Новые налоговые ставки на новостройки для старой и Новой Москвы

Люди во многих странах мира знают: недвижимость мало приобрести, надо будет потом ее содержать. Регулярные обязательные платежи за квартиру (прежде всего налоги) составляют внушительную сумму, попытки просто забыть о которой заканчиваются плачевно. СМИ периодически приносят новости: то та, то иная звезда шоу-бизнеса или спорта, не справившись с финансовыми трудностями, вынуждена продавать свою виллу. У нас до самого последнего времени было иначе. Но теперь, похоже, Россия переходит на позиции, принятые в остальном мире.

Правда, и здесь обнаруживается наша «специфика» - например, под основной налоговый удар попадают владельцы новых квартир. Как так получилось, каким станет налогообложение недвижимости в перспективе – с этими и смежными вопросами разбирался обозреватель «Журнала о недвижимости MetrInfo.Ru».

Квартальная застройка как новый облик столицы

Новые черты недорогого жилья в Москве и Подмосковье

Девелоперы и брокеры говорят о том, что за последние годы покупатели жилья массового сегмента стали более притязательными. Они обращают внимание уже не только на основные характеристики недвижимости, но и на нюансы, которые ранее были присущи жилью более высокого уровня, а в недорогих сегментах казались лишними. Редакция IRN.RU выяснила, какие из них наиболее значимы, где они встречаются и сколько приходится переплачивать за эти покупательские радости.

Важные капризы

Самым значимым фактором при выборе квартиры для покупателей в бюджетных сегментах остается цена. «Причем в дальнейшем все прочие критерии сопоставляются именно с ценой, - отмечает Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». - Иными словами, любой товар можно продать, если он выставлен на рынке по адекватной стоимости. Поэтому рано или поздно своего покупателя находят жилые комплексы в плохих локациях, с бедной инфраструктурой или невзрачным архитектурным обликом. То есть по сравнению с бюджетом покупки все прочие факторы можно признать второстепенными».

Многие эксперты считают, что первое место с бюджетом покупки делит локация. Эти понятия в принципе достаточно тяжело разделить, так как одно зависит от другого. Покупатели с очень ограниченным бюджетом прежде всего отталкиваются от бюджета покупки и уже в нем рассматривают варианты с наиболее подходящим для них расположением. Те, кто менее стеснен в средствах, напротив, отталкиваются от района, а уже в нем смотрят квартиры, которые лучше всего вписываются в их бюджет.

В нестабильные времена особую важность приобретает репутация застройщика. Так, у Urban Group этот фактор находится на втором месте. «Например, при анализе профиля покупателей квартир в новом ЖК «Опалиха О3» мы обнаружили, что 11% клиентов привлекли именно репутация и рекомендации Urban Group друзей и знакомых», - говорит Леонард Блинов, заместитель генерального директора компании Urban Group.

Также важными факторами являются площади и планировки, инфраструктура, стадия готовности и многие другие. «Покупатели сегодня обращают внимание даже на марку лифтов в доме, окон, радиаторов и пр. Поэтому чем больше усилий приложит девелопер при разработке концепции проекта, тем успешнее будут идти продажи в комплексе», - утверждает генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова. В данной статье мы остановимся как раз на факторах, которые раньше считались скорее капризами, а сейчас становятся, конечно, не решающими, но достаточно важными при выборе жилья.

Красивая обертка

Времена, когда покупателю с не очень высокими доходами были доступны только квартиры в типовых панельных домах, давно прошли. Сейчас даже в массовом сегменте девелоперы соревнуются друг с другом в архитектурной привлекательности своих проектов. Тем не менее, как считает руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet Владимир Богданюк, этот фактор пока не входит даже в десятку критериев для покупателей: «Выбирая между более дешевым и «обычным» проектом и более дорогим, но с интересной архитектурой, большинство людей выберут первый. Если в проекте более-менее интересная и выбивающая из общей массы архитектура, для клиентов это может стать еще одним аргументом в его пользу, но никак не решающим фактором при выборе жилья».

