"Зеленая Роща": мультиформатный поселок для уставших от столицы москвичей.

В последнее время все больше жителей столицы начинают задумываться о переезде за город. Причины могут быть самые разные – кого-то не устраивает экология большого города, кто-то устал от шума, а кто-то хотел бы, чтобы у каждого члена семьи была отдельная комната. Собственники городских квартир прекрасно понимают, что продав свое жилье, они могут претендовать на гораздо большее по площади домовладение в одном из подмосковных поселков. Пресловутая столичная прописка пусть медленно, но утрачивает свое значение, и многие москвичи готовы пожертвовать этим статусом в пользу разумного улучшения жилищных условий.

Перед будущими жителями Московской области встает проблема выбора – на сегодняший день на рынке много предложений загородного жилья, но далеко не все из них так хороши, как утверждает реклама. Однако современные покупатели – думающие покупатели. Поскольку выбирается не дача, а альтернатива городской квартире, место постоянного круглогодичного проживания, то и требования оправданно высоки.

Покупатели хотят видеть благоустроенный поселок, само пребывание в котором будет комфортным, который гармонично вписывается в окружающий ландшафт. Стремятся жить в доме, построенном из качественных материалов и с использованием современных технологий. Наконец, одно из главных требований, вызванных объективной необходимостью – это возможность относительно быстро добраться до Москвы, причем не только на собственном автомобиле, но и общественным транспортом. И сейчас на рынке наблюдается дефицит проектов, которые могут по всем параметрам устроить будущих собственников.

Однако такие предложения все-таки есть. И располагаются они не обязательно на традиционно престижных и популярных западных направлениях.

В 16 километрах от Москвы по Ярославскому шоссе находится город Ивантеевка, к северной границе которого прилегает

клубный жилой комплекс «Зеленая Роща». Такое название он получил благодаря особенности своего расположения – комплекс построен на территории бывшего одноименного санатория. Когда-то это место было выбрано для здравницы не случайно – здесь очень чистый воздух, и совсем рядом, буквально через дорогу – лес. Неподалеку озеро. А дома стоят внутри рекреационной зоны. При разработке проекта учитывалась топография местности, что позволило создать очень комфортное пространство.

«Зеленая Роща» - мультиформатный проект. Застройка скомпонована так – в центре малоэтажные корпуса с переменной высотностью 5 и 6 этажей. Это квартиры. А по периметру, почти на границе леса – линии таунхаусов. Как показала практика, такие форматы загородной недвижимости очень хорошо сочетаются, а мультиформатные жилые комплексы сейчас являются крайне востребованным направлением в строительстве.

Таунхаусы формально имеют два этажа – по крайне мере, клиент платит за два. Но на деле их четыре – подвальные помещения и чердаки обустраиваются самими жителями по своему вкусу. Чердачное помещение допускает размещение там полноценной мансарды, возможно даже с видом на лес. В подвале эстеты сооружают бильярдную, а люди более практичные – большую, просторную кладовую. Это, несомненно, очень приятный бонус при покупке.

Цены в

«Зеленой Роще»

начинаются от 9,3 млн руб. за таунхаус и от 2,6 млн руб. за квартиру. На сегодняшний день эта стоимость целиком оправданна и укладывается в рыночные нормы. Более того, такая покупка может стать неплохим инвестиционным вложением, и вот почему.

Пусть сейчас Ярославское шоссе – не самое престижное и скоростное направление, но оно имеет свой скрытый потенциал. Власти ведут глобальную реконструкцию этой трассы, и к концу текущего года Ярославка внутри МКАД должна стать современным бессветофорным скоростным участком дороги. Эти работы планируется завершить до конца текущего года. Но самый важный и интересный момент – к 2016 году будет модернизирован и участок шоссе от города Королев до города Пушкино, по которому пролегает путь в «Зеленую Рощу». Эксперты рынка недвижимости высказывают мнение, что это повысит стоимость жилья по данному направлению на 10-15 процентов.

Клубный комплекс

«Зеленая Роща»

находится на северной границе Ивантеевки, поэтому к услугам его жителей – все инфраструктурные объекты, которыми обладает город. Для

«Зеленой Рощи»

это огромный плюс, к примеру, у детей есть возможность ходить в школу или детский сад рядом с домом – как в Москве. И это не иллюзорные садик или школа, которые «будут вскоре возведены застройщиком», а вполне реальные учебные заведения, работающие уже много лет со стабильным преподавательским составом.  В случае необходимости врачи городской больницы предоставят квалифицированную помощь. За покупками не обязательно ездить в столицу – магазины есть рядом, в областном городе. Более того, в этом районе находятся три высших учебных заведения.

Но в тоже время у жилого комплекса есть своя подъездная дорога, по которой можно попасть туда напрямик с Ярославского шоссе, не проезжая всю Ивантеевку. Это улица Санаторная, на которой и расположена

«Зеленая Роща».

При всей близости к городской инфраструктуре и возможности въезжать в жилой комплекс прямо с главной трассы, жители поселка все же живут в собственном пространстве.

