Эксперты определили самые ожидаемые бизнес-центры Москвы

В поисках альтернативы

Алена Шереметьева, заместитель главного редактора газеты "Строительный Еженедельник", модератор

Татьяна Хоботова, начальник отдела ипотечного кредитования филиала ВТБ24 в Санкт-Петербурге

Екатерина Базилевская, руководитель центра ипотечного кредитования ЗАО ФАКБ "Абсолют Банк"

Мария Иванова, директор департамента ипотечного кредитования АН Home estate

Наталья Зуева, начальник отдела ипотечных продаж компании "ЮИТ Санкт-Петербург"

Наталья Гончаренко, руководитель управления ипотечного кредитования банка БФА

Ольга Семенова-Тян-Шанская, директор по продажам и маркетингу ЗАО "Лемминкяйнен Рус"

Сергей Гребенюк, руководитель департамента ипотеки ООО "НДВ СПб"

Надежда Калашникова, директор по развитию Компании Л1

Андрей Останин, директор управления по привлечению инвестиций холдинга RBI

Алена Шереметьева:

– Банк ВТБ24 – один из лидеров рынка ипотеки. Как вы оцениваете свои результаты по выдаче ипотеки за минувшие месяцы 2012 года?

Татьяна Хоботова:

– Итоги III квартала на рынке недвижимости весьма неоднозначны. Рынок рос, но не теми темпами, которыми хотелось бы. В части ипотечного кредитования III квартал был не самым бурным, но прогнозируемый на 2012 год 20-30% рост мы все равно превзошли. За 9 месяцев текущего года рынок вырос в 1,5 раза по сравнению с 2011 годом. Темпы продаж у застройщиков, по нашим данным, также не снижались, однако в октябре произо­шло снижение цен на новостройки. Итоги нашего банка за 9 месяцев года впечатляющие. За этот период мы выдали ипотечных кредитов на общую сумму 9 млрд рублей, что в 1,3 раза больше, чем за весь прошлый год, за III квартал 2012 года было выдано 3 млрд рублей. Что касается структуры кредитов, то за 9 месяцев 2012 года 46% выданной ипотеки – это займы на приобретение строящегося жилья. За III квартал их доля составила более 50%. Таким образом, мы видим явное смещение спроса в сторону первичного рынка. Банк отреагировал на эту тенденцию и провел либерализацию требований к заемщикам. Так, в IV квартале мы снизили размер первоначального взноса для покупки квартир на первичном рынке до 10%. Ранее эта опция была доступна только для вторичного рынка. Также мы снизили требования к высотности, степени готовности дома для аккредитации объектов без предоставления дополнительного обеспечения, то есть только под залог права требования. Все эти меры не отменяют взвешенного отношения к аккредитации застройщиков. Такая возможность есть только у крупных игроков рынка жилищного строительства.

Сегодня есть проблемы с регистрацией договоров долевого участия. Мы считаем перспективной схему проведения ипотечных сделок по аккредитивной форме. Классическая схема выглядит следующим образом: клиент заключает договор долевого участия, кредитный договор, документы подаются на регистрацию, затем регистрируются, после чего деньги переводятся на счет клиента и потом перечисляются застройщику. Этот процесс занимает довольно много времени. Аккредитивная же форма позволит снизить трудозатраты самого заемщика, так как ему придется приходить в банк только один раз, чтобы открыть аккредитив и внести первоначальный взнос, а далее, после регистрации, застройщик сможет сам раскрыть аккредитив и перечислить себе денежные сред­ства. Эта схема будет интересна и банкам, и застройщикам, и заемщикам. Сейчас она находится на стадии согласования.

Алена Шереметьева:

– Планирует ли банк вслед за другими участниками рынка повышать ставки по ипотеке?

Татьяна Хоботова:

– Ставки не повышаются просто так. Их рост связан с экономической ситуацией, тенденциями на рынке и политикой, принятой в банке. Процентные ставки мы пока не повышали. Скорректированы в конце сентября были процентные ставки для займов с первоначальным взносом более 60%. Если раньше для таких займов ставка была очень низкой и составляла порядка 9%, то сейчас она начинается с 10,4%. Пока предпосылок к повышению ставок до конца года в нашем банке нет.

Алена Шереметьева:

– Аналитики предвещают сокращение рынка ипотеки в 2013 году и падение темпов его прироста. Каков ваш прогноз на 2013 год: что будет со ставками и темпами роста ипотечного рынка?

Татьяна Хоботова:

– Рынок ипотеки, конечно, уже не будет расти такими темпами, как в 2011‑2012 годах. Мы уже достигли докризисных величин, и бесконечно роста быть не может. По нашим прогнозам, темпы роста будут на уровне 20-30%. Процентная ставка, скорее всего, будет расти. Среднерыночная ставка по ипотечным кредитам может достигнуть 13,3%. Сегодня она находится на уровне 12,3-12,5%.

Алена Шереметьева:

– Участникам рынка зачастую сложно тягаться с такими гигантами, как Сбербанк и ВТБ24. Какие способы привлечения клиентов в таких условиях используют небольшие банки? Каковы результаты по ипотеке у Абсолют Банка за минувшие 9 месяцев?

Екатерина Базилевская:

– В портфеле нашего банка сейчас более 3 тыс. кредитов на сумму более 6 млрд рублей. Темпы прироста нашего ипотечного портфеля в этом году сопоставимы с показателями прошлого года. В I и II кварталах был рост, в III, как и у всех, – спад, в IV квартале в октябре за счет введения новых программ мы вразрез с рынком понизили ставки, чтобы компенсировать снижение роста, которое наблюдалось в III квартале. Мы рассматриваем каждую заявку в индивидуальном порядке, размер первоначального взноса у нас начинается с 12%, к тому же мы учитываем все формы дохода. Процент одобрения по ипотечным кредитам у нас очень высокий – более 50%. Что касается прогнозов по ипотечным ставкам, то они, конечно, будут следовать за рынком. Если будут повышаться ставки по вкладам, то вырастут и ставки по кредитам. Если учитывать фактор платежеспособности нашего населения, то возможностей для роста осталось не так много. Ипотечные ставки выше 13-14% не интересны нашему населению. Если не будет проблем с ликвидностью, то ипотечные кредиты будут продолжать пользоваться спросом.

Алена Шереметьева:

– Банк БФА вышел на рынок ипотеки сравнительно недавно. Каким образом вы намерены отвоевывать свою долю? Эксперты между тем заявляют, что спрос на ипотеку близок к насыщению.

Наталья Гончаренко:

– Банк БФА – прежде всего банк для корпоративных клиентов. И когда мы запускали ипотеку, то это был проект для наших корпоративных клиентов. Мы хотели предложить дополнительную услугу для строительных компаний, которые у нас кредитуются. Сейчас в банке переходный период – рассматриваются серьезные планы по развитию розницы, и в зависимости от того, какое решение примут, будет строиться стратегия. Останавливаться на тех проектах, которые у нас есть, банк не собирается. Хотя, к примеру, наше сотрудничество с компанией "Леонтьевский мыс" очень успешно. Это был нестандарт­ный выход на ипотечный рынок, ведь стереотипно считается, что для приобретения элитного жилья ипотека не пользуется спросом. Тем не менее мы отмечаем довольно значительный рост обращений за ипотекой на элитную недвижимость. Такие клиенты, как правило, не желают вынимать деньги из бизнеса, и им удобнее воспользоваться услугами банка и взять ипотеку. Мы активно выходим на этот рынок и разработали программу аккредитации застройщиков. Безусловно, отвоевывать долю очень нелегко, так как рынок серьезно поделен между банками. Однако у нас есть свои возможности: наш головной офис находится в Петербурге, и поэтому нам просто принимать серьезные решения. Мы будем стараться брать гибкостью и нестандартными подходами. К примеру, предоставлять возможность аккредитации застройщикам на более интересных для них условиях.