Однако во многих случаях именно благодаря необычной архитектуре проект привлекает внимание и запоминается покупателям. «Архитектурная концепция – это «визитная карточка», которую видит любой клиент, когда знакомится с проектом впервые, будь то буклет или сайт. Возможно, если внешние характеристики будут невзрачными или отталкивающимися, потенциальный покупатель даже не станет изучать проект более глубоко», - считает Андрей Колочинский, управляющий партнер ГК «ВекторСтройФинанс».

С этой точкой зрения согласна Мария Литинецкая: «Сегодня на рынке предлагается огромное количество новостроек, и если бы все они были типовыми, то многие проекты просто провалились бы. В частности, архитектурная концепция важна, особенно если проект ориентирован на молодежную аудиторию, которая «любит глазами». При этом стоимость архитектурного проекта не такая большая – около 3-5%».

Порой архитектурные особенности становятся определяющим критерием для отдельных покупателей. «Например, знаменитая башня в жилом комплексе «Маяк» (вторая очередь строительства, корпус 5) – есть ряд покупателей, которые ждали именно эту башню, несмотря на наличие квартир в других корпусах», - говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой».

Наталия Кузнецова поведала о покупателе, который купил квартиру в ЖК «Альфа Центавра» (г. Химки) именно из-за «космической» архитектуры: «Это концептуальный жилой квартал, каждая часть которого является фрагментом одной космической истории. Это касается и футуристической архитектуры жилых корпусов, и отделки входных групп, и благоустройства территорий: декоративные клумбы, изображающие планеты нашей вселенной, карусели на детских площадках в виде ракет и звездолетов. Выбирая из двух проектов, клиент остановился именно на «Альфа Центавра», в том числе потому, что в детстве мечтал стать космонавтом».

А, например, Urban Group в принципе сделали красивую архитектуру одной из своих основных «фишек». «Автором наших проектов традиционно выступает известный архитектор Максим Атаянц, автор ряда олимпийских объектов в Сочи. Эстетика повышает себестоимость проекта приблизительно на 5-10% относительно среднерыночной стоимости такого рода строительства. При этом скорость продаж растет в два раза быстрее, что позволяет нам продавать квартиры по рыночной цене быстрее конкурентов», - уверяет Леонард Блинов.

Из-за желания выделиться на фоне конкурентов девелоперы привлекают именитых архитекторов к работе даже над относительно бюджетными проектами, хотя раньше это было прерогативой дорогого жилья. Например, над ЖК «Эталон Сити» работало бюро SPEECH, которое ранее участвовало в проектировании, к примеру, башни «Федерация» в ММДЦ «Москва-Сити». К проектированию домов в «Кварталах 21/19» ГК «ВекторСтройФинанс» привлек архитектурное бюро «Цимайло, Ляшенко и партнеры». В проекте «Ривер Парк» девелопер работал с бюро «Остоженка».

Удобный двор

Решения по благоустройству территории, как и общая архитектурная концепция, становятся все менее типовыми. Выходить за рамки стандартов девелоперы стали еще после прошлого кризиса. «Первопроходцем стала компания «Ведис Групп», - рассказывает Ирина Доброхотова. - Микрорайоны «Марфино» и «Нахимово» стали первыми в экономклассе, где внутридворовое пространство было продумано до каждого квадратного метра. Специальные покрытия для детских площадок, зоны отдыха и растения в кадках, безопасные дорожки для катания на скейте, - все это стало впоследствии визитной карточкой этого девелопера».

