Как жить с ипотекой в кризис?

Ипотечный продукт, как самый долгосрочный из всех видов кредитования, предполагает, что экономическая среда, в которой существуют участники изменчива и нестабильна - будут как периоды подъемов, так и периоды спадов. Что нужно и чего нельзя делать ипотечным заемщикам в период нестабильности, рассказывают эксперты компании «Метриум Групп».

Каждой семье, особенно имеющей финансовые обязательства, стоит позаботиться, во-первых, о создании финансовой "подушки безопасности". «Появляющиеся свободные средства лучше откладывать на депозит, тем более, что сейчас многие банки предлагают достойные проценты, - говорит Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». - Важно иметь про запас деньги, которые вы сможете направить на погашение кредита в случае Чрезвычайной Ситуации (ЧС), будь то задержки зарплаты или сокращение на работе. Почему не стоит направлять их сразу на досрочное погашение? Потому что при досрочном погашении вы закроете один месяц и уменьшите остаток по кредиту, но это не отменит необходимости платить в срок в полной сумме все следующие месяцы. А если у вас наступит ЧС, средств на погашение кредита в данный момент у вас может не быть».

Во-вторых, досрочное погашение все-таки делать можно суммами в 2-3 ежемесячных платежа, но с особым условием. Обсудите с банком, если это не предусмотрено кредитным договором, что при досрочном погашении будет изменен размер ежемесячного платежа, а не срок кредита. Таким образом, вы снижаете финансовую нагрузку на ваш семейный бюджет. Согласитесь, что даже при небольшом снижении, например, с 56 000 руб. до 50 000 руб., платить в период, когда цены на продукты выросли, все-таки легче.

В-третьих, многие думают "сэкономить" за счет страховки. Неправильным будет отказаться от нее совсем. В кредитных договорах последних лет заложено повышение процентной ставки при отказе от личного страхования в размере от 1 до 6 п.п. в зависимости от банка. В том случае, если ваш тариф по страхованию (например, 1,7%) выше, чем повышающий ставку коэффициент (например, плюс 1 п.п. к ставке по кредиту), отказаться от страхования жизни будет экономически целесообразным. «Что обязательно стоит сделать, так это сравнить тарифы нескольких страховых компаний, аккредитованных банком, и если вы найдете тариф ниже текущего, заключить страховой договор на следующий период с новой компанией, - советует Мария Литинецкая. - Страхование имущества при ипотеке является обязательным условием. Важно помнить, что просрочка оплаты страховки более чем на 30 дней влечет расторжение договора страхования, и это повод для банка потребовать досрочного возврата долга. Поэтому готовьтесь к дате оплаты следующего страхового периода заранее, откладывая средства, например, на целевом депозите, на котором вы сами устанавливает срок хранения и желаемую конечную сумму накоплений».

Теперь рассмотрим варианты решения трудностей при наступлении ЧС. В лучшем положении находятся те заемщики, сокращение которых компании проводят в соответствии с законодательством, то есть предупреждают не менее чем за два месяца и выплачивают не менее трех среднемесячных зарплат. В этом случае как раз есть возможность отложить средства для последующих выплат и начать искать другую работу, минимизируя риск появления просрочек и их размер. Хуже приходится тем, кому просто урезают зарплату или увольняют одним днем, а  "подложить соломку" заранее они так и не успели. Продержаться 1-3 месяца могут помочь друзья или родственники, которые позволят «перехватить» средства до исправления финансового положения. Кто-то использует для этого деньги с кредитной карты, но такой вариант может обернуться еще большими долгами, если не вернуть средства до окончания «грейс-периода», ведь ставки по кредитным картам существенно выше.

«Если ситуация безденежья грозит затянуться на срок больше трех месяцев, советуем не затягивать вопрос и обратиться в банк для выработки дальнейших шагов, - рекомендует Мария Литинецкая. - У многих банков по опыту прошлого кризиса уже есть отработанные варианты реструктуризации кредитов. Самое распространенное предложение в таких случаях – снижение платежа за счет увеличения срока кредитования. Следующим популярным вариантом выхода является отсрочка в погашении основного долга, но этот способ хорош, когда кредит успел «пожить» какое-то время и соотношение "основной долг/проценты" изменилось в пользу основного долга. Впрочем, в интересах кредиторов идти навстречу заемщикам и договариваться об индивидуальных условиях реструктуризации, если стандартные не спасают. Главное чтобы данные меры были эффективны, позволили минимизировать просрочки и связанные с ними штрафы и пени, которые растут как снежный ком».

Чего точно не стоит делать, так это переставать платить и прятаться от банка, надеясь, что про вас забудут. Не забудут! Важно помнить - ни один кредитор не заинтересован в том, чтобы заемщик перестал платить и квартира по суду отошла банку, чего и боится большинство людей. Одним из вариантов выхода может быть реализация ипотечной квартиры, пока ее стоимость превышает размер долга. В случае же совсем крайнего варианта, когда платить по кредиту уже нет ни средств, ни желания сохранить квартиру, с 1 июля 2015 года можно будет воспользоваться процедурой банкротства физического лица. Сумма задолженности при этом должна быть более 500 тысяч рублей. Признание себя банкротом позволит избавиться от ставшего непосильным ипотечного бремени, правда, взять новый кредит через какое-то время такому горе-заемщику уже не получится.

«Готовясь к худшему, стоит оставаться реалистом: пересмотр личного бюджета, оптимизация собственных расходов, создание финансовых резервов и использование этих нехитрых, но проверенных временем советов, позволит пережить очередную экономическую "бурю" с наименьшими потерями», - резюмирует Мария Литинецкая.

