Цены на квартиры: почему они бывают такими разными

Существует такое понятие – «среднерыночная цена». И здравый смысл вроде бы подсказывает, что за предлагаемые (к продаже или аренде – это в данном случае несущественно) объекты собственники должны просить приблизительно одинаковые деньги. Жизнь, однако, эти теоретические построения блистательно опровергает. Недавно на одной популярной доске объявлений мы видели предложения по аренде стандартных однокомнатных квартир: они предлагались как за нормальные на сегодня 30-35 тыс. руб. в месяц, так и за 19 тыс., и даже за… 125 тыс.

Это не ошибка: действительно, 125 тыс. рублей, квартира самая заурядная… Мы решили разобраться, что за всем этим кроется.

Предварительно – сами, далее – агент

Для начала поговорим о средней рыночной цене. Как ее узнать? Профессионалам проще – они ежедневно вращаются в этом мире, в курсе всех реалий. А как быть обычному человеку – тому, который никогда с рынком недвижимости дел не имел, и вдруг пришла необходимость что-то купить-продать или сдать-снять?

Первое, что посоветовали обозревателю «Журнала о недвижимости MetrInfo.Ru» эксперты, – все-таки изучить рекламные объявления. Да, там немало «мусора» - вроде того, что описан в самом начале этой статьи, – однако надо просто уметь распознавать его. Способ прост: ориентироваться на средние по цене объявления, отсекая крайности – как самые дорогие, так и самые дешевые. Например, «клиенту, желающему сдать или снять квартиру, не мешает изучить существующие предложения на рынке, - говорит Юлия Лукина, руководитель департамента аренды компании «НДВ-Недвижимость». – Для этого можно обратиться к сайтам агентств, а также базам данных. Таким образом можно получить хотя бы первоначальные сведения о стоимости. При этом нужно понимать, что рекламная и реальная цена - не одно и то же. Многие собственники закладывают в указанную стоимость некий торг».

Большим подспорьем на данном этапе могут оказаться различные автоматические калькуляторы в интернете. Например - электронный сервис «Оценка аренды квартир» от аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU». А также – «Оценка квартир в Москве в режиме онлайн».

В целом, эти калькуляторы неплохо определяют среднерыночную цену, отмечает Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE.

Изучая рынок и щелкая по калькуляторам, вы получите представление о ценах, но для того, чтобы оценить точно, необходимо обратиться к специалисту. Лишь опытный агент способен учесть все нюансы – начиная от таких очевидных, как метраж, количество комнат и расстояние до ближайшего метро, и заканчивая малоуловимыми – состоянием квартиры и подъезда, видом из окна, наличием или отсутствием посторонних шумов и запахов. «Совет можно получить в любом агентстве недвижимости, - напоминает Мария Жукова, первый замдиректора компании «МИЭЛЬ-Аренда». – Клиентов консультируют бесплатно и всегда помогут определиться с ценой на жилье».

10-20%, и клоуны не помогут

Более-менее определившись со средней ценой, попробуем понять, какие отклонения от нее следует считать «нормальными». При всей условности подобной постановки вопроса (любой уважающий себя риелтор тут обязательно прочитает вам целую лекцию на тему о том, что «каждый объект уникален»), ответ дать можно. Будет он таким: цена не должна отличаться на 10%, максимум 20% от средней. Причем в последнем случае должно присутствовать какое-то внятное объяснение, почему за квартиру хотят меньше или больше (чаще, понятно, больше), чем в среднем по рынку. Если говорить о рынке купли-продажи, то в «переводе» на абсолютные цифры это выглядит так. Если мы убедились, что средняя цена на объекты некоторого типа составляет 5 млн руб., то нормальными и адекватными можно считать ценники в диапазоне 4,5 - 5,5 млн. 4 млн или 6 млн - допустимо, но необходимы разъяснения. Если же цена отличается еще больше – просто пропускаем такое объявление.

На рынке аренды существует один аспект, на который обращает внимание Ирина Калинина, управляющий партнер агентства Point Estate: в элитном сегменте разница больше, и тут нет никакого подвоха. «Хорошая трехкомнатная квартира одной и той же площади может стоить в аренду и 100, и 150 тыс. руб. в месяц, - говорит эксперт. – Дело в состоянии объекта, поставленной там мебели. Были в нашей практике и необычные ситуации: например, владельцы сдают квартиру с антиквариатом. Однажды собственница сдавала квартиру с очень дорогой коллекцией фарфоровых клоунов – и это очень способствовало увеличению цены».

От себя автор может добавить, что в массовом сегменте (т.е. там, где заключается 95% всех сделок) подобные мотивы не действуют, и цены на квартиры стремятся к единообразию. Попытка владельца однушки в Бирюлево увеличить цену за счет фарфоровых клоунов приведет лишь к тому, что клоуном станут считать самого владельца. Это в лучшем случае. А в худшем (если фигурки действительно ценные) недвижимость снимут, но через месяц хозяин не обнаружит в квартире ни жильцов, ни клоунов…

Дороже: чаще всего жадность. В разных видах

Попробуем разобрать ситуации, когда цена явно выламывается за пределы разумного. Начнем с положения, когда запросы завышены. Все причины, по большому счету, могут быть объяснены одним: владельцу просто хочется денег. Очень. Ну а детали… Детали действительно могут быть разными.

