5 тенденций столичного рынка новостроек бизнес-класса

В I квартале 2018 года объем предложения в московских новостройках бизнес-класса впервые с 2014 года сравнялся с количеством квартир, представленных в жилых комплексах массового сегмента. За четыре года количество экспонируемых квартир бизнес-класса увеличилось почти в 4 раза. При этом «входной билет» в данный сегмент сегодня стоит почти в два раза дешевле, чем несколько лет назад. Аналитики компании «Метриум» назвали 5 актуальных тенденций, характерных для столичного рынка жилья бизнес-класса.

1. Увеличение объема предложения

По итогам I квартала 2018 года объем предложения на первичном рынке недвижимости бизнес-класса составил 17050 квартир. За аналогичный период 2014 года их насчитывалось 4400. Таким образом, за четыре года число экспонируемых лотов увеличилось в 3,8 раз. Количество жилых комплексов бизнес-класса за этот период выросло в 2 раза – с 48 до 96 проектов.

Росту объема предложения квартир способствовало появление на рынке крупных жилых комплексов, большинство из которых строятся на масштабных участках бывших промзон. По итогам I квартала 2014 года на первичном рынке новостроек бизнес-класса было представлено всего 6 ЖК с количеством квартир более 1000 (с учетом корпусов, представленных в продаже). К концу марта 2018 года их число увеличилось в 3,3 раза – до 20 проектов.

2. Снижение стоимости «входного билета»

По итогам I квартала 2014 года самым доступным предложением на первичном рынке недвижимости бизнес-класса была квартира стоимостью 7,11 млн руб. площадью 31,9 кв. м. В настоящее время, обладая таким же бюджетом, можно купить более просторное жилье. Например, в ЖК «Маяковский» за 7,2 млн руб. представлена однокомнатная квартира площадью 40,1 кв. м.

По итогам I квартала 2018 года минимальный «входной билет» на рынок новостроек бизнес-класса стоил 3,8 млн руб. Таким образом, за четыре года стоимость самого доступного жилья в этом сегменте снизилась в 1,9 раз. При этом предложения с более низким ценником, чем несколько лет назад, не являются единичными, а встречаются во многих проектах бизнес-класса. Жилье стоимостью до 7 млн руб. в марте этого года можно было приобрести в 26 или 27,1% новостроек.

3. Увеличение доли ЖК с компактным жильем

Значительное снижение стоимости «входного билета» на рынок новостроек бизнес-класса стало возможным, благодаря расширению типологии и сокращению площади жилья. Четыре года назад студий на рынке недвижимости не существовало ни в одном из комплексов.  Самыми компактными лотами были однокомнатные квартиры площадью от 31,9 кв. м. Недвижимость размером менее 40 метров можно было купить только в 5 из 48 или 10,4% ЖК.

По итогам I квартала 2018 года площадь самого компактного предложения на первичном рынке жилья бизнес-класса составляет 21,5 кв. м. В 11 ЖК или 11,5% проектов можно приобрести недвижимость площадью до 30 кв. м, 9 из которых – это компактные студии. Однокомнатные квартиры площадью от 30 до 40 кв. м представлены еще в 31 из 96 или 32,3% ЖК. Таким образом, за четыре года доля жилых комплексов, в которых есть лоты площадью до 40 кв. м увеличилась в 4,2 раза.

4. Увеличение доли ипотечных сделок

Среднерыночная ставка по ипотечным кредитам, выданным в январе-марте 2014 года, находилась на отметке 12,4% годовых. К началу апреля 2018 года этот показатель достиг своего исторического минимума – 9,54% годовых, что повысило привлекательность ипотеки и стало драйвером для первичного рынка недвижимости.

За четыре года доля сделок с использованием ипотеки на рынке новостроек бизнес-класса увеличилась более чем в 2,5 раза – с 16% до 42%. При этом в некоторых проектах этот показатель значительно опережает среднерыночные значения. «В жилом комплексе «Маяковский» доля реализации по ипотечным кредитам в первом квартале этого года достигла 65%, – говорит Роман Сычев, генеральный директор TEKTA GROUP (девелопер ЖК «Маяковский»). – Рост спроса был обусловлен повышением доступности ипотеки: средняя ставка по выданным ипотечным кредитам в проекте с начала года была ниже среднерыночных значений и составила 9,4%».

