет после признания банкротом гражданину нельзя взять новый кредит, если он не укажет факт своего банкротства. Да и по истечении этого срока мало найдется банков, желающих выдать серьезный кредит такому гражданину. Попадание в бюро кредитных историй с репутацией банкрота фактически закроет возможности для кредитования такому гражданину».

Адвокат Артем Сидоров обращает внимание на еще пару обстоятельств. Во-первых, если человек будет брать много кредитов без реальной возможности их отдать, то его могут привлечь к уголовной ответственности. А во-вторых, для гражданина, который до банкротства избавился от своего имущества, закон будет иметь неприятные последствия: финансовый управляющий может такие сделки оспорить.

«Новые нормы закона не призваны обеспечить «халяву», - подводит итог Дина Орлова («Банки.ру»). – Расплачиваться с долгами все равно придется. Широким массам следует активно разъяснять новые положения закона, чтобы избежать ситуации, когда люди просто бросят выплачивать кредиты, надеясь на прощение долгов, а потом окажется, что долги отдавать все-таки придется».

Через суд, и не сразу

Разберем теперь подробнее процедуру признания гражданина банкротом. Начинается все с обращения в суд. Сделать это может кредитор – при наличии, как мы уже сказали выше, долгов на сумму свыше 500 тыс. руб., просроченных более чем на три месяца. При этом, обращает внимание Дарья Погорельская («МИЦ-Девелопмент»), кредиторы могут располагать полученным ранее судебным решением о том, что гражданин должен эти полмиллиона, так и не иметь такого решения. То есть для банков и налоговых органов для обращения в суд достаточно только наличия просрочки по оплате долга.

Также гражданин может обратиться в суд о признании себя банкротом сам. Основанием могут послужить как те же накопленные долги в 500 тыс. руб., так и «предвидение банкротства при наличии обстоятельств, свидетельствующих о том, что гражданин не в состоянии исполнить денежные обязательства». Выражаясь проще, если должник чувствует, что не сумеет расплатиться – он может не дожидаться наступления формальных признаков.

Заявления о признании гражданина банкротом суд может и не удовлетворить. Однако даже если принимается положительное решение, гражданин объявляется банкротом не сразу. Первая стадия – введение процедуры реструктуризации долгов, для чего судом назначается финансовый управляющий. Его функция – проанализировать финансовое состояние должника, выявить все его имущество и всех его кредиторов, провести собрание кредиторов и утвердить на нем план реструктуризации долгов гражданина.

Если этот план реконструкции не будет одобрен кредиторами, или его не утвердит впоследствии суд, а также, если этот план потом не будет исполнен – вот тогда судом принимается решение о признании гражданина банкротом и введении реализации имущества гражданина. Таким образом, банкротство гражданина переходит уже в другую, окончательную стадию. Процедура реализации имущества вводится на срок не более шести месяцев. Реализация имущества осуществляется на торгах, начальная продажная цена определяется финансовым управляющим и утверждается судом. Денежные средства, вырученные от продажи имущества, пойдут на расчеты с кредиторами. Если вырученных средств окажется недостаточно и не все требования кредиторов будут удовлетворены, то такие требования будут считаться погашенными.

Отберут ли квартиру

Все мы как-то смутно помним, что единственное жилье в нашей стране судебные приставы не отбирают. Все-таки гуманная наша Фемида против того, чтобы и без того несчастные граждане-банкроты еще и превращались в бомжей. Но вот вопрос - как эта самая «единственность» определяется? Например, у человека есть в собственности одна квартира, но прописан он не там, а у мамы – это как? Жилье единственное или нет?

«Право собственности и право регистрации (прописка) – разные понятия. Закон РФ от 25.06.1993 № 5242-1 (ред. от 31.12.2014) «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбора места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» устанавливает уведомительный характер регистрации граждан. Следовательно, гражданин может быть зарегистрирован по месту жительства, например, у мамы, и при этом иметь в собственности несколько квартир. Взыскание обращается именно на имущество должника, а не на регистрацию по месту постоянного проживания, и только на основании судебного решения, вступившего в законную силу», - проясняет ситуацию Валентина Филенкова, юрисконсульт офиса «Парк Культуры» «ИНКОМ-Недвижимость».

