Снимай, пока молодой

Елена Иванкина, декан факультета экономики недвижимости РАНХиГС:

Уполномоченный при президенте России по правам предпринимателей Борис Титов назвал жилищную программу, в рамках которой молодым семьям выделяют часть средств на покупку квартиры, "антисоциальной". По его словам, мобильным и экономически активным молодым людям сегодня надо дать возможность арендовать квартиру у государства, а если и помогать с покупкой квартиры - то ближе к старости.

Я согласна, что от практики предоставления квадратных метров в новых квартирах в собственность надо постепенно и аккуратно уходить, особенно это касается молодых людей.

Россия сейчас является бесспорным лидером в мире по количеству квартир в частной собственности - людям принадлежит почти восемьдесят шесть процентов всего жилья. А это, согласитесь, огромная цифра. Снизить ее уже не получится, теперь главное - ее не увеличивать. А для этого нужна аренда - социальная, субсидированная, любая.

Эта блестящая мысль давно витает в воздухе, и во многих регионах нашей страны ее уже начали воплощать в жизнь.

Например, в Москве и Подольске появляются так называемые бездотационные дома, где квартиросъемщики платят 41 рубль за квадратный метр плюс расходы на коммунальные услуги. Это ничтожная сумма, которую смогут "потянуть" даже не очень обеспеченные молодые люди.

Вообще же аренда квартир в таких домах будет обходиться людям в три раза дешевле, чем на коммерческом рынке.

Когда такие дома появятся в небольших городах, молодежь поймет, что совсем не обязательно рваться в мегаполисы с их сумасшедшим ритмом жизни. Во всем мире молодые люди мобильны - они легко меняют города, квартиры, места работы. Для сравнения: в других странах мира внутренняя миграция составляет более 10 процентов, а в России - всего 1,8 процента. С появлением бездоходных домов ситуация изменится - молодые россияне поедут в маленькие города, где магазины, школы и поликлиники не хуже. Да и жизнь там гораздо дешевле.

К сожалению, некоммерческий наем в России только зарождается, а массовый масштаб он приобретет года через два-три. Все дело в том, что арендное жилье как источник стабильной прибыли станет выгодно застройщику только тогда, когда цены на жилье в России пойдут на спад. Кроме того, инвесторы ждут реальных преференций от государства - это может быть предоставление земельного участка по голландскому аукциону, предоставление земли бесплатно, льготное кредитование, налоговые каникулы на время строительства, субсидирование из бюджета части затрат на коммуникации и так далее. Как только застройщики получат что-то из этого, программа некоммерческого найма заработает в полную силу. Ведь бизнес идет туда, где выгодно.

Александр Пузанов, гендиректор "Института экономики города":

Я не могу согласиться с мнением Бориса Титова о бесполезности программы "Обеспечение жильем молодых семей", которая действует в России с начала 2000-х годов. С ее помощью квартиры ежегодно приобретают достаточно много россиян. Чтобы стать ее участником, молодые люди до 35 лет должны быть признаны нуждающимися в жилье. А впоследствии они могут рассчитывать на компенсацию от государства стоимости части квартиры.

Я считаю, что у людей должны быть разные возможности улучшения своих жилищных условий, и чем больше вариантов, тем лучше. Кто-то может арендовать жилье, а кто-то - приобрести в собственность. Ничего страшного в этом нет. Во многих странах Европы поддержка именно молодых семей является приоритетом государственной жилищной политики. Вкладываться в них выгодно, так как с каждым годом их доходы будут возрастать параллельно с ростом карьеры. Да они и сейчас могут получать достаточно высокую зарплату, но у них нет первоначального взноса, который нужен при получении ипотечного кредита. И программа поддержки, в том числе и в России, направлена как раз на то, чтобы помочь субсидировать этот первоначальный взнос. А уж кредит они будут оплачивать сами.

Существующая программа для молодых - экономически обоснованное направление. Взамен общество получает более высокую производительность труда, развитие человеческого капитала, повышение рождаемости и так далее.

Другое дело - сравнительно небольшой объем средств, которые сегодня на нее выделяются. При существующих бюджетных возможностях российских регионов эта жилищная программа превратилась в некую лотерею. Большинство молодых семей просто не успевают дождаться, когда до них дойдет очередь, и изыскивают средства на покупку квартиры из других источников. Так что вроде как молодым помогаем, но реальную помощь получают далеко не все.

В связи с этим я уверен, что программа нуждается в модернизации, но полностью от нее отказываться нельзя. Возможно, нужно изменить целевую категорию: отсечь часть претендентов по доходам или помогать жителям только тех регионов, где низкая рождаемость. Можно руководствоваться и другими экономическими показателями. Этот вопрос экспертами обсуждается.

Да и на аренду переключиться сразу не получится, ведь программа некоммерческого найма - новый институт. А в будущем можно взять пример с Великобритании, где для молодых существует комбинированная жилищная программа - семья берет квартиру в аренду, а потом по мере накопления средств выкупает ее по метрам.

Источник:

Российская газета

Объем первичного рынка элитного жилья Москвы за год вырос более чем на четверть

Рынок элитной недвижимости столицы продолжает активно развиваться: с начала 2016 года в Москве стартовали продажи в 15 новых проектах элит-класса. Еще три вышли на рынок в первые месяцы нового года. Как отмечают организаторы

Шоурума элитной недвижимости, 11 из этих новостроек относятся к сегменту апартаментов, еще 7 – это жилые комплексы с квартирами. И многие из них будут представлены посетителям главной выставки эксклюзивной недвижимости, которая этой весной пройдет на двух площадках: с 16 по 26 марта в торговой галерее «Модный сезон» в легендарной гостинице «Москва» и в традиционной локации – в Галереях «Времена Года» с 6 по 23 апреля.