Самое распространенное – это нежелание признать, что рынок снизился. Людям вообще свойственно «плохо понимать» то, что им невыгодно. И сегодняшние реалии, к сожалению, дают для этого обильную пищу. «В прошлом году мы наблюдали проседание цен, которое затронуло различные сегменты рынка, но в большей степени - «элитку», - рассказывает Юлия Лукина («НДВ-Недвижимость»). – Некоторые собственники освободившихся квартир, раньше сдававшие за 180 тыс. руб. в месяц, не могли понять, почему теперь цена снизилась до 150 тыс.».

Повышенные аппетиты продавцов жилья активно подогревают «соседские истории» - это когда сосед хозяина квартиры Иван Иваныч продал «в точности такую же квартиру» за «сто-пятьсот мульонов». Историю на сей счет (правда, случилась она уже более 10 лет назад) автор может рассказать и из своего опыта. Была у меня знакомая, проживавшая в коммуналке в дореволюционном доме в районе Арбата. В 90-е годы квартиры по соседству разлетались как горячие пирожки – их активно расселяли для нужд «новых русских». И каждый владелец комнаты получал по итогам процедуры по двухкомнатной квартире где-нибудь в Отрадном или Чертаново. Знакомая моя, однако, немного опоздала к этому празднику жизни: старушки, населявшие остальные комнаты ее квартиры, все никак не могли решиться на разъезд. «Созрели» (частично они сами, а частично уже наследники) лишь к 2004-му – и тут выяснилось, что благословенные времена миновали, богатые теперь покупают квартиры в новых домах, специально для них и построенных. А расселенные коммуналки… Не то чтобы они совсем никому не нужны, но это уже далеко не так «айс», как было лет десять назад.

Но собственники комнат в арбатской коммуналке пытались доказать риелторам, что им «положены» отличные квартиры – уж никак не меньше двушки в 54 «квадрата» где-нибудь в районе метро «Аэропорт». Квартиру пытались расселить пять агентств – и все бросали это дело, не выдерживая общения с темпераментными владельцами. Расселить удалось лишь шестому – да и то не благодаря какому-то суперпрофессионализму агентов, а потому, что собственники наконец-то стали понимать, что против лома нет приема. Чуда, как вы понимаете, не произошло: дама получила однокомнатную квартиру. 31 кв. м с кухней 5. Девятиэтажка в пяти остановках от «Медведково».

…Но вернемся к причинам, по которым собственники выставляют цену выше разумного. В аренде таковой часто является непропорционально дорогой ремонт, сделанный в заурядной квартире. Хозяин расстарался и положил наборный паркет, умопомрачительную сантехнику и многоуровневые натяжные потолки с встроенным светом – ему кажется, что такой объект должен сдаваться дороже прочих. Но увы! – рынок (особенно в экономклассе) на все это внимание не обращает. Из базы данных снимающие выбирают то, что доступнее по цене…

Дешевле: тут все опаснее

Теперь о другой крайности – когда недвижимость предлагается по цене ниже рынка. Такой вариант, конечно, гораздо милее сердцу потребителя – но, как выясняется, он заметно опаснее. Если завышенная цена – это просто глупость продавца или арендодателя, то заниженная может говорить о каком-то мошенничестве.

Из более-менее реального:

- квартира с дефектами, особенно юридическими. Их перечень огромен – тут и дети, не включенные в состав собственников при приватизации; и бывшие в истории квартиры сделки с участием граждан, состоящих на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансерах; и собственники, находящиеся в местах лишения свободы. И еще многое другое. Объединяет эти ситуации одно – есть некоторый человек, имеющий основания оспорить проведенные с квартирой сделки. Если он окажется успешным в суде, новому собственнику придется как минимум давать этому человеку отступное за то, чтобы тот отказался от своих претензий. Как максимум – вернуть ему квартиру.

- на рынке аренды – пересдача. Суть этой технологии простая: есть квартира, стоящая, к примеру, 30 тыс. руб. Ее снимают (именно за эту сумму), а потом арендатор, выдавая себя за собственника, выставляет на сдачу за 25 тыс. Но с условием, что нужно заплатить сразу за полгода вперед, т.е. 150 тыс. единовременно. Получив эти деньги, мошенники исчезают, оставляя найденных ими арендаторов разбираться с настоящим хозяином.

- на рынке новостроек – квартира из числа тех, которые никогда не будут построены. По причине проблем у застройщика.

В отдельную категорию стоит выделить «заманухи» от агентств недвижимости. Тут по цене, которой в природе не существует, выставляют объекты агентства недвижимости. Далее два варианта: либо человека, позвонившего по объявлению, пытаются «уболтать» прямо по телефону. Дескать, интересующая вас квартира была, но ее пять минут назад сняли/купили, но у нас есть другое предложение. Правда, оно «чуточку» дороже. Второй вариант: риелтор не поленится поехать на просмотр, а о том, что цена выше, сообщит снимающему/покупателю прямо на месте – вот, хозяин, нехороший человек, полчаса назад передумал и повысил цену. Расчет строится на то, что человек, потративший время на поездку, согласится на более высокую цену.

