Итоги 3 квартала 2015 года на рынке ипотеки

Можайский и Дмитровский с Дегунино – новые точки роста на карте новостроек

Застройщики начинают активно осваивать московские районы, ранее не вызывавшие у них особого интереса. В Можайском районе, где много лет почти ничего не строилось, недавно были открыты продажи в двух проектах, еще четыре могут выйти на рынок в обозримом будущем. В районах Дмитровский и Дегунино недавно стартовали три проекта и ожидается еще один. Девелоперов толкают в ранее непопулярные локации развитие метро и отложенный спрос на новое недорогое качественное жилье, говорит руководитель компании «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжнова.

Можайский

В конце мая газета «Ведомости» сообщила о покупке проекта жилого комплекса «Ведис групп» на ул. Гришина структурой основного владельца группы «Русагро», экс-сенатора Вадима Мошковича. Согласно проектной декларации, общая площадь ЖК – 18 400 кв. м (8,4 тыс. кв. м квартир), а сдать его в эксплуатацию должны уже в сентябре 2017 г.

«Это хорошая площадка под строительство проекта комфорткласса. Правда, метро в пешей доступности нет, ближайшая станция – «Кунцевская» – расположена в 3 км от будущего ЖК. Окружающая застройка представляет собой старые дома советской эпохи, но сам микрорайон достаточно зеленый и благоустроенный, недалеко пруд. К тому же это престижный Западный округ, что также добавляет очков будущему жилому комплексу», – отмечает Татьяна Калюжнова.

По ее мнению, инвестор сможет распродать все квартиры года за два при цене от 180 000 руб. за метр на страте проекта до 220 000 – на финише (примерно 200 000 руб. за кв. м в среднем по проекту).

Рядом с участком Мошковича, по адресу ул. Багрицкого, вл. 10, корп. 3, стр. 2, компания «Мэплстрой» планирует возвести жилой дом с детским садом общей площадью 12 300 кв. м (7 400 – 7 500 кв. м квартир). Соответствующий проект московская градостроительно-земельная комиссия утвердила в сентябре 2015 г. Впрочем, с тех пор новостей про эту площадку не было.

Площадку на другой стороне Можайского шоссе, на Гжатской улице, 6 мая приобрела ГК «Пионер». Ранее этим участком владел «Оборонсервис». По информации Российского аукционного дома, «Пионер» купил 5,9 га и 22 здания на открытом аукционе за 2,3 млрд руб.

Площадка не только сама представляет собой промзону, но и находится рядом с большой промышленной территорией на Верейской улице – это минус, отмечает Калюжнова. С другой стороны, ГК «Пионер» – крупный застройщик с большим опытом редевелопмента промзон, который умеет делать комплексные проекты с интересной концепцией, – это плюс.

В настоящее время метро поблизости от площадки отсутствует, но в 2019 г. на пересечении Аминьевского шоссе с Инициативной улицей должна открыться станция «Давыдково» в составе западного отрезка Третьего пересадочного контура. От нее до площадки «Пионера» – около 1 км по прямой. Дороги пока нет, но, скорее всего, застройщик постарается ее организовать.

На участке можно построить примерно 90 000 – 100 000 кв. м жилья комфорткласса, говорит Калюжнова. При ценах от 160 000 – 170 000 руб. на начальном этапе до 200 000 руб. – на завершающем (180 000 – 190 000 руб. за метр в среднем по проекту) все квартиры в жилом комплексе можно будет продать примерно за 4 года. Если, конечно, не ухудшится экономическая ситуация и конъюнктура рынка.

Рядом с площадкой «Пионера», на Гродненской улице, летом 2016 г. ожидается старт продаж в проекте комфорткласса от «Моспромстроя». ЖК будет состоять из двух домов с нежилыми первыми этажами и подземным паркингом, общая площадь комплекса составит примерно 30 000 кв. м, квартир – почти 17 000 кв. м.

Участок на Гродненской – один из самых интересных в Можайском районе, полагает Калюжнова. Он расположен в стороне от промзоны на Верейской, в глубине дворов и в окружении зелени, поэтому шум Можайского шоссе не будет мешать будущим жильцам. Метро «Кунцевская» находится в 2,3 км от будущего ЖК, то есть участок на Гродненской – ближайший к действующей станции среди новых проектов в районе. Станция «Давыдково» откроется примерно в 2 км от ЖК.