На сегодняшний день на первичном рынке элитной недвижимости Москвы представлены 84 жилых и апартаментных комплекса. В общей сложности в них реализуется около 3,5 тыс. лотов. С начала 2016 года этот показатель увеличился на 28%. Между квартирами и апартаментами элитный сегмент делится в соотношении 43% к 57% с перевесом в пользу последних. Но стоит отметить, что за год квартиры несколько отвоевали позиции: в январе прошлого года показатели были 62% у апартаментов и 38% у квартир.

Несмотря на то, что в последние годы много говорилось о том, что география элитной недвижимости Москвы расширяется, минувший год продемонстрировал более значительный рост объемов предложения в границах Центрального административного округа. Показатели ЦАО выросли на 32%, в то время как в жилых и апартаментных комплексах, возводимых в других столичных округах, прирост составил только 18%. Из общего количества элитных проектов, реализуемых на первичном рынке, 70 относятся к центру столицы. И лишь 14 – к другим округам.

В целом по первичному элитному рынку средние цены за год снизились на 2% до уровня 676,1 тыс. рублей за квадратный метр. При этом динамика в сегменте квартир и апартаментов была отмечена примерно одинаковая. Апартаменты потеряли в цене те же два процента и сегодня в среднем стоят 617,3 тыс. рублей за «квадрат». А у элитных квартир показатель составил -2,1% - 725,9 тыс. рублей за кв. м.

Впрочем, при разделении по локациям ситуация значительно меняется. Так, элитные новостройки в ЦАО подорожали на 3% до отметки 808,6 тыс. рублей за кв. м. Причем положительная динамика в целом по округу была отмечена за счет высоких темпов роста цен в апартаментах: этот сегмент прибавил 21%. А вот средний «квадрат» в элитных квартирах в ЦАО подешевел на 14%.

В элитных жилых и апартаментных комплексах за пределами ЦАО ситуация обратная: квартиры подорожали на 17%, а апартаменты упали в цене почти на треть. Снижение в сегменте апартаментов во многом связано с выходом новых проектов с крайне низкими для элитной категории ценами. В частности, в комплексе апартаментов «Большевик», позиционирующемся в элит-классе, порог входа едва превышает 10 млн рублей.

Одним из самых активных девелоперов 2016 года в элитном сегменте можно назвать компанию Vesper. За год этот игрок рынка начал продажи в трех проектах: BUNIN, NABOKOV и Cloud Nine. Еще в двух апартаментах комплексах девелопера – St Nickolas и Chekhov – в прошлом году были получены разрешения на ввод в эксплуатацию.

По данным компании «Метриум Групп», в 2016 году в элитном сегменте было сдано 10 жилых и апартаментных комплексов. Кроме уже упомянутых проектов Vesper, стоит отметить и комплекс апартаментов Art Residence от компании Stone Hedge. РВЭ также получили ЖК Royal House on Yauza, клубный дом «Советникъ», «IQ-Квартал», «Сады Пекина» и ряд других объектов.

Среди новых элитных проектов, продажи в которых стартовали в 2016 и начале 2017 года, выделяются такие новостройки, как «Дом на Хлебном», жилой комплекс «На Космодамианской», элитный дом «РЕНОМЭ». В этих жилых комплексах представлены квартиры. А среди апартаментов внимания заслуживают комплексы «Резиденция Тверская», il Ricco, Neva Towers, MOSS Apartments.

Как отмечают эксперты компании Savills, с начала 2016 года по январь 2017 года включительно на столичном рынке первичного элитного жилья было заключено 520 сделок. И если показатели прошлого года уступали на 5% итогам 2015 года, то январь 17-го стал лучшим началом года за последние несколько лет. Старт на позитивной ноте позволяет говорить о том, что в 2017 году спрос на элитную недвижимость будет оставаться на стабильно высоком уровне.

Одним из подтверждений этого прогноза является ажиотаж вокруг предстоящего Шоурума элитной недвижимости, который пройдет сначала в ТГ «Модный сезон» в самом центре Москвы (16-26 марта), а затем в Галереях «Времена года» (6-26 апреля). Задолго до открытия экспозиций практически все стенды были распроданы. И крупнейшие игроки рынка элитной недвижимости Москвы уже готовятся представить лучшие объекты из своих коллекций. Посетители смогут подобрать квартиры и апартаменты в указанных выше проектах (и не только) вместе со специалистами компаний Vesper, Knight Frank, Kalinka Realty, Welhome, Stone Hedge, ORDO Group, Savills и других. Помимо столичных элитных новостроек, на стендах можно будет получить исчерпывающую информацию об эксклюзивной зарубежной недвижимости, расположенной на Кипре, в Греции, Черногории и Великобритании.

«Прописка» возвращается

Президентский законопроект об ужесточении правил регистрации по месту жительства и пребывания фактически возвращает советский институт прописки. По нему миллионы россиян, живущих не по регистрации, могут оштрафовать и даже посадить в тюрьму.

Свой законопроект о дополнении некоторых федеральных законов новыми положениями, президент РФ Владимир Путин внес в Госдуму сразу после зимних праздников. Поправки должны быть внесены в следующие документы: ФЗ «О праве граждан РФ на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах РФ», Уголовный и Уголовно-процессуальный кодексы, а также в Кодекс об административных правонарушениях.

