Рейтинг самых дешевых новостроек рядом с метро

Изображение: ЖК «Терлецкий парк»

Аналитики компании «Метриум Групп» составили рейтинг самых дешевых квартир в новостройках комфорт-класса, находящихся в пешей доступности от столичной подземки. Учитывались такие показатели, как стоимость недвижимости и расстояние до метро.

По состоянию на начало 2016 года на первичном рынке было представлено 37 ЖК комфорт-класса. Для данного рейтинга были отобраны 11 комплексов с минимальной стоимостью жилья до 6 млн рублей и находящиеся в пешей доступности - в пределах 1,5 км до ближайшего метро (10-15 минут ходьбы). При этом учитывались в том числе станции, которые будут построены в Москве в период до 2020 года. ЖК, где в продаже есть жилье стоимостью до 6 млн руб., но которые удалены от метро на 1,5 и более км, в рейтинг не попали. Это мкрн «Северный», мкрн «Царицыно-2», мкрн «Загорье», ЖК «Терлецкий парк», ЖК Green Park, ЖК «Маршала Захарова, 7», ЖК «Ясный» и ЖК PerovSky.

Все комплексы, участвовавшие в рейтинге, получили оценку от 1 до 11 баллов за каждый из двух показателей: минимальная стоимость жилья и расстояние до столичной подземки. Лучшему значению в категории начислялся максимальный балл, а худшему – минимальный. Между остальными участниками рейтинга оценка распределялась в один шаг. Общая сумма стала решающей при распределении позиций в итоговой таблице.

Минимальный ценник у метро

По показателю самой доступной стоимости жилья комфорт-класса первую строчку занял ЖК «ВЛюблино», где студия площадью 23,04 кв. м стоит 2,99 млн рублей. На втором месте находится жилой квартал SREDA, где студия площадью 22,1 кв. м продается за 3,42 млн рублей. Третья строчка досталась ЖК «Город», где однокомнатную квартиру площадью 32,31 кв. м можно приобрести за 3,54 млн рублей.

Рейтинг ЖК комфорт-класса с минимальной стоимостью жилья в Москве

Место

Название комплекса

Min площадь, кв.м

1

ЖК «ВЛюблино»

23,04

2

Жилой квартал SREDA

22,1

3

ЖК «Город»

32,31

4

ЖК «Петр 1»

22,78

5

ЖК «Эталон-Сити»

38,79

6

Жилой квартал «Мещерский лес»

33,6

7

ЖК «Варшавское, 141»

22,4

8

МФК «Фили Град»

27,58

9

Жилой квартал «Ярцевская 24»

22,2

10

ЖК «

Золотая Звезда

»

37,43

11

ЖК «Ривер Парк»

36,56

Источник: «Метриум Групп»

Расстояние до метро

Ближайший к метро объект среди новостроек массового сегмента - жилой квартал «Ярцевская 24» - находится всего в 400 метрах от станции «Молодежная». Второе место занял ЖК «Город», расположенный в 600 метрах от станции «Улица 800-летия Москвы», открытие которой состоится в 2020 году. «Бронзу» завоевал жилой квартал SREDA, находящийся в 750 метрах от станции «Нижегородская улица», которая будет введена в эксплуатацию в 2017 году.

Рейтинг самых дешевых ЖК комфорт-класса по расстоянию до метро

Место

Название комплекса

Адрес

Расстояние

Станция метро

Кол-во баллов

1

Жилой квартал «Ярцевская 24»

Ярцевская ул., д. 24, корп.2Б

400 м

«Молодежная»

11

2

ЖК «Город»

Дмитровское ш., д.107, стр.48, корп.1-3

600 м

«Улица 800-летия Москвы»

(открытие – 2020)

10

3

Жилой квартал SREDA

Рязанский пр-т, вл.2, корп.1

750 м

«Нижегородская улица»

(открытие – 2017)

9

4

Жилой квартал «Мещерский лес»

Боровское ш., 2, корп. 1.2

850 м

«Говорово»

(открытие – 2017)

8

5-6

ЖК «Варшавское, 141»

Варшавское ш., вл. 141, корп. 3

900 м

«Аннино»

7

5-6

ЖК «Петр 1»

Красноказарменная ул., д.14А

900 м

«Авиамоторная»

7

7

ЖК «Золотая Звезда»

Буденного пр-т, вл. 51

1,1 км

«Шоссе Энтузиастов»

6

8

ЖК «Ривер Парк»

Речников ул., вл.7,

2 очередь, корп. 2

1,2 км

«Кленовый бульвар»

(открытие – 2019)

5

9

ЖК «Эталон-Сити»

Старокрымская ул., вл. 17, корп.3

1,3 км

«Улица Скобелевская»

4

10-11

ЖК «Фили Град»

Береговой проезд, вл.5, корп.2-6

1,4 км

«Фили»

3

10-11

ЖК «ВЛюблино»

Цимлянская ул., д. 3

1,4 км

«Люблино»

3

Источник: «Метриум Групп»

Лучшее соотношение расстояния и цены

Первое-второе место в рейтинге разделили жилой квартал SREDA и ЖК «Город», набравшие одинаковое количество баллов. Минимальная цена жилья в этих комплексах, а также расстояние до метро отличаются незначительно. Однако жилой квартал SREDA имеет существенное преимущество – станция метро «Нижегородская улица», рядом с которой он расположен, откроется на три года раньше, чем станция «Улица 800-летия Москвы» у ЖК «Город». Третье место в рейтинге занял ЖК «

Петр 1

».

