Что делать дольщику в случае банкротства застройщика

Банкротство застройщика – не приговор для дольщиков.

В 2011 году в закон о банкротстве был введен 7-ой параграф, определяющий особенности банкротства застройщиков. Им определен приоритетный порядок удовлетворения прав дольщиков, даже перед подрядчиками и кредиторами, объясняет министр правительства Московской области по долевому жилищному строительству, ветхому и аварийному жилью Александр Коган.

Более того, добавляет министр, в ряде случаев только банкротство позволяет оценить реальную экономику объекта. В рамках формирования реестра кредиторов становится ясно, сколько квартир продано, сколько свободно, каковы долговые обязательства застройщика. А без такой информации просто невозможно привлечь к достройке новую компанию.

"Слово "банкротство" вызывает у людей панический ужас, так как под ним, не вдаваясь в юридические детали, многие понимаю полный крах компании, отказ от исполнения обязательств, потерю вложенных денег", – говорит Ирина Ермакова, руководитель инициативной группы дольщиков объектов квартала Лукино в Балашихе.

"Банкротство само по себе не страшно, надо не паниковать, а самоорганизоваться и сотрудничать", – советует Ирина. Из-за банкротства застройщика ЗАО "МЭННИ" почти 500 дольщиков в Лукино ждали своих квартир на четыре года дольше положенного. Однако в конце прошлого года силами ФСК "Лидер" оба корпуса были введены в эксплуатацию.

За год работы Комитета Московской области по долевому жилищному строительству, ветхому и аварийному жилью введено в эксплуатацию 15 проблемных объектов, застройщики которых находились в процедуре банкротства. В настоящее время на разных стадиях банкротства в Московской области находятся 26 застройщиков с общей суммой невыполненных обязательств более 28 миллиардов рублей.

Банкротство состоит из следующих этапов:

1. Наблюдение.

2. В случае если по итогам наблюдения выявлена возможность восстановления платежеспособности застройщика, то в отношении него возможно введение процедуры внешнего управления или финансового оздоровления.

3. Если восстановление платежеспособности невозможно, то в отношении застройщика вводится конкурсное производство для максимального удовлетворения требований кредиторов и ликвидации юридического лица.

Закон предусматривает три варианта возврата:

1. Путем передачи объекта незавершенного строительства.

2. Путем передачи жилых помещений.

3. Путем погашения денежных требований

Что делать

В случае возбуждения в отношении застройщика процедуры банкротства первое, что необходимо сделать участнику строительства (дольщику), – это заявить свои требования в деле о банкротстве. Чтобы предъявить свои требования, участнику строительства необходимо обратиться в арбитражный суд, рассматривающий  дело о банкротстве, с заявлением о включении требования о передаче жилого помещения в реестр требований кредиторов застройщика.

Законом предусмотрено, что арбитражный управляющий обязан уведомить всех выявленных участников строительства о возбуждении в отношении застройщика процедуры банкротства. Однако полагаться на это не стоит, лучше взять инициативу в свои руки и, не дожидаясь уведомления, самостоятельно обратиться в арбитражный суд с заявлением о включении в реестр требований кредиторов застройщика, отмечают в по долевому жилищному строительству, ветхому и аварийному жилью. С даты вынесения арбитражным судом определения о введении в отношении застройщика процедуры банкротства в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур участниками строительства могут быть заявлены требования о передаче жилых помещений и (или) денежные требования.

Реестр требований кредиторов подлежит закрытию по истечении двух месяцев с даты опубликования сведений о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства.

Требования кредиторов, заявленные после закрытия реестра требований кредиторов, удовлетворяются за счет оставшегося после удовлетворения требований кредиторов, включенных в реестр требований кредиторов, имущества должника.

Рекомендуется заявлять требования о передаче жилых помещений, так как они в случае необходимости могут быть преобразованы в денежные требования.

В соответствии с Законом кредиторами организации банкрота являются лица, имеющие по отношению к нему права требования по денежным и иным обязательствам.

Указанные требования должны быть предъявлены в рамках возбужденной процедуры банкротства.

Закон не предусматривает какой-либо обязательной формы заявления о включении требований в реестр требований кредиторов о передаче жилых помещений.

В целях защиты нарушенных прав участников строительства законом предусмотрено преимущественное право удовлетворения их требований, включенных в реестр.

В первую очередь производятся расчеты по требованиям граждан, перед которыми должник несет ответственность за причинение вреда жизни или здоровью, путем капитализации соответствующих повременных платежей, компенсации морального вреда.