Не посадят – так оштрафуют

Законопроект вводит понятие «фиктивной регистрации» – как по месту жительства, так и по месту пребывания. Под это определение подходят случаи, когда гражданин регистрируется в помещении, предоставляя для этого недостоверные документы и (или) заведомо не собирается там жить.

За это он может поплатиться штрафом в 100-500 тыс. руб. или в размере своей зарплаты за три года. Особо злостных нарушителей (критерии отнесения к этой категории, правда, в законе не указаны) могут посадить в тюрьму на те же три года. Если преступник «способствовал раскрытию преступления» (видимо, сам на себя донес) или если «в его действиях не содержится иного состава преступления», то его могут освободить от уголовного преследования.

Тех, кто своевременно не зарегистрировался по месту пребывания или жительства, могут оштрафовать на 2-5 тыс. руб. (в Петербурге и Москве – 3-7 тыс.). Причем накажут не только самого жильца, но и тех, кто допустил такое нарушение, например, собственника жилья, который сдает его внаем, или нанимателя, предлагающего помещение в субаренду. Для юридических лиц, закрывших глаза на нарушение, – штраф от 250 тыс. руб. до 750 тыс. (в двух столицах – 300-800 тыс.).

Против криминала

В пояснительной записке к законопроекту говорится, что он нацелен на борьбу с незаконными мигрантами и так называемыми резиновыми квартирами. Это когда, например, в 30-метровой «однушке» прописаны сотни две человек – обычный способ легализовать пребывание в городе иностранных или внутренних мигрантов.

Без прописки на работу не устроиться, поэтому спрос на услуги по временной или постоянной регистрации не угасает. Расценки варьируются в зависимости от содержания услуги. Так, для россиян полугодовая регистрация с внесением в базу Федеральной миграционной службы обойдется в 5-6 тыс. руб., без – в 500-600 руб. Годовая регистрация, соответственно, – 6-7 тыс. и 700-800 руб. Прописаться на постоянной основе можно по цене от 20 тыс. руб. в Ленобласти и от 25 тыс. – в Петербурге.

В интернете сотни подобных предложений, и все совершенно легальные – 15 лет назад был введен уведомительный порядок регистрации, в результате стало возможным оформлять на жилплощадь с согласия собственников любое число граждан независимо от того, состоят они в родстве с жильцами или владельцами помещения или нет.

Федеральная миграционная служба (ФМС) подсчитала, что в 2011 году в России было выявлено 6,4 тысячи адресов, где прописаны около 300 тысяч человек. Риэлторы предполагают, что таких адресов в разы больше. Не меньше и тех, где непрописанными живут по несколько десятков гастарбайтеров.

Еще одна цель закона – ликвидировать нелегальную аренду. В Петербурге, например, сейчас в аренду сдается около 15% всего жилищного фонда. В подавляющем большинстве случаев квартиранты по месту жительства не регистрируются, а владельцы жилья не платят налогов с арендных доходов.

Миллионы жертв

Безусловно, бороться с этими явлениями надо, убеждена директор департамента жилой недвижимости агентства недвижимости Home estate Наталья Комиссарова. И проблема не только в неконтролируемом потоке мигрантов, часто с криминальным прошлым и настоящим. Жилищно-коммунальные услуги за обитателей многонаселенных квартир оплачивают их соседи. Ведь трудовые мигранты обычно селятся в помещения, где нет приборов учета – им выгодно платить по нормативу за, скажем, двух прописанных в квартире человек, а не по счетчику за 20 реально проживающих. При этом перерасход воды (а также электричества, газа, услуги по уборке, содержанию и ремонту мест общего пользования в доме и т. д.) оплачивают остальные жильцы дома. Ну и, разумеется, обычно местных жителей не радует соседство с «квартирой-общагой».

Заместитель директора АН «Бекар» Леонид Сандалов сомневается в эффективности закона. С одной стороны, он считает важными положения документа, касающиеся введения ответственности для недобросовестных чиновников, которые незаконно регистрируют в квартирах посторонних людей. С другой, сетует Сандалов, закон затронет не только «резиновые», но и многие другие квартиры. «Миллионы людей живут в квартирах, где они не зарегистрированы, – даже если это жилье им принадлежит», – поясняет Леонид Сандалов.

Действительно, под штрафные санкции подпадают, например, молодые (и совсем не молодые) семьи, которые отделились от родителей и, не имея собственного жилья, многие годы и даже десятилетия живут на съемных квартирах. Разумеется, без прописки.

Наказать можно и обладателей нескольких объектов жилой недвижимости (квартир, дач), если они в течение года по несколько месяцев проводят то на одной жилплощади, то на другой. В случае принятия закона при переезде им каждый раз придется отстаивать очереди в паспортные столы.

Подозрения в фиктивной регистрации на себя могут навлечь добросовестные собственники небольших долей квартир и маленьких комнат в коммуналках. Такую недвижимость часто приобретают, чтобы зарегистрироваться, но проживать в ней обычно не планируют, комментирует генеральный директор агентства недвижимости «Доли.ру» Игорь Аболемов.

В такой же ситуации может оказаться гражданин, который поселится на жилплощади жены (мужа) или в другой квартире, доме, комнате, которыми владеет на праве собственности либо социального найма.

Это лишь основные, наиболее распространенные, случаи, за которые по новому закону можно получить взыскание и даже тюремный срок. В итоге от нововведений пострадают миллионы ни в чем не повинных россиян.

