Сегодня очень многие застройщики, работающие на загородном рынке, предлагают клиентам различные стимулирующие программы. Среди этих программ есть и государственные: ипотека с господдержкой, материнский капитал, военная ипотека. Кроме того, компании для своих покупателей разрабатывают собственные интересные условия покупки недвижимости.
Рынок загородной недвижимости в силу своей специфики хуже приспособлен к государственным программам по сравнению с рынком городского жилья.
Загородный дом в большинстве случаев - приобретение дорогое, а государственные программы рассчитаны на жилье эконом- и комфорт-класса, поэтому и суммы кредита там ограниченные. Так что бОльшее распространение государственная помощь получает в сегменте малоэтажного жилья. Как разъяснил «Журналу о недвижимости Metrinfo.Ru» Илья Менжунов, директор Департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп», в этом сегменте, благодаря демократичным ценам потенциальная аудитория покупателей довольно широка. И при невысокой стоимости жилья льготные программы использовать действительно выгодно.
Но недорогой дом, где-то равный по цене московской квартире, по госпрограмме купить все же можно. Как уточняет Людмила Цветкова, финансовый директор «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость», программы господдержки ипотеки распространяются не только на квартиры, продаваемые в соответствии с законом об участии в долевом строительстве 214-ФЗ, но и на загородные дома, которые реализуются по договорам купли-продажи.
Льготные программы поддерживают спрос
Говорить об активном спросе в силу известных причин сегодня не приходится. По ощущениям многих наших собеседников, пик кризиса еще не пройден, доходы людей продолжают падать.
Тем не менее, свою лепту в поддержку спроса эти программы вносят. Как подчеркивает Иван Потапов, директор по продажам ГК «САПСАН», особенно наглядно это демонстрирует все тот же сегмент многоквартирного строительства, работающего по 214-ФЗ, где действует программа господдержки ипотечного кредитования. Дополнительно к госсубсидии многие застройщики предлагают уменьшение ставки за свой счет. «Для застройщиков это отличный способ увеличить объем продаж, а вместе с ним — поступление оборотных средств, так необходимых сейчас, в период активного строительства», - подчеркивает эксперт. В итоге, утверждает Иван Потапов, - процент по ипотечному кредиту на первичном рынке сегодня в среднем даже ниже, чем ставка рефинансирования. Конечно, такие условия не привлекать не могут.
Главная льготная программа – ипотека с господдержкой
Напомним кратко условия программы. Она регламентируется постановлением правительства РФ №220 от 13.03.2015 года. В соответствии с ним, банки могут выдавать кредиты с льготными процентными ставками - на уровне 12% - за счет государственных субсидий получаемых через Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК).
Программа рассчитана на первичный рынок, если дом строится, продавать квартиры необходимо в соответствии с законом 214-ФЗ о долевом участии в строительстве. Если дом построен, то должен быть оформлен договор купли-продажи. Можно заключить и договорам уступки прав требования, но только с юридическими лицами.
Проект должен быть аккредитован в банке, который работает по программе. Суммы кредитов по ипотеке с господдержкой ограничены: для Москвы, Санкт-Петербурга и Московской области она составляет 8 млн. руб., для других регионов - 3 млн. руб.
Программа ипотеки с господдержкой действует в ряде объектов, реализацией которых занимается компания «Метриум Групп».
По этой программе можно приобрести квартиру
ЖК SAMPO
– малоэтажном комплексе, расположенном в Истринском районе, в 25 км от МКАД по Новорижскому шоссе. Комплекс состоит из трехэтажных домов и объектов инфраструктуры, строится в четыре этапа. В рамках первого планируется возвести 46 домов, административно-торговый центр, два детских сада на 175 мест.
Сегодня в ЖК SAMPO предлагаются одно-, двух- и трехкомнатные квартиры без отделки. Минимальный бюджет покупки однокомнатной квартиры – 2,36 млн руб. (37,39 кв.м), двухкомнатной – 3,52 млн руб. (58,81 кв.м), трехкомнатной – 4,62 млн руб. (79 кв.м).
