Новое метро Петербурга: темпы и сроки

Комитет по развитию транспортной инфраструктуры скорректировал сроки ввода новых станций метро. До 2018 года в Петербурге должно быть открыто семь новых станций.

Для выполнения поставленных задач, по словам председателя Комитета по развитию транспортной инфраструктуры (КРТИ) Дмитрия Буренина, потребуется удвоение финансирования строительства объектов метрополитена в период 2014-2018 годов. В проекте бюджета будущего года необходимые средства предусмотрены.

Привязка к стадиону

По плану развития Санкт-Петербургского метрополитена к 2018 году планируется построить станции «Новокрестовская», «Улица Савушкина», «Театральная», «Большой проспект» (на Васильевском острове), возвести вестибюль уже действующей станции «Спасская». В этот же срок КРТИ также предполагает продлить Фрунзенскую линию. Новый отрезок включает станции «Проспект Славы», «Дунайский проспект» и «Шушары» (со строительством депо «Южное»).

Строительство станций «Новокрестовская» и «Улица Савушкина» обойдется бюджету приблизительно в 30 млрд руб. (из них 12,5 млрд выделяет федеральный центр).

В такую же сумму обойдется строительство направления «Спасская» – «Театральная» – «Большой проспект» (продолжение 4-й, или Лахтинско-Правобережной, линии). Предполагается, что эти станции помогут разгрузить Невско-Василеостровскую ветку. «На “Василеостровской” и так сложная ситуация, приходится ограничивать вход, – говорит Дмитрий Буренин, – а после открытия станций “Новокрестовская” и “Улица Савушкина” пассажиропоток еще более увеличится».

В связи с этим КРТИ скорректировал срок закрытия станции «Василеостровская» на реконструкцию. Ранее начало работ планировалось сразу же после ввода в эксплуатацию вестибюля «Спортивная-2» (2015 год). Теперь «Василеостровскую» закроют, скорее всего, только в 2018-м.

Необходимость открытия «Новокрестовской» не позднее середины 2017 года объясняется тем, что стадиону на Крестовском острове предстоит принимать матчи Чемпионата мира по футболу в 2018 году. А также Кубка Конфедераций, который пройдет годом ранее (своего рода репетиция мундиаля). В связи с этим бытует мнение, что эту станцию строят исключительно для мирового чемпионата, а после его проведения она вряд ли будет востребована петербуржцами. Однако Дмитрий Буренин уверяет, что станция в этом месте необходима вне зависимости от чемпионата. «В нашем городе не так уж много таких красивых мест, как Крестовский и Елагин острова, где люди любят отдыхать, – говорит глава КРТИ. – Станция будет посещаемой, и наши экономические расчеты свидетельствуют, что в будущем затраты на нее окупятся».

Строительство продолжения Фрунзенской линии до Шушар будет стоить бюджету 40-42 млрд руб. Если планам КРТИ суждено сбыться, то вся территория Купчино будет обеспечена станциями метрополитена: к «Купчино», «Бухарестской» и «Международной» добавятся «Проспект Славы» и «Дунайский проспект».

Дорога разочарований

Около 40 млрд руб. КРТИ предполагает потратить на Красносельско-Калининскую линию, которую по ранее заявленным планам уже должны были начать строить.

«Чиновники, которые говорили о том, что Красносельско-Калининская линия начнет строиться в 2013 году, не учли, к сожалению, одного очень важного обстоятельства, – отметил Дмитрий Буренин. – На сегодняшний день у нас нет проектной документации, согласованной с госэкспертизой. Мы сможем согласовать эту документацию не раньше, чем к марту 2014 года. Только после этого можно будет приступить к строительству». Время прохождения экспертизы первого этапа (станции «Путиловская» и «Юго-Западная») – II квартал 2014 года, второго этапа – I полугодие 2015-го. Сдачу станций «Боровая», «Заставская», «Броневая», «Путиловская», «Юго-Западная» Дмитрий Буренин относит на период 2019-2020 годов.

Кроме того, на неопределенный срок отложено строительство станции «Шуваловский проспект». По плану развития Санкт-Петербургского метрополитена станция должна появиться в районе пересечения проспектов Королева и Шуваловского, где не так давно был реализован проект комплексного освоения территорий (КОТ) «Юбилейный квартал» и реализуется еще один масштабный проект – ЖК «Каменка». Расстояние до ближайшей станции «Комендантский проспект» от этих микрорайонов составляет от 5 до 8 км. Открытие станции «Шуваловский проспект» сперва намечалось к 2012 году. Затем срок сдачи был перенесен на 2015 год. Теперь вообще неизвестно, когда жители северо-западной окраины получат свою подземку.

Таким образом, хотя КРТИ планирует развитие питерского метро ударными темпами и с удвоенным финансированием, до 2017 года горожане не получат ни одной новой станции. Зато после этого их начнут сдавать «оптом».