А вот помочь в борьбе со многими реальными нарушениями закон вряд ли сможет. Например, доказать факт незаконного проживания лица в квартире практически невозможно. Когда в маленькую «однушку» заглянет участковый, то, разумеется, все 15 мигрантов, оказавшиеся в этот момент дома, заявят, что пришли в гости к старому другу, проживающему в этой квартире. Кроме того, добавляет Леонид Сандалов, печать о временной регистрации ставится не в паспорт, а на специальный бланк, что спровоцирует появление массы поддельных справок.

Назад, в крепостничество

Глава ФМС Константин Ромодановский уже поспешил успокоить население, что не собирается «гоняться» за теми, кто зарегистрирован по одному адресу, а проживает по другому. Заявление более чем странное, ведь именно это нарушение и будет преследоваться по закону согласно одному из его положений.

Видимо, чиновник имел в виду другой пункт того же законопроекта: «Регистрация или отсутствие таковой не может служить основанием ограничения или условием реализации прав и свобод граждан, предусмотренных Конституцией РФ, федеральными законами, конституциями, уставами и законами субъектов РФ». Эта фраза прямо противоречит всей сути нового закона. Очевидно, что эту нестыковку придется устранять в ходе второго чтения документа в Госдуме. Как и некоторые другие его неясности, в частности уже упомянутые.

Кроме того, отмечает Игорь Аболемов, в проекте не прописан порядок выявления фактов регистрации без проживания, не указано также, какой орган власти должен устанавливать этот порядок.

«С помощью этого законопроекта власти пытаются фактически возродить действовавший в советские времена институт прописки, который в свою очередь был репликой крепостного права, а также установить для граждан новые, более жесткие, правила», – резюмирует Игорь Аболемов, добавляя, что работе закона помешает «неэффективность и коррумпированность правоохранительной системы».

Леонид Сандалов считает, что для решения проблемы регистрации по месту жительства нужно либо ввести ограничения по количеству проживающих в помещении (сколько человек должно приходиться на «квадрат»), либо упростить процедуру регистрации. «В Европе о месте временного или постоянного проживания можно сообщить по почте или в любом отделении полиции. К сожалению, в России регистрация гражданина напрямую связана с формой 9 и медицинским страхованием. Таким образом, проблему незаконного проживания в квартирах можно решить лишь радикальными изменениями в законодательстве», – констатирует Сандалов.

Юрист корпоративной и арбитражной практики «Качкин и Партнеры» Ольга Дученко предполагает, что принятие закона приведет к усилению коррупции: «Большой размер штрафов и риск привлечения к уголовной ответственности, а также неясность формулировок составов нарушений и отсутствие прозрачного порядка их выявления – вот основные отрицательные черты закона».

Все имеет цену

В последние годы органы власти разных уровней неоднократно подступались к проблемам регистрации. В 2009 году Московская областная дума безуспешно пыталась ликвидировать «резиновые» квартиры.

Два года назад с похожей инициативой вышли депутаты Госдумы. Они предлагали ввести запрет на регистрацию в квартире новых жильцов, если в результате на каждого будет приходиться меньше учетной нормы площади. Цель – избавиться от легализации криминала и свернуть бизнес по прописке мигрантов. Закон так и не был принят, а эксперты предложили вовсе отменить институт регистрации: не будет ее – исчезнет и криминал.

Прошлым летом ФМС предложила свое решение проблемы: ввести нормы площади – 6 кв. м для вселения в жилое помещение и регистрации, увеличить до 5 тыс. руб. штраф для собственников жилых помещений за злостное нарушение правил регистрации граждан по месту жительства и пребывания. Эта инициатива также не дошла до финиша.

Очевидно, что раз новый законопроект внесен президентом, то принятие его будет быстрым и с минимальным количеством поправок. Это не означает, что миллионам россиян, живущих не по «прописке», придется срочно срываться с мест, а мигрантам – легализовывать регистрацию и проживание. Просто аренда станет дороже, а всем, кто подпадает под действие закона, нужно будет предусмотреть в своем бюджете дополнительные расходы на полюбовное решение проблемы с чиновниками.

Автор: Ольга Мягченко

Источник:

БН.ру

Обзор строящихся ЖК Новой Москвы с действующими школами

Строительство инфраструктурных объектов одновременно с жильем до сих пор остается скорее исключением, чем общим правилом. И если в «старой» Москве, где инфраструктура и так довольно насыщена, отсутствие школы на момент ввода в эксплуатацию жилья не станет большой проблемой, то для Новой Москвы это может быть фатальным. При этом на присоединенных к столице территориях только в четырех строящихся жилых комплексах работают собственные школы, три из которых открылись сегодня. В честь Дня Знаний аналитики компании «Метриум Групп» представляют обзор жилых комплексов Новой Москвы, в составе которых уже ведется обучение в собственных общеобразовательных учреждения.

По оценке аналитиков

«Метриум Групп», из 35 представленных на первичном рынке Новой Москвы жилых комплексов в 16 запланированы собственные школы, которых в общей сложности будет 24. При этом в ряде проектов предусмотрено несколько школ. К примеру, в районе Новые Ватутинки уже действует одна школа и будут построены еще две.

«Во многих застраиваемых сегодня в Новой Москве локациях внешней инфраструктуры нет в принципе, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум Групп». – И расстояние до ближайшей школы нередко составляет несколько километров. Ежедневные поездки на учебу по загруженным трассам могут превратиться в пытку как для детей, так и для их родителей. Да и качество образования в этих школах далеко не всегда соответствует желаемому уровню».