5. Рост предложения жилья с отделкой

За период с I квартала 2014 года по настоящее время доля жилых комплексов бизнес-класса, в которых продается жилье с полной или частичной отделкой, увеличилась в 4,1 раз. Четыре года назад только в двух из 48 или 4,2% проектов можно было купить недвижимость с чистовой отделкой. В настоящее время квартиры с финишным ремонтом от застройщика есть в 7 из 96 или 7,3% жилых комплексов. В жилье «под ключ», полностью готовом к заселению, выполнен ремонт во всех помещениях, а в ванных комнатах есть все необходимое сантехническое оборудование. Кроме того, в одном из семи ЖК также представлены лоты с установленной мебелью на кухне. Еще в 7 из 96 новостроек бизнес-класса недвижимость предлагается с предчистовой отделкой (white box).

«Основную долю покупателей на рынке жилья бизнес-класса, как и в предыдущие годы, составляют клиенты со стабильным и высоким доходом, например, успешные предприниматели, топ-менеджеры и руководители среднего звена, – говорит Роман Сычев. – Снижение ставок по ипотечным кредитам позволяет им при желании приобретать более просторные квартиры с лучшими качественными характеристиками, например, на престижных этажах с самыми привлекательными видами из окон. Кроме того, значительное снижение порога входа на рынок позволяет купить жилье бизнес-класса более широкому кругу людей, нежели несколько лет назад. В самых успешных проектах эти факторы способствуют повышению ликвидности и ускорению темпов продаж. Например, в ЖК «Маяковский», в I квартале этого года спрос, выраженный в количестве и общей площади проданных квартир, оказался выше ранее прогнозируемых значений на 43%».

«В 2018 году объем предложения на столичном рынке новостроек бизнес-класса достиг рекордных значений, – резюмирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE. – Большой выбор жилья с широким диапазоном цен и площадей в разных локациях является несомненным плюсом для покупателей. Однако в условиях, когда предложение значительно опережает спрос, многие девелоперы неизбежно сталкиваются с проблемой низкой ликвидности. Продажи в 23 из 96 жилых комплексов, представленных на рынке, стартовали в период до 2014 года. Однако до сих пор в них не реализован весь объем предложения. Почти половина сделок с недвижимостью в новостройках бизнес-класса в настоящее время совершается в десяти самых успешных проектах. Такая ситуация подталкивает девелоперов к поиску новых решений для привлечения покупателей. Среди них – повышение качественных характеристик и добавление всевозможных «фишек» в проекты, снижение стоимости «входных билетов», предложение квартир с отделкой, а также регулярное проведение акций, направленных на стимулирование спроса».

Источник:

Метриум

Иностранные архитекторы на российском рынке: временное веяние или долгосрочное сотрудничество?

Новый законопроект облегчит процедуру оформления недвижимости

Почему новые квартиры в Москве стоят дешевле, чем вторичное жилье

Цены на вторичном рынке жилья в Москве выше, чем на первичном. Часто бывает так, что "однушка" в хрущевке стоит дороже, чем квартира в новом доме. При этом во многих городах Европы и США ситуация прямо противоположная. Редакция "РБК-Недвижимости" выяснила, откуда взялась такая разница в ценах на первичные и вторичные квартиры.

От чего зависят цены на первичное и вторичное жилье?

В целом на вторичном рынке жилья в столице цены выше, чем на первичном. По данным компании "Домус финанс", средняя стоимость 1 кв. метра на первичном рынке жилья в Москве сейчас составляет, без учета элитного предложения, 196,5 тыс. руб., на вторичном – 203,4 тыс. руб.

Это обусловлено несколькими факторами. Во-первых, мало кто согласится надолго откладывать переезд, поэтому спрос на готовое жилье выше.

Во-вторых, риски для покупателей новостроек гораздо выше. В России, в отличие от многих стран Европы, люди в основном покупают квартиры в домах на начальной стадии строительства, когда право собственности на него не зарегистрировано, объясняет вице-президент компании "Химки Групп" Дмитрий Котровский. Фактически такое жилье существует только на бумаге.

В Европе ситуация другая. На Западе идут продажи уже готового построенного жилья с оформленным правом собственности, то есть покупатель сможет увидеть жилье, которое он приобретает. Кроме того, во многих развитых странах, например в США, новые квартиры почти всегда продаются уже отремонтированными. В России же, по оценкам аналитиков ГК "Премьер", лишь 10% квартир продаются с чистовой отделкой.