Резюме от журнала www.metrinfo.ru

Желание купить или снять подешевле по-человечески вполне понятно – надо только осознавать, что это нереально. Рынок наш уже зрелый, людей, совершенно не знающих уровня цен, на нем не осталось. И даже если мегавыгодное предложение вдруг выскочит – его, скорее всего, схватит профессионал. Например, сотрудник агентства недвижимости. Или работник интернет-портала, где объявления публикуются. Рассчитывать, что дилетант, только вышедший на рынок, вдруг поймает выгодное предложение (которое до него видели десятки глаз, но почему-то проглядели), – это верх наивности.

Источник:

http://www.metrinfo.ru/

Дефицит или избыток: что будет с рынком жилья в ближайшие 10 лет

Sberbank CIB спрогнозировал удешевление вторичного жилья в России на 10%

В  российских регионах станет ощутимо меньше новостроек, предложение жилья увеличится, а главной причиной для удорожания квартир окажется возможный отъезд мигрантов из страны. Такие выводы содержатся в исследовании компании Sberbank CIB — корпоративно-инвестиционном подразделении Сбербанка России. Аналитики этой компании изучили российский рынок жилой недвижимости, чтобы спрогнозировать, как поведет себя этот сегмент в ближайшие десять лет.

По просьбе «РБК-Недвижимости» результаты исследования прокомментировала один из авторов отчета, старший аналитик Sberbank-CIB Юлия Гордеева.

Мигранты — главный фактор ценообразования

Ключевым параметром для себестоимости жилищного строительства в России оказалась миграционная политика федеральных властей — в этом уверены аналитики Sberbank CIB. По их подсчетам, расходы на содержание рабочей силы формируют 20% стоимости каждого квадратного метра в новостройках: сюда включен зарплатный фонд, налоговые отчисления и другие затраты на сотрудников.

В настоящее время на многих российских стройках работают мигранты из стран СНГ. «Отсутствие мигрантов может подкосить рынок, — убеждена Гордеева. — Любая заградительная мера по иностранной рабочей силе ударит по строительной отрасли сильнее, чем удорожание стройматериалов или что-то подобное». По словам аналитика, отток мигрантов из России уже начался, однако пока это не привело к серьезным последствиям, так как многие иностранцы еще остаются в стране. В случае массового отъезда себестоимость новостроек увеличится.

При этом цены стройматериалов не являются настолько же важным фактором, утверждают в Sberbank CIB. В общей сложности они формируют те же 20% стоимости 1 кв. м, что и рабочая сила, однако львиную долю этих 20% занимают сталь и цемент, заявила Гордеева. За прошедший год сталь успела подорожать и вернуться к прежнему значению, цемент не дорожал вовсе — при 7%-ной инфляции на остальные товары его стоимость не изменилась, утверждает аналитик. По ее словам, в отдельных регионах России стройматериалы даже подешевели. Однако, по данным «Росстата», в 2015 году стройматериалы в России подорожали на 10%.

В ближайшее время в российских регионах (то есть во всей стране за исключением Москвы, Подмосковья, Санкт-Петербурга и Ленинградской области) может резко снизиться предложение нового жилья. По мнению Юлии Гордеевой, грядущий дефицит новостроек связан с новыми правилами достаточности капитала застройщиков. В ближайшее время всем застройщикам, которые продают квартиры в недостроенных домах по договорам долевого участия (ДДУ), придется положить на банковский депозит 5% стоимости всего возводимого жилья — но не менее 1 млрд руб. Эти требования способны выдавить с рынка небольшие компании, ведущие строительство в регионах: согласно прогнозу Sberbank CIB, после вступления в силу новых норм мелкие игроки будут либо продавать землю крупным девелоперам, либо сворачивать бизнес.

«Предложение нового жилья в регионах резко уменьшится. Это должно поддержать цены, — заявила Гордеева. — В Москве конкуренция останется, но тех застройщиков, которые строят один-два дома, станет радикально меньше. А чем меньше у вас застройщиков и чем более крупные застройщики остаются на рынке, тем легче им удерживать цены».

Россию ждет избыток предложения жилья

Несмотря на грядущее сокращение нового строительства, в России все равно возникнет избыток готового жилья. В этом виновато поколение беби-бумеров — так аналитики назвали людей, родившихся в Советском Союзе вскоре после Второй мировой войны. По логике Sberbank CIB, из-за всплеска рождаемости в 1950-х годах сейчас в России оказалось много собственников жилья в возрасте старше 60 лет. Поскольку средняя продолжительность жизни в России равна 70 годам, через десять лет нынешние беби-бумеры должны умереть — а следовательно, освободить жилплощадь для детей и внуков.

Между тем потребность разъехаться с родителями служила главной причиной стабильного спроса на жилье в России в последние 25 лет, указала Гордеева. Если бабушки и дедушки потенциальных покупателей недвижимости освободят для них собственные квартиры, новому поколению не придется тратить деньги на приобретение жилья — и спрос снизится по естественным причинам. В результате в России может возникнуть дисбаланс, при котором предложение превысит реальные потребности россиян в новом жилье.