Если стоимость квартир в среднем составит от 170 000 руб. за метр на старте до 220 000 руб. на финише, то продажи займут примерно 2,5 года, считает Калюжнова.

В этой же локации, на улице Петра Алексеева, компания «Инград» недавно открыла бронирование квартир в новом жилом комплексе. На участке в 3,55 га девелопер собирается возвести жилой комплекс с общей площадью квартир 57 тыс. кв. м. Цены стартуют от 140 тыс. руб. за метр. Студия площадью 26,5 кв. м обойдется в 4,5 млн руб. (См. «Новостройки Москвы на старте продаж в мае 2016 года: что, где, почем».)

Расположение площадки неоднозначное: рядом зеленая зона у реки Сетунь, но одновременно и промзона на улице Петра Алексеева, Рябиновая улица и Можайское шоссе с пробками и шумом. Ближайшая действующая станция метро, «Кунцевская», находится в 2,8 км от ЖК «Петра Алексеева», «Давыдково» должна появиться в 1,8 км. Главное преимущество проекта – привлекательные цены, благодаря которым застройщик сможет продавать до 15 000 – 20 000 кв. м квартир в год, отмечает Татьяна Калюжнова.

На расположенной ближе к центру улице Вересаева строится ЖК бизнес-класса «Вересаева, 11» с квартирами стоимостью от 300 тыс. руб. за метр, или от 19,7 за однокомнатную квартиру в 58 кв. м. По мнению Калюжновой, это интересный проект с качественной архитектурой, но при таких ценах 7 000 кв. м квартир будут продаваться лет пять.

«Несмотря на то, что Можайский район находится в престижном Западном округе, застройщики долгое время обходили его стороной из-за отсутствия метро и огромной промзоны вдоль Рябиновой улицы, ограниченной с севера Верейской улицей, а с юга и востока – улицей Генерала Дорохова, которая обусловила низкое качество окружающей застройки и пестрый социальный состав населения. Как следствие, в локации сформировался большой отложенный спрос на новое качественное жилье. Данный фактор, наряду с планами столичных властей по улучшению транспортной доступности района, и привел к активизации девелоперской активности. В целом Можайский район с его развитой инфраструктурой – отличное место для строительства жилья комфорткласса, которого в ЗАО не хватает», – резюмирует Татьяна Калюжнова.

Дмитровский и Дегунино

Район Западное Дегунино на севере Москвы чем-то схож с Можайским районом: много промзон и нет метро. Как и в Можайском, ситуацию изменило развитие метро. В 2017 г. на пересечении Дмитровского и Коровинского шоссе должна открыться станция метро «Селигерская», что, естественно, многократно повышает привлекательность жилья в этом районе.

В 2015-2016 гг. в этой локации отрылись продажи в трех масштабных жилых комплексах – ЖК «На Базовской», ЖК «Город» и ЖК «Летний сад» с общей площадью квартир более 500 000 кв. м.

В том же районе находится участок площадью 7,5 га, который MR Group недавно приобрела у «Дон-строй инвеста». Градостроительно-земельная комиссия Москвы одобрила выдачу градостроительных планов на этот и соседний с ним участок в марте. Проект планировки должен быть разработан для территории около 10 га, ограниченной Дмитровским шоссе, Ильменским проездом и Пяловской улицей, рассказал газете «Ведомости» сотрудник столичной мэрии. По его словам, предварительно одобрено размещение жилого комплекса на 300 000 кв. м, 209 166 кв. м из которых составит жилье. Второй участок принадлежит ООО «Дмитровка», в отношении которого, по данным ЕГРЮЛ, в 2015 г. была введена процедура наблюдения. Не исключено, что в итоге всю территорию застроит MR Group, считает источник газеты.

Площадка расположена прямо рядом с будущей станцией метро «Селигерская» – это главное конкурентное преимущество ЖК, отмечает Татьяна Калюжнова. Жилье в таком проекте можно продавать по цене от 120 000 – 130 000 за кв. м на начальных этапах строительства до 150 000 – 160 000 на завершающих (в среднем 140 000 за метр). Реализация проекта займет пять-шесть лет, а зависимости от итоговых объемов строительства.

«В Дегунино, Дмитровском, Бескудниково давно не строили нового монолитного жилья, практически вся застройка состоит из панельных домов. Соответственно, в этой локации сформировался значительный отложенный спрос на качественные новостройки. А открытие станции метро привлечет покупателей из других районов Москвы. Поэтому новые проекты, характеризующиеся удачной локацией и появляющиеся в числе первых в этих районах, пользуются и в обозримой перспективе будут пользоваться хорошим спросом», – резюмирует Татьяна Калюжнова.

