Подмосковные фабрики превратят в жилье

Старые текстильные фабрики Подмосковья могут превратить в просторное жилье. Об этом M24.ru рассказал начальник главного управления архитектуры и градостроительства Московской области Алексей Воронцов. Среди претендентов на реновацию - фабрики в Раменском, Клину, Ногинске, Подольске и других городах. По словам Воронцова, предполагается, что реконструкция будет проводиться за счет инвесторов, которые получат различные льготы от властей. Если в Москве на рынке недвижимости есть предложения апартаментов на территории бывших крупных фабрик, то для Подмосковья опыт создания такого жилья будет уникальным.

По словам Воронцова, Подмосковье будет предлагать инвесторам приспосабливать фабричные корпуса под современные нужды, например, делать там лофты - просторные помещения с высокими потолками и большими окнами, которые отдаются под жилье и апартаменты. "Это весьма модная тема сейчас в Европе - в Англии, Германии, - пояснил Воронцов. - Подмосковные фабрики тоже могут так использоваться. Они строились 100-150 лет назад на окраинах поселений или вдали от них. Но сейчас они оказались в городской черте, в том числе в самом центре городов. Инвесторам может быть выгодно превращать их в жилье".

Воронцов пояснил, что под лофты можно переделать текстильные фабрики в Раменском, Наро-Фоминске, Егорьевскую мануфактуру, а также Богородскую в Ногинске и завод "Зингер" в Подольске. Большинство этих фабрик - памятники промышленной архитектуры второй половины XIX - начала XX века, но охранный статус есть не у всех. "Далеко не всегда памятник сохранился во всей своей первозданной целостности. Как правило, сохранились фасады, а интерьеры многократно переделывались – и предметом охраны является только фасад, или фрагменты фасадов, или фрагменты планировки, - пояснил главный архитектор Подмосковья. - Главное, чтобы инвестор, занимающийся проектом, понимал, что обязательно нужно сохранить".

Воронцов отметил, что конкретные проекты реорганизации фабрик появятся в 2015-2016 годах. "Мы будем мотивировать собственников фабричных помещений на поиски новых решений и инвесторов. Так, они могут продать неиспользуемые корпуса или сдать их в долгосрочную аренду", - уточнил главный архитектор. Он добавил, что власти будут продумывать новые льготы для инвесторов.

ИСТОРИЯ ВОПРОСА

Впервые лофты появились в середине XX века в Америке в фабричном районе Манхэттена. Большие просторные помещения переделывали под апартаменты, жилые помещения, офисы и арт-пространства. Жилье в бывших фабриках становилось популярным сначала в творческих кругах, а потом стало позиционироваться как премиум-класс. Формат лофтов постепенно распространился на Европу и Россию.

В Москве многие фабричные помещения переделываются под апартаменты и офисы. Юридически они считаются нежилыми помещениями, в них нельзя оформить регистрацию, однако спрос на них все равно есть. Среди крупных жилых лофтов можно отметить loft-комплекс Даниловской мануфактуры, квартиры в котором стоят от 770 тысяч долларов, и квартал "The Loft" в в помещениях кожевенного завода в Духовском переулке. Квартиру в нем можно купить за сумму от 207 тысяч долларов.

В Подмосковье территории фабрик практически никак не благоустроены. Проекты их реновации чаще всего подразумевают сдачу помещений под торговые центры, промышленные кластеры или, если речь идет о небольших помещениях, под творческие пространства. Так, в 2012 году проект арт-резиденции "Творческая усадьба "Гуслица" был воплощен на базе бывшей текстильной мануфактуры Морозовых. Арт-усадьба находится в лесу недалеко от Егорьевска. На данный момент ни одна из крупных подмосковных фабрик, находящихся в городской черте, не переделывалась под жилье и апартаменты

Историк, координатор историко-культурного общества "Московские древности" Дмитрий Беззубцев полагает, что реорганизация фабрик может оказаться выгодной для инвесторов. "Всего в Московской области около ста дореволюционных фабрик, из них несколько десятков текстильных, - пояснил эксперт. - Чаще всего они заняты складами, офисами, каким-либо производством, иногда просто пустуют. Само фабричное производство сохранилось на единицах".

