понедельник, 3 декабря 2018 г.
Распродажа недвижимости: оригинально, но чревато провалом спроса
Black Friday Real Estate - неординарный маркетинговый ход, помогающий «раскачать» покупателей и привлечь их внимание к объектам участников акции. Проблема в том, что любая искусственная активизация рынка всегда заканчивается последующим провалом спроса. В этом смысле отголоски предыдущей, неформальной «черной пятницы», случившейся в декабре 2014 года, ощущаются до сих пор, отмечает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.
Локальный ажиотаж
17-19 июля состоялась первая на отечественном рынке недвижимости официальная распродажа, организованная ассоциацией REPA и коммуникационным агентством «Медиа-Шторм». В Black Friday приняло участие 47 компаний Москвы и Подмосковья, выставивших на продажу 2707 лотов, в том числе 1759 квартир, 388 апартаментов, 60 лофтов, 47 коттеджей, 34 таунхауса и 419 земельных участков.
Еще до начала акции 47 295 человек оставили заявки на сайте и подписались на уведомление о начале распродажи. В основном пользователи ждали информации по конкретным объектам. Таких заявок было 30 236.
По данным организаторов, в течение акции на сайте мероприятия покупатели забронировали 511 лотов, еще 196 лотов было куплено. Всего в ходе Black Friday Real Estate на электронной площадке было выставлено на продажу более 1,5 млн кв. м жилья со скидками до 37%, сообщила пресс-служба зампреда правительства Московской области Германа Елянюшкина.
Сколько всего квартир-лофтов-участков и т.п. в итоге удалось продать застройщикам, станет ясно недели через две-три, так как оформление сделки с недвижимостью требует времени, отмечали организаторы «Черной пятницы».
Участникам акции, по крайне мере среди публично выразивших свое мнение, мероприятие понравилось. «Результаты «Черной пятницы» считаю более чем удачными - мы заключили 30 договоров, которые уже оплачены, и еще в работе 50 броней», - заявила Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой»
«Метриум Групп» продал порядка 10% от выставленного объема, а после рассмотрения всех ипотечных заявок показатель может вырасти до 15%, отметила гендиректор компании Мария Литинецкая. «ДОНСТРОЙ» в рамках акции реализовал 28 квартир общей стоимостью более 625 млн рублей. Половина сделок прошла по флагманскому проекту компании – кварталу «Сердце Столицы».
В ЖК «Мелодия леса» (проект ГК «САПСАН») в течение трёх дней проведения акции было зарегистрировано более полусотни заявок от покупателей и потенциальных клиентов. 39,6% запросов уже к утру 20 июля завершились сделками. «Такое количество продаж в течение всего трёх дней – очень высокий показатель», - отмечают в компании.
Впрочем, открыто радуются по поводу «Черной пятницы» пока лишь застройщики многоквартирного жилья. И, по всей видимости, на это есть серьезные причины.
«В загородном сегменте средней и высокой ценовых категорий ситуация значительно отличается. Так, в акции участвовал посёлок «Княжье Озеро» (премиум-сегмент, 24-й км Новорижского шоссе). Здесь было принято три заявки. Семь потенциальных покупателей в ходе трёх дней «Чёрной пятницы» изъявили желание приобрести дом в коттеджном посёлке «Ла-Манш» (сегмент «комфорт+» и «бизнес», 55-й км Новорижского шоссе)», - говорится в сообщении ГК «САПСАН». То есть коттеджи, даже со скидками, в нынешних условиях покупателям не очень нужны. Что, в общем-то, логично: в отличие от квартиры, загородное жилье («второй дом») не является предметом первой необходимости и в кризис первым страдает от падения спроса (см. «Загородная недвижимость: покупатели хотят «дешево и сердито»).
Реакция властей
Мероприятие заинтересовало не только застройщиков и покупателей, но и подмосковные власти, которые отнеслись к самой идее продажи жилья с большими скидками крайне негативно. Подмосковный вице-премьер Герман Елянюшкин заявил о риске появления новых обманутых дольщиков и пообещал с помощью регионального Минстроя и коллег из налоговой организовать застройщикам-участникам акции массу неприятностей (в рамках закона).
