Ликбез для покупателя новостройки: десять советов

Многие покупатели новостроек пренебрегают простыми правилами: не доверять низким ценам на квартиры, проверять проектную документацию и репутацию компании перед заключением договора с ней. Такие клиенты рискуют стать обманутыми дольщиками.

Хотя покупка квартиры в новостройке – давно отработанный процесс, не то что лет десять назад, когда рынок и контролирующие органы только устанавливали правила игры, однако ряды обманутых дольщиков продолжают пополняться. Еще больше тех, кто получил от застройщика не совсем то, на что рассчитывал: либо реальные сроки сдачи дома оказались на несколько лет позже заявленных, либо квартира – не такой уютной, как выглядела в рекламном проспекте. Если раньше клиенты с большой опаской относились к покупке жилья, особенно на первичном рынке, и поэтому часто излишне перестраховывались, то теперь, наоборот, многие уверены, что полностью защищены законами и обман при заключении сделок с новостройкой маловероятен, поясняет генеральный директор агентства недвижимости Home estate Елена Амирова.

Но махинации с квартирами не такая уж экзотика для современного рынка. Вдобавок покупатели нередко оказываются обманутыми в собственных ожиданиях по своей вине.

Мы составили десятку, на наш взгляд наиболее важных советов, которые следует учесть при проведении сделок по приобретению жилья в строящемся доме. Некоторые из них могут показаться банальными, но это – как с правилами дорожного движения. Все знают, что нужно их соблюдать, но не все это делают и в итоге расплачиваются штрафами и авариями.

Совет первый: взвесь свои силы

Наиболее распространенные способы оплаты квартиры в новостройке – за счет продажи имеющегося жилья или за счет кредита. В первом случае часто клиент выбирает рассрочку на период строительства, а потом реализует свою недвижимость, вносит остаток суммы застройщику и справляет новоселье. Чтобы быть уверенным, что вырученных от продажи средств хватит на погашение стоимости строящегося жилья, нужно тщательно изучить цены на вторичном рынке и учесть их возможные колебания. Иначе придется отказываться от новой квартиры или продавать ее по переуступке (цессии).

Так же внимательно надо взвешивать и свои возможности по выплате ипотечного кредита, ведь если вы не сможете своевременно погасить его, то оформить договор цессии вряд ли удастся. Придется реструктурировать задолженность перед банком или передать ему права на строящееся жилье, находящееся у него в залоге.

Совет второй: размер имеет значение

Первое, что должно насторожить покупателя, – низкая цена на предлагаемое жилье. Никто не станет продавать товар дешевле, чем конкуренты, без веских на то причин. Если это проект комплексного освоения территории, то стоимость квартир может быть меньше, чем в точечных проектах. Но когда разница в цене по сравнению с аналогичным предложением от других компаний превышает 15%, стоит задуматься насчет надежности такого застройщика, считает генеральный директор Консультационного Центра по Долевому Строительству и Недвижимости Анна Максимова.

Совет третий: не брать без разрешения

«К сожалению, случаи, когда застройщик продает квартиры без разрешения на строительство, встречаются. Не нужно покупать такое жилье. Даже если застройщик уверяет, что вот-вот получит необходимые документы – никаких гарантий нет», – предупреждает вице-президент по продажам компании «Петербургская Недвижимость» Наталья Луговская.

Из недавних примеров – история с компанией «УНИСТО-Петросталь». Она открыла продажи во второй очереди своего ЖК «Тридевяткино царство» в Мурино без соответствующего разрешения. Более того, областные власти заявили, что намерены отменить проект планировки комплекса. Застройщику удалось уладить все проблемы с документацией, и теперь строительство ведется законно. Но у других подобных историй может не быть такого хэппи-энда.

Совет четвертый: остерегайтесь «серого»

Посмотрите, какой именно вид документа вам предлагают подписать. Самый надежный вариант – договор долевого участия. Только он предполагает, что объект строится с соблюдением 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…». Вторая распространенная схема, по которой реализуются проекты новостроек, – ЖСК, она регулируется Жилищным кодексом РФ. Многие застройщики предлагают покупателям заключать предварительные договоры, договоры бронирования квартир и прочие соглашения, которые не предусмотрены перечисленными законами. Подобные «серые» схемы лучше не рассматривать, так как они не гарантируют, что вы получите жилье, которое оплатили.

Совет пятый: ищите пятна на солнце

Прежде чем остановить свой выбор на конкретном объекте, обязательно прогуляйтесь по интернет-форумам дольщиков, чтобы узнать, что они пишут о качестве работы вашего застройщика. Даже если он возводит дома в срок и располагает всеми необходимыми документами, может оказаться, что стены в квартирах кривые, перепады высоты в помещениях зашкаливают, а добиться устранения строителями обнаруженных новоселами неполадок невозможно.

Если раньше у застройщика были проблемы с выбранным вами объектом или с другими, об этом обязательно найдутся упоминания в прессе.

Совет шестой: индивидуальный подход

В документации, с которой вас обязан ознакомить застройщик, указано, для каких целей ему предоставлен земельный участок. И если выяснится, что земля предназначена для индивидуального жилищного строительства, а на ней возводится многоквартирный дом, лучше попрощаться с таким девелопером. Это довольно распространенное нарушение, чаще всего такие квартиры реализуются по схеме ЖСК или через продажу долей в помещении. Бывает, что через суд компании удается узаконить постройку. Но в последнее время российские суды все чаще выносят решения о сносе нелегитимных домов (правда, в Петербурге таких прецедентов пока нет), и покупатель может потерять и квартиру, и деньги.