Чувствуется, что проектировалось оно специально, и это не типовая городская застройка. Здесь нет панельных домов и глухих стен, дома небольшой этажности не подавляют жителей. Кроме того – не будем забывать – совсем рядом с клубным комплексом начинаются тропинки в лес.

Когда сюда приезжают на просмотры из столицы, москвичи задерживаются надолго, на два, три часа – не хочется уезжать. И вместо одного дома оценивают уже весь комплекс.

Как показывает опыт, престижное направление – не всегда залог успеха и гарантия качества. В гораздо большей степени все зависит от самого проекта, от того, насколько он соответствует интересам и потребностям конкретных людей. Если грамотно подойти к выбору места, учесть незаметные с первого взгляда нюансы, можно создать очень интересное и привлекательное пространство.

На данный момент на загородном рынке немного по-настоящему качественных объектов, однако

«Зеленую Рощу»

можно отнести к этим редким исключениям.

Тут хорошо! Приезжайте!

Источник:

Зеленая роща

Дисквалификация строительных чиновников

Фильтрация застройщиков не защитит от коррупции

Федеральные власти ужесточат условия участия в аукционах на покупку земли под жилую застройку. Новый курс может обернуться ростом коррумпированности рынка, где и сегодня многое зависит от налаженности контактов застройщика с властями.

Государственная Дума РФ приняла в третьем чтении законопроект об ограничении участия застройщиков в аукционах, которые проводит Фонд содействия развитию жилищного строительства (Фонд РЖС). В проекте, которые внес депутат Мартин Шаккум, содержатся поправки в законы «О содействии развитию жилищного строительства» и «О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц».

Критерии отсева

В законопроекте устанавливаются требования к потенциальным участникам аукционов, проводимых фондом. Прежде всего претендент должен иметь как минимум трехлетний опыт работы в качестве застройщика. Причем за последние три года объем инвестиций в его проекты (собственных или заемных средств) должен быть не меньше, чем объем вложений, который требуется для застройки выставленного на аукцион участка.

Чтобы отсечь от участия в торгах земельных спекулянтов, вводится условие, что у претендента должен быть допуск от саморегулируемой организации к работам по организации строительства, реконструкции, капитального ремонта и т. д.

Покупатель должен быть чист перед законом (не иметь претензий от контролирующих органов за нарушения в строительной деятельности, которые ведут к ее приостановке) и кредиторами (не иметь непогашенных долгов перед банками, государственными бюджетами разных уровней, не находиться в процессе банкротства и т. д.).

К участию в аукционе не допускаются также компании, включенные в реестр недобросовестных застройщиков (такой реестр Мартин Шаккум предлагает вести организации, уполномоченной на это Правительством РФ) или дисквалифицированные за какие-либо провинности. В реестр будут включаться компании (или индивидуальные предприниматели), которые купили на аукционе фонда участки, но не заключили договоры купли-продажи (или аренды, или безвозмездного срочного пользования) на них. А также те, с кем такие договоры расторгнуты за существенные нарушения их условий.

Если компания претендует на участие в торгах по земельным наделам, где предполагается строительство объектов, предназначенных для производства стройматериалов, то достаточно соблюдения требования об обязательном трехлетнем опыте работы, считает автор законопроекта.

Мартин Шаккум объясняет свою инициативу тем, что часто компании, которые выиграли на торгах Фонда РЖС земельные участки, недобросовестно исполняют обязательства по застройке их жильем или вовсе ничего не строят.

В начале декабря этого года с аналогичной законодательной инициативой выступило Минэкономразвития РФ. Проект, подготовленный Госстроем, был вывешен на сайте МЭР для сбора экспертных оценок. Суть его в том же ужесточении требований к участникам аукционов. Правда, Госстрой не ограничивается землями Фонда РЖС, а распространяет новые требования на застройщиков любых территорий. Причем поправки предлагается внести в Градостроительный кодекс – более статусный документ, чем обычный федеральной закон.

Законопроект Госстроя также предполагает, что на аукционы будет выставляться уже инфраструктурно подготовленная земля, что позволит снизить себестоимость строительства жилья на ней и сделать покупку «квадратов» в будущих новостройках более доступной для населения.

Для спекулянтов и коррупционеров

Какой вариант аукционного «фильтра» дойдет до финиша, сейчас сказать трудно. У проекта Шаккума есть преимущество – он уже прошел третье чтение в Госдуме. Впрочем, эти законопроекты могут стать взаимодополняющими, если будут приняты оба с одновременной корректировкой тех положений, которые в них противоречат друг другу.

Отношение к таким инициативам у участников рынка неоднозначное. Что касается земель Фонда РЖС, то, как отмечает эксперт Setl Group Владимир Копылов, в большинстве случаев это участки, малопривлекательные для застройщиков. Так что ограничения по участию в аукционах фонда вряд ли окажут существенное влияние на рынок нашего региона. «Торгов фонда проводилось немного. И в большинстве это были участки, не предназначенные для строительства жилья либо с условной функцией. Чтобы они стали интересны застройщикам, необходимо улучшить прежде всего качество самого предложения. Учитывая сегодняшнюю ситуацию в городе по утверждению проектов планировки территории (ППТ) и градостроительному планированию, бизнесу мало интересны участки, где всю документацию должен готовить застройщик», – комментирует Владимир Копылов.

