Пять новых законов, меняющих ипотечный рынок

Из новых законодательных инициатив БН выделил пять документов, способных уже в будущем году изменить конъюнктуру ипотечного рынка России.

Сегодня в российских министерствах и ведомствах на разных стадиях одобрения находятся несколько проектов документов, имеющих прямое отношение к ипотечному рынку. Одни законопроекты выгодны потенциальным заемщикам, другие – банкирам.

ЭЛЕКТРОННЫЕ ЗАКЛАДНЫЕ

В Госдуме прошел второе чтение законопроект «О внесении изменений в Федеральный закон “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” и Федеральный закон “Об ипотеке (залоге недвижимости)”». Главной задачей проекта является закрепление в российском законодательстве положений о выдаче и обращении закладных в электронной форме. Нововведение позволит кредитным организациям экономить на расходах по хранению бумажных закладных. Также снизится риск утери документов. «Выпуск бумажной закладной связан со значительным числом неудобств, издержек и рисков, которые возникают при работе с большими пулами закладных», – отмечают в Минэкономразвития.

Кроме того, введение электронных закладных будет способствовать развитию рынка ипотечных ценных бумаг. Это, в свою очередь, сократит себестоимость жилищного кредитования, и банки получат резервы для снижения процентных ставок.

Наконец, разработчики законопроекта обещают, что внедрение электронных закладных сократит число бумажных документов при выдаче ипотеки на 75%, а время их обработки – на 70%.

Отметим, что и сегодня у большинства игроков ипотечного рынка сроки одобрения ипотечных заявок достаточно комфортны для заемщиков: обычно – до трех дней для граждан, обращающихся в данный банк впервые. Впрочем, при запуске популярных скидочных программ, например перед Новым годом, привычные сроки зачастую срываются и очередь может растянуться на месяц. Будем надеяться, что внедрение электронных закладных поможет банкирам обслуживать клиентов быстрее и в периоды ажиотажного спроса.

СТАНДАРТ ДЛЯ ИПОТЕЧНОЙ ОЦЕНКИ

Рабочей группой при Экспертно-консультативном совете по оценочной деятельности Минэкономразвития России разработан проект федерального стандарта «Оценка для целей залога». «Настоящий федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при оценке для целей залога, включая оценку для целей ипотечного кредитования», – уточняют разработчики. Напомним, оценка жилой недвижимости обязательна при ипотечном кредитовании, рефинансировании кредитов и ряде других операций с недвижимостью. И банки щепетильно относятся к вопросу, какую из оценочных компаний аккредитовать, а какую нет. Дело в том, что часть оценочных отчетов вызывают у банков недоверие. Потенциальные ипотечные заемщики часто пытаются уговорить специалистов завысить в отчете стоимость залоговой недвижимости. «Большой проблемой во взаимодействии кредитных организаций и оценщиков является отсутствие официальных требований в части определения специфики оценки для целей залога», – рассуждает член Национального совета по оценочной деятельности Виктор Рослов.

Впрочем, эксперты утверждают, что ситуация нормализуется и без введения специального стандарта. Как отмечает руководитель направления залоговой службы Связь-Банка Александр Березин, пять лет назад его банк принимал лишь около 65% отчетов. А сейчас эта цифра колеблется в пределах 92-94%.

Между тем из 25 разработчиков нового федерального стандарта девять – сотрудники банков. И в предлагаемом стандарте есть положения, выгодные кредиторам в ущерб заемщикам. Так, проект обязывает проводить кроме оценки стоимости объекта и анализ его ликвидности, то есть давать прогноз, как быстро недвижимость удастся продать в случае дефолта заемщика. Понятно, что нестандартные объекты обладают слабой ликвидностью. И новые правила дадут банкам дополнительные аргументы, позволяющие снижать залоговую стоимость по таким объектам.

ИПОТЕКА И КОРРУПЦИЯ

Госдума 23 октября в первом чтении приняла поправки в закон «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам противодействия коррупции». Этот проект, кроме прочего, обязывает чиновников уже с 2015 года предоставлять сведения о расходах «по каждой сделке», если приобретается недвижимость и сумма таких сделок «превышает общий доход данного лица и его супруги (супруга) за три последних года».

По сведениям компании «Ника Эстейт», каждый четвертый объект элитной недвижимости в России покупается именно чиновниками. Наиболее популярны объекты стоимостью от 4 до 6 млн долларов.

При этом покупка недвижимости в ипотеку позволяет существенно занизить в декларации суммы расходов, чем чиновничье сословие все чаще пользуется. Таким образом, законодательное усиление борьбы с коррупцией будет способствовать росту числа ипотечных сделок в сегменте дорогой недвижимости.

ЛИШНЯЯ ЗАБОТА ДЛЯ БУХГАЛТЕРОВ

На прошлой неделе сразу во втором и третьем чтениях депутаты Госдумы приняли законопроект, который в марте этого года внесла председатель Комитета Госдумы РФ по финансовому рынку Наталья Бурыкина. Это поправки в Трудовой кодекс, отменяющие так называемое зарплатное рабство. Документ вступит в силу с момента его официальной публикации. С этой даты работники получат право сами выбирать банк, который будет обслуживать зарплатный счет – нужно будет за десять дней до выплаты зарплаты в письменном виде сообщить работодателю об изменении реквизитов счета.

Такая возможность важна для граждан, собирающихся взять ипотеку. Ведь, как правило, банки предоставляют зарплатным клиентам существенные скидки – до 1 процентного пункта. То есть если работник обслуживается в банке «А», но собрался взять жилищный кредит в банке «Б», ему всего лишь надо будет написать заявление в отдел кадров (или бухгалтерию).

Напомним, право самим выбирать зарплатный банк теоретически есть у наемных сотрудников и сейчас, но работодатели его в большинстве случаев узурпировали. Лишь около 10% юридических лиц оставляют этот выбор за персоналом. Во-первых, бухгалтерам проще работать с одним банком, а не с несколькими. Во-вторых, зарплатное обслуживание обычно является составной частью пакета услуг, предоставляемых банком компании.

