Итоги 2017 года на рынке ипотеки

Эксперты компании «Метриум Групп» подвели итоги 2017 года на рынке ипотеки. В отличие от 2016 года, который был отмечен только восстановлением активности заемщиков, в 2017 году количественные изменения перешли в качественные: достигнут исторический рекорд по объему выдачи (2 трлн рублей) и уровню ставок – 9,8% годовых. Вместе с тем в растущем значении ипотеки для рынка жилья есть как положительные, так и отрицательные аспекты, считают эксперты.

2017 год стал самым продуктивным за всю документируемую историю российского ипотечного рынка. В России был выдан 1 млн кредитов для покупки жилья на общую сумму в 2 трлн рублей, что составило 2,2% от годового ВВП страны, подсчитали эксперты «Метриум Групп». Показатели полностью превзошли докризисный уровень кредитования россиян. По сравнению с 2014 годом число выданных в прошлом году ипотек превысило 7%, а их денежный объем – на 15%. По сравнению с 2016 годом по этим критериям ипотечный рынок увеличился соответственно на 27% и 37%.

Кредиты стали большими и долгосрочными

Аналитики «Метриум Групп» отмечают, что именно в 2017 году количественный рост рынка ипотеки, старт которому дала программа субсидирования ставок, перешел в качественное улучшение показателей. Прежде всего, это выразилось в снижении средних ставок по кредитам: за прошедший год ставка (по сути, стоимость кредита) уменьшилась с 11,54% до 9,79% (на 1,75 процентных пункта). Еще никогда прежде ипотека в России не была столь выгодной – последний минимум, которые достигали ставки, был зафиксирован в ноябре 2011 года – 11,40%.

Минимальные ставки предлагаются в рамках совместных ипотечных программ застройщиков и банков. АО «НС Банк» (не входит в топ-20 ведущих ипотечных банков) на период строительства объекта – 3%, после сдачи объекта ставка вырастает до 12%. Россельхозбанк предлагает ипотеку по ставкам от 5,17%, причем кредитует как готовые, так и строящиеся объекты.

Повышение доступности ипотеки привело к двум последствиям: увеличился размер и срок кредитования. Если в 2016 году россияне одалживали у банков на покупку жилья в среднем 1,72 млн рублей, то в 2017 году – 1,86 млн рублей. Таким образом, сокращение ставок позволило увеличить размер займа на 140 тыс. рублей. Также вырос срок кредитования: на три месяца по сравнению с 2016 годом, и почти на 10 месяцев по отношению к докризисному периоду.

Увеличение размера займа свидетельствует о том, что не только больше россиян смогли позволить себе ипотечный кредит в 2017 году, но и возросла площадь приобретаемых ими объектов. В свою очередь более длительный срок указывает на относительную уверенность в завтрашнем дне.

Спрос переходит на вторичное жилье

В октябре 2017 года исчезла разница между ставками по ипотеке на покупку первичного и вторичного жилья, отмечают эксперты «Метриум Групп». Десять ведущих ипотечных банков предлагают практически одинаковые базовые ставки. Для новостроек диапазон предложений варьируется от 7,9% до 11%, а для вторичных квартир – в пределах 9,1-11,5%. По данным АИЖК, в декабре 2017 года средневзвешенная ставка по выданным кредитам на готовое жилье составила 9,8%, а на новостройки – 9,77%.

Данная тенденция в большей степени благоприятствовала рынку готового, а не строящегося жилья, отмечают эксперты «Метриум Групп». Если в целом число выданных кредитов увечилось на 27%, а их объем – на 37%, то ипотека на участие в долевом строительстве не была столь же популярной. По данным ЦБ РФ, количество выданных кредитов на покупку строящегося жилья (по договорам долевого участия, ДДУ) выросло с 306 тыс. до 312 тыс., то есть всего на 2%. Однако объем кредитования возрос с 571 млрд рублей до 661 млрд рублей (на 15%), что все же меньше динамики ипотеки на вторичном рынке.

«Пока действовала программа государственного субсидирования ипотеки, ставки на покупку строящихся объектов были примерно на 2% ниже ставок по кредитам на приобретение «вторички», – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE. – Именно поэтому в 2015-2016 году покупатели проявляли большой интерес к новостройкам. Сейчас, когда ставки сравнялись, многие покупатели, особенно в регионах, где доходы зачастую не позволяют одновременно платить ипотеку и снимать жилье в ожидании завершения строительства нового дома, вернулись к идее приобрести готовые объекты. Тем не менее, уже стартовала программа субсидирования, которая распространяется только на новое жилье от застройщиков, поэтому я полагаю, что равновесие между двумя секторами рынка жилой недвижимости все же сохранится и никто без покупателей не останется».

Москва опережает по спросу Подмосковье

Повышение доступности ипотеки неоднозначно сказалось на рынке жилья столичного региона, отмечают эксперты «Метриум Групп». Москва превзошла как по объему, так и по числу выданных ипотечных кредитов своего главного конкурента – Подмосковье. По данным Центробанка, в 2017 году в столице было выдано 63 тысячи ипотечных кредита на сумму 254 млрд рублей. Между тем в Московской области, чей рынок превосходит как по количеству сделок, так и по объёму предложения столичный, было оформлено 57 тыс. ипотечных кредитов на сумму 160 млрд рублей. Таким образом, ипотечные заемщики в столице оказались более активными, хотя еще в 2014 году Подмосковье превосходило столицу по количеству выданных кредитов: 55 тыс. ипотек в области против 46 тыс. – в столице.

Эксперты «Метриум Групп» также отмечают, что московские новостройки пользуются большим спросом у ипотечных заемщиков, чем подмосковные. Если в Москве на долю кредитов для покупки строящегося жилья приходится 48% всех ипотек (30 тыс. сделок), то в Московской области – только 38% (21 тыс. сделок).