Итак, если вы прописаны у мамы, а владеете как собственник какой-то другой единственной квартирой, то можете быть спокойными: никто отбирать ее не будет. «В соответствии с п.1 ст.446 ГПК РФ взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности жилое помещение, если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением жилого помещения, которое является предметом залога по кредитному договору», – дополняет Валентина Филенкова. Таким образом, если жилье единственное и не в залоге у банка, то отбирать его нельзя. А единственную ипотечную квартиру – можно.

А что с ипотекой?

Едва законодатели известили публику, о том, что готовится закон о банкротстве для «физиков», как наши коллеги из разных СМИ, поспешили донести до читателей, что теперь будут решены все проблемы ипотечных заемщиков. Гм, мягко говоря, это не совсем так.

Напомним, что у нас существует закон об ипотеке и в нем - соответствующая 9 глава об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке. Как же соотносятся законы об ипотеке и о банкротстве?

Надо сказать, что если запутавшийся в долгах гражданин пожелает сам объявить себя банкротом (новый закон, как помним, дает такое право), можно обращаться в суд на основании любых кредитов – и ипотечных тоже.

«Законодательство не предусматривает ограничений по видам долгов физических лиц, ипотечные заемщики вправе подать заявление о банкротстве - уточняет этот аспект Ольга Быковская, начальник отдела разработки процессов и продуктов департамента проблемных активов банка ВТБ24. – Для возбуждения процедуры банкротства не важно, сколько и каких обязательств есть у должника. Важно, чтобы их сумма была более 500 тыс. руб., а в отношении должника доказаны признаки неплатежеспособности. При этом если у должника есть обязательства перед несколькими лицами, каждый из них становится конкурсным кредитором в деле о банкротстве должника».

Но… по какой процедуре пойдет процесс, в соответствии с каким законом? Пока, разумеется, никто точно ничего не скажет по простой причине – еще нет судебной практики, но кое-что предположить можно. А именно, что банку, давшему ипотечный кредит, предпочтительнее процедура, описанная в законе об ипотеке, уже отработанная за годы существования ипотечного рынка.

Вообще, как объяснил нам нотариус Алексей Комаров, закон об ипотеке и закон о банкротстве физлиц имеют разную правовую цель: «Цель ФЗ об ипотеке – определить процедуру и порядок работы с недвижимым залоговым имуществом должника. Цель залогового имущества – обеспечить кредитору преимущественное право перед другими кредиторами удовлетворить свои требования. По сути, залог — это способ защиты кредитора перед другими кредиторами. При этом залог как способ обеспечения обязательства неразрывно связан с договором займа, кредита, который он и обеспечивает, гарантирует. Несостоятельность заемщика, его банкротство – это отношение должника и кредиторов только в рамках заемного обязательства (кредита, займа) и порядок обращения взыскания на залог недвижимого имущества никак не затрагивает».

Ну а адвокат Артем Сидоров вообще отмечает несовершенные формулировки в новом документе:

«По смыслу нового закона при введении процедуры банкротства залоги снимаются, но при этом введено исключение для договора ипотеки, но закон не четко прописан. Согласно одному толкованию, банк может реализовать квартиру вне рамок дела о банкротстве, а если при этом долг не будет полностью погашен, на оставшуюся сумму - предъявлять требования в рамках дела о банкротстве. Согласно другому – не может, и квартира должна поступать в «конкурсную массу», а у банка появляется право залогового кредитора».

«Вообще, в законе масса пробелов и неясных моментов, сейчас готовятся поправки, а возможно, и вообще перенесут его введение», - делает неожиданный вывод эксперт.

Резюме от журнала www.metrinfo.ru

Как всегда, полностью оценить эффект от введения нового закона можно будет только через некоторое время: должна появиться практика, реальные судебные решения. В СМИ мелькали сообщения, что объявить себя банкротами вроде бы намереваются 400 тыс. человек – именно столько у нас в стране заемщиков, к которым применим эпитет «безнадежный». Но что точно можно сказать уже сейчас: простой и приятной эта «амнистия» не станет. Помимо уже упоминавшейся невозможности брать новые кредиты, в новом ФЗ есть и другие жесткости – скажем, на граждан станут распространяться нормы закона, позволяющие оспорить подозрительные сделки, заключенные в течение трех предшествующих лет.

Ну а как все будет работать в реальности – это, повторимся, покажет только время.

Источник:

http://www.metrinfo.ru

Метро не доедет до Юго-Запада Петербурга

Перспективы появления станции метро в Юго-Западной Приморской части из вполне реальных переходят в разряд туманных. Судя по всему, подземка придет сюда не раньше, чем через десять лет. Это может обернуться снижением спроса на жилье в этом районе Петербурга.

