Как выбрать квартиру в новостройке

Вопросы, связанные с недвижимостью, всегда вызывают множество затруднений. В такой ситуации тяжело не потеряться — строительные, дизайнерские, юридические и многие другие проблемы накрывают с головой. Чтобы разобраться в нюансах самой главной покупки стало проще, следуйте определенным правилам.

Первое и самое главное правило — определите свой бюджет. Здесь варианта два: либо необходимая сумма находится у вас на руках, либо вы берете ипотеку. В первом случае все довольно просто — вам нужно определиться с желаемыми параметрами будущей квартиры, а также подобрать район с подходящим ценовым сегментом. В случае с ипотекой предстоит долгая и кропотливая работа с числами. Тут важно определить две главные точки — первоначальный взнос и желаемый ежемесячный платеж. Далее нужно обратиться за консультацией в ближайший банк (и необязательно в один) и выяснить сумму ипотечного кредита, которую вам готовы предоставить. Дальше схема та же — подбор подходящего по ценам района и определение параметров жилья вашей мечты.

Второй важный момент — расставление приоритетов. Тут советы ни к чему, потому что у каждого человека на первом месте стоят разные параметры. Кому-то важна близость к метро, кому-то – наличие парковки, кому-то обязательно нужна школа или детский сад рядом с домом и так далее. Эти параметры индивидуальны и зависят только от вашего образа жизни, поэтому старайтесь расставлять приоритеты слушая исключительно свой внутренний голос и, конечно, тех, с кем вы будете делить жилье. Для удобства можно составить список в письменном или электронном виде — так вы сможете наглядно оценить, соответствует ли «горящее предложение» от девелоперских компаний вашим запросам или нет.

Третий совет — тщательно выбирайте застройщика. Узнавайте всё: последние новости о деятельности компании, кредитный рейтинг. Добросовестность застройщика очень важна, особенно на ранних этапах строительства. Какие проекты уже сданы, сколько лет компания на рынке, кто её возглавляет, а еще лучше — поищите отзывы покупателей, поинтересуйтесь их впечатлениями о приобретенном жилье. Так вы поймете, ждать ли вам неприятных сюрпризов после получения жилья — трещин на стенах, огрехов в типовой отделке и прочих деталях. С покупателями можно связаться через группы собственников дома — такие есть во многих социальных сетях.

Следующим пунктом хотелось бы выделить вопрос об отделке. Споры о выгоде покупки квартиры с отделкой или ее отсутствии — вечны. Тут стоит вопрос срочности — если заезжать нужно как можно скорее, базового ремонта будет вполне достаточно. Сейчас в новостройках отделку стараются делать как можно более эстетичной. Например, в проекте «Медовая долина» специально разработали три варианта финальной отделки, которые очень гибко адаптируются под любой современный интерьер, — это скандинавский стиль, фьюжн и классика. Для покупателей, еще не определившихся с этим вопросом, существует промежуточный вариант: квартиры с так называемой отделкой под чистовую, для которых остается выбрать только отделочные материалы и сантехнику — стены, пол и потолок будут полностью готовы к ремонту.

И последний совет — отнеситесь серьезно к расположению квартиры в доме. Если вы любите тишину, стоит выбрать вариант подальше от лифта. Выбирайте этаж будущей квартиры обдуманно, учитывая все плюсы и минусы: если у вас в семье есть пожилые люди или маленькие дети, благоразумней всего будет выбрать первые этажи. Верхние этажи считаются более безопасными и живописными, но тут есть и свои риски — например, подтапливание потолка последнего этажа при некачественно сделанной кровле. К счастью, такое происходит нечасто и, если следовать первым нескольким советам, эти риски можно исключить.

Источник:

Баркли

Застройщик задерживает ввод дома – что делать?

По данным Минстроя, в I квартале 2018 года общее число обманутых дольщиков составило 30 тыс. человек. Намного больше участников долевого строительства находятся в промежуточной стадии нарастания проблем в проекте, когда девелопер еще не признан банкротом, но сроки ввода уже нарушаются. Эксперты компании «Метриум» рассказывают, какую стратегию можно выбрать и на что рассчитывать дольщику в такой ситуации.

Покупатель квартиры в строящемся жилом комплексе может узнать о нарушении сроков сдачи в эксплуатацию еще до того, как это произойдет. На этот случай законодательство предусмотрело для него простой план действий.

Этап 1: Предварительное уведомление

Если становится ясно, что жилой комплекс не будет достроен вовремя, застройщик обязан уведомить дольщика об отсрочке за два месяца до её наступления. Причем речь идет лишь о минимуме, который прописан в законе. Ни что не мешает девелоперу поставить в известность покупателя о такой неприятности, к примеру, за полгода.

Вместе с уведомлением застройщик отправляет проект дополнительного соглашения к ранее заключенному договору долевого участия (ДДУ). Его суть проста: покупатель соглашается на перенос сроков ввода здания в обмен на какие-либо преференции от девелопера.

Причем покупатели не обязаны соглашаться на перенос сроков, так как гражданский кодекс предполагает, что изменение условий договора – это добрая воля обеих сторон соглашения. Если покупателя не устраивают новые условия, он может отказаться от допсоглашения.

Подписав дополнительное соглашение, дольщик подтверждает свою готовность подождать еще некоторое время. Эксперты «Метриум» напоминают, что после этого он уже не сможет потребовать полагающуюся неустойку за перенесенные сроки, если, конечно, застройщик не нарушит новые договоренности. Кроме того, дольщик теряет право на одностороннее расторжение договора из-за переноса прежних сроков.

Вместе с тем покупатель должен понимать, что само по себе предварительное уведомление не дает ему право расторгать ДДУ или писать претензию – такие возможности откроются только после того, как девелопер нарушит сроки.

На практике застройщик далеко не всегда уведомляют покупателей. Причины понятны – не хочется сеять панику среди клиентов, а также далеко не всегда есть готовность предлагать привлекательные компенсации в обмен на перенос сроков.