Как говорит руководитель аналитического центра компании "Домус финанс" Александра Бирюкова, самый большой риск, с которым могут столкнуться покупатели новостроек на стадии "котлована", – это риск недостроя или затягивания сроков строительства. "Покупая "вторичку", человек может въехать в квартиру уже завтра, он видит продукт, все его недостатки и достоинства. С новостройками все сложнее. Застройщик может в итоге оказаться недобросовестным, возведенный дом – некачественным, новые соседи – непорядочными, а управляющая компания – жадной", – отмечает эксперт.

Первичное жилье всегда дешевле, потому что на этапе начала строительства застройщик заинтересован в привлечении определенного массива денег от потенциальных дольщиков, чтобы проект стартовал, добавляет Дмитрий Котровский. Кроме того, покупатель первичного жилья получает так называемый "дисконт за ожидание": чем дольше он ждет заветных ключей, тем ниже для него стоимость "квадрата". Покупка квартиры на первичном рынке – это всегда дополнительные расходы на ремонт. Порой, если сложить стоимость квартиры со стоимостью ремонта, цена 1 кв. метра на первичном рынке сопоставима со стоимостью метра на вторичном рынке в том же районе Москвы.

Вице-президент по развитию компании Sminex Сергей Свиридов также обращает внимание на то, что на первичном рынке цены складываются, исходя из анализа текущей ситуации на рынке. Очень часто, чтобы поддержать нужный темп продаж, застройщик предоставляет покупателям скидку. На вторичном рынке объекты могут продаваться довольно долго, и никаких скидок на скорость продаж здесь, как правило, не делается. Поэтому и цена в этом сегменте получается в среднем выше.

Еще один фактор, который делает стоимость "квадрата" вторичного жилья выше, – это не всегда объективная оценка реальной стоимости жилья. Далеко не все продавцы учитывают все параметры, влияющие на стоимость объекта.

По словам Александры Бирюковой, ценообразование на московском рынке очень подвержено влиянию психологических факторов. Люди ищут объявления о продаже квартир в районе, где находится готовящийся к продаже объект, сравнивают цены и, как правило, самостоятельно решают, по какой цене продать свою квартиру. Мало кто хочет тратиться на услуги профессионалов, чтобы грамотно подойти к оценке объекта.

На Западе продажа квартир идет по другому принципу. "Например, в США в прошлом году 88% продаж жилья происходили через агентства недвижимости. В задачу агента входит дать не просто оценку стоимости жилья. На основе осмотра он выдает документ, в котором объясняется цена. В документе приводятся цены на дома неподалеку (с указанием конкретных адресов) в сопоставлении. В этом случае продавец недвижимости может сам посетить эти дома и сравнить цены", – рассказывают аналитики ГК "Премьер".

Кстати, устанавливать более низкие цены на квартиры в развитых странах собственников заставляет высокая стоимость содержания недвижимости, в том числе налоги и коммунальные платежи, отмечает Сергей Свиридов. Иметь жилье и им не пользоваться в Европе и США крайне накладно, поэтому на Западе собственники стремятся продать объект как можно скорее. В нашей стране сроки экспозиции объекта, как правило, не так принципиальны.

Все зависит от района

Впрочем, квартиры в московских новостройках не всегда дешевле объектов на вторичном рынке. "Важно учитывать, что первичное, впрочем, как и вторичное, жилье бывает разным, – отмечает руководитель аналитического центра компании "Домус финанс" Александра Бирюкова. – Если мы говорим о проекте на этапе "котлована" и сопоставимом по качеству и месторасположению, уже построенном и заселенном доме, метр в последнем, естественно, будет дороже. А вот в соседней хрущевке он, очевидно, будет стоить на порядок меньше".

Новые квартиры также стоят дороже объектов в старых домах в том случае, если речь идет о верхних этажах, добавляет руководитель департамента городского жилья компании "НДВ-Недвижимость" Светлана Бирина. В новых домах скидки на верхние этажи не предоставляются, так как качество кровли в новостройках не вызывает опасений, а привлекательный вид, открывающийся из окон, можно назвать весомым аргументом в сторону повышения цены. А вот в старом жилом фонде, пятиэтажных и девятиэтажных домах, где эти плюсы отсутствуют, последние этажи обычно стоят дешевле.

