Предложение на московском рынке недвижимости восстанавливается параллельно с ростом цен в рублях

К началу весны рынок недвижимости Москвы замедлился, а динамика цен на недвижимость в Москве теперь оценивается как незначительная — к такому выводу приходят специалисты, анализируя тенденции по итогам конца 2014 года, который продемонстрировал настоящую турбулентность на рынке, и первых двух месяцев 2015 года.

При незначительном с начала года снижении активности потенциальных покупателей эксперты, тем не менее, свидетельствуют о постепенном замедлении рынка и стабилизации спроса. Граждан, готовых купить жилье прямо сейчас, становится все меньше. Специалисты уверенно говорят о начале восстановления уровня предложения на столичном рынке жилья, резко снизившегося в январе в связи с ажиотажным спросом декабря 2014 года. Впрочем, именно такой поворот событий и был самым ожидаемым, полагают, в частности, специалисты компании «Инком-Недвижимость». По итогам февраля потенциальный спрос на вторичном рынке жилья сократился на 5%, по сравнению с январем нынешнего года, на 32,1%, по сравнению с пиковыми значениями декабря 2014, и 19,4%, по сравнению с февралем 2014 года.

Одновременно аналитики не подтверждают информацию об участившихся случаях переноса продаж владельцами жилья по причине ожидания ими укрепления рубля и, следовательно, повышения долларовых цен на недвижимость. «Не вижу логики в таких действиях, — прокомментировал директор департамента вторичного рынка „Инком-Недвижимость“ Сергей Шлома. — Предполагаемое снижение спроса в 2015 году чревато в ближайшей перспективе лишь усложнением процесса реализации жилых объектов, а нынешняя относительная экономическая и внешнеполитическая стабилизация настолько зыбкая, что я не рискнул бы использовать ее как фундамент при определении стратегии работы на сегодняшнем рынке недвижимости. Возможно, есть отдельные примеры нервного поведения участников рынка при прямых продажах, но оно явно не является массовой практикой на преимущественно альтернативном вторичном рынке жилья».

Параллельно на вторичном рынке жилья продолжает расти средняя рублевая цена предложения, отмечают авторы исследования. В настоящее время ее показатель достиг абсолютного исторического максимума — 200,2 тысяч рублей за кв. м и одновременно многолетнего долларового минимума — 3098 долларов за кв. м.

«Несмотря на нынешнее очевидное, хотя и ожидаемое замедление рынка жилья после приступов покупательского ажиотажа прошлого года и все негативные факторы, сопутствующие сегодняшней сложной экономической ситуации, надо понимать, что потребность людей в решении жилищных вопросов остается высокой. Кроме того, прогнозируется рекордная за последние годы инфляция, плюс подавляющее большинство населения по-прежнему держит свои сбережения на банковских вкладах, а значит, в определенных обстоятельствах может вложить их в недвижимость. Все это — аргументы в пользу того, что даже в это непростое время у рынка жилья есть объективный потенциал спроса», — резюмировал Сергей Шлома.

Вторичный и первичный рынки недвижимости Москвы сейчас связаны, как никогда, полагают аналитики. Уже в феврале стало окончательно ясно, что ощутимый всплеск спроса, пришедшийся на декабрь, также быстро сошел на нет, как и возник. Покупателей с живыми деньгами становится все меньше, а две волны ажиотажа, пришедшиеся на начало и конец 2014 года, собрали с рынка практически весь «сберегательный» спрос. В условиях дорогой ипотеки только продажа квартир на вторичном рынке остется, по сути, основным источником покупателей новостроек, в свою очередь, считают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» (IRN.ru). Основные клиенты первичного рынка — люди с живыми деньгами, то есть рекордные продажи новостроек финансировались в основном за счет сбережений физлиц, пояснили эксперты. С одной стороны, россияне, окончательно потеряв веру в стабильность банковской системы в результате массового отзыва лицензий, спасались в недвижимости от инфляции и девальвации. С другой — те, кто и ранее планировал купить квартиру, постарались сделать это как можно скорее — опять же под страхом инфляции и роста ставок по ипотеке, что в итоге привело к исчерпанию спроса последующих периодов.

«Тот факт, что последняя волна ажиотажа, хоть и была вызвана неординарным ослаблением рубля, оказалась заметно короче первой, говорит о том, что запал первичного рынка иссякает: все меньше остается людей с деньгами, которые готовы вложить их в московскую недвижимость», — сообщил руководитель IRN.ru Олег Репченко. При этом не исключено, что сейчас, когда рубль и цены на жилье более-менее стабилизировались, «вторичка» сможет наверстать упущенное благодаря отложенному спросу, отметил он. Более того, полагают авторы исследования, средства от продажи квартир на вторичном рынке, возможно, станут существенным источником финансирования сделок с новостройками — как уже было сказано выше, запас покупателей, желающих конвертировать сбережения в квадратные метры, практически исчерпан, и чтобы привлечь новых инвесторов, застройщикам придется либо выводить на рынок более дешевый продукт, либо предлагать хорошие скидки.