Этап 2: Претензия

Если застройщик нарушил сроки, то у дольщика есть два варианта дальнейших действий: умеренный и радикальный. Первый предполагает выдвижение ряда требований напрямую застройщику без привлечения суда: передача квартиры и выплата разнообразных компенсаций. Есть шанс, что девелопер пойдет навстречу покупателю и конфликт будет улажен без расторжения ДДУ. Радикальный вариант предполагает разрыв договора долевого участия (плюс компенсации), если просрочка превышает 2 месяца.

Главное отличие между этими сценариями состоит в следующем: в первом случае покупатель не отказывается от квартиры в строящемся ЖК и, продолжая оставаться участником долевого строительства, требует денежных компенсаций за нарушение застройщиком ДДУ. Радикальный вариант означает, что покупатель отказывается от квартиры, перестает выполнять обязанности дольщика и требует возврата вложенных денег помимо компенсаций.

И в том, и в другом случае напрямую застройщику направляется претензия. В ней покупатель требует передать квартиру (или другой объект долевого строительства), а также выплатить неустойку. Неустойка рассчитывается в двойном размере 1/300 ставки рефинансирования от цены договора за каждый день просрочки. К примеру, застройщик нарушил срок передачи объекта на 90 дней. Цена договора составляет 8 млн руб. Размер неустойки составит 348 тыс. руб. (90 x 1/300 x 8 000 000 x 0,0725 x 2).

Помимо неустойки, в претензию можно включить и другие требования. В частности, покупатель претендует на возмещение убытков. Чаще всего непредвиденные затраты связаны с арендой квартиры из-за невозможности вселиться в готовое приобретенное жилье. Для удовлетворения этого требования дольщику следует подкрепить претензию документами, доказывающими его убытки: договором найма жилья, квитанциями об оплате и т.п.

Всегда ли следует писать претензию при нарушении сроков строительства? Насколько эффективен этот механизм? Практика показывает, что данные вопросы сложнее, чем кажутся.

Прежде всего, дольщик должен учитывать специфику своей ситуации, считают в компании «Метриум». Если строительство жилого комплекса все же идет, пусть и медленно, претензии, особенно с денежными требованиями, наносят дополнительный удар по экономике проекта. Афиширование своих намерений на форумах дольщиков может создать панику, и одна претензия превращается в десятки и сотни аналогичных заявлений. Кто-то может вовсе расторгнуть ДДУ и потребовать деньги назад. По сути, дольщики сами увеличивают шансы никогда не увидеть приобретенную квартиру.

Кроме того, застройщики далеко не всегда удовлетворяют претензии, а чаще всего делают это лишь частично. Поскольку практика показывает, что размер неустойки нередко снижается судом, девелоперы могут предложить, скажем, 10-30% от суммы и, тем более, отказать в покрытии убытков.

С другой стороны, всегда есть шанс, что претензия будет удовлетворена и дольщик получит какие-то деньги здесь и сейчас, а не спустя несколько месяцев по суду. Известны случаи, когда нарушившие сроки девелоперы даже арендовали жилье для своих дольщиков, чтобы разрешить конфликт и не помешать дальнейшей реализации проекта. Во-вторых, если застройщик не ответит на претензию и дело дойдет до суда, это станет дополнительным аргументом против снижения размера неустойки.

Срок ответа на претензию не установлен, поэтому можно подавать в суд и после 10 дней молчания застройщика. Если девелопер не хочет конфликта и готов договариваться, то он сам максимально быстро выйдет на связь с заявителем.

Этап 3: Суд

Наиболее сложные противоречия между дольщиком и девелопером разрешаются через суд. На этом этапе у покупателя есть выбор: ждать передачи квартиры, сохраняя отношения с застройщиком, или разрывать их и ждать деньги. В обоих случаях можно требовать через суд денежные компенсации:

– взыскание неустойки;

– возмещение убытков;

– компенсация морального вреда;

– взыскание штрафа (если застройщик не ответил на претензию);

– покрытие судебных издержек.

Проанализируем каждое из этих требований и шансы на их удовлетворение судом. Закон о долевом строительстве предусматривает большие неустойки для нарушающих сроки застройщиков. Чем дольше отсрочка и дороже объект, тем дороже нарушение ДДУ обходится девелоперу. Однако суд далеко не всегда удовлетворяет высокие требования, указывают эксперты «Метриум». Особенно часто размер неустойки снижается, если ее требует дольщик, который все же получил квартиру, пусть и с опозданием. В то же время в судебной практике есть и жесткие решения в пользу покупателей – многое зависит от конкретного судьи и его точки зрения на ситуацию.

С возмещением убытков дело обстоит сложнее. Суд может не увидеть прямой связи между срывом возможного новоселья и необходимостью дольщика арендовать из-за этого квартиру. Отказать в удовлетворении убытков суд может хотя бы на том основании, что покупатель имеет прописку, пусть даже и не в том городе, где работает и приобрел строящееся жилье.

Моральный вред компенсируется куда чаще. Причем если раньше нужно было его доказывать (приносить справки от врачей), то теперь сам факт нарушения права дольщика (несвоевременное получение ключей от квартиры) уже считается судом достаточным основанием. Проблема лишь в том, что моральный вред компенсируется слабо – максимум до 30 тыс. рублей, а иногда счет идет на несколько тысяч.

Штраф присуждается почти всегда, если застройщик не ответил на претензию, а дольщик не нарушил алгоритм ее подачи. В полном объеме покрываются и судебные издержки.

Заявлять или не заявлять денежные требования? Как и в случае с претензией, эксперты «Метриум» рекомендуют учитывать реальные возможности застройщика и этап строительства его дома. Если есть признаки, что застройщик столкнулся с временными трудностями, то лучше их не усугублять. В то же время отказываться от требований вовсе не стоит: до банкротства шансы на их удовлетворение выше, чем после, когда может выясниться, что покрыть убыток нечем.

Этап 4: Расторжение

Радикальный вариант (расторжение ДДУ), как и описанный выше умеренный сценарий, не исключает денежных требований, но к ним еще добавляется возврат вложенных в строительство средств и отказ от квартиры. Кроме того, если покупатель расторгает ДДУ, то с него снимается обязанность выполнять его условия, тогда как в первом случае дольщик и дальше должен платить деньги, к примеру, если покупал квартиру в рассрочку.