«Метриум Групп» - риэлторская и консалтинговая компания, чья деятельность сосредоточена на рынке жилой недвижимости Московского региона, а также Санкт-Петербурга. Входит в пятерку лидеров на первичном рынке жилья по объему продаж. Всего в риэлторском портфеле компании - 5 млн кв.м. проектов. В «Метриум Групп» созданы и используются в работе лучшие среди агентств в Москве инструменты маркетинга: офисы продаж с шоу-румами, программы лояльности, «Фабрика ремонтов».

Кроме этого, деятельность компании отличают два важных стратегических направления работы, по которым не работает ни одна риэлторская и консалтинговая компания в Москве. Первое – организация потоковых продаж через совместные предприятия с застройщиком. На данный момент создано уже три СП с участием «Метриум Групп» и девелопера. Второе – создание ПИФов недвижимости совместно с ведущими банками. Так, «Метриум Групп» выступает стратегическим партнером ЗАО «Сбербанк Управление Активами» (консультант в сфере недвижимости, организация продаж) и инвестором фонда «Сбербанк - Жилая недвижимость», «Сбербанк – Жилая недвижимость 2». Оба фонда созданы с целью инвестирования в новостройки эконом- и комфорт-класса Москвы и Московской области на начальной стадии строительства.

Источник:

www.metrium.ru

Готовые загородные дома: заезжай и живи!

Северо-восток Москвы становится "тихой гаванью" для среднего класса

Традиционно привлекательные окраины - Западный и Юго-Западный округа - стали географическим центром города, через который с каждым годом будет перемещаться все больше людей. Интересные тенденции возникают также в других районах Москвы.

Начало года на московском рынке недвижимости выявило две новых тенденции. Во-первых, банковский кризис на Кипре дал риэлторам надежду на активизацию рынка за счет тех, кто больше не доверяет банковским вкладам и ценным бумагам в качестве средства сохранения своих сбережений. С другой стороны, изменение границ Москвы начало менять и карту престижности районов. Традиционно привлекательные окраины - Западный и Юго-Западный округа - стали географическим центром города, через который с каждым годом будет перемещаться все больше людей. Интересные тенденции возникают также в других районах Москвы.

Квартиру можно пощупать

Случившийся в конце марта банковский кризис на Кипре может оказать существенное влияние на российский и, прежде всего, московский рынок недвижимости. Правда, в среде финансистов бытует мнение, что он никак не повлияет на ситуацию в России, поскольку значительная часть размещенных там средств принадлежит не вкладчикам - физическим лицам, а корпорациям. И необходимы эти деньги, в частности, для расчетов. А значит, они уйдут, со значительной степенью вероятности, в другие офшоры, а не вернутся в нашу страну. И на московском рынке недвижимости эти средства вряд ли появятся.

Однако эксперты в области недвижимости более оптимистично смотрят на проблему. "События на Кипре могут побудить простых россиян, никогда не имевших на островном офшоре никаких счетов, но окончательно разуверившихся в надежности банков (вообще всех, не только кипрских) и опасающихся ухудшения макроэкономической ситуации в России и мире, ослабления рубля и т.п., инвестировать свои сбережения в покупку недвижимости. Просто от греха подальше: в конце концов, банки могут обанкротиться, акции - обесцениться, а квартира - вот она, никуда не денется, можно пощупать", - считает руководитель аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" Олег Репченко.

Согласно результатам исследования, проведенного этим центром, по итогам марта столичный рынок замер в ожидании. "Возможно, российские обыватели, напуганные кипрской историей с банковскими счетами, поспешат вложить свои сбережения в нечто бетонное - недвижимость, как известно, является защитным активом - и это оживит рынок жилья. Но только при условии, что локальные проблемы островного государства не перерастут в полномасштабный кризис", - отмечает Олег Репченко. При этом налицо существенный рост стоимости дорогого жилья.

Данная тема обсуждалась также на проходившей в конце прошлой недели в Гостином дворе выставке "ДомЭкспо", которую посетил заместитель мэра Москвы в правительстве Москвы по вопросам экономической политики Андрей Шаронов. В кулуарах выставки, обсуждая сложившуюся мировую ситуацию, эксперты сходились во мнениях, что кипрский кризис не может не сказаться на динамике спроса и продаж квартир бизнес-класса в Москве.

Новые, престижные...

В то же время аналитики отмечают, что в марте ушли "в минус" два традиционно престижных и дорогих округа: Западный и Юго-Западный.

В марте ушли "в минус" два традиционно престижных и дорогих округа: Западный и Юго-ЗападныйПо оценке компании "Миэль-Недвижимость", в структуре предложения новостроек Москвы сегодня преобладают дома бизнес-класса (40,7% корпусов) и среднего класса (27,9% корпусов). На долю элитных домов приходится 16,4% корпусов. Таунхаусы в черте города составляют около 4,4% общего количества новостроек. "В границах старой Москвы ввод жилья в 2013 году предполагается на уровне 2012 года. Поэтому в течение 2013 года не следует ожидать существенных изменений объема предложения строящегося жилья", - говорится в отчете отдела исследований "Миэль".

Получается, что покупатели, нацеленные на жилье бизнес-класса, а таких большинство, сталкиваются с проблемой ограниченности выбора. При этом на рынке появляются новые инвесторы - те, кто решил вложить средства в недвижимость, а не в депозиты или ценные бумаги, опасаясь последствий кризиса на Кипре. Это подтверждают результаты исследования, проведенного компанией IntermarkSavills, которые говорят о том, что с начала 2013 года на первичном рынке городского жилья бизнес-класса наблюдается заметное оживление. Однако зачастую «вынужденные» покупатели недвижимости весьма ограничены в средствах, ведь они не рассчитывали вкладывать деньги в недвижимость. Они ищут качественные, но относительно недорогие варианты. В результате появляются новые, неожиданные лидеры продаж. В марте Северо-Восточный округ вышел на второе место по росту стоимости квадратного метра жилья. В числе общегородских лидеров - районы Марфино и Свиблово. В последнем, по оценке "Индикаторов рынка недвижимости", индекс доходности жилья составляет 32%, что на 11,7% превышает среднемосковский показатель.