Автор: Вячеслав Березниченко

Источник:

БН.ру

ТОП-5 столичных проектов массового сегмента с лучшим ассортиментом квартир

Сколько покупателей – столько и мнений, а значит и требований к будущему новому жилью. Сегодня застройщики предлагают в новостройках максимальный ассортимент планировочных решений, которые помогают принять решение покупателям с разным бюджетом и разным составом семьи.

Специалисты

«БЕСТ-Новострой»

составили рейтинг столичных новостроек эконом- и комфорт-класса с наибольшим диапазоном площадей в квартирах одного типа. В расчет принимались как количество типов квартир, так и диапазон площадей в квартирах с одинаковым числом комнат. При этом анализировались проекты на активных или завершающих стадиях строительства, в которых представлено не менее четырех типов квартир: например, от студий до 3-комнатных, или от 1-комнатных до 4-комнатных и более.

В результате анализа предложений был сформирован рейтинг новостроек, в которых квартиры одного типа были представлены с максимальным диапазоном площадей. Например, в

ЖК «Домашний»

(девелопер –

«Группа ПСН»

) можно приобрести студии от 25,9 кв. м до 31,98 кв. м – разница в метражах составляет 7 кв. м. Среди трехкомнатных квартир в том же проекте разница достигает 26 кв. м

Таблица 1. ТОП-5 Проектов с наибольшим диапазоном площадей

НОМЕР В ТОП-10

НАЗВАНИЕ ПРОЕКТА

ОКРУГ

КОЛИЧЕСТВО КВАРТИР НА ЭКСПОЗИЦИИ

СРЕДНЯЯ ПЛОЩАДЬ КВАРТИР НА ЭКСПОЗИЦИИ

1

Домашний

ЮВАО

1 110

46,80

2

Северный

СВАО

1 072

51,98

3

Петра Алексеева

ЗАО

1 011

54,64

4

Влюблино

ЮВАО

875

41,78

5

Столичные поляны

ЮЗАО

811

44,73

Всего было проанализировано 54 проекта с квартирами массового сегмента, расположенными в новостройках «старой» Москвы. Из них в 22 проектах предлагаются 1-комнатные квартиры с диапазоном площадей 10 кв. м и более, в 26 проектах – 2-комнатные квартиры с диапазоном свыше 15 кв. м, и 10 проектов с 3-комнатными квартирами, где диапазон площадей превышает 20 кв. м. Все это свидетельствует о том, что сегмент новостроек эконом- и комфорт-класса эволюционирует, и потребители жилья с относительно небольшими бюджетами покупки тоже могут рассчитывать на хороший ассортимент квартир в качественных жилых комплексах.

«Предлагая квартиры одного типа, но разной площади, застройщик может привлечь покупателей не только с разным бюджетом покупки, но и с разными целями приобретения, с разным составом семьи и так далее, – комментирует Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». – По нашим наблюдениям, такой критерий, как наличие в жилом комплексе максимально широкого ассортимента квартир, входит в пятерку наиболее важных и влияющих на принятие решения и покупке новой квартиры».

Екатерина Тейн, директор департамента розничных продаж  Группы ПСН:

«Разнообразие планировочных решений  – один из ключевых факторов для нас. В нашем жилом микрорайоне «Домашний» мы предусмотрели больше 70 вариантов планировочных решений, который способны удовлетворить покупателя с разным бюджетом и пожеланиями. Также для своих покупателей мы предусмотрели  несколько дополнительных вариантов планировок на каждую квартиру, которые позволят как расширить квартиру, так и, наоборот, сделать ее более компактной».

Источник:

БЕСТ-Новострой

Тест от Urban Group: Новогодний стоп-кадр

Кому выгодна аккредитация оценщиков на рынке ипотеки?

Можно ожидать, что вслед за АИЖК от обязательной аккредитации компаний-оценщиков откажутся и другие игроки ипотечного рынка. Возможные последствия этого БН обсудил с экспертами.

Уже месяц Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) не требует с потенциальных заемщиков жилищных кредитов проведения оценки у аккредитованных в агентстве оценщиков. В перспективе это обещает будущим заемщикам ипотеки определенные плюсы.

АИЖК отказалось от работы только с аккредитованными оценщиками. Напомним: прежде Агентство выкупало у своих региональных представителей лишь те закладные, по которым оценка залогового имущества была проведена аккредитованным оценщиком. Список таких компаний-оценщиков до сих пор размещается на сайте агентства. Но уже не носит обязательного характера. И около месяца АИЖК осуществляет рефинансирование ипотечных закладных, оценка залога по которым проведена любой профессиональной оценочной компанией.

Впрочем, на сайте агентства размещена оговорка, что решение об отказе процедуры аккредитации не носит окончательного характера. Пока вопрос только «вынесен на рассмотрение уполномоченного органа ОАО “АИЖК”».

Между тем для российского ипотечного рынка данный шаг имеет серьезное значение. На сегодня доля жилищных кредитов, выдаваемых по программам агентства, составляет 6,6% от общего объема.

