Рейтинг девелоперов жилой и коммерческой недвижимости Москвы

Сегменты жилой и коммерческой недвижимости, несмотря на объединяющее их понятие «недвижимость», имеют огромное количество отличий. По сути, это два разных бизнес-направления, со своими особенностями менеджмента, разными целевыми аудиториями и конечным продуктом. Поэтому далеко не каждая компания способна работать в обеих областях. По оценке экспертов, только треть активных девелоперов жилья в Москве имеют в своих портфелях коммерческие проекты. Аналитики «Метриум Групп» и CBRE составили рейтинг девелоперов с диверсифицированным портфелем.

В сегменте жилой недвижимости аналитики «Метриум Групп», участника партнерской сети CBRE, учитывали проекты, в которых велись первичные продажи по состоянию на конец 2017 года. При этом в зачет шли только площади квартир и апартаментов в строящихся и реализуемых корпусах, а не по всему комплексу целиком.

Для коммерческой недвижимости эксперты CBRE посчитали арендопригодную площадь полностью построенных – как введенных в эксплуатацию, так и готовящихся к сдаче – качественных объектов (классов А и В), в том числе офисные комплексы, торговые центры, складские и логистические центры, индустриальные парки, гостиницы. Все объекты должны быть расположены на территории Москвы. При составлении рейтинга был сделан акцент на тех девелоперов, которые имеют собственные реализованные, а не приобретенные активы. А строящиеся объекты коммерческой недвижимости были исключены в связи с тем, что в непростой для сегмента период сроки их реализации могут сильно растянуться во времени. Кроме того, высоки риски полной заморозки проектов.

В общей сложности в Москве аналитики насчитали 31 компанию, портфели которых включают жилые и коммерческие объекты в активной стадии реализации. Их совокупная площадь составляет 9,17 млн кв. м, а суммарное число проектов приближается к 300. При этом эксперты не выявили какого-либо серьезного перевеса в пользу жилья или «коммерции». Так, в количественном выражении превалируют объекты коммерческой недвижимости – их 55,6%. А по площади ситуация почти полностью противоположная: «побеждают» жилые и апартаментные комплексы – 55% против 45% у коммерческих объектов.

За первое место в рейтинге девелоперов с диверсифицированным портфелем в столице борются сразу две компании – MR Group и Capital Group. На двоих у них более 2,6 млн «квадратов» и свыше 60 проектов. По количеству проектов лидирует Capital Group. Однако по площади пальма первенства у MR Group: в общей сложности портфель текущих проектов этого девелопера насчитывает 1,33 млн кв. м. Среди них 12 жилых и апартаментных комплексов, 11 бизнес-центров и 4 торговых объекта.

У Capital Group общая площадь составляет 1,3 млн кв. м, этот объем распределятся между девятью жилыми и апартаментными комплексами, 25 бизнес-центрами и шестью торговыми центрами. Ни один из других девелоперов не смог преодолеть отметку в 1 млн кв. м.

На третьей позиции идет группа компаний «Ташир». Суммарная площадь проектов в портфеле составляет 771,6 тыс. кв. м. Среди них 2 жилых комплекса, 1 апартаментный, 4 бизнес-центра, 11 торговых центров, 1 логистический комплекс и 2 гостиницы.

Четвертое место у группы компаний «МонАрх», в активе которой насчитывается три ЖК, два офисных здания, два торговых центра, одна гостиница и один складской комплекс. Общая площадь – 663,7 тыс. кв. м.

Замыкает первую пятерку рейтинга Группа ПСН с показателем 576,2 тыс. кв. м. Сегодня компания возводит 7 жилых и апартаментных комплексов, а также сдает в аренду площади в трех бизнес-центрах.

В топ-10 рейтинга также вошли компании Plaza Development (529,3 тыс. кв. м), «Галс-Девелопмент» (529,3 тыс. кв. м), AEON Corporation (472,9 тыс. кв. м), AFI Development (348,3 тыс. кв. м) и KR Properties (303,5 тыс. кв. м).

«Одновременное управление проектами в жилой и коммерческой недвижимости требует от девелопера высочайшего профессионализма, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE. – И далеко не каждый застройщик готов брать на себя такой уровень ответственности, большинство предпочитают сосредоточиться на каком-то одном направлении. Те же, кто решают диверсифицировать свой портфель, получают возможность построить более устойчивую финансовую модель за счет нескольких источников дохода, возможности перенаправления денежных потоков и меньшей зависимости от заемных средств. К примеру, лидер рейтинга – компания MR Group – хоть и открывает под каждый свой проект кредитную линию в банке, использует ее не полностью, финансируя стройку из разных источников».

«Лидеры нашего рейтинга – крупные компании, прошедшие большой путь на российском рынке, – говорит Владимир Пинаев, генеральный директор CBRE. – Многопрофильность выбранной ими стратегии развития была обусловлена конъюнктурой рынка и его потребностями в различных продуктах сегмента недвижимости, особенно это касается ранних этапов формирования российского рынка, когда появлялись первые проекты бизнес-центров, торговых комплексов и логистических парков. Безусловно, одного наличия спроса для этого недостаточно. Компаниям, выбравшим для себя стратегию диверсификации, необходимо было выделять дополнительные ресурсы на новые для себя направления и принимать определенные риски, связанные с работой по различным направлениям на рынке. На сегодняшний день можно смело сказать, что ставка себя оправдала – участники этого рейтинга обладают огромной экспертизой как в жилой, так и в коммерческой недвижимости, что безусловно даёт их бизнесу большую гибкость и позволяет меньше зависеть от локальных трендов того или иного сегмента».

Топ-10 девелоперов Москвы с диверсифицированным портфелем

Место

Девелопер

Название проекта

Тип проекта

Класс / формат проекта

Площадь квартир/

апартаментов/GLA в проекте, кв. м

Суммарная площадь, кв. м

1

MR Group

Жилая недвижимость

1 332 143

Фили Град

Квартиры/ апартаменты

Комфорт

161 201

Савеловский Сити

Квартиры/ апартаменты

Комфорт

119 450

Ясный

Квартиры/ апартаменты

Комфорт

113 024

Водный

Квартиры/ апартаменты

Комфорт

101 434

Селигер Сити

Квартиры

Комфорт

58 798

PerovSky

Квартиры/ апартаменты

Комфорт

29 777

Царская площадь

Квартиры/ апартаменты

Бизнес

152 861

Пресня Сити

Апартаменты

Бизнес

98 716

Басманный, 5

Апартаменты

Бизнес

18 634

Двинцев, 14

Апартаменты

Бизнес

3 764

Воробьев Дом

Квартиры/ апартаменты

Премиум

21 061

Цвет 32

Апартаменты

Премиум

3 670

Коммерческая недвижимость

Лотос

БЦ

А

88 404

Водный

БЦ

А

52 335

Двинцев

БЦ

А

49 259

Фили Град II

БЦ

А

21 949

Савеловский Сити

БЦ

B

56 870

Трио

БЦ

B

28 534

Даниловский Форт

БЦ

B

26 522

Новосущевский

БЦ

B

22 000

Victory Plaza

БЦ

B

21 680

Данилов Плаза

БЦ

B

12 640

Аэропорт

БЦ

B

11 186

Водный

ТЦ

Региональный

32 000

Фили Град (II фаза)