Кроме того, в Москве есть целые районы, где первичное жилье стоит дороже вторичного.  По словам Александры Бирюковой, в основном это окраины города, например бывшие поселки, присоединенные к Москве. В таких районах качество "вторички" не идет ни в какое сравнение с новыми строящимися домами. При этом под снос старые здания пока не попадают, поэтому смысла вкладываться в них нет.

Новостройки обгоняют "вторичку" по цене

Высокую стоимость объектов подкрепляет тот факт, что объем вторичного рынка жилья Москвы существенно больше, чем первичного. По данным компании "ОПИН", в пределах старой Москвы объем первичного предложения на рынке составляет 1,6 млн кв. метров, вторичного – 3,7 млн кв. метров. Вторичный рынок жилья в столице в основном представлен домами 70–80-х годов постройки.

Вторичные квартиры привлекают покупателей тем, что здесь выше ассортимент предложения и есть возможность выбрать жилье в любом районе Москвы. Кроме того, по словам аналитиков ГК "Премьер", на "вторичку" легче получить ипотечный кредит, причем ставка будет на 2–3% ниже, чем на новые квартиры.

Однако ситуация, когда цены на первичное жилье будут выше, чем на вторичное, вполне возможна, считает Александра Бирюкова. "Разрыв в средней стоимости "первички" и "вторички" постепенно сокращается: по итогам 2013 года первичное жилье в городе подорожало на 7,3%, а вторичное – только на 2,9%. Можно сказать, что цены на вторичную недвижимость в Москве затормозились в росте, что объясняется падением спроса на старый жилой фонд, который преимущественно и представляет вторичный сегмент. Современного вторичного жилья постройки 2000-х годов на рынке немного, хотя оно наиболее востребовано", – говорит Александра Бирюкова.

Эксперты не сомневаются, что спрос на новостройки будет и дальше расти. Во многом это связано с тем, что первичный рынок более интересен с точки зрения инвестиций. За период строительства дома рост цены может составлять 35–40% (в зависимости от проекта), а "вторичка" растет умеренными темпами, в большей степени в рамках инфляции, указывает Светлана Бирина. Это делает покупку квартир в новостройках более привлекательной.

Источник:

РБК-Недвижимость

Рейтинг девелоперов Новой Москвы – 2016

По состоянию на конец 1 полугодия 2016 года на рынке жилой недвижимости Новой Москвы работает 31 девелоперская компания. Общий портфель проектов насчитывает 35 новостроек суммарной жилой площадью 8,27 млн кв. м. Как отмечают эксперты компании «Метриум Групп», несмотря на то, что на рынке постоянно происходит ротация проектов, в последние два года этот показатель сохранялся примерно на одном уровне.

При составлении рейтинга девелоперов Новой Москвы аналитики «Метриум Групп» собрали данные о жилой площади всех проектов, в которых велись первичные продажи на момент завершения первого полугодия 2016 года. В топ-10 вошли компании, ведущие строительство 14 комплексов суммарной жилой площадью 6,83 млн кв. м. Этот показатель составляет 82,6% от общей жилой площади возводимых в ТиНАО новостроек, в которых ведутся первичные продажи. С 2014 года этот показатель также почти не претерпел изменений, сократившись на 2,3 процентных пункта.

Стабильными остаются и позиции трех крупнейших игроков рынка недвижимости Новой Москвы. Уже который год первое место занимает группа компаний «Абсолют», которая продолжает строительство двух масштабных проектов – «Переделкино Ближнее» и «Первый Московский». Площадь каждого из них составляет 1,3 млн кв. м, что в сумме дает впечатляющий показатель 2,6 млн кв. м.

Это почти в 2,5 раза больше, чем у группы компаний ПИК, занимающей вторую позицию. В активе этого застройщика два проекта суммарной жилой площадью 1,08 млн кв. м. Это жилые комплексы «Бунинские луга» и «Бунинский», площадь которых составляет 862,4 тыс. и 213,5 тыс. кв. м соответственно.

Замыкает тройку компания «Инвесттраст». Этот девелопер уже завершил строительство и ввел в эксплуатацию квартал Южный жилого комплекса «Новые Ватутинки» (110 тыс. кв. м), однако в продаже еще есть несколько квартир на первичном рынке. Также продолжается активное строительство микрорайона Центральный (750 тыс. кв. м), где параллельно с жильем возводится и инфраструктура. В частности, в первом полугодии 2016 года была передана на баланс города полностью оборудованная поликлиника на 550 посещений в смену.

