понедельник, 26 ноября 2018 г.
Заявка на ипотеку: самые важные моменты
Анкета соискателя ипотечного кредита – очень важный документ. И надо заполнить ее так, чтобы потом не было мучительно больно за бесцельно прожитые «по чужим углам» годы.
Сообщать ли о себе в заявке на получение жилищного кредита правду, только правду и ничего кроме правды, каждый потенциальный заемщик решает сам. Однако специалисты ипотечного рынка уверяют, что утаивать нелицеприятные факты обойдется себе дороже.
Не вызывая подозрений
Конкуренция на ипотечном рынке растет, и в силу этого банки постепенно снижают требования к потенциальным заемщикам. Тем не менее часть соискателей получают отказы в выдаче кредитов.
«Наиболее часто причиной отказа является “плохая” кредитная история, такие случаи рассматриваются в индивидуальном порядке», – поясняет руководитель группы ипотечного кредитования регионального центра «Северо-Западный» Райффайзенбанка Константин Мурашкин.
Директор департамента розничного бизнеса Нордеа Банка Вячеслав Лясевич уточняет, что следующими по частоте являются причины отказа из-за уже имеющейся высокой кредитной нагрузки заемщика, непозволяющей получить еще один кредит. А также предоставление заемщиком ложных сведений о себе.
В частности, как констатирует начальник ипотечного департамента банка «Санкт-Петербург» Дмитрий Алексеев, подозрение у кредитора вызывает несоответствие доходов клиента его квалификации, стажу работы, образованию, масштабу организации. И такого подозрения уже достаточно для отказа.
Недобросовестность и безответственность потенциальных клиентов при оформлении заявок на ипотеку послужила одной из причин сокращения числа независимых ипотечных брокеров.
Часть представителей этой профессии специализируются на подготовке заявок, позволяющих клиентам получить кредит «не по средствам» при помощи фальшивых справок о доходах и других документов. И банки прилагают немало усилий, чтобы клиенты приходили не от независимых брокеров, а от брокеров из агентств недвижимости.
«Сотрудничество с агентствами недвижимости в 2012 году стало приоритетным направлением в развитии ипотеки в нашем филиале», – например, говорит БН региональный директор Восточно-Сибирского филиала Росбанка Виталий Коваленко.
«Мы не советуем обманывать банк, заполняя анкету, – со своей стороны рассказывает заместитель гендиректора АН “Невский простор” Алла Шинкевич. – Один из заемщиков, заполняя анкету, написал, что работает по найму, а на самом деле оказался собственником бизнеса». В итоге уличенный заемщик взял кредит в другом банке на менее выгодных условиях.
Мы плохого не посоветуем
Естественно, профильные сотрудники АН успели к сегодняшнему дню накопить достаточный опыт, чтобы давать заемщикам разумные советы по заполнению анкет.
Так, ведущий эксперт по ипотечному кредитованию ООО «ЦРП “Петербургская Недвижимость”» Елизавета Николаева рекомендует лишний раз перепроверять «основную» информацию: ФИО заявителя, его контактные данные, а также все подробности, касающиеся текущего места работы. Ведь если клиент напишет неправильно фамилию, банк уже будет судить о нем по чужой кредитной истории.
Ответы на прочие вопросы анкеты играют при принятии банком решения менее значимую роль. Например, отмечает Елена Николаева, вопросы: «Сколько вы в месяц тратите на еду?» или «Сколько вы в месяц тратите на содержание автомобиля?» вообще можно игнорировать. «Мы рекомендуем своим клиентам их не заполнять – банк подсчитает эти суммы по собственным стандартизированным формулам», – уточняет специалист.
По словам руководителя отдела ипотечного кредитования АН «Итака» Оксаны Викуловой, самая распространенная ошибка, которую совершают клиенты, заполняя заявку самостоятельно, состоит в том, что они не раскрывают полностью свою кредитную историю. Ведь банк может решить, что долги по другим кредитам от него утаивают умышленно. «Также важно, чтобы клиент раскрыл свою состоятельность – перечислил имеющуюся недвижимость, автомобили, вертолеты и прочие предметы роскоши. Чем лучше он себя преподнесет – тем больше шансов получить одобрение банка», – уверена Оксана Викулова.
