Лайфхак от «Метриум Групп»: Что нужно знать про кредитный договор?

Когда речь заходит о банковских кредитных договорах, у многих возникает устойчивая ассоциация с «коварным мелким шрифтом» в документах, который скрывает «подводные рифы», способные загнать любого заемщика на «финансовую мель». Эксперты компании «Метриум Групп» разобрались в секретах чтения «ипотечных карт».

На самом деле, времена «мелкого шрифта» давно прошли. По крайней мере, ведущие ипотечные банки уже не позволяют себе разные шрифты в кредитной документации. Да, общий шрифт может быть мелким, но это скорее от экономии бумаги и чернил, чем от желания что-то скрыть от заемщика. Тем не менее, практически с любым клиентом может случиться момент «Ч», в который банк указывает действующему заемщику на условия кредитного договора, а он в этот самый неподходящий момент делает в нем «новые открытия».  Как ориентироваться в кредитном договоре?

1. Предварительная разведка кредитного договора ДО подписания

В век информационной открытости разумно изучить основные условия банковской документации заранее. К тому же, большинство банков размещает типовую форму кредитного договора на своем сайте. Найти ее можно через поиск, набрав словосочетания: «ипотека / кредитный договор / банк». Бывает, что по каким-то причинам типовой формы нет на сайте, но возможно, кто-то уже поделился ею на специализированном форуме. Если поиск в интернете не дал результатов, не будет зазорным обратиться к вашему кредитному специалисту в банке и попросить шаблон типовой формы на бумажном носителе. Ключевое слово «шаблон», так как окончательный договор с вашими данными будет составлен непосредственно перед сделкой.

2. «Толстый» или «тонкий»?

Пожалуй, основную проблему в тщательном изучении кредитного договора составляет большое количество страниц текста, при чтении которых из поля зрения выпадают главные моменты, а в голове остается непонятная «каша». Многие банки для удобства клиента разделили кредитный договор на две составляющие: «Общие условия и терминология» и «Индивидуальные условия».

Первый, как правило, включает в себя расшифровку основных понятий и формул, используемых в договоре. Условия одинаковые для всех заемщиков, с ними можно ознакомиться как заранее, так и после подписания.

Индивидуальные условия кредитования содержат параметры кредита, применимые именно к вашей сделке: сумма, срок, предмет ипотеки, процентная ставка, порядок погашения и другие. Они должны соответствовать тому, что вы получили в одобрении банка и согласовали, именно их вы и должны проверить в день подписания.

К сожалению, такой способ разделения информации может таить в себе опасность. Некоторые кредиторы любят делать ссылки на договор оферты, размещенный на сайте и содержащий в себе условия, напрямую влияющие на основные параметры сделки, например, пересмотр ставки по кредиту или набор и тарифы дополнительных услуг, связанных с обслуживанием займа. Такие условия банк может менять, не уведомляя клиента, в любую сторону. Поэтому без лишней необходимости лучше избегать таких форм.

Подписание любого договора – дело добровольное, и да, по Гражданскому кодексу обе стороны должны быть согласны с условиями. Как правило, в банке вам предложат единый для всех клиентов, выверенный юристами шаблон, в котором учтены все «пробы и ошибки» прошлых лет. Индивидуально менять какие-либо пункты под каждого клиента банк не будет. То есть имеющийся договор лучше заранее изучить и либо подписать, либо отказаться, спорить с кредитным специалистом по изменению пунктов нет смысла.

Чаще всего вопросы вызывают следующие моменты:

кредитор имеет право проверять предмет залога, заемщик обязан ежегодно переоформлять страхование недвижимости и жизни, если согласился на снижение ставки, в случае нарушений условий договора кредит могут попросить вернуть досрочно и другие обязанности заемщика, их следует внимательно изучить и принять во внимание.

А вот ваши индивидуальные условия необходимо проверить очень внимательно: паспортные данные, сумму кредита, срок, эффективную ставку и номинальную ставку за пользование деньгами, размер и дату погашения ежемесячного платежа. Как ни парадоксально, ошибки в договорах встречаются часто, и они могут приводить к неприятным ситуациям, например, Росреестр приостановит регистрацию сделки, пока ошибки не будут устранены.

3. Что скрывает «мелкий шрифт»?

Как мы уже говорили, текст договора набран одинаковым шрифтом. Тем не менее, за большим количеством разнообразной информации от внимания заемщика часто ускользают два важных момента.

Первый: пункт о том, что «ставка может быть пересмотрена в случае изменения рыночной конъюнктуры» или «изменения ключевой ставки». Это говорит, о том, что кредитор может менять условия сделки без согласования с вами. На сегодняшний день в кредитных договорах ведущих ипотечных банков такого пункта нет. Если вы все-таки обнаружили подобное условие, предстоит выбор: согласиться и иметь в виду, что в случае следующего кризиса и роста ключевой ставки, банк может изменить вашу ипотечную ставку, просто уведомив вас об этом, или искать другого кредитора.