Рейтинг ЖК комфорт-класса по соотношению расстояние до метро / цена

Место

Название комплекса

Срок сдачи

Станция метро

Расстояние

Min стоимость  жилья, млн руб.

1-2

Жилой квартал SREDA

4 кв. 2017

«Нижегородская улица» (открытие – 2017)

750 м

3,42

1-2

ЖК «Город»

3 кв. 2018

«Улица 800-летия Москвы»

(открытие – 2020)

600 м

3,54

3

ЖК «Петр 1»

1 кв. 2018

«Авиамоторная»

900 м

3,63

4-5-6

Жилой квартал «Ярцевская 24»

2 кв. 2017

«Молодежная»

400 м

4,86

4-5-6

ЖК «Мещерский лес»

4 кв. 2017

«Говорово»

(открытие – 2017)

850 м

3,94

4-5-6

ЖК «ВЛюблино»

4 кв. 2017

«Люблино»

1,4 км

2,99

7

ЖК «Варшавское, 141»

4 кв. 2016

«Аннино»

900 м

3,98

8

ЖК «Эталон-Сити»

1 кв. 2018

«Улица Скобелевская»

1,3 км

3,66

9

ЖК «Золотая Звезда»

4 кв. 2017

«Шоссе Энтузиастов»

1,1

5,04

10

МФК «Фили Град»

3 кв. 2017

«Фили»

1,4 км

4,74

11

ЖК «Ривер Парк»

2 кв. 2017

«Кленовый бульвар» (открытие – 2019)

1,2 км

5,95

Источник: «Метриум Групп»

«В большинстве европейских стран считается, что время на дорогу до места работы и обратно не должно превышать 1-1,5 часов, - говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум Групп». – В Москве эта цифра в среднем составляет 2,5 часа, и только за один год длительное нахождение в пробках оборачивается потерей 12-20 суток. Столичные власти предпринимают целый ряд действий, чтобы пересадить часть москвичей из личного транспорта на общественный. Платные парковки, география которых постоянно расширяется, постепенно превращают автомобиль из средства передвижения в роскошь. Поэтому наличие метро рядом с домом сегодня является одним из главных требований покупателей недорогой недвижимости. В настоящее время сочетание низкой стоимости и близости к метро для жилья комфорт-класса не является редкостью. Первичный рынок богат предложениями комплексов с хорошей транспортной доступностью вблизи действующих и строящихся станций метро. Интересен тот факт, что разницы в цене между самыми удаленными ЖК и новостройками, находящимися в шаговой доступности от метро, порой не существует. Например, студия в жилом квартале SREDA стоит даже дешевле, чем в мкрн «Северный», минимальная стоимость жилья в котором составляет 3,44 млн руб. При этом жилой квартал SREDA находится в 12 раз ближе к метро, чем ЖК с чуть более высокой стоимостью жилья, и расположенный более чем в 9 км от столичной подземки».

Источник:

Метриум Групп

Инвестиции в недвижимость Подмосковья

Спрос на новостройки уходит в «старую» Москву

Территории за МКАД тянут вниз спрос на новостройки в московском регионе. «Старая» Москва чувствует себя относительно неплохо – не в последнюю очередь благодаря щедрым скидкам. Но и здесь наблюдается дефицит наличности у покупателей: львиная доля квартир в столичных новостройках приобретается с использованием ипотеки или рассрочки, тогда как до кризиса преобладали сделки со 100-процентной оплатой.

Спрос выдыхается

Рост спроса на московские новостройки, имевший место в феврале-марте, в апреле сменился падением. В прошлом месяце управление Росреестра по Москве зарегистрировало 2 530 договоров долевого участия в строительстве жиля (ДДУ) - на 5,6% меньше, чем в марте. Таким образом, динамика спроса на первичном рынке во многом повторяет таковую на вторичном.

Высокую активность покупателей в первые месяцы 2016 г. стимулировала неопределенность в отношении программы льготной ипотеки и падение курса рубля, предоставившее обладателям валютных накоплений возможность конвертировать их в недвижимость на максимально выгодных условиях, отмечает Екатерина Артёмова, директор департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья». Однако активизация рынка, не подкрепленная ростом платежеспособности покупателей, приводит к исчерпанию спроса будущих периодов. К тому же, добавляет Артемова, несмотря на то, что программа субсидированной ипотеки была продлена на 2016 г., ее условия несколько ухудшились – банки подняли ставки, что также негативно повлияло на спрос в помесячном разрезе.