Источник:

http://www.irn.ru

Мобильные заводы для ЖБК предлагается установить на строительные площадки

Цены на недвижимость в Москве и Подмосковье в новой макроэкономической реальности

В 2014 г. индекс стоимости жилья в Москве выпал из умеренного восходящего канала, сформировавшегося в начале 2000-х, после кризиса 1998 г. Рынок недвижимости Москвы, как и вся страна, вошел в новую макроэкономическую реальность, заявил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко, выступая на организованном www.irn.ru круглом столе «Новые проекты на новом рынке: что «выстрелит» в кризис?».

Обвал долларовых цен на недвижимость

Умеренный восходящий канал на московском рынке недвижимости берет начало в 2000-2001 гг., когда в России установилась политическая стабильность и наметились признаки экономического роста. В 2005-2007 гг., перед кризисом 2008 г., на рынке имел место агрессивный восходящий канал – в этот период недвижимость дорожала ускоренными темпами и в долларах, и в рублях. Кризис 2008 г. скорректировал цены обратно в умеренный восходящий канал, а в последние полгода произошел обвал цен на недвижимость, в результате чего кривая индекса стоимости жилья вывалилась и из умеренного канала. Фактически речь идет не столько о кризисе – кризис был в 2008-2009 гг., а об изменении геополитической и экономической реальности.

И в этой новой реальности недвижимость показала себя неспособной расти вслед за долларом. В 2014 г., несмотря на почти двукратное ослабление рубля относительно ведущих мировых валют, прирост рублевой стоимости жилья составил лишь 12%. То есть цены на недвижимость полностью утратили способность индексироваться по доллару или другой валюте. Шутки о том, что за убитую пятиэтажку в Москве можно купить виллу на Средиземном море, потеряли актуальность.

Для сравнения: в 1998 г., когда курс рубля относительно доллара упал в пять раз, московская недвижимость подешевела на треть в долларах и в три раза подорожала в рублях, сумев таким образом отыграть существенную часть ослабления национальной валюты.

Надо отметить, что средний уровень цен на московские квартиры покинул не только умеренный восходящий канал, но и коридор в $4000-6000 за квадратный метр по индексу IRN.RU, в котором пребывал с 2006 г. (как неоднократно отмечал www.irn.ru, в 2006 г. закончился рост цен, связанный с реальным отражением стоимости недвижимости).

В начале 2015 г. произошла стабилизация цен вблизи новой круглой отметки – $3000 за квадратный метр. Примечательно, что, хотя цены на отдельные квартиры номинируются в рублях, этапы стабилизации рынка отмечают именно круглые долларовые цифры.

Цены на недвижимость одинаково реагируют на кризисы

Рынок недвижимости Москвы переживает уже третий кризис, и каждый раз цены на жилье в долларовом выражении реагируют на катаклизм примерно одинаково – снижением на 30-40%:

1998-1999 гг.: -32% (с $979 до $670)

2008-2009 гг.: -37% (с $6122 до $3858)

2014-2015 гг.: -39% (с $5038 до $3073)

Хотя природа всех трех кризисов очень разная: в 1998 г. случился российский дефолт, в 2008 г. фактически речь шла об импорте в Россию американских проблем, а сейчас вообще происходит изменение геополитической и макроэкономической картины. По всей видимости, такая реакция рынка объясняется тем, что, хотя причины кризисов разные, их симптомы во многом похожи. Отсюда и примерно одинаковые результаты.

Формальный подход: продолжение снижения

Любители технического анализа с фондового рынка, посмотрев на график стоимости жилья в Москве, сказали бы, что рынок явно «медвежий». Уход кривой цены ниже $4000 за метр – четкий признак того, что цены вернутся к точке начала взрывного роста, то есть к $1000-2000 за «квадрат». Снижение долларового индекса стоимости жилья, скорее всего, будет сопровождаться ослаблением рубля при относительно стабильных рублевых ценах. Постепенное сползание рублевых цен вниз также вполне вероятно, но оно будет более умеренным, чем снижение цен в валютном выражении.

