Новостройки ближнего Подмосковья: до 15 км от МКАД

Подмосковье само по себе неоднородно. Дальние края области, находящиеся на удалении 100 и более км, фактически ничем не отличаются от сопредельных регионов. А вот города и поселки на расстоянии не более 15 км от МКАД – совсем другое дело. Проекты новых зданий, качество строительства, обеспеченность свежеиспеченных районов транспортом и инфраструктурой – все это оказывается там иной раз не хуже, чем в Москве.

Новостройки городов самого ближнего к столице пояса – эта тема стала сегодня предметом изучения для

«Журнала о недвижимости MetrInfo.Ru». А чтобы никому не было обидно (почему один город упоминается раньше, другой позже), мы расставили «героев» нашего рассказа в строгом алфавитном порядке.

Первый и последний предлагать: россияне впадают в поэтажные крайности

Жители многоквартирных домов ценят приватность. Лучший способ выполнять акробатические трюки в собственной квартире и не беспокоить соседей снизу – поселиться на первом этаже. Избавиться от топота жильцов этажом выше – купить пентхаус под крышей. Но если раньше жизнь на первом и последнем этажах была сопряжена с рядом неудобств, то сегодня девелоперам удалось качественно модернизировать этот продукт и предложить интересные решения не только в элитном сегменте, но и на рынке новостроек комфорт-класса.

Urban Group провела исследование и выяснила, как возраст покупателей недвижимости сказываются на их квартирных амбициях, в чем различия между жилищными предпочтениями миллениалов* и людей поколения X**,  а также как изменился рейтинг популярности недвижимости редких форматов во 2 полугодии 2016 года.

Романтики VS Прагматики

Согласно исследованию, миллениалы на 25% чаще поколения Х стремятся жить на верхних этажах, желательно в квартире с панорамными окнами во всю стену и террасой на крыше. Зато зрелое поколение  Х на 30% больше ценит нестандартное жилье на первых этажах: ситихаусы (квартиры с террасой на первом этаже) или квартиры-офисы с отдельным входом с улицы.  Панорамные окна им также по душе, но не в жилой комнате, а на лоджии.

При этом россияне всех возрастов одинаково заинтересованы в покупке квартиры с окном в ванной комнате и высокими потолками 3-3,2 м. В этих случаях разница между предпочтениями двух поколений незначительна и не превышает статистические погрешности. Правда, еще более высокие – четырехметровые – потолки больше привлекают представителей поколения Х.

«Времена, когда жилье на первом и последнем этажах считалось неликвидным, постепенно уходят в прошлое. Благодаря появлению редких форматов квартир, в том числе в сегменте комфорт-класса, эти этажи получили новое «прочтение» и небывалую популярность у покупателей. Так, в декабре 2016 года спрос на ситихаусы и квартиры с террасами на крыше вырос в 4 и 2  раза соответственно по сравнению с аналогичным периодом прошлого года», – отметила директор по информационной политике и PR Urban Group Яна Максимова.

Двое из трех россиян разбираются в жилье редких форматов, и каждый третий думает о его покупке

В ходе опроса выяснилось, что уже порядка 70% потребителей неплохо разбираются в нестандартных квартирах с высокими потолками, французскими окнами, огражденной террасой на первом этаже или террасой на крыше, окном в ванной комнате, квартирах-офисах и других редких форматах жилья. Участники исследования Urban Group высоко оценили привлекательность подобных решений для повседневной жизни: так, каждый второй клиент рассматривает возможность покупки необычной квартиры даже при увеличении стоимости такой недвижимости на 10-15%.

Панорамные окна «переросли» высокие потолки по популярности

Пальма первенства в декабре 2016 года досталась квартирам с панорамными окнами: о данном решении в своей квартире мечтает каждый второй покупатель недвижимости.  Высокие потолки, фавориты майского опроса, опустились на второе место, потеряв 20 п.п. былой привлекательности. Также в топ-5 жилищных «изюминок» вошли двухуровневая квартира, застекленная лоджия и терраса на первом этаже.

*  Миллениалы – это люди, родившиеся с 1983 по 2000 годы. Их также называют поколением Y.

