понедельник, 26 ноября 2018 г.
Верховный суд рассказал, какое жилье должны давать переселенцам из аварийных бараков
Гражданам, которых переселяют из аварийного жилья, государство гарантирует благоустроенное жилье той же площади, что у них было. При этом для тех, кто стоял на учете как нуждающиеся в улучшении жилищных условий, место в очереди должно быть сохранено. Такую важную мысль высказал Верховный суд РФ, когда пересмотрел одно из сложных переселенческих судебных дел.
Вот уже несколько лет как по всей стране людей переселяют из аварийного жилья. На это казной выделено немало средств, но процесс расставания со старыми стенами и получения нового жилья далеко не всегда проходит гладко, так как все сложные правовые и житейские коллизии предусмотреть просто невозможно.
Поэтому Верховный суд детально разобрал очередное дело, объяснив своим коллегам, как правильно применить закон в непростой ситуации.
В одном из регионов местная администрация обратилась в суд с просьбой переселить из аварийного барака семью из шести человек. В регионе шла адресная программа переселения граждан из аварийного жилья. Барачная квартира ответчиков, которых хотели принудительно переселить, находилась в муниципальной собственности. Но районный суд чиновникам в переселении отказал.
Суд увидел, что предлагаемое гражданам вместо барака жилье "не отвечает требованиям закона". Местный суд сказал, что жильцы аварийного здания стоят в очереди на улучшение жилищных условий, поэтому должны быть обеспечены жилой площадью, подходящей под нормы закона. Вместо этого одному из них на семью из шести человек чиновники предложили однокомнатную квартиру. С отказом в иске районного суда согласилась и апелляционная инстанция. Администрация дошла до Верховного суда и там нашла понимание.
Вот что разъяснила по поводу подобных ситуаций Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда.
Для создания безопасных жилищных условий был несколько лет назад подготовлен и принят Закон "О Фонде содействия реформированию ЖКХ". Этот закон установил правовые и организационные основы предоставления денег субъектам и муниципальным образованиям, в том числе и на переселение людей из аварийного жилья. В этом законе (статьи14 и 16) наличие региональной программы переселения людей из бараков названо одним из условий участия субъектов в реализации закона о Фонде, и получение финансовой поддержки на ее реализацию осуществляется за счет средств Фонда.
В паспорте областной адресной программы о переселении граждан из бараков задачей и целью программы названы переселение граждан из зданий, признанных аварийными из-за физического износа, и ликвидация подобного жилья в принципе. Эта же программа устанавливает и сроки переселения жильцов аварийного фонда.
В этом же законе сказано, что переселение жильцов должно проходить в соответствии с жилищным законодательством.
То есть другая крыша над головой должна находиться в границах того населенного пункта, где люди жили. Только с их письменного согласия переселенцам могут дать помещение в другом населенном пункте.
Порядок переселения людей из аварийных бараков по деталям расписан в статьях 86-89 Жилищного кодекса РФ. В той же 86-й статье сказано дословно следующее: если дом, в котором у гражданина есть квартира по договору соцнайма, идет под снос, то те, кто принял решение о сносе, предоставляют человеку другое жилье по такому же договору соцнайма.
А в статье 89 Жилищного кодекса говорится, что таким переселенцам по договору дается другое помещение, которое должно быть благоустроено применительно к условиям этого населенного пункта, и быть равнозначным тому, что было по общей площади. Если гражданин стоит на учете как нуждающийся или имеет право состоять на таком учете, то жилье ему дают по нормам предоставления.
Вот что важное подчеркнул Верховный суд. Закон "О Фонде содействия реформированию ЖКХ" не относится к числу законов, к которым отсылает 89-я статья Жилищного кодекса.
60 процентов многодетных семей в России пожаловались на тесное жилье
Пленум Верховного суда специально рассматривал вопросы судебной практики, появляющиеся при применении Жилищного кодекса(N14 от 2009 года). И там были даны следующие важные разъяснения.
В случае выселения граждан по основаниям, перечисленным в статьях 86-88 Жилищного кодекса, людям предоставляется другое благоустроенное помещение по договору соцнайма, равнозначное по общей площади прежнему. Главное - предоставляется людям помещение не в связи с улучшением жилищных условий. Граждане, которые стояли на учете как нуждающиеся, сохраняют право стоять в очереди, если не отпали основания находиться на учете (статья 85 Жилищного кодекса).
