Нестандартное влияние кризиса на рынок недвижимости

Жители Подмосковья стали чаще брать ипотеку

В первом квартале 2017 года на рынке Подмосковья увеличилась доля ипотечных клиентов. Об этом свидетельствуют данные исследования, проведенного аналитиками

компании Urban Group.

C января по апрель 2017 года на первичном рынке Московской области были заключены около 16 тыс. сделок, из них – 48,8% (7,8 тыс.) по ипотеке. Годовой прирост количества ипотечных сделок в Подмосковье составил 18%. При этом у ряда застройщиков доля ипотечных клиентов еще выше. Так, в Urban Group количество клиентов, покупающих квартиру таким способом, составляет порядка 75%.

Увеличение объема ипотечных кредитов произошло благодаря снижению банковских ставок, отмечают эксперты компании. Уже в конце 2016 года Банк ВТБ предложил клиентам кредитование под 10,6% годовых, а в марте 2017 года Сбербанк снизил ставки до 8,4% для крупнейших и самых надежных компаний рынка, в число которых входит и Urban Group. Благодаря этому компания продолжила наращивать долю рынка

Еще одной причиной роста числа покупателей новостроек в ипотеку стало уменьшение разницы в ценах на первичном и вторичном рынках Московской области. Так, к примеру, в Химках она на сегодняшний день составляет всего 16%. За счет этого происходит перетекание спроса с вторичного на первичный рынок, считают аналитики компании считают аналитики Urban Group.

«Наибольшим интересом покупателей в настоящее время пользуются одно- и двухкомнатные квартиры,– говорит директор по информационной политике и PR Urban Group  Яна Максимова. – При этом однокомнатных квартир на рынке Подмосковья сегодня наблюдается небольшой дефицит: их доля в спросе – 58%, а в предложении – всего 52%».

Urban Group

– крупная вертикально-интегрированная девелоперская компания, специализирующаяся на строительстве жилой  недвижимости в Московской области с 2007 года. Компания строит жилые комплексы в формате «Города для жизни», сочетающего архитектуру премиум-класса, инфраструктуру бизнес-сегмента и доступность эконом-класса. Проекты компании реализуются с применением современных технологий и представляют собой комплексное освоение территории с полным набором социальной и коммерческой инфраструктуры: детскими садами, школами и поликлиниками, образовательными и торговыми центрами.

Расширенная льготная ипотека: «вторичку» не спасет, новостройкам навредит

Падение спроса на вторичном рынке недвижимости связано не столько с отсутствием дешевой ипотеки, сколько с завышенными ценами. Поэтому субсидирование ипотечных ставок этот сегмент не спасет, но оттянет покупателей с рынка новостроек, заявил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко, комментируя инициативу первого заместителя председателя комитета Государственной думы по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству Елены Николаевой.

Елена Николаева предложила распространить программу льготной ипотеки на вторичный рынок, где, по ее оценке, спрос упал более чем на 70%.

«Да, мы простимулировали субсидирование процентов по ипотеке на первичном рынке, но не сделали это на вторичном. В результате получилось, что чаще всего, когда вы хотите купить квартиру, вы продаете предыдущую недвижимость, а потом идете покупать новое жилье. А продать недвижимость на вторичном рынке не представляется возможным. Это означает, что стимулировать надо как первичный, так и вторичный рынок», — цитирует Николаеву РИА «Новости».

Напомним, правительство было вынуждено запустить программу субсидирования ипотечных ставок на рынке новостроек весной текущего года из-за резкого удорожания коммерческой ипотеки после повышения ключевой ставки ЦБ РФ в декабре. В рамках программы можно взять кредит под 12% годовых. Максимальная сумма кредита составляет 3 млн руб. для всех регионов страны, кроме Москвы, Подмосковья и Петербурга, где на покупку квартиры можно занять на льготных условиях до 8 млн руб. В настоящее время обсуждается возможность повышения максимальной суммы кредита до 10 млн руб. в Москве, Московской области, Петербурге и Ленинградской области и до 4 млн руб. – во всей остальной России.

По мнению экспертов Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), госпрограмма оказала существенную поддержку рынку ипотеки. По данным Минфина России, в апреле – июне 2015 года в рамках программы было выдано более 52 000 ипотечных кредитов на сумму более 90 млрд рублей, что составляет 38% объема выданных за этот период кредитов. В мае и июне, когда практически все участники (36 из 39) стали выдавать кредиты в рамках программы (в апреле их выдавали лишь 19 банков), по оценкам АО «АИЖК», доля выдачи достигала 45%. Программа также способствовала снижению ставок по кредитам на покупку жилья в новостройках на 1,5-2,5 процентных пункта, говорится в отчете АИЖК.