Расторжение ДДУ происходит просто: покупатель пишет соответствующее уведомление и отправляет его застройщику. С момента отправления такого уведомления он больше ничем не обязан застройщику, который в течение 20 рабочих дней возвращает средства, уплаченные за квартиру.

Сложнее обстоит дело с ипотекой, предупреждают эксперты «Метриум». Дольщик заключает кредитный договор с банком, который не прекращает свое действие из-за расторжения ДДУ. Проще говоря, покупатель по-прежнему должен платить банку, пока застройщик не вернет кредитору дольщика перечисленные на строительство средства. Кроме того, права требования квартиры (от которых пытается отказаться дольщик) находятся в залоге у банка. Поэтому без согласия кредитора отказаться от них будет непросто. Если же банк одобрит такой шаг дольщика, то последний все равно теряет большие суммы в виде уже уплаченных процентов. Впрочем, эти проценты можно включить в финансовые требования в иске к застройщику (наряду с неустойкой, штрафом и т.д.).

Как показывает практика, чаще всего расторжение договора – наименее продуктивный для дольщика путь, особенно если ситуация в бизнесе застройщика тяжелая и фактически он уже стал непризнанным банкротом. В этом случае покупатель рискует не получить внесенные за квартиру деньги, все прочие компенсации, и, тем более, квартиру. Кроме того, следует учитывать, что даже если средства дольщику вернут, ситуация на рынке может поменяться не в его пользу, скажем, жилье подорожает.

Если же покупатель выбирает умеренный сценарий и сохраняет ДДУ, то рано или поздно, скорее всего он все же получит когда-то приобретенную квартиру. Даже если застройщика признают банкротом, власти не оставляют покупателей строящегося жилья один на один с проблемой.

Этап 5: Обращение к властям

Региональные власти обычно содействуют в меру своих возможностей обманутым дольщикам. Они помогают завершить строительство проблемного объекта, выделяют из бюджета компенсации пострадавшим дольщикам, занимаются поиском инвесторов для реализации проекта, предоставляют дольщикам жилье из резервного жилого фонда до окончания строительства, выкупают права требования к застройщику и т.д.

Чаще всего для получения помощи необходимо добиваться включения в реестр обманутых дольщиков. Чтобы туда попасть, напоминают эксперты «Метриум» срок задержки передачи квартиры покупателю должен достигнуть девяти месяцев. Кроме того, власти выдвигают ряд требований:

– дольщик предоставляет полный пакет документов, подтверждающих его статус;

– участник долевого строительства является гражданином РФ;

– жилой комплекс, в котором была приобретена дольщиком квартира, возводится на землях для жилищного строительства;

– заключенный покупателем договор относится к ДДУ или признан таковым в суде.

«Выбор стратегии поведения дольщика, столкнувшегося с нарушением сроков ввода, в конечном счете сводится к его информированности, – говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум», участник партнерской сети CBRE. – Пожалуй, именно в этом и состоит главная проблема, ведь без точной и достоверной информации о состоянии бизнеса застройщика никто не может предположить, готов ли он отвечать на претензии, возвращать покупателям деньги или достраивать объект. Эти сведения охраняются правом коммерческой тайны и могут оставаться скрытыми от взоров властей, покупателей и общественности до тех пор, пока девелопер не потеряет полностью какую-либо дееспособность. Поэтому покупатели строящегося жилья и власти должны прилагать максимум усилий к тому, чтобы на самых ранних этапах возникновения проблем в бизнесе девелопера, выяснять корень и масштабы проблемы».

Источник:

Метриум

Купи квартиру – заработай на пенсию

Ни для кого не секрет, что российская пенсионная система не гарантирует спокойной и обеспеченной старости. В результате все больше наших граждан стремятся создать свой личный пенсионный фонд и не зависеть от государства. Аналитики

компании «Метриум Групп»

посчитали, что инвестировав в недвижимость сегодня, можно получить к пенсии стабильный пассивный ежемесячный доход в размере 100 тысяч рублей.

Уровень государственных пенсий в нашей стране всегда был одной из главных социальных проблем. Особенно остро вопрос встал в условиях гиперинфляции и роста цен на предметы первой необходимости. Несмотря на то, что пенсионные отчисления в России – одни из самых высоких среди развитых стран, Пенсионный фонд испытывает дефицит средств. Российские пенсии давно не покрывают минимальные потребности. Поэтому все большее число граждан задумываются об альтернативных пассивных источниках дохода. Часть населения инвестирует в ценные бумаги и паевые инвестиционные фонды (ПИФ). Однако, чтобы получать стабильный пассивный доход таким способом, необходимо обладать определенными знаниями. Один их самых простых и популярных источников пассивного дохода - сдача жилья в аренду. Аналитики компании «Метриум Групп» посчитали на конкретном примере размер пассивного дохода инвестора в случае, если он купит квартиру за 15 лет до выхода на пенсию.

Для того, чтобы минимизировать затраты инвестора, стоит выбрать относительно недорогое строящееся жилье с готовой отделкой. В пределах МКАД минимальная стоимость подобной квартиры – 4,69 млн рублей (жилой район Green Park), который сдается только в конце 2017 года. На территории Новой Москвы есть варианты бюджетнее. К примеру, в городском районе Новые Ватутинки можно купить квартиру с отделкой в строящемся доме за 3 400 000 млн руб. и уже в конце года получить ключи. На примере данного жилого комплекса аналитики «Метриум Групп» рассчитали размер перспективного дохода.

Для того чтобы сдать в аренду квартиру с отделкой, нужно будет приобрести мебель и технику. Это обойдется примерно в 500 000 руб. Таким образом, первоначальные затраты на будущую пенсию уже равны 3 900 000 руб. При самом пессимистичном варианте даже в условиях высокой конкуренции вы сможете сдать квартиру в аренду за 20 000 руб. в месяц. Коммунальные услуги оплачивает арендатор. В качестве отправной точки допустим, что собственнику на момент начала сдачи в аренду до выхода на пенсию остается 15 лет или 180 месяцев, т.е. на момент покупки квартиры инвестору 40 или 45 лет, в зависимости от пола.

