Рост из котлована (доля новостроек в ипотеке может достигнуть 40%)

На российском ипотечном рынке уже третий год наблюдается падение темпов роста, констатируют в рейтинговом агентстве "Эксперт РА". Тем не менее по итогам этого года прогнозируется рост на уровне 20-25%, а в денежном выражении рынок превысит 1,2 трлн руб. Драйвером роста аналитики называют ипотеку на новостройки - уже сейчас она составляет около 30% от общего объема выданных кредитов, а в следующем году вырастет до 40%.

- Падение темпов прироста выдачи мы считаем позитивной тенденцией, потому что снижаются риски перегрева рынка, - отметил замруководителя отдела рейтингов кредитных институтов "Эксперт РА" Михаил Доронкин. - При этом качество ипотечного портфеля остается высоким, особенно по сравнению с другими сегментами кредитования. Мы наблюдаем устойчивое снижение просроченной задолженности по ипотечному портфелю уже третий год подряд, сейчас она составляет около 2%. Доля просрочки по кредитам физлицам в целом растет, с начала года рост составил 3%.

Участники рынка считают, что перегрева рынка опасаться рано - ипотека составляет всего около 3% от ВВП, тогда как в некоторых развитых странах она достигает 100% от ВВП и больше. Председатель комитета Ассоциации российских банков по ипотечному кредитованию Андрей Крысин привел пример Испании, в которой перед кризисом была специальная госпрограмма поддержки ипотеки, благодаря этому рынок достиг 50% ВВП в 2007 году. Российскому рынку до этого еще очень далеко, и основная причина - высокие ставки. Как отмечается в исследовании "Эксперт РА", именно они оказали ключевое негативное влияние на рынок в прошлом году. По словам Михаила Доронкина, тренд на рост ставок был задан в середине прошлого года и был сломлен лишь во втором квартале этого года, когда госбанки, а за ними и АИЖК начали снижать ставки на 1-2 пункта. Многие небольшие банки, у которых ставки и так были ниже средних по рынку, отреагировали на это снижением требований к заемщику.

Темпы прироста ипотечного кредитования (в процентах %)

2010

138,5

2011

105

2012

57,1

2013 (первое полугодие)

26,3

- Как и многие банки, мы снизили летом ставки по ипотеке на 1-1,5%, - рассказал директор департамента развития розничного бизнеса АКБ "Связь-Банк" Алексей Бахаев. - Кроме этого, мы снизили размер первоначального взноса с 20 до 10%. А для того чтобы увеличить количество клиентов, мы снизили ряд требований к ним - минимальный стаж, кредитная история и ряд других. Заявки с лета благодаря этому выросли в два раза.

Впрочем, не все банкиры считают ставки по ипотеке высокими. Вице-президент банка "Петрокоммерц" Сергей Постнов считает, что рассматривать их надо в привязке к ставкам по депозитам физических лиц. Если сегодня последние составляют в среднем 11%, то ставка по ипотечному кредиту в 12% вполне нормальная, а не высокая. По словам эксперта, ставки беспокоят его не столько с точки зрения ипотечных заемщиков, а с точки зрения вкладчиков, если снизить ставку по ипотеке до 5,5%, вряд ли найдутся желающие нести свои деньги в банк под 4%. В ближайшее время, по мнению банкира, ставки по ипотеке останутся на уровне 12%, возможно лишь небольшое снижение, но кардинальных изменений ждать не стоит.

Что касается основного драйвера ипотечного рынка - ипотеки на новостройки, его рост связан в первую очередь с ростом жилищного строительства, а также со снижением требований банков, которые сегодня готовы давать ипотеку в том числе на стадии котлована, отмечают в "Эксперт РА". При этом аналитиков беспокоит качество девелоперов и застройщиков, ведь помимо чисто кредитных рисков в случае ипотеки на новостройки к ним добавляются риски строительной отрасли. "Девелоперы и застройщики непрозрачны для инвесторов, проекты часто не просчитаны, уже на стадии реализации их стоимость резко возрастает. При этом наиболее высокая доля ипотеки на новостройки - у частных банков. В отличие от госбанков в случае ухудшения качества кредитного портфеля, замораживания строительного проекта этим банкам может просто не хватить средств, чтобы покрыть эти риски", - отметил Михаил Доронкин.

Начальник отдела прогноза и анализа департамента стратегии и развития Сбербанка Дмитрий Тарасов подтвердил, что рынок "вторички" стабилен, а в "первичке" доля ипотеки действительно быстро растет. По его словам, наконец-то стали выходить на рынок новая стройка, новые проекты. Во время кризиса проблемы девелоперов находили медленное разрешение и защита прав инвесторов была недостаточной. Сейчас рынок покупателей жилья находится в оптимистическом состоянии. Рост цен неизбежен, поэтому многие стремятся покупать жилье. Ставки снижаются, доступность ипотеки растет, и никаких рисков, связанных с новым строящимся жильем, нет, убежден эксперт. Он добавил, что все проекты реализуются не на собственные средства девелоперов, а на заемные средства. Банку, который кредитует такой проект, понятны все риски. "Плавный переход задолженности девелопера на задолженность физических лиц - покупателей жилья - это достаточно удобная схема для любого банка, который кредитует и девелоперов, и ипотеку", - отметил Тарасов. Он также обратил внимание на то, что, несмотря на замедление ипотечного рынка в "штуках" выданных кредитов, в объемах он постоянно растет, в том числе растет "средний чек" каждого кредита, который сегодня составляет около 1,6 млн руб.

Источник:

Российская газета