Снижение цен на первичном рынке, действительно, можно было бы назвать еще одной заметной тенденцией. В девелоперской компании «ОПИН» корреспонденту ИА REGNUM сообщили, что по итогам прошедшего месяца средняя цена на новостройки в Москве упала на 3% по отношению к январю. Но это касается лишь «старой» Москвы: в Новой Москве и области, наоборот, средняя цена в совокупности по всем классам за аналогичный период выросла на 2% и 5% соответственно. Таким образом средняя цена на новостройки Москвы сегодня составляет 299 850 рублей за кв.м, в Подмосковье 81 992 рублей за кв. м и в 111 167 рублей в среднем оценивается квадратный метр в Новой Москве.

Но такое положение дел сохранится недолго, считают специалисты. Аналитики отмечают, что темп выхода новых проектов в Московском регионе сокращается. Все это в совокупности с ростом стадии строительной готовности в текущих новостройках неизбежно повышает стоимость квадратного метра в них. При этом девелоперы не боятся сокращения спроса. «Несмотря на подорожание ипотеки, спрос и на этот продукт должен вырасти», — отметил руководитель аналитического центра «ОПИН» Денис Бобков. По его словам, «живые» деньги по-прежнему обесцениваются на фоне растущей инфляции, а недвижимость продолжает дорожать, в отдельных проектах до двухзначных показателей в процентах за месяц, а значит, в глазах граждан по-прежнему сохраняет свою привлекательность как надежный актив.

Источник:

ИА REGNUM

Варианты обмена старого жилья на новое

Бюджетные новостройки Москвы могут оборудовать датчиками утечки газа

В Мосгордуме предложили оборудовать все квартиры в новых домах столичного региона тревожными датчиками утечки газа. Об этом m24.ru рассказал зампредседателя комиссии по городскому хозяйству городского парламента Валерий Теличенко. По его словам, газовым оборудованием могут комплектоваться малоэтажные новостройки эконом-класса. Для таких домов и прорабатывается дополнительная мера безопасности.

"Сегодня очень актуальны вопросы безопасности газового оборудования. Потому что в последнее время было много трагических случаев, когда люди погибают от взрыва бытового газа. Поэтому необходимо вносить коррективы в существующие нормы. Например, не только оборудовать старые дома газоанализаторами, но ставить их уже при строительстве в новых квартирах", – сказал он.

Депутат подчеркнул, что этот вопрос будет обсуждаться с экспертами и представителями газовой отрасли на круглом столе в марте. "Мы приглашаем для обсуждения этой проблемы специалистов газовой отрасли, эксплуатирующих организаций, профильных департаментов, а также производителей аварийных датчиков утечки газа. Сегодня большинство новостроек проектируются под электричество, но в некоторых еще может использоваться газ. Поэтому мы должны всесторонне изучить этот вопрос", – подчеркнул Теличенко

По его словам, газовое оборудование может быть установлено в малоэтажных домах эконом-класса. По итогам дискуссии инициатива может быть внесена в качестве поправки в градостроительные нормы Москвы.

Власти Москвы работают над программой установки тревожных датчиков утечки бытового газа. Зачастую случаи взрыва бытового газа происходят из-за халатного отношения и нарушения условий эксплуатации газового оборудования. В столице также идет плановая замена газовых плит на электрические, однако не во всех домах можно отказаться от природного газа.

В настоящее время в Москве насчитывается более 24 тысяч газифицированных жилых многоквартирных домов. Газовыми бытовыми приборами оборудованы порядка 1,8 млн квартир, в основном это газовые плиты, а также проточные и емкостные газовые водонагреватели. Бытовые датчики утечки природного газа устанавливаются на расстоянии 1-2 метров от возможного источника утечки.

При обнаружении взрывоопасной концентрации в воздухе срабатывает громкий сигнал тревоги. Некоторые приборы могут отправлять сигнал на пульт дежурного экстренной службы или даже перекрывать подачу газа в квартиру. Стоимость одного прибора составляет порядка 2-2,5 тысяч рублей. По данным столичного МЧС, порядка 70% пожаров происходит в жилом секторе. Процент взрывов бытового газа невысок, однако последствия бывают тяжелыми.

Независимый эксперт по пожарной безопасности Денис Себенцов отмечает, что газоанализаторы являются важной составляющей защиты от несчастных случаев с бытовым газом.

"Случаи бывают разные, и не всегда человек способен сам вовремя заметить утечку газа. Человек может спать или болеть. А прибор вовремя засечет повышенную концентрацию газа в воздухе и сигнализирует об опасности. При этом есть приборы, которые не только пищат, предупреждая жильцов – но и отправляют сигнал аварийным службам", – сказал он.

Однако у датчика утечки газа есть свои слабые места, об этом стоит помнить, добавил эксперт. "Если пожар развивается постепенно в течение нескольких минут, то с газом нельзя просчитать даже примерного времени. Например, утечка газа может быть сильной – датчик просигнализирует, но опасная концентрация наберется быстро и произойдет взрыв. Или, наоборот, утечка будет слабой, и после тревожного сигнала может пройти несколько часов", – пояснил Себенцов.