Еще одна причина - изменение потребительских предпочтений. "Северо-Восток постепенно становится той самой "тихой гаванью", куда хочется приехать после работы, какой раньше был Юго-Запад", - считает генеральный директор группы компаний "Промингрупп" Сергей Никонов. По его словам, престижные в недавнем прошлом западное и юго-западное направления из экологически чистых окраин превратились в транзитные, которым предстоит грандиозное строительство. "При этом на Северо-Востоке низкая плотность нового строительства. В результате реконструкции и расширения Ярославского шоссе, а также сокращения количества светофоров транспортная доступность СВАО заметно улучшилась. Кроме того, за счет альтернативных видов общественного транспорта добраться до центра города можно за каких-нибудь 15 минут. Это приводит к тому, что растет спрос на квартиры. В двух наших жилых комплексах - "Искры Радости" и "Мос-Анжелес" - мы с начала года отмечаем рост интереса потенциальных покупателей. Конечно, не в геометрической прогрессии, но он очень четко выражен", - отмечает Сергей Никонов. По его мнению, это связано с тем, что в СВАО уникально сочетаются хорошая экология и развитая инфраструктура - большой выбор школ, детских садов, больниц, магазинов, торговых центров и рынков в пешей доступности. А оба жилых комплекса, которые строит компания, находятся не только вблизи парков, но и в шаговой доступности от самой большой зеленой зоны Москвы - Лосиного острова.

Перспективы

По мнению ряда экспертов, эффект от замораживания средств на счетах россиян на «надежном» Западе будет, в первую очередь, психологическим. И может сказаться на продажах недвижимости в Московском регионе. В первую очередь это относится к квартирам среднего и бизнес-класса. В то же время остающийся на прежнем уровне объем строительства может привести к росту цен. По оценкам аналитиков группы компаний "Промингрупп", к лету темпы роста стоимости квартир в одном только СВАО будут превышать прошлогодние показатели на 20-40%. При этом покупателей интересует традиционный набор достоинств: хорошая экология, развитая инфраструктура, транспортная доступность и качественно построенное жилье. Вне зависимости от того, планируют они в квартире жить или приобретают ее с целью инвестиций. Вот только географические предпочтения постепенно начинают меняться.

Автор: Инна Додина

Источник:

РБК-Недвижимость

Новостройки Новой Москвы дорожают благодаря пополнению объемов в «старых» проектах

Во II квартале 2014 г. число новостроек в Новой Москве снизилось по сравнению с I кварталом почти на 12%: 119 против 135 домов соответственно. Однако количество квартир и объем площадей в продаже, напротив, увеличились. По итогам первого полугодия в Новой Москве, предлагалось на продажу 5385 квартир общей площадью 338 700 кв. м, что на 12,6% больше, чем в I квартале. На 8,5% выросла и средняя цена метра: с 91 500 до 99 300 руб., что подтверждают результаты «Исследования рынка новостроек Новой Москвы за первое полугодие 2014 г.».

Причины роста объемов предложения

Согласно данным «ИРН-Консалтинг», во II квартале 2014 г. в Новой Москве было распродано и временно снято с продаж 39 новостроек. Количество объектов, поступивших на продажу за это время, составило 23. Отсюда и сокращение числа новостроек.

Но объем площадей квартир в домах, которые вышли на рынок во II квартале, оказался существенно больше, чем в распроданных объектах: 101 300 кв. м против 44 800 кв. м соответственно. На фоне сокращения объемов предложения на 18 500 кв. м в давно реализуемых новостройках это и дало прирост общей площади квартир в продаже на 12,6%.

Населенные пункты Новой Москвы с максимальным объемом предложения новостроек, кв. м (II квартал 2014 г.)

По данным «ИРН-Консалтинг»

Проекты, способствовавшие росту объемов предложения…

Во II квартале 2014 г. на рынке многоэтажных новостроек Новой Москвы появился только один новый проект – ЖК «Рассказово», расположенный в деревне Рассказовка вблизи района Переделкино. В первую очередь, ему и еще двум жилым комплексам, где на продажу вышли новые корпуса, – «Переделкино Ближнее» и «Бунинский» – обязана Новая Москва приростом объемов предложения. По данным «ИРН-Консалтинг», в общей сложности здесь стало предлагаться на 78 000 кв. м жилья больше, чем в I квартале.

ЖК «Рассказово» возводится девелопером Sezar Group в 7 км от МКАД на территории Ульяновского лесопарка. На участке 34 га планируется построить девять монолитных многосекционных девятиэтажных зданий с вентилируемыми фасадами. В рамках первой очереди будут возведены два дома на 1203 квартиры общей площадью 64 380 кв. м. Во II квартале 2014 г. на этапе разработки котлована 1-3-комнатные квартиры от 37,5 до 97,4 кв. м предлагались за 3,7-8,8 млн руб. или по 90 000-106 145 руб. за метр. Ввод корпусов в эксплуатацию ожидается в III квартале 2017 г.