Застройщики в целом согласны с государственном агентством: по мнению участников рынка, весной 2015 г. программа реанимировала практически умерший в начале года спрос на новостройки – см. «Льготная ипотека отогрела рынок новостроек». Однако уже в начале лета эффект от льготной ипотеки начал выдыхаться…

На субсидирование ставок панируется выделить из бюджета 20 млрд руб. Изначально предполагалось, что эти средства позволят банкам выдать 400 млрд руб. ипотечных кредитов. Однако в конце июля премьер Дмитрий Медведев подписал распоряжение правительства об увеличении объемов выдачи льготной ипотеки до 700 млрд руб.

Об увеличении бюджетных субсидий речи, однако, не идет – наоборот, стоял вопрос об их сокращении до 9 млрд руб. Объемы выдачи субсидированных кредитов власти собираются наращивать за счет снижения ставки ЦБ.

Лучшее враг хорошего

Объем вторичного рынка раз в пять превышает емкость первичного: например, в Москве ежегодно продается примерно 80 000 – 100 000 вторичных квартир и только 20 000 – 25 000 квартир в новостройках. Поэтому для достижения видимого результата субсидировать вторичный рынок придется в гораздо большем объеме, чем первичный, отмечает Олег Репченко.

При этом очевидно, что исполнительная власть на дополнительные расходы в пользу «вторички» совершенно не настроена – наоборот, правительство собирается полностью перекрыть каналы поступлений государственных финансов на вторичный рынок.

«На федеральном уровне есть очень много обязательств по обеспечению жильем отдельных категорий граждан. Это не один десяток миллиардов, которые сейчас уходят на вторичный рынок – субсидии, субвенции, государственные жилищные сертификаты. Мы сейчас работаем над тем, чтобы все это переключить на «первичку». Запретить отправлять это все на вторичный рынок. На наш взгляд, это станет достаточно большой помощью застройщикам в части стопроцентного гарантированного спроса на тот объем, который есть в субъекте. Мы, по сути, к этому подошли, все поручения правительства у нас есть», - заявил Никита Стасишин, директор департамента жилищной политики Минстроя РФ, на организованной газетой «Коммерсантъ» конференции «Рынок жилья новой и старой Москвы».

Кроме того, целесообразность поддержки ипотеки на «вторичке» - даже при наличии средств и желания - совсем не очевидна. Субсидируя кредиты на покупку новостроек, государство поддерживает системообразующую отрасль, на которую завязана значимая доля ВВП и рабочих мест в стране. А зачем тратить деньги налогоплательщиков на увеличение прибыли отельных граждан, существенную часть которых составляют инвесторы, не совсем понятно. Тем более что запуск программы льготной ипотеки на вторичном рынке неизбежно оттянет покупателей с первичного.

Но главное - частники располагают значительно более эффективным инструментом стимулирования спроса, чем ипотека, даже льготная.

Ипотека не панацея

«Основная проблема вторичного рынка - вовсе не ипотека, хотя высокие ставки по кредитам, естественно, негативно влияют на спрос, а непомерно высокие цены, не учитывающие текущую экономическую ситуацию. Причем на «вторичку» цены традиционно завышены гораздо больше, чем на новостройки. Застройщику надо продать сотни квартир и, будучи профессиональным предпринимателем, он понимает, что стоимость предложения должна коррелировать с рынком. А на «вторичке» каждый продавец считает свою квартиру идеальной и выставляет цену по верхней планке, которая давным-давно потеряла актуальность», - отмечает Олег Репченко.

Соответственно, чтобы повысить спрос на вторичном рынке, надо прежде всего привести цены в соответствие с нынешним уровнем платежеспособности населения. И это можно сделать достаточно легко, потому что, в отличие от новостроек, где цены снизу подпирает себестоимость строительства, на вторичном рынке таковая отсутствует. Большинство нынешних продавцов квартир либо получили собственность по наследству, либо купили в каком-то «мохнатом» году по цене в разы ниже той, по которой хотят реализовать ее сейчас.

По всей видимости, рынок уже готов к снижению цен. Число сделок с московскими квартирами падает в годовом исчислении с конца прошлого года, причем глубина падения от месяца к месяцу увеличивается. За январь-июль 2015 г. Росреестр зарегистрировал на треть меньше переходов прав на жилье в Москве, чем за аналогичный период 2014 г. К сожалению, никаких предпосылок для изменения тренда нет и не предвидится – состояние экономики оставляет желать слишком много лучшего. Фактически, рынок недвижимости жив только за счет новостроек.

«Существенной коррекции рублевых цен на квартиры можно ожидать к концу года, в ноябре-декабре. За год стояния рынка на месте собственники, по крайней мере прогрессивная их часть, скорее всего, осознают, что времена изменились и начнут приспосабливаться к существующим реалиям», - отмечает эксперт.