А вот начиная с четвертой строчки рейтинга позиции девелоперов за последние два года менялись. Сегодня это место занимает компания «А101 Девелопмент», которая реализует жилые комплексы «Испанские кварталы» и «Москва А101». В сумме их жилая площадь составляет 600,6 тыс. кв. м.

На пятом месте идет группа компаний «МИЦ», продолжающая строительство жилого комплекса «Татьянин Парк». Его площадь – 446,5 тыс. кв. м.

Шестое место занимает компания «Апрелевка С2», аффилированная с одним из крупнейших девелоперов загородной недвижимости Московского региона – «СтройИнвестТопаз». Этот игрок рынка ведет строительство масштабного малоэтажного жилого комплекса «Борисоглебское», жилая площадь которого составляет 329 тыс. кв. м.

Седьмая строчка принадлежит концерну «Крост», который сегодня ведет строительство жилого комплекса «Новая Звезда», а также жилого дома под названием «Легенда №18», входящего в состав ЖК «Эдальго Garden Park».

С показателем 256 тыс. кв. м на восьмом месте расположилась компания Sezar Group и жилой комплекс «Рассказоvо». Следом идет компания «МД Групп» с жилым комплексом  «Новое Бутово» (230 тыс. кв. м). А закрывает десятку крупнейших девелоперов Новой Москвы группа компаний «Мортон», которая ведет строительство жилья в микрорайоне Щербинка общей площадью 174,3 тыс. кв. м.

В первую двадцатку вошли также компании, суммарная площадь проектов которых составляет 956,2 тыс. кв. м. Среди них есть новые игроки, такие как корпорация «Баркли» и компания «Самолет Девелопмент». «Баркли» до недавнего времени была известна как девелопер элитных жилых комплексов в наиболее премиальных локациях «старой» Москвы. Теперь же застройщик использует накопленный опыт, реализуя проект комфорт-класса «Баркли Медовая Долина» (жилая площадь – 108,6 тыс. кв. м, 15-е место).

Компания «Самолет Девелопмент» запустила свой первый проект на рынке Московского региона только в 2014 году – «Люберцы 2015». «Фишкой» застройщика стали высочайшие темпы строительства – первый проект уже заселен. Сегодня «Самолет Девелопмент» строит на территории Новой Москвы ЖК «Внуково 2016». Его жилая площадь составляет 72 тыс. кв. м, что позволило застройщику занять 20-е место.

Топ-20 крупнейших девелоперов Новой Москвы

№

Застройщик

Название проекта

Жилая площадь, кв. м

Всего, кв. м

1

ГК «Абсолют»

Переделкино Ближнее

1 300 000

2 600 000

Первый Московский

1 300 000

2

ГК ПИК

Бунинские луга

862 367

1 075 876

Бунинский

213 509

3

Инвесттраст

Новые Ватутинки.

Микрорайон Центральный

750 000

860 000

Новые Ватутинки.

Квартал Южный

110 000

4

А101 Девелопмент

Испанские кварталы

287 230

600 613

Москва А101

313 383

5

ГК «МИЦ»

Татьянин Парк

446 475

446 475

6

Апрелевка С2 (СтройИнвестТопаз)

Борисоглебское

329 000

329 000

7

Концерн «Крост»

Новая Звезда

243 314

259 834

Легенда №18

1

16 520

8

Sezar Group

Рассказоvо

256 000

256 000

9

МД Групп

Новое Бутово

230 000

230 000

10

ГК «Мортон»

Мкрн Щербинка

174 300

174 300

11

Агрострой

Ново-Никольское

179 243

179 243

12

Кортрос

Прима-Парк

175 000

175 000

13

ДЕСНА-ЛЕНД

Андерсен

122 169

122 169

14

Шатер Девелопмент

Бутовские аллеи

114 072

114 072

15

Баркли

Баркли Медовая Долина

108 600

108 600

16

ГК Новые кварталы

Легенда

98 500

98 500

17

МарьиноСтрой

Марьино Град

97 018

97 018

18

Строительный альянс

Дубровка

86 000

86 000

19

СтройПлюс

Спортивный квартал

82 850

82 850

20

Самолет Девелопмент

Внуково 2016

72 029

72 029

1

Жилой дом №18 в составе жилого комплекса «Эдальго Garden Park».