Совет седьмой: идите в сад

Если вам и вашим детям нужно, чтобы в микрорайоне по соседству с будущим домом были поликлиники, аптеки, детские сады, школы, магазины, дороги и прочая инфраструктура, то наведите справки, имеются ли они в наличии, а если нет – скоро ли появятся. Лучше всего справиться об этом в местной администрации, причем направить официальный запрос. Застройщик может пообещать возвести все необходимое и даже построить нужные объекты, но это не значит, что они начнут работать. В городском (областном) бюджете может не оказаться средств, чтобы выкупить их у застройщика. С такими проблемами уже столкнулись «ЛенСпецСМУ» в «Юбилейном квартале», «Главстрой» – в «Северной долине», «Отделстрой» – в «Новом Оккервиле» и другие девелоперы. Выросли уже целые микрорайоны, где нет необходимой инфраструктуры.

Совет восьмой: требуйте «долива»

Прежде чем подписывать договор о приобретении жилья, нужно проверить, какие характеристики обязана иметь ваша будущая квартира. Одна из самых важных – площадь объекта. В договоре должно быть указано, как будет действовать застройщик, если квартира в уже построенном доме окажется больше или меньше, чем значится по документам. Обычно если она меньше, вам должны вернуть средства за неполученные «квадраты», если больше – предлагают доплатить. Застройщик может зафиксировать в договоре допустимый предел разницы и предупредит, что готов платить компенсацию, только если разница превысила этот показатель. В суде такие условия признаются недействительными: компания должна в любом случае выплатить клиенту «недостачу».

Принимая квартиру по акту приема-передачи, нужно перечислить в нем все обнаруженные вами недоделки. Застройщик обязан их устранить. Если же он отказывается подписывать акт с указанием недостатков (а без его подписи не добиться исправления недостатков), вам надо направить в адрес застройщика письменную претензию и сослаться на наличие недостатков и необходимость их устранения в определенные сроки.

Совет девятый: безнал надежней

Ушли в прошлое времена, когда дольщики несли в офис застройщика толстые пачки купюр, чтобы расплатиться за покупку. Сегодня расчеты в основном безналичные. Если же продавец настаивает на оплате «живыми» деньгами, то покупателю на руки должны быть выданы два документа: квитанция к приходному кассовому ордеру и чек контрольно-кассовой машины.

Совет десятый: без дополнений

Многие грешат переносом сроков строительства. Но одно дело, когда задержка составляет несколько месяцев, и совсем другое, если исчисляется годами. Как, например, ЖК «Самое сердце» в Пушкине, который строится с 2004-го.

Часто в таких случаях компания предлагает дольщикам подписать дополнительное соглашение к договору долевого участия, угрожая в случае отказа расторгнуть ДДУ. Специалисты советуют внимательно изучить текст такого соглашения. В нем должно говориться, что отношения покупателя и застройщика продлеваются при условии выплаты клиенту штрафа за просрочку. Если никаких санкций в отношении застройщика-нарушителя не предусмотрено, то подписывать документ не стоит, ведь таким образом вы соглашаетесь с тем, что компания не исполнила своих обязательств и ничего вам не должна. Так произошло с дольщиками «Титана», которые несколько лет назад польстились на то, что в ЖК в Ленсоветовском компания продавала квартиры чуть не вдвое дешевле, чем другие застройщики по соседству. С тех пор сроки сдачи сдвинулись. В декабре прошлого года покупателям квартир во второй очереди предложили подписать допсоглашения, что они не против переноса ввода дома в эксплуатацию с 31 декабря 2012 года, как было указано в ДДУ, на 31 декабря 2013-го.

Совет последний: не пренебрегайте советами

Конечно, предусмотреть все заранее невозможно, и в сделке по приобретению жилья на первичном рынке гораздо больше подводных камней, чем может уместиться в одной статье. Поэтому не стоит рассчитывать только на свои силы, принимая решение о покупке квартиры. Даже известный рецепт Остапа Бендера, что «полное спокойствие может дать человеку только страховой полис», не работает. Страховщики составляют договоры так, чтобы в случае чего свести вероятность страховых выплат к нулю.

Но советы опытных друзей, проверенных и незаинтересованных риэлторов, юристов помогут минимизировать риск попадания в число обманутых дольщиков. Не стоит ими пренебрегать.

Автор: Ольга Мягченко

Источник:

БН.ру

Семейная ипотека в бизнес-классе

Семейная ипотека с государственной поддержкой многими рассматривается как продукт, ориентированный на приобретение жилья в массовом сегменте. Однако воспользоваться кредитом с субсидированной ставкой 6% годовых могут и покупатели квартир классом выше. Эксперты компании «Метриум» выяснили, в каких новостройках бизнес-класса предлагается семейная ипотека, и подобрали 10 самых выгодных предложений для покупателей с детьми.

Согласно условиям программы «Семейная ипотека с государственной поддержкой» максимальная сумма кредита для Москвы составляет 8 млн рублей, а минимальный первоначальный взнос – 20%. То есть имея только одну пятую собственных средств, покупатель с детьми может рассчитывать на жилье стоимостью 10 млн рублей. Приобрести трехкомнатную квартиру в новостройках бизнес-класса за эту сумму нереально – на сегодняшний день цены стартуют от 10,45 млн рублей.

Конечно, есть возможность купить «двушку» в данном сегменте, но семье с двумя детьми – а именно такое количество необходимо для получения льготных условий – в такой квартире будет тесно. Поэтому данный вариант не выглядит целесообразным: в пределах суммы 7,69 млн рублей (стоимость самой доступной двухкомнатной квартиры в бизнес-классе) можно приобрести «трешку» в трех новостройках массового сегмента, а при увеличении бюджета до 10 млн рублей выбор расширяется до 18 проектов. И это только в «старой» Москве.