Источник:

http://www.irn.ru

Квартиры в малоэтажках займут половину первичного рынка Подмосковья

Сегодня на территории Московской области формат малоэтажной застройки активно развивается, регулярно на рынке появляются новые проекты. По данным Blackwood, за пятилетний период количество малоэтажных проектов Подмосковья выросло в 6,5 раз, а объем предложения увеличился в 10 раз.

Начало активного освоения данного сегмента пришлось на посткризисный период. К данному формату обратились в том числе и крупные застройщики, предложившие рынку масштабные проекты малоэтажной застройки – как в рамках мультиформатных жилых комплексов, так и моноформатных, отмечают специалисты компании Blackwood.

По данным группы компаний "Глубина", к началу марта 2014г. покупателям в зоне до 30 км от МКАД предлагались квартиры в 66 строящихся малоэтажных жилых комплексах. По данным Blackwood, объем предложения квартир в малоэтажных жилых комплексах составил порядка 8 тыс. 360 квартир (15% от общего объема предложении) в 373 домах (34% от общего количества новостроек в предложении).

"Малоэтажные жилые комплексы на сегодняшний день сформировались в полноценный и самостоятельный сегмент рынка, - комментирует Дмитрий Гусев, управляющий партнер ГК "Глубина". - И если еще два года назад перспективы развития этого формата были неочевидными, то сейчас "малоэтажка" доказала свою жизнеспособность. Совокупный объем первичного рынка малоэтажного жилья в Московской области уже превышает 2 млн кв. м. Темпы развития этого относительно молодого формата недвижимости позволяют говорить о том, что в будущем он будет на равных конкурировать с высотными домами, которыми сегодня затоварено Подмосковье".

Данный формат со временем становится достойной и доступной альтернативой проектам многоэтажного строительства. В условиях устойчивого спроса со стороны покупателей растет и интерес девелоперов к освоению участков под жилые проекты малоэтажного строительства, считают в компании Blackwood.

По прогнозам экспертов ГК "Глубина", в среднесрочной перспективе девелоперы продолжат наращивать активность в малоэтажном сегменте рынка новостроек Подмосковья. За год доля "малоэтажки" в структуре предложения первичного рынка области по количеству проектов может увеличиться до 50-55%.

Уровень цен в малоэтажных жилых комплексах Московской области в настоящее время в среднем на 14% ниже цен в средне/многоэтажных новостройках. "Это связано как с менее выгодным местоположением малоэтажных жилых проектов по сравнению с жилыми комплексами средне/многоэтажной застройки, так и с более активным развитием проектов экономкласса в этом сегменте. Подавляющее большинство квартир в малоэтажных жилых комплексах представлены в бюджете до 4 млн руб.", - отмечают специалисты компании Blackwood.

По оценке компании "Глубина", наибольшее развитие малоэтажный формат получил в сегменте жилья комфорткласса. К началу весны на первичном рынке области насчитывалось 25 малоэтажных ЖК этого класса, находящихся на разных стадиях строительства. Рост числа проектов в этом сегменте рынка с февраля 2012г. составил 40%. За рассматриваемый период также увеличилось число малоэтажных ЖК бизнес-класса - на 35% (до 12 объектов). Несколько меньшим оказался рост в сегменте "эконом" - 26%. Однако по общему количеству представленных проектов этот сегмент продолжает лидировать: в настоящее время покупателям предлагается 27 ЖК.

По данным компании Blackwood, сегодня в малоэтажных проектах Подмосковья в предложении представлены квартиры от 23 кв. м, средняя площадь предлагаемых квартир составляет 48,3 кв. м. При этом подавляющее большинство предложений составляют одно- и двухкомнатные квартиры, в совокупности занимающие 88% рынка. Следует также отметить, что в ряде жилых комплексов проектами предусмотрены только одно- и двухкомнатные квартиры.

Если говорить о Новой Моске, то по оценке руководителя аналитического и консалтингового центра компании Est-a-Tet Владимира Богданюка, суммарный объем малоэтажных проектов по итогам 2014г. может увеличиться до 30-35% в общем объеме предложения Новой Москвы".

Источник:

РБК-Недвижимость

Обязательного страхования жилья в РФ не будет

Обязать всех россиян страховать свои квартиры и дома от стихийных бедствий, скорее всего, в ближайшее время не смогут. Согласно новому заключению Минфина, это невозможно "в силу действующей модели гражданского законодательства РФ и ряда иных причин".

Напомним, что 3 октября истек двухнедельный срок исполнения поручения Дмитрия Медведева о представлении проектов по введению обязательного страхования имущества граждан.