Между тем, как отмечает Вячеслав Лясевич, банки предлагают различные условия кредитования и универсальных ответов на все вопросы нет. «Каждый банк имеет собственную систему проверки клиентов, собственный портрет “идеального заемщика”, собственную программу проверки информации, предоставленной потенциальным заемщиком», – вторит Дмитрий Алексеев.
При этом банкиры традиционно держат в секрете формулу, по которой высчитывают, заслуживает обратившийся к ним заемщик ипотечного кредитования или нет.
Соответственно, как констатирует менеджер компании «Адвекс-Лиговский» Юлия Туголукова, отказ, полученный в одном банке, не всегда означает, что клиенту отказали бы в другом. «Решение одного банка будут видеть другие банки. Это не предполагает обязательный отказ в случае обращения в другую кредитную организацию, но на дополнительные вопросы отвечать придется», – говорит эксперт.
Бумаговорот в природе
Сыграть положительную роль при выборе банком решения может не только «правильно» заполненная анкета, но и другие предоставляемые соискателем в обязательном порядке или по собственной инициативе «важные бумаги». (Уточним, мы не говорим о программах с высоким первым взносом и минимальными требованиями по документам).
Прежде всего это различные справки, подтверждающие дополнительные доходы. И, как оказывается, при желании можно подтвердить даже доходы фрилансера, работающего на иностранную компанию.
В этом случае подтверждением может служить выписка с назначением платежа по банковскому счету. Либо по счету банковской карты, на который работодатель перечисляет выплаты. Правда, при таком виде занятости будет необходимо подтверждать и стабильность трудоустройства. Соответствующим документом может, например, служить долгосрочный контракт.
Другими документами можно подтвердить свои дополнительные доходы от работы по совместительству, получения дивидендов с ценных бумаг, сдачи в аренду имущества и т. д.
Для ряда банков косвенным подтверждением платежеспособности является наличие загранпаспорта с отметками о выездах и полис добровольного медицинского страхования.
Отдельного рассмотрения требует подход банков к детям заемщиков. Так, сыновья и дочери в возрасте до 21 года, чьи доходы не имеют документального подтверждения, считаются банком иждивенцами.
Впрочем, скрывать наличие детей не рекомендуется. Их присутствие в семье банки относят к очень важным мотиваторам для заемщиков вовремя платить проценты по кредиту.
Кстати, к иждивенцам банк причислит неработающих супругу(а) и родителей, если пенсии последних не «дотягивают» до прожиточного минимума. Поэтому комплекты подтверждающих доходы документов лучше предоставить и от этих лиц.
Диплом о высшем образовании и другие подтверждающие профессионализм соискателя документы важны для банкиров как гарантия, что при потере текущей работы клиент оперативно найдет рабочее место с аналогичной оплатой. А копия водительского удостоверения нужна банку не для оценки финансовой состоятельности клиента, а для проверки, не состоит ли физлицо на учете в психо- либо наркодиспансере.
Никуда не денешься
Наконец, есть «рогатки», которые лицу, желающему взять жилищный кредит, никак не обойти. Например, поводом для отказа может стать излишне малый или преклонный возраст. Для программ ряда кредиторов возраст заемщика на момент заключения должен составлять не менее 18 лет и не должен превышать 65 лет на момент окончания срока ипотечного кредита.
У других игроков с этим строже. Например, некоторые банки настаивают, чтобы возраст составлял не менее 24 лет на момент предоставления кредита и до 55 лет для женщин и до 60 лет для мужчин на момент окончания действия кредитного договора.
Однако и в этом направлении позиция банков постепенно смягчается. Так БН обратился к Константину Мурашкину (Райффайзенбанк) с просьбой рассказать о самом старом и самом молодом клиентах, взявших в его филиале ипотеку в первом квартале 2013 года.
В первом случае портрет выглядел так. Мужчина, 50 лет, женат, высшее образование, менеджер среднего звена – начальник цеха в крупной компании. Кредит брался по программе «Покупка недвижимости на вторичном рынке жилья», срок кредита – пять лет, сумма кредита – 1,5 млн руб., первоначальный взнос – 75%.