Доля ипотеки приближается к 50%

Главным бенефициаром снижения ипотечных ставок в России стал московский рынок новостроек, считают эксперты «Метриум Групп». Именно в столице за прошедший год число сделок со вторичным жильем не возросло, зато на 52% увеличилось число заключенных ДДУ. Снижение ставок по ипотеке привело к увеличению доли продаж привлекающим кредит клиентам до 44%, по сравнению с 36% – в 2016 году и 27% – в 2015 году. Наибольшее значение приобрела ипотека в новостройках массового сегмента, где с ее помощью оплатили 48% приобретенных квартир эконом- и комфорт-класса. Доля ипотеки в бизнес-классе выросла до 33%, а в элитном сегменте – до 12%.

«В 2017 году мы зафиксировали значительный рост покупателей с ипотекой в высокобюджетных ЖК, что было нехарактерно для нашего сегмента в докризисные времена, – комментирует Роман Сычев, генеральный директор TEKTA GROUP. – К примеру, в нашем проекте бизнес-класса «Маяковский» доля «ипотечников» в течение 2017 года увеличилась с 15% до 45%. Таким образом, к концу года ипотека обеспечивала почти половину продаж в комплексе, что даже выше, чем в среднем по нашему сегменту в столице. Привлекать кредит стало намного выгоднее, чем пользоваться рассрочкой, которая ранее была популярным инструментом приобретения жилья в высокобюджетных сегментах. Я полагаю, что большинство наших клиентов рассчитывают погасить взятый кредит в ближайшие годы после покупки».

Риски ипотечного рынка растут

Рост объемов кредитования на фоне снижения реальных доходов населения увеличивает риски на ипотечном рынке. Помимо уменьшения стоимости кредитов, большую роль в активизации спроса на ипотеку сыграло сокращение минимального первоначального взноса (ПВ). По данным ЦБ РФ, доля кредитов со взносом менее 20% в общем объеме выданной ипотеки выросла с 7% в начале 2017 года до 21% в конце года. При этом банки стали благосклоннее к заемщикам. По данным Национального бюро кредитных историй (НКБИ), лишь по одной трети заявок на ипотеку был дан отказ, тогда как доля одобрений составила 67,5%, превысив уровень 2016 года на 3 п.п.

Вместе с тем аналитики «Метриум Групп» полагают, что угрозы для ипотечного рынка преувеличиваются некоторыми участниками отрасли. Несмотря на увеличение объема кредитования, количество «плохих» долгов не выросло, а наоборот сократилось. По данным АИЖК, доля задолженности, просроченной на три месяца и более, составила в декабре 2017 года 2,2%, тогда как в конце 2016 года она достигала 2,65% от общего объема выданных кредитов.

Кроме того, отмечают аналитики «Метриум Групп», средняя доля ежемесячного платежа по ипотеке относительно дохода заемщиков составляет по стране 28%. Данный уровень соответствует нормальным показателям ипотечного рынка развитых стран, где приемлемым считается платеж, составляющий порядка 30% от ежемесячного дохода семьи. Исключением являются московские заемщики, которые в среднем отдают банку 48% своего ежемесячного дохода.

«В информационном поле постоянно возникают спекуляции на тему «пузыря» на ипотечном рынке, которые в действительности не имеют серьезных оснований, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE. – На мой взгляд, напротив в России население страдает от недостатка доступных кредитов на улучшение жилищных условий. Если в развитых странах доля ипотеки достигает половины, а то и 100% ВВП, в России этот показатель достигает всего 5%. Это говорит о том, что даже текущие рекордные показатели кредитования составляют лишь десятую часть от реального потенциала ипотечного рынка в нашей стране, где порядка 41% населения, согласно опросам ВЦИОМ, хотели бы улучшить жилищные условия. В свете планов Минстроя увеличить к 2025 году ежегодный ввод жилья до 120 млн кв. м. (то есть почти удвоить по сравнению с текущими показателями), я полагаю, что темпы ипотечного кредитования населения сбавлять нельзя, иначе все эти дома будут пустовать. Однако следует понимать, что экономика и доходы населения также должны демонстрировать рост, чтобы увеличение кредитования не приводила к росту системных рисков».

Источник:

Метриум Групп

Ставки волнуются раз

Рост ставок по ипотечным кредитам для россиян обещают замедлить, а то и вовсе остановить. А сам рынок ипотечного кредитования получит от государства приличную поддержку. Эксперты "РГ" считают, что для полного успеха на него вообще нужно пустить иностранцев. Впрочем, приближающаяся, по прогнозам, волна невзгод на девелоперском рынке может и увеличить процентные ставки.

Владимир Путин уже дал поручение ЦБ проработать вопрос о развитии рефинансирования и секьюритизации ипотечных кредитов, выданных на приобретение жилья на первичном рынке. Чуть ранее министр строительства и ЖКХ Михаил Мень поделился с премьером тревожными данными о повышении ставок по ипотеке. Их сейчас увеличивают в основном небольшие банки. Но прежде чем рынок ипотечных облигаций заработает, может прийти волна кризиса на рынок новостроек, опасаются эксперты.

По словам эксперта в сфере недвижимости Павла Понурина, это повышает риски, и от такого фактора повышаются ставки. С ним соглашается старший научный сотрудник Российской академии народного хозяйства и государственной службы при Президенте Российской Федерации Александра Бурдяк. По ее словам, сейчас существуют высокие риски банкротства застройщиков, риски уменьшения доходов населения, формирования общей неблагоприятной макроэкономической ситуации. Все это не способствует снижению ставок. А Понурин также связывает рост ипотечных ставок с низким качеством заемщиков. Ведь зарплаты у нас порой платятся в конвертах. А чем прозрачнее экономика, тем ниже процентные ставки.

Из-за инфляции банки вынуждены "накидывать" проценты, ведь им нужно зарабатывать. Ситуацию осложняет недостаточная конкуренция на рынке банковских ипотечных продуктов. С другой стороны, рынок новостроек растет, ввод жилья идет ударными темпами. А теоретически с расширением предложения на рынке жилья, с ростом рынка девелопмента, новостроек должна падать и ставка.