Следовательно, делает вывод Верховный суд, предоставление людям другого жилья из-за сноса аварийного дома носит компенсационный характер и гарантирует гражданам условия проживания, которые должны быть не хуже того, что у них было с точки зрения безопасности.
В нашем случае, говорит Судебная коллегия по гражданским делам, жилье давали семье из-за переселения из аварийного дома, а не по причине улучшения их жилищных условий.
При таких обстоятельствах отказ суда в иске чиновникам переселять граждан из-за того, что не соблюдены нормы предоставления жилья, противоречат всем перечисленным законам.
Интересно, подчеркнул Верховный суд, но местные суды даже не рассматривали вопрос о равноценности жилья, которое предложили переселенцам тому, что у них было в аварийном бараке. Поэтому Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда отменила все решения местных судов и велела дело пересмотреть с учетом своих разъяснений.
Источник:
Российская газета
пятница, 23 ноября 2018 г.
Готовы ли ЖК к приему жильцов с домашними животными?
По данным социологических исследований, около 60% россиян имеют собак, кошек и других домашних питомцев. Что делают девелоперы для этой категории покупателей недвижимости, выяснили эксперты компании «Метриум Групп».
По количеству домашних животных на душу населения наша страна занимает второе место в мире после США. При этом процент россиян, имеющих братьев наших меньших, остается стабильным долгие годы и практически не зависит от экономических кризисов и изменения уровня доходов. Большинство людей настолько привязаны к своим четвероногим друзьям, что считают их полноценными членами семьи и учитывают их интересы при решении квартирного вопроса. Главная проблема, которая волнует владельцев собак в процессе выбора нового жилья – «где мы будем гулять?». Если в непосредственной близости от жилого комплекса нет парков и «зеленых» массивов, поиск места для прогулок ежедневно превращается в серьезную проблему.
«В российском законодательстве в настоящее время не существует норм, обязывающих застройщиков оборудовать специальные площадки для выгула собак и другие инфраструктурные объекты, делающие жизнь владельцев домашних животных более комфортной, – говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум Групп». – Тем не менее, некоторые девелоперы по собственной инициативе обустраивают на территории жилых комплексов места для прогулок с четвероногими друзьями, устанавливают в подъездах и общих холлах оборудование для мытья лап собак, а также открывают ветклиники, зоомагазины и груминг-салоны».
В последние несколько лет постепенное развитие данного тренда происходит во всех сегментах недвижимости – от массового жилья до комплексов апартаментов и элитных новостроек. Например, площадки для выгула собак будут оборудованы в столичных ЖК «Яуза Парк», ЖК «Лучи», ЖК «Сердце Столицы» и ЖК «Андерсен» в Подмосковье. Специальные помещения для мытья лап собак предусмотрены в ЖК «Дом на Нагатинской», ЖК «Садовые Кварталы» и ЖК ONLY. Зоомагазины будут открыты в ЖК «Нескучный HOME&SPA» и ЖК «Искра-Парк» в Москве и в подмосковном ЖК «Солнечная система».
В некоторых жилых комплексах можно встретить сразу несколько объектов для комфортной жизни владельцев домашних животных. Например, в районе Новые Ватутинки, расположенном в Новой Москве, наряду с площадкой для выгула собак, работает ветеринарная клиника. В ЖК «Новый Зеленоград», строящемся в Солнечногорском районе Подмосковья, будет открыт зоомагазин, и оборудована просторная зона для прогулок с домашними животными. В столичном ЖК RedSide будут работать зоомагазин, ветклиника и груминг-салон. А жители подмосковного UP-квартала «Новое Тушино» смогут воспользоваться услугой выгула собак, предоставляемой специальной сервисной службой.
В 2016 году комиссией Могордумы по градостроительству было выдвинуто предложение обязать застройщиков жилья оборудовать специальные площадки для выгула собак при комплексном освоении новых участков. Однако эта инициатива пока существует только на бумаге, и ЖК, в которых учитываются интересы владельцев домашних животных, единицы. Перечень объектов инфраструктуры в большинстве жилых комплексов Москвы и Подмосковья по-прежнему планируется с учетом интересов только самых многочисленных групп покупателей.