В рамках процедур в деле о банкротстве (финансового оздоровления, внешнего управления, конкурсного производства) предусматривается  возможность погашения требований кредиторов путем передачи им объекта незавершенного строительства.

Такая процедура предусматривает необходимость создания участниками строительства жилищностроительного кооператива (ЖСК) или иного специализированного потребительского кооператива.

В случае невозможности создания ЖСК либо вынесения арбитражным судом определения об отказе в удовлетворении ходатайства о передаче объекта незавершенного строительства и земельного участка требования участников строительства преобразовываются в денежные требования и подлежат погашению в составе требований кредиторов, соответственно, третьей и четвертой очереди.

Также у участника строительства есть право самостоятельно отказаться от исполнения договора, предусматривающего передачу жилого помещения и обратиться в суд с денежными требованиями к застройщику.

Необходимо обратить внимание на тот факт, что денежные требования физических лиц по договорам, предусматривающим передачу жилых помещений, подлежат включению в третью очередь реестра требований кредиторов застройщика, а юридические лица и иные кредиторы – в четвертую.

Размер требований участника строительства складывается из суммы, уплаченной им по договору, предусматривающего передачу жилого помещения, и суммы реального ущерба. Такой ущерб определяется в виде разницы между стоимостью жилого помещения (определенной на дату расторжения договора, предусматривающего передачу жилого помещения) и суммой денежных средств, уплаченных до расторжения этого договора.

Закон предусматривает возмещение участнику строительства не только суммы, уплаченной им по договору, но и возмещение реального убытка.

Удовлетворение таких требований производится за счет денежных средств, вырученных от продажи объекта незавершенного строительства. Причем большая часть этих средств идет на погашение требований участников строительства – физических лиц, включенных в третью очередь реестра требований кредиторов застройщика.

В случае реализации объекта строительства, принадлежащего застройщику на праве собственности, и земельного участка, принадлежащего застройщику на праве собственности или ином праве (в том числе аренды, субаренды), средства, вырученные от реализации указанных объектов и (или) прав на них, перечисляются покупателем на специальный банковский счет должника.

Источник:

РБК-Недвижимость

Налог на недвижимость ударит по жильцам старого жилфонда

Девятилетняя мечта правительства о введении налога на недвижимость может стать реальностью уже с 1 января 2014 года. Чиновники обещают, что при его введении налоговая нагрузка на граждан не возрастет. Однако эксперты, опрошенные РБК daily, утверждают обратное: новые ставки налога были рассчитаны только на примере 12 субъектов из 83. Как изменения отразятся на остальных регионах, пока непонятно.

Напомним, что новый налог на недвижимость должен заменить существующие налог на имущество физлиц и земельный. По словам замминистра финансов Сергея Шаталова, новое фискальное правило сначала заработает в "продвинутых" регионах, остальным будет дано "время на раскачку" до 1 января 2018 года.

Единый налог на недвижимость хотят привязать к кадастровой стоимости недвижимости, максимально приближенной к рыночной, что позволит повысить поступления в местные бюджеты. В среднем по России налоговая база после введения единого налога увеличится в 7-8 раз.

Эксперты опасаются, что новые ставки рассчитывались исходя из оценки всего 12 субъектов из 83 (в их число вошли Тверская, Нижегородская, Калужская, Иркутская, Кемеровская, Самарская, Ростовская, Калининградская области, республики Татарстан, Башкортостан, Краснодарский и Красноярский края). Как отразятся новые ставки на других регионах, необходимо тщательно просчитывать.

Проиграть в первую очередь могут те, чья собственность находится в старом жилом фонде, пишет газета. Для новостройки инвентаризационная стоимость максимально приближена к рыночной, так как ее размер рассчитывается в зависимости от износа. В случае сталинки ситуация обратная - инвентаризационная стоимость гораздо ниже кадастровой. И даже если понизится ставка и будет действовать налоговый вычет (предполагается не учитывать в стоимости 20 кв. м), владельцы собственности в старом жилом фонде могут существенно проиграть. В центре Москвы, к примеру, разница между рыночной и инвентаризационной стоимостью старого жилого фонда в среднем составляет 20-40 раз (420 тыс. долл. против 300-700 тыс. руб. за квартиру 60 кв. м, по данным "Метриум Групп").

Не отрицают этого и в Минэкономразвития. "В некоторых случаях налоговая нагрузка может несущественно повыситься. Мы в свое время смотрели корреляцию, брали процент от кадастровой стоимости, который бы вообще не приводил к увеличению. Но есть много объектов, у которых вообще отсутствует инвентаризационная стоимость", - поясняет РБК daily директор департамента недвижимости МЭР Андрей Ивакин. По его мнению, главная проблема сейчас может быть связана с прохождением законопроекта в Госдуме.