Профессор кафедры фондового рынка и рынка инвестиций НИУ "Высшая школа экономики" Александр Абрамов говорит, что для снижения ставок по ипотеке надо минимизировать наценку банков. А для этого надо создать источники "длинных "дешевых денег. Если же ЦБ успешно создаст рынок секьюритизации ипотеки, то на него надо пустить нерезидентов, то есть иностранцев. Это обострило бы конкуренцию и снизило бы ставки.

367 тысяч ипотечных кредитов выдали россиянам банки в январе-мае 2014 года

По словам кандидата экономических наук Александра Аршавского, существует две причины роста ставок по ипотеке: небольшие банки переключаются с потребкредитов на ипотеку, ведь в ней меньше рисков. На нее растет спрос, соответственно, растут и цены на такие продукты. Вторая причина - банки сами начинают опасаться кризиса на рынке жилья. Аршавский предлагает расширять субсидирование государством процентных ставок по ипотеке для отдельных категорий населения. Кроме того, банки могли бы сократить резервы по ипотечным кредитам: у многих они слишком "раздуты".

Всплеск спроса на ипотечные кредиты в первом полугодии 2014 года был вызван главным образом резким ростом курса доллара. Россияне реагируют на скачки на валютном рынке, в том числе инвестируя в недвижимость. Плюс те, кто уже запланировал купить квартиру в ипотеку, но пытались копить на первоначальный взнос, не стали откладывать получение кредита, поскольку уже в начале года вслед за долларом цены на жилье пошли вверх. Во втором полугодии объемы ипотечного кредитования вырастут еще на 10-15 процентов, говорят эксперты. А на растущем спросе выгодно поднимать ставку.

Подсчитано

За первые пять месяцев 2014 года наблюдается позитивная динамика в сфере ипотеки: россиянам было выдано 367 398 кредитов на сумму в 627,3 миллиарда рублей - это примерно в полтора раза больше, чем за аналогичный период 2013 года. А жилищное строительство в первом полугодии нынешнего года ввело 29,5 миллиона квадратных метров жилья, что составляет 130 процентов к аналогичному периоду прошлого года.

Таблица 1. По  какой средней процентной ставке банки выдавали россиянам ипотечные кредиты

Год

Процентная ставка

2013

14,9%

2012

13,7%

2011

12,6%

2010

12,9%

2009

14,3%

2008

13,1%

2007

11,9%

2006

12,3%

2005

12,4%

По данным АИЖК.

Источник:

Российская газета

Квартиры и новостройки в Одинцово и Одинцовском районе

Одинцово – один из привлекательнейших городов из ближайшего окружения Москвы. Он расположен близко к столице – всего в 5 км от МКАД, в прекрасном природном окружении, он очень удобен для жизни. И в какой-то степени Одинцово повторяет судьбу Москвы – в самом городе строятся более дорогие проекты, а экономичные переезжают в район.

«Восточный берег»: в Серебряном бору, у Москвы-реки

Жилой микрорайон «Восточный берег»

расположился в окружении Серебряного бора. Территориально это Звенигород (р-н Восточный, мкр-н 2-3), близко от Одинцовского района. Застройка - монолитно-кирпичные, каркасно-кирпичные дома и здания серии И-155Мн и И-155ММ. Корпуса на 6-8-10-12-15-16 этажей.

Кварталы обеспечиваются школой, детским садом. Хозяева квартир на льготных условиях обзаведутся машиноместами в парковке. Купить можно 1-2-3-4-комнатные квартиры и пентхаусы с площадями 38-149 кв. м. Есть студии, квартиры с эркерами. Средняя цена метра  –  50 000 руб, объект вышел на вторичку.

В близлежащем районе есть магазины, спорткомплекс «Звезда», лыжная база. До комплекса можно доехать на электричке от Белорусского вокзала до станции Звенигород, затем автобусами 11, 22, 23, 24, 25. От метро Кунцевская автобусом №452, от Строгино - автобусом № 881, от Тушинской – автобусом № 455. На автомобиле - по Новорижскому, Можайскому, Рублевскому, Ильинскому шоссе. Подробнее о ЖК «Восточный берег».

Жилой комплекс «Одинбург»: все «своё», включая школу

ЖК «Одинбург»

- проект компании AFI Development – строится в районе «Отрадное» на Северной улице, д.1. Это микрорайон из 10 жилых корпусов (8-25 этажей), двух школ, двух детских садов, торговых центров, поликлиники. Здания разной высоты: 16-24 этажей. На первых этажах разместятся офисы компаний, магазины, кафе сервисы для жителей. Для автомобилистов - паркинг на более чем 2700 мест с лифтами. Ближе к лесу - прогулочная зона, в лесу - сеть беговых и велосипедных маршрутов.

Покупателю предлагаются 1-4-комнатные квартиры и студии от 27 до 122 кв. метров. Студии в «Одинбурге» не только холостяцкие, но и семейные - от 44 до 52 кв. м. В квартирах большие кухни, окна на две, три стороны. Средняя стоимость метра – 96 793 руб.

На автомобиле можно добираться по Можайскому, Рублево-Успенскому, Минскому шоссе. От Белорусского вокзала идет электричка до станции «Одинцово». Маршрутки идут от станций метро Белорусская, Беговая, Фили и Кунцевская, Парк Победы, Славянский бульвар.

ЖК «UP-квартал Сколковский»: приятное исключение

Название «Сколково» часто присутствует в проектах, строящихся неподалеку от наукограда Сколково» Еще одна особенность «околосколковских» новостроек - это объекты бизнес-класса». Но проект ФСК «Лидер» -

ЖК «UP-квартал Сколковский»

- приятное исключение: это комфорт-класс.