Источник: «Метриум Групп»

«За последние полтора года на рынке Новой Москвы стартовали продажи в восьми жилых комплексах, суммарная жилая площадь которых составляет 1,63 млн кв. м, – резюмирует управляющий партнер компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая. – Однако за это время ровно такое же количество проектов сопоставимой площади завершили первичные продажи. За счет этого общие показатели представленных на рынке новостроек с 2014 года почти не изменились. При этом объем предложения на первичном рынке Новой Москвы с конца первого полугодия 2014 года по конец первого полугодия 2016 года вырос на 26%, а активность покупателей снизилась. Запуск большого количества новых проектов комфорт-класса в «старой» Москве лишил присоединенные к столице территории главного козыря – низкой цены. Порог входа в старых границах столицы сегодня зафиксирован на уровне 2,5 млн рублей для квартир и 2,28 млн рублей для апартаментов, а в Новой Москве – 1,9 млн рублей. То есть на текущий момент разница составляет менее четверти стоимости в сегменте квартир и чуть более 15% – у апартаментов, то время как два года назад она достигала двух с половиной раз. За счет этого основной объем сделок сегодня заключается в старых границах Москвы, а в ТиНАО пользуются спросом лишь единичные проекты, полностью обеспеченные всей необходимой инфраструктурой и с удобной транспортной доступностью. К примеру, в жилом комплексе «Новые Ватутинки» в первой половине текущего года было реализовано на 61% больше, чем за аналогичный период 2015 года».

Источник:

Метриум Групп

«Вечная» ипотека не для российских заемщиков

В России ипотечные заемщики, оформляя кредит на 30 лет, практически всегда рассчитывают вернуть его намного раньше указанного в договоре срока. Поэтому введение каких-либо ограничений на досрочный возврат ипотеки приведет к резкому сокращению количества желающих связываться с банками. В результате пострадают и сами банкиры, и застройщики недорогого жилья, у которых на ипотечников приходится львиная доля продаж, считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

Напомним, в настоящее время право заемщика на досрочный возврат кредитов, не связанных с предпринимательской деятельностью, закреплено в Гражданском кодексе. Однако, как сообщило РБК со ссылкой на письмо Ассоциации российских банков, в подготовленных ко второму чтению поправках к проекту новой редакции Гражданского кодекса это право ставится в зависимость от согласия кредитора или от того, предусмотрена ли такая опция в кредитном договоре.

После публикации РБК представители Госдумы, в том числе глава комитета по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству Павел Крашенинников, поспешили опровергнуть существование скандальных поправок. Но, судя по обнародованным РБК документам, некоторые положения законопроекта, по меньшей мере, вызывают вопросы. Пункт 2 статьи 810 ГК, по информации издания, предлагается сформулировать следующим образом: «Если иное не предусмотрено договором займа, сумма беспроцентного займа может быть возвращена заемщиком досрочно полностью или частично. Сумма займа, предоставленного под проценты, может быть возвращена досрочно с согласия заимодавца, в том числе согласия, выраженного в договоре займа<…>».

По словам партнера юридической фирмы «Некторов, Савельев и партнеры» Александра Некторова, вышеописанная корректировка ГК потребует внесения изменений в закон об ипотеке для сохранения права граждан досрочно погашать ипотечные кредиты, пишет газета «Коммерсантъ». И, как сообщил изданию неназванный источник, «знакомый с ходом разработки и обсуждения поправок», в закон об ипотеке действительно планируется внести поправки, регламентирующие порядок досрочного погашения кредитов. Но как они будут звучать, источник не сообщил.

Надо отметить, что в отличие от Европы и США, где ипотечные кредиты выплачивают десятилетиями, в России срок жизни ипотечного кредита обычно не превышает 10 лет, хотя договоры с банками подписываются на значительно более длинный срок. Все дело в дороговизне отечественного кредитования: при российском уровне ставок за 20-30 лет в виде процентов набегает две-три цены квартиры, говорит руководитель IRN.RU Олег Репченко.

Рассмотрим, например, в какую сумму заемщику обойдется покупка квартиры стоимостью 10 млн руб. в Москве по программе льготной ипотеки. Как нетрудно убедиться с помощью «ипотечного калькулятора» на www.irn.ru, при ставке 12% годовых и первоначальном взносе 20% переплата по кредиту в размере 8 млн руб. (максимум по этой программе) за 30 лет составит 216,2%. То есть, взяв кредит на одну квартиру, человеку придется вернуть банку стоимость трех - 29 624 043 руб.

