Девелопмент в России сегодня

Девелопмент в Российской Федерации – это получение прибыли от недвижимости, т.е. покупка земельного участка или готового проекта с целью его переработки в продукт и продажи конечному клиенту. За последние 4 года Девелоперами попытались стать непрофильные компании с капиталами, которые собрали в свой штат команду, что и повлияло на общую рыночную ситуацию.

В локальном рассмотрении этот подход работает хорошо в рамках определённой локации, где нет серьёзной конкуренции и есть хороший отложенный спрос.

В реальности данный подход себя исчерпал, т.к. после снятия запрета на получение ГПЗУ в Москве локационная конкуренция стала основным «движителем Девелопмента», заставляя Застройщика (понятие согласно 214ФЗ) оптимизировать не только качество отделочных материалов и инженерии проекта, но и рассматривать новые конструктивные схемы, использовать в строительстве новые технологии (как например монолитные пустотелые перекрытия и пр.). Консолидируя: строительство домов становится оптимизированным без потери технических и потребительских характеристик для клиента, но для Застройщика проект получается рентабельным, в том числе позволяющим сгенерировать финансовый поток, который при большой площади застройки позволяет не привлекать кредитное финансирование.

На более ранней стадии Застройщик должен рассмотреть актив (земельный участок) под новое строительство, рассчитать экономику проекта, балансируя на грани текущего рынка и прогноза на 2-3 года вперёд. Фактически уже на начальном этапе перед Застройщиком стоит серьёзная задача проработать локационные проекты, возможные ограничения, наличие энергоресурса, подземных коммуникаций, высотности, плотности застройки и т.д., которые могут повлиять на итоговые технико-экономические показатели и рентабельность проекта в целом. В данной итерации участие АН «Рядом» может является ключевым для принятия решения: есть понимание рынка, ёмкости локаций, реальных цен продажи различного типа недвижимости. Т.е. участи в проработке земельного участка Агентства недвижимости Рядом ускорит процесс формирования бизнес модели с конечными показателями эффективности.

Первостепенным и наиболее важным фактором является момент прохождения ГЗК (Градостроительно-земельная комиссия), на которую необходимо представить несколько вариантов концепций проекта. Именно в этот момент решается итоговая плотность застройки, что является ключевым параметром для дальнейшего расчёта экономики проекта. Часто Город просит за согласование решить его социальные потребности (ремонт гос. Предприятий, озеленение, реставрация, выделение квартир под расселение и т.д). После прохождения ГЗК Девелопер уже понимает, что экономически получит по данному проекту.

Следующая задача провести публичные слушания и разработать ППТ (проект планировки территории). На этом этапе хотелось бы остановить внимание, потому как неверная оценка градостроительного потенциала, класса проекта, желаемых ТЭПов может усложнить последующее изменение ППТ, что повлечёт за собой изменение всего проекта согласно нормативам, которые действуют на сегодняшний день. Социальные нормы постоянно растут, и застройщики вынуждены адаптировать проект под новые параметры. Это, в свою очередь, влечёт изменение экономической составляющей проекта в виде увеличения машиномест, мест в школах и детских садах. В том числе и градостроительный облик является субъективным параметром главного архитектора и не всегда соответствует разработанной концепции. При хорошо проработанном ППТ прохождение публичных слушаний не вызовет проблем.

Итоговым результатом года работы будет ГПЗУ (Градостроительный план земельного участка). В этом документе отражены параметры проекта для дальнейшего проектирования, включая максимальную высотность, плотность застройки, вид разрешенного использования земельного участка (вид недвижимости, который можно построить), общая площадь объекта, количество машино-мест и т.д. Фактически это часть технического задания на проектирование.

Далее идёт формирование техническое задание на проектирование, начиная с генерального плана, т.е. посадка домов, расчёт инсоляции, примерная пристрелка ТЭП каждого дома. В этот момент участие Агентства недвижимости незаменимо для Девелопера и позволяет не только верно выбрать класс проекта, но и оптимизировать себестоимость проекта за счет баланса социальной нагрузки, ТЭП, инженерии и стоимости СМР. Например: сделать 2 секции по 19 этаже дешевле, чем переменную этажность 22-17. Связано это с тем, что начиная с 20 этажей идёт утолщение несущего каркаса, появляется 3й лифт, дополнительные стояки водоснабжения и вентиляции. Иногда выгоднее не гнаться за ТЭП, а взвесить баланс дохода и расхода. После согласования генерального плана участка формируется техническое задание на проработку внутренних помещений (квартирография). На этом этапе Девелопер должен предоставить описание желаемой номенклатуры помещений и их % в доме. Не имея опыта или понимания рынка сделать это сложно. Далее идёт проработка стадии П, после нее РД. Выявление ошибок и формирование пакета для прохождения экспертизы является ключевым для последующего вывода проекта на продажи: если в проекте будет некорректно посчитана общая площадь, то при запуске проекта и отрисовки проекта планировок для «открытия адреса» придётся подгонять площади под данные в экспертизе, т.е. единой линии общих показателей проекта не будет, а это погрешность в финансовой модели проекта и не всегда площади в проекте после проверки выше данных в экспертизе. Сотрудники АН «Рядом» имеют большой опыт работы с «недобросовестными» проектировщиками и могут уже на этапе стадии П сформировать перечень замечаний и отправить в экспертизу полностью проверенные чертежи с корректными показателями площадей. Далее идет получение разрешения на строительство, подготовка и отправка в Минстрой проектной декларации, но это уже не требует участия специалистов по продукту и продажам.