Жилой комплекс состоит из 13 монолитных корпусов 17-25 этажей. Жители смогут, не покидая его территорию, отвести ребенка в садик, школу, сходить в магазин, банк, посетить салон красоты. Территория огорожена и охраняется, есть подземный паркинг и открытые стоянки. Здесь можно купить с 1-3-комнатные квартиры свободной планировки, площадью 44-94 квадратных метра. Средняя стоимость квадратного метра – 97 320 руб., что гораздо ниже среднерыночной.

Жилой комплекс расположен всего в 4 км от МКАД. На машине нужно добираться сюда из Москвы по Можайскому шоссе, от станции метро Славянский бульвар - маршрутками и автобусом, от Белорусского вокзала до станции «Трехгорка», а дальше – пешком 10 минут.

Park Avenue: малоэтажная премьера элитного застройщика

Поблизости от Одинцовского района компания Villagio Estate возводит поселок

Park Avenue (Парк Авеню)

на 23-м км Новорижского шоссе. Для Villagio Estate это премьера в жанре малоэтажки. В комплексе - семь корпусов с апартаментами и 184 таунхауса. Апарт-комплексы и «тауны» разделены парком и рекой. Park Avenue расположился на удалении от трассы, поэтому здесь тихо и спокойно.

Трехуровневым таунхаусам полагаются земельные участки. Планировки свободные. Апартаментные корпуса – с террасами на первом этаже и эксплуатируемой кровлей. Площади апартаментов – 49-87 «квадратов», средняя стоимость метра 135 155 руб.

Материал строительства - кирпич, отделка – из дерева, травертина и камня. Над проектом работал архитектор Фрэнк Ллойд Райт. На территории - спа-комплекс, ресторан, склоны для горных лыж. Жители Park Avenue смогут пользоваться инфраструктурой других поселков Villagio Estate по соседству. Чтобы добраться до Park Avenue, нужно ехать по Новорижскому шоссе (23 км), до развилки и затем сворачивать.

«Высокие Жаворонки» - демократичный формат

Жилой комплекс «Высокие Жаворонки»

расположен в 22 км от МКАД, поэтому цены здесь ниже «среднеодинцовских». Девелопер – Управляющая компания «Альмаха». Комплекс состоит из 45 монолитно-кирпичных, панельных, монолитных корпусов от 3 до 12 этажей. На территории появятся детские площадки, велодорожки, роллердром, наземный паркинг, досуговый центр, две школы, четыре детских сада, ФОК с бассейном, поликлиника, магазины, рестораны, банк, молочная кухня.

Покупателям предлагаются одно-, двух- и трехкомнатные квартиры с площадями 38-81 кв. метр. Высота потолков в панельных домах - 2,5 м, в монолитных – 2,7 м. Средняя стоимость метра 57 750 руб.

Рядом - старинный парк, усадьбы «Захарово», «Большие Вяземы», пансионат Управделами президента РФ, поло-клуб, теннисный клуб, торговый центр. Для сообщения с Москвой - Можайское, Минское, Рублево-Успенское шоссе. По железной дороге - от Белорусского вокзала до станции «Жаворонки», далее автобусы №50, 1055, маршрутное такси №81.

«Князь Голицын»: аристократ для народа

В Одинцовском районе, в городе Голицыно, по адресу Заводской проспект, 12, расположился

жилой комплекс «Князь Голицын». Это проект компаний «Трест Мособлстрой №6» и ООО «ГОЛИЦЫНСКАЯ УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ». В объемном 17-этажном до 536 квартир, подземный паркинг на 208 машиномест. В одноэтажной пристройке - продуктовый и универсальный магазины, офисы, кафе, бильярдная и т.д.

Внутренняя территория предусматривает устройство детских и спортивных площадок, зон парковки, газонов. Недалеко от комплекса – две школы, два детских сада, торговый центр «Голицыно». В квартирах кухни площадью от 8 кв. метров, балконы и лоджии. В трехкомнатных квартирах – гостевые санузлы. Площади 1-3-комнатных квартир – 37-109 кв. метров. Средняя стоимость квадратного метра – 69 293 руб.

На автомобиле из Москвы лучше добираться по Минскому шоссе. Электричка от Белорусского вокзала идет до станции «Голицыно». От станции метро Парк Победы идет маршрутка № 457.

«Да Винчи» - привет от великого Леонардо

ЖК «Да Винчи»

- проект внутри города (Можайское шоссе, вл. 122), в 6 км от МКАД, от девелоперской компании «TEKTA GROUP». Это монолитный дом переменной этажности (от 6 до 24 этажей) из 21 секции с вентилируемыми фасадами и панорамным остеклением.

В многофункциональном стилобате располагаются магазины, кафе, медицинский центр, банк. Подземный паркинг - более чем на 1000 машиномест. Инфраструктура комплекса включает детский сад. Жилой комплекс построен. В доме - 1, 2, 3 и 4-комнатные квартиры в свободной планировке, площади – 37-200 кв. м. Средняя стоимость квадратного метра 115 125 руб.

До комплекса несложно доехать - недалеко проходит Можайское шоссе. Добраться сюда можно также от станций метро Юго-Западная, Молодежная, Славянский бульвар и Парк Победы на маршрутном такси или автобусе примерно за полчаса. Кроме того, в пяти минутах ходьбы от комплекса находится ж/д станция «Баковка», куда с Белорусского вокзала можно доехать так же за 30 минут.

«Созвездие Одинцово» взошло над деревней Юдино

Жилой комплекс «Созвездие Одинцово»

находится в Одинцовском районе, в деревне Юдино. Инвестор проекта – компания «Миб-инвестиции», застройщик – Трест «Мосэлектротягстрой».

Жилой комплекс строится в три очереди, он состоит из девятиэтажных монолитно-кирпичных корпусов. Проектом предусмотрены индивидуальные котельные, подземная парковка на 122 машиноместа. На придомовой территории разместятся детские и спортивные площадки, теннисные корты. Покупателям предлагаются 1-4-комнатные квартиры площадью 57-128 кв. метров. Средняя стоимость квадратного метра в жилом комплексе 75 550 руб.