«Помимо таких категорий, как семьи с детьми, существует множество других групп покупателей жилья со своими потребностями, – говорит Евгения Акимова, генеральный директор IKON Development (девелопер ЖК «Новый Зеленоград»). Например, это пожилые люди, представители маломобильных групп населения (МГН), подростки и владельцы домашних животных. В ЖК «Новый Зеленоград», помимо стандартных объектов инфраструктуры, появятся элементы, которые повысят комфорт проживания для всех групп новоселов. Для МГН территория спроектирована по принципам безбарьерного пространства, а подъезды оснащены подъемниками для преодоления лестничных маршей. Для мам грудных детей будет открыт молочно-раздаточный пункт. Для любителей велопрогулок предусмотрено обустройство 10 км велодорожек, для подростков – спортивные площадки и роллердромы. А для удобства владельцев домашних животных на территории будет открыта площадка для выгула собак и зоомагазин».
«Высокая конкуренция на рынке недвижимости способствует стремительному повышению качества проектов во всех сегментах, – резюмирует Мария Литинецкая. – Быстрая эволюция жилья привела к тому, что многие из опций, которые несколько лет были редкостью, сегодня стали обязательными элементами даже недорогих ЖК. Если мы хотим приблизиться к стандартам жизни цивилизованных стран, то игнорировать и не замечать потребности такой многочисленной группы, как владельцы домашних животных, нельзя. Тем более, такие объекты, как площадка для выгула питомцев или помещение для мытья лап собак не требуют больших затрат – в общих расходах на строительство и обустройство их доля ничтожно мала. Но наличие большого количества подобных опций повышает уровень ЖК и демонстрирует отношение девелопера к своему проекту и покупателям».
Источник:
Метриум Групп
Апартаменты в «Москва-Сити»: виды на миллион
Вид из окон на Кремль и центр столицы обходится покупателям апартаментов в комплексе «Москва-Сити» на 20% дороже, чем вид на Белый Дом. К такому выводу пришли аналитики компании «Метриум Групп», проанализировав предложения в Башне «Око» - одном из самых высоких небоскребов комплекса.
В настоящее время самое большое число предложений элитных апартаментов в комплексе «Москва-Сити» сосредоточены в Башне «Око». МФК «Око» состоит из двух башен - 85-этажного жилого и 49-этажного офисного небоскребов, которые объединяет общая платформа в форме кристалла. Кроме того, в комплекс входит 19-этажный наземно-подземный паркинг, рассчитанный почти на 4 тыс. машиномест. Высота жилого здания МФК «Око» составляет 352 м, что превышает показатели высочайших небоскребов Европы, и уступает только одному зданию «Москва-Сити» – Башне «Федерация», высота которой составляет 373,7 м.
Благодаря высоте и удачному расположению в границах «Москва-Сити», из окон апартаментов Башни «Око» открывается самое большое количество видов на разные достопримечательности и районы Москвы. На выбор покупателям предлагается 7 вариантов видов из окон:
1.
на Москву-реку, Кремль и центр Москвы;
2.
на Москву-реку, Воробьевы горы и МГУ;
3.
на Москву-реку, Парк Победы и Кутузовский проспект;
4.
на Москву-реку, Филевский парк и Живописный мост;
5.
на башни «Москва-Сити»;
6.
на Пресню и Ленинградский проспект;
7.
на ТТК и Север Москвы.
Аналитики «Метриум Групп» проанализировали, как меняется цена апартаментов в зависимости от видовых характеристик. Для исследования были выбраны лоты площадью в диапазоне от 150 до 200 кв. м, расположенные на сверхвысоких этажах здания – начиная с 45, с разными видами из окон. При этом все апартаменты, участвовавшие в исследовании, состоят из двух комнат и кухни-гостиной, и продаются с готовой отделкой.
Самыми дорогими являются апартаменты с видом на Кремль, Москву-реку и исторические достопримечательности центра столицы, например, Соборную площадь, высотку на Котельнической набережной и другие. Стоимость квадратного метра в них составляет $12 524. Немногим дешевле лот с видами на Москву-реку, Воробьевы горы и МГУ. Стоимость «квадрата» в нем - $12 120, что на 3,3% дешевле апартаментов с видом на Кремль. Практически одинаковая стоимость квадратного метра зафиксирована в апартаментах с видами на Москву-реку, Парк Победы, Кутузовский проспект - $11 830 и с видами на Москву-реку, Филевский парк и Живописный мост - $11 714. «Квадрат»» в них дешевле апартаментов с видом на Кремль и центр столицы на 5,8% и 6,9% соответственно. Апартаменты с видом на башни «Москва-Сити», где цена за «квадрат» составляет $11 110, обойдутся покупателям на 12,7% дешевле, чем с видом на Кремль. В апартаментах с видом на Пресню и Ленинградский проспект стоимость квадратного метра зафиксирована на отметке $10 414, что на 20,3% дешевле самого престижного вида на центр города. И, наконец, самым «недорогим» вариантом является покупка апартаментов с видами на ТТК и Север Москвы, где «квадрат» стоит $8643 - почти на 45% дешевле лота с видом на Кремль.