Параллельная итерация – это детальная проработка проекта в части маркетинга: начинается проработка с анализа рынка, выделения существующих запросов, SWOT анализ, который помогает понять основные плюсы-минусы проекта, точки роста и угрозы продажам, далее - определение целевой аудитории проекта с выявлением УТП (уникального торгового предложения) для конкретного проекта. Этот процесс основополагающий, т.к. изначально неверно заложенные показатели на этом этапе могут существенно изменить экономику проекта в целом или увеличить сроки реализации, что также даёт продажи после ввода в эксплуатацию с появлением налога на доходы, которым облагается дельта от цены продажи и себестоимости.

Медиа планирование на весь период реализации проекта рассчитывается исходя из финансовых показателей, т.е. от планового графика продаж и поступлений по сделкам. При медиа планировании так же учитывается плановая сезонность рынка, внешние факторы, которые представляется возможным спрогнозировать.

Креативная концепция проекта это и есть посыл, с которым мы выходим к ранее выявленной целевой аудитории. Здесь важно не только дать понимание продукта для потребителя, но и отстроится от конкурентов. На сегодняшний день конкуренция в сегменте жилой недвижимости Московского региона так велика, что ряд Девелоперов прибегают к крайним мерам и используют в своей концепции «нагих девушек», «трусы» и другие примечательные картинки, забывая о важных для потребителя рациональных характеристиках проекта, без которых рекламная кампания привлекает не целевую аудиторию. Фактически это дает узнаваемость проекту, но на продажах сказывается именно продукт, который совокупно сформирован и продвигается.

В процессе реализации рекламной кампании важно иметь возможность оперативной его корректировки, для этого используются различные системы учёта входящих обращений: коллтрекинг, счётчики статистики: Yandex metrika, google analytics, а также система сквозного анализа roistat.

Для стабильных темпов реализации проекта, согласно сформированному графику продаж необходимо иметь проверенных партнеров, которые в свою очередь, имеют в штате квалифицированный персонал с глубокими знаниями в сегменте. На сегодняшний день широко используется схема ко-эксклюзива, когда на реализацию проекта привлекают два агентства со здоровой конкуренцией и своими инструментами и подходом к продажам. Такая схема наиболее эффективна, учитывая заинтересованность каждого из агентств в более высоких показателях в продажах. Для Девелопера в данном случае наступает полная диверсификация рисков по неисполнению планов продаж проекта. Но это касаемо комплексного освоения, где общая площадь проекта не менее 30 000 кв.м. Для небольших проектов выгоднее иметь одного надёжного партнёра по реализации, который полностью был вовлечён в проект от этапа поиска земельного участка или уже в раннюю стадию проектирования.

При выведении нового проекта на рынок важно помнить, что фундаментальная закладка всех составляющих должна быть корректна на всех этапах. Если по какой-то причине проект оказался нерентабельным или была выявлена критичная ошибка в проектной документации, перепроектирование займёт от 8 до 12 месяцев. Данный срок критичен, в виду того, что рынок недвижимости Московского региона подвижен и что будет со спросом через 8 месяцев спрогнозировать тяжело.

Как резюме: Девелопер обязан контролировать и перепроверять все показатели проекта и предоставлять на этапе продаж продукт, в который верит не только Акционер компании, но все сотрудники группы (Тех.заказчик, подрядчик и т.д.). Без отлаженной системы документооборота в Девелоперской компании сложно соблюдать график вывода проекта на рынок. Привлечение АН Рядом на любом этапе проекта скажется положительно не только на понимании Акционером плюсов и минусов, но и на формировании общей концепции реализации, адаптации экономической модели к реалиям и предложениям по улучшению проекта в целом.

Денис Крючков

Источник:агентство недвижимости «РЯДОМ»

ЖК с отделкой в Новой Москве. Двукратный рост за три года

Аналитики

«Метриум Групп»

зафиксировали двукратный рост числа проектов Новой Москвы с отделкой. Количество квартир в реализации с ремонтом «под ключ» за три года увеличилось на 50,6%.

По подсчетам аналитиков «Метриум Групп», количество проектов с отделкой от застройщика в Новой Москве за последние три года увеличилось в два раза. В декабре 2014 года на первичном рынке недвижимости присоединенных территорий квартиры с ремонтом были представлены в 5 проектах или 14,7% всех ЖК Новой Москвы. В 2015 году – в 7 проектах или 19,4% от общего числа. В 2016 году – в 10 проектах или 25% комплексов.

При этом за это же период (декабрь 2014 года против декабря 2016 года) число лотов с отделкой от застройщика увеличилось на 50,6%: с 1368 до 2060 лотов. Стоит отметить, что для анализа аналитики «Метриум Групп» учитывали как проекты, в которых с отделкой представлены все квартиры (к примеру,

район Новые Ватутинки

), так и ЖК, где лоты с ремонтом предлагались в отдельных корпусах (например,

город-парк «Переделкино Ближнее»

). При этом объекты, где ремонт от застройщика доступен как опция за отдельную плату, в статистику не вошли.

Аналитики «Метриум Групп» также проанализировали динамику выхода новых проектов с отделкой. По итогам 2014 года ни в одном из трех стартовавших проектов не были представлены квартиры с ремонтом. Однако уже в 2015 году из семи ЖК, вышедших в продажу, в трех (42,9%) девелоперы предложили отделку («Бунинские луга», «Внуково-2016»,

«Баркли Медовая долина»

). В 2016 году в двух из восьми (25%) стартовавших новостроек было представлено жилье «под ключ». Любопытно, что по итогам прошлого года лоты с ремонтом от застройщика появились в двух проектах, где их ранее не было. Это «Новая Звезда» и «Испанские кварталы», стартовавшие в 2015 году.

На рынке Новой Москвы есть проекты, в которых квартиры с ремонтом предлагаются на протяжении последних пяти лет с момента присоединения новых территорий к старым границам Москвы в 2012 году. Речь идет о двух ЖК. Это район Новые Ватутинки и город-парк «Первый Московский». Причем в первом отделка представлена во всех квартирах, тогда как во втором – в отдельных корпусах.