Алена Шереметьева:

– На гребне приближающей второй волны кризиса эксперты говорят о том, что рассрочка как антикризисный инструмент снова может вернуться на рынок. Чувствует ли Компания Л1 повышение интереса к рассрочкам, какие ее варианты вы предлагаете и каковы, на ваш взгляд, перспективы этого инструмента?

Надежда Калашникова:

– Конечно, правильнее, когда сапоги тачает сапожник. Мы не хотели бы нагружать себя не свойственными застройщику функциями. Рассрочка – это действительно вынужденная мера, на которую застройщики пошли в период кризиса, для того чтобы поддержать своих покупателей. На сегодняшний день у нас есть рассрочка до 2018 года, но нам не хотелось бы развивать этот инструмент, так как наша задача – строить. Мы очень надеемся, что банки разработают схемы, которые будут удобны нашим клиентам даже в кризисные периоды.

Алена Шереметьева:

– Для того чтобы увидеть картину по рынку в целом, я бы хотела обратиться с вопросом к нашим экспертам из агентств недвижимо­сти. Какую долю в структуре сделок занимают ипотека и рассрочка? Какова динамика спроса на эти продукты?

Мария Иванова:

– Согласно данным статистики по нашему агентству, 20% сделок приходится на рассрочку, а 80% – на ипотеку. Рассрочка из-за ограниченного срока действия изначально рассчитана на тех, кто планирует продать старую квартиру и купить новую. Ипотека – более универсальный продукт, и мы считаем, что, даже несмотря на негативные прогнозы, она будет развиваться.

Сергей Гребенюк:

– По нашим данным, каждая третья сделка, которая совершается на рынке недвижимости Петербурга, ипотечная. Что касается ставок, то многие банки с иностранным капиталом подняли их незначительно и только на комбинированные программы, где ставка фиксируется на первые 3-5-7 лет. Это связано с рисковыми ожиданиями. Что касается альтернативы ипотеке, то я считаю, что такие инструменты есть, они находятся на поверхности, и их надо просто грамотно использовать. К примеру, можно воспользоваться таким инструментом, как ипотека под залог имеющейся недвижимости, схемой «из рассрочки в ипотеку», когда ряд застройщиков предоставляют рассрочку маленькими платежами по 30‑50 тыс. рублей до сдачи дома в эксплуатацию, а потом дольщик закрывает сделку ипотекой на оставшуюся стоимость квартиры. В таком случае покупатель может выиграть за счет роста цен на недвижимость и более низкой ставки по ипотеке на квартиру в готовом доме. Помимо ипотеки и рассрочки можно использовать такой инструмент как налоговый вычет. Играя на этих финансовых инструментах, можно даже довольно крупный кредит погасить лет за семь.

Надежда Калашникова:

– Если речь идет о первичном рынке, то не будем забывать, что это рынок инвестиций. Это, как правило, вложение свободных средств, а если 90% от стоимости квартиры брать в ипотеку, то это не инвестиция, а авантюра. Покупателям необходимо более взвешенно подходить к выбору финансовых инструментов для приобретения недвижимости.

Алена Шереметьева:

– Чувствует ли повышение спроса на программы рассрочек холдинг RBI? Какие еще схемы приобретения жилья предлагаете вы?

Андрей Останин:

– Мы наблюдаем уменьшение доли продаж в ипотеку. Если в прошлом году эта доля приближалась к 50%, то в этом году она составляет около 40%. Остальные 60% делятся следующим образом: порядка 25‑30% – это рассрочки, и интерес к ним стабилен, далее идут сделки со 100%-й оплатой, и порядка 10% – это прочие сделки. В эти 10%, в частности, входит схема покупки жилья в зачет имеющейся недвижимости. Этот инструмент появился несколько лет назад, и рынок сначала отнесся к ней скептически, но мы уверены, что доля продаж по этой схеме будет расти. Задача застройщиков, которые хотят быть успешными, – разрабатывать программы, удобные для клиентов. Мы считаем, что будущее за индивидуальным подходом к каждому клиенту. Рассрочка – это не панацея. Мы прогнозируем, что доля ипотеки в следующем году сохранится, а доля сделок с использованием других схем оплаты будет расти.

Алена Шереметьева:

– Хотелось бы услышать мнение наших скандинавских коллег. Каково соотношение рассрочки и ипотеки в структуре ваших продаж? Какие альтернативные ипотеке инструменты используются в регионах присут­ствия вашей компании?

Наталья Зуева:

– Мне кажется, что на сегодняшний день альтернативы ипотеке нет. Не все клиенты могут позволить себе рассрочку, так как у большинства из них короткий срок – около трех лет. Далеко не у всех покупателей есть собственное жилье, которое они могут продать. Поэтому ипотека занимает большой объем в структуре наших продаж. В этом году ее доля составляет порядка 30%, доля рассрочек – тоже порядка 30%. Ипотека, безусловно, выгодна застройщикам, так как они сразу же получают 100% стоимости квартиры. По сравнению с прошлым годом мы наблюдаем снижение доли ипотеки (в процентном соотношении, но не в количественном, так как в целом наблюдается рост объема продаж) и рост доли рассрочек. Это связано с тем, что банки в течение года поднимали ставки по ипотеке, и не всем клиентам стало удобно ее брать. К тому же в этом году у нас вышло на рынок несколько новых объектов, по которым действуют длительные рассрочки. Что касается финского опыта, то там большинство сделок проходит с привлечением ипотеки или рассрочки. Там работает схема альфа-кредитования, по которой застройщик берет большой кредит на дом и распределяет его между своими покупателями, проверяя их платежеспособность. Срок такого кредита может доходить до 22 лет. При этом первый взнос может быть всего 15%, следующий 15%-й взнос клиент вносит к окончанию строительства, остальные 70% клиент может выплачивать в любой срок до 22 лет. Ставка по такому кредиту плавающая и на данный момент составляет 1,5%.

Ольга Семенова-Тян-Шанская:

– Доля ипотеки на наших объектах не превышала 40%, велика доля 100%‑х оплат, а доля рассрочек минимальная. Начальный этап строительства – самый сложный для застройщика в части реализации квартир с привлечением ипотеки. Продажи по договорам уже начались, а банки между тем требуют определенную степень готовности дома. По мере того как дом движется к завершению, интерес к рассрочке падает, а к ипотеке возрастает. Рассрочка более востребована на ранних этапах строительства, когда период ее уплаты максимальный, соответственно, и меньше ежемесячные взносы. Однако рассрочку все же нельзя считать альтернативой ипотеки. На своих объектах мы прогнозируем такое соотношение: 40% – ипотека, 40% – 100%-я оплата, 20% – рассрочки.

Алена Шереметьева:

– Ипотека – это понятный покупателю инструмент, защищенный законом. Как потребителю не перепутать альтернативные инструменты с полукриминальными серыми схемами?

Мария Иванова:

– Жилищный строительный кооператив, на первый взгляд, кажется привлекательной схемой. Здесь отсутствуют требования к заемщикам, и для вступления нужна небольшая сумма и паспорт. Минусы этой схемы в следующем: пока не будет выплачено 50% стоимости покупаемой квартиры, клиент не может пользоваться этим жильем. Собственность можно оформить только после погашения всей суммы. Я считаю, здесь заложены очень высокие риски, и связываться с такой схемой не стоит.

Сергей Гребенюк:

– Что касается жилищных накопительных кооперативов, то я тоже считаю, что это своего рода обман. За прошлый месяц к нам обратились три человека, которые забрали оттуда деньги и взяли ипотеку. Для того чтобы не быть обманутыми, нужно самостоятельно изучать юридиче­скую правовую базу и обращаться в профессиональное агентство недвижимости.

Алена Шереметьева:

– Доля дефолтных ипотечных кредитов у банков невелика. Какова доля так называемых дефолтных рассрочек?

