Новостройки: с нового года – новые правила

Законодательство меняется постоянно – принимаются новые нормативные акты, в уже действующие вносятся различные поправки и коррективы. Так происходит всегда, но более всего законодатель, конечно, любит «круглые» даты – особенно 1 января. Нынешний сезон исключением не стал: с Нового года введены в действие нормы, предписывающие застройщикам, привлекающим средства частных инвесторов, страховать свои объекты.

Чем данная новация обернется для рынка – этот вопрос изучал обозреватель «Журнала о недвижимости MetrInfo.Ru».

294-й, не скорый

Обсуждаемый закон имеет вполне заурядное название – «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (законодательство устроено так, что корректировать действующие законы можно только путем введения в действие новых). Его номер - №294-ФЗ, дата принятия – 30 декабря 2012 года. Да, мы не ошиблись, именно 2012-го.

«Новый закон имеет историю: его приняли в конце позапрошлого года, - объясняет Дмитрий Котровский, вице-президент девелоперской компании «Химки Групп». – Но те его положения, которые относятся к долевому участию в строительстве, начали работать только с нынешнего января». 294-ФЗ, уточняет эксперт, распространяется только на строительство и продажу новостроек, происходящих по договорам долевого участия (т.е. по широко известному закону – №214). Другие формы строительной деятельности под действие новых правил не подпадают.

Перечень «отдельных законодательных актов», в которые внесены изменения, внушителен. Как говорит Владимир Казимиров, начальник управления по правовой и корпоративной работе ГВСУ «Центр», это Федеральный закон от 21 июля 1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»; Налоговый кодекс РФ (часть вторая); Федеральный закон от 26 октября 2002 года №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»; Федеральный закон от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»; Градостроительный кодекс Российской Федерации; Федеральный закон от 29 ноября 2007 года №286-ФЗ «О взаимном страховании». Однако главные, принципиальные изменения приходятся все-таки лишь на один ФЗ – тот самый 214-й. «Закон «Об участии в долевом строительстве» дополняется статьей 15.2, которая называется «Страхование гражданской ответственности застройщика», - говорит Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер».

Больше надежности

Если совсем кратко, то новые правила нацелены на то, чтобы дать дольщикам еще больше гарантий. «Вступивший в силу законодательный акт накладывает дополнительные обязательства на застройщика по страхованию своей ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по ДДУ, - сообщили нам эксперты ГК ПИК. – Можно сказать, что закон принят в целях создания более цивилизованного рынка строящегося жилья и для предоставления дольщикам дополнительных гарантий».

Более подробно анализирует новации Сергей Яковлев, заместитель генерального директора по правовым вопросам ГК «Жилищный капитал». По его словам, прежде обязательства застройщика перед дольщиками обеспечивались либо залогом земельного участка, либо поручительством банка (по выбору застройщика). Теперь же земельный участок и строящийся на нем объект находятся в залоге у дольщиков автоматически, а в дополнение к ним предусмотрены либо все то же поручительство банка, либо новые формы: страхование в страховой компании или участие застройщика в Обществе взаимного страхования (ОВС). Отсутствие страховки станет основанием для отказа в государственной регистрации ДДУ Росреестром.

Второй момент – установлены требования к банкам и страховым организациям. Прежде их не было вовсе, а теперь появились: наличие лицензии, опыта работы не менее пяти лет. А также наличие уставного капитала не менее 200 млн руб. (для банков) и 120 млн руб. (для страховщиков), собственных средств не менее 1 млрд руб. и 400 млн руб. соответственно, отсутствие претензий контролирующих органов и т.п.

Третье – увеличен срок действия поручительства. По старым правилам он должен был быть на шесть месяцев больше предусмотренной ДДУ даты передачи объекта дольщику. Теперь же этот срок увеличен до двух лет.

И, наконец, установлены порядок, сроки и основания проведения плановых и внеплановых проверок застройщиков. В числе оснований для проведения внеплановой проверки является обращение дольщиков в органы прокуратуры.

«Как видно, изменения закона направлены на усиление гарантий обеспечения интересов дольщиков, - подводит итог Сергей Яковлев. – Если застройщик не выполнил свои обязательства, дольщики могут, наряду с возможностью обращения взыскания на заложенный объект строительства, получить вложенные средства у надежного банка-поручителя, страховой компании или ОВС. По сравнению с длительной процедурой реализации предмета залога в рамках исполнительного производства, дольщик существенно экономит время, т.к. для получения денег этих мероприятий не требуется.

Для обращения в страховую компанию дольщику необходимо представить лишь решение суда об обращении взыскания на предмет залога либо решение арбитражного суда о признании застройщика банкротом и об открытии конкурсного производства, а также выписку из реестра требований кредиторов о размере, составе и об очередности удовлетворения требований. Для обращения к поручителю – достаточно наличия факта неисполнения застройщиком своих обязательств по передаче дольщику жилого помещения».

Григорий Алтухов (ФСК «Лидер») делает важное дополнение: нововведение не касается проектов, реализация которых началась до конца 2013 года. Иными словами, если хотя бы один ДДУ на данном объекте был зарегистрирован по старым правилам, все остальные тоже могут продаваться по ним же. А вот совсем новые ЖК – их, пожалуйста, реализуйте только с учетом перечисленных выше строгостей.

ОВС нынче недорог. Относительно…

Как видим, одной из главных новаций является появление ОВС – в качестве одного из трех путей, предоставляемых законом для страхования рисков застройщика. По мнению опрошенных нами экспертов, именно этот – третий – путь является для застройщиков наиболее предпочтительным. Банки и страховые компании – это внешние игроки, их еще надо убедить в собственной благонадежности и финансовой устойчивости. Тогда как ОВС создается самими участниками строительного рынка – они как минимум хорошо знают, кто здесь есть кто.