По условиям программы «ЖК SAMPO с Господдержкой», разработанной совместно с «Банком ЗЕНИТ», на этапе строительства кредит можно взять под 10% годовых, после регистрации права собственности - 9,5% годовых. Минимальный первоначальный взнос – 20%. Максимальный срок кредита – 30 лет.
Ипотека с господдержкой предлагается и в малоэтажных корпусах
ЖК «Новые Ватутинки». Проект «Новые Ватутинки» расположен в центре Новой Москвы, в 14 км от МКАД по Калужскому шоссе. Комплекс состоит из двух микрорайонов –
Центрального
(многоэтажная панельная застройка) и
Южного
(малоэтажная монолитная застройка). Комплекс возводится в лесном окружении, на берегу реки Десны, помимо жилья будут построены, в частности, три школы, пять детских садов, поликлиника, торговый центр, физкультурно-оздоровительный комплекс.
Сегодня в микрорайоне Южный предлагаются одно-, двух- и трехкомнатные квартиры с отделкой. Минимальный бюджет покупки «однушки» – 4,9 млн руб. (37 кв. м), «двушки» – 6,9 млн руб. (59,8 кв. м), «трешки» – 9,2 млн руб. (80,8 кв. м).
Согласно условиям госпрограммы от «Сбербанка», ипотечная ставка составляет 11,9% годовых, срок кредита не должен превышать 30 лет, первоначальный взнос равен не менее 20% от стоимости квартиры.
По информации Натальи Парфеновой, заместителя начальника отдела по ипотеке «Пересвет-Инвест», льготным кредитованием можно воспользоваться, приобретая квартиры в новых домах
жилого комплекса «Красногорск Парк». ЖК расположен в Красногорском районе, в 12 км от МКАД по Волоколамскому шоссе, в 5 минутах ходьбы от железнодорожной станции Аникеевка. С востока и юга поселок окружен смешанным лесом. В комплексе представлены 1-2-комнатные квартиры с площадями от 33,4 до 75,2 кв.м. с видом на Опалиховский лесопарк. Стоимость квартир – от 2,7 -5,3 млн руб.
Банк Москвы (группа ВТБ) выдает кредиты по льготной ставке 12% по программе «Ипотека с господдержкой». Первоначальный взнос от 30%. Срок кредита - до 50 лет. При определении суммы кредита Банк рассматривает совокупный доход семьи заемщика.
«Ипотеку с господдержкой» ЖК «Красногорск Парк» можно взять и в АКБ «Инвестторгбанк». Процентные ставки - 11,8-11,9% на этапе строительства (в зависимости от первоначального взноса) и 11,7% – после оформления свидетельства о собственности на квартиру. Сумма кредита – до 8 млн. рублей, но не более 80% от стоимости квартиры. Срок кредита – до 30 лет, с учетом возраста заемщика (до 65 лет на момент погашения).
Подтверждение доходов – 2НДФЛ или справка по форме банка. Срок работы заемщика на последнем месте – не менее 3 месяцев. Количество возможных созаемщиков – 3 (не обязательно родственников).
В
малоэтажном комплексе «Андерсен», в Новой Москве (деревня Десна, 10 км от Москвы) который реализует компания «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» на правах генерального риелтора, на покупку квартир действует ипотека с господдержкой от 13 банков, в том числе ВТБ24, ДельтаКредит, Возрождение, Банк Москвы, МКБ. Процентные ставки – от 11,75% годовых.
Жилой комплекс «Андерсен» представляет собой шесть кварталов малоэтажных домов на берегу реки Десна. Дома строятся в скандинавском стиле. Помимо жилья строятся торгово-административный центр, детское дошкольное учреждение, организуются спортивные площадки, детские площадки, зоны отдыха. Стоимость квартир с площадями 34-76 кв. метров – 2, 4-5,4 млн рублей.