«Появление новых проектов с отделкой стало для застройщиков одним из способов диверсификации рисков, – рассказывает Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки». – Поэтому проекты, где весь объем предложения представлен с ремонтом, редкость для рынка. В отличие от других застройщиков, решение продавать жилье «под ключ» в районе Новые Ватутинки было изначально заложено в концепцию проекта, а не вызвано кризисными тенденциями. На наш взгляд, московским девелоперам давно пора перенять опыт европейских коллег, которые ушли от строительства «бетонных коробок» без отделки. Однако получилось, что только кризис стал толчком для развития новой тенденции в сфере российского жилищного строительства. Думаю, что даже после полного восстановления и роста рынка, жилье «под ключ» не просто сохранит, но и усилит позиции».

«Девелоперам, реализующим квартиры с отделкой, до сих пор приходится сталкиваться с весьма странным, на мой взгляд, стереотипом клиентов о том, что ремонт от застройщика по качеству хуже, чем самостоятельный, – комментирует Наталия Баринова, генеральный директор GetPRO (оператор федеральной системы управления продажами «НМаркет.ПРО»). – Подобные опасения, может, и были актуальны лет десять назад, когда отделка в некоторых проектах напоминала муниципальную. Однако сегодня девелоперы не только используют качественные материалы, но даже предлагают на выбор несколько дизайн-проектов. В Новых Ватутинках, например, девелопер изначально представил четыре варианта отделки, сократив впоследствии их до двух самых востребованных. Отличительной «фишкой» ремонта стало то, что на этапе строительства можно было внести определенные корректировки в проект, поменяв обои, плитку, ламинат, дополняя интерьер по собственному вкусу. Таким образом, ремонт от застройщика – это не только качественно, но и дешево. Не зря именно с падением доходов населения, темпы реализации жилья «под ключ» стали расти. В отдельных проектах разница в продажах между квартирами «в бетоне» и с ремонтом доходит до 20%».

Лизинг вместо ипотеки или как купить недвижимость, если банк отказал в кредите

Жилищное кредитование сегодня переживает настоящий бум. Процентные ставки снизились до беспрецедентно низкого уровня 8% годовых, на рынок вернулась ипотека без первоначального взноса, а объемы выдаваемых кредитов растут из месяца в месяц. Но что делать тем, кто в силу определенных обстоятельств не может получить ипотеку? Плохая кредитная история, ведение собственного бизнеса, отсутствие подтвержденного дохода – эти факторы могут поставить крест на мечте о собственной квартире. Для таких категорий клиентов спасением является лизинг. Эксперты «Метриум Групп» ответили на самые важные вопросы об этом финансовом инструменте.

Что такое лизинг?

Дословный перевод с английского отглагольного существительного leasing – сдавать в аренду. В этом и состоит основная концепция данного финансового инструмента. Покупатель выбирает удовлетворяющий его по всем параметрам недвижимость, а затем обращается в лизинговую компанию. Та приобретает объект, а затем сдает его в долгосрочную аренду клиенту. На протяжении всего срока действия лизингового договора выплачиваются фиксированные ежемесячные платежи, а по окончанию контракта жилье передается в собственность покупателя.

Существует также схема, в которой по окончанию срока лизинга клиенту необходимо выплатить остаточную стоимость недвижимости, либо отказаться от нее. Это может быть сделано для уменьшения размера ежемесячного платежа до уровня, сопоставимого с арендой аналогичной квартиры. Однако в России чаще встречается вариант с полным погашением стоимости недвижимости в период действия договора.

В чем отличие от ипотеки?

Основное отличие от ипотеки состоит в том, что приобретаемая недвижимость оформляется в собственность лизингодателя. А клиент на протяжении всего срока действия договора выступает в роли арендатора. Данный статус не дает ему возможности оформить постоянную регистрацию по месту жительства, что влечет за собой ряд ограничений при приеме детей в школы и детские сады (оформление происходит по остаточному принципу после имеющих «прописку») и отсутствие возможности голосовать на выборах. Впрочем, при покупке апартаментов зарегистрироваться на постоянной основе так и так нельзя, поэтому данный недостаток распространяется только на квартиры.

Сколько это стоит?

Дорого. При равной стоимости объекта, одинаковых первоначальном взносе и сроке, ежемесячный платеж по ипотечному кредиту будет примерно на треть меньше, чем при покупке недвижимости в лизинг. Так, приобретая квартиру стоимостью 7,5 млн рублей с внесением 20% собственных средств и заключением договора на 10 лет, каждый месяц ипотечный заемщик будет выплачивать банку 84,2 тыс. рублей (по средней ставке ЦБ РФ 11,45% годовых). При аналогичных параметрах регулярный взнос по лизингу составит 123,7 тыс. рублей. Это примерно соответствует ставке 21,9% годовых.

Столь существенная разница в стоимости обусловлена тем, что при лизинге, помимо и без того высоких процентов за пользование денежными средствами, в платеж также включатся налоги, администрирование, ремонт и другие расходы, которые возникают у лизинговой компании как собственника недвижимости.

В чем выгода?

Учитывая высокую стоимость лизинга, возникает вполне резонный вопрос о том, кому может быть выгоден этот продукт. Конечно, если у покупателя высокая «белая» зарплата и кристально чистая кредитная история, то лизинг не даст ему никаких преимуществ. У данного инструмента несколько иная целевая аудитория. Это и владельцы собственного бизнеса с индивидуальными предпринимателями. И разного рода фрилансеры, не имеющие постоянной занятости и стабильного дохода. И те, кто получают зарплату по серым схемам. То есть все те, кого банки рассматривают в качестве неблагонадежных клиентов. И кто с высокой долей вероятности не получит одобрение по ипотеке. У лизинговых компаний требования к клиентам значительно ниже в силу того, что приобретаемый объект недвижимости находится в собственности лизингодателя, его риски минимальны.