ТЦ

Окружной

11 800

Савеловский Сити

ТЦ

Окружной

7 458

Ясный

ТЦ

Окружной

4 807

Лотос

ТЦ

Окружной

2 309

2

Capital Group

Жилая недвижимость

1 302 958

МИР Митино

Квартиры

Комфорт

192 639

Позитив

Квартиры

Комфорт

89 528

Триколор

Квартиры/ апартаменты

Бизнес

173 133

Лица

Квартиры

Бизнес

109 420

Штат 18

Квартиры

Бизнес

9 732

Кутузовский XII

Квартиры

Премиум

8 191

ОКО

Апартаменты

Элит

120 000

Capital Towers

Квартиры

Элит

79 787

КД Mon Cher

Апартаменты

Элит

10 360

Коммерческая недвижимость

ОКО

БЦ

А

110 000

Город Столиц

БЦ

А

81 000

Легенда

БЦ

А

40 324

White Stone

БЦ

А

39 692

Конкорд

БЦ

А

19 430

Pushkinsky Dom

БЦ

А

12 500

Невис

БЦ

А

11 500

Capital Tower

БЦ

А

11 375

69 Pyatnitskaya st

БЦ

А

11 190

Imperial House

БЦ

А

9 176

Chaika Plaza V

БЦ

А

6 890

Город Яхт

БЦ

А

4 735

Авиатор

БЦ

B

20 494

Авион

БЦ

B

18 590

Авиньон I и II

БЦ

B

13 436

Эко

БЦ

B

11 610

Chaika Plaza IV

БЦ

B

6 380

Pokrovsky Dvor

БЦ

B

5 804

Сокол Плейс

БЦ

B

4 300

2-я Тверская-Ямская 8

БЦ

B

3 180

Chaika Plaza VI

БЦ

B

3 170

Озерковская набережная 8

БЦ

B

2 200

Дектярный Плейс

БЦ

B

1 951

Ул. Образцова стр.2

БЦ

B

1 800

3 1st Obydensky ln

БЦ

B

1 300

Авентура

ТЦ

Окружной

20 000

Речной

ТЦ

Окружной

17 000

Метромаркет на Дмитровке

ТЦ

Районный

7 322

Метромаркет на Шаболовке

ТЦ

Районный

6 360

Метромаркет на Соколе

ТЦ

Районный

4 900

Метромаркет на Пролетарской

ТЦ

Районный

2 559

3

ГК Ташир

Жилая недвижимость

771 576

Розмарин

Квартиры

Бизнес

84 970

Дирижабль

Квартиры

Бизнес

41 199

Берег Столицы: Дома в Серебряном Бору

Апартаменты

Элит

30 800

Коммерческая недвижимость

Газойл Плаза

БЦ

B

30 000

СК Плаза

БЦ

B

20 000

CityPoint МФК

БЦ

B

9 952

НЭПМАН

БЦ

B

7 000

RIO Dmitrovka

ТЦ

Супер-региональный

105 000

RIO Румянцево

ТЦ

Региональный

45 300

Raikin Plaza

ТЦ

Региональный

45 000

Avenue South West

ТЦ

Региональный

40 000

Бухта

ТЦ

40 000

Europark

ТЦ

Региональный

45 000

РИО Академическая

ТЦ

Региональный

42 000

РИО Ленинский

ТЦ

Региональный

35 000

Erevan Plaza

ТЦ

Окружной

24 400

Leningradskii Design Centre (RIO)