При этом одной из главных задач Агентства по ипотечному жилищному кредитованию является «стандартизация порядка предоставления, оформления и обслуживания ипотечных жилищных кредитов с целью обеспечения равной доступности ипотечных кредитов и займов для населения на всей территории России». Проще говоря, АИЖК выступает «законодателем моды» ипотечного рынка страны.

Соответственно, можно ожидать, что от работы исключительно с аккредитованными оценщиками в перспективе откажутся все работающие на отечественном ипотечном рынке кредиторы.

С вопросом, как именно новация скажется на практике выдачи жилищных кредитов, БН обратился к ряду участников рынка.

Глава дирекции розничного бизнеса банка «Санкт-Петербург» Марина Гориловская:

– На текущий момент на рынке существуют три основных схемы работы с оценщиками. Это аккредитация пула оценочных компаний. Самостоятельный заказ банком отчетов об оценке у независимых оценочных компаний. И рассмотрение отчетов любых оценочных компаний с последующей проверкой. Каждый банк выбирает схему, которая максимально снижает его риски нерыночной оценки потенциального залога. Уход от практики аккредитации в ближайшем будущем может повлечь за собой увеличение сроков рассмотрения документов. Впрочем, в среднесрочной перспективе внутрибанковская методология адаптируется к этим изменениям.

Руководитель отдела оценки недвижимости корпорации «Адвекс» Иван Корчемкин:

– Вижу в нововведении как положительные, так и отрицательные стороны. Отказ АИЖК от работы только с аккредитованными оценщиками даст, с одной стороны, демократический эффект. То есть оценку по системе АИЖК сможет делать любая оценочная компания. Однако в связи с этим велика вероятность, что на рынок придут неквалифицированные оценщики, чья работа не всегда соответствует требованиям федеральных стандартов оценки.

Напомним:

некачественный отчет об оценке возвращается и переделывается. Как следствие – увеличивается срок рассмотрения ипотечной заявки.

Скорее всего, АИЖК – в целях защиты – в перспективе будет вынуждено ввести дополнительную систему аттестации оценщиков-партнеров. Такую практику уже ввели несколько крупнейших банков (Сбербанк, Банк «Санкт-Петербург», «Ак-Барс»).

Начальник отдела ипотечного кредитования «Александр Недвижимость» Владимир Черепанов:

– Это решение скажется на кредитном рынке положительно. Многие оценщики выполняют свою работу некачественно. И теперь у нас появится возможность выбирать именно тех оценщиков, сотрудничеством с которыми мы остались довольны.

Руководитель ипотечного направления NAI Becar Елена Дятел:

– Обычно у каждого банка есть список аккредитованных оценочных и страховых компаний. С одной стороны, клиентов не должны ограничивать в выборе, но с другой – банки не хотят рисковать. Поэтому пока банки ориентируются на тех, кому доверяют. При аккредитации компаний они сначала анализируют юридическую документацию, потом проводят обучение и лишь затем начинают совместно работать. Новые же правила игры несколько усложнят этот процесс.

Руководитель отдела ипотечного кредитования АН «Итака» Оксана Викулова:

– Работа только с аккредитованными оценщиками оправдана. Так как банк выдает под залог собственные средства, оценщик должен вызывать доверие. У каждого банка есть свои требования и свои аккредитованные оценщики.

Впрочем, для заемщика эта схема не очень удобна, поскольку он оказывается в прямой зависимости от банка и оценщика. И в случае если захочет по какой-либо причине сменить банк, недвижимость оценивать придется заново. А это приведет к повторным тратам денег.

Резюме

Таким образом, можно констатировать, что текущее положение вещей с оценкой может измениться. Во-первых, на «переходный период» ожидается незначительное увеличение сроков одобрения жилищных займов. Во-вторых, возможно, в перспективе российские кредиторы снова попытаются ввести дополнительные инструменты отсева предоставляющих некачественные услуги оценщиков. Правда, в этом случае они столкнутся с жесткой позицией федеральной антимонопольной службы.

«Работа АИЖК с ограниченным кругом оценщиков ведет к ущемлению конкуренции. Агентство должно либо разработать четкие и понятные публичные критерии для оценочных компаний, согласовав их с нами, либо работать с любыми компаниями», – пояснили БН в пресс-службе ФАС России.

В-третьих, и это наиболее важно с потребительской точки зрения, будущие заемщики ипотеки станут менее зависимы от одной кредитной организации после одобрения заявки. Проще говоря, при смене потенциального кредитора не придется лишний раз оплачивать оценку.

Автор: Игорь Чубаха

Источник:

БН.ру

Пять тенденций на столичном рынке новостроек премиум-класса

За прошедший год размер «входного билета» на первичном рынке недвижимости премиум-класса снизился на 30%. Жилье в новостройке стало возможно приобрести всего за 7,8 млн рублей, тогда как по итогам 2015 года самая недорогая квартира стоила 10,9 млн рублей. Минимальная цена квадратного метра достигла отметки 185,5 тыс. рублей, что почти на треть ниже показателя конца 2015 года. Аналитики компании «Метриум Групп» назвали 5 актуальных тенденций, характерных для столичного рынка жилья премиум-класса.