Кроме того, клиентам «МИЭЛЬ» доступны скидки на продукты банка ВТБ24 при покупке готового и строящегося жилья в ЖК «Андерсен». На готовое жилье действует скидка 0,5%, а на строящееся 0,25% от базовой ипотечной ставки. С учетом условий программы господдержки, минимальная ставка по банку ВТБ24 составляет 11,75%.
В мультиформатном
жилом комплексе «Остров Эрин», который продает «МИЭЛЬ», тоже действует программа господдержки. «Необходимым условием для получения льготного кредита (под 11,9%) на дом, в частности, в Сбербанке, является наличие аккредитации жилого комплекса банком-партнером и свидетельство о собственности на объект, - объясняет Людмила Цветкова, финансовый директор «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость». - Подобная программа от Сбербанка действует в коттеджном поселке «Остров Эрин» и распространяется на готовые коттеджи».
ЖК «Остров Эрин» - это целый район на территории Новой Москвы в 26 км от МКАД по Калужскому шоссе, вдоль реки Пахры, окруженный лесом. К продаже предлагаются коттеджи, таунхаусы, участки. Первая очередь возведена, это таунхаусы (116 кв.м) и коттеджи (от 116 до 231 кв.м). Комплекс охраняется, он будет обеспечен объектами инфраструктуры, в частности, детским садом и торговым центром. Здесь можно купить коттедж по цене от 6,9 млн рублей по программе господдержки от Сбербанка.
Ирина Крылевская, начальник отдела офиса «Проспект Вернадского» Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость обращает наше внимание на коттеджный поселок «Александровский» в 14 км. по Новорижскому и Ильинскому шоссе. Здесь возможна покупка таунхауса с использованием ипотеки с господдержкой от Сбербанка. Таунхаусы площадью от 188,1 кв. м до 282,3 кв. м с участками от 2.9 до 5.8 соток продаются по цене от 16,9 млн руб. Ставка по кредиту до и после регистрации ипотеки – не более 12 % годовых в рублях, минимальный первоначальный взнос – 20 %, максимальный срок кредита – 30 лет.
Военная ипотека
Распространяется на рынок жилья и программа «Военной ипотеки». Напомним, что будущий заемщик сначала должен стать участником НИС (накопительно-ипотечной системы). Не менее трех лет он получает от государства сумму, которая в 2015 году составляет 20 490 руб. в месяц. Когда накопится первоначальный взнос (обычно 700-800-900 тыс. руб.), военнослужащий может обращаться в банк за кредитом. Если он продолжает служить, проценты выплачивает Министерство обороны, если уходит в отставку – гасит кредит уже самостоятельно. Кредиты льготные, но сумма займа ограничена - от 1,7 до 2,4 млн руб., процентные ставки начинаются от 9,5%, выплатить кредит следует до наступления предельного возраста пребывания на службе, обычно это 45 лет. Первоначальный взнос составляет в большинстве случаев 20% от стоимости жилья. Приобретать можно квартиры на первичном или вторичном рынке и готовые дома с земельным участком.
Большинство покупок по программе «Военная ипотека» - в районе 3,5-4,5 млн. рублей, – уточняет Наталья Парфенова («Пересвет-Инвест»), так что на загородном рынке военные приобретают в основном квартиры в малоэтажных домах.
Илья Менжунов («Метриум Групп») считает, что более благоприятных условий для военнослужащих, чем в ЖК SAMPO (о котором было рассказано выше), на рынке малоэтажного строительства в Подмосковье не существует. Во-первых, ставка по кредиту составляет всего 9% годовых. Во-вторых, максимальная сумма кредита увеличена до 3 млн руб., а первоначальный взнос равен 20%. В-третьих, финансовый партнер программы – «Банк ЗЕНИТ», один из крупнейших банков страны.
В упомянутом ЖК «Красногорск Парк» тоже действует программа «Военная ипотека» от банка ЗЕНИТ. В большинстве случаев военным для покупки жилья не хватает собственных средств, и поэтому им приходится брать дополнительный кредит, обычно потребительский. Поэтому для приобретения жилья в «Красногорск Парке» участники программы смогут оформить потребительский кредит в Банке ЗЕНИТ по ставке от 16,5% до 19% годовых. Максимальный размер кредита на первичном рынке – 3 000 000 рублей РФ. Минимальная сумма кредита – 30 000 рублей. Срок кредитования от 1 года до 15 лет. Чтобы увеличить максимальную сумму кредита можно оформить поручительства членов семьи на весь срок кредитования.