Таким образом, внесение поправок в трудовое законодательство дает потенциальным заемщикам только дополнительный аргумент при желании перейти на обслуживание в другой банк. Тем не менее можно ожидать, что у социально активных граждан эта льгота окажется востребована.

БЭБИ-БУМ

На рассмотрение депутатов Госдумы поступил проект закона «О внесении изменений в статьи 7 и 10 Федерального закона “О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей”». Авторы документа предлагают разрешить получателям материнского семейного капитала (МСК) не ждать три года после рождения ребенка. Сейчас это требование обязательно.

При этом по новому закону тратить МСК на жилье разрешат вне зависимости от того, собираются ли родители использовать выделенные государством деньги на внесение первого взноса по ипотеке или на погашение уже выплачиваемого жилищного кредита.

Между тем, согласно статистике, в последние несколько лет 95% получателей семейного капитала используют эти деньги на улучшение жилищных условий. А две трети родителей – на погашение основного долга и уплату процентов по ипотеке.

Ежегодно сертификат на материнский капитал получает от 500 до 800 тысяч российских семей. Отмена трехлетнего лимита приведет к выбросу на ипотечный рынок дополнительно 1-1,6 миллиона сертификатов. Таким образом, принятие законопроекта приведет к кардинальному скачку продаж в сегменте «социальной ипотеки».

Кстати, в будущем году государство намерено потратить на программу 340 млрд руб. из федерального бюджета. Размер выплаты составит 451 тыс. руб.

Источник:

БН.ру

Быстрое и непременное восстановление цен на недвижимость может не произойти

То, что сейчас происходит в экономике и на рынке недвижимости, – это не кризис в классическом понимании, а скорее переход в новую реальность. Поэтому нет никаких гарантий того, что вслед за спадом обязательно начнется бурный рост и цены на жилье быстро вернутся на прежние уровни, заявил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко на конференции «Московского Бизнес Клуба» «Антикризисный план рынка недвижимости 2015».

Обычные кризисы, когда сначала все неадекватно раздулось, потом пузырь схлопнулся и вновь возобновился рост, имели место в 1998-1999 и 2008-2009 гг. Сейчас ситуацию скорее можно сравнить с 1991 г., когда в России поменялись глобальные макроэкономические реалии и вместо социализма мы начали строить некое подобие капитализма. Соответственно, надежды на достаточно быстрое восстановление рынка после завершения острой фазы кризиса в нынешних условиях могут и не реализоваться.

«Это не кризис, поэтому не стоит ожидать, что потом все непременно вырастет еще больше, чем было. …Сейчас, когда кардинально изменилась природа вещей, аргумент о неизбежном восстановлении рынка может оказаться несостоятельным», – подчеркнул эксперт.

Фундаментальное отличие новой макроэкономической реальности от старой заключается в отсутствии шальных денег, приходивших в Россию с Запада, которые и обеспечивали почти непрерывный рост цен на недвижимость в течение двадцати с лишним лет.

«Механизм жизни за счет шальных денег из тумбочки, в роли которой выступала главным образом Федеральная резервная система США, и привел к тому, что с 1991 г. недвижимость в Москве практически всегда дорожала. А если и дешевела, то не сильно и временно. И такие периоды спада как раз были хорошим моментом, чтобы закупиться дешево, потому что потом все равно будет дороже. Но в мире немало примеров, когда недвижимость дешевела очень долго и очень сильно. Это не значит, что негативный сценарий обязательно реализуется в России, но к нему надо быть готовым», – предупредил руководитель www.irn.ru.

Причин для роста цен на недвижимость нет

За последний год долларовые цены на недвижимость провалились на 30-40%. В рублях стоимость жилья осталась примерно на прежнем уровне, но при столь значительном ослаблении национальной валюты увеличение рублевых цен на 10-12% выглядит не слишком убедительно.

«Фундаментально рынок смотрит вниз. Я не вижу пока ни одного фактора, который позволил бы ценам расти. И укрепление рубля – это скорее дополнительный толчок к тому, чтобы цены пошли валиться, теперь еще и в рублях», – считает Олег Репченко.

В российской экономике просто нет средств, которые могли бы простимулировать восстановление цен. Дорогую нефть на ближайшие годы не прогнозируют даже самые смелые аналитики нефтяного рынка. Значительных зарубежных инвестиций в обозримом будущем не предвидится: с Западом мы фактически находимся в состоянии холодной войны. Соответственно, в скорую отмену санкций тоже мало кто верит – Америка обиделась на Россию всерьез и надолго. Есть надежда на Восток, на богатых китайцев и арабов, но они вряд ли сделают кассу.

Вторичные квартиры: медленное сползание цен вниз

По всей видимости, в первую очередь будут ползти вниз цены на вторичное жилье, даже в рублевом выражении, полагает эксперт. В отличие от новостроек, традиционно дорожающих по мере строительства, «вторичка» – это уже готовое жилье и там нет себестоимости, которая подпирала бы стоимость недвижимости снизу, большинство вторичных квартир были получены бесплатно в результате приватизации или по наследству либо куплены достаточно давно по ценам значительно ниже, чем сейчас. Завышенные ожидания продавцов – физических лиц, попытки привязать стоимость квартиры к курсу доллара – это тоже задел для снижения цен.

«На «вторичке» растет объем предложения, продажи идут не так хорошо, как хотелось бы. Думаю, в ближайшие несколько лет цены на вторичное жилье будут очень медленно сползать вниз, темпами 10-15% в год в рублях», – отметил руководитель IRN.RU.

Новостройки: рост цен за счет повышения стадии готовности

На первичном рынке картина иная. Во-первых, значительное снижение долларовых цен в этом сегменте уже произошло – даже в элитном сегменте застройщики большинства проектов были вынуждены конвертировать долларовые цены в рубли по суперльготному курсу.

Во-вторых, новостройки на этапе котлована всегда продаются ниже рынка и по мере повышения стадии готовности прибавляют в цене 15-20-25% только за счет превращения полуфабриката в полноценный продукт.

