понедельник, 3 декабря 2018 г.
Пожизненно должен. Как защититься от риска потерять и жилье, и деньги
Если у семьи, взявшей ипотечный кредит, резко падают доходы и она не в состоянии аккуратно платить банку, то велика угроза едва ли не на всю оставшуюся жизнь остаться в глубокой долговой яме. Не говоря уже о потере приобретенного жилья.
Таковы результаты исследования, проведенного Финансовым университетом при правительстве РФ. У 60-80% "дефолтных" заемщиков набегает столько пени и штрафов, что даже после продажи заложенной недвижимости долг перед банком составляет 20-40% первоначального кредита, рассказал "РГ" руководитель исследовательской группы Финуниверситета, доктор экономических наук Александр Цыганов. При этом каждый 1% долга сопоставим со среднемесячным доходом семьи: чтобы полностью расплатиться, потребуются годы.
Даже в случае, когда долг взыскать невозможно и банк-кредитор готов его списать, у заемщика появляется новая проблема: так называемая "материальная выгода". С суммы "прощенного" долга он обязан заплатить 13% подоходного налога. Социальные угрозы: заемщик не только теряет все (уплаченный первый взнос, выплаты и проценты по кредиту, приобретенное жилье), но и еще оказывается должен либо банку, либо государству. Потому многие должники пытаются занизить свои реальные доходы, меняют место жительства, по сути, скрываются от банков.
У кредиторов - свои проблемы. В половине случаев заложенное жилье не удается продать, и оно "повисает" на балансе банка, как и остаток невозвращенных денег. Непогашенные долги кредиторы списать не могут, по закону это возможно только в случае, когда служба судебных приставов составит акт о невозможности взыскания.
Впрочем, взыскание долгов обходится банку слишком дорого: затраты нередко оказываются больше самой суммы непогашенной задолженности. Так что, по большому счету, "гоняться" за заемщиками и "выжимать" из них деньги - для банка сплошная головная боль и убытки.
Конечно, предотвратить будущие проблемы можно, если строже подходить к оценке платежеспособности заемщиков. "В США, где недвижимость долгие годы стабильно росла в цене, при ипотечном кредитовании была выбрана модель, когда банки фактически не обращали внимание на уровень доходов семьи, - рассказал "РГ" гендиректор страховой компании АИЖК Андрей Языков. - Банки фактически считали, что в случае дефолта заемщика кредит будет полностью погашен за счет продажи подорожавшей заложенной недвижимости. Их не интересовало, что многие семьи, взяв ипотеку, едва сводили концы с концами - это была личная ответственность заемщиков. Но когда в 2007-2008 гг. на рынке недвижимости началась стагнация, цены на жилье резко упали и одновременно многие заемщики лишились работы и стабильного дохода, эта модель лопнула. Начался "эффект домино", разразился мощнейший кризис".
В Канаде же была выбрана другая, "социальная" модель ипотеки. Там строже оценивали доходы заемщиков. И, кроме того, банки страховали большую часть той части кредита, что не была покрыта стоимостью заложенного жилья. В результате такого страхования кризиса на ипотечном рынке у северного соседа США удалось избежать.
В АИЖК совместно с комитетом Госдумы по финрынку подготовлены поправки в Закон "Об ипотеке". Цель - обеспечить снижение первоначальный взноса, удешевить оформление кредита, защитить заемщика в случае его личного дефолта или кризиса.
Что делать?
В Комитете Госдумы по финрынкам обсуждают поправки в Закон "Об ипотеке" по защите заемщика и снижению издержек кредитора.
Предложение первое: изменить параметры ипотечного страхования
Сегодня ответственность заемщика можно застраховать максимум на 20% от суммы кредита. Так, если квартира стоит 1,5 млн руб., заемщик может максимально застраховать только 300 тыс. руб., которых должно хватить в случае дефолта, если недвижимость упадет в цене, набегут проценты и пени. В реальности такой страховки не хватает. Поэтому предлагается, чтобы банки сами могли решать, как страховать кредит - на 20, 30 или даже 40%. Минимальный порог - 10%. Это позволит банку получить реальную защиту от возможных убытков и избежать псевдострахования (когда страховка обеспечивает незначительный уровень защиты заемщика, но банк получает высокую комиссию).