Ничего удивительного, что при таком раскладе заемщики стараются расплатиться с банком как можно скорее. Более того, многие берут ипотеку именно в надежде на досрочное погашение – за счет наследства, продажи другой недвижимости и т.п. Например, нередко используется следующая схема: человек получает кредит на покупку новостройки, года два ждет, пока дом достроится, делает ремонт, переезжает – и досрочно гасит кредит, продав старую квартиру.

«Конечно, часть заемщиков, изначально надеявшихся досрочно погасить кредит, так и не смогут это сделать – наследство не достанется, старую квартиру не удастся продать за желаемую цену, доходы упадут, понадобятся деньги на что-то еще и т.п. Но психологически решиться на ипотеку значительно легче, зная, что, в принципе, от этой кабалы можно избавиться досрочно. А если эту возможность ликвидировать или обставить дополнительными условиями, то многие потенциальные заемщики просто не станут связываться с ипотекой», - отмечает эксперт.

При этом изначально заключать краткосрочный ипотечный договор заемщики, как правило, не хотят именно потому, что понимают: вернуть кредит за несколько лет, возможно, не удастся.

В кризис отсутствие запретов на досрочное погашение ипотеки приобретает еще большее значение. По словам участников рынка, многие потенциальные заемщики сейчас склонны перестраховываться: даже имея доходы, превышающие необходимый для одобрения кредита уровень, эти люди не желают связываться с ипотекой из-за неуверенности в завтрашнем дне. Что, в общем, логично: в нынешней экономической ситуации трудно загадывать даже на полгода вперед, что уж говорить о периоде в 20-30 лет… Соответственно, на ипотеку прежде всего решаются те, кто имеет возможность вернуть кредит в недалеком будущем.

«Конечно, банкирам выгоднее, когда заемщик обслуживает кредит не пять лет, а 25, в итоге переплачивая те самые две-три цены квартиры. Но это в теории, а на практике в случае введения ограничений или усложнения процедуры досрочного возврата ипотеки банки лишатся значительной части клиентов. Так что доход за пять лет – это хуже, чем за 25, но лучше, чем вообще ничего», - подчеркивает Олег Репченко.

Но больше всего подобная инициатива навредит даже не банкам, у которых есть источники дохода и помимо ипотеки, а девелоперам, прежде всего в сегментах эконом- и комфорткласса, где на долю ипотечных заемщиков приходится более половины продаж (в некоторых проектах этот показатель достигает 90%). Весной прошлого года программа льготной ипотеки фактически спасла отрасль от обвала – см. «Льготная ипотека отогрела рынок новостроек», «Рынок недвижимости жив за счет новостроек». Понимая, что покупатели в настоящее время не готовы брать кредиты по коммерческим ставкам, власти продлили программу до конца 2016 г., несмотря на рост бюджетного дефицита. Однако, если возможность досрочного возврата ипотеки все-таки будет ограничена, существенная часть заемщиков потеряют интерес к ипотеке даже на льготных условиях. Как следствие, продажи новостроек вновь резко упадут, и государство будет вынуждено придумывать новые способы спасения жилищного строительства. Если, конечно, в казне найдутся на это деньги…

Источник:

http://www.irn.ru

Законодатели советуют местным властям выкупать ипотечное жилье

Проблема так называемых валютных ипотек будоражит общество с конца 2014 года. В условиях прошлогодней лихорадки курсов "валютные ипотечники" оказались не в самой приятной ситуации. При этом действующее законодательство в случае просрочек платежей по ипотеке позволяет банкам обращать взыскание на заложенное имущество и выселять людей из ранее принадлежавшего им жилья.

Для решения этой проблемы 29 декабря 2014 года инициативная группа депутатов Госдумы подготовила законопроект N 690181-6. В пояснительной записке к нему было указано, что сейчас "банки пытаются переложить валютные риски на плечи заемщиков, чем фактически загоняют их в угол, провоцируя возникновение социальной напряженности среди считающих себя обманутыми "валютных" заемщиков". В документе предлагалось законодательно конкретизировать валюту, в которой может быть выражено обязательство по обеспечению ипотеки, отдавая приоритет национальной валюте и максимально ограничивая возможность выдачи ипотечных кредитов в валюте иных государств. Кроме того, предлагалось законодательно зафиксировать размер выплачиваемых кредитору процентов по ипотечным кредитам с момента подписания договора об ипотеке, сделав ее неизменным на весь период действия договора.