Сами комплексы зданий - это, как правило, от четырех до нескольких десятков 4-5 этажных зданий из кирпича с высокими потолками и большими окнами, зачастую в центре с населением около 100 тысяч жителей. Инвесторов заинтересует как расположение фабрик, так и внешний вид. 150 лет назад голая кладка из красного кирпича была самым экономным способом строительства. "А сегодня многие компании специально строят новые дома со стилизацией под кирпичный стиль, так что эти фабричные здания удачно попадают в сегодняшнюю архитектурную повестку дня. Если кирпич на фасаде обожжен или подпорчен, просто сбивают внешний слой, и получается фактурная красивая кладка. Так же сделали в Москве на Алексеевской мануфактуре в районе Таганской", - сказал Беззубцев.

По словам Беззубцева, выбранные управлением архитектуры комплексы находятся в неплохом состоянии. "Фабрике в Раменском достаточно косметического ремонта – и можно заезжать. Часть корпусов Егорьевской мануфактуры недавно реставрировали. А Богородский завод в Ногинске – это первое в России здание из железобетона, памятник уровня ЮНЕСКО, а в нем сейчас просто склад, для которого подошел бы любой ангар, а такое здание можно использовать выгоднее", - говорит эксперт.

Беззубцев отметил, что при создании жилья в помещении фабрики инвесторам придется с нуля создавать инфраструктуру, так как изначально фабрики строились как закрытые предприятия без каких-либо общественных зон. "Нужны комплексные проекты реновации, иначе вряд ли получится что-то выгодное. Неудачный пример стихийного приспособления - Трехгорная мануфактура в Москве, помещения которой делят кафе, магазины, склады и офисы. Пример удачного развития территорий – комплексная реконструкция фабрики "Большевичка", на которую инвесторы выделили 105 миллионов долларов. Там создали культурно-деловой комплекс, и сейчас уже появляются первые арендаторы", - рассказал Беззубцев.

Среди известных иностранных примеров эксперт упомянул реконструкцию целого района "Побленоу" в Барселоне из постиндустриального гетто в культурно-деловой кластер с торговыми центрами, университетами и т.п. Также интересный проект создан в Лондоне для старой угольной ТЭЦ "Баттерси". Ее переделывают под жилье и офисы, апартаменты там стоят от миллиона фунтов стерлигнов.

Директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood Александр Шибаев отметил, что инвесторы могут столкнуться с ветхостью зданий и загрязненностью почв из-за фабричного прошлого территории. "Устранение этих моментов может увеличить затраты. Стоимость превращения фабрики в лофты обойдется минимум в 50-100 миллионов долларов. Для застройщика было бы выгоднее построить с нуля. Так что правительству области действительно нужно идти навстречу инвесторам и предлагать льготы, например, компенсацию хотя бы 30-40% стоимости", - считает эксперт. Шибаев также отметил, что выгоднее бы было делать не просто лофты, а многофункциональные центры с магазинами и офисами.

Источник:

http://www.m24.ru

Ответственность нотариуса и регистратора при сделках с недвижимостью разграничат

Закончилось общественное обсуждение законопроекта "О нотариате и нотариальной деятельности в Российской Федерации". Некоторые статьи этого документа вызвали немало споров. Начать следует с внесения ясности по поводу вопроса, неизменно вызывающего бурные дискуссии.

Проект нового закона не предусматривает обязательного нотариата для сделок с недвижимостью - и это, на наш взгляд, верное решение, особенно применительно к сделкам с привлечением кредитных средств. В российских условиях риски признания сделки недействительной при обязательном нотариате не уменьшатся. Ведь у нотариусов нет возможности осуществлять проверку подлинности документов, например, подлинности подписи, "чистоту" предыдущих сделок с объектом недвижимости и т.п. А расходы заемщиков, которые и так порой вынуждены оплачивать дополнительные комиссии, еще возрастут.

В отношении сделок с недвижимостью предлагается разграничить ответственность нотариуса и регистратора. Законопроект закрепляет следующий порядок: если сделка удостоверена нотариально, регистратор не вправе по своему усмотрению проверять законность сделки (исключение п. 5 ст. 8.1. ГК РФ - законопроект-спутник).

Таким образом, речь идет лишь о преференциях по нотариально заверенным сделкам. В частности, предлагается сокращенный срок регистрации прав (в том числе переход прав на жилую недвижимость) по нотариально удостоверенной сделке - три рабочих дня. По действующему законодательству нотариус уже имеет право обращаться в органы по регистрации прав, то есть может оказывать посреднические услуги. Следовательно, в новом законопроекте всего лишь декларируется удобство совершения сделки через нотариуса (схема "одно окно"), а изменение действующих нотариальных тарифов не предлагается.