Второй:

сегодня в договоре обязательно прописан размер штрафов за несвоевременное погашение основного долга и процентов, максимальный размер которого составляет 0,06% ежедневно от суммы просрочки (по этой причине задержка оплаты долга даже на 1 день может привести к существенным дополнительным финансовым расходам). Эта норма была принята Государственной Думой РФ в июне 2016 года. Согласно Федеральному Закону 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)», размер пеней и штрафов по ипотеке, в случае просрочки платежей, не может быть выше ключевой ставки на дату подписания договора между банком и заемщиком. До этого максимальный размер штрафов был не определен, и те цифры, которые кредиторы указывали в договоре, приводили просто к космическим суммам пеней, нараставших в короткий срок, во много раз превышавшим размер займа.

Именно эти коварные пункты раньше приводили к неприятным последствиям в виде неожиданного повышения ставки по кредиту и огромному размеру штрафов и пеней при просрочке. Сейчас, после множества судебных разбирательств, права заемщиков больше защищены, чем на этапе становления рынка ипотеки. Однако если вы не знаете условий собственного кредитного договора, их нарушение будет весьма малоприятным для обеих сторон.

«Таким образом, ничего страшного и сложного в кредитных договорах нет, если вы заранее ознакомились с общими условиями, проверили параметры сделки, знаете свои права и обязанности и не будете в будущем допускать просрочек по погашению», – резюмирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум Групп». В любом случае, перед тем как подписать столь важный документ, который будет влиять на вашу жизнь в ближайшие несколько лет, стоит внимательно его изучить и задать вопросы специалисту банка. И наконец: кредитный договор и платежные документы, связанные с погашением займа, стоит хранить до полного погашения обязательств».

Источник:

Метриум Групп

Доступных по цене новостроек в Подмосковье в 2,5 раза больше, чем в Москве

К началу года объем предложения новостроек классов «эконом» и «комфорт» в Подмосковье достиг значения 3,69 млн кв.м, в старых границах Москвы – 1,29 млн кв.м, а с учётом новых территорий общий показатель по столице составляет 1,9 млн. кв.м. Таким образом, как подсчитали в аналитическом центре девелоперской компании ОПИН, на текущий момент в Московской области ровно в 2 раза больше квадратных метров в наиболее популярных классах жилья московского региона в сравнении с Москвой.

При этом, напоминают эксперты, значительная доля проектов классов «эконом» и «комфорт» в Москве вышла за последние годы (как правило, в объеме предложения Москвы превалировали проекты класса «бизнес» и выше), а для Подмосковья такое распределение долей по классам недвижимости – традиционно. Если же говорить о качестве квартир – т.е. их потребительских характеристиках, то на них «прописка» никак не сказывается.

«Разницы в критериях классификации, а, следовательно, в качестве характеристик жилья в зависимости от расположения нет, - утверждает Руководитель Аналитического центра девелоперской компании ОПИН Денис Бобков. – Для классификации используются единые критерии, но застройщик в праве улучшать параметры. А вот если углубляться в детали, то зачастую подмосковные проекты класса «комфорт», например, превосходят по своим параметрам аналогичные по классу в Москве. При этом разница в цене, конечно, остается существенной. Это объясняется локацией и соответственно затратами девелопера. Несмотря на то, что недвижимость в Москве стала доступнее в средних показателях цен, она все равно была, есть и будет существенно дороже, чем в Подмосковье, и это вполне логично».

На сегодняшний день эксперты рынка недвижимости описывают характеристики жилого комплекса класса «эконом» и «комфорт» таким образом: это панельные или монолитные дома с высотой потолков от 2,7 до 3 м, могут быть построены по типовым проектам или проектам повторного применения, с достаточно простой отделкой, в большинстве случаев – без подземного паркинга. Однако в условиях высокой конкуренции, очевидно, что этого недостаточно для успеха проекта, поэтому девелоперы предпочитают улучшать некоторые характеристики, фактически доводя их до уровня бизнес-класса – например, тщательно работать над концепцией, архитектурой проекта, продумывать такие удобства для жителей, как дворы без машин и т.п. Однако немаловажно то, что все улучшения фактически предлагаются покупателю по той же цене, что и «стандартные» проекты.

«Востребованность именно такого сегмента жилой недвижимости прежде всего объясняется соотношением цена-качество, тем более что уровень новостроек существенно вырос за последние несколько лет, - напоминает Директор Департамента продаж компании ОПИН Наталия Немчанинова. - В Подмосковье в классе «комфорт» можно рассматривать варианты квартир в домах с авторской архитектурой, просторной зеленой территорией, собственной инфраструктурой. Более того, преференции по ипотечным программам, рассчитанные на широкий круг потребителей, справедливо наиболее востребованы именно в проектах эконом- и комфорт-класса – доля ипотеки здесь может превышать 90%. Тем более, что за последние 2-3 года покупатель, использующий ипотечный кредит, стал " моложе" - сегодня квартиру в ипотеку приобретает много молодежи – от 25-лет».

