По словам столичных властей, темпы строительства подземки в Москве сегодня являются рекордными за всю историю метростроения. При этом в минувшем году было открыто 5 новых станций. Но уже в 2017 году Департамент строительства планирует значительно улучшить этот показатель и запустить в три раза больше остановочных пунктов «подземки». Аналитики компании «Метриум Групп» ознакомились с планами чиновников и выяснили, рядом с какими новостройками появятся новые станции метро и как они повлияют на ценообразование.
В первые дни наступившего года заместитель мэра Москвы по градостроительной политике и строительству Марат Хуснуллин заявил, что в 2017 году в столице будут открыты 15 новых станций метрополитена – в три раза больше, чем в прошлом. Однако на официальном сайте руководимого им ведомства на сегодняшний день значатся 19 станций, в том числе 3, которые должны были запуститься до конца 2016 года, но строители не уложились в срок.
Источник: Комплекс градостроительной политики и строительства города Москвы, 12.01.17 г.
Аналитики «Метриум Групп» выяснили, что в радиусе 1,5 км (расстояние, которое можно преодолеть пешком за 15-20 минут) от каждой из этих 19 станций сегодня реализуется 46 жилых и апартаментных комплексов на первичном рынке. Причем новые станции метро, запланированные к открытию на 2017 год, можно условно разделить на две группы:
-
рядом есть новостройки;
-
рядом есть новостройки, однако новая станция дублируется уже действующими.
«Считается, что открытие новой станции метро неизбежно ведет к росту цен на недвижимость в прилегающих районах, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум Групп». – В реальности же есть ряд факторов, которые могут нивелировать значимость этого события. Например, если новая станция открывается в шаговой доступности от уже действующей или вообще дублирует ее. В этом случае для жителей расширяется вариативность передвижения по Москве, однако о кардинальном улучшении транспортной доступности речи не идет. Поэтому влияние таких станций на рост стоимости жилья будет минимальным».
Среди новостроек, на которые открытие новых станций метро окажет непосредственное влияние, в меньшей степени представлены апартаменты – всего 5 проектов из 22. В остальных 17 жилых комплексах предлагаются квартиры комфорт-, бизнес- и премиум-классов.
Больше всего новостроек расположено в пешей доступности от строящейся станции «Очаково» - 3 жилых комплекса. Прямо рядом с ней сегодня возводится ЖК «Пикассо», а на несколько большем удалении жилые комплексы «Мичурино-Запад» и «О7».
Кроме того, в ближайшем окружении еще восьми станций, запланированных к открытию в 2017 году, возводится по два проекта. Среди них интерес представляют остановочные пункты за МКАД – в районе Солнцево и в Новой Москве. Так, рядом со станцией «Говорово» реализуются жилые комплексы «Мещерский лес» и «Татьянин Парк», у метро «Солнцево» – ЖК «Лучи», а по соседству с «Рассказовкой» одноименный жилой комплекс «Рассказоvка» и масштабный проект «Переделкино Ближнее». При этом рядом с проектами «Лучи» и «Переделкино Ближнее» появятся еще по одной станции, но на чуть большем удалении, чем описанные выше. Это «Боровское шоссе» и «Новопеределкино» соответственно.
Сюда же следует добавить новостройки внутри МКАД, но в удаленных от метро частях районов Дмитровский, Ховрино и Очаково-Матвеевское: «Город», «Летний сад» (оба – рядом с метро «Верхние Лихоборы»), «Янтарь Apartments», «Смольная, 44» (оба – метро «Ховрино»), «Пикассо», «Мичурино-Запад» и «О7» (все три – «Очаково»). Рядом с остальными будущими станциями метро расположены проекты бизнес- и премиум-класса, жители которых пользуются метро в меньшей степени.
Все перечисленные жилые комплексы можно отнести к одним из самых доступных предложений на первичном рынке Москвы. В частности, в ЖК «Мещерский лес» стоимость квартир начинается от 3,05 млн рублей, в ЖК «Летний сад» – от 3,4 млн рублей, а в ЖК «Лучи» – от 4,08 млн рублей. Низкий порог входа делает эти проекты привлекательными для широкого круга покупателей, которые могут не только приобрести комфортное жилье рядом с метро, но и получит прибыль за счет улучшения транспортной доступности новостройки.