Сейчас внимательный подход к благоустройству дворов уже стал практически нормой. «Даже в низкобюджетных проектах сегодня часто можно встретить современные детские площадки, тренажеры для взрослых и пр. В ЖК «Мелодия леса» мы первыми включили в инфраструктуру жилого комплекса две сертифицированные спортивные площадки для подготовки и сдачи комплекса ГТО, - утверждает Иван Потапов, директор по продажам ГК «Сапсан». - Они будут оборудованы по государственным стандартам с использованием сертифицированного спортивного инвентаря. Помимо этого, в ЖК «Мелодия леса» будут построены еще четыре спортивные площадки для разных возрастов детей и взрослых».

Интереснее становятся и детские площадки. «К примеру, в «Ривер Парке» у нас обустроены современные детские площадки, разделенные не только по возрастам (от 1 до 6 лет, от 4 до 10 лет, старше 10 лет и подростков), но даже по интересам. Например, девочки любят качели, карусели, а мальчики – веревочные лесенки, горки, тарзанки. Все игровые зоны разграничены «зелеными» участками с лавочками и местами для родителей», - говорит Лариса Швецова.

Инфраструктурный фарш

Во многих проектах девелоперы стараются не просто благоустраивать дворы, но и создавать места притяжения для всех жителей нового микрорайона. «В конкурентной борьбе за покупателя, особенно при таком высоком количестве предложения, выведенном на рынок, застройщики используют все средства, поэтому «полный инфраструктурный фарш» в комфортклассе – уже не новость. Покупателями такой подход, естественно, воспринимается на ура, тем более, что на стоимости квадратного метра это практически не отражается», - отмечает Наталия Кузнецова.

В качестве примера эксперт приводит ЖК SREDA, где функционирует теннисная академия, которая в будущем займет один из этажей и эксплуатируемую кровлю паркинга.

В проекте «Митино О2» Urban Group создал настоящую курортную зону площадью 6 гектаров. Ее центром станет большое искусственное озеро, песчаный и травяной пляжи. «Площадь озера превысит один гектар, что равно восьми олимпийским бассейнам или половине Красной площади. Вокруг курортной зоны у воды будут организованы пляжные виды спорта, цепочка небольших этнических ресторанов, spa и места для занятий детьми», - рассказывает Леонард Блинов.

В «Кварталах 21/19» помимо закрытых дворов, которые станут приватным пространством каждого квартала, будет благоустроен общий для всех бульвар длиной 1 км и шириной 30 м, который станет связующей дорогой между «Кварталами 21/19» и станцией метро «Стахановская» (ее открытие запланировано на 2018 год). «Мы задумали зеленый бульвар, как центр коммуникации жителей всего комплекса, а также других горожан, - делится Андрей Колочинский. - По нему можно будет прокатиться по велосипедным дорожкам. Мы организуем площадки для игры в волейбол и баскетбол, теннисные корты для взрослых и детские игровые зоны для семей. Кроме того, на первых этажах жилых корпусов откроются магазины, кафе и рестораны, которые будут выходить на бульвар, поэтому он станет еще и зоной для шопинга». Затраты на благоустройство бульвара нельзя назвать огромными – около 3% от общей стоимости проекта.

Однако невысокие затраты свойственны именно крупным проектам. В небольших ЖК такие центры притяжения, безусловно, являются необоснованными тратами. «Если речь идет о комплексном освоении территории, как в нашем случае, то расходы девелопера на дополнительные фишки распределяются на сотни, а не десятки квартир. А значит, удорожание квадратного метра минимально», - отмечает Лариса Швецова.

Источник:

http://www.irn.ru

Недорогая квартира в рассрочку. Что предлагают столичные девелоперы?

В 90% жилых комплексов массового сегмента, представленных на первичном рынке, можно приобрести квартиру с использованием рассрочки. Аналитики компании «Метриум Групп» рассказали, какие условия предлагают покупателям столичные девелоперы, и какие плюсы есть у приобретения квартиры в рассрочку по сравнению с использованием ипотечного кредита.