Дополнительным бонусом лизинга является то, что это более штучный продукт, нежели поставленная на поток ипотека. Лизингополучатели могут рассчитывать на индивидуальный подход в части изменения условий предоставления финансирования, попросить отсрочку по ежемесячным выплатам или договориться об их уменьшении, продлить срок действия договора и т.д.

Где взять и что купить?

Если на рынке ипотеки безоговорочным лидером сегодня является Сбербанк, то в сегменте лизинга правит бал ВТБ24 и его «дочка» ВТБ24 Лизинг. Для физических лиц эта компания предлагает две программы: «Оптимальное решение» и «Стандарт». В первом случае максимальная сумма финансирования составляет 30 млн рублей, а размер аванса – 40% от стоимости недвижимости. При этом от клиента не требуется никакого подтверждения дохода, достаточно предоставить три документа, удостоверяющих личность (паспорт, водительские права, ИНН/загранпаспорт). По стандартной программе сумма увеличивается до 50 млн рублей, а размер собственных средств снижается до 10%. Но лизинговая компания потребует полный пакет документов, включая сведения о финансовой состоятельности. И там, и там срок составляет 10 лет с возможностью пролонгации.

Помимо ВТБ24 Лизинг ни одна другая компания в России не имеет в своей продуктовой линейке отдельных программ для лизинга недвижимости физическим лицам. Однако отдельные игроки готовы рассматривать такую возможность в индивидуальном порядке. Например, в случае обращения владельца бизнеса, уже являющегося корпоративным клиентом лизинговой компании.

А вот с вопросом «что купить?» есть один важный нюанс. Предметом лизинга может быть только готовый продукт, приобретаемый по договору купли-продажи. То есть новостройки и ДДУ отпадают. Остается «вторичка» и квартиры в готовых новостройках с оформленным разрешением на ввод в эксплуатацию.

Впрочем, у того же ВТБ24 Лизинг есть решение для новостроек. По своей сути это скорее рассрочка сроком до трех лет с возможностью пролонгации. Программа распространяется на проекты девелоперов, подконтрольных Группе ВТБ («Галс-Девелопмент», «УК Динамо»), а также на жилые и апартаментные комплексы финансовых партнеров: «Донстрой», «БЭЛ Девелопмент», «ИНТЕКО» («Магистрат»), ОПИН, ГК «Пионер»,  Группа ПСН, KASKAD Family и Urban Group.

Какие риски?

Как и при покупке жилья в ипотеку, в случае прекращения регулярного внесения ежемесячных платежей можно лишиться жилья. Но если с кредитной недвижимостью до момента фактического выселения может пройти несколько месяцев, а часть внесенных средств гипотетически можно получить обратно, то в случае лизинга оказаться «на улице» можно намного быстрее. Лизингодатель вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор, если задержка платежа превысит согласованные сторонами сроки. Кроме того, лизинговая компания уполномочена обратиться в банк, в котором открыты счета клиента, и произвести безакцептное (то есть не требующее согласия владельца счета) списание суммы задолженности.

«Лизинг недвижимости для физических лиц сегодня занимает ничтожно малую долю в общем объеме сделок на рынке, – резюмирует Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». – Однако было бы неправильно говорить о том, что этот финансовый инструмент не нужен. Он может стать настоящей «палочкой-выручалочкой» для тех, кто не имеет возможности получить кредит на покупку жилья. Да и сравнение стоимости лизинга и обычной ипотеки не совсем корректно. Более уместной является аналогия с кредитами без первоначального взноса. Оба продукта дороги в обслуживании, но при этом каждый из них решает свои специфические задачи: позволяет купить жилье тем, у кого нет либо собственных средств, либо доступа к традиционной ипотеке».

Источник:

Метриум Групп

Ипотека vs рассрочка от застройщика: обе хороши

Эксперты дали советы для борьбы с недобросовестными подрядчиками

Каждому знакомы ситуации с недобросовестными подрядчиками или исполнителями, и всем хотелось бы избежать сложностей в отношениях из-за сорванных сроков или низкого качества выполненной работы. Но разве можно вообще избежать подобных рисков?! Избежать вряд ли, но существенно уменьшить вполне можно.

Как ни странно, но в законодательстве есть некоторые критерии отбора подрядчиков - их должны использовать государственные и муниципальные органы при проведении тендеров или конкурсов в соответствии с требованиями федеральных законов N 94-ФЗ от 21.07.2005 и N 223-ФЗ от 18.07.2011 о госзаказе, точнее, "О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц". Правда, и госорганам не всегда удается найти самых ответственных и добросовестных исполнителей, но кое-что в их работе действительно полезно.

Прежде всего придется потратить некоторое время и силы на изучение документов компании, с которой есть намерение заключить договор. Долгое время считалось ненужным и даже неприличным интересоваться доверенностями и учредительными документами, но сейчас эти времена миновали. Кто бы ни явился в качестве представителя компании-контрагента, у него обязательно должны быть с собой документы, позволяющие достоверно убедиться в том, что такая компания действительно есть и занимается как раз тем, что вам нужно, а также удостовериться в полномочиях доверенного лица выступать и подписывать документы от имени этой самой компании.

Основные положения о своей деятельности компании закрепляют в Уставе, хотя для заключения сделок будет вполне достаточно краткой выписки из этого документа. Необходимо убедиться в том, что компания зарегистрирована в налоговом органе как юридическое лицо и в качестве налогоплательщика, иначе любые сделки с ней будут автоматически признаваться недействительными, а вычеты по налогам - неправомерными.