В годовом выражении число ДДУ по-прежнему растет, хоть и значительно медленнее, чем в предыдущие два месяца. Если в феврале 2016 г. показатель увеличился на 62,2% относительно аналогичного периода прошлого года, а в марте – на 93,4%, то в апреле – только на 23%. Напомним, программа льготной ипотеки стартовала как раз год назад.

Риелторы приводят в целом похожую в плане тенденций статистику покупательской активности. Например, у «Азбуки Жилья» потенциальный спрос (количество обращений в компанию) на московские новостройки в апреле снизился на 16,3% относительно марта, а реальный (число сделок) - на 21,6%. Относительно аналогичного периода 2015 г. показатели выросли на 62,7 и 31,8% соответственно.

При этом, по оценке компании «ИНКОМ-Недвижимость», активность на рынке московского региона в целом сократилась в апреле не только к марту – на 6,5%, но и в годовом выражении – на 12%. А средний для весны показатель покупательской заинтересованности в этом году упал примерно на 15% относительно прошлого года.

Как отмечает Владимир Богданюк, руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet, статистику по спросу в основном портят территории за МКАД. В «старой» Москве Est-a-Tet в апреле 2016 г. продала в 2,8 раза больше квартир в новостройках, чем годом ранее, а потенциальный спрос увеличился в 2,6 раза. В Новой Москве ситуация не такая благоприятная: количество сделок упало на 6% в годовом выражении, хотя потенциальный спрос вырос на 22%. Хуже всего дела обстоят в Подмосковье: за год количество сделок в области, по данным Est-a-Tet, сократилось на 38%, потенциальный спрос снизился на 26%.

«В целом можно отметить в годовой динамике перетекание спроса из Подмосковья в Москву, что связано с тем, что в пределах «старой» Москвы вышел значительный объем предложения в массовом сегменте, по бюджету покупки сопоставимый с бюджетами в Московской области. Объем предложения массового сегмента за год в Москве вырос в 1,7 раза. Также спрос поддерживает программа льготной ипотеки и акции от застройщиков», - говорит Владимир Богданюк.

Эти выводы подтверждают и девелоперы. Например, по словам маркетолога-аналитика компании «Бэсткон» Егора Константинова, продажи в ряде «старомосковских» проектов компании увеличились в апреле на десятки процентов по сравнению с мартом. Но в среднем по всем проектам – московским и подмосковным – число сделок выросло только на 5%.

Однако уровень платежеспособности покупателей сокращается и в «старой» Москве. По информации Est-a-Tet, в первой половине 2016 г. доля сделок с привлечением ипотечного кредитования на столичном рынке увеличилась с 17% до 45%. Еще 12% покупателей использовали рассрочку, а оплачивали квартиру сразу и полностью только 43% клиентов. С 2014 г. доля ипотеки выросла с 24% до 45%, а доля сделок со стопроцентной оплатой, напротив, сократилась с 61% до 43%.

Данная тенденция отражается и в апрельской статистике Росреестра: на фоне снижения количества сделок как на первичном, так и на вторичном рынках число зарегистрированных ипотечных договоров увеличилось на 6,2% к марту (и на 19,7% - относительно апреля 2015 г.). То есть люди все чаще вынуждены покупать квартиры на заемные средства.

Помимо снижения доходов населения, росту числа ипотечных сделок способствует изменение структуры предложения на рынке новостроек в пользу более дешевых сегментов и ограничение размера льготного кредита 8 млн руб. «В Москве, где традиционно преобладало жилье высокого ценового сегмента, большая часть сделок проходила со 100% оплатой, в эти ценовых классах покупатели нечасто брали ипотечный кредит. За последние 2-1,5 года предложение сместилось в массовый сегмент, где, напротив, доля ипотечных сделок является доминирующей, а стопроцентная оплата - более редкое явление», – комментирует Владимир Богданюк.

Летние ожидания

В первой половине мая в целом сохранились тенденции апреля: спрос сократился по сравнению с предыдущим месяцем, в том числе из-за большого количества праздников, но в годовом выражении, по данным риелторских агентств, активность покупателей упала незначительно либо даже выросла. Например, в «Азбуке Жилья» с 1 по 18 мая продажи в Москве увеличились на 27,3% относительно прошлого года, а число обращений в компанию – в 2,2 раза. «Инком» отмечает сокращение покупательской активности более чем на 50% по сравнению с первой половиной апреля, но «относительно того же периода мая 2015 г. снижение составило всего несколько процентов», подчеркивает Юлиан Гутман, директор департамента новостроек компании «ИНКОМ-Недвижимость».

При этом, как и ранее, покупателей интересуют главным образом московские новостройки. По данным Est-a-Tet, в первой половине мая 2016 г. количество сделок в «старой» Москве выросло в 3,3 раза по сравнению с маем 2015 г., в Новой Москве - на 25%. А в Московской области спрос, наоборот, сократился на 14,5% по сравнению с аналогичным периодом 2015 г.