Более того, правительство Московской области обнаружило проблемный актив среди лотов, выставленных на продажу в рамках «Черной пятницы» - ЖК «Валь д'Эмероль», застройщиком которого является ЗАО «Ипотечная компания М-6». По словам Германа Елянюшкина, по объекту имеются неисполненные застройщиком 2688 договоров долевого участия на общую сумму свыше 8 млрд руб. и в настоящее время администрация Одинцовского района рассматривает вопрос о проведении мероприятий по признанию жилого комплекса проблемным.
Впрочем, представители застройщика утверждают, что в ходе акции продавали жилье только в уже готовых домах жилого комплекса.
Зато московское правительство примера с подмосковных коллег не брало и особой нервозности по поводу акции не проявляло. Спокойствие столичных властей, по всей видимости, объясняется тем, что, в отличие от Подмосковья, где зазор между себестоимостью строительства и рыночными ценами действительно невелик, в Москве ценам есть куда падать в среднесрочной перспективе.
Оригинальный маркетинговый ход, но не панацея
«Black Friday - закономерное следствие стагнации спроса. Застройщики понимают, что в условиях падения доходов населения и проблем с ипотекой надо предпринимать шаги, выходящие за рамки стандартных скидочных акций на своих объектах», - отметил руководитель www.irn.ru Олег Репченко в эфире программы «Экспертиза» на радио «Столица FM».
Фактически, акция иллюстрирует фундаментальные изменения на рынке, где правила игры теперь определяет покупатель. «Раньше, очень долго, рынок недвижимости был рынком продавца, никакой необходимости устраивать распродажи не было, наоборот, застройщики соревновались, кто быстрее поднимет цены, потому что квартиры разлетались как горячие пирожки. Сейчас очевидно, что платёжеспособного спроса не хватает - то есть жилье людям нужно, но у них нет прежних бюджетов. Девелоперы отдают себе в этом отчет и идут клиентам навстречу», - добавил Олег Репченко.
При этом не исключено, что участники Black Friday в своем стремлении навстречу покупателям зашли еще недостаточно далеко: скидки на значительную часть лотов не превышали ныне обычных для рынка 5-10%. Хотя максимальный размер скидок и без всяких распродаж в настоящее время достигает 20-25%.
«Люди, которые действительно хотели купить жилье, но ждали распродажи, так как на желаемый объект им денег не хватало, скорее всего, рассчитывали на более значительный дисконт. Конечно, скидки в 70-90%, как на одежду, на рынке недвижимости невозможны, но 20-25% - это вполне реально, и такой дисконт мог бы существенно увеличить число потенциальных покупателей. Созданный вокруг акции ажиотаж вылился в достаточно большое количество бронирований, но сколько из них приведут к сделкам – большой вопрос. Одно дело – под влиянием эмоций нажать кнопочку, совсем другое – реально отдать огромную сумму денег», - отметил руководитель IRN.RU.
Однако даже если мероприятие окажется суперуспешным, не факт, что его закономерные последствия обрадуют застройщиков. Дело в том, что после любой масштабной распродажи рынок на некоторое время умирает, так как такие акции собирают весь имеющийся спрос. Нечто вроде неформальной распродажи имело месте на рынке в конце прошлого года, когда напуганные девальвацией рубля граждане спешно вкладывали свои рублевые накопления в недвижимость. Однако рекордные продажи застройщиков в декабре 2014 г. обернулись провалом спроса в 2015-м.
«Застройщики по аналогии с 2009 г. ожидают активизации рынка в сентябре, но может оказаться, что потенциал для этой активизации был истрачен сейчас. Акция не добавила спроса, произошло его перераспределение: покупатели, которые могли бы выйти на рынок в августе-сентябре-октябре, купили все, что хотели, в ходе распродажи», - пояснил эксперт.