«Поэтому большинство новостроек будет сохранять восходящий тренд – от минимальной цены на старте продаж до повышенной после завершения стройки. Когда к этому прибавлялся общерыночный подъем цен, новостройки от старта проекта до сдачи в эксплуатацию могли дорожать на 30-50%, иногда до 100%. Соответственно, с учетом сползания общерыночных цен новостройки в Москве прибавят не 25% от нуля до готовности, а, может быть, 10-15%. То есть отрицательный тренд на первичном рынке, видимо, не сложится, но темпы удорожания новостроек по мере увеличения стадии готовности замедлятся», – пояснил Олег Репченко.

В-третьих, на рынке новостроек сложился тренд на снижение общего бюджета покупки за счет сокращения площадей.

«Очень много примеров, когда застройщик, не меняя цену метра, уменьшает площадь и благодаря этому снижает цену квартиры. В результате по сравнению с той же «вторичкой», уже построенными объектами ценник получается очень привлекательный: сейчас на рынке есть немало предложений по цене 2-3 млн руб. за квартиру в ближнем Подмосковье», – отметил Репченко.

Курс на оптимизацию бизнеса

Когда экономика росла, компании боролись за долю рынка, нередко страдая гигантоманией, особенно до прежнего кризиса. Все пытались занять побольше ниш, освоить побольше площадок, построить побольше объектов, быстрее конкурентов поднять цены и т.п. Вектор новой реальности – уместная и обоснованная оптимизация деловой активности.

Каждый знает, даже на примере ремонта в собственной квартире, что в стройку можно закопать бесконечное количество денег. Но если как следует заняться администрированием бизнес-процессов, то наверняка окажется, что и в девелопменте, и в риелторском бизнесе много на чем можно сэкономить не в ущерб качеству. Большие возможности в смысле оптимизации бизнеса, сокращения расходной части предоставляет аутсорсинг. Скорее всего, в ближайшие годы услуга fee-development будет становиться все более популярной.

«Однозначно сказать, что будет с ценами в конкретный момент времени, невозможно, рынок может «вильнуть» в любую строну. Многое будет зависеть от курсов валют, от макроэкономических показателей, внешнеполитической ситуации. Если смотреть идейно, в среднесрочной перспективе, а не здесь и сейчас, то рынок скорее смотрит вниз. Но из этого не следует ничего фатального. Да, участники рынка недвижимости привыкли жить в условиях роста цен, однако, например, на финансовом рынке, где периоды спада и роста сменяются очень часто, люди умеют зарабатывать на падающем рынке не хуже, чем на растущем. Поэтому в нынешних условиях основной вопрос даже не в том, какие будут цены – вырастут они или упадут. Главное – принять, что мир стал другим, расстаться с верой в непременный рост цен на недвижимость и начать приспосабливать бизнес к существованию в новых реалиях», – резюмировал эксперт.

Источник:

http://www.irn.ru

Средняя стоимость однокомнатной квартиры в Мытищах составляет 4,3 млн. рублей

Специалисты компании «Региондевелопмент» проанализировали рынок новостроек в подмосковных Мытищах. Согласно мониторингу, средняя цена квадратного метра по состоянию на август 2013 года составляет 91,7 тыс. рублей. С начала года этот показатель увеличился более чем на 7%.

На сегодняшний день в центральной части Мытищ в активной стадии строительства и продаж находятся 7 жилых комплексов. По данным аналитиков компании «Региондевелопмент», общая площадь жилья в этих проектах составляет 440 тыс. кв. м, из которых в продаже сегодня находятся чуть более 100 тыс. кв. м. Средняя цена квадратного метра в реализуемых квартирах составляет 91,7 тыс. рублей. При этом разница между минимальной и максимальной стоимостью «квадрата» составляет почти 70%.

Традиционно самым дорогим предложением на рынке является квадратный метр в однокомнатных квартирах. В подмосковных Мытищах этот показатель составляет 98,7 тыс. рублей. Чуть более чем в половине проектов цена метра в «однушках» уже перевалила за 100 тыс. рублей, однако в ряде жилых комплексов она еще остается ниже этой психологической отметки. К примеру, в ЖК «Квартал 9-18» квадратный метр в однокомнатных квартирах стоит в среднем 94,7 тыс. рублей.

Что касается общей стоимости квартир, то «однушка» в Мытищах сегодня стоит в среднем 4,325 млн. рублей. При этом разброс стоимости составляет от 2,6 млн. в проектах, где строительство еще даже не началось, до 6,7 млн. в жилом комплексе, который в ближайшие месяц-два будет введен в эксплуатацию. В «Квартале 9-18» стоимость однокомнатных квартир варьируется от 3,388 млн. до 5,022 млн. рублей. Данные квартиры представлены в корпусах, монолитный каркас которых практически закончен.

Как отмечают аналитики компании «Региондевелопмент», разница в стоимости квадратного метра в одно- и двухкомнатных квартирах в Мытищах превышает 10%. Средний показатель по «двушкам» сегодня равен 89 тыс. рублей/кв. м. Минимальная стоимость составляет 75 тыс. рублей, максимум – 111,5 тыс. рублей за квадрат. По среднему бюджету покупки цена двухкомнатных квартир на 1,5 млн. рублей превышает стоимость однокомнатных. Средняя стоимость составляет 5,823 млн. рублей.

Ну и наконец, средняя стоимость «квадрата» в трехкомнатных квартирах на локальном рынке составляет 88,1 тыс. рублей. Столь небольшая разница со средней ценой метра в «двушках» обусловлена значительно меньшим объемом предложения и очень высоким спросом, обычно не свойственным для сегмента квартир большой площади. Так, к примеру, в ЖК «Квартал 9-18» за первые 8 месяцев продаж было продано 47,7% от общего количества трехкомнатных квартир, при том, что доля проданных одно- и двухкомнатных квартир составляет 27,8% и 35,9% соответственно.

Средняя цена трехкомнатной квартиры составляет на текущий момент чуть менее 8 миллионов рублей - 7,946 млн.