Город-парк «Переделкино Ближнее» расположен в 8 км от МКАД в Новомосковском административном округе рядом с районом Переделкино. Реализацией проекта занимается компания «Абсолют Недвижимость». В рамках всего комплекса планируется возвести 87 домов от 4 до 25 этажей. Во II квартале 2014 г. на реализацию поступили два монолитных корпуса в 22-24 этажа, рассчитанные на 775 квартир площадью 45 305 кв. м, и один 17-этажный дом серии П-44Т на 384 квартиры общей площадью 22 332 кв. м. Стоимость 1-3-комнатных квартир в монолитных корпусах составляла 5,0-9,4 млн руб. за 40,4-85,1 кв. м или по 102 000 – 129 315 руб. за «квадрат». А в доме типовой серии можно было приобрести 1-3-комнатные квартиры площадью 37,2-84,2 кв. м за 4,7-8,8 млн руб. (101 660 -126 925 руб. за метр). Все корпуса находились в активной стадии строительства, их ввод в эксплуатацию планируется в 2014 – 2015 гг.

ЖК «Бунинский» от компании «ПИК» расположен в Новомосковском административном округе в 6 км от МКАД рядом с районом Южное Бутово. Проектом предусмотрено возведение около 1 млн кв. м жилья на территории 128 га. Во II квартале 2014 г. на продажу впервые вышел уже готовый корпус 15. Это 5-секционный дом серии П-3МК «Флагман» в 17 этажей. Стоимость 1-3-комнатных квартир 43,3-95,4 кв. м варьировалась от 6,1 млн до 11,6 млн руб. или 118 000-140 000 руб. за «квадрат». Но основное пополнение объемов предложения в этом комплексе произошло благодаря новым партиям квартир в давно реализуемых корпусах.

Из новых домов, которые впервые вышли на продажу во II квартале 2014 г., следует также назвать корпус 11 в жилом комплексе «Прима-Парк» от ГК «КОРТРОС» в Щербинке. Это 12-секционный монолитно-кирпичный дом в 15-19 этажей, рассчитанный на 1198 квартир общей площадью 56 570 кв. м. Приобрести 1-3-комнатные квартиры от 27,9 до 78,5 кв. м на этапе строительства «нулевого» цикла можно было по 70 695-87 220 руб. за метр или за 2,4-5,7 млн руб. за квартиру. Завершение строительства этого корпуса ожидается в конце 2015 г. Всего проектом предусмотрено восемь домов переменной этажности.

Количество новостроек и квартир в продаже в топ населенных пунктах Новой Москвы (II квартал 2014 г.)

По данным «ИРН-Консалтинг»

…и росту цен

«Во II квартале 2014 г. Новая Москва оказалась единственным сегментом рынка многоэтажных новостроек Московского региона, который продемонстрировал существенный рост цен (на 8,5%). За этот же период средняя стоимость метра в Подмосковье повысилась всего на 1,9%, а в столичных районах от ТТК до МКАД – скорректировалась вниз на 4,8%, – отмечает Татьяна Калюжнова, руководитель «ИРН-Консалтинг». – Повышение среднего уровня цен произошло благодаря выходу на продажу больших объемов квартир в наиболее дорогих проектах Новой Москвы – «Переделкино Ближнее» и «Бунинский». Высокая стоимость жилья в этих комплексах объясняется их удачным расположением – вблизи развитых и благоустроенных районов Старой Москвы Переделкино и Южное Бутово, а также высокой степенью готовности корпусов, где появились новые объемы квартир».

Средняя стоимость 1 кв. м и средняя площадь квартир на рынке новостроек в топ населенных пунктах Новой Москвы (II квартал 2014 г.)

По данным «ИРН-Консалтинг»

Среди населенных пунктов Новой Москвы, где во II квартале специалистами «ИРН-Консалтинг» был зафиксирован существенный рост цен, можно назвать деревню Говорово вблизи района Солнцево, а также города Московский и Троицк.

По данным «Исследования рынка новостроек Новой Москвы за первое полугодие 2014 г.», во II квартале средняя стоимость метра в деревне Говорово выросла на 14,3%: со 110 100 до 125 900 руб. Это связано с повышением цен в ЖК «Татьянин Парк» – единственном проекте на рынке новостроек в данном населенном пункте. В I квартале диапазон цен в этом жилом комплексе составлял 94 850-130 850 руб. за «квадрат», а во II квартале – 112 830-143 480 руб. за метр.

В городе Московский локомотивом роста цен на рынке новостроек стал «Город-парк Первый Московский», где на продажу вышел новый объем небольших по площади квартир с высокой стоимостью метра. В результате во II квартале 2014 г. «квадрат» первичного жилья в городе в среднем подорожал на 7,7%: с 89 900 до 96 800 руб.

Аналогичный прирост цен по сравнению с предыдущим кварталом характерен для Троицка: в среднем 92 500 против 85 900 руб. за «квадрат», или на 7,7%. Он обусловлен подорожанием метра жилья в ЖК «Солнечный»: с 83 900-88 100 руб. в I квартале до 86 600-95 600 руб. во II квартале. Это четыре готовых дома, и других новостроек, где можно было купить квартиру, в первом полугодии в городе не было.

Средняя стоимость квартир на рынке новостроек в топ населенных пунктах Новой Москвы, млн руб. II квартал 2014 г.

По данным «ИРН-Консалтинг»

Более детальная информация обо всех новостройках Новой Москвы, предлагавшихся на продажу во II квартале, их свойствах и уровне цен, а также срез аналитической информации по этому сегменту представлен в «Исследовании рынка новостроек Новой Москвы за первое полугодие 2014 г.», завершенном специалистами «ИРН-Консалтинг» в августе 2014 г.

Источник:

http://www.irn.ru

Покупка квартиры: ближе к природе (Санкт-Петербург)

Собственный загородный дом – это, конечно, прекрасно. Но постоянное проживание вдалеке от мегаполиса – большая нагрузка на всю семью. Не лучше ли пойти по другому пути: найти в зеленом районе Петербурга или пригороде комфортную квартиру?