Предложение второе: остаток не покрытого страховкой долга нужно заемщику "прощать"
Нужно защитить заемщика от необходимости погашать необеспеченный долг уже после продажи заложенной недвижимости. Эксперты считают, что остаток невзысканного долга можно и нужно прощать, поскольку взыскание чаще всего для банков убыточно: издержки превышают невозвращенный остаток. При этом важно мотивировать заемщика-должника не скрываться, а сотрудничать с банком. Заемщик должен быть заинтересован в том, чтобы и продать заложенную недвижимость быстро и по максимальной цене, и выплатить ипотечную страховку. Также создается стимул для заемщика выбирать социально ответственные банки, выдающие кредиты с низким первоначальным взносом только при наличии договора ипотечного страхования.
Предложение третье: пересмотреть банковские комиссии
Еще одна проблема - значительное комиссионное вознаграждение в пользу банка. Сейчас в среднем банк забирает 45% комиссионных. Тариф в 3% от суммы кредита, который применяется для кредитов с низким первоначальным взносом, - это внушительная сумма. Причем страховая премия должна уплачиваться заемщиком сразу за весь срок страхования. Банки на этом неплохо зарабатывают. А для заемщиков кредит становится заметно дороже. Кроме того, из-за высоких комиссий страхование нередко перестает быть защитой - при наступлении страхового случая страховщики под разными предлогами отказывают заемщикам в страховой выплате, поскольку высокая комиссия съедает резервы по выплатам. В некоторых банках даже созданы специальные подразделения, "выбивающие" у страховщиков положенные выплаты. Конечно, банки будут возражать против снижения или запрета комиссии. Но сделать это надо, чтобы ипотечное страхование стало эффективным.
Автор: Ирина Невинная
Источник:
Российская газета
Лайфхак от «Метриум Групп»: рассрочка между «частниками»
Традиционными формами расчета на вторичном рынке являются полная оплата всей суммы наличными или привлечение банковского кредита. Но мало кто знает, что можно воспользоваться еще одним инструментом – ипотекой между физическими лицами. По факту это рассрочка, условия которой детально прописываются в договоре купли-продажи. Эксперты «Метриум Групп» разобрались, как это работает и какие здесь есть подводные камни.
Многие считают, что участие банка в ипотечных сделках – это обязательное условие. Но на самом деле продать или купить квартиру в ипотеку можно и без финансовой организации, при участии лишь двух сторон – продавца и покупателя. Формально это будет рассрочка с залогом, условия которой прописываются в договоре купли-продажи. Подобные сделки являются редкостью в силу недостаточной осведомленности граждан о такой возможности. Однако специалисты «Метриум Групп» уверены, что в условиях низкого спроса на вторичном рынке ипотека между физическими лицами могла бы стать более популярным инструментом.
Что такое ипотека между частными лицами?
Об ипотечном кредитовании имеют представление почти все. Однако далеко не каждый знает, что «ипотека» и «ипотечное кредитование» – это не одно и то же. Термин «ипотека» определяется как форма залога, при котором закладываемое недвижимое имущество передается во владение и пользование должника. А ипотечный кредит – это только одна из составляющих общего понятия ипотека, когда в процедуре купли-продажи недвижимости участвует третья сторона – банк, финансирующий сделку.
Если же кредитную организацию исключить, то останутся только два лица – собственник недвижимости и желающий ее приобрести. Мы привыкли к тому, что при покупке квартиры без банковского кредита покупатель выплачивает продавцу сразу всю стоимость жилья. Но можно пойти и другим путем: договориться о поэтапной оплате и прописать эти условия в договоре купли-продажи. В соответствии с российским законодательством, такая сделка также будет называться ипотекой, несмотря на то, что банк в ней участвовать не будет.
Зачем это нужно?
Сегодня на вторичном рынке недвижимости сложилась непростая ситуация. Спрос находится на низком уровне, цены не растут, на неликвидные варианты – снижаются, сроки экспозиции увеличиваются. При этом ипотека на «вторичке» практически недоступна: ставки высоки, а получить кредит не так просто. Это приводит к тому, что и продавцы, и потенциальные покупатели оказываются в невыгодной позиции: первые не могут продать свои объекты, а вторые не имеют возможности их приобрести.
Особенно страдают альтернативные сделки, когда люди хотят улучшить жилищные условия, продав имеющееся у них жилье, находят подходящий вариант, но старая квартира никак не продается. Заплатить за новую они не могут и «альтернатива» срывается.