Впрочем, семейные покупатели жилья бизнес-класса тоже могут получить выгодные условия по ипотеке с господдержкой. Для этого необходимо иметь немного больше собственных средств для первоначального взноса – не 20%, а хотя бы 30%. А также подобрать новостройку, аккредитованную в АО «ДОМ.РФ» (до марта 2018 года – «Агентство ипотечного жилищного кредитования» (АИЖК).

Кроме того, нужно соблюсти еще одно важное условие: второй или третий ребенок в семье должен родиться в период с 1 января 2018 по 31 декабря 2022. В этом случае заемщик получает кредит под 6% годовых на первые несколько лет:

По окончанию льготного срока стоимость кредита будет увеличена до уровня ключевой ставки ЦБ + 2 процентных пункта.

Изучив список объектов, прошедших аккредитацию в АО «ДОМ.РФ», аналитики «Метриум» нашли 33 столичных жилых комплекса бизнес-класса. Это треть от общего количества новостроек, реализуемых сегодня в данном сегменте. Однако дальнейшее изучение официальных сайтов этих проектов показало, что далеко не все из них информируют покупателей о возможности воспользоваться льготной семейной ипотекой – объекты разделились примерно пополам.

Эксперты «Метриум» отобрали те новостройки бизнес-класса, в которых семейная ипотека предлагается напрямую застройщиком, и рассчитали параметры кредита для трехкомнатных квартир с минимальной стоимостью. Самая доступная по цене «трешка» среди этих проектов предлагается в жилом комплексе «Маяковский» – от 11,16 млн рублей. Отняв от этой суммы 8 млн рублей – максимальную сумму кредита по льготной программе –получаем размер первоначального взноса: 3,16 млн рублей или 28,3% от стоимости квартиры.

Второе место у нового жилого комплекса Filicity, вышедшего на рынок в первом квартале 2018 года. Минимальный бюджет покупки трехкомнатной квартиры составляет 13,14 млн рублей, а первоначальный взнос по льготной семейной ипотеке – 5,14 млн рублей (39,1%). В тройку также вошел ЖК «LIFE-Кутузовский», где стоимость «трешек» начинается от 13,61 млн рублей. Соответственно, покупателю необходимо будет внести 5,61 млн рублей собственных средств. Эта сумму составляет 41,2% от стоимости квартиры.

Четвертое и пятое места заняли ЖК FREEDOM (от 13,72 млн рублей) и Wellton Towers (от 13,97 млн рублей). Первоначальный взнос при покупке трехкомнатной квартиры в рамках программы с господдержкой в этих проектах составит 5,72 млн (41,7%) и 5,97 млн (42,7%) рублей соответственно.

В топ-10 также вошли жилые комплексы «Фестиваль Парк» (от 14,16 млн рублей), «ЗИЛАРТ» (от 14,74 млн рублей), «Западный порт. Кварталы на набережной» (от 14,84 млн рублей), «LIFE-Ботанический сад» (от 14,97 млн рублей) и «Невский» (от 15,19 млн рублей).

Стоит также отметить, что во всех случаях сумма кредита будет одинаковой – 8 млн рублей. Соответственно, размер ежемесячного платежа также будет идентичным. По данным ипотечного калькулятора на сайте ДОМ.РФ для срока кредитования в 15 лет он составит 68 тыс. рублей в месяц.

10 самых выгодных предложений в ЖК бизнес-класса для покупателей с детьми

Название ЖК

РВЭ

Min стоимость 3-комн. квартиры (млн руб.)

Площадь

(кв. м)

Первончальный взнос (млн руб.)

Доля от стоимости квартиры

Маяковский

4 кв. 2018

11,16

63,1

3,16

28,3%

Filicity

1 кв. 2020

13,14

76,4

5,14

39,1%

LIFE-Кутузовский

2 кв. 2020

13,61

79,8

5,61

41,2%

FREEDOM

2 кв. 2020

13,72

75

5,72

41,7%

Wellton Towers

3 кв. 2021

13,97

66

5,97

42,7%

Фестиваль Парк

2 кв. 2020

14,16

82

6,16

43,5%

ЗИЛАРТ

2 кв. 2020

14,74

81,9

6,74

45,7%

Западный порт. Кварталы на набережной

1 кв. 2020

14,84

78,1

6,84

46,1%

LIFE-Ботанический сад

2 кв. 2019

14,97

87,14

6,97

46,6%

Невский

4 кв. 2018

15,19

69,7

7,19

47,3%

Источник: «Метриум»

«Одно из основных преимуществ свободной планировки квартиры – это возможность разделить помещение на необходимое количество комнат, – говорит Роман Сычев, генеральный директор TEKTA GROUP. – Однако их число всегда ограничивает количество окон. В жилом комплексе «Маяковский» рациональный подход к проектированию позволил создать продуманные планировки, в которых окон достаточно даже в квартирах небольших площадей. Поэтому на 63 «квадратах» умещаются 3 полноценные спальни, 2 санузла и объединенная кухня-гостиная. В этом жилом пространстве с комфортом разместится семья с двумя детьми. А возможность сэкономить и приобрести такое жилье по программе семейной ипотеки с господдержкой делает данное предложение еще более привлекательным».

«Очевидно, что программа семейной ипотеки с государственной поддержкой по большей части ориентирована на массовый сегмент, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум», участник партнерской сети CBRE. – Однако снижение порога входа в более высоких ценовых категориях, которое отмечается в последние годы, делает возможным покупку жилья более высокого класса с привлечением льготного кредитования. К сожалению, не все застройщики информируют своих покупателях об этой возможности. Поэтому мы рекомендуем семейным покупателям квартир в жилых комплексах бизнес-класса уточнять, имеет ли проект аккредитацию АО «ДОМ.РФ». При ее наличии получить субсидированную ипотеку можно даже в том случае, если продавец не предложил данную опцию».