В любом случае, вне зависимости от границы Москвы и Подмосковья, по мнению экспертов, именно новостройки эконом- и комфорт-класса на текущий момент являются так называемым локомотивом рынка новостроек московского региона.

Источник:

ОПИН

Модные тенденции на рынке новостроек: ландшафтные доминанты

«Метриум Групп» продолжаeт серию материалов, посвященных модным трендам на первичном рынке московского жилья. Ранее эксперты исследовали инновационные ЖК и памятники прошлого, сохранившиеся на территории современных жилых комплексов. Теперь читатель познакомится с актуальными решениями в области ландшафтного дизайна. Современный стиль жизни диктует новые требования к окружающему пространству. В последние годы девелоперы стремятся создать в жилом проекте собственную ландшафтную доминанту – объект благоустройства, который поможет выделить ЖК на фоне конкурентов, превратить стандартный двор в приватное пространство для отдыха и коммуникации жильцов, а также создать для них «островок природы» в мегаполисе. Фантазия дизайнеров, а иногда и сама стройплощадка подсказывают разные решения этой задачи: набережные, парки, пляжи, рукотворные водоемы и бульвары.

Собственный парк

Современные городские парки стремительно обновляются, но приватность в них по-прежнему отсутствует. Между тем многие горожане мечтают о том, чтобы проводить время в тени деревьев, но в знакомой и непротиворечивой социальной среде соседей по жилому комплексу. Идя навстречу этому желанию, застройщики создают собственный «островок зелени» в ЖК, который будет доступен только жильцам.

К примеру, в высотном жилом комплексе премиум-класса «Нескучный Home & SPA» (флагманский проект GORN Development) предусмотрено закрытое внутреннее пространство площадью 3 га (пять футбольных полей). На этой территории будет благоустроен закрытый для внешнего мира парк, который свяжет с ближайшей станцией метро пешеходная зона. Помимо зеленых зон, здесь расположатся детские игровые и спортивные площадки, а также главная «изюминка» приватного двора – всепогодная оранжерея.

В основу проекта прилегающих территорий элитного ЖК Knightsbridge Private Park положена концепция закрытого английского парка, восходящая к XVIII веку. Британский ландшафтный дизайнер Крис Бирдшо наполнил два гектара приватного пространства аллеями цветущих вишен, фигурными кустарниками, розариями. Приватный парк станет связующим звеном между четырьмя клубными домами комплекса, образующими элитный квартал.

Собственный уголок зелени доступен не только жителям дорогостоящих жилых комплексов. Не менее яркие проекты приватной парковой зоны встречаются и в ЖК комфорт-класса. К примеру, в проекте «Селигер Сити» от компании MR Group предусмотрена зеленая рекреационная зона площадью 30 тыс. кв. м, которая будет расположена в самом сердце нового жилого квартала на севере столицы. Парк будет окружен холмами, на внутренних склонах которых расположатся амфитеатры и скамейки, детские игровые зоны, пруд, волейбольное и футбольное поля и пикниковая зона. Через весь парк протянутся два пешеходных бульвара, которые образуют площадь с фонтанами на месте пересечения.

Собственные парки заявлены во многих проектах самых разных сегментов первичного рынка: в ЖК премиум-класса JAZZ и «Садовые кварталы», бизнес-класса – «Символ» и «Парк Мира», а также в массовом сегменте в подмосковном жилом районе «Скандинавия».

Аллеи

Если парк – это статичное пространство для отдыха, то аллея может служить важным инфраструктурным звеном жилого комплекса в дополнение к её досуговой функции. К примеру, в ЖК комфорт-класса «Кварталы 21/19» девелопер расположил пять закрытых кварталов новостроек вдоль километровой аллеи шириной 30 метров. Бульвар общей площадью 3 га включает в себя велодорожки, площадки для различных видов спорта и фитнеса, детские игровые зоны. Основными пешеходными «артериями» станут две витиеватые дорожки, которые будут пересекать групповые посадки деревьев, и тем самым создавать ощущение прогулки в зеленой роще. Помимо центральной аллеи и прогулочной тропы, по краю бульвара пройдет тротуар с велодорожкой.

В озеленении будут доминировать разные виды клена, вдоль бульвара протянется липовая аллея, а в местах притяжения людей появятся каштаны и яблони. Проектом предусмотрены три типа досуговых зон: детские, спортивные и площадки тихого отдыха. Это позволит создать комфорт для жителей комплекса разных возрастов. При этом аллея не потеряет свою инфраструктурную функцию – по ней можно будет быстро добраться до ближайшей станции метро «Стахановская» и торгового центра.

Собственные аллеи и бульвары предусмотрены и в других жилых комплексах. Бульвары также предусмотрены в ЖК «ЗИЛАРТ», «Михайлова, 31» и «Селигер Сити».