Во втором случае заемщиком выступила женщина, 23 года, не замужем, высшее образование, старший структурный инженер-аналитик в небольшой компании, программа «Кредит на покупку недвижимости на первичном рынке», 25 лет, 2 млн руб., первоначальный взнос – 30%.
Кстати, если заемщик берет кредит под залог имеющейся квартиры или «присмотрел» будущую собственность на вторичном рынке, его риски получить отказ увеличиваются.
«Важен не только факт одобрения заемщика, важно и одобрение объекта покупки, возможность совершить сделку по конкретному объекту», – поясняет Юлия Туголукова. И, по данным «НДВ-Недвижимость», доля отказов из-за несоответствия объектов банковским «нормам» составляет 5-7%.
Категорический отказ ожидает заемщика в случаях, если дом стоит в плане под снос. Или предметом залога является памятник архитектуры. Также кредитор, скорее всего, откажет в деньгах, если в квартире имеются неузаконенные перепланировки, которые нельзя согласовать задним числом. Вряд ли будет выдан кредит и в случае, если износ дома, в котором находится предмет залога, оценивается экспертами более чем на 60%. Или если выявится обременение квартиры правами третьих лиц.
Кроме этого с определенной осторожностью банки относятся к квартирам в хрущевках, попавших в программу реновации, к загородной недвижимости, к квартирам с газовыми колонками и к домам с деревянными перекрытиями.
Автор: Игорь Чубаха
Источник:
БН.ру
Рост цен на рынке недвижимости Москвы и Подмосковья в 2012 году составил 12%
Рост цен на рынке недвижимости Москвы и Подмосковья составил в среднем 10-12% в 2012 году, подсчитали аналитики компании Est-a-Tet. Новая Москва стала лидером по росту цен на недвижимость – на присоединенной территории он составил порядка 15% за год.
В Москве цены повысились на 13% в основном за счет выхода на рынок нового формата недвижимости – апартаментов, которые заняли до 15% от общего объема предложения. Элитные новостройки подорожали за этот год на 5-8%. Сегмент бизнес-класса в течение 2012 года пополнялся апартаментами и цены здесь выросли на 15%, эконом-класс почти полностью сместился из столицы в область, но эта тенденция не уменьшила интерес к недорогому жилью в Москве. Из-за отсутствия большого количества проектов цены на жилье эконом-класса в столице выросли, но незначительно, так как и так уже приближены к ценам на бизнес-класс. В прошлом году в столице вышло всего 3 проекта класса эконом и 8 – класса стандарт, всего почти 800 тыс. кв. м. Внутри Москвы вышло 140 тыс. кв. м жилья от 100 тыс. до 130 тыс. руб. за кв. м.
По мнению экспертов, официальное расширение Москвы спровоцировало рост цен на присоединенных территориях. Предложение здесь ограничено, потому что до сих пор не утверждена концепция развития Новой Москвы и не принят Генплан, приостановлена выдача разрешений на строительство новых объектов. Поэтому рост цен здесь составил порядка 15% в 2012 году. Сегодня здесь строится около 15 млн кв. м жилья, 40% покупателей - москвичи.
В Московской области основными лидерами по росту цен на недвижимость стали Химки и Реутов. Сейчас это одни из самых динамично развивающихся городов Подмосковья. Большие объемы строительства и активный интерес покупателей привели к большому количеству заключаемых сделок на первичном рынке. Улучшение транспортной ситуации в этих городах (открытие станции метро в Реутове, разгрузка плотного автомобильного потока в Химках) и рост спроса на недвижимость, несмотря на рост предложения в них, провоцируют самые высокие в Московской области цены. Поэтому на протяжении всего 2012 года наблюдался рост цен на первичном рынке в среднем выше инфляции - 13-14%. Максимальный среднегодовой рост стоимости кв.м. непосредственно по объектам составил в течение года 15-20%.
Таким образом, 2012 год показал, что, несмотря на выход немалого количества новых проектов, спрос на жилье эконом-класса остался выше предложения и до насыщения этого сегмента еще далеко.
Цены продолжат расти и в 2013 году на уровне чуть выше инфляции. Новая и старая Москва будут дорожать примерно одинаково. А цены в Подмосковье будут расти быстрее (особенно при условии заявленного улучшения транспортной инфраструктуры), чем в Москве, так как выход новых проектов в Подмосковье уменьшится, а в столице увеличится, в том числе появится много новых проектов с апартаментами.