Доверенность от имени компании заверяется подписью руководителя или лица, временно исполняющего его обязанности, - чтобы удостовериться в этом, придется попросить также для ознакомления и протокол общего собрания учредителей (акционеров) или приказ о возложении полномочий на конкретное лицо на определенный срок. И что еще важно - доверенное лицо в подтверждение своих полномочий также обязано представлять паспорт.

Для подтверждения собственной добросовестности при заключении сделок на крупные суммы приходится также получать справку из ЕГРЮЛ, заверенные копии лицензий, свидетельств о праве собственности или о праве интеллектуальной собственности и т.п. Проверка всего этого в принципе оградит вас от разного рода претензий со стороны налоговых и других государственных органов или коммерческих организаций.

Но кроме рисков признания сделки недействительной могут быть и иные. Чаще всего претензии возникают к качеству приобретенных товаров, к срокам выполнения работ или оказания услуг. А помимо этого нередко возникают разные мелкие недоразумения - то менеджер вдруг не отвечает по единственному известному для внешних пользователей телефону, или в смете изначально не учитывались расходы по доставке материалов к месту работ и вывозу мусора, или же заказ, необходимый с утра, привезли только вечером того же дня. Формально все такие мелочи могут быть решены в подробном договоре, исключающем любые неопределенности. Однако как бы мы ни стремились предугадать и предотвратить грядущие проблемы, они все равно случаются, всего предусмотреть невозможно. Поэтому важно узнать, как ведет себя ваш потенциальный контрагент в сложных, так сказать, "боевых" условиях - как выходит из затруднительных ситуаций, как реагирует на претензии и жалобы покупателей.

Затем стоит обратить внимание на то, как выглядит эта компания среди подобных - в эпоху Интернета и коммуникационного бума это совсем несложно. По одному только названию компании можно узнать массу новостей о ней - и это куда больше, чем она сама расскажет на собственном сайте. Но и сайт нам многое скажет - насколько свежие там новости, как давно он существует, есть ли на нем что-то вроде "Жалобной книги", насколько компания открыта и готова к сотрудничеству.

Не так давно было популярным изучать группы, созданные в социальных сетях в поддержку данной компании, но сегодня эта сфера вряд ли может быть признана объективной картиной реальности. Дело в том, что деловая активность компании измеряется в количестве продаж, а активность в социальных сетях считается не в рублях, а измеряется количеством просмотров и "лайков". Для накручивания этих счетчиков годятся любые методы, но для реальной оценки качества работы той или иной компании все это пока лучше обходить стороной.

Вместо тысячи рекомендаций неизвестных (и, может быть, даже выдуманных) людей пригодилась бы одна-единственная рекомендация от того, кого вы сами хорошо знаете. А если это рекомендация от эксперта - тогда еще лучше. И в этом смысле очень полезными могут оказаться популярные сегодня различные рейтинги компаний.

Полезность рейтингов и "черных списков" оценили даже государственные органы - в ст. 5 Федерального закона N 223-ФЗ предусмотрено внесение минимум на два года в специальный реестр недобросовестных поставщиков и подрядчиков, допустивших существенные нарушения заключенных договоров о госзакупках. Ознакомиться с реестром можно прямо на сайте госзакупок, но это не всегда дает реальный эффект. Дело в том, что, по свидетельству самих работников бюджетной системы, нередко название проштрафившейся компании меняется, но руководитель, адрес, телефон и иные контакты остаются прежними - вот эту информацию было бы неплохо проверить, но в этом реестре ее нет.

Зато такие данные могут быть найдены в других подобных реестрах, которые ведут некоммерческие объединения, борющиеся за честный и прозрачный бизнес. Это могут быть реестры, публикуемые на сайтах предпринимательских или профессиональных сообществ вроде добровольной сертификации у строителей, но из разных областей деятельности. Например, на сайте Гильдии надежного бизнеса собираются как раз создавать такие списки, по которым можно будет легко найти себе надежного партнера либо отказаться от сделки с запятнавшими себя ранее контрагентами. Но пока эти списки только формируются, прислушайтесь к рекомендациям других бизнесменов и проверяйте документы, прописывайте в договоре четко и однозначно все необходимые для его исполнения критерии, процедуры и санкции.

Источник:

Российская газета

Новостройки Москвы и Подмосковья

Не так давно от представителя одной солидной девелоперской компании нам довелось услышать о постоянных клиентах. Явление – применительно к рынку недвижимости – удивило: понятно, что люди могут регулярно пользоваться услугами парикмахерской, часто заходить в булочную… Но квартиры, как принято думать, граждане покупают очень редко – раз-два в жизни. Действительно ли на первичном рынке недвижимости существуют покупатели, с похвальным постоянством приобретающие новостройки, причем у одного и того же застройщика? В этом вопросе мы решили разобраться.

После удачной покупки

Опрошенные нами эксперты единодушно подтвердили: явление имеет место быть. «Нет ничего удивительного в том, что у компании, реализующей новостройки, существует свой пул постоянных клиентов, - сообщила «Журналу о недвижимости MetrInfo.Ru» Яна Сосорева, заместитель гендиректора по продажам компании «НДВ-Недвижимость». – Зачастую это инвесторы, которые уже привыкли работать с теми или иными специалистами, и при необходимости вновь к ним возвращаются».

«В первую очередь это те люди, которые были удовлетворены качеством нашего обслуживания и с которыми у наших специалистов установились доверительные отношения, - отмечает Владимир Богданюк, руководитель аналитического и консалтингового центра компании Est-a-Tet. – «Сарафанное радио» по-прежнему является одним из самых эффективных способов формирования положительного имиджа компании, поэтому с каждым клиентом мы стараемся установить такие отношения, чтобы он советовал нашу компанию всем знакомым и друзьям и при необходимости всегда к нам обращался».