ТЦ

Окружной

20 000

Дирижабль

ТЦ

6 000

Логистический центр на Промышленной, 10

Логистический центр

35 000

Гостиничная недвижимость

Novotel Москва Сити

Гостиница

4*

50 505

SK Royal Hotel Moscow

Гостиница

4*

14 450

4

ГК МонАрх

Жилая недвижимость

663 659

Мосфильмовский

Квартиры

Бизнес

192 138

Хорошевский

Квартиры

Бизнес

173 219

CITY PARK

Квартиры

Премиум

97 717

Коммерческая недвижимость

МонАрх-Центр

БЦ

B

76 050

Юникон

БЦ

B

15 000

Неглинная плаза

ТЦ

Окружной

14 000

Монарх

ТЦ

Окружной

12 500

Кожухово

СК

А

43 305

Гостиничная недвижимость

Renaissance Монарх Центр

Гостиница

4*

39 730

5

Группа ПСН

Жилая недвижимость

576 215

Домашний

Квартиры

Комфорт

141 978

SREDA

Квартиры

Комфорт

138 463

Гринада

Квартиры

Комфорт

59 455

Правда

Апартаменты

Бизнес

30 365

I’M на Садовом

Квартиры/ апартаменты

Премиум

22 360

I'M Тверская

Апартаменты

Премиум

13 145

Полянка/44

Квартиры

Элит

26 500

Коммерческая недвижимость

Арбат 1

БЦ

А

24 347

Новоспасский

БЦ

B

95 648

На Бережковской набережной

БЦ

B

23 954

6

Plaza Development

Жилая недвижимость

529 336

Loft 151

Апартаменты

Бизнес

7 800

Коммерческая недвижимость

Сириус Парк

БЦ

B

66 000

Верейская Плаза I

БЦ

B

20 000

Верейская Плаза II

БЦ

B

25 523

Baker Plaza

БЦ

B

14 215

West Park

БЦ

B

38 220

W Plaza II

БЦ

B

20 000

Омега Плаза

БЦ

B

73 000

Магистраль Плаза

БЦ

B

43 380

Барклай Плаза

БЦ

B

31 560

W Plaza I

БЦ

B

24 521

Порт Плаза

БЦ

B

62 700

Минская Плаза

БЦ

B

26 417

Верейская Плаза III

БЦ

B

76 000

7

Галс-Девелопмент

Жилая недвижимость

529 315

Наследие

Квартиры

Бизнес

85 939

Искра-парк

Апартаменты

Бизнес

62 890

Достояние

Квартиры

Бизнес

31 829

Wine House

Квартиры/ апартаменты

Премиум

24 020

Сады Пекина

Апартаменты

Элит

34 911

Театральный дом

Апартаменты

Элит

18 700

IQ-Квартал

Апартаменты

Элит

15 000

Коммерческая недвижимость

IQ-Квартал

БЦ

А

124 528

SkyLight

БЦ

А

61 253

Сады Пекина

БЦ

B

4 267

Центральный Детский Магазин на Лубянке

ТЦ

34 200

IQ-Квартал

ТЦ

5 881

Гостиничная недвижимость

Пекин

Гостиница

4*

25 897

8

AEON Corporation

Жилая недвижимость

472 852

Ривер Парк

Квартиры/ апартаменты

Комфорт

156 282

Башня Федерация

Апартаменты

Элит

78 500

Коммерческая недвижимость

Башня Федерация

БЦ

A/B

222 070

Новодмитровский

БЦ

B

16 000

9

AFI Development

Жилая недвижимость

348 297

Silver

Квартиры

Бизнес

60 599

Резиденции Композиторов

Квартиры/ апартаменты

Бизнес

50 756

Резиденции Архитекторов

Квартиры

Бизнес

16 997

Коммерческая недвижимость

Аквамарин

БЦ

А

46 247

Four Winds Plaza

БЦ

А

22 035

АФИ на Павелецкой

БЦ

B

14 085

RIVERSIDE STATION

БЦ

B

10 250

Плаза Н2О

БЦ

B

8 990

Афимолл Сити

ТЦ

107 208

Гостиничная недвижимость

Аквамарин

Гостиница

4*

11 130

10

KR Properties

Жилая недвижимость

303 490

Roza Rossa Boutique Hotel & Apartments

Апартаменты

Элит

9 730

Клубный дом Depre

Апартаменты/квартиры

Элит

5 350

Клубный комплекс Рассвет

Апартаменты

Эизнес

17 035

Дом на Профсоюзной

Квартиры

Комфорт

6 155

Коммерческая недвижимость

Красная Роза

БЦ

А

106 630

Domino

БЦ

А

6 180

Bruce Premier Office

БЦ

А

2 590

Даниловская Мануфактура

БЦ

B

93 670

Рассвет

БЦ

B

30 830

Салют

БЦ

B

9 110

Кузнецкий мост, 12

БЦ

В

8 600

Апельсин

БЦ

B

5 170

4-й Смоленский бульвар

БЦ

B

2 440

«Метриум Групп» – риелторская и консалтинговая компания, чья деятельность сосредоточена на рынке жилой недвижимости Московского региона. Компания входит в тройку лидеров на первичном рынке жилья по объему продаж. Портфель «Метриум Групп» насчитывает 123 проекта общей площадью 11,6 млн кв.м. (с учетом всех проектов в продаже, а также будущих законтрактованных проектов). Ежемесячно компания реализует в среднем 30 тыс. кв.м, работая с крупнейшими девелоперами жилой недвижимости региона. В 2017 и 2016 году «Метриум Групп» признана «Риелтором года» по версии престижной премии Urban Awards. В 2016 году – Риелтором №1 (лидер продаж) по итогам голосования премии «Рекорды рынка недвижимости».

«Метриум Групп» является партнером СBRE – крупнейшей компании в мире, оказывающей услуги в сфере по консалтингу и управлению инвестициями в коммерческой недвижимости. Партнерство CBRE и «Метриум Групп» позволяет предоставлять своим клиентам весь спектр услуг, охватывающих как коммерческую, так и жилую недвижимость, а также дает возможность клиентам компаний иметь доступ к лучшей комплексной экспертизе на рынке.

Источник:

https://www.irn.ru

Рынок недвижимости накануне «перестройки»

Первоначально планировалось принять новую редакцию кодекса в виде единого пакета поправок. Второе чтение проекта было назначено на 23 ноября. Однако ввиду большого объема документа и огромного количества внесенных ко второму чтению депутатских поправок было решено другое – принимать кодекс по частям. И во вторник, 11 декабря, депутаты должны рассмотреть лишь один документ из планируемой серии.

С одной стороны, данное решение кажется благоразумным. Депутатам трудно осилить 800 страниц сложного юридического текста под грузом ответственности за состояние гражданских прав в стране. С другой стороны, данное решение – беспрецедентно: еще никогда в истории Гражданский кодекс не принимался таким образом. Есть риск, что реформа гражданского законодательства в России превратится в «мыльную оперу».

Но одновременно появляется возможность существенно ускорить эту реформу. Новая редакция Гражданского кодекса непременно потребует изменить также и земельное, и жилищное законодательство. И было бы разумно вносить изменения в Гражданский, Земельный и Градостроительный кодексы параллельно. Это позволило бы сделать реформу более предсказуемой, обеспечить долгосрочную определенность закона.

Бесконечная реформа

Для рынка недвижимости новая редакция Гражданского кодекса – это действительно реформа. Достаточно сказать, что второй раздел части первой кодекса, посвященный регулированию вещных прав на недвижимость, изменяется практически полностью.

Изменяется действующая система регистрации: уточняются принципы регистрации прав на недвижимость, регистрация сделок отменяется.

Впервые в России в «законодательном виде» появляется институт владения. Понятия «владение» и «собственность» законодательно различаются. Разделяются «законное владение» и «добросовестное владение». Уточняется судьба самовольной постройки. Появляется институт защиты владения, в том числе – против собственника. Владение определяется в проекте как «фактическое господство лица над объектом владения».

Также впервые дано определение «вещного права». Все права на недвижимость есть вещные права и в этом качестве подлежат государственной регистрации. Список так называемых ограниченных вещных прав (прав на чужую вещь) является закрытым и сформирован в проекте заново. Вводятся новые ограниченные вещные права: право постоянного землевладения (эмфитевзис), право застройки (суперфиций), право приобретения чужой недвижимой вещи, право вещной выдачи, право личного пользовладения (узуфрукт). Ипотека определяется как вещное право.

В проекте раздельно регулируются права собственности на земельные участки, на расположенные на них здания и сооружения, а также – на помещения. Тем самым законодательно выделятся «объекты недвижимости». Жилые помещения в проекте определяются исключительно как квартира и комната. Вводятся ограничения прав собственности земельных участков в пользу соседей – соседское право.

Сегодня еще не известно, когда именно будет рассматриваться во втором чтении эта принципиально новая редакция второго раздела части первой Гражданского кодекса, которая называется  «Вещное право». Но как уже было мною сказано выше, отсрочка принятия кодекса в целом дает уникальную возможность пересмотреть все действующее законодательство о недвижимости. Если этого не сделать, есть шанс еще раз подтвердить известное правило: «хотели как лучше – получилось как всегда».

Жилищное и земельное законодательство не должны дублировать базовые положения Гражданского кодекса и тем более – не должны «исправлять» эти положения. Практика «конкуренции кодексов» порочна – новейшая российская история это уже подтвердила. Необходимо четко определить, для каких конкретно целей служат Жилищный и Земельный кодексы, и впредь исключить возможность их «вторжения» в сферу частного права.

Малый проект

Старшее поколение россиян хорошо помнит любимое выражение Михаила Горбачева: главное – «начить». Наверное, это уже традиция. Как только в стране начинается какая-либо «перестройка», проблема «начить» возникает автоматически. В нашем случае эта проблема была решена элементарно: для начала депутаты решили внести изменения в первую главу первого раздела первой части действующего Гражданского кодекса.