После трагедии в Крымске этот вопрос тоже обсуждали, однако тогда многие специалисты сочли, что такая норма нарушает конституционные права россиян. В этот раз премьер-министр потребовал подготовить законопроекты, не противоречащие российскому праву.

И, как следует из письма замминистра финансов Алексея Моисеева,  которое цитирует сегодня газета Коммерсант, "результатом проработки указанного вопроса с заинтересованными органами исполнительной власти явился вывод о том, что введение обязательного страхования имущества граждан, осуществляемого исключительно коммерческими страховщиками, не представляется возможным в силу действующей модели гражданского законодательства РФ и ряда иных причин".

Минфин приводит эти причины: отсутствие единого порядка определения стоимости жилья, что не даст установить страховую сумму и приведет к спорам по выплатам; существование в зонах риска ветхого жилья, выплата по которому не покроет приобретение нового дома; негативное отношение граждан к введению новых видов обязательного страхования; невозможность контроля над соблюдением обязанности покупать страховку; увеличение расходов бюджета на уплату премии по госимуществу; несоответствие утвержденной правительством стратегии развития страхового рынка до 2020 года, где утверждается приоритет добровольных видов страхования.

Как уже писала "Российская газета", мнения независимых экспертов по поводу нужности обязательного страхования жилья также расходятся. С одной стороны, страховка снизит расходы бюджета на помощь пострадавшим от стихийных бедствий, а также повысит степень защищенности самих россиян. С другой стороны, платежи по страховке станут дополнительной статьей расходов для населения, чьи доходы и так растут все медленнее.

Между тем, из этой ситуации можно найти выход. "Надо создать условия, при которых человек, который застраховал свое жилье в не очень благоприятной зоне, где постоянно бушуют пожары, паводки и наводнения, смог бы получать какие-то преференции от властей. Я говорю о разнообразных льготах - налоговых, коммунальных и других, - заявил "Российской газете" президент Национального союза страховщиков ответственности Андрей Юрьев. - Хочешь получить льготы - застрахуй жилье. Получится, что юридически они сделали это в добровольном порядке, а фактически - в обязательном. Только так, к сожалению, можно изменить самосознание наших людей".

Минфин же предлагает обратить внимание на программу добровольного страхования жилья, которая уже действует в крупных городах, таких как Москва. Там взносы на страхование включены в единый счет на оплату коммунальных услуг.

Источник:

Российская газета

Рынок недвижимости и инфляция

Люди, знакомые с нашим (особенно московским) рынком недвижимости, хорошо знают, что был в его истории такой длительный период – долларизации. Строго говоря, он еще не преодолен совершенно: в отдельных сегментах (самых дорогих) участники рынка до сих пор и мыслят, и рассчитываются в американской валюте. Но «внизу» (т.е. в экономе) это явление вроде как удалось искоренить. Как так получилось и – главное – нет ли вероятности того, что иностранная валюта вернется на наш рынок – с этими вопросами мы постарались разобраться.

Я вспомнил время золотое…

Автор этих строк, увы, уже довольно преклонных лет – возникновение этой самой зловредной долларизации я помню лично. Происходило все на рубеже 80-х и 90-х годов прошлого века, когда в нашей стране (сначала СССР, а потом и России) появлялся рынок – не только недвижимости, а вообще всего.

И рынок этот как-то сразу полюбил доллары: граждане выбрали именно эти деньги. Ситуация осложнялась тем, что советское законодательство на тот момент еще не было отменено, а оно за операции с валютой карало очень строго: даже простое владение долларами наказывалось тюремным заключением, а за спекуляции в крупных размерах и до расстрела иногда доходило. Как же это так случилось, что в столь жестких условиях и с очень свежей исторической памятью наши люди вдруг массово подались в «валютчики»?

Ответы, полученные «Журналом о недвижимости MetrInfo.Ru» от уважаемых экспертов, явились прекрасной иллюстрацией широко известного тезиса о том, что в нужде и кулик соловьем засвищет. Гигантская инфляция (а мы тогда постоянно балансировали на грани «простой» инфляции и гиперинфляции – последняя начинается от уровня в 50% в месяц) привела к тому, что люди за свое имущество хотели получать «настоящие» деньги. Доллар стал спасительной гаванью – по изящному выражению Андрея Владыкина, руководителя департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость», «единственной возможностью купить вечером то, что хотел утром, за ту же сумму».