В общем, Black Friday Real Estate, будучи сама по себе интересным экспериментом, способным временно активизировать продажи на объектах участников акции, панацеей для рынка, естественно, не является. Снижение объемов продаж у застройщиков связано с кардинальными изменениями в экономике, которые маркетинговыми инструментами нивелировать в принципе невозможно. Да и маркетинговый эффект от акции в случае ее повторения будет более скромным, так как мероприятие потеряет новизну.
Источник:
http://www.irn.ru
Олигархи перестали брать ипотеку
По итогам 1-го кв. 2014г. доля сделок на первичном рынке ЦАО с привлечением ипотеки составила всего 10% - подсчитали аналитики Contact Real Estate. При этом большая часть (92%) ипотечных сделок на рынке элитных новостроек приходится на квартиры стоимостью до 2,5 млн долл.
Напомним, по данным Contact Real Estate, за первые три месяца 2014г. на первичном рынке ЦАО было реализовано 123 объекта, что на 1,6% ниже показателей аналогичного периода 2013г. (125 объектов). В денежном эквиваленте за 1-й квартал 2014г. было реализовано объектов на сумму 241,496 млн долл., что на 1% ниже показателей аналогичного периода 2013г.
Таким образом, из 123 сделок в сегменте элитных новостроек - 12 пришлось на ипотеку. При этом, 8% покупок с помощью ипотеки пришлось на бюджет от 1,5 млн до 2 млн долл., 42% ипотечных сделок пришлось на квартиры с бюджетом от 2 млн до 2,5 млн долл., 50% ипотечных сделок было совершено с квартирами бюджетом от 1 млн до 1,5 млн долл.
Генеральный директор компании Troika Estate Крючкова Татьяна согласна с мнением экспертов Contact Real Estate. По ее подсчетам, доля ипотечных сделок на рынке элитных новостроек невелика и не превышает 5-10%. По данным специалистов агентства Troika Estate, доля ипотечных сделок за 2013 г. составила 6%. Большинство ипотечных сделок было в сегменте бюджетов до 3 млн долл.
Руководитель отдела городских продаж департамента жилой недвижимости компании Knight Frank Ольга Тараканова также отмечает, что ипотечные кредиты охотнее привлекаются в сегменте от 1,5-2 млн долл. за квартиру, и реже – в сегменте от 4-5 млн долл. за квартиру.
«Богатые люди в нынешнее нестабильное время стараются не обременять себя кредитами, а напротив, вкладывают свободные средства в первоклассную недвижимость как надежное средство сохранения капитала. Это касается именно высокобюджетного сегмента новостроек», - говорит управляющий партнер Contact Real Estate Денис Попов.
Он отмечает, что в раньше сделки стоимостью от 3 млн долл. с привлечением заемных средств были не редкостью для элитного рынка. Люди предпочитали не вытаскивать «живые» деньги из бизнесов и часто брали кредиты для покупки дорогой недвижимости.
Напротив, руководитель отдела городских продаж департамента жилой недвижимости компании Knight Frank считает, что в связи с нестабильностью в банковском секторе и валютными колебаниями на рынке в течение 1-го кв. 2014 года, покупатели элитной недвижимости стали больше интересоваться возможностью привлечения ипотечного кредита. Богатому покупателю проще взять ипотечный кредит, так как для него недвижимость – одна из форм сохранения денег. В то же время для представителей среднего бизнеса или покупателей эконом-класса кредит может стать существенным обременением, если начнутся проблемы с источником доходов, добавляет Ольга Тараканова.
С ней согласна директор по работе с ключевыми клиентами Kalinka Real Еstate Consulting Group Полина Меделяновская. Эксперт считает, что сейчас доля сделок по покупке жилья элитного класса с привлечением ипотеки составляет не менее 20%. «Диапазон стоимости жилья достаточно велик. Мы закрываем сделки по покупке жилья с привлечением ипотечных кредитов как стоимостью от 1,5 млн долл., так и 17-18 млн долл.», - уточняет Меделяновская.
По ее словам, сейчас банки очень охотно делают предложения на покупку жилья в строящихся элитных комплексах. При желании клиент может найти ипотечные программы со ставками в 11-11,5% годовых. «Покупатели дорогой недвижимости внимательно считают доходы и расходы, для них выгоднее взять рублевую ипотеку, чем вытащить деньги из бизнеса. Что касается валютных кредитов, то они перестали пользоваться популярностью со времени кризиса 2008 года», - добавляет директор по работе с ключевыми клиентами Kalinka Real Еstate Consulting Group.