Таким образом, был сформирован исходный «малый проект» новой редакции кодекса. Если верить планам законодателя, он должен быть рассмотрен во втором чтении в декабре. Известный интерес для участников рынка недвижимости в этом «малом проекте» представляют действующие статьи первая и десятая, а также новая статья 8.1 под названием «Государственная регистрация прав на имущество».

Статья первая новой редакции кодекса интересна тем, что в ней вводится обязанность участников гражданских правоотношений действовать «добросовестно». Если раньше добросовестность участников оборота лишь «предполагалась», то теперь они должны действовать добросовестно. В этой же статье уточняется: «никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения».

Статья десятая новой редакции кодекса специально развивает эту идею: уточняется понятие «злоупотребление правом». Под данное определение подпадают «действия в обход закона», а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав. В этих случаях, а также в случаях гражданско-правовых действий с намерением причинить вред другому лицу, зловредные или недобросовестные лица могут быть полностью либо частично лишены возможности осуществить судебную защиту своих прав. И, кроме того, пострадавшие от них лица вправе требовать возмещения убытков.

Вне всякого сомнения, наибольший интерес для участников рынка недвижимости представляет новая статья 8.1. Именно она, а точнее, содержавшаяся в ней норма об обязательности нотариальной формы сделок с недвижимостью, вызвала массовое недовольство риэлторов. В «малом проекте» эта норма отсутствует: нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью предусмотрено в случаях, установленных законом или соглашением сторон. Можно сказать, риэлторы временно победили.

Более того, на мой взгляд, статья 8.1 была включена в «малый проект» кодекса с единственной целью – успокоить риэлторов. Но риэлторам рано успокаиваться. Принципиальное изменение в системе регистрации недвижимости сохраняется: регистрация сделок с недвижимостью отменяется. Вводится регистрация прав на недвижимость, и риэлторам еще предстоит осмыслить свою роль в этой системе.

О системе регистрации прав на недвижимость нужно рассказывать максимально последовательно и подробно – сама сложность вопроса этого требует. Кроме того, введение системы регистрации прав не исчерпывается статьей 8.1, важнейшие ее положения содержатся в других статьях кодекса, не вошедших в «малый проект». Реформа только начинается, и для начала дождемся решения по «малому проекту».

В заключение хотелось бы отметить следующее. Все изменения в действующем гражданском законодательстве касаются не только «буквы закона». Изменяются, перераспределяются риски участников рынка недвижимости. Старые риски не обязательно исчезают, часто они просто меняются. И появляются новые риски.

Половина столичных ЖК названа по топонимическому признаку

Аналитики компании «Метриум Групп» проанализировали названия столичных жилых комплексов на первичном рынке во всех сегментах. Эксперты пришли к выводу, что чаще всего девелоперы называют свои проекты по топонимическим признакам. А вот жилых комплексов, в названиях которых подчеркиваются преимущества проекта, на рынке представлено совсем немного.

Для анализа нейминга столичных жилых новостроек специалисты компании «Метриум Групп» взяли все проекты, представленные на рынке по состоянию на конец сентября 2014 года. Исключив жилые комплексы, не имеющие официального названия, эксперты получили 115 наименований проектов. Из них 18,3% пришлось на эконом- и комфорт-класс, еще 33% заняли элитные проекты, самая большая доля оказалась у жилых комплексов бизнес-класса – 48,7%. Проанализировав список наименований, эксперты выделили восемь основных принципов нейминга объектов:

1. Топонимика – 50,4%.

Привязка названия жилого комплекса к названиям районов, улиц, рек, парков, прудов и других близлежащих географических объектов: многочисленные ЖК «Мичуринский», «Лобачевский», «Большой Афанасьевский», «Некрасовка» и т.д.

2. Англицизмы – 22,6%.

В России названия чего бы то ни было, написанные на иностранном языке, традиционно ассоциируются с чем-то качественным и статусным. Этим активно пользуются девелоперы жилой недвижимости: UNION PARK, Sky City, NOVEL HOUSE и т.д.

3. Концепция – 19,1%.

Нейминг отражает концепцию проекта, его архитектурные особенности или является концептуальным сам по себе. К примеру, название жилого комплекса О7 образовано из первой буквы улицы Озерная и номера дома. Это сочетание хорошо звучит  – осемь – и легко запоминается. Хотя само по себе образуемое слово ничего не значит.

4. Природа – 10,4%.

Природный нейминг жилых комплексов, как правило, заключается в использовании названий различных одушевленных и неодушевленных природных объектов, времен года и т.д. В ряде случаев привязка к природным объектам вполне объяснима. Так, снегири в названии ЖК SNEGIRI ECO соотносятся с названием компании-девелопера. Однако у ряда проектов эта связь далеко не столь очевидна и зачастую ставит в тупик. Например, название ЖК «Альбатрос» или «Подсолнухи» никак не коррелируется ни с архитектурной концепцией, ни с близлежащими географическими объектами, ни с преимуществами.

5. Преимущества – 9,6%.

Вместить в название жилого комплекса его ключевые преимущества, при этом сохранить краткое и благозвучное имя – довольно непростая задача. С ней успешно справился девелопер жилого комплекса «Ривер Парк». Из названия становится ясно, что проект расположен рядом с рекой и парком. В действительности это единственный в Москве проект комфорт-класса, имеющий собственную береговую линию протяженностью 1,5 км, и расположенный в шаговой доступности от музея-заповедника «Коломенское».

6. Брендинг – 7%.

Использование в названии жилого комплекс зонтичных брендов или имени компании. Одним из самых ярких примеров являются проекты Корпорации «Баркли», как представленные на первичном рынке (Barkli Residence), так и уже реализованные (Barkli Park, Barkli Virgin House, Barkli Plaza).

7. Цвета – 3,5%.

Различные цвета могут встречаться в названиях жилых комплексов как в словосочетаниях (ЖК «Белый Парк»), так и сами по себе (ЖК «Бирюза»). А иногда даже на английском языке (ЖК RedSide). Например, рядом с ЖК «Белый Парк» расположена Беломорская улица, а у ЖК «Бирюза» в отделке фасада присутствует бирюзовый цвет.

8. Страны и города – 1,7%.

Названия из этой категории чаще можно встретить на загородном рынке, где представлены такие проекты, как «Бристоль», «Маленькая Италия», «Европа» и т.д. Но и на рынке жилой городской недвижимости Москвы они тоже присутствуют: «Итальянский квартал» и «Английский квартал».

В целом по рынку самую большую долю занимают проекты с топонимическими названиями – 50,4%. Вторым по популярности принципом образования имени жилого комплекса является использование иностранных слов – 22,6%. Замыкает тройку категория «Концепция». К ней относится 19,1% представленных на первичном рынке Москвы новостроек.