Материнский капитал: загляните к «Андерсену»
С 1 января 2015 года размер материнского (семейного) капитала составляет 453 026 рубля. Напомним, что это мера государственной поддержки российских семей, в которых с 2007 по 2016 год включительно родился (или был усыновлен) второй ребенок. Или третий ребенок или последующие дети, если при рождении (усыновлении) второго ребенка право на получение этих средств не оформлялось).
Существует несколько вариантов улучшения жилищных условий с помощью материнского капитала. Что касается ипотеки, то маткапитал можно использовать в качестве первоначального взноса при получении кредита, погашать им основной долг и платить проценты.
Распорядиться материнским (семейным) капиталом на улучшение жилищных условий можно, когда ребенку исполнится три года. Но для ипотечников делается исключение – в этом случае воспользоваться материнским капиталом можно сразу после рождения (усыновления) второго или последующего ребенка.
Материнский капитал используют многие банки в своих ипотечных программах. Для нашей статьи пример такой программы на загородном рынке привела Людмила Цветкова («МИЭЛЬ-Загородная недвижимость»). Молодые родители смогут купить квартиру в ЖК «Андерсен», о котором тоже уже было рассказано. Возможность использовать материнский капитал при покупке квартиры в предоставляет ТрансКапиталБанк. Но условия этой программы мягкими не назовешь - ипотечная ставка от 18,75%, размер первоначального взноса - 25%.
Вместе с партнерами
Этими тремя программами, собственно говоря, и исчерпываются государственные проекты на загородном рынке. Но компании сами, без участия государства стараются предложить клиентам привлекательные программы. «На рынке загородной недвижимости сегодня уже практически нет проектов, где не действовали бы специальные предложения», - замечает Ирина Крылевская, начальник отдела офиса «Проспект Вернадского» Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость.
Застройщики заключают союз с банками, и на свет появляются ипотечные партнерские программы. Чаще всего банки участвуют в таких программах, если изначально кредитуют девелоперский проект, - объясняет Анна Ричкова, руководитель проектов Аналитического центра Группы компаний SRG. Другой вариант, - когда в банке находится депозит застройщика.
Клиентам выгодно участвовать в такой программе, потому что ему положены определенные преференции. «А при выборе «стороннего» банка покупатель получает массу минусов: увеличенный срок рассмотрения заявки, повышенную процентную ставку; необходимость предоставить дополнительное обеспечение по кредиту, - комментирует Анна Ричкова. - Если клиент придет в банк самостоятельно, то ему предстоит получить от застройщика полный пакет документов и пройти по сути ту же процедуру, которую застройщик проходит, на протяжении не одного и не двух месяцев, переговариваясь с соответствующим банком. Если покупатель обратится за ипотекой самостоятельно, он может лишиться тех бонусов, которые ему предлагает совместная программа, разработанная застройщиком и банком-партнером».
В пример эксперт приводит коттеджный поселок «Цветочный» в 25 км по Калужскому или Киевскому шоссе на территории Новой Москвы. Здесь продаются земельные участки 9-17 соток. Например, участок 15,3 сотки можно купить за 8,4 млн рублей. Сбербанк, Россельхозбанк, Связьбанк предлагают ипотечные кредиты на срок до 30 лет по ставкам 13,5-16% годовых. Первоначальный взнос - 15-30% годовых.
Иван Потапов, директор по продажам ГК «САПСАН», рассказывает о многоквартирном
проекте «Мелодия леса»
(жилой комплекс в 2 км от Зеленограда). Квартиры в этом комплексе стоят от 1,8 млн рублей. В компании работают над программами субсидирования ипотеки. «Например, наиболее привлекательная ставка при покупке квартиры в ЖК «Мелодия леса» у банка «Интеркоммерц», который для определенных категорий граждан предлагает ипотеку под 10,3% годовых. Также мы разрабатываем программу собственного субсидирования процентной ставки, которая поможет нам предложить покупателям ставку ниже 10% годовых на весь период кредитования», - говорит эксперт.