«Деятельность страховых компаний по страхованию ответственности застройщиков подлежит лицензированию, но до сих пор страховщики не спешат получать подобные лицензии, - подтверждает это соображение Сергей Крахин, начальник правового управления ГК «МИГ-Недвижимость». – Они опасаются убыточности данной деятельности, считая, что:

1. сбор страховых премий не покроет размер страховых выплат;

2. вероятность наступления страхового случая оценить невозможно;

3. невозможно контролировать деятельность застройщиков и добросовестность использования ими денежных средств участников долевого строительства;

4. невозможно обнаружить умысел, намерение и применение застройщиком мошеннических действий».

Это подтверждают и сами страховщики. Сергей Печников, начальник управления андеррайтинга по страхованию имущества и ответственности страховой компании «МАКС», говорит, что «основной рисковой составляющей данного вида деятельности является непрозрачность строительного рынка. Поэтому страховщики не горят желанием страховать данные риски». ОВС – «это только один из способов представления гарантий, но, видимо, единственный, который будет в основном использоваться», - подводит итог эксперт.

Реально такое общество уже создано и работает. Имеются и название - Общество взаимного страхования застройщиков (ОВСЗ), и ИНН с ОГРН, и юридический адрес, и сайт в интернете (http://ovsz.ru/). Со стороны правительства РФ его работу координирует министерство регионального развития, устав общества согласован с Банком России и Федеральной антимонопольной службой. «По сути, ОВСЗ представляет собой страховую компанию, которая при наступлении страховых случаев будет выплачивать обманутым участникам долевого строительства компенсацию в размере уплаченных ими денежных средств», - говорит Сергей Крахин («МИГ-Недвижимость»).

«При взаимном страховании риск солидарной субсидиарной ответственности по долгам недобросовестного застройщика несут остальные застройщики - члены ОВСЗ, что создает определенную систему взаимоответственности», - объясняет Антон Гаврилов, директор департамента правового обеспечения ЗАО «ИНТЕКО».

Дмитрий Коновалов, генеральный директор TEKTA GROUP, приводит несколько подробностей работы ОВСЗ. «Насколько нам известно, в него вступили около 40 компаний, - говорит эксперт. – Стоимость страховки они оценили в 1,6% от стоимости объекта при продаже, вступительный взнос составляет 500 тыс. руб.».

Пока на сайте нет этих подробностей, но Антон Гаврилов («ИНТЕКО») особо отметил, что ОВСЗ обязано публиковать как состав своих участников и данные о юрлицах, прекративших свое членство, так и все регулирующие документы, в частности - положение о контроле за целевым использованием членами общества денежных средств, привлеченных или привлекаемых в рамках договора участия в долевом строительстве.

Кто ищет, тот всегда найдет. Но зачем?

Опыт различных законов (того же 214-ФЗ, к примеру) показывает, что после введения новых запретов игроки рынка вовсе не сразу бросаются их исполнять. Напротив, часто первой реакцией оказывается желание их обойти, найти какие-то лазейки. Понятно, что подводить в этом смысле какие-то итоги еще рано – однако мы спросили наших экспертов на уровне прогнозов.

Как выяснилось, обойти новые правила можно. Григорий Алтухов (ФСК «Лидер») обращает внимание на то, что без обязательного страхования Росреестр не будет принимать на государственную регистрацию именно ДДУ. «Теоретически может увеличиться число проектов, продающих по другим формам: через жилищно-строительные (ЖСК) и жилищно-накопительные кооперативы (ЖНК), - отмечает эксперт. – Но для покупателя это – прямой сигнал к тому, что выбор в пользу такого застройщика нужно обдумывать очень и очень тщательно. Хотя схемы продаж через ЖСК и ЖНК законодательством разрешены, у покупателей в этом случае значительно больше рисков».

Приблизительно то же сказали и остальные. «214-ФЗ стал применяться не сразу, однако после нескольких примеров карательных мер в отношении застройщиков в Московской области и в Москве почти не осталось строительных организаций, которые рискуют привлекать от частных лиц деньги по «серым» схемам», - говорит Дмитрий Котровский («Химки Групп»). «Если речь идет о добросовестном застройщике, реализующем качественные проекты, ему нет необходимости искать какие-либо лазейки в законодательстве», - убеждена Ирина Мошева, генеральный директор СП RDI & Limitless (застройщик ЖК «Загородный Квартал»). «Будем говорить за себя: ГК «Домостроитель» лазеек в законах не ищет, мы работаем в правовом поле», - соглашается Сергей Палий, специалист по связям с общественностью ГК «Домостроитель».

«Наценка» за надежность

Одним из важнейших (с точки зрения покупателей) последствий принятия новых законов станет повышение цен. Цифры членства в ОВСЗ мы уже называли – 500 тыс. руб. вступительного взноса плюс 1,6% от стоимости новостроек, но есть серьезные опасения, что застройщики постараются использовать данный повод для куда более серьезного удорожания. Традиция: получив столь прекрасное объяснение (новые траты, брат, страховки!), ни один отечественный бизнесмен не упустит такую возможность.

Из опрошенных нами экспертов очень немногие считают, что цены не вырастут. «Заявленные страховые тарифы в районе 1 - 1,5% не окажут значительного влияния на стоимость квадратного метра, - говорит Игорь Ладычук, директор департамента информационной политики ГК «Мортон». – Даже наоборот: за счет возникновения дополнительного экономического стимула (стремление получить более низкий страховой тариф), застройщики будут стремиться к оптимизации внутренних процессов, структуры привлечения финансовых средств, что положительно скажется на качестве предоставляемого конечному потребителю продукта». Сходные мысли высказывает и Ирина Мошева (СП RDI & Limitless). «Введение дополнительной статьи в федеральный закон вряд ли станет причиной повышения цен на новостройки, - говорит она. – Стоимость недвижимости будет расти в пределах инфляции и по мере повышения готовности объектов».

Остальные думают иначе. «Повышение цены квадратного метра новостроек, видимо, последует, но вот каков будет процент «наценки», пока непонятно, - сообщили нам в ЗАО «Интеко». – По некоторым прогнозам, цифра может составить от 4 до 20%». Сергей Крахин («МИГ-Недвижимость») говорит о росте в 10-15%, Сергей Печников (СК «МАКС») – об удорожании от 3 до 17-20%. Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой», предсказывает «незначительное удорожание» жилья – в пределах 5%.

