Рейтинг столичных новостроек с самыми большими объемами оптовых сделок

Оптовые сделки на первичном рынке жилой недвижимости – это довольно распространенное явление. Девелоперы «расплачиваются» квартирами и апартаментами со своими подрядчиками или землевладельцами, передают объекты банкам в счет погашения задолженности по кредитам, продают крупным инвесторам с хорошей скидкой, в том числе для формирования закрытых паевых инвестиционных фондов. Причем в отдельных проектах объемы оптовых сделок могут исчисляться тысячами лотов. Аналитики сервиса «Рейтинг новостроек» портала Urbanus.ru изучили данные Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Москве и составили рейтинг столичных новостроек с самыми большими объемами оптовых сделок.

По оценке экспертов сервиса «Рейтинг новостроек» в строящихся сегодня жилых и апартаментных комплексах, реализуемых по договорам долевого участия в рамках 214-ФЗ, оптом было продано 37,5 тыс. лотов – квартир, апартаментов, кладовок, машиномест и нежилых помещений иного назначения. Оптовые сделки зафиксированы в 111 проектах.При этом больше половины всех пакетных сделок было совершено всего в десяти жилых и апартаментных комплексах: на первую десятку приходится 21 тыс. лотов или 56,2% от всего объема.

1 место. ЖК «Царицыно» – 9287 лотов

Безоговорочным лидером по объемам оптовых сделок является скандально известный жилой комплекс «Царицыно». За 10 с лишним лет здесь было продано оптом более 9 тыс. лотов. Причем в рамках самой крупной сделки 4242 объекта недвижимости перешли в собственность ООО «Солтона». Эта организация была зарегистрирована в 2010 году в подмосковной Ивантеевке. Основным видом деятельности, согласно учредительным документам, является «предоставление прочих финансовых услуг» (код 64.9 по ОКВЭД). Стоит напомнить, что гендиректор ГК «Настюша» - девелопера ЖК «Царицыно» - с августа текущего года находится под стражей по подозрению в мошенничестве при реализации проекта. В середине октября стало известно, что ЖК «Царицыно» будет передан Промсвязьбанку.

2 место. ЖК «Парк Легенд» – 1780 лотов

Второе место с многократных отставанием у жилого комплекса «Парк Легенд». Всего по оптовым ДДУ в этом проекте было реализовано 1780 лотов, 1415 их которых были приобретены для образования закрытого паевого инвестиционного фонда под управлением УК «ФИН-Партнер» (Лицензия Банка России №21-000-1-00965 от 18.12.2013 г.).

3 место. ЖК «Некрасовка» – 1718 лотов

Всего на несколько десятков лотов отстает жилой комплекс «Некрасовка». При этом в рамках данного проекта самая крупная оптовая сделка значительно уступает лидерам – «всего» 337 лотов, приобретенных «Международной Инвестиционно-строительной компанией». Стоит также отметить, что ЖК «Некрасовка» довольно популярен у управляющих компаний: около 300 лотов включены в различные паевые фонды.

4 место. ЖК Match Point – 1654 лотов

Четвертое место у комплекса апартаментов Match Point. И 1640 лотов из 1654 здесь были приобретены дочерней структурой Агентства по ипотечному жилищному кредитованию примерно на 11 млрд рублей. По окончанию строительства проекта этот объем, который примерно пополам делится между апартаментами и машиноместами, будет сдаваться в аренду. АИЖК декларирует своей целью формирование цивилизованного арендного рынка в столице путем возрождения культуры доходных домов, существовавшей в России до революции 1917 года.

5 место. ЖК Sky House – 1286 лотов

Замыкает пятерку лидеров еще один проблемный жилой комплекс – Sky House. В общей сложности по оптовым договорам здесь было продано 1286 лотов. Крупнейшей сделкой стала передача 461 лотов акционерному обществу «Москапстрой-ТН». Данный проект должен был сдаться еще в 2011 году, однако разрешение на ввод в эксплуатацию не получено до сих пор. В настоящий момент решается вопрос о возбуждении уголовного дела против застройщика жилого комплекса.