В отдельную категорию - «Прочее» - можно выделить названия, которые не вписываются ни в одну из других групп (ЖД «МПИ» - жилой дом Московского пограничного института), а также те, которые являются просто красиво звучащими словами или словосочетаниями, не имеющими привязки к концепции, местоположению и прочим параметрам (ЖК «Шатер», «Карамель», «Кристалл» и т.д.). Категория «Прочее», по оценке экспертов компании «Метриум Групп», занимает 10,4%.

При этом отдельные проекты могут быть представлены сразу в нескольких категориях. Например, в названии ЖК «LIFE-Митинская» присутствуют английское слово, привязка к географическому положению и упоминание сетевого бренда.

Распределение названий жилых комплексов Москвы по категориям (все сегменты)

При разделении по сегментам ситуация несколько меняется. Так, в эконом/комфорт-классе и элитном сегменте доля названий с привязкой к географии еще выше – 57,1% и 55,3% соответственно, в то время как в бизнес-классе таких жилых комплексов только 44,6%.

Доля иностранных названий в элитном сегменте составляет 28,9%, в бизнес-классе их только 17,9%, а эконом- и комфорт-класс занимает промежуточное значение - 23,8%.

Название, в котором фигурируют ключевые преимущества ЖК, в комфорт-классе присутствует только у одного проекта – ЖК «Ривер Парк». В сегментах бизнес- и элитного классов таких названий 12,5% и 7,9% соответственно.

Распределение названий жилых комплексов Москвы по категориям и сегментам

Кроме того, аналитики компании «Метриум Групп» выявили часто используемые слова в названиях столичных новостроек. Самым популярным у девелоперов вполне закономерно оказалось слово «дом» в различных вариациях (house, хаус, dom). Оно используется в наименованиях 12,3% жилых комплексов. На втором месте расположилось слово «парк» (park) - 8,7%. «Бронза» досталась слову «город» (city, сити, град) – 5,2%.

Самые популярные слова в названиях жилых комплексов Москвы

«На рынке недвижимости нейминг играет огромную роль: удачное запоминающееся название является лучшей рекламой жилого комплекса, а после завершения реализации проекта становится его визитной карточкой, - резюмирует Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». – Однако далеко не все девелоперы задумываются об этом. Гораздо проще и удобнее привязать название к району или улице, и встать в один ряд с сотней других однотипных имен. Намного сложнее придумать название, которое запомнилось бы надолго и на 100% отражало бы ключевые преимущества жилого комплекса. Сегодня на первичном рынке одним из немногих удачных примеров является жилой комплекс "Ривер Парк". При том, что по отдельности эти слова довольно часто используются в нейминге, здесь они не являются украшением, а несут смысловую нагрузку: проект расположен на первой линии у Москвы-реки по соседству с парком "Коломенское"».

«Метриум Групп» - риэлторская и консалтинговая компания, чья деятельность сосредоточена на рынке жилой недвижимости Московского региона, а также Санкт-Петербурга. Специализируется в сегментах новостройки и загородная недвижимость (коттеджи и мультиформатные посёлки). В риэлторском портфеле компании - 2,5 млн кв.м. проектов, находящихся в реализации, в том числе на эксклюзивной и ко-эксклюзивной основе – 1,7 млн кв.м жилья.

«Метриум Групп» выступает стратегическим партнером ЗАО «Сбербанк Управление Активами» (консультант в сфере недвижимости, организация продаж), а также инвестором фонда «Сбербанк - Жилая недвижимость», «Сбербанк – Жилая недвижимость 2». Оба фонда созданы с целью инвестирования в новостройки эконом- и комфорт-класса Москвы и Московской области на начальной стадии строительства.

Источник:

metrium.ru

Где выгоднее жить и работать: Москва или Подмосковье

«Метриум Групп»

- риелторская и консалтинговая компания, чья деятельность сосредоточена на рынке жилой недвижимости Московского региона, а также Санкт-Петербурга.  «Метриум Групп» признана Риелтором №1 (лидер продаж) по итогам голосования премии «Рекорды рынка недвижимости» в 2016 году. Компания входит в тройку лидеров на первичном рынке жилья по объему продаж. В 2015 году под управлением «Метриум Групп» было реализовано 495 тыс. кв.м недвижимости. Всего в риелторском портфеле – 6,5 млн кв.м проектов. «Метриум Групп» стабильно продает 40 тыс. кв.м в месяц.

Как вернуть деньги за плохие коммунальные услуги

Прогноз рынка недвижимости до конца 2015 – на 2016 годы от Индикаторов Рынка Недвижимости

Текущий кризис не удастся пересидеть, как предыдущие – отсутствие существенной активизации рынка недвижимости в сентябре в очередной раз показало, что нынешняя экономическая ситуация имеет мало общего с катаклизмом 2008-2009 гг. Платежеспособный спрос упал всерьез и надолго, и рынку придется к этому приспосабливаться через снижение цен на жилье, считают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».

Осень облегчения не принесла

Наступление осени 2015 г. не привело к сколько-нибудь значительному росту спроса: по данным риелторских агентств, покупательская активность в сентябре, с началом нового делового сезона, увеличилась лишь примерно на 10% по сравнению с провальными летними показателями. И это несмотря на очередную волну девальвации рубля в августе – хотя в конце прошлого года такой же процесс спровоцировал настоящий ажиотаж на рынке.

Таким образом, надежды на скорое восстановление рынка недвижимости по аналогии с прошлым кризисом, когда признаки оживления появились уже к осени 2009 г., оказались тщетны. В этот раз речь идет явно не о классическом кризисе, когда после схлопывания ценовых пузырей достаточно быстро возобновляется экономический рост, а о новой реальности, возникшей в результате самого серьезного после распада СССР конфликта с Западом, кардинального изменения баланса спроса и предложения на сырьевых рынках и, соответственно, исчерпания потенциала существующей экономической модели, основанной на росте потребления.

Введенные против России санкции закрыли отечественным банкам и компаниям доступ к дешевым западным кредитам, иностранные инвесторы ушли с фондового рынка, усилился отток капитала за рубеж, из-за обвала цен на энергоресурсы в федеральной казне образовалась изрядная дыра, которую не удается заткнуть даже с помощью рекордного ослабления национальной валюты. Поэтому государство вместо того, чтобы поддержать страдающую от дефицита ликвидности экономику, вынуждено сворачивать инвестиции.

Никаких признаков существенного улучшения ситуации в обозримом будущем пока нет. Правительство, вопреки своим предыдущим обещаниям, решило еще на год продлить заморозку пенсионных накоплений, которые могли бы стать источником «долгих» денег для бизнеса. Но даже с учетом этих средств проект бюджета на 2016 г. предполагает дефицит в размере 3% ВВП. Цены на нефть колеблются в районе $50 за баррель и могут еще упасть в случае снижения спроса со стороны буксующей китайской экономики и выхода на рынок иранской нефти. Дополнительным риском является возможный подъем ставки ФРС в конце года, который может привести к укреплению доллара относительно всех остальных валют и, как следствие, снижению стоимости номинированных в долларах ресурсов. Что касается санкций ЕС, то они также будут продлены по крайней мере на следующий год, так как выполнить Минские соглашения до конца 2015 г., по признанию всех сторон, уже точно не удастся.