По словам Юлиана Гутмана, «сейчас темпы роста продаж позволяют говорить о том, что намечается более четкая динамика по повышению спроса и увеличению количества сделок». Его оптимизм, впрочем, разделяют не все. Егор Константинов прогнозирует падение спроса до 25% по итогам мая в связи с праздниками и отпусками. Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой», также ожидает спада активности покупателей летом относительно весны и особенно февраля. Такого же мнения придерживается и Екатерина Артемова: «В ближайшее время не стоит ожидать увеличение спроса на рынке жилья. Наступает сезон отпусков, который, как и майские праздники, оказывает сильное давление на уровень продаж, в период которых обычно отмечается снижение покупательской активности на рынке».

Скидки растут

Относительно стабильный спрос на новостройки сохраняется во многом благодаря гибкой ценовой политике застройщиков. В конце апреля, с уменьшением спроса, они были вынуждены вернуться к тому уровню скидок, который установился в начале марта этого года, отмечает Юлиан Гутман. По его словам, в апреле дисконт в столице находился в диапазоне 4-8%, в то время как в области увеличился до 15%.

По сравнению с прошлым годом размер дисконта вырос на порядок. Если в апреле 2015 г. скидка на квартиру в новостройке обычно составляла 3-7%, то в настоящее время, в связи с ростом конкуренции на рынке, - от 10 до 15%, а в некоторых проектах - до 20%, рассказывает заместитель генерального директора по аналитике и консалтингу компании «НДВ-Недвижимость» Елизавета Гудзь.

По словам Екатерины Артемовой, размер дисконта сейчас зависит в основном от местоположения объекта и уровня конкуренции в локации – чем она выше, тем щедрее девелоперы. «В границах «старой» Москвы в настоящее время редко уровень скидок превышает 10%. В Московской области уровень дисконта в апреле 2016 г. варьировался в пределах 10-20%. Крайне редко встречается больший уровень скидок (25% и более). В большинстве своем данный уровень предоставляется на неликвидные квартиры в уже сданных объектах», - отмечает Артемова.

Помимо скидок, застройщики сейчас активно рекламируют длительные беспроцентные рассрочки на срок до года, отмечает генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина. Да и вообще программы рассрочек очень распространены на рынке. Например, в портфеле компании «БЕСТ-Новострой» рассрочки на тех или иных условиях предлагаются в 71% объектов.

В ближайшем будущем высокий уровень скидок на новостройки сохранится, единодушны все опрошенные редакцией IRN.RU риелторы. Не исключено также, что летом, на фоне снижения спроса, щедрость застройщиков еще повысится - возрастет доля объектов со скидками и сам размер дисконта, считает Шаталина.

Источник:

http://www.irn.ru

Что такое комфорт-класс?

Несмотря на огромный выбор жилья на рынке недвижимости, можно попытаться классифицировать его, чтобы понять, что же конкретно мы хотим приобрести, какими параметрами измерить интересное нам жилье, сколько оно будет стоить. Так, в начале 2013 года по заказу Фонда "РЖС" Российская гильдия риелторов утвердила новую методику классифицирования жилых новостроек по потребительскому качеству. Согласно этой методике, на рынке новостроек можно выделить четыре класса недвижимости: эконом -, комфорт -, бизнес - и элитный класс. Причем эконом - и комфорт - классы могут быть объединены в группу массового жилья, бизнес-класс и элитный - в группу жилья повышенного качества.

Согласно новой методике, комфорт-класс - это новый сегмент на рынке недвижимости, который появился между эконом-классом и бизнес-классом. Как отмечают эксперты, такое жилье чаще всего возводится с использованием монолитной конструкции.

Сегодня все чаще застройщик прибегает именно к монолитной технологии при строительстве современных жилых комплексов, а принадлежность к классу комфорт выражается через ряд дополнительных параметров:

- местоположение объекта

- эргономия планировочных решений

- высота потолка

- наличие подземной парковки

- благоустроенная территория.

За счет соотношения цены объекта и его качества, новостройки комфорт класса приобретают все большую популярность среди покупателей, чей уровень дохода средний и чуть выше среднего. За меньшую стоимость покупатель получает высокий уровень комфорта, дома выполнены в соответствии с современными технологиями, с учетом потребностей современного покупателя, приятным дополнением является и чистый воздух, благополучная экологическая обстановка, так как чаще всего жилье комфорт-класса строится на территории отдаленной от промышленных зон, рядом расположены зеленные массивы.

Можно говорить о том, что сам комфорт-класс возник ввиду обострившейся конкуренции между игроками рынка эконом-класса. Так оно или нет, выигрывает потребитель, получая комфортное жилье, с повышенными требованиями к качеству строительства за приемлемые деньги.

Сегмент жилья комфорт-класса неустанно растет, при чем рост идет как со стороны спроса, так и со стороны предложения. Многие компании, ориентировавшиеся в своем недавнем прошлом на строительство жилья эконом-класса, сегодня осваивают новые технологии, совершенствуют качество строительства и выходят на новый для себя сегмент – комфорт.

Это положительная тенденция, рынок уходит от панельного домостроения, ставит перед собой более высокую планку, и остается надеяться, что достигнет ее.

На рынке Санкт-Петербурга, многие компании готовы отнести свои ЖК к комфортному жилью, но далеко не все из них соответствуют данному классу.