Источник:

Метриум

ЗПИФы - «подушка безопасности» для девелоперов

В условиях продолжающейся дестабилизации экономики, а также введения санкций в отношении крупных российских компаний и банков под угрозой оказался и рынок жилой недвижимости. В данной ситуации девелоперы могут столкнуться с проблемами с финансированием своих проектов. По мнению экспертов «Метриум Групп», альтернативным источником привлечения денежных средств для застройщиков могут стать закрытые паевые инвестиционные фонды.

В конце июля Евросоюз ввел санкции против крупнейших российских банков – Сбербанка, ВТБ, Газпромбанка, Внешэкономбанка и Россельхозбанка. Среди них и те, кто финансирует рынок недвижимости, выдавая кредиты как застройщикам, так и покупателям. Как минимум на ближайшие три месяца эти банки лишились возможности занимать дешевые деньги заграницей. Однако влияние данного события на рынок недвижимости будет зависеть от того, как поведет себя международное сообщество по окончании этого срока.

«Если санкции будут отменены, то их текущее действие, скорее всего, практически никак не отразится на рынке в силу его инертности, – говорит Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». – Проекты, которые застройщики реализуют сейчас, свои кредиты от банков уже получили. Все договоренности были достигнуты, и отменять их действие никто не собирается. Безусловно, на рынке может начаться легкая паника, из-за которой некоторые покупатели займут выжидательную позицию. Однако серьезных провалов по спросу ожидать не стоит. Хотя бы потому, что таких покупателей заменят частные инвесторы, которые захотят вложиться в недвижимость в условиях экономической нестабильности».

Тем не менее, Евросоюз настроен довольно решительно, и вариант продления санкций уже не кажется маловероятным. При таком раскладе события примут совершенно иной оборот. Банки уже заявили, что не исключают возможности поднятия ипотечной ставки до 16%. Конечно, это не произойдет одномоментно, однако уже к концу года подобные условия для оформления жилищного кредита вполне могут стать реальностью. 16% – практически заградительная ставка в сознании большинства потребителей, планирующих покупку квартиры с привлечением кредитных средств. А так как доля ипотечных сделок на рынке недвижимости крайне высока (в Москве в сегменте новостроек – около 40%, в МО – доходит до 70%), то рост процентных ставок может значительно сократить спрос.

Примерно аналогичная ситуация складывается и в отношении проектного финансирования. Если сейчас банки кредитуют застройщиков по ставке, в среднем, 15%, то в дальнейшем, по мнению аналитиков «Метриум Групп», они могут поднять ее до 17%. Все эти факторы в совокупности приведут к тому, что застройщики столкнутся с определенными проблемами при финансировании своих проектов. Особенно это касается тех девелоперов, которые только начинают стройку или планируют стартовать в самое ближайшее время. «В таких условиях хорошей альтернативой для застройщиков могут стать закрытые паевые инвестиционные фонды, – отмечает Мария Литинецкая. – По сравнению с банковским финансированием привлечение инвестиций путем продажи пула квартир ЗПИФу недвижимости даже имеет некоторые преимущества. В их число входят короткий срок принятия решений, а также отсутствие залога и риска потери контроля над проектом. Кроме того, партнером девелопера в итоге выступает лицо, заинтересованное в успехе проекта».

В настоящее время одним из самых масштабных закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости является ЗПИФН «Сбербанк – Жилая недвижимость 2», созданный в июне. В июле фонд провел допэмиссию и собрал за месяц более 2 млрд рублей от 700 частных инвесторов, что можно считать своеобразным рекордом, так как по числу участников ЗПИФН «Сбербанк – Жилая недвижимость 2» стал крупнейшим среди аналогичных фондов. Столь впечатляющие результаты были достигнуты за счет того, что паи фонда продавали почти 600 отделений Сбербанка России по всей стране. Минимальная стоимость пая составляла 1 млн рублей, максимальная достигла нескольких десятков миллионов. Стратегическим партнером и консультантом управляющей компании «Сбербанк Управление Активами», а также инвестором фонда выступила компания «Метриум Групп».

Дальнейшая стратегия фонда предполагает инвестирование данных средств в жилые проекты эконом- и комфорт-класса на начальной стадии строительства, расположенные на территории Москвы и ближнего Подмосковья. Главное условие – реализация квартир в соответствии с 214-ФЗ. Среди других ключевых характеристик, которыми должен обладать проект для того, чтобы стать частью инвестиционного портфеля фонда – хорошая транспортная доступность, близость объекта к метро или железнодорожным станциям, а также потенциал для роста цен. ЗПИФН «Сбербанк – Жилая недвижимость 2» планирует инвестировать средства фонда в 4-6 таких проектов.

«В текущих условиях сложно предсказать, сколько по времени может продлиться прогнозируемый спад на рынке недвижимости, – говорит Мария Литинецкая. – Скорее всего, этот период не будет длительным, однако данная ситуация все равно может негативно сказаться на работе некоторых застройщиков. Фонды, подобные ЗПИФН «Сбербанк – Жилая недвижимость 2», позволят девелоперам смягчить ситуацию и обеспечить необходимый объем инвестиций, чтобы проект какое-то время не нуждался в деньгах. А в дальнейшем застройщики уже смогут адаптироваться к изменившимся условиям. Например, они могут начать предоставлять клиентам длительные рассрочки для поддержания спроса на необходимом уровне».

Источник:

www.metrium.ru

Россия обречена на ипотеку с господдержкой

Большинство наблюдавшихся в 2013 году тенденций ипотечного рынка продолжатся и в 2014-м. Государство будет давить на крупные банки, чтобы они снижали процентные ставки. А те, в свою очередь, будут требовать у государства деньги на удешевление ипотеки.