1. Увеличение общего объема предложения

По итогам 2016 года объем предложения на первичном рынке недвижимости премиум-класса достиг своего максимума за последние 5 лет. В декабре 2016 года в продаже было представлено 1905 лотов в 26 проектах. Годом ранее их было 1490 в 23 проектах. Таким образом, за год число экспонируемых лотов выросло на 28%.

Увеличению количества предложений способствовало появление значительных объемов квартир и студий в новых проектах – в ЖК CITY PARK, ЖК «РЕНОМЭ» и ЖК «Дом Серебряный Бор». Кроме того, предложение пополнили квартиры в новых корпусах «Квартала Триумфальный», ЖК «Садовые кварталы» и ЖК «Воробьев дом». В совокупности на квартиры и студии в объектах, продажи в которых были открыты в 2016 году, приходится почти 35% общего объема предложения.

2. Снижение стоимости «входного билета»

В настоящее время купить жилье в комплексе премиум-класса можно всего за 7,77 млн руб. Столько стоит студия площадью 33,08 кв. м в ЖК CITY PARK. Еще одно предложение стоимостью до 10 млн руб. представлено в ЖК «Дом Серебряный Бор» – квартира площадью 41,27 кв. м за 9,05 млн руб. С невысоким для данного сегмента бюджетом покупки есть предложения и гораздо большей площади. Например, в «Квартале Триумфальный» можно приобрести квартиру площадью 64,75 кв. м за 12,88 млн руб. Годом ранее, в конце 2015 года, минимальный бюджет покупки жилья на первичном рынке премиум-класса составлял 10,9 млн руб.

3. Небольшое число новых проектов

Основную долю в структуре предложения в сегменте премиум-класса занимают готовые объекты или проекты в высокой стадии строительной готовности. По итогам 2016 года 28% (15 из 53) корпусов в жилых комплексах премиум-класса, представленных на первичном рынке столичной недвижимости, имели РВЭ. Еще в 47% (25 из 53) корпусов ведутся отделочные работы. Таким образом, 75% объектов – это полностью готовые или находящиеся на завершающих стадиях строительства корпуса. Оставшиеся 17% (9 из 53) корпусов находятся на начальных этапах строительства, а 8% (4 из 53) корпусов – на этапе монтажных работ.

«В прошедшем 2016 году на рынке новостроек премиум-класса было начато строительство всего трех новых жилых комплексов – ЖК «Элитный Дом РЕНОМЭ», ЖК «Дом Серебряный Бор» и ЖК CITY PARK, – говорит Илья Менжунов, директор департамента элитной недвижимости «Метриум Групп». – Активность девелоперов наблюдалась в более низких ценовых сегментах. Например, на рынок массового жилья вышло 14 жилых комплексов».

4. Увеличение числа компактных квартир

За год число лотов площадью до 50 кв. м на рынке новостроек премиум-класса увеличилось в 1,4 раза – с 229 в конце 2015 года до 327 по итогам 2016 года, что составляет 17% от общего объема предложения.

В конце 2016 года жилье площадью до 50 кв. м было представлено в 8 из 26 ЖК или в 31% проектов. Самая компактная студия размером 32,6 кв. м продается в ЖК CITY PARK. Для сравнения: в конце 2015 года минимальная площадь лота на рынке премиум-класса составляла 34,1 кв. м. Проектов с жильем размером менее 50 кв. м было 6 из 23 или 26%.

«Наличие в комплексе квартир и студий с небольшой площадью привлекает тех, кто  раньше не мог позволить себе покупку высокобюджетной недвижимости, –  говорит Павел Телушкин, исполнительный директор компании «ФЦСР» (девелопер ЖК «Квартал Триумфальный»). – Однако чрезмерная «миниатюризация» снижает не только необходимый бюджет, но и уровень комфорта для проживания. Поэтому в новом корпусе «Квартала Триумфальный», строящемся в районе Фили-Давыдково, мы не стали «нарезать» площадь на компактные лоты. Минимальная площадь одно-, двух- и трехкомнатных квартир составляет 61,1 кв. м, 87,7 кв. м и 147,2 кв. м соответственно. Такой размер жилья является «золотой серединой» для премиального сегмента и позволяет сохранить высокий уровень комфорта, не переплачивая за лишние метры».

5. Минимальное предложение квартир с отделкой

В период с 2009 по конец 2014 года доля ЖК с квартирами «под ключ» на рынке высокобюджетной недвижимости элитного и премиум-классов увеличилась в 4 раза – с 3% до 12%. Некоторые эксперты предполагали, что тренд продолжит активное развитие, и доля проектов с готовым жильем будет неуклонно расти. Однако эти прогнозы не оправдались. В настоящее время квартиру с финишной отделкой можно купить только в 2 из 26 или около 8% жилых комплексов премиум-класса – это ЖК «Лесной дом» и ЖК Barkli Residence. В совокупности в продаже в них представлено всего 7 готовых квартир.