Источник:
АСН-инфо
Поспеть к концу. Россияне смогут получить скидку на рынке первичной недвижимости
Кризис - время не только опасностей, но и возможностей, в том числе и для покупателей недвижимости. Если покупатель имеет короткий горизонт инвестирования в 1-2 года, то, очевидно, это не тот сектор, в котором удастся много заработать за это время. Недвижимость - относительно малоликвидный продукт, а колебания цены от месяца к месяцу могут быть довольно значительными.
Попытка "поймать дно" на рынке недвижимости с очень высокой долей вероятности приведет к тому, что, поддавшись панике и эмоциям, начинающий инвестор совершит не самую выгодную сделку. Если же играть "вдолгую" в перспективе 3-5 лет, то входить в рынок сейчас - хорошее время. Но здесь, чтобы не прогадать, инвестору необходимо провести несколько этапов отбора объекта - по сегменту, по стадии строительства, по девелоперу, по формату и концепции.
На первый взгляд, все просто - вкладывать средства нужно туда, где прогнозируется наибольший годовой доход. Статистически это коммерческая недвижимость, где доходность в среднем на 3-5% выше, чем у жилых проектов. Но при ближайшем рассмотрении инвестиции в офисную недвижимость или стрит-ретейл кажутся уже не столь привлекательными. Первая причина - высокий входной порог - от 30 млн руб. Это при том что минимальная стоимость квартиры в Старой Москве - около 5 млн руб., а апартаментов - на миллион меньше. Вторая сложность - инвестору для управления коммерческой недвижимостью часто необходимо обладать специфическими навыками или дополнительно платить за работу брокерам, управляющим компаниям и т.д. В-третьих, растущее количество вакантных площадей в коммерческой недвижимости. Непрофессиональные инвесторы, которыми в большинстве своем являются частники, могут легко оказаться в ситуации, когда вроде бы хорошая недвижимость долгое время стоит без арендаторов и приносит только убытки.
Большинство частников, просчитав все "за" и "против" и оценив свои реальные финансовые и профессиональные возможности, приходят к выводу, что разумнее вложиться в жилую недвижимость - квартиры или апартаменты, которые фактически мало чем от них отличаются в плане инвестиций. Но и здесь есть свои подводные камни.
Инвестору важно определиться с тем, на какой стадии строительства будет покупаться жилье. Классическая схема повышения цены в девелоперском проекте говорит нам о том, что выгоднее всего покупать на стадии котлована. Завершение каждого этапа работ будет добавлять к стоимости примерно 10%. В итоге потенциальный рост составит около 35%.
Тем не менее мировой опыт показывает, что инвестиции в недвижимость на начальной стадии строительства таят в себе немало опасностей. Гораздо более привлекательными в кризисной ситуации выглядят готовые объекты и проекты на завершающей стадии работ. Особенно для тех, кто успел перевести накопления в валюту. К примеру, в кризис 1998 года трехкомнатную квартиру в спальном районе Москвы можно было купить за сумму, эквивалентную 10 тыс. долл. Инвесторы тогда выкупали целые этажи, которые выставляли на продажу через 3-5 лет совершенно по другим ценам.
На первичном рынке сейчас есть возможность получить от девелоперов большие скидки на готовые объекты - до 30% от рыночной стоимости. Как показали прошлые кризисы, рынок недвижимости восстанавливается в течение 2-3 лет и по истечении этого срока можно получить доходность, сопоставимую с инвестициями в жилье на стадии котлована.
При выборе девелопера главное - его репутация и количество проектов, которые уже сданы или находятся на финальной стадии работ. Наиболее привлекательными для частных инвесторов являются компании с портфелем из нескольких проектов. Чем больше у компании объектов в стадии реализации, тем больше у нее каналов привлечения финансирования. В такой ситуации вероятность заморозки объекта минимальна, а его финансирование может в том числе компенсироваться за счет остальных проектов. В сложившейся экономической ситуации высока вероятность банкротства как крупных, так и мелких игроков. Но шансы на выживание ведущих в своем сегменте девелоперов все же выше.