«Основная мотивация на привлечение ипотеки при осуществлении сделки на рынке элитного жилья имеет персонифицированный характер. Например, покупатель не планировал приобретение квартиры, но ее перспективность с точки зрения ликвидности, хорошего расположения и оптимальной цены на старте продаж побуждают покупателя к совершению сделки. Как говорится, «ну очень хочется купить именно эту квартиру». Плюс следует учитывать, что в практике реализации масштабных проектов на рынке элитного жилья девелоперами предлагаются ипотечные программы от ведущих банков», - добавляет генеральный директора компании Troika Estate.
Источник:
РБК-Недвижимость
Строим будущее: больше школ и детских садов
Современные детские учреждения открылись сразу в четырёх микрорайонах, которые Домостроительный комбинат №1 возводит в Новой Москве и Подмосковье. Этот учебный год многие юные новосёлы встретили в только что построенных школах, а самых маленьких родители проводили в уютные новые группы детских садов.
Солнцево-Парк
В Новомосковском районе города Москвы в ЖК «Солнцево-Парк» строители сдали к началу осени сразу два детских сада, на 140 и 230 мест. Добротные монолитно-кирпичные здания строились по индивидуальному проекту. Потрясающая идея проекта –– стеклянный атриум, благодаря которому главный холл залит ярким дневным светом. Для гармоничного развития детей предусмотрено всё: физкультурный зал с уникальными мини-тренажёрами, и красивый актовый зал, где будут проходить музыкальные занятия, праздники и театральные представления. В каждой группе есть столовая, просторная игровая комната, уютная спальня, туалет и удобная раздевалка –– в таком детском саду малышам будет весело и уютно.
Здесь же открылась школа на 1000 учеников: суперсовременная, четырёхэтажная, с отлично оборудованными классами, актовым и спортивным залами, просторной столовой и медкабинетом, где будут вести приём специалисты. На школьной территории есть большая площадка для торжественных мероприятий, специально выделенная игровая зона для учеников младших классов, а ещё –– собственный спортивный комплекс (большой стадион с трибунами, велотрек, беговые дорожки, волейбольная и баскетбольная площадки).
Бутово-Парк
В микрорайоне
«Бутово-Парк», который активно застраивает Домостроительный комбинат №1, важнейшие объекты социальной инфраструктуры возводятся в рекордные сроки. Ещё не все новосёлы получили ключи от квартир, а два детских сада на 130 и 95 мест и новая школа на 275 мест уже готовы принять детей. Почётным гостем на торжественном открытии школы был Андрей Воробьёв (врио губернатора Московской области), который отметил заслуги строителей и назвал ситуацию уникальной. Обычно жителям новостроек приходится подолгу ждать открытия детских учреждений, но этот жилой комплекс можно назвать образцово-показательным. Как сказал г. Воробьёв, такие проекты должны становиться ориентиром для всех застройщиков.
«Бутово-Парк» –– необычный микрорайон, и не только в отношении первоочередного внимания к социальной инфраструктуре. Территория застройки, прилегающая к лесопарковой зоне, блаприятна с точки зрения экологии. На большом участке зеленой полосы обустроят великолепный парк, где в полной безопасности будут бегать и играть дети, а взрослые смогут спокойно отдыхать после трудовой недели. Что касается транспортного сообщения, то после расширения дорожного полотна значительно улучшилась пропускная способность Расторгуевского шоссе.
В общей сложности в микрорайоне будет 8 детских садов на 1660 мест, 7 общеобразовательных школ на 5335 мест, две поликлиники и физкультурно-оздоровительный центр. Здесь планируют возводить православный храм и Русский культурно-просветительский центр. «Бутово-Парк» обещает стать одним из лучших микрорайонов ближнего Подмосковья.