Ипотека между «частниками» позволяет решить эту проблему. В том случае, если у продавца нет острой необходимости в получении сразу всей суммы и он готов подождать какое-то время, но при этом хочет продать недвижимость сейчас, опасаясь снижения цены, он может предоставить покупателю рассрочку. В свою очередь, желающего приобрести жилье такая возможность заинтересует тогда, когда он ожидает получения крупной суммы денег (например, от продажи старой квартиры, годовой бонус, возврат долга и т.д.), но хочет купить именно эту квартиру, не дожидаясь, пока ее приобретет кто-то другой.
Как оформляются такие сделки?
Отличий от обычной сделки купли-продажи недвижимости почти нет. Стороны так же обращаются в Росреестр с заявлением о переходе права собственности на квартиру и договором, а ведомство, в свою очередь, регистрирует эту сделку в установленные законом сроки. Разница заключается в следующем:
–
в договор купли-продажи вносятся дополнительные условия;
–
при подаче документов на регистрацию обе стороны заявляют о том, что на квартиру будет наложено обременение. Это фиксируется в заявлении на регистрацию перехода права собственности;
–
в выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП), заменившей с июля 2016 года свидетельство о собственности, ставится отметка об обременении.
То есть продать, завещать или подарить квартиру до полного погашения задолженности перед продавцом новый собственник не сможет.
Как правильно составить договор для такой сделки?
Все различия с обычным договором купли-продажи (ДКП) недвижимости сосредоточены в одном месте – разделе, описывающим стоимость продаваемого объекта и порядок оплаты. Для того, чтобы сделка была зарегистрирована как ипотечная, необходимо во всех подробностях расписать условия, на которых продавец предоставляет покупателю рассрочку:
-
общая стоимость квартиры;
-
размер первоначального взноса в денежном эквиваленте и в процентах от общей стоимости;
-
размер платежей в денежном эквиваленте и в процентах от общей стоимости;
-
количество платежей;
-
дату и порядок внесения платежей;
-
срок полного погашения задолженности;
-
штрафные санкции за просроченные платежи;
-
порядок расторжения договора в случае непоступления платежей;
-
указание на то, что в соответствии со статьями 488 и 489 Гражданского кодекса РФ, квартира признается находящейся в залоге до полного выполнения финансовых обязательств со стороны покупателя.
Пример оформления договора:
По согласованию сторон стоимость указанной Квартиры составляет 10 000 000 (десять миллионов) рублей 00 копеек. Соглашение о цене является существенным условием настоящего Договора.
Оплата Квартиры Покупателем производится в следующем порядке:
Сумма в размере 3 000 000 (три миллиона) рублей 00 копеек, что составляет 30% (тридцать процентов) от стоимости Квартиры, уплачена Покупателем наличными Продавцу при подписании настоящего Договора, в связи с чем Продавец, подписывая настоящий Договор, подтверждает, что указанная сумма им получена.
Сумму в размере 7 000 000 (семь миллионов) рублей 00 копеек, что составляет 70% (семьдесят процентов) от стоимости Квартиры, Покупатель обязуется выплатить Продавцу 10 (десятью) равными ежемесячными платежами до 30 сентября 2017 года по 700 000 (семьсот тысяч) рублей 00 копеек, составляет 10% (десять процентов) от стоимости Квартиры в месяц. Ежемесячный платеж должен быть совершен не позднее 25 числа каждого месяца путем передачи денежных средств наличными в присутствии нотариуса с заверением подписей сторон на расписке о получении денежных средств.
В случае непоступления ежемесячного платежа (или поступления неполной суммы ежемесячного платежа) на указанный расчетный счет в течение 5 (пяти) календарных дней с даты, указанной в настоящем Договоре, с Покупателя взыскивается штраф в размере 0,03% (три сотых процента) от стоимости Квартиры за каждый день просрочки.
В случае непоступления ежемесячного платежа (или поступления неполной суммы ежемесячного платежа) на указанный расчетный счет в течение 30 (тридцати) календарных дней с даты, указанной в настоящем Договоре, Продавец имеет право обратиться в суд для признания настоящего Договора утратившим силу. В случае признания настоящего Договора утратившим силу по причине задержки очередного ежемесячного платежа, Квартира передается в собственность Продавцу, а Покупателю возвращаются уплаченные денежные средства за вычетом штрафа в размере 0,03% (три сотых процента) от стоимости Квартиры за каждый календарный день, прошедший с даты заключения настоящего Договора и до даты признания настоящего Договора утратившим силу.
