среда, 24 октября 2018 г.
Квартиры-студии: дань моде или новый тренд на рынке недвижимости
Кухня, совмещенная с гостиной, маленький коридор, где вряд ли найдется место для шкафа и едва можно приспособить вешалку, общий санузел, прекрасный вид из окна и трогательное «величие в малом» при удачном ремонте - вот как обычно описывают квартиры-студии. Если кто-то все же захочет перепутать такой вид жилья с известными планировками квартир в «хрущевках», действительно схожими своими малогабаритными параметрами со studio-апартаментами, то должен просто вспомнить какую-нибудь сцену из любого комедийного американского сериала. Квартиры - студии могут быть, как меньше, так и больше «хрущевок», а вот жить там большой семьей будет проблематично в любом случае, хотя, как уверяют специалисты, спрос на такой вид квадратных метров в столице огромен. О причинах популярности квартир-студий, людях, которым больше всего подходит подобный вид недвижимости и ценах на него, рассуждали ведущие эксперты рынка.
Разбор планировок по понятиям
Прежде всего, аналитики призывают не путать два вида студийной недвижимости. Первая из них представляет собой, так называемые квартиры гостиничного типа, а вторая - продукт дизайнерской и архитектурной мысли современности. Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации «Инком», напоминает, что крохотные квартиры в типовых домах появились в разных районах Москвы еще в советские времена, поэтому основной объем предложений на вторичном рынке студий формируется так называемыми советскими «гостинками». Фактически, это могут быть даже бывшие общежития, которые были переделаны под квартиры. Такие дома узнаваемы по коридорной системе на этажах, квартирам без кухни и с совмещенным санузлом, площадью, в среднем, 1,5 кв.м., а также и комнатой примерно 10 кв.м.
В советское время строились еще и экспериментальные дома, малогабаритные квартиры в которых гораздо более приближены к современному пониманию термина «studio»: в них отсутствует стена между кухней и комнатой, а общая площадь составляет чуть более 30 кв.м. «Процент таких домов по Москве очень мал» - предупреждает эксперт.
В последнее время за МКАДом начали появляться и другие типы квартир-студий в домах, совсем недавно пришедших на вторичный рынок. Эти студии имеют площади 20-25 кв.м., стоят порядка 1 млн рублей, подчеркивает аналитик. Фактически все новые монолитные дома при выходе на рынок представляют собой студии всевозможных площадей. Однако на вторичный рынок они выходят уже разделенными на комнаты, поэтому процент крупных студий крайне мал.
На вкус и цвет любой апартамент
Как подтверждает директор департамента новостроек компании «Инком-Недвижимость» Юлиан Гутман, сегодня можно говорить про два вида предложений квартир-студий в классах «эконом» и «комфорт». Первые из них - это малогабаритные «однушки» площадью от 27 до 34 кв.м. свободной планировки, которые присутствуют в проекте наряду со стандартными однокомнатными квартирами, как например в ЖК «Менделеев» в городе Химки. Также квартирами-студиями называются просторные квартиры без внутренних перегородок в индивидуальных проектах комфорт-класса, возводимых по технологии монолитного строительства. Их будущий владелец может оставить в неизменном виде. Именно такие предложения встречаются, как на территории Новой Москвы (в ЖК «Изумрудный», ЖК «Зелёная Москва»), так и в других проектах в Московской области (ЖК «Заречье» в Звенигороде). Правда, надо отметить, что жилые площади в индивидуальных проектах обычно позиционируют как обыкновенные 1,2,3 -х комнатные квартиры, при этом решение сделать их полноценными жилыми студиями остаётся за клиентом.
По мнению генерального директора компании «Миэль-Новостройки» Софьи Лебедевой, большинство квартир студийного типа можно отнести к малогабаритным. Однокомнатная квартира-студия представляет собой единое пространство, отдельно выделяется только санузел. В многокомнатных квартирах-студиях в качестве отдельных помещений выделяются спальни, а кухня, гостиная и столовая составляют единое пространство, такое решение позволяет сократить количество и площадь коридоров, а следовательно, снизить общую площадь квартиры. Как правило, студия - это самая маленькая квартира в комплексе, меньше «однушки».