Вопрос, на который следует обратить особое внимание, касается ответственности нотариусов. В ст. 16 законопроекта закреплена презумпция достоверности и законности нотариального акта. Это не исключает возможности оспаривания нотариального акта в судебном порядке. Одновременно в соответствии со ст. 35 законопроекта нотариус несет имущественную ответственность за вред, причиненный имуществу гражданина или организации при совершении нотариального действия по его вине.

Соответственно, сохраняется принцип виновной ответственности нотариуса и возможность привлечения его к ответственности исключительно при наличии доказательств совершения нотариусом виновного действия. Однако в законопроекте понятие вины не раскрывается, и не вполне понятно, имеется в виду только умысел или допускается неосторожность.

В отношении сделок с недвижимостью нотариус (ст. 191 законопроекта) помимо удостоверения личности совершающих сделку проверяет наличие ограничений, обременений, арестов в отношении объекта недвижимости, а также принадлежность недвижимости на праве собственности или ином законном праве продавцу на основании публично достоверных данных, то есть базы ЕГРП. В силу ст. 188 законопроекта нотариус при удостоверении любых сделок проводит правовую оценку, то есть проверяет законность сделки. Будет ли работать презумпция о том, что признание сделки недействительной в дальнейшем автоматически свидетельствует о наличии вины нотариуса, предположить сейчас сложно. Затуманенность и недостаточная проработанность этих пунктов в данном законопроекте затруднит дальнейшие разбирательства, которые на практике возникнут среди участников рынка.

Законодатели предлагают конструкцию возмещения вреда по аналогии с оценщиками из страхового возмещения. Вводится обязательное страхование ответственности нотариуса (ст. 35, 67-73). Страховым случаем считается вступление в законную силу решения суда, которым установлен факт причинения имущественного вреда в результате совершения нотариального действия, не соответствующего требованиям законодательства. Таким образом, для привлечения нотариуса к ответственности необходимо доказать не только факт причинения вреда и вину нотариуса, но и несоответствие нотариального действия требованиям законодательства.

При недостаточности суммы страховой выплаты для полного возмещения установленного судом вреда оставшаяся сумма возмещается из личного имущества нотариуса. Страховая сумма - 5 млн рублей для вновь назначенных нотариусов и двукратный размер дохода, полученного от нотариальной деятельности за год, предшествовавший году, в котором заключается договор страхования, - для остальных. Таким образом, сохранена конструкция, значительно осложняющая привлечение нотариуса к ответственности. Кроме того, встает вопрос, достаточно ли этих сумм для сделок с недвижимостью, особенно в крупных городах? К тому же, как показывает практика, отчислений в фонды не производится. На наш взгляд, нотариусы должны нести ответственность в размере, равном сумме каждой удостоверяемой сделки. Иначе кредитным организациям придется дополнительно проверять и самого нотариуса, со всеми вытекающими отсюда процедурными и финансовыми последствиями.

Статья 145 законопроекта предоставляет возможность нотариусу самостоятельно определять срок совершения нотариального действия с учетом оценки его сложности. Законодатели обязали нотариуса совершать действия "в разумный срок", с "учетом вида, сложности нотариального действия и конкретных обстоятельств дела". Размытость этих формулировок может создать почву для злоупотреблений. Не секрет, что ипотечная сделка и так является более длительной, чем сделка по покупке недвижимости на собственные средства. Зная об этом, нотариусы могут регулировать и сокращать "разумные сроки" за дополнительную плату со стороны ипотечных заемщиков.

Источник:

Российская газета

Что предлагает покупателям подмосковный рынок новостроек бизнес-класса

Ипотека со ставкой ниже 12% - скорее миф, нежели реальность

Сроки регистрации сделок с недвижимостью сократят в два раза

Комиссия правительства по законопроектной деятельности одобрила проект закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество", рассказали РБК два участника заседания и подтвердил представитель Минэкономразвития (копия законопроекта есть у РБК). Законопроект Минэкономразвития будет рассмотрен правительством на следующей неделе.

Новая норма должна заработать с 1 января 2017г., говорится в документе.

Он согласован с Минфином и еще 15 федеральными органами исполнительной власти, его поддерживают большинство субъектов, сообщил представитель Минэкономразвития. "Сокращение сроков учетно-регистрационных действий, введение единой процедуры в отношении созданных объектов недвижимости позволит снизить финансовые, временные и судебные издержки при оформлении прав, повысит защиту прав собственников, а также эффективность и прозрачность оборота недвижимости", - отмечает он. Это приведет к снижению рисков инвестирования как в сфере строительства, так и в целом при реализации крупных долгосрочных инвестпроектов, надеются в Минэкономразвития.