От себя автор может добавить, что даже то возможное увеличение цен, которое аттестуется как «незначительное», все равно заметно превышает вновь появившиеся реальные затраты застройщиков.

Резюме от журнала www.metrinfo.ru

Главным, конечно, является вопрос: сделают ли новые меры рынок новостроек более безопасным? Полноценный ответ можно будет дать лишь по прошествии некоторого времени. Пока же можем предположить, что никакие новые законы в одночасье проблемы не решают. Слишком много людей озабочены лишь одним – купить подешевле, и это заставляет их выбирать очень сомнительные предложения.

Мнения экспертов:

Представитель ГК «СУ-155»:

Рынок, скорее всего, станет действительно прозрачнее и безопаснее. Это, разумеется, не создает невозможность банкротств и т.д. Кроме того, дольщики и соинвесторы смогут выйти из негативных ситуаций, если такие все же произойдут, с меньшими потерями.

Дольщикам, на наш взгляд, надо руководствоваться соображениями репутации компании. Тот факт, что объект застрахован, конечно, важен – но не менее важна и история работы строительной компании, масштаб реализованных ею проектов, открытость, финансовая устойчивость, наличие собственных производственных и строительных мощностей.

Наталья Картавцева, заместитель генерального директора по продажам ОАО «ОПИН»:

Безусловно, обязательное страхование ответственности застройщика по новым объектам призвано сделать рынок более безопасным для покупателя. К сожалению, в России остается проблема обманутых дольщиков. По-прежнему есть люди, которые купили жилье, но квартиры им не были переданы. Если такой закон поможет свести данные случаи к нулю и призвать к ответственности недобросовестных застройщиков, то всем участникам рынка от этого станет только лучше.

Компании, которые зарекомендовали себя на рынке недвижимости как ответственные застройщики и имеют хорошую репутацию, уже давно работают по легальным схемам, поэтому серьезной дополнительной нагрузкой получение еще одного документа не станет.

Дмитрий Зиканов, генеральный директор «Ведис Групп»:

Конечно, новый закон – это головная боль для девелопера, которая ко всему прочему стоит денег. И затраты, конечно, увеличатся. На сколько – покажет практика. Цена регулируется спросом и рынком, нежели такими опциями, как страхование ответственности перед дольщиками. Поэтому, на мой взгляд, предположение о том, что цены поднимутся на 30%, неверно. Если застройщик известный и с хорошей репутацией, то и по существующему 214-ФЗ клиент и так хорошо застрахован.

Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп»:

Законопроект о страховании ответственности застройщиков – еще один шаг на пути к цивилизованному рынку. После вступления в силу данного закона недобросовестных застройщиков, скорее всего, станет меньше. Они не смогут продолжать развивать свои проекты, поскольку ОВС вряд ли будет их страховать. Данный законопроект, безусловно, сделает рынок долевого строительства более прозрачным и безопасным. В случае возникновения страхового случая дольщик сможет вернуть часть денег, вложенных в строительство. Однако девелопер может быть признан банкротом и через 2-3 года после начала строительства. А за это время ценовая ситуация на рынке может существенно измениться. Если среднерыночная стоимость жилья повысится, то дольщик получит компенсацию, которая в текущих условиях вряд ли ему чем-то поможет. С другой стороны, форс-мажорные случаи у застройщиков, как правило, возникают, когда ухудшается общая экономическая ситуация. В это время и цены на жилье падают, соответственно, дольщики только выигрывают.

Сергей Кравцов, генеральный директор «Элемент-Бетон»:

Введение закона об обязательном страховании застройщиков я считаю положительной инициативой для всего рынка недвижимости, который сможет стать более прозрачным и понятным как для девелоперов, так и для покупателей. Чтобы введение данного закона не повлекло за собой ряд негативных последствий, необходимо в первую очередь установить адекватную ставку, четкие правила и регламенты работы как для застройщика, так и для страховых компаний. Разумеется, удорожание на рынке первичной недвижимости все равно произойдет, но, скорее всего, оно будет незначительным, в пределах 1 - 1,5%. На мой взгляд, введение данного закона является еще одним шагом к цивилизованному и безопасному рынку, поэтому незначительные ценовые колебания не будут препятствием для игроков рынка недвижимости.

Полина Яковлева, директор департамента новостроек NAI Becar:

На 100% защитить дольщиков при покупке на первичном рынке недвижимости невозможно, но данное нововведение в любом случае направлено на защиту прав потребителя и попытку решить проблему с обманутыми дольщиками. Я считаю, что выгоден данный закон будет для дольщиков, которые будут получать определенные гарантии, возможно, даже в случае банкротства компании. Не стоит забывать, что будут находиться желающие обойти закон, поэтому у данного нововведения есть и обратная сторона. Например, некоторые застройщики будут экономить на используемых материалах, что может привести к снижению качества строительства. Существенно поднять стоимость квадратного метра у девелоперов возможности не будет, поскольку цены устанавливает не закон, а рынок, который не будет готов к таким переменам. В случае поднятия цен спрос с рынка первичной недвижимости достаточно быстро переместится в сторону вторичного рынка, который будет предлагать более комфортные условия работы.

Источник:

www.metrinfo.ru

Новостройки в Москве и Подмосковье: покупатели ждут снижения цен, а застройщики надеются на лучшее

Спрос на квартиры в новостройках продолжает падать, однако застройщики по-прежнему надеются, что продажи оживут с началом осеннего делового сезона. Власти оценивают ситуацию куда более критично, полагая, что покупателей на рынок сейчас может вернуть разве что ипотека под 7% годовых. Которую, впрочем, федеральный центр все равно не даст…

Спрос все падает: виноваты рецессия, инвесторы и рубль

Застройщики, риелторы и чиновники практически единодушно рапортуют о снижении числа сделок с новостройками в июле-августе. Цифры, впрочем, приводят разные. Оптимистичнее всех, по традиции, настроены застройщики.

По данным ФСК «Лидер», в целом по рынку московского региона спрос в среднем упал на 5-7% относительно аналогичного периода прошлого года. При этом эксперты компании отмечают повышенную разборчивость покупателей и, как следствие, расслоение рынка.