При этом, как показало проведенное исследование, большинство девелоперов оставляют строительство учебных заведений «на потом». В частности, в 11 жилых комплексах либо уже получено разрешение на ввод в эксплуатацию, либо планируется до конца текущего года. Однако построенных школ в этих проектах еще нет. Эксперты компании «Метриум Групп» насчитали всего четыре проекта на первичном рынке Новой Москвы, где общеобразовательные учреждения уже введены в эксплуатацию и сегодня приняли учеников.

Еще в одном жилом комплексе – «Ново-Никольское» – школа на 825 учеников также должна была сдаться к сегодняшнему дню. По крайней мере это анонсировал в начале года руководитель Департамента развития новых территорий столицы Владимир Жидкин. Но в настоящий момент этот проект испытывает трудности – не так давно там была совершена попытка рейдерского захвата компании, реализующей проект, и все строительные работы были приостановлены. Согласно последней информации, разрешение на строительство общеобразовательного учреждения было продлено до августа 2017 года.

Район Новые Ватутинки

Дата открытия: 1 сентября 2014 года

Вместимость: 1100 учеников

Среди жилых комплексов, представленных сегодня на первичном рынке Новой Москвы,

район Новые Ватутинки

является единственным, в котором школа отработала уже два полноценных учебных года. Ее торжественное открытие состоялось 1 сентября 2014 года, а праздничное мероприятие по этому случаю посетил мэр Москвы Сергей Собянин. Тогда столичный градоначальник отметил, что школа в Новых Ватутинках является одной из современных по оснащению не только на присоединенных территориях, но и во всей столице в целом. Спустя всего два года после открытия школа №1392 вошла в список трехсот лучших учебных общеобразовательных учреждений по итогам 2015-2016 года, согласно рейтингу столичного департамента образования, опубликованного 25 августа 2016 года. Данный список формируется ежегодно с 2011 года на основе результатов ЕГЭ и ГИА, которые показывают ученики школ.

ЖК «Первый Московский»

1 школа: Дата открытия: 1 сентября 2015 года

Вместимость: 600 учеников

2 школа: Дата открытия: 1 сентября 2016 года

Вместимость: 1375

На сегодняшний день в жилом комплексе «Первый Московский» работают уже два общеобразовательных учреждения. 1 сентября 2015 года свои двери для учеников открыла школа на 600 мес. А 1 сентября 2016 года – вторая школа, еще более вместительная на 1375 учеников.

ЖК «Москва А101»

Дата открытия: 1 сентября 2016 года

Вместимость: 1775 учеников

Школа в жилом комплексе «Москва А101», в которой 1 сентября 2016 года прозвенел первый звонок, рассчитана на 1775 учеников. На сегодняшний день это самый высокий показатель во всей стране. И даже если в масштабах России этот рекорд будет перебит, вероятнее всего, в Новой Москве она будет оставаться крупнейшей довольно долго. И одной из самых оснащенных – в ней предусмотрен даже собственный планетарий с телескопом.

ЖК «Переделкино-Ближнее»

Дата открытия: 1 сентября 2016 года

Вместимость: 1650 учеников

Еще одна открывшаяся сегодня школа расположена в жилом комплексе «Переделкино-Ближнее». Она немного уступает образовательному учреждению в ЖК «Москва А101» по вместимости – обучение в ней могут проходить 1650 детей. В начале строительства школа анонсировалась как крупнейшая в России. Но затем более вместительный учебный центр из ЖК «Москва А101» ее опередил. Впрочем, это нисколько не умаляет важности самого факта ее открытия – школа в ЖК «Переделкино-Ближнее» стала большим шагом в сторону ликвидации дефицита мест для учеников в Новой Москве.

Строящиеся жилые комплексы Новой Москвы с работающими школами

Название ЖК

Дата открытия школы

Кол-во мест

Площадь квартир (кв. м)

Стоимость кв. м (тыс. руб)

Стоимость квартир (млн руб)

Min

Max

Min

Max

Min

Max

«Новые Ватутинки»

1 сентября 2014

1100

34

83

86,2

147,9

3,59

9,1

«Первый Московский»

1 сентября 2015

600

36,29

76,4

87,7

139,7

3,9

7,58

1 сентября 2016

1375

«Москва А101»

1 сентября 2016

1775

41,6

87

106,6

126,1

4,81

9,27

«Переделкино-Ближнее»

1650

36,5

85,8

108

160,1

3,95

11,96

Итого: 4 ЖК

5 школ

6500

34

87

86,2

160,1

3,59

11,96

Источник: «Метриум Групп»

«Именно отсутствие образовательной инфраструктуры становится для многих потенциальных покупателей главным препятствием на пути к приобретению квартиры в Новой Москве, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум Групп». – Поэтому сегодня основной спрос сосредоточен в тех проектах, которые предлагают будущим жителям не только адекватные цены, но и возможность сразу записать ребенка в школу. К сожалению, количество таких жилых комплексов сильно ограничено – далеко не у всех девелоперов хватает ресурсов для того, чтобы параллельно вести строительство жилья и инфраструктурных объектов».

«Школа в «Новых Ватутинках» сегодня проводит торжественную линейку по случаю Дня Знаний уже в третий раз, – говорит Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки». – Для образовательного учреждения в составе строящегося жилого комплекса это серьезный срок. Однако для нашего проекта ввод инфраструктурных объектов задолго до окончания строительства всего района является своего рода визитной карточкой. Помимо школы в «Новых Ватутинках» уже работают два детских сада, современная поликлиника, многоуровневый паркинг. В планах строительство еще одного детского сада и двух школ, физкультурно-оздоровительного комплекса, торгового центра и другой необходимой для комфортного проживания инфраструктуры».