Источник:

РБК-Недвижимость

Новые жилые дома в Подмосковье будут инновационными

Власти Подмосковья обяжут застройщиков использовать инновационные материалы. Для этого в государственных контрактах будет прописан обязательный объем их использования, который может составить пять процентов. Об этом M24.ru рассказал первый замминистра инвестиций и инноваций Вадим Хромов. Перечень инновационной продукции, возможной для использования, составят совместно с Министерством строительства. В него могут войти окна с малой теплоотдачей, композитная арматура, электрическое оборудование, утеплители.

По словам Хромова, власти собираются стимулировать использование в строительстве инновационных материалов. "Сегодня существуют нормы энергосбережения и строительные нормы, предусматривающие применение современных технологий. Поэтому мы пропишем в государственных контрактах определенную процентовку использования инновационной продукции. Может быть, небольшую, порядка пяти процентов, но все равно это очень хорошо в долгосрочной перспективе, потому что такие строительные конструкции позволят собственникам в итоге экономить на содержании объектов", – рассказал Хромов.

Перечень инновационной продукции, которую застройщики смогут заявлять в своих проектах, будет разрабатываться совместно с Министерством строительства Московской области. По словам Хромова, туда могут войти современные стекла, электрическое оборудование, современные утеплители, облегченные конструкции, композитная арматура, материалы, позволяющие реже ремонтировать фасады, облегчающие конструкции. "Чем больше мировых инноваций и отечественных разработок будет использоваться на территории Московской области, тем лучше", – сказал собеседник M24.ru.

Отметим, что по госконтракту строятся социальные, промышленные объекты, административные здания и жилые дома.

Гендиректор ОАО "Интеллектуальная архитектура" Виктор Вербовский подтвердил, что, хотя инновационные технологии несколько удорожают процесс, эксплуатация здания в дальнейшем обходится дешевле. "Например, системы освещения, созданные на основе инноваций, могут обойтись на 10–15 процентов дороже, но при этом потребляют в два раза меньше энергии", – сказал Вербовский.

Он отметил, что сейчас довольно часто используются утеплительные материалы, оконные системы с малой теплоотдачей: это стеклопакеты с напылением, отражающим тепло, и другие. Однако сегодня есть определенные проблемы с мотивацией застройщиков и с популярностью отечественной продукции.

"Когда строится здание, которое будет сдано в аренду, застройщику, как правило, все равно, во сколько обойдется его эксплуатация, так как эти расходы ему покрывают арендаторы. И вкладываться в энергосберегающие технологии застройщикам невыгодно", – заключил Вербовский.

Председатель Комитета по инвестиционной политике Торгово-промышленной палаты РФ Антон Данилов-Данильян считает, что введение "инновационного минимума" может поддержать развитие отечественных компаний, если параллельно с этой мерой упростить и ускорить процесс сертификации инноваций, так как это является очень серьезным препятствием.

"Например, у композитных сплавов большой потенциал, но они мало используются из-за бюрократических препон и сложностей сертификации, хотя могут серьезно удешевить строительство и их использование выгодно застройщикам", – рассказал эксперт.

По словам Вадима Хромова, в Московской области находится восемь наукоградов, которые занимаются разработкой инновационных технологий. Плюс есть промышленные предприятия, вокруг которых, по сути, существуют центры научной компетенции и разработки новых технологий. К слову, подмосковные промзоны в пяти-десяти километрах от МКАД могут превратить в технопарки, а вокруг иннограда "Сколково" построят технико-внедренческие кластеры, где будут развивать инновационные проекты фонда. Напомним, в Москве сейчас проходит Международный форум "Открытые инновации", посвященный технологическим трендам.

Источник:

http://www.m24.ru

Покупка новостройки. Особенности российского бизнеса

Состоялась XXVIII Петербургская Ярмарка недвижимости

В последние мартовские выходные, с 28 по 30 число, в петербургском «Ленэкспо» прошла

XXVIII Ярмарка недвижимости. Выставка, из года в год подтверждающая статус центральной городской площадки для решения вопросов, связанных с недвижимостью, вновь громко заявила о себе, собрав на своих стендах самые заметные отраслевые петербургские компании.

По данным оргкомитета, за три дня проведения выставки ее посетили 28 794 человека. Эта цифра немного меньше, чем на предыдущей Ярмарке недвижимости, но связано это, судя по всему, со школьными каникулами, разгар которых пришелся как раз на даты проведения выставки. Одной из особенностей можно назвать достаточно высокую посещаемость в пятницу по сравнению с традиционно активным воскресеньем. Это говорит о том, что на выставке увеличилось число представителей профессиональных кругов и СМИ, которые, как правило, стараются посетить мероприятие именно в пятницу.