«Отделка дорогостоящими материалами с соблюдением высоких стандартов качества, сложившихся на рынке  высокобюджетной недвижимости, влечет за собой существенные временные и финансовые затраты, – отмечает Илья Менжунов. – В условиях, когда покупатели тщательно сравнивают итоговый «ценник», предложение может оказаться неконкурентоспособным. Поэтому большинство девелоперов не рискуют выводить такие лоты на рынок».

«В 2016 году жилье премиум-класса стало более доступным для покупателей, – говорит Павел Телушкин. – Если перевести стоимость самого недорого премиального жилья в долларовый эквивалент, окажется, что этих денег три года назад хватило бы только на покупку однокомнатной квартиры в новостройке эконом-класса. При этом с точки зрения соотношения цены и качества некоторые премиальные жилые комплексы успешно конкурируют с элитными проектами. Минимальный размер «входного билета» в элитный сегмент в четыре раза выше, чем в премиальных новостройках. Поэтому определенная доля покупателей, желающих приобрести качественную недвижимость, останавливает свой выбор на жилых комплексах премиум-класса».

«Основным отличием рынка премиальных новостроек образца 2016 года от прошлых лет стало размывание границ сегмента, – резюмирует Илья Менжунов. – Ранее предложение с точки зрения цен было распределено более равномерно, и разрыв между самым дешевым и самым дорогим в абсолютных величинах не был таким значительным. Появление в структуре предложения премиального жилья бюджетных лотов позволило девелоперам расширить целевую аудиторию и сохранить интерес покупателей к сегменту. В 2017 году ожидается выход на рынок новых проектов. Однако мы вряд ли увидим появление предложений со значительно более низкой стоимостью, так как площадь самых компактных лотов и стоимость квадратного метра во многих комплексах уже достигли минимальных значений для данного сегмента».

Источник:

Метриум Групп

Васильевский остров: сколько стоят квартиры в новостройках?

Василеостровский район – один из самых престижных в Петербурге, но есть тут и недорогие квартиры. Правда, в основном здесь представлены новостройки категорий «комфорт» и «бизнес».

Васильевский остров – специфическая зона. Это наиболее изолированная от других районов часть Петербурга. Здесь мало строят – всего 5% от общего объема первичного рынка Петербурга (по данным Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости»). Район по этому показателю занимает восьмое место среди 13 городских районов, которые анализирует БН.

Цены на «островные» новостройки – одни из самых высоких в городе. Так, средняя однокомнатная квартира в Василеостровском районе стоит 5,48 млн руб., двухкомнатная – 9,52 млн, трехкомнатная – 14,8 млн. Цена «квадрата» – примерно 128 тыс. руб. В то время как в среднем по городу «однушки» продаются по 3,4 млн, «двушки» – по 5,3 млн, «трешки» – по 7,9 млн, а цена квадратного метра – 85,8 тыс. руб.

Мы решили отыскать в Василеостровском районе самые дешевые одно-, двух- и трехкомнатные квартиры в новостройках. Во внимание принимались только те дома, где в настоящий момент идут продажи. Это дома на разных этапах реализации – как на начальной, так и те, что уже сданы в эксплуатацию.

Поскольку в жилых комплексах Васильевского острова предлагается крайне мало студий, мы их в анализ не включали.

Дешевое побережье

Самые дешевые на сегодняшний день жилые «квадраты» на Васильевском острове предлагает «Лидер Групп» в ЖК «Капитан Немо», который возводится в рамках комплекса «Гавань капитанов» на намыве. Здесь цена метра начинается от 68 тыс. руб. Это ниже, чем в среднем по городу стоит жилье эконом-класса: по данным Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости», 1 кв. м в «экономе» сегодня стоит 77,5 тыс. руб., в «комфорте» – 105,8 тыс. руб. При этом жилье «Лидера» позиционируется в категории «комфорт».

Этот застройщик занимает также первое место по цене на однокомнатное жилье. Так, 39-метровую «однушку» в «Капитане Немо» можно приобрести за 2,95 млн (75,64 тыс. руб./кв. м). Дом должен быть сдан к 15 августа текущего года.

Мы уже не раз писали об этом застройщике, который вызывает немало претензий со стороны дольщиков. Прежде всего из-за частой задержки сроков сдачи объектов, а также проблем с эксплуатацией уже введенных комплексов – особенно много нареканий в адрес ЖК «Адмирал».

Возможно, из-за неоднозначной репутации застройщик и вынужден держать цены в «Капитане Немо» на минимальном уровне.

Впрочем, исполнительный директор корпорации «Матрикс» Игорь Петров полагает, что причина не в этом: «Намыв только начинает формироваться, именно поэтому цены здесь ниже примерно на 20-30%, чем в исторической части острова. Сейчас цены в новых объектах на Васильевском острове практически равны стоимости вторичного жилья. Эту ситуацию как раз изменят проекты на намывных территориях, которые смогут привлечь и тех покупателей, которые сейчас рассматривают приобретение жилья в других районах».