Эксперт по жилищному праву и ЖКХ Общероссийского движения "За права человека" Виктор Федорук считает, что норму по обязательной установке газоанализаторов будет полезно распространить и на частное жилое строительство.

"Газовое оборудование – потенциальный источник опасности. Особенно в частных домах, где помимо плит, газ используется для работы котлов отопления. То же касается малоэтажных новостроек эконом-класса. Лучше устанавливать такие аппараты, которые не просто сигнализируют об опасности, но способны перекрыть подачу газа", – подчеркнул он.

При этом собеседник считает, что финансировать установку газоанализаторов должна ресурсоснабжающая компания, так как поставляемая продукция несет потенциальную опасность для граждан.

Ранее Общественная палата выступала с предложением создать "газовый патруль", который сможет следить за состоянием систем газоснабжения и бытовых приборов в домах москвичей. По мнению авторов инициативы, функции контроля могли бы взять на себя инспекторы Ростехнадзора. В целях повышения безопасности правительство планирует устанавливать противопожарные датчики в ТиНАО, в первую очередь сигнализации могут появиться в жилищах пенсионеров и социально неблагополучных семей.

Также в подъездах московских жилых домов могут установить огнетушители. Как ранее рассказали m24.ru в пресс-службе столичного управления МЧС, около 70 процентов всех возгораний происходит именно в жилом секторе. Кроме того, предлагается разместить своеобразные "доски позора" с фотографиями курильщиков и тех, кто не соблюдает правила пожарной безопасности. А депутаты Госдумы призывали создать единую службу консьержей, которые следили бы за порядком в домах, где нет специальных систем безопасности. Сотрудники этой службы в случае необходимости смогут вызывать наряд полиции, а также обезопасить жильцов от недобросовестных торговых агентов, которые продают не сертифицированную и нередко опасную для здоровья продукцию.

Источник:

http://www.m24.ru

Недвижимость – универсальная инвестиция в условиях кризиса

Вложения в первичную недвижимость могут принести до 50% прибыли, даже несмотря на кризисные условия, сообщила Наталья Круглова, генеральный директор компании «Метриум», в ходе семинара «Что сейчас выгоднее: вложить деньги в недвижимость, сделать вклад или купить валюту?», прошедшем в Гостином дворе в рамках ежегодной выставки «Недвижимость от лидеров».

Генеральный директор «Метриум», участник партнерской сети CBRE, Наталья Круглова выступила с докладом о преимуществах инвестиций в новостройки. В своей презентации Наталья Круглова представила анализ инвестирования как в недвижимость, так и в альтернативные активы.

«У каждого инвестора индивидуальный подход к вложениям, который определяется тремя параметрами: целью (сохранение или преумножение), суммой капитала, аппетитом к рискам и отраслевой компетентностью, – заявила Наталья Круглова. – Соответственно, объекты вложений по-разному проявляют себя в ходе инвестирования: какие-то приносят большой доход, но и обладают высокими рисками, другие требуют большей компетентности в выбранной отрасли, скажем, валютный рынок».

По этим параметрам наиболее универсальный инструмент вложений для небольшого инвестора сегодня – это недвижимость, считает Наталья Круглова. Прежде всего, препятствием для вложений может стать низкая отраслевая компетентность: механизмы валютного или фондового рынка едва ли понятны обывателю в отличие от рынка жилья, на котором каждый инвестор хотя бы однажды был потребителем. Все остальные параметры инвестирования в недвижимость очень вариативны, что и делает ее универсальным объектом вложений.

Затем Наталья Круглова остановилась на параметре доходности с точки зрения рынка недвижимости. Инвестиции в первичное жилье могут принести сегодня до 50% от суммы инвестиций. По этому параметру новостройки опережают валютные вклады (порядка 1% годовых), рублевые вклады (5-7%), вложения в паевые инвестиционные фонды (10-14%), и уступают только фондовому рынку, где доходность колеблется от нулевой до многократной.

«Наиболее популярной стратегией остается покупка первичной квартиры на котловане с последующей продажей в финале строительства, – рассказала Наталья Круглова. – В среднем инвестор может рассчитывать на доходность 8-12% годовых. Однако некоторые девелоперы практикуют демпинг на старте продаж, после чего в течение первых месяцев реализации начинают резко поднимать цены. Если отслеживать старты строительства, то можно найти такой быстро дорожающий проект и вернуть до 50% от начальной суммы вложений. К примеру, в одном из жилых комплексов бизнес-класса в Филях средняя стоимость квадратного метра выросла на 50% за 9 месяцев со старта продаж. При этом инвестор не несет никаких дополнительных расходов, эксплуатационных или налоговых. Вложения отличаются относительной краткосрочностью: прибыль инвестор получает в течение 1-3 лет, что соотносится с оптимальным сроком инвестиций во вклады или на фондовом рынке».