В этот раз в Ярмарке недвижимости приняла участие 381 компания. Представители крупнейших городских и областных игроков рынка недвижимости представили на суд петербуржцев все самые передовые и интересные проекты.

Городские метры

Экспозиция «Ярмарка городской недвижимости» традиционно стала центральной и самой востребованной на выставке. Огромное количество предложений по жилью в новостройках аккумулировало активность посетителей в поисках самого лучшего варианта, а листовки со списками жилых комплексов разлетались с информационных стоек Ярмарки недвижимости, как горячие пирожки. В такой активной конкурентной среде многие компании предлагали посетителям выставки неплохие скидки на приобретение жилья. Представители компаний на стендах рассказывали о стоимости недвижимости, порядке заключения договоров, видах рассрочки выплат.

Организованный уже во второй раз раздел «Город за городом» вновь доказал – такой формат нужен петербуржцам. Комментарии посетителей выставки указали на стабильно растущий интерес к формату городского жилья в ближайшем пригороде Петербурга. А самое главное, что было отмечено – многие приезжают на выставку именно ради «оранжевой секции».

Вторичное жилье представляли 15 риэлторских компаний и Ассоциация риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области, разместившаяся в этот раз на трех стендах. Несмотря на широкий спектр предложений на рынке новостроек, «вторичка» по-прежнему востребована среди посетителей Ярмарки недвижимости.

На городской экспозиции присутствовали 7 банков, специалисты которых консультировали посетителей по существующим ипотечным программам и помогали рассчитать сумму и порядок выплат за жилье.

Всего на экспозиции городской недвижимости в этом году присутствовали 178 компаний, в числе которых были представлены строительные и девелоперские компании, агенства недвижимости, банки, а также профильные СМИ.

Едем за город!

Экспозиция «Альтернатива городу. Коттеджи и загородное строительство» собрала в этот раз 160 участников. Основу загородной части выставки составили девелоперская секция, где посетителям предлагали земельные участки, дома в коттеджных поселках, жилье в таунхаусах и малоэтажных жилых комплексах, и строительная секция, где каждый может ознакомиться с технологиями строительства, используемыми компаниями, наглядно увидеть воплощение многих из них. Здесь же предлагали самые современные и надежные материалы – клееный брус, бревно, газобетон, клееная плита и другие.

На территории строительной секции также работал раздел инженерии. Все технологии, которые необходимы для обустройства загородного дома, можно было найти на стендах «Альтернативы городу». Компании предлагали современные канализационные насосные станции, котельное оборудование, системы отопления и водоснабжения, электрооборудование.

Также в рамках загородной экспозиции в выставке приняли участие транспортные компании и представители отраслевых СМИ.

Покупаем недвижимость за границей грамотно

Заграничная недвижимость была представлена на стендах «Салона зарубежной недвижимости», участие в котором в этот раз приняли более 40 компаний. Самыми востребованными традиционно стали южноевропейские страны, такие как Испания, Болгария, Греция, Кипр. Немалым спросом пользовались предложения от наших «соседей» – Финляндии и стран Балтии. Среди участников также были представители СМИ, специализирующиеся на недвижимости за рубежом.

«Салон» продолжает пользоваться популярностью среди петербуржцев, а географический интерес к различным странам, в первую очередь европейским, год от года расширяется.

Спросите у специалистов!

На Ярмарке недвижимости традиционно была организована Деловая программа, в рамках которой в этот раз прошло 83 семинара.

Первый день семинаров прошел под знаком профессионалов рынка недвижимости, так как практически все семинары были организованы именно для них. В зале «Жилая недвижимость» прошла «Интернет-пятница» - мероприятие для специалистов отрасли, проводимое крупнейшими специализированными Интернет-порталами.

Также в пятницу прошла традиционная пресс-сессия Ярмарки недвижимости «Премьеры сезона: новые стройки на петербургских горизонтах. Весна 2014». В этот раз в мероприятии приняли участие представители компаний Ойкумена, Ленстройтрест, Пионер, Строительный трест и РосСтройИнвест, которые представили свои самые свежие, ранее не анонсированные проекты.

Высокий интерес посетителей вызвал цикл семинаров «Купи квартиру в родном районе!», состоявшийся в зале «Строящаяся недвижимость» в субботу и воскресенье. На семинарах, каждый из которых был посвящен одному из районов Петербурга, рассказывали о том, какое жилье предлагается в каждом районе города, как купить и почем.