В топ-10 проектов с самыми большими объемами также вошли жилые комплексы «Академ-Палас» (1249 лотов, крупнейшая сделка – 850 лотов), «Утесов» (1108 лотов, крупнейшая сделка – 716 лотов), «МИР Митино» (1006 лотов, крупнейшая сделка –697 лотов), «Квартал 38А» (968 лотов, крупнейшая сделка – 747 лотов) и «Летний сад» (958 лотов, крупнейшая сделка – 797 лотов).

Более подробную информацию о сделках на первичном рынке столичной недвижимости можно получить с помощью сервиса «Рейтинг новостроек». Пользователи сервиса имеют возможность получить общую информацию о продажах в жилых и апартаментных комплексах, а также заказать подробные сведения по конкретным проектам, классам, районам или по городу в целом.

Капремонт в кредит: 6 субъектов РФ опробуют новую схему финансирования

Пилотные проекты кредитования капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах (МКД) планируется реализовать в шести субъектах Российской Федерации - в Московской, Рязанской, Ярославской, Нижегородской и Калининградской области, а также в Удмуртии, сообщается в пресс-релизе Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства (Минстроя) РФ.

Как сообщал ранее портал "РБК-Недвижимость", в декабре 2013г. были приняты поправки в Жилищный кодекс и закон "О фонде содействия реформированию ЖКХ". Согласно поправкам, субъекты Федерации до 1 января 2014г. должны были утвердить новые программы капремонта многоквартирных домов с участием собственников. Не позднее 1 октября этого года программы должны заработать: все владельцы недвижимости в многоквартирных домах должны будут ежемесячно оплачивать новый взнос. Конкретные тарифы каждый регион будет определять самостоятельно, исходя из занимаемой общей площади помещения в МКД, принадлежащего собственнику такого помещения, и могут быть дифференцированы в зависимости от муниципального образования, в котором расположен многоквартирный дом, его типа и этажности, стоимости проведения капитального ремонта отдельных элементов строительных конструкций и инженерных систем многоквартирного дома, нормативных сроков их эффективной эксплуатации до проведения очередного капитального ремонта.

Портал "РБК-Недвижимость" сообщал, Московская область стала одним из первых регионов, запустивших новую систему оплаты капремонта. С 1 мая многие жители области получают извещения о необходимости оплатить ремонт по установленному тарифу: для Подмосковья это 7,3 руб. за 1 кв. м общей площади квартиры в месяц. Например, для владельца однокомнатной квартиры площадью 38 кв. м ежемесячный платеж составит 277,4 руб., годовой – 3,328 тыс. руб.

Как пояснил замминистра ведомства Андрей Чибис, запуск системы кредитования капремонта позволит собственникам многоквартирных домов не дожидаться, когда подойдет их очередь на капремонт, а сделать необходимые работы незамедлительно, взяв недостающие средства в кредит.

Для того, чтобы просчитать стоимость работ по типам домов, определить, у каких заемщиков будут в первую очередь востребованы кредиты, какие банки готовы участвовать в этой программе, и в конечном итоге получить конкретные модели капремонта жилья в кредит для разных ситуаций, была создана рабочая группа. В нее вошли представители 6 выше перечисленных регионов РФ, представители НП "ЖКХ Развитие", Фонда содействия реформированию ЖКХ, АИЖК, фонда "Институт экономики города", а также Сбербанка, Банка Москвы и международной финансовой корпорации IFC, поясняет замминистра.

Использование кредитных средств для капремонта будет опробована на примере нескольких домов в каждом "пилотном" регионе. В частности в Рязанской области восемь домов уже согласились участвовать в эксперименте по капитальному ремонту в кредит.

По словам Андрея Чибиса, также необходимо будет определить виды господдержки этой программы, в том числе для капремонта с применением энергоэффективных технологий, разработать нормативную базу, а итогом всей работы должен стать комплекс мер, необходимых для запуска системы кредитования капремонта в России.

"К концу сентября у нас должны быть готовы все расчеты по всем "пилотным" регионам и появиться конкретные предложения по созданию механизма кредитования капремонта домов", - сказал Андрей Чибис.

Кроме того, капитальный ремонт жилых домов будет проводиться с учетом требований по энергоэффективности, рассказала на конференции "Энергоэффективность и энергосервис 2014", организованной РБК, директор департамента ЖКХ, энергосбережения и повышения энергоэффективности Минстроя России Оксана Демченко.

Она отметила, что нужно установить серьезное ограничение, вплоть до запрета на выставление на торги проектов по капремонту и реконструкции объектов бюджетной сферы, не прошедших оценку энергоэффективности.

Источник:

РБК-Недвижимость

Сколько стоит жилье в самом экологичном округе Новой Москвы

Согласно исследованию Института Современной Урбанистики «Лучшее место для жизни: Новая Москва или Московская область», Троицкий АО признан локацией с лучшей экологией, в сравнении с территориями НАО, Ленинского района Московской области, с г.о Видное и г.о Домодедово. При этом, по данным «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость», жилье в Троицком АО стоит на 30% дешевле, в сравнении с соседними локациями с менее благоприятной экологией.

Как показало исследование Института Современной Урбанистики, Троицкий АО обладает наилучшими характеристиками экологической безопасности в сравнении с Новомосковским АО, а также с г.о Домодедово, г.о Видное и Ленинским районом.

Сохранению благоприятной экологической обстановки в Троицком автономном округе (1 место рейтинга) способствовало его грамотное развитие и местоположение, в частности – удаленность от трасс и обособленность. «В округе сохранились природные леса, происходит регулярная очистка рек, но также, что немаловажно, присутствует малоэтажная застройка, не позволяющая округу получить проблемы с вывозом мусора и необратимым загрязнением водоемов», – комментирует исполнительный директор компании «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» Людмила Цветкова. Отличия округа становятся все более существенными от соседнего Новомосковского АО (3 место), который, по словам исследователей, ранее являлся частью Ленинского района, что наложило отпечаток на его экологическую обстановку. Как отмечают эксперты «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость», значительным отличием Новомосковского АО от Троицкого является и более высокая плотность и этажность застройки.

При этом стоимость жилья в соседствующих округах Новой Москвы значительно различается – на 30%: средняя стоимость 1 кв. м первичного жилья в Новомосковском АО составляет 100,7 тыс. руб, а в Троицком АО – 71 тыс. руб. «При том, что Троицкий АО отличается лучшей экологией в локации, стоимость жилья на его первичном рынке оказывается ниже. Это связано не только с большей протяженностью округа от МКАД, но и с тем, что в Новомосковском АО вблизи Кольцевой автодороги сложились не самые благоприятные экологические условия, а также присутствует обширная многоэтажная застройка, влияющая на плотность населения и общую загрязненность округа. Привлекательное жилье современного европейского загородного формата в округе присутствует только в зоне от 10 км от МКАД. В этой зоне, в частности, располагается один из немногих малоэтажных ЖК округа – «Андерсен», который находится в районе с более благоприятной экологией», – отмечает Людмила Цветкова.

Карта. Количество ЖК на первичном рынке по этажности

Троицкий АО отличается от Новомосковского значительно большим количеством малоэтажной застройки, что также влияет на более низкую стоимость предложения в самом экологичном округе Новой Москвы. Для сравнения, если в Новомосковском АО сейчас реализуется строительство 23 многоэтажных ЖК и лишь 3 – малоэтажных, то в Троицком АО на сегодняшний день открыты продажи в 8 малоэтажных ЖК и нет ни одного многоэтажного проекта. «Малоэтажная жилая недвижимость – это европейский путь развития застройки и территории, и для Новой Москвы он должен являться приоритетным. Это в том числе повышает привлекательность Троицкого АО как места для экологичной жизни загородного формата со всеми цивилизационными благами. В частности, именно оптимальное сочетание экологии локации и инфраструктурного оснащения является одним из факторов, привлекающих покупателей малоэтажных ЖК «Остров Эрин» и «Ирландский квартал», расположенных в Троицком АО. Они находятся в окружении природного ландшафта и не нарушают экосистему локации ввиду своей малой этажности и бережного отношения к природе на территории объектов. План дальнейшего развития округа, при этом, не предполагает масштабной вырубки лесных массивов или появления новых производств, поэтому в перспективе 5 лет можно ожидать удорожания недвижимости в районе в среднем на 15%», – отмечает Людмила Цветкова.

Источник:

Миэль

Как не купить «шумную» новостройку?

Новоселы нередко сталкиваются с малоприятным фактом: звукоизоляция в только что построенном доме оказывается хуже, чем в покинутой «хрущобе». Кто в этом виноват и как избежать покупки «шумной» квартиры, разбирался БН.

Как выяснилось, на вопрос, возможно ли предугадать уровень слышимости в новостройке, простого ответа нет. Специалисты сразу развеяли широко распространенный миф о том, что жильцам кирпичных домов уготована тихая жизнь, а вот в панельных зданиях соседи будут вам «ходить по головам». «Звукоизоляция зависит от многих факторов – толщины конструкции, материала, наличия неплотностей (если перегородка из блоков) и многого другого», – пояснила декан факультета инженерно-экологических систем Санкт-Петербургского государственного архитектурно-строительного университета Тамара Дацюк.

Эксперт компании «Негосударственный надзор и экспертиза» Гаспар Мелконян подтвердил, что с ходу в проблематике разобраться непросто. Безусловно, толстые монолитные стены предпочтительнее других материалов в качестве защиты от уличных шумов или, скажем, от пения в соседской квартире. Однако если жильцы одной из квартир затеяли ремонт, жизнь в монолитном доме превращается в ад. Даже если бетон сверлят в другом конце здания, возникает полное ощущение, что работы ведутся под боком. Напротив, стены из кирпича или пенобетона значительно в меньшей степени передают звуки по конструктиву, но зато хуже спасают от обычных бытовых шумов. «С панельными домами все вообще сложно – здесь надо смотреть предметно на производителя, качество и толщину изделия, конструктивные особенности дома», – поясняет Мелконян.

Как оказалось, безусловного лидера по качеству звукоизоляции среди разных типов домов выделить невозможно. Но разобраться в принципах обеспечения акустической защиты не мешает. Это поможет более придирчиво отнестись к качеству выбранной новостройки и избежать типичных ошибок новоселов.

Шум шуму рознь

Акустическая экология жилища начинается со знания норм звукоизоляции, которые описаны в своде правил по защите от шума СП 51.13330.2011 (актуализированная редакция СНиП 2003 года). Звукоизоляция ограждающих конструкций (перекрытий, стен, перегородок, дверей и т. д.) – это способность препятствовать распространению звука, ослаблять давление шума на находящихся в помещении людей.

Шумы в домах делятся на два типа – в зависимости от особенностей образования. Для защиты от каждого из них в своде правил предусмотрены свои нормативы и показатели. Так называемый воздушный шум возникает в пространстве и, благодаря звуковым волнам, проникает сквозь стены, полы, потолки. Это звучание музыкальных инструментов, телевизора, проигрывателя, соседские разговоры и так далее. В соответствии с упомянутым документом, предусмотрено три норматива по защите от воздушного шума – в зависимости от категории домов. В домах с высоко комфортными условиями проживания звукоизоляция должна быть не ниже 54 дБ, с комфортными условиями – 52 дБ. Предельно допустимые условия, подходящие для домов эконом-класса, – это звукоизоляция на уровне 50 дБ.

Но значительно чаще жителей дома беспокоит так называемый ударный шум. Он образуется вследствие механического воздействие на плиту перекрытия любым способом – от шагов людей, передвижения мебели, ремонтных работ. Передача ударного шума в доме определяется специальным прибором, замеряющим уровень звукового давления. Чем выше этот показатель – тем хуже обстоит дело со слышимостью в здании. В домах высокой степени комфортности уровень звукового давления не должен превышать 55 дБ, средней комфортности – 58 дБ. Пределом допустимого считается уровень звукового давления в 60 дБ.

Ударный шум для жильцов домов куда хуже воздушного. Во-первых, звуковые волны по законам физики постепенно угасают в воздухе, а потому чаще всего такой шум беспокоит только непосредственных соседей, которым не повезло жить рядом с «певунами» или «крикунами». Тогда как ударный шум при определенных особенностях конструкции может «радовать» весь дом. Во-вторых, в большинстве случаев уровень ударного шума не регламентируется законом (запрет налагается только на проведение ремонтных работ в неустановленное время). Если на слишком громкое пение или просмотр боевиков можно пожаловаться в соответствующие инстанции, то на соседку сверху, разгуливающую по квартире на шпильках, управы не найти.

Заниженные нормы

Казалось бы, все просто: чем толще стены и потолок – тем меньше шума. Строительные нормы для достаточной звукоизоляции помещений требуют железобетонного перекрытия толщиной от 160 мм. Если перекрытие толще на 50-100 мм, то можно радоваться – звукоизоляция превышает существующие нормативы. Для межквартирных перегородок достаточной считается толщина 100-150 мм, а подходящими материалами кирпич, пенобетон, керамзитобетон. Если стены толще 200 мм, то вероятность жить тихой жизнью резко повышается.

Зависимость качества звукоизоляции от используемого строителями материала тоже вроде бы очевидна. При возведении ограждающих конструкций предпочтение должно отдаваться стройматериалам с плотной структурой, не имеющей сквозных пор. Если все же основа стен или перекрытий характеризуется сквозной пористостью, то должны быть предусмотрены наружные слои из плотного материала, бетона или раствора. Остается запросить у застройщика нужную информацию о толщине и материале стен – и сделать выводы.

На практике, как всегда, все сложнее, чем на бумаге. Прежде всего, потому, что толстые стены защитят только от воздушного шума, но не станут препятствием для распространения ударных волн по конструктиву.

Кроме того, прописанные в своде правил нормы очевидно занижены. «Звукоизоляция приемлемая, если для межквартирных перегородок индекс изоляции воздушного шума равен 54 дБ. Хорошая звукоизоляция возможна только при более высоком значении индекса», – утверждает Тамара Дацюк. Авторы некоторых исследований о шуме настаивают, что в современном мире необходимо повысить минимальное значение индекса для межквартирных перегородок до 62 дБ. Иначе нет смысла говорить об акустическом комфорте.

Дело в том, что индекс звукоизоляции – некая усредненная величина, которая отражает уровень защиты помещения от обычных бытовых шумов. Но если у соседа стоит современный музыкальный центр или домашний кинотеатр с мощными сабвуферами, стены, соответствующие нормативам, не спасут. Тем более что застройщики, проектируя дома, экономят на звукоизоляции. «Особенно это характерно для сегмента массового жилья. В этих проектах закладывается по шуму самый минимум, который только возможен», – отмечает Гаспар Мелконян.

Дефекты от строителей

Но даже более высокие нормы, заложенные в проекте, не гарантируют хорошей звукоизоляции. Самая понятная причина – это низкое качество работ. Ограждающие конструкции необходимо проектировать так, чтобы в процессе строительства и эксплуатации в их стыках не возникло даже минимальных сквозных щелей и трещин. Если такие все же образовались, то, по правилам, их следует расчистить и на всю глубину заполнить герметиком. Швы внутренних стен и перегородок из кирпича, керамических и шлакобетонных блоков тоже должны быть заполнены и оштукатурены с двух сторон. Однако нередко в новостройках эти работы выполнены спустя рукава. Но обнаружить подобные огрехи могут только новоселы, принимающие квартиры без отделки. «Не стесняйтесь поковырять штукатурку и посмотреть швы. А лучше – пригласите на приемку профессиональных строителей», – советуют на форумах дольщиков.

Но низкое качество заделки – не единственная причина нарушения звукоизоляции. Случается, что не соблюдается технология монтажа межквартирных и межкомнатных перегородок из современных материалов, при использовании которых необходимо строго следовать инструкции производителя. Но и это еще не все. «Многие камни, используемые для межквартирных перегородок, имеют внутренние пустоты. Проводят испытания в звукомерных камерах – все в норме. Но во время испытаний не учитывают, что в стенах будут установлены розетки и сделана скрытая проводка. Теперь представьте себе, что розетка попала на пустотность – все, от звукоизоляции ничего не осталось», – предупреждает Гаспар Мелконян.

«Творчество» жильцов

Как ни странно, шумовой «ад» нередко организуют себе и соседям сами новоселы. Прежде всего, те, кто покупает квартиры без отделки. Нередко при производстве ремонта собственники квартир экономят сантиметры в невысоких жилищах и не настилают под полы звукоизолирующий слой.

Зачастую «самоделкины» нарушают технологию по незнанию. «Плита перекрытия в новостройке не обеспечивает требуемой изоляции. Для хорошей защиты от звуков требуется устройство “плавающего пола”», – поясняет Тамара Дацюк. Такой пол не должен иметь жестких связей с несущей частью перекрытия, стенами и другими конструкциями здания. Деревянный пол или его бетонная стяжка должны быть отделены по контуру от стен и других конструкций здания зазорами шириной 1-2 см, заполняемыми звукоизоляционным материалом, например мягкой древесноволокнистой плитой. Вопреки распространенному заблуждению, это делается не для соседей снизу. Правильно сделанный плавающий пол – главная защита от ударного шума.

Повышенная слышимость может образоваться также в процессе перепланировки квартиры. Зачастую владельцы недвижимости переносят кухню, расширяют ванную или туалет. Если рядом со спальней одной квартиры в результате «творчества» жильцов оказывается санузел другой квартиры и звук спускаемой воды мешает соседям спать, бессмысленно пенять на строителей и качество звукоизоляции в доме.

Как избежать покупки «шумной» квартиры:

– Узнать у застройщика, какова толщина железобетонных перекрытий (минимум – 160 мм) и межквартирных стен (минимум – 100 мм);

– Выяснить, из чего будут построены межквартирные перекрытия (предпочтительнее – с непористой структурой);

– При приемке квартиры обратить внимание на заделку швов и сквозных щелей;

– При ремонте сделать «плавающий пол»;

– Не затевать перепланировку с переносом шумных зон в квартире.

Автор: Елена Денисенко. Фото: Алексей Александронок

Источник:

БН.ру

Купить квартиру в Москве и обойтись без риелтора

Правительство представит единую методику расчета стоимости недвижимости

Новые формулы

Актуальность текущей версии методики подтвердили два источника, знакомые с ходом подготовки документа. Представитель Минэкономразвития, которое отвечает за эту подготовку, Елена Лашкина сказала РБК, что обсуждение рабочей и несогласованной версии преждевременно. В проект еще будут вноситься изменения, обращает внимание РБК один из участников подготовки документа.

Введение единой методики предусмотрено новым законом о кадастровой оценке недвижимости, который принят Думой в июне и подписан президентом Владимиром Путиным 3 июля. Согласно закону, право оценивать недвижимость для ее налогообложения получат только государственные оценщики. Расхождения в оценках одних и тех же объектов стали поводом для критики работы частных компаний и решения властей передать кадастровую оценку государству, объясняли ранее депутаты Госдумы.

Ценообразующие факторы для кадастровой оценки каждого объекта авторы методики делят на три типа: те, что характеризуют макроэкономическое окружение оцениваемых объектов недвижимости, ситуацию на рынке недвижимости, а также сам объект и объекты-аналоги.

Госоценщиков обяжут анализировать объем рынка недвижимости, динамику цен по факту сделок, предложение и спрос, активность основных участников рынка, политику региональных и местных властей в области землепользования. В своих обзорах госоценщики должны будут представлять анализ затрат на создание объектов недвижимости, а также особенностей кредитования рынка недвижимости. Информацию о состоянии рынка оценщики смогут получать из баз данных Росреестра, СМИ и агентств недвижимости. Вопрос, каким образом государственные оценщики будут получать доступ к данным агентств, еще не решен, обращает внимание один из собеседников РБК.

Чтобы сделать анализ точнее, государственные оценщики должны будут собирать информацию, «не относящуюся непосредственно к объектам оценки, но влияющую на их стоимость», говорится в проекте методики. К информации о макроэкономической среде оцениваемых объектов авторы относят информацию, характеризующую социально-экономическое состояние страны в целом и конкретного региона: речь идет о динамике ВВП, зарплатах и реальных доходах населения, уровне инфляции, индексе промпроизводства на дату кадастровой оценки недвижимости.

В процессе кадастровой оценки государственные оценщики должны будут разделить населенные пункты на ценовые зоны — части территории с близкими показателями средних рыночных цен на типовые объекты недвижимости, следует из проекта. Разница в средних рыночных ценах между типовыми объектами в различных ценовых зонах должна быть не меньше 10%.

Оценщики должны определить степень износа каждого объекта, это в свою очередь отразится на кадастровой оценке. Отличным и хорошим будет признаваться состояние недвижимости, сданной или капитально отремонтированной в течение пяти лет до проведения кадастровой оценки (если на объекте не было форс-мажорных случаев). Нормально эксплуатируемым зданиям старше пяти лет засчитывают 40%-ный износ, тем, которые требуют капитального ремонта — 60–70%, ветхим и аварийным — свыше 60–70%. При этом госоценщики не смогут самостоятельно признавать здания ветхими или аварийными: отнести сооружения к этим категориям возможно только в случае, если они уже включены в список объектов ветхого и аварийного фонда, который составляется властями, следует из проекта.

Оценка объектов будет производиться не реже одного раза в пять лет и не чаще одного раза в три года. В Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе отчеты должны готовиться не чаще одного раза в два года.

Для избежания споров

Поэтапный переход на исчисление имущественных налогов исходя из кадастровой стоимости недвижимости начался в России с 2014 года и завершится в 2020-м. В 2016 году в 28 российских регионах, включая Москву, налог по новой системе впервые должны будут заплатить физлица. Прежде физлица платили налог от инвентаризационной стоимости недвижимости, включавшей только стоимость материалов и строительных работ с поправкой на износ здания, а юрлица — от балансовой стоимости, которая сопоставима с инвентаризационной.

Ранее РБК провел исследование, которое показало, что при переходе на систему исчисления налогов от кадастровой стоимости величина имущественного налога для 40% предпринимателей увеличилась в 2–6 раз, а для пятой части (21%) бизнесменов налог вырос в 6–10 раз (в выборке было 3,3 тыс. зданий, сооружений и помещений в Москве).

До сих пор кадастровую оценку недвижимости проводили частные оценочные компании, которых по конкурсу отбирали региональные власти. К действующей системе кадастровой оценки было много претензий как у собственников недвижимости, многие из которых считали определенную ими кадастровую стоимость своей недвижимости завышенной, так и у властей. По данным Счетной палаты, в 2015 году количество обращений в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости выросло в два раза — до 31,3 тыс. заявлений по 64 тыс. объектов недвижимости. В результате пересмотра кадастровой стоимости по решению комиссий и судов налогооблагаемая база в регионах за 2014–2015 годы уменьшилась на 4 трлн руб.

Суды и комиссии удовлетворяли до 70% жалоб собственников на результаты кадастровой оценки, сообщал прошлой осенью думский комитет по собственности в письме председателю Госдумы Сергею Нарышкину. Из-за многочисленных претензий к существующей системе президент Владимир Путин в феврале 2016-го поручил правительству оптимизировать порядок уплаты гражданами налога на землю. Против введения государственной монополии на кадастровую оценку выступали многие бизнесмены: по их мнению, монополия не будет способствовать решению проблем с оценкой, а лишь усугубит их.

Источник:

РБК-Недвижимость

Соответствует ли Ленобласть новым градостроительным нормам

С начала 2018 года областным правительством были утверждены новые градостроительные нормативы для Ленинградской области — уменьшена максимально допустимая плотность застройки, снижена ее предельная высота, увеличен норматив обеспеченности новостроек машиноместами.

Эксперты рынка считают данные инновации осознанным шагом к грамотному развитию строительного комплекса. Денис Заседателев, генеральный директор операционного бизнеса

ГК «Ленстройтрест»

: «Нововведения преследуют цель повысить комфортность и экологичность проживания в Ленинградской области. Ключевые технологии построения достойного образа жизни в новом квартале — это возведение мало- и среднеэтажных домов, наличие просторных зеленых общественных зон, закрытость двора от сквозного проезда машин и, конечно, безопасность всей территории. Новые градостроительные нормы узаконивают те принципы, которым мы следуем с 2010 года».

Градостроительными нормативами определена максимальная плотность застройки — 6000 кв. м на гектар (для городских поселений). Этажность кварталов должна ограничиваться 12 этажами в городских поселениях и 9 этажами — в сельских. Комитетом по градостроительству Ленобласти также определено минимальное соотношение количества жителей дома и возможных машиномест: количество машиномест 500 на 1000 жителей, что при нормативе жилобеспеченности в 28 кв.м. на человека и средней площади квартир 45 кв.м. делает этот норматив равным 0,8 машиномест на квартиру. Все застройщики, желающие работать на территории Ленобласти, с этого момента будут обязаны следовать новым требованиям.

Новые градостроительные нормы имеют и обратную сторону медали. Введение данных норм увеличит себестоимость строительства и снизит доходность девелоперских проектов в Ленинградской области. Эксперты предполагают, что объем платежеспособного спроса не будет увеличиваться, и существенного роста цен ожидать не приходится. И тут возможны два пути развития: либо часть застройщиков-девелоперов будет отказываться от вхождения в новые проекты в Ленобласти, либо по максимуму пытаться удешевить сами объекты. Что может привести к снижению качества жилья.

С учетом того, что цикл реализации проектов в жилье составляет 3-4 года, компаниям, запустившим проекты по новым нормативам, придется конкурировать с соседями, которые запустили свои проекты ранее и строят по старым. Экономика проектов будет разная, новый проект будет неконкурентным. И эта ситуация может продлиться несколько лет, тем самым — снижая общий эффект от данных изменений. Возможно, стоит предложить меры поддержки для компаний, которые будет реализовывать проекты по новым нормативам, например, в части расходов на инфраструктуру, сети или на социальную инфраструктуру, что позволит выровнять рыночные позиции проектов.

На сегодняшний день ГК «Ленстройтрест» реализует три крупных проекта общей площадью почти 100 га: два объекта в Ленинградской области — «Янила Кантри» (Янино) и «IQ Гатчина» (г. Гатчина), и один городской объект – «Юттери» (г. Колпино). Нормы проектирования, много лет назад положенные в основу философии бизнеса ГК «Ленстройтрест», отражают миссию компании — создание полноценной жилой среды как необходимого условия для обеспечения достойного образа жизни. Подобных принципов, по мнению эксперта, должны придерживаться застройщики не только Ленобласти: «Несмотря на то, что нормы распространяются на новостройки  Ленинградской области, мы считаем, — говорит Денис Заседателев, — что данной тенденции следует придерживаться и застройщикам, возводящим дома на периферии города».

Во всех трех объектах «Ленстройтреста» отсутствует высотное домостроение. В голландском квартале «Янила Кантри» этажность домов варьируется от 5 до 9 этажей, с редкими доминантами в 12. В шведском квартале «IQ Гатчина» этажность корпусов от 6 до 11. В финском городке «Юттери» все дома четырехэтажные, с пятым мансардным.

Если говорить о площади земельного участка, застраиваемого жилыми домами, в процентном соотношении, — в «Янила Кантри» этот процент составляет 40% от общей площади земельного участка, в «IQ Гатчина» — 54%, в «Юттери» — 26,7%.

Еще одним немаловажным принципом философии компании является стремление обеспечить максимально возможное количество квартир машиноместами, и в идеале приблизиться к соотношению 1:1.

Площадь озелененной территории во всех проекта превышает или равна площади застраиваемой. Парковая зона в «Янила Кантри», предусмотренная проектом планировки, займет 31,4% от площади всей территории — и это не считая дворов и площадок для спорта и отдыха (еще 6,6%). В «IQ Гатчина» озеленение свободной от застройки территории занимает 40%, в «Юттери» — 30%. Если рассмотреть те же показатели в пересчете кв.м на душу населения, «Янила Кантри» покажет 14.8 кв. м на человека, «IQ Гатчина» (пока не построена 2-я очередь)  — 5.7 кв. м на человека, «Юттери» — 12,1 кв. м на человека.

Современный застройщик, думающий о своей репутации, давно вышел за границы традиционного возведения жилых домов. Продумывать, как люди будут жить после заселения, комфортна ли для них логистика передвижения по кварталу, достаточна ли  инфраструктура, смогут ли они отдыхать и заниматься спортом прямо во дворе и многое другое — эти задачи «Ленстройтрест» поставил перед собой уже давно, определив основной принцип собственной градостроительной философии «ЖИВИ» — «важно, где жить, но еще важнее — как».