Творческий сквер

Сквер – это место для кратковременного отдыха горожан. В этом кроется его главное отличие от парка. Однако в современном жилом комплексе даже рекреационные зоны должны быть максимально функциональными, не утрачивая при этом своей оригинальности. В ЖК «Level Амурская» от девелопера Level Group предусмотрен собственный сквер с богатым наполнением развлекательной «инфраструктурой». Жители комплекса и их гости смогут побродить по городскому лабиринту, сооруженному из рослых кустарников. Также в сквере предусмотрен амфитеатр с эстрадой, которые станут эпицентром культурных мероприятий. Да и сами жители комплекса могут попробовать себя в артистических жанрах, ведь площадка будет открыта для всех. Предусмотрели застройщики и место для работы креативного класса: на террасах из массива лиственницы запланировано благоустройство многоуровневого коворкинга. Работа и творчество будут протекать под сенью взрослых деревьев, специально заказанных застройщиком для озеленения сквера. Путешествие по территории «Level Амурской» можно продолжить на променаде – едином прогулочном пространстве жилого комплекса с оригинальными скамейками, беседками, выполненных в единой дизайнерской концепции из природных материалов. Здесь будут благоустроены как общественные пространства, к примеру, зона уличной торговли, где можно приобрести свежие продукты, так и уединенные места для встреч, удаленные от основного пешеходного потока.

Променад на набережной

Еще недавно Москва была исключительно промышленным городом, где сама природа подчинялась одной задаче – производить. Для этого как нельзя кстати подошло извилистое русло Москвы-реки, которая превратилась в удобную судоходную артерию. За исключением некоторых береговых линий в центре, закованных в «державный гранит», все прибрежные зоны представляли собой либо густые заросли деревьев, либо речные порты. Сегодня эти участки получают новую жизнь, превращаясь в полноценные жилые районы. Вид на реку – это мощнейшее конкурентное преимущество, которое застройщики стараются реализовать по максимуму через благоустройство набережной.

Так, в городском квартале комфорт-класса «Ривер Парк» застройщик превратит 1,5 км прибрежной зоны в Нагатинском затоне в собственную пешеходную набережную. Причем при полном отсутствии автомобилей на набережной, что сегодня большая редкость, несмотря на то, что комплексов с набережной появляется все больше. В «Ривер парке» набережная станет не только прогулочной зоной, но и местом притяжения любителей активного водного спорта. У реки будет построена лодочная станция для проката лодок и катамаранов, оборудованы пирсы для катеров, а также специальные эллинги для хранения собственных судов в зимний период. Кроме того, в «Ривер Парке» откроется первая в столице детская парусная школа, которая будет оборудована за счет инвестиций застройщика.

В проекте комфорт-класса «Город на реке Тушино-2018» набережная протяженностью 2 километра станет центром более традиционных развлечений. Здесь появятся прогулочные, беговые и велосипедные дорожки, кафе, волейбольные площадки и другие полезные объекты социальной инфраструктуры, включая теннисный центр на 9 кортов общей площадью более 6 000 кв. м.

Собственные набережные сегодня встречаются во многих, особенно крупных проектах: ЖК «Сердце Столицы» и «Эко Видное 2.0».

Пляжный отдых

Еще более экзотическое пространство, которое раньше было немыслимо в стандартном районе многоэтажной застройки, – это собственный пляж. Такие зоны отдыха появляются нечасто по сравнению с набережными, поэтому они неизменно привлекают интерес покупателей. К примеру, в ЖК «Сердце Столицы» от компании «Дон-Строй Инвест», предусмотрена собственная набережная длиной 500 метров, которая будет включать парковую зону, а также пляж и причал. Пока известно, что в основу концепции будут положены три парадигмы: «Я и мой мир», «Я и мои соседи», «Я и внешний мир». По планам застройщика, пляж будет готов принять первых отдыхающих резидентов уже к началу их заселения.

Идею собственного пляжа активно используют и за пределами МКАД, где условия для этого даже более благоприятные. Так, в загородном жилом комплексе «Ирландский квартал», находящемся в 26 км от МКАД в Новой Москве, девелопер проекта запланировал благоустроить собственный пляж для жителей на излучине реки Пахры в окружении леса. Причем застройщик проекта обещает не только качественный пляжный отдых, но и хорошую рыбалку. Пляжи предусмотрены и в других комплексах, находящихся у воды: ЖК «Маяк», ЖК «Селигер Сити», ЖК «Сердце Столицы».