«Рынок новостроек Мытищ уже не первый год является одним из самых привлекательных из всех городов Подмосковья. По темпам роста цен он постоянно соревнуется с Красногорском, то опережая, то чуть-чуть отставая. Сейчас же на местном рынке наметилась еще одна тенденция, которая в перспективе сделает его еще более привлекательным и закрепит за Мытищами лидирующую позицию. Я говорю об архитектурной составляющей. Проект «Квартал 9-18» стал первым, который предложил покупателям квартиры в домах с авторской архитектурой. Мы предлагаем нашим будущим жильцам квартиры-трансформеры, планировки которых можно менять в зависимости от потребностей, этому способствует также и наличие двух мокрых зон. Таким образом, сейчас у покупателя жилья в Мытищах есть возможность купить не просто квадратные метры, а жилое пространство, привлекательное еще и с эстетической точки зрения», - резюмирует Ольга Вальчук, генеральный директор компании «Региондевелопмент».

Справка о проекте

«Жилой квартал 9-18» в городе Мытищи – это проект, который задает новые стандарты жилья, сочетающие высокое качество архитектуры с формируемой комфортной средой проживания. В данном проекте мы доказываем, что современная городская жизнь может быть одновременно качественной, доступной и безопасной.

В составе «Жилого квартала 9-18» будут построены: детский сад на 115 мест, хоккейная школа олимпийского чемпиона Виктора Шалимова, центр дополнительного образования со школой искусств и медиа-центром. Пока Вы будете на работе, специалисты нашего координационного центра, по примеру английских частных школ, будут следить за Вашими детьми и информировать об их успехах.

В «Жилом квартале 9-18» будет построен современный фитнес-центр с 25-тиметровым бассейном и предоставлена развитая инфраструктура: кафе, магазины, салоны красоты, подземная парковка и другие услуги, которые соответствуют стандартам клубного дома и необходимы для качественной жизни в городе. Также благоустройство закрытой и безопасной территории жилого комплекса предусматривает: спортивные и детские развивающие площадки, велодорожки, аллеи для бега, открытый зимний каток, лавочки и фонтан.

Справка о компании

«Региондевелопмент» — основанная в 2011 году бывшими топ-менеджерами Coalco молодая компания с амбициозными целями и идеями, которая уже заслужила статус девелопера нового поколения. Основные направления деятельности компании — инвестиции и строительство жилой недвижимости в Московской области. Собрав опытную команду, мы стремительно движемся к целям, устанавливаем новые стандарты качества в отрасли и обязательно пополним портфолио новыми, интересными проектами.

Ипотека больше не хочет дешеветь

Банки не в силах поддерживать «понижающийся» тренд на ипотечном рынке – в марте некоторые из них повысили процентные ставки, вопреки слабо наметившейся месяцем ранее тенденции на снижение процентов. В итоге за март рублевая ипотека подорожала почти на 0,5%, а цена кредитов в иностранной валюте прибавила 3%, свидетельствует динамика индекса «БН-Ипотека».

Круче всех поднял ставки крупнейший петербургский банк, входящий в топ-20 банков страны – Банк Санкт-Петербург. С 25 марта он повысил проценты по рублевым и валютным кредитам на покупку жилья на вторичном рынке на 1-1,1%.

Объяснение этому можно найти в опубликованной на следующий день финансовой отчетности по международным стандартам. Из нее следовало, что у этого банка один из самых низких в отрасли уровень процентных доходов, при этом уровень просрочки по кредитам выше среднего и к тому же банк близок к исчерпанию возможности наращивать кредитный портфель – он нуждается в увеличении капитала. Капитал планируют пополнить за счет проведения осенью этого года дополнительной эмиссии акций примерно на 5,5 млрд руб.

Восполняем ресурс

В меньшей степени (на 0,25%) повысил ставки банк DeltaCredit, входящий во французскую банковскую группу Societe Generale. Он также планирует пополнить свои денежные ресурсы, правда, не за счет собственников, а привычным для себя способом – путем размещения облигаций на 5 млрд руб. Подобный шаг уже совершил Абсолют банк, выпустив ипотечных облигаций на 10 млрд руб. Принимает заявки инвесторов на 2,96 млрд руб. Банк Возрождение.

В общем, банкиры, активно наращивавшие ипотечные портфели в прошлом году, сейчас не менее энергично пытаются их рефинансировать, чтобы пустить свежие деньги в оборот. Инвесторы, по данным банков, с удовольствием берут ипотечные бумаги под 8,5-9,5% годовых, а это означает, что средняя розничная процентная ставка по ипотеке вряд ли опустится в обозримой перспективе ниже 13% годовых по рублевым кредитам.

Тревожная конъюнктура

Впрочем, не стоит рассчитывать, что подешевеют займы в иностранной валюте, не очень популярные у россиян в последнее время. Хотя стоимость финансовых ресурсов на внешних рынках традиционно ниже, чем на внутреннем, отечественные банкиры все чаще корректируют проценты по займам в иностранной валюте в сторону повышения.

При этом банки меняют условия кредитования по займам в инвалюте так, чтобы сделать их более привлекательными в глазах потенциальных заемщиков. Например, второй банк после Сбербанка – ВТБ24 – в марте пересмотрел ставки по валютной потеке – предложил заемщикам брать деньги в долг на приобретение готового жилья по единой ставке – 9,5% годовых и в долларах США и в евро (ранее минимальная ставка составляла 8,95%). Новая единая ставка будет действовать на любой срок до 50 лет, главное, чтобы первоначальный взнос превышал 30%. И все, других ограничений нет. Благодаря чему предложение ВТБ 24 остается одним из лучших на рынке – средняя процентная ставка по кредитам в долларах и евро на покупку жилья на вторичном рынке в последние полгода стабильно держится на уровне 9,95%.

Еще привлекательней может быть только программа с плавающей процентной ставкой, поскольку уже несколько месяцев подряд ставки на европейском межбанковском рынке снижаются, ипотечный кредит в евро и долларах на приобретение готового жилья можно сегодня взять в России под 5,7% годовых. Правда, нужно быть готовым к тому, что тренды на мировых рынках могут резко изменяться и ставки взлетят. Банковская система еврозоны – весьма ненадежная вещь, что подтверждает кипрский кризис.