Сейчас Росреестр ведет два параллельных реестра: государственный кадастр недвижимости (ГКН) и единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), законопроект объединяет их в один - Единый государственный реестр недвижимости, который будет содержать как сведения об уникальных характеристиках объектов недвижимости, так и данные о зарегистрированных правах на них, поясняет старший юрист АБ "Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры" Юлия Филаткина.

По данным Минэкономразвития, за год Росреестр и подведомственная ему ФГБУ "ФКП Росреестра" осуществляет около 50 млн учетно-регистрационных действий.

Новая норма значительно упрощает и ускоряет процедуру регистрации сделок с недвижимостью. Сроки регистрации сократят с 18 календарных до 5-7 рабочих дней.

Исторически вопросами недвижимости занимались так называемые комитеты по земельным ресурсам и землеустройству при районных администрациях и местные БТИ, но на рубеже 2000-х гг. число ведомств значительно выросло, усложнив процедуру регистрации сделок с недвижимостью, вспоминает руководитель практики недвижимости и строительства, партнер Goltsblat BLP Виталий Можаровский. В 1998г. вступил в силу закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в 2001г. - закон "О государственном земельном кадастре". В результате образовалось сразу несколько новых госорганов.

Техническим описанием объектов заведовало Бюро технической инвентаризации (БТИ), техническим описанием участков - земельный кадастр; ЕГРП, появившийся в 1998г., занимался только регистрацией прав на недвижимость, а земельные комитеты сохраняли за собой архивы с решениями по правам на землю и сделкам с ней вплоть до середины 2000-х. "Вся информация о недвижимости была распылена между разными госорганами, оформление одной простой сделки могло занимать несколько месяцев", - говорит Можаровский.

Новый закон добавляет к списку объектов, которые регулирует закон "О государственном кадастре недвижимости", единые недвижимые комплексы. Речь идет о зданиях и сооружениях, объединенных единым назначением, неразрывно связанных объектах (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы) или объектах, расположенных на одном участке, отмечает Юлия Филаткина. Сейчас эти объекты не подлежат государственному кадастровому учету, на практике права на них не регистрируются.

"Это нововведение может позволить обосновать площадь земельного участка, которая необходима для эксплуатации всего единого недвижимого комплекса, а не отдельных зданий как объектов недвижимости", - говорит юрист. В то же время это наверняка породит и дополнительные вопросы, связанные с применением положений на практике, в частности - основания для признания объектов единым недвижимым комплексом, предупреждает она.

Данный документ позволяет завершить на законодательном уровне создание единой федеральной системы в сфере регистрации прав и кадастрового учета недвижимости, окончательно объединив нормативное регулирование в одном законе, говорит представитель Минэкономразвития.

Это своеобразный законодательный финал 15-летней реформы, он сводит под одну крышу функции всех органов, занимающихся регистрацией прав на недвижимость и хранением информации о техническом состоянии земельных участков и объектов, соглашается Можаровский: "Теперь всю сделку, включая ее подготовительную техническую фазу, можно будет провести в одном ведомстве".

С введением единой учетно-регистрационной процедуры объектов недвижимости у предпринимателей отпадет необходимость подавать два отдельных заявления: на постановку объекта на кадастровый учет и на госрегистрацию права на объект, говорит исполнительный директор "ОПОРА России" Андрей Шубин. Кроме того, сокращаются сроки кадастрового учета и государственной регистрации прав (вместо двух последовательных процедур их можно будет выполнить параллельно, подав одно заявление), повышается правовая защищенность собственников объекта недвижимости - госрегистратор будет обязан выяснить, есть ли у собственника объекта право на него, отмечает он.

Благие начинания упираются в качество государственных услуг в кадастре и реестре, которое иногда не выдерживает никакой критики, сетует Виталий Можаровский из Goltsblat BLP. "Сейчас мы, например, уже третий месяц не можем провести элементарную операцию в ЕГРП по изменению организационно-правовой формы собственника, реорганизованного из АО в ООО, дело не двигается, пока "начальник в отпуске", - отмечает юрист.

Автор: Алиса Штыкина

Источник:

РБК-Недвижимость

Старые, новые Хамовники. Жизнь продолжается.