Центр-2 (город Железнодорожный)
ОАО «Домостроительный комбинат №1» возводит целый жилой комплекс в г. Железнодорожный -
ЖК «Центр-2». Уже этим летом началось заселение четырех корпусов. Произведено благоустройство территории, продолжают возводиться объекты инфраструктуры. Ко Дню Знаний здесь открылся детский сад «Светлячок», где будут воспитываться 220 малышей. В комфортабельном здании светлые и просторные группы с большими окнами, обставленные новой уютной мебелью. В «Светлячке» вырастят будущих звёзд: в детском саду есть спортивный, актовый и музыкальный залы. В уютной столовой у малышей непременно появится хороший аппетит, а готовить еду для них будут в отлично оборудованном пищеблоке. Территория двора поделена на прогулочные участки, для маленьких непосед построены качели, игровые городки и спортивная площадка.
На торжественном открытии детского сада звучали приветственные речи почётных гостей, и слова благодарности в адрес строителей, а затем состоялся праздничный концерт. Примечательно, что в день рождения «Светлячка» представители власти заверили горожан: до конца 2013 года в Железнодорожном построят еще 5 детских садов.
Микрорайон «Катюшки» (г. Лобня)
В
микрорайоне «Катюшки», который ДСК-1 возводит в подмосковном городе Лобня, тоже строятся школы и детские сады. Несмотря на то, что городская инфраструктура хорошо развита и кварталы новостроек соседствую с обжитыми районами, застройщик считает необходимым обеспечить жильцов самыми важными объектами. В «Катюшках» уже открылся один детский сад на 140 мест, второй достроен и ожидает торжественного открытия. Строительство новой школы также завершено.
Школы и детские сады - обязательная составляющая всех проектов, где ведет комплексную застройку ДСК-1. Безусловно, наличие детских учреждений повышает привлекательность новостройки. Но прежде всего - это вклад в будущее, ведь дети должны расти и развиваться в комфортных условиях.
«Цепочка» до квартиры доведет
В силу разных причин петербуржцам, желающим улучшить жилищные условия, приходится соглашаться на участие в «цепочках». К каким дополнительным рискам это может привести, БН рассмотрел на конкретных примерах из практики агентств недвижимости.
Основным риском участия в «цепочках» оказывается угроза, что сделка растянется не на один год, а то и вовсе может не состояться.
Выход на «встречку»
По разным оценкам, от 80 до 90% сделок на петербургском рынке недвижимости проходят в рамках «цепочек». И каждая «цепочка» в среднем включает три-четыре продажи.
Напомним, «цепочка» – это обиходное название альтернативной сделки. То есть операции, в которой одно лицо приобретает недвижимость у второго, второе у третьего и так далее.
И, как отмечает руководитель Центра ипотечного кредитования петербургского филиала банка ВТБ24 Татьяна Хоботова, Петербург из-за высокой доли таких сделок вполне заслуживает титула столицы «цепочек». По словам Татьяны Хоботовой, когда ее коллеги из других городов узнают о масштабах сложившейся в Петербурге «альтернативной» практики, то неизменно выражают крайнее удивление.
Причиной возникновения «цепочек» служит отсутствие у большинства горожан свободных денег. И, согласно «легендам» петербургского рынка недвижимости, самой длинной альтернативной сделкой в городе была «цепочка» из 14 квартир.
Впрочем, в связи с ростом популярности ипотеки альтернативные сделки постепенно становятся все короче. «Длинные «цепочки» исчезли с рынка», – отмечает главный аналитик Группы компаний «Бюллетень Недвижимости» Сергей Бобашев.
Например, самая длинная «цепочка», которую сопровождало в минувшем году агентство «НДВ СПб», состояла из шести жилых объектов. По словам руководителя департамента городской недвижимости «НДВ СПб» Алины Жуковой, первоначально в агентство обратился клиент с задачей продать его двухкомнатную квартиру и купить трехкомнатную с небольшой доплатой (не более 700 тыс. руб.).
На эту «двушку» был найден покупатель, которому самому требовалось продать две комнаты в разных районах и взять ипотеку на оставшуюся доплату (была одобрена ипотека банка «Санкт-Петербург»). Комнаты были проданы двум покупателям с ипотекой «Сбербанка».