В «Формате»

Во второй раз на выставке работала съемочная бригада интернет-телевидения «Формат N». Сотрудники Ярмарки недвижимости, реализующие этот проект, все три дня выставки записывали интервью с участниками, посетителями и представителями оргкомитета мероприятия. Не будем раскрывать все карты, в ближайшее время смотрите новые интересные интервью с Ярмарки недвижимости на официальной странице канала в «YouTube» и группе «Вконтакте».

Каждый посетитель бесплатно получил официальное издание выставки «Путеводитель по рынку недвижимости». Каталог содержит информацию обо всех компаниях, участвующих в мероприятии, и помогает посетителям лучше ориентироваться на экспозициях. «Путеводитель» не только бесплатно распространяется на выставке, но и направляется в регионы России, благодаря чему жители регионов получают полную и актуальную информацию о предложениях на рыке недвижимости Санкт-Петербурга.

Следующая, XXIX «Ярмарка Недвижимости», состоится 21-23 ноября в новом конгрессно-выставочном центре «ЭкспоФорум» в Пулково. До новых встреч!

Более подробную информацию можно получить на сайте

www.yexpo.ru

и в Оргкомитете выставки по телефонам: (812) 320-2457, 320-2453.

Более половины объема предложения в эконом-классе реализуется на территории бывших промзон

Аналитики компании «Метриум Групп» изучили предложение на первичном рынке «старой» Москвы в эконом- и комфорт-классе. Эксперты пришли к выводу, что 54% квартир реализуется сегодня в жилых комплексах, строительство которых ведется на территории бывших промышленных зон.

Застройка промзон на сегодняшний день является одним из самых перспективных направлений в столичном девелопменте жилой недвижимости. Однако до сих пор среди покупателей, журналистов и других косвенных и непосредственных участников рынка недвижимости бытует мнение, что проекты реновации промзон являются единичными. В реальности это не совсем так. Как показало исследование, проведенное аналитиками компании «Метриум Групп», только в эконом- и комфорт-классе на бывших производственных и складских территориях Москвы сегодня строится 8 жилых комплексов. Это более трети от общего количества проектов, представленных в этих сегментах. А в пересчете на фактический объем предложения на долю промзон приходится 54% реализуемых на первичном рынке квартир – 3292 из 6102.

Одним из старейших жилых проектов реновации промзон Москвы можно назвать ЖК «Царицыно». Он реализуется на территории бывшей промышленной зоны №28 «Ленино», где ранее располагались Московский комбинат хлебопродуктов и Завод игрушек «Огонек». Сегодня здесь возводится уже второй микрорайон – «Царицыно-2».

Жилой комплекс «Ривер Парк», напротив, запущен был совсем недавно – продажи в проекте стартовали в августе 2014 года. Этот объект уникален своим местоположением – он строится в промышленной зоне «Нагатинский затон» на берегу Москвы-реки и в шаговой доступности от парка «Коломенское». Эту промзону можно назвать одной из самых благоприятных в Москве: здесь не велось никаких вредных производств, а из окон квартир строящегося жилого комплекса будут открываться живописные виды водную гладь Москвы-реки.

Жилые комплексы «Некрасовка-Парк» и «Некрасовка» строятся на месте бывших Люберецких полей аэрации – масштабных очистных канализационных сооружений. В 2011 году эти территории вошли в состав Москвы и стали частью района Некрасовка. На месте промзоны №33 «Верхние Котлы» сегодня возводится ЖК «Вершинино». На территории зоны располагаются Котельский кирпичный завод, ППК «Меднаяфольга» и 8-й троллейбусный парк. «Большое Кусково» - это еще один крупный проект реновации промзон. Жилой комплекс реализуется на месте промышленного района №55 «Перово» (Кусковский химический завод, «Нестандартмаш»). Промышленная зона №40а «Западный порт» была выбрана в качестве площадки для строительства жилого комплекса «Фили Град». Как следует из названия промзоны, здесь находится Западный речной порт. Ну и наконец, жилой комплекс Sky City, строительство которого ведется в промзоне №14 «Калибр», где располагаются Калибровский завод, кондитерско-булочный комбинат «Звездный», 6-й троллейбусный парк и другие объекты.

В тройку самых масштабных проектов, реализуемых на территории промзон, входят ЖК «Царицыно-2» (в продаже 1333 квартир), «Некрасовка-Парк» (830 квартир) и «Вершинино» (560 квартир).