Искусственный пруд

Если застройщику не улыбнулась удача, и природа не предусмотрела на стройплощадке ни реки, ни озера, он делает «ход конем» и выкапывает водоем самостоятельно. В частности, в центре жилого квартала комфорт-класса «Селигер Сити» появится собственный пруд посреди района Западное Дегунино (САО), где вообще водоемы практически отсутствуют. Девелопер MR Group продолжает свою концепцию возведения жилья сити-формата, включающего всю необходимую для жизни инфраструктуру: социальные и коммерческие объекты, спортивные площадки, парки и водоемы. Жилой комплекс переменной этажности образует квартал со свободным внутренним пространством, включающим двор-парк, два бульвара, фонтанную площадь (с двумя фонтанами площадью 23 кв.м), пикниковую зону, а также собственный пруд с песочным пляжем. Общая площадь водной глади составит 1 180 кв. м, а протяженность пляжной зоны с деревянным настилом и перголой (каркасный навес для вьющихся растений, образующий арку или коридор) – 372 м. В летнее время пруд станет центром отдыха жителей комплекса, которые будут собираться в окружающих его беседках.

Искусственный пруд также запланирован в элитном жилом комплексе «Садовые кварталы» в Хамовниках. Вокруг водоема прямоугольной формы будут сгруппированы четыре корпуса, образующие закрытый мини-квартал.

«Современный жилой комплекс уже не мыслим только лишь как место, предназначенное для сна и вечернего просмотра телевизора, хотя еще пять-десять лет назад такой подход считался нормой, особенно в массовом сегменте, – резюмирует Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE. – Сегодня покупатель не хочет проезжать в поиске развлечений многие и многие километры, не желает привязывать свою социальную и досуговую жизнь к определенным «точкам» (скажем, паркам) в центре города. Клиент нуждается в комплексном продукте, включающем все необходимые для полноценной и яркой жизни атрибуты, в том числе и пространства на свежем воздухе. Есть и определенная психологическая усталость от засилья коммерческих услуг в досуговых местах, поэтому многие покупатели хотят проводить время вблизи дома или даже в собственном дворе и ни за что при этом не платить. В связи с этим в современных ЖК появляются приватные ландшафтные доминанты, которые разнообразят архитектурный облик комплекса и социальную жизнь их обитателей».

Источник:

Метриум Групп

На каком этаже лучше жить?

Чем выше этаж, на котором расположена квартира, тем она дороже. Разница в цене между первым и последним этажами иногда может достигать 50-70%. На первых этажах очень шумно и чувствуются автомобильные выхлопы. Зато наверх сложно добираться без лифта.

Традиционно считается, что самые неудобные этажи – крайние, то есть первый и последний. Мы попытались выяснить, насколько это верно для современных новостроек, а также проанализировать каждый ярус в доме и найти в жизни на том или ином этаже плюсы и минусы.

Дорогая высота

Сейчас почти всегда первые этажи новых домов отводятся под «нежилье» помещения: здесь располагаются коммерческие помещения (магазины, аптеки, кафе, химчистки, офисы и пр.), социальные объекты (детские сады, поликлиники или узкопрофильные врачебные кабинеты) либо встроенные гаражи. Поэтому «крайним» первый жилой этаж бывает редко.

Впрочем, в некоторых случаях первые этажи оставляют жилыми. Это характерно для спальных районов с небольшим пешеходным потоком, для территорий с благоприятной экологией (например в пригородах) или для жилых комплексов высших категорий («бизнес» и «элит»), которые строятся в престижных местах и имеют закрытую внутреннюю дворовую зону, изолированную от проезжей части и соседних домов более низких классов. Например, в элитном квартале Dudergof club в «Балтийской жемчужине» первые этажи малоэтажных домов жилые. Как и, скажем, в ЖК «Эквилибриум» от «Треста 36» на Выборгском шоссе.

Верхние этажи тоже сегодня обычно не являются последними (из жилых) – там устраивают технические помещения. Традиционная проблема жильцов-«высотников» в домах советской постройки связана с тем, что напор воды здесь часто намного ниже, чем на первых этажах, поскольку вода поставляется снизу вверх. Ныне застройщики утверждают, что современные технические решения позволяют забыть об этой проблеме. Хотя на сайтах дольщиков нередко можно прочитать противоположные отзывы. Правда, это в основном касается домов из разряда «жесткий эконом», где застройщики стараются минимизировать затраты, как только можно.

Однако победить стереотипы трудно. По данным опроса московской компании «МИЭЛЬ-Новостройки» (в Петербурге таких исследований не проводилось, но, очевидно, мнение наших земляков не сильно отличается), около 55% респондентов предпочитают верхние этажи нижним. Причем 21% москвичей категорически против первого и последнего этажей. Только 11% «тянутся к земле», не желая подниматься выше пятого. Для 2% опрошенных неважно, на какой высоте жить, лишь бы цена квартиры была доступной.