В границах «старой Москвы» на первичном рынке таких предложений немного, среди них можно выделить ЖК «WelltonPark». Помимо квартир с традиционными планировками, здесь предлагаются квартиры студийного типа, причем площадь 2-х комнатных квартир начинается от 31 кв. м, трехкомнатных - от 49 кв. м. Большинство предложений компактной площади сконцентрированы в сегменте апартаментов, здесь предлагаются помещения студийного типа площадью от 25-30 кв. м («Tivoli», «LoftPost», Берзарина, 12, «LoftGarden»и др.). В границах Новой Москвы малогабаритные квартиры представлены в ЖК «Эдальго Garden Park» (от 30,2 кв.м.), ЖК «Николин парк» (от 31 кв. м), ЖК «Марьино Град» (от 27 кв. м).
Мал золотник, да не функционален
Небольшие квартиры пользуются спросом, и на рынке обычно первыми скупаются именно однокомнатные квартиры, что хорошо всем известно. «При этом я все же отличал студии от обычных «однушек» - продолжил тему генеральный директор Penny Lane Realty Георгий Дзагуров. - Это, как правило, квартиры, которые могли бы оказаться и двухкомнатными, и иметь изолированные комнату и кухню, но в силу либо вкусовых предпочтений владельцев, либо особенностей планировки стали именно студиями. В период бурного роста экономики такие «холостяцкие» квартиры пользовались высоким спросом». Сегодня на рынке особенно заметно, что квартиры в 95% случаев покупают в виду позитивных изменений в составе семьи, рождения первенца или еще одного ребенка. Понятно, что в такой ситуации студия едва ли подойдет семейному укладу жизни. Спрос на подобные квартиры имеет место, но его нельзя сравнивать с докризисным. Сегодня в почете не мода, а функциональность, подчеркнул эксперт.
Однако мнения специалистов по вопросу спроса на studio-апартаменты разошлись. Сегодня подобные квартиры составляют всего 5% от общего числа предложений на вторичном рынке недвижимости. Процент запроса в разы выше общего числа заявок, он составляет примерно 10%. По словам Дмитрия Таганова, до кризиса малогабаритные квартиры не пользовались спросом, сейчас же рынок готов для таких предложений. Все больше застройщиков, ориентированных на быструю реализацию и ликвидность жилья, выводят на рынок проекты такого типа. Поскольку до сих пор первичным критерием для покупателей является цена, студии популярны. Если предлагаемое жилье дешевле аналогов на 25%, то, безусловно, оно будет востребовано. Тем более, квартиры-студии обладают важными преимуществами отдельного жилья: их можно сдавать в аренду или жить там самим. В любом случае, это надежное вложение средств. Учитывая, что основной объем предложений студий образуют бывшие малогабаритные «однушки» в типовых домах советского типа, средняя цена квартиры, расположенной в пределах МКАД, площадью примерно 25 кв.м. составляет 3,5 млн руб. (то есть 140 тыс. рублей за 1 кв.м.). Если говорить о домах в ЦАО, то это, скорее всего, дома «под снос». В них люди покупают недвижимость в надежде на то, чтобы после сноса получить новую квартиру. Поэтому здесь цена зависит от общей цены в районе.
Кому на Руси в студиях жить хорошо?
Мнения на эту тему можно услышать самые разные, начиная с того, что подобные квартиры - это «типичное холостяцкое жилье», заканчивая возможностями инвестиционного вложения. «Квартиры-студии пользуются спросом, в основном, у одиноких людей и молодых семей, не имеющих детей» - заявил Сергей Лядов, пресс-секретарь девелоперской компании «Сити-XXI век». Студии покупают люди, которым принципиально важен бюджет покупки, ради снижения стоимости они готовы пожертвовать комфортом проживания. Софья Лебедева утверждает, что, как правило, их приобретают молодые люди, ведущие самостоятельную жизнь. Если вдвоем в студии можно жить, то втроем с ребенком - невозможно. Мать не сможет находиться на кухне, не мешая ребенку спать. Также небольшие квартиры студийного типа интересны людям, которые не рассматривают их в качестве места постоянного проживания, поэтому такие помещения часто встречаются в комплексах апартаментов. Покупатели живут в них, приезжая в командировку, или в течение рабочей недели, а на выходные уезжают в загородный дом. Дмитрий Таганов соглашается с коллегой в том, что интересно такое жилье, в основном, иногородним российским гражданам, использующим студию для временного и комфортного проживания в Москве. Иногда люди, при наличии основного жилья за городом, приобретают квартиру-студию в центре рядом с работой. Очень популярны квартиры такого типа у иностранцев. Просторные студии пользуются спросом у людей творческих профессий и просто эстетов. Часто студия покупается в качестве второй квартиры (для отдыха от семьи, встреч с друзьями и т.п.). Кроме того, многие рассматривают маленькие студии как недвижимость для инвестиций и последующей сдачи в аренду. В таком случае возраст владельцев смещается в сторону более зрелого поколения 35-50 лет.