В связи с вышеизложенным, согласно ст. 488 и ст. 489 ГК РФ, до полной оплаты согласованной Сторонами настоящего Договора цены Квартиры, Квартира признается находящейся в залоге у Продавца для обеспечения Покупателем своего обязательства по оплате согласованной выше цены Квартиры.
До полной оплаты согласованной Сторонами настоящего Договора цены Квартиры, Покупатель не имеет права совершать любые сделки с Квартирой, за исключением передачи Квартиры в пользование третьим лицам по договору аренды. Залог с Квартиры снимается дополнительным соглашением к настоящему Договору, подписанным Сторонами в присутствии нотариуса. После подписания данного дополнительного соглашения, оно становится неотъемлемой частью настоящего Договора. Для снятия обременения с Квартиры Стороны обращаются в территориальное управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.
Какие есть риски?
Сделки с рассрочкой подвержены тем же рискам, что и любые другие операции купли-продажи недвижимости на вторичном рынке. Это могут быть и «подводные камни» юридического характера, и технические нюансы, связанные с неузаконенной перепланировкой квартиры. Однако в случае ипотеки между частными лицами присутствуют дополнительные факторы, которые нужно учитывать. Большая их часть регламентируется законодательством, поэтому обе стороны являются юридически защищенными от форс-мажорных обстоятельств. Тем не менее, главный риск заключается в том, что при такой ипотеке, в отличие от банковской, покупатель не страхуется в пользу продавца от утраты трудоспособности, потери здоровья и т.д. Поэтому сроки погашения задолженности имеет смысл устанавливать небольшие – год-два, максимум – три.
Риски для продавца
Риски для продавца очевидны: покупатель, который перестает платить. Однако это ни коим образом не означает потерю и квартиры, и денег. Так как в свидетельстве о собственности, выданном покупателю, имеется отметка о том, что на квартиру наложено обременение, он не может производить с ней никаких действий до тех пор, пока в присутствии продавца это обременение не будет снято. Это исключает перепродажу объекта недвижимости. То есть в случае просрочки платежа продавец может обратиться в суд для расторжения договора.
Когда речь идет о банковской ипотеке, то вариантов развития событий может быть три:
-
суд принудит покупателя погасить всю сумму задолженности досрочно;
-
суд постановит продать квартиру с целью погашения задолженности;
-
суд решит восстановить статус-кво: вернуть квартиру продавцу, а выплаченные ранее средства – покупателю.
Когда речь идет об ипотеке между «физиками», наиболее вероятен третий пункт. Конечно, возврат денег покупателю – это неприятная процедура, однако шанс остаться ни с чем отсутствует.
Риски для покупателя
Гипотетически возможна ситуация, когда после получения всей суммы продавец квартиры откажется обращаться в Росреестр с заявлением о снятии обременения, либо будет затягивать с этим. Для таких случаев покупателю нужно иметь документальное подтверждение того, что свои обязательства он исполнил в полном объеме. Конечно, это могут быть и рукописные расписки о передаче денежных средств. Но самым надежным вариантом станет участие нотариуса в этом процессе, с заверением подписей обеих сторон. Причем привлекать его необходимо при каждой передаче денег. Нотариально оформленные расписки станут не только неоспоримым доказательством в суде самого факта оплаты полной стоимости квартиры, но подтвердят то, что задолженность погашалась точно в срок. Также надо учесть и то, что процедуру передачи сумм в присутствии нотариуса необходимо прописать в договоре купли-продаже в разделе, описывающем порядок оплаты.
«Конечно, ипотека между физическими лицами сопряжена с определенными рисками, на которые далеко не каждый готов пойти, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум Групп». – Однако существует ряд жизненных ситуаций, когда такая форма сделки могла бы быть удобна обеим сторонам. Естественно, что ипотека между «физиками» не станет массовым явлением. Но информация о такой возможности вне всякого сомнения поможет многим. Главное – принять взвешенное решение с учетом всех обстоятельств. И желательно пригласить профессионального риелтора, который поможет и провести сделку, и проверить стороны на предмет платежеспособности и криминального прошлого».