** Поколение X – люди, рожденные с 1963 по 1983 гг.

Источник:

Urban Group

Покупка новостройки по аккредитиву: нежелательный риск

Большинство застройщиков Петербурга привлекают деньги покупателей жилья до регистрации договоров долевого участия. Для этого используется механизм аккредитива. Юристы считают эту схему законной, а контролирующие органы – нежелательной для покупателя.

Напомним: застройщик имеет право привлекать деньги дольщиков лишь после получения разрешения на строительство и опубликования проектной декларации (ч.1 ст. 3 ФЗ-214). При этом договор долевого участия (ДДУ) подлежит обязательной государственной регистрации. Вопрос о том, в какой именно момент покупатель должен платить по договору – до или после регистрации, еще недавно оставался открытым.

До и после

Раньше подавляющее большинство застройщиков, продающих по ДДУ, требовали оплачивать жилье сразу после заключения договора. Тем самым участники рынка страховали свои риски: в период между подписанием договора и его оформлением потенциальный дольщик мог передумать покупать жилье. Причем без каких-либо финансовых последствий для себя.

Впрочем, при этом рисковали и дольщики: с момента подписания ДДУ до его оформления регистрирующим органом проходит в среднем от двух недель до полугода. Теоретически в этот период будущая квартира может быть продана вторично – поскольку сведения о ней не внесены в Единый государственный реестр прав (ЕГРП).

Вопрос о том, в какой именно момент можно привлекать деньги покупателей, был окончательно решен весной 2010-го. Тогда Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ запретил строительным компаниям требовать оплату по договору до момента его госрегистрации. В результате застройщики придумали, казалось бы, весьма удачную форму финансовых взаимоотношений с покупателями – стали заключать соглашения об открытии аккредитива. «По факту это вынужденная мера. Но с одной стороны, она закрепляет намерения сторон, а с другой – относительно безопасна для будущих дольщиков», – утверждает заместитель директора АН «Бекар» Леонид Сандалов.

Эксперты уверены, что использовать механизм расчетов по аккредитиву в сфере долевого строительства абсолютно законно.

По словам старшего юриста практики недвижимости и градостроительства компании Rightmark group Веры Рябовой, схема выглядит следующим образом. Будущий дольщик обращается в согласованный с застройщиком банк с заявлением на открытие аккредитива и экземпляром ДДУ, в котором предусмотрены условия расчета. Банк в свою очередь открывает специальный аккредитивный счет, на который зачисляются денежные средства дольщика. «После государственной регистрации договора застройщик предоставляет в банк документы, указанные в аккредитиве (обычно это зарегистрированный ДДУ и выписка из ЕГРП). Если документы соответствуют условиям аккредитива, банк перечисляет денежные средства застройщику», – пояснила Вера Рябова.

Проще говоря, будущий дольщик поручает банку перевести определенную сумму на счет застройщика – но лишь после выполнения и документального подтверждения компанией своих обязательств по договору аккредитива.

Если квартира приобретается на заемные средства, аккредитив может быть открыт за счет предоставленного банком ипотечного кредита.

Законно, но неправильно

Как пояснила юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры» Софья Соколова, основное преимущество аккредитива состоит в том, что данная схема, по сути, является механизмом взаимной ответственности дольщиков и застройщиков. «Оплату договора долевого участия гарантирует банк – при соблюдении строительной компанией всех обязательств, взятых ей при открытии аккредитива. Если застройщик не выполнит хотя бы одно из них, финансовое учреждение попросту не перечислит компании средства. Защищен и покупатель: если по каким-то причинам ДДУ не будет зарегистрирован, деньги будут возвращены гражданину в полном объеме», – рассказала Софья Соколова.

Фактически банк выступает третьей стороной в ДДУ – и несет полную ответственность за все нарушения условий договора об открытии аккредитива со стороны застройщика.

Аккредитивы удобны и тем, что использовать их можно не только при заключении ДДУ, но и при покупке жилья по механизму ЖСК.

К тому же, как объяснил генеральный директор АН «Новый Петербург» Андрей Вересов, механизм аккредитива позволяет финансировать строительство дома. «Во многих случаях банк предоставляет кредиты застройщикам именно за счет средств, поступивших на аккредитивы», – пояснил эксперт.