Многие из тех, кто меняет квартиру на загородный коттедж или таунхаус на природе, зачастую даже не догадываются, с какими сложностями им придется столкнуться. Чтобы жить за городом постоянно, надо иметь минимум два автомобиля на семью, а лучше еще и резервный, если вдруг «железного коня» придется отдать в ремонт.

Заботы, заботы...

Коттедж для круглогодичного проживания требует постоянно внимания домовладельца. В многоэтажке за исправной работой инженерных сетей следят специальные службы. Тут – все придется делать самому. Следить за тысячью мелочей, из которых складывается безупречное функционирование индивидуального дома. В конце концов, поддерживать в порядке участок – зимой очищать от снега, летом заниматься растениями. Для людей, вышедших на пенсию, все это, вероятно, одно удовольствие, но для работающих членов семьи такие дополнительные нагрузки могут стать критическими.

Не будем также забывать про слабо развитую в Ленобласти социальную инфраструктуру. Да, рядом со строящимися коттеджными поселками, как правило, можно найти школу или медпункт – где-нибудь в ближайшей деревне. Только вот большой вопрос, захотите ли вы, чтобы ваши дети получали образование «местного» качества, да и лечиться у деревенского врача не всегда разумно. Практика показывает, что большинство покупателей недвижимости в коттеджных поселках продолжают возить своих детей в петербургские школы, а если случится заболеть, отправляются в какую-нибудь современную городскую клинику. Вот так и проходит вся жизнь – в разъездах…

В общем, постоянное проживание в коттедже – вариант, скажем так, на любителя. Но есть и альтернатива – покупка квартиры в пригороде, либо в «зеленой» части Петербурга.

Могло быть все иначе

Итак, первый из возможных вариантов – покупка комфортной квартиры в самом Петербурге. Любопытно, что в 90-х годах прошлого века администрация города планировала сделать целый ряд районов настоящими оазисами комфортного малоэтажного жилья. В 1994 году было подписано Постановление Правительства Санкт-Петербурга «О комплексной схеме размещения зон малоэтажного строительства…». Под эти цели предполагалось выделить 2,7 тыс. га земли практически во всех районах Петербурга, но больше всего – в Зеленогорске, Сестрорецком районе (позднее оба вошли в состав Курортного района), Пушкинском, Приморском, Красносельском. Если бы развитие города пошло по этому пути, многие кварталы нашего города напоминали бы сейчас европейские или скандинавские пригороды… Но, к сожалению, позднее власти охладели к этой идее. Ставка была сделана на высокоплотную застройку многоэтажными домами.

Впрочем, утверждать, что в Петербурге не осталось мест для комфортного проживания, было бы неправильно. Так, многие петербуржцы, мечтающие о квартире в тихом спокойном месте, поближе к природе, но при этом со всей необходимой инфраструктурой, выбирают себе жилье в городе Пушкине.

Пушкин ценит комфорт

Хотя Пушкин часто называют пригородом, на самом деле, административно он относится к Петербургу, входит в черту города. Но свой пригородный статус он получил в народе не зря. Дело в том, что дома, преимущественно малоэтажные, здесь мирно соседствуют с многочисленными парками и скверами.

Покупка квартиры на вторичном рынке Пушкина доступна немногим, жилье традиционно достаточно дорогое. Но в строящихся проектах по ценам оно вполне сопоставимо с жильем в других – густонаселенных – районах Петербурга, а по качеству заметно выигрывает.

Так, с сентября 2009 года в Пушкинском районе Петербурга на участке, ограниченном Промышленной улицей Пушкина, Колпинским и Московским шоссе ГК «Балтрос» возводит новый жилой район «Славянка». Этот масштабный проект включает в себя восемь кварталов, спроектированных таким образом, чтобы обеспечить максимальный комфорт для проживающих. Дома здесь средней этажности, они не прилеплены друг к другу как во многих других проектах, а располагаются на достаточном расстоянии.

На сегодняшний день в «Славянке» построено и заселено уже пять кварталов (примерно 1 млн кв. м жилья). Ведется строительство 4-й очереди на 500 тыс. кв. м. Из объектов социальной инфраструктуры на данный момент уже действуют школа и три детских сада. Завершается строительство торгового комплекса. Проведено полное благоустройства кварталов: построены парковки, детские площадки, теннисные корты, выполнено озеленение и т. д.

Инвестиционно-строительный холдинг «Петротрест» возводит малоэтажный комплекс «Трио» недалеко от Петербургского шоссе, ведущего из Петербурга в Пушкин. Здесь отлично развита транспортная инфраструктура (есть выезды на Пулковское, Киевское, Московское шоссе и КАД), много объектов социального назначения. До дворцово-парковых ансамблей Царского Села тоже рукой подать. Сдать объект планируется летом следующего года. Хотя жилой комплекс, бесспорно, относится к комфорт-классу, цены заявлены на достаточно низком для данной локации уровне (мы здесь специально не приводим конкретных цифр, поскольку стоимость зависит от метража, расположения будущей квартиры и, кроме того, может со временем меняться; советуем уточнять информацию по ценам непосредственно у застройщиков).

В ближайшие годы компания «УК “СТАРТ Девелопмент”» собирается построить город-спутник «Южный» на территории Пушкинского района по две стороны трассы М20 (Киевское шоссе). Общая площадь застройки – более 2 тыс. га – это 4,3 млн кв. м жилья (проект рассчитан на 19 лет). Согласно планам девелопера, это будет проект, отвечающий всем современным требованиям к комфорту проживания. Хотя, конечно, на строительство в рамках «Южного» большого объема малоэтажки рассчитывать не приходится. Судя по всему, это будут все-таки высотные дома.