Источник:
Метриум Групп
Топ-10 самых доступных новостроек Одинцовского района
Одинцовский район на сегодняшний день является одним из самых активно застраиваемых в Московском регионе. Одновременно с этим, он является еще и самым престижным в Подмосковье - здесь расположена легендарная «Рублевка» и проживают самые обеспеченные люди страны. При этом, несмотря на ауру элитности, в городе Одинцово и его окрестностях можно приобрести квартиры по очень привлекательной цене. Эксперты компании «Метриум Групп» подготовили рейтинг самых доступных новостроек Одинцовского района.
По объему предложения на первичном рынке Одинцовский район вполне может соперничать с Новой Москвой: по состоянию на конец третьего квартала 2014 года здесь находилось в продаже свыше 7,5 тыс. квартир. По оценке аналитиков «Метриум Групп», на присоединенных к столице территориях этот показатель лишь на 10% выше - 8,3 тыс. квартир.
Всего в Одинцовском районе Московской области на текущий момент в продаже представлены квартиры в 37 жилых комплексах. 10 из них расположены непосредственно в городе Одинцово, остальные - в его окрестностях. В процентном соотношении на долю Одинцово приходится 28% квартир на первичном рынке.
Разброс цен на локальном рынке довольно велик: минимальная стоимость квадратного метра представлена в ЖК «Высокие Жаворонки» - 52,7 тыс. рублей. Максимум зафиксирован в ЖК «Сколково Парк» - 320 тыс. рублей за «квадрат». Таким образом, разница составляет более 6 раз.
Разница в стоимости квартиры еще более ощутима: в
ЖК Apila
стоимость лота начинается от 2,15 млн рублей, а в «Сколково Парк» достигает 41,93 млн рублей. То есть за стоимость самой дорогой квартиры в Одинцовском районе можно приобрести 19,5 самых дешевых квартир.
В пятерку самых доступных жилых комплексов по цене квадратного метра, помимо ЖК «Высокие Жаворонки», также входят жилые комплексы «Князь Голицын» (54,6 тыс. руб.), «Успенский» (56,5 тыс. руб.), Дом на Успенке (58 тыс. руб.) и «Голицыно Парк» (58 тыс. руб.).
По стоимости квартиры рейтинг самых доступных новостроек Одинцовского района возглавляет ЖК Apila с показателем 2,15 млн рублей за квартиру площадью 25,3 кв. м. На второй строчке разместился жилой комплекс «Высокие Жаворонки». Всего на 200 тыс. рублей дороже (2,17 млн рублей) здесь можно приобрести квартиру в 1,5 раза большую по площади - 38,7 кв. м. Замыкает тройку ЖК «Рублевский» - 2,2 млн рублей за 25,3 кв. м.
В пятерку также вошли жилые комплексы «Успенский» и «Успенские горки». В первом квартира площадью 37,7 кв. м обойдется 2,24 млн рублей, во втором предлагаются студии площадью 27,7 кв. м по цене от 2,29 млн рублей.
Для итогового рейтинга самых доступных новостроек Одинцовского района аналитики компании «Метриум Групп» разработали специальную систему оценок. По показателю «Минимальная стоимость кв. м» высший балл (10) получили жилые комплексы, где минимальная стоимость «квадрата» установлена на уровне ниже 55 тыс. рублей. Далее оценка снижалась на один балл по мере увеличения цены на каждые 5 тыс. рублей: 9 баллов в интервале от 55 до 60 тыс. рублей, 8 баллов от 60 до 65 тыс. рублей и т.д. Объекты с минимальной ценой свыше 100 тыс. кв. м автоматически получали оценку 0 баллов.
По показателю «Минимальная стоимость квартиры» один шаг был установлен на уровне 200 тыс. рублей. Максимальную оценку в 10 баллов получили жилые комплексы, в которых стоимость самой дешевой квартиры находится в интервале от 2 до 2,2 млн рублей, 9 баллов - от 2,2 до 2,4 млн рублей, 8 баллов - от 2,4 до 2,6 млн рублей и т.д. В ноль баллов были оценены проекты с минимальной стоимостью квартир 4 млн рублей и выше.
Первое место с максимально возможным баллом занял жилой комплекс «Высокие Жаворонки» - по обоим показателям он набрал 10 баллов. Вторую строчку занял ЖК «Успенский», получивший по 9 баллов. «Бронза» досталась проекту Дом на Успенке, где стоимость квадратного метра была оценена в 9 баллов, а стоимость квартиры - в 8.