Путь назад

Обратный процесс (т.е. возвращение на рынок рубля) начался примерно с середины 90-х годов. Прежде всего, государство, которое, конечно, было не в восторге от доминирования на собственной территории чужих денег, постаралось «прикрыть лавочку» - в частности, запретило юрлицам вести торговлю за доллары. Позднее, в 2007 году, вступили в силу поправки к закону «О рекламе» - согласно им, в объявлениях обязательно должна была указываться цена товара в рублях. Стоимость в другой валюте возможна – но только в качестве дополнения к основной рублевой.

Но главный результат дали не запретительные, а сугубо экономические меры – в их результате использовать доллар стало просто невыгодно. «Причинами стали существенный рост российской экономики, одновременное укрепление рубля и заметное ослабление доллара, - убежден Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер». – Позиции доллара пошатнулись еще в 2004 году, это стало одним из первых «звоночков». В 2006 году Сбербанк запустил рублевую ипотеку по сниженным ставкам, тогда как по долларовым ипотечным кредитам ставки, наоборот, выросли. До этого же выгоднее было брать ипотеку в валюте».

Но рублевая «реконкиста» оказалась долгой, сопровождалась она периодическими откатами назад. Например, в 2008 году (тогда разразился мировой кризис, да еще и война с Грузией) рубль резко просел – и многие продавцы пожелали вернуться в доллар. Правда, быстро выяснилось, что к такому повороту не готова противоположная сторона – покупатели, а в условиях снижающегося рынка именно они стали хозяевами положения…

В целом, картина с отказом от доллара была пестрой. Первыми на рубли перешли, как мы уже сказали, юрлица – поскольку они больше на виду, к ним постоянно приходят с проверками представители различных государственных инстанций. На вторичном рынке, где, как напоминает Ольга Гусева, коммерческий директор ГК «МИГ-Недвижимость», расчеты проводились наличными (через банковскую ячейку или просто из рук в руки), доллар держался больше.

Настоящим «заповедником» инвалюты оказался элитный рынок. Что тоже неудивительно: состоятельные люди – «граждане мира». У них обширные деловые связи с разными странами, часто деньги, вырученные от продажи коттеджа на Рублевке, идут на приобретение виллы в Испании или пакета акций на Лондонской бирже. Так что считать в долларах этой категории действительно проще и привычнее.

«На протяжении более чем двух десятилетий можно было наблюдать картину перехода от долларовых цен к рублевым (1997, 2005) и наоборот (1998, 2008). Переход к доллару, как правило, был связан с кризисными явлениями в экономике, возвращение к рублю – повышением стабильности российского рынка. Таким образом, с 1997 по 2002 год российская экономика практически полностью перешла на национальную валюту», - резюмирует Татьяна Шелягина, член совета директоров  – управляющий партнер компании Kaskad Family.

Повторяется? Не совсем

К осени прошлого года рубль занимал бОльшую часть рынка. «В сегментах эконом, комфорт и бизнес все сделки купли-продажи на первичном рынке происходят в рублях», - говорит Софья Лебедева, генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостройки».

По преимуществу рублевая и недорогая вторичка – это объясняется широким распространением ипотеки, а кредиты банки выдают почти исключительно в рублях. Более «валютным» остается элитный рынок. «Сохраняется и привязка к доллару при купле-продажи земли», - отмечает Михаил Кондырев, управляющий партнер компании «33 Поселка».

Однако с осени в нашей жизни начались интересные вещи: сначала иностранная валюта стала дорожать «просто так», затем процесс получил мощный импульс извне – события вокруг Крыма. Не касаясь политических аспектов, признаем только то, что очевидно всем: доллары и евро резко подорожали – а значит, стали заметно более привлекательными в глазах владельцев недвижимости.

На первый взгляд ситуация очень похожа на то, что было в конце 80-х: «деревянный» слабеет, люди хотят не его, а «настоящие» деньги. Но есть существенные отличия. Во-первых, масштабы процесса: все-таки нынешняя волна удешевления нацвалюты несравнима с позднесоветской. Инфляция есть, но о гиперинфляции, слава богу, речь пока не идет. Более того, четверть века назад рубль только и делал, что слабел – сейчас же за падением следует восстановление. Например, 18 марта доллар стоил 36,65, а в начале апреля – чуть больше 35… Так что хотя общий тренд валютных курсов и повышающийся, размер явления не таков, чтобы продавцы решались идти на прямое нарушение закона.

А во-вторых, общее состояние рынка. В 1990-м было ощущение, что цены растут и будут расти вечно. В такой ситуации хозяевами чувствуют себя продавцы, они могут позволить себе любые капризы (хочу доллары!) – покупатели все исполнят. Сегодня все иначе: продавцам особо не потакают. «В принципе, продавец может пожелать прописать в договоре купли-продажи стоимость квартиры в рублях с привязкой к курсу доллара или евро на определенную дату, - говорит Ирина Писягина, генеральный директор компании «Пересвет-недвижимость». – Но не каждый покупатель согласится на подобные условия сделки. Зафиксировать сумму по курсу валюты возможно только при обоюдном соглашении сторон сделки, а покупателю зачастую это невыгодно».