Генеральный директор ООО «ЦРП “Петербургская Недвижимость”» Олег Пашин отмечает, что такая позиция характерна для покупателей жилья эконом-класса. Для них не существенны ни видовые характеристики квартиры, ни экологичность. Поэтому обычно в сегментах «эконом» и «комфорт» на первых этажах располагаются самые дешевые квартиры. В среднем их стоимость примерно на 10-15% ниже, чем у более «возвышенных» вариантов. Скажем, в ЖК Nordica от «Полис групп» трехкомнатная квартира площадью 87,6 кв. м на первом этаже стоит 7,056 млн руб., на третьем – 7,17 млн, а на девятом – 7,45 млн. Получается, что разница между первым и девятым этажами – около 6%. У той же компании в комплексе «Австрийский квартал» 22-метровые студии на первом этаже продаются по 1,7 млн руб., а на 19-м – за 2 млн, то есть на 17,64% дороже. У «ЮИТа» в ЖК «Новомосковский» «однушка» площадью 40 кв. м на первом этаже выставлена за 5,68 млн руб., а на десятом – за 6,37 млн – на 12% дороже. В «Жемчужной симфонии» квартиры площадью 45 кв. м на втором этаже стоят 3,7 млн руб., а на 17-м – 4,5 млн, на 21,62% больше. Разница в цене прямо пропорциональна разнице между этажами и во многом зависит от того, какие виды открываются из окон.

В некоторых случаях эта разница может доходить до 50-70%. Например, в ЖК «Космос», который возводит Setl City, на верхних этажах (в комплексе три корпуса – 18, 20 и 22 этажа) находятся самые просторные квартиры с видом на Парк Победы, и цена на них отличается от тех, что расположены на нижнем ярусе, на 70%.

Столь существенная разница наблюдается прежде всего в ЖК высших категорий, где, в отличие от «комфорта» и «эконома», виды из окон – принципиальный фактор для покупателей. Поэтому в одном и том же «бизнесовом» комплексе квартиры, которые «смотрят» на парк, водоем или исторические достопримечательности, могут быть на 20% дороже таких же по площади, но с более скромными видами. А верхние и нижние этажи в премиальных домах отличаются в цене на 30-50%, говорит Олег Пашин.

По наблюдениям директора департамента жилой недвижимости агентства недвижимости Home estate Натальи Комиссаровой, наверху обычно любят селиться молодые люди. Чем старше покупатели, тем ниже этаж они выбирают.

Рассмотрим достоинства и недостатки разных этажей.

Первый

Плох тем, что небезопасен – туда легко проникают воры. Жильцы обычно устанавливают на окна решетки, ухудшая виды и затемняя помещения. Здесь слышно все, что происходит на улице, сюда доходят все внешние запахи, проникают насекомые, нередко чувствуется сырость. На лестничных площадках грязнее, чем наверху.

Однако у первого этажа немало поклонников, говорит Наталья Комиссарова. «Это люди пожилого возраста, а также люди с ограниченными возможностями. Они также смотрят на то, удобные ли в доме сходы (съезды), хорошо ли убирается территория. Первые этажи привлекают молодых мам, которым приходится часто гулять с маленькими детьми», – поясняет она. Есть также люди, которые всегда жили в первых этажах и не готовы менять свои привычки. Или же те, кто боится высоты, не доверяет качеству лифтов и т. д. Для некоторых важно, что в случае пожара или других неприятностей покинуть квартиру на первом этаже гораздо легче, чем, скажем, на 15-м.

Учитывая, что во многих новостройках лифты часто ломаются, а в ряде случаев вовсе не работают какое-то время после заселения, когда жильцы делают ремонт и закупают мебель, первый этаж выглядит довольно привлекательно.

И не стоит сбрасывать со счетов тех, для кого квартиры на более высоких этажах недоступны по цене.

Второй

Из недостатков первого имеет почти все. Исключение составляет лишь то, что с улицы почти не видно, что делается в квартирах на втором этаже, да проходят мимо вашей квартиры меньше посетителей дома, чем мимо тех, что расположены этажом ниже (особенно если дом с лифтом). В остальном почти все совпадает – как минусы, так и плюсы. Есть, пожалуй, один специфический недостаток: если нижний этаж отдан под коммерческое использование (торговля, кафе, клуб), жить на втором этаже даже хуже, чем на первом – шумно, неприятные запахи, а то и тараканы.

Третий-пятый

Подниматься по лестнице, даже в случае поломки лифта, не так уж тяжело, заносить мебель, бытовую технику и отделочные материалы тоже обойдется дешевле, чем на самый верх. При этом ни сырости, ни большого количества насекомых на этом уровне нет, заглянуть к вам в окна удастся разве что жильцам дома напротив, но это уже от этажа не зависит.

Если, не дай бог, квартира загорится, то сюда доходят пожарные лестницы и можно спрыгнуть на растянутый пожарными тент. Пятый этаж (примерно 15-20 м от земли, в зависимости от высоты потолков в квартирах) – это не та высота, которой опасаются одержимые страхом высоты люди.

Однако выхлопы от автотранспорта и прочие уличные запахи отлично достигают пятого этажа. Слышимость здесь также хорошая, особенно во дворах, образованных несколькими корпусами, которые расположены по кругу.

Шестой-десятый

Многие жильцы считают эту зону идеальной. Выхлопные газы здесь уже практически не ощущаются, деревья выше шестого этажа – большая редкость в городах, поэтому свет в квартиры проникает беспрепятственно.