Существенно выше, чем в «Немо», цены на однокомнатное жилье в ЖК бизнес-класса «КИМа 1» от компании «ЮИТ»: за «однушку» площадью 34,4 кв. м здесь просят 4,82 млн руб. – свыше 140 тыс. руб. за кв. м. Разрешение на строительство этого объекта было выдано в декабре прошлого года и действует до 29 июля 2015-го. В доме всего 176 квартир.

На третьем месте по цене на однокомнатные объекты – квартиры в «Доме на Шкиперском» от ЗАО «Балтийская коммерция». Они здесь довольно большие по площади: «однушка» 46,3 кв. м стоит почти 5,1 млн руб. – по 110 тыс. руб. за кв. м. Кстати, в компании сообщили, что такая цена за «квадрат» действует для всех квартир с отделкой в этом ЖК, независимо от площади и этажа.

Несмотря на то что реализация жилья в доме началась уже восемь лет назад (в 2011 году он сдан в эксплуатацию), до сих пор в этом небольшом по нынешним меркам комплексе (в нем 448 квартир) много не распроданных квартир. Скорее всего, это связано с непростой историей строительства, омраченной конфликтами с дольщиками. Еще до кризиса 2008 года объекты приобретали по вексельным схемам, а потом, по словам дольщиков, застройщик потребовал от них доплаты за уже купленное жилье. Впрочем, потом сторонам удалось договориться.

Призовые «двушки»

В номинации наиболее дешевого двухкомнатного жилья победил «Дальпитерстрой» с его безымянным ЖК на Васильевском острове по адресу 21 линия, д. 16. Правда, из всех квартир здесь в продаже осталась только одна «двушка», причем предлагается она по переуступке. Квартира площадью 55,9 кв. м продается за 4 млн руб. – то есть по 71,55 тыс. руб. за «квадрат».

У «Дальпитерстроя» не самая лучшая среди застройщиков репутация. Впрочем, данный объект уже сдан в эксплуатацию, так что задержка сроков ввода, чем часто грешит эта компания, покупателям не грозит.

Второе место в этой категории занял ЖК «Капитан Немо», где цены на «двушки» площадью от 64,6 кв. м начинаются от 4,65 млн (72 тыс. руб./кв. м).

На третьем – ЖК «Дом на Шкиперском»: двухкомнатные объекты размером 68,2 кв. м продаются за 7,5 млн руб.

Тройка «трешек»

Самые дешевые «трешки» предлагает «Лидер Групп» в «Капитане Немо»: квартира площадью 91 кв. м – за 6,2 млн (68 тыс. руб./кв. м).

На втором месте – «Дом на Шкиперском»: объект размером 86,6 кв. м предлагается за 9,5 млн руб.

Неподалеку от «шкиперского» дома находится еще один ЖК – «Белый парус», который в 2011 году ввела в эксплуатацию компания «Рант». Поскольку дом уже сдан, цена квартир в нем довольно высокая, да и вообще жилье от «Ранта» доступным назвать трудно. Впрочем, общий ценовой уровень Васильевского острова – тоже высок, так что объекты этой компании вполне сопоставимы по стоимости с ЖК других застройщиков в той же категории «комфорт» (сам «Рант» позиционирует ее как «рациональный комфорт»). Так, трехкомнатную квартиру площадью 94 кв. м в «Белом парусе» можно купить за 10,35 млн руб., то есть по 110 тыс. руб./кв. м.

Слишком обитаемый

Васильевский остров пользуется большим спросом среди покупателей благодаря неплохой экологии, отличным видам, развитой досуговой инфраструктуре. Но транспортная доступность острова оставляет желать много лучшего, отмечает член совета директоров O2 Development Виктор Осокин.

При этом предложения в новостройках здесь мало, рассчитывать можно в основном на намывные территории, где формируется новый микрорайон.

Руководитель отдела долевого строительства ООО «Городская недвижимость» Светлана Алексеева в числе проблем Васильевского называет высокую плотность застройки. Из-за престижности локации и дороговизны земли здесь в большинстве представлены ЖК категории не ниже «комфорта».

«Тут нет «простых» проектов – каждый индивидуален и пользуется популярностью, независимо от местоположения. В основном предложение сосредоточено ближе к станции метро «Приморская». Застройка ближе к «Василеостровской» предполагает разве что реконструкцию существующих зданий. Мне кажется, понятие доступности к Васильевскому острову, как и к другим районам центра, применять нельзя. Жилье здесь – это, прежде всего, имидж», – говорит Светлана Алексеева.

Маркетолог ЗАО «БФА-Девелопмент» Юлия Троицкая считает, что жилье в этом районе не вызывает большого интереса у покупателей. Как правило, жилье здесь приобретают сами «островитяне» или приезжие из других городов. Их не пугает высокая цена жилых «квадратов» на Васильевском.