«С начала 2015 г. покупатели как никогда ранее стали требовательны и внимательны к состоянию выбираемого ими жилого комплекса и, например, по нашим областным проектам уровень спроса июля-начала августа 2015 г. аналогичен уровню спроса июля-августа 2014 г. Три из пяти областных проектов ФСК «Лидер» относятся к формату UP-кварталов, по качеству строительства и наличию дополнительных опций это верхний уровень комфорткласса, на который приходятся основные объемы спроса. Микрорайон «Новое Измайлово» в Балашихе вышел на финальный этап, в III квартале будет сдан последний корпус микрорайона, а за 2015 г. спрос на проекты с высокой степенью готовности также вырос», - говорит коммерческий директор ФСК «Лидер» Григорий Алтухов.

По оценке другого крупного застройщика - ГК «Лидер Групп» - продажи квартир в Подмосковье упали на 10% по сравнению с началом лета и на 18-20% - относительно активного апреля. Одновременно компания фиксирует рост потенциального спроса, то есть числа обращений в отдел продаж компании: в июле этот показатель превысил уровень июля 2014 г. на 20%, января — на 32%, июня — на 44%.

«Такая разнонаправленная динамика свидетельствует о «нащупывании» рынком новой точки баланса, - считает директор департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп» Дмитрий Пантелеймонов. – С одной стороны, покупатели не торопятся заключать договор, надеясь, что цены будут снижаться. С другой стороны, наличие большого количества обращений, которые не завершаются сделками, приводит в формированию отложенного спроса. Соответственно, вряд ли у застройщиков будут основания снижать ценник. Тем более что впереди конец года, когда традиционно в той или иной степени на рынке возникает если не ажиотаж, то всплеск спроса и хотя бы кратковременный рост числа сделок».

По итогам августа аналитики ГК «Лидер Групп» прогнозируют увеличение числа обращений еще на 20-30% в связи с наступлением традиционного сезона активности на рынке жилья и новым витком роста курсов иностранных валют.

Правда, увеличение потенциального спроса наблюдают далеко не все участники рынка. По данным риелторов из «Азбуки Жилья», в июле этот показатель сократился на 7,2% по сравнению с июнем. Интерес к новостройкам в границах старой Москвы уменьшился на 3,1% относительно июня 2015-го, на 64,4% по сравнению с мартом и на 45,9% относительно декабря 2014 г. Спрос на новостройки в Московской области в июле 2015 г. сократился на 7,9%, 57,1% и 75,7% соответственно. А по итогам реализации проектов компании в I полугодии 2015 г. специалисты агентства отмечают двукратное падение спроса.

Снижение продаж новостроек в июле-августе связано с продолжающейся рецессией, падением реальных доходов населения и ослаблением национальной валюты. «Поскольку недвижимость – дорогостоящая покупка, потребители не торопятся расставаться со своими деньгами в ожидании лучших времен», - поясняет Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп».

Кроме того, с рынка практически ушли инвестиционные покупатели. Если ранее на инвесторов приходилось от 15 до 25% сделок, то сейчас доля таких покупок практически равна нулю, говорит ведущий специалист департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья» Екатерина Артемова.

Дефицит инвестиционных покупателей считают одной из основных причин сокращения числа сделок на рынке новостроек РФ и федеральные власти. Спрос упал минимум на 50% - в том числе из-за того, что люди перестали рассматривать жилищное строительство как объект инвестиций, заявил Никита Стасишин, директор департамента жилищной политики в Минстрое РФ, на конференции «Коммерсанта» «Рынок жилья новой и старой Москвы».

В Подмосковье закончились платежеспособные покупатели

«Сейчас структура спроса такова, что физически не стало платежеспособных покупателей, которые приобретают жилье за живые деньги, то есть так называемых стопроцентников», - заявил зампред правительства Московской области Герман Елянюшкин на организованной газетой «Коммерсантъ» конференции «Экономический потенциал рынка недвижимости Московской области и регионов РФ».

Формально доля покупок квартир в подмосковных новостройках без использования ипотеки сократилась с 40-50% в прошлом году до 15% в этом. «Однако раньше это были люди, а сейчас - фактически зачетные схемы, когда застройщик рассчитывается с генподрядчиком квадратными метрами, потому что нет денег. Есть какие-то единичные покупки физическими лицами, но массовых нет. И так 40% спроса ушло», - подчеркнул чиновник.

С продажами по ДДУ похожая ситуация. По статистике в Подмосковье как продавалось ежемесячно примерно 7000 – 8000 квартир по договорам долевого участия в строительстве жилья, так и продается. Но теперь, по словам Елянюшкина, 40% ДДУ - это не покупки граждан, а опять же взаимозачетные схемы компаний-участников строительства.

Рост доли ипотечных покупателей объясняется сокращением реальных доходов населения: лишь единицы могут позволить себе приобрести жилье без кредита, объясняет Мария Литинецкая. По данным «Метриум Групп», доля «ипотечников» среди покупателей новостроек в Москве и Подмосковье увеличилась с 45-50% в 2014 г. до порядка 70-75% в 2015 г.

Несмотря на сокращение общего количества ипотечных сделок в количественном выражении, в общей доли продаж уровень заемных средств увеличился с 46% в 2013-2014 гг. до 80% в I полугодии 2015 г., соглашается с коллегой Екатерина Артемова из «Азбуки Жилья».

По данным «МИЭЛЬ-Новостройки», в течение последних трех месяцев доля сделок с ипотекой в Москве в среднем составляет 55%. При этом до 80% от общего числа ипотечников покупают квартиры по госпрограмме субсидирования ставки, отмечает генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Софья Лебедева. А в отдельных проектах эта доля достигает 100%, добавляет Литинецкая.

По словам Лебедевой, остальные ипотечные сделки - это сделки по объектам, которые не попадают под условия программы государственного субсидирования. Например, объекты, реализуемые в рамках предварительных договоров купли-продажи, договора ЖСК или по объектам на низкой стадии строительства, которые не аккредитованы в банках.