Напомним, что Смольный объявил о том, что частным компаниям запретят заниматься подготовкой градостроительной документации для девелоперов. За эту работу будет теперь отвечать исключительно подведомственное Комитету по градостроительству и архитектуре государственное учреждение – Научно-исследовательский и проектный центр Генплана СПб. В КГА уже формируется очередь из застройщиков на подготовку ППТ на 2014 год. Это означает, что подготовка документации теперь будет занимать очень много времени, то есть на рынок будет выходить меньше новых проектов, так что года через два объем предложения на первичном рынке существенно сократится.

Если же еще ввести предквалификационные ограничения, предлагаемые в обоих законопроектах, то от участия в торгах землей будут отсечены все новички на строительном рынке, а также все компании, у которых недостаточно успешно строятся отношения с властями.

С другой стороны, государственная и муниципальная земля – не единственный источник участков под застройку, говорит начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой» Николай Гражданкин. Многие компании приобретают ее у частных землевладельцев, а также занимаются редевелопментом территорий, занятых промышленными объектами.

Кроме того, новички на первичном рынке редко начинают деятельность с покупки участка и самостоятельной реализации проектов, отмечает начальник отдела маркетинга Группы «ЛСР» Галина Чесаева. Они могут получить необходимый трехлетний опыт, участвуя в крупных проектах – таких как «Балтийская жемчужина», «Семь столиц», где в рамках комплексного освоения территории земля под застройку, приобретенная крупным девелопером, распределяется между несколькими компаниями.

Так что революции на рынке новые правила, даже если они будут приняты в полном объеме, не произведут. А вот к росту спекулятивных сделок и уровня коррупции привести могут. Особенно это относится к законопроекту Госстроя, который предполагает, что решение устанавливать или не устанавливать ограничительные требования для участников аукционов в каждом конкретном случае должны принимать муниципальные и региональные чиновники. Так что условия аукциона можно легко прописать под определенную компанию или несколько компаний.

Есть в законопроекте Госстроя и еще несколько неясных моментов, которые могут стать источником коррупции. Например, доступ к аукциону может быть для компании закрыт, если ее руководитель имеет непогашенную судимость по экономическим преступлениям или дисквалифицирован. При этом действующий КоАП устанавливает довольно широкие условия для дисквалификации руководителей, их можно применить практически к любому начальнику строительной (и не только) компании. Это наказание может быть применено к руководителю, который неоднократно задерживал зарплату сотрудникам, выплачивал ее в «сером» виде, не проводил инструктаж по технике безопасности на производстве. Не уточняется также, какие именно экономические преступления начальника могут стать препятствием для участия его компании в торгах.

Таким образом, похвальное стремление отсечь от рынка строительства жилья недобросовестные компании может превратиться в один из способов незаконного давления на его участников.

Источник:

БН.ру

Автор: Ольга Мягченко

Как накопить на квартиру?

Чтобы приобрести квартиру, необходимо накопить довольно крупную сумму. Даже если речь идет не о 100-процентной оплате, а об ипотеке – все равно потребуется первый взнос, который представляет собой весьма внушительные деньги. Как собрать их – с этим вопросом мы и постарались разобраться.

Не изобретаем велосипед, идем в банк!

Общепринятый способ накопления – банковский счет. И если у вас, уважаемый читатель, нет специальных знаний, позволяющих зарабатывать на каких-нибудь финансовых «американских горках» (рынок акций, фьючерсов, Форекс и т.п.), – «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» настоятельно рекомендует вам не испытывать судьбу, а использовать этот проверенный временем инструмент.

Правда, и тут в выборе есть свои тонкости. Первым делом, определяемся с банком. Всего их в России более 800 (назвать точную цифру затруднительно, поскольку Центробанк с похвальным постоянством отбирает лицензию то у одного, то у другого), но нам годится не каждый. Здравый смысл подсказывает, что лучше ориентироваться на первые 100, максимум 200 организаций из рейтингов размера и надежности. Банки поменьше (их номер, соответственно, будет большим) – это уже рискованно.

Второе – выбрать вклад из «линейки» того, что данный банк предлагает. Главный для нас критерий – высокая процентная ставка. Из этого требования автоматически вытекает другое – долгий срок, поскольку именно на такие продукты банки предлагают максимально выгодные условия. «Для получения хорошего дохода вклад должен быть долгосрочным», - подтверждает наши соображения Александр Панфилов, ведущий специалист департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость».

Обязательное условие – возможность пополнения. Тут все очевидно: мы копим. Получили ежемесячную зарплату – сразу бросили какую-то сумму на вклад.

«Советую выбирать вклад с ежемесячной капитализацией и выплатой процентов в конце срока договора, - дает свою рекомендацию Дина Орлова, ведущий эксперт по кредитным продуктам ИА «Банки.ру». – В этом случае проценты каждый месяц прибавляются к основной сумме вклада, на них в дальнейшем тоже начисляются проценты – все это в конечном итоге приводит к более высокому доходу».