Источник: «Метриум Групп»

В жилых комплексах эконом- и комфорт-класса, реализуемых сегодня на территории промзон, представлен широкий диапазон площадей квартир – от 29,8 до 123,6 кв. м. Самые «компактные» лоты продаются в ЖК Sky City (29,8 кв. м), «Царицыно-2» (33,8 кв. м) и «Некрасовка-Парк» (38,5 кв. м). Наиболее просторное жилье – квартиру площадью 123,6 кв. м – можно приобрести в «Царицыно-2».

Самой доступной по цене промзоной на сегодняшний день являются Люберецкие поля аэрации: в ЖК «Некрасовка» и «Некрасовка-Парк» стоимость квадратного метра начинается от 90,2 и 93 тыс. рублей соответственно. На второй позиции - промзона «Ленино» и ЖК «Царицыно-2» - от 104,7 тыс. рублей за кв. м. Тройку лидеров замыкает жилой комплекс «Ривер Парк» в «Нагатинском Затоне», где стартовая цена «квадрата» установлена на уровне 136,5 тыс. рублей.

По минимальной стоимости лота на первое место выходит ЖК «Царицыно-2». Стоимость квартир здесь начинается от 4,41 млн рублей. В жилых комплексах в Некрасовке минимальные цены составляют 4,62 млн рублей («Некрасовка-Парк») и 5,3 млн рублей («Некрасовка»). В тройку также вошел ЖК Sky City с минимальной ценой квартиры 5,51 млн рублей.

Табл. 1. Предложение и цены в ЖК эконом- и комфорт-класса на территории промзон (кликабельно)

Источник: «Метриум Групп»

«По оценке экспертов, общая площадь столичных промзон, подлежащих реновации, составляет около 8 тыс. га, - комментирует Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». – На этой территории можно построить прядка 70 млн кв. м. Однако чаще вопрос реновации промышленных зон рассматривается как некий перспективный план, а не уже запущенный процесс. Между тем, как показало исследование наших аналитиков, более половины объема предложения на первичном рынке эконом- и комфорт-класса – это именно проекты, реализуемые на месте бывших заводов и складов. И количество таких жилых комплексов продолжает регулярно увеличиваться. К примеру, в августе на рынок вышел новый ЖК "Ривер Парк" (девелоперы - AEON Corporation и «Ферро-Строй»). Это первый проект в данной ценовой категории, который имеет собственную береговую линию протяженностью около полутора километров и расположен в шаговой доступности от музея-заповедника "Коломенское". На месте промзоны "Нагатинский Затон" будут построены более 200 тыс. кв. м жилья, обширная инфраструктура, живописная прогулочная набережная и многое другое. При всех этих преимуществах стоимость квадратного метра в ЖК "Ривер парк" сегодня одна из самых доступных среди столичных проектов реновации промзон – от 136,5 тыс. рублей».

«Наличие такого большого количества жилых комплексов на территории промзон говорит о том, что девелоперы этих проектов проявляют заботу о своих будущих жителях, - говорит Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – Ведь получение разрешения на строительство жилья в бывшей промышленной зоне – это крайне непростая задача. Большинство игроков рынка идут по пути наименьшего сопротивления и строят комплексы апартаментов. В нашем проекте перевод функционального назначения земли занял три года и потребовал вложений на сумму 2,5 млрд рублей. Зато теперь мы можем с гордостью заявлять о том, что создаем именно полноценный городской квартал, где жители смогут получить прописку, оплачивать коммунальные платежи по нормальным тарифам, не будут иметь проблем с прикреплением к поликлинике и т.д.»

Источник:

metrium.ru

"Сити-ХХI век": о юридическом регулировании деятельности застройщиков на рынке новостроек

Василий Шарапов, юрист

девелоперской компании "Сити-ХХI век"

Экономический кризис, который переживает сейчас Россия, затронул практически все сферы экономики, в том числе рынок новостроек. Платежеспособный спрос заметно снизился, уменьшились инвестиции в развитие новых строительных проектов. По данным Госкомстата официально установленная рецессия строительного сектора составляет не менее 5%. В таких условиях полезно обратить внимание не только на экономические проблемы участников рынка, но и уделить внимание тем наиболее значимым изменениям в законодательстве РФ, которые влияют на работу застройщиков.