Логика этого подхода примерно следующая: в 2000-х гг. московская недвижимость дорожала благодаря шальным деньгам, так как российская столица в результате бурного экономического роста превратилась в подобие локального Лондона, куда стекались инвестиции со всего СНГ. Сейчас, из-за ссоры с Западом, санкций, падения цен на нефть и т.п., деньги из России уходят, а значит, по формальным признакам, цены на недвижимость должны упасть до уровня, на котором начал надуваться инвестиционный пузырь.

Но надо помнить, что технический анализ не является точной наукой. Динамика цен на рынке определяется фундаментальными факторами, а именно балансом спроса и предложения.

Спрос оставляет желать лучшего…

Уровень платежеспособного спроса на жилье в условиях экономического спада, естественно, оставляет желать много лучшего. Доходы населения падают, растет безработица, и макроэкономические прогнозы в этом смысле совсем не обнадеживают.

Конечно, у граждан есть накопления, однако вряд ли приходится рассчитывать на то, что за счет этих средств можно будет компенсировать негативный эффект от общего ухудшения макроэкономической обстановки. Более того, большинство из тех, кто мог и хотел потратить сбережения на покупку квартир, уже сделали это во время двух волн ажиотажа в 2014 г.

В этом плане примечательно, что второй период панического спроса был существенного короче первого. Первый, начавшийся еще в конце 2013 г. с банкротством Мастер-банка, завершился где-то в апреле 2014 г. после присоединения Крыма; то есть в общей сложности продлился около четырех – пяти месяцев. Второй был спровоцирован обвалом рубля, однако, невзирая на более чем серьезную причину, ажиотажа на этот раз хватило лишь примерно на два-три месяца, с октября-ноября 2014 г. по начало января 2015 г. Это говорит о том, что деньги, которые хотели прийти на рынок недвижимости, во многом уже сделали это.

Бесспорно, на депозитах физлиц остается огромный объем средств, которые могли бы на годы обеспечить спрос на недвижимость. Но надо учитывать, что эти деньги размазаны между миллионами вкладчиков, и лишь немногие из них располагают суммами, достаточными для покупки квартиры в Москве. Кроме того, состоятельные граждане, как правило, разбираются в бизнесе, понимают важность диверсификации средств и знают про низкую ликвидность недвижимости. Так что их финансовые планы совсем не обязательно связаны с московским рынком жилья.

Еще один фактор, негативно влияющий на спрос, - резкое удорожание ипотеки из-за роста ключевой ставки Центробанка в конце 2014 г. Хорошо, что государство сейчас запускает программу субсидирования ставки, но эта инициатива явно не станет панацеей для рынка. Объемы ипотечного кредитования даже по прогнозам АИЖК снизятся раза в два по сравнению с прошлым годом.

В общем, со стороны спроса аргументы в пользу роста цен на жилье отсутствуют – даже роста на уровне инфляции. Хотя бы потому, что сейчас экономика страдает не столько от инфляции в чистом виде, когда дорожает все, сколько от бифляции.

Бифляция – это состояние экономики, при котором процессы инфляции и дефляции происходят одновременно: товары первой необходимости дорожают, а длительного пользования, наоборот, дешевеют. Применительно к рынку недвижимости это означает, что рост цен на еду, лекарства, одежду, коммунальные услуги снижает долю расходов, которую домохозяйства могут направить на покупку жилья, выплату ипотечного кредита или аренду. Собственно, процесс бифляции хорошо иллюстрирует ситуация на рынке аренды, где ставки не только не растут, но даже падают.

Предложение – есть варианты…

Кризис может привести к существенному снижению объемов строительства и, соответственно, предложения на рынке. В последние месяцы девелоперы постоянно жалуются на рост себестоимости строительства из-за удорожания банковского финансирования и стройматериалов, но переложить возросшие издержки на потребителей в условиях слабого спроса не могут. Сокращение предложения при таком раскладе поддержит цены на недвижимость и позволит строить дальше, несмотря на рост затрат. Это с одной стороны.

А с другой, уже согласованные проекты, в которые вложены средства, нуждаются хотя бы в какой-то реализации. Девелопмент – бизнес, сильно растянутый по времени, поэтому предложение на первичном рынке нельзя быстро сократить, а затем оперативно нарастить.