А вот от такой приятной на первый взгляд опции, как возможность частичного снятия, лучше отказаться: процентная ставка по подобным вкладам, как правило, ниже. Кроме того, у нас ведь «одна, но пламенная страсть». «Вклад с опцией частичного снятия могу порекомендовать лишь людям с железной волей и стопроцентным иммунитетом к соблазнам потребления – и то лишь при условии, что жена тоже имеет вышеперечисленные качества, - иронизирует Евгений Бедарев, замначальника отдела маркетинга и разработки розничных продуктов Банка ИТБ. – Утопия? Да. Поэтому частичное снятие для целей долгосрочного накопления большой суммы абсолютно противопоказано».

Госзащита: пользуемся, не ленимся!

Наши читатели, конечно, хорошо знают об Агентстве по страхованию вкладов (АСВ) – государственной системе, защищающей вклады на сумму до 700 тыс. руб. Суммы, необходимые для приобретения квартиры, заметно больше (скажем, 1,5 - 2 млн на первоначальный взнос), в связи с чем возникает вопрос, что разумнее: разложить имеющееся в 3-4 банка? Или доверить всю сумму одному – но какому-нибудь гиганту с государственным участием, вроде Сбербанка или ВТБ?

В пользу последнего варианта высказался только один эксперт – Константин Шибецкий, директор ипотечного отделения ГК «МИЦ». «Сегодня большинство населения выбирает банки с государственным участием – Сбербанк, ВТБ 24, Газпромбанк, - говорит он. – Распределять имеющиеся накопления по разным банковским организациям нет смысла, поскольку в случае покупки квартиры это усложнит процесс. Кроме того, при распределении сбережений теряется выгода – сумма денег на отдельно взятом вкладе сокращается, и, как следствие, уменьшается процентная ставка. Правильным решением будет вложить все деньги в один банк с государственным участием. В этом случае не надо рассчитывать на сумму 700 тыс. руб. по страхованию вкладов, нужно выбирать надежный банк».

Но, повторимся, это единичное мнение – другие считают иначе. «Распределить суммами не более 700 тыс. будет предпочтительнее не только в плане безопасности вкладов, но и их прибыльности, - считает Роман Строилов, руководитель отдела ипотеки и специальных программ TEKTA GROUP. – У частных банков выше процент по депозитам. Хранить деньги в Сбере и ВТБ24 не просто спокойнее, но и дешевле».

«Раскладывание денег по частным банкам требует больших временных затрат, но более выгодно, поскольку крупные банки предлагают более низкие ставки, - подводит итог Дина Орлова («Банки.ру»). – Если человек не хочет тратить время на поиск наиболее интересных предложений, походы в разные банки, то крупный вклад в надежной кредитной организации – хорошее решение. Если же желательно получить большую доходность, то придется озаботиться поиском банком, дроблением вкладов, чтобы размеры вложений не превышали страховой суммы АСВ».

«Ставки по депозитам в небольших коммерческих банках заметно выше, чем в крупных госгигантах, что делает продукты первых более привлекательными, - подтверждает Галина Уткина, директор департамента депозитов и комиссионных продуктов «Ренессанс Кредит». – А если на квартиру копит семья, то в одном банке могут быть депозиты как у мужа, так и у жены, а значит, общая сумма составит уже 1,4 млн руб.».

Льготы: нам чужого не надо!

Еще весьма заманчиво выглядит идея воспользоваться льготами. Многие банки сегодня предлагают повышенную ставку (обычно дополнительные 0,5% годовых), если вкладчик – пенсионер. Так что процесс накопления капитала пойдет быстрее, если привлечь к происходящему какую-нибудь знакомую бабушку – пусть вклад будет юридически ее.

Опрошенные нами эксперты, однако, идею не поддержали. Во-первых, владелица вклада может просто, как это называется сегодня, «кинуть» вас – с точки зрения закона деньги ее. Во-вторых, она может умереть, и ваши деньги как минимум зависнут на полгода – именно столько сегодня занимает переход имущества по наследству. А как максимум объявятся другие наследники, с которыми вы и поделите деньги, которые на самом деле полностью ваши. «Чужими льготами пользоваться небезопасно не только в данном вопросе, но и в принципе в любых жизненных ситуациях, - подводит итог Оксана Вражнова, председатель правления ГК «МИЭЛЬ». – Так или иначе, это нарушение существующего порядка, и, как правило, рано или поздно оно приведет к негативным последствиям».

Что предлагают банки?

Обратимся теперь к реально существующим банковским продуктам и посмотрим, какие из них подойдут для наших целей. Дина Орлова («Банки.ру») считает наиболее выгодными предложения Банка Торгового Финансирования – вклады «Максимальный» (11% годовых, два года, ежемесячная капитализация, пополнение) и «Вклад по Европлану» (11% годовых, 2-3 года, ежемесячная капитализация, пополнение). «Эти процентные ставки выше, чем у прочих предложений, - отмечает эксперт. – Но надо отметить, что рынок вкладов динамичен, и лидеры меняются очень часто».