Продавцу комнат была подобрана «встречка», но не в прямой продаже. «Разъезжались муж с женой. Нам удалось подобрать двухкомнатную квартиру в строящемся доме для жены и комнату на вторичном рынке в центре города для мужа, – уточняет Алина Жукова. – На время строительства для супруги была арендована однокомнатная квартира на длительный срок».
То есть любому петербуржцу, настроенному улучшить свои жилищные условия путем продажи старого жилья, надо понимать следующее. Чем сложнее запрос, тем с большей вероятностью риэлторы предложат участие в «цепочке».
Торопиться не получится
Одним из существенных минусов «альтернативы» оказывается более долгий, чем при обычных сделках, срок проведения всех операций.
Как рассказывает эксперт направления «Жилой фонд» АН «Итака» Марина Вязовая, некая семья владела двумя комнатами в трехкомнатной коммуналке. Семья хотела за счет продажи комнат и привлечения ипотечного кредита приобрести двухкомнатную квартиру. Но соседка по коммуналке намеревалась сама выкупить эти комнаты и, в период накопления нужной суммы, препятствовала продаже комнат другим лицам.
И только когда деньги были накоплены, семья продала комнаты соседке и купила «двушку». А ее хозяева, в свою очередь, смогли переехать в четырехкомнатную квартиру, которая их давно «ждала».
Но следует уточнить, что по времени «цепочка» растянулась ни много ни мало на полтора года.
А ведь сегодня цены на разные объекты рынка недвижимости растут непропорционально. То есть, по большому счету, все это время сделка пребывала под угрозой срыва. «Чем больше времени занимает проведение сделки, тем выше вероятность, что кто-то из участников передумает, а у кого-то закончится срок одобрения ипотеки», – поясняет Сергей Бобашев. При этом, по словам эксперта, в кризисные периоды, когда цены начинают заметно колебаться, вероятность разрыва «цепочек» возрастает многократно.
«Громоздкие «цепочки», как правило, просто не доходят до реализации, так как либо собственникам объектов и покупателям не удается договориться по всем проблемным вопросам, либо у кого-то меняются обстоятельства», – пояснил БН директор департамента розничного бизнеса Нордеа Банка Вячеслав Лясевич. Соответственно, один из объектов «выпадает» из общей схемы сделки, что влечет за собой распад всей «цепочки».
Вороньи слободки
Многие участники рынка считают сделки по расселению многокомнатных коммуналок еще более сложными, чем «цепочки». Во-первых, на многокомнатную квартиру будет непросто найти покупателя.
Во-вторых, наверняка риэлтору придется столкнуться с застарелыми межличностными конфликтами между владельцами комнат. Что также не способствует упрощению сделки.
Тем не менее профессионалы с такими задачами вполне могут справиться. «В конце декабря 2012 года была завершена сделка по расселению четырехкомнатной коммунальной квартиры на Московском проспекте общей площадью 148 кв. м, – рассказывает менеджер городского отдела «Александр Недвижимость» Людмила Сумкина. – Сделка проходила поэтапно и заняла около пяти месяцев».
В коммунальной четырехкомнатной квартире проживали две семьи с несовершеннолетними детьми и одинокий мужчина. Четвертая комната находилась в собственности у города. И один из собственников заключил договор с Горжилобменом о выкупе этой комнаты с рассрочкой платежа до конца 2017 года.
«Расположение квартиры рядом с метро «Московская», а также то, что квартира находилась на первом этаже, позволило нам позиционировать и предлагать этот объект под коммерцию», – уточняет риэлтор.
Довольно быстро был найден покупатель – компания, которая планировала перевести жилое помещение в нежилое и использовать под офис.
«Мы смогли убедить покупателя внести необходимую сумму в Горжилобмен за четвертую комнату, оформив ее в собственность одного из расселяемых, – констатировала Людмила Сумкина. – Также отмечу, что две комнаты были выкуплены инвестором для проведения в будущем мены. Чтобы избежать удорожания расселяемого объекта».