Надежда Калашникова:

– Доля таких рассрочек у нас невелика. Мы стремимся дать каждому клиенту возможность найти выход из затруднительной ситуации, пересматриваем график и размеры платежей.

Андрей Останин:

– Нам удается достичь договоренностей с каждым клиентом, у которого возникают проблемы с погашением рассрочек.

Наталья Зуева:

– В некоторых случаях клиент может на остаток рассрочки, который ему тяжело выплачивать, взять ипотеку. Мы наблюдаем повышение интереса клиентов к приобретению квартир в строящихся домах. В связи с этим мы обратились к тем нашим банкам-партнерам, которые требуют для запуска ипотеки достижения определенной стадии готовности дома, с просьбой аккредитовать наши объекты с нуля. Ряд одобрений мы уже получили, и это хороший знак.

Ольга Семенова-Тян-Шанская:

– С дефолтными рассрочками работать сложно, но, к счастью, их мало. Если застройщик работает по договорам долевого участия, то ситуация с рассрочками складывается непростая, потому что такой договор требует зафиксировать дату передачи квартиры. Застройщик в силу 214-ФЗ очень ограничен в свободе по предложению рассрочек. Кроме того, мы еще вынуждены заканчивать оформление этих договоров в связи с непростой ситуацией в Росреестре, где регистрация может занимать 1,5-2 месяца. За некоторое время до того, как дом введен в эксплуатацию, договор долевого участия исчерпывает себя, и в действие вступает предварительный договор купли-продажи, по которому давать рассрочку проще, потому что на человека, который перестает платить, вы просто не будете оформлять собственность. В ситуации договора долевого участия власть застройщика над этим имуществом гораздо более уязвима.

Алена Шереметьева:

– Возможно ли на фоне растущих у некоторых банков ипотечных ставок появление инструментов, привлекающих заемщиков?

Екатерина Базилевская:

– Если банки повышают ставки по ипотеке, значит, для этого есть предпосылки, и риски для банков повышаются. Соответственно, банки будут синхронно повышать не только ставки, но и ужесточать требования к заемщикам.

Татьяна Хоботова:

– Необходим индивидуальный подход к заемщикам и покупателям квартир. Возможен переход от рассрочки к ипотеке еще на стадии строительства дома, погашение кредита материнском капиталом, налоговыми вычетами, которые можно оформить при покупке квартиры и при уплате процентов по ипотеке. У нас есть продукты, которые могут помочь и собственникам бизнеса. К примеру, программа "Победа над формальностями". При наличии первоначального взноса в размере не менее 35% заемщик указывает свой уровень дохода, и мы ему верим. В следующем году конкуренция между банками обострится, поэтому индивидуальный подход будет превалировать.

Наталья Гончаренко:

– Есть хорошая инициатива АИЖК по страхованию ответственности заемщика, и если она разовьется, то возможно снижение первоначального взноса до нуля. Сегодня этот сегмент страхования не очень развит, и у банков пока нет доверия к нему. Инициатива АИЖК состоит в том, чтобы переложить часть рисков с банков на страховые компании, за счет чего банки смогут сильно не завышать ставки при маленьком первоначальном взносе. Вопрос в том, какая судьба ждет эту инициативу, найдет ли она поддержку законодательных органов и страховых компаний.

Источник:

АСН-инфо

Реформа 214-ФЗ: строить жилье станет дороже

До вступления в силу новых правил долевого строительства жилья остается меньше месяца, но их обсуждение все еще продолжается. Поправки, регулирующие деятельность компенсационного фонда дольщиков, который должен заработать уже с нового года, только внесли на рассмотрение Госдумы.

Суть уже принятых поправок к 214-ФЗ: повышение требований к застройщику, усиление контроля за его деятельностью и, как следствие, усиление защиты дольщиков. Девелоперы опасаются роста себестоимости строительства и снижения своей маржи в результате изменения ФЗ. Потому что компенсировать дополнительные затраты за счет покупателей в нынешних экономических условиях будет весьма проблематично.

Год обсуждений: от радикальных идей решили отказаться

Идею очередного реформирования 214-ФЗ подмосковные власти начали лоббировать летом 2015-го, позже на заседании Совета при президенте России по жилищной политике перед профильными министерствами и ведомствами была поставлена задача кардинально реформировать систему покупки квартир в новостройках. Тогда вопрос стоял радикально: полностью отказаться к 2020 году от долевого строительства и перейти к продажам только готового жилья. Однако эту идею федеральные власти в итоге отвергли, что радует застройщиков: «далеко не у всех есть необходимый объем денежных средств для строительства даже одного дома полностью «за свои». А банковский ресурс по-прежнему дорог, проектное финансирование банков для застройщиков остается на уровне 15-17%», - говорит Дмитрий Котровский, партнер девелоперской компании «Химки Групп».

По словам Павла Брызгалова, директора по стратегическому развитию ФСК «Лидер», средняя разница в стоимости жилья на этапе котлована и готовой новостройки составляет сегодня 20-25%, по отдельным, наиболее ликвидным проектам и при растущем рынке эти показатели могут быть и выше и доходить до 40-50%. «Соответственно, отмена долевого строительства приведет к неизбежному росту стоимости жилья для покупателей на те самые 20-25%», - считает девелопер.

«Покупать резко подорожавшее жилье сможет гораздо меньше людей, чем сегодня. Поэтому в конечном итоге отказ от долевого строительства может привести к сужению рынка – сокращению проектов и девелоперских компаний», - добавляет Дмитрий Ходкевич, управляющий «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад».

Впрочем, в существенный рост цен на жилье в случае отказа от долевого строительства верят далеко не все. В частности, правительство Московской области, которое собирается продолжить борьбу за запрет «долевки», полагает, что при нынешнем уровне конкуренции на рынке девелоперы не смогут продавать квартиры сильно дороже, даже если очень захотят. Но, как бы там ни было, в ходе обсуждения последнего этапа модернизации 214-ФЗ предложение полностью запретить долевое строительство не дошло даже до первого чтения в Госдуме.

До гаражей и апартаментов 214-ФЗ пока не добрался

Не нашло поддержки на федеральном уровне и предложение столичных властей распространить действие 214-ФЗ на гаражи, апартаменты и даже офисы – на все, что покупают люди на этапе строительства.

«При возведении жилого дома мы не можем контролировать целевое использование денежных средств только в части квартир, потому что строительство любого жилого дома предполагает строительство подземной части, в которой располагаются гаражи, и нежилой наземной, когда первые два этажа домов занимают нежилые помещения (магазины, объекты соцобслуживания, детские сады и др.). На эту часть – подземную и нежилую наземную – приходится до 50% всех затрат инвесторов», - говорит председатель Москомстройинвеста Константин Тимофеев.

Но федеральные чиновники идею столичных властей не поддержали. «Считается, что 214-ФЗ изначально направлен на защиту прав граждан, покупающих жилые помещения, и распространять его на все помещения нецелесообразно», - объяснили в Москомстройинвесте.

Впрочем, многие столичные застройщики, осознавая преимущество 214-ФЗ в глазах покупателей, заключают ДДУ при продаже нежилой недвижимости по собственной инициативе. По данным Москомстройинвеста, сегодня в Москве с заключением договоров долевого участия строится порядка 16,3 млн кв. метров, из них около 13,2 млн кв. метров - жилье, 2,6 млн кв. метров – апартаменты, оставшиеся метры – нежилье, в том числе гаражи.

Некоторые «пробелы» в законе все-таки устранят

В итоговый текст закона, подписанный президентом 3 июля 2016 г., вошли требования к минимальному размеру уставного капитала застройщика и к самому застройщику (он не должен состоять в списках ненадежных подрядчиков и поставщиков, не должен иметь долгов перед бюджетом и др.) и положения о создании компенсационного фонда дольщиков на случай, если дом не будет достроен. Если дом достроен, но застройщик никак не устранит дефекты, препятствующие его вводу, предусмотрен штраф - 1% от расходов, необходимых для устранения такого недостатка за каждый день просрочки. Установлена новым законом и цифра, позволяющая считать изменение площади квартиры в ходе строительства несущественной – 5%. Если эта величина превышена, то дольщик имеет право расторгнуть договор.