В ипотечной войне скидок побеждают госбанки. Что можно было упростить в отношениях с потенциальным заемщиком, уже упрощено. И частные банки постепенно теряют рынок жилищного кредитования, ведь им некуда дальше отступать.

Есть три кита

За период с марта по октябрь 2013 года средневзвешенная ипотечная процентная ставка в РФ снизилась с 12,9% до 12,3%.

При этом инициаторами поступательного снижения ставок весь уходящий год выступали именно банки с участием госкапитала. Сам тренд обозначился с момента, когда в марте Сбербанк запустил акцию «12-12-12». Напомним, что тогда банк снизил все ставки по жилищному кредитованию на один процентный пункт. И параллельно была упрощена процедура аккредитации новостроек.

Ответный ход ближайший конкурент сбербанка, ВТБ24, сделал 1 сентября. Было заявлено, что до конца года заемщики смогут приобретать жилье в новостройках с первоначальным взносом 10% на срок до семи лет по ставке 11,5% годовых в рублях. А в первых числах декабря ВТБ24 уже объявил о готовности давать ипотечные кредиты со ставкой в 11,5% годовых – неважно, на какой срок.

Газпромбанк 6 ноября запустил акцию для первичного и вторичного рынков «14-13-12». Процентная ставка до момента оформления права собственности – 12,45%, после – 12%.

Другие игроки, чтобы не остаться вытесненными с рынка, также были вынуждены снижать ставки. Но с некоторым запозданием. И, по данным компании «Эксперт РА», на сегодня доля трех банков-лидеров уже составляет 68% ипотечного рынка (годом ранее – 62%). Проще говоря, доля «трех китов» поступательно растет. И это можно считать одной из главных тенденций 2013 года.

Проще простого

Все банки уже отработали стандартные процедуры взаимодействия с клиентами до автоматизма. «Из сделанного можно отметить возможность досрочного погашения кредита через интернет-банк, увеличение скорости принятия решений по заявкам более чем на 30% за счет автоматизации ряда поточных операций», – отмечает начальник ипотечного департамента банка «Санкт-Петербург» Дмитрий Алексеев.

Следующим заметным трендом года являлось общее снижение требований к потенциальным заемщикам.

Так, заместитель управляющего петербургским филиалом Абсолют Банка Антон Горнушкин, перечисляя шаги своего банка по либерализации отношений с заемщиками, насчитал девять пунктов. Банк увеличил предельный возраст заемщика на момент окончания срока действия кредитного договора до 65 лет. Также стало не нужно предоставлять документы о дееспособности заемщика и продавца.

Изменены требования к гражданству заемщиков. Теперь в качестве потенциальных заемщиков рассматриваются не только граждане РФ, но и иностранные граждане при соблюдении определенных требований. Либо заемщик является гражданином какой-нибудь страны из одобренного банком перечня, либо минимальный размер первоначального взноса по кредиту составляет не менее 40%. И так далее.

«Помимо снижения размера первоначального взноса до 10% мы упростили требования к заемщикам, – в свою очередь рассказывает начальник управления розничного кредитования Промсвязьбанка Сергей Ситин. – Были значительно упрощены требования к предмету залога: часть перепланировок переведена в список разрешенных с точки зрения банка, по ряду программ кредитования отменена необходимость предоставления кадастровых паспортов». Кроме того, банк снял требование по наличию постоянной регистрации в регионе покупки жилья.

«Если прежде определенные слои населения даже мечтать не могли об ипотечном кредите, то сейчас вполне могут себе заем позволить», – резюмирует руководитель отдела ипотечного кредитования АН «Итака» Оксана Викулова. С ее точки зрения наиболее значимым для ипотечного рынка «либеральным» шагом стало решение банков давать кредиты всего на основании двух предоставленных заемщиком документов.

В первых рядах

Впрочем, большинство опрошенных БН представителей агентств недвижимости главной тенденцией 2013 года считают не упрощение подходов, а переориентацию рынка со «вторички» на «первичку».

«Главная тенденция 2013 года – окончательная победа новостройки, как объекта для ипотечного кредитования, над вторичным жильем, – рассуждает заместитель генерального директора «НДВ СПб» Вячеслав Ефремов. – Сегодня на рынке есть строящиеся объекты, где до 80% продаж осуществляется с привлечением ипотеки. В среднем же этот показатель за последний год приблизился к 40%». По словам специалиста, рост ипотечных сделок на первичном рынке позволяет застройщикам серьезно увеличивать продажи в своих проектах. И, как отмечает директор Северной филиальной сети агентства «АЛЕКСАНДР Недвижимость» Михаил Гаврилов, темпы роста кредитования объектов первичного рынка оказались настолько высокими, что это «бумерангом ударило по аренде жилых помещений, сократив доходы агентств, специализирующихся на найме».

Соответственно, следующей тенденцией ипотечного рынка можно назвать появление специальных скидочных акций, проводимых банками совместно с застройщиками.

Например, как рассказывает БН коммерческий директор «Главстрой-СПб» Алексей Гусев, на текущий момент по объектам компании специальные условия предлагают 3 банка – Сбербанк, Ханты-Мансийский Банк и Банк «СОЮЗ». Это выгодная ставка и минимальный первоначальный взнос.

В целом же, считает Алексей Гусев, для застройщика является преимуществом, если строящийся объект аккредитован в одном-двух крупнейших банках, и имеет в партнерах несколько банков с хорошими условиями обслуживания.

Ростки будущего

Наконец, тенденцией можно считать общий рост ипотечного рынка. Согласно усредненным прогнозам в целом за год будет выдано ипотечных кредитов на 1,3 трлн руб. (см. таблицу). Если в 2012 году физическими лицами с привлечением жилищного кредита было заключено 20,5% сделок на отечественном рынке недвижимости, то в 2013-м уже 24,6%.