Огорчает только, что звуки снизу все же беспокоят, да еще и подъем тяжелых предметов с каждым этажом становится все дороже.

Десятый-пятнадцатый

Почти все «нижние» недостатки исчезли. Только особо громкие звуки, вроде сирен автосигнализации, могут потревожить новоселов.

Но начиная с этой высоты уже появляются свойственные именно этому уровню минусы. Хотя бы та же сигнализация: если она сработала на вашей машине, то для ее выключения придется неблизко бежать вниз.

Неработающий лифт становится уже серьезной проблемой. В квартире светло и не ощущается выхлопов от автомобилей, но если рядом находится ТЭЦ или котельная, вы почувствуете соседство с их трубами. Боязнь высоты на десятом этаже уже может дать знать о себе. Выпрыгнуть из окна в случае пожара, наверное, не получится, хотя лестницы сюда еще достают. Самостоятельно мыть окна будет страшновато.

Если в семье малолетние дети, нужно зорко следить, за тем, чтобы они не оказались у открытого окна или на балконе без присмотра. Падение с такой верхотуры смертельно.

Шестнадцатый и выше

Ни запахов, ни шумов, ни уличной пыли и грязи. Тепло, светло и мухи не кусают, с балкона можно любоваться прекрасными видами. На крайних этажах появляется возможность оборудовать камины, а также выход на крышу.

Зато слабонервным к окнам приближаться боязно, не говоря уж о балконе, поломка лифта превращается в кошмар, а в случае пожара могут возникнуть большие проблемы с выходом на улицу. Особенно у тех, кто живет выше 25-го этажа – пожарные лестницы раздвигаются только на 75 м. Да и тушить огонь в небоскребах сложно, в этом уже смогли убедиться москвичи, наблюдая серию пожаров в высотках «Москва-сити». Правда, как рассказали в ГК «РосСтройИнвест», которая возводила недавно введенный в эксплуатацию ЖК «Князь Александр Невский» (первый петербургский небоскреб), для обеспечения пожарной безопасности в 35-этажном комплексе (высота 100 м) пришлось на каждом этаже и в каждом помещении установить особую систему пожаротушения, систему дымоудаления и сигнализацию с оповещением на случай пожара.

Мыть окна на уровне какого-нибудь 28-го этажа очень опасно даже тому, кого высота обычно не пугает – может закружиться голова.

У вас товар – у нас купец

У каждого покупателя свои приоритеты при выборе квартиры. Для одного взбежать на 26-й этаж не проблема, зато он категорически не выносит автомобильных выхлопов. Другой готов вдыхать выхлопные газы и слушать лай собак, которых по ночам выгуливают во дворе соседи, лишь бы не приходилось каждый день видеть город с высоты птичьего полета. Третий и рад бы почувствовать себя птицей, да денег на квартиру в верхнем ярусе небоскреба нет.

На каждый товар найдется покупатель, благо, застройщики сегодня предлагают самые разные варианты – от малоэтажных комплексов до небоскребов.

Источник:

БН.ру

Автор: Ольга Мягченко

В сентябре самая дешевая московская квартира предлагалась за 3,4 миллионов рублей

Покупка квартиры в новостройках Москвы и Подмосковья на стадии котлована. За и против

Как грамотно составить ДДУ

За пять лет доля сделок, заключенных по договорам долевого участия, увеличилась с 46% до 85%. ДДУ стал самым востребованным и надежным механизмом приобретения первичного жилья. Эксперты компании «Метриум» рассказали о том, на какие детали следует обратить особое внимание при подписании этого документа, чтобы минимизировать свои риски.

Форма договора участия в долевом строительстве (ДДУ) не является универсальной. Каждый застройщик сам разрабатывает и публикует ДДУ на официальном сайте. Однако без наличия основных пунктов, предусмотренных законодательством, документ может быть признан недействительным. Поэтому договор долевого участия можно условно разделить на фиксированную и вариативную части. Первая содержит обязательные пункты, а вторую можно изменить по договоренности.

Что должно быть в ДДУ?

Примерно на 80% все ДДУ похожи. Рассмотрим подробнее, что должно содержаться в договоре долевого участия в обязательном порядке.

1. Описание объекта

Объект долевого строительства – это та недвижимость, которую приобретает покупатель (жилое или нежилое помещение, машино-место). ДДУ должен содержать графический план объекта, информацию о типе помещения (квартира, апартаменты и т. п.), его расположении внутри здания (этаж, порядковый номер), общей и жилой площади, а также сведения о характеристиках дома (адрес, материал наружных стен и перекрытий, этажность, общая площадь, категории энергоэффективности, сейсмостойкости и т. п.).

2. Сроки передачи объекта

По закону застройщик может передать объект покупателю в конкретную дату, а также по истечении определенного времени с момента подписания договора или после какого-либо неизбежного события, которое произойдет независимо от воли сторон. В то же время получение разрешения на ввод в эксплуатацию (РВЭ) или окончание строительства к таким событиям не относятся, ведь, увы, они могут и не наступить.