При выборе проекта также необходимо принимать во внимание всю совокупность его качественных характеристик и конкурентное окружение, чтобы правильно оценить ликвидность и перспективы дальнейшей перепродажи. Немаловажную роль играет доступность объекта - лучше приобретать недвижимость в востребованных у покупателей районах Москвы или городах ближнего Подмосковья с развитой транспортной инфраструктурой.
От концепции проекта в том числе зависит и то, насколько пристально за его реализацией следит государство. К примеру, столичными властями взят курс на комплексное освоение незадействованных промышленных зданий в Москве, поэтому можно ожидать, что город теми или иными способами будет способствовать завершению таких проектов. Еще один плюс редевелопмента заключается в том, что инвесторы и покупатели застрахованы от несвоевременной сдачи объекта строительства Госкомиссии. Реконструируемое здание даже может не выводиться из эксплуатации перед проведением проектных работ.
Метраж и формат недвижимости зависит от того, как покупатель планирует ее использовать. Для собственного проживания больше подходят объекты большой площади, для получения рентного дохода - однокомнатные квартиры и апартаменты или студии, которые всегда востребованы арендаторами. Для дальнейшей сдачи в аренду апартаменты комфорт- и бизнес-класса становятся инвестиционным продуктом, причем гораздо более привлекательным, чем аналогичные квартиры. Арендная ставка будет практически одинаковой, а разница в стоимости покупки достигает 15-20%. Средняя доходность апартаментов составляет 10-12% годовых, аналогичных квартир - 5-7%.
Однако один и тот же формат недвижимости в зависимости от целей использования может играть на руку инвестору, а может снижать стоимость актива. Рассмотрим простой пример. Студии при гораздо меньшей стоимости покупки приносят такой же арендный доход, как и однокомнатные квартиры со стандартной планировкой. Но если в проекте застройщика из нескольких очередей большое количество студий до 30 кв. метров, то продать такое жилье будет сложнее из-за высокой конкуренции формата в этом районе.
Инвестиционно привлекательными выглядят и вложения в нестандартные форматы жилья - мансарды, двухуровневые апартаменты, квартиры с отдельным входом. На рынке наблюдается серьезная нехватка подобных предложений, поэтому реализовать их после кризиса будет достаточно легко.
Источник:
Российская газета
Вложения в элитные новостройки приносят до 20% прибыли
Вложения в элитные новостройки Москвы могут принести инвестору до 20% прибыли. Такие данные озвучила Наталья Круглова, генеральный директор «Метриум», в ходе бизнес-завтрака «Элитный проект: дом под грифом Smart». Она высоко оценила перспективы инвестиций в элитное жилье, однако подчеркнула, что без грамотной консультационной помощи не обойтись. Мероприятие организовано Международным форумом инвестиционной недвижимости ProEstate.
Инвестиции в элитные новостройки столицы способны принести не меньшую прибыль в относительном выражении, чем вложения в массовом сегменте или бизнес-классе первичного жилья. Суммарный возврат инвестиций составит порядка 20% от вложений при условии, что приобретение квартиры в строящемся жилом комплексе приходится на начальный этап реализации. Такие данные привела в своем выступлении Наталья Круглова, генеральный директор компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE, в ходе бизнес-завтрака «Элитный проект: дом под грифом Smart».
«В последние два года мы наблюдаем смену тенденций в сфере инвестиций в элитное жилье Москвы, – рассказала Наталья Круглова. – Период кризисной «депрессии» проходит, и доля инвесторов в некоторых элитных проектах начинает увеличиваться, достигая 20% от общего числа покупателей. Причин тому много, но главным образом инвесторы обеспокоены нестабильностью в банковском секторе и непредсказуемостью политики Центробанка по отзыву лицензий. Если в кризисный период вложения в банк были более надежными, чем в жилую недвижимость, то теперь неясность судьбы многих игроков кредитного рынка подталкивает инвесторов к возвращению в элитное жилье».
По данным компании «Метриум», приведенным Натальей Кругловой, в комплексе Neva Towers (Москва-Сити) – одном из самых успешных сегодня проектов на элитном рынке первичного жилья столице – ежемесячно продается порядка 25 апартаментов, из которых четыре-пять приобретаются с инвестиционными целями.