Разница в стоимости апартаментов с разными видами из окон, выраженная в абсолютных величинах, оказывается очень значительной, что объясняется высокой стоимостью квадратного метра. Например, 200-метровые апартаменты с видом на Кремль, будут стоить почти на $800 тыс. больше, чем аналогичный лот с видом на ТТК и Север Москвы, и на $400 тыс. дороже, чем апартаменты с видом на Пресню и Ленинградский проспект.
Вид
Площадь апартамента, кв.м
Этаж
Стоимость кв. м, $
Москва-река, Кремль, Центр Москвы
177
74
12 524
Москва-река, Воробьевы горы, МГУ
193
66
12 120
Москва-река, Парк Победы, Кутузовский проспект
188
64
11 830
Москва-река, Филевский парк, Живописный мост
177
62
11 714
Сити
185
66
11 110
Пресня, Ленинградский проспект
189
64
10 414
ТТК, Север Москвы
189
47
8 643
Источник: «Метриум Групп»
«С точки зрения разнообразия видовых характеристик, аналогов комплексу «Москва-Сити» в столице нет и в ближайшем будущем не будет, - резюмирует Илья Менжунов, директор Департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп». – После введения законодательных ограничений, согласно которым максимальная высота новых проектов не должна превышать 75 метров, башни комплекса оказались в исключительном положении. Удовольствие жить и работать в самом престижном деловом центре города и видеть из окон Москву как на ладони, стоит дорого. Но, несмотря на высокую стоимость апартаментов, спрос на них стабилен. Например, в двух башнях – «Федерация» и «Империя» – продажи от застройщиков были практически завершены уже в начале 2014 года, и объем предложения в них сформирован, в основном, объектами от физических лиц или инвесторов».
Источник:
Метриум Групп
Прошлый год стал одним из самых удачных для рынка жилья
Ипотека становится важнейшим инструментом развития жилищного рынка страны. Главной его особенностью в минувшем году стало увеличение доли ипотечных сделок в общем объеме сделок с жилой недвижимостью. По данным Росреестра, каждое четвертое право собственности (24%), зарегистрированное в сделках с жильем в январе-сентябре 2013 года, приобреталось с использованием ипотечного кредита. Этот показатель является рекордным за период с 2010 года. Таким образом, очевидна возрастающая роль ипотеки в развитии всего жилищного рынка страны. Стоит отметить, что по итогам 9 месяцев 2013 года рост цен на жилье практически соответствовал инфляции и не привел к снижению доступности жилья.
Во многом такого баланса удалось достичь благодаря активному развитию финансовых инструментов на рынке жилищного строительства, который абсорбировал дополнительный спрос населения: по прогнозам АИЖК, по итогам года объемы выдачи ипотеки составят порядка 1,3 трлн рублей или немного больше, что на 30% превышает объемы 2012 года. Такой рост происходит во многом за счет опережающего роста ипотеки на первичном рынке: доля ипотечных кредитов на приобретение жилья в новостройках достигает 40% от общего объема продаж, а по некоторым объектам она превышает 50% и даже 70% объема продаж. Это косвенно подтверждается данными Росреестра, согласно которым в 2013 году каждый третий (33%) зарегистрированный договор долевого участия в строительстве многоквартирных домов был заключен с использованием кредитных средств.