Новостройки рядом со станциями метро, запланированными к открытию в 2017 году
Название проекта
Станция
Расстояние (м)
Класс/ статус
РВЭ корпусов в продаже
Min стоимость кв. м (тыс. руб.)
Min бюджет покупки (млн руб.)
«Город»
«Верхние Лихоборы»
600
Комфорт/ квартиры
4 кв. 2018
125,7
5,11
«Летний сад»
750
4 кв. 2018 4 кв. 2019
120,2
3,4
«Мещерский лес»
«Говорово»
50
3 кв. 2017
4 кв. 2019
94,4
3,05
«Татьянин Парк»
750
4 кв. 2018
125,1
5,28
«Штаб-квартира на Мосфильмовской»
«Ломоносовский проспект»
850
Бизнес/ апартаменты
2 кв. 2017
169,6
9,45
SNEGIRI ECO
«Минская»
1000
Премиум/ квартиры
2 кв. 2017
510,7
49,54
«Долина Сетунь»
1000
Получение РВЭ
388,4
32,2
«Лобачевский»
«Мичуринский проспект»
900
Бизнес/ квартиры
4 кв. 2016
168,2
8,06
«Пикассо»
«Очаково»
150
Комфорт/ квартиры
2 кв. 2019
146,2
5,57
«Мичурино-Запад»
550
Получено РВЭ
150
6,32
«О7»
1350
1 кв. 2017 1 кв. 2018
150,5
5,35
«Мичуринский»
«Раменки»
250
Бизнес/ квартиры
Получено РВЭ
263
16,09
«Мосфильмовский»
700
Получено РВЭ,
1 кв. 2019
221,3
11,73
«Переделкино Ближнее»
«Рассказовка»
300
Комфорт/ квартиры
Получено РВЭ
4 кв. 2017
98,6
4,47
«Рассказоvка»
500
4 кв. 2017
125
5
Apartville Fitness & Spa Resort
«Селигерская»
400
Бизнес/ апартаменты
3 кв. 2017
113,3
4,73
«Дуэт»
450
Бизнес/ квартиры
4 кв. 2018
134,5
5,03
«Лучи»
«Солнцево»
550
Комфорт/ квартиры
1 кв. 2017 4 кв. 2018
97
4,08
«Янтарь Apartments»
«Ховрино»
700
Комфорт/ апартаменты
3 кв. 2017
85,1
2,84
«Смольная, 44»
800
1 кв. 2019
110,8
3,26
«Лайнер»
«ЦСКА»
200
Бизнес/ апартаменты
1 кв. 2017
156,8
4,98
«Лица»
300
Бизнес/ квартиры
4 кв. 2017
250
13,39
Проекты сгруппированы по станциям метро, станции расположены в алфавитном порядке, а новостройки – по мере удаления от метро.
Что же касается тех будущих станций, которые дублируют уже действующие, то рядом с ними аналитики «Метриум Групп» насчитали 24 проекта. В подавляющем большинстве из них (14 новостроек) представлены исключительно апартаменты. Еще в семи – только квартиры. А в оставшихся трех и квартиры, и апартаменты.
Среди дублирующих станций самое большое количество новостроек расположено вблизи будущей станции «Деловой центр» Третьего пересадочного контура: 7 проектов, из которых шесть – это небоскребы ММДЦ «Москва-Сити», а также новый жилой комплекс премиум-класса CITY PARK. Для этих объектов принципиального улучшения транспортной ситуации не произойдет из-за того, что здесь уже работают целых две станции метро и одна остановка МЦК.
Стоит также отметить будущую станцию метро «Минская». Всего в радиусе 1,5 км от нее представлены 5 новостроек. Однако они расположены таким образом, что 3 из них («Квартал Триумфальный», «ФилиЧета-2» и Match Point) попадают в зону действия ужеработающих станций метро, а еще 2 – SNEGIRI ECO и «Долина Сетунь» – находятся в локации, рядом с которой остановочных пунктов метрополитена ранее не было. За счет этого «Минская» попала сразу в две категории: как станция, открытие которой окажет влияние на соседние новостройки, и как дублирующая станция.
Новостройки рядом с будущими станциями метро, дублирующими действующие
Название проекта
Станция
Расстояние (м)
Дублирующая станция
Класс/ статус
РВЭ корпусов в продаже
Min стоимость кв. м (тыс. руб.)