Тем не менее, как рассказали в Комитете по строительству, некоторые компании до сих пор не используют аккредитивы и требуют оплачивать ДДУ до его государственной регистрации – путем простого перечисления средств на счет застройщика. Это считается нарушением, за которое участников рынка штрафуют. «Чтобы не подвергаться внеплановой проверке и штрафу за неисполнение предписания, застройщики и переходят на расчеты по аккредитиву», – пояснили в Комитете по строительству.

Впрочем, сами чиновники считают и эту схему нежелательной для покупателя. И советуют гражданам перечислять деньги лишь после регистрации ДДУ.

Рискованная форма

Действительно, у аккредитивного способа расчетов есть существенные минусы.

Среди них, по словам Софьи Соколовой, высокие банковские комиссии, оплата которых обычно возлагается на будущего дольщика (могут достигать 15-20 тыс. руб.).

Главный же риск для дольщика состоит в том, что у банка, в котором открыт аккредитив, могут отозвать лицензию. Причем, как говорит Вера Рябова, средства, перечисленные будущим дольщиком на аккредитивный счет, не подпадают под систему страхования вкладов.

Когда финансовое учреждение не в состоянии выполнять свои обязательства, все операции по аккредитиву прекращаются. Если ДДУ не зарегистрирован и – в соответствии с условиями аккредитива – деньги не перечислены на счет застройщика, у последнего не возникнет обязательств по передаче квартиры. Несостоявшемуся дольщику придется требовать возврата перечисленных по аккредитиву средств у банка, который не может выполнять свои обязательства. Что крайне проблематично.

Если же лицензию у банка отнимут после регистрации ДДУ, и, соответственно, исполнения условий аккредитива, застройщик будет обязан передать квартиры дольщикам. Строительная компания сможет требовать деньги у банка, в котором «зависли» средства. И если финансовая структура не сможет рассчитаться по долгам, это может привести к весьма негативным последствиям для строительной компании – вплоть до ее банкротства.

В данной статье мы рассмотрели самый распространенный вариант аккредитивных расчетов в сфере долевого строительства – когда условием раскрытия аккредитива является государственная регистрация ДДУ. А моментом оплаты по договору долевого участия считается дата раскрытия аккредитива. Впрочем, по словам генерального директора Консультационного Центра по Долевому Строительству и Недвижимости Анны Максимовой, у некоторых застройщиков Петербурга условием раскрытия аккредитивов является подача документов на регистрацию. Что, конечно, существенно увеличивает риски дольщиков.

Защититься от большинства рисков, связанных с использованием данного механизма, можно лишь в том случае, если датой оплаты ДДУ будет считаться момент внесения денег на аккредитив. Но, как показывает практика, застройщики не готовы заключать договор на таких условиях (во всяком случае, БН такие случаи неизвестны). Ведь если у банка, в котором открыт аккредитив, отнимут лицензию, застройщик будет обязан исполнить все обязательства по передаче жилья.

Так что в большинстве случаев, подписывая с застройщиком договор об открытии аккредитива при покупке жилья, вы фактически удваиваете свои риски. Обанкротиться может как строительная компания, так и банк, в котором был открыт аккредитивный счет. Если застройщик настаивает на аккредитивной схеме расчетов за квартиру, есть смысл договориться о рассрочке платежа и перечислить на аккредитив лишь первоначальный взнос (оставшуюся сумму можно внести уже после регистрации ДДУ). В этом случае удастся снизить риски – по крайней мере, связанные с возможным банкротством банка, в котором открыт аккредитив.

Автор: Сергей Бардин

Источник:

БН.ру

Аренда квартиры под элитный костел

Детские неожиданности материнского капитала

В России более 1,7 млн семей улучшили свои жилищные условия с привлечением средств материнского семейного капитала. Но значительная часть таких сделок могут быть признаны ничтожными.

Ранее большинство банков при сделках с материнским капиталом не соглашались на выделение ребенку доли в приобретаемой квартире. Благодаря этому часть подобных сделок оказалась под угрозой судебного опротестования.

Детские обиды

По статистике Пенсионного фонда РФ (ПФР), 1,76 млн российских семей смогли решить квартирный вопрос с привлечением средств материнского семейного капитала (МСК). Из этого числа более 1,2 млн семей частично или полностью погасили материнским капиталом жилищные кредиты на сумму 415 млрд руб. Уточним, МСК выдается родителям, у которых после 1 января 2007 года появился второй, третий или последующий ребенок.