И уже звучат оптимистичные прогнозы на 2014 год.

Правда, не все прогнозы столь позитивны. Так, главный специалист Центра ипотечного кредитования Энергомашбанка Наталия Копитель считает, что в будущем году на рынок ипотеки отрицательно повлияет ужесточение требований к потребительскому беззалоговому кредитованию.

Генеральный директор «Балтийской ипотечной корпорации» Галина Афанасенко полагает, что наблюдаемое с весны плавное движение в сторону уменьшения ставок – это не рыночная тенденция, а политическая воля.

«Российское правительство неоднократно высказывалось о необходимости снизить ставки по ипотеке», – напомнила эксперт. Так, в мае 2012 года президент РФ Владимир Путин заявил, что к 2018 году средняя стоимость рублевых ипотечных кредитов должна быть на уровне инфляции плюс 2,2%. Более реальную задачу в апреле этого года высказал премьер-министр Дмитрий Медведев – сделать ставки на уровне 9-10% годовых в 2013 году. И хотя такой уровень ипотечных ставок сейчас недоступен, этот год оказался лучше, чем прогнозировали эксперты в конце 2012-го, предполагая среднюю ставку в 2013 году на уровне 13-13,5% годовых.

По мнению Галины Афанасенко, незначительное снижение ставок в 2014 году будет происходить только за счет социальных продуктов, – таких как «Молодые учителя», «Молодые ученые» и др. «Эти программы не получили достаточного отклика в 2013 году. Полагаю, что в 2014-м они займут значительно большую по объему долю рынка», – прогнозирует она.

Впрочем, в своих оценках ближайших 12 месяцев БН скорее готов присоединиться к оптимистам, чем к пессимистам. В начале 2013 года негативных прогнозов тоже хватало, однако они не сбылись.

Автор: Игорь Чубаха

Источник:

БН.ру

Риэлторы жду богатых родителей московских абитуриентов

Последний школьный звонок - событие торжественное и радостное, но вместе с тем вызывающее множество серьезных переживаний со стороны родителей выпускников. А вот для московских риэлторов лето - не самый хороший сезон: сделок мало, доходы падают. Одна надежда у реэлторов - на детей богатых родителей, которые вместе с поступлением чада в московский вуз захотят приобрести своему чаду квартиру в столице.

По оценке специалистов компании "Домус финанс", аренда квартиры или комнаты является более удачной альтернативой общежитию. Но и это устраивает не всех родителей, поэтому многие вынуждены искать средства для приобретения квартиры в Москве и ее окраинах.

По оценке экспертов компании, те клиенты, которые располагают достаточно большими денежными средствами, предпочитают квартиры на вторичном рынке Москвы. Наиболее востребованной является недвижимость в районе метро Университет и ближайших районах. Например, небольшую двухкомнатную квартиру на ул. Панферова в доме преподавателей МГУ площадью 41 кв. м, с хорошим ремонтом, можно купить за 9,7 млн руб. А квартира площадью побольше - 57 кв. м, расположенная на ул. Марии Ульяновой, с евроремонтом, обойдется покупателю в 12 млн руб.

Значительная часть покупателей предпочитает квартиры в более удаленных спальных районах или в городах ближайшего Подмосковья. К тому же, такие покупатели зачастую рассматривают жилье в области в качестве стартовой площадки для дальнейшего обмена на столичную квартиру.

Так, по данным "Домус Финанс" квартиру в ЖК "Гусарская баллада" (г. Одинцово) квартиру можно приобрести по цене от 3,5 млн руб. А добраться от дома, например, до той же станции м. "Университет" можно за час на общественном транспорте.

Еще быстрее можно добраться до МГУ им. М.В. Ломоносова из города Московский или Видного.

Для тех, кто собирается поступать в лучший технический вуз страны - МГТУ им. Баумана, удобным местом для проживания станет Балашиха: дорога из города до университета по Щелковскому шоссе займет около получаса, а стоимость квартир начинается от 2,4 млн руб. в ЖК "Алексеевская роща".

Оптимальным выбором для тех, кто планирует поступать в МФТИ, станет недвижимость в г. Долгопрудном, где и расположен институт.

Жителям города Королева также можно не ездить на учебу в Москву, а поступить на расположенный в городе факультет ракетно-космической техники той же знаменитой "Бауманки", или выбрать другое учебное заведение, которых здесь много. В ЖК "Золотые ворота", расположенном в наукограде Королеве, квартиры в построенном монолитно-кирпичном доме продаются по цене от 3,9 млн руб.

Источник:

РБК-Недвижимость

С середины февраля квартиры в новостройках обойдутся на 27% дороже

По опубликованному в СМИ заявлению министра финансов Антона Силуанова, Правительство примет решение о мерах поддержки ипотеки в феврале, когда закончится принятая в 2015 году программа льготной ипотеки. Однако, в случае отказа от продления данной программы, для покупателей новостроек это означает, что уже с 10 февраля покупка квартиры в рядовой подмосковной новостройке обойдется примерно на 27% дороже, подсчитали эксперты ГК «Лидер Групп».

«Новость о непродлении субсидированной ипотеки — это, по сути, катастрофа. И для покупателей жилья, и для застройщиков, успешность бизнеса которых абсолютно зависит от уровня покупательской способности населения, — комментирует Дмитрий Пантелеймонов, директор департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп». — Очевидно, что с «прикрытием» льготного жилищного кредитования этот уровень сильно снизится. А для простых граждан такое решение означает увеличение стоимости покупки новых квартир более чем на четверть».