Недалеко от «Созвездия Одинцово» находится супермаркет «Дикси». Жителям доступна инфраструктура Одинцовского района, - школы, детские сады, магазины, медицинские учреждения. На автомобиле до жилого комплекса можно добраться по Можайскому и Рублево-Успенскому шоссе. От Белорусского вокзала - до станции Перхушково.

Новостройки: тенденции последнего времени

Первичный рынок жилья Одинцово представлен преимущественно объектами монолитного домостроения. В Одинцово происходит интересный процесс: его и сегодня можно назвать одним из самых застраиваемых городов ближайшего Подмосковья, но многие проекты находятся на завершающей стадии строительства, а новых проектов выходит не так много. Зато за границами города ведется уже масштабная комплексная застройка. И расклад такой – более дорогие объекты – в городе Одинцово, подешевле – в Одинцовском районе. Вообще же, здесь представлена недвижимость различного класса: от новостроек эконом-класса, таких как ЖК «Высокие Жаворонки», до дорогих - таких как ЖК «Сколково парк» и ЖК «Русский Авангард». Разброс цен – от 50 – до 260 тыс. рублей за метр.

Довольно много проектов относится к экономклассу (ЖК «Славянка-Сколково», ЖК «Рублевский», мкр. Немчиновка, ЖК «Дом на Баковке», ЖК «Кварта», ЖК «Гармония», ЖК «Союзный», ЖК «Одинцовский парк», ЖК «Центральный», ЖК Like City, ЖК «Созвездие Одинцово», ЖК «Гусарская баллада», ЖК «Перхушково Лайф», ЖК «Ликино», ЖК «Высокие Жаворонки»), 8 – к комфорт-классу, (ЖК «Западное Кунцево», ЖК «Ромашково», ЖК «Сколковский», ЖК «Единый Стандарт», ЖК «Одинбург», ЖК «Лесной городок», ЖК «Ирис», ЖК «Валь д’Эмероль») и 3 – к бизнес-классу ( ЖК «Сколково Парк», ЖК «Резиденции Сколково», ЖК «Да Винчи»). Средняя цена предложения находится на уровне 110 тыс. руб./кв. м., средний бюджет покупки – 5,1 млн рублей.

И в городе, и в районе,  территорий под застройку остается не так много, так что в перспективе грандиозного освоения оставшихся земель девелоперами не ожидается. Тем не менее, отдельные проекты, конечно, будут появляться.

Так, компания ПИК собирается построить свыше 1 млн кв. метров недвижимости в Одинцовском районе на территории бывшего военного городка. Застройка включает строительство 480,3 тысячи квадратных метров жилья и всех необходимых объектов социальной инфраструктуры. В районе планируется построить детские сады общей вместимостью 920 мест, школы на 1,16 тысячи мест, поликлинику, паркинги, объекты коммерческого и бытового обслуживания. Жилую застройку от Минского шоссе отделит многофункциональная общественно-деловая зона на 200 тысяч квадратных метров. Рядом разместится торгово-развлекательный центр на 60 тысяч квадратных метров. На площадке ТРЦ будет действовать спортивная школа и центр единоборств.

Благодаря активному строительству последних лет, вторичный рынок Одинцова существенно обновился, здесь сформировалось ликвидное предложение. Основной объем предложения на вторичном рынке недвижимости Одинцово составляют качественные многоэтажные монолитные (порядка 11,5%) и монолитно-кирпичные (около 17,5%) дома.

Резюме журнала www.metrinfo.ru

В целом «одинцовские» места для жизни очень хороши. Одинцово отличает максимально удобное и приближенное к столице расположение – к МКАД он ближе, чем некоторые районы Москвы. Помимо этого открытие платной объездной дороги (имеется в виду дублер Минского шоссе в объезд Одинцово) значительно улучшает транспортную доступность города.

Одинцово располагает хорошей внутренней инфраструктурой – в городе есть обустроенные парки, в том числе детский парк «Малыш», спортивные центры (ледовый и волейбольный центры «Искра»), развитая система образования с множеством филиалов высших учебных заведений, в том числе РГГУ и Международного юридического института.

В Одинцовском районе работает 78 школ (в самом Одинцово – 27). В области это один из самых высоких показателей, по которому Одинцовский уступает только Раменскому и Сергиево-Посадскому районам. Муниципальных детских садов в районе – не менее 129 (в самом райцентре – 70). По этому показателю Одинцово и его окрестности – в лидерах. Очевидно этому способствует активная застройка, ведь почти в каждом жилом комплексе или новом микрорайоне предусмотрены детские сады и школы, которые чаще всего после ввода в эксплуатацию передаются на баланс города – то есть являются государственными. Но есть и примеры, когда открываются частные детские сады.

Экологическая ситуация в городе также благоприятна благодаря близлежащему лесному поясу и отсутствию крупных промышленных предприятий. Подтверждение - развитая санаторно-курортная сеть на территории Одинцовского района, представленная базами, спортивно-оздоровительными комплексами, санаториями. Город с течением времени обретает все более современный вид – в Одинцово реализуются проекты по сносу старых зданий и возведению на их месте новых жилых комплексов и микрорайонов с современными инженерными системами и собственной инфраструктурой.

Источник:

http://www.metrinfo.ru

В 3-м квартале количество столичных апартаментов уменьшилось на четверть

Только единичные жилые комплексы Новой Москвы планируют зимнюю спортивную инфраструктуру

Эксперты компании «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» проанализировали оснащенность новых городских территорий площадками для занятия зимними видами спорта: фигурным катанием, катанием на лыжах и сноуборде. В результате исследования выяснилось, что лишь единичные новые жилые   проекты будут оснащены катками  или лыжными трассами.