Помимо льготной ипотеки остается востребованной, например, программа «Ипотека по двум документам»: ей пользуются покупатели апартаментов, квартир по переуступке от физлиц, а также покупатели «вторички», говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой».

В наибольшей степени от ипотеки, естественно, зависит массовый сегмент: по словам Литинецкой, доля ипотеки в этом сегменте превышает 55%. В сегменте квартир бизнес-класса ипотека составляет не более 10%, в элитном и премиум-классе – 5%.

Ипотека под 7%?

По итогам 2015 г. отечественный рынок новостроек может потерять до 70% своего объема, считает зампред правительства Подмосковья Герман Еляшюшкин: «В прошлом году весь рынок ипотеки в РФ Росстат оценивал в 1,8 трлн руб. плюс на 1,2 трлн руб. покупали стопроцентники. Таким образом, фактически объем рынка новостроек составлял 3 трлн руб. В этом году - Росстат и банки это пока подтверждают - весь рынок сожмется максимум до 800 млрд руб. То есть падение будет 60-70%».

Для того чтобы спасти рынок от столь печальной участи, необходима дальнейшая поддержка платежеспособного спроса со стороны властей, уверен чиновник. Например, можно было бы уменьшить ставку по ипотеке с господдержкой с 12% до радикальных 7% - потому что, как пояснил Елянюшкин, даже программы ряда крупных застройщиков, предлагающих кредиты под 9% годовых (на первые несколько лет – прим. ред.), спрос не оживили.

Однако, несмотря на позицию подмосковного правительства, ни девелоперам, ни покупателям, похоже, не стоит особо рассчитывать на появление супердешевых кредитов: как подчеркнул Никита Стасишин из федерального Минстроя, «меньше 12% мы субсидировать не будем». По его словам, снижение ставки по госпрограмме обернется колоссальной нагрузкой для бюджета, а заемщики значительной выгоды от этого не получат.

Осенняя проверка на прочность

Многие застройщики ждут реализации отложенного спроса и традиционного всплеска продаж осенью, с началом нового делового сезона. Однако этим надеждам, скорее всего, не суждено оправдаться. Виноваты огромные объемы предложения на рынке новостроек и негативный макроэкономический фон: снижение доходов населения и, следовательно, платежеспособного спроса, нефть по $45-50 за баррель, курс доллара, близкий к 70 рублям, и т.п., отмечают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» (см. «Прогноз рынка недвижимости на 2015-2016 годы от IRN.RU»).

Риелторы в существенный рост продаж в обозримом будущем также не верят. «Осенью, когда рынок новостроек обычно оживляется, в 2015 г. не следует ожидать резкого всплеска покупательской активности, поскольку реальные доходы населения продолжат снижаться… Застройщики, вероятнее всего, не пойдут на рыночное повышение цен. Увеличение цен возможно только при повышении стадии готовности проекта», - считает Мария Литинецкая.

Открытого снижения цен она, впрочем, тоже, не ждет: застройщики будут бороться за покупателей с помощью скидок, размер которых составит до 15% в отдельных проектах. «Кроме того, вновь выходящие в продажу проекты, корпуса или объемы в уже реализуемых комплексах будут выходить с дисконтом к рынку в пределах 10%», - полагает Литинецкая.

По всей видимости, осень станет скорее испытанием для участников рынка. Это понимают и сами застройщики. «Мы живем в не очень стабильной ситуации уже чуть более полугода, и это тот срок, который примерно соответствует некоторой инерционности рынка. Для нас как для застройщика это период, когда что-то завершается: финансовые подушки прошлых лет, подписанные контракты и т.п. К сожалению, уже сегодня мы контактируем, что, при всем желании уменьшить себестоимость (строительства – прим. ред.), она неуклонно растет. Мы понимаем, что сейчас осень будет достаточно показательным фактором и проверкой на прочность всех нас. На первый план выйдет качество и сбалансированность работы органов власти с крупными застройщиками. Для нас для всех это будет проверка, и выживут сильнейшие», - заявил Даромир Обуханич, первый заместитель генерального директора ГК МИЦ, на конференции «Коммерсанта».

Источник:

http://www.irn.ru

Как подготовить квартиру к продаже?

Ставка по ипотечным кредитам в РФ снизится до 8,6 процента к 2015 году

Минэкономразвития подготовило законопроект, направленный на совершенствование механизмов финансовой защиты кредиторов и заемщиков на ипотечном рынке. Как отмечается в пояснительной записке к документу, предлагаемые изменения в Закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" позволят снизить среднюю ставку по ипотечным кредитам до 8,6% к 2015 году.

Сегодня ее размер составляет 12% и, по оценкам Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), до конца этого года ставка останется в коридоре 12-13%. По мнению авторов законопроекта, определенные в документе условия страхования рисков позволят передать их значительную часть третьей профессиональной стороне. В частности, предлагается ввести возможность страхования ответственности заемщиком, не являющимся залогодателем, а также возможность страхования ответственности заемщика по договору займа, а не только кредита. Изменения также исключают требование о необходимости уплаты страховой премии сразу за весь срок действия договора страхования при страховании ответственности заемщика по кредитному договору (договору займа).

Предлагается также предусмотреть право кредитора-залогодержателя страховать финансовый риск возникновения убытков, связанных с недостаточностью денежных средств от реализации заложенного имущества либо с недостаточностью стоимости оставленного за залогодержателем заложенного имущества. Страховой случай будет определяться по договору страхования финансового риска кредитора. При этом минимальный размер страховой суммы по ипотечному страхованию устанавливается в размере 10% от основной суммы долга. Законопроект также предусматривает возможность прекращения обязательств заемщика в случае недостатка не только стоимости оставленного залогодателем за собой купленного в ипотеку объекта недвижимости, но и вырученных от его реализации средств.