В общем, при нынешней внешней конъюнктуре лучше не подвергать семейный бюджет проверке на прочность плавающими процентными ставками. Тем более что и внутренняя конъюнктура не блещет. Обменный курс рубля уверенно снижавшийся с ноября 2012 года, с февраля этого года растет и уже перешагнул отметку в 31 рубль за доллар США.

Негативная динамика обменного курса пагубно сказалась на стоимости жилищных кредитов в иностранной валюте – они существенно подорожали: только за март их цена (вычисленная как сумма ежемесячного платежа по кредиту) возросла почти на 3%.

В большей степени этот рост объясняется динамикой валютного курса и в меньшей – незначительным повышением банками процентных ставок.

Впрочем, отечественные аналитики пока не предрекают катастрофического обвала рубля, но, как говориться, еще не осень. Лучше самостоятельно посмотреть на динамику экономических показателей РФ (грузооборот, производство, экспорт и т. п.), которые не внушают оптимизма, и выбрать рублевую ипотеку «сердцем», пока она тоже резко не подорожала. Всегда лучше готовиться к худшему, надеясь на лучшее. И на всякий случай ознакомиться с опытом некоторых заемщиков, как взять ипотеку и не возвращать долг, сохранив за собой квартиру.

Справка БН

Индекс «БН-Ипотека» отражает стоимость ипотечного кредита в рублях и иностранной валюте.

Его значения рассчитываются ежемесячно с января 2010 года как аннуитет по ипотечному кредиту под залог приобретаемой недвижимости на вторичном рынке и под залог прав требования на первичном.

При расчете принимается срок кредита 10-15 лет, первоначальный взнос от 20%.

Для простоты применения индекса и сопоставимости его значений в национальной и иностранной валюте сумма кредита берется равная 1 тыс. руб., а для кредитов, номинированных в иностранной валюте, – $1 тыс.

Исходя из этих условий средний ежемесячный платеж по рублевому кредиту (без учета банковских комиссий) на покупку жилья на вторичном рынке составил в марте 12,685 руб. (за кредит, номинированный в иностранной валюте, придется заплатить $10,72 или 322,18 руб. по текущему курсу), а на первичном – 13,177 руб. ($11,35, или 351,96 руб.).

Индекс «БН-Ипотека» рассчитывается по предложениям 25 банков, ранжированных по объему выданных кредитов. Рассматриваются ипотечные программы АИЖК и собственные продукты коммерческих банков.

Для расчета берутся процентные ставки для обычных заемщиков «с улицы», а не «зарплатных» или иных клиентов банков, которые могут получить скидки в размере 0,5-1%.

При расчете индекса также учитывается динамика комбинированных, переменных ставок по ипотеке, зависящих от учетной ставки Банка России, а также ставок межбанковских рынков кредитования LIBOR, EURIBOR, Mosprime.

Из общего списка предложений выбираются наиболее интересные программы банков по стоимости заимствований на срок 10-15 лет. Однако не стоит забывать об условиях кредитования: минимальные ставки, как правило, доступны тем, кому ипотека не нужна. Большинству граждан, как показывает практика, за кредиты придется платить в том или ином банке по средней ставке предложения и выше.

Автор: Александр Ногов

Источник:

БН.ру

Квартира и развод: как быть?

Бюджет - 6 миллионов рублей. Какую недвижимость можно приобрести на эту сумму?

В прошлом году наш журнал начал серию статей о том, какую недвижимость можно приобрести на рынке Московского региона, располагая определенной суммой. В последней публикации мы говорили о 4 миллионах рублей. Сегодня поднимаем планку – до 6 миллионов. Как и следовало ожидать, возможности покупателя тут заметно расширяются.

Московская вторичка: все очень скромно

Начнем с варианта, который нравится очень многим: квартира в Москве (причем в старой - в границах, существовавших до 1 июля 2012 года) и уже готовая, обжитая. Из ответов, данных «Журналу о недвижимости MetrInfo.Ru» экспертами рынка, вывод получается такой: с шестью миллионами в кармане совсем уж бедным родственником на этом рынке вы себя не ощутите. С другой стороны, придется обойтись, выражаясь словами незабвенного А.И. Корейко, «без гусарства».

Заявленный бюджет позволяет приобрести в столице даже трехкомнатную квартиру. Однако прочих достоинств, кроме солидного числа комнат, не просматривается. «Объект будет малогабаритным (до 55 кв. м), в старом доме, в очень удаленном районе вроде Бирюлево, Новокосино или даже Зеленограда, - предупреждает Екатерина Лобанова, руководитель аналитического центра компании «ОПИН». – И вариантов будет не очень много, скорее – срочная продажа».

Если рассматривать двухкомнатные квартиры, то выбор окажется заметно больше. «Объекты площадью 40-50 кв. м в т.н. «рабочих районах», в домах постройки 60-70-х годов, - говорит Екатерина Лобанова. – А если нужна однокомнатная квартира, то она уже может быть в современном спальном районе, в доме более современной постройки, с кухней от 8 кв. м, с неплохим ремонтом (иногда даже под евро)».

От себя автор может добавить, что, к примеру, центр Москвы для покупателей с заявленной суммой окажется полностью недоступным. Согласно сервису «Оценка квартир в режиме онлайн» на портале www.irn.ru, самое «центральное», что можно приобрести за 6 млн руб. – это «однушка» в 30 кв. м в панельной пятиэтажке на изрядном удалении от метро «Таганская».

Первичный рынок: награда за терпение

Переместимся в сегмент новостроек. Сразу скажем, что волшебства не произойдет: пентхаусы на Остоженке и прочих «золотых милях» нам по-прежнему не по карману. Однако квартиры окажутся заметно лучшего качества.