Также, продолжает Дина Орлова, стоит обратить внимание на появившийся с 1 июля «Ипотечный+» - его предлагает Абсолют Банк. Срок размещения – 181 или 367 дней, возможность пополнения, процентная ставка – 8% или 8,75% годовых. На первый взгляд, условия хуже – ставка заметно ниже, но не будем торопиться с выводами. Дело в том, что этот вклад специально предназначен для будущих ипотечников (об этом говорит даже название), поэтому вкладчикам тут предлагаются дополнительные бонусы – скидки от ставки, по которой будет предоставляться кредит, бесплатная аренда ячейки для сделки и/или оценка предмета залога в зависимости от срока вклада. В общем, тут нужно скрупулезно посчитать – возможно, предложение окажется в итоге выгодным.

Евгений Бедарев (Банк ИТБ) рассказывает о вкладе «Ипотечный». «Суть его в том, что при достаточно высокой ставке клиент может пополнять вклад, а также досрочно расторгнуть договор по прошествии трех месяцев с даты открытия, не потеряв при этом проценты, если направил средства вклада на приобретение недвижимости с использованием одной из ипотечных программ, предлагаемых Банком ИТБ», - говорит эксперт.

Надежда Куликова, начальник управления депозитных и расчетных продуктов Банка Хоум Кредит, советует обратить внимание на вклад «Доходный год» - его срок размещения один 1 год, проценты выплачиваются ежемесячно по ставке 10% годовых.

Альтернативы? Только одна…

Наш разговор с самого начала пошел вокруг банков и депозитов в них. А нет ли других способов скопить средства, попутно преумножая их? Ответы наших экспертов были в целом отрицательными. Фондовый рынок, Форекс – это все для профессионалов. Различные «кооперативы»», предлагающие разместить средства под 6-10% в месяц (!) – это вообще без комментариев. Стройсберкассы… Идея в целом хорошая (в Германии отлично работает), но у нас соответствующий законопроект пока «завис» где-то в Госдуме.

В общем, некоей не то чтобы даже альтернативой, а дополнением к накоплению в банках может выступать такая идея – приобретать квартиры подешевле той, что нужна вам. Например, вам, уважаемый читатель, потребна жилплощадь – но обязательно в Москве или совсем рядом. Стоит она 5 млн руб., и вам необходимо иметь не менее 1,5 млн на первоначальный взнос. Если есть только 500 тыс. – возможно, есть смысл купить (также в ипотеку) новостройку где-нибудь в 30-40 км от Москвы. Да, жить там вы не хотите – но квартира за 1-2 года будет построена и подрастет в цене. «Получается поэтапный процесс накопления средств на необходимый вариант, - говорит Оксана Вражнова («МИЭЛЬ»). – Это может быть довольно выгодным вложением. Такие схемы не очень распространены на рынке, но они есть и имеют свои существенные плюсы».

Резюме от журнала www.metrinfo.ru

В целом, ситуация прекрасно иллюстрирует правоту дедушки Крылова: «беда, коль пироги начнет печи сапожник». Рекламы с предложением «быстро и безопасно» преумножить ваши средства много, но при ближайшем рассмотрении оказывается, что совсем они не безопасные. Даже если речь идет не о прямом мошенничестве, инвестирование предполагает наличие многих знаний и навыков. В общем, самое разумное – это трудиться на своем рабочем месте и потихоньку копить на квартиру в надежном банке. Было бы иначе – и автор этих строк не корпел бы над статьями, а заделался «финансистом»…

Источник:

http://www.metrinfo.ru

Спрос на трехкомнатные квартиры выше предложения

Есть ли будущее у многокомнатных квартир?

По итогам 1 полугодия 2017 года доля квартир с четырьмя и более комнатами на столичном рынке новостроек массового сегмента составила 1,2%. В начале 2014 года этот показатель находился на уровне 4%. Таким образом, за 3,5 года доля многокомнатного жилья сократилась более чем в 3 раза. При сохранении отрицательной динамики в ближайшие годы может возникнуть дефицит ликвидных предложений. К такому выводу пришли аналитики компании «Метриум Групп», проанализировав предложение в новостройках Москвы.

Наибольший объем экспозиции в массовом сегменте по итогам 1 полугодия 2017 года был распределен между одно- и двухкомнатными квартирами, совокупная доля которых достигла отметки 77,3%. Доля многокомнатного жилья составила всего 1,2% (248 из 21555 лотов). При этом квартиры с четырьмя и более комнатами можно было приобрести только в 30% жилых комплексов (20 из 66 проектов). Это связано с тем, что в новых ЖК, вышедших на рынок в последние два-три года, девелоперы сделали ставку на небольшие площади, чтобы снизить бюджет покупки и улучшить ликвидность квартир. В результате в продаже появились «мини» и «микро» лоты. Если в начале 2014 года минимальная площадь жилья эконом- и комфорт-класса составляла 29,6 кв. м, то к настоящему времени она сократилась до 17,4 кв. м.