…В общем, триумфального возвращения доллара (или появления евро) на нашем рынке не произошло. По крайней мере, пока.

Все могут короли?

То, что государство не в восторге от перспективы долларизации, - понятно. Однако что оно может противопоставить возможному приходу на наш рынок «чужих» денег? Собственно, две вещи: запреты и политику, делающую использование доллара невыгодным.

С запретами все очевидно: и так все инструменты налицо. Как напоминает Андрей Владыкин («НДВ-Недвижимость»), в соответствии со ст. 140 ГК РФ рубль является законным платежным средством, обязательным к приему по нарицательной стоимости на всей территории Российской Федерации. Долларами нельзя расплачиваться по безналу.

Опрошенные нами эксперты выразили надежду, что по этой линии (дальнейшее закручивание гаек) ситуация развиваться не будет. А власти предпочтут второй путь – экономический. «Главное, что должно сделать государство – это не допустить факторов, которые могут подтолкнуть людей к использованию иностранной валюты, - говорит Михаил Михайлов, генеральный директор «МД Групп». – Обеспечить умеренный уровень инфляции, устойчивую и стабильную ситуацию в стране, нормальные рабочие места в строительной отрасли».

«Запреты в чистом виде редко идут на пользу, - подтверждает Григорий Алтухов (ФСК «Лидер»). – Гораздо более рационально укреплять рубль, так как при сильной российской валюте нужда в поиске более стабильного аналога отпадет сама по себе».

Резюме от журнала www.metrinfo.ru

Позволим себе небольшую цитату. «Если обеспечить капиталу 10% прибыли, он будет согласен на всякое применение. При 20% он становится оживленным, при 50% готов сломать себе голову, при 100% он попирает все человеческие законы, при 300% нет такого преступления, на которое он не рискнул бы хоть под страхом виселицы». Это, как уже понял наш эрудированный читатель, «Капитал» К. Маркса. Обычно эти слова используются для доказательства того, как плохи и алчны капиталисты, но, на наш взгляд, они неплохо характеризуют и людей вообще.

А вспомнили мы об этой цитате потому, что отказ от долларов базируется на очень простой вещи – участникам нашего рынка стало невыгодно использовать их. Или, в крайнем случае, выгоды не покрывают рисков. Так что ответ на вопрос «не вернется ли московский рынок к использованию валюты?» прямо зависит от того, удастся ли властям удержать экономику от падения. Инфляция в пределах 10% в год – и никто в экономсегменте не станет заморачиваться с расчетами в «зеленых». А если все станет намного хуже – люди перейдут на другие деньги, игнорируя любые запреты. В конце концов, советская власть была намного жестче сегодняшней, и доллар наши коммунистические руководители еще более ожесточенно, чем нынешние, не любили – но все это не помешало долларизации…

Мнения экспертов

Наталья Бланкова, маркетолог компании «Эталон-Инвест»:

Официально российские компании не могут проводить платежные операции в иностранной валюте с российскими же гражданами. Так что расчеты в долларах мы вряд ли увидим. А вот обозначение цен в у.е. вполне может быть. Но в недорогом сегменте все цены так и останутся в рублях.

До начала 2014 года, когда курсы валют были стабильны, большинство застройщиков Московского региона выставляли ценники в рублях. Некоторые изначально прописывали стоимость в так называемых «условных единицах», которые, как правило, были привязаны к доллару, но все расчеты проводились исключительно в рублях. Зачастую курс у.е. не менялся в течение длительного периода. А вот евро так и не стал использоваться при расчетах.

Юрий Печников, директор по стратегическому развитию девелоперской компании «Сити-XXI век»:

Начиная с декабря прошлого года произошло то, о чем много говорили и к чему так готовились мировые инвесторы: ФРС США стала сокращать политику «количественного смягчения». Попросту говоря, приостановила печатный станок. Экономика США начала восстанавливаться и инвесторы стали выводить деньги с развивающихся рынков. Российский рубль «просел» еще не так сильно, как в других странах. Турецкий рынок пострадал куда сильнее. Естественно, в ситуации турбулентности произошло то, что и должно было произойти – «бегство от рубля» в другие активы: валюту, как доллары, так и евро, и недвижимость.