В целом в Новой Москве будет работать не менее 30 открытых катков и лыжных трасс, однако большинство из них расположены в Новомосковском АО. Более крупный, но дальний, Троицкий округ оснащен зимней спортивной инфраструктурой хуже: из специализированных объектов в округе функционируют спортивный комплекс «Красная Пахра», база «Лесная», спортшкола «Тринта». «Учитывая размеры территорий и значительную удаленность населенных пунктов друг от друга, такое количество спортивной зимней инфраструктуры не отвечает всем современным требованиям комфортной жизни за городом», – комментирует управляющий партнер компании «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» Владимир Яхонтов.

Примечательно, что и в новых жилых комплексах катки и лыжные трассы запланированы только в единичных  жилых комплексах. При этом три из них находятся в зоне до 5 км от МКАД: о создании катков в рамках своих проектов ранее заявляли ЖК «Новая Звезда» (пос. Газопровод), ЖК «Зеленая Линия» (Коммунарка) и ЖК «Испанские кварталы» (Коммунарка). Единственный объект в зоне 15-30 км от МКАД, в котором уже создана зимняя спортивная инфраструктура – ЖК «Ирландский квартал», расположенный на берегу реки Пахра. «Жители «Ирландского квартала» получают каток и лыжную трассу в пешей доступности от дома. Причем гости катка могут пройти обучение фигурному катанию у профессионального инструктора, а также сыграть в керлинг», – рассказывает руководитель службы застройщика жилого комплекса «Ирландского квартала» Георгий Николаев.

В целом же в сравнении с Москвой в старых границах, новые территории пока недостаточно оснащены спортивной инфраструктурой, хотя все возможности для этого, как уверяют эксперты, есть. Новая Москва позволяет девелоперам реализовать множество креативных концепций, связанных со спортивными активностями. Этому благоволят и обширная территория, и экологические условия округа. По данным «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость», более 50% покупателей хотели бы жить в ЖК с собственной спортивной инфраструктурой. Это подразумевает не только наличие стандартного фитнес-центра, но и возможности для занятий спортом на открытом воздухе, в том числе и зимой. «Будем откровенны: велодорожки в наших климатических условиях используются от силы четыре месяца в году, в то время как сезон зимних видов спорта длится с конца октября по начало апреля, поэтому гораздо актуальнее создавать катки и лыжные трассы, однако это оказывается для девелопера более серьезными вложениями», – отмечает Яхонтов.

В то время как в границах МКАД развитие спортивной инфраструктуры происходит в каждом районе централизованно (муниципальные катки и хоккейные коробки существуют практически в каждом дворе), то в Новой Москве эту ответственность должны на себя взять именно девелоперы, уверен эксперт: «Централизованное развитие доступной спортивной инфраструктуры в Новой Москве сейчас маловероятно по ряду причин, начиная от экономических и заканчивая географическими. Поэтому, на наш взгляд, наиболее правильно, когда девелопер помимо классической социальной нагрузки, берет на себя обязанность по реализации спортивного досуга будущих жителей. Как показывают наши опросы, при прочих равных в одной ценовой категории, потенциальный покупатель оценивает объекты именно по критериям транспортной доступности и собственной инфраструктуры, и особенно важна в данном случае пешая доступность всех объектов. Наличие бесплатной или недорогой для жителей спортивной составляющей в ЖК становится в текущих условиях безусловным преимуществом комплекса, что мы уже ощутили на примере продаж в «Ирландском квартале». А выигрывает сейчас именно тот девелопер, который продумал в своем объекте все до мелочей, так что в условиях жесткой ценовой и концептуальной конкуренции именно инфраструктура может стать отправной точкой успеха вашего проекта», – утверждает эксперт.

Источник:

МИЭЛЬ-Новостройки

Каким будет 2017 год на рынке недвижимости?

2016 год подходит к концу, и участники рынка недвижимости начинают готовиться к новому деловому циклу. Вопрос выбора оптимальной бизнес-стратегии прямо связан с прогнозом развития рынка на будущий год. Партнеры «Метриум Групп» поделились своими ожиданиями от наступающего 2017 года и рассказали о том, как будут вести себя цены и спрос в разных сегментах и локациях.

Андрей Колочинский, управляющий партнер ГК «ВекторСтройФинанс» (девелопер ЖК «Кварталы 21/19):

«Наиболее крупный сектор рынка московского региона, динамика которого определяет «погоду» на всем первичном рынке – это столичные новостройки массового сегмента. В уходящем году именно в этом сегменте была сосредоточена самая высокая активность как покупателей, так и девелоперов, которая привела в итоге к преломлению тенденции к снижению стоимости «квадрата» и началу ее роста.

В наступающем году 2017 году наиболее вероятный сценарий – дальнейшее повышение цен на жилье. Многие застройщики работают на грани рентабельности – им просто некуда снижать цены даже при всем своем желании. В то же время наблюдается достаточно мощный спрос, поэтому смысл в демпинге постепенно исчезает. В наиболее ликвидных проектах Москвы за прошедший год цены выросли на 10-15%. В частности, в нашем ЖК «Кварталы 21/19», который стартовал в мае, средняя стоимость «квадрата» уже увеличилась на 8%. Предполагаю, что в будущем году цены на новостройки массового сегмента Москвы повысятся примерно на 10-15%. В среднем по рынку каждый месяц стоимость квадратного метра будет увеличиваться примерно на 1%».

Павел Телушкин, исполнительный директор компании «ФЦСР» (девелопер «Квартала Триумфальный»):

«Премиальный сегмент первичного рынка Москвы в 2017 году, на мой взгляд, сохранит текущие темпы роста цен и продаж. Полагаю, что главным источником позитивных тенденций в высокобюджетном сегменте Москвы в 2017 году станут вести со «внешнего контура». Уже известно о том, что новая администрация избранного Президента США Дональда Трампа разрабатывает план нормализации отношений с Россией. Скорее всего, он будет связан с полным или частичным снятием санкций. Это значит, что российский деловой и политический истеблишмент почувствует уверенность в своем будущем и будет активнее совершать дорогостоящие приобретения.