Живописный Выборгский

Разумеется, комфортное малоэтажное жилье строится не только в Пушкине. Достаточно интересным направлением является также Выборгский район Петербурга (не путать с одноименным районом Ленинградской области).

Выборгский район расположен на севере Петербурга. В нем есть целый ряд рекреационных зон – вокруг Суздальских озер, в Парголово. Именно здесь в основном и сосредоточены немногочисленные девелоперские проекты. В основном жилье тут достаточно дорогое, но даже не из-за высокой стоимости квадратного метра (она как раз вполне приемлема), а из-за внушительной площади предлагаемого жилья. Так, в этой локации таунхаусы имеют площади, как правило, свыше 230 кв. м. Однако если рассматривать сегмент квартир в малоэтажных домах, то можно найти очень интересные комфортные варианты средних площадей по ценам, сравнимым с квартирами в густонасленных новостройках.

Так, в микрорайоне Шувалово-Озерки Выборгского района ЗАО «Группа Прайм» развивает свой мультиформатный проект «Новая Скандинавия», где есть как просторные таунхаусы, так и квартиры в домах средней этажности площадью от 43 кв. м. Комплекс достаточно красивый, это фактически загородное жилье (по формату и уровню комфорта), но находящееся в развитой части Петербурга, со всей необходимой инфраструктурой.

Пограничное строительство

В последние годы активное развитие получил формат проектов комплексного освоения территорий. Они развиваются в основном на примыкающих к городу землях Ленинградской области. Но есть крупные жилые комплексы и на территории самого Петербурга. Например, уже упоминавшегося Выборгского района.

Речь, безусловно, идет о проекте «Северная долина» в поселке Парголово от компании «Главстрой СПб» (на выезде из города по проспекту Энгельса, перед Кольцевой). Покупка квартиры тут доступна многим, цены невысоки, но, к сожалению, нет той самой комфортной среды. Все дома очень высокие, застройка высокоплотная. Чувствуется недостаток объектов инфраструктуры.

Впрочем, те, кому по душе Северное направление, могут отъехать чуть дальше, в Ленобласть, – и найти там квартиры в малоэтажных комплексах вполне себе европейского формата. Например, всего в 7 км от КАД в деревне Мистолово Всеволожского района реализуются два малоэтажных проекта комфорт-класса с достаточно низкими ценами. Это Mistola Hills от компании «Северный город» и малоэтажный комплекс «Близкое» от компании «ПетроСтиль».

Можно также рассмотреть варианты покупки таунхауса в деревне Вартемяги – это примерно 12 км от КАД – расстояние, вполне подходящее для постоянной жизни за городом. По стоимости здешние таунхаусы вполне сопоставимы с двух-трехкомнатными квартирами в обычных новостройках.

Вообще, Всеволожский район – один из самых активно застраиваемых на сегодняшний день. «В настоящее время в продаже находятся квартиры в более чем 50 объектах нового строительства (многоэтажного) на территории Всеволожского района, с учетом очередей. Наиболее активно застраиваются территории Мурино-Девяткино и Кудрово», – рассказывает Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость». По ее словам, в зоне Мурино-Девяткино сейчас предлагаются квартиры в более чем 35 объектах (включая очереди строительства). Особенность муринской застройки заключается в том, что существенная часть объектов находятся на низкой стадии готовности, потому что не так давно вышли на рынок.

Идем на восток

Среди многоэтажных проектов, развивающихся на границе Петербурга и области, особого внимания заслуживают ЖК «Новый Оккервиль» компании «Отделстрой» и ЖК «Капитал» от «Строительного треста» (эти два проекта объединены в единый микрорайон). Хотя они являются многоэтажными, уровень комфорта достаточно высок. Отчасти уже создана, отчасти еще строится социальная инфраструктура. Прямо через дорогу от жилых комплексов расположен благоустроенный лесопарк Оккервиль, с озером, пешеходными дорожками и даже велотреком.

Проекты «Новый Оккервиль» и «Капитал» также относятся к Всеволожскому району, но к его Восточной, а не Северной части.

Чуть дальше от границы с Петербургом реализуется проект «Семь столиц» от Setl Group. Его окружение не столь живописно, зато рядом располагается торговый комплекс «МЕГА-Дыбенко». Еще один плюс проекта – небольшая высота зданий, всего восемь-девять этажей, и относительная разреженность застройки.

В целом следует признать, что – несмотря на некоторую бессистемность застройки земель в Северной столице и ее пригородах – на рынке представлено достаточное количество качественных проектов, квартиры в которых по степени комфорта практически не уступают загородному жилью.

Автор: Алексей Резенков.

Фото: А. Александронок

Источник:

БН.ру

Ремонт Калужского шоссе приведет к спекуляциям жильем в Новой москве

Работы по расширению Калужского шоссе планируется начать летом текущего года, сообщают столичные СМИ со ссылкой на заявление заместителя мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Марата Хуснуллина. "Мы планируем до конца весны провести все конкурсные процедуры и летом приступить к реконструкции", - говорит городской чиновник. По его словам, ремонтные работы будут проходить на участке трассы от МКАД до Троицка.

Напомним, реконструкцию Калужского шоссе, являющегося основной магистралью присоединенных территорий Москвы, планируется завершить к 2016 году. Для расширения дороги найдено техническое решение, позволяющее избежать сноса застройки, вплотную примыкающей к магистрали: населенные пункты будет огибать дорога-дублер.