Источник::

http://www.metrinfo.ru

Докризисные ставки по ипотеке не спасут новостройки от падения спроса

Рынок новостроек Москвы и Подмосковья ожидает значительное падение спроса в 2015 г. – даже если в результате снижения ключевой ставки Центробанка ипотека резко подешевеет. Кредиты по докризисным ставкам, конечно, могут поддержать рынок, но, чтобы компенсировать общее ухудшение макроэкономических показателей и падение доходов населения, деньги надо раздавать под 3-5% годовых, считает Татьяна Калюжнова, руководитель «ИРН-Консалтинг».

Напомним, на повышение Центробанком ключевой ставки до 17% в середине декабря банки ответили резким ростом ставок по кредитам, в том числе ипотечным. В результате подавляющее большинство частных банков и даже государственный Россельхозбанк ипотеку по ставкам ниже 17% теперь не выдают. Основные госбанки пока кредитуют население «себе в убыток» – как утверждают сами банкиры. Сбербанк – по ставке от 14,5%, ВТБ24 и Банк Москвы – по 15,95%. Напомним, по данным ЦБ, в январе-октябре 2014 г. средняя ставка выдачи по ипотечным кредитам в рублях составила 12,3%, в октябре ипотечные кредиты выдавались в среднем по ставке 12,8%.

С 1 января резко увеличились ставки и по всем программам рефинансирования кредитов Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Ставки рефинансирования по базовому стандарту АИЖК выросли до 15,9% (были 12%), ипотечная программа «Стандарт: квартира» — до 19,4%. По программе «Жилье для российской семьи» АИЖК намерено рефинансировать в январе кредиты под 12,84%. Ранее ставки по этой программе составляли от 10,6% до 11,1%, пишут «Ведомости».

Банкиры и застройщики в январе заявляли о необходимости снижения ключевой ставки и/или масштабной помощи государства ипотечному рынку. В противном случае объем выдачи ипотеки в 2015 г. может просесть в 2,5 раза относительно показателей 2014-го, заявлял президент ВТБ24 Михаил Задорнов на пресс-конференции в конце января.

С оценками Задорнова согласно и АИЖК. «Чем дольше будет сохраняться текущая стоимость фондирования, тем более глубокий спад ждет рынок ипотеки. В некоторых регионах рост ставок будет несколько скомпенсирован падением цен на жилье, однако, поскольку ипотечное кредитование активно поддерживало сектор жилищного строительства, падение выдачи ипотечных кредитов окажет негативное влияние и на устойчивость строительных компаний», – отмечается в обзоре агентства за декабрь.

Для наглядности: при ставке в 17%, первоначальном взносе 30% и 20-летнем сроке ипотеки ежемесячный взнос по кредиту на покупку квартиры стоимостью 8 млн руб. составит 82 140 руб., или 1% от стоимости жилья, размер переплаты – 14 113 800 руб., полные затраты на приобретение жилплощади с учетом процентов – более 22 млн руб. А при ставке 12% за аналогичную недвижимость придется ежемесячно платить банку 61 661 руб., переплата составит 9 198 600 руб. – см. «ипотечный калькулятор» на www.irn.ru.

30 января Центробанк принял решение о снижении ключевой ставки до 15%, «учитывая изменение баланса рисков ускорения роста потребительских цен и охлаждения экономики», говорится в пресс-релизе, опубликованном на сайте ЦБ. Надо отметить, что IRN.RU еще в середине декабря, сразу после повышения ставки до 17%, писал, что действия Центробанка носят временный характер и, скорее всего, в обозримом будущем можно ожидать возвращения ставки к более адекватным значениям (см. «Центробанк борется с валютными спекулянтами, а не с ипотекой»).

Теоретически последний шаг мегарегулятора ведет к снижению стоимости заемных средств для банков и в перспективе к удешевлению ипотеки. Однако застройщикам и риелторам не стоит впадать в эйфорию по этому поводу: в условиях масштабного экономического кризиса и практически неизбежного в такие периоды падения доходов населения, роста безработицы и т.п. даже возвращение ипотечных ставок к докризисным показателям вряд ли сможет переломить тренд на сокращение платежеспособного спроса на недвижимость, считает Татьяна Калюжнова.

«Ипотека может поддержать спрос, но она не в состоянии его сформировать. Без нормально развивающейся экономики и увеличения доходов домохозяйств никакая ипотека не сформирует стабильный высокий платежеспособный спрос на жилье», – подчеркивает эксперт.

Платежеспособный спрос на недвижимость самым непосредственным образом зависит от уровня доходов населения – даже для покупки квартиры в кредит нужны деньги на первоначальный взнос. В прошлом году, по предварительным данным Росстата, доходы населения в целом по стране просели на 1% относительно аналогичного периода прошлого года, причем в декабре падение составило 7,3%. В декабрьском макропрогнозе Минэкономразвития прогнозировалось сокращение реальных располагаемых доходов россиян в 2015 г. на 2,8%. Независимые финансовые аналитики более пессимистичны и обещают просадку в 5-10%, пишет РБК. Кто бы в итоге ни оказался прав, ясно, что в кризис денег у россиян станет меньше, а не больше, а имеющиеся финансы люди будут тратить менее охотно.