По данным ГК «Лидер Групп», в прошедшем году порядка 75% сделок по приобретению квартир в жилых комплексах, возводимых компанией в Подмосковье, были ипотечными. 97% из них заключены в рамках банковских программ с субсидированной ставкой. Наибольшей популярностью среди покупателей пользовалась программа Сбербанка «Ипотека с государственной поддержкой», предусматривающая ставку по кредиту в размере 11,4% и минимальный первоначальный взнос в размере 15% от полной стоимости квартиры. Срок кредитования по большинству договоров составил 10 лет.

«Теперь рассмотрим простой пример, взяв за основу самое бюджетное наше предложение — квартиру-студию в микрорайоне

«Город Счастья», который строится в подмосковном Домодедово. При вышеописанной схеме кредитования среднестатистический покупатель «переплачивал» за лот базовой стоимостью 1,4 миллиона рублей чуть более 809 тысяч рублей в 10-летнем периоде, — поясняет Дмитрий Пантелеймонов. — При возвращении рыночных ставок, которые составят, как минимум, 14% годовых — с учетом того, что ключевая ставка сейчас находится на уровне 11% — переплата будет уже 1,027 миллиона рублей. Таким образом, полная стоимость покупки для граждан возрастет почти на 27%».

По мнению эксперта, данный факт может стать критичным для покупательской аудитории, ориентированной на рынок бюджетных новостроек Москвы и Подмосковья: «В этом сегменте рынка покупатели считают каждую копейку — и это не преувеличение. Поэтому падение спроса, конечно, неизбежно. Надеяться на лучшее позволяют лишь возможность принятия других мер поддержки ипотеки. Вопрос — будут ли они столь же эффективными, как программа субсидирования ставки».

Согласно информации, предоставленной ГК «Лидер Групп» представителями ряда банков, последний день выдачи денежных средств в рамках программ ипотеки с субсидированной ставкой — 29 февраля текущего года. «Нужно обратить внимание, что речь идет именно о дедлайне выдачи денег. То есть договор о приобретении жилья нужно подписывать примерно до 10 февраля. Ведь еще нужно время на регистрацию, одобрение банком заемщика, перевод денежных средств на счет застройщика. Поэтому у тех, кто планирует воспользоваться льготными ипотечными возможностями, времени осталось не много».

Напомним, банковские программы ипотеки с субсидируемой государством ставкой действуют в жилых комплексах ГК «Лидер Групп», возводимых в Лобне, Домодедово, Химках и Мытищах:

— Жилой квартал

«Лидер Парк» (Мытищи).

Комплекс представляет собой шесть 17-этажных монолитно-кирпичных корпусов с собственной инфраструктурой: детским садом на 180 мест, школой (695 мест), паркингом на 1790 автомобилей, коммерческими помещениями общей площадью 50 тыс. кв.м.

— Жилой комплекс

«Менделеев» (Химки)

— 25-этажный жилой дом комфорт-класса с видовыми квартирами и помещениями коммерческого назначения (кафе, сервисные службы, магазины).

— Микрорайон

«Лобня Сити» (Лобня)

— масштабный проект комплексной застройки, включающий в себя 20 монолитно-кирпичных 17-этажных домов с современными комфортабельными квартирами, а так же собственную инфраструктуру — школу на 1250 мест, детский сад на 330 мест, паркинги и коммерческие помещения площадью 20 тыс. кв.м.

— Микрорайон «Город Счастья» (Домодедово) — 19 монолитных домов с 1-, 2- и 3-комнатными квартирами, а также квартирами-студиями. В рамках проекта планируется возведение школы на 1000 мест, детского сада на 490 мест, паркингов (1640 машиномест), площадок для детей и занятий спортом, магазинов, кафе и прочих инфраструктурных объектов для комфортной жизни.

Узнать подробнее об ипотечных программах и скидках в новостройках ГК «Лидер Групп» можно по телефону +7 (495) 649-12-12 и в центральном офисе продаж по адресу: Москва, ул. Большая Декабрьская, д. 10, стр. 2.

Модные тенденции на рынке новостроек: Wi-Fi во дворе

Современный жилой комплекс становится все более автономным по отношению к внешнему миру и все более «социальным» для своих жителей. Ни что так не объединяет людей, как единая сеть Wi-Fi на территории ЖК. Эксперты «Метриум» рассказывают, как эта технология применяется сегодня застройщиками, и что дает жителям современных комплексов.

«Метриум» продолжаeт серию материалов, посвященную модным тенденциям на рынке новостроек Москвы. Ранее эксперты исследовали инновационные проекты, ЖК с памятниками прошлого, а также комплексы с ландшафтными доминантами, «громкими» именами, богатой детской инфраструктурой, нестандартными архитектурными решениями, на воде. В этот раз эксперты «Метриум» не только нашли проекты с собственным Wi-Fi, но и рассказали, как его могут использовать жители.

Несмотря на то, что технологии беспроводной передачи данных уже 20 лет, в российских новостройках она появилась относительно недавно. Первые жилые комплексы, оснащенные общедомовой сетью, поступили в продажу в середине 2010-х гг. Преимущественно они относились к высокобюджетным сегментам. Однако сегодня проекты с собственной сетью Wi-Fi есть во всех классах: такая технология помогает сделать жилье безопасным, комфортным и интерактивным.

Всегда онлайн

Домашний интернет сегодня есть у каждого, но всем известны ситуации, когда внезапно заканчиваются средства на счете или у провайдера случается авария. Доступ во всемирную сеть пропадает. В современных ЖК такой проблемы нет, потому что территория комплекса покрыта сетью Wi-Fi, которой пользуются все жители. Как правило, общедомовая сеть доступна не только во дворе, но и в местах общего пользования в корпусах. Если внезапно исчезает доступ к личному интернету, достаточно спуститься в холл и подключиться к общественной сети. Общедомовой Wi-Fi доступен сегодня во многих комплексах, причем разных классов: в комфорт-классе – ЖК «Новый Зеленоград», «Гринада», «Эталон-Сити», в бизнес-классе – ЖК Big Time, ONLY, «Лица», в элитном сегменте – ЖК «Жизнь на Плющихе» и т.д.