В итоге первая и вторая семьи смогли приобрести двухкомнатные квартиры. Третий жилец предпочел получить деньги в размере 3,1 млн руб. А за сумму от выкупа компанией комнаты у Горжилобмена мужчина купил однокомнатную квартиру.
Риэлтор уточняет: если бы расселяемые клиенты продавали свои комнаты отдельно, то их цена была бы на 40% ниже.
Лебедь, рак и щука
Но главная проблема «альтернативных» сделок в том, что при их проведении риски суммируются. И, в частности, чем больше участников операции, тем выше опасность столкнуться с недобросовестным поведением одного из фигурантов.
В связи с этим заместитель гендиректора АН «Невский простор» Алла Шинкевич вспоминает следующую историю.
Москвичи брали ипотеку на покупку трехкомнатной квартиры в Купчино (504-я серия). Продавец «трешки» переезжал в однокомнатную квартиру на Васильевском. Продавец «однушки» доплачивал собственные средства, брал ипотеку и покупал трехкомнатную квартиру в соседнем доме на ВО. А продавцы трехкомнатной квартиры на ВО покупали четырехкомнатную квартиру, доплачивая свои средства. При этом последняя квартира находилась в прямой продаже.
«Вся сделка прошла бы идеально, если бы не одно «но», - комментирует Алла Шинкевич. – После регистрации всей «цепочки» продавец «однушки» на ВО решил нарушить условия договора и не освободил квартиру в назначенный срок». Он уже делал ремонт в купленной трехкомнатной квартире и не хотел переезжать в неотремонтированное жилье.
«Из Москвы уже приехал контейнер с вещами, – резюмирует специалист. – И только благодаря грамотно составленному договору удалось повлиять на недобросовестного продавца».
Проще говоря, если сопровождающий сделку риэлтор профессионально подкован, возникающие проблемы обычно разрешимы.
Но в вышеописанной истории попытался нарушить договор только один из клиентов. Если бы таковых оказалось больше, «альтернатива» превратилась бы в бесконечную череду судебных тяжб.
Соответственно, Вячеслав Лясевич утверждает, что при «цепочке» из четырех или более объектов недвижимости вероятность успешной сделки резко снижается.
В сухом остатке
Таким образом, можно подытожить, что на участие в «цепочке» имеет смысл соглашаться тем горожанам, у кого «на руках» сложнореализуемый объект. Или тем, кто настроен продать свою собственность выше среднерыночного предложения. Но при этом придется запастись терпением.
Автор: Игорь Чубаха
Источник:
БН.ру
Ипотека в Москве: мало кто может себе позволить
Зато квалифицированных консультантов очень много
Сбербанк сообщил, что переходит на новую модель обслуживания клиентов по ипотеке, расширяя сеть приема заявок на ипотечные кредиты. Теперь для подачи заявки клиенту не обязательно обращаться в ипотечный центр – это можно сделать в любом отделении банка. Там же он может получить консультацию. Если в 2013 году клиентов консультировали по ипотеке примерно 2000 сотрудников Сбербанка, то к концу 2014 г. количество квалифицированных ипотечных продавцов-консультантов увеличится до 20 000 человек.
Удивительно, считают в аналитическом центре «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU». Спросите любого владельца сети ларьков по продаже цветов: насколько легко ему найти квалифицированный персонал для своих точек? Он может увеличить число сотрудников в 10 раз за год, даже если ему бабушка оставила миллионное наследство? Или все же хороший персонал нужно готовить, следить на первых шагах? А как уследить за 20 000 сотрудников?
А ведь речь идет не о приобретении букета.
Квартира будет подороже
Итак: число ипотечных центров Сбербанка, в которых проводится сделка, до конца года вырастет до 250. В этих центрах клиенту доступен полный перечень необходимых услуг, включая подбор агентства недвижимости, выбор квартиры, оформление и регистрацию сделки, страховые услуги. В каждом ипотечном центре Сбербанка клиент получает индивидуальное обслуживание персональным менеджером в удобное для клиента время.