«Восставшие из запустенья»: мировой опыт редевелопмента бывших промзон

Одной из актуальных тем во всем мире является реорганизация бывших промышленных территорий, которые давно выработали свой срок службы и устарели морально. На месте бывших промзон сегодня появляются современные городские кластеры достойные внимания. Москва не стала исключением — в огромном мегаполисе протекают те же процессы, что и в других мировых столицах. Но наш город лишь в начале своего преобразовательного пути, в отличие от многих городов Европы, США или Китая, которые уже реализовали не один проект в данном направлении.

Одним из интереснейших примеров реновации промзон является HafenCity, расположенный в Гамбурге (Германия). Так называемый город-порт, состоящий из прорезающих сушу каналов и узких длинных «языков» бывших исторических гаваней, обладающий ярко выраженным «морским» характером. В 1997 году немецкие власти приняли решение о выводе порта на Эльбе из центра города, тем самым освободив 155 га. На этой территории с 2000 года началось строительство нового многофункционального район, одинаково насыщенный жильем и офисами для 14 тыс. жителей и 45 тыс. рабочих мест, а также объектами инфраструктуры. К ним относится нетронутый проектировщиками промышленный комплекс Шпайхерштадт, в котором расположились музеи и галереи современного искусства. В HafenCity уже обустроены набережные общей протяжённостью 10,5 км, а также 28 га парков, площадей и пешеходных зон. На сегодняшний день полностью завершено строительство 57 объектов, среди которых экологически чистый жилой комплекс Elbe Arcades и университет HafenCity. Ещё 50 объектов, в том числе два парка и Эльбская филармония (Elbphilarmonie), которые будут введены в эксплуатацию до 2030 года.

К 2026 году должна завершиться реализация проекта – Battersea, который находится в Лондоне (Великобритания). Battersea Power Station была построена в 30-х годах XX века на южном берегу реки Темзы, и занимала территорию порядка 3 га. В 80-ые годы станция прекратила производство энергии, и ей был присвоен статус памятника архитектуры. Она стала туристической Меккой Лондона. На сегодняшней день известно, что обновление коснется не только бывшей электростанции, но и прилегающей территории площадью 16 га, которая станет новым культурно-развлекательным и деловым районом столицы Великобритании. Здесь будет возведён жилой комплекс на 1305 квартир, а также гостиница с фондом из 160 номеров, десятки ресторанов и магазинов. Общая площадь офисов составит 116 тыс. кв.м. При этом в здании самой электростанции будут находиться 44 тыс. кв.м офисных помещений, но внешний облик здания не изменится.

В 11 км к северо-западу от центра Парижа находится квартал Les Groues, застроенный в основном промышленными объектами. К 2020 году здесь развернется строительство зданий общей площадью 630 тыс. кв.м, 200 тыс. из которых будет отведено под новые офисы. Реконструкция данной территории, которая по предварительным прогнозам должна закончиться к 2030 году, станет развития делового района столицы Франции – La Defense. Население района составит 10 тыс. человек, столько же будет создано рабочих мест. Развитию Ле-Гру будет способствовать и открытие новой одноимённой станции метро.

Уже реализованный и функционирующий проект «город в городе» – комплекс Газгольдеров в Вене (Австрия), которые были построены в районе Зиммеринг с 1896 по 1899гг. и служили резервуарами для сжиженного газа. Во второй половине XX века город перешел на использование природного газа, и газометры стали больше не нужны. Около десяти лет индустриальный памятник оставался заброшенным. Но в 1995 году венскими властями было принято решение о преобразовании функции существующих газгольдеров в жилье и торгово-деловые помещения. Архитекторы сохранили исторический облик четырех «крепостей» (62 м внутренний диаметр и 72 метра высотой), лишь накрыв их стеклянными куполами, и, соединив воздушными мостами и переходами. Внутри комплекса расположилось студенческое общежитие, жилые квартиры, отделения банка, магазины, кинотеатр и даже свой собственный концертный зал, рассчитанный на 2-3 тысячи человек.

Любопытным является проект преобразования заброшенной железной дороги в многофункциональный комплекс Hudson Yards в Нью-Йорке (США). На платформе над железнодорожными путями планируется построить 16 небоскребов общей площадью чуть больше 1,8 миллиона кв.м., а пространство между ними озеленить. Официальный старт строительству был дан в декабре 2012 года. В сентябре 2014 года было завершено строительство третьей, последней, части парка Хай-Лайн. Разбитый на месте эстакадной железной дороги, парк опоясывает Hudson Yards от 30-й улицы и Десятой авеню, заканчиваясь на 34-й улице. Ещё один парк находится к северу от железнодорожных путей, и имеет площадь 16.000 кв.м.

Заводы закрывают даже в Китае – стране, являющейся «фабрикой для всего мира». К примеру, в городе Гуанчжоу уже закрыли один из крупных заводов, и начали переоборудовать его в многофункциональный комплекс Xintiandi Factory, включающий в себя гостиничные и офисные пространства, а также торговый центр. Рядом с комплексом будут расположены зеленые насаждения и водоемы. К тому же, согласно плану реорганизации, большинство станков и производственных машин в нем останутся на своих местах в качестве декора.