«Наиболее ликвидный объект для вложений следует искать по следующим параметрам, – рекомендует Наталья Круглова. – Низкая цена на старте продаж, благоустроенный район с большим числом социальных и коммерческих объектов, пешая доступность станций метрополитена, благоприятная экологическая ситуация, высокий уровень безопасности и благополучный социальный контингент».

Вторая модель инвестирования в жилье – арендный бизнес – также актуальна сегодня. Она позволяет генерировать постоянный пассивный доход при сохранении основной массы вложенных средств и ее окупаемости на горизонте 8-10 лет. «В последние годы столичный рынок новостроек пополнился предложением малогабаритного жилья, которое отлично подходит для сдачи в аренду благодаря доступному бюджету покупки, – сообщила Наталья Круглова. – Студии можно приобрести за 3-5 млн рублей, при этом арендные ставки в них ненамного ниже (а зачастую – выше благодаря преимуществам нового жилья), чем в однокомнатных вторичных квартирах. Такие объекты можно сдавать с ежегодной доходностью порядка 10-14%».

Наталья Круглова остановилась также на сравнительном анализе «входного порога» инвестирования в недвижимость. По сумме требуемых вложений недвижимость сегодня остается доступной большинству мелкопортфельных инвесторов. Бюджеты покупки в столичных новостройках варьируются от 2-2,5 млн рублей до 1 млрд рублей. Две основные модели инвестирования в жилье можно применить практически в любом сегменте рынка. По доступности для инвестора жилье уступает только банковскому вкладу, который можно открыть, обладая меньшими суммами, чем 2 млн рублей.

Наконец, Наталья Круглова раскрыла тему рисков инвестирования в недвижимость.   «Недвижимость – это более сложный актив, по сравнению с банковскими вкладами, и требует комплексного анализа рисков, – заявила Наталья Круглова. – Экономические риски можно нивелировать, если выбрать наиболее ликвидный объект, параметры которого в целом известны практически любому покупателю жилья. Оценка правовых рисков более сложная: необходимо выбрать надежного застройщика, который не подведет со сроками сдачи объекта и его качественным уровнем. Для оценки первой и второй группы рисков лучше консультироваться с экспертами рынка недвижимости».

«В период экономической нестабильности волатильность усиливается практически на всех рынках капитала, товаров и услуг, и только недвижимость сохраняет определенную инерционность, которая помогает инвестору, – резюмировала Наталья Круглова. – Вложения в жилье обладают средним уровнем доходности по сравнению с другими активами, что свидетельствует об оптимальном сочетании прибыльности и рискованности данного актива. При этом недвижимость более понятна для обычного человека, а рынок этого товара – существенно лучше прогнозируется. Именно эти особенности делают новостройки универсальным активом для вложений в период кризиса».

Источник:

Метриум

Солнцево для Ударной стройки

Замена старого жилого фонда продолжается

«Домостроительный комбинат №1» на протяжении многих лет участвует в программе по возведению нового муниципального жилья для обновления жилищного фонда столицы.

В настоящий момент, в рамках городского заказа,  ДСК-1 выполняет строительство жилого комплекса по адресу: г. Москва, ЗАО Солнцево, пересечение ул. Авиаторов и ул. Волынской.

Сегодня ДСК-1 в соответствии с государственным контрактом, выступает в роли управляющей компании, которая объединяет в себе функции заказчика, генерального подрядчика и генерального проектировщика с осуществлением полного спектра строительных работ и ввода домов в эксплуатацию.

Темпы строительства

Еще несколько месяцев назад на месте существующей застройки был обыкновенный пустырь. 30 апреля текущего года начаты работы по освобождению и подготовке территории к возведению жилых корпусов. В мае стартовал нулевой цикл строительства. Домостроительному комбинату №1 потребовалось всего 6,5 недель, чтобы забить 5000 свай, забетонировать фундаменты, смонтировать цоколь для семи корпусов, состоящих из 27 секций.  На сегодняшний день на объекте задействована половина основных потоков комбината.

На фото: монтаж корпусов популярной серии домов П-44Т и П-44К.

ДСК-1 гарантирует - монтаж корпусов завершится уже в сентябре. Все дома будут сданы в эксплуатацию одновременно в декабре 2013 года. Таким образом, сроком не более 8 месяцев в рамках отдельно взятого объекта, ДСК-1 возведет около 100 тыс. кв. метров жилья для нужд города.

Инфраструктура и благоустройство территории

Внутри квартала будут выполнены работы по благоустройству и озеленению участка застройки. Здесь появятся декоративные клумбы и цветники, лавочки для отдыха, современная спортивная площадка, велосипедные дорожки. На прилегающей к новому кварталу территории для жителей станет доступна вся необходимая инфраструктура: школа, детский садик, физкультурно-оздоровительный центр.

Городские власти ведут активную работу по улучшению транспортной ситуации в столице. Рядом со строящимся кварталом в скором времени появится новая станция метро «Саларьево», которая станет продолжением Сокольнической линии. На станции будет сооружён крупный транспортно-пересадочный узел (ТПУ), где можно оставить автомобиль и пересесть на общественный транспорт для быстрого перемещения по городу.