Задумаемся
А как выглядит подбор агентства недвижимости? Это те, кому удалось заключить договоры со Сбербанком, или те, с которыми есть договоренности у клерков? Число последних должно за год вырасти в 10 раз. Одно другого не исключает, отмечают в www.irn.ru.
«Программа преференций от партнеров Сбербанка позволяет клиенту не только сориентироваться в выборе надежного агентства недвижимости или строительной компании, но и получить скидки на услуги, – отметил вице-президент – директор департамента организации розничного обслуживания и продаж Сбербанка Анатолий Попов. – Время клиента на поиск объекта недвижимости и сроки оформления сделки значительно сокращается».
Со 2 апреля 2014 года Сбербанк начал принимать заявки на ипотечные кредиты всего по двум документам: новые клиенты банка, которые хотят сэкономить время при оформлении документов, теперь могут подать заявку по паспорту гражданина РФ и второму документу, удостоверяющему личность.
Для справки:
Доля Сбербанка на рынке ипотечного кредитования составляет 50,1%. В 2010 – 2013 гг. ипотеку в Сбербанке получили 1,4 млн российских семей. За этот период банк выдал 1,7 трлн рублей ипотечных кредитов. В 2013 году Сбербанк выдал ипотечных кредитов на 650 млрд рублей.
Новыми правилами не замедлили воспользоваться продавцы новостроек. Клиенты «Азбуки Жилья», которые хотят получить ипотечный кредит от Сбербанка на строящееся или готовое жилье, теперь могут подать заявку всего по двум документам: паспорту гражданина РФ и второму документу, удостоверяющему личность (водительским правам, военному билету, загранпаспорту). Данное нововведение направлено на упрощение процесса улучшения жилищных условий с помощью ипотечного кредита и увеличение покупательской активности населения.
В рамках партнерской программы для клиентов агентства недвижимости, получающих заработную плату на счета, открытые в Сбербанке, будут продолжать действовать и льготные требования к пакету документов – для подачи заявки на кредит достаточно паспорта гражданина РФ и заполненной анкеты.
Аналогичное заявление распространила компания ОПИН. Нововведение направлено на дальнейшее упрощение процесса улучшения жилищных условий с помощью ипотечного кредита в Сбербанке.
Основные параметры предложения: не требуется предоставления документов о трудовой занятости и финансовом положении заемщика, срок кредита – до 30 лет, минимальный размер первоначального взноса – 40% (на территории обслуживания Юго-Западного банка Сбербанка – 30%), по данным банка.
Для клиентов компании ОПИН Сбербанк России выдает ипотечный кредит всего по двум документам. Предложение распространяется на покупателей квартир в ЖК «Павловский квартал», ЖК VESNA и ЖК «Парк Рублево». Подать заявку на кредит можно в первый же визит.
Посчитаем для интереса
Как свидетельствует база «Поиск недвижимости RealSearch.Ru», покупка квартиры в «Парке Рублево» обойдется в 16,1 млн – 71,0 млн руб. Цена квадратного метра от 205 035 до 250 425 руб. Допустим, банк предоставит одну из наименьших на сегодняшний день ставок – 12% годовых. Ипотечный калькулятор свидетельствует: при первоначальном взносе в 40% и сроке кредита на 30 лет покупка самой дешевой квартиры обойдется в ежемесячный взнос в 99 364 руб. (величина переплаты составит более 26 млн руб.). А если есть в наличии 28,4 млн руб. в качестве первого взноса за самую дорогую квартиру, то следующие 30 лет придется платить по 438 189 руб. ежемесячно, переплатив в общей сложности 115 148 015 руб., а всего потратив 186 148 015 руб. За квартиру стоимостью 71 млн руб. Радостная перспектива. Разумеется, возникает вопрос: разумны ли кредиты такого размера без справок о доходах и проверки платежеспособности? Хотя то, что человек способен выложить более 28 млн руб. «на бочку» в качестве первоначального взноса, уже заставляет с уважением относиться к его финансовому положению. В противовес практике ипотечных кредитов без первоначального взноса, считают в www.irn.ru.
Источник:
http://www.irn.ru
Подписаться на:
Сообщения (Atom)