Но по действующему законодательству большинство прошедших сделок, в которых материнским капиталом гасились кредиты, можно признать ничтожными.

Напомним, согласно пункту 4 статьи 10 ФЗ-256 «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» говорится, что жилое помещение, приобретенное с помощью средств МСК, оформляется в общую собственность родителей и детей. То есть на детей необходимо оформлять долю от приобретаемой квартиры.

В противном случае, как поясняет генеральный директор «Балтийской ипотечной корпорации» Галина Афанасенко, сделка может быть оспорена любым заинтересованным лицом. Точнее говоря, подать иск о признании сделки ничтожной в будущем смогут обиженные члены семьи, которых не наделили собственностью, органы опеки и попечительства и, наконец, сам Пенсионный фонд РФ.

Поздно пить «Боржоми»

При этом вплоть до последнего времени ипотечные кредиторы крайне неохотно соглашались на выделение ребенку доли. Причина – банки не хотят иметь дело с залоговой квартирой, в число собственников которой входят дети. «Нас останавливают возможные сложности с дальнейшей реализацией объекта в случае дефолта заемщика», – сообщил БН один из банкиров.

Из-за этого процедура получения материнского капитала в ПФР была усложнена. Появилось требование, чтобы родители представили нотариально заверенный документ, в котором они обязуются в течение шести месяцев после выплаты последнего взноса за кредит оформить долю детей в праве собственности на квартиру.

Сегодня большинство банков пересмотрели подходы и уже дают согласие на выделение доли ребенку в приобретаемом жилье. «Такие банки, как Сбербанк, ВТБ24, «Уралсиб» и банки, работающие по стандартам АИЖК, ничего не имеют против выделения доли несовершеннолетним», – отмечает руководитель отдела ипотечного кредитования АН «Итака» Оксана Викулова.

Однако семьям, ранее купившим квартиру с погашением части кредита МСК, уже ничего не изменить.

Заднее число

Беда в том, что с одной стороны – исполнение нотариально заверенного обязательства никем не контролируется. Федеральным законом № 256 и Правилами направления средств материнского капитала (постановление Правительства РФ № 862 от 12.12.2007) осуществление контрольных функций за выполнением гражданами указанного письменного обязательства не предусматривается.

А с другой стороны, как отмечает руководитель отдела ипотечного кредитования компании «Петербургская Недвижимость» Юлия Мошкова, отложенное оформление выделения доли ребенку превращается в крайне забюрократизированную процедуру.

И у многих родителей, ни в коем случае не помышляющих об ущемлении прав своих детей, банально «опускаются руки».

Признаем, эта дыра известна законодателям. В частности, директор юридического департамента Агентства по ипотечному и жилищному кредитованию (АИЖК) Анна Волкова в интервью БН по данному вопросу сообщила: «Мы ожидаем, что наиболее эффективным окажется взаимодействие между Пенсионным фондом РФ и Росреестром. В сведениях ЕГРП будут перечисляться права членов семьи на жилое помещение». А основанием для записи, кроме прочего, будут и данные из ПФР.

Но совершенствование законодательства – дело не быстрое. И на сегодня ни у покупателя жилья, ни у риэлторов практически нет возможности проверить чистоту квартиры, ранее приобретенной в ипотеку с использованием средств МСК.

Штопаем дыру

Впрочем, Галина Афанасенко подсказывает, что защитить ипотечные сделки с МСК уже сегодня можно. Эксперт предлагает выяснять у продавца, имелось ли у того право на получение МСК на момент приобретения жилого помещения. Проще говоря, с владельца нужно требовать справку из территориального отделения Пенсионного фонда РФ об остатке средств материнского капитала.

Если указанная в справке сумма оказывается нетронутой, то продавец не реализовал свое право на МСК. Угроза грядущих судебных разбирательств снимается.

Если же остаток средств МСК меньше законодательно установленного уровня либо равен нулю, тогда уже нужно проверять, выделялась ли доля ребенку.

Президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости Дмитрий Щегельский предлагает в сомнительных случаях брать с продавца нотариально заверенное заявление о том, что «при покупке жилья маткапитал не использовался».