Сразу после покупки мебели и техники можно приступить к формированию пенсии через ренту. Для этого аналитики «Метриум Групп» советуют открыть вклад с капитализацией хотя бы под 9% годовых. С учетом того, что каждый месяц на протяжении 15 лет банковский депозит будет пополняться на 20 000 руб., в итоге вы накопите сумму в размере 7 650 000 руб., из них 3 600 000 руб. – это внесенные вами доходы от аренды, 4 050 000 руб. – начисленные проценты. Таким образом, к моменту вашего выхода на пенсию вы уже окупите квартиру, ремонт и у вас в плюсе будет 3 750 000 руб.

Далее есть две стратегии. Первая - продолжить сдавать квартиру на пенсии и жить на арендный платеж плюс проценты от депозита. Итого выходит 20 000 руб. (аренда) + 57 000 руб. (ежемесячный доход от депозита) = 77 000 руб. в месяц.

Вторая стратегия – продать квартиру и положить полученные деньги вновь на депозит. Допустим, при самом худшем варианте стоимость квартиры будет увеличиваться в среднем на 5% в год. Через 15 лет ее стоимость составит около 6 000 000 руб. Если прибавить данную сумму к депозиту, получим 6 000 000 руб. + 7 650 000 руб. = 13 650 000 руб. Доходность такого годового депозита составляет порядка 1 230 000 руб. или 102 500 руб. в месяц.

Таким образом, вложив свои сбережения за 15 лет до пенсии в покупку квартиры и ее ремонт 3 900 000 руб., вы обеспечите себе пассивный доход в 102 500 руб. ежемесячно. Конечно, не стоит забывать, что все расчеты сделаны без учета инфляции, то есть при текущем уровне арендной ставки и процентов по депозитам. Какие через 15-20 лет будут фактические цены – спрогнозировать сложно. Однако, как показывает практика последних десяти лет, отношение арендной ставки к стоимости квартиры остается примерно на одном и том же уровне. Вместе с инфляцией, наверняка, произойдет рост стоимости жилья и аренды.

«Финансовая грамотность населения за последние несколько лет значительно выросла, – говорит Александр Зубец, генеральный директор

ООО «Новые Ватутинки». – Все больше людей думают о будущем, многие хотят подстраховаться, чтобы не зависеть от государства. И среди наших покупателей мы все чаще встречаем инвесторов, рассчитывающих не на быструю прибыль – перепродажу квартиры после максимального роста ее стоимости – а на пассивный доход через последующую сдачу жилья в аренду. На первое место сегодня выходит фактор стабильности. Несмотря на кризисные тенденции, недвижимость по-прежнему считается самым надежным активом и источником пассивного дохода. Уверен, в будущем количество долгосрочных инвестиционных сделок увеличится. Главное – выбрать «правильный» жилой комплекс с перспективой роста цен и качественного развития. Перспективу нужно оценивать с той точки зрения, чтобы через 10-15 лет проект мог стать новым центром «притяжения» всей локации. Тогда он будет интересен как для перепродажи, так и для сдачи в аренду, ведь недвижимость в таком месте будет только дорожать».

«Размер минимальной пенсии москвичей не менялся на протяжении последних четырех лет и составляет всего 12 000 рублей, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». – Согласно прогнозам Минэкономразвития, в реальном выражении выплаты пенсионерам за ближайшие три года снизятся на 10%. При этом государство продолжает предлагать все новые и новые реформы пенсионной системы. Таким образом, каких-либо предпосылок для увеличения уровня пенсии, с сожалению, у нас с вами нет. В качестве альтернативы государственной помощи доход от сдачи в аренду всегда был одним из самых понятных и стабильных источников пассивной прибыли. С учетом сокращения зарплат и пенсий вопрос покупки жилья для последующей сдачи в аренду сегодня приобрел особую актуальность. Более того, именно сейчас один из самых благоприятных моментов для инвестиционной покупки – новые проекты выходят по демпинговым ценам, можно купить строящееся жилье в пределах МКАД за 3-4 млн рублей, причем у будущих станций метро, что является идеальным вариантом для дальнейшей сдачи в аренду».

Комплексное освоение территорий: Новая Охта или Шушары? (Ленобласть)

БН продолжает сравнение проектов комплексного освоения территорий, пытаясь спрогнозировать, насколько комфортной окажется жизнь в построенных с нуля кварталах.

Напоминаем, что проекты КОТ, выбираемые для рассмотрения, были рассортированы по признаку удаленности от метро. В

первом обзоре

проанализированы два примера массовой застройки непосредственно у станций подземки, затем – новые микрорайоны, до которых несложно дойти пешком или доехать на маршрутке.

На этот раз в центре внимания две территории с довольно своеобразной локацией – ЖК «Новая Охта» в Мурино и новостройки в Шушарах. По карте до ближайшей к ним станции метро недалеко – всего два-три километра. Но дойти пешком практически невозможно из-за крупных магистралей, отрезавших новые микрорайоны от «большой земли».

С площадью и храмом

Строго говоря, Шушары (от финского Суосаари – «остров среди болот») – это довольно обширная территория. Она включает в себя жилой массив у пересечения Кольцевой автодороги и Московского шоссе, одноименную промзону, земли у Пулковских высот, а также поселок Ленсоветовский и поля, примыкающие к Пушкинскому району. Новостройки дислоцируются в разных местах этой части Петербурга. Но в центре нашего внимания – наиболее быстро застраиваемая многоэтажками часть Шушар, та, что непосредственно прилегает к поселку. Здесь под комплексное освоение отведено 206 га земли между Московским шоссе, Пушкинской улицей и дорогой, ведущей к Пулковскому шоссе.

«Дальпитерстрой» застраивает Шушары монотонными высотками

Активное строительство ведется с 2008 года. За пять лет на бывших совхозных полях несколько объектов возвели или строят компании «Норманн», «Полис групп», «Лидер Групп». Однако главным девелопером является компания «Дальпитерстрой»: на ее сайте значатся 23 объекта, 11 из которых уже сданы. Практически все постройки – высотки в 20-22 этажа. К 2020 году – к окончанию освоения бывших совхозных земель – численность населения в Шушарах вырастет до 70 тысяч человек (по данным переписи 2010 года – 22,6 тысячи).