Расширен также перечень информации о застройщике и о проекте строительства, которая подлежит раскрытию в проектной декларации, а также предусматривается возможность для застройщиков использовать для хранения средств дольщиков счета-эскроу. Еще одно новшество - создание и ведение единого реестра застройщиков.

Большинство положений нового закона вступят в силу уже с 1 января. На полгода позже – с 1 июля 2017 года – заработают требования к уставному капиталу застройщика и положения о счетах эскроу.

По мнению адвоката Олега Сухова, руководителя Юридического центра своего имени, в предыдущей редакции 214-ФЗ вполне понятен и свою функцию выполняет. Но проблема в другом: «С учетом специфики и рискованности положения покупателей в сфере долевого участия необходимо, чтобы закон не только регулировал спорные моменты между строительной компанией и потребителем, но и гарантированно защищал дольщиков от негативных последствий в виде потери денег и неполучения оплаченных квартир». Новые положения 214-ФЗ, которые должны заработать с 2017 года, как раз и призваны устранить эти «пробелы».

Строить можно будет и без миллиарда

Одно из основных изменений – ужесточение требований к финансовой устойчивости застройщиков. Предложение запретить привлекать средства дольщиков компаниям с уставным капиталом в 10 тыс. руб. споров не вызвало. Вопросы возникли на этапе понимания, каким этот уставной капитал все-таки должен быть и к чему его лучше «привязать».

Изначально Минстрой предлагал определять величину уставного капитала девелоперских компаний исходя из цены возводимого ими жилья – не менее 5% от его рыночной стоимости. При этом минимальный объем для застройщика и юрлиц, заключающих с ним договоры поручительства, предлагалось установить в размере 1 млрд руб. Однако до второго чтения в Госдуме эта идея не дошла: было решено «привязать» уставной капитал застройщика не к цене, а к объему возводимого жилья.

Так, согласно принятому закону, при минимальном размере уставного капитала в 2,5 млн руб. застройщик сможет построить с привлечением средств дольщиков не более 1,5 тыс. кв. м жилья. Если он намерен построить жилой комплекс площадью более 500 тыс. кв. м, размер уставного капитала должен быть минимум 1,5 млрд руб. Новые требования вступят в силу с 1 июля 2017 года и, по оценкам Москомстройинвеста, только из-за несоответствия требованиям к уставному капиталу с рынка уйдут около 15% девелоперских компаний.

В Ассоциации застройщиков Московской области не скрывают: данное нововведение затруднит работу небольших компаний, которые осуществляют комплексное развитие территорий в отдалённых районах Подмосковья.

По данным зампреда областного правительства Германа Елянюшкина, за последний год количество застройщиков в Подмосковье сократилось примерно на 60 компаний. Год назад в области работали 594 девелопера, «за год 10% ушли с рынка», - сказал чиновник во время бизнес-бранча ИД «Коммерсантъ» 17 августа. Но власти такие цифры не пугают: на рынке остаются только сильные игроки, повышается его устойчивость. В идеале в Московской области должно остаться не более 100 строительных компаний из существующих 504, заявил чиновник в интервью «Ведомостям», опубликованном 15 ноября.

Госфонд вместо страховых компаний

Большой резонанс при обсуждении проекта нового закона вызвало положение о страховании ответственности застройщиков перед дольщиками, которое предлагалось вовсе отменить, а вместо этого обязать покупателей квартир страховаться самостоятельно. Однако эта идея в закон не вошла. Вместо этого, по предложению президента РФ Владимира Путина, в документ включили положение о создании компенсационного фонда дольщиков, который будет формироваться за счет обязательных отчислений застройщиков в размере 1% от стоимости договора долевого участия.

Участники рынка сочли, что 1% - это слишком много, и предложили снизить тариф до 0,5%. Хотя бы для тех застройщиков, которые сумели обеспечить себя стопроцентным проектным финансированием банка с госучастием – с соответствующей инициативой выступил глава Национального объединения застройщиков (НОЗА) и корпорации «Баркли» Леонид Казинец.

Глава Минстроя Михаил Мень, в принципе, готов пойти строителям навстречу. «Рано или поздно мы выработаем механизм, чтобы проверенные игроки на рынке имели преференции», - пообещал Мень 2 декабря, выступая на конференции РБК. Вместе с тем министр подчеркнул, что возможность дифференциации взносов появится только после создания системы рейтингования девелоперов.

Механизм оценки рисков застройщиков, а также специальные программы по андеррайтингу разработают в течение первого полугодия 2017 года, заявил генеральный директор АИЖК Александр Плутник на семинаре «Диалог с инвестором» в среду, 7 декабря. Правда, опускать тарифы для вызывающих доверие застройщиков в АИЖК не планируют. Скорее, размер взноса в компенсационный фонд для менее надежных девелоперов могут повысить до 3%, следует из слов Плутника, которые приводит ИА «Интерфакс». Нулевых тарифов, по его словам, как то просили застройщики, точно не будет.

Пока в законопроекте, который правительство РФ на днях внесло на рассмотрение Госдумы, фигурирует значение в 1%, сообщили «Ведомости» со ссылкой на заместителя министра строительства и ЖКХ Никиту Стасишина. Согласно законопроекту, объяснил чиновник, средства фонда можно направить на две цели: на выплату возмещения дольщикам, обязательства перед которыми не исполняются застройщиком, и на оказание финансовой помощи застройщику, которому фонд поручит достроить проблемный объект. Если дольщик купил квартиру по 214-ФЗ, а обанкротившийся застройщик добросовестно делал взносы в фонд, дольщик сможет получить возмещение из фонда в течение 10 рабочих дней со дня предоставления необходимых документов.

Преимущество госфонда – аккумулирование страховых взносов застройщиков в рамках единого института, считает Павел Брызгалов из ФСК «Лидер». Такой подход, по его словам, упростит контроль за накоплениями фонда. Кроме того, застройщик перестанет зависеть от страховых компаний, случаи банкротства которых за последние два-три года участились, говорят в Ассоциации застройщиков Московской области (в последний раз, в конце мая, Центробанк исключил из списка организаций, страхующих ответственность застройщика, сразу три компании – прим. ред.). Прекратится и ежегодная смена тарифов и пересмотр формул расчетов, которые также происходили регулярно, упростятся отношения с Росреестром.

Это если говорить об организационной стороне вопроса. А в том, что отчислений в компенсационный фонд в размере 1% от ДДУ хватит на достройку проблемных домов, сомневаются даже представители Минстроя.

«Средняя компания провалится, и денег по всей стране не хватит, чтобы эти дома достроить», - сказал замминистра строительства и ЖКХ РФ Олег Бетин, выступая на круглом столе «Региональное жилищное строительство» в Совете Федерации 4 октября. (Надо отметить, что что к настоящему времени Бетин уже лишился своего поста: 12 ноября замглавы Минстроя вместо него был назначен директор департамента жилищной политики Никита Стасишин. А Бетин перешел на должность старшего вице-президента «Российского капитала», банка-санатора «СУ-155»).

В Ассоциации застройщиков Подмосковья с оценкой Бетина не согласны: весь рынок жилого строительства оценивается примерно в 30-40 млн кв. м в год, что при средней стоимости «метра» по стране в размере 50 тыс. руб. дает общий объем рынка ДДУ в размере 1,5-2 трлн руб. Один «страховой» процент из них - это около 15-20 млрд руб. сборов в год, которые позволят уже в первый год деятельности фонда собрать средства, достаточные для защиты дольщиков при банкротстве сразу нескольких средних региональных застройщиков.