Таким образом, некогда заброшенный пустырь в скором времени превратится в уютный современный жилой комплекс, который будет отвечать самым высоким стандартам, как по технической составляющей, так и по внешним качествам.

Источник: ДСК-1

Застройщиков отучат от недобросовестной рекламы

Госдума намерена ужесточить требования к рекламным объявлениям застройщиков. Компаниям, которые реализуют жилье по серым схемам либо пытаются продавать его до получения разрешения на строительство, могут запретить размещать информацию о возводимых ими домах.

По мнению автора предложенного законопроекта, депутата Госдумы РФ Александра Хинштейна, действующая редакция закона «О рекламе» фактически позволяет застройщикам рекламировать объекты до получения разрешения на их строительство. Из-за чего, как утверждает политик, недобросовестные компании активно привлекают средства граждан. Чтобы искоренить порочную практику, депутат предложил дополнить закон «О рекламе» отдельной статьей, которая установит новые требования к размещению сведений о продаже жилья в строящихся домах.

Законодательная аллюзия

Первая редакция Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в строительстве многоквартирных домов…» запрещала рекламировать многоквартирные дома до получения разрешения на строительство – соответствующее положение было прописано в ст. 22 закона. Другими словами, законодатель фактически устанавливал табу на рекламу самого объекта недвижимости до получения разрешительной документации. Тем не менее вскоре данную статью признали недействительной. А за полгода до того президент подписал закон «О рекламе», ст. 28 которого запретила рекламу, «связанную с привлечением денежных средств участников долевого строительства до получения разрешения на строительство». Как уверен Александр Хинштейн, такая формулировка фактически дала добро на рекламу квартир в домах, строительство которых ведется без разрешения. Ведь если объявление не содержит информации о продаже жилья, а лишь сообщает о факте строительства здания, то, фактически, соответствует букве закона.

Предложенными депутатом поправками планируется воспретить любую рекламу строящегося жилья – в случаях, если квартиры в доме реализуют по схемам, не предусмотренным 214-ФЗ. Запретят и объявления о привлечении средств на основании договоров долевого участия – до получения разрешения на строительство. Текст рекламы должен содержать полное наименование застройщика, номер его регистрационной записи в качестве юридического лица, дату выданного компании разрешения на строительство того дома, который и фигурирует в объявлении. Если сведения размещает не застройщик – надо указывать, на каком основании они публикуются. Все эти данные должны занимать не менее 15% площади рекламного баннера.

Такие же требования, в случае принятия законопроекта, будут предъявлять и к компаниям, продающим жилье по схеме ЖСК. По словам Александра Хинтшейна, этот документ с поправками может быть принят в осеннюю сессию Госдумы.

Теория смысла

Эксперты неоднозначно оценивают идею ужесточить требования к рекламе новостроек. По словам руководителя юридического департамента «НДВ СПб» Анастасии Солдатовой, предложенный документ, наконец, позволит определить требования к рекламе о жилищно-строительных кооперативах (ЖСК). «Действующее законодательство их не содержит, но по логике предложенного законопроекта, рекламировать ЖСК нельзя до получения кооперативом разрешения на строительство, – разъясняет она. – Остается лишь догадываться, как быть кооперативам, которые имеют статус инвестора, а не застройщика. Ведь подобные ЖСК не имеют прав на земельный участок. И, соответственно, получить разрешение на строительство они не в состоянии».

Впрочем, как говорит руководитель рекламного направления департамента новостроек NAI Becar Марина Панова, действующий закон «О рекламе» так или иначе позволяет рекламировать практически все строящиеся объекты, в том числе – и без разрешения на строительство. Но главная проблема в том, что формулировки предложенного Александром Хинштейном документа (как, впрочем, и ст. 28 закона «О рекламе») не позволяют однозначно сказать, можно ли размещать информацию непосредственно о строящемся объекте (а не о продаже квартир в нем). Непонятно, допустима ли имиджевая реклама застройщика и разрешено ли анонсировать продажи в доме, который еще не получил разрешение на строительство.

«В спорных случаях суды чаще всего приходят к выводу, что объектом рекламы является исключительно привлечение денежных средств для возведения многоквартирного дома», – пояснила юрист практики недвижимости и градостроительства компании Rightmark Group Вера Рябова. По ее словам, судьи как правило сходятся во мнении, что подобная практика застройщиков должна соответствовать требованиям ч. 7 ст. 7 и ч. 8 ст. 28 закона «О рекламе», то есть на момент публикации рекламного сообщения должно быть получено необходимое разрешение на строительство дома. Вопрос о том, что считать предметом рекламы – жилой дом или же продаваемые квартиры, – судьи толкуют по-разному.