Вместе с тем, анализ динамики продаж показывает, что во многих проектах высоким спросом пользуются не только компактные лоты, но и многокомнатное жилье. «Во второй очереди строительства городского квартала «Ривер Парк», расположенном в районе Нагатинский затон на берегу Москвы-реки, реализованы все 13 четырехкомнатных квартир, предусмотренных проектом», – рассказывает Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – А в третьей очереди за год была продана почти половина многокомнатных квартир (15 из 33). Традиция жить семьями, состоящими из нескольких поколений, постепенно уходит в прошлое. В основном, такое жилье приобретают для себя семьи с двумя и более детьми».

Данные социологических исследований свидетельствуют о том, что вопреки экономической нестабильности, в столице растет количество многодетных семей. За 10 лет их число увеличилось почти в 5 раз – с 26 до 125 тысяч. При этом прирост все эти годы происходит достаточно равномерно – например, за первую половину 2017 года количество многодетных семей увеличилось на 6,5 тыс.

«В массовом сознании до сих пор существует стереотип, что подавляющее большинство многодетных семей относятся к категории малообеспеченных граждан и едва сводят «концы с концами», – говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум Групп». – На самом деле, это не так. Очень часто трех, четырех и более детей имеют успешные владельцы собственных компаний, топ-менеджеры, руководители среднего звена и бизнес-леди с высоким уровнем доходов. При рождении третьего или четвертого ребенка двух- и трехкомнатные квартиры становятся тесными для большой семьи, и «квартирный вопрос» решается с помощью покупки просторного многокомнатного жилья».

В настоящее время на первичном рынке массового жилья представлены многокомнатные квартиры площадью от 92,4 кв. м до 183,1 кв. м и стоимостью от 10,9 млн руб. до 41 млн руб. Цены в новостройках за один квадратный метр в таких квартирах находятся в диапазоне от 110,2 тыс. руб. до 280 тыс. руб., то есть цена самого дорогого «квадрата» в многокомнатном жилье выше стоимости самого дешевого предложения в 2,5 раза.

«Анализ динамики продаж в разных проектах показывает, что низкая цена далеко не всегда является гарантией высокой ликвидности многокомнатных квартир, – рассуждает Мария Литинецкая. – В то время как в одних жилых комплексах до момента их ввода в эксплуатацию продается 100% достаточно дорогих многокомнатных квартир, в других предложение превышает спрос. Это связано с тем, что покупателям нужна не просто «большая квартира». Чтобы привлечь внимание платежеспособных представителей такой узкой аудитории, как многодетные семьи, готовые новостройки должны иметь насыщенную и безупречную детскую инфраструктуру».

Например, в городском квартале «Ривер Парк» будут построены детский сад на 220 мест, центр образования на 570 мест и школа на 550 мест, оснащенные самым современным оборудованием. Чтобы дети могли добираться до школы и обратно без сопровождения родителей, на территории проложены специальные безопасные маршруты и создана удобная система навигации. Детские игровые площадки обустроены отдельно для детей разных возрастов – от 1 до 6 и от 6 до 11 лет, а для подростков создана специальная зона для паркура. Семьи с детьми смогут поучаствовать в мероприятиях на территории с амфитеатром, где будут проводиться праздники для жителей комплекса. С третьей очередью строительства сдаются новые общественные пространства, где будет организован шахматный клуб и зона для фитнеса. Спортивная инфраструктура «Ривер Парка» включает в себя места с тренажерами для занятий на открытом воздухе, летние велодорожки и зимние лыжные трассы, площадки, на которых в теплое время года можно играть в волейбол или футбол. Также в комплексе будет открыта единственная в Москве детская парусная школа. А главной инфраструктурной достопримечательностью «Ривер Парка» станет собственная пешеходная набережная  протяженностью 1,5 км, где будут обустроены места для отдыха и прогулок всей семьей, оборудованы лодочная станция и пирсы, устроены детские и спортивные площадки.

«Жилых комплексов, которые не только полностью соответствуют запросам платежеспособных покупателей с детьми, но и предвосхищают их ожидания, на рынке буквально единицы, – резюмирует Мария Литинецкая. – В таких проектах, как «Ривер Парк» лучшие лоты по самым выгодным ценам раскупаются еще на начальных и средних стадиях строительства. В результате к моменту ввода комплекса в эксплуатацию, в продаже не остается ни одной многокомнатной квартиры. Однако большинство девелоперов по-прежнему не спешат изменять квартирографию и сокращать число компактных квартир в пользу многокомнатного жилья, востребованного у узкой целевой аудитории. Например, в первом полугодии 2017 года на рынок массового сегмента вышли 18 новых проектов, и только в 5 из них представлены четырехкомнатные квартиры. Если не произойдет разворота этого тренда и доля многокомнатного жилья продолжит сокращаться, уже в ближайшем будущем на рынке возникнет дефицит ликвидного предложения».