Но если обанкротившихся застройщиков будет сильно больше, чем несколько - например, из-за масштабного экономического кризиса, – на выплату компенсаций дольщикам никакого фонда все равно не хватит, уверен руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. Аналогичного мнения придерживаются власти Москвы и Подмосковья.

Счета эскроу: выгодно только банкам?

Одно из самых сложных нововведений реформированного 214-ФЗ – это эскроу-счета, признаются участники рынка. «Суть новеллы в том, что дольщик теперь оплату будет производить не строительной компании, а на спецсчет в банке. Средства с указанного счета застройщик сможет снять только после передачи квартиры дольщику», - объясняет адвокат Олег Сухов. Но эту идею застройщики восприняли крайне негативно.

«Фактически их (счетов эскроу – прим. ред.) появление ведет к заморозке всех денежных средств дольщиков на депозитах в банке, кредитующем застройщика, и строительству объекта застройщиком только за счет кредитных средств банка, а при их недостаточности - за свой собственный счет», - объясняет суть поправок Владимир Шмаков, директор департамента правового сопровождения недвижимости «Группы ПСН».

В Минстрое успокаивают: механизм банковского проектного финансирования строительства с открытием счетов эскроу для размещения средств дольщиков изначально разрабатывался в качестве альтернативного. Правда, в профессиональном сообществе уже слышны опасения, что использование эскроу-счетов может стать обязательным, говорит Василий Фетисов, коммерческий директор ГК «КОРТРОС». И «при таком сценарии за все деньги дольщиков, которые составляют порядка 70% объема финансирования проекта, застройщику придется платить», - отмечает девелопер.

В доступе к деньгам дольщиков, которые ранее попадали напрямую к застройщикам, заинтересованы банки, которые предпримут все возможное, чтобы получить этот доступ в максимальном объеме, считает Дмитрий Котровский («Химки Групп»): «Уже сейчас у банков есть возможности «прогибать» застройщиков под себя в части условий кредитования, залога и пр. Когда у банковского сектора появится возможность держать деньги дольщиков на своих счетах, да еще и контролировать расходование их застройщиком, то, безусловно, банки будут заинтересованы в привлечении средств на эскроу-счета».

Уровни процентных ставок, под которые банки будут брать деньги дольщиков и кредитовать застройщиков, в законе не прописаны и оценить их банкиры не берутся. По прогнозу Фетисова из ГК «КОРТРОС», банки, скорее всего, «предложат минимальный процент за эти деньги, и это будет полноценная банковская ставка на ключевой объем проекта. Умножим текущую ставку 14-15% на средний цикл строительства в два года и получим почти 20% удорожания», - говорит эксперт.

Пока одни застройщики привыкают к поправкам, для других новая практика оказалась давно апробированной. Принцип проектного финансирования после кризиса 2008-го уже внедрила ФСК «Лидер», правда, на внутреннем уровне. «Тот элемент контроля, который в новых пожеланиях закона выполняют эскроу-счета, открытые в том или ином банке, мы в своей компании регулируем на уровне внутренней структуры финансирования проектов. У нас проект просто не выходит на площадку, если по нему нет полной финансовой «подушки безопасности», достаточной для достройки объекта даже без единого рубля поступлений со стороны потенциальных дольщиков», - объясняет Павел Брызгалов.

Примерно такой же схемы придерживаются и многие другие крупные компании – договоренности о кредитных линиях служат гарантией своевременной сдачи объектов в случае проблем с продажами. Однако строят девелоперы все равно в основном на деньги дольщиков, которые, в отличие от банковских, достаются им бесплатно.

Внедрение счетов эскроу призвано защитить дольщика от банкротства застройщика. Неясным остается пока то, что защитит его в случае, если «лопнет» банк, в котором будут храниться деньги. В Сбербанке признают: «В настоящее время эскроу-счета не входят в систему страхования накоплений».

Вопросов еще много

Механизм использования эскроу-счетов – не единственное туманное положение нового закона. У застройщиков есть вопросы и к возросшим требованиям к проектной декларации: принятые в 214-ФЗ поправки ее существенно расширяют. Это усложнит ее публикацию в прессе и сделает неудобной размещение на сайтах девелоперских компаний. Особенно крупных, которые одновременно строят десятки домов, говорит Ходкевич («ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад»).

Возрастет нагрузка и на контролирующие органы, которые занимаются проверкой проектных деклараций, продолжает он. «Можно предположить, что им придется увеличивать количество сотрудников. В противном случае выход новых домов в продажу замедлится», - опасается эксперт.

Самым слабым местом закона в новой редакции Брызгалов (ФСК «Лидер») называет сохранение возможности привлечения средств дольщиков по схеме ЖСК, поскольку именно она является наименее прозрачной и попадает под действие 214-ФЗ лишь частично. «И хотя требования к работе по такой схеме также пересмотрены, риски дольщиков, выбравших такую схему, все же остаются более высокими, чем при заключении ДДУ», - констатирует представитель ФСК «Лидер».

Контролировать застройщиков будут жестче, но без ноу-хау

Обойти реформированный закон застройщики решатся вряд ли, говорит глава Москомстройинвеста Тимофеев, «потому что с мая 2016 года за незаконное привлечение денежных средств дольщиков на строительство многоквартирного дома предусмотрена уголовная ответственность». Кроме того, за последние годы в Москве повысилась правовая культура граждан, большинство из которых требуют заключения ДДУ.

Что касается механизмов контроля, то никаких ноу-хау в Москве, например, не придумали, признают в Москомстройинвесте. Комитет по-прежнему будет осуществлять контроль за целевым использованием средств граждан, правда, новая редакция закона дает для контроля более широкие полномочия. Пример - выдача заключения о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям 214-ФЗ, без которого застройщик не сможет регистрировать в Росреестре договоры долевого участия.

«Благодаря такому заключению много информации о застройщике будет попадать в публичную плоскость. Поэтому не думаю, что системные застройщики будут стараться избегать этого закона, поскольку граждане сегодня заинтересованы покупать жилье у тех компаний, где сведения открыты и прозрачны», - объясняет Тимофеев.

При этом, уверен Тимофеев, региональные ведомства, контролирующие долевое строительство, должны иметь право выдавать заключение не только о соответствии, но и о несоответствии застройщика требованиям 214-ФЗ и, соответственно, приостанавливать привлечения средств населения такой компанией.

Застройщики смотрят позитивно

Несмотря на все вопросы и неясности, в новом, реформированном 214-ФЗ есть и положения, которые, бесспорно, на руку застройщикам. Например, теперь в случае, если дольщик уклоняется от подписания акта о передаче объекта, застройщик (при условии надлежащего исполнения своих обязательств по ДДУ) освобождается от неустойки за срыв сроков, отмечает Владимир Шмаков из «Группы ПСН».

Впрочем, критерии, по которым следует квалифицировать действия участника долевого строительства как «уклонение», в законе не указаны, подчеркивает Олег Сухов.

Возросшие требования к уставному капиталу застройщика заставят уйти с рынка компании-однодневки, непрофессиональных девелоперов. «Для рынка это хорошо, поскольку сократится количество банкротств, а значит, и дольщиков, оставшихся без жилья», - говорит Ходкевич («ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад»).

Другим очевидным плюсом реформированного 214-ФЗ для девелоперов стала возможность использование средств ДДУ на возмещение затрат на строительство школ, детсадов, поликлиник и инженерных сетей, которые строятся в границах участка, что позволяет существенно снизить финансовую нагрузку на компании. Раньше застройщики финансировали строительство детсадов и поликлиник из прибыли, а с выручки платили налоги (сначала на прибыль – 20%, а потом, при передаче объекта городу, – налог на дарение недвижимости — еще 13%).

Остается у девелоперов вопрос только о строительстве сетей, расположенных вне границ участка, на котором ведется строительство, - их на себестоимость отнести нельзя, подчеркивает Ходкевич. «Получается, что прокладывать их застройщик должен из собственной прибыли. Почему? Работу застройщика это точно не упростит. Считаю, что это нуждается в доработке», - говорит он.