В целом, как считает начальник отдела рекламы ЗАО «БФА-Девелопмент» Виктория Мончинская, на большинство компаний, которые работают по 214-ФЗ, законопроект, в случае его принятия, не повлияет. «Многие застройщики не станут рисковать своей репутацией и размещать рекламу строящегося объекта до получения разрешения на его строительство, поскольку это лишний и неоправданный риск для их имиджа», – утверждает она. К тому же, по словам генерального директора ГК «УНИСТО Петросталь» Арсения Васильева, крупные застройщики вряд ли будут запускать крупные рекламные кампании в отношении проектов без разрешительной документации. «Проблемные объекты чаще всего встречаются у малоизвестных фирм, реклама которых представлена в минимальном объеме, и которую, порой, пропускают контролирующие органы», – утверждает он.

ФАС!

Рекламу строительных компаний в Петербурге контролирует Управление Федеральной антимонопольной службы (УФАС), которое и штрафует застройщиков (а также – распространителей) за ненадлежащие объявления. По статистике ведомства, ежегодно штрафы за недобросовестную рекламу объектов выписывают 10-15 городским застройщикам. «Чаще всего УФАС ограничивает размещение объявлений о реализации жилья при отсутствии разрешительной документации. Как правило, застройщики компенсируют это с помощью размещения имиджевой либо завуалированной рекламы – с намеком на продажу квартиры в том или ином объекте», – рассказывает Арсений Васильев.

Практика показывает, что служба весьма неоднозначно трактует законодательство о рекламе объектов строящейся недвижимости. Любые объявления, в которых упоминается имя застройщика, могут быть признаны неправомерными. «Фактически, антимонопольное ведомство Петербурга на сегодняшний день ставит знак равенства между рекламой объекта недвижимости и продаж квартир в нем. Обобщенной практики по подобным делам не сложилось, но чаще всего суды встают на сторону надзорного органа. При желании управление ФАС может доказать, что даже имиджевая реклама застройщика имеет целью привлечь денежные средства на строительство дома, у которого нет разрешения на строительство», – говорит генеральный директор «Консультационного Центра по Долевому Строительству и Недвижимости» Анна Максимова.

Она считает, что ужесточение закона вряд ли искоренит мошенничество на рынке. Но, очевидно, создаст проблемы распространителям рекламы. «По сути, на них переложат часть функций надзорных органов – фактически заставят проверять разрешительную документацию у застройщиков и других компаний, которые собираются подать объявление о продаже квартир. Проблема в том, что сделать это весьма затруднительно – к примеру, застройщик может представить разрешение на строительство одной очереди ЖК, а рекламировать другую, документов на которую нет. И при этом указывать на продажу жилья во всем ЖК», – объясняет Анна Максимова.

Декларируемая цель внесенного Александром Хинштейном законопроекта – создать дополнительный механизм защиты для покупателей строящегося жилья. По сути, предложенный документ продолжает реализацию политики, согласно которой государство уже несколько лет пытается заставить застройщиков работать исключительно по 214-ФЗ. Но реализация этой идеи оставляет желать лучшего: ужесточение законодательства о рекламе жилья в новостройках вряд ли уменьшит количество домов, возводимых без разрешения. И уж точно не снизит статистику мошенничеств на рынке недвижимости. «Законопроект, в случае его принятия, не сможет защитить граждан от недобросовестных застройщиков. Ведь зачастую покупатели «голосуют рублем» и закрывают глаза на вероятные риски и проблемы с документацией», – считает Арсений Васильев.

В любом случае реклама – самый эффективный инструмент, который обеспечивает продажу любого товара, в том числе – и строящейся недвижимости. И поэтому застройщики будут находить новые методы, которые позволят им рекламировать и продавать объекты до получения разрешений на строительство.

Автор: Сергей Бардин. Фото: Алексей Александронок

Источник:

БН.ру

Что хочет молодой покупатель?

Смена поколений происходит везде, и рынок недвижимости – не исключение. Пройдет не так много времени, и среди покупателей будут преобладать люди, которым сегодня 18-30 лет и чуть больше. Какие требования они предъявляют к будущему жилью? Девелоперам уже сегодня можно понять, как меняется спрос и подготовиться к новой ситуации.

Сегодня по наблюдениям экспертов, опрошенных «Порталом о недвижимости MetrInfo.Ru», молодежь составляет примерно 20-30% от общего числа покупателей. И можно выделить две основные молодежные группы. Первая - те, кому помогают купить жилье родители, им 18-25 лет. Это студенты или вчерашние выпускники ВУЗов. Большинство из них свободны от семейных уз, но встречаются и молодые семьи.

Родительская помощь в этой группе заключается в том, что мама с папой в большинстве случаев просто покупают квартиру взрослому ребенку, причем здесь нередко обходится без ипотеки. То есть вся стоимость квартиры выплачивается сразу. Если ипотека в сделке присутствует, то первоначальный взнос – родительский, они же помогают и погасить кредит. Жилье, как правило, приобретается скромное – студии, однокомнатные квартиры небольшого метража.