Несколько лет назад в Баку (Азербайджан) начали реализовывать масштабный проект Baku White City. Сегодня его называют одним из крупнейших проектов в мире, реализуемых в экологически-регенерируемой промышленной зоне. В течение нескольких лет на месте индустриальной территории площадью 221 Га в непосредственной близости от центра города, где ранее располагались предприятия нефтяной промышленности, появится 10 уникальных городских кварталов на 50 000 жителей. Авторы проекта создали разноплановое пространство со стильной архитектурой, зонами для отдыха и развлечения, парками, бульварами, достопримечательностями и другими элементами социальной инфраструктуры. Помимо этого, транспортная городская сеть пополнится новой станцией метро, а близость к воде позволит использовать и водный транспорт. Строители провели огромную работу по очистке загрязненного грунта и благоустройству прибрежного бульвара. Таким образом, эта территория, называвшаяся ранее Черным городом, получила новую жизнь как Baku White City.

Впечатляющих размеров, площадью почти в 30 гектаров, в Польше в городе Лодзь создали комплекс Manufaktura на основе фабрики текстильного магната Израиля Познаньского, построенной в XIX веке. После проведенной здесь реконструкции Manufactura стала одним из крупнейших торгово-развлекательных центров Центральной Европы (110 тыс. кв.м). В состав комплекса входят: Малый театр и несколько музеев: Музей города Лодзь, Музей фабрики и Музей современного искусства MS2; научно-познавательный центр «Экспериментариум», роллердром, скейт-парк, стена для скалолазания, отель, фитнес-клуб, более 200 магазинов, рестораны, кафе и даже автоцентр. В центре обустроена площадь, на которой часто проводятся всевозможные мероприятия и концерты. Каждое лето здесь действует песочный пляж, а зимой - ледовый дворец.

Ледовый дворец, но не сезонный, а действующий на постоянной основе находится и в центре дугой промзоны, расположенной, уже, правда, в Москве – северной части полуострова ЗиЛ, в

квартале «Парк Легенд». Инвестором и девелопером данного проекта выступает Группа компаний ТЭН. ВТБ Ледовый дворец был введен в эксплуатацию в 2015году, а уже в мае 2016 приял в своих стенах событие мирового масштаба – Чемпионат мира по хоккею с шайбой. В начале 2017 г. состоится официальное открытие еще одного спортивного сооружения – Комплекса водного спорта, который объединит в себе первый в России Олимпийский центр синхронного плавания Анастасии Давыдовой и другие водные и оздоровительные площадки. Проектом также предусмотрено строительство девяти 24-этажных жилых корпусов с подземным паркингом на 1 030 машиномест, многофункционального центра, включающего в себя комплекс апартаментов, деловой центр и многоуровневую парковку на 3,5 тыс. машиномест, гостинично-деловой комплекс, а также социальных объектов инфраструктуры: детского сада, школы и Музея хоккея. В ближайшее время в квартале «Парк Легенд» запланирован ввод в эксплуатацию собственного энергоцентра, который решит вопрос оптимизации расхода энергетических ресурсов. Общая площадь всех зданий квартала составит порядка 700 000 кв.м., жилого комплекса — 150 тыс. кв.м. В соответствии с мировой практикой решается вопрос с транспортной доступностью. Рядом с новым районом Москвы была построена, и уже функционирует станция МЦК «ЗИЛ».

Стоит отметить, что программа реновации территории ЗИЛа является крупнейшим в мире проектом реорганизации промышленных зон. Достаточно сказать, что здесь предусмотрено строительство недвижимости общей площадью 4,5 миллиона квадратных метров. В ближайшем будущем здесь появятся 1,6 миллиона квадратных метров новой недвижимости, три школы, 12 детских садов, музейный центр «Эрмитаж-Москва» и парк развлечений «Остров мечты». Будет также реконструирована Симоновская набережная. После реализации этого амбициозного проекта на ЗИЛе смогут проживать 30 тысяч, а рабочих мест будет 40 тысяч.

Помимо полуострова ЗИЛ, реорганизовать в градостроительном плане предлагается 4,3 тыс. Га промышленных территорий. Среди них такие проекты, как: «Тушинский аэродром», «Алтуфьевское шоссе», «Силикатные улицы», «Огородный проезд», «Магистральные улицы», «Северянин», «Грайвороново», «Ленино», «Перово», «Верхние котлы», «Серп и молот», «Шелепихинская набережная», «Южный порт», и «Павелецкая».

Власти российской столицы, детально изучив мировой опыт, не стали механически копировать его, а пошли своим путем. При этом все специалисты едины во мнении, что задача, стоящая перед московским правительством, беспрецедентна по уровню сложности и затратам.

«Сливать» активы поздно, наращивать портфель – самое время

Многие инвесторы, вложившиеся в строящееся жилье, сегодня оказались в непростой ситуации – их активы стоят дешевле, чем на момент приобретения. Подобные риски уже заложены в определение понятия «инвестиции», однако далеко не все покупатели жилья в новостройках оказались готовы к подобному повороту событий. Эксперты компании «Метриум Групп» разобрались, как следует вести себя инвесторам в сложившихся обстоятельствах.

Так сложилось, что подавляющее большинство инвесторов на российском рынке недвижимости не являются профессиональными игроками. Стремительный рост цен на квартиры привлекал многих россиян, которые были уверены в том, что недвижимость является единственным оплотом стабильности во всей российской экономике. Однако события последних лет показали, что это совсем не так. Справедливости ради нужно напомнить, что кризисы случались в новейшей российской истории не один раз и цены на недвижимость уже падали, однако на представления обывателей о нерушимости этого инвестиционного инструмента это не сильно влияло.

Сам термин «инвестиции» уже подразумевает то, что вкладываемые средства могут быть утрачены частично или даже полностью. В отличие от банковских депозитов, где есть фиксированная ставка и проблемы могут возникнуть только в случае банкротства банка, инвестиции подвержены множеству рисков. И то, что рынок растет сегодня, совсем не гарантирует прибыль от вложений завтра.