Согласно прогнозам всегда оптимистичного Минэкономразвития, в 2016 г. отечественный ВВП увеличится на 0,7%, но исключительно благодаря восстановлению запасов в промышленности, а потребление и инвестиции продолжат сокращаться. При этом доходы населения, от которых в том числе зависит платежеспособность покупателей жилья, даже в 2018 г. не достигнут уровня 2014 г. В целом, по мнению практически всех экспертных институтов, как отечественных, так и зарубежных, без структурных реформ российская экономика в ближайшие годы обречена на стагнацию.

Для рынка недвижимости все это означает, что спрос на жилье в ближайшие годы не восстановится. «Шальные деньги», питавшие рынок с середины 2000-х гг., ушли из России. Надолго, может быть, на десятилетия. А следовательно, уровень цен, сложившийся в эпоху «всеобщего изобилия», более не соответствует финансовым возможностям покупателей и нуждается в серьезной корректировке. Тем более что, в отличие от спроса, предложение на рынке недвижимости Москвы и Подмосковья находится на максимуме.

Минимальный спрос на фоне максимального предложения

По данным компании «ИРН-Консалтинг», на первичном рынке московского региона, без учета элитного центра столицы, в настоящее время продается около 6 млн кв. м квартир и апартаментов – это рекордный объем предложения за все 25 лет существования отечественного рынка недвижимости.

Большую часть предложения обеспечивают территории за МКАД, однако и в старой Москве сейчас строят много. Это уникальная для столичного региона ситуация: раньше Москва и Подмосковье в этом отношении всегда находились в противофазе. Причем, в отличие от кризиса 2008-2009 гг., девелоперы теперь не могут позволить себе откладывать реализацию проектов до лучших времен из-за изменения правил игры на строительном рынке: больших капиталовложений на начальном этапе стройки, увеличения кадастровой стоимости земли, роста арендной платы за участок в случае затягивания сроков строительства и т.п. В результате, несмотря на падение спроса, только на территории от Третьего транспортного кольца до МКАД с начала года вышло 20 новых жилых проектов, где суммарно предлагается 59 корпусов. Еще 18 новых домов вышло на продажу в семи проектах, стартовавших в прошлые годы.

Предложение квартир на вторичном рынке тоже увеличивается, и в настоящее время на 30-50% превышает среднестатистические показатели. Главным образом по причине дефицита покупателей, которых отпугивают неадекватные даже по сравнению с первичным рынком цены – убитая квартира на «вторичке» может быть на миллионы рублей дороже качественной новостройки большего метража, расположенной в том же районе. Положение дел усугубляет отсутствие доступной ипотеки, так как субсидируемая государством программа распространяется только на первичный рынок.

Резервы для увеличения предложения вторичного жилья есть, и немалые. Серьезный рост расходов на содержание квартир в связи с введением модернизированного налога на недвижимость и усиление миграции из России могут стимулировать выход на рынок значительного объема инвестиционных квартир, которые состоятельные граждане скупали в огромных количествах в эпоху роста цен на недвижимость.

В отличие от предложения, спрос на жилье находится на минимуме, сократившись на 10-60% по сравнению с прошлым годом в зависимости от региона и сегмента. В целом на рынке новостроек ситуация со спросом лучше, чем на вторичном, благодаря льготной ипотеке и более адекватной по сравнению с частными продавцами ценовой политике застройщиков. Если, например, в Москве количество зарегистрированных Росреестром договоров долевого участия в строительстве жилья сократилось на 10-15% по сравнению с 2014 г., то на вторичном в августе снижение превысило 40%.

Рынок смотрит вниз

Сформировавшийся во времена «шальных денег» уровень цен на жилье слишком сильно оторвался от массового платежеспособного спроса. В последние годы даже граждане с хорошими зарплатами могли купить квартиру только при наличии значительных накоплений. Однако старые сбережения были в основном исчерпаны во время двух волн ажиотажного спроса в 2014 г., а новые появятся еще очень нескоро - даже правительство не ожидает восстановления доходов населения в ближайшие годы.

Конечно, в России останется еще немало состоятельных людей, которым покупка квартиры вполне по карману. Проблема в том, что таким гражданам жилье не нужно – они уже успели приобрести недвижимость не только для себя и всех своих родственников, но и про запас на черный день. А подавляющее большинство тех, кто действительно нуждается в улучшении жилищных условий, уже давно не могут об этом даже мечтать. Соответственно, для обеспечения нормального уровня продаж цены должны существенно снизиться - чтобы квартиры могли покупать те, кто уже много лет был отрезан от рынка.

По всей видимости, в ближайшие месяцы заявленные цены будут постепенно приближаться к реальным, с учетом скидок и торга, которые лежат ниже формальных примерно на 10-15%. В следующем году снижение стоимости жилья, скорее всего, продолжится, и по итогам 2016 г. цены могут потерять еще 15% в рублях.

На первичном рынке уменьшение средних цен будет происходить за счет выхода новых, более доступных по цене проектов и очень медленного повышения стоимости жилья по мере повышения стадии готовности дома. Скидки также сохранятся. На вторичном рынке будет расти количество адекватных спросу предложений, так как все больше продавцов начинают понимать, что по докризисным ценам продать квартиру все равно не удастся.

По всей видимости, из всех сегментов городского рынка жилья больше всего просядет бизнес-класс. В этом сегменте разрыв между уровнем цен и возможностями большинства покупателей существенно больше, чем в эконом- и комфорклассе. И это не элитная недвижимость, для покупателей которой цены подчас не имеют принципиального значения. К тому же именно в сегменте бизнес-класса, активно развивавшемся в Москве в предыдущие годы, сосредоточен огромный объем предложения жилья, в том числе инвестиционного.

На загородном рынке цены на объекты, предназначенные для постоянного проживания и расположенные недалеко от Москвы – то есть те, которые могут стать заменой квартире, - в основном будут повторять динамику индекса стоимости городского жилья. Объекты из разряда «второй дом» - дачи, коттеджи и таунхаусы вдали от цивилизации, участки без подряда, – скорее всего, просядут в цене значительно больше. Более того, может оказаться так, что предложения с плохой транспортной доступностью, без инфраструктуры и т.п. вообще будет невозможно продать за разумную цену.

Что касается коммерческой недвижимости, то в кризис ситуация с ней всегда хуже, чем на рынке жилья, так как коммерческие объекты, в отличие от крыши над головой, не являются предметом жизненной необходимости. Наиболее тревожная ситуация складывается в офисном сегменте, где кризис перепроизводства наложился на общеэкономический. По данным Cushman & Wakefield, в сентябре в Москве пустовало примерно 2 млн кв. м офисов класса В, или 14% от всего объема таких помещений, и 1 млн кв. м офисов класса А – это 31% предложения. Ставки аренды падают и в рублях, и в долларах - в первом полугодии 2015 г. московские офисы подешевели на 22,4%, поставив мировой рекорд по этому показателю. Так что, по всей видимости, офисный рынок в итоге окажется главной жертвой кризиса.