Min бюджет покупки (млн руб.)
IQ Квартал
«Деловой центр»
50
«Деловой центр» (метро, МЦК), «Выставочная»
Элит/ апартаменты
Получено РВЭ
264
15,57
«Башня Федерация»
200
1 кв. 2017
500
43,34
«Город Столиц»
300
Получено РВЭ
766,1
159,34
«Меркурий Сити Тауэр»
400
Получено РВЭ
542,6
24,42
«ОКО»
450
Получено РВЭ
477,1
30,7
NEVA TOWER
500
4 кв. 2018
296,6
19,32
CITY PARK
1100
Премиум/ квартиры
2 кв. 2018
213,9
7,77
«Квартал Триумфальный»
«Минская»
1200
«Славянский бульвар»
Премиум/ квартиры
4 кв. 2018
185,5
12,88
Match Point
1200
«Филевский парк», «Багратионовская»
Бизнес/ апартаменты
4 кв. 2019
201
6,12
«ФилиЧета-2»
1250
Бизнес/ квартиры
4 кв. 2016
182
10,25
«Поколение»
«Окружная»
150
«Владыкино» (метро), «Окружная» (МЦК)
Комфорт/ квартиры
4 кв. 2017 1 кв. 2018
122,2
5,12
Гостиница «Восток»
250
Комфорт/ апартаменты
1 кв. 2018
130,7
2,28
Cleverland
900
4 кв. 2018
124
2,34
«Искра Парк»
«Петровский Парк»
350
«Динамо»
Бизнес/ апартаменты
4 кв. 2018
184
8,9
«ВТБ Арена Парк»
450
4 кв. 2017
207,7
12,3
Премиум/ апартаменты
2 кв. 2017
538,1
53,5
«Царская площадь»
500
Бизнес/ квартиры
3 кв. 2018
222,9
9,49
Бизнес/ апартаменты
190,8
6,54
«Династия»
«Хорошевская»
300
«Полежаевская»
Бизнес/ квартиры
4 кв. 2019
165
6,15
«Прайм Тайм»
«ЦСКА»
1100
«Аэропорт»
Бизнес/ квартиры
4 кв. 2018
236,5
8,71
Aerolofts
1200
Бизнес/ апартаменты
Получено РВЭ,
1 кв. 2017
210
7,42
МФК «Фили Град»
«Шелепиха»
900
«Фили»
Комфорт/ квартиры
Получено РВЭ,
1 кв. 2017
215
9,21
Комфорт/ апартаменты
185
5,68
ONLY
800
Бизнес/ апартаменты
2 кв. 2018
176,7
5,84
«ЦЕНТР-СИТИ»
100
«Деловой центр» (метро, МЦК), «Шелепиха» (МЦК)
Бизнес/ квартиры
4 кв. 2020
148,2
5,2
«Сердце Столицы»
850
4 кв. 2017 4 кв. 2018 4 кв. 2019
170,2
9,65
Бизнес/ апартаменты
4 кв. 2018
222,3
8,12
«Новая Пресня»
600
Получено РВЭ
177,5
6,94
Проекты сгруппированы по станциям метро, станции расположены в алфавитном порядке, а новостройки – по мере удаления от метро.
«Если рассматривать новостройки рядом с будущими станциями метро как инвестиционный инструмент, то следует иметь ввиду ряд нюансов, – резюмирует Мария Литинецкая. – Во-первых, проекты, рядом с которыми уже есть действующие станции метро, получат совсем незначительную прибавку. То же самое касается и новостроек в высокобюджетном сегменте: подавляющее большинство покупателей квартир бизнес- и премиум-класса пользуются личным автотранспортом. Максимальный же прирост в цене ждет проекты комфорт-класса, расположенные в районах, ранее не охваченных сетью метрополитена. Это могут быть территории Новой Москвы, старые столичные районы за МКАД, а также локации, находящиеся между действующими ветками метро, но на большом удалении от них. Сегодня на рынке представлено немало таких проектов, причем с довольно низким порогом входа. При этом жилой комплекс должен находиться в пешей доступности от будущей станции подземки. Сочетание всех этих факторов позволит получить доход от инвестиций на уровне 30-40% даже в текущей экономической ситуации в стране».
Источник:
Метриум Групп
Комментариев нет:
Отправить комментарий