Источник:

РБК-Недвижимость

В Подмосковье вырос спрос на квартиры с террасами

Этой весной квартиры с террасами переживают резкий всплеск популярности. В марте спрос на них вырос сразу на 20%, свидетельствуют данные

компании Urban Group. При этом застройщики продолжают наращивать их предложение.

Аналитики компании отмечают, что спрос на квартиры с террасами подстегнули несколько факторов: более вдумчивый подход застройщиков  к их размеру и расположению, а также рост числа проектов с высокой эстетической составляющей. Кроме того, на спрос повлиял аномально теплый март, который привлек к террасам дополнительный интерес.

Сегодня квартиры с террасами представлены в 20 подмосковных проектах. С начала года объем предложения такого жилья на рынке вырос на 25%.

«Популярность квартир с террасами постоянно растет по мере перетекания такого формата жилья из элитного в комфорт-класс, - рассказывает директор по информационной политике и PR Urban Group Яна Максимова, - Однако, покупатели ищут в террасах не только возможность расширить площадь квартиры на 30-70 кв.м. за сравнительно небольшие деньги, но и внешнюю эстетику. Поэтому продажи растут в тех проектах, где застройщик с умом подходит к выбору места для таких квартир, обеспечивая жильцам возможность наслаждаться качественными видовыми характеристиками».

Ярким примером такого подхода служит ЖК «Лесобережный», который Urban Group вывела на рынок в марте 2017 года. Малоэтажный комплекс, строящийся в традициях классической архитектуры, находится в окружении леса и реки. Со всех террас этого комплекса открывается вид на лесной массив, а у части квартир добавляются виды на реку. Для улучшения видовых характеристик застройщик увеличил расстояние между домами на 30%, что позволило создать беспрецедентный комфорт для жильцов. В результате, за неделю в первых двух выведенных в продажу жилых домах были реализованы все квартиры с террасами.

Urban Group – крупная вертикально-интегрированная девелоперская компания, специализирующаяся на строительстве жилой  недвижимости в Московской области с 2007 года. Компания строит жилые комплексы в формате «Города для жизни», сочетающего архитектуру премиум-класса, инфраструктуру бизнес-сегмента и доступность эконом-класса. Проекты компании реализуются с применением современных технологий и представляют собой комплексное освоение территории с полным набором социальной и коммерческой инфраструктуры: детскими садами, школами и поликлиниками, образовательными и торговыми центрами.  Деятельность компании вносит существенный вклад в реализацию государственной программы «Доступное жилье  - гражданам России».

Как обменять убитую хрущевку на современную новостройку

Можно сбросить хлопоты на девелопера или риелтора

Схема трейд-ин начала применяться на московском рынке недвижимости во время кризиса, когда девелоперы и риелторы пытались хоть как-то поднять продажи жилья. Сейчас все больше брокеров используют эту схему, но уже не как спасительное средство от падения продаж, а как новый сервисный инструмент в усиливающейся конкурентной борьбе. В отличие от риелторов сами застройщики применяют эту схему реже: одними из немногих девелоперов, кто в начале 2014 года ввел такую услугу в свой арсенал, стал «Галс-девелопмент». Тем не менее, как отмечают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», трейд-ин до сих пор находится в начальной стадии развития: его правила не устоялись на рынке, более того, даже в терминологии существуют разночтения.

Трейд-ин или взаимозачет?

В классическом понимании трейд-ин (trade-in) означает передачу некой старой вещи в счет покупки новой. В России эта система взаиморасчета начала применяться в автомобильном бизнесе, когда автосалоны стали принимать у населения подержанные автомобили в счет оплаты новых.

На рынке недвижимости у этой схемы появились свои особенности, главная из которых – отсутствие четкой границы между трейд-ин и взаимозачетом. Если в первом случае речь идет о прямом обмене старого жилья на новое с доплатой или без нее, то взаимозачет – это скорее аналог альтернативной сделки, только с участием новостроек.

Такое деление проводят лишь некоторые участники рынка, в то время как большинство девелоперов и риелторов объединяют оба понятия в термине «трейд-ин». Цель этой схемы в обоих случаях одна – обменять старое жилье на квартиру в новостройке. «Трейд-ин – это финансовый инструмент, позволяющий сократить сроки реализации жилья и избежать переплат», – такое объединяющее определение дал директор департамента продаж недвижимости «Галс-Девелопмент» Игорь Быченок в ходе онлайн-конференции «Интересные финансовые инструменты на рынке новостроек: как работает trade-in недвижимости?», которая прошла на www.irn.ru.

Тем не менее покупателям стоит понимать принципиальные отличия этих схем, так как от них зависят сроки, цена и другие условия сделки. В случае классического варианта трейд-ин девелопер или риелтор приобретает вторичную квартиру покупателя в собственность, то есть по договору становится ее полноправным владельцем, и взамен выделяет ему квартиру в новостройке из своего ассортимента. При взаимозачете девелопер или риелтор занимается продажей квартиры покупателя как обычное агентство недвижимости, а квартира в новостройке просто бронируется за покупателем на время реализации вторичного жилья.