Источник:

http://www.irn.ru

Новостройки: современные планировки

Планировка квартиры, наверное, ничуть не менее важна, чем ее метраж, количество комнат. Именно планировка квартиры переводит эти количественные понятия в качественное. Жить в своей квартире надо с удовольствием, чувствовать себя в ней хорошо и спокойно, чтобы стены «не жали в плечах» и потолки «не давили на психику».

О том, какие планировки предлагают покупателям сами застройщики, в чем их достоинства и недостатки, «Журналу о недвижимости MetrInfo.Ru» рассказывают представители компаний.

Представления покупателей о комфортном жилье за последние десятилетия изменились, отмечает Александр Ковалёв, генеральный директор «ДСК ГРАД». Существующие серии домов перестают в полной мере удовлетворять критериям рыночного спроса. Помимо удобных планировок покупателей интересует рациональное использование зон общественного пользования, снижение эксплуатационных расходов и привлекательный внешний вид зданий.

Ранее возводимые объекты огромных размеров, не всегда соответствующие потребностям их владельцев, со временем продемонстрировали явные недостатки: такие квартиры требуют больших расходов на их содержание, - продолжает тему Наталья Картавцева, заместитель генерального директора ОАО «ОПИН». Это и высокие коммунальные платежи, и серьезные затраты на ремонт и покупку мебели, и необходимость поддерживать порядок на большой площади.

Как следствие, говорит Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп», в течение трех последних лет из года в год наблюдается тренд уменьшения средней площади квартир как в сегменте эконом, так и в бизнес-классе. В экономклассе все чаще в проектах фигурируют однокомнатные квартиры 35-40 кв. м (вместо 45-50 кв. м, как было ранее), в бизнес-классе 45-55 кв. м (ранее – 50-60 кв. м). По данным компании RDI, за последние пять лет средняя площадь квартир в новых проектах снизилась на 5-10 кв. м.

Застройщики не только уменьшают метражи, но и включают в проект как можно больше вариантов квартир с разными площадями и планировочными решениями. «В наших проектах, - рассказывает Александр Энгель, руководитель отдела новостроек ГК «МИЦ», - предложение квартир по площади и планировке даже в рамках одного комплекса диверсифицировано: площадь однокомнатных квартир варьируется от 38 до 53 кв. м, двухкомнатных – от 65 до 90 кв. м, трехкомнатных - от 87 до 125 кв. м. Таким образом, покупатели имеют большой выбор в плане соотношения «площадь - комнатность», а также самой планировки квартиры».

Трансформер в действии

Площади уменьшаются и в монолитных домах, и в панельных. В монолитных такое решение реализовать несложно. Как напоминает Андрей Блажко, генеральный директор компании «Домостроитель-Юго-запад», член правления группы компаний «Домостроитель», в монолитном или сборно-монолитном здании многое зависит от схемы расположения и шага колонн и стандартная ширина комнаты в панельном доме 3,6 метра, а в сборно-монолитном каркасном домостроении (СМКД) шаг колонн может достигать 9 м, что позволяет «нарезать» квартиры нужных площадей. А вот чтобы изменить площади и планировки квартир в панельных домах, требуется серьезная переработка не только проекта, но и модернизация или строительство нового завода.

Так, например, по словам Александра Ковалёва («ДСК ГРАД»), для того чтобы создать дома принципиально нового качественного уровня с максимально широким выбором планировочных и фасадных решений, ГК «Мортон» провела международный конкурс. Победителем конкурса стало крупнейшее немецкое архитектурно-проектировочное бюро Zerna.

Немецкие архитекторы разработали три базовых модуля – S-M-L, которые соответствуют однокомнатной, двухкомнатной и трехкомнатной квартирам. Площадь однокомнатной (модуль S) составляет от 37,42 кв. м до 41,13 кв. м, двухкомнатной (модуль М) – от 55,64 до 58, 63 кв. м, трехкомнатной (модуль L) - от 73 кв. м до 78, 38 кв. м. Модули комбинируются таким образом, что на разных этажах здания могут быть различные варианты планировок. Помимо базовых модулей разработаны и торцевые секции, соединительные и угловые элементы.

Кроме уже названного проекта собственным архитектурным бюро ГК «Мортон» под руководством известного архитектора Александра Богданова разработана современная серия домов «Град 1М». Как отметил Александр Ковалёв («ДСК ГРАД»), при проектировании удалось сделать бОльшими площади кухонь, не увеличивая при этом площадь самой секции. Высота жилых помещений для панельного домостроения максимальная - 2 м 70 см. Для производства новых домов ГК «Мортон» в партнерстве с ОАО «Роснано» планирует построить на территории России сеть современных домостроительных комбинатов. Первый из них уже возводится в Московской области, и весной 2014 года он начнет выпускать первую продукцию. Первым проектом, в состав которого войдут дома серии «ГРАД 1М» и дома немецких архитекторов, станет масштабный проект ГК «Мортон» в Ленинском районе Подмосковья «Восточное Бутово».

Меньше да лучше

Тенденция уменьшения площади квартир повлекла за собой дополнительное внимание к планировкам. Если в проект заложены однокомнатные квартиры площадью 45-50 кв. м, то там наверняка будут задействованы типичные планировки, не вызывающие никаких вопросов, говорит Мария Литинецкая («Метриум Групп»). Но если деление площадей предусматривает квартиры площадью 25-35 кв. м, то встает вопрос – за счет чего «отрезать» метры? Как правило, это делается за счет уменьшения основных помещений. И здесь приходят на помощь планировки европейского типа. Например, в однокомнатной квартире маленькое помещение отводится не под кухню, а под спальню. А кухня и гостиная объединяются в одну большую комнату. Подобные квартиры пользуются популярностью у молодых семейных пар. Если у них есть ребенок, то за ним легко следить, пока он играет в гостиной.

В ЖК «Новые Ватутинки. Южный квартал» хорошим спросом пользовались небольшие двухкомнатные квартиры (порядка 56 кв. метров) с двумя балконами, приводит пример Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». Здесь за сопоставимо небольшой бюджет покупатель получает больше удобств.

По мнению Дмитрия Власова, коммерческого директора компании RDI, критерии, по которым разрабатываются планировки квартир в монолитных домах, обусловлены в первую очередь классом проекта. В проектах экономкласса чаще всего - это универсальные планировки: кухня 8-10 кв. м или объединенная кухня-гостиная, спальня не меньше 10 кв. м, санузлы площадью 3-4 кв. м, потолки высотой не ниже 3 м, все помещения правильной формы, и балконы в каждой квартире, в двух- и трехкомнатных квартирах исключаются проходные комнаты. В домах бизнес-класса можно ориентироваться на следующие параметры: кухня 15-18 кв. м, гостиная до 30 кв. м, спальня 15-20 кв. м, два санузла 4-5 кв. м, обязательно наличие балкона и окон на две стороны.