На мой взгляд, рост стоимости квадратного метра на рынке премиум-класса может составить примерно 1–1,5% в квартал. Однако нужно понимать, что инвестиционная привлекательность премиальных новостроек все равно сохранится: со старта строительства до ввода объекта в эксплуатацию увеличение цен в ликвидном проекте по-прежнему составляет 30%. Также полагаю, что в 2017 году окончательно вернется интерес обеспеченных клиентов к квартирам с большим метражом – премиальный рынок уже достаточно насыщен камерным форматом».

Илья Менжунов, директор Департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп»:

«В 2017 году я рассчитываю на высокую покупательскую активность. На рынке загородного жилья сейчас накопился большой отложенный спрос – его сформировали те клиенты, которые не решались на сделку на протяжении последних двух лет. Помимо вероятного улучшения отношений с другими странами, принятие решение о покупке может ускорить и вероятное укрепление рубля ввиду сокращения добычи нефти уже с января следующего года. Обеспеченные клиенты не заинтересованы в ослаблении доллара, поскольку в таком случае им придется отдать за объект большую сумму в рублевом эквиваленте. Вероятность такого события может подстегнуть спрос. Поэтому уже в первом квартале 2017 года мы прогнозируем увеличение покупательской активности. При этом бюджет покупки тоже, скорее всего, вырастет. В том числе за счет новых клиентов. Если еще пару лет назад основной костяк покупателей составляли работники нефтегазовой отрасли и чиновники, то в 2016 году к ним присоединились специалисты IT отрасли, а также топ-менеджеры в сфере производства сельскохозяйственной продукции, которые расширили свой бизнес за счет введения продовольственного эмбарго. Причем любопытно, что бюджет их покупки часто достигает 150 млн рублей, что в полтора-два раза больше, чем в среднем по рынку».

Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки»:

«Несмотря на общее снижение платежеспособности, Москва, в том числе присоединенные к ней территории, по-прежнему остаются центром притяжения для людей со всей страны, поэтому девелоперы могут рассчитывать на сохранение спроса и в 2017 году. Это в свою очередь будет способствовать росту стоимости. В то же время вряд ли стоит рассчитывать на резкие увеличения цен. Ввиду высокой конкуренции на рынке, застройщики будут «прощупывать» рынок, периодически пересматривая прайс, но в пределах 1-2%. Это позволит регулировать спрос, оперативно реагируя на его изменения.

Думаю, что поддержке покупательской активности будет способствовать и дальнейшее снижение среднего уровня ипотечной ставки. Ведь ввиду завершения господдержки, в 2017 году «в игру» вступают небольшие коммерческие банки, которые ранее не могли конкурировать с кредиторами, участвующими в программе субсидирования. Все это в конечном счете на руку клиентам. Ведь в борьбе за спрос на рынке ипотеки появятся новые выгодные программы».

Евгения Акимова, генеральный директор IKON Development (девелопер ЖК «Новый Зеленоград»):

«В 2017 году мы прогнозируем сохранение острой конкуренции подмосковных и столичных новостроек, которую мы наблюдали весь этот год ввиду существенного снижения бюджета покупки в старых границах МКАД. С учетом того, что политика демпинга и «сверх» высокие скидки, на мой взгляд, уже не так эффективно работают, застройщики области ищут все новые стратегии «неценовых войн», сражаясь за клиентов другими способами, в том числе путем улучшения качества проектов. Именно такой политики придерживается наша компания. Мы строим «на класс выше», предлагая жилье с характеристиками более высоких сегментов, но по доступным ценам, что выражается в оригинальной архитектуре зданий, продуманной концепции общественных зон, разнообразии планировочных решений и т. д. В таких концептуально продуманных «идейных» новостройках и будет сосредоточен спрос на протяжении всего 2017 года.

Кроме того, с большой вероятностью увеличится и доля жилых комплексов с отделкой «под ключ», ведь именно такой продукт сегодня наиболее ликвиден. Темпы реализации квартир с ремонтом в среднем на 20-30% выше, чем жилья в черновой отделке. Поэтому девелоперы будут диверсифицировать риски, в том числе и с помощью опции ремонта от застройщика.

Что касается цен, то, по нашим прогнозам, их уровень на первичном рынке Московской области в 2017 году будет сравним с 2016 годом. Однако сохранение средней стоимости «квадрата» не означает его «заморозку». Ликвидные проекты по-прежнему стабильно будут дорожать. Однако массовый выход новых проектов с демпингом к рынку будет нивелировать данный рост, что и сдержит среднюю цену «квадрата» в Подмосковье».

Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп»:

«На исходе 2016 года с уверенностью можно констатировать, что «дно» кризиса рынком недвижимости успешно пройдено, о чем свидетельствует рекордная активность покупателей новостроек. Чтобы спрос на первичном рынке и в будущем году не сдал завоеванных «высот», необходим устойчивый экономический рост, и большинство экспертов сходятся во мнении, что ВВП страны в 2017 году увеличится. По прогнозу МЭР валовый продукт увеличится на 0,2%, по данным МВФ – на 1,1%, согласно сведениям Всемирного банка – на 1,5%, а по мнению Morgan Stanley – на 1,2%.

Уверена, прекращение субсидирования ипотеки пройдет безболезненно для рынка. Сегодня и банки, и застройщики, и покупатели одинаково заинтересованы в снижении ипотечных ставок, поэтому даже без помощи государства они достигнут в следующем году, полагаю, около 11% годовых в среднем по рынку. Кроме того, в следующем году грядут знаковые изменения на законодательном уровне. 2017-й станет годом санации рынка от небольших и ненадёжных девелоперских фирм, так как вступают в силу поправки в 214-ФЗ. В общем и целом, они направлены на то, чтобы защитить покупателя от потенциальных долгостроев. В наступающем году многие девелоперские фирмы должны будут пересмотреть свои стратегии, чтобы остаться в числе наиболее сильных игроков, удовлетворяющих новым требованиям Закона о долевом строительстве.