Банки возобновили кредитование строительной отрасли и заемщиков, поэтому застройщики чувствуют себя более уверенно. Так, за три квартала 2013 года поставлен рекорд ввода жилья в стране - 485,3 тыс. квартир общей площадью 38,7 млн кв. метров (+12% к соответствующему периоду предыдущего года). Помимо роста доли ипотечных сделок, особенно в сегменте нового жилья, следует отметить сформировавшуюся во втором квартале тенденцию плавного, но устойчивого снижения ставок по ипотечным кредитам во втором и третьем кварталах 2013 года. Достигнув своего максимума в марте (12,9%), месячные ставки начали постепенно снижаться - со второго квартала их снижали почти все ведущие игроки ипотечного рынка. Этому способствовало снижение стоимости фондирования и улучшение ситуации с ликвидностью по сравнению с 2012 годом. В ноябре 2013 года средневзвешенные месячные ставки составили 11,9% годовых, что на 1 процентный пункт ниже максимума, зафиксированного в марте. Таким образом, уровень ставок приблизился к минимальным значениям за всю историю наблюдений. Еще ниже ставка была лишь во второй половине 2011 года, когда месячные ставки колебались в пределах 11,9-11,4%, причем минимальное значение было достигнуто в декабре 2011 года, когда большинство заемщиков, так же как и сейчас, получило возможность воспользоваться сезонными спецпредложениями банков.
В 2014 году мы ожидаем сохранения тенденции снижения ставок, однако оно не будет таким значительным, как во втором полугодии 2013 года. На уровень ставки будут влиять следующие факторы: стоимость фондирования, уровень платежеспособного спроса и ситуация с ликвидностью. Мы ожидаем, что уровень ставок по ипотечным кредитам в 2014 году в целом будет несколько ниже 2013 года и не превысит 12-12,5% в базовом сценарии развития экономики. При реализации благоприятного макроэкономического сценария средние ставки по ипотеке могут опуститься и ниже 12%.
Рост ипотечного рынка в этом году продолжится, а темп роста выдачи ипотечных кредитов составит около 15%. Дополнительным фактором, способствующим развитию ипотечного кредитования, является политика ЦБ, направленная на ограничение темпов роста беззалогового кредитования, в том числе роста размера минимальных резервов на потери по необеспеченным потребительским ссудам. Поэтому можно ожидать, что в зависимости от внутренних приоритетов кредитные организации, обладающие соответствующими возможностями (прежде всего доступом к фондированию), переориентируют свою бизнес-модель в пользу ипотечного кредитования.
Полное восстановление первичного рынка ипотеки после кризиса 2008-2009 годов и его переход к активному росту позволили АИЖК как институту развития сфокусироваться на менее развитых сегментах рынка, включая развитие и стандартизацию вторичного рынка ипотеки, развитие и повышение эффективности инфраструктуры рынка, а также механизмов снижения и перераспределения рисков в системе ипотечного жилищного кредитования.
В 2014 году АИЖК согласно утвержденной стратегии развития намерено создавать условия для устойчивого и качественного роста рынка ипотечного кредитования, преимущественно в сегменте экономкласса. Чтобы ускорить развитие вторичного ипотечного рынка и увеличить количество выпусков ипотечных ценных бумаг, одним из ключевых направлений деятельности АИЖК будет поддержка секьюритизации ипотечных кредитов, в т.ч. развитие мультиоригинаторной платформы секьюритизации, которая позволит привлекать выгодное фондирование небольшим и средним банкам.
Большое внимание будет уделено развитию инфраструктурных услуг, направленных на повышение уровня конкуренции на рынке и снижение банковской маржи участников ипотечного рынка, а также дальнейшему развитию механизма ипотечного страхования, способствующего повышению доступности ипотечного кредитования и перераспределению рисков.
Важными направлениями деятельности остаются реализация программ и продуктов в области стимулирования предложения жилья на первичном рынке и повышение объемов жилищного строительства.
В целом можно уверенно констатировать, что прошедший год стал одним из самых удачных для рынка жилья, строительства и ипотечного кредитования. Рекордный объем выдаваемых ипотечных кредитов поддержал спрос населения на жилье, который, в свою очередь, был удовлетворен за счет увеличения предложения на рынке нового жилья. Таким образом, рынок жилья в 2013 году развивался очень гармонично - рост цен на жилье лишь на 1-2 процентных пункта превысил инфляцию, что с учетом роста зарплат, особенно в бюджетном секторе экономики, не привело к снижению доступности жилья. Росту популярности ипотеки способствовало также и то, что все больше застройщиков используют схему строительства жилья, предусмотренную N 214-ФЗ.
Д
оля ипотечных сделок в общем количестве сделок с жильем
Год
Процент
2009
11,9
2010
14,6
2011
17,6
2012
20,9
2013
24
Источник: Росреестр
Автор: Михаил Гольдберг (руководитель Аналитического центра Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК)
Источник:
Росийская газета
Подписаться на:
Сообщения (Atom)