Уже сегодня можно сказать наверняка: ни элитным, ни даже особо комфортным этот район не станет. Слишком много у него недостатков, устранить которые невозможно. Прежде всего – сомнительная экология. Обычно удаленность окраинных «спальников» от радостей цивилизации компенсируется наличием под боком реки, озера, в крайнем случае – обширных зеленых зон. Но это точно не про Шушары. Данная часть города может претендовать на звание местного Детройта. В промзоне, через железную дорогу от поселка, расположены многочисленные производства, самые известные из которых – автосборочные заводы Suzuki, Toyota, General Motors. Вряд ли радует жителей соседство с бетонным заводом. Близость крупных автомагистралей также не повышает чистоту воздуха.

Шушары окружены предприятиями

Но главная проблема Шушар – свалки. Местные жители на интернет-форумах жалуются, что с Волхонки (полигон ТБО «Южный»), несмотря на отдаленность, периодически доносится запах гари. Непосредственно на территории поселка образовалась несанкционированная свалка строительного мусора. Жители борются с ней более года, привлекая надзорные органы, но воз и ныне там. Недавно в процесс включилась прокуратура.

Как ни парадоксально, находящийся в окружении крупных автомагистралей «островок» Шушар испытывает транспортные проблемы. До ближайшей станции метро, «Купчино», всего-то три километра. Но пешком не дойти – КАД не пускает. А маршрутки и автобусы в час пик нередко стоят в пробках. Спасает положение наличие железнодорожной станции – до Витебского вокзала можно добраться всего за 18 минут. При этом поезда ходят с интервалом в 20-30 минут, а от крайних строящихся домов до железнодорожной платформы – почти два километра. Строительство давно обещанной станции метро мало что изменит: выход из подземки будет расположен на территории промзоны «Шушары», через железную дорогу от поселка.

Создание социальной инфраструктуры, как заведено в проектах КОТ, сильно отстает от потребностей новоселов. В поселке есть всего три детских сада и одна переполненная школа. Вторая строится, но будет сдана не раньше середины следующего года. Детей возят в Ленсоветовский, Пушкин, Купчино. О поликлиниках, остро необходимых Шушарам, пока не слышно. Приходится томиться в очередях амбулатории, пропускной способности которой уже сегодня недостаточно.

Теперь о плюсах. «Нью-Шушары», в отличие от многих подобных проектов, растут не в поле, а вокруг исторически сложившегося поселения, которое, надо сказать, не лишено очарования предместья: среднеэтажная застройка, просторные зеленые дворы, спортплощадки, палисадники, любовно разбитые жителями хрущевок. Но главное украшение Шушар – это недавно построенные храм Воскресения Христова и часовня Ксении Петербургской, а также – прилегающий к ним сквер. Они и являются градообразующим центром Шушар.

В новостройках, как водится, дворы потеснее: вместо зеленых насаждений – сплошные автомобили. Но, возможно, обустройство уютных общественных пространств – дело будущего. Придомовые территории в первых заселенных домах летом радуют глаз симпатичными клумбами. Кроме того, «Дальпитерстрой» обещает разбить парк, под который выделено 13 га в районе будущего Старорусского проспекта.

С магазинами и прочими учреждениями сферы быта в давно обжитом поселке тоже нет проблем. Здесь работают отделения Сбербанка, почта, аптека, гипермаркеты «Лента» и «К-Раута», в конце февраля открылся «Магнит». За культурными развлечениями, правда, пока приходится ездить как минимум в Купчино. Правда, в отдаленной перспективе «Дальпитерстрой» обещает возвести торгово-развлекательный комплекс с кинотеатром.

«Мини-город» на перспективу

О качестве жизни во втором проекте КОТ пока рассказывать особенно нечего: на данный момент «Новая Охта» представляет собой сплошную строительную площадку застройщика «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад». По сути, это первый этап масштабного проекта «Группы ЛСР», которая собирается возвести в северо-восточной части Красногвардейского района, на землях бывшего совхоза «Ручьи», около 4 млн кв. м жилой недвижимости – целый город с населением 100 тысяч человек. Конкретно «Новая Охта» будет вмещать 25 тысяч жителей. Сейчас строится первая половина комплекса – 23 девятнадцатиэтажных жилых дома, зажатых в кольце между КАД и Муринской дорогой. Вторая половина комплекса расположится по другую сторону Муринской дороги (она будет центральной улицей будущего квартала).

Муринская дорога пройдет по середине будущего квартала

Каким через десять лет станет этот район, предсказать трудно. Но все же можно представить, с чем столкнутся первые новоселы (семь первых домов обещают сдать уже осенью этого года). Экологическая ситуация в «Новой Охте» будет определенно лучше, чем в южном «антиподе». Из производств рядом – разве что ТЭЦ, автозаправки и автомастерские. Дороги, впрочем, расположены еще ближе к домам. От КАД постройки закроют шумозащитными экранами, но от выхлопных газов это не избавит.

Транспортная доступность «Новой Охты» вполне приемлема для автомобилистов. В город или на КАД можно добраться двумя путями: через развязку на Токсовском шоссе, где нередко стоят пробки, или через деревню Новая и выезд на улицу Руставели. Но без автомобиля здесь делать нечего. До ближайшей станции метро «Девяткино», расположенной всего в двух километрах, невозможно добраться без риска для жизни: ни тротуаров, ни удобных переходов через магистрали здесь нет. Впрочем, как только появятся жители, сами собой «заведутся» маршрутки.

Школы, детские сады, магазины, поликлиники, так же как и разнообразные радости городской жизни, находятся буквально в километре от нового квартала. Но в полном соответствии с пословицей «близок локоть – да не укусишь». Расслабленно прогуляться в кино или на шопинг не получится, можно только доехать. Со временем город обещает построить пешеходный переход через КАД. Но скорее всего, произойдет это не раньше, чем количество жильцов нового района достигнет «критической массы» и возмущенные горожане начнут бомбардировать Смольный письмами.