Мода - хорошо, а цена - лучше!
Спрос на студии вызван не модной тенденцией, а исключительно финансовыми возможностями покупателей, считает Сергей Лядов. Подобные квартиры приобретаются клиентами, имеющими ограниченную сумму средств. Например, в ближайшем Подмосковье в пределах 15 км от МКАД можно купить квартиру-студию и за 2 млн руб. При увеличении доходов клиент улучшает свои жилищные условия, приобретая жилье большей площади. Аналитик отмечает, что в проекте спрос на квартиры-студии в 1,5 раза опережает спрос на однокомнатные квартиры.
«Стоимость однокомнатной квартиры-студии при наличии в проекте стандартных «однушек» ниже за счёт меньшей площади - призывает правильно интерпретировать цену Юлиан Гутман. - При этом цена за квадратный метр в студии выше». Однако коллеги не соглашаются с высказанным мнением. «В среднем по Москве на вторичном рынке цена за 1 кв.м. в «однушке» 173 тыс. руб., что на 20% дороже, чем в квартире-студии» - заявил Дмитрий Таганов.
На рынке новостроек сегодня, возможно, найти довольно бюджетные варианты Loft-апартаментов со свободной планировкой, в том числе в центре столицы. По словам начальника отдела компании «Пересвет-Недвижимость» Галины Фабрицкой, в районе метро Бауманская предлагаются апартаменты без отделки площадью 25 кв.м. за 4 млн рублей в ЖК «LoftPost». В клубном доме «Тиволи» вблизи метро Сокольники предлагаются апартаменты свободной планировки площадью от 25 кв.м. стоимость от 6 млн рублей. На вторичном рынке подобные предложения скорее относятся к небольшим однокомнатным квартирам с перепланировкой, например, в районе метро «Рязанский проспект» в 5-ти этажном кирпичном доме предлагают квартиру студию площадью 31 кв.м. за 5 млн рублей. Вблизи метро «Октябрьское поле» предлагают квартиру студию площадью 32 кв.м. с евроремонтом, кухня-гостиная 18 кв.м. и небольшая спальня. Есть встроенная мебель, барная стойка.
Данный вариант стоит 6,1 млн рублей. В районе ВДНХ, квартира с узаконенной перепланировкой площадью 31 кв.м. стоит уже 8,4 млн рублей.
Исполнительный директор «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Алексей Шленов соглашается с коллегами: в основном, современный покупатель делает ставку на функциональность и рациональное использование площади. Не многим подходит формат жилья, в котором нет разделения на приватные зоны. Конечно, у такого вида квартир всегда есть свой покупатель, да и инвестиционную составляющую покупки подобного жилья никто не отменял. Квартиры-студии можно приобрести за меньшие деньги и сдавать, к примеру, иностранцам, которым такой формат жилья гораздо более примелем (как уже все россияне поняли из просмотра, в том числе, их сериалов). В общем, если есть у вас лишние 3 млн рублей, то лучше купите студию и сдавайте ее, ваша недвижимость в этом случае будет работать как депозит. А надоест эта квартира - всегда сможете поменять ее на большую с доплатой. Главное, что у вас на руках будет работающий актив, а долгосрочные инвестиции станут для вас дополнительным «тылом» в будущем.
Автор: Наталья Трушина
Источник:
Место.ру
Рынок недвижимости Москвы и Подмосковья далек от насыщения
Чего ждать простому покупателю квартиры?
Рост цен на недвижимость в последние годы находится в пределах инфляции, а в некоторые периоды даже наблюдалось их падение. В условиях ценовой неопределенности продавцам и покупателям квартир необходимо понимать, как будет развиваться ситуация. Рекомендациями о том, стоит ли хранить деньги в квадратных метрах, когда лучше продать или купить квартиру, какое жилье выбрать, поделился руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко в ходе онлайн-конференции «Могут ли снизиться цены на жилье? Прогнозы на 2013-2014 годы».
Ненасыщенный рынок
Рынок недвижимости Москвы и Подмосковья становится более конкурентным, застройщики стараются улучшить качество предложения, поэтому даже в относительно доступном сегменте появляется все больше новостроек с качественной инфраструктурой, авторской архитектурой, продуманными планировками. Из-за этого может возникнуть ощущение, что рынок насытился.