Источник:

Метриум Групп

Квартиры в Москве: монолитные дома последнего поколения

Квартиры в новых монолитных домах – лучшие предложения на рынке вторичной недвижимости столицы. В пользу таких домов говорит широкая география строительства в разных районах Москвы, интересная архитектура, разнообразные планировки квартир и площади нужного метража. К тому же во вчерашних новостройках можно приобрести жилье как с выполненным ремонтом, так и без него, и такая квартира обойдется дешевле.

В настоящее время в Москве монолитное домостроение представлено во всех классах жилой недвижимости – элитном, бизнес и эконом. Как сообщил «Журналу о недвижимости MetrInfo.Ru» Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость», в структуре предложения вторичного рынка жилья в столице монолитные дома занимают 17%. При этом постепенно за счет перехода с «первички» на «вторичку» монолит забирает долю у панелей. «Доля панельных домов в общем объеме предложения Москвы – 45%», - уточняет эксперт.

Монолитные и монолитно-кирпичные дома, построенные в период с 2004 года по настоящее время, встречаются в каждом административном округе Москвы. Однако, как отметила Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп», основная доля таких жилых комплексов сосредоточена в ЗАО (Крылатское, Кунцево, Проспект Вернадского), САО (Бескудниковский, Хорошевский, Ховрино) и СЗАО (Куркино, Хорошево-Мневники). На каждый из этих округов приходится примерно по 20% от общего объема. А реже всего современные монолитные дома встречаются в ЮВАО и ЮАО. В компании «Пересвет-Недвижимость» дали похожую оценку: 35,8% - а это максимальный показатель среди округов Москвы, представлен в ЗАО, а меньше всего монолитных новинок в Северо-Восточном (2,5%) и Юго-Восточном округах (3,2%).

Показатели интереса

Притом что монолитная технология, которую применяли и при строительстве первых домов и продолжают использовать сейчас, изменилась немного, эксперты все же считают, что у новых домов есть свои преимущества, которые достигнуты за счет усовершенствования и адаптации к российским реалиям технологий, более продуманной инженерной инфраструктуры, накопленного опыта строительства. «Новые монолитные дома строятся с привлечением технического надзора, - рассказывает Ольга Гусева, коммерческий директор ГК «МИГ-Недвижимость». – Такие здания более легкие, с точки зрения армирования, более теплые».

Теперь застройщики не просто строят дома, выжимая из участка земли все, что можно прибавить к прибыли, продолжает Дмитрий Таганов («ИНКОМ-Недвижимость»), а берут на себя обязательства по созданию на территории жилого комплекса разноплановой инфраструктуры. На практике чем масштабнее строительство, чем выше класс объектов, тем серьезнее инфраструктура. «Хотя тенденция одинаково верна и для элитных комплексов и для эконома», - считает эксперт.

Светлана Бирина, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость», добавляет, что у последних монолитных домов более привлекательный внешний облик, поэтому редко встречается ситуация, когда покупателям не нравятся фасады или архитектурные решения.

Дмитрий Котровский, вице-президент девелоперской компании «Химки Групп», отмечает, что строительные материалы за последние 10 лет прошли колоссальную эволюцию, и «если качество самого монолита по-прежнему зависит от соблюдения технологии, то выбор материала внешних стен, фасадов, внутренних перегородок более вариативен, может быть экологичным и дышащим – застройщикам есть из чего выбирать».

Еще одно существенное отличие монолитных домов, возводимых в разные периоды времени – это площади квартир. Квартиры в первых монолитных домах были очень большими: «Площади 100-200-300 метров, комнаты по 30-50 метров, такой гигантоманией решался сформировавшийся годами жизни в «хомячковых» квартирах комплекс нехватки площади», - вспоминает Дмитрий Котровский («Химки Групп»).

Но эти комплексы строились для элитной публики, и оценивать их по общим стандартам сегодня не совсем логично, отмечает Дмитрий Таганов («ИНКОМ-Недвижимость»). Спустя время, когда монолитные дома «пошли в народ» и появились новостройки класса эконом, стали меньше и площади квартир.

Тенденция по уменьшению площадей хорошо прослеживается на примере жилого комплекса Wellton Park на проспекте Маршала Жукова. Мария Литинецкая («Метриум Групп») напомнила, что проект выводился очередями, и в первых построенных домах как раз продавались довольно большие квартиры, а в следующих уже меньше.

Как подтвердил Дмитрий Таганов («ИНКОМ-Недвижимость»), сейчас на вторичном рынке немало так называемых домов - «мини-монолитов», состоящих из однушек-студий площадью 30 кв. м или двушек в 45-50 «квадратов». Хотя эксперт отмечает, что данная тенденция была в Москве и Подмосковье примерно с 2010 по 2013 год, а сейчас приоритеты стали меняться и девелоперы вновь возвращаются к стандартным площадям.

На что ориентируются покупатели и что не замечают

Большинство таких домов отличают интересные архитектурные проекты. Впрочем, по наблюдениям Марии Литинецкой («Метриум Групп»), на вторичном рынке у большинства покупателей нет четких требований к архитектуре. Галина Фабрицкая, начальник отдела компании «Пересвет-Недвижимость», замечает, что люди среднего возраста склоняются к классике, и им не очень нравятся слишком высокие дома, а молодые активные покупатели могут выбрать и варианты в деловом квартале «Москва-Сити».