В настоящее время воспользоваться рассрочкой можно, покупая недвижимость в 53 из 59 жилых комплексов эконом- и комфорт-класса. При этом в 50 ЖК девелоперы предлагают покупателям различные варианты рассрочки под 0% годовых.

Минимальный первоначальный взнос для получения беспроцентной рассрочки на длительный срок в настоящее время составляет 20%. Заплатив пятую часть стоимости квартиры, рассрочку с продолжительностью платежей от 1,5 до более, чем 2,5 лет можно оформить в трех жилых комплексах.

Максимальный первоначальный взнос находится на уровне 70%. На 3-6 месяцев рассрочка на таких условиях предоставляется в пяти жилых комплексах. Еще в 6 ЖК можно получить рассрочку на 10-12 месяцев и более.

Многие девелоперы предлагают своим покупателем сразу несколько вариантов рассрочки – с разной величиной первоначального взноса и сроком погашения. При этом самым популярным вариантом является предоставление рассрочки при оплате 50% стоимости квартиры. На таких условиях можно приобрести недвижимость в 18 жилых комплексах массового сегмента.

В 7 проектах длительность беспроцентной рассрочки при оплате половины стоимости квартиры составляет 3-5 месяцев. Еще в 5 жилых комплексах срок выплат можно «растянуть» на 6-7 месяцев.  Более продолжительную беспроцентную рассрочку – на 10-13 месяцев – предоставляют девелоперы еще 5 проектов. А в одном ЖК, оплатив половину стоимости, можно приобрести жилье с выплатами в течение более двух лет.

Вторым по популярности вариантом является предложение квартир в рассрочку без процентов с первоначальным взносом 30%. Такая возможность предоставляется в 13 жилых комплексах массового сегмента. В четырех из них беспроцентную рассрочку можно оформить на 3 месяца. В 8 ЖК при оплате 30% стоимости квартиры, можно получить рассрочку на 6-7 месяцев. А еще в одном ЖК длительность рассрочки без процентов с таким первоначальным взносом составляет 8-12 месяцев.

«Анализ предложений девелоперов показывает, что прямой зависимости между величиной первоначального взноса и длительностью беспроцентной рассрочки нет, – говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум Групп». –  Во многих проектах первоначальный взнос может составлять 50-70%, но рассрочка дается только на 3 месяца. При этом есть варианты, когда достаточно заплатить всего 20-30% стоимости квартиры, но «растянуть» выплаты на 1-2,5 года».

С использованием рассрочки на столичном первичном рынке, в среднем, приобретается примерно 8% квартир массового сегмента. Однако, в некоторых проектах этот показатель гораздо выше.

«В мае этого года в ЖК «Яуза Парк» проводилась акция, в рамках которой при оплате первоначального взноса в размере 40% от стоимости приобретаемого жилья предоставлялась отсрочка платежа остатка до 31 октября 2017 года, – говорит Дмитрий Земсков, коммерческий директор ОАО «Главстрой Девелопмент» (девелопер проекта «Яуза Парк»). – Этим предложением заинтересовалось около 20% наших клиентов. В июне мы решили пролонгировать эту акцию до 31 декабря 2017 для оставшихся квартир».

Покупка квартиры в рассрочку имеет несколько преимуществ по сравнению с использованием ипотечного кредита. Главное из них – это возможность совершить сделку без сбора справок о доходах и документов, подтверждающих трудовую занятость. Для заключения договора достаточно только паспорта. Второе преимущество – скорость оформления. С момента выбора и бронирования квартиры до заключения сделки может пройти всего несколько дней, и необходимо 1-2 посещения офиса. В-третьих, многие девелоперы не проводят тщательную проверку кредитной истории покупателя. Поэтому приобрести жилье могут даже те, кто имеет негативное кредитное прошлое. И, наконец, при такой сделке не надо нести сопутствующие расходы на оформление договоров личного страхования и страхования имущества.