Кроме того, поддержать объемы предложения и даже отчасти компенсировать сокращение объемов строительства могут инвестиционные квартиры. Во всяком случае, в нынешний кризис сложилось больше условий для их возвращения на рынок, чем в предыдущий, 2008-2009 гг. Во-первых, серьезно увеличиваются расходы на содержание жилья: с 2015 г. вводится рыночный налог на недвижимость (модернизированный налог на имущество физлиц), который больше всего будет давить именно на дорогое инвестиционное жилье. Во всем мире, напомним, именно налог на недвижимость – основной инструмент, препятствующий надуванию пузырей на рынке. Во-вторых, в отличие от кризиса 2008 г. сейчас можно ожидать отъезда существенной части владельцев инвестиционной недвижимости на ПМЖ за рубеж и, следовательно, продажи принадлежащих им российских активов. Во всяком случае, среди состоятельных россиян прозападных взглядов сейчас весьма распространены чемоданные настроения. В-третьих, в связи с санкциями, продуктовым эмбарго, ослаблением рубля и т.п. открываются новые инвестиционные ниши, более интересные, чем недвижимость, – по крайней мере, людям может так казаться.

В общем, все эти соображения не позволяют сделать однозначный вывод о том, что предложение сейчас обязательно обвалится и цены начнут расти за счет дефицита. С предложением в нынешний кризис все не так просто и ясно, как было в 2009 г.

Цены в рублях – топтание на месте или сползание вниз

В начале 2015 г. на рынке недвижимости наступила временная стабилизация. Дальнейшая динамика цен будет зависеть от баланса спроса и предложения. И если первый, без вариантов, будет сокращаться, то со вторым возможны варианты. Во всяком случае, крупные компании продолжают выводить на рынок новые проекты и, судя по их собственным заявлениям, не собираются отказываться от такой политики и в дальнейшем. Возможно, антикризисные меры московского правительства, ускорение процедуры согласований и т.п., позволят сократить сроки строительства проектов и, соответственно, их себестоимость. Рост цен на стройматериалы в России тоже не вечен – на мировых рынках их стоимость падает.

В результате объемы предложения, конечно, сократятся – кризис есть кризис, но, похоже, не катастрофическим образом. А это означает, что цены, даже в рублях, скорее всего, будут топтаться на месте или постепенно сползать вниз. На первичном рынке это будет выражаться в выходе новых проектов по ценам существенно ниже рынка, снижении бюджета покупки путем сокращения площади квартир и более медленном росте цен по мере повышения стадии готовности дома. На вторичном рынке цены будут падать за счет сокращения «хотелок» собственников на фоне сокращения спроса и конкуренции с более дешевыми новостройками. В итоге в среднесрочной перспективе – в течение года-двух – цены на рынке могут просесть на 10-15-20%.

Источник:

http://www.irn.ru

Как правильно принять квартиру в новостройке. Советы

На этапе приемки квартиры очень важно тщательно проверить "новоиспеченное" жилье, чтобы заранее выявить всевозможные недоделки, ведь в будущем скрытый брак может обернуться для собственника постоянными затратами на ремонт. Редакция "РБК-Недвижимости" предлагает 10 советов, с помощью которых без привлечения дорогостоящих специалистов можно самостоятельно увидеть дефекты в новостройке, свидетельствующие о небрежном строительстве.

1. Приходите на осмотр квартиры днем

При дневном свете лучше видны недостатки. А для проверки темных углов в ванной, санузле и мест, где нет естественного освещения, возьмите с собой фонарик.

2. Обратите внимание на зоны общего пользования

Если театр начинается с вешалки, то квартира - с подъезда. Состояние отделки центрального холла, лестничных клеток, дверей и пола говорят о многом. Если застройщик позволил себе оставить на виду отколотую плитку или трещины на стенах, не сомневайтесь, "сюрпризы" будут и в квартире.

Вот такой брак можно встретить в некоторых "бюджетных" новостройках в Москве. Стеклопакет установлен настолько криво, что видно (и слышно!) огромную щель. Фото: РБК-Недвижимость

3. Проверьте окна и двери

Попробуйте открыть и закрыть окна, входную и межкомнатные двери. Между ними и стенами не должно быть зазоров. Рамы и двери должны открываться легко, без усилий. Стекла - без повреждений, щели - тщательно замазаны герметиком во избежание появления грибка, если снаружи будет сыро. Чтобы проверить, плотно ли прилегает оконная створка к раме, приложите к ней лист бумаги и закройте створку. Если бумагу не вытащить или можно вытянуть, но с трудом, значит створка отрегулирована, окно не пропустит воздух и влагу.