Пока схема развития петербургского метрополитена, утвержденная в июне 2011 года, пересмотру не подвергалась. Однако, как говорят в кулуарах Смольного, де-факто решение о корректировке уже принято и будет официально оформлено постановлением правительства Петербурга в апреле или даже в марте. Изменения коснутся сроков ввода новых станций. Причина – грядущий чемпионат мира по футболу, который летом 2018 года пройдет в России.

В Комитете по развитию транспортной инфраструктуры БН подтвердили, что совещание с участием губернатора Петербурга, представителей «Метростроя», «Ленметрогипротранса», КРТИ и других отраслевых комитетов действительно было и соответствующее постановление Смольного в настоящий момент готовится.

Меняя схемы

Самое большое разочарование, безусловно, ждет жителей Юго-Западной Приморской части Петербурга (ЮЗПЧ) – к ней традиционно относят небольшую часть Кировского района и добрую половину Красносельского. Всего здесь проживает около полумиллиона человек, и эта цифра постоянно увеличивается: новые жилые комплексы здесь сдаются ежеквартально, продолжают возводиться еще несколько крупных объектов. Скоро начнется заселение целого квартала, построенного специально для городских очередников и участников жилищных программ.

Открытие лишь одной новой станции «Юго-Западная» (на пересечении проспекта Маршала Жукова и улицы Маршала Казакова) помогло бы уменьшить пассажиропоток на перегруженных в часы пик станциях «Автово», «Ленинский проспект» и особенно «Проспект Ветеранов».

В последние полтора года планы развития городской подземки жителей Юго-Запада только радовали. Был подготовлен проект новой Красносельско-Калининской линии (от станции «Обводный канал – 2» до «Юго-Западной»), документация отправилась в Главгосэкспертизу и во II квартале этого года должна быть утверждена. Требуемые на строительство новой ветки 51 млрд руб. в Смольном обещали найти, а в бюджете-2013 на эти цели выделили 2,3 млрд руб.

Уже в конце этого года метростроевцы собирались выходить на площадку и возводить первые шахты. В вагонах поездов еще с декабря прошлого года появились новые схемы, на которых пунктиром была обозначена перспективная линия, включающая шесть станций. Ее планировали ввести в эксплуатацию к концу 2016 года. В дальнейшем, ориентировочно к 2022-му, линию собирались продолжить на юг до станции «Балтийская жемчужина», а на север – до станции «Пискаревка». В отдаленном будущем (после 2025 года) тоннели должны были дотянуться до Стрельны и Ручьев.

Однако неожиданно в Смольном «вспомнили» о приближающемся чемпионате мира по футболу и необходимости обеспечить нормальную транспортную доступность для нового стадиона на Крестовском острове, где, в частности, будет проведен полуфинал чемпионата мира. Тем более что под это мероприятие государственной важности можно попросить денег от федеральных властей, которые финансово не помогали строительству петербургской подземки с 2003 года.

Для подвоза болельщиков было решено срочно построить станцию «Новокрестовская» (для этого необходимо намыть землю на западе Крестовского острова), она станет частью третьей («зеленой») линии. Конечной на ней сделают станцию «Улица Савушкина». Проектирование перегонов и вестибюлей обеих станций уже ведется, строительные работы могут начаться в конце будущего года, завершившись к началу 2018-го.

Счастье Васильевского острова

На фоне невеселых новостей для Юго-Запада и хороших для жителей Приморского района (новая станция там очень нужна) василеостровцы могут просто ликовать. Если сейчас в Василеостровском районе действуют всего две станции, то к 2018 году их появится сразу шесть! Добавится второй выход со «Спортивной» (в районе Тучкова переулка), а также три станции пятой («оранжевой») линии – «Большой проспект», «Шкиперская» и «Морской фасад». Еще одну станцию на той же ветке – «Театральную» (в Центральном районе) – откроют раньше, в 2016-м.

Отметим, что в пассажирском порту «Морской фасад» во время чемпионата мира будут швартоваться десятки океанских лайнеров, часть из которых сделают плавучими отелями. Соответственно, новая ветка метро Васильевскому остро необходима.