«Отсутствие необходимости собирать пакет документов значительно экономит силы и время, – говорит Дмитрий Земсков. – Если покупатель имеет достаточные средства для оплаты первоначального взноса и может уверенно погашать остаток в течении нескольких месяцев, рассрочка является привлекательным вариантом. Данная схема интересна всем, кто планирует  продажу старой квартиры или другого имущества для погашения остатка по новой квартире. Кроме того, вариант с использованием рассрочки подходит потенциальным покупателям, которые оплачивают приобретение жилья средствами из собственного бизнеса».

«В настоящее время в новостройках массового сегмента в продаже находится более 20,5 тыс. квартир, – резюмирует Мария Литинецкая. – В условиях высокой конкуренции наблюдается устойчивая тенденция к увеличению сроков беспроцентной рассрочки при одновременном снижении размера первоначального взноса. За два года длительность рассрочки под 0% годовых выросла в 2 раза, а в некоторых проектах – в 4 раза. При этом девелоперы постоянно совершенствуют схемы расчетов с покупателями, предлагая им все более выгодные условия. При сохранении этого тренда доля сделок, заключаемых с использованием различных вариантов рассрочки, будет расти».

Источник:

Метриум Групп

Жилье на пробу: в Москве начали сдавать квартиры в тест-драйв

Застройщики и девелоперы используют все новые механизмы для поддержания спроса на новостройки: к межсезонным скидкам и спецпредложениям добавились тест-драйвы, когда компания предоставляет жилье в аренду с возможностью его последующего выкупа. Так, в марте застройщик «Инвесттраст» предложил потенциальным покупателям протестировать квартиры в своем проекте «Новые Ватутинки». Это первая в Московском регионе попытка внедрить практику тест-драйвов на рынок жилья, рассказали «РБК-Недвижимости» в компании «Инвестраст», столичные риелторы также подтвердили это утверждение.

В этом жилом комплексе в Новой Москве клиенты могут на время арендовать полностью обустроенную и меблированную квартиру и затем принять решение о покупке. Для этого потенциальному покупателю нужно заключить с застройщиком договор найма жилья. «К моменту заселения в 2015 году в доме остался пул квартир, не нашедших своего покупателя, — говорит генеральный директор компании-застройщика «Инвесттраст» Александр Зубец. — Поскольку все жилье сдается с отделкой, было принято решение выделить часть для тест-драйва. Мы не накладываем на клиентов обязательств, а предоставляем право выбора». Аренда квартиры дает возможность оформить временную московскую регистрацию, благодаря которой можно прикрепиться к поликлинике, получить место в детском саду и отдать ребенка в школу. Средняя арендная ставка в проекте составляет 23 тыс. руб. за однокомнатную и 27 тыс. руб. за двухкомнатную квартиру, говорится в пресс-релизе. В эту стоимость входят все коммунальные и эксплуатационные платежи: арендатору останется оплатить лишь расход воды и электричества по счетчикам.

Практика тест-драйва в недвижимости — новое явление на российском рынке. По данным компании «Бест-Новострой», у нас этот механизм был впервые использован в двух новосибирских новостройках. Правда, там, в отличие от «Новых Ватутинок», схема напоминала скорее используемую на автомобильном рынке. Так, новосибирская группа компаний «Стрижи» предоставила потенциальным покупателям возможность протестировать квартиру в течение двух дней и двух ночей. По мнению девелопера, за это время вполне можно составить впечатление о качестве самого жилья и увидеть жизнь микрорайона изнутри. Также два дня длится проживание по условиям тест-драйва и в другом микрорайоне Новосибирска — «Европейский берег». «Механизм, аналогичный схеме, которую предлагает застройщик ЖК «Новые Ватутинки», используют, например, в Юрмале — там выкупить квартиру в центре города можно после года проживания по системе «тест-драйв», которая и пришла в Россию из Европы», — говорит председатель совета директоров Ирина Доброхотова.