Как отмечают участники рынка, предлагаемые меры позволят снизить требования банков к размеру первоначального взноса заемщиков без одновременного принятия на себя дополнительных рисков. Это даст банкам возможность охватить значительно более широкий сегмент ипотечного рынка, не увеличивая системный риск внутри банковской системы. Сегодня, как свидетельствуют результаты исследования АИЖК, первоначальный взнос свыше 30% от стоимости жилья могут внести только 18% потенциальных заемщиков. Взнос до 20% доступен для 51%, а 10%-ный первоначальный взнос могут позволить до 80% потенциальных заемщиков.

При этом большинство экспертов считают, что недоступность жилья не связана со ставками по ипотеке. Основные факторы - это уровень доходов населения и стоимость жилой недвижимости. "Когда стоимость квадратного метра в разы больше средней зарплаты, даже нулевые ипотечные ставки не помогут. Резкого повышения спроса на жилую недвижимость в ближайшее время не предвидится", - уверен вице-президент банка "Петрокоммерц" Сергей Постнов. По его словам, предлагаемые минэкономразития меры расширят возможности банков при секьюритизации ипотечных кредитов. Сейчас в секьюритизацию включаются кредиты с соотношением кредит/залог 80%. По задумке авторов изменений закона, в случае принятия поправок можно будет включать в секьюритизацию кредиты с этим соотношением до 90%, в случае если разница между 90 и 80% будет застрахована. "Говорить о том, что это приведет к снижению ставок по ипотечным кредитам до 8,6%, на мой взгляд, опрометчиво. Ставки по ипотеке зависят от общей ситуации в экономике страны, таких параметров как уровень инфляции, стоимость фондирования и т.д.", - сказал Постнов. Замначальника управления развития розничного бизнеса банка "Интеркоммерц" Наталья Кулагина обратила внимание на то, что ставки по ипотеке сегодня и так являются одними из самых низких в сравнении с другими видами кредитования. Основная причина недоступности жилья, по ее мнению, это высокие цены на недвижимость.

Зампредправления "Абсолют Банка" Иван Анисимов считает стоимость фондирования определяющей составляющей, и значительное снижение этого показателя возможно, по его словам, только если произойдет оптимизация фондирования. "Иными словами, предлагаемые меры приведут к известному удешевлению (скорее даже, к повышению доступности) кредита как за счет ставки, так и за счет первоначальных затрат. Станет возможен, например, кредит без первоначального взноса. Но вряд ли снижение будет таким радикальным", - считает банкир. По его мнению, называть какую-либо реальную цифру ставки (в том числе заявленные в законопроекте 8,6%) в условиях волатильности рынков вряд ли стоит.

- В случае если предложенные меры будут реализованы, можно ожидать снижения стоимости кредитных ипотечных продуктов, - добавила Кулагина. - Но происходить это будет, естественно, не сразу, а по мере внедрения в жизнь обозначенных в законопроекте пунктов. Что же касается ставки в 8,6%, то тут надо понимать, что в стоимость кредитов закладывается не только рисковая составляющая, но и стоимость привлечения денег. Сегодня ставка рефинансирования составляет 8,25%, но еще необходимо закладывать средства на зарплату сотрудникам, рекламу и т.д. Как правило, средняя маржа банка на ипотечных продуктах составляет около 2%.

Впрочем, несмотря на то, что на российском ипотечном рынке ставки далеки от рынков развитых стран (где они составляют 3-4%), он демонстрирует завидный рост. В прошлом году ряд банков повысил ставки в среднем на 0,5-1%, а рынок тем не менее обогнал по темпам роста даже предкризисный период. Было выдано почти 700 тысяч ипотечных кредитов общим объемом более 1 трлн рублей. В аналитическом отчете ФСК "Лидер" это объясняется тем, что в борьбе за клиента банки предлагают все более гибкие условия, например, снижают размер первоначального взноса, позволяют увеличить число созаемщиков, упрощают саму процедуру выдачи кредита и т.д.

По мнению экспертов, если не будет больших макроэкономических потрясений, ипотечный рынок продолжит свой рост даже без снижения ставок. Однако, по словам Натальи Кулагиной, если у людей появится возможность брать ипотеку под 8,6%, то это будет очень хорошо как для банков, у которых возрастут объемы выдачи займов, так и для самих граждан, для которых недвижимость станет на шаг доступнее, а также для экономики в целом.

Средневзвешенная процентная ставка по ипотечным кредитам, выданным в рублях

Год

Процентная ставка

2008

12,9

2009

14,3

2010

13,1

2011

11,9

2012

12,3

2013

12

Источник: АЖИК

Источник:

Российская газета

Выбор в пользу свободной планировки

«Картина маслом»: малогабаритные квартиры и студии в Москве и Подмосковье

С изменениями экономической реальности, резким сокращением доходов населения жилье большой площади отходит на второй и третий план – как в приоритетах потребителей, так и в планах застройщиков. Девелоперы стремятся предложить продукт, соответствующий структуре интересов покупателей. Малогабаритное жилье, квартиры-студии – вот формат, пользующийся сколько-нибудь платежеспособным спросом практически во всех сегментах рынка. А дворцы, даже находящиеся в открытой продаже, стоят нераспроданными, отмечают в аналитическом центре «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU». Мода на них отошла в прошлое, вместе с малиновыми пиджаками.

За понятием «малогабаритная квартира» у большинства из тех, кто родился в СССР, прочно закрепились негативные ассоциации, считают специалисты «Метриум Групп». После развала Советского Союза застройщики попытались уйти от этого формата, начав активно увеличивать минимальные площади квартир. Однако спустя два десятилетия выяснилось, что спрос на компактные квартиры и студии есть, и довольно существенный.

По оценке Est-a-Tet, в квартирографии почти каждого нового проекта представлены квартиры-студии по меньшей мере в размере 10% от общего объема предложения, в ряде комплексов доля студий достигает 30%.