«В пределах старой Москвы выбор за 6 млн не очень широк, но есть несколько проектов, - считает Денис Бобков, руководитель аналитического центра компании Est-a-Tet. – В частности, в мкр-не «Загорье» реализуются 1-комнатные квартиры площадью 30-43 кв. м за 4,7 - 6 млн руб. Причем проект уже построен и сдан, что, конечно, делает это предложение особенно интересным. В мкр-не «Царицыно-2», в корпусах, находящихся на подготовительном этапе, к продаже предлагаются двухкомнатные квартиры по цене от 5,8 - 5,9 млн руб.».

Наталья Бланкова, маркетолог компании «Эталон-Инвест», называет еще несколько адресов. Например, в ЖК «Эталон-Сити» в Бутово за 4 млн руб. можно приобрести квартиру площадью 30,4 кв. м, а за сумму чуть более 5 млн руб. – площадью 38,8 кв. м. Интересен мкр-н «Некрасовка» - там по цене 5,94 млн руб. продаются квартиры в 59,95 кв. м. Особенностью данного микрорайона является то, что там сегодня нет метро – добираться приходится от «Выхино», примерно 15 минут на автобусе. Но станция метрополитена уже строится, ее сдача запланирована на 2015-16 годы. Так что, проявив терпение (ожидая не только готовности самого дома, но и метро), можно в итоге получить квартиру очень достойного метража буквально в пяти минутах пешком от метро.

Еще одна возможность недорогого приобретения – апартаменты, которые сегодня стоят заметно меньше, чем квартиры аналогичного класса. Наталья Бланкова приводит пример: комплекс «Апарт Виль» на Дмитровском шоссе, где апартаменты свободной планировки в 34 кв. м продаются за 4,34 млн руб., а площадью 43 кв. м – за 5,94 млн руб.

Новая Москва: и 100 кв. м – не предел

Новая Москва (она же «присоединенные территории» - те, что включены в состав нашего города летом позапрошлого года) дает покупателю еще большие возможности. От рассмотрения здешней вторички откажемся (в силу ее, мягко скажем, неоднозначного качества), будем изучать только новостройки.

Особенность Новой Москвы – в очень существенном ценовом расслоении: проекты, расположенные вблизи от МКАД, да еще и с перспективой появления метро, стоят почти столько же, сколько и «старомосковские». А вот то, что расположено на значительном удалении, гораздо дешевле. «Например, в ЖК «Николин Парк» (3 км от МКАД) однокомнатные квартиры продаются за 4,7 млн рублей, однако такое предложение единично, так как комплекс находится на финальном этапе реализации, - говорит Елена Карпова, руководитель отдела маркетинга Sezar Group. – В новостройках, расположенных в 5-10 км от МКАД, за 6 млн руб. можно купить двухкомнатную квартиру. А если рассматривать объекты, расположенные более чем в 10 км от МКАД, то покупателю предлагаются трехкомнатные квартиры. Естественно, чем дальше будет располагаться жилой комплекс, тем больше будет площадь квартиры, которую можно купить на указанную сумму».

Среди интересных проектов, расположенных в Новой Москве, Денис Бобков (Est-a-Tet) советует обратить внимание на ЖК «Бутовские аллеи» - он расположен ближе всех строящихся к действующей станции метро («Бунинская аллея»). На рассматриваемую нами сумму там можно купить не только одно-, но и двухкомнатную квартиру – площадью 46,5 кв. м, по цене 5,1 млн руб.

А вот предложение, найденное базой «Поиск недвижимости RealSearch.Ru»: ЖК «Престиж» (пос. Киевский, 50 минут от МКАД). Трехкомнатная квартира в 92 кв. м продается здесь всего за 2,9 млн руб. – так что, имея на руках наши виртуальные 6 млн, можно купить два таких объекта – и зажить на площади почти в 200 «квадратов»…

Подмосковные города: максимальный выбор

Но, пожалуй, наибольшие возможности для выбора дает рынок новостроек в городах Московской области. «В Подмосковье покупатель, имеющий на руках 6 млн руб., может позволить себе приобретение квартир самого разного метража и комнатности – от 1 до 4, - убежден Павел Лепиш, генеральный директор компании «Домус финанс». – На всех направлениях можно найти предложения, укладывающиеся в этот бюджет».

Эксперт приводит несколько примеров:

- мкр-н «Московские водники» (Долгопрудный). Здесь на 6 млн руб. можно приобрести трехкомнатную квартиру или две однокомнатных. Кроме того, за чуть большую сумму (6,1 млн) доступным будет и четырехкомнатное жилье;

- ЖК «Новое Пушкино» (Пушкино). Здесь нам доступны сразу три (!) однокомнатных квартиры или одна трехкомнатная плюс однокомнатная;

- ЖК «Золотые ворота» (Королев). По цене менее 5 млн руб. здесь продаются двухкомнатные квартиры площадью до 65 кв. м;

- ЖК «Дом на Зеленой» (Люберцы). Менее чем за 6 млн руб. здесь можно купить двухкомнатную квартиру – а данный комплекс находится совсем рядом от Москвы.

Галина Гараева, генеральный директор компании «Континент», советует рассматривать в инвестиционных целях такие города, как Красногорск и Одинцово. «Они выгодно отличаются хорошей экологией, развитой инфраструктурой, близостью к столице, к тому же здесь ведется активное строительство и появляются новые качественные объекты, - говорит эксперт. – В этих городах на 6 млн руб. можно приобрести две квартиры в строящихся домах. Рост стоимости объекта с этапа котлована до вступления в собственность составляет от 20 до 35% для ЖК бизнес-класса и порядка 10-25% для экономкласса (в зависимости от объекта)».

Еще один близко расположенный к столице город – Химки. Ирина Мошева, генеральный директор СП RDI & Limitless, рекомендует обратить внимание на следующие объекты:

- ЖК «Правый берег». Он расположен на берегу канала им. Москвы. Однокомнатная квартира площадью 58 кв. м стоит здесь 6,09 млн руб.;

- ЖК «Авиатор». По цене до 6 млн руб. можно приобрести одно- и двухкомнатные квартиры различных площадей и планировок;

- ЖК «Загородный Квартал». В нем за 5,6 млн руб. продается однокомнатная квартира в 67 кв. м.