4. Исследуйте стены, пол и потолок

С помощью рулетки замерьте высоту потолка и сравните ее с заявленной в проекте. Положив на пол длинную линейку, вы увидите все его неровности. Если есть бетонная стяжка, то она должна быть однородной, без трещин и пустот. Обнаружить наклон стен можно с помощью строительного уровня (специальный измерительный инструмент). Прислоните его к стене и следите за пузырьком воздуха в окошках прибора. Если пузырек посередине, значит стена ровная. Вместо уровня можно также использовать отвес (груз, подвешенный на нитке). На небольшом расстоянии от измеряемой стены поднесите отвес к потолку. При отсутствии кривизны линии стены и отвеса будут параллельными.

5. Убедитесь, что все монтажные стыки и панельные швы герметично заполнены

Это одно из важнейших требований безопасности будущего жилища. Если вдруг вода попадет в места, где проходит электропроводка, не избежать замыкания, а в худшем случае и пожара. В углах стен ни в коем случае не должно быть никакого потемнения и тем более налета. Это означает плохую изоляцию, в результате которой стена промерзла.

6. Протестируйте работу электрики

Большинство новостроек сдаются с разводкой электрики до щитка, но если в квартире уже встроены выключатели и розетки, то обязательно проверьте их исправность. Попробуйте подзарядить от розеток мобильный телефон. Посмотрите, чтобы выключатели и розетки были установлены прямо и на одном уровне. Кроме того, возьмите с собой на осмотр лампочку и вкрутите ее во все патроны для осветительных приборов, чтобы проверить их исправность.

7. Проведите диагностику вентиляции

Приложите к вытяжке обычный лист бумаги. Если он пристанет к решетке, значит с вентиляцией в квартире все в порядке, что очень важно, так как в противном случае исправить огрехи будет накладно. Можно также использовать зажигалку, следя за тем, куда отклоняется пламя.

8. Осмотрите водопроводные трубы и батареи

На трубах не должно быть ржавчины, а под ними - никакого намека на влагу. Проконтролируйте, чтобы батареи были установлены на расстоянии не менее 2 см от стены, не менее 8 см от подоконника и не менее 7 см от пола. В противном случае в квартире будет холодно из-за нарушенной теплоотдачи. Если на батареях установлены регуляторы температуры, посмотрите, действуют ли они, легко ли крутятся, поворачиваются запорные краны на трубах. При наличии полотенцесушителя, проверьте, прочно ли он установлен.

9. Если в квартире есть отделка, проверьте ее качество

Не секрет, что многие застройщики избегают подробного описания отделочных работ в договоре, чтобы впоследствии жильцы не могли предъявить им претензии. На практике покупатели квартир эконом-класса просто сравнивают фактически выполненный объем работ с заявленным в договоре. К отделке они не придираются, так как готовы к тому, что она будет выполнена из дешевых материалов. Однако для собственников более дорогого жилья добротность использованных материалов очень важна. Например, какой плиткой выложены пол и стены, из какого материала сделаны межкомнатные двери и подоконники, какая кухонная плита установлена и т.д. Если есть сомнения, необходимо потребовать у застройщика документы о производителях.

В целом, при проверке качества отделочных работ необходимо обратить внимание на следующие моменты: нет ли неровностей и трещин на оштукатуренных стенах и потолке, ровно ли поклеены обои, одинаковы ли по

толщине швы между плиткой, скрыты ли зазоры между досками на полу и не проминаются ли они, не текут ли смесители, работает ли плита. Проконтролируйте, чтобы ванна, раковины и мойка были без выбоин, ржавчины и других изъянов.

10. Пообщайтесь с соседями

Жильцы, которые уже заселились в дом и приступили к ремонту, охотно поделятся с вами впечатлениями об уже выявленных ими дефектах и готовности застройщика их устранять. Если проблемы незначительные, акт приема-передачи, тем не менее, подписывается. Но к нему составляется приложение, в котором фиксируются все обнаруженные недоделки, а также даты, в которые они должны быть устранены. Уточните, насколько серьезные "всплыли" нарушения, а также как реагировал застройщик на предъявленные ему претензии: активно возражал против проведения дополнительных работ или же отремонтировал все в срок.

Комментарий от Марии Литинецкой, Генерального директора "Метриум Групп":

- Используя данные нехитрые приемы при осмотре квартиры в новостройке, покупателю станет ясно, какого качества объект переходит ему в собственность. Однако даже при заметных пробелах в работе строителей, в большинстве случаев квартиры принимаются безоговорочно, и все дефекты люди устраняют сами. Происходит это потому что, во-первых, собственники боятся, что горе-строители переделают еще хуже. А во-вторых, многие покупатели уже научены опытом и знают, что некоторые застройщики специально тянут время до истечения гарантийного срока жилья, который составляет 5 лет, поэтому быстрее и проще все исправить самому. Кроме того, на скорейшее подписание итоговых документов и получение долгожданных ключей покупателей нередко толкают личные обстоятельства.