Наталья Круглова отметила, что подход инвесторов к выбору объекта по сравнению с докризисным периодом (2013 г.) изменился. По ее наблюдениям, заметно расширилась география поиска инвестиционного объекта: если раньше клиентов интересовали только традиционные и весьма ограниченные элитные локации в ЦАО (Остоженка, Арбат, Тверской район), то сейчас инвесторы рассматривают комплексы во всем центральном округе и даже в соседних с ним локациях. «Ликвидные проекты сегодня появляются в самых разных местах, и на первый план выходит не статусность локации, а качество самого жилого комплекса, которая в будущем гарантирует быстрый сбыт», – прокомментировала Наталья Круглова.
Еще одной важной тенденцией стала покупательская «реабилитация» формата апартаментов. По словам Натальи Кругловой, если в докризисный период само слово «апартамент» вызывало у инвесторов и покупателей элитного жилья настороженность, то сейчас этот формат иногда пользуется даже большей популярностью. Подчас комплексы апартаментов располагаются в очень удачных локациях, и предлагают покупателям значительно более выгодные расценки (что для инвесторов – главное условие вложений).
Кроме того, Наталья Круглова отметила растущую популярность объектов с отделкой. Такой тип жилья интересует инвесторов с точки зрения возможной сдачи элитных квартир в аренду. «Инвестор практически всегда вынужден конкурировать с большим объемом предложения застройщика в проекте, – заявила Наталья Круглова. – Конечно, у девелопера более широкий коридор для маневра с ценой и скидками, поэтому перепродать квартиру инвестору часто удается не сразу, а уже после сдачи объекта в эксплуатацию. В этом случае квартира с отделкой может быть сдана в аренду, что увеличит общую доходность вложений».
Говоря о выборе непосредственного объекта в рамках элитного жилого комплекса, Наталья Круглова отметила, что заработать можно на перепродаже не только самой ликвидной квартиры, но и на менее удачных вариантах. «Дело в том, что когда продажи в проекте завершаются, застройщики готовы давать очень щедрые скидки, чтобы избежать «зависания» лотов в продаже, – объяснила Наталья Круглова. – Поэтому даже неликвидную квартиру можно купить по очень выгодной цене. Затем инвестор может улучшить качество объекта, скажем, проведя в нем необычный ремонт. Рано или поздно (а чаще все же рано) даже такие квартиры находят своих хозяев, а инвестору удается выручить неплохую прибыль».
Подводя итоги своего выступления, Наталья Круглова особо выделила роль риелторов в инвестиционном процессе на рынке элитного жилья. «Обозначенные мною тенденции – это лишь вершина айсберга нюансов, которые следует учитывать при поиске элитного объекта, – резюмировала она. – Свои особенности есть у вложений в крупные элитные комплексы, и совсем другие «подводные камни» могут быть при инвестировании в клубные дома. Поэтому инвестору в любом случае требуется «проводник» на рынке. С этой целью лучше обратиться в профессиональное агентство недвижимости, которое не только подберет удачный проект, но и рассчитает всю «экономику» вложений».
Источник:
Метриум
Верховный суд рассказал, какое жилье должны давать переселенцам из аварийных бараков
Гражданам, которых переселяют из аварийного жилья, государство гарантирует благоустроенное жилье той же площади, что у них было. При этом для тех, кто стоял на учете как нуждающиеся в улучшении жилищных условий, место в очереди должно быть сохранено. Такую важную мысль высказал Верховный суд РФ, когда пересмотрел одно из сложных переселенческих судебных дел.
Вот уже несколько лет как по всей стране людей переселяют из аварийного жилья. На это казной выделено немало средств, но процесс расставания со старыми стенами и получения нового жилья далеко не всегда проходит гладко, так как все сложные правовые и житейские коллизии предусмотреть просто невозможно.
Поэтому Верховный суд детально разобрал очередное дело, объяснив своим коллегам, как правильно применить закон в непростой ситуации.
В одном из регионов местная администрация обратилась в суд с просьбой переселить из аварийного барака семью из шести человек. В регионе шла адресная программа переселения граждан из аварийного жилья. Барачная квартира ответчиков, которых хотели принудительно переселить, находилась в муниципальной собственности. Но районный суд чиновникам в переселении отказал.