Менее «раскрученные» южное и восточное направления позволяют на имеющиеся деньги приобрести заметно больше метров. Как говорит Филипп Третьяков, генеральный директор агентства недвижимости Galaxy Realty, в мкр-не «Бутово-Парк-2» (третья очередь) трехкомнатная квартира стоит от 4,5 млн руб. В ЖК «Алексеевская роща» (Балашиха, 5 км от МКАД по Щелковскому шоссе) за 4,3 млн руб. можно купить трехкомнатную квартиру площадью около 78 кв. м, кухня – 12 кв. м.

И, наконец, отъехав подальше от Москвы, можно приобрести еще больше метров и комфорта. «В Чехове, в 50 км от МКАД, за 6 млн руб. можно приобрести трехкомнатную квартиру площадью 99,33 кв. м в ЖК комфорткласса «Виват Чехов», - говорит Сергей Чебатков, руководитель отдела маркетинга холдинга «Лион Групп». – Ждать получения ключей придется совсем недолго: ЖК уже построен, и его сдача госкомиссии запланирована на первый квартал 2014 года».

Малоэтажка: огромные возможности

Совершенно неведомый в Москве, но широко распространенный в области формат малоэтажных жилых комплексов дает потенциальному покупателю широкий выбор. «Стоимость объектов в них может начинаться от 2 млн руб., - отмечает Алексей Колгушкин, коммерческий директор, партнер ГК «Глубина». – Например, в ЖК «Валь д’Эмероль» (Одинцовский район, 15 км от МКАД) однокомнатные квартиры площадью 28 кв. м стоят от 2,5 млн руб., двухкомнатные (43,5 кв. м) – от 3,4 млн, трехкомнатные (84,5 кв. м) – от 5,9 млн руб. Интересно, что в этом ЖК покупатели имеют возможность объединения квартир, то есть, купив две или три стандартных квартиры, можно получить трех- или четырехкомнатное жилье».

А на большем удалении от МКАД, отметили специалисты компании RDI, заявленная сумма позволяет купить полноценный таунхаус в 100-120 кв. м. Район, в котором он будет расположен, может быть самым разным - Наро-Фоминский, Щелковский, Пушкинский, Солнечногорский и т.д.

Коттеджи: все, но не рядом

6 млн руб. – вполне достаточная сумма для выхода на рынок «настоящей» загородной недвижимости, т.е. отдельных домов с участками. Купить, убежден Александр Дубовенко, учредитель компании «ГУД ВУД», можно на любом направлении – вопрос в удаленности от Москвы. «Цена в меньшей степени зависит от направления, в большей – от расстояния, - говорит эксперт. – Если мы возьмем самое престижное направление – Новорижское, и самое непрестижное – Нижегородское, то дом в Балашихе все равно будет стоить существенно дороже, чем дом в Шаховском районе Московской области».

Купить, продолжает Александр Дубовенко, можно «много чего интересного». Но непрофессионалам рынка рекомендуется приобретать только для себя, не пытаясь использовать загородную недвижимость в качестве инвестиции – это сложный продукт…

Резюме от журнала www.metrinfo.ru

В целом, 6 млн руб. оказались достаточно солидной суммой – в большинстве сегментов рынка Московского региона за эти деньги можно приобрести нечто достойное и даже повыбирать. Конечно, остаются и места, куда с такими средствами не подступишься – например, самый центр Москвы. Или Рублевка. Что ж, там покупателю нужно быть еще более состоятельным.

Источник:

www.metrinfo.ru

Эволюция фасадов. Как изменился внешний вид новостроек масс-маркет

За последнее десятилетие все больше опций, характерные для жилых комплексов элитного и бизнес-класса, можно увидеть в проектах недорогого жилья. Эксперты компании «Метриум Групп» рассказали, какие тенденции в области архитектуры и оформления фасадов используют девелоперы, работающие в массовом сегменте на рынках Московского региона и Подмосковья.

1. Конфигурация домов.

Десять лет назад в новых микрорайонах и кварталах эконом- и комфорт-класса, в основном, строились дома с одинаковым количеством этажей. Единый архитектурный «ритм» в последние годы сменила динамичная застройка. В рамках одного жилого комплекса стали появляться новостройки со сложной конфигурацией – переменной этажностью в виде каскада или «лестницы», либо башни в центре комплекса, окруженной более низкими домами. Нередко такие жилые здания проектируются ради привлекательной архитектуры и для подчеркивания естественной красоты ландшафта. Но довольно часто переменная этажность является вынужденной мерой для соответствия дома нормативам по инсоляции. Впрочем, в любом случае для покупателей недвижимости появление домов со сложной конфигурацией является несомненным благом. Во-первых, увеличивается поступление солнечного света в помещения. Во-вторых, привлекательные виды открываются из большего количества квартир, находящихся в доме.

2. Индивидуальные проекты.

Подавляющее большинство новостроек, представленных на первичном рынке недвижимости Московского региона, строятся по индивидуальным проектам. Благодаря этому, на смену шеренгам однообразных типовых домов пришли жилые комплексы, каждый из которых имеет свой неповторимый облик.

Для создания проектов девелоперы привлекают ведущих российских и зарубежных архитекторов. Например, ЖК «Новый Зеленоград» спроектирован архитектурным бюро SPEECH под руководством Сергея Чобана – автора проектов для более, чем 70 объектов в России и за рубежом. Среди них такие готовые и строящиеся жилые комплексы массового сегмента, как ЖК «Level Амурская», МФК «Фили Град», МФК «Водный», МФК «Савеловский Сити» и «Город на реке Тушино-2018». Проект городского квартала «Ривер Парк» разработало архитектурное бюро «Остоженка», известное проектами для многих столичных жилых комплексов бизнес- и элитного класса. Концепцию микрорайона «Домашний» разработало голландское архитектурное бюро MLA+, а проект ЖК SREDA испанская компания Ricardo Bofill Taller de Arquietectura.

3. Яркие цвета.