Компания ГУД ВУД Девелопмент также создала свою кредитную программу в партнерстве с несколькими банками. «Мы упростили пакет документов и процедуру получения кредита. Клиенту достаточно иметь всего 10% от стоимости дома, всего 3 документа и ему даже не придется ехать в банк, все одобрение происходит удаленно по почте, клиент приезжает в банк только один раз на подписание кредитного договора, - поясняет Оксана Каримова менеджер проекта «Соколово» компании Гуд Вуд Девелопмент. - Это еще не все плюсы, благодаря тому, что компания компенсирует до 5% от стоимости дома в счет погашения переплаты клиента, мы смогли снизить процентную ставку до 10% годовых».
«Соколово» - коттеджный поселок в 38 км от МКАД по Пятницкому шоссе, в Солнечногорском районе, где предлагаются готовые дома с участками от 5,3 сотки по цене от 4,5 млн рублей, стоимость строительства дома начинается с суммы 2,5 млн рублей.
Банки-собственники снижают проценты
На элитном рынке тоже действуют льготные программы. Как объяснила Юлия Грошева, директор департамента загородной недвижимости Kalinka Group, несколько банков предлагают ипотечные программы под объекты недвижимости, находящиеся у них в собственности. Например, Банк «Зенит» предлагает ипотеку на выгодных условиях в
поселке лейнхаусов «Ильинка»
(Ильинское шоссе, 12 км от МКАД) - под 10,5% годовых в рублях на срок до 30 лет. Поселок находится на балансе банка, поэтому покупатель может рассчитывать на столь лояльные условия. Здесь можно приобрести готовый лейнхаус под отделку по цене от 24 млн руб.
Покупателям предлагают заработать на курсе валют
И наконец, еще одно интересное финансовое предложение от компании «Химки Групп» в
ЖК «Олимпийская деревня Новогорск. Квартиры»
(Ленинградское шоссе, 6 км от МКАД).
«С 9 августа 2015 года девелоперская компания «Химки Групп» предложила потенциальным покупателям жилья, которые держат свои сбережения в валюте, подождать со стопроцентной оплатой стоимости квартиры до конца года. Заработав на курсе валют, такие покупатели смогут приобрести больше жилых квадратных метров в ЖК «Олимпийская деревня Новогорск. Квартиры», ведь для них рублевая цена будет неизменной, независимо от индексации официальных прайсов девелопера», - разъясняет Дмитрий Котровский, партнер девелоперской компании «Химки Групп».
Для того, чтобы воспользоваться спецпредложением, необходимо подписать договор купли-продажи с внесением 10% от цены квартиры, зафиксировав, таким образом, стоимость сделки в рублях до 15 декабря 2015 года. На оставшуюся сумму девелопер предоставляет беспроцентную отсрочку, что позволяет таким покупателям не просто сохранять сбережения, но продолжать зарабатывать на динамике курсов европейской и американской валют.
По данным базы «Поиск недвижимости RealSearch.Ru» в этом жилом комплексе покупателям предлагаются 1-3-комнатные квартиры с площадями 42-189 кв. метров по цене от 8,8 млн до 21 млн рублей.
Резюме журнала www.metrinfo.ru
В конце мы посоветуем внимательно изучать предложения компаний. Какие-то из них похожи на государственные, но на самом деле таковыми не являются. Могут быть «подводные камни», о которых предупреждает Иван Потапов директор по продажам ГК «САПСАН». Некоторые девелоперы сегодня рекламируют низкие ставки, которые предоставляют на 1-2 года, после которых стоимость ипотеки повышается до средней по рынку, либо до более высокой. Так что осторожнее. В то же время, не упускайте хорошие предложения от добросовестных девелоперов.
Источник:
http://www.metrinfo.ru