Из-за этих особенностей при классическом трейд-ин срок сделки минимальный, однако больше дисконт за продажу старой квартиры, так как девелопер или риелтор получает на баланс по сути ненужную квартиру со всеми связанными с этим налогами и рисками по ее продаже. «Чтобы сделка была совершена максимально быстро, вторичное жилье приобретается ниже средней рыночной цены примерно на 15%», – говорит Юлиан Гутман, директор департамента новостроек «Инком-Недвижимость». В случае взаимозачета человек может приобрести квартиру в новостройке только после того, как его старая квартира будет продана. Зато продажа вторичной квартиры происходит по рыночной цене или очень близко к ней.

Для дорогих квартир

По словам Юлиана Гутмана, до 90% предложений на рынке новостроек можно приобрести по схеме трейд-ин. Хотя в большинстве случаев под этим подразумевается именно взаимозачет, а не классический трейд-ин.

Эта схема достаточно популярна у покупателей, по подсчетам «Бест-Новострой», ей пользуются около 10-15% клиентов. «Популярность такой услуги во многом зависит от бюджета покупки, – говорит Софья Лебедева, генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостройки». – Если он не очень большой, например, как в случае приобретения жилья в среднем и дальнем поясе Подмосковья, то процент сделок с использованием услуги трейд-ин невелик, поскольку чаще всего люди вкладывают в такую недвижимость свободные средства или частично привлекают заемные. Если же речь идет о московской новостройке, особенно в сегментах выше экономкласса, то зачастую для приобретения такой недвижимости требуются средства от продажи уже имеющегося жилья».

Компания «Галс-Девелопмент» за три месяца работы программы трейд-ин (девелопер подразумевает под этим схему взаимозачета) совершила с ее помощью десяток сделок. Отметим, что по этой программе реализуются квартиры в высокобюджетных проектах девелопера: элитных кварталах «Литератор» и Wine House, жилом комплексе «Наследие», а также апартаменты в комплексах «Сады Пекина» и «IQ-квартале» («Москва-Сити»). С учетом «молодости» программы и не столь высоких, как в экономклассе, темпах продаж в целом этот показатель можно считать довольно успешным.

Такие разные сделки

Чаще всего схему трейд-ин или взаимозачета в свой портфель услуг вводят риелторы, так как они специализируются на продажах как первичного, так и вторичного жилья, имеют широкую клиентскую базу и больший ассортимент, чем застройщики. Но девелоперы тоже проявляют инициативу и готовность осваивать вторичный рынок. «Галс-Девелопмент» в настоящее время создает внутри компании специальный отдел по реализации вторичных квартир.

«В рамках программы trade-in покупатель выбирает квартиру или апартамент в комплексах компании и предоставляет документы на имеющееся у него жилье, которое будет реализовывать департамент продаж «Галс-Девелопмент», а полученные от продажи средства пойдут на оплату нового жилья. Компания осуществляет юридическую поддержку и оценку продаваемой квартиры», – отмечает директор департамента продаж недвижимости «Галс-Девелопмент» Игорь Быченок. На время продажи вторичного жилья выбранная квартира бронируется за клиентом, а комиссия за продажу старой квартиры не взимается.

Председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова, привела следующие преимущества взаимозачета: «Если клиент обращается в офисы «Бест-Недвижимость» или «Бест-Новострой», он может совершить сразу две сделки в рамках одной корпорации, практически в режиме одного окна. Это упрощает документооборот, экономит время покупателя. Кроме того, он получает преференции: может забронировать квартиру в новостройке в срок до 45 дней (это особенно ценно, обычно застройщики держат бронь в популярных новостройках не дольше суток – IRN.RU), также зачастую таким покупателям, участвующим в программе взаимозачета, предлагаются скидки», - рассказывает она.

В «НДВ-Недвижимость» схема зависит от конкретной услуги, так как компания работает и по взаимозачету, и по классическому трейд-ин. Если в первом случае процесс примерно совпадает с тем, что описал Игорь Быченок, то при второй схеме сразу после выбора квартиры в новостройке и оценки имеющегося жилья с клиентом заключается договор купли-продажи, в рамках которого новым собственником квартиры становится агентство. Одновременно с этим оформляется договор долевого участия на выбранную квартиру в новостройке. Компания приступает к продаже выкупленного жилья в удобное для нее время, которое уже никак не привязано к сделке.

Меняем все

По словам Игоря Быченка, ограничений на квартиры, принимаемые в зачет новых, практически нет: «Необходимо иметь все документы на квартиру, которые позволят закрыть сделку». Речь идет о стандартных требованиях, предъявляемых к выставленным на продажу квартирам, и их юридической чистоте. Более того, на реализацию можно отдать даже ранее купленную квартиру в другой новостройке или жилье, которое покупалось в ипотеку. Правда, в этих случаях не должно быть ограничений со стороны застройщика, а банк, выдавший ипотеку, должен дать согласие на эту сделку, отмечает эксперт.