Профессиональные инвесторы это прекрасно понимают, поэтому проводят тщательную проверку активов перед приобретением и уже морально готовы к возможным потерям. Кроме того, они лучше чувствуют конъюнктуру и могут угадать момент, когда нужно «сливать» актив, который вскоре станет проблемным.

Многие же частники даже не рассматривают вариант, при котором актив может обесцениться. И эта уверенность часто «выходит боком». Не стал исключением и нынешний кризис. С первой половины 2014 года в российских агентствах недвижимости не прекращается поток желающих «быстро и выгодно» избавиться от недвижимости, приобретенной с инвестиционными целями.

«Когда профессиональные риелторы называют реальную стоимость актива, шокированные инвесторы нередко хлопают дверью и отправляются продавать квартиры своими силами, – рассказывает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум Групп». – Причем пытаются сделать это по той цене, которую они считают «справедливой». То есть не ниже первоначальной стоимости квадратных метров. Причем в самом начале кризиса многие пытались еще и корректировать рублевую стоимость вслед за растущими курсами иностранных валют. Вполне ожидаемо, что эти попытки заканчиваются безуспешно. Как минимум по той причине, что сегодня на первичном рынке представлено огромное количество качественного предложения по беспрецедентно низкой цене. Естественно, современный покупатель выберет дешевую «первичку».

В итоге, часть инвесторов соглашается продать недвижимость по текущей рыночной цене. При этом потери от первоначальной стоимости могут достигать 50%. Как правило, это те, кому срочно нужны деньги и они мирятся с потерями.

Но есть и другая, довольно узкая категория инвесторов, которые стремятся сейчас продать актив хотя бы за половину цены, считая, что «дальше будет хуже». «Переубедить таких людей бывает довольно сложно, в них очень сильны панические настроения и они не могут адекватно оценивать ситуацию», - говорит Мария Литинецкая.

Тем же, кто не поддался панике или не испытывает острой нужны в деньгах прямо сейчас, эксперты рынка советуют сегодня «сидеть» на своих активах. Главным доводом является «отскок», который должен произойти в будущем. Наиболее оптимистичные аналитики советуют подождать год-два, реалисты призывают закладываться минимум на 5 лет. Подобная стратегия давно известна на фондовом рынке, когда избавляться от обесценившихся ценных бумаг уже слишком поздно и более рациональным вариантом является «переждать».

Впрочем, аналитики «Метриум Групп» уверены, что есть и более дальновидная стратегия поведения. Вместо того, чтобы избавляться от активов или держать их, можно продолжать наращивать портфель. Сегодня для этого созданы все условия: на рынке представлены проекты с минимальным порогом входа, обладающие серьезным инвестиционным потенциалом.

«Ярким примером является комплекс апартаментов «Пресня Сити», – рассказывает Мария Литинецкая. – Он расположен в престижном Пресненском районе, строится ведущими российскими девелоперами по проекту лучших архитекторов. При этом продажи стартовали по цене от 7,19 млн рублей. Столь низкий порог входа привел к ажиотажному спросу – за первое полугодие текущего года было продано 155 апартаментов. Как следствие, рост цен не заставил себя ждать. С сентября стоимость была увеличена на 8%, а минимальный бюджет сегодня составляет уже 8,23 млн рублей».

Возвращение на рынок инвесторов отмечают и другие девелоперы. В частности, в ЖК «Новый Зеленоград» было совершено несколько пакетных сделок. В этом проекте рост цен за последний год составил до 18% в зависимости от типа квартиры и корпуса.

«Приобретавшие свои активы до кризиса инвесторы сегодня находятся не в лучшей ситуации, но их положение далеко не безнадежно, – резюмирует Мария Литинецкая. – Избавляться от недвижимости сейчас можно только в случае острой нужды. А если финансовое положение позволяет, то нужно не просто «держать» активы, но и приобретать новые. На текущий момент на рынке представлено немало проектов со сроками сдачи в 2018 году. Цены в них находятся на низком уровне, есть немало ликвидных предложений, а вероятность того, что в 2018 году экономика может начать восстанавливаться, довольно велика. Кроме того, наличие в собственности недвижимости, купленной с инвестиционными целями несколько лет назад, сегодня может обернуться плюсом при получении кредита – эту собственность можно использовать в качестве залога для расширения портфеля».

Источник:

Метриум Групп

Новая Охта

Описание Новая Охта

Удачно вписанный в окружающий ландшафт, ЖК «Новая Охта на речке» с одной стороны ограничивается береговой линией реки Охта, а с другой - Муринской дорогой.В планах развития метрополитена строительство новой ветки до станции метро «Ручьи». Помимо этого в районе представлен широкий выбор маршрутов наземного транспорта. Удобный выезд на КАД, а также близость железнодорожного и автовокзалов дают возможность не только быстро перемещаться по Санкт-Петербургу, но и совершать поездки за город.Вблизи комплекса расположены крупные гипермаркеты, такие как Prisma, «Лента», «Карусель» и «Окей». Для жителей комплекса будут построены две школы и детский сад. Территорию оборудуют спортивными площадками и рекреационными зонами. Также для занятий спортом можно выбрать физкультурно-оздоровительный комплекс «Газпром» с бассейном на улице Руставели.К услугам жителей ЖК «Новая Охта на речке» развитая социальная инфраструктура Красногвардейского и Выборгского районов, которая будет дополнена новыми объектами на территории строящегося жилого массива.