«В этом районе остро ощущается недостаток предложения на рынке первичного жилья – например, эконом-класс вообще не представлен. Пик покупательского спроса приходился на период строительства ЖК «Морской фасад» и «Морской каскад» («ЛенСпецСМУ»), но на сегодняшний день почти все квартиры раскуплены, а для создания новых проектов еще не намыты территории», – констатирует заместитель директора АН «Бекар» Леонид Сандалов.

Васильевский остров – специфическая зона, которую предпочитают те, кто любит именно этот район. Постоянные проблемы с перегруженными дорогами, дефицит метро, пробки на подъездах к мостам, ведущим с острова на «большую землю», – эти недостатки компенсируются уникальностью района. Для многих жителей важно, что здесь расположен единственный в городе пассажирский порт «Морской фасад», несмотря на то что он создает множество транспортных проблем. Впрочем, как и выставочный комплекс «Ленэкспо» в дни летних международных форумов. Островитяне хотя и жалуются на такое беспокойное соседство, но крайне редко меняют место жительства на другие районы Петербурга.

Автор: Ольга Мягченко

Источник:

БН.ру

Снижение ключевой ставки ЦБ: идти в банк за выгодными кредитами еще рано

Снижение ключевой ставки до 12,5% - хорошая новость для рынка недвижимости: чем ниже ставка ЦБ, тем доступнее ипотека для граждан и проектное финансирование для застройщиков. Однако надеяться на возвращение докризисной ситуации еще явно преждевременно. Чтобы все заработало, как раньше, нужно, чтобы ставка была такой, как раньше – то есть 5,5 – 8%, отмечает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

Ключевая ставка ЦБ: курс на снижение

Совет директоров Банка России 30 апреля 2015 года принял решение снизить ключевую ставку c 14,00% до 12,50% годовых. Причина - ослабление инфляции при сохранении рисков существенного охлаждения экономики, говорится в сообщении регулятора.

«В условиях наблюдавшегося в феврале-апреле 2015 года укрепления рубля и значительного сокращения потребительского спроса месячные темпы роста потребительских цен снижаются, наметились признаки стабилизации годовой инфляции... По мере дальнейшего ослабления инфляционных рисков Банк России будет готов продолжить снижение ключевой ставки», - отмечается в пресс-релизе.

Напомним, в середине декабря прошлого года Центробанк резко повысил ключевую ставку с 10,5% до 17%, объяснив свое решение необходимостью ограничить существенно возросшие девальвационные и инфляционные риски. Однако уже в конце января, «учитывая изменение баланса рисков ускорения роста потребительских цен и охлаждения экономики», Банк России снизил ставку до 15% годовых, а в середине марта - до 14%.

Повышение ключевой ставки в декабре спровоцировало резкий рост ставок по ипотеке: в Сбербанке минимальная ставка составляла 14,5% годовых в рублях, а коммерческие банки предоставляли ипотеку под 18-20 и более процентов. В результате правительство было вынуждено запустить весной программу субсидирования ипотечных ставок на первичном рынке. В рамках этой программы кредиты на покупку квартир в новостройках выдаются под 12%.

Как и отмечал IRN.RU в декабрьской заметке «Центробанк борется с валютными спекулянтами, а не с ипотекой», действия регулятора были направлены на борьбу с валютными спекулянтами, игравшими против рубля, а не на удушение отечественной экономики дорогими кредитами. Поэтому, когда курс рубля стабилизировался, ЦБ приступил к постепенному снижению ставки.

Для рынка недвижимости это, бесспорно, хороший тренд. От размера ключевой ставки и, соответственно, доступности денег ЦБ для банков во многом зависит уровень ставок по кредитам, которые эти последние предоставляют бизнесу и населению. Поэтому чем ниже ставка ЦБ, тем дешевле ипотека и проектное финансирование.

Кроме того, снижение ключевой ставки приведет к уменьшению ставок по банковским вкладам, что, в принципе, должно способствовать росту инвестиций в недвижимость.

«В конце 2014 г. ставки по депозитам резко взлетели вверх, и людям стало выгоднее держать деньги в банках, нежели вкладывать их в недвижимость. Но чем ниже ключевая ставка, тем ниже ставки по депозитам. Доходность арендного бизнеса все равно, конечно, будет более низкой, чем банковских вкладов – так всегда было, но разрыв сократится», - поясняет Олег Репченко.

Но ставки по кредитам остаются слишком высокими

Однако рассчитывать на бурный рост рынка в результате уменьшения ключевой ставки еще рано: 12,5%, бесспорно, лучше 14% и тем более 17%, но до 5,5% в начале 2014 г. или хотя бы 7,5% летом прошлого года пока очень далеко, подчеркивает эксперт.

По данным АИЖК, кредиты на приобретение жилья на вторичном рынке, то есть по несубсидируемым государством ипотечным программам, предлагаются под 14,5 - 18% годовых. При этом ясно, что на минимальную ставку могут рассчитывать лишь идеальные заемщики, у которых и так все есть. А для всех остальных ставка будет ближе к запретительным 16-18%. И если даже банки уменьшат процент по ипотеке пропорционально снижению ставки ЦБ и станут предельно лояльны к клиентам, бездотационная ипотека все равно останется неподъемной для абсолютного большинства потенциальных покупателей недвижимости.