Плата за изменение разрешенного использования

C апреля 2013 года в отношении земельных участков города Москвы в соответствии с Постановлением Правительства Москвы № 593-ПП от 10.09.2013 года установлена плата за изменение разрешенного использования. Начиная с января 2014 года, такая плата в соответствии с Постановлением Правительства Московской области № 1190/57 от 31.12.2013 года установлена и в Московской области. Как известно, Москва и Московская область по-прежнему остаются одними из наиболее крупных строительных рынков России, а развитие строительных проектов обычно предполагает изменение текущего разрешенного использования земельных участков. Практически в каждом таком случае государство имеет теперь право на взимание специального сбора. В случаях, когда разрешенное использование земельного участка изменяется для целей строительства жилья, размер сбора может составлять сотни миллионов рублей. Этот сбор существенно повышает себестоимость строительных проектов. В условиях кризиса застройщикам невыгодно начинать развитие новых строительных проектов, пока обязанность платить такой сбор сохраняется. Ее рекомендуется отменить, или существенно скорректировать в сторону снижения. Нет никакого экономического смысла взимать эту плату при строительстве нерентабельных объектов недвижимости таких как: дороги, инженерные сети и сооружения, а также объекты социальной инфраструктуры, в том числе, здания медицинского и образовательного назначения, а также спортивные центры. Пока эти правила очень негативно влияют на рынок первичный недвижимости, которому в кризис наоборот нужна поддержка. Хорошим решением будет введение моратория на такие платежи или отмена их полностью или в существенной части, так как они блокируют деловую активность застройщиков.

Новые правила образования и предоставления земельных участков, находящихся в публичной собственности для целей строительства

С первого марта 2015 год вступил в силу крупный блок поправок в Земельный кодекс РФ (см. федеральный закон №171-фз от 23.06.2014 года), регулирующий образование и предоставление земельных участков, находящихся в публичной собственности. Теперь в большинстве случаев земельный участок, который находится в публичной собственности, не может быть предоставлен в аренду или на праве собственности, пока не будет утверждена документация по планировке территории, из которой станет понятно, что и в каком объеме может быть построено на каждом конкретном участке. То есть мероприятия по градостроительному планированию теперь предшествуют оформлению прав на землю. Раньше участники рынка получали права на земельные участки и только потом начинали процесс градостроительное планирования, то есть выясняли, что именно и в каком объеме они вправе строить на своих участках. Уточнена процедура предоставления земельных участков как на торгах, так и без проведения торгов. Предусмотрены случаи законного использования земли без предоставления на том или  ином праве и без оформления сервитутов.

Новые правила об изъятии земельных участков для публичных нужд

С апреля 2015 года вступили в силу поправки в Земельный кодекс РФ (см. федеральный закон от 31.12.2014 № 499-фз), регулирующие изъятие земельных участков для публичных нужд, например, для строительства дорога и прокладки инженерных сетей. Процедура изъятия ускоряется и упрощается. Если ранее необходимо было ждать один год до изъятия, то теперь это вопрос может быть юридически разрешен в течение нескольких месяцев. Оценку рыночной стоимости изымаемых участков осуществляют независимые оценщики, нанимаемые органами власти. Если собственник не знает о процедуре изъятия, но ему направлено уведомление, а также проект соглашения об изъятии, то теперь необоснованный отказ или неправомерное уклонение собственника от исполнения процедуры изъятия расценивается как его вина. В случае несогласия с оценкой изымаемого актива собственник вправе оспаривать его в суде. Интересной новеллой является правило о том, что изъятые у одних частных лиц земельные участки могут быть впоследствии предоставлены государством в пользу других частных лиц на праве аренды или на ином праве. Новые правила фактически позволяют в принудительном порядке перераспределять земельные участки между участниками рынка недвижимости при посредничестве государства. Заявлено, что это сделано, прежде всего, для целей развития инфраструктуры, упрощения и ускорения процесса строительства новых дорог и сетей на ранее приватизированных территориях, собственники которых отказываются предоставлять свои участки застройщикам для этих целей, что сильно осложняет процесс их строительного развития.