Автор: Игорь Чубаха. Коллаж: Владислав Кунгуров

Источник:

БН.ру

Новостройки Подмосковья по ценам от 1,5 до 2 миллионов рублей – комфорт за доступные деньги

Какой кредит дадут ипотечному должнику?

Есть несколько причин, заставляющих заемщика ипотеки задумываться о получении дополнительного займа. И взять в банке добавочный кредит сегодня не проблема. Проблема – его вернуть.

Число банковских программ для россиян, не до конца погасивших ипотеку, но уже задумывающихся о новых кредитах, растет день ото дня. И если клиент сохраняет «незапятнанную» кредитную историю, он может рассчитывать на дополнительные преференции.

Долговые рекорды

Россиянин, задумывающийся о получении ипотечного кредита, обычно уже выплачивает либо выплачивал другой банковский кредит. Согласно оценкам бюро кредитных историй «Эквифакс Кредит Сервисиз», число впервые обращающихся за займом граждан стремительно тает. Так, если в конце 2012-го не имели кредитной истории 32% претендентов, то всего за полгода – к июню – их доля снизилась до 24%.

И если прежний кредит выплачен, и кредитная история не была «подпорчена», никаких проблем с получением нового кредита потенциального заемщика не ожидает.

Более того, в силу ужесточающейся конкуренции, на мелкие проступки должника в ряде случаев банкиры готовы закрыть глаза. «Если есть негативная кредитная история, но кредиты погашены до января 2010 года, мы не принимаем эту информацию к сведению», – сообщает БН, например, директор представительства банка DeltaCredit в Санкт-Петербурге Ирина Илясова.

Между тем жизнь в кредит становится привычной. И все больше россиян начинают работать «от кредита до кредита». А многие граждане берут новые займы, не успев погасить прежние. Так, аналитики отмечают, что сегодня наблюдается рост числа заемщиков, имеющих кредитные обязательства сразу перед тремя-четырьмя банками. Если в апреле прошлого года доля таких заемщиков составляла 21,19%, то сегодня уже 25,42%.

Соответственно, закономерным становится вопрос: а может ли получить ипотечный кредит россиянин, уже выплачивающий в настоящее время один или несколько потребкредитов.

Региональный директор Северо-Западного филиала Росбанка Илья Злуницын:

К добросовестным заемщикам относятся: не имеющие текущей просроченной задолженности/ активной реструктурированной ссуды; не допустившие по погашенному кредиту просрочки свыше 30 календарных дней; не допустившие по действующим кредитам (в случае наличия) просрочки сроком более 5 календарных дней или в сумме более 150 рублей/5 долларов США/5 евро.

Подсчитали – прослезились

В теории перспектива обслужить такого заемщика несет банку дополнительные риски. Но в большинстве случаев решение банка будет зависеть не от числа выплачиваемых долгов, а от размера запрашиваемой на приобретение жилья суммы.

Если выплаты по новому долгу совокупно со старыми выплатами не будут превышать 40% доходов (в ряде банков эта «планка» ставится на уровень в 45-50%), клиент получит кредит. Если общие выплаты окажутся выше, банк, скорее всего, откажет в займе.

Кстати, эксперты рекомендуют будущим заемщикам перед подачей заявки «закрывать» кредитные карты с лимитами. Поскольку при оценке кредитоспособности даже невостребованные лимиты банк будет вычитать из подтвержденных доходов.

Также следует уточнить, что в ряде случаев банки демонстративно «не интересуются» доходами клиента. Речь идет об ипотечных продуктах с минимальным пакетом документов, предоставляемых соискателем кредита.

Но нужно учитывать, что в таких программах обычным условием является высокий первоначальный взнос – от 35% стоимости приобретаемого жилья. А для привыкшего жить в долг гражданина накопление крупной суммы само по себе зачастую превращается в непреодолимую проблему.

Кроме того, по таким продуктам ощутимо выше процентные ставки. А при оценке кредитоспособности соискателя банк все равно будет запрашивать данные о нем в Бюро кредитных историй. И далеко не каждому банку придется по душе заемщик, обремененный большим числом текущих долгов.

Программа «Перехват»

Многих интересует и другая ситуация. А может ли лицо, уже выплачивающее ипотечный кредит, получить у своего банка (или у другого) в долг дополнительную сумму.