На загородном рынке тоже встречается подобное партнерство. «У нашей компании есть постоянные клиенты, - подтверждает Евгений Клец, руководитель отдела продаж компании «Вектор Инвестментс». – Они несколько раз покупают у нас и землю, и квартиры. Есть и те, кто рекомендовал наши проекты своим друзьям и родственникам».

Что касается конкретных цифр, то некоторые из наших консультантов назвали и их – и числа эти, если честно, выглядят довольно внушительно. Яна Сосорева называет цифру в 10-20% от всех покупателей. Евгений Клец говорит о цифре в более чем 10%. Заметно скромнее оценки Вартана Погосяна, директора по маркетингу компании TEKTA GROUP: по его словам, число людей, купивших более одной квартиры, колеблется в пределах 8-11% (в зависимости от конкретного ЖК). А тех, кто купил более двух квартир, насчитывается 2%. По мнению эксперта, именно эту категорию и можно назвать настоящими постоянными клиентами.

Для всех, и очень надолго

Но, возможно, данные покупатели – юридические лица? Какой-нибудь банк или крупная компания, располагающие значительными свободными средствами, вкладывают их в недвижимость? Такие покупатели, конечно, тоже существуют – и их приобретения более масштабны, они могут выкупить сразу несколько десятков квартир. Но есть и самые натуральные физические лица. «В практике нашей компании есть постоянные клиенты, среди них помимо юридических присутствуют и частные лица, - говорит Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер». – Их список постоянно пополняется: кто-то работает с нами уже не первый год, а кто-то появился буквально несколько месяцев назад». А Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп», обращает внимание на то обстоятельство, что грань между «физиком» и «юриком» вообще довольно расплывчатая: существуют, например, индивидуальные предприниматели. «Чаще всего, покупателями выступают физические лица, - отмечает эксперт. – Однако впоследствии они могут появиться снова – уже в роли представителя юрлица. Это непринципиальная вещь».

Что касается сроков, в течение которых подобная «дружба» частного инвестора и застройщика может длиться, то наши консультанты называли очень длительные отрезки времени. «И 15 лет, и более», - лаконичен Дмитрий Земсков, генеральный директор компании STRATEGY & DEVELOPMENT. «Длительное взаимодействие риелтора и покупателя – это обычная практика, как личный врач или юрист, к которому люди обращаются из раза в раз и с которым устанавливаются максимально доверительные отношения, - соглашается Владимир Богданюк (Est-a-Tet). – Если у клиентов не возникло проблем с проектом и его дальнейшей реализацией, то в будущем они охотно обращаются в компанию за повторной услугой».

«Как правило, такая «дружба» может длиться годами, - говорит Яна Сосорева («НДВ-Недвижимость»). – Сотни клиентов работают с нами уже по 5-6 лет. Они в буквальном смысле переходят из проекта в проект, получая хороший доход за счет перепродажи новостроек». Мария Литинецкая («Метриум Групп») отмечает, что периоды стагнации никак не отражаются на подобных отношениях: даже если у постоянного клиента начинается финансовое затишье, застройщик продолжает оповещать его о новых проектах, акциях и скидках. Как только у человека появляется возможность и желание что-то купить, он обращается.

Любопытно свидетельство Галины Гараевой, генерального директора компании «Континент», - к проверенному застройщику могут обращаться даже новые поколения семьи (подросшие дети). Такое явление характерно для компаний, которые занимаются микрорайонными застройками, рассчитанными на большие объемы строительства, на долгий срок реализации, - такими как мкр-н №2 в Одинцово (ЖК «Единый стандарт»).

И себе, и на продажу

Покупателей нескольких объектов, говорили наши консультанты, можно разделить на две большие группы: тех, кто приобретает для себя, и инвесторов. «К первому типу относятся люди, которые сначала выбирают один из наших жилых комплексов для себя, а потом перевозят в него родственников, - говорит Вартан Погосян (TEKTA GROUP). – Например, приобретают квартиру в том же доме для родителей или сестер, т.е. собирают большую семью в одном жилом комплексе, а часто и в одном подъезде». «Далеко не всегда такие покупки являются инвестиционными, - подтверждает Евгений Клец («Вектор Инвестментс»). – Многие приобретают квартиры «на вырост», с расчетом, что увеличится семья, например, дети начнут жить отдельно».

Другой тип – более-менее профессиональные инвесторы-спекулянты. «Они входят в проект на старте, а выходят из него на стадии готовности жилья, - рассказывает Дмитрий Земсков (STRATEGY & DEVELOPMENT). – Покупают по несколько квартир, вкладываются с периодичностью в 2-3 года».

Разумеется, между этими типами возможны и всякие промежуточные варианты. «У нас в практике было несколько историй, когда покупатели сначала приобретали квартиру с целью инвестиций, - говорит Вартан Погосян (TEKTA GROUP). – А впоследствии, узнав проект поближе, познакомившись с планировками, планами благоустройства двора, внутренней инфраструктурой, покупали жилье уже для себя».

Еще бОльшие, чем городские квартиры, возможности для инвестиционных маневров дает загородная недвижимость. «У нас существует ряд покупателей, которые занимаются строительным бизнесом: они покупают несколько участков, строят на них дома и продают их, - приводит пример Евгений Клец («Вектор Инвестментс»). – Еще был случай, когда трое друзей купили пять участков и разделили на троих, увеличив в полтора раза размеры своих домовладений».

«Некоторые продают дома под отделку, другие делают дорогостоящий ремонт и только после этого выставляют на продажу. Особняки с качественным внутренним декором – действительно редкость на нынешнем рынке вторичного загородного жилья», - дополняет Валентин Зуев, руководитель отдела продаж компании Villagio Estate.