Суд увидел, что предлагаемое гражданам вместо барака жилье "не отвечает требованиям закона". Местный суд сказал, что жильцы аварийного здания стоят в очереди на улучшение жилищных условий, поэтому должны быть обеспечены жилой площадью, подходящей под нормы закона. Вместо этого одному из них на семью из шести человек чиновники предложили однокомнатную квартиру. С отказом в иске районного суда согласилась и апелляционная инстанция. Администрация дошла до Верховного суда и там нашла понимание.
Вот что разъяснила по поводу подобных ситуаций Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда.
Для создания безопасных жилищных условий был несколько лет назад подготовлен и принят Закон "О Фонде содействия реформированию ЖКХ". Этот закон установил правовые и организационные основы предоставления денег субъектам и муниципальным образованиям, в том числе и на переселение людей из аварийного жилья. В этом законе (статьи14 и 16) наличие региональной программы переселения людей из бараков названо одним из условий участия субъектов в реализации закона о Фонде, и получение финансовой поддержки на ее реализацию осуществляется за счет средств Фонда.
В паспорте областной адресной программы о переселении граждан из бараков задачей и целью программы названы переселение граждан из зданий, признанных аварийными из-за физического износа, и ликвидация подобного жилья в принципе. Эта же программа устанавливает и сроки переселения жильцов аварийного фонда.
В этом же законе сказано, что переселение жильцов должно проходить в соответствии с жилищным законодательством.
То есть другая крыша над головой должна находиться в границах того населенного пункта, где люди жили. Только с их письменного согласия переселенцам могут дать помещение в другом населенном пункте.
Порядок переселения людей из аварийных бараков по деталям расписан в статьях 86-89 Жилищного кодекса РФ. В той же 86-й статье сказано дословно следующее: если дом, в котором у гражданина есть квартира по договору соцнайма, идет под снос, то те, кто принял решение о сносе, предоставляют человеку другое жилье по такому же договору соцнайма.
А в статье 89 Жилищного кодекса говорится, что таким переселенцам по договору дается другое помещение, которое должно быть благоустроено применительно к условиям этого населенного пункта, и быть равнозначным тому, что было по общей площади. Если гражданин стоит на учете как нуждающийся или имеет право состоять на таком учете, то жилье ему дают по нормам предоставления.
Вот что важное подчеркнул Верховный суд. Закон "О Фонде содействия реформированию ЖКХ" не относится к числу законов, к которым отсылает 89-я статья Жилищного кодекса.
60 процентов многодетных семей в России пожаловались на тесное жилье
Пленум Верховного суда специально рассматривал вопросы судебной практики, появляющиеся при применении Жилищного кодекса(N14 от 2009 года). И там были даны следующие важные разъяснения.
В случае выселения граждан по основаниям, перечисленным в статьях 86-88 Жилищного кодекса, людям предоставляется другое благоустроенное помещение по договору соцнайма, равнозначное по общей площади прежнему. Главное - предоставляется людям помещение не в связи с улучшением жилищных условий. Граждане, которые стояли на учете как нуждающиеся, сохраняют право стоять в очереди, если не отпали основания находиться на учете (статья 85 Жилищного кодекса).
Следовательно, делает вывод Верховный суд, предоставление людям другого жилья из-за сноса аварийного дома носит компенсационный характер и гарантирует гражданам условия проживания, которые должны быть не хуже того, что у них было с точки зрения безопасности.
В нашем случае, говорит Судебная коллегия по гражданским делам, жилье давали семье из-за переселения из аварийного дома, а не по причине улучшения их жилищных условий.
При таких обстоятельствах отказ суда в иске чиновникам переселять граждан из-за того, что не соблюдены нормы предоставления жилья, противоречат всем перечисленным законам.
Интересно, подчеркнул Верховный суд, но местные суды даже не рассматривали вопрос о равноценности жилья, которое предложили переселенцам тому, что у них было в аварийном бараке. Поэтому Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда отменила все решения местных судов и велела дело пересмотреть с учетом своих разъяснений.
Источник:
Российская газета
Подписаться на:
Сообщения (Atom)