Пока на месте «Новой Охты» - масштабная стройплощадка

Жизнь в новом районе может стать удобной и комфортной только в том случае, если новоселы смогут удовлетворять большую часть своих потребностей, не выезжая за пределы «Новой Охты». Застройщик уверяет, что так и будет. Компания «ЛСР» передала городу землю под строительство поликлиники, муниципалитета, школы и двух детских садов. Видимо, понимая, что строительство за счет бюджета – дело небыстрое, самостоятельно возводит школу, совмещенную с детским садом, и небольшую поликлинику.

С развлечениями новоселам придется подождать. В западной части района обещают обустроить пешеходно-велосипедный бульвар, а в восточной – рекреационную зону, сохранив деревья вдоль реки Охты и Муринского ручья. Также проектом предполагается строительство двух торгово-развлекательных центров и трех спортивных комплексов. Но все это – не в ближайшем будущем. А «первопоселенцам» придется воспринимать свой дом исключительно как место для сна: променады совершать в «Новой Охте» пока негде.

Краткое резюме

После сравнения двух проектов КОТ со сходной локацией напрашивается своеобразный вывод. Несмотря на все минусы, на данный момент в Шушарах жить удобнее – благодаря уюту исторической части поселка. Но в перспективе «Новая Охта» может стать комфортным современным пригородом среди полей. Однако степень красоты и удобства этого «мини-города» зависит исключительно от доброй воли и вкуса застройщика.

Автор: Елена Денисенко. Фото: Алексей Александронок

Источник:

БН.ру

Как организовать квартирный переезд

Как сказал Бенджамин Франклин, один переезд равняется трем пожарам. Чем больше ценных вещей необходимо вывезти из старого жилья, тем тяжелее проходит смена места жительства. К расходам на перевозку имущества прибавляются потраченное время и нервные клетки. Эксперты компании «Метриум» поделились полезными советами, как организовать переезд с минимумом денежных, временных и эмоциональных затрат.

Что стоит перевозить

Золотое правило отбора нужных вещей гласит: если каким-то предметом не пользовались год, он вам не нужен. Однако не всегда мы руководствуемся им постоянно, но переезд – именно тот момент, когда без кардинальных решений не обойтись. То, что вряд ли потребуется в обозримом будущем, стоит выставить на продажу за символическую цену на условиях самовывоза. Если пристроить не удалось – выбрасывайте. Когда квартира освободилась от всего лишнего, можно переходить к следующему этапу.

Определимся с компанией-перевозчиком

Если времени «в обрез», можно воспользоваться услугами мувинговой фирмы, специалисты которой готовы взять на себя все заботы о перевозке вашего имущества. Чтобы оценить стоимость услуг, обычно необходимо вызывать консультанта. При этом компания может предложить как переезд «под ключ», так и решение отдельных задач: упаковку, перевоз, разгрузку и даже обустройство новой квартиры (развесить шторы, люстры, картины и т.п.). Наиболее распространенный пакет услуг включает погрузку-разгрузку и перевоз имущества.

Средняя стоимость стандартного объема работы мувинговой компании составляет:

Также у некоторых организаторов переездов есть интересная услуга для тех, кто еще не закончил отделку новой квартиры, – временное хранение имущества. Провести ремонт гораздо проще, когда помещение не заставлено мебелью и коробками. Поэтому можно перевезти только предметы первой необходимости, а все остальное оставить на складе компании до завершения строительных работ.

Если необходимо перевезти имущество, требующее особого обращения, например, сейфы, пианино или антикварная мебель из массива, не обойтись без вызова специалистов-такелажников. Они умеют обращаться с весами более 100 кг и располагают особым оборудованием, позволяющим занести нестандартный груз в помещение. Стоимость их услуг складывается из цены часа работы каждого специалиста (250-500 рублей), тарифа за перенос одного килограмма веса (от 1 до 5 рублей в зависимости от типа предмета) и минимального оплачиваемого времени (обычно 6 часов). Таким образом, чтобы перевезти пианино весом 250 кг силами двух такелажников, нужно заплатить порядка 3500 рублей без учета стоимости машины.

Пакуем вещи

Чаще всего владельцы квартир проводят сортировку и упаковку вещей своими силами, а сторонней компании поручают лишь погрузку и транспортировку. Есть несколько правил сбора вещей, которые облегчат подготовку к переезду.

1.       Не экономьте на упаковочных материалах

Объемные немнущиеся вещи стоит перевозить в вакуумных пакетах. Для верхней одежды можно предусмотреть варианты с плечиками. Так пальто и куртки без потерь переедут из одной квартиры в другую и будут защищены от моли и влажности до наступления нужного сезона. Одежду, которую сложно гладить, удобно перевозить в гофрошкафах, где вещи размещаются прямо на вешалках.

Остальное упаковывается в коробки, которые можно заказать с доставкой на сайте мувинговой компании, или, если их немного, попросить в соседнем продуктовом магазине. Обычно работники склада охотно делятся тарой с желающими. Не стоит пытаться сэкономить на количестве коробок, выбирая самые просторные. Получившийся груз будет тяжелым и неудобным для перемещения. Особенно это касается тары для книг и документов. Можно также набивать вещами плотные пакеты из строительных магазинов, которые выдерживают достаточно большой вес. Главное, чтобы вы могли впоследствии легко сдвинуть с места этот мешок. Для хрупких предметов понадобится упаковочная пленка: заверните в нее люстры и бра, посуду, створки шкафов со стеклянными вставками. Также не забудьте заготовить много рулонов скотча, маркеры разных цветов и ножи для резки бумаги (с их помощью удобно вскрывать коробки после переезда).

2.       Продумайте систему сортировки

Разработайте принцип «фасовки» вещей и придерживайтесь его при сборах и распаковке. Если времени на упаковку «в обрез», формируйте коробки и мешки просто «по комнатам». Но лучше предусмотреть также деление предметов по степени важности. То, что необходимо будет распаковать в первую очередь, подписывайте особым цветом. Не забудьте помечать восклицательными знаками коробки с хрупкими вещами. Однако не стоит надеяться, что грузчики будут сами обращать внимание на ваши знаки: скорее всего, придется контролировать их и напоминать об осторожности. А лучше перевезти наиболее ценные вещи в собственном транспорте.