Ответ положительный. Банки все чаще пытаются добросовестных плательщиков займов друг у друга переманить. Новые программы по «перехвату» клиентов на рынке потребкредитования появляются регулярно. Например, с 18 июня запустил программу кредитования «Отличная история» Бинбанк. Как уточняют в банке, «добросовестные заемщики будут получать преимущества при выдаче им нового кредита» независимо от того, какой кредитор прежде клиента обслуживал.

Естественно, игроки ипотечного рынка стали принимать контрмеры против «утечки» клиентов.

«Специальной программы потребительского кредитования для «ипотечников» в банке не существует, – рассказывает региональный директор Северо-Западного филиала Росбанка Илья Злуницын. – Но есть льготные условия для добросовестных заемщиков, то есть имеющих положительную кредитную историю в нашем банке». По его словам, если доход позволяет обслуживать еще один кредит, то таковой можно получить со сниженной процентной ставкой.

Свободных мест нет

Другие банки не только готовы давать свои «верным» клиентам преференции, но и выделяют добросовестных ипотечных заемщиков в отдельную категорию.

Более того, если заемщик платит по «ипотечным» счетам в срок, он вправе, при получении дополнительного финансирования, претендовать на определенные преференции.

«Исключительно для наших ипотечных клиентов есть специальное предложение по потребкредитованию, – рассказывает Ирина Илясова. – Уже через полгода после того, как клиент взял ипотечный кредит, он может получить и потребительский кредит». Сроки такого кредитования – от 1 года, а суммы – от 90 тыс. руб., ставки для долларового кредита начинаются с 10,5%, а для рублевого – от 14,5% в зависимости от срока кредитования. Погашаются потребительские кредиты быстрее заявленных сроков, среднее время погашения – два-три года. «Этот кредит пользуется большим спросом у наших клиентов», – уточняет специалист.

«После оформления ипотечного кредита жизнь не заканчивается: если клиент платежеспособен, банк готов оформить ему потребительский кредит без определенной цели использования», – резюмирует директор департамента кредитования Энергомашбанка Ирина Федорова. И перед «варягами», пытающимися переманить клиентов, банки, предлагающие дополнительное кредитование, имеют явные преимущества. Поскольку отпадает надобность лишней проверки, процедура одобрения заявки может значительно упрощаться.

Так, в начале июня запустил продукт «Ипотечный бонус» банк ВТБ24. Кредит оформляется в дополнение к уже полученному клиентом ипотечному кредиту без привычного для других кредиторов сбора документов. «Никакого дополнительного обеспечения по такому кредиту не требуется, ставка по нему составляет 16,75%, максимальная сумма до 3 млн руб., срок до 7 лет», – рассказывает начальник отдела ипотечного кредитования филиала ВТБ24 в Санкт-Петербурге Татьяна Хоботова.

Не надо жадничать

В то же время при росте кредитной нагрузки на клиента растут риски не только для банка, но и для самого заемщика. Так, по прогнозу коллекторского агентства «Секвойя Кредит Консолидейшн», просроченная задолженность по ипотеке растет на 10% в год и к концу текущего года в стране может составить более 30 млрд руб.

«Во второй половине 2013-го существует риск роста объемов просроченной задолженности в связи с тем, что в 2012 году банки снизили требования к ипотечным заемщикам», – констатируется в аналитических материалах агентства.

О растущих рисках при дополнительном кредитовании в ходе онлайн-конференции предупреждала читателей БН и заместитель генерального директора Агентства по ипотечному жилищному кредитованию Марина Малайчик.

В частности, специалист рекомендовала осторожней относиться к решению взять потребкредит на выплату начального взноса по ипотеке.

«Брать потребительский кредит для того, чтобы внести первоначальный взнос по ипотеке достаточно рискованно, да к тому же невыгодно, – поясняла эксперт. – По такому кредиту банк начислит очень высокие проценты – ставки по потребительским ссудам составляют 15-30% годовых».

Со своей стороны БН тоже достаточно критично относится к идее повышенной кредитной нагрузки. Особенно сейчас. В свете растущих общеэкономических угроз увеличивается вероятность потери работы. А расплатиться с несколькими кредиторами, увы, труднее, чем с одним.

Автор: Игорь Чубаха. Фото: Алексей Александронок

Источник:

БН.ру