Таким образом, 2017 год с высокой вероятностью станет очередным «годом покупателя» на московском рынке жилья. Однако не стоит забывать о коварности рыночного цикла и общей непредсказуемости нашей эпохи – они могут сыграть злую шутку с излишне нерешительными клиентами».

Источник:

Метриум Групп

Архитектура клубных домов: больше классики

Большинство девелоперов при проектировании клубных домов придерживаются классического стиля. К такому выводу пришли аналитики компании «Метриум Групп», изучив предложения на первичном рынке недвижимости элитного и премиум-класса Москвы.

Согласно классификации компании «Метриум Групп», к категории клубных домов в элитном и премиум-классе относятся те проекты, в которых насчитывается не более 70 квартир или апартаментов. В настоящее время на первичном рынке Москвы представлено 38 таких объектов. 25 из них – это клубные дома, 11 – комплексы апартаментов, а еще в двух проектах представлены и квартиры, и апартаменты.

По данным аналитиков «Метриум Групп», 23 или 60% проектов являются образцами классического стиля, характерными чертами которого является симметрия, строгий ритм колонн и разнообразных элементов фасадного декора – лепнины, барельефов и декоративных панелей. Преобладание классики в архитектуре отчасти связано с тем, что 12 или 32% клубных домов и комплексов апартаментов представляют собой проекты реконструкции старых московских зданий и особняков, построенных более века назад. Многие из них являются объектами культурного и исторического наследия, что делает обязательным сохранение прежнего облика фасада. Классический стиль представлен в дорогих малоквартирных домах в различных вариациях. Например, Клубные дома «Рахманинов», «Пречистенка,13» и комплекс апартаментов Turandot Residences – это примеры неоклассической архитектуры начала ХХ века. В ЖК «Клубный дом Звонарский», наряду с элементами неоклассицизма, прослеживаются черты постмодерна. А Клубный дом на Арбате отличает так называемый «венский стиль», популярный на рубеже ХIХ и ХХ столетий.

Проекты нового строительства, доля которых на столичном рынке клубных домов и комплексов апартаментов составляет 68%, отличаются большим архитектурным разнообразием. 10 из 26 объектов выполнены в современном стиле. Некоторые из них являются примерами модных направлений в архитектуре – это ЖК «Арт Хаус» в стиле нео-лофт, «Дом на Серпуховском валу» в стиле конструктивизм, и комплекс апартаментов Chekhov, выполненный в духе минимализма. Лаконичное решение так называемых «фасадов без декора» привлекает внимание. Но такие дома заметно отличаются от своих исторических предшественников, и могут ломать общую картину старой городской застройки. Поэтому некоторые девелоперы отдают предпочтение компромиссному варианту - современной архитектуре, дополненной классическими элементами.

«Удачным примером нового строительства является «Клубный Дом на Сретенке», - считает Илья Менжунов, директор Департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп». - Премиальный статус дома подчеркивает современный стильный фасад. Но при этом он органично вписан в окружающую историческую застройку района и не нарушает гармонию, созданную старомосковскими городскими усадьбами и особняками. Этому способствует использование на фасаде вставок под натуральный камень, а также деревянные оконные переплеты и изящные французские балконы».

Популярным стилем при строительстве жилья элитного и премиум-класса в последние годы также является ар-деко. Он стал основой архитектуры трех объектов – ЖК «Люмьер», ЖК Capital House и комплекса апартаментов «У Патриарших». А в ЖК «Большой Афанасьевский», основным стилем которого является неоклассика, ар-деко присутствует в виде отдельных элементов.

Некоторые архитекторы используют при создании проектов клубных домов сочетание разных стилей. Так, в Клубной резиденции «Чистые пруды» внешняя отделка комплекса повторяет вид фасадов старомосковских особняков, а внутреннее пространство выполнено в стиле итальянского палаццо. А в ЖК Palazzo Imperiale неоклассика гармонично сочетается с элементами античной эпохи.

Для создания проектов клубных домов элитного и премиум- класса, девелоперы привлекают лучших архитекторов. Например, проект «Клубного Дома на Сретенке» создан известным архитектурным бюро «Цимайло, Ляшенко и партнеры». Проекты «Дома на Бурденко» (Skuratov House) и ЖК «Арт Хаус» разработаны Сергеем Скуратовым, ЖК «Шоколад» - Юрием Григоряном. А два проекта были созданы иностранными архитекторами – Jacques Grange  (клубный дом Mon Cher), и Jade Jagger (Turandot Residences).

Вне зависимости от стиля при строительстве во всех клубных домах элитного и премиум-класса используются дорогостоящие материалы. В отделке фасадов и входных групп присутствует гранит, мрамор, травертин, известняк и другие виды природного камня, ценные породы дерева, керамогранит, изразцовая керамика и декоративная штукатурка.

«Распределение долей клубных домов с точки зрения их принадлежности к определенному архитектурному стилю, является отражением существующего спроса, - говорит Илья Менжунов. – Как известно, более 60% покупателей высокобюджетной недвижимости предпочитают классический стиль в дизайне интерьеров. Свой выбор они объясняют тем, что классика не выходит из моды, всегда в цене и позволяет создать ощущение респектабельности и уюта. Клиенты, придерживающиеся такой точки зрения, вряд ли приобретут жилье в доме с ультрасовременной архитектурой. Вместе с тем, среди потенциальных покупателей дорогого жилья велика доля экспериментаторов, которые любят все необычное и стильное. Такие клиенты, скорее, отдадут предпочтение новостройкам в современном стиле. Еще десять лет назад, в столице наблюдался недостаток элитного жилья с архитектурой в стиле хай-тек, нео-лофт или минимализм. Но в настоящее время разнообразие проектов позволяет удовлетворить запросы любых категорий покупателей».

Источник:

Метриум Групп