3.       Разберите и защитите мебель

Переезд пройдет быстрее, если мебель будет разобрана и каждая ее часть упакована в пленку. Так вы избавитесь от риска повредить углы и дверки. Не забудьте сложить и подписать крепежную фурнитуру от каждого предмета мебели, чтобы потом легко и правильно все собрать. Если небольшие комоды и тумбочки перевозятся в сборе, стоит закрепить их ящики и дверцы веревкой или скотчем (однако он оставляет неприятные липкие следы после удаления). Особое внимание уделите стеклянным деталям мебели.

Планирование времени и транспорта для переезда

Компаний, предлагающих аренду машин и услуги грузчиков, великое множество, однако не все имеют хорошие отзывы. У большинства перевозчиков почасовые тарифы на работу. При этом предполагается, что минимальное время для транспортировки вещей и мебели – порядка 3-4 часов. А переезд большой квартиры может затянуться на весь день. Важную роль играет наличие в доме грузового лифта. При этом небольшой пассажирский лифт, тем более, если он один в подъезде, не сильно ускоряет работу. Иногда в новостройках лифты работают по определенному графику, однако можно заранее договориться с управляющей компанией, чтобы их включили в удобное для вас время.

Если вся мебель разобрана, то для перевозки однокомнатной квартиры хватает «Газели» с кузовом 9-12 куб.м., а для двухкомнатной – машины на 16-18 кубов. При необходимости перевезти доверху заполненную квартиру лучше не идти по пути увеличения объема машины, а запланировать две поездки. По статистике транспортных компаний, 90% времени переезда приходится на погрузочно-разгрузочные работы. Поэтому, быстро разгрузив небольшой автомобиль, рабочие успеют сделать еще один заход. При этом особенно важно не попасть в часы пик. Из чего следует важное правило: планируйте переезд большой квартиры на ночное время или выходные дни, чтобы уменьшить время в пути.

При погрузке имущества в машину убедитесь, что рабочие помнят о том, как правильно размещать предметы, требующие деликатного обращения. В передней части кузова обычно вибрация и тряска меньше, поэтому именно там нужно поставить бытовую технику, пианино и хрупкие предметы. Стёкла и зеркала нельзя располагать горизонтально — только на ребре.

Организуем выгрузку на новом месте

Обычно машина хозяев первая приезжает к новому дому, обгоняя грузовик. Если во дворе много автомобилей, имеет смысл приехать заранее, чтобы занять машиноместо рядом с нужным подъездом. Еще раз проверьте работу лифтов и запаситесь телефоном диспетчерской на случай непредвиденной поломки оборудования.

В новой квартире нужно позаботиться о защите полов и стен в узких местах. Для этого подойдут листы картона. Вооружитесь планом расстановки мебели и следите, чтобы рабочие сразу заносили все грузы в нужные комнаты. Самостоятельная перестановка тяжелых предметов может обернуться травмой спины. Сразу отбирайте помеченные коробки с предметами первой необходимости. Зарезервируйте для них особе место, чтобы после переезда вы могли поужинать из привычной посуды и застелить кровати постельным бельем.

«Переезд – это стресс для всей семьи, – Наталья Круглова, генеральный директор компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE. – Если вы не собираетесь доверить весь процесс профессионалам, подготовьтесь к нему заранее: выберите свободный выходной, найдите транспортную компанию с хорошей репутацией. И не расстраивайтесь, когда выяснится, что упаковочных материалов, денег и времени было потрачено больше, чем планировалось. Это нормально. Желаем вам как можно легче и быстрее устроиться на новом месте».

Источник:

Метриум Групп

Во 2 квартале 2015 года в Подмосковье выросла доля новых многоэтажных проектов

Доля многоэтажной застройки в составе новых проектов в Подмосковье возросла до 65%. Для сравнения, в 1 квартале распределение новых проектов было в соотношении 44%/25%/31% (много-, средне- и малоэтажные проекты соответственно), говорится в исследовании компании ОПИН. Всего в минувшем 2 квартале 2015 года на рынок Московской области вышло 35 новых корпусов или 17 новых проектов. Из них традиционно большую долю занимают комплексы с многоэтажной застройкой – 65%, 23% проектов запланировано со среднеэтажными домами от 6 до 9 этажей, 12% новых проектов будут застраиваться малоэтажными многоквартирными домами высотой до 5 этажей включительно.

Всего на рынке новостроек Подмосковья, согласно данным аналитиков девелоперской группы ОПИН, более половины всех продаваемых корпусов (55%) – многоэтажные дома, 30% рынка приходится на малоэтажные строения, оставшиеся 15% экспонируемых объектов - средней этажности.

География предложения

Структура предложения в Московской области в зависимости от удаления от МКАД в течение квартала не поменялась. В пределах 30 км от МКАД сосредоточено порядка 80% корпусов всех новостроек, при удалении от 30 до 60 км от города расположено 15% объектов, на расстоянии более чем 60 км от МКАД продается лишь 5% экспонирующихся корпусов.

Во 2 квартале 2015 года в области наиболее популярными направлениями как среди покупателей, так и среди девелоперов, были Ленинградское и Новорижское шоссе. Здесь сосредоточено 15% и 14% количества корпусов в проектах новостроек соответственно.

Больше «однушек»

Практически половина всех предлагаемых на продажу квартир – однокомнатное жилье – 47% от всего объема (+2 п.п. к 1 кварталу), доля двухкомнатных квартир составляет 35% (-1 п.п), на «трешки» приходится 14% рынка (сохранилась на уровне 1 квартала), на студии – 3% (-1 п.п.), многокомнатные площади составляют 1% (сохранилась на прежнем уровне) от всего продаваемого жилья.

Стабильное качество

«Таким образом качественная структура предложения в Московской области в 2015 году не претерпела критических изменений. Рынок подстроился под сложившуюся ситуацию: новые проекты выходят в соответствии с реализованным спросом, сохраняя объем предложения на прежнем уровне. Ипотека с господдержкой и программы застройщиков предоставляют клиентам удобные инструменты покупки, поддерживая спрос», - комментирует Руководитель аналитического центра компании ОПИН Денис Бобков.