«При этом молодые люди могут пожертвовать площадью квартиры и набором качественных характеристик. Ведь это их первое собственное жилье, и сам факт его наличия важнее комфортности проживания», - комментирует Екатерина Артёмова, директор департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья». Столь молодые жильцы рассматривают покупку квартиры как временную меру, обычно на период учебы в вузе, - дополняет Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». Соответственно, решение о том, какую квартиру приобретать, принимают, в основном родители. «И если родители выбор не одобряют, несмотря на горячее желание дитя, то сделки не происходит», - говорит Ольга Тараканова – партнер, генеральный директор ORDO Realty.

Вторая группа куда любопытнее, это уже сложившиеся взрослые люди, самостоятельные покупатели, им 25-30 лет (и чуть «за 30»). Они работают, имеют собственный доход. Как замечает Андрей Колочинский, управляющий партнер ГК «ВекторСтройФинанс», это молодые люди с высшим образованием, многие заняты в сфере IT или финансов, иногда они имеют собственные стартапы. «К этому возрасту у них уже есть неплохая должность, хороший заработок и они чувствуют в себе силы для создания семьи, рождения детей, могут позволить себе ипотеку», - резюмирует Юрий Неманежин, управляющий партнер GRAVION GROUP.

Действительно, среди них куда больше семейных пар с детьми (часто один – «дошколенок», другой – школьник) или планирующих в скором будущем обзавестись потомством. Нередко жена в такой семье не работает, занимается детьми или трудится по облегченному графику.

Этой группе покупателей, естественно, нужно жилье попросторнее. На рынке новостроек «в числе наиболее подходящих и оптимальных по цене для таких целей предложений – двухкомнатные квартиры с увеличенной кухней-гостиной», - замечает Раиса Манаширова коммерческий директор SDI Group, девелопера проекта ЖК «Аккорд. Smart-квартал». На вторичном рынке, по наблюдениям руководителя департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светланы Бириной, такие клиенты совершают альтернативную сделку и часто покупают квартиры в спальных районах, но зато с хорошим метражом. А на загородном рынке, свидетельствует Екатерина Коган, руководитель департамента маркетинга семейства компаний KASKAD Family, они довольно часто выбирают просторный таунхаус с оригинальной архитектурной концепцией, собственным участком и приватной территорией. По цене – это средняя московская квартира, но, как видите, они предпочитают вариант поинтереснее, где можно пожить широко, не стесняя себя в метрах, без проблем с парковками, да еще и на природе.

В этой группе практически у всех ипотека. Родители, конечно, тоже могут помочь, - дать денег на первоначальный взнос, но обслуживанием самого кредита молодые люди занимаются самостоятельно, - подчеркивает Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». Квартиры эти семьи приобретают уже на более долгий срок – в среднем лет на десять.

Но у потребителей из обеих групп – и совсем юных, и постарше есть общее - стремление жить самостоятельно, отдельно от родственников, - считает Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки». «Причем зачастую родители проживают в старых границах Москвы и на других направлениях. То есть, никакой четкой привязки – из серии «поближе к родительскому дому» – нет», – заключает эксперт.

В целом профессионалы рынка недвижимости больше ориентируются на старшую возрастную группу, ту, которая самостоятельно выбирает и покупает квартиру. У них уже сложились вкусы, предпочтения, стиль жизни и отношение к своему жилью.

В квартире - минимализм и функциональность

Взгляды на жизнь у детей и родителей различаются, что совершенно нормально. Проявляется эта «разность» и в представлении о том, как должна быть устроена удобная квартира.

На взгляд Владислава Мельникова, старшего вице-президента Банка ВТБ, руководителя проекта МФК Match Point, нынешнее поколение тяготят родительские предпочтения, они считают их устаревшими. «Им нужен воздух и пространство для творчества. Они живут другой, более стремительной жизнью, можно сказать, что их биоритмы отличаются от родительских».

И первое, что отличает нынешнего молодого потребителя – стремление к минимализму, простоте и функциональности. Отчасти эту тенденцию наши эксперты связали с ограниченностью бюджета, но дело не только в деньгах. Молодым вообще людям не нужны лишние вещи, дорогущие ремонты, демонстрирующие статус, им это просто смешно.

Если молодые покупатели более или менее обеспечены, то «никаких золотых унитазов – зато стильный ремонт из качественных материалов, с мудрым зонированием, зачастую – с привлечением дизайнера, даже если бюджет не очень большой», - замечает Дмитрий Котровский, партнер «Химки Групп». Золоченые люстры и бархат - моветон, молодежи ближе европейские, скандинавские интерьеры, хай-тек, лофт, стиль прованс.

Дороговизна ни к чему, ведь через некоторое время кое-что придется поменять – технику, компьютерный столик, диванные подушки… Приспосабливаться к старому и неудобному никто не будет, лучше купить новое, модернизированное. Все должно быть удобно, под рукой и служить хозяину, а не наоборот. Именно с таким настроением молодежь подходит к организации своего жилища.