Главный вопрос: что будет с ценами?

Основными вызовами реформированного 214-ФЗ в Ассоциации застройщиков Подмосковья называют ужесточение ответственности и многочисленные ограничения, которые могут неоднозначно сказаться на работе застройщиков. Сергей Нотин, директор по инвестициям девелоперской компании «Сити-XXI век», убежден, что «все эти меры не скажутся позитивно ни на доходности девелоперских проектов, ни на сроках их реализации. Переложить данные затраты на покупателя в условиях жесткой конкуренции на рынке вряд ли удастся».

В ФСК «Лидер» также заявляют: «повышений цен по объектам ФСК «Лидер» не будет. Не прогнозируем мы этого и по рынку в целом». Во-первых, о новых правках говорят уже год и у всех застройщиков, планирующих работать на рынке и дальше, было время на адаптацию. Во-вторых, цены на жилье зависят от рыночной ситуации и уровня спроса, а не от законодательных инициатив, отмечают в компании.

Похожей позиции придерживается и Фетисов из ГК «КОРТРОС». По его словам, «самое значительное влияние на стоимость строительства окажут не корректировки закона, а рост цен на стройматериалы и услуги генподряда, которые повышаются за счет инфляции». Правда, предупреждает эксперт, «новые запреты, с которыми могут столкнуться застройщики, в конечном счете, повлияют на рост себестоимости квадратного метра».

Впрочем, некоторые застройщики все-таки надеются на рост цен. «Вынуждены будем констатировать, что за свою дополнительную защиту от «нерадивых» застройщиков покупатель будет теперь во веки веков платить рублем, - говорит Дмитрий Котровский из «Химки Групп». - Чтобы остаться на рынке и следовать многочисленным поправкам, каждая из которых подразумевает дополнительные издержки, застройщики будут закладывать их в инвестиционную себестоимость и, как следствие, в рыночную стоимость метра».

***

Первые положения нового, реформированного 214-ФЗ, должны заработать уже через месяц, но пока остается много неясностей и открытых вопросов. На ключевых игроков рынка московского региона, строящих основной объем жилья, данные новшества вряд ли серьезно повлияют, компаниям поменьше придется сложнее. Уверены застройщики пока лишь в том, что себестоимость строительства жилья станет выше, а значит, им придется или поднимать стоимость «метра», или терять прибыль. Последнее более вероятно, потому что поднять цены в условиях ограниченной платежеспособности покупателей и на фоне огромного объема предложения вряд ли удастся многим.

Источник:

http://www.irn.ru

Реформа 214-ФЗ не заставит застройщиков платить больше за срыв сроков ввода дома

1 января 2017 г. вступила в силу 21-я по счету редакция федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Изменения затрагивают важнейшие стороны правового регулирования отношений между дольщиками и застройщиками. Однако покупателям не стоит рассчитывать на то, что новые поправки заставят застройщиков больше платить за задержку сроков ввода дома эксплуатацию и т.п.

Что изменится?

Новая редакция закона сочетает в себе изменения как уточняющего, так и дополняющего характера. В первую очередь стоит отметить, что повысились требования и к застройщикам, и к договору долевого участия. Одним из нововведений является правило о формировании уставного капитала строительных организаций только в денежной форме. Таким образом обеспечивается прозрачность активов учредителей, внесенных в счет оплаты своих долей. Минимальный размер уставного капитала зависит от метража всех строящихся объектов – чем он больше, тем больше должен быть объем уставного капитала. Например, при 1 000 кв. м застройки - не менее 2 млн миллионов рублей, а при 10 000 кв. м – от 10 млн рублей.

Впервые в законе № 214-ФЗ императивно указан перечень оснований, при наличии которых строительной организации запрещается привлекать денежные средства граждан для долевого строительства. Так, застройщики не могут брать у дольщиков деньги, если находятся в стадии ликвидации или банкротства или их деятельность приостановлена в качестве меры административного наказания по решению арбитражного суда. Строительные организации, внесенные в реестры недобросовестных поставщиков и участников аукциона по продаже земельного участка, также лишены упомянутого выше права. Кроме того, законом определено требование к лицу, осуществляющему ведение бухгалтерского учета в штате застройщика, – у него должна отсутствовать неснятая или непогашенная судимость за экономические преступления.

Изменения коснулись и размещения застройщиком информации о проектируемом объекте недвижимости. Ранее покупатели, желающие приобрести жилье, были вынуждены знакомиться с документами в офисе строительной организации, так как на официальных сайтах размещался ограниченный объем сведений. Сейчас статья 3.1. закона № 214-ФЗ обязывает застройщиков размещать на своих сайтах всю информацию, включая разрешение на ввод в эксплуатацию, проектную декларацию, проект договора долевого участия, способы обеспечения, договор поручительства и даже фотографии возводимых домов, отражающие текущий этап строительства.

Законодателем разъяснено, как должно выглядеть описание объекта долевого строительства. Императивно предусмотрено отображение схематического чертежа недвижимости в договоре, а также уточнено, что указание на назначение, вид, этажность, общую площадь, материал наружных стен и перекрытий, класс энергоэффективности, сейсмостойкости и количество помещений вспомогательного использования является обязательным.

Условия о порядке оплаты стоимости договора также претерпели изменения. Законом уточнено, что он оплачивается дольщиком только после государственной регистрации единовременно или в согласованный сторонами период. Кроме того, предусмотрено открытие и ведение специального счета эскроу. Ранее такого пункта закон № 214-ФЗ не содержал. Положительная сторона новации в том, что до передачи объекта недвижимости денежные средства будут принадлежать дольщику, застройщик получит их только после завершения строительства. В случае одностороннего отказа от договора или его расторжения в судебном порядке депонирование прекращается и вложенная сумма возвращается.

Неоднозначным является дополнение п. 2 ст. 6 закона № 214-ФЗ об освобождении застройщика от уплаты неустойки за просрочку сдачи объекта. Основанием его является уклонение дольщика от подписания передаточного акта. Однако критерии, по которым следует квалифицировать действия участника долевого строительства как «уклонение», не указаны.

Необходимо отметить, что под предмет регулирования закона № 214-ФЗ теперь будут подпадать жилые дома блокированной застройки, называемые в быту таунхаусами. Ранее такая норма отсутствовала, поэтому на практике возникала проблема применения специальных норм закона о несостоятельности (далее – закон № 127-ФЗ) к строительным организациям при введении в отношении них процедуры банкротства. Позиции арбитражных судов складывались неоднозначно: одни применяли общие положения закона № 127-ФЗ, так как указывали, что таунхаусы не относятся к многоквартирным домам, другие, напротив, занимали противоположную точку зрения, применяя специальные нормы §7 главы IX указанного документа. Сейчас законодатель исправил эту неопределенность, указав, что должны учитываться специально предусмотренные пункты о банкротстве застройщиков закона о несостоятельности, то есть нормы §7 главы IX закона № 127-ФЗ.

Судебная практика сегодня…

Перечисленные изменения затронут важнейшие стороны правового регулирования отношений между дольщиками и застройщиками. При этом следует отметить, что на судебной практике в части взыскания убытков и неустойки они мало отразятся. Суды значительно снижают заявляемые дольщиками требования о выплате неустоек, порой в десятки раз, руководствуясь статьей 333 ГК РФ. При этом основания для снижения могут приводиться совершенно разные или не приводиться вовсе. В одних процессах, уменьшая размер неустойки, суд учитывал нахождение застройщика в процедуре банкротства (постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15.08.2014 по делу № А63-6172/2011), в других - незначительность задержки (определение Московского городского суда от 16.11.2015 № 4г/1-11535/2015), в третьих - сложность и трудоемкость самого процесса строительства (Апелляционное определение Московского городского суда от 18.12.2015 по делу № 33-48314/2015).