Сетевая няня

Общедомовую беспроводную сеть можно использовать не только как способ выхода в интернет. Сегодня существуют технологии, которые позволяют отслеживать перемещение устройства, подключенного к определенной сети Wi-Fi. Мобильный телефон или смарт-часы ребенка подключаются к общедомовой сети, а родители устанавливают на домашний компьютер или собственный смартфон специальное приложение. Информация о местоположении ребенка передается через сеть родителям, которые всегда знают, где именно находится их чадо. Если ребенок выйдет за пределы покрытия сети, сигнал об этом поступит на мобильное устройство родителей. Такую же технологию можно использовать и для контроля над домашними животными во время прогулок – Wi-Fi-приемником может быть оснащен ошейник собаки или кошки. Если хозяин потеряет из виду увлёкшегося прогулкой домашнего любимца, он сможет найти его через специальное приложение.

«Wi-Fi в детских и игровых зонах жилых комплексов помогает обеспечивать не только безопасность, но и досуг, – говорит Антон Детушев, генеральный директор компании IKON Development (девелопер ЖК «Новый Зеленоград»). – Сегодня многие игры, в том числе и подвижные, можно организовать используя приложения на смартфоне, а также приставки типа Кинект. Если раньше такие развлечения были доступны лишь дома, то теперь так проводить досуг с детьми можно и во дворе. Кроме того, и сами родители могут посмотреть фильм или почитать книгу онлайн, пока их дети играют рядом».

С ноутбуком под березой

Общедомовая сеть беспроводного интернета может быть полезна фрилансерам и другим удаленным работникам. Как правило, дизайнеры, программисты и другие специалисты, работающие удаленно, привязаны к источнику доступа в интернет. Обычно это домашняя сеть. Однако одна и та же домашняя обстановка может наскучить, но, чтобы выйти за пределы квартиры и продолжить работу, необходима всемирная сеть. Раньше удаленному работнику приходилось искать кафе с Wi-Fi, чтобы выполнять задачи за пределами дома. Однако в жилом комплексе с собственной сетью работа в интернете возможна где угодно. Летом, к примеру, можно расположиться даже на скамейке в благоустроенному дворе ЖК «Гринада», где не только предусмотрен Wi-Fi, но и USB-порты для зарядки устройств.

Кроме того, в некоторых жилых комплексах в составе общественных и коммерческих зон предусматриваются коворкинги – пространство для работы, которые используются, как правило, фрилансерами. К примеру, коворкинги с Wi-Fi запланированы в рамках проекта ЖК «Город», «Level Амурская», а также в комплексе I’M.

«По некоторым прогнозам, к 2050 году половина жителей развитых стран будут работать удаленно, в режиме онлайн, – комментирует Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group. – Именно поэтому в современных жилых комплексах постепенно будет расширяться инфраструктура, необходимая для такого типа специалистов. Уже сейчас их немало, в том числе и среди наших покупателей. Главное для них – это доступ в интернет, а также комфортное рабочее место, причем за пределами дома».

Всевидящее око

Общедомовой Wi-Fi может быть полезен и для организации видеонаблюдения, причем как за общественными пространствами, так и за собственным домом. Современные камеры уже не требуют кабельного подключения к сети – достаточно подсоединить их к беспроводному интернету, и они будут передавать сигнал на ваше мобильное устройство.

Облачные камеры позволяют наблюдать за происходящим дома, пока хозяин находится на работе или в отпуске. Это особенно важно, если без присмотра остаются дети или пожилые родители. Домашнюю сеть для этого использовать не всегда удобно, ведь передача видео занимает значительный объем канала, и его пропускная способность падает.

Кроме того, общедомовой Wi-Fi повышает эффективность охраны общественных территорий, потому что «облачные» камеры можно использовать для онлайн-трансляции всего происходящего во дворе, а благодаря отсутствию кабелей, таких «наблюдателей» может быть много.

«Когда заходит речь об использовании сетевых средств видеонаблюдения встает вопрос о безопасности самих сетей, которые передают сигнал, – комментирует Роман Сычев, генеральный директор Tekta Group (девелопер ЖК Big Time). – В нашем проекте Big Time мы используем современное оборудование и шифрование для общедомовой сети, чтобы никакие данные не могли быть похищены или взломаны злоумышленниками».

Интернет вещей

В скором времени современное жилье будет немыслимо без так называемого «интернета вещей» –- системы гаджетов, домашней бытовой техники, дверей, окон, сантехники которая будет объединена общей сетью. Это позволит управлять всем жилищем и каждым его отдельным элементом удаленно, посредством смартфона. К примеру, в ЖК «Лица» на базе общедомовой сети Wi-Fi решается множество бытовых вопросов с помощью приложения в мобильном телефоне. С помощью внутридомовой сети жители могут удаленно управлять всеми доступными техническими устройствами на территории: вызывать лифт, открывать шлагбаум на въезде, узнавать о наличии писем в почтовом ящике, следить за расходом электроэнергии, использовать консьерж-сервис, взаимодействовать с управляющей компанией.

«Внедрение общественных сетей Wi-Fi – это первый шаг на пути к автоматизации жизни в рамках современного комплекса, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE. – В будущем общедомовая сеть воедино свяжет практически всё, находящееся дома. Следующим этапом станет распространение беспилотной доставки товаров на дом с помощью беспилотников. Кроме того, в рамках общедомового Wi-Fi можно организовать закрытую социальную сеть жителей дома с доступом только для собственников квартир. В этой сети можно будет решать все общие вопросы управления общедомовым имуществом без необходимости собирать всех».

Источник:

Метриум