Плюсы и минусы для застройщика

На жилищном рынке не бывает гарантий успешных продаж, но в нынешних условиях низкая цена объекта во многом предопределяет их скорость. Конечно, проектировать жилой комплекс с большим количеством студий намного сложнее, нежели чем с классическими двух-, трех- и многокомнатными квартирами. Намного дороже обходится внутридомовая разводка инженерно-технических коммуникаций. Зато наличие в комплексе малогабаритных квартир – огромное маркетинговое преимущество. Стоит в рекламе упомянуть о «квартирах от 1-2-3-х млн руб.», как к девелоперу, скорее всего, заглянут и покупатели с бюджетами «до 5-7 млн» в надежде присмотреть что-то и себе. По мнению специалистов Est-a-Tet, наличие студий позволяет застройщикам использовать в позиционировании проекта минимальный, «шоковый» уровень цен, которые привлекает внимание потребителей.

Сокращение предлагаемых застройщиками площадей происходит повсеместно: как в разных ценовых сегментах, так и по разным географическим районам, отмечают в www.irn.ru.

Подмосковье

В первой половине 2015 года наиболее востребованным продуктом на первичном рынке жилья Московской области оставались квартиры малой площади, несмотря на резкое снижение доли покупателей-инвесторов, которые традиционно ориентированы на самое компактное предложение. Эксперты ГК «Лидер Групп» объясняют стабильно растущий спрос на небольшие квартиры снижением доходов населения, произошедшим на фоне ухудшения общеэкономической конъюнктуры в стране.

По данным ГК «Лидер Групп», в первом полугодии 2015 года основной интерес потребителей подмосковного жилья сконцентрировался на небольших квартирах-студиях площадью до 30 кв. м и классических однокомнатных вариантах – доля такого жилья в структуре продаж составила почти 90%. «Интерес к более просторному предложению остается очень сдержанным, – рассказывает Дмитрий Пантелеймонов, директор департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп». – Сегодня квартиры приобретаются непосредственно для проживания, то есть конечными потребителями. Но люди все равно выбирают самое доступное предложение: деньги у них есть, но, во-первых, в очень ограниченном количестве; а во-вторых, никто не знает, что будет завтра, и тратить более крупные суммы покупатели или просто не хотят, или (если покупка финансируется за счет кредитных средств) банально опасаются брать на себя серьезные финансовые обязательства на длительный срок».

Москва

В «старых» границах Москвы и в Новой Москве предложение студий по сравнению с прошлым годом увеличилось в 2,4 раза, по оценке компании «МИЭЛЬ-Новостройки». Студии реализуются в 19 проектах. Одновременно ее специалисты отмечают тенденцию уменьшения площадей квартир такого формата. Сейчас минимальная площадь студии составляет 19,76 кв. м. Для сравнения: аналогичный показатель в прошлом году – 27,7 кв. м.

В границах «старой» Москвы квартиры-студии предлагаются в семи проектах массового сегмента – ЖК «Варшавское шоссе 141», мкр. Загорье, ЖК «Царицыно-2», ЖК «Жемчужина Зеленограда», ЖК «River Park», мкр. Северный, ЖК «Эталон Сити». Студии с отделкой предлагаются только в двух из названных проектов – ЖК «Варшавское шоссе 141» и мкр. Загорье.

Наиболее доступные и маленькие по площади студии реализуются в ЖК «Жемчужина Зеленограда», где минимальный бюджет покупки составляет 1,7 млн рублей.

«Платежеспособность населения падает, поэтому застройщики стараются снизить бюджет покупки, уменьшая предлагаемые площади квартир, в том числе и студий. Но стоит отметить, что за низкой рыночной стоимостью данного формата скрывается высокая цена квадратного метра», – комментирует генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Софья Лебедева.

Премиальный сегмент

Не обошла стороной тенденция сокращения площадей и премиальный сегмент. Его покупатели тоже считают деньги и не готовы переплачивать за неиспользуемые метры. Десять лет назад консультанты по недвижимости рассмеялись бы в лицо девелоперу, задумавшему 35-метровую квартиру в элитном комплексе. Минимумом считалось 90-100 кв. м. Пять лет назад – 50-60 кв. м. А сейчас…

За последние годы изменилось соотношение полезной площади квартир (спальня, кухня) к нефункциональным площадям (коридоры, холлы) в сторону увеличения первых, отмечают в Est-a-Tet. Сейчас самая компактная квартира на первичном рынке премиум-класса в «старых» границах Москвы представлена в жилом квартале I’M – площадью 35,13 кв. м за 11,01 млн руб. На втором месте по минимальным площадям предложения находится ЖК «Полянка/44», где за 34 млн рублей можно приобрести однокомнатную квартиру площадью 49 кв. м.

«Тенденция к сокращению площадей с большой долей вероятности сохранится – например, в бизнес-классе новые проекты предусматривают предложение, которое по площадям можно отнести к сегменту комфорт. Аналогичная ситуация в среднесрочной перспективе может произойти и в премиум-классе», – резюмирует Владимир Богданюк, руководитель Аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet.

Новая Москва

Проектов со студиями в Новой Москве немного, зато есть большой выбор обычных бюджетных квартир небольшой площади. И они пользуются не меньшим спросом.

В 40% новостроек Новой Москвы предлагаются квартиры с бюджетом покупки до 3,5 млн руб., отмечается в исследовании департамента аналитики и консалтинга компании «БЕСТ-Новострой».

Стоимость самых бюджетных квартир в пределах 10 км от МКАД варьируется от 2,4 млн до 3,5 млн руб. Все они находятся в многоэтажных жилых комплексах: доля малоэтажного жилья в Новой Москве остается на уровне 40% от общего объема новостроек на присоединенных к столице территориях.

«На данный момент в Новой Москве реализуется 275 корпусов в общей сложности на 8330 квартир. И в целом рынок новостроек здесь находится на высокой стадии строительной готовности, по этой причине самые высокие цены установились в готовых корпусах экономкласса, которые уже сданы или будут введены в эксплуатацию в ближайшее время. Однако в 110 корпусах есть выбор квартир с бюджетом до 3,5 руб., и это отличная возможность приобрести жилье с московской регистрацией по доступной цене, в том числе в корпусах, в которых уже ведутся отделочные работы», – комментирует Сергей Лобжанидзе, руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «БЕСТ-Новострой».

Эксперты «БЕСТ-Новострой» отмечают, что на ценообразование влияют различные факторы. Это может быть как начальная степень строительной готовности (старт продаж), так и небольшая площадь лота – в некоторых проектах на продажу выведены квартиры метражом 22-24 кв. м.