Компания «Лидер Групп» занимается жилищным строительством с 2002 года, преуспев до этого в области промышленного строительства, компания существует на рынке с 1992 года. За  прошедшие годы компания сплотила внутри себя профессионалов своего дела, накопила бесценный опыт в строительстве, реализации технически сложных объектов.

Как и многие другие застройщики «Лидер Групп» эволюционировал от предложения эконом жилья к предложению жилья повышенной комфортности, а также премиальному сегменту. При этом, объекты компании всегда отличались высоким качеством строительства, интересными планировочными решениями, географией расположения.

Сегодня компания «Лидер Групп» предлагает квартиры комфорт-класса в следующих жилых комплексах: ЖК «Три кита» - идеальное место для семьи, где все под рукой, а уровень безопасности на самом высоком уровне; ЖК «Царский двор» - уютный малоэтажный комплекс, для людей ценящих уют и  единение с природой, комфорт и камерность проживания; ЖК «Сириус» - жилье для молодых и амбициозных, где комфорт и эргономия стоит на первом месте; ЖК «Медалист» - отличается  наличием евро планировок, чем могут похвастаться не многие жилые комплексы класса комфорт.

Компания «Лидер Групп» со всей ответственностью подходит к созданию своих домов. Ориентируясь на высокое качество, соблюдение высоких стандартов строительства, индивидуальный подход к каждому покупателю, стремясь к тому, что комфорт от приобретения квартиры от компании «Лидер Групп» был во всем, начиная с общения с менеджерами отдела продаж, и заканчивая новосельем.

Новостройки: торгово-развлекательные центры по соседству. Удобство или дискомфорт?

Жизнь наша протекает не в вакууме, кто-то и что-то постоянно оказывается по соседству. Этот тезис справедлив, конечно, и применительно к недвижимости: возле каждого нового объекта располагаются другие строения, элементы инфраструктуры и т.д. Вполне возможно, что рядом с жилым комплексом (ЖК) окажутся торгово-развлекательные центры (ТРЦ) – их в последние годы понастроено множество. Хорошо или плохо подобное соседство для жилья?

Хорошо…

Начнем с положительных моментов. Наличие рядом с домом ТРЦ однозначно дает жителям выгоды. В их числе – возможность шопинговать и развлекаться. Кроме того, многие крупные торговые центры организуют маршруты бесплатных автобусов до «Близкое расположение ТРЦ всегда является большим плюсом для новостройки, - убежден Антон Конобеевский, замруководителя департамента новостроек компании «НДВ-Недвижимость». – Как показывает наш опыт общения с клиентами, девять покупателей из десяти интересуются наличием подобного инфраструктурного объекта рядом с домом. В таком случае и покупки занимают немного времени, и развлекательные объекты можно посетить. В их числе – кинотеатры, боулинг-клубы, ледовые катки и прочие интересные объекты. Самый большой океанариум открыт именно в ТРЦ».

У данной точки зрения нашлись и другие сторонники из числа опрошенных «Журналом о недвижимости MetrInfo.Ru» экспертов. «Любой ТРЦ – это объект комплексной инфраструктуры, которая сама по себе является конкурентным преимуществом, - говорит Павел Лепиш, генеральный директор ОАО «Главмосстрой-недвижимость». – Застройщик предлагает своим покупателям ассортимент ТРЦ, не вкладывая при этом никаких ресурсов ни в его строительство, ни в реализацию или обслуживание площадей. То есть буквально: бери и пользуйся. Кроме того, застройщик не всегда может реализовать некоторые объекты в силу особенных технических и санитарных к ним требований, например, кинотеатр или бассейн. А развлекательные комплексы могут восполнить этот пробел». Также, добавляет эксперт, ТРЦ достаточно часто организовывают культурные и праздничные мероприятия, детские представления, конкурсы и турниры. А если рядом расположено несколько развлекательных объектов, они неизбежно конкурируют, что сказывается и на постоянно расширяемом перечне услуг и на стоимости их предложений.

«Крупные ТРЦ аккумулируют в себе практически всю необходимую инфраструктуру, за исключением, пожалуй, строго социальной – детских садов, школ и поликлиники, - соглашается Наталья Бланкова, маркетолог компании «Эталон-Инвест». – Все остальное там есть, а поэтому наличие рядом с домом такого центра закрывает практически все утилитарные потребности. Близко расположенный ТРЦ попадает в своего рода зону комфорта (условно говоря, можно «выйти в тапочках»). Сюда можно прийти погулять с ребенком, когда на улице плохая погода, или просто провести время, когда не хочется никуда ехать».

…но не всем и не всегда

Но есть и негативный взгляд на подобное соседство. Комментаторы, которые его придерживаются, обращают внимание на недостатки, проистекающие от соседства с крупными торговыми объектами. Это шум, толпы народа, грязь. И – как пелось в популярной много лет назад песне – «и несло капустой квашеной из соседнего двора».