…Особенно духоподъемно, на взгляд автора, звучат истории успеха: примеры того, как частные лица «поднимались» на подобных инвестициях. Например - переходили на уровень выше: «Бывает, что у человека растет доход, соответственно, он вкладывается в объекты все более высокого уровня – но в рамках работы с той компанией, которой он доверяет. Так поступают многие наши клиенты – покупают квартиру сначала, допустим, в ЖК «Чемпион_парк» (бизнес-класс), потом – в ЖК «DOMINION» (премиум) , и наконец – в ЖК «Садовые кварталы» (элита). В среднем доход от инвестирования в наши объекты составляет 20-25%», -  свидетельствует Алексей Болдин, генеральный директор ООО «Магистрат».

Или - неуклонно увеличивали число приобретаемых квартир. «Про подъезды сказать не могу, но этажами, даже двумя, у нас квартиры покупали», - говорит Вартан Погосян (TEKTA GROUP). «Есть немало примеров, когда у инвестора в результате всех проведенных ранее сделок появляется возможность покупать по 5-6 квартир в проекте», - отмечает Яна Сосорева («НДВ-Недвижимость»).

«В нашей практике был случай, когда один человек купил в ЖК «Новое Домодедово» разом 30 квартир», - добавляют в пресс-службе компании «ЛСР. Недвижимость - Москва».

«У нас встречаются клиенты, которые за 5-8 лет «выросли» с одной квартиры до 40, - рассказывает Владимир Богданюк (Est-a-Tet). - Однако эти объекты представлены не в одном проекте, а в разных».

Любовь без фанатизма

Как и все в этом мире, верность постоянного покупателя нуждается в постоянной «подкормке». Поэтому мы не могли не спросить наших экспертов о том, как и чем застройщики привечают их. Часть ответов оказалась предсказуемой: скидки, рассрочки, удобные формы оплаты…

«У нас есть «Клубная карта «Вектор Инвестментс», которая выдается каждому покупателю компании и дает серьезные преференции на повторную покупку в любом из проектов, - говорит Евгений Клец («Вектор Инвестментс»). – Она также предоставляет нашим клиентам возможность получения скидок и бонусов от партнеров компании».

«Безусловно, наши менеджеры готовы работать с любыми клиентами в неурочное время, однако постоянные покупатели все-таки получают более гибкий и индивидуальный сервис, - рассказывает Мария Литинецкая («Метриум Групп»). – Менеджеры готовы подстроиться под график клиента, могут даже выехать в аэропорт для подписания документов в случае необходимости, «заглянуть» в банк за справками и прочее».

«Наши постоянные покупатели пользуются определенными привилегиями. В частности, они первыми узнают о старте продаж нового проекта (за несколько месяцев до официального старта) и соответственно имеют возможность первыми выбрать и забронировать наиболее ликвидное предложение», - дополняет Екатерина Фонарева, коммерческий директор корпорации «Баркли».

«У нас существуют скидки для подобной категории покупателей в размере 1,5%. Данное предложение распространяется на все объекты компании, кроме ЖК «Донской Олимп», - раскрывают детали в компании «ЛСР. Недвижимость - Москва».

Однако выяснились два важных обстоятельства. Во-первых, в деньгах (т.е. в главном, на взгляд автора, аспекте) готовность продавцов «прогибаться» под клиента, пусть и очень постоянного, весьма ограничена. «В разумных пределах», как сухонько заметил один из наших консультантов.

А во-вторых, компании иногда даже ограничивают своих покупателей! Точнее говоря, готовы продать им сколь угодно много – но лишь бы объекты находились по разным адресам. «Многие застройщики вводят специальную комиссию для сделок по переуступке, - объясняет эту странную на первый взгляд логику Владимир Богданюк (Est-a-Tet). – Они понимают, что если инвестор выкупит у них целый подъезд, то при его перепродаже он будет демпинговать, оттягивая спрос у самого застройщика».

Резюме от журнала www.metrinfo.ru

Главный вывод, который можно сделать из нашего разговора, прост и однозначен: на первичном рынке существуют постоянные покупатели. Эти люди работают годами, «перетекая» из проекта в проект.

Второе соображение. Отношение продавцов к этой категории неоднозначно. С одной стороны, приятно, когда у тебя покупают много. С другой – подобный частный инвестор может стать конкурентом компании-застройщика, когда сам выйдет реализовывать свои объекты.

Источник:

http://www.metrinfo.ru

Столичная первичка против вторички: почему покупатели предпочитают новостройки?

По данным Росреестра, за десять месяцев 2015 года на территории старой и Новой Москвы число переходов прав на недвижимость на вторичном рынке сократилось на 34%, а количество договоров долевого участия в строительстве жилья – на 18%. Эксперты «Метриум Групп» назвали семь причин, по которым недорогие квартиры в новостройках пользуются большим спросом, чем вторичное жилье в старом фонде.

1. Льготная ипотека

В настоящее время на первичном рынке действуют очень привлекательные условия ипотеки. Госпрограмма льготного ипотечного кредитования позволяет взять кредит на покупку квартиры в столичной новостройке на сумму до 8 млн руб. сроком до 30 лет под 11% годовых. Эта возможность перетянула в недорогой сегмент первичного рынка большую часть покупателей «вторички», где обслуживание кредита обходится значительно дороже. «Предположим, что покупается двухкомнатная квартира стоимостью 10 млн руб. с первоначальным взносом 20% или 2 млн руб., и сроком кредита в Сбербанке 20 лет, - говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум Групп». - По программе субсидирования ипотечной ставки 11,4% на первичном рынке ежемесячная плата составит 84,7 тыс. руб. А при ставке 13,5%, которая действует для вторичного рынка, ежемесячно придется отдавать 96,59 тыс. руб. Общая переплата составит 12,3 млн руб. против 15,18 млн руб. То есть покупая квартиру по программе господдержки в новостройке, можно сэкономить почти 3 млн руб.».