Как легко убедится с помощью ипотечного калькулятора на www.irn.ru, при ставке 14,5% по ипотеке на покупку квартиры стоимостью 8 млн руб., первоначальном взносе 30% и 15-летнем сроке кредита ежемесячный взнос составит 76 468 руб. При ставке 13% расходы сокращаются до 70 854 руб. в месяц, что вряд ли поможет заемщику со средней по Москве зарплатой в 58 131 руб. (по данным Мосгорстата за январь-февраль 2015 г.).

В сфере проектного финансирования ситуация еще серьезнее – на ипотечном рынке все-таки запущена программа по субсидированию ставки по кредитам на покупку новостроек, а аналогичная помощь застройщикам пока находится в стадии более или менее обнадеживающих разговоров.

Кредиты для девелоперов начали активно дорожать еще в прошлом году, почти сразу после введения западных санкций против РФ, когда ипотечный рынок был еще стабилен. По оценке словам Романа Строилова, руководителя отдела ипотеки и специальных программ Tekta Group, к сентябрю 2014 г. ставки по кредитам для застройщиков уже успели подрасти примерно на 3%.

В ответ на декабрьский взлет ключевой ставки банки не только повысили ставки по уже открытым кредитным линиям, но и фактически прекратили одобрять новые. «Насколько мы смотрели, в течение первого квартала 2015 г. крупные банки не выдали ни одного нового кредита под серьезные проекты», - сообщил финансовый директор ГК «Пионер» Андрей Тютченко на Финансовом форуме по недвижимости в конце апреля.

И дело даже не в том, что банки принципиально не желают иметь дело с девелоперами. Во всяком случае, на застройщиков жилой недвижимости, особенно экономкласса, у них аллергии нет и не было даже до запуска программы льготной ипотеки, уверял руководитель департамента строительных проектов, старший вице-президент ВТБ Павел Косов. «С жильем – безусловно (согласны работать – прим. ред.). Только посмотреть внимательно и посчитать», - добавлял он.

Проблема в том, что сами девелоперы не стремятся сотрудничать с банками - спрос на финансирование как таковое почти отсутствует, сетовал Косов и его коллеги, присутствовавшие на Финансовом форуме.

Исключения, конечно, есть: так же группа компаний «Пионер» в апреле договорилась со Сбербанком о кредите в 12 млрд руб. на строительство ЖК «LIFE-Ботанический сад». По данным Наталии Тишендорф, регионального директора JLL по России и СНГ, в этом году было и несколько других сделок по проектному финансированию. Однако в любом случае, новые проектные кредиты пока можно пересчитать по пальцам – не в последнюю очередь потому, что застройщики, напуганные высокими ставками, в банки просто не идут.

«Что, в общем-то, вполне логично: зачем что-то просить у банков, если заранее ясно – либо не дадут, либо дадут очень дорого», - отмечает Олег Репченко.

Например, такой крупной компании, как ЛСР, до кризиса деньги одалживали под 9%, а сейчас новые кредиты предлагают по ставке 14%. Но ЛСР их не берет, благо компания большая и диверсифицированная - хватает собственных источников финансирования, рассказывал на Финансовом форуме член правления, управляющий директор ЛСР в Москве Иван Романов.

Для менее масштабных компаний ставки, естественно, еще выше – 15-16%.

«Банки предлагают очень дорогое проектное финансирование. Мы оптимисты, верим в рост цен (на недвижимость – прим. ред.), но в такое не верим, то есть пока не можем воспользоваться предложениями», - сказала Ирина Дзюба, член совета директоров MR Group.

«Если московские и питерские проекты еще могут выдержать такие ставки, то для региональных проектов это уже практически нереально», - уверен Андрей Тютченко. Да и для столичных застройщиков столь дорогое финансирование опасно: кредит гасится из доходов с продаж, и при таком уровне ставок резкое падение спроса - более чем вероятное в кризис – может легко обрушить экономику проекта.

Девелоперы очень надеются на возвращение ставок по проектному финансированию в «адекватное» состояние – то есть к уровню в 10-13%, по оценке Тютченко. Однако, по мнению Олега Репченко, в ближайшей перспективе на кардинальные подвижки в этой сфере рассчитывать не приходится, так как стоимость фондирования для самих банков все еще остается слишком высокой.

«При ставке ЦБ в 12,5% кредиты останутся дорогими, поэтому застройщики понимают, что обращаться в банки пока рано. Соответственно, для запуска новых проектов – таковых в 2015 г., скорее всего, вряд ли будет много – девелоперам придется использовать альтернативные способы финансирования: строить за счет собственных средств, привлекать инвесторов-физлиц, продавая квартиры на этапе котлована по сниженным ценам. Или занимать у банка-партнера, если застройщик входит в финансовую группу», - резюмировал руководитель IRN.RU.

Источник:

http://www.irn.ru