Та же инициативная группа 21 января 2015 года внесла законопроект N 704873-6, предусматривающий государственный выкуп предмета ипотеки. Как отмечают авторы документа, законопроект разработан для поддержки граждан, попавших в трудную жизненную ситуацию. Помочь им планируется за счет механизма реструктуризации долговых обязательств. Заодно это простимулирует рынок ипотеки в РФ и очистит кредитную сферу от займов, безнадежных к погашению.

Во втором законопроекте предлагается закрепить право государственных и муниципальных исполнительных органов власти в определенных случаях выкупать жилые помещения, являющиеся предметом залога (ипотеки) по ипотечным кредитам с согласия банка-залогодержателя. Основанием для принятия решения о выкупе таких помещений является заявление собственника-залогодателя, оказавшегося в трудной жизненной ситуации.

Под "трудной жизненной ситуацией" в проекте понимается "ситуация, объективно нарушающая жизнедеятельность собственника-залогодателя: инвалидность, неспособность к самообслуживанию в связи с преклонным возрастом, болезнь, сиротство, малообеспеченность, безработица и тому подобное, которую он не может преодолеть самостоятельно".

Под "трудной жизненной ситуацией" в проекте понимается инвалидность, болезнь, сиротство, малообеспеченность, безработица и т.д.

Процедура выкупа, например, квартиры выглядит следующим образом: сначала гражданин подает заявление о выкупе принадлежащего ему имущества, которое рассматривается уполномоченным органом в течение 30 дней. В случае принятия положительного решения привлекается независимый оценщик и определяется рыночная стоимость жилого помещения, которая должна учитывать в том числе размер банковских процентов по ипотеке. При этом расходы на оплату услуг эксперта несет государство. После проведения оценки с собственником заключается договор купли-продажи квартиры по определенной оценщиком стоимости жилья.

В случае если задолженность гражданина перед банком по ипотечному кредитному договору ниже определенной оценщиком цены, то эту разницу уполномоченный орган перечисляет на счет должника. Если же сумма долга выше указанной в отчете суммы, то она компенсируется за счет государства.

После определения цены недвижимости и подписания договора купли-продажи имущество переходит в собственность государства, а бывший владелец в данном случае не оказывается на улице. Он может продолжать проживать в данном жилом помещении на правах социального найма. Кроме того, за бывшим собственником остается приоритетное право выкупа жилого помещения.

Законопроект имеет ярко выраженный социальный окрас и в первую очередь направлен на защиту интересов населения. При этом инициатива придется по душе и многочисленным кредитным учреждениям. Однако реализация изложенных в документе идей трудноосуществима.

Во-первых, приведенное в проекте определение "трудной жизненной ситуации" является размытым и не позволяет конкретно определить, в каких случаях гражданину следует оказывать помощь, а в каких - нет. Кроме того, подобные туманные формулировки не только не приведут к желаемому результату, но и спровоцируют конфликты между гражданами и чиновниками, которые в конечном счете придется решать в суде. Во-вторых, большинство муниципальных образований за неимением собственных денежных средств (в законопроекте ничего не говорится о государственном финансировании или хотя бы софинансировании) не смогут выкупать заложенное имущество.

Между тем предложенная депутатами инициатива является крайне интересной и способна облегчить и улучшить жизнь большому количеству наших сограждан. Однако сейчас законопроект представляет собой лишь концепцию развития ипотечного законодательства, но никак не самостоятельный закон. Вместе с тем при совместной работе профильных комитетов Госдумы, органов исполнительной власти и общественности проект будет доработан и в конечном итоге сможет достичь поставленных перед ним целей.

29 января в Госдуму был внесен еще один законопроект N 710338-6, затрагивающий тему валютной ипотеки. В нем депутаты предлагают ввести мораторий на обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество, приобретенное с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации, полученных в иностранной валюте. Этот запрет должен действовать до 1 января 2016 года. Несомненно, он также должен помочь гражданам в защите своих интересов в сложных жизненных ситуациях.

Источник:

Российская газета