Видимо, всеми этими соображениями и вызвано решение о переносах сроков строительства новых станций на Юго-Западе. Одновременное сооружение Красносельско-Калининской линии и продолжения «зеленой» до стадиона власти города еще потянули бы (особенно при финансовой помощи федерального центра). Но вот проложить три ветки сразу – на это возможностей городского бюджета явно не хватит (не забудем и о необходимости достроить к 2015 году три последние станции Фрунзенского радиуса).

Отметим, что «оранжевую» линию от «Морского фасада» в будущем планируется продолжить до той же «Новокрестовской» (она станет пересадочной), а затем до «Лахта-центра» и в отдаленной перспективе до Юнтоловского заказника. Но все это уже планы, напрямую не связанные с грядущим мировым футбольным чемпионатом.

Не повод беспокоиться

Эксперты, опрошенные БН, в целом не предрекают каких-то неприятных последствий как для первичного, так и для вторичного рынка недвижимости ЮЗПЧ.

«Заявленная дата открытия новых станций не была настолько близкой, чтобы стать самым важным фактором при выборе жилья. Скорее, открытие в перспективе новых станций метро поблизости воспринималось покупателями просто как дополнительный плюс, а не приоритет», – считает руководитель отдела долевого строительства ООО «Городская недвижимость» Светлана Алексеева.

Впрочем, застройщики, возводящие жилье в ЮЗПЧ, при рекламе своих объектов о метро не забывали. Например, в рекламных буклетах ГК «Город» (возводит ЖК «Ленинский парк» и «Прибалтийский») упоминаются «станции, строящиеся в пешеходной доступности от Вашего дома».

Точно так же поступают и в компании «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад». Характеристика ЖК «Южная акватория» (самый новый проект в Красносельском районе) включает в себя описание трех станций метро, планирующихся к открытию на Юго-Западе. По мнению компании, «это важный аргумент для тех, кто собирается купить квартиру в районе».

Впрочем, в пешеходной доступности от «Южной акватории» будет находиться только станция «Проспект Героев», а она относится не к Красносельско-Калининской, а другой перспективной линии – Адмиралтейско-Охтинской (ее проектирование еще и не начиналось). Наверное, поэтому в компании особенно не переживают по поводу возможной корректировки Концепции развития городского метро. «Изменения, которые могут быть внесены, Адмиралтейско-Охтинскую ветку не затронут. Поэтому в будущем мы прогнозируем только повышение интереса и к нашему жилому комплексу и ко всей территории нового строительства в этой части района», – полон оптимизма коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» Денис Бабаков.

А вот корректировка цен на жилье в Приморском и Василеостровском районах, по мнению участников рынка, неизбежна – в сторону повышения. По мнению руководителя Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольги Трошевой, ближе к открытию станции «Улица Савушкина» жилье в шаговой доступности от нее повысится в цене примерно на 10%. Ведущий аналитик АН «Итака» Екатерина Бармашова считает, что на Васильевском острове цены на вторичном рынке могут подрасти даже на 15%, но, опять же, не ранее 2016-2017 годов.

Уже не перспективный

Как ни странно, но туманная перспектива появления новых станций метро в ЮЗПЧ покупателям может стать и выгодной. Прежде всего потому, что неизбежно понизится спрос на жилье, и возможно перестанут расти цены.

«Если бы работы под землей уже начались, одновременно сюда хлынуло бы множество инвесторов в недвижимость. Район-то перспективный во многих отношениях. Хотя теперь, боюсь, если все эти сведения подтвердятся, то он уже таким перспективным не будет. Но тогда не будет и роста цен на жилье», – считает директор АН «Партнер СПб» Олег Перегудов.

С ним отчасти согласен и заместитель генерального директора «НДВ СПб» Вячеслав Ефремов. «Возможно кратковременное (до полугода) снижение уровня спроса на 10-15%. Возможно, снизятся темпы роста цен в районе (сейчас это около 7% в год, а станет около 5%) Однако, в целом, метро – это лишь один из множества факторов, влияющих на спрос в конкретном месте. Многое будет зависеть от структуры предложения: сколько доступных по цене новостроек будет выведено, насколько высокими будут темпы строительства жилья и т. д.», – отмечает он.

Большинство аналитиков полагает, что решение о переносе сроков строительства метро в ЮЗПЧ не отпугнет покупателей жилья, так как главное достоинство новостроек в этой части города – их принадлежность к эконом-классу. А фактор цены для подавляющего большинства граждан по-прежнему играет решающую роль.

Автор: Павел Гинёв

Источник:

БН.ру