Несколько лет назад на рынке новостроек Московского региона произошла настоящая «цветная революция» и появилось множество новостроек, выделяющихся яркими фасадами. За последние пять лет число «цветных» жилых комплексов увеличилось примерно в два раза. Среди них – городской квартал «Ривер Парк», ЖК «Лучи», ЖК «Варшавское, 141», ЖК Green Park, ЖК «Маршала Захарова, 7», ЖК «Солнечная система», ЖК «Город набережных» и многие другие проекты в столице и области. В ЖК «Новый Зеленоград» оригинальное цветовое решение будет иметь не только каждый корпус, но и каждая секция и подъезд. Подобная цветовая идентификация помогает жителям, только заселяющимся в новостройки, быстрее ориентироваться, где находится тот или иной объект. Кроме того, яркие краски, используемые в отделке фасадов, позволяют «разбавить» монотонность серых пейзажей.

4. Материалы для облицовки.

«Слабым местом» фасадных материалов, использовавшихся много лет назад, была быстрая потеря ими привлекательного вида. Яркие краски под воздействием солнца выцветали, а пористая структура материалов, как губка, впитывала грязь. В результате новостройка могла выглядеть «старой» уже через несколько лет.

В настоящее время сплошное окрашивание фасада, которое уже через 10 лет требует обновления, практически не применяется. Самыми популярными вариантами в жилых комплексах массового сегмента является облицовка фасадов качественной керамической плиткой, фиброцементными панелями, клинкерной плиткой, которая может имитировать облицовочный кирпич, либо окрашивание бетона в массе. При этом в некоторых проектах используются комбинированные решения, в которых сочетаются облицовка плиткой и «мокрый» штукатурный фасад с окраской.

5. Площадь окон.

Темные комнаты с недостаточным количеством солнечного света не только выглядят неуютными, но и кажутся меньше, чем есть на самом деле. Одним из популярных трендов последних лет, решающим эту проблему, стало проектирование домов с большими окнами. Благодаря увеличенной площади остекления, легкими и «воздушными» выглядят не только отдельные комнаты в квартирах, но и все здание в целом.

В ЖК «Level Амурская» запланированы окна шириной около трех метров. В ЖК «Испанские кварталы» при высоте этажа 3,15 метров, высота окон достигает 2,65 метров. В ЖК «Новые Ватутинки» представлены окна высотой 2 метра, начинающиеся почти у самого пола и уходящие под потолок. В ЖК «Парк Апрель» и «Лайково» применяется панорамное остекление квартир, в ЖК «Видный город», ЖК «Солнечная система» и «Опалиха О3» использованы французские окна «в пол». А «изюминкой» ЖК SREDA является сочетание панорамных, классических и крупнофортматных окон.

6. Места для кондиционеров.

Наружные блоки кондиционеров, хаотично размещаемые новоселами по фасаду здания, способны испортить внешний облик даже самого красивого дома. Для того чтобы избежать этой проблемы, девелоперы предусматривают специальные места, позволяющие «замаскировать» кондиционеры и сохранить первоначальный вид новостройки. Например, в столичном городском квартале «Ривер Парк», ЖК «Мещерский Лес», ЖК «Город на реке Тушино-2018», подмосковном ЖК «Новый Зеленоград» и многих других проектах на фасадах запланированы декоративные корзины для кондиционеров. В ЖК «Академика Павлова» для наружных блоков спроектированы специальные ниши, в ЖК «Аннино Парк» они устанавливаются на технических лоджиях. А в ЖК «Михайлова, 31» места для кондиционеров украшены декоративными решетками, выполненными в форме французских балконов.

7. Единое остекление лоджий и балконов.

Вид большинства домов, построенных в советское время, и в начале нулевых годов безнадежно испорчен «разномастным» остеклением лоджий и балконов, сделанным по принципу «кто во что горазд». Сохранить привлекательный облик фасада на долгие годы удается только в том случае, если качественное остекление в едином стиле выполнено застройщиком на этапе строительства. Такое решение сегодня можно увидеть во многих новостройках Москвы, ТиНАО и Подмосковья, например, в ЖК «Новый Зеленоград», ЖК «Скандинавия» и других проектах. Наряду с классическими вариантами окон, в современных новостройках встречается панорамное и витражное остекление лоджий и балконов, например, в ЖК «Аккорд. Smart-квартал», ЖК «Позитив», ЖК «Одинбург».

«Дома с интересной архитектурой и внешним обликом притягивают людей на эмоциональном уровне, а благоприятное первое впечатление усиливает желание изучить проект во всех подробностях, – говорит Евгения Акимова, генеральный директор компании IKON Development (девелопер ЖК «Новый Зеленоград»). – Кроме того, внимание девелопера к таким, казалось бы, незначительным «мелочам», как специальные места для кондиционеров, демонстрируют его отношение к проекту в целом. Стратегией нашей компании является строительство недвижимости «на класс выше», что дает клиентам возможность обладать лучшим продуктом по доступной цене. Поэтому в ЖК «Новый Зеленоград» присутствует множество опций, которые редко встречаются в проектах массового жилья и характерны для новостроек более высокого ценового уровня».

«Жить в красивом доме хотят не только покупатели дорогой недвижимости, – резюмирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE. – В то же время, внешняя эстетика новостройки занимает одно из последних мест среди критериев, которыми руководствуются покупатели массового жилья. Эта парадоксальная ситуация объясняется тем, что реализовать потребность в красоте большинству клиентов не дает небольшой бюджет. Однако в последние годы на рынке Москвы и Подмосковья появились такие жилые комплексы, в которых не приходится выбирать между «или-или». Самые популярные у покупателей проекты могут похвастаться и удобной локацией, и отличными планировками квартир, и обширной инфраструктурой, и множеством других приятных дополнений. При этом затраты на все «фишки» девелоперы берут на себя, а не перекладывают на покупателей, сохраняя стоимость квадратного метра на среднерыночном уровне. Таким образом, реализовать мечту о красивом, удобном и качественном жилье можно и при ограниченном бюджете».

Источник:

Метриум Групп