Реконструкция шоссе отразится и на ценах на жилье в Новой Москве. Особенно это касается сегмента новостроек. "В целом можно прогнозировать некий рост на новостройки в Новой Москве по Калужскому шоссе на 10-15%, - говорит руководитель департамента консалтинга и аналитики компании "Бест-Новострой" Сергей Лобжанидзе, - но только, после того, как завершится реконструкция магистрали и дома будут сданы в эксплуатацию. При этом, скорее, это будет эмоциональный рост спекулятивного характера. Без продаж этот рост через 2-3 месяца сойдет на нет". Сейчас из-за реконструкции ценовая ситуация может только ухудшиться, считает эксперт: "Как было с Новой Ригой", - напоминает он. Отметим, что росту цен на недвижимость после реконструкции подмосковных магистралей, как правило, предшествует снижение спроса на время ремонтных работ и, соответственно, падение цен. Так, например, многие эксперты рынка недвижимости прогнозировали падении цен до 20% на загородное жилье по Новорижскому шоссе в связи с реконструкцией трассы "Балтия", работы на которой также продлятся до 2015 года. Однако, после окончания дорожных работ, те же эксперты прогнозируют, что коттеджи по Новой Риге подорожают на 20-25% по отношению к текущим ценам, что сделает шоссе дороже Рублевки".

Тем не менее, столичные риэлторы уже назвали локации Новой Москвы, жилье в которых однозначно вырастет в цене из-за реконструкции Калужского шоссе. Так, одним из районов, на рынке недвижимости которого положительно скажется реконструкция, является пос. Коммунарка - самый застраиваемый населенный пункт новой Москвы. Здесь реализуется сразу 6 проектов, среди которых такие масштабные комплексы как "Квартал А101", "Москва А101", "Коммунарка" и "Эдальго Garden Park". Средняя цена квадратного метра квартиры в новостройках Коммунарки, по данным "Метриум Групп", составляет порядка 91 тыс. руб., а минимальный бюджет покупки квартиры – 3,3 млн руб. за 34,1 кв.м в одном из корпусов строящихся ЖК. Главным преимуществом Коммунарки является высокая транспортная доступность. Всего в 4 км по Калужскому шоссе пролегает МКАД, близко и до станции метро "Теплый Стан" (15 мин на общественном транспорте). Кроме того, ранее сообщалось, что Коммунарка получит собственную станцию метро в 2019 году, а совсем недавно московские власти заявили, что рассматривают вариант ускорения строительства этой ветки и ввода ее уже в 2017 году. После завершения всех работ по улучшению транспортной доступности на Калужском шоссе, Коммунарка окажется практически спальным районом Москвы, а цены на местном рынке значительно вырастут, утверждают риэлторы.

Еще одной локаций, где из-за реконструкции шоссе недвижимость вырастет в цене, является пос. Ватутинки. Здесь возводятся два крупных комплекса: "Андерсен" и "Новые Ватутинки". Средние цены на квартиры в локальных новостройках находятся на уровне 83 800 руб. за 1 кв.м. Минимальная стоимость квартиры составляет 2,5 млн руб. за 35,5 кв. м. Реконструкция Калужского шоссе должна улучшить транспортную доступность Ватутинок - после ее проведения до Москвы можно будет добраться за 10-15 минут. А во-вторых, сама территория поселения активно застраивается – после Коммунарки это самый развивающийся населенный пункт на сегодняшний день (все близлежащие земли уже либо застраиваются, либо будут застроены в скором будущем). "Соответственно, в среднесрочной перспективе Ватутинки преобразятся и станут современным комфортным поселением с богатой инфраструктурой. К тому же на данный момент здесь можно купить квартиру за относительно небольшие деньги, - комментируют риэлторы из "Метриум Групп". - Но уже через пару лет Ватутинки приобретут совершенно другой облик, и цены на жилье поднимутся на новый уровень".

Реконструкция Калужского шоссе в любом случае благоприятно повлияет и на развитие Троицка, где цена квадратного метра квартиры на первичном рынке в среднем составляет 76 тыс. руб. Местные новостройки представлены тремя мало- и среднеэтажными комплексами "Заречье", "Изумрудный" и "Солнечный". Минимальная стоимость «однушки» в новостройках Троицка - 2,7 млн руб. за 31,2 кв. м..

Троицк - самый крупный из рассматриваемых населенных пунктов, его население превышает 42 тыс. человек.  Пока похвастаться хорошей транспортной доступностью город вряд ли может. Он расположен в 20 км от МКАД и не связан с Москвой железной дорогой. Таким образом, относительно всех предыдущих населенных пунктов рейтинга Троицк наиболее удаленный. Во многом именно поэтому пока основной интерес застройщиков сконцентирован вокруг вышеназванных городов.

Источник:

РБК-Недвижимость

Объем предложения малоэтажного жилья в Новой Москве сокращается

Аналитики «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» подводят итоги I квартала 2017 года для рынка малоэтажных ЖК Новой Москвы. По итогам первых трех месяцев 2017 года на долю малоэтажного сегмента приходится не более 9% предложения в Новой Москве. В сравнении с результатами предыдущего IV квартала 2016 года доля малоэтажных ЖК в общей структуре предложения сократилась на 2% (с 11,3% до 9,3%). Основной объем предложения представлен многоэтажными жилыми комплексами: на их долю приходится  более 440 тыс. кв. м, что составляет фактически 74,7% от общего объема предложения. Среднеэтажные жилые комплексы формируют 16% предложения в сегменте (94,5 тыс. кв. м)

По мнению экспертов, данная тенденция вызвана как значительным ростом объемов предложения многоэтажных ЖК в локации, так и резким снижением объема предложения в малоэтажном сегменте. «С начала 2017 года уже вышли несколько корпусов в многоэтажных проектах «Испанские кварталы» и «Бунинские луга», а на рынке малоэтажного жилья не появилось нового предложения, кроме новой очереди ЖК «Остров Эрин» на Калужском шоссе», – отмечает управляющий партнер компании «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» Владимир Яхонтов.