По мнению Александра Зубца («Новые Ватутинки»), в прежние времена люди старались быт обустроить основательно, так как у них не было особой надежды на дальнейшее улучшение жилищных условий. «Сегодня все по-другому. Молодые покупатели подходят к выбору жилья максимально рационально, но без фанатизма. Помимо минимального набора мебели вряд ли можно увидеть громоздкие стенки и прочие обязательные атрибуты любой квартиры еще 40-50 лет назад. Вместо стенки – подставка под телевизор, вместо неудобного комода – практичный шкаф-купе». Молодое поколение вообще менее привязано к тем или иным предметам интерьера и более склонно к современным нововведениям, - соглашается Екатерина Артёмова («Азбука Жилья»)

Без сантиментов и трепета относятся молодые люди и к планировкам. Никаких парадных «зал» с коврами и хрусталями! «Каждая комната должна быть, прежде всего, функциональна, а не нести какую-то эстетическую нагрузку, - рассказывает Наталья Шаталина, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки». - Например, молодые покупатели скорее пожертвуют гостиной в пользу большой и просторной детской комнаты, а в случае нехватки пространства сделают себе все же полноценную спальню, нежели совместят гостиную и спальню (например, поставив раскладывающийся диван). К тому же современные технологии позволяют более эргономично организовать пространство – плазма занимает гораздо меньше места, чем телевизоры с кинескопом, а электронные книги позволяют избежать большого количества книжных шкафов».

Дом продолжается за пределами квартиры

Зато важными становятся полезные опции в доме за пределами квартиры, которые позволяют не держать в доме много вещей – кладовки, помещения для хранения велосипедов, колясочные. Молодые клиенты очень интересуются этими дополнительными опциями, отмечает Андрей Колочинский (ГК «ВекторСтройФинанс»).

Наблюдается еще одна интересная тенденция - жизнь выходит за пределы квартир. Если раньше посиделки с друзьями были важной частью «квартирной» жизни, то теперь места встреч с друзьями сместились из квартир в общественные места, кафе и рестораны, - говорит Наталья Шаталина («МИЭЛЬ-Новостройки»).

И даже дома многие молодые люди не хотят отключаться от ритма большого города. «Люди постарше предпочитают вид из окна во двор, чтобы было тихо. Дети часто подбирают квартиры на высоких этажах и рассматривают виды на оживленную магистраль», - приводит пример Роман Куликов, руководитель отдела продаж Est-a-Tet.

Ну, а более обеспеченная молодежь по наблюдениям Ивана Потапова, директора по продажам ГК «САПСАН», жаждет модных «фишек». Эта публика выбирает жилые комплексы, выделяющиеся особой архитектурой, продуманной организацией мест общего пользования. «Упор идет на продвинутость, хайтечность, новизну», - комментирует эксперт. Клиенты стремятся получить не просто бетонные стены, но и организованное пространство для жизни. Создать уютный интерьер внутри квартиры – легко, но того же комфорта клиенты ждут и за пределами своего дома.

Чем умнее жилье – тем лучше!

Конечно, многие молодые покупатели с радостью воспользовались бы и системой «умный дом», но это пока это дорогое удовольствие. «Если бы цена позволяла, то дом молодого человека был бы напичкан электроникой — кофе сам себя варил, обед сам себя варил и т. п.», - иронизирует Юрий Неманежин (GRAVION GROUP).

Но в целом любые инновации, когда они улучшают качество жизни без серьезных дополнительных затрат, молодежь приветствует, - считает Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер»: «В отличие от их родителей, сегодняшняя эра гаджетов для молодежи привычна, это часть их повседневной жизни, и любая автоматизация воспринимается ими как обязательный элемент, а не как диковинка, к которой надо привыкать и дополнительно обучаться азам ее пользования».

По оценке Романа Куликова (Est-a-Tet), молодежь ограничивается домашней мультимедийной системой, объединяя в сеть посредством WI-FI телевизор, PC, аудиосистему, охранные системы. По силам молодым семьям установить кондиционеры, теплые полы, свет с датчиками движения.

Так что поколение Y с удовольствием следует доступным ему достижениям прогресса в области организации жилого пространства.

Бывает и такое

История, приведенная ниже, выбивается из нашего стройного рассказа о предпочтениях молодого покупателя. Но мы решили все же ее привести. Это яркая картинка, иллюстрирующая будни риелторов, которым иногда приходится выслушивать самые «чудесатые» пожелания от разных клиентов, в том числе, и молодых.

Рассказывает Николай Лавров, генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге», руководитель Жилищной программы «Переезжаем в Петербург», вице-президент Палаты недвижимости СПб:

Большинство молодых покупателей демократичны. При покупке жилья выбирают студии или однокомнатные квартиры в строящихся домах эконом-класса в спальных районах. Но есть и исключение: один наш молодой клиент был готов выложить 7 млн рублей за небольшую квартиру, но «чтобы присутствовал эксклюзив». Деньги были из родительского кошелька, разумеется. Когда он обратил внимание на чердак в одном из домов Васильевского острова, который надо было переводить из коммерческого помещения в статус жилого, вкладывать серьезные средства в ремонт, мы удивились – зачем? Клиент ответил: «Хочу поразить однокурсников». Ему было очень важно стать обладателем такой квартиры, которой больше ни у кого нет.

Источник:

http://www.metrinfo.ru