В качестве примера Дмитрий Власов привел новую очередь «Архитектурного пригорода «Южная Долина» – малоэтажные дома, разработанные российско-немецким архитектурным бюро Антона Мосина. Комплекс состоит из 1600 квартир площадью от 29 до 74 кв., спроектированных с учетом российских и европейских архитектурно-планировочных решений. Например, в двухкомнатной квартире просторная гостиная объединена с кухней, в ней три окна, есть изолированная спальня.

Если говорить о ближайшем Подмосковье и сегменте эконом, то в ассортименте застройщика неплохо бы иметь некоторую долю студий порядка 30 кв. метров, которые стали в последнее время популярны у потребителей, отмечает Наталия Звягина, начальник отдела маркетинга «ГВСУ-Риэлти». Для однокомнатных квартир оптимальной площадью будет около 40 кв. метров с кухней не менее 10 «квадратов» и кладовкой. Для двухкомнатных квартир – площадь порядка 60 метров, кухня может быть побольше – 11-12 кв. метров, комнаты около 16, кладовые приветствуются во всех типах квартир. Эти варианты пользуются стабильным спросом. «Наша известная строительная серия 111М, несмотря на то что это панельное жилье, позволяет вести активную работу с планировками», - говорит эксперт. В частности, большой популярностью пользуются квартиры в проектах «Алексеевская роща» в Балашихе, где компания выступает в качестве генерального подрядчика.

Наталья Картавцева («ОПИН») рассказала, что в жилом комплексе комфорткласса VESNA (Апрелевка, пос. Мартемьяново) предусмотрены квартиры небольшой площади - студии от 21 кв. м, однокомнатные - от 32 кв. м, двухкомнатные - от 50 кв. м. Поэтому застройщик постарался компенсировать потери за счет эффективных решений. Было уделено много внимания распределению солнечного света: оконные проемы в каждой квартире увеличены, а балконы остеклены полностью, также в проект закладываются подсобные помещения – удобные кладовые.

Интересное планировочное решение - квартира-распашонка - теперь используются и в однокомнатных. «Такую квартиру, отмечает эксперт, - удобнее проветривать, поскольку одно из окон выходит во двор – можно смотреть за ребенком, если он гуляет один, да и вид из окон разный. Кроме того, кухня в такой квартире большая – 20 кв. м, в ней можно оборудовать удобную гостиную».

Анализируя современные планировочные решения, Ольга Гусева, коммерческий директор ГК «МИГ-Недвижимость», отметила, что сейчас клиенты все чаще задумываются об объединении гостиной и кухни - чтобы увеличить площадь помещения, при этом сохранив зональность. Поэтому застройщики стараются разработать такие проектные решения, которые позволяют перепланировать квартиру именно таким образом. В двухкомнатных квартирах комфорткласса уже стали появляться два санузла. Панорамное остекление появляется, как правило, в проектах повышенной комфортности, поскольку это отражается на стоимости коммунальных платежей. Чем больше окон, тем больше будет уходить тепла, а значит, на отопление придется дополнительно потратиться.

Не все гладко

Угодить всем покупателям, предложив квартиры с оптимальными планировками, - практически нереальная задача. Более того, зачастую застройщики предлагают планировки, которые в наименьшей степени устраивают покупателей. По мнению Марии Литинецкой («Метриум Групп»), одна из наиболее распространенных ошибок – это линейная планировка при большом количестве комнат. В данном случае, как правило, возникают длинные, темные коридоры, а также другие слабо инсолируемые пространства, которые непонятно как использовать.

Другая ошибка, по мнению эксперта, – это неудобное зонирование квартиры. Например, когда вход делают рядом с зоной спальни, а кухня и гостиная при этом расположены в глубине. На рынке уже сформированы определенные правила зонирования, которые общепризнаны, комфортны, эффективны. Кухня и гостиная – это общественная зона, которая располагается рядом со входом в квартиру. Здесь же для удобства находится гостевой санузел. А зона спален считается наиболее приватной и должна быть самой комфортной. Соответственно, спальни располагаются в глубине квартиры, чтобы обеспечить тишину и покой. Причем эти зоны должны быть грамотно разнесены. Если же спальня расположена рядом со входом в квартиру, то, очевидно, что это неудобно.

Кроме того, на рынке встречаются примеры, когда комнаты делаются со сложной конфигурацией, например, с острыми углами внутри помещения. В таких углах практически ничего нельзя разместить. Максимум, что может сделать собственник, - организовать какой-нибудь шкафчик или поставить фикус. Фактически такую площадь можно вычеркивать из «полезной», при этом клиент, покупая такую квартиру, все равно заплатит за этот угол. Также сама комната в квартире может быть в форме многогранника с одним глубоко посаженным окном, которое освещает не всю площадь, а только небольшую часть. Конечно, это не самая большая беда, просто такая квартира требует особого подхода, в частности, привлечения дизайнера, который сможет умело и грамотно обыграть эту «фишку». Однако это влечет за собой дополнительные затраты, и не все могут себе это позволить, особенно в экономклассе.

Еще один момент, на который обратили внимание эксперты, - в квартире очень важно соотношение ее общей площади и площади основных используемых помещений. Зачастую оно малоэффективное. Например, площадь вспомогательных помещений, таких как коридор, балкон, иногда превышает 30%. И покупатели, конечно, обращают на это внимание. Мария Литинецкая («Метриум Групп») обратила внимание и на то, что встречаются планировки квартир, предусматривающие небольшую неотапливаемую кладовку с окном с очень маленькой площадью, в пределах 2-3 кв. м. В принципе, небольшое помещение с окном – это неплохо. Из него можно было бы сделать маленький кабинет, но для этого нужно хотя бы 5 кв. м. Но когда это всего 2 кв. м, причем в панельном доме, где нет возможности объединить помещение с другой комнатой, потому что стоит несущая стена, вот это уже пример малоэффективного проектирования. На двух метрах уже ничего толкового не сделаешь и не сможешь эффективно использовать эту площадь.

Почти в любом проекте будут квартиры с более удачными планировками и с менее удачными, резюмирует Ирина Доброхотова («БЕСТ-Новострой»). И это в свою очередь сказывается и на цене. Поэтому находятся покупатели, которые на первое место ставят минимальный бюджет покупки. А в экономклассе это основной критерий выбора жилья.

От себя добавим, что, как показало социологическое исследование, проведенное журналом www.metrinfo.ru, если не брать во внимание цену и безопасность сделки, то планировка квартиры для покупателей выходит на первый план. Остальные критерии, даже включая месторасположение, - уже после. См. статью «Народное мнение: покупая квартиру в новостройке, надо учесть все нюансы».

Источник:

http://www.metrinfo.ru