Со своей стороны можем сказать, что если в работе строителей обнаружена откровенная халтура, то принимать такое жилье не стоит. Подробно зафиксируйте недочеты в листе осмотра и отправьте застройщику письменное уведомление об обнаружении недостатков. Помните - он обязан либо устранить дефекты за свой счет в срок, как правило, не превышающий 45 дней, либо возместить владельцу квартиры средства, затраченные им на самостоятельный ремонт, либо принять отказ покупателя от жилплощади и вернуть ему деньги. Если же в ходе осмотра брак не был обнаружен, а через год проживания в квартире появились проблемы из-за некачественной постройки, не отчаивайтесь. Как мы уже отмечали, у жилья есть гарантийный срок - 5 лет. В течение этого времени застройщик обязан исправить недоделки или компенсировать собственнику средства, затраченные им на их устранение. Если застройщик бездействует, не медлите и обращайтесь в суд.

Источник:

РБК-Недвижимость

Эксперты оценили влияние окружающей среды на стоимость жилья

Центр городской экономики «КБ Стрелка» провел исследование, посвященное тому, какие факторы больше всего влияют на стоимость жилья, пишут «Ведомости». Аналитики изучили 71,2 тыс. московских квартир (2% от общего числа квартир) по 40 параметрам, включая месторасположение дома, близость к центру города, магазинам, автобусным остановкам, а также площадь квартиры, количество комнат и санузлов.

Самый неожиданный вывод, сделанный аналитиками, опровергает распространенное мнение, что близость станции метро резко повышает стоимость жилья. По мнению авторов исследования, этот фактор удорожает квартиры всего на 1,5%. Зато по мере удаления от метро более чем на 500 м цена на квартиры начинает падать. Наличие автобусной остановки недалеко от дома увеличивает стоимость квартир во всех типах домов, находящихся за МКАД (на 4%) и уменьшает в границах МКАД. При этом чем дальше от центра, тем значительнее снижение — внутри ТТК падение составляет 6%, от ТТК до МКАД — 10%, говорится в материалах «КБ Стрелка». Наличие торгового центра недалеко от дома, если он расположен в центре Москвы, удешевляет квартиры на 5%, в зоне ТТК — МКАД, напротив, увеличивает на 1,9%.

Загрязненный воздух уменьшает стоимость столичного жилья всего на 0,6% в зоне межу ТТК и МКАД и на 6% — за МКАД. Загрязнения почвы снижают стоимость квартир еще ниже — на 2% от ТТК до МКАД и на 3% — за МКАД, отмечают аналитики «КБ Стрелка».

Квадратный метр в домах старого фонда стоит больше, чем в новостройках. В одно-, двух- и трехкомнатных квартирах стоимость квадратного метра увеличивается на 6%, 13% и 2,3% соответственно. При этом новостройки в центре Москвы на 23% дороже, в то время как стоимость квадратного метра в старых домах выше ценится за пределами ТТК — на 6%, говорится в исследовании.

Этажность дома влияет на стоимость последнего этажа и почти не меняет стоимость первого. В частности, в домах до 20 этажей квартиры на последнем этаже стоят дешевле. При повышении этажности после 20 этажей цена за 1 кв. м последнего этажа идет вверх, поскольку здесь уже существует премия за вид из окна. Среднее падение стоимости квадратного метра на первом этаже жилых домов в Москве составляет 16%, на последнем — 5,5%. Квартиры на последних этажах оказались самыми дешевыми в центре и на западе столицы, в то время как в северных районах эксперты КБ «Стрелка» не обнаружили зависимость цены от этажности дома.

С увеличением числа лифтов растет стоимость квартир: каждый дополнительный лифт в новостройке увеличивает стоимость 1 кв. м на 5%, в старом доме — на 3,7%. При этом если дом расположен внутри ТТК, стоимость жилья в нем увеличивается на 6,7%, в пределах ТТК до МКАД — на 4,7%, за МКАД — на 2,8%, говорится в исследовании.