3. Цена и порядок оплаты

Цена объекта – это та сумма, которую покупатель должен заплатить застройщику после регистрации ДДУ в Росреестре. Закон позволяет прописывать в договоре как фиксированную стоимость, так и формулу расчета (например, стоимость квадратного метра, умноженная на площадь). Покупатель может внести всю сумму единовременно или регулярно выплачивать долг в течение определенного периода.

4. Гарантийный срок

Срок действия гарантии на квартиру составляет 5 лет. В течение этого периода покупатель вправе требовать от застройщика устранения дефектов стен, несущих конструкций и фасадов, если таковые будут обнаружены. На инженерное оборудование – лифты, электро- и теплосети, вентиляция, водопровод и т.п. – гарантийный срок может быть меньше. Установленный законом минимум – 3 года.

5. Способ обеспечения обязательств застройщика

Если застройщик по каким-либо причинам не сможет выполнять свои обязательства перед дольщиками, эта функция будет возложена на поручителей или страховую компанию. Одним из таких поручителей теперь является Фонд защиты прав дольщиков. Согласно новым правилам, еще до заключения первого договора долевого участия девелопер обязан перечислить в эту организацию взнос в размере 1,2% от предполагаемой стоимости возведения объекта. Первые платежи в компенсационный фонд начали поступать в октябре 2017 года. Однако в большинстве уже реализуемых проектов гарантами обязательств застройщик пока остаются страховые компании.

6. Описание объектов социальной инфраструктуры

С 2017 года девелоперы получили право направлять деньги дольщиков на строительство социально значимых объектов. Поэтому теперь детские сады, школы, больницы и другие социальные учреждения становятся предметом ДДУ.

Что можно поменять в ДДУ?

Как правило, девелоперы неохотно меняют условия договора долевого участия по просьбе покупателя. Однако поскольку конкуренция на первичном рынке недвижимости сегодня очень высока, застройщики могут идти на уступки, не желая терять клиентов. Если компания все же согласилась изменить договор, то в интересах клиента следует скорректировать следующие пункты.

1. Изменение площади

Как показывает практика, площадь готового объекта может отличаться от заявленной в проекте. Если квартира оказалась больше, чем планировалось, некоторые застройщики требуют доплаты за неучтенные квадратные метры. Чтобы избежать таких проблем, необходимо указать в договоре, что стоимость объекта не зависит от незначительных изменений площади. По закону максимальное отклонение от нормы может составлять 5%.

2. Дополнительные опции

Если в рекламных материалах девелопер обещает бесплатное парковочное место или отделку, необходимо включить подробные описания предлагаемых опций в ДДУ. В процессе строительства у застройщика могут измениться планы, а без фиксации в договоре этих деталей предъявлять к нему претензии при получении ключей будет невозможно.

3. Переуступка прав требования

Если покупатель решит перепродать свою недостроенную квартиру, он может найти покупателя и заключить с ним договор переуступки. Это соглашение предполагает переуступку от одного покупателя к другому прав требования у застройщика квартиры. Нередко застройщики требуют от дольщика выплатить определенную неустойку, пользуясь своим право давать или не давать свое согласие на такую сделку. Поэтому в интересах клиента прописать в ДДУ, что в случае, если он решит продать строящуюся квартиру, девелопер только уведомляется о переуступке.

4. Коммунальные платежи

Некоторые девелоперы возлагают на покупателей обязанность платить за коммунальные услуги после получения РВЭ, прописывая соответствующий пункт в ДДУ. Однако с точки зрения закона, дольщик становится собственником квартиры только после подписания передаточного акта, и оплачивать «коммуналку» до этого момента не обязан. Необходимо проследить, чтобы соответствующие условия были отражены в ДДУ.

5. Валюта

Некоторые девелоперы предпочитают исчислять стоимость объекта в условных единицах, не фиксируя при этом в тексте договора обменный курс. Оплата обычно производится спустя некоторое время после подписания ДДУ, поэтому в таком случае у покупателя возникает риск появления дополнительных расходов, если курс валюты пойдет вверх. Для дольщика предпочтительнее указывать в документах цену объекта в рублях.

«В конце 2017 года правительство объявило о своих намерениях в течение трех лет перейти от ДДУ к проектному финансированию, однако эти изменения не произойдут в одночасье, – комментирует Наталья Круглова, генеральный директор компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE. – Отказ от долевого строительства подразумевает наличие переходного периода. На протяжении еще нескольких лет ДДУ будет оставаться самым надежным механизмом приобретения первичного жилья. Федеральный закон №214 подробно описывает практически любые ситуации, которые могут возникнуть во взаимоотношениях девелопера и дольщика. Тем не менее «подводные камни» есть практически в любом документе. Поэтому при заключении ДДУ следует их изучить и обратить на них внимание».

Источник:

Метриум Групп