Жилье, которое люди пытаются «обменять» на квартиру в новостройке, может быть совершенно разным, но чаще всего речь идет о старом жилом фонде стоимостью около 5-8 млн рублей. По данным «НДВ-Недвижимость», такие квартиры составляют 74% продаж по взаимозачету. «Люди хотят сменить надоевшие и морально устаревшие хрущевки на новые квартиры, которые отвечают современным запросам, – объясняет начальник отдела городской недвижимости отделения компании «НДВ-Недвижимость» на «Маяковской» Татьяна Бердяева. – Благодаря взаимозачету можно увеличить жилплощадь, выбрать более удобный район для проживания, доплата требуется не всегда. Все зависит от пожеланий и возможностей клиента. Частые запросы приходят от семей, ожидающих пополнение».

Юлиан Гутман («Инком-Недвижимость») привел примеры конкретных сделок, совершенных по трейд-ин или взаимозачету: «Взамен однокомнатной квартиры площадью 38 кв. м на ул. Говорова в Москве была приобретена двухкомнатная квартира площадью 52 кв. м в готовой новостройке в ЖК «Мкр. Немчиновка» в Одинцовском районе. Еще один пример: взамен однокомнатной квартиры площадью 30 кв. м рядом со станцией метро «Багратионовская» была приобретена двухкомнатная квартира площадью 64 кв. м в том же ЖК «Мкр. Немчиновка», причем в этом случае разница в цене квартир составила 350 000 руб. в пользу клиента».

Учитывая высокую долю альтернативных сделок на вторичном рынке, можно прогнозировать рост популярности схем взаимозачета и трейд-ин на рынке новостроек, считают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU». Но для этого такие услуги должны стать более понятными для покупателей.

Источник:

http://www.irn.ru

Первичный рынок Новой Москвы: порог входа остается на низком уровне

Квартира рядом с заводом или офисом: покупки без энтузиазма

Если жилье не идет к работе, работа идет к жилью

Одним из способов решения транспортной проблемы считается сокращение пути от дома до работы, то есть строительство жилья и мест приложения труда в рамках одного района. Особенно активно эта тема начала развиваться с курсом на редевелопмент промзон. Редакция www.irn.ru выяснила, готов ли рынок к таким проектам.

Корейские заводы и американские бизнес-парки

Активное строительство жилья «в довесок» к рабочим местам началось в эпоху индустриализации. Один из старейших и крупнейших примеров – жилые дома при коксохимическом заводе Цольферайн в немецком Эссене, которые начали строиться в середине XIX века. К 1958 году из 8000 сотрудников предприятия 7018 проживали в заводских домах. В 1993 году завод закрылся, а жилье функционирует по сей день.

В настоящий момент активнее всего многофункциональные комплексы, совмещающие жилую и индустриальную недвижимость, развиваются в Южной Корее. «На территории страны насчитывается около тысячи индустриальных комплексов, многие из которых оснащены жилым фондом. В Корее такое жилье не продается, а сдается в аренду. С целью привлечения рабочей силы в данные комплексы правительство страны планирует построить на их территории дополнительно 10 000 единиц жилья. С 2013 по 2014 год на создание социальной инфраструктуры в данных бизнес-парках было потрачено 40 млрд вон (более $3,5 млн)», – говорит Станислав Зингель, президент Gordon Rock.

В западных странах сейчас большее распространение получили МФК на базе торгово-офисной недвижимости. Например, в комплексе «Авалон» в городе Альфаретта в Джорджии с 229 000 кв. м офисов и 174 000 кв. м торговых площадей соседствуют 250 элитных арендных квартир и 101 частный дом, а в проекте «Бакхед» в Атланте построено по 122 000 кв. м торгово-офисной и жилой недвижимости.

Считаные единицы

В России, как и во всем мире, заводское жилье начало строиться во второй половине XIX века, а во времена СССР вокруг промышленных предприятий специально для их сотрудников строились микрорайоны и целые города. Однако современных проектов, где жилье строилось специально под нужды конкретных предприятий – единицы. «Например, ЖК «Розмарин» (прежнее название Gazoil City) возводился для сотрудников компании «Газпром», главный офис которой был расположен неподалеку. Но реализация проекта среди сотрудников компании не принесла ожидаемого эффекта, низкие темпы продаж в результате неправильно выбранной стратегии позиционирования снизили показатели эффективности. Очевидно, что ориентация на сотрудников какой-либо компании как основной группы покупателей квартир в проекте существенным образом сужает целевую аудиторию проекта», – считает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «Бест-Новострой».

Тем не менее в Москве достаточно активно строятся многофункциональные комплексы, в которых квартиры и апартаменты возводятся уже без привязки к конкретным компаниям, но рядом с офисными площадями. «Первопроходцем были Hines с их проектом «Парк Плэйс» на Ленинском проспекте, которому уже 15 лет, – рассказывает Полина Жилкина, директор отдела стратегического консалтинга CBRE. – В партнерстве с ГлавУПДК они построили самый крупный по тем временам комплекс, в состав которого вошли бизнес-центр, гостиница и обслуживаемые апартаменты. Сейчас самым масштабным примером можно назвать «Москва-Сити», где в нескольких объектах апартаменты соседствуют с офисными площадями. К примеру, в уже функционирующем с 2009 года «Городе Столиц» – около 80 000 кв. м офисов и более 100 000 кв. м апартаментов. В другом знаковом объекте – «Легенды Цветного» – около 40 000 кв. м офисов и 30 000 кв. м апартаментов».