Однако судебная практика не единообразна – есть решения, по которым неустойка взыскивается в полном объеме. Но это скорее исключение. Суды в таких спорах не учитывают финансовые трудности застройщика или его экономическое положение в качестве уважительных причин для снижения насчитанной суммы (постановление ФАС Дальневосточного округа от 07.03.2012 № Ф03-404/2012); не принимают во внимание ссылки на недобросовестные действия генеральных подрядчиков. Производственный риск должен быть просчитан строительной организацией до заключения договоров и до определения стоимости необходимых работ (определение Приморского краевого суда от 22.09.2014 по делу № 33-8332).

Особого внимания заслуживает определение Верховного суда РФ от 20.01.2015 № 18-КГ14-184, в котором коллегия судей пришла к выводу, что направление застройщиком участнику долевого строительства уведомления о переносе сроков ввода многоквартирного дома в эксплуатацию само по себе не свидетельствует о наличии оснований для применения ст. 333 ГК РФ.

Но самое сложное в таких процессах – доказать и взыскать убытки. В соответствии со ст. 10 закона № 214-ФЗ, они подлежат возмещению в полном объеме сверх взыскиваемой неустойки. Указанное условие императивно и не может быть заменено застройщиком на иное, например, на компенсацию только убытков или только неустойки. Чаще всего дольщики обращаются в суды с требованием о взыскании расходов на наем жилья. По таким основаниям судебная практика складывается неоднозначно: одни суды указывают на отсутствие необходимости несения расходов за наем помещений и отказывают истцам (Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 10.02.2015 № 33-1453/2015 по делу № 2-3164/2014, Апелляционное определение Московского городского суда от 12.08.2015 по делу № 33-28544/15), другие, наоборот, признают такие затраты убытками (Апелляционное определение Новосибирского областного суда от 22.09.2015 по делу № 33-8276/2015).

Если покупатель приобретает объект недвижимости на кредитные средства и выплата банку процентов по сниженной ставке зависит от момента ввода многоквартирного дома в эксплуатацию, но по вине застройщика этого не происходит, то следует взыскать убытки в виде погашении разницы между пониженными процентами и фактически уплаченными повышенными процентами. Суды такие требования часто удовлетворяют (Апелляционные определения Верховного суда Республики Башкортостан от 11.12.2014 по делу № 33-17654/2014, Верховного суда Республики Карелия от 17.06.2014 по делу № 33-2312/2014, Московского городского суда от 16.05.2014 по делу № 33-13995/2014, Московского областного суда от 02.06.2014 по делу № 33-11944/2014).

Чтобы не попасть на удочку застройщиков, необходимо тщательно изучать условия предлагаемого договора долевого участия, документацию по объекту и земельному участку, на котором расположиться постройка и, безусловно, полную информацию о застройщике. Общение со строительными организациями необходимо выстраивать в форме переписки, отправляя все письма с претензиями по почте ценным письмом с описью вложений.

Автор – адвокат, руководитель Юридического центра адвоката Олега Сухова, президент «Гильдии Юристов Рынка Недвижимости».

Источник:

http://www.irn.ru

Окраинам Москвы предложили три варианта развития

У московских периферийных районов есть три варианта развития, говорится в докладе группы архитекторов, экономистов и культурологов Spaced, подготовленном для Московского урбанистического форума - 2013. Каждый из этих вариантов имеет свои издержки, однако столичным властям все же придется сделать выбор.

Азиатский вариант

Первый вариант, по которому могут развиваться периферийные районы Москвы, - это так называемый азиатский вариант, когда более высокие дома строятся на месте низкоэтажной застройки. Такой путь характерен для Китая, Гонконга и Сингапура. Он эффективен в условиях сильной, авторитарной власти и крупного бизнеса.

По этому пути Москва начала двигаться в начале 2000-х гг. Но у него есть свои издержки. Дело в том, что для возникновения подобного типа городских районов потребуется тотальная реконструкция всех городских сетей, в том числе транспортной, инженерной и социальной инфраструктуры. В противном случае существующие коммуникации просто не будут справляться с огромными нагрузками, как это было во времена Лужкова, говорится в докладе.

Пригород в Китае

Автор: STEPHEN SHAVER / Globallookpress

Уже сейчас городские власти сталкиваются с необходимостью крупных капиталовложений в инженерную инфраструктуру. Этот вариант может быть реализован при наличии двух условий - способности сильной власти подавлять возмущение жителей и экономического подъема, который дает большие средства в бюджет.

Английский вариант

Второй вариант развития окраин мегаполисов характерен для англосаксонских стран. Это периферийные районы, похожие на “города-сады”, для них характерна застройка коттеджами и таунхаусами. Такой путь развития микрорайонов основан на культурном институте свободного гражданина, обладающего значительными правами и высоким уровнем благосостояния.

Пригород в Англии

Автор: Piers Cavendish/ Globallookpress

Такое вариант требует децентрализации сетей водоснабжения, канализации и электричества. Условием такого развития должно стать наличие экономически сильного среднего класса.

Берлинский вариант

Третий вариант - это реконструкция индустриального жилья с заменой инженерных систем и утеплением фасадов. Успешную реализацию этого варианта продемонстрировали многие европейские страны. Но наиболее показателен опыт Берлина 1999-2000-х гг., где фактически была решена задача реконструкции периферий, которая актуальна сейчас для Москвы.

Пригород в Берлине

Автор: Ralf Hirschberger / Globallookpress

Этот вариант наиболее щадящий в отношении жителей города. Он не требует крупных капиталовложений и не ухудшает условий проживания. В этом случае все капиталовложения принимает на себя городской бюджет, что возможно только при условии гигантских вложений государства. Повторить это пока не удалось ни в одной стране по экономическим причинам.

***

Все три стратегии связаны с большими издержками, однако выбор одной из них неизбежен, говорят эксперты Spaced. Они предлагают остановиться на берлинском сценарии. В этом случае существующая структура периферии сохранится.

При этом, чтобы улучшить качество жизни на окраинах города, необходимо акцентировать внимание на сильных сторонах советских городских ландшафтов, таких как доступность и связанность, говорится в докладе. Необходимо также преодолеть дефицит разнообразия и централизованности, ведь сейчас московские периферийные районы не имеют ни собственного архитектурного и социального лица, ни даже имени. Люди предпочитают не думать о том, где они живут…

Источник:

РБК-Недвижимость

Застройщикам отказывают в страховании ответственности

1 октября вступили в силу положения Федерального закона N 236-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", которые предусматривают повышенные требования к страховщикам ответственности застройщика перед дольщиком и обязывают Центробанк публиковать на своем официальном сайте список страховщиков, соответствующих этим требованиям.

Центробанк такой список опубликовал. В нем всего 16 страховых компаний, однако, как сообщает Национальное объединение застройщиков жилья (НОЗА), в списке не оказалось компаний, которые в совокупности страховали ответственность более 80% застройщиков, работающих на рынке жилищного строительства (всего на этом рынке работают около 4 тыс. застройщиков). "Сотрудники НОЗА связались со всеми страховыми компаниями, которые входят в список Банка России. Лишь 3 страховщика оказались готовы принимать на рассмотрение заявки на страхование ответственности застройщиков жилья. Еще 3 страховщика рассматривают такую возможность в будущем. Остальные не принимают заявки застройщиков", - говорит Кирилл Холопик, руководитель аппарата НОЗА.

В числе компаний, которые не принимают, - "Ингосстрах", "УралСиб", "АльфаСтрахование", "ВТБ Страхование" и другие крупные компании. "РГБ" тоже связалась с некоторыми из них и спросила, почему они отказывают застройщикам.