На падающем рынке все средства хороши, в том числе тест-драйвы нового жилья, считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко. «В мире такая практика распространена: когда жилье не могут продать, его сдают в аренду. В России этим никто не занимался, потому что квартиры всегда разбирали как горячие пирожки. Сейчас, когда спрос на жилье снизился, застройщики все чаще будут обращаться к такой практике, ведь людей, которые могут снимать, всегда больше тех, кто может купить», — говорит аналитик. По его словам, для арендаторов таких квартир главный риск связан с тем, что девелопер в любой момент может поднять арендную ставку или расторгнуть договор аренды. Застройщик заинтересован в том, чтобы скорее продать квартиру, а не держать там арендаторов. В Европе эта практика более оправданна, ведь там сдача жилья в аренду покрывает проценты по кредитам, которые не превышают 5–10%. В России деньги гораздо дороже — в среднем ставка по кредиту на строительство не меньше 15–20%. Покрыть расходы может только продажа жилья — в этом случае срок окупаемости составит три-четыре года, при сдаче в аренду — больше 15 лет.

Возможность арендовать квартиры у застройщика —  необходимая опция на первичном рынке недвижимости, уверена управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая. По ее словам, право выкупа с зачетом всех платежей фактически равноценно беспроцентной рассрочке с фиксацией стоимости в течение года. «Кроме того, аренда у застройщика, а не частного лица — это цивилизованный рынок. К вам никогда не придут с проверками, нарушая личное пространство. Девелопер не сможет вас «внезапно» выселить или поднять стоимость, несмотря на договор, как это, к сожалению, часто бывает при сотрудничестве с физическими лицами. Наконец, частные арендодатели, в отличие от застройщика, редко заинтересованы в оформлении временной регистрации, а она порой крайне необходима», — резюмирует эксперт.

Тест-драйв, по мнению Ирины Доброхотовой, — хорошая идея, которая особенно актуальна на слабом рынке. «В Московском регионе сегодня реализуется рекордное число квартир, и, по мнению некоторых экспертов, как минимум 15% новостроек не будет востребовано населением. Думаю, что часть этого объема девелоперы могли бы сдавать в аренду с последующим выкупом. Но такой механизм больше подходит крупным застройщикам, реализующим масштабные проекты, — в домах точечной застройки подобная схема вряд ли будет экономически оправданна. Для покупателя аргументов «за» много: тест-драйв дает возможность понять, насколько качественно построен дом, какие условия для жизни созданы в микрорайоне, сколько времени будет занимать дорога на работу и как вообще в целом организована жизнь в ЖК, включая качество работы управляющей компании», — поясняет Ирина Доброхотова. По ее мнению, аренда с последующим выкупом — это довольно выгодная альтернатива ипотеке и даже рассрочке. Из аргументов «против» — возможная переплата: в некоторых случаях при аренде с последующим выкупом цена недвижимости возрастает, обычно на 10%.

Источник:

РБК-Недвижимость

В столице появится «танцующий» дом

Рублевка по цене эконома

Эксперты компании «Метриум Групп» отмечают, что образ исконно элитного загородного направления в ближайшее время существенно изменится. Если в докризисный период концепция развития престижного западного сектора Подмосковья в большинстве случаев предполагала создание «анклавов» бизнес- и элит-класса, то сейчас здесь все чаще стали появляться проекты с более доступным уровнем цен. По прогнозам аналитиков, тенденция расслоения строящегося жилья по сегментам продолжится и станет ярко выраженной уже в следующем году.

В зону исследования аналитиков «Метриум Групп» были включены многоквартирные дома и таунхаусы, расположенные в Подмосковье в пределах 30 км от МКАД. С севера рассматриваемая зона ограничена Волоколамским шоссе, с востока – МКАД, с юга – присоединенными территориями Новой Москвы.