«В начале формирования рынка недвижимости квартиру можно было поменять на видеомагнитофон или «жигули». Теперь люди удовлетворили потребности в еде, затем – в бытовой технике, в автомобилях. Теперь идет насыщение потребности в жилье, – рассуждает читатель www.irn.ru Сергей Серебрянников. – Старая техника не нужна, «жигулями» старыми никто не запасается. Полагаю, что жилому фонду предстоит этот путь».
По мнению Олега Репченко, такая точка зрения справедлива, но лишь отчасти: «По мере увеличения объема предложения и удовлетворения спроса человека начинает волновать не просто факт владения каким-нибудь продуктом, но и его качественные характеристики, их соответствие современным требованиям. Однако основные рынки, о которых идет речь, были достаточно быстро насыщены за счет импорта, поэтому сейчас «запорожец» или «москвич» никого особо не вдохновляет. Какие-то иномарки импортируются, другие наладили производство на территории России, все то же самое касается колбасы и магнитофонов».
Между тем жилье импортировать нельзя, и в этом отношении рынок недвижимости уникален. Строить с заявленным темпом по квадратному метру на человека в год пока не получается. Вместо 140 млн кв. м в год в России строится 60-65 млн, поэтому рынок недвижимости все еще слишком далек от насыщения. В таких условиях люди с деньгами, представляющие платежеспособный спрос, по мнению руководителя www.irn.ru, конечно, будут больше интересоваться современным и качественным, а не ветхим жильем. «Тем не менее недостаток жилья в России и особенно в Москве будет сохраняться еще довольно долго, в ближайшие несколько лет о насыщении рынка недвижимости Москвы говорить не приходится, – отмечает эксперт. – Здесь даже старое жилье, пятиэтажки остаются востребованными, и, видимо, эта ситуация сохранится на ближайшее время».
На чем заработать
Хотя спрос на жилье в полной мере не удовлетворен, существенного роста цен на недвижимость в ближайшее время не ожидается. О причинах ценовой стагнации и перспективах рынка недвижимости читайте в статье «Макроэкономический фон и рынок недвижимости – куда качнется «маятник»?».
Обладая невысокой доходностью, недвижимость остается в глазах инвесторов низкорисковым защитным активом, который позволяет уберечься от кризиса. Сдача жилья в аренду приносит в среднем 5% годовых, кроме того, при сохранении относительной стабильности на мировых рынках цены на квартиры в Москве будут расти примерно на уровне инфляции или чуть меньшими темпами.
Более высокий доход от инвестиций в недвижимость можно получить только при покупке квартиры в новостройке. Здесь доходность может составить около 20% годовых при покупке ликвидного объекта, который быстро строится. «Но надо понимать, что вы берете на себя риски: будет ли оно достроено, сдано, не обанкротится ли застройщик. Никто не может гарантировать, что конкретная новостройка принесет хороший доход или вообще будет достроена. Надо исследовать каждый конкретный объект, изучать документы, перспективы развития инфраструктуры – это непростая работа для непрофессионального инвестора».
Локальные факторы
В условиях низкого общерыночного роста цен для того, чтобы выгодно вложить деньги, стоит обращать внимание на локальные факторы, главным из которых является улучшение транспортной доступности. Например, строительство метро в ближнем Подмосковье может привести к подорожанию квартир на 10-20%, но только в том случае, если его реально построят. Также привести к росту цен может строительство и реконструкция трасс, возведение новых развязок, правда, при условии реального улучшения транспортной доступности и сокращения времени в пути.
Помимо транспортной доступности важным фактором роста цен, по мнению Олега Репченко, является развитие инфраструктуры: появление новых школ, детских садов, поликлиник, торгово-развлекательных объектов, рекреационных зон.
Не столько к росту цены, сколько к повышению ликвидности может привести ремонт в квартире, улучшение видовых характеристик, реконструкция общедомовых территорий. «Повлиять на стоимость жилья эти факторы могут в основном во времена роста, когда народ «жирует». Но в периоды стабильности или стагнации они все равно идут во благо, так как найти покупателя на такую квартиру намного проще», – отмечает Олег Репченко.
Апартаменты на распутье
Читатели www.irn.ru проявили интерес к новому формату жилья – апартаментам: его привлекательности для жизни и инвестиций, плюсах и минусах, перспективах. Основные недостатки апартаментов, по мнению руководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», заключаются в неясном юридическом статусе, отсутствии гарантий достаточной социальной инфраструктуры, а также в неясных перспективах с точки зрения отношения властей к этому формату.