Собственно, по данным декабрьских социологических исследований, покупатель конца 2014 г. по многим показателям уже походит на покупателя кризисных 2008-2009 гг., пишет «Коммерсантъ». Согласно информации Nielsen, три четверти (78%) респондентов заявили о том, что они стали более экономными. Треть опрошенных отметили падение собственных доходов с августа по декабрь, аналогичный показатель аналитики фиксировали в ноябре 2008 г.

На рынке недвижимости ситуация усугубляется двумя волнами ажиотажного спроса на новостройки в начале и в конце 2014 г., когда граждане, на фоне роста геополитической напряженности, девальвации рубля и т.п., спешно конвертировали накопления в квадратные метры. Паника, конечно, помогла девелоперам перевыполнить планы продаж в 2014 г., однако такие искусственные всплески покупательской активности, не подкрепленные ростом благосостояния, вымывают потенциальный спрос будущих периодов. То есть те, кто в иной ситуации купил бы квартиру в 2015 г., поспешили заключить сделку в 2014-м. (См. «Рынок недвижимости Москвы и Подмосковья после декабрьского ажиотажа»; «Повышение цен на новостройки в кризис: главное, не перестараться».)

Теоретически можно предположить, что, скажем, в случае усиления западных санкций против России рубль опять войдет в пике, в офисы продаж снова выстроятся очереди за новостройками. Бесспорно, найдутся особенно ленивые граждане с рублевыми депозитами, пропустившие две волны ажиотажа 2014 г., но вряд ли таковых будут много – большинство из тех, кто хотел переложить капиталы в недвижимость, уже это сделали, в том числе заняв недостающие суммы у банков (АИЖК прогнозирует рекордные объемы выдачи ипотеки в 2014 г. за счет всплеска инвестиционного спроса на недвижимость). А то огромное количество народу, которое, в принципе, нуждается в улучшении жилищных условий, но капиталами не располагает, в кризис не сможет заработать даже на первый взнос. Поэтому, если по мановению волшебной палочки ипотечные ставки вдруг снизятся до 12-13% годовых, это не приведет к тому росту числа сделок, который имел место быть в последние годы на фоне проникновения ипотеки на первичный рынок, отмечает Татьяна Калюжнова.

«Учитывая мощный тренд на сокращение платежеспособного спроса, ипотечные ставки должны упасть до 3-5%, как на Западе, чтобы в какой-то мере компенсировать отсутствие роста доходов населения», – полагает Калюжнова.

В целом, по ее оценке, в 2015 г. на фоне кризиса можно ожидать 25-30-процентного снижения спроса на новостройки старой Москвы, причем лишь за 10% от этого показателя будет ответственна дорогая ипотека. Строят в Москве мало, а цены в большинстве проектов по карману только состоятельным гражданам, которые не особенно нуждаются в кредитах для покупки жилья (см. «Новостройки Москвы в январе 2015 года: вышло несколько новых проектов», «Руководитель IRN.RU: в 2016 году Москву ожидает серьезный спад ввода новостроек»).

Зато в Подмосковье и Новой Москве, в сегменте экономкласса, где высока доля ипотечных сделок, число покупателей в кризис может упасть раза в два, и половину снижения обеспечат высокие ипотечные ставки. Проекты с неочевидной транспортной доступностью и без инфраструктуры – строящиеся в чистом поле, вдалеке от станций железнодорожного транспорта – могут «встать намертво», отметила эксперт. Меньше всего пострадают от снижения спроса качественные жилые комплексы, расположенные не далее 15 км от МКАД, недалеко от метро и станций железной дороги. К таковым можно отнести жилые комплексы «Татьянин парк», «Бунинский», «Москва А101» в Новой Москве, «Белые росы» в Котельниках, «Молодежный» в Красногорске, «Академический», «Люберецкий» в Люберцах, «9-18» в Мытищах, «Новокосино» и «Новокосино-2», мкр.10А, мкр 8-9A в Реутове, «Лермонтов», «Маяк», «Правый берег», «Левобережный», «Лесной уголок», Nuova Vita в Химках и т.п.

Более того, такие проекты могут стать хорошей альтернативой квартире в старой Москве для людей, которые ранее планировали приобрести столичное жилье в ипотеку.

«Те, кто не сможет себе позволить Москву, будут уходить в хорошие локации Подмосковья или в Новую Москву – туда, где будет метро», – резюмирует Татьяна Калюжнова.

Источник:

http://www.irn.ru