«Для Москвы непосредственное соседство с ТРЦ – скорее минус, чем плюс, - отмечает Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер». – При общей загруженности трасс близость крупного центра всегда становится дополнительным угнетением транспортного потока». Эксперт также обращает внимание на еще одну проблему: при наличии вблизи крупных ТРЦ у застройщика могут возникнуть сложности с продажей и сдачей в аренду нежилых помещений в собственном ЖК. От себя автор может заметить, что это проблема именно застройщика – жителям наличие большого количества торговых объектов и конкуренция между ними только на руку.

Но продолжим о создаваемых ТРЦ неудобствах. «Очень многое зависит от формата, - обращает внимание Сергей Палий, специалист по связям с общественностью ГК «Домостроитель». – Любой ТРЦ является точкой притяжения. Вопрос: какой аудитории? Социальный, финансовый и культурный статус привлекаемой публики может быть разным». В этом случае (продолжим мы уже от себя) важно, чтобы уровень посетителей ТРЦ и покупателей квартир в новом ЖК примерно совпадал.

ТРЦ поблизости – плюс в большей степени для массового сегмента, а вот владельцам дорогих квартир это совсем не нужно. «Все-таки для жителей комплексов высокого ценового диапазона наличие рядом с домом крупного торгово-развлекательного центра – это головная боль, так как при этом сильно страдает приватность проживания, - объясняет Анна Соколова, директор департамента аналитики и консалтинга «Метриум Групп». - А это один из самых важных параметров в данном сегменте».

Москва и область: разные взгляды

Вернемся к началу предыдущей главы и обратим внимание на такую деталь: говоря, что соседство с ТРЦ – это скорее минус, чем плюс, Григорий Алтухов (ФСК «Лидер») сделал важное уточнение – «для Москвы». Это действительно так: в столице и торговых объектов побольше (следовательно, нет никакого дефицита предприятий торговли), и транспортные проблемы посерьезнее. В Подмосковье, и особенно в городах, находящихся на значительном удалении от МКАД, крупный ТРЦ по соседству является однозначным плюсом.

Народ заинтересован

Насколько изучаемый нами вопрос учитывается покупателями при выборе квартиры? Как явствует из ответов опрошенных нами экспертов, это не самое принципиальное – такие параметры, как метраж, транспортная доступность и т.п., важнее. Но при прочих равных присутствие рядом ТРЦ учитывается.

«Обычно покупатели квартир анализируют инфраструктурные перспективы, - говорит Павел Лепиш («Главмосстрой-недвижимость»). – Даже если покупка совершается на ранних этапах строительства, люди уже примерно представляют, где они будут совершать покупки, куда можно пойти с семьей в выходной день».

Правда, как мы помним, крупный торговый объект под боком может оказаться не только плюсом, но и минусом – в зависимости от конкретных обстоятельств. «Может случиться так, что ТРЦ более низкого уровня, чем класс окружающей застройки, притянет на территорию людей более низкого социального уровня и, как следствие, оттолкнет потенциального покупателя, - предупреждает Сергей Палий («Домостроитель»). – И наоборот: в локации жесткого экономкласса возводится более-менее статусный ТРЦ, который постепенно становится точкой притяжения не маргинальной публики, а вполне приличной. И лицо района потихоньку меняется в лучшую сторону, привлекая покупателей с более высоким достатком и требованиями к уровню комфорта».

Наталья Бланкова («Эталон-Инвест») обращает внимание на еще один важный аспект – понятие «рядом» весьма растяжимо. «Пешеходная доступность в 5-15 минут оборачивается для покупателя квартиры в основном плюсами, - отмечает она. – ТРЦ на таком расстоянии еще попадают в зону комфорта, но в то же время не отталкивают вечным «праздником жизни» с забитыми до отказа тележками. Что касается ТРЦ прямо под окнами, то скорее это минус для покупателя, нежели плюс, особенно если говорить о суперрегиональных монстрах».

В общем, при покупке новостройки «каждый руководствуется своей логикой и ритмом жизни», - подводит итог Светлана Перина, руководитель проекта «Стройпромавтоматика».

Конкретные примеры

В завершение разговора мы попросили назвать несколько ЖК, примечательных именно с этой точки зрения – соседства с крупными торговыми центрами.

Анна Соколова («Метриум Групп») называет те новостройки, где запланировано строительство ТЦ и ТРЦ: ФК «Водный», «Некрасовка-Парк», «Измайловский», «Мичуринский», «Зодиак», «Северный парк» и мкр-н «Царицыно».

Татьяна Тренина, директор московского филиала компании «Новард Эстейт», называетпроект «Мини-полис», который развивает компания «Сити-XXI век». Торговый центр шаговой доступности «Ларец» станет крупным объектом инфраструктуры квартала «Краски жизни» (г. Видное), в составе которого сейчас возводятся 4-й и 5-й комплексы. «Это будет центр не только для покупок, но и семейного отдыха, занятий с детьми, общения с соседями. Создание объекта на принципах мини-полиса - в этом и состоит уникальная особенность «Ларца». Ценности семьи, детства, здорового образа жизни лежат в основе концепции проекта», - напоминает Татьяна Тренина. Общая площадь торгового центра составит 6,6 тыс. кв. м. В нем разместятся продуктовый супермаркет, отделение банка, магазины товаров повседневного спроса, кафетерии, аптека, химчистка, детский развивающий центр и многочисленные предприятия услуг для жителей.