2. Цена

Одной из тенденций 2015 года стал выход на первичный рынок проектов с дисконтом к рынку, в результате чего в продаже появились предложения с бюджетом покупки 3-4 млн руб. В прошлом году купить жилье на первичном рынке по такой цене было нереально.

В настоящее время на первичном рынке недвижимость стоимостью до 6 млн руб. представлена почти в половине ЖК комфорт-класса. За 3-4 млн руб. можно приобрести студию или однокомнатную квартиру в четырех строящихся жилых комплексах, за 4-5 млн руб. - в семи, а за 5-6 млн руб. – еще в четырех ЖК. Сегодня за те же деньги во «вторичке» можно купить только «однушку» не лучшего качества в спальных районах Москвы.

По итогам 3 квартала 2015 года средневзвешенная цена кв. м на первичном рынке жилья эконом-класса составила 104,69 тыс. руб. за кв. м, комфорт-класса - 153,55 тыс. руб. По сравнению с ней средняя цена в 170-180 тыс. руб. за кв. м на аналогичное жилье на  вторичном рынке выглядит завышенной.

3. Инфраструктура

В отличие от старой застройки, где социальные и торговые объекты «разбросаны» по всему району, в новых ЖК они находятся непосредственно на территории комплексов.  «Например, инфраструктура ЖК «Ривер Парк», строящегося на берегу Москвы-реки в районе Нагатинский затон, включает в себя десятки объектов, необходимых для комфортной жизни, - говорит Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – На территории комплекса будут открыты школа, детский сад и офисно-деловой центр, кафе и рестораны, магазины, отделения банков, салоны красоты, химчистки, фитнес-центры и даже яхт-клуб с собственной лодочной станцией и единственная в Москве детская парусная школа. Кроме того,  поблизости строится поликлиника с женской консультацией, которая будет обслуживать в том числе и будущих жителей "Ривер Парка".

4. Качество жилья

Появление новых технологий строительства и материалов, а также архитектурных и планировочных решений влечет за собой постоянное повышение уровня комфортности жилья и моральное устаревание домов, построенных ранее. То, что в начале 2000-х годов казалось недоступной роскошью, характерной для дорогой недвижимости, сегодня можно встретить во многих ЖК класса «комфорт». «Любая квартира, построенная даже несколько лет назад и купленная на вторичном рынке, будет проигрывать новостройке по качеству, - отмечает Мария Литинецкая. - При этом даже самый дорогой ремонт, проведенный в квартире ее новым собственником, не сможет изменить планировочные решения и внутренние капитальные коммуникации здания».

5. Снижение риска

Покупка квартиры на первичном рынке априори считается более рискованным мероприятием, нежели на вторичном рынке. Главные опасения связаны с возможностью заморозки проекта в случае возникновения финансовых проблем у девелопера, от чего не застрахованы, как показывает практика, даже самые известные компании.

Сегодня риски на первичном рынке все-таки снижаются. В первую очередь, это связано с совершенствованием законодательства. Если во время прошлого кризиса ДДУ заключались в единичных случаях, то сегодня это уже общая практика. Для максимальной защиты потребителей закон №214-ФЗ продолжает дорабатываться. Кроме того, на рынке есть много предложений в готовых или почти законченных проектах, что автоматически снижает риск недостроя. Из 32 ЖК комфорт-класса, находящихся в продаже на первичном рынке, 6 объектов полностью готовы и имеют РВЭ. Еще 11 комплексов находятся на завершающих стадиях строительства или отделки, и будут сданы до середины 2016 года.

6. Социальное окружение

В домах старого фонда состав жильцов всегда неоднороден. Одни получили квартиру от государства, другие – приобрели ее на собственные средства, третьим она досталась в наследство. В результате соседями становятся люди из всех социальных категорий, и с разным уровнем доходов. В новостройках квартиры покупают семьи с приблизительно одинаковым социальным статусом. Благодаря этому, им легче решать любые проблемы, связанные с эксплуатацией мест общего пользования – начиная от поддержания чистоты в подъезде и заканчивая дополнительным благоустройством придомовой территории.

7. Парковки

В 1950 году в Москве было зарегистрировано всего 82 тысячи автомобилей, в 1970 – 500 тысяч, а сегодня их число превышает 5,5 миллионов. Тесные дворы давно перестали вмещать всех желающих поставить машину у дома. В новых ЖК комфорт-класса проблем с парковкой не существует: во всех комплексах имеются просторные наземные и/или поземные паркинги. «В ЖК «Ривер Парк» запланирован наземный 6-ти уровневый паркинг и одноуровневый паркинг на 1600 автомобилей, - говорит Лариса Швецова. - Благодаря этому в комплексе будет реализована концепция «Двор без машин». Пространство, свободное от автомобилей, займут бульвары и скверы, площадки для детей всех возрастов, а также зоны для отдыха, прогулок и занятий спортом».

«Большинство продавцов малобюджетной «вторички» в этом году заняли выжидательную позицию и не спешат снижать цены, - резюмирует Мария Литинецкая. - В то время как дисконт на вторичное жилье в элитном сегменте достиг 20-40%, в бизнес-классе – 20-50%, в эконом- и комфорт-классе цена снизилась всего на 5-10%. Сложилась парадоксальная ситуация: часто старое жилье в плохом состоянии стоит гораздо дороже более просторной квартиры в новостройке, расположенной в том же районе. Иногда разница составляет миллионы рублей. Вполне естественно, что в такой ситуации многие покупатели, которым квартира нужна не срочно, делают свой выбор в пользу новостроек с недорогими квартирами, удобным местоположением и обширной внутренней инфраструктурой. Ведь по совокупности преимуществ они на порядок превосходят морально устаревшее жилье в старом фонде».

Источник:

Метриум Групп