В "Ингосстрахе" назвали сразу несколько причин. "Во-первых, как мы неоднократно заявляли, - это кредитное страхование, а не страхование гражданской ответственности с несвойственными для него рисками финансовой несостоятельности застройщиков, как это сейчас предусмотрено положениями 214-ФЗ. В международной практике для подобного рода операций используются страховые поручительства (бонды), которые отсутствуют в правовом поле российского законодательства, - объяснил Дмитрий Мелехин, начальник управления страхования ответственности СПАО "Ингосстрах". - Во-вторых, полностью отсутствует возможность перестраховывать эти риски как на российском рынке, так и за рубежом. В-третьих, в сегодняшних условиях отсутствует эффективный контроль за действиями застройщиков, невозможно адекватно оценить риск и проверить финансовое состояние строительных организаций".

Кроме того, с 1 октября вступило в силу новое указание Банка России, которое ужесточает требования к марже платежеспособности страховщиков, занимающихся страхованием ответственности застройщиков, что является дополнительным финансовым ограничением для страховщиков при осуществлении этого вида страхования, - сообщил Дмитрий Мелехин.

Денис Зенка, директор департамента страхования финансовых рисков и ответственности "АльфаСтрахование", объясняет отказ так: "Это очень сложный риск, так как, во-первых, здесь невозможен нормальный андеррайтинг - рынок и положение его игроков очень сильно зависят от рыночной конъюнктуры и макроэкономической ситуации: при падении спроса серьезные трудности могут возникнуть сразу у большого количества компаний, которые при этом могут не иметь резервов для изменения финансового положения. На это накладывается сильная зависимость от кредитов - возможности и условия получения кредита резко ухудшаются в сложной макроэкономической ситуации, которую мы наблюдаем сейчас. То есть риски по данном виду носят исключительно макроэкономический характер. В условиях стабильного роста и благоприятных прогнозов страховые компании могут провести андеррайтинг, в нестабильной ситуации это сильно затруднено. Также страховщика сдерживает тот факт, что он должен будет выплатить страховое возмещение в любом случае, вне зависимости от того, что случилось с застройщиком и каковы были причины его банкротства. Разумеется, что не все уходы с этого рынка имеют исключительно экономические причины. Однако оценить вероятность такого исхода и тем более доказать, что банкротство было умышленным, - задача нереальная".

Фактически законодательство вводит набор финансовых гарантий, которыми по выбору может пользоваться застройщик

Тем не менее многие страховщики на этом рынке работают, и перечисленные выше проблемы их не пугают. В Москве, например, ответственность застройщиков страхуют 20 компаний. Однако, как сообщил председатель Москомстройинвеста Константин Тимофеев, 17 из них могут лишиться лицензий. Кто займет их место? Возможно, страховщики, которые раньше не работали на рынке страхования ответственности застройщиков, но соответствуют новым требованиям ЦБ?

"Нет, этого не произойдет, - уверен Николай Галушин, первый зампред правления СОГАЗа. - Почему? А потому что ничего не происходит с самим рынком застройщиков, они не становятся прозрачными, риски - более понятными. А пока будет серая зона и возможность, пользуясь прорехами в законодательстве и регулировании, совершать недобросовестные действия по отношению к частным инвесторам, крупные страховые компании в этот сегмент не пойдут".

Президент Всероссийского союза страховщиков Игорь Юргенс высказался более категорично: "Многие из тех страховых компаний, которые все же пришли на этот рынок, фактически занимаются деятельностью, аналогичной финансовым пирамидам. Есть, однако, примеры добросовестного страхования, но тут речь идет о проверенных девелоперских брендах и мощных страховых компаниях".

"Фактически законодательство вводит набор финансовых гарантий, которыми по выбору может пользоваться застройщик, в том числе приобретение банковской гарантии или договор страхования ответственности перед дольщиками. Примечателен тот факт, что ряд договоров страхования ответственности застройщиков перед дольщиками заключается по ставке 0,15% от суммы ответственности. И это в то время, как стоимость банковской гарантии будет составлять 2% от этой же суммы и выше. Если разница в цене отличается в десятки раз, это как раз и указывает на практику создания своего рода финансовых пирамид. Мы это уже в свое время проходили в ОСАГО, сейчас то же самое видим в страховании ответственности туроператоров", - сказал глава ВСС.

Источник:

Российская газета

Диспропорция между спросом и предложением усилится в 2019 году

Дисбаланс между предложением и спросом на новостройки в следующем году может усилиться. Такой вывод озвучила Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», в ходе своего выступления на пресс-ланче «Квадратные метры, круглые проценты, векторное развитие. Поговорим о геометрии девелопмента?», организованном ГК «Кортрос» на площадке проекта Headliner.

Управляющий партнер «Метриум» Мария Литинецкая подвела предварительные итоги развития рынка новостроек Москвы в 2018 году, дала оценку текущим тенденциям и представила прогноз на будущий год. По мнению Литинецкой, главным позитивным итогом первых трех кварталов года на рынке московского первичного жилья стали беспрецедентный рост спроса и постепенно сокращение избыточного предложения. По данным «Метриум», число сделок в столичных проектах увеличилось на 45%, а объем предложения сократился на 12%. Таким образом, продолжилось выравнивание спроса и предложения, тогда как в предыдущие годы рынок испытывал профицит жилья. На этом фоне даже отмечен умеренный рост цен в массовом сегменте и бизнес-классе.

В то же время усиливается влияние нерыночных факторов на состояние дел в жилищном строительстве, и это – главный тревожный итог 2018 года, по словам Марии Литинецкой. Управляющий партнер «Метриум» отметила источники внешнего воздействия на рынок новостроек: «Прежде всего на рыночную динамику уже оказали влияние реформы закона о долевом строительстве. Намеченные законодателями срок и порядок перехода к новым требованиям для застройщиков, а также внедрения эскроу-счетов, подтолкнули девелоперов к наращиванию портфеля потенциальных проектов. За полугодие московские застройщики получили разрешений на строительство 17,7 млн кв. м. жилья, тогда как в тот же период 2017 года – только 4 млн. По мнению Марии Литинецкой, это создает предпосылки для усиления отрыва объема предложения от реальных потребностей и возможностей покупателей. Уже текущей осенью и в ближайшие один-три года эти разрешения начнут «превращаться» в реальные стройки. В итоге объем предложения может резко увеличиться. Причем нужно понимать, что все эти будущие объемы строительства фактически разделены между десятью крупнейшими девелоперами, работающими в Москве. Это значит, что процесс роста предложения будет сопряжен с сильной монополизацией рынка: останутся 12-15 игроков. При этом малые и средние застройщики постепенно уйдут из Москвы».

Еще более негативное воздействие внешние факторы могут оказать на спрос, который Мария Литинецкая назвала «слабым звеном российской жилищно-строительной отрасли». Уже заметно негативное влияние санкций, которые вызвали снижение курса рубля дважды за последние шесть месяцев. Это дало повод Центробанку отказаться от дальнейшего снижения ключевой ставки, что подтолкнуло банки к повышению ставок по ипотеке в конце лета. Дальнейшая нестабильность в экономике и ужесточение политики ЦБ может привести к торможению ипотечного механизма восстановления спроса и развития жилищного строительства. По мнению Литинецкой, последствия могут быть серьезными, ведь около половины (50%) сделок со столичными новостройками в 2018 году стали возможными, благодаря привлеченным покупателями кредитам.

Наконец негативное давление на покупательскую способность населения окажут рост НДС, повышение пенсионного возраста, а также рост цен на ЖКХ, топливо, другие важные продукты и услуги. НДС подтолкнет стоимость почти всех товаров вверх. Пенсионная реформа приведет к росту безработицы, изъятию значительных средств у населения и сокращению заработных плат. В совокупности эти изменения негативно скажутся на настроениях покупателей жилья.

«По нашим оценкам, рост объема предложения в следующем году может достигнуть 25%, – резюмировала Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE. – При этом нестабильность в финансовом секторе в сочетании со слабым экономическим ростом предвещает замедление темпов роста спроса или вовсе снижение покупательской активности. Тенденция к плавному повышению цен может сохраниться до конца года, но в следующем году цены могут начать снова стагнировать».

Источник:

Метриум