Таким образом, к началу II квартала 2017 года общий объем рынка малоэтажного жилья Новой Москвы составляет 54 700 кв. м и в сравнении с показателем конца 2016 года сократился на 2 400 кв. м (4,2%). Всего на первичном рынке малоэтажного жилья в Новой Москве реализуется 9 комплексов. Однако успешны далеко не все из них: «Сейчас активные продажи происходят не более чем в 4-5 ЖК из девяти экспонируемых. Для сравнения в конце 2016 года активно продаваемых ЖК было более 10, то есть количество интересных потребителям жилых комплексов снизилось фактически в два раза. Основными причинами этого становятся отсутствие новых проектов на рынке малоэтажных ЖК, завершение продаж в уже построенных проектах, а также низкий темп продаж в сданных ЖК ввиду малых остатков квартир в предложении», – рассказал Яхонтов.

В сравнении с результатами IV квартала 2016 года произошло также перераспределение объемов предложения между округами. Так, на Новомосковский АО в I квартале 2017 пришлось 19,8%, в то время как в конце 2016 года его доля составляла 57%. Объем предложения в Троицком АО составляет 80,2% и увеличился в два раза в сравнении с показателями конца 2016 года. Одной из причин перераспределения предложения между округами стало фактическое снятие с продажи ЖК «Марьино Град» в Новомосковском АО. Таким образом, из-за малой общей емкости рынка малоэтажных ЖК Новой Москвы, приостановка продажи даже одного проекта сильно влияет на общую структуру рынка.

«Интересно, что на весь первичный рынок Новой Москвы с учетом квартир в многоэтажных и малоэтажных ЖК сейчас приходится около 32% всего спроса на жилье в Москве. Это достаточно высокий показатель, учитывая, что в границах «старой» Москвы сейчас строится около 2,5 млн кв. м нового жилья, а на присоединенных территориях – всего 590 000 кв. м» – отмечает генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина.

Столь высокая доля Новой Москвы в общей структуре спроса говорит о достаточной степени привлекательности присоединенных территорий в глазах покупателей. Основная причина их интереса – меньшая стоимость квадратного метра и, соответственно, снижение бюджета покупки (средневзвешенная цена в НАО, к примеру, на 25,7% ниже, чем в ЮВАО). Наличие московской прописки и активное развитие транспортной инфраструктуры также благоприятно влияют на показатели спроса.

«Высокий уровень спроса позволяет говорить о том, что предложение в малоэтажных ЖК и дальше будет иметь тренд к сокращению при отсутствии новых проектов, однако это справедливо лишь для ликвидных ЖК, которые являются лидерами продаж сегодня: это, в частности, ЖК «Остров Эрин», «Борисоглебское 1 и 2» и «Андерсен» – отмечает Яхонтов.

По мнению экспертов, в целом рынок малоэтажных ЖК Новой Москвы не столь развит и привлекателен в сравнении с аналогичным сегментом МО. Рынок Московской области более разнообразен во всех отношениях, начиная от общего количества малоэтажных ЖК и ценовой политики застройщиков и заканчивая направлением расположения ЖК, удаленностью от МКАД и конкретными характеристиками проектов.

«По этой причине в ближайшее время ожидать кардинального увеличения объемов предложения на рынке малоэтажных ЖК на территории Новой Москвы не стоит. В краткосрочной перспективе рынок присоединенных территорий в основной массе останется многоэтажным, особенно в НАО. Основные перспективы развития малоэтажного жилья сейчас, однако, есть в ТАО: этот округ расположен дальше от МКАД, обладает низкой плотностью застройки и подходит для малоэтажного строительства как по локационным, так и по качественным экологическим характеристикам» – заключает Шаталина.

Компания «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» вышла на рынок в 1997 году. В 2005 году компания «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» была преобразована в одну из самостоятельных бизнес-единиц группы компаний «МИЭЛЬ». «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» специализируется на продаже коттеджей, домов и земельных участков по всем подмосковным направлениям, осуществляет полный комплекс услуг и мероприятий по продвижению загородных новостроек и объектов регулярного рынка. Компания оказывает услуги как физическим, так и юридическим лицам, покупателям и продавцам, застройщикам и инвесторам – всем тем, кому необходима квалифицированная помощь по вопросам операций с загородной недвижимостью. В риэлтерском портфеле компании находится более 100 поселков. В 2000 году Компания первой вышла на рынок Подмосковья с проектами строительства таунхаусов. Деятельность компании «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» отмечена многочисленными профессиональными премиями и наградами.

ГК «МИЭЛЬ»

— одна из самых крупных и опытных сетевых компаний российского рынка недвижимости. Основанная в 1990 году, сегодня ГК «МИЭЛЬ» объединяет порядка 110 офисов на территории РФ и за рубежом.

Группа компаний «МИЭЛЬ»

оказывает полный комплекс риэлторских услуг: покупка и продажа квартир на первичном и вторичном (регулярном) рынке, продажа загородной недвижимости, продажа коммерческой недвижимости, аренда городской, загородной и коммерческой недвижимости, операции с элитным жильем и с недвижимостью за рубежом. Также в рамках группы развивается инвестиционно-девелоперское направление деятельности.

Общий портфель проектов «МИЭЛЬ» составляет около 2 млн кв. м. Среди крупнейших проектов, в которых группа компаний принимала активное участие, — ЖК «Гранд Паркъ», «Приват-Сквер», «Академический», «Фьюжн Парк», микрорайоны «Волжский», «Юбилейный», «Красная горка» и другие.