Новые правила страхования ответственности застройщиков

С октября 2015 года в федеральный закон № 214-фз от 30.12.2004 г. (долевые инвестиции в новостройки) введены новые более жесткие требования (см .федеральный закона № 236-фз от 13.07.2015 г.) к порядку страхования ответственности застройщиков. В частности, теперь страхование ответственности могут осуществлять только те страховые организации, которые признаны со стороны ЦБ РФ добросовестными и соответствующими установленным требованиям. Продажи квартир в новостройках у многих застройщиков на некоторое время фактически оказались парализованы, так как было временно приостановлено страхование ответственности застройщиков по их договорам с инвесторами, без которого Росреестр отказывался регистрировать новые сделки. Несмотря на предложения со стороны предпринимательского сообщества о введении моратория на новые правила страхования, они сохраняют свою силу. Деловая активность снижается в результате таких изменений еще более, равно как и ухудшается инвестиционный климат. В наиболее сложной ситуации оказались компании, которые находятся в процессе строительства и реализации проектов. Государство с одной стороны декларирует защиту долевых инвестиций, с другой стороны вольно или невольно своими нововведениями способствует затягиванию строительства, ухудшению финансового положения застройщиков. Подобная политика может быть связана с переделом строительного рынка. Расчет, видимо в том, что малые и средние строительные компании будут вынуждены под юридическим давлением со стороны государства и в условиях снижения платежеспособного спроса покинуть рынок и останутся только самые крупные строительные компании, которые, видимо, с точки зрения государства будут более надежны для долевых инвесторов. Вместе с тем, ситуация с компанией «Су-155» показывает, что большие масштабы бизнеса не могут сами по себе гарантировать долевым инвесторам 100% защиты их капитальных вложений. Кроме того, снижение конкуренции обычно влечет более низкое качество строительных продуктов и сужение ассортимента. Более вескими и реальными гарантиями для защиты капитальных вложений долевых инвесторов являются не масштаб бизнеса застройщика, а такие факторы как простота и эффективность юридического регулирования его работы, в том числе, ограничение возможностей неправомерного административного давления на предпринимателей, эффективное ведение бизнеса застройщиком, его деловая репутация и портфолио прежних реализованных проектов, наличие профессиональной команды квалифицированных специалистов в сфере строительного бизнеса, а также доступ к недорогим источникам финансирования строительства.

Новые ограничения права застройщика на продажи квартир долевым инвесторам

В настоящее время в Правительстве РФ прорабатывается вопрос о внесении очередных изменений и дополнений в федеральный закон № 214-ФЗ от 30.12.2004 года (долевые инвестиции в новостройки), направленные на ограничение прав застройщиков на продажу квартир долевым инвесторам. В частности, предлагается лишать застройщиков права продавать квартиры в новостройках в том случае, если застройщику предъявлено со стороны контролирующего органа предписание или со стороны налогового органа – налоговая недоимка до их полного урегулирования. Государство, к сожалению, по-видимому, исчерпав механизмы гражданско-правового регулирования делает ставку на применение мер административного воздействия к застройщикам. Обратим внимание, что ранее уже и так были введены в отношении застройщиков штрафы за неправомерное заключение сделок с гражданами с нарушением установленных правил привлечения долевых инвестиций. Размер штрафов установлен в размере от 500 000 до 1 000 000 рублей за каждый случай административного правонарушения. Теперь же предлагается в дополнение к этим административным санкциям давать право властям останавливать продажи квартир застройщиками, что в принципе может крайне негативно влиять на рентабельность инвестиций в строительство и может повлечь задержку реализации строительных проектов и большие убытки для предпринимателей. Очевидно, что реализация подобных законодательных предложений крайне негативно повлияет на рынок новостроек. В таких юридических условиях практически невозможно развивать новые строительные проекты на основе частной инициативы, так как предприниматели вместе с частными долевыми инвесторами будут нести слишком высокие юридические риски, связанные с возможным давлением со стороны государства на частный бизнес. В законопроекте, впрочем, есть ряд вполне разумных новелл. В частности, предлагается увеличить информационную открытость застройщиков, а также установить минимальный размер обязательных активов застройщиков (по аналогии с банками и страховыми компаниями). По разумным требованиям об информационной активности возражений со стороны предпринимательского сообщества, как правило, нет. По размеру собственных средств – этот вопрос находится сейчас в стадии обсуждения, так как уточняется размер обязательных активов. Если поправка будет внесена в закон, застройщикам придется отвлекать часть средств из своего оборота, в том числе, от строительного производства, для того, чтобы юридически фиксировать свое право продавать квартиры в новостройках долевым инвесторам. Далеко не все строительные компании могут себе это позволить, особенно в регионах.

Кроме того, предлагается в качестве альтернативного механизма ввести финансирование строительства через банки путем использования специальных эскроу-счетов, а также установить обязанность долевых инвесторов страховать свой риск за свой счет. Предложение по введению эскроу-счетов пока не поддерживается застройщиками, так как на счетах в банках придется блокировать значительные суммы средств, которые не будут направляться в строительство, а будут фактически составлять активы банка. Строительство же предлагается вести за счет банковских кредитов, которые обходятся значительно дороже застройщикам, чем долевые инвестиции граждан, что повлечет значительное увеличение себестоимости строительства. Пока законопроект обсуждается в рабочем порядке между предпринимательским сообществом и представителями Правительства РФ. Принятие законопроекта ожидается в следующем году.