Четвертое место досталось жилому комплексу «Голицыно Парк»: 9 баллов за стоимость «квадрата» и 7 - за стоимость квартиры. С таким же суммарным баллом замкнул пятерку лидеров ЖК «Успенские горки». Однако в этом проекте оценки распределились точно наоборот: 7 баллов за стоимость квадратного метра и 9 баллов за стоимость квартиры целиком.
«Одинцовский район Московской области, помимо престижного статуса, отличает прекрасная экология, хорошая транспортная доступность и высокой уровень развития инфраструктуры, - резюмирует генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая. - Сочетание этих факторов делает местные новостройки крайне привлекательными как для покупателей из Москвы, так и из других регионов России. Несмотря на высокий спрос, квартиры в новостройках Одинцовского района предлагаются по очень привлекательным ценам. Ярким примером является лидер нашего рейтинга - ЖК "Высокие Жаворонки". Полноценную однокомнатную квартиру площадью 38,7 кв. м здесь можно приобрести всего за 2,17 млн рублей. У ближайших конкурентов за сопоставимые деньги предлагаются лишь студии в 1,5 раза меньшие по площади».
«ЖК «Высокие Жаворонки» предлагает квартиры, оптимальные с точки зрения бюджета покупки и площади приобретаемого жилья, – добавляет Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». - Кроме того, приобретая однокомнатную квартиру сейчас, на старте продаж, впоследствии ее можно будет удачно и без доплат обменять на двухкомнатную в этом же проекте: «Высокие Жаворонки» реализуются очередями, поэтому на продажу постепенно будут выходить новые лоты по привлекательным ценам».
Источник:
metrium.ru
Скоростные электрички делают Подмосковье ближе
Город
Min время в пути
Среднее время в пути
Расстояние до МКАД
Расстояние до вокзала
Средняя максимальная скорость
Средняя скорость
Скоростные электрички
Всего поездов
Итоговый балл
1
Зеленоград
3
1
10
10
10
10
2
6
6,5
2
Мытищи
8
9
1
2
3
3
10
10
5,75
3
Лесной городок
2
6
9
6
4
10
1
1
4,88
4
Химки
10
8
1
2
7
3
5
2
4,75
Лобня
3
6
8
5
3
8
3
2
4,75
5
Железнодорожный
5
6
6
4
4
4
4
4
4,63
6
Пушкино
1
2
10
7
3
5
5
3
4,5
7
Долгопрудный
7
10
1
2
2
8
3
2
4,38
8
Реутов
10
10
1
1
4
1
1
4
4
9
Люберцы
4
6
2
3
1
1
5
5
3,38
Одинцово
2
6
3
5
2
6
1
2
3,38
Источник:
Метриум Групп
Предложение новостроек в Москве в ближайшие годы останется рекордным
Несмотря на достаточно сложную экономическую ситуацию в стране, московские девелоперы пока не планируют снижать активность: в 2016 г. столичные власти выдали вдвое больше разрешений на строительство жилья, чем в 2015-м. Такая динамика повышает вероятность сохранения существующего ценового тренда: огромный объем предложения на фоне ограниченного платежеспособного спроса будет способствовать усилению конкуренции между застройщиками и постепенному снижению стоимости недвижимости, считают эксперты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».
В 2016 г. Мосгосстройнадзор выдал разрешения на строительство 10,17 млн кв. м жилой недвижимости, сообщили «Ведомости» со ссылкой на представителя ведомства. По сравнению с предыдущим годом показатель увеличился почти в два раза: в 2015 г. застройщикам разрешили возвести 5,3 млн кв. жилья.
Надо отметить, что московский рынок новостроек в последние годы и без того не страдает от недостатка новых проектов. По данным «ИРН-Консалтинг», в 2015 г. только в зоне от Третьего транспортного кольца до МКАД объем предложения вырос на 62%: с 712 700 до 1 153 500 кв. м, то есть до рекордного за предыдущие семь лет уровня. К концу 2016 г. показатель увеличился еще почти на 27%: объем предложения новостроек достиг 1,52 млн кв. м. По итогам прошлого года в Москве от ТТК до МКАД насчитывалось в продаже 295 новостроек, что почти на 36% больше, чем годом ранее. В сумме в них предлагалось 22 454 квартиры - на 25% больше, чем в конце 2015 г.