Продажи новостроек в праздники превысили ожидания застройщиков

Новый год столичные застройщики начали с активных продаж квартир в своих проектах, рассказали редакции «РБК-Недвижимости» представители нескольких девелоперских компаний. Большинство из них говорят, что в первые дни 2016 года покупательский интерес к новостройкам оказался заметно выше, чем в соответствующий период прошлого года. Такие компании, как «Мортон», «ПИК», ОПИН, «Гранель», «Лидер Групп», MR Group, оценили в ответе на запрос редакции свои продажи как «лучше ожидаемых».

Большинство офисов продаж московских и подмосковных застройщиков в 2016 году открылись с 3 января. «С 4-го числа у нас уже пошли первые сделки. С начала года до 10 января ГК «Мортон» было продано более 200 квартир. Это на 15% больше, чем в первой декаде прошлого года», — рассказал директор по информационной политике группы Игорь Ладычук.

Число обращений покупателей ГК «Лидер Групп» в прошедшие праздники, по словам директора департамента маркетинга и продаж компании Дмитрия Пантелеймонова, увеличилось примерно на 20% по сравнению с соответствующим периодом прошлого года. «Текущий рост обусловлен тем, что после ажиотажных продаж в последний месяц 2014-го в январе 2015-го на рынке наблюдалось относительное затишье. На рубеже 2015 и 2016 годов ситуация была более ровной», — объяснил он.

Аналогичным образом аргументирует текущую активность покупателей директор по маркетингу девелоперской компании MR Group Евгения Старкова. «На фоне сравнительно низкого спроса января 2015 года (после декабрьского бума 2014-го) в эти праздники мы зафиксировали рост количества звонков и броней на 25–30% в зависимости от проекта», — говорит топ-менеджер MR Group. Хотя Евгения Старкова замечает, что оценивать потребительскую активность в новогодний период не очень корректно, поскольку выход на сделку обычно составляет от 10 до 15 дней.

Застройщики говорят, что счет идет как минимум на десятки сделок и соглашений по бронированию квартир и договоров о намерениях. «В новогодние каникулы мы отметили достаточно высокий для этого периода интерес со стороны клиентов. Причем оживление отмечалось как в сегменте комфорт-класса, так и в премиальных проектах», — утверждает директор департамента продаж девелоперской группы ОПИН Наталия Немчанинова. «Покупательская активность в новогодние праздники была на хорошем уровне и соответствовала нашим ожиданиям», — заявил представитель ГК «ПИК».

Положительно оценивает начало нового года с точки зрения спроса и директор департамента продаж ГК «Гранель» Рустам Арсланов. «В предыдущие годы, выходя на работу 3-го числа, мы сталкивались с практически полным отсутствием интереса со стороны покупателей. В этом году офисы начали работать 4 января, и наши риелторы были удивлены неожиданной активностью клиентов. Количество бронирований, то есть обращений с конкретной целью купить квартиру, за последнюю неделю идет уже на десятки», — рассказал Рустам Арсланов. Однако реальных сделок, по его словам, пока не было, поскольку в новогодние праздники не работали ипотечные подразделения большинства банков.

Относительно высокий спрос на квартиры в новостройках с самого начала 2016 года участники рынка объясняют тремя причинами: удешевлением рубля, возможным скорым завершением программы господдержки ипотеки, а также тем, что в прошедшие праздники многие клиенты не покидали Москву и посвятили время поиску квартир. «Активное поведение покупателей мы в числе прочего связываем и с тем, что многие москвичи и жители Подмосковья не выезжали за рубеж или в другие регионы России на каникулы, используя это время для подбора подходящего варианта», — заметила Наталия Немчанинова. «Основной фактор, который повлиял на оживление покупательского интереса к новостройкам в новогодний период, — это слабеющий рубль», — считает Евгения Старкова. В свою очередь, в ГК «Гранель» активность связывают с возможным завершением программы господдержки ипотеки. «Государство пока не заявляло о ее продлении, и, если ничего не изменится, у покупателей, для того чтобы взять кредит по льготным ставкам, остается только полтора месяца», — отмечает Рустам Арсланов.

Единственной компанией, представитель которой сказал, что первая декада 2016 года была по количеству сделок спокойнее, чем в начале 2015-го, оказалась ФСК «Лидер». «Наши результаты первых дней нового года сопоставимы с докризисным периодом», — отметил коммерческий директор компании Григорий Алтухов.

Общее число сделок с жильем, зарегистрированных столичным управлением Росреестра по итогам прошлого года, по оценкам руководителя этого ведомства Игоря Майданова, сократилось на 9%. На 11% стало меньше договоров участия в долевом строительстве. Показатель по количеству зарегистрированных ипотечных договоров упал на 22%.

Источник:

РБК-Недвижимость