Увеличение количества санузлов на единицу дает прирост стоимости «квадрата» на 4,5%. В двух-, трех- и четырехкомнатных квартирах такая премия составляет соответственно 1,7%, 5,6% и 4,4%. При этом в старых домах за наличие второго санузла придется доплатить 8%, а в новостройках — 2,5%. Большинство квартир дорожают также при минимальном увеличении площади кухни. Так, для квартир в 40–50 кв. м рост площади кухни на 2 кв. м дает прирост цены в три раза больший, чем прирост общей площади на 5 кв. м (1,8% против 0,5%). В среднем для маленьких по площади квартир (до 30 кв. м) увеличение площади на 5 кв. м дает рост цены на 7%. В диапазоне 30–60 кв. м обратная тенденция — рост площади на 5 кв. м либо дает падение цены, либо значимых изменений не наблюдается.

Источник:

РБК-Недвижимость

За март цена «квадрата» в массовом жилье отыграла трехмесячное падение

По данным «Метриум Групп», после стагнации средней стоимости квадратного метра в московских новостройках массового сегмента произошло резкое преломление ценового тренда. В марте средний «квадрат» подскочил на 2,6% по сравнению с февралем, вернувшись таким образом на уровень октября-ноября. С особенным энтузиазмом рост цен в массовых новостройках поддержали студии, которые за первый квартал подорожали на 8,6%, а за год – на 24%.

По подсчетам аналитиков «Метриум Групп», средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке массового сегмента Москвы в марте достигла 148 455 рублей, превысив показатель февраля (144 735 рублей за кв. м) на 2,6%. Таким образом прервана тенденция к стагнации расценок на массовое жилье в Москве, которая наблюдается с октября. Всего за первый квартал 2017 года повышение составило 1,1%, так как в январе и феврале стоимость жилья снизилась, соответственно, на 0,8% и 0,6%.

Эксперты «Метриум Групп» отмечают, что в годовом выражении средняя цена квадратного метра также показала рост. По сравнению с мартом 2016 года стоимость московских новостроек массового сегмента увеличилась на 2,5% со 144 770 до 148 455рублей.

Динамика стоимости квадратного метра на рынке новостроек массового сегмента Москвы

Источник: «Метриум Групп»

«Столь резкое изменение цен вызвано весьма симптоматичным изменением структуры предложения в массовом сегменте, – рассказывает Анна Соколова, директор департамента консалтинга и управления проектами «Метриум Групп». – В марте один из крупнейших застройщиков московского региона снял с продажи большой пул квартир сразу в нескольких проектах. Временно приостановлена реализация самых бюджетных предложений в корпусах на нулевой стадии строительства. Полагаю, это связано с тем, что застройщик рассчитывает на мощный спрос весной, поэтому он решил «придержать» наиболее ходовые и ликвидные квартиры, чтобы на волне ажиотажа сбыть их по более высокой цене. В целом это говорит о том, что девелоперы ожидают «горячую» весну и лето на рынке московских новостроек».

Эксперты «Метриум Групп» отмечают, что удорожание жилья в московском регионе в I квартале 2017 года пока отразилось только на студиях. Средняя стоимость на объекты данного формата возросла на 8,6%, достигнув 4,88 млн рублей. Между тем, за год (по отношению к марту 2016 года) студии на первичном рынке массового сегмента в Москве выросли в цене на 24%, тогда как квартиры «классических» типологий не продемонстрировали явных изменений в стоимости.

Динамика средней стоимости квартиры в новостройке массового сегмента по типологии

Типология

IV кв. 2016 – I кв. 2017

I кв. 2016 – I кв. 2017

Студии

8,6%

24%

1 комн.

1,3%

-3%

2 комн.

-0,2%

-1%

3 комн.

-0,7%

-4%

Источник: «Метриум Групп»

При этом, отмечают эксперты «Метриум Групп», по итогам I квартала 2017 года средняя стоимость однокомнатных квартир в московских новостройках массового сегмента за квартал увеличилась только 1,3%, за год снизилась на 3% и составила 6,23 млн рублей. «Двушки» подешевели как в квартальном (-0,2%), так и в годовом выражении (-1%) до 9 млн рублей. Трехкомнатные квартиры за квартал потеряли в цене 0,7%, а за год – 4%, достигнув 12,1 млн рублей. Рост цен на студии, отмечают в «Метриум Групп», объясняется их растущей популярностью среди покупателей на столичном рынке, на чем девелоперы стремятся заработать, повышая цены на этот продукт.

Источник:

Метриум Групп