Причин для несколько странного поведения застройщиков в не самый благоприятный для экономики период может быть несколько, пишет издание. Во-первых, компании стремились успеть оформить документацию до вступления в силу с 1 января 2017 г. поправок к 214-ФЗ, которые ужесточают требования к девелоперам, порядок страхования новостроек и т.п. Во-вторых, московское правительство обещает принять в середине 2017 г. правила землепользования и застройки, что также усложнит девелоперам запуск новых проектов – в частности, станет труднее изменить статус земельного участка.
В-третьих, как неоднократно отмечал IRN.RU, строительный бум последних лет во многом объясняется «оттепелью» в 2012-2013 гг., когда после окончания ревизии инвестконтрактов многие девелоперы практически одновременно запустили подготовку множества новых строек в Москве, в том числе ряд крупных проектов по редевелопменту промзон. Работа над новым проектом занимает несколько лет, и приостановить этот процесс крайне сложно и затратно.
Кроме того, немало застройщиков твердо уверены, что благодаря росту цен на нефть платежеспособный спрос на жилье вот-вот вернется на докризисный уровень. И даже если этого не произойдет, квартира в Москве – вечная ценность, на которую всегда найдется покупатель, поэтому надо осваивать площадки, пока есть такая возможность. Тем более что строительство больших объемов недвижимости позволяет сократить издержки в расчёте на кв. м: на закупку стройматериалов, разработку проектов, рекламу, управление и т.п.
Впрочем, в данном случае важны не мотивы девелоперов, а последствия их деятельности. По данным главы столичного стройкомплекса Марата Хуснуллина, в конце 2016 г. в Москве действовали разрешения на строительство 18 млн кв. м жилья. Конечно, часть этих миллионов не только начала строиться, но и уже реализована, однако оставшихся объемов, по оценке руководителя компании «ИРН-Консалтинг» Татьяны Калюжновой, при текущем уровне поглощения и цен хватит еще примерно года на три строительства и продаж.
Следовательно, на ощутимое снижение девелоперской активности, которое могло бы привести к сокращению объема предложения жилья в Москве, в ближайшие годы, по всей видимости, рассчитывать не стоит. Как и на восстановление платежеспособного спроса: даже согласно официальному прогнозу Минэкономразвития, реальные доходы населения вернутся на уровень 2013 г. только в 2021 г. При этом недвижимость приобретается не из текущих доходов, а из накоплений, для создания которых требуются годы, даже если речь идет лишь о первоначальном взносе по ипотечному кредиту.
А значит, чтобы продать все построенное, цены на недвижимость, по всей видимости, придется снижать и дальше, отмечает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. Ведь даже несмотря на увеличение доступности жилья в Москве в последние годы за счет снижения порога входа, бюджета покупки и ипотечных ставок, спрос не успевает за ростом предложения: хотя число ДДУ в целом по рынку увеличилось за январь-ноябрь 2016 г. на 83,4%, количество квартир в готовых новостройках продолжает расти. На рынке от ТТК до МКАД этот показатель увеличился примерно в 1,6 раза за последние два. То есть девелоперы выводят на рынок существенно больше жилья, чем могут продать. На этом фоне резкий рост числа разрешений на строительство – еще один аргумент, свидетельствующий о том, что данная тенденция в ближайшем будущем не изменится. Если, конечно, часть объектов из-за падения цен не превратится в долгострои и не уйдет с рынка.
Потенциальный спрос на жилье в Москве, прежде всего эконом- и комфорткласса, действительно огромен, в этом девелоперы абсолютно правы. Проблема в том, что подавляющее большинство тех, кому нужны квартиры, не могут их себе позволить – см. «Хватит ли банковских депозитов на покупку жилья?». Таким образом, компании, которые при сохранении нормальной рентабельности смогут предложить покупателям квартиры по существенно более низким ценам, смогут извлечь из сложившейся ситуации максимум выгоды. Соответствующими возможностями обладают прежде всего наиболее крупные девелоперы, многие из которых аффилированы с банковскими структурами. Так что в будущем, по всей видимости, можно ждать не только удешевления жилья, но и укрупнения рынка.
Источник:
http://www.irn.ru
Подписаться на:
Сообщения (Atom)