Еще один яркий пример, в котором жилье возводится рядом с рабочими местами, – это «Сколково». Однако востребованность этого жилья – под вопросом. «Строительство там до сих пор ведется, но транспортная ситуация довольно трудная, а цены довольно высокие. Например, возводящийся там ЖК «Русский авангард» является одним из самых дорогих проектов в Московской области», – говорит генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Софья Лебедева.

Один из крупнейших проектов реновации промзон, включающий и строительство жилья, и создание рабочих мест, – реконструкция ЗИЛа. На квартиры там отводится 30% от общего объема строительства, а вместе с апартаментами доля жилья достигает 43%.

За пределами Москвы встречаются проекты, где жилье предусмотрено в рамках создания индустриальных парков. «Одним из примеров последних лет является развитие кластера в Калужской области, где рядом с производственной зоной возводились жилые кварталы. Сотрудники заводов получали субсидии от предприятия на приобретение квартир, - отмечает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». – Еще один пример – город-спутник Новое Ступино, расположенный в 70 км от Москвы. Еще в 1990-е годы здесь была производственная база. Девелопер построил жилье и скупил земли для индустриальных парков. Сегодня идет активное развитие производства».

Никому не надо

Совмещение офисной и жилой составляющей не приводит к активному спросу со стороны тех, кто планирует работать в этих местах. По данным JLL, доля покупок жилья или апартаментов в проектах МФК или рядом с бизнес-центрами сотрудниками, работающими в этих зданиях, минимальна и обычно составляет не более 5%. Как признался Яков Литвинов, генеральный директор компании «Крайс Девелопмент», которая проводит реорганизацию завода «Кристалл», пока количество заявок на временное и постоянное проживание очень невелико.

По данным «Бест-Новострой», в Москве около 7% покупателей выбирают жилье рядом или с удобной транспортной доступностью относительно работы, в Подмосковье – около 10%. В Новой Москве доля таких покупателей вовсе незначительна – около 1%. «В целом, распределение долей по агломерациям достаточно показательно: в Москве, где существует развитая сеть общественного транспорта, люди менее привязаны к определенной локации с точки зрения работы, готовы рассматривать варианты новостроек в различных районах города. В Новой Москве, где основную долю покупателей составляют жители Москвы (более 80%), а объем рабочих мест, в целом, очень ограничен, локация места работы не является критерием выбора объекта покупки», - объясняет Ирина Доброхотова.

Сами сотрудники обычно не заинтересованы в приобретении такого жилья, поскольку зачастую не осведомлены, где им предстоит работать. «Зачастую офисы арендуются еще на начальном этапе строительства, но рядовой сотрудник часто даже не знает, куда переезжает компания», – говорит Мария Литинецкая.

Квартиру или апартаменты рядом с офисом может купить разве что собственник или топ-менеджер компании. «У тех, кто покупает нежилые объекты, как правило, уже есть жилая недвижимость в собственности. Иногда они приобретают в дополнение квартиру/апартаменты в новом комплексе, а имеющуюся в собственности недвижимость сдают в аренду», – говорит заместитель генерального директора по продажам компании «НДВ-Недвижимость» Яна Сосорева.

А вот в жилых комплексах рядом с уже функционирующими предприятиями квартиры покупают и рядовые сотрудники. «Например, ЖК «Город Набережных» находится недалеко от аэропорта Шереметьево. Такое расположение на этапе продаж привлекло покупателей жилья не только среди сотрудников авиакомпаний, но и тех, кто работает в торговых точках аэропорта, близлежащих гостиницах и ресторанах. В итоге более 100 жителей работают в различных структурах аэропорта, – утверждает заместитель генерального директора компании Urban Group Леонард Блинов. – Более того, уже сегодня мы зафиксировали много случаев, когда жители «Города набережных» меняли свою работу в Москве на работу, расположенную рядом с домом, в том числе в аэропорту Шереметьево».

Работа рядом с жильем

Как признаются девелоперы и брокеры, при проектировании многофункциональных комплексов они не просчитывают долю тех, кто может заинтересоваться жильем из-за близости рабочих мест. «Объем проектируемых жилых площадей по проекту определяется не столько структурой или емкостью спроса, сколько нормами градостроительства в локации застройки», – говорит Ирина Доброхотова.

По словам руководителя направления консалтинга девелоперских проектов компании JLL Михаила Якубова, сейчас отмечается тренд не столько на «жилье рядом с работой», сколько на «работу рядом с жильем»: «Правительство Москвы при согласовании новых проектов комплексной застройки территорий требует включения значительного объема рабочих мест для обеспечения ими будущих жителей района. Это делается для снижения нагрузки на транспортную инфраструктуру города. Но нельзя воспринимать все так буквально – далеко не все жители будущего проекта захотят там же и работать. Напротив, сюда на работу могут поехать жители других районов, что может создать дополнительную транспортную нагрузку».

Это в первую очередь относится к офисам. Тем не менее, по мнению специалистов аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», в случае с децентрализованными индустриальными предприятиями модель строительства жилья рядом с рабочими местами, как и полтора века назад, может сработать. Сотрудники таких предприятий зачастую обладают более узкой специализацией и потому в большей степени привязаны к текущему рабочему месту, чем рядовой офисный сотрудник.