Основные трассы на данном участке: Новорижское, Ильинское, Рублево-Успенское, Можайское и Минское шоссе. Данные направления традиционно считаются наиболее престижными на рынке жилой недвижимости Подмосковья в силу сразу нескольких причин. Во-первых, западный сектор отличается благоприятной экологической обстановкой. Во-вторых, практически все расположенные здесь трассы обладают хорошей транспортной доступностью. В-третьих, запад Подмосковья отличается высокоразвитой инфраструктурой – как социальной, так и коммерческой. Все эти факторы в совокупности определяют высокий уровень комфортности проживания, который сложился на территории большинства населенных пунктов данного сектора.

На наиболее элитных направлениях рассмотренной локации (Рублево-Успенском, Ильинском, Новорижском) в большей степени развит загородный рынок коттеджей и таунхаусов. В то же время вдоль Волоколамского, Минского, Можайского шоссе активно ведется реализация проектов, предусматривающих многоквартирную застройку.

Рынок квартир

В границы исследуемой области полностью входит территория городов Красногорска и Одинцово, а также частично – Красногорского, Одинцовского и Истринского районов. В настоящий момент на первичном рынке здесь реализуется 60 жилых многоквартирных проектов. Общий объем предложения составляет около 11 тыс. квартир в 142 корпусах. Основное число проектов расположено в Красногорске (31,7%) и Одинцовском районе (31,7%). По количеству квартир в реализации лидирует Одинцовский район, на который приходится практически половина предложения (48%). На втором месте находится Красногорск (19,4%).

Особенностью многоквартирных проектов на данной территории является наличие ЖК элитного класса, например, «Парк Рублево», «Сколково Парк». Доля подобных проектов составляет 3,3%, квартир – 5,6%. Также здесь зафиксирована относительно высокая доля сегмента бизнес-класса – 26,2% проектов и 22,3% квартир. В качестве примера подобных комплексов можно привести ЖК «Арт», ЖК «Резиденции Сколково», ЖК «Да Винчи» и т.д. Тем не менее, основная часть предложения приходится на массовый сегмент жилья. К комфорт-классу относится 45,9% проектов и 48,3% квартир (ЖК «Павловский квартал», ЖК «Западное Кунцево» и др.), к эконом-классу – 24,6% комплексов и 23,8% квартир (ЖК «Дедовский», мкрн. «Немчиновка» и др.).

Бюджет покупки на рынке новостроек в зоне исследования варьируется от 1,78 до 51,66 млн рублей. Самый доступный вариант – студия площадью 29,7 кв. м – предлагается в ЖК «Эко-парк Нахабино» (1,78 млн рублей), который находится в Красногорском районе. Самая высокобюджетная квартира площадью 234,8 кв. м реализуется в комплексе премиум-класса «Парк Рублево», расположенном недалеко от МКАД и станции метро «Мякинино» на берегу Москвы-реки (51,66 млн рублей). Средневзвешенная цена квадратного метра в выборке составляет 93 300 рублей. Стоимость однокомнатной квартиры, в среднем, составляет 3,81 млн рублей, двухкомнатной – 6,75 млн рублей, трехкомнатной – 9,67 млн рублей.

Рынок таунхаусов

Сегмент таунхаусов получил широкое распространение на рынке загородной недвижимости Московского региона лишь в последние годы. Переломным моментом в становлении данного формата можно считать кризис 2008 года, который кардинальным образом изменил потребительские предпочтения покупателей. Таунхаусы, являющиеся альтернативой городской жизни в квартирах и в то же время отличающиеся более низкой стоимостью по сравнению с коттеджами, стали более популярными и востребованными на загородном рынке Подмосковья.

Сейчас на западном направлении МО в границах Минского и Волоколамского шоссе таунхаусы реализуются в 27 проектах, в число которых также входят и многоформатные поселки, расположенные в городах Одинцово и Красногорск. Общий объем предложения составляет около 1 тыс. таунхаусов. Основная доля сосредоточена в проектах на Новорижском шоссе – данное направление генерирует более 50% от общего объема предложения таунхаусов в западном секторе Подмосковья.