«Станут ли апартаменты полноценной частью рынка жилья или нет, зависит в первую очередь от того, как поведет себя законодатель. Если власти решат их окончательно узаконить, приравнять к квартирам, то и в сознании потребителя они станут полноценным жильем, – говорит Олег Репченко. – Если же законодатель, наоборот, займет жесткую позицию против апартаментов, введет ограничения, связанные с их строительством и использованием, то и покупатели будут относиться к новому формату с опаской».
В целом рынок недвижимости сейчас находится в относительной стабильности, однако в любой момент из-за перемен на мировых рынках маятник может качнуться в любую сторону, считает руководитель www.irn.ru. Однако, если глобального кризиса не случится, эти отклонения будут скорее небольшими колебаниями, а в целом цены останутся примерно на нынешнем уровне.
Источник
:
www.irn.ru
Салон красоты или квартира: что дарят женщинам к 8 марта
В преддверии Международного женского дня редакция "РБК-Недвижимости" решила проанализировать, какие подарки дарят мужчины своим избранницам к 8 Марта. Как показывает опыт риэлторов, наиболее распространенным подарком является квартира, а готовый бизнес дарят реже.
Так, по статистике агентства "Усадьба", бюджет подарка в виде квартиры в Москве составляет в среднем от 1 до 1,5 млн долларов. Если же объект дороже, то его обычно приобретают после обсуждения планируемой покупки с любимой. Приобретая квартиру в подарок, нередко мужчина сталкивается с определенными сложностями. "Очень часто, несмотря на высокую стоимость подарка, ожидания женщин не оправдываются, - рассказывает руководитель департамента продаж городской недвижимости агентства эксклюзивной недвижимости "Усадьба" Елена Лашко. - Часто мужчина говорит: "Я готов тебе сделать подарок - квартиру стоимостью 1 млн долларов, выбирай". И когда женщина начинает выбирать, то понимает, что то, что она хочет получить, стоит в 1,5-2 раза дороже. Из предложенных вариантов ее может что-то не устроить, она ищет ту квартиру, что придется ей по душе, но обнаруживает, что не укладывается в отпущенный бюджет, и расстраивается. Здесь уже начинается испытание для мужчины. Приходится выбирать: дарить квартиру дороже, либо не ту, что понравилась женщине".
Чтобы этого не произошло, подарок до последнего многие держат в тайне. Клиент приходит в агентство, выбирает, ориентируясь на определенный бюджет, и покупает квартиру, оформляя ее на имя избранницы. "Здесь существует другой нюанс, - подмечает Елена Лашко. - Какими бы ни были состоятельными и самостоятельными мужчины, как бы они ни старались выбрать квартиру, все равно видно, как они боятся не угодить, и хотят посоветоваться со своей половинкой. Несмотря на стоимость подарка, квартира так же, как и приобретаемый к празднику цветок, может понравиться, а может и не понравиться, и это всегда волнительный момент".
К 8 Марта дарят не только квартиру, но и готовый бизнес. Это может быть салон красоты, кофейня, магазин аксессуаров или обуви. "Готовый бизнес, как правило, дарится женщине не внезапно, а по предварительной обоюдной договоренности, - объясняет Александр Ошурко, заместитель генерального директора Praedium. - Не каждая представительница прекрасного пола готова вести свой бизнес с нуля, без предварительной подготовки. Вклад мужчины заключается в том, что он становится инвестором бизнеса и помогает женщине осуществить мечту. Наиболее распространенными подарками на рынке коммерческой недвижимости выступают салон красоты, магазин одежды, обуви, аксессуаров, цветочный салон".
Первоначальные инвестиции в открытие салона красоты бизнес-класса составят 3 -5 млн рублей. Обувной салон среднего сегмента с товарным наполнением будет стоить порядка 4,5 млн рублей. "Как правило, помещения под эти виды бизнеса расположены в объектах стрит-ритейла в центральной части города. Например, если салон планируется открывать в пределах Садового кольца, то стоит учитывать арендную плату, которая здесь составит порядка 3-4,5 млн рублей в год, - уточняет Александр Ошурко. - Таким образом, общая сумма подарка с учетом оплаченной годовой аренды составит 6-9 млн рублей".
Если говорить о сегменте de luxe, то инвестиции в объект подобного уровня могут быть намного выше. Цена здесь во многом зависит от «причуд» дарителя.
Источник:
РБК-Недвижимость
Подписаться на:
Сообщения (Atom)