Источник:

http://www.irn.ru/

Пресня вышла в лидеры по транспортной доступности

Согласно данным исследования консалтинговой компании «Сколково Недвижимость», Пресненский район признан наиболее удобным с точки зрения транспортной доступности во всем Центральном административном округе. Аналитики компании «Метриум Групп» составили рейтинг проектов Пресненского района с самыми привлекательными ценами.

Для определения лучших с точки зрения транспортной доступности районов ЦАО, специалисты компании «Сколково Недвижимость» нашли географический центр каждого из них и замерили время в пути на машине до нескольких точек: Московского Кремля, ММДЦ «Москва-Сити» и аэропорта «Шереметьево». В результате Пресненский район, где ведутся продажи в 5 жилых комплексах с квартирами и 13 проектах с апартаментами, уверенно занял первое место. Эксперты компании «Метриум Групп» выяснили, сколько же стоит жилье в данной локации, а также составили рейтинг самых интересных по цене предложений.

Список лидеров по минимальной стоимости квадратного метра возглавил комплекс апартаментов «Пресненский вал 21» – от 165,9 тыс. рублей. Второе место занял проект с квартирами «Центр-Сити» – от 166,2 тыс. рублей. На третьей строке рейтинга – комплекс апартаментов «Пресня Сити» – от 183 тыс. рублей. Все перечисленные новостройки относятся к бизнес-классу.

Рейтинг проектов Пресненского района с самыми привлекательными ценами кв.м

Место

Название ЖК

Класс

Тип жилья

Min цена кв.м, руб.

Мin бюджет покупки, млн руб. / площадь, кв.м

1

«Пресненский вал 21»

бизнес

апартаменты

165 900

5,2/23,8

2

«Центр-Сити»

бизнес

квартиры

166 196

6,0/29,5

3

«Пресня Сити»

бизнес

апартаменты

183 000

8,2/42,2

4

CITY PARK

премиум

квартиры

218 000

8,8/33,5

5

«IQ-квартал»

элитный

апартаменты

261 500

13,6/40,8

6

Neva Towers

элитный

апартаменты

289 064

17,8/61,7

7

RedSide

премиум

квартиры

300 300

16,5/48,9

8

«Рассвет Loft*Studio»

бизнес

апартаменты

316 219

26,7/79,0

9

«Сады Пекина»

элитный

апартаменты

336 400

23,5/61,0

10

Резиденция «Монэ»

премиум

квартиры

399 000

32,6/70,9

Источник: «Метриум Групп»

По минимальному бюджету покупки тройка лидеров не изменилась. Самый доступный лот представлен в комплексе «Пресненский вал 21», где за 5,2 млн рублей вы станете собственником скромной студии площадью 23,8 кв.м. Вторую строку занял проект «Центр-Сити», где за 6 млн рублей можно купить лот площадью 29,5 кв.м. Замыкает тройку лидеров ЖК «Пресня Сити», в котором за 8,2 млн рублей девелопер предлагает более просторные и комфортные для проживания апартаменты от 42,2 кв.м.

«Транспортная доступность – пожалуй, главный фактор, который сегодня подвергается строгой оценке при выборе любого проекта, – комментирует Анна Соколова, директор департамента консалтинга и управления проектами «Метриум Групп». – Центральные районы города не всегда отличаются хорошей пропускной способностью дорог. Моноцентрическое развитие города привело к тому, что именно жители ЦАО чаще всего стоят в пробках. Пресненский район действительно объективно выделяется среди других оптимальным сочетанием транспортной доступности и цен. Всего два года назад – в марте 2015 года – минимальный бюджет покупки в районе начинался от 13,5 млн рублей за квартиру площадью 44,8 кв.м. Сейчас у клиентов появилась уникальная возможность приобрести недвижимость по цене в два с половиной раза ниже, поэтому однозначно можно сказать, что сегодня очень удачный момент для выбора жилья в данной локации».

«В сегменте высокобюджетной недвижимости клиенты редко готовы рассматривать очень компактные площади, – резюмирует Наталия Баринова, генеральный директор GetPRO (оператор федеральной системы управления продажами «НМаркет.ПРО»). – Как показало наше исследование, в Пресненском районе в бюджете до 10 млн рублей можно купить преимущественно небольшие студии. Единственное исключение –

МФК «Пресня Сити». Сегодня это, пожалуй, самый лучший проект ЦАО с точки зрения сочетания транспортной доступности, планировок и стоимости. Не зря он был признан одним из наиболее перспективных с точки зрения роста цен, по мнению независимых экспертов Urban Awards. За год и два месяца со старта продаж в проекте было реализовано 27% всего объема предложения, темпы продаж составляют порядка 30 апартаментов в месяц, что считается очень хорошими показателями для бизнес-класса. Высокая скорость строительства (в среднем по три этажа в месяц), уникальная концепция и перспективы перевода части апартаментов в квартиры, как это уже произошло в других объектах MR Group, гарантируют стабильный рост стоимости, а значит, осталось не так много времени, чтобы приобрести жилье в лучшем районе ЦАО по привлекательному прайсу».

Источник:

Метриум Групп