Учитывая природные характеристики западного направления Подмосковья, не удивительно, что большая часть таунхаусов относится к высокобюджетному сегменту. На долю бизнес-класса приходится 56% от текущего объема предложения. В качестве примера можно привести поселки «Александровский», «Западная Резиденция» и др. Доля таунхаусов премиум-класса составляет 21%. Они предлагаются в таких проектах, как «Резиденция Рублево», «Онегино», Park Avenue, «Никологорские дачи» и «Трувиль». Доля проектов комфорт-класса составляет 23% от общего объема предложения («Артек», «Кембридж»).

Стоимость таунхаусов западном секторе Подмосковья варьируется от 5,1 до 80,8 млн рублей. Наименьшая цена по общему бюджету покупки зафиксирована в поселках комфорт-класса «Артек» (3 очередь) и «Кембридж», которые расположены в 12 км от МКАД по Волоколамскому шоссе и 25 км по Новорижскому шоссе соответственно (5,1 млн руб.). При этом в последнем сейчас продается несколько таунхаусов по акции за 4,5 млн рублей при 100% оплате. Самый дорогой таунхаус - в проекте премиум-класса «Трувиль», в 25 км по Минскому шоссе (80,8 млн руб.).

«Как показало наше исследование, образ престижного западного Подмосковья, который давно сложился в сознании многих покупателей, сейчас активно меняется, – комментирует Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». – В большей степени это касается городской недвижимости. В отношении таунхаусов пока превалирует бизнес-класс, а рынок коттеджей по-прежнему насыщен элитными предложениями. Не обходит этот тренд и Рублевку. В прошлом году здесь вышел жилой комплекс комфорт-класса «Успенский» (девелопер – «ЭкоСтрой-Инвест»), в этом году стартовали еще два проекта того же сегмента – «Дом на Успенке» («Соцпромстрой») и

Apila

(Юит СитиСтрой). В следующем году планируется выход проекта «Мортона» рядом с Рублевским предместьем и Ильинским шоссе, где заявлено строительство панельного жилья. В следующем году на фоне экономического кризиса тенденция смещения предложения в сторону низкобюджетного жилья усилится. Поэтому квартиры по цене 80-90 тыс. рублей за кв. м и таунхаусы стоимостью 7-10 млн рублей, расположенные на самых элитных направлениях Подмосковья в пределах 20-30 км от МКАД, станут реальностью в самое ближайшее время.

Данная тенденция легко объясняется тем, что на ближнем западе Подмосковья до сих пор есть множество крупных землевладельцев (в том числе, Сбербанк, ВТБ), которые планируют развивать свои площадки. Однако если они будут реализовывать масштабные элитные проекты, то продавать их придется десятилетиями, поскольку покупателей, располагающих подобными суммами, больше не становится. А массовый сегмент на рынке недвижимости сейчас более «живой» – здесь самая высокая ликвидность и оборачиваемость денег».

«Метриум Групп» - риэлторская и консалтинговая компания, чья деятельность сосредоточена на рынке жилой недвижимости Московского региона, а также Санкт-Петербурга. Специализируется в сегментах новостройки и загородная недвижимость (коттеджи и мультиформатные посёлки). В риэлторском портфеле компании - 2,5 млн кв.м. проектов, находящихся в реализации, в том числе на эксклюзивной и ко-эксклюзивной основе – 1,7 млн кв.м жилья.

«Метриум Групп» выступает стратегическим партнером ЗАО «Сбербанк Управление Активами» (консультант в сфере недвижимости, организация продаж), а также инвестором фонда «Сбербанк - Жилая недвижимость», «Сбербанк – Жилая недвижимость 2». Оба фонда созданы с целью инвестирования в новостройки эконом- и комфорт-класса Москвы и Московской области на начальной стадии строительства.

Источник:

metrium.ru