Но скорее на выбор покупателя влияет месторасположение дома. Поэтому в первую очередь раскупаются квартиры в домах в пешей доступности от станции метро, вблизи парковых зон, водоемов, в районах с богатой инфраструктурой. Прежде всего речь идет о районах на западе и юго-западе Москвы. Например, в районе метро «Университет» хороший интерес есть к квартирам на вторичном рынке в таких домах, как ЖК «Шуваловский» или «Доминион».

Еще один важный параметр – срок службы дома - не играет важной роли при покупке квартир в монолитных домах. «Об этом факте покупатель задумывается в последнюю очередь», - подтверждает Елена Земцова, управляющий партнер компании Delta estate.

Гораздо больше требований у покупателей уже к самим квартирам. Ведь большинство предложений на вторичном рынке – это дома с уже выполненными планировками. Галина Фабрицкая («Пересвет-Недвижимость») отмечает, что квартиры с ремонтом от продавца, не так часто нравятся покупателям, так как им могут прийтись не по вкусу перепланировки и цветовые решения. Кроме того, как правило, хозяева таких квартир завышают цену в надежде оправдать затраты на ремонт, в результате срок экспозиции увеличивается.

Покупателям скорее больше подойдет квартира без отделки либо с ремонтом от застройщика с минимальной разницей в цене за ремонт (до 1 млн рублей). То есть покупатель планирует сразу въехать в квартиру, не тратить время на ремонт, но и не сильно переплачивать за отделку.

На практике, делает вывод Елена Земцова (Delta estate), люди, которые не могут себе позволить выполнить дорогостоящую перепланировку и отделку квартиры, предпочтут уже готовый вариант. Те, кто стремится сделать свою квартиру по индивидуальному дизайн-проекту, и те, кому позволяют средства, скорее всего, выберут вариант без отделки с открытой планировкой.

Что же касается площадей самих квартир, по данным «Метриум Групп», в экономклассе востребованными сейчас считаются однокомнатные квартиры площадью 35-40 кв. м, в бизнес-классе – 45-50 кв. м. В аналитическом центре «ИНКОМ-Недвижимость» полагают, что самые популярные площади квартир в новых монолитах – это однокомнатные примерно по 40 кв. м, двухкомнатные – по 60 кв. м и метраж 80 кв. м – когда речь идет о подборе трехкомнатных квартир.

Что влияет на цену?

Цены на квартиры во вчерашних монолитных новостройках в большинстве предложений на вторичном рынке ниже, чем в первых монолитах. Объясняется это как классом недвижимости (десятилетие назад монолитные дома были признаком жилья элитного класса, а теперь они есть и в экономклассе), так и площадями квартир. Кроме этого, на вторичном рынке в сданных домах можно купить квартиры как с уже выполненным ремонтом, так и без него, что также отражается на ценниках.

Одним из главных факторов ценообразования эксперты называют, естественно, месторасположение: чем дальше от центра, тем дешевле.

Как подсчитал Дмитрий Таганов («ИНКОМ-Недвижимость»), средняя стоимость квартир в сравнительно новых монолитных домах в Москве составляет 286 759 рублей за кв. м. По данным нашего журнала www.metrinfo.ru (мы не учитываем стоимость элитного жилья), в среднем стоимость монолитного квадратного метра по Москве - 194 637 рублей. По информации компании «МИГ-Недвижимость», минимальный бюджет покупки составит от 7 млн рублей за однокомнатную квартиру.

Самые бюджетные предложения - объекты комфорткласса, рассказывает Галина Фабрицкая («Пересвет-Недвижимость»). Это готовые корпуса в ЖК «Царицыно» (метро «Царицыно»), «Загорье» (мкр. Загорье), «Некрасовка-Парк» (район Некрасовка). Так, в уже введенном в эксплуатацию корпусе ЖК «Царицыно» однокомнатная квартира площадью 55 кв. м реализуется по цене 8,26 млн рублей без отделки и за 8,92 млн рублей с отделкой. Стоимость двухкомнатной квартиры площадью 82 кв. м – 12,1 млн рублей без отделки и 13,08 млн рублей с отделкой.

Квартиры в монолитных домах бизнес-класса дороже. Так, в ЖК «Дом на Беговой» (метро «Беговая») реализуется двухкомнатная квартира площадью 66 кв. м по цене 18,05 млн рублей, в ЖК «Аэробус» (метро «Аэропорт») двухкомнатная квартира 97 кв. м выставлена на продажу за 24 млн рублей, в ЖК «Алексеевский» (метро «Алексеевская») двухкомнатная квартира площадью 86,4 кв. м стоит 24,1 млн рублей, а в ЖК «Петровский Парк» (метро «Динамо») двухкомнатную квартиру площадью 70,1 кв. м хотят продать за 21,5 млн рублей.

Источник:

http://www.metrinfo.ru