Порядка 77% экспонируемых в Подмосковье квадратных метров жилья можно отнести к классу «комфорт», 20% площадей в продаже сосредоточено в эконом-сегменте. На долю бизнес- и премиум-класса приходится только 1% и 2% квартир соответственно.

«Мы отмечаем увеличение объема предложения премиум-класса на 1 п.п. (за счет выхода новых проектов, и увеличения объема предложения за счет новых корпусов, например, дома 30 в ЖК «Парк Рублево»), в то время как в бизнес-классе новых проектов во 2-м квартале 2015 года не было, что привело к снижению доли объема предложения на 1 п.п» - подчеркнул Д. Бобков.

Источник:

www.opin.ru

Доступность столичных новостроек растет, но не для всех

Аналитики компании «Метриум» подсчитали коэффициент доступности московских новостроек для покупателя со средним доходом. Как показало исследование, средняя квартира в московской новостройке стала более доступна, чем до кризиса 2014 года, однако в 2016-2017 году в этой тенденции наметился откат.

Коэффициент доступности новостроек «Метриум» показывает, сколько лет понадобится московской семье со средним доходом, чтобы накопить на среднюю по цене квартиру в столичной новостройке в пределах «старой» Москвы. Для этого эксперты соотносят чистый доход двух работающих членов семьи с бюджетом покупки такого объекта. Для подсчета применяются официальные показатели Мосгорстата среднедушевого ежемесячного денежного дохода в Москве, а также прожиточный минимум трудоспособного жителя столицы. Предполагается, что семья состоит из двух работающих человек.

По подсчетам аналитиков «Метриум», за 2017 год московская семья со средним доходом заработала порядка 905 тыс. рублей (примерно 56 тыс. рублей в месяц на одного человека) за вычетом прожиточного минимума (порядка 18 тыс. рублей в месяц на члена семьи).

При этом средняя стоимость квартиры комфорт-класса в пределах «старой» Москвы в IV квартале 2017 года, по данным «Метриум», составила 8,77 млн рублей площадью 58,2 кв. м, что сопоставимо с размерами стандартной двухкомнатной квартиры, подходящей для проживания семьи. Разделив стоимость квартиры на годовой доход, эксперты выяснили, что москвичам со средним заработком понадобилось бы 9 лет и 6 месяцев, чтобы при минимально необходимых расходах накопить на обычную квартиру в новостройке.

По сравнению с IV кварталом 2016 года доступность жилья снизилась. Год назад среднегодовой доход был таким же (906 тыс. рублей), но стоимость средней квартиры – ниже (8,36 млн рублей). Тогда московская семья могла накопить деньги за 9 лет и 2 месяца.

«Таким образом, за прошедший год соотношение стоимости жилья в новостройках и доходов москвичей изменилось не в пользу последних, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE. – Прежде всего, это связано с увеличением на 5% средней стоимости квартиры в новостройках, а также с ростом минимальных расходов домохозяйства на 6%. Среднедушевой доход при этом практически не изменился, составив 55-56 тыс. рублей на одного человека в месяц».

Тем не менее, эксперты «Метриум» подчеркивают, что по сравнению с докризисным периодом квартира в столичной новостройке сегодня остается все же более доступной. Так, в IV квартале 2014 года семье со средними доходами (840 тыс. в год) понадобилось бы копить на квартиру в новостройке за 9 млн рублей около 10 лет и 7 месяцев.

Источник: «Метриум»

«За последние три года доступность квартир в столичных новостройках для москвичей со средним доходом увеличилась, – комментирует Мария Литинецкая. – Снижение стоимости предложения в период кризиса оказалось более глубоким, чем сокращение реальных доходов потенциальных покупателей. Таким образом, прошедший период экономической нестабильности помог сэкономить на накоплениях целый год и один месяц. Однако в 2016 году наметился откат: постепенно бюджет покупки начал возрастать, как и расходы населения, при практически неизменных доходах. За 2017 год средний срок накоплений на столичную квартиру вырос на четыре месяца. Данная тенденция связана со стабилизацией ситуации на рынке и ростом спроса при продолжающейся стагнации доходов. Тем не менее, все ещё небогатого покупателя мобилизует ипотека».

Ипотека действительно открыла новые возможности с точки зрения доступности жилья, подчеркивают эксперты компании «Метриум». При минимальном первоначальном взносе 20%, ставке 11,5% и максимальном сроке кредитования 30 лет в 2016 году размер ежемесячного платежа по ипотеке за среднюю московскую квартиру в новостройке составлял порядка 65 тыс. рублей. В 2017 году он сократился до 62 тыс. рублей при том же первоначальном взносе и сроке кредитования, но при средней ставке 10,4%. При этом средний доход не изменился, но относительно мягкие условия по ипотеке сделали жилье более доступным, несмотря на рост его стоимости. Таким образом, в 2016 году семья со средней зарплатой каждый месяц отдавала банку 87% своих доходов, а в 2017 году – 83%.

«Ипотека действительно стала локомотивом роста рынка, что позволило сделать покупку жилья более доступной в последний год, – резюмирует Мария Литинецкая. – Однако преувеличивать достижения пока очень рано. Приобретение нового жилья средней площади по-прежнему практически недоступно жителям столицы со средним доходом. Едва ли банк одобрит кредит, обслуживание которого достигнет 73% от чистого дохода семьи в месяц. Это значит, что среднестатистическая пара не может рассчитывать на двухкомнатную квартиру в столичных новостройках. Скорее всего, им придется согласиться на более бюджетный вариант однокомнатной квартиры до 38 кв. м. и даже в этом случае их финансовое благополучие и общее качество жизни будут оставлять желать лучшего. Таким образом, несмотря на рекордные темпы роста спроса на столичные новостройки, в том числе и с привлечением кредита, мы должны понимать, что потенциал спроса огромный, но он практически не задействован из-за низких доходов и высоких цен».

Источник:

Метриум Групп