Антон Конобеевский («НДВ-Недвижимость») отметил микрорайон «Новокосино-2» - рядом с ним находится ТРЦ «Реутов Парк» с кинотеатром и детским клубом. Еще один объект - ЖК«Ленинградский», расположенный в нескольких минутах ходьбы от ТРЦ «Мега». Данный комплекс скоро выйдет в продажу, сейчас формируется лист ожидания.

Наталья Бланкова («Эталон-Инвест») называет ЖК «Эталон-Сити», строящийся недалеко от метро «Улица Скобелевская». В 15 минутах ходьбы от него находятся два ТРЦ - «Вива» и «Витте Молл».

Павел Лепиш («Главмосстрой-недвижимость») говорит о микрорайоне «Центральный» в подмосковном городе Железнодорожном: недалеко от него расположены два торгово-развлекательных комплекса: «Эдельвейс» и «Юнион». А по соседству с жилым кварталом «Подольские просторы» в Подольске находится ТРЦ «Остров сокровищ».

«Компания ФСК «Лидер» реализует UP-квартал «Новое Тушино» в непосредственной близости от ТРЦ «О’Кей», - говорит Григорий Алтухов (ФСК «Лидер»).

В Мытищах группа компаний ПИК реализует проект комплексной застройки «Ярославский». На территории района функционирует ТРЦ «Июнь», в котором представлены такие крупные сетевые магазины, как «О’Кей», Media Markt, «Домовой», «Дети», ZARA, H&M, MARKS&SPENCER, Reserved, GAP, «Снежная королева». Для семейного отдыха в ТРЦ работают кинотеатр Mori Cinema, детский развлекательный центр и каток. Торговый центр расположен на пересечении Волковского шоссе и улицы Мира.

А на территории Новой Москвы ГК ПИК ведет строительство жилого района «Бунинский». Новый район расположен в непосредственной близости от двух крупных ТРЦ - «Мега» и «Вегас», включающих шведский мебельный комплекс «Икеа», гипермаркет товаров для дома и дачи «ОБИ», гипермаркет «Ашан».

Резюме от журнала www.metrinfo.ru

Изученный нами вопрос является хорошей иллюстрацией известных тезисов о том, что все хорошо в меру и в нужный момент. Точь-в-точь как мысль о том, что любое сильное лекарство в чрезмерных дозах становится ядом. ТРЦ недалеко – это хорошо. Но – не слишком недалеко…

Источник:

http://www.metrinfo.ru

Запрет на апартаменты: как изменится рынок недвижимости

Столичные власти уточнили определение понятия апартаменты, а также места их размещения. Согласно новому постановлению правительства, теперь апартаменты нельзя строить вне гостиниц.

Стоит отметить, что проекты, уже получившие разрешение на строительство, это постановление не затронет.

В соответствии с действующим законодательством апартаменты - это номер высшей категории в гостинице и ином средстве размещения, являющимся нежилым помещением. "Таким образом, апартаменты могут размещаться только в гостиницах и других средствах размещения (апарт-отели, мотели, хостелы, сюит-отели и др.) в целях временного проживания, а не являться отдельными объектами капитального строительства, предназначенными для постоянного проживания граждан", - пояснил глава департамента градостроительной политики Сергей Левкин.

На сегодняшний день доля апартаментов в общем предложении на рынке жилья Москвы в старых границах составляет более 35%. Из них 29% - апартаменты премиум-класса, около 45% - бизнес-класс и оставшиеся 26% приходятся на комфорт-класс. К слову, апартаменты делятся на две группы: возводимые и реконструируемые (лофты). Сейчас лофты составляют около 15% от общего количества апартаментов.

Главное отличие апартаментов от квартир заключается в том, что в них отсутствует возможность оформлять прописку, без которой очень сложно прикрепиться к поликлинике по месту жительства и записаться в школу или детский сад.

Стоимость апартаментов в среднем на 20% ниже стоимости обычной квартиры, однако коммунальные платежи обойдутся дороже, так как рассчитываются они как для коммерческой недвижимости и не дотируются городом. Стоимость налогов на апартаменты также выше.

Как сообщили в пресс-службе компании Blackwood, средняя цена апартаментов сейчас составляет 314,6 тысяч рублей за квадратный метр. При этом в апартаментах премиум-класса квадратный метр стоит 584,6 тысяч рублей, бизнес-класса - 251,2 тысячи рублей, комфорт-класса - 164,8 тысяч рублей.

По данным департамента маркетинга группы компаний Ler Group, девелопера клубной резиденции Loft River, 82% покупателей покупают апартаменты в качестве постоянного жилья, 6,5% приобретают апартаменты в инвестиционных целях и только 1,5% рассматривают апартаменты как офис. Надо отметить, что среди тех, кто приобретает апартаменты для постоянного проживания, более 90% покупателей отмечают, что для них огромную роль играет и инвестиционная составляющая покупки.