Кому жить на 25 кв. м хорошо

«Примерно 45% всех малогабаритных квартир приобретается родителями для детей, – комментирует Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». – Нередко покупка совершается в тот момент, когда ребенок еще учится в школе, чтобы к поступлению в ВУЗ новостройка была построена, а в квартире закончен ремонт».

Вторая группа наиболее активных покупателей – молодые семьи без детей, приобретающие свое первое жилье. Далеко не у всех есть возможность купить сразу просторную квартиру, а снимать или жить с родителями не хочется.

Третья категория – это молодые люди в возрасте до 35 лет, считающие себя убежденными холостяками. В квартире они, в основном, только ночуют, предпочитая проводить свободное от работы время в компании друзей и на вечеринках. Доля таких покупателей составляет около 15%.

Ну и наконец последняя группа, сократившаяся в последнее время до 10% – это инвестиционные покупатели. Малогабаритная квартира стоит значительно меньше, чем полноценная «однушка», ее ремонт и отделка обходится дешевле. А вот арендные ставки на студии и компактные квартиры сопоставимы с жильем большей площади. Таким образом, отдача от инвестиций в маленькие квартиры получается выше.

«Компактные квартиры и студии на сегодняшний день являются одним из самых интересных предложений на первичном рынке недвижимости Новой Москвы, – резюмирует Мария Литинецкая. – При грамотном подходе даже небольшое жилое пространство можно обустроить максимально комфортно и функционально, как для собственного проживания, так и для получения дохода от сдачи в аренду».

Источник:

http://www.irn.ru

Рента – самая расторгаемая сделка с недвижимостью

Самыми часто расторгаемыми договорами являются договор пожизненной ренты и договор пожизненного содержания с иждивением. На 100 заключенных договоров приходится примерно 40 расторгаемых, а подобное количество отменяемых сделок неизвестно ни одному другому виду договоров с недвижимостью.

Договор ренты и договор пожизненного содержания с иждивением

По договору ренты собственник квартиры – как правило, пожилой человек, законом называемый рентополучатель, – передает рентодателю свое жилье, взамен получая от последнего ежемесячные пожизненные дотации, т.е. ренту.

Договор пожизненного содержания с иждивением отличается от ренты лишь тем, что в обмен на квартиру рентополучатель приобретает право не на денежное довольствие, а на личный уход и содержание, включая обеспечение продуктами питания, лекарствами, медикаментами, вещами, уборкой квартиры или присмотр сиделки, иное.

Старики и разбойники

Судебная практика свидетельствует о том, что началом конфликта между сторонами ренты являются либо старость рентополучателя, либо действия сторонних лиц, располагающих к себе одиноких рентополучателей для последующего инициирования расторжения договора.

В пожилом возрасте люди меняются, они по-другому смотрят на вещи, многое забывают, становятся недоверчивыми и неспокойными, всех и во всем подозревают. Именно такое отношение к окружающему, в том числе к рентодателю, порождает почву для расторжения договора.

Однако чаще причиной расторжения договора является корыстный интерес сторонних лиц, которыми могут быть случайные люди, например, дальние родственники или соседи, или, наоборот, близкие родственники. Но чаще всего именно организованные и профессиональные преступные группы специализируются на возврате старикам их жилья для последующего завладения им уже в своих корыстных интересах. Для таких целей злоумышленники втираются к рентополучателям в доверие, убеждая их в том, что они обмануты, и при расторжении договора смогут получить намного большую выгоду и значительно лучшее содержание. Окончательно убедив жертву, мошенники получают от стариков доверенность и сначала в судебном порядке расторгают договор, а затем переоформляют недвижимость на подконтрольных себе лиц.

Из собственной практики могу привести достаточно интересные цифры: после судебного расторжения договоров пожизненной ренты в трети случаев старики, которым возвращаются квартиры, якобы уезжают в неизвестном направлении, а владельцами их жилья становятся посторонние люди.

Используемые мошенниками приемы

Уговорив жертву обратиться в суд, преступники инициируют судебный процесс, создав предварительно искусственную ситуацию неисполнения договора со стороны рентодателя. В одном из моих процессов мошенники, представляющие интересы бабушки, с ее ведома полностью разгромили квартиру и побили саму старушку. Затем вызвали полицию, чтобы та зафиксировала факт погрома и нанесение телесных повреждений. Подобным способом преступники с очевидностью добились бы нужного им результата, однако просчитались, т.к. рентодатель (мой клиент) имел неопровержимое алиби, а потому уличить его в незаконном поведении не удалось.

Существует множество иных приемов, которыми пользуются мошенники, например, они увозят стариков в неизвестном направлении, а затем обращаются в суд, указывая на неисполнение договора в пользу жертвы. Лишним будет говорить, что исполнить договор в интересах неизвестно где находящегося лица невозможно.

Как уберечься от расторжения

И договор ренты, и договор пожизненного содержания с иждивением предполагают тесный, чуть ли не семейный контакт между рентодателем и рентополучателем. Именно по этой причине новым собственникам следует помнить, что оставлять стариков одних, тем более на долгий срок – чревато расторжением договора и потерей недвижимости. Пожилые люди постоянно должны быть под присмотром, чтобы исключить какое-либо общение их с преступных элементом. Например, их можно поселить по соседству, сдав их жилье и сняв им квартиру около себя. Кроме того, не стоит допускать самую частую ошибку в подобных отношениях – забывать про сбор доказательств исполнения договора, полагаясь на хорошие взаимоотношения. Какими бы отношения ни были, рентодатели обязаны иметь письменные доказательства в подтверждение надлежащего исполнения ими договора. Такими доказательствами могут быть платежные квитанции, расписки, договоры на приобретение и доставку продуктов, лекарств, вещей. Договоры на наем сиделки или наряд-заказ на уборку квартиры, иное. В противном случае риск расторжения договора и утраты недвижимости достаточно велик.

Адвокат Олег Сухов специально для IRN.RU

Источник:

http://www.irn.ru