Наталия Сергеева ГК Ler Group, руководитель департамента маркетига:

Постановление от 11 ноября только констатирует сложившуюся на рынке ситуацию – постоянная регистрация в апартаментах невозможна, а временная регистрация возможна только в помещениях построенных на земельном участке с разрешенным использованием гостиничное обслуживание. Конечно, это постановление усложнит получение ИРД (исходно-разрешительной документации) на строительство и капитальный ремонт зданий под апартаменты, что может вызвать снижение количества выводимых на рынок проектов апартаментов, так как количество земельных участков с разрешенным использованием под гостиничное обслуживание в границах старой Москвы ограничено, а изменение разрешенного использования земельного участка требует значительных финансовых затрат и может серьезно ухудшить финансовые показатели проекта.

Учитывая, что основное преимущество апартаментов заключается именно в более низкой стоимости объектов по сравнению с объектами жилого строительства того же класса, простым повышением цены эту проблему решить не удастся.

По мнению генерального директора компании Praedium Николая Девятилова, апартаменты чаще приобретают для инвестиций или второго жилья. Он добавил, что как правило собственники апартаментов сдают их в аренду.

"Покупка апартаментов с целью постоянного проживания актуальна только в случае наличия у покупателей московской прописки, а также если у них нет необходимости в обслуживании в поликлиниках, государственных учреждениях или школах и детских садах именно по месту проживания. Хотя многие молодые люди, ведомые фактором изначальной невысокой стоимости апартаментов, все-таки решаются приобрести их в качестве постоянного жилья. В этой ситуации стоит помнить о том, что коммунальные платежи в апартаментах существенно выше, нежели в обычной квартире – на 20-25%. Это связано со статусом апартаментов: фактически они являются коммерческой недвижимостью", - отметил он.

Николай Девятилов, генеральный директор компании Praedium:

Вероятнее всего, существующие и строящиеся проекты апартаментов существенно подорожают, спрос на этот формат также должен возрасти.

По ряду девелоперов, всерьез занимающихся апартаментами и сделавших этот формат основным в своей деятельности, принятое решение "ударит" сильно. Многие из них уже приобрели земельные участки для строительства апартаментов, но все необходимые согласования провести не успели, и в итоге теперь им придется либо переформатировать проект в другой вид коммерческой недвижимости, либо продавать землю, поэтому в ближайшее время мы сможем увидеть выход некоторого количества земельных участков в Москве на продажу.

Что касается апартаментов в составе МФК, то они, скорее всего, продолжат появляться, но будут фактически иметь статус гостиниц. В любом случае, это перспективный формат недвижимости, поэтому маловероятно, что он совсем исчезнет с московского рынка.

В компании GLINCOM M24.ru сообщили, что в их проекте ApartVille Fitness&Spa Resort соотношение количества покупателей, приобретающих недвижимость для проживания и в качестве инвестиций, примерно одинаково – 44% и 56% соответственно. В компании отметили, что во втором случае люди чаще приобретают меньшую по площади недвижимость.

"Но какова бы не была первоначальная цель покупки, все равно в апартаментах будут жить люди – собственники или арендаторы не принципиально важно. А людям для комфортного проживания необходима инфраструктура, которая в ряде проектов девелопером не запланирована, а в связи с тем, что строящейся объект может быть расположен на территории бывшей промзоны, и с социальной инфраструктурой в первое время может быть напряженка. Дальновидный покупатель понимает, эта проблема, будет достаточно быстро решена, учитывая современные темпы развития города, и осознанно делает выбор в пользу существенно меньшей стоимости (разница в цене между апартаментами и квартирами составляет 15-20%)", - пояснил коммерческий директор компании GLINCOM Иван Татаринов.

Иван Татаринов, коммерческий директор компании GLINCOM:

Очевидно, что на рынке значительно сократится объем нового предложения апартаментов, а значит, что проекты, находящиеся на стадии реализации (по нашей информации новое постановление их не затрагивает, так как вступает в силу с 11 ноября 2014г.) – это последний шанс для покупателей выгодно инвестировать свои средства. Причем нужно понимать, что, скорее всего ограничения для апартаментов не закончатся на данном постановлении, возможно в ближайшем будущем девелоперов обяжут обеспечивать проекты социальной инфраструктурой, соответственно вырастут издержки, как следствие цены на данную категорию недвижимости.

Все это, на наш взгляд, простимулирует сегодняшний спрос на апартаменты. Принимая во внимание тот факт, что ограничения вводятся в пору нестабильной ситуации на рынке, когда спрос на недвижимость не только не падает, а даже несколько вырос, так как недвижимость остается одним из немногих надежных инструментов сохранения накоплений, апартаменты станут еще и хорошим средством инвестирования. Приобретая сейчас объект с дисконтом до – 20% (в силу разницы цены апартаментов и квартир), покупатель получает актив, стоимость которого в обозримой перспективе будет приравнена к стоимости жилья.

Источник:

http